01.0-24RV003 BP WA-Hoeve Bijlage 1 Toelichting (gewijzigd)
Tekst van het document
Willem Arntsz Hoeve - Historische Middenas
69
Willem Arntsz Hoeve - Historische Middenas
70
Hoofdstuk 6
6.1
Juridische planopzet
Algemeen
Het bestemmingsplan is een ruimtelijk besluit, waarin de regels voor het gebruik en het bebouwen van gronden worden vastgelegd. In een bestemmingsplan wordt door middel van bestemmingen en aanvullende aanduidingen aangegeven op welke gronden welke functies toegestaan zijn en hoe deze gronden bebouwd mogen worden. Het bestemmingsplan is een digitaal bestand in gml-formaat, waarin geometrisch bepaalde planobjecten zijn vastgelegd. Technisch gezien is een bestemmingsplan zodoende een verzameling objecten (zoals bestemmingsvlakken), waaraan informatie (zoals ligging en naam) is gekoppeld. Om het plan te kunnen raadplegen zijn in feite drie onderdelen van belang: een digitale en analoge verbeelding van de geometrisch bepaalde planobjecten (plankaart); de juridisch bindende regels van het bestemmingsplan (planregels); een bijbehorende toelichting (plantoelichting). Het bestemmingsplan kan geraadpleegd worden door middel van computersoftware; in ieder geval via de internetpagina www.ruimtelijkeplannen.nl. Met de software kunnen verschillende kaarten van het bestemmingsplan opgeroepen worden door het aan- of uitvinken van planobjecten. Door interactie met het kaartbeeld worden de regels van de betreffende bestemmingen weergegeven. Ook kan de toelichting worden opgeroepen.
Om de vergelijkbaarheid te bevorderen bestaat er een landelijke standaard voor de verbeelding van bestemmingsplannen (SVBP2012). De toepassing van de SVBP2012 is verplicht. Hiermee wordt geborgd dat alle bestemmingsplannen overeenkomen voor wat betreft kleurgebruik, naamgeving, gebruik van arceringen en dergelijke. Dit hoofdstuk geeft een toelichting op de koppeling tussen de regels en de verbeelding. In de volgende paragraaf staat uitgelegd welke systematiek voor dit bestemmingsplan gehanteerd is en hoe de eigenschappen van het plangebied zich hebben vertaald in de toegekende bestemmingen. De paragraaf daarna geeft een korte toelichting per artikel van de planregels.
6.2
Plansystematiek
Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. Alleen de regels en de verbeelding zijn juridisch bindend. De plantoelichting bevat de achtergronden, onderzoeken en motieven van het plan. De toelichting is enerzijds voor de besluitvorming van belang, maar kan daarnaast van belang zijn bij het interpreteren van de regels of de verbeelding. Het beleid en de planuitgangspunten, zoals verwoord in de vorige hoofdstukken, hebben in de regels en op de verbeelding van dit bestemmingsplan hun juridische vertaling gekregen in de vorm van bestemmingen. De juridische planopzet en de inhoud van de toegekende bestemmingen worden in dit hoofdstuk toegelicht. Dit bestemmingsplan is opgezet conform de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Voortvloeiende uit de Wro is het plan mede gebaseerd op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Op de verbeelding zijn bestemmingen toegekend aan de diverse aanwezige functies. Bij het opstellen van de verbeelding is gebruik gemaakt van de Basisregistratie Grootschalige Topografie (BGT). Het bestemmingsplan is een gedetailleerd eindplan. Weliswaar wekt de verbeelding de suggestie dat het bestemmingsplan globaal van aard is, de planregeling maakt het bestemmingsplan gedetailleerd.
Omdat het plan nog gerealiseerd moet worden is op de verbeelding niet exact weer te geven waar gebouwd en waar gebruikt gaat worden. Op het moment dat (delen van) het plan gerealiseerd zijn, kan
Willem Arntsz Hoeve - Historische Middenas
71
de gemeente ervoor kiezen dit bestemmingsplan te herzien en de bestaande situatie als dan ook vast te leggen op de verbeelding.
6.3
Toelichting op de regels
Deze paragraaf bevat een beschrijving van de bestemmingen, waarbij per bestemming het doel of de doeleinden worden aangegeven. Daarnaast wordt in deze paragraaf ingegaan op de overige regels uit het bestemmingsplan. Conform SVBP2012 zijn de regels onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen In dit artikel is een aantal begrippen verklaard die genoemd worden in de planregels. Dit artikel voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Artikel 2 Wijze van meten In dit artikel is bepaald hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moeten worden. Evenals de begripsbepalingen voorkomen de bepalingen inzake de wijze van meten interpretatieverschillen bij de toepassing van de planregels. Hoofdstuk2 Bestemmingsregels Artikel 3 Bos Verspreid door het plangebied liggen bospercelen. Deze bospercelen zijn bestemd als 'Bos'. Binnen deze bestemming zijn naast bos ook andere landschaps- en natuurwaarden toegestaan. Water is toegestaan, evenals het gebruik voor extensieve openluchtrecreatie en de bij de bestemming horende voorzieningen en andere bouwwerken. Gebouwen en bijbehorende bouwwerken zijn binnen de bestemming niet toegestaan. Enkel andere bouwwerken zijn toegestaan. In de bouwregels zijn hiervoor maatvoeringen vastgelegd.
Ter bescherming van de natuurwaarden is een omgevingsvergunningstelsel opgenomen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Artikel 4 Gemengd De gronden gelegen ter plaatse van de bestaande bebouwing en buitenruimte zijn bestemd als 'Gemengd'. Op deze gronden zijn dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, woningen, kantoren, horeca en bedrijfsactiviteiten die zijn opgenomen in de categorieën A en B zoals opgenomen in de Staten van bedrijfsactiviteiten - functiemenging toegestaan. Algemene voorzieningen die passen bij een gemengd gebied, zoals: parkeer-, groen-, waterhuishoudkundige en nutsvoorzieningen, zijn eveneens toegestaan. Nieuwe gebouwen zijn beperkt toegestaan, omdat hier voornamelijk cultuurhistorisch waardevolle bebouwing staat. Maatvoeringen ten aanzien van gebouwen, bijbehorende bouwwerken, overkappingen en andere bouwwerken zijn benoemd in de regels en op de verbeelding. Deze maatvoeringen hebben onder meer betrekking op de afstand tot de weg, de toegestane hoogte en het bebouwingspercentage.
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van het voorkomen van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden en het woon- en leefklimaat van aangrenzende gronden en bouwwerken, ter waarborging van cultuurhistorische waarden, ter waarborging van de stedenbouwkundige en beeldkwaliteit van de naaste omgeving, de verkeers-, sociale en brandveiligheid en in het kader van rampenbestrijding. Middels een afwijking van de bouwregels mag er onder voorwaarden aangebouwd worden aan de bestaande monumenten in het plangebied. Buitenopslag van goederen en bedrijfsactiviteiten in de openbare ruimte zijn nadrukkelijk niet toegestaan. De bestemming is eveneens strijdig in gebruik genomen als niet voldaan wordt aan de
Willem Arntsz Hoeve - Historische Middenas
72
regels ten aanzien van parkeren. Binnen deze bestemming is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen waarmee bedrijfsactiviteiten die niet voorkomen op de Staat van Bedrijfsactiviteiten kunnen worden toegestaan. Hierbij dient sprake te zijn van bedrijfsactiviteiten die naar aard en invloed op de omgeving gelijkwaardig zijn aan de bij recht toegestane bedrijfsactiviteiten. Artikel 5 Verkeer De ontsluitingsweg naar het plangebied is bestemd als 'Verkeer'. Deze bestemming omvat ook parkeervoorzieningen, bushaltes, geluidwerende voorzieningen, bermen, water, nutsvoorzieningen en beeldende kunst. Artikel 6 Wonen In het plangebied wordt een twaalftal nieuwe woningen gebouwd. Deze woningen met bijbehorende tuinen en erven en voorzieningen en bouwwerken zijn bestemd als 'Wonen'. Binnen de bestemming is een beroep of bedrijf aan huis toegestaan. Binnen het plangebied zijn vrijstaande en twee-aaneen gebouwde woningen toegestaan. Het maximaal aantal woningen is vastgelegd op 12. Maatvoeringen ten aanzien van woningen en bijbehorende bouwwerken, overkappingen en andere bouwwerken zijn benoemd in de regels en op de verbeelding. Deze maatvoeringen hebben onder meer betrekking op de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens en de toegestane goot- en bouwhoogte.
Het bevoegd gezag mag afwijken van de minimale afstand tot de zijdelingse perceelsgrens en deze verkleinen naar 0 meter, mits daarmee geen andere belangen geschaad worden. Het wonen in een gebouw anders dan het hoofdgebouw, buitenopslag van goederen en bedrijfsactiviteiten in de openbare ruimte zijn nadrukkelijk niet toegestaan. De bestemming is strijdig in gebruik genomen als niet voldaan wordt aan de regels ten aanzien van parkeren. In de specifieke gebruiksregels is eveneens de maximale oppervlakte geregeld voor een beroep of bedrijf aan huis. Voor het bewonen van een gebouw anders dan het hoofdgebouw is een afwijkingsbevoegdheid onder voorwaarden opgenomen. Artikel 7 Waarde - Archeologie 2 Deze dubbelbestemmingt dient ter bescherming van de archeologische belangen. Het plangebied kent een middelhoge verwachtingswaarde (Waarde – Archeologie 2) ten aanzien van archeologie. Artikel 8 Waarde - Cultuurhistorie Het Willem Arntsz complex is cultuurhistorisch waardevol. Ter bescherming van deze cultuurhistorische waarde is een dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' opgenomen. Ter plaatse geldt een omgevingsvergunningenstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden. Een omgevingsvergunningaanvraag dient voor advisering voorgelegd te worden aan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit van de gemeente.
Artikel 9 Waarde - Ecologie Delen van het plangebied zijn aangewezen als Natuurnetwerk Nederland (NNN). Ter bescherming van dit NNN is een dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' opgenomen. Ter plaatse mag niet gebouwd worden en geldt een omgevingsvergunningenstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden. Hoofdstuk3 Algemene regels Artikel 10 Anti-dubbeltelregel De anti-dubbeltelregel moet op grond van het Besluit ruimtelijke ordening worden opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het overgebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
Willem Arntsz Hoeve - Historische Middenas
73
Artikel 11 Algemene bouwregels In deze regels zijn algemene bouwregels opgenomen die voor alle bestemmingen in het plan gelden, voor zover er geen voor de bestemming geldende bouwregels van toepassing zijn. Hierin zijn ondermeer regels opgenomen ten behoeve van bestaande situaties en de relatie tot aangrenzende terreinen. Artikel 12 Algemene gebruiksregels In deze regels zijn algemene gebruiksregels opgenomen die voor alle bestemmingen in het plan gelden. Op grond van de algemene gebruiksregels wordt algemeen ongewenst gebruik verboden, tenzij een bepaald gebruik juist bedoeld is toe te laten op grond van de bestemmingen, direct hetzij indirect. In de algemene gebruiksregels zijn onder meer de eisen ten aanzien van het parkeren en het laden en lossen geregeld. Artikel 13 Algemene afwijkingsregels In deze regels is aan het bevoegd gezag de bevoegdheid gegeven om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Deze regels zijn niet van toepassing, indien en voor zover er specifieke in de bestemming zelf geregelde afwijkingsregels van toepassing zijn. Ten slotte zijn de criteria voor de toepassing van deze afwijkingsregels hier opgenomen.
Artikel 14 Algemene wijzigingsregels Voor het wijzigen van het plan ten behoeve van kleine wijzigingen aan de opzet is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Hoofdstuk4 Overgangs- en slotregels Artikel 15 Overgangsrecht Het overgangsrecht is vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Artikel 16 Slotregel Deze regel bevat de citeerregel van het plan.
Willem Arntsz Hoeve - Historische Middenas
74
Hoofdstuk 7
7.1
Uitvoerbaarheid
Economische uitvoerbaarheid
Conform artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening dient de toelichting van een bestemmingsplan inzicht te geven over de uitvoerbaarheid van het plan. Volgens de Wro moet de gemeenteraad een exploitatieplan vaststellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen, tenzij het kostenverhaal op een andere wijze is gegarandeerd. Van een dergelijk bouwplan is in dit geval sprake (artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening). De gemeente Zeist heeft een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer van het project. De initiatiefnemer draagt alle kosten voor de procedures en de uitvoering van de herinrichting. Voor de gemeente is hiermede de financiële uitvoerbaarheid voldoende verzekerd. De conclusie is dan ook dat het plan financiëel uitvoerbaar kan worden geacht.
7.2
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Inspraak Op grond van artikel 3.1.6 onder e van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gaan een bestemmingsplan alsmede een ontwerp hiervoor, vergezeld van een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Door de gemeente Zeist is een gebiedsvisie opgesteld voor de ontwikkeling van de WA-Hoeve. Deze gebiedsvisie is in een participatietraject met inwoners van Den Dolder tot stand gekomen. Daarnaast is er door de gemeenteraad een planbegeleidingsgroep ingesteld bestaande uit inwoners van Den Dolder die de plannen toetst aan de kaders als gesteld in de gebiedsvisie. Direct omwonenden, dorpsbewoners, belangenverenigingen en stichtingen zijn, en worden nog steeds, in de planvormingsfase van dit bestemmingsplan geïnformeerd over de visievorming en in de gelegenheid gesteld hun bevindingen te geven. Tijdens de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan wordt een inloopbijeenkomst georganiseerd.
Vooroverleg Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan, overleg pleegt met instanties, zoals omliggende gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Een concept van het ontwerpbestemmingsplan is in een vooroverleg besproken met de vooroverlegpartners. Zienswijzen Op grond van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) heeft het ontwerpbestemmingsplan van 6 januari tot en met 16 februari 2022 gedurende zes weken voor een ieder ter visie gelegen. Op het plan zijn veertien zienswijzen ingediend. In de Nota van zienswijzen zijn deze zienswijzen samengevat en van een antwoord voorzien. De in de Nota van zienswijzen voorgestelde aanpassingen zijn doorgevoerd in dit bestemmingsplan. Ambtshalve wijzigingen Naar aanleiding van het raadsbesluit van 12 december 2023 waarbij het voorbereidingsbesluit Forensische zorg werd vastgesteld is de definitie van “maatschappelijke voorzieningen” (1.57)
Willem Arntsz Hoeve - Historische Middenas
75
ambtshalve gewijzigd door deze aan te vullen met de woorden “… gezondheidszorg , met uitzondering van forensische zorg als bedoeld in artikel 1.1 tweede lid Wet forensische zorg, …”.
Willem Arntsz Hoeve - Historische Middenas
76