Bijlage - Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) 2022

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

1 juni 2022 Tanja van Alphen Programma en Gebiedsmanagement

Voorwoord Het Meerjarenperspectief grondexploitaties (MPG) wordt aangeboden aan de raad in juni bij de voorjaarsnota volgens de reguliere planning en control cyclus. Met het MPG informeert het college de raad jaarlijks financieel én inhoudelijk over de projecten met een grondexploitatie. Het MPG bestaat uit een terugblik op het afgelopen jaar en het geeft een doorkijk naar de toekomst. De verantwoording over 2021 wordt meegenomen in de jaarrekening. De grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd. Dit jaar zijn de twee vastgestelde visies voor Entree Palaceplein en Badhuisplein verwerkt in de grondexploitaties.

Het college van Burgemeester en Wethouders

Zandvoort, juni 2022

2

Inhoudsopgave Voorwoord

2

Samenvatting

4

1.

Inleiding

6

2.

Beleidskaders

8

2.1

Wet- en regelgeving omtrent verantwoording van de gemeentelijke financiën

8

2.2

Kostenverhaal

8

2.3

Gemeentelijke beleidskaders

8

2.4

Algemene beginselen grondexploitatie

10

Financiële uitgangspunten 2021

12

3.1

Parameters MPG 2021

12

3.2

Uitgangspunten / ontwikkelingen 2021

13

3.3

Grondexploitatie Watertorenplein

14

3.4

Grondexploitatie Badhuisplein

16

3.5

Grondexploitatie Entree Palaceplein

19

3.

4.

Financieel resultaat consolidatie

23

4.1

Reserve Strategische Investeringsagenda

25

4.2

Beschrijving risico’s

26

4.3

Risico’s in relatie tot weerstandsvermogen

28

4.4

Conclusie

28

3

Samenvatting Algemeen en kerncijfers Het meerjarenperspectief grondexploitaties wordt aangeboden bij de Voorjaarsnota. Het MPG bevat een verantwoording over het afgelopen boekjaar en sluit aan bij de jaarrekening. Het MPG geeft ook een vooruitkijk naar verwachte ontwikkelingen in de toekomst. Het MPG 2022 zal vergeleken worden met het MPG 2021, met kanttekening dat na vaststellen van het MPG in juni 2021 de grondexploitatie Watertorenplein gewijzigd is. In de jaarrekening zijn de correcte cijfers opgenomen, dus cijfermatig wordt het vergeleken met de jaarrekening. Er zijn drie grondexploitaties, Watertorenplein, Badhuisplein en Entree Palaceplein.

Kerncijfers grondexploitatie (negatief = opbrengst) x € 1.000,verlies verl i es (tot. ncw) wi ns tnemi ng

1-1-2021

1-1-2022

Saldo

4.723 0 4.723

5.124 0 5.124

401

weerstandsvermogen neemt af verl i es voorzi eni ng res erve weers ta nds vermogen

-4.723 -14.918 -19.641

-5.124 -10.271 -15.395

4.246

weerstandspositie is verslechterd weers ta nds vermogen boekwa a rde weers ta nds pos i tie

-19.641 10.978 -8.663

-15.395 11.961 -3.434

5.229

surplus* neemt af res erve ma rktri s i co's projectri s i co's surplus*

-14.918 1.371 1.250 -12.297

-10.271 780 1.250 -8.241

4.056

2020 1.444 -75 1.369

2021 1.096 -140 956

413

meer lasten dan baten gerealiseerd l a s ten ba ten excl . wi ns tnemi ng

-591

* surplus is niet alleen voor grexen beschikbaar

Boekwaarde De boekwaarde van de geconsolideerde grondexploitaties is per 1 januari 2022 € 11,96 miljoen en is daarmee € 0,98 miljoen hoger dan vorig jaar. Deze boekwaarde is een kostenpost, er zijn tot op heden meer kosten gemaakt dan dat er opbrengsten gerealiseerd zijn. De belangrijkste kostenposten van het afgelopen jaar zijn verwervingskosten, sloopkosten, kosten voor beheer panden, plankosten en rentelasten. Projectresultaat De netto contante waarde van de geconsolideerde grondexploitaties bedraagt per 1-1-2022 € 5,12 miljoen negatief. In het MPG 2021 was dit € 4,72 miljoen negatief. Dit is een verslechtering van

4

€ 0,40 miljoen. De belangrijkste oorzaak voor de verslechtering van het totale resultaat (netto contante waarde) ten opzichte van het MPG is het gewijzigde programma in de grondexploitaties Entree Palaceplein en Badhuisplein. Bij beide projecten is het aantal woningen gedaald en bij Entree is bijna het gehele programma omgezet naar sociale huur. Verliesvoorziening De verliesvoorziening is getroffen voor de afzonderlijke negatieve grondexploitaties op netto contante waarde. De actualisatie heeft geleid tot een voorziening van € 5,12 miljoen. Vorig jaar was nog rekening gehouden met een voorziening van € 4,72 miljoen. Dit is een verhoging van € 0,40 miljoen en wordt voornamelijk veroorzaakt door het gewijzigde programma in Entree Palaceplein en Badhuisplein. Risico’s en weerstandsparagraaf De risico’s zijn per project benoemd. De belangrijkste risico’s voor de grondexploitaties zijn parkeren, afzetmarkt, opbrengstwaarde programma, stijgende bouwkosten, maatschappelijk en bestuurlijk draagvlak en vertraging. De Corona crisis is afgevlakt, maar de economische situatie is onzeker. De situatie in Oekraïne vormt een nieuw risico en leidt op dit moment tot hogere brandstofprijzen en daarmee tot hogere prijzen voor materiaal en producten. De sancties tegen Rusland en de oorlog in Oekraïne leiden tot schaarste van producten, zoals olie en gas.

Stijgende prijzen voor brandstof zullen zich vertalen in een stijging van de bouwkosten maar ook de civieltechnische kosten (bouw- en woonrijp maken). Daarnaast neemt de bestedingsruimte per huishouden af als gevolg van de hoge inflatie. Wat het effect hiervan zal zijn op de woningmarkt is nog onduidelijk. Door de grote toestroom van vluchtelingen uit de Oekraïne stijgt de vraag naar woonruimte. Er is een globale risicoanalyse gemaakt op totaal niveau van de grondexploitaties samen om de marktrisico’s te bepalen. Gekeken is wat het effect is van andere parameters en een langere looptijd. Hier komt een bandbreedte uit van € 0,84 miljoen (recessie) en € 1,45 miljoen (worst case). Aanbevolen wordt om € 0,78 miljoen te reserveren. Naast de marktrisico’s is er sprake van projectrisico’s die in Naris (gemeentelijk risicomodel) zijn opgenomen. Hierin wordt voor de grondexploitaties rekening gehouden met 25% van € 5,00 miljoen, dus een bedrag van € 1,25 miljoen. Aanbevolen wordt om een buffer aan te houden voor zowel de marktrisico’s als voor de projectrisico’s, wat neerkomt op een bedrag van € 2,03 miljoen. Als gekeken wordt naar het surplus in de tabel met kerncijfers dan is te zien dat er voldoende surplus is om de risico’s op de grondexploitaties op te vangen. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat het surplus niet alleen beschikbaar is voor de grondexploitaties.

De reserve Strategische Investeringsagenda (SIA) wordt breder ingezet dan een reserve Grondexploitaties. Conclusie Ten opzichte van het MPG 2021 zijn de grondexploitaties inhoudelijk geactualiseerd op basis van de in december 2021 vastgestelde visies. Watertorenplein is een jaar verlengd door vertraagde uitgifte. Ten opzichte van het MPG 2021 is er sprake van een resultaatsverslechtering (netto contant) van € 0,40 miljoen op totaalniveau van de drie grondexploitaties. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door het gewijzigde programma in Entree Palaceplein en Badhuisplein. In beide projecten komen minder woningen en in Entree Palaceplein komt voornamelijk sociale huur. De voorziening is ten opzichte van het MPG 2020 met € 0,40 miljoen opgehoogd. Er is een minimaal benodigd bedrag berekend om de risico's op te kunnen vangen, in totaal € 2,03 miljoen. Dit is meegenomen in de risicoparagraaf.

5

1.

Inleiding Algemeen Het MPG 2021 gaat nog uit van hogere grondwaarde bij Watertorenplein. Dit MPG is in juni in de raad vastgesteld. In juli 2021 is, na vaststellen van het MPG, op dringend advies van de accountant besloten om toch de taxatie van Watertoreplein van mei 2021 met een lagere grondwaarde al mee te nemen. Door het verwerken van de lagere grondwaarde was het nodig om een verliesvoorziening te treffen. Dit is in de jaarrekening 2020 verwerkt, maar het MPG is na vaststelling in juni 2021 niet meer aangepast. Als het MPG 2022 vergeleken wordt met het MPG2021, wordt in feite bedoeld de cijfers die opgenomen zijn in de jaarrekening 2020. Doel Meerjarenperspectief grondexploitaties (MPG) Het doel van het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) is om verantwoording af te leggen over het afgelopen jaar over de grondexploitaties en een doorkijk te geven naar de toekomst. Het MPG bevat alleen aanpassingen op basis van reeds door de raad genomen inhoudelijke besluiten. Tevens zal inzicht gegeven worden in de risico’s en in de weerstandsparagraaf. Er is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd op totaal niveau voor alle drie de grondexploitaties. Dit zal in dit MPG toegelicht worden. Definitie van een grondexploitatie Een grondexploitatie (grex) is de financiële vertaling van een ruimtelijk plan (bijvoorbeeld een bestemmingsplan).

Het is een begroting van kosten en opbrengsten gefaseerd in de tijd, waarin vastgestelde beleidsuitgangspunten zijn verwerkt (bijvoorbeeld woonbeleid, parkeerbeleid) Een grex bestaat onder andere uit: • Overzicht kosten en opbrengsten (op basis van kostensoortenlijst in het besluit ruimtelijke ordening; Bro) • Fasering in de tijd, rekening houdend met rente en inflatie Wanneer worden mutaties doorgevoerd in een grondexploitatie? • Wettelijke eisen worden zonder voor te leggen aan raad/college doorgevoerd in de grondexploitaties en vastgelegd via het MPG. Hier is geen keuzemogelijkheid in, wel kan het bestuur tussentijds geïnformeerd worden. • Kleinere mutaties, zoals parameters, worden jaarlijks opgesteld en verwerkt in de grondexploitaties zonder tussentijds raadsbesluit. Dit is een bevoegdheid van het college en wordt via het MPG bekrachtigd door de raad. • Majeure mutaties: wijzigingen in plangrens / programma / oppervlak uitgeefbaar worden aan de raad voorgelegd voordat het verwerkt wordt in de grondexploitaties. Het gaat alleen over de projecten met actief grondbeleid, waar een grondexploitatie voor geopend is. Dit zijn de bouwgronden in exploitatie (BIE). Naast de drie grondexploitaties is er nog sprake van faciliterende projecten, zoals bijvoorbeeld Bedrijventerrein Nieuw Noord en locatie Auto Strijder.

Hier worden anterieure overeenkomsten afgesloten ten behoeve van onder andere het kostenverhaal. Faciliterende projecten worden, conform het BBV1, verantwoord op een andere plek in de financiële administratie en dus niet meegenomen in het MPG. Ook de strategische gronden (MVA) worden elders verantwoord. 1 Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en gemeenten (BBV)

6

Twee van de grondexploitaties zijn aangepast op basis van in december 2021 vastgestelde visies, namelijk Badhuisplein en Entree Palaceplein. De grondexploitatie Watertorenplein is nauwelijks gewijzigd, er zijn plankosten komen te vervallen en deze grondexploitatie kan einde van dit jaar afgesloten worden. De wijzigingen in Entree Palaceplein en Badhuisplein betreffen vooral wijzigingen in het programma. In Badhuisplein komen meer woningen in het duurdere segment. In Entree Palaceplein wordt het aandeel sociale huur van Badhuisplein gecompenseerd, waardoor hier voornamelijk sociale huurwoningen komen. De drie grondexploitaties worden in dit MPG nader toegelicht. Wat is er veranderd in de grondexploitaties en wat volgt? • In 2018 alleen inflatoire aanpassing: vastgesteld in juli 2018 (MPG); • In 2019 bij de jaarrekening een bedrijfseconomische splitsing van de grondexploitatie Middenboulevard: ophoging plankosten, aanpassen rente, looptijd en fasering; • Oktober 2019 is het MPG 2019 bij de begroting vastgesteld door de raad: splitsing grondexploitatie Middenboulevard, verwerking plangrenswijzigingen, voorlopige uitgangspunten programma (volume, bouwblokken, differentiatie), parkeren op basis van huidig beleid; • Januari 2020 actualisatie voor jaarrekening 2019; alleen wijzigingen waar geen raadsbesluit voor nodig is, zoals aanpassen parameters en budgetten.

Er zijn geen inhoudelijke wijzigingen; • 2020: raadsbesluit van begin 2020 voor Watertorenplein; is na balansdatum besloten dus alleen benoemen in MPG, verwerken zodra inzicht in parkeren en programma definitief is. • Juni 2020: nieuw coalitieakkoord over onder andere sociale huur: is na balansdatum besloten dus niet meegenomen in MPG. Wordt momenteel uitgewerkt in de plannen en pas verwerkt in het MPG nadat de raad hiermee ingestemd heeft. • September 2020: vaststellen nota “Spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop”. Hieruit blijkt dat voor de lopende projecten maatwerk mogelijk is. Dit zal per project beoordeeld worden en eerst aan de raad voorgelegd worden waarbij coalitieakkoord het uitgangspunt zal zijn. • December 2020: de visies voor Entree Palaceplein en Badhuisplein zijn behandeld in de raadscommissie van december, maar op het laatste moment door het college teruggetrokken van de raadsagenda. Er is dan ook geen raadsbesluit voor deze twee projecten. • December 2021: de raad heeft de visies voor Entree Palaceplein en Badhuisplein vastgesteld.

7

2.

Beleidskaders 2.1 Wet- en regelgeving omtrent verantwoording van de gemeentelijke financiën Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeentes (BBV) Gemeentes zijn bij het opstellen van financiële jaarstukken gebonden aan regels. Deze regels liggen vast in het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) van de Commissie BBV. Het BBV is in 2016 gewijzigd; er zijn strengere regels vastgelegd voor het opstellen en verantwoorden van grondexploitaties en kostenverhaal, vastgelegd in twee afzonderlijke notities2. De commissie heeft in 2019 deze twee notities en de Vraag & Antwoord lijst vastgelegd in een nieuwe notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken3. Het MPG (en daarmee de grondexploitaties) is conform de richtlijnen van de Commissie BBV opgesteld. Wet modernisering vennootschapsbelasting (Vpb) De wet modernisering Vpb overheidsondernemingen is per 1 januari 2016 in werking getreden. Dat betekent dat overheidsondernemingen belastingplichtig worden voor de vennootschapsbelasting. Overheden worden voor bepaalde onderdelen beschouwd als ondernemer en zijn dan belastingplichtig over de winsten in die onderdelen. Grondexploitaties worden gezien als ondernemingsactiviteit. De grondexploitaties in Zandvoort zijn verliesgevend.

2.2 Kostenverhaal Naast de actuele grondexploitaties, welke gaan over het grondeigendom van de gemeente, is er ook nog sprake van kostenverhaal. Dit zijn projecten in particulier eigendom, zogenaamde faciliterende projecten. Een voorbeeld van een project waar een anterieure overeenkomst is afgesloten is Bedrijventerrein Nieuw Noord. Voor de delen bij Entree Palaceplein, Badhuisplein en Watertorenplein waar de gemeente geen grondeigenaar is zullen anterieure overeenkomsten gesloten moeten worden vanwege het wettelijk verplichte kostenverhaal. Dit valt buiten de grondexploitaties. Anterieure overeenkomsten worden verantwoord op een andere plek in de administratie, zie hiervoor de nieuwe notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken van de Commissie BBV. Ze zullen dan ook verder niet toegelicht worden in het MPG.

2.3 Gemeentelijke beleidskaders Nota grondbeleid Zandvoort In 2020 heeft de raad de nota grondbeleid en grondprijsbeleid vastgesteld. Hiermee is de werkwijze van de gemeente om de ruimtelijke doelstellingen binnen de gemeente te realiseren bepaald, alsmede de manier(en) om het beschikbare grondbeleidsinstrumentarium in te zetten.

2

Notitie Grondexploitaties 2016 Commissie BBV en Notitie Faciliterend grondbeleid 2016 Commissie BBV. 3 Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019), juli 2019; dit is een samenvoeging van de twee notities uit

2016 (Notitie Grondexploitaties 2016, Commissie BBV, maart 2016 en Notitie Faciliterend grondbeleid, Commissie BBV, maart 2016) en de Vraag & Antwoorden.

8

Zandvoort kiest niet voor één vorm van grondbeleid, maar voor maatwerk, dus situationeel grondbeleid. Per situatie zal bekeken worden hoe de ontwikkeling bijdraagt aan het uitvoeren van de ruimtelijke doelstellingen en hoe de ontwikkeling tot uitvoering gebracht kan worden. Per ontwikkeling wordt de meest gewenste rol van de gemeente gekozen, actief, facilitair of een tussenvorm. De keuze voor een rol is afhankelijk van verschillende factoren, zoals de gewenste mate van sturing (regie), risicoprofiel, prioriteit van de ontwikkeling, bestaande of gewenste grondposities, de beschikbare financiële middelen en maatschappelijke urgentie. Per type grondbeleid (actief, facilitair of tussenvorm) beschikt de gemeente over een instrumentarium. Bij actief grondbeleid heeft de gemeente de volledige regie en loopt zij alle risico. Er wordt een grondexploitatie geopend. Bij faciliterend grondbeleid heeft de gemeente minder regie en loopt ze minder risico. De kosten worden verhaald via kostenverhaal. Grondprijsbeleid Het grondprijsbeleid is onderdeel van de nota grondbeleid en geen aparte nota. Het grondprijsbeleid legt de manier waarop de grondprijzen vastgesteld moeten worden vast. De grondwaarde wordt bij voorkeur residueel bepaald, op een aantal uitzonderingen na, zoals sociale woningbouw (vaste prijs).

Naast deze nota, waarin de kaders opgenomen zijn, wordt jaarlijks een grondprijsbrief opgesteld en vastgesteld door het college. De grondprijzen worden in een aparte brief opgenomen, om zo jaarlijks in te kunnen spelen op actualiteiten uit de markt. Naast gronduitgifte door verkoop is er nog sprake van uitgifte in erfpacht. De voorwaarden voor onder meer grondprijsbepaling bij erfpacht zijn vastgelegd in de “Notitie erfpacht Middenboulevard” (2009) en de “Algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht” (2009/2011). Paragraaf grondbeleid In de begroting en jaarrekening is het verplicht om een paragraaf grondbeleid op te nemen. Hierin wordt onder andere het grondbeleid beschreven. Nota reserves en voorzieningen 2018 In de nota reserves en voorzieningen4 wordt ingegaan op de werkwijze van de reserves en voorzieningen. Tussentijdse winstnemingen worden gestort in de reserve Strategische Investeringsagenda, evenals het saldo van de grondexploitaties. Voor een nadere toelichting op de werking van de voorziening en de reserve, welke relevant zijn voor de grondexploitaties, wordt hiernaar verwezen. Een ophoging van de voorziening kan ook ten laste van het exploitatieresultaat gebracht worden. Financiële verordening5 In de financiële verordening liggen de gemeentelijke regels van de gemeente vast, aanvullend op de rijksregels. Ook over de grondexploitaties zijn regels opgenomen.

Ruimtelijke beleidskaders Zandvoort kent ook nog een aantal ruimtelijke beleidskaders welke relevant zijn voor de grondexploitaties. Hieronder worden de belangrijkste genoemd. Alleen de eerste vier worden kort toegelicht. • Visie Wonen in Zandvoort 2016-2020 (2016) • Uitvoeringsprogramma Wonen gemeente Zandvoort 2019 t/m 2025 (mei 2019) • Coalitieakkoord6 Zandvoort; Samen sterk door de crisis, raadsvergadering juni 2020 • Nota “Spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop”, september 2020 4 Nota reserves en voorzieningen 2018, vastgesteld 20 december 2017.

5 6

Financiële verordening 2018. Hier is in december 2019 een wijziging op gekomen op een aantal onderdelen. Coalitieakkoord ‘Zandvoort: Samen sterk door de crisis’, raadsbesluit 2020/613597, 30 juni 2020

9

• Omgevingsvisie Zandvoort (2021) • Nota openbare ruimte • Parkeernormennota Zandvoort 2021 • Toeristische visie Zandvoort aan Zee (2018) • Beleidsplan duurzaamheid 2019 – 2022 Woonvisie, Uitvoeringsprogramma Wonen, coalitieakkoord In de visie op wonen is opgenomen dat er behoefte is aan meer doorstroming op de woningmarkt en dat er behoefte is aan meer goedkope of sociale koopwoningen. Het programma dat in de grondexploitaties opgenomen wordt, dient te zijn afgestemd op de uitgangspunten uit de Woonvisie. In het recent vastgestelde Uitvoeringsprogramma Wonen is vastgelegd dat bij nieuwe projecten 30% sociaal moet worden gerealiseerd. Voor Watertorenplein heeft de raad in januari 2020 via de vaststellingsovereenkomst besloten om sociale huur in het plan op te nemen. Dit is verwerkt in de grondexploitatie en het MPG. Voor de twee lopende projecten Badhuisplein en Entree Palaceplein is in het coalitieakkoord van juni jl. opgenomen dat het aandeel sociale huur van Badhuisplein gecompenseerd wordt in Entree Palaceplein. Dit is verwerkt in de visies, welke in december 2021 zijn vastgesteld. Nota “Spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop” In het Uitvoeringsprogramma liggen de ambities op het gebied van wonen vast. De nota “Spelregels” geeft handvatten voor de realisatie van deze ambitie.

De nota geeft verdere invulling aan de gewenste minimale kwaliteit van de beoogde woningen, de betaalbaarheid voor langere termijn en de wens om de woningen bij de beoogde doelgroep terecht te laten komen. In de nota worden spelregels voor woningbouw en de in te zetten instrumenten vastgelegd, zodat er duidelijkheid is voor partijen binnen en buiten de gemeente.

2.4 Algemene beginselen grondexploitatie Wijzigingen in grondexploitaties Tussentijdse bijstellingen van grondexploitaties leiden tot een wijziging van het resultaat. Bijstellingen zijn onder te verdelen in: 1. Verschuivingen in tijd Indien kosten en opbrengsten op een ander moment in de tijd worden gemaakt dan dat deze waren gepland in de grondexploitatie, is dat van invloed op het resultaat. In principe geldt dat hoe eerder een uitgave plaatsvindt, hoe eerder de (nadelige) rente begint te tellen waardoor het resultaat afneemt. Bij een lagere rente wordt echter het renteverlies bij vertraging kleiner. Hetzelfde geldt (in principe) voor de opbrengsten; hoe eerder deze zijn ontvangen, hoe eerder de (voordelige) rente begint te tellen en hoe beter het resultaat van een grondexploitatie. Ook hier geldt dat een lagere rente het effect verkleint. 2. Wijziging van ramingen Naast verschuivingen in tijd, zijn wijzigingen van geraamde kosten en opbrengsten zelf van invloed op het resultaat van de grondexploitatie. Wanneer bijvoorbeeld de totale kosten over de jaren stijgen, zal dit een nadelig effect hebben op het resultaat van de grondexploitatie. Wanneer de opbrengsten stijgen, heeft dit een positief effect. Op stijgingen van kosten en opbrengsten wordt weliswaar geanticipeerd via de parameters kosten- en opbrengstenstijging in de grondexploitatie.

De daadwerkelijke toe- of afname wijkt vaak af de verwachte parameters.

10

Contante waarde Het resultaat van een grondexploitatie wordt bepaald door het verschil tussen de totale kosten en de totale opbrengsten. Om inzicht te krijgen in wat de prestatie van projecten ten opzichte van elkaar is, moeten de eindwaarden worden vergeleken. Projecten hebben echter verschillende einddata. Door bedragen contant te maken (eindwaarde terugrekenen naar heden) kunnen projecten worden vergeleken en opgeteld tot een totaal resultaat. Parameters Onderstaande tabel laat de parameters zien. De kostenstijging is 1% hoger dan vorig MPG, maar vlakt af vanaf 2023. De opbrengstenstijging is een half procent hoger dan vorig jaar. De rente is gelijk gebleven evenals de disconteringsvoet. De rente is afhankelijk van de daadwerkelijke betaalde rente over het vreemd vermogen en kan jaarlijks fluctueren. Parameter MPG

MPG 2021 MPG 2022

Kostenstijging

2,00%

3%-2%

Opbrengstenstijging

1,50%

2,00%

Rentekosten

0,55%

0,55%

Renteopbrengsten

0,55%

0,55%

Disconteringvoet*

2,00%

2,00%

*Dit is vastgelegd door de commissie BBV

Tabel 2.1: Verschil in parameters MPG 2022 en MPG 2021

11

3.

Financiële uitgangspunten 2021 Het geconsolideerde resultaat op netto contante waarde is negatief bijgesteld van € 4,72 miljoen negatief naar € 5,12 miljoen negatief. Dit is een verslechtering van € 0,40 miljoen. De voorziening is dan ook met € 0,4 miljoen opgehoogd.

3.1 Parameters MPG 2021 Alle prijzen in de grondexploitaties hebben prijspeil 1-1-2022 exclusief BTW. In onderstaande tabel staan de parameters vermeld welke gebruikt zijn in het MPG. Parameter MPG 2022

2022

2023

2024 ev

Kostenstijging

3,00%

2,50%

2,00%

Opbrengstenstijging

2,00%

2,00%

2,00%

Rentekosten

0,55%

0,55%

0,55%

Renteopbrengsten

0,55%

0,55%

0,55%

Disconteringvoet*

2,00%

2,00%

2,00%

*Dit is vastgelegd door de commissie BBV

Tabel 3.1: Parameters MPG 2022 Rente en disconteringsvoet De rente is bepaald door financiën en is gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen en is vastgesteld op 0,55%. Dit is gelijk aan vorig jaar. De disconteringsvoet die moet worden gehanteerd in de berekening van de contante waarde ten behoeve van het treffen van een verliesvoorziening voor negatieve grondexploitaties is gelijkgesteld aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone en bedraagt 2,0%. Dit is vastgelegd in het BBV. Kostenstijging De index voor kostenstijging is gebaseerd op de index voor grond- weg- en waterbouw (GWW). De berekening is gebaseerd op een driejarig gemiddelde, omdat dit aansluit bij de gemiddelde resterende looptijd van de grondexploitaties. In 2021 worden de bouwkosten- en aanbestedingsindex gekenmerkt door sterke stijgingen. Dit wordt grotendeels veroorzaakt door de stijgende materiaalkosten en het aanhoudende personeelstekort in de bouwsector7. Afgelopen jaar was de inflatie 7,72%. Alleen al in het derde kwartaal van 2021 zijn de GWW-kosten gestegen met 2,60%8. Dit is van invloed op het driejarig gemiddelde. Vorig jaar was de driejarige kostenstijging in de GWW nog 1,8%, dit jaar is dat 3,7%. Het voorstel is om de index voor kostenstijging voor het jaar 2022 naar boven bij te stellen van 2% naar 3%.

Dit ligt in lijn met de gemiddelde stijging van de afgelopen 3 jaar. Dit percentage valt ook binnen de prognose van externe adviesbureaus die per kwartaal de indexcijfers bepalen. Zij voorspellen een kostenstijging tussen de 3% en de 5% voor 2022. Op langere termijn wordt een stabilisering van de kostenstijging verwacht naar ongeveer 2%. Daarom wordt deze kostenstijging in 2023 afgebouwd naar 2,5% en vanaf 2024 afgebouwd naar 2%. Ten aanzien van deze prognoses dient te worden opgemerkt dat er grote onzekerheden zijn ten aanzien van de economische ontwikkelingen en bijvoorbeeld energieprijzen.

7 Kwartaalbericht-Q3-2021.pdf (metafoorro.nl) 8 CBS-indexcijfers GWW 2015=100

12

Opbrengstenstijging De woningmarkt is nog steeds erg gespannen. De woningprijzen stijgen al jaren. De ABN AMRO en De Nederlandsche Bank (DNB) verwachten respectievelijk een prijsstijging van 5,5% & 5% in 20229. De afgelopen jaren stegen de woningprijzen meer dan de bouwkosten. Dit leidde dan ook tot hogere grondprijzen. Er blijft sprake van krapte op de woningmarkt. Half 2021 was er een tekort aan 279.000 woningen 10. Gezien de aanhoudende stijging van de woningprijzen en de verwachte stabilisatie van bouwkosten voor woningbouw neemt de residuele grondwaarde toe. Het voorstel is om de opbrengstenstijging naar boven bij te stellen naar 2%. Dit percentage valt ook binnen de prognoses van externe adviesbureaus. Zij voorspellen een opbrengstenstijging tussen de 2% en 4% voor 2022 11 voor een gemiddeld woningmarktgebied. Op de langere termijn wordt een opbrengstenstijging tussen de 1% en 3% verwacht. Hiermee is sprake van een voorzichtige inschatting van de opbrengstenstijging.

3.2 Uitgangspunten / ontwikkelingen 2021 Looptijd De looptijd voor Watertorenplein is verlengd met een jaar ten opzichte van het MPG 2021. Voor de twee andere projecten is de looptijd gelijk gebleven. Eindjaar grondexploitaties MPG 2021 MPG 2022 Watertorenplein 2021 2022 Badhuisplein 2025 2025 Entree Palaceplein 2024 2024

Tabel 3.2: Wijziging looptijd projecten MPG 2022 ten opzichte van MPG 2021 Sociaal In het vastgestelde Uitvoeringsprogramma Wonen (mei 2019) is vastgelegd dat bij nieuwe projecten 30% sociale woningbouw moet worden gerealiseerd. Het beleid schrijft niet voor dat er sociale woningbouw in de drie lopende ontwikkelprojecten Watertorenplein, Badhuisplein en Entree Palaceplein moet komen, maar dat het hier om maatwerk kan gaan. De raad besluit of en hoeveel sociaal er in deze drie ontwikkelprojecten gerealiseerd moet worden. In september 2020 heeft de raad de nota “Spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop vastgesteld, waarin ook maatwerk mogelijk is voor de projecten. In januari 2020 is voor Watertorenplein een vaststellingsovereenkomst vastgesteld door de raad waarin is vastgelegd dat in Watertorenplein 30% sociale huur moet komen. In juni 2020 heeft de raad het Coalitieakkoord vastgesteld met daarin opgenomen dat in Badhuisplein geen sociale huur komt, maar dat dit aandeel gecompenseerd wordt in Entree Palaceplein. In december 2021 heeft de raad dit bekrachtigd via het vaststellen van de visies voor Badhuisplein en Entree Palaceplein. Parkeren In 2021 is de parkeernormennota Zandvoort vastgesteld. De visies voor Entree Palaceplein en Badhuisplein houden hier rekening mee.

Voorzieningen De gemeente heeft een onderzoek laten uitvoeren naar de marktpotentie van de invulling van de plinten in Badhuisplein en Entree Palaceplein. Hierbij wordt rekening gehouden met alle

9

De woningmarkt – De Nederlandsche Bank (dnb.nl)

10 Kamerbrief bij rapport 'Staat van de Woningmarkt 2021' | Kamerstuk | Rijksoverheid.nl 11 OUTLOOK-2021.pdf (metafoorro.nl)

13

voorzieningen in Zandvoort. Voorkomen moet worden dat er te veel voorzieningen toegevoegd worden waardoor leegstand kan ontstaan. De voorzieningen die toegevoegd worden moeten een toegevoegde waarde hebben. Uit het onderzoek is gebleken dat er voldoende vraag is naar de hoeveelheid commerciële voorzieningen die opgenomen zijn in het plan. Dit was voor de Corona crisis. De markt is nu anders, al lijkt de impact mee te vallen door de overheidssteun. De effecten wisselen ook erg per sector, de ene branche wordt veel zwaarder getroffen dan de andere branche. De Formule 1 heeft een aantrekkende werking op de voorzieningen in Zandvoort. Naar verwachting heeft dit ook komende jaren een positief effect op de voorzieningenmarkt. Ontwikkelingen 2021 In 2021 is in Entree Palaceplein een deel, de uitloop, van het Bouwes Palace hotel gesloopt. De visie is besproken met omwonenden en andere belanghebbenden en in december door de raad vastgesteld. In Badhuisplein is een van de laatste verwervingen afgerond. Er zijn kosten gemaakt voor onderhoud van bestaande panden en de visie is verder uitgewerkt en door de raad vastgesteld in december 2021. Voor het Watertorenplein is in 2021 onderhandeld over de grondprijs en is de koopovereenkomst gesloten. Hieronder wordt per project een nadere toelichting gegeven.

3.3 Grondexploitatie Watertorenplein Grondexploitatiegebied Het project ligt naast de watertoren en wordt begrensd door de Hogeweg, Westerparkstraat, Oosterparkstraat, Watertoren en Thorbeckestraat. Op onderstaande kaart is het exploitatiegebied te zien. De Watertoren is geen eigendom van de gemeente en valt daarom buiten het exploitatiegebied.

Kaart 1: Exploitatiegebied Watertorenplein

14

Ruimtelijk en programma In de vaststellingsovereenkomst vastgesteld, waarin is opgenomen dat er 30% sociale huur in Watertorenplein gerealiseerd moet worden. In onderstaande tabellen is het programma opgenomen dat in de grondexploitatie is verwerkt. Ruimtegebruik Watertorenplein Groen Water Verharding Uitgeefbaar Totaal exploitatiegebied

m2

% 0 0 1.587 40% 2.380 60% 3.967 100%

Tabel 3.3: Ruimtegebruik Watertorenplein Verdeling categorieën Watertorenplein Sociaal appartementen Betaalbaar appartementen Middenduur appartementen Vrije sector appartementen Totaal

Aantal 18 6 10 15 49

% 37% 12% 20% 31% 100%

Tabel 3.4: Verdeling woonprogramma over categorieën Watertorenplein Grondexploitatie en ontwikkelingen 2021 Het gebied Watertorenplein bestaat uit 2 deelgebieden; het deel van de watertoren (particulier eigendom) en het huidige parkeerterrein (gemeentelijk eigendom). De grondexploitatie heeft alleen betrekking op het gemeentelijke grondeigendom, dus het parkeerterrein. In 2021 is onderhandeld over de grondprijs en is een taxatie uitgevoerd. De koopovereenkomst is gesloten. De daadwerkelijke levering van de grond volgt in 2022. Project (x € 1.000) Watertorenplein

NCW 1-1-2021 NCW 1-1-2022 Verschil MPG 2021 MPG 2022 € -365 € -337 € 28

Tabel 3.6: Verschil in netto contante waarde (x € 1.000,-) Watertorenplein MPG 2022 en MPG 2021 De netto contante waarde is iets verbeterd met € 0,028 miljoen ten opzichte van het MPG 2021. Dit komt door het vervallen van een deel plankosten. Risico’s Een risico is vertraging als gevolg van een bezwaarprocedure. De levering van de grond vertraagt daarmee. Naast dit risico speelt de wereldwijde crisis in verband met COVID-19, ofwel Corona. Vooralsnog heeft de crisis nog geen effect op de VON-prijzen, deze stijgen nog steeds en de vraag overstijgt nog altijd het aanbod. Wel heeft de crisis invloed op de beschikbaarheid en daarmee ook de prijzen van materialen en personeel. Dit kan tot hogere bouwkosten leiden en tot vertraging. Een nieuw risico is de recente oorlog in Oekraïne. Dit kan diverse consequenties hebben, zo kan het invloed hebben op de beschikbaarheid van materiaal, wat tot hogere prijzen leidt en tot vertraging leidt. Ook kan het invloed hebben op het consumentenvertrouwen, waardoor de vraag kan dalen. Wat het exacte gevolg is voor de grondexploitatie is nog niet te zeggen.

15

3.4 Grondexploitatie Badhuisplein Grondexploitatiegebied Het project grenst aan de boulevard van Zandvoort en ligt vlak bij het dorpscentrum. Het project ligt tussen de Burgemeester Engelbertsstraat, het Holland Casino, Middenboulevard, de flat De Rotonde en De Favaugeplein. De kavel van Het Holland Casino valt buiten het exploitatiegebied, aangezien dit geen gemeentelijk eigendom betreft en het nog onzeker is of dit deel herontwikkeld wordt. De flat “De Rotonde” valt eveneens buiten het exploitatiegebied, omdat hier ook voor geldt dat het geen gemeentelijk eigendom is en hier geen ontwikkelingen gepland zijn. De kavel van 3GT (voorheen Corendon) wordt wel meegenomen in het exploitatiegebied, maar niet in de grondexploitatie. Hier is voor gekozen omdat de gemeente en de eigenaar van deze kavel in vergaande gesprekken zijn over de ontwikkeling van de kavel en vanwege de ruimtelijke samenhang. Financieel zal dit echter via kostenverhaal lopen en niet via de grondexploitatie.

Kaart 2: Exploitatiegebied Badhuisplein Stedenbouwkundige visie December 2021 heeft de raad de visie voor Badhuisplein vastgesteld. Badhuisplein vormt een belangrijke verbindende schakel tussen het dorp en de boulevard. De visie is bedoeld om het gebied een kwalitatieve impuls te geven. In de visie is opgenomen dat het Badhuisplein een kwalitatief hoogwaardig programma met een hotel, woningen, winkels en horeca met een jaarrond karakter krijgt. Er wordt al lange tijd gewerkt aan de visie. In 2019 is een eerste concept gemaakt, wat ter inzage heeft gelegen. In 2020 is de uitwerking op een lager pitje gezet door de Coronacrisis. Eind 2020 is een stedenbouwkundige visie uitgewerkt en aan de raad voorgelegd, maar niet vastgesteld. Deze visie is vervolgens aangepast op onder andere parkeren en opnieuw aan de raad voorgelegd en

16

vastgesteld. In onderstaande kaart is een impressie te zien uit de visie. Deel A is het gemeentelijk deel en deel B en C is de kavel van 3GT.

Kaart 3: Stedenbouwkundige visie Badhuisplein

Kaart 4: Kaart stedenbouwkundig plan visie Badhuisplein Ruimtelijk en programma Zowel het Uitvoeringsprogramma Wonen als ook de nota spelregels sociale huur laten nog ruimte voor maatwerk voor de ontwikkelprojecten om wel of geen sociale huurwoningen te realiseren. Het coalitieakkoord van juni 2020 gaat uit van 0% sociale huur in Badhuisplein. In de visie is geen sociale huur opgenomen. De woningen komen in de categorieën middelduur en duur. Het programma is nog niet definitief, de visie geeft vooral een bouwvolume aan voor wonen, parkeren en commerciële ruimte. Dit is vertaald in een programma, wat opgenomen is in de aangepaste grondexploitatie. Het gaat om 53 woningen, 1.162 m2 commerciële voorzieningen en inpandige parkeerplaatsen. Ruimtegebruik Badhuisplein Groen Water Verharding Uitgeefbaar Totaal exploitatiegebied

m2

%

0 0 2.051 34% 3.941 66% 5.992 100%

Tabel 3.7: Ruimtegebruik Badhuisplein

17

Grondexploitatie Badhuisplein

Woningbouw stuks 53

Niet-woningbouw m2 bvo 1.162

Tabel 3.8: Indicatief programma Badhuisplein Programma Badhuisplein

Aantal

%

Middeldure koop appartementen

17

32%

Dure koop appartementen

36

68%

Totaal

53

100%

Tabel 3.9: Verdeling woonprogramma over categorieën Badhuisplein In de visie is rekening gehouden met een bouwvolume. Dit is voor de grondexploitatie omgezet in het volgende programma: • Circa 53 woningen; • Circa 1.162 m2 commercieel programma; • Parkeren: op basis van de huidige normen en uitgangspunten dient het parkeren in en rond het gebied te worden opgelost; • Inrichting openbare ruimte: kwalitatief hoogwaardig, aansluitend op kwaliteit boulevard. In onderstaande tabel is te zien wat het verschil in programma is tussen het MPG 2022 en het MPG 2021. De visie die in december jl. is vastgesteld gaat uit van een ander programma, namelijk meer woningen in het duurdere segment. Door het oplossen van het parkeren in het gebied is er minder ruimte voor wonen, waardoor het aantal woningen is afgenomen ten opzichte van de vorige grondexploitatie. Ook is het programma voor commercieel iets afgenomen. Programma Badhuisplein

MPG 2021

MPG 2022

Verschil

Woningbouw (stuks)

78

53

-25

Niet woningbouw (m2 bvo)

1.545

1.162

-383

Tabel 3.10: Verschil programma MPG 2022 en MPG 2021 Grondexploitatie en ontwikkelingen 2021 Het plangebied voor het project Badhuisplein is groter dan het deel dat in de grondexploitatie is opgenomen. In het plangebied zitten verschillende eigendommen van derden: Stichting Holland Casino, flat De Rotonde en kavel van 3GT (voorheen Corendon). In de grondexploitatie is alleen het gemeentelijk eigendom en de reeds verworven en nog te verwerven panden aan het De Favaugeplein/Badhuisplein opgenomen. De exploitatiegrens is wel inclusief de kavel van 3GT vanwege de sterke ruimtelijke samenhang van de gebouwen en functies op en rond het Badhuisplein en de fasering van de ontwikkeling van de kavel van 3GT. De gemeente zal haar kosten verhalen via een anterieure overeenkomst voor het deel van 3GT. Project (x € 1.000) Badhuisplein

NCW 1-1-2021 NCW 1-1-2022 Verschil MPG 2021 MPG 2022 € -2.534 € -2.408 € 126

Tabel 3.11: Verschil in netto contante waarde Badhuisplein tussen MPG 2022 en MPG 2021 Voor het parkeren is uitgegaan van parkeren op eigen terrein. De visie houdt rekening met de in 2021 vastgestelde parkeernormennota Zandvoort. Voor de inrichting van de openbare ruimte wordt uitgegaan van een hogere kwaliteit, aansluitend aan de hoogwaardige kwaliteit die op de aangrenzende boulevard wordt gerealiseerd. Ten opzichte van het MPG 2021 is het resultaat (netto contante waarde) van de grondexploitatie verbeterd met € 0,13 miljoen. De mutaties betreffen

18

met name lagere verwervingskosten (€ 0,1 miljoen), vervallen kosten parkeeroplossing onder dek (€ 0,68 miljoen), minder interne uren (€ 0,08 miljoen). Daar staan ook extra kosten voor tijdelijk beheer en plankosten tegenover, evenals een lagere opbrengst als gevolg van een gewijzigd programma. Er komen 25 minder woningen. Risico’s en kansen Risico’s De belangrijkste risico’s zijn de opbrengstwaarde van het programma, stijgende bouwkosten, stikstof, de invulling van het programma ten behoeve van de commerciële ruimte (afzet) en het bestuurlijk en maatschappelijk draagvlak en vertraging in de planvorming vanwege afhankelijkheid van derden. Bovendien is de eigendomssituatie van de parkeergarage van het Casino nog een risico. Deze loopt een klein deel onder de bouwkavel van de gemeente. Maar ook de wereldwijde crisis in verband met COVID-19, ofwel Corona vormt een risico. Deze pandemie heeft een effect op de economie wereldwijd en kan invloed hebben op de voortgang van de projecten en de prijsontwikkeling. Vooralsnog heeft de crisis nog geen effect op de woningmarkt, de VON-prijzen stijgen nog steeds en de vraag overstijgt nog altijd het aanbod. Wel heeft de crisis invloed op de beschikbaarheid en daarmee ook de prijzen van materialen en personeel. Voor andere sectoren, zoals detailhandel of hotelmarkt, wisselt het effect.

De ene sector heeft meer last van de crisis en de maatregelen dan de andere sector. Een nieuw risico is de recente oorlog in Oekraïne. Dit kan diverse consequenties hebben, zo kan het invloed hebben op de beschikbaarheid van materiaal, wat tot hogere prijzen leidt en tot vertraging leidt. Ook kan het invloed hebben op het consumentenvertrouwen, waardoor de vraag kan dalen. Wat het exacte gevolg is voor de grondexploitatie is nog niet te zeggen. Kansen Een kans is een mobiliteitsplan. Als het parkeren omlaag kan of buiten het gebied opgelost kan worden, is er meer ruimte voor wonen en/of commercieel in het gebied.

3.5 Grondexploitatie Entree Palaceplein Grondexploitatiegebied Het project grenst aan de boulevard van Zandvoort en is gelegen tussen de Jac. Van Heemskerckstraat, Boulevard de Favauge, Passage, Van Fenemaflat en Dolfirama. Het project ligt vlak bij het station van Zandvoort. In het MPG 2019 is de exploitatiegrens gewijzigd. De Passagepanden zijn aan het exploitatiegebied toegevoegd, evenals een klein deel van het parkeerterrein Van Fenemaplein laag. Het overige deel van dit parkeerterrein is opgenomen in het Investeringsplan (IP).

19

Kaart 4: Exploitatiegebied Entree Palaceplein Stedenbouwkundige visie De visie gaat over het gebied tussen het station en de boulevard ter hoogte van het Bouwes Palace. Het gebied wordt het nieuwe visitekaartje voor Zandvoort met een hoog ambitieniveau, passend bij deze locatie en biedt ruimte voor woningen, hoteluitbreiding en commerciële voorzieningen. De visie beschrijft de ontwikkelmogelijkheden van de gronden in het gebied, plaatst deze in samenhang en is de aanzet voor verdere planontwikkeling. De visie geeft de randvoorwaarden voor de (woningbouw)ontwikkeling aan de Burg. Engelbertsstraat en de openbare ruimte (inclusief verkeer en parkeren) en een eerste aanzet (volumestudie) voor het uitbreidingsplan van hotel Bouwes Palace (inclusief commerciële voorzieningen) en een nieuwe functie voor het huidige Dolfirama. Er zal komend jaar een programma van eisen opgesteld worden. De visie is ter participatie voorgelegd aan de omgeving. Voor het parkeren is uitgegaan van de nieuwe parkeernormennota uit 2021. De visie past binnen het Uitvoeringsprogramma Entree Zandvoort (2013) en voldoet aan de richtlijnen die het Kwaliteitsteam Kust (Q-team) heeft opgesteld voor de ontwikkelingen in de kuststreek. De grondexploitatie is aangepast op de visie en samen met de visie aan de raad voorgelegd in december.

Kaart 5: Stedenbouwkundige visie Entree Palaceplein

20

Ruimtelijk en programma Zowel het Uitvoeringsprogramma Wonen als ook de nota spelregels sociale huur laten nog ruimte voor maatwerk voor de ontwikkelprojecten om wel of geen sociale huurwoningen te realiseren. Het coalitieakkoord12 van juni 2020 gaat uit van 30% sociale huur in Entree Palaceplein en compensatie van het aandeel sociaal van Badhuisplein. Dit is in de visie verwerkt, de sociale huur komt aan de Burg. Engelbertsstraat. Ook komen er middeldure woningen. Bij het hotel komt een uitbreiding van het hotel, commerciële ruimte en parkeren. Dit is verwerkt in de grondexploitatie. Het gaat om 37 woningen, waarvan 28 sociale huurwoningen. Bij het hotel komt 1.632 m2 commerciële voorzieningen, 154 (nieuwe) hotelkamers en parkeerplaatsen. Ruimtegebruik Entree Palaceplein Groen Water Verharding Uitgeefbaar Totaal exploitatiegebied

m2

%

0 0 14.998 78% 4.267 22% 19.265 100%

Buiten beschouwing

4.075

Totaal plangebied

23.340

Tabel 3.12: Ruimtegebruik Entree Palaceplein Grondexploitatie Entree Palaceplein

Woningbouw stuks 37

Niet-woningbouw m2 bvo 1.632

Hotelkamers (#) 154

Tabel 3.13: Programma MPG 2022 Entree Palaceplein Programma Entree Palaceplein

Aantal

%

Sociale huur appartementen

28

76%

Middeldure koop appartementen

9

24%

Totaal

37

100%

Tabel 3.14: Verdeling woonprogramma over categorieën Entree Palaceplein De voorlopige uitgangspunten van de basis variant zijn samengevat: • 154 hotelkamers; • 37 woningen: voornamelijk sociaal en een aantal middelduur; • 1.632 m2 commercieel; • Parkeren in het gebied op maaiveld en in parkeergarage; • Inrichting openbare ruimte: deels kwaliteitsniveau van de boulevard, dus hoogwaardig. In onderstaande tabellen is te zien wat het verschil in programma is tussen het MPG 2022 en het MPG 2021. Er komen 37 minder woningen, meer commerciële ruimte en meer hotelkamers. Programma Entree Palaceplein Woningbouw (stuks)

MPG 2021

MPG 2022

Verschil

73

37

-36

Niet woningbouw (m2 bvo)

1.029

1.632

603

Hotel (kamers)

75

154

79

Tabel 3.15: Verschil in programma MPG 2021 en MPG 2022

12

Coalitieakkoord ‘Zandvoort: Samen sterk door de crisis’, raadsbesluit 2020/613597, 30 juni 2020

21

Grondexploitatie en ontwikkelingen 2021 Het deelgebied Entree Palaceplein maakt onderdeel uit van het Uitvoeringsprogramma Entree Zandvoort. De grondexploitatie Entree Palaceplein omvat alleen het deel dat in eigendom is van de gemeente, het Palaceplein, en het deel van de Passagepanden. De erfpacht voor de Passagepanden is beëindigd en er is nog sprake van één particulier eigendom. Project (x € 1.000) Entree Palaceplein

NCW 1-1-2021 NCW 1-1-2022 Verschil MPG 2021 MPG 2022 € -1.824 € -2.379 € -555

Tabel 3.16: Verschil in netto contante waarde Entree Palaceplein MPG 2022 ten opzichte van MPG 2021 Het resultaat op netto contante waarde is verslechterd met € 0,56 miljoen ten opzichte van het MPG 2021. De grondexploitatie is bijgesteld door onder andere lagere plankosten (€ 0,045 miljoen), hogere interne uren (€ 0,18 miljoen). Beide ramingen zijn aangepast. Daarnaast zijn de verwervingskosten hoger geworden (€ 0,14 miljoen), de sloop- en saneringskosten gedaald (€ 0,14 miljoen) en de kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn naar beneden bijgesteld met € 0,24 miljoen. Risico’s De belangrijkste risico’s zijn de afzet het programma commerciële ruimte en woningbouw (afzet), de opbrengstwaarde van het programma, van parkeeroplossing, de tijdige oplevering van de grond van de voormalige erfpacht, verwervingen, het bestuurlijk en maatschappelijk draagvlak en vertraging in de planvorming. Maar ook de wereldwijde crisis in verband met COVID-19, ofwel Corona vormt een risico. Deze pandemie heeft een effect op de economie wereldwijd en zal zijn invloed gaan hebben op de voortgang van de projecten en de prijsontwikkeling. Vooralsnog heeft de crisis nog geen effect op de woningmarkt, de VON-prijzen stijgen nog steeds en de vraag overstijgt nog altijd het aanbod. Wel heeft de crisis invloed op de beschikbaarheid en daarmee ook de prijzen van materialen en personeel.

Voor andere sectoren, zoals detailhandel of hotelmarkt, wisselt het effect. De ene sector heeft meer last van de crisis en de maatregelen dan de andere sector. Een nieuw risico is de recente oorlog in Oekraïne. Dit kan diverse consequenties hebben, zo kan het invloed hebben op de beschikbaarheid van materiaal, wat tot hogere prijzen leidt en tot vertraging leidt. Ook kan het invloed hebben op het consumentenvertrouwen, waardoor de vraag kan dalen. Wat het exacte gevolg is voor de grondexploitatie is nog niet te zeggen. Kansen De locatie waar het Dolfirama nu ligt zou in de toekomst bebouwd kunnen worden. Dit kan leiden tot extra opbrengsten.

22

4.

Financieel resultaat consolidatie Het MPG geeft een beeld van de geconsolideerde grondexploitaties. Hierbij wordt inzicht gegeven in de boekwaarde en in de prognose, wat wordt er nog verwacht de komende jaren? Onderstaande tabel geeft de kerncijfers van de grondexploitaties weer. Dit zegt iets over afgelopen jaar, maar ook over het weerstandsvermogen en of er voldoende buffer is. Te zien is dat het totale resultaat op netto contante waarde, in dit geval een verlies, is toegenomen. De voornaamste oorzaak is de negatieve bijstelling van Entree Palaceplein als gevolg van minder woningen en omzetting naar voornamelijk sociale huurwoningen. Het weerstandsvermogen, dat bestaat uit de verliesvoorziening en de stand van de reserve, neemt af met € 4,25 miljoen. Dit komt enerzijds door de hogere verliesvoorziening en anderzijds door de lagere stand van de reserve Strategische Investeringsagenda (SIA). Als dan ook de toenemende boekwaarde meegenomen wordt, dan is te zien dat de weerstandspositie verslechterd is met € 5,23 miljoen. Het surplus bestaat uit de stand van de reserve min de bepaalde project- en marktrisico’s. Het surplus is gedaald met € 4,06 miljoen. De voornaamste oorzaak is de lagere reserve, maar ook de marktrisico’s zijn iets afgenomen. Ondanks de lagere stand van de reserve is er nog voldoende buffer om de risico’s op de grondexploitaties op te kunnen vangen.

Kerncijfers grondexploitatie (negatief = opbrengst) x € 1.000,verlies verl i es (tot. ncw) wi ns tnemi ng

1-1-2021

1-1-2022

Saldo

4.723 0 4.723

5.124 0 5.124

401

weerstandsvermogen neemt af verl i es voorzi eni ng res erve weers ta nds vermogen

-4.723 -14.918 -19.641

-5.124 -10.271 -15.395

4.246

weerstandspositie is verslechterd weers ta nds vermogen boekwa a rde weers ta nds pos i tie

-19.641 10.978 -8.663

-15.395 11.961 -3.434

5.229

surplus* neemt af res erve ma rktri s i co's projectri s i co's surplus*

-14.918 1.371 1.250 -12.297

-10.271 780 1.250 -8.241

4.056

2020 1.444 -75 1.369

2021 1.096 -140 956

413

meer lasten dan baten gerealiseerd l a s ten ba ten excl . wi ns tnemi ng

-591

* surplus is niet alleen voor grexen beschikbaar

Boekwaarde In onderstaande tabel is de boekwaarde per 1-1-2022 en per 1-1-2021 te zien. Deze boekwaarde is een kostenpost, er zijn tot op heden meer kosten gemaakt dan dat er opbrengsten gerealiseerd zijn. De boekwaarde per 31-12-2021 bedraagt € 11,96 miljoen en is daarmee € 0,98 miljoen hoger

23

(dus meer kosten gemaakt) dan vorig jaar. De belangrijkste kostenposten van het afgelopen jaar zijn verwervingskosten, sloopkosten, kosten voor beheer panden, plankosten en rentelasten. Boekwaarde x € 1.000

Boekwaarde Boekwaarde 1-1-2021 1-1-2022

Verschil

Watertorenplein

€

-1.095 €

-1.314 €

-218

Badhuisplein

€

-7.172 €

-7.617 €

-446

Entree Palaceplein

€

-2.712 €

-3.031 €

-319

Totaal grexen

€

-10.978 €

-11.961 €

-983

Tabel 4.1: Verschil in boekwaarde (x € 1.000,-) Resultaat grondexploitaties MPG 2022 In januari zijn de grondexploitaties geactualiseerd. De parameters zijn geactualiseerd en de plankosten ramingen zijn aangepast. Watertorenplein is een jaar doorgeschoven door de vertraagde levering van de grond. De grondexploitaties Badhuisplein en Entree Palaceplein zijn inhoudelijk aangepast op de in december 2021 vastgestelde visies. Voor beide plannen is het programma voor met name de woningbouw gewijzigd. In beide plannen komen minder woningen. In Badhuisplein komen alleen woningen in de middeldure en dure categorie. Het aandeel sociale huur wordt gecompenseerd in Entree Palaceplein. Hier komt voornamelijk sociale huur en een klein deel middelduur. Het programma voor het hotel is uitgebreid. In onderstaande tabel worden de geactualiseerde grondexploitaties van het MPG 2022 vergeleken met het MPG 2021. Dit is een optelling van de drie grondexploitaties zoals in hoofdstuk 3 beschreven. Projecten (x € 1.000) Watertorenplein

NCW 1-1-2021 NCW 1-1-2022 Verschil MPG 2021 MPG 2022 € -365 € -337 € 28

Badhuisplein

€

-2.534 €

-2.408 €

126

Entree Palaceplein

€

-1.824 €

-2.379 €

-555

Totaal

€

-4.723 €

-5.124 €

-401

Tabel 4.2: Verschil in totaal resultaat (ncw) tussen MPG 2021 en MPG 2020 De totale netto contante waarde voor de drie grondexploitaties bedraagt € 5,12 miljoen negatief. Dit is een verslechtering ten opzichte van het MPG 2021 van € 0,40 miljoen. De belangrijkste reden voor de verslechtering van de geconsolideerde grondexploitatie is het toevoegen van sociale huur in Entree Palaceplein en minder woningen in Entree Palaceplein en Badhuisplein. Eindjaar grondexploitaties MPG 2021 MPG 2022 Watertorenplein 2021 2022 Badhuisplein 2025 2025 Entree Palaceplein 2024 2024

Tabel 4.3: Looptijd (eindjaar) grondexploitaties MPG 2022 vs MPG 2021 Voorziening In onderstaande tabel is de stand van de voorziening opgenomen. Een tekort op de grondexploitatie dient afgedekt te worden middels een (verlies-) voorziening op netto contante waarde per negatieve grondexploitatie. Aan de voorziening wordt geen rente toegerekend. Voorziening grondexploitaties x € 1.000 Negatieve grondexploitaties

€

MPG 2021 MPG 2022 Verschil -4.723 € -5.124 € -401

Tabel 4.5: Voorziening negatieve grondexploitaties op netto contante waarde

24

De voorziening is opgehoogd van € 4,72 miljoen naar € 5,12 miljoen, een verhoging van € 0,40 miljoen. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de lagere opbrengsten in Entree Palaceplein. Cashflow In onderstaande tabel is de cashflow van de geconsolideerde grondexploitaties opgenomen. Door de hoge boekwaarde is er geen positieve (cumulatieve) cashflow. De hoge boekwaarde wordt veroorzaakt door de verwervingskosten in een vroeg stadium met bijbehorende rentelasten en de hoge plankosten als gevolg van allerlei vertragingen in de planvorming. Als de boekwaarde buiten beschouwing gelaten wordt, is er in 2023 t/m 2024 sprake van een positieve (reële) cashflow, wat inhoudt dat er in die jaren meer opbrengsten zijn dan kosten. De boekwaarde is hier niet meegerekend. Als cumulatief (inclusief rente en boekwaarde) gekeken wordt, dan is te zien dat een groot deel van de boekwaarde (€ 11,96 miljoen) terugverdiend wordt, maar dat er sprake blijft van een tekort (€ 5,47 miljoen op eindwaarde). Prognose grexen x € 1.000

Boekwaarde 01-01-2022

2022

2023

2024

2025

Totaal

Kosten Opbrengsten Nominaal saldo

12.704 3.216 -9.488

3.606 1.050 -2.556

2.433 9.153 6.720

1.626 4.198 2.572

219 0 -219

20.587 17.617 -2.970

0 0

61 183

74 133

15 0

149 316

Inflatie kosten Inflatie opbrengsten Reëel saldo

-9.488

-2.556

6.843

2.631

-234

-2.570

Rente

-2.473

-66

-78

-41

-13

-2.671

-2.622

6.764

2.590

-247

-14.583

-7.820

-5.227

-5.474

Cashflow Cumulatief

-11.961

Netto contant

-5.124

Tabel 4.6: Prognose van de geconsolideerde grondexploitatie (x € 1.000)

4.1 Reserve Strategische Investeringsagenda Reserves In 2017 is de Nota reserves en voorzieningen vastgesteld. In 2019 is hier een aantal wijzigingen aan toegevoegd. Hierin wordt de werking van de gemeentelijke reserves en voorzieningen toegelicht. De reserve die relevant is voor de grondexploitaties is de Reserve Strategische Investeringsagenda (SIA). Hierin worden namelijk de eventuele tussentijdse winstnemingen uit de grondexploitaties gestort en de saldi van de grondexploitaties worden verrekend met de Reserve SIA. Aan de reserve wordt geen rente toegerekend. De reserve SIA wordt breder ingezet dan alleen voor de grondexploitaties. Het eerder genoemde surplus is dan ook niet volledig beschikbaar voor de risico’s op de grondexploitaties.

25

Fonds Sociale woningbouw De raad heeft een fonds ingesteld om eventuele tekorten als gevolg van sociale woningbouw te dekken.

4.2 Beschrijving risico’s De belangrijkste risico’s voor de grondexploitaties worden hieronder kort benoemd. In hoofdstuk 3 is al per project nader ingegaan op de risico’s. Situatie Rusland – Oekraïne De situatie in Oekraïne is gespannen. Als dit escaleert heeft dit grote economische gevolgen. Dit kan effect op heel veel aspecten hebben, afhankelijk van de ernst van de situatie. Nu is het effect van de sancties tegen Rusland al zichtbaar in hogere gas- en brandstofprijzen. Dit leidt tot een stijging van prijzen op alle vlakken, dus ook een stijging van bouwkosten en civieltechnische kosten (bouw- en woonrijp maken). De bestedingsruimte van mensen neemt af door hogere voedselprijzen en brandstof- en energieprijzen. Ook bedrijven krijgen hier mee te maken en de bouwkosten kunnen nog verder gaan stijgen. Dit kan leiden tot vertraging of zelfs stilleggen van projecten. Wat het exacte effect op de woningmarkt zal zijn is nog niet te zeggen. Door de grote toestroom van vluchtelingen uit de Oekraïne zal de vraag naar woonruimte stijgen. COVID-19 (Corona virus) De impact van de Corona-crisis is grotendeels voorbij. Het heeft tot schaarste van producten en personeel geleid, maar het heeft geen effect gehad op de verkoopprijzen van woningen. Het enige risico is als er een nieuwe uitbraak komt.

Bestuurlijk en maatschappelijk draagvlak Bestuurlijk draagvlak is een belangrijke voorwaarde voor de voortgang van het project evenals het maatschappelijk draagvlak. Als er onvoldoende steun is voor de plannen, kan dit tot vertraging en dus extra kosten leiden. Met het vaststellen van de visies voor Entree Palaceplein en Badhuisplein is dit risico een stuk kleiner geworden. Juridisch-planologische procedures De projecten Badhuisplein en Entree Palaceplein moeten beide nog juridisch planologisch mogelijk worden gemaakt door middel van verschillende procedures (zoals nieuwe bestemmingsplannen, verwerving en wellicht onteigening). Deze procedures kunnen als gevolg van wettelijke mogelijkheden voor bezwaar en beroep vertraging oplopen. Dit heeft naast gevolgen in tijd ook financieel gevolg door extra plankosten en mogelijk onderzoekskosten. Aandacht voor informeren en betrekken van de omgeving in de planvormingsfase is van groot belang om zoveel mogelijk draagvlak te creëren. Bij Badhuisplein vormt het eigendom van de parkeergarage van Holland Casino, welke deels onder de kavel van de gemeente loopt, een risico. Hier moeten goede afspraken over gemaakt worden en dat kan vertragend werken. Bij de Entree geldt het met name voor de uitgifte rondom het Palacehotel als risico in verband met het Didam-arrest.

Daarnaast komt een deel van de uitbreiding op het bestaande gebouw en zal de entree van het gebouw veranderen, de VVE moet hiermee instemmen. Ook dit kan tot vertraging leiden.

26

Politiek bestuurlijke risico’s De projecten lopen al geruime tijd en vanwege de ligging en verdeling van grondeigendommen zijn veel verschillende eigenaren betrokken. Naast een groot aantal partijen dat direct bij de herontwikkelingen betrokken is, zijn er veel bestaande gebruikers in het gebied waar rekening mee gehouden moet worden. Het gebied moet immers blijven functioneren. Om tot overeenstemming te komen met deze partijen lopen al geruime tijd overleggen en onderhandelingen. Afzetmarkt en bouwkosten De afzetmarkt voor zowel woningbouw als commerciële voorzieningen is een risico. Evenals stijgende bouwkosten. Ook de effecten van de coronacrisis kunnen nog steeds een risico vormen. Afgelopen jaar heeft de coronacrisis nog geen effect gehad op de woningprijzen, maar wel op de beschikbaarheid en prijzen van materialen. Ook de situatie in Oekraïne kan effect gaan hebben, met name op bouwkosten. Stikstof (PAS) De uitstoot van stikstof is van invloed op de bodemkwaliteit en op termijn ook op de grondwateren oppervlaktewaterkwaliteit en kan de samenstelling van flora en fauna (achteruitgang biodiversiteit), de boomgroei en de vitaliteit van ecosystemen aantasten. Daarom zijn er regels opgesteld om de natuur te beschermen en zijn de Natura 2000 gebieden aangewezen. De aanpak van de stikstofoverlast via de PAS (Programmatische Aanpak Stikstof) is juridisch niet houdbaar gebleken.

Om te voorkomen dat bouwprojecten – en dus ook gebiedsontwikkeling – stilvallen door overschrijding van stikstofnormen, hebben overheden een eerste pakket aan maatregelen genomen. Meer maatregelen moeten volgen om aan Europese normen te voldoen. Maar het blijft nog een risico voor de doorgang van projecten. PFAS (poly- en perfluoroalkylstoffen) PFAS komt vrij bij de productie van producten als anti-aanbakpannen en regenjassen, en verdwijnen niet vanzelf uit de grond. In de afgelopen jaren bleek PFAS op veel meer plekken in de grond te zitten dan alleen in de buurt van productielocaties. En de gevolgen voor de volksgezondheid zijn onduidelijk. Daarom koos de minister voor een strenge norm. Maar omdat een dergelijke kleine concentratie alleen in een laboratorium kan worden gemeten, en omdat veel gemeenten helemaal niet weten of de grond met PFAS vervuild is of niet, kwam het grondverzet bijna volledig stil te liggen. Zolang niet duidelijk is of de grond vervuild is, wilden veel gronddepots de afgegraven grond niet aannemen. Daarom kwam een groot aantal projecten stil te liggen. Inmiddels is de norm bijgesteld en kunnen projecten weer door, maar er wordt nog gewacht op een definitieve norm. Voorlopig is het risico beperkt. Plankosten Vertraging in de planvorming leidt tot een toename van de plankosten.