Document · PDF

Bijlage 3 Ruimtelijke onderbouwing

Gemeenteraad 20 januari 2026, gemeente ZandvoortBij agendapunt: Bindend advies op aanvraag omgevingsvergunning Haltestraat 2621.023 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Ruimtelijke onderbouwing Woningen

Zandvoort Versie: Juni 2025

horeca Haltestraat 26

Inhoudsopgave 1

Inleiding Aanleiding Leeswijzer

Beschrijving van het plan

1. 1 1. 2

2. 1 2. 2 2. 3 3

4. 2 4. 3 4. 4

Algemeen Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

Milieu- en omgevingsaspecten 5. 1 5. 2 5. 3 5. 4 5. 5 5. 6 5. 7 5. 8 5. 9 5. 10

Omgevingsplan Onderbouwing afwijkingen van het omgevingsplan

Beleidskader 4. 1

Inleiding Huidige situatie en straatbeeld Nieuwe situatie

Omgevingsplan 3. 1 3. 2

Bedrijven en milieuzonering Bodem Water Ecologie Externe veiligheid Luchtkwaliteit Geluid Archeologie Parkeren Bezonning

Participatie 6. 1 6. 2

3 3 3 5 5

6 8 8 8 10 11

14 14 14 14 15 15 17 17

18 18 19 20

Algemeen Participatie Haltestraat

20 20

Bijlagen 1. Stedenbouwkundige

onderbouwing Haltestraat 26 (d. d. 2 juni 2025)

2. Stikstofberekening 25139

Parkeren Haltestraat 26 (ZVT001) d. d. 30 augustus 2024 4. Aanvullende memo Onderbouwing afwijking parkeernorm d. d. 22 mei 2025 5. Bezonningstudie 250423 6. Verslag participatie 3. Memo

| 1

Inleiding

1. 1

Aanleiding

Aan de Haltestraat 26 in Zandvoort wordt een appartementengebouw (met betaalbare woningen en) met horecafunctie gerealiseerd. Hiertoe zal het bestaande pand worden gesloopt en zal een nieuw gebouw worden teruggebouwd. De projectlocatie bevindt zich op de hoek tussen de Haltestraat en de Kanaalweg en is gelegen in het centrumgebied van Zandvoort. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een aanvraag om een omgevingsvergunning ingediend voor de omgevingsplanactiviteit. Deze vergunning is vereist voor het afwijken van het omgevingsplan van Zandvoort. De aanvraag gaat vergezeld met voorliggende ruimtelijke onderbouwing waarmee wordt aangetoond dat de voorgenomen woningontwikkeling voldoet aan het wettelijk criterium van een ,

‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’.

Afbeelding 1. 1 Locatie Haltestraat 26 Zandvoort 1. 2

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 van deze ruimtelijke onderbouwing wordt een beschrijving van de huidige situatie van het plangebied gegeven en het vigerende bestemmingsplan. In hoofdstuk 3 wordt een beschrijving van het plan gegeven. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het vigerende beleid waarbij het beleid op verschillende bestuursniveaus aan bod komt. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de verschillende milieu- en omgevingsaspecten. De ruimtelijke onderbouwing wordt in hoofdstuk 6 afgesloten met de wijze waarop participatie heeft plaatsgevonden en de uitkomsten daarvan. ,

| 2

2. 1

Beschrijving van het plan Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een beknopte beschrijving gegeven van het plan voor de realisatie van het appartementengebouw met horecagelegenheid. Hierbij wordt ook ingegaan op de relatie met de omgeving en de ruimtelijke en functionele structuur van het gebied. Voor een uitgebreide beschrijving van het plan en de stedenbouwkundige overwegingen wordt verwezen naar de “Stedenbouwkundige onderbouwing Haltestraat 26 (d. d. 28 april 2025)” wat is toegevoegd als bijlage bij deze ruimtelijke ,

onderbouwing. 2. 2

Huidige situatie en straatbeeld

De projectlocatie bevindt zich op de hoek tussen de Haltestraat en de Kanaalweg. Thans is het bebouwd met twee volumes: een rechthoekig hoofdvolume aan de Haltestraat en een secundair volume aan de Kanaalweg. Opvallend aan het hoofdvolume is de steile oranje kap die met een lage goot (4 meter) en een hoge nok (95 meter) een prominente plek inneemt in het straatbeeld. ,

Het secundaire volume is een bescheiden eenlaags woning met zadelkap. Het tussengebied tussen hoofdvolume en secundair volume is volgebouwd met uitbouwen met platte daken die het geheel een wat rommelig aangezicht geven. ,

Het hoofdvolume maakt onderdeel uit van een bouwblok aan de Haltestraat. De aaneengesloten gevelwand voorzien van verspringende goothoogtes een torentje en twee T-kappen is een speels en vriendelijk ensemble aan de winkelstraat. Maar door de toepassing van verschillende luifels reclameuitingen en onafgestemd schilderwerk is het wat rommelig gaan ogen. Eventuele nieuwbouw ,

zou

2. 3

het straatbeeld op dit vlak kunnen verbeteren. Nieuwe situatie

Wanneer het nieuwe ontwerp op de locatie wordt geprojecteerd dan valt op dat ook dit is te splitsen is in twee bouwdelen: een hoofdvolume aan de Haltestraat en een secundair volume aan de Kanaalweg. Het hoofdvolume aan de Haltestraat past in daklandschap bij dat van het bestaande bouwblok. De mansardekap heeft een vergelijkbare korrelgrootte als de naastgelegen zadelkap met torentje. Hoewel het platte dak afwijkt van de oorspronkelijke zadelkap is dit vanaf straatniveau niet waarneembaar. ,

Verder valt op dat het hoofdvolume op de zuidoosthoek iets groter is dan in de huidige situatie. In de huidige situatie is dit stukje grond echter al omgeven door een gesloten tuinmuur waardoor het in aanzicht aanvoelt als gesloten volume. Met het in gebruik nemen van dit stukje gaat er derhalve gevoelsmatig geen open ruimte verloren. ,

Programma Het programma

voor de ontwikkeling behelst de realisatie van negen woningen en een restaurant in de plint van het gebouw en georiënteerd aan de Haltestraat. Het restaurant heeft een brut vloeroppervlak van ca. 234 m². Het woonprogramma ziet er als volgt uit.

| 3

Woningen

GO 1 2 3 4 5

Huur/KoopCategorie 445Koop 445Koop 459Huur ,

Max prijs

Betaalbare koop€ 305.17600 Betaalbare koop€ 305.17600 Betaalbare huur € 1.05780 ,

37Huur 44Huur

Betaalbare huur Betaalbare huur

€ €

1.05780 1.05780

6 7 8

435Huur 357Huur 427Huur

Betaalbare huur Betaalbare huur Betaalbare huur

€ € €

1.05780 1.05780 1.05780

409Huur

Betaalbare huur

€

1.05780

Tabel 1 overzicht programma woningen Haltestraat 26

| 4

3. Omgevingsplan

Omgevingsplan Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 heeft iedere gemeente van rechtswege een omgevingsplan. Het omgevingsplan bestaat in eerste instantie uit een tijdelijk en nieuw deel. Het tijdelijk deel van het omgevingsplan bestaat uit (ruimtelijke) regels uit verschillende vervallen instrumenten zoals bestemmingsplannen.1 Voor de beoordeling of een omgevingsvergunning is vereist voor de omgevingsplanactiviteit voor de realisatie van het nieuwe gebouw dient te worden bezien of het plan voldoet aan de ruimtelijke regels van wat voorheen het bestemmingsplan “Centrum Zandvoort” 3. 1

was.

Voor de betreffende gronden gelden de bestemmingen ‘Wonen - 1’ en ‘Waarde - Archeologie 1’ Centrum - 2' ‘Verkeer’ en ‘Tuin’ Voorts geldt voor het perceel de functieaanduiding ‘aaneengebouwd’ en ‘horeca tot en met categorie 2’. ,

Afbeelding 3. 1 bestemmingsplan “Centrum Zandvoort” – projectgebied Haltestraat 26 Zandvoort ,

Het beoogde plan is op meerdere onderdelen in strijd met het bestemmingsplan. Het restaurant zal groter zijn dan wordt toegelaten volgens de functieaanduiding ‘horeca tot en met categorie 2’. Daarmee is een afwijking van het bestemmingsplan vereist ten aanzien van de gebruiksvoorschriften. Voorts wordt in strijd gehandeld met meerdere bouwregels zoals vastgelegd in artikel 5. 2. 1 van het bestemmingsplan. De overkapping en de balkons van het gebouw worden gerealiseerd op de bestemming ‘Verkeer’ en zijn eveneens in strijd met het bestemmingsplan. De Omgevingswet voorziet in de mogelijkheid tot het afwijken van het omgevingsplan door middel van een omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit (artikel 5. 1 lid 1 onder a Omgevingswet). Voorwaarde aan het verlenen van medewerking aan de afwijking van het omgevingsplan is dat het plan voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voorliggend rapport vormt de goede ,

ruimtelijke onderbouwing van het plan waarmee het voorgaande wordt aangetoond.

Artikel 4. 6 Invoeringswet Omgevingswet

| 5

Onderbouwing afwijkingen van het omgevingsplan

3. 2

Overschrijding bouwvlak (artikel 5.2.1 , onder a) Ingevolge artikel 5.2.1 onder a dient een hoofdgebouw binnen het bouwvlak gesitueerd te worden. Het nieuwe hoofdgebouw overschrijdt zowel boven als onder het bestaande bouwvlak en is daarmee in strijd. ,

Het hoofdvolume overschrijdt het bouwvlak in de zuidoosthoek. Deze ingreep geeft de mogelijkheid een rommelig aanzicht - bestaande uit uitbouwen afvalbakken en tuinmuurtjes - te verbeteren. In de voorgestelde situatie ontstaat een helder gevelbeeld met een haakse hoek tussen de gevel aan de Kanaalweg en de voortuin van de belendende woning. Zodoende ontstaat een heldere overgang tussen openbaar en privégebied. De ruimtelijke kwaliteit van de hoek verbetert aanzienlijk ten opzichte van de huidige situatie. ,

Overschrijding bouwhoogte (artikel 5. 2. 1 onder c) Ingevolge artikel 5.2.1 onder c dient er voldaan te worden aan de met aanduiding aangegeven maximum bouwhoogte. Aan de bovenkant van het bouwvlak is deze 10 meter en aan de onderkant 8 meter. Het nieuwe hoofdgebouw wordt 95 meter en is daarmee voor het onderste gedeelte in strijd. ,

De nokhoogte van het huidige hoofdgebouw is 95 meter over de volle lengte van het volume parallel aan de Haltestraat. Deze maat wordt in het nieuwe ontwerp overgenomen en wijkt daarmee dus niet af van de huidige situatie. Deze hoogte wordt in de richting van de Kanaalweg in de nieuwe situatie iets verlengd ten opzichte van de huidige situatie. Door het volume van schuine dakvlakken te voorzien bouwt het in schaal af en past het goed in het beeld van de Kanaalweg. Het voorliggende ontwerp past met deze afmetingen in de beide straatbeelden van Haltestraat en Kanaalweg. Zie hiertoe tevens de profielen op pagina 12 van de stedenbouwkundige onderbouwing (bijlage 1). ,

Overschrijding goothoogte (artikel 5. 2. 1 onder d) Ingevolge artikel 5.2.1 onder d dient er voldaan te worden aan de met aanduiding aangegeven maximum goothoogte welke 4 meter mag bedragen. Het nieuwe hoofdgebouw krijgt een goothoogte van 68 meter. Ook worden er aan de achterzijde van het hoofdgebouw een aantal gevels recht opgetrokken waardoor de goothoogte 95 meter wordt. Beide hoogtes zijn daarmee in strijd. ,

De goothoogte aan de Haltestraat is in het voorliggende ontwerp inderdaad 68 meter. In het straatprofiel (pagina 12 van dit document) valt op dat de hogere goot goed in het straatbeeld past en een echo is van de tegenoverliggende bebouwing. Tevens sluit het aan op de goothoogte van het belendende pand op nummer 28. ,

De daken zijn zodanig vormgegeven dat overal waar deze aan openbaar toegankelijk gebied grenzen ze een beëindiging met een schuin pannendak krijgen. Aan het binnengebied zijn gevels recht opgetrokken. Binnen het bouwblok komt dit bij buurpanden ook voor. Ter plaatse van de achtergevel is aanvullend een kap toegevoegd om qua schaal en maat aan te sluiten bij de omgeving. De ingreep heeft tevens een positief effect op de bezonning. De rechte optrekking van de zijgevel die in het plan behouden is heeft door zijn positie ten opzichte van buurpanden en de openbare ruimte minimale impact. Een dergelijke

optrekking wordt bijvoorbeeld ook aan de overzijde van de Haltestraat goedgekeurd op een vergelijkbare positie ten opzichte van de openbare ruimte zie hiertoe foto’s op pagina 20 de stedenbouwkundige onderbouwing. ,

| 6

Overschrijding dakhelling Ingevolge artikel 5. 2. 1 onder e bedraagt de dakhelling maximaal 55 ten opzichte van het horizontale vlak indien het hoofdgebouw wordt voorzien van een kap. De hellingshoek bedraagt in het bouwplan 60 . Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 5. 2. 1 onder e en een dakhelling van ten hoogste 60% toestaan indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld en de privacy en woongenot op nabij gelegen percelen. De gekozen hellingshoek is passend bij de architectuur en komt vaker voor in de straat en is daarmee passend binnen het straat- en bebouwingsbeeld van de Haltestraat. Het woongenot en de privacy van de naburige percelen wordt niet nadelig beïnvloed. ,

Overschrijding functieaanduiding ‘horeca tot en met categorie 2’ Ingevolge artikel 5.1 onder h mag een restaurant in categorie 2 op de begane grond plaatsvinden mits deze binnen het vlak van de functieaanduiding blijft. Het restaurant wordt groter dan dat de aanduiding toelaat. Dit betreft een kleinschalige overschrijding aan de noordzijde van het aanduidingsvlak. Deze strook aan de noordzijde was in de praktijk al in gebruik ten behoeve van de horecafunctie en zal in de nieuwe situatie ongewijzigd blijven. Daarmee heeft de overschrijding geen negatieve gevolgen voor de fysieke leefomgeving te meer de bestaande situatie wordt gecontinueerd. ,

Strijdigheid bestemming ‘Verkeer’ Ingevolge artikel 11.1 van het bestemmingsplan zijn de voor ‘verkeer’ aangewezen gronden bestemd voor verschillende onderdelen. Aan de voorgevel worden drie balkons voor drie appartementen voorzien. Het realiseren van een balkon past niet binnen de genoemde onderdelen voor deze bestemming en is daarmee in strijd. Binnenplans afwijken is mogelijk middels artikel 11.4.1 mits er wordt voldaan aan verschillende voorwaarden. ,

Met de toevoeging van balkons aan de Haltestraat wordt een vriendelijker gevelbeeld gecreëerd dat past bij de kleine korrel van het gebied. Tevens ontstaat zo een levendige gevel waaraan verbleven wordt. Dit verbetert de ruimtelijke kwaliteit van het ontwerp en de straat en versterkt de sociale veiligheid van het gebied. Het doet geen afbreuk aan verkeersveiligheid. Doordat de balkons zwevend worden uitgevoerd hebben ze geen impact op maaiveldniveau. Schaduwwerking is beperkt en heeft ,

geen

invloed op de verkeersveiligheid.

| 7

Beleidskader

Algemeen dit hoofdstuk wordt het relevante geldende beleid op de verschillende bestuursniveaus omschreven. In Achtereenvolgens komen aan de orde: 4. 1

Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid Rijksbeleid Gezien de aard van het plangebied en de beoogde ontwikkeling is slechts een beperkte relatie met het rijksbeleid aanwezig. Alleen de direct relevante rijksbeleidskader zijn in deze paragraaf weergegeven. Op rijks en vooral ook Europees niveau zijn vooral wet- en regelgeving omtrent bijvoorbeeld geluid ecologie en archeologie essentieel. Deze worden in het volgende hoofdstuk behandeld. 4. 2

Nationale Omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie kortweg NOVI loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op Rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden maar in samenhang. Zo kunnen we in gebieden komen tot betere meer geïntegreerde keuzes. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten: 4. 2. 1

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering zoals zeespiegelstijging hogere rivierafvoeren wateroverlast en langere perioden van droogte. Nederland is in 2050 klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt maatregelen in de leefomgeving bijvoorbeeld voldoende groen en ruimte voor wateropslag in onze steden. Voordeel is dat daarmee tegelijk de leefomgevingskwaliteit verbeterd wordt en het kansen biedt voor natuur. In 2050 heeft Nederland een duurzame energievoorziening. Dit vraagt ruimte onder meer voor windmolens en zonnepanelen. Het Rijk zet zich in voor het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. ,

Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame circulaire kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Dit vraagt goede verbindingen via weg spoor lucht water en digitale netwerken en een nauwe samenwerking met onze internationale partners zowel met onze directe buren als met andere landen in Europa en over de wereld ook op defensieterrein. We zetten in op een sterk en innovatief vestigingsklimaat met een goede quality of life: een leefomgeving die de inwoners volop voorzieningen biedt op het gebied van wonen bewegen recreëren ontmoeten en ontspannen. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt oftewel concurrerend duurzaam en circulair. We zetten in op het gebruik van duurzame energiebronnen en op verandering van productieprocessen zodat we niet langer afhankelijk zijn van eindige fossiele bronnen. ,

Sterke en gezonde steden en regio's Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Tegelijk willen we de leefbaarheid en klimaatbestendigheid in steden en dorpen verbeteren. Schonere lucht voldoende groen en water en genoeg publieke voorzieningen waar mensen kunnen bewegen (wandelen fietsen sporten spelen) ontspannen en samenkomen. Daarbij hoort een uitstekende bereikbaarheid en toegankelijkheid ook voor mensen met een handicap. We zorgen dat de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid verder toeneemt. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd. Niet alleen groei heeft onze aandacht. Ook in gebieden met bevolkingsdaling versterken we de vitaliteit en leefbaarheid. ,

| 8

Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht bodem en water. Dit levert ook een noodzakelijke positieve bijdrage aan het verbeteren van de biodiversiteit. Bodemdaling moet worden aangepakt. Verhoging van het waterpeil is in bepaalde veenweidegebieden op termijn noodzakelijk. Met de betrokken regio's en gebruikers wordt afgesproken waar en hoe dit zorgvuldig zal gebeuren. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra is ongewenst en wordt tegengegaan. Er ontstaat een

Ontwikkelen en beschermen kustzone Het kabinet draagt bij aan een samenhangende ontwikkeling bescherming en beheer van de Nederlandse kustzone waarbij de nationale belangen zijn gewaarborgd nu en in de toekomst. Het Kustpact is hier een uitwerking van. Het doel van het Kustpact is het vastleggen en uitvoeren van afspraken tussen partijen voor het vinden van een goede balans tussen bescherming en behoud van de kernkwaliteiten en collectieve waarden van de kustzone enerzijds en de ontwikkeling van de kustzone anderzijds. Tot de kernkwaliteiten en collectieve waarden horen: vrij zicht en grootschaligheid natuurlijke dynamiek van het kustsysteem robuuste waterstaat contrast tussen compacte bebouwingskernen en uitgestrekte onbebouwde gebieden contrasten met het achterland kusterfgoed in het duingebied en het achterland vitaliteit van de kustplaatsen en het achterland gebruikskwaliteiten en de culturele en mentale betekenis van de kust. Alle partners van het Kustpact onderschrijven deze kernkwaliteiten en collectieve waarden. ,

Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: a. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoeken we naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; b. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling tussen concurrentiekracht en leefbaarheid verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; c. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. ,

Toetsing De ontwikkeling van een appartementengebouw met horeca past binnen de hoofdlijnen van het beleid uit de Nationale Omgevingsvisie. 4. 2. 2 Regels Kustfundament 1 Per januari 2024 is het Besluit algemene

regels ruimtelijke ordening (het Barro) komen te vervallen. De onderwerpen die voorheen in deze wetgeving waren geregeld zijn thans geregeld in het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: het Bkl). ,

Het projectgebied is aangewezen als onderdeel van het kustfundament (artikel 5. 39 Bkl). Op grond van artikel 5. 40 Bkl is bepaald dat een omgevingsplan of buitenplanse omgevingsplanactiviteit geen bouwactiviteiten toelaat binnen het kustfundament én gelegen buiten het stedelijk gebied.

| 9

Afbeelding 4. 1 Uitsnede kaart ‘Kustfundament’ uit het Bkl

Toetsing De projectlocatie is gelegen binnen het Kustfundament doch binnen het stedelijk gebied. Daarmee wordt voldaan aan de regels van het Bkl met betrekking tot het Kustfundament. Ladder voor duurzame verstedelijking In artikel 5. 129g Bkl zijn (instructie)regels opgenomen met het oog op een zorgvuldig gebruik van de fysieke leefomgeving en het voorkomen van leegstand van gebouwen. Deze regel verplicht ertoe om in gevallen waarin het omgevingsplan of een buitenplanse omgevingsplanactiviteit een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt rekening te houden met de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Dit wordt ook wel de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ of kortweg de ‘laddertoets’ genoemd. 4. 2. 3

De laddertoets is van toepassing op de ontwikkeling of de uitbreiding van een bedrijventerrein zeehaventerrein woningbouw kantoren een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke ontwikkeling. Deze opsomming is niet limitatief ook andere dan de genoemde ontwikkelingen kunnen als een stedelijke ontwikkeling kwalificeren. ,

De stedelijke ontwikkeling moet voldoende substantieel zijn. Of aan dat criterium is voldaan hangt in sterke mate af van de concrete omstandigheden van het geval. Het criterium sluit aan bij de rechtspraak die vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet ten aanzien van de laddertoets is verschenen. De Afdeling geeft hierin geen harde ondergrenzen maar stelt wel 'in beginsel' grenzen. Bij nieuwbouw en uitbreiding van bedrijven ligt de ondergrens in beginsel bij een bruto-vloeroppervlakte van 500 m². Voor ontwikkelingen van een terrein ligt de ondergrens 'in beginsel' bij een ruimtebeslag van 500 m². ,

In casu is sprake van sloop-nieuwbouw zodat per saldo sprake is van een duurzame verstedelijking. Bovendien is er bij vervangende nieuwbouw geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bkl welke een uitgebreide toets behoeft aan de ladder voor duurzame verstedelijking. ,

4. 3

Provinciaal beleid

4. 3. 1 Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 Op 19 november 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Omgevingsvisie is een hoofdambitie geformuleerd:

NH2050 vastgesteld. In de

Noord-Holland heeft een relatief hoog welvaarts- en welzijnsniveau. Om deze ook voor de toekomst vast te kunnen houden richten we ons op een goede balans tussen economische groei en leefbaarheid. Zodanig dat bij veranderingen in het gebruik van de fysieke leefomgeving de doelen voor een gezonde en veilige leefomgeving overeind blijven. ,

| 10

In de Omgevingsvisie NH2050 zijn acht thema’s van trends en ontwikkelingen met hun kernopgaven geformuleerd die onderverdeeld zijn onder drie ambities voor (1) de leefomgeving (2) het gebruik van de leefomgeving en (3) de energietransitie. ,

Het appartementengebouw met horecafunctie is niet in strijd met het beleid van de provinciale Omgevingsvisie NH2050. Omgevingsverordening Noord-Holland 2022 4. 3. 2 Per 1 januari 2024 geldt de Omgevingsverordening Noord-Holland 2022 , zoals vastgesteld

door de Provinciale Staten. Noord-Holland heeft al haar regels op het gebied van natuur milieu mobiliteit erfgoed ruimte en water in de Omgevingsverordening NH2022 opgenomen. ,

De provincie wil met de omgevingsverordening ontwikkelingen zoals woningbouw en de energietransitie mogelijk maken en zet in op het beschermen van mooie en bijzondere gebieden in Noord-Holland. Hiermee zoeken zij naar een evenwichtige balans tussen economische groei en leefbaarheid. De belangrijkste belangrijke ambities voor Noord-Holland zoals omschreven in de Omgevingsvisie zijn verankerd in de nieuwe Omgevingsverordening Noord-Holland. ,

In de Omgevingsverordening NH2022 zijn gebieden benoemd waar uitgebreid omschreven staat welke activiteiten mogelijk zijn en onder welke voorwaarden. Enkele voorbeelden van deze zogeheten ‘werkingsgebieden’ zijn het Landelijk Gebied het Natuurnetwerk Nederland (NNN) en Provinciale Wegen. ,

Er zijn geen zogeheten relevante werkingsgebieden uit de provinciale Omgevingsverordening van toepassing op het projectgebied die een mogelijke belemmering vormen voor de ontwikkeling zodat het project niet in strijd is met de Omgevingsverordening Noord-Holland 2022. ,

4. 4

Gemeentelijk beleid

4. 4. 1

Omgevingsvisie Zandvoort

Zandvoort 365 dagen aantrekkelijk. Het motto van de Omgevingsvisie. Zandvoort en Bentveld hebben heel veel moois te bieden aan haar inwoners en de vele bezoekers die de gemeente ieder jaar mag ontvangen. Met alle Zandvoorters inwoners ondernemers instellingen en bezoekers moeten we zorgen dat dit ook in de toekomst zo blijft. ,

Er komt in de nabije en verdere toekomst veel op ons af. Bijvoorbeeld op het gebied van wonen en werken de energietransitie en de klimaatverandering. Ook in de toekomst moet Zandvoort bereikbaar zijn en voldoende voorzieningen hebben. De Omgevingsvisie zet al deze opgaven op de agenda en geeft richting aan de mogelijke oplossingen. ,

De ambities van Zandvoort zijn uitgewerkt in vijf schijven: duurzaamheid mobiliteit economie samenleving en ruimte. ,

| 11

Afbeelding 4. 2 Omgevingsvisiekaart Zandvoort

Blijkens de omgevingsvisie groeit de vraag naar woningen in Zandvoort. De gemeente Zandvoort wil inspelen op de woonbehoeften van jongeren starters en senioren. Om het dorp vitaal te houden is gevarieerd bouwen in diverse woningtypen en prijsklassen van groot belang. ,

Een belangrijke opgave is het vitaal en toekomstbestendig maken van de woningvoorraad in Zandvoort. De ruim 9. 700 woningen die nu binnen de gemeentegrenzen staan zijn voor een flink deel aan het verouderen. Meer dan een derde van de huidige woningvoorraad is meer dan 50 jaar oud. In de Omgevingsvisie wordt uitgegaan van een bouwopgave van 630 woningen tot 2025. ,

Met de beoogde ontwikkeling worden negen woningen gerealiseerd en vindt een kwalitatieve verbetering plaats van het straatbeeld in de Haltestraat door de realisatie van een nieuw pand. Met de toevoeging van de negen woningen wordt er een belangrijke bijdrage geleverd aan de bouwopgave van 630 woningen tot 2025. Met name voor Zandvoort geldt dat elke toevoeging van een woning van groot belang is.

4. 4. 2

Actualisatie spelregels voor nieuwbouw sociale huur en middensegment

In 2020 is de nota " Spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop " door de gemeenteraad vastgesteld. Uitgangspunt was om grip op de woningmarkt te vergroten door het stellen van spelregels en het inzetten van instrumenten voor realisatie van het gewenste woningbouwprogramma in sociale huur en middensegment. In 2023 is de nota geactualiseerd en zijn een aantal spelregels aangescherpt en zijn een aantal nieuwe spelregels toegevoegd. Een belangrijke aanpassing is onder meer dat ook kleine projecten meedoen in de 30/35-15-20 regel (sociaal/betaalbaar/midden/vrij). Bij nieuwe initiatieven stuurt de gemeente aan op

de hiervoor genoemde verdeling.

| 12

Bij kleine projecten (tot 20 woningen) kan gemotiveerd worden afgeweken van bovenstaand uitgangspunt en is er de mogelijkheid tot het betalen van compensatie wanneer de initiatiefnemer geen sociale huurwoningen in het plan realiseert. Voor onderhavig project geldt echter dat het uitgangspunt 30-35-15-20 niet van toepassing is omdat het project voor wat betreft de realisatie van de woningen voldoet aan het bestemmingsplan (spelregel 2). Woningen zijn immers toegestaan op de bovenliggende verdiepingen (artikel 5. 1 lid d onder a van het bestemmingsplan “Centrum Zandvoort”) alsmede binnen de bestemming ‘Wonen’ (aan de zijde van de Kanaalweg). Het bestemmingsplan staat daarmee al woningbouw ter plekke toe. ,

Daarnaast geldt dat erop basis van spelregel 3 eveneens een uitzondering op voormeld uitgangspunt geldt voor lopende projecten. In casu is sprake van een langlopend project wat begin 2023 al is opgestart en voorgelegd aan de gemeente middels een conceptaanvraag. Ten slotte is van noemenswaardig belang dat woningen worden toegevoegd in de segmenten ‘betaalbare koop en huur’ waar een grote behoefte naar is binnen de regio en de gemeente Zandvoort. ,

4. 4. 3

Retail- en horecavisie Zandvoort

Het doel van de Retail- en horecavisie van Zandvoort is tweeledig. Enerzijds moet de visie worden vastgesteld met daarin een wenselijk toekomstbeeld voor hoe en waar horeca en retail zich mogen manifesteren. Anderzijds is het taak de visie van een duidelijk actieplan te voorzien om ook de uitrol en executie hiervan te garanderen. De visie stelt voorop dat er moet worden toegewerkt naar een compact cluster (van ‘confetti’ naar ‘cluster’).

Afbeelding 4. 3 bestaande situatie

Afbeelding 4. 4 toekomstige situatie

De Haltestraat 26 is gelegen in deelgebied 6 ‘Haltestraat’. Voor dit deelgebied wordt ingezet op behoud van de horeca en wordt wonen op de begane grond onwenselijk geacht. Het project voldoet daarmee aan de doelstellingen van de Retail- en horecavisie van Zandvoort. De horecafunctie wordt behouden en in beperkte mate uitgebreid en het wonen vindt in hoofdzaak plaats boven de begane grond. De twee woningen op de begane grond zijn gesitueerd aan de Kanaalweg en niet aan de Haltestraat.

| 13

5. 1

Milieu- en omgevingsaspecten

Bedrijven en Milieuzonering

Algemeen Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe bedrijven een passende locatie ten opzichte van milieugevoelige functies (zoals wonen) krijgen en dat nieuwe gevoelige functie op een verantwoorde afstand bedrijven gesitueerd worden. Milieuzonering kijkt dus twee kanten op. Deze afstand is afhankelijk van milieubelasting die de bedrijfsactiviteiten met zich mee brengen. Naast woningen zijn ook ziekenhuizen scholen en verblijfsrecreatie als milieugevoelig aan te merken. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 heeft de VNG vooruitlopend hierop in 2019 een nieuwe handreiking voor milieuzonering gepubliceerd genaamd ‘Milieuzonering nieuwe stijl’. De VNG heeft evenwel laten weten dat de ‘oude’ handreiking nog wel mag en kan worden toegepast maar dat deze ‘oude’ handreiking niet meer wordt geactualiseerd. ,

Het projectgebied is gelegen in het centrumgebied van Zandvoort en kan worden gekwalificeerd als een gemengd gebied waar sprake is van een sterke menging van functies. In het bijzonder wordt de Haltestraat gekenmerkt door een mix van woningen en commerciele voorzieningen zoals horeca en detailhandel. Een horecagelegenheid in combinatie met woningen is in een dergelijk gebied passend. Bovendien wordt de horecafunctie al planologisch toegestaan. ,

Bodem Het is wettelijk verboden om te bouwen op verontreinigde grond. Om te kunnen bepalen of de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik dient vastgesteld te worden of er van het gebied recente bodemkwaliteitsgegevens beschikbaar te zijn. Deze informatie wordt in eerste instantie verkregen door middel van een historisch bodemonderzoek. Uit het historisch onderzoek kan blijken of er verkennend nader bodemonderzoek en een eventuele sanering noodzakelijk is. 5. 2

Planspecifiek Er vinden in beginsel geen bodemroerende werkzaamheden plaats. Indien dit wel het geval zal zijn wordt een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. ,

Conclusie bodem Gelet op het voorgaande vormt het aspect ‘bodem’ geen belemmering voor dit plan.

Water Sinds 1 januari 2024 heeft Rijnland een waterschapsverordening. Deze verordening vervangt de keur. In de waterschapsverordening staan de regels voor bewoners en bedrijven die activiteiten doen bij oppervlaktewater dijken en gemalen. Voor elke vergunningplichtige activiteit staan in de waterschapsverordening beoordelingsregels. Die gebruikt Rijnland om een vergunningaanvraag te beoordelen. 5. 3

Kijken naar de waterschapsverordening en de beoogde ontwikkeling vindt er geen vergunningplichtige activiteit plaats als bedoeld in de waterschapsverordening. In onder meer afdeling 9. 2 en 9. 3 van de waterschapsverordening zijn regels gesteld omtrent het bouwen. In casu is er geen sprake van een toename van het verhard oppervlak. Een omgevingsvergunning voor de wateractiviteit is derhalve niet vereist. ,

| 14

Ecologie Wetgeving met betrekking tot de bescherming van de natuur richt zich op twee hoofdthema’s. Het gaat hierbij om de bescherming van natuurgebieden aangeduid als een Natura 2000-gebied (gebiedsbescherming) en de bescherming van plant- en diersoorten (soortenbescherming). 5. 4

Gebiedsbescherming Natura 2000 De Omgevingswet definieert wat een Natura 2000-activiteit is. Zo een activiteit kan binnen en buiten een Natura 2000-gebied plaatsvinden. Al deze gebieden samen vallen onder het Europese netwerk 'Natura 2000'. Een Natura 2000-activiteit is een: Activiteit inhoudende het realiseren van een project dat niet direct verband houdt met of nodig is voor het beheer van een Natura 2000-gebied maar afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied. Deze definitie staat in bijlage A van de Omgevingswet. ,

Een Natura 2000-activiteit kan plaatsvinden in een Natura 2000-gebied. Maar heel vaak vindt de activiteit juist plaats buiten een Natura 2000-gebied. Ook dan kan een activiteit effect op het Natura 2000-gebied hebben. Dit wordt wel eens de 'externe werking van een Natura 2000-gebied' genoemd. Als het effect significant kan zijn moet de initiatiefnemer meestal een omgevingsvergunning voor een Natura 2000-activiteit aanvragen. ,

Het projectgebied is in de nabijheid van het volgende Natura 2000-gebied gelegen: Kennemerland-Zuid op ca. 06 km afstand ,

Rekenresultaten De AERIUS-calculator 2024 geeft als uitkomst van de berekening dat er geen rekenresultaten hoger dan 000 mol/ha/j zijn. Voor beschreven project ligt de emissie dan ook niet hoger dan 000 mol/ha/j. Als gevolg van de berekende emissie vindt er dan ook géén meetbare verhoging van de depositie NOx plaats in Natura 2000-gebieden als gevolg van de bouw en gebruik van de beoogde ontwikkeling. De ontwikkeling leidt niet tot een verslechtering van de milieukwaliteit van Natura 2000- gebieden. Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden. De AERIUS Calculator 2024 biedt voldoende inzicht in het effect van de voorgenomen activiteit op Natura 2000-gebieden voor het aspect stikstof. ,

Voor een beschrijving van de invoergegevens voor de bouw- en gebruiksfase wordt verwezen naar het rapport ‘Stikstofberekening 25139’ (bijlage 2). Soortenbescherming Door een groot aantal activiteiten en invloeden staat het voortbestaan van veel dier- en plantsoorten onder druk. Daarom is soortenbescherming een onderdeel van de Omgevingswet. Door de Omgevingswet zijn veel dier- en plantensoorten beschermd. Het gaat om soorten van Europees belang die onder de reikwijdte van de Vogel- en Habitatrichtlijn vallen. En om bepaalde soorten van nationaal belang. De Omgevingswet definieert wat een flora- en fauna-activiteit is. Deze definitie zorgt ervoor dat een initiatiefnemer moet controleren of en welke soorten dieren en planten aanwezig zijn als de activiteit wordt uitgevoerd. In de bijlage van de Omgevingswet staat de volgende definitie van een flora- en fauna-activiteit: 'Activiteit met mogelijke gevolgen voor van nature in het wild levende dieren of planten'. In casu is er sprake van sloop-nieuwbouw waarbij in de bestaande situatie het perceel verhard is en geen beschermde dier- en plantsoorten herbergt. Het is daarmee voldoende aannemelijk dat de activiteit geen gevolgen zal hebben voor beschermde plant- en diersoorten. Een omgevingsvergunning voor de flora- en fauna-activiteit is derhalve niet vereist. ,

| 15

Conclusie Binnen dit gestelde kader mag dit project doorgang vinden zonder dat een omgevingsvergunning is vereist voor de Natura 2000-activiteit of een Flora- en fauna activiteit. Externe veiligheid Onder het oude recht stonden de regels over externe veiligheid verspreid over veel verschillende regelingen waaronder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Besluit risico’s zware ongevallen 2015 (Brzo). Deze regelingen worden met de inwerkingtreding van de Omgevingswet (Ow) ingetrokken. De Wet vervoer gevaarlijke stoffen en de daarop gebaseerde Regeling basisnet blijven onder de Ow wel in werking voor zover het over vervoer gaat. De belangrijkste regels over externe veiligheid zijn onder de Ow opgenomen in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en in het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) en staan in de omgevingsvisies en omgevingsplannen. 5. 5

Zo bevat paragraaf 5. 1. 2 van het Bkl instructieregels voor gemeenten om de veiligheid te waarborgen in het omgevingsplan (zie ook onze blog over het omgevingsplan). Regels over externe veiligheid in het bijzonder afstandsnormen voor specifieke milieubelastende activiteiten staan in bijlage VII bij het Bkl. Ook in hoofdstuk 3 en 4 van het Bal zijn algemene regels voor specifieke milieubelastende activiteiten opgenomen bijvoorbeeld aan welke normen en technische eisen installaties voor gevaarlijke stoffen moeten voldoen. Tot slot staan in het Bkl de beoordelingsregels voor externe veiligheid voor een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een milieubelastende activiteit. ,

Gemeenten moeten er in hun omgevingsplannen voor zorgen dat kwetsbare gebouwen en locaties beschermd worden tegen externe veiligheidsrisico’s. Voorheen werd daarbij onderscheid gemaakt tussen 'kwetsbare objecten' en 'beperkt kwetsbare objecten'. Onder de Ow komt daar een categorie bij: artikel 5. 3 Bkl onderscheidt naast beperkt kwetsbare en kwetsbare gebouwen en locaties ook 'zeer kwetsbare gebouwen'. Daarmee worden gebouwen bedoeld waarin zich groepen personen bevinden die niet in staat zijn om zich bij een ongewoon voorval tijdig in veiligheid te brengen zoals basisscholen ziekenhuizen en verpleeghuizen. Deze gebouwen vielen voorheen al onder de categorie kwetsbare objecten maar worden onder de Ow extra beschermd. De aanwijzing van gebouwen en locaties in deze categorieën staat in bijlage VI van het Bkl. ,

Plaatsgebonden risico Net als onder het oude recht moet het bevoegd gezag in bepaalde gevallen onder de Ow toetsen aan het plaatsgebonden risico en rekening houden met het groepsrisico. Het plaatsgebonden risico is de kans op het overlijden van een onbeschermd en continu aanwezig persoon buiten de begrenzing van de locatie waar een activiteit wordt verricht als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval veroorzaakt door die activiteit (artikel 5. 6 Bkl). Voor zeer kwetsbare gebouwen en kwetsbare gebouwen en locaties geldt dat gemeenten in hun omgevingsplan een grenswaarde voor het plaatsgebonden risico in acht moeten nemen van ten hoogste 1 op de 1. 000. 000 per jaar (artikel 5. 7 Bkl). Dit komt overeen met de 10-6-contour die onder het oude recht als algemene norm werd gehanteerd. Van de grenswaarde mag alleen worden afgeweken onder de voorwaarden uit het Bkl (artikel 5. 9 Bkl). Voor beperkt kwetsbare gebouwen en locaties geldt een standaardwaarde voor het plaatsgebonden risico van ten hoogste 1 op de 1. 000. 000 per jaar (artikel 5. 11 Bkl). Daarvan kunnen gemeenten eenvoudiger afwijken. Het plaatsgebonden risico houdt kort gezegd in dat (beperkt) kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en (beperkt) kwetsbare locaties niet binnen een bepaalde afstand mogen komen te liggen van aangewezen activiteiten met externe veiligheidsrisico’s (artikel 5. 8 en 5.11 lid 2 Bkl).

Deze activiteiten en de afstanden voor het plaatsgebonden risico die daarvoor gelden zijn opgenomen in bijlage VII bij het Bkl. ,

Groepsrisico - aandachtsgebieden De belangrijkste verandering voor externe veiligheid onder de Ow is dat er op een andere manier met het groepsrisico wordt omgegaan. Het groepsrisico is de kans op het overlijden van een groep van tien of meer personen per jaar als gevolg van een ongewoon voorval. Voor het groepsrisico geldt geen norm maar een verantwoordingsplicht. Dat blijft het uitgangspunt onder de Ow. Nieuw onder de Ow is dat voor het groepsrisico aandachtsgebieden worden aangewezen die rond een activiteit met externe veiligheidsrisico’s liggen. Aandachtsgebieden zijn gebieden die zichtbaar maken waar mensen binnenshuis zonder aanvullende maatregelen onvoldoende beschermd kunnen zijn tegen de gevolgen van ongevallen met gevaarlijke stoffen. ,

| 16

Het Bkl onderscheidt drie soorten: brandaandachtsgebieden explosieaandachtsgebieden en gifwolkaandachtsgebieden (artikel 5.12 lid 1 Bkl). ,

In de nabijheid van het projectgebied is geen enkele EV-relevante risicobron (inrichting buisleiding of transportroute) aanwezig met een veiligheidscontour (PR-contour effectafstand invloedsgebied) geheel of gedeeltelijk over de planlocatie. Ook is een woning of horeca zelf geen EV-relevante milieubelastende activiteit. ,

Het aspect (externe) veiligheid vormt - gelet op het voorgaande - geen belemmering voor onderhavig plan. Luchtkwaliteit Het gebruik van de fysieke leefomgeving heeft soms ongewenste bijwerkingen. Bijvoorbeeld luchtverontreiniging. Luchtverontreiniging kan effect hebben op de gezondheid van mensen en de natuur. De Omgevingswet bevat instrumenten en regels die de kwaliteit van de binnen- en buitenlucht bewaken en beschermen. 5. 6

Een project moet in beginsel worden getoetst aan de rijksomgevingswaarden voor de luchtkwaliteit. Dit hoeft niet als een project geen of weinig luchtverontreiniging veroorzaakt. Het project draagt dan 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de luchtvervuiling. Toetsing aan de rijksomgevingswaarde is dan niet nodig. Wel moet worden aangetoond dat het project binnen de NIBM-grens valt. Een aantal veelvoorkomende activiteiten dragen niet in betekenende mate (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging. Daarom is het niet nodig deze 'standaardgevallen' te toetsen aan de rijksomgevingswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10). Standaardgevallen NIBM Voor de volgende activiteiten geeft het Besluit kwaliteit leefomgeving Klik hier voor uitleg over dit begrip (opent in popup) (Bkl) in artikel 5. 54 grenzen aan. Als een activiteit binnen deze grenzen valt is geen toetsing nodig aan de rijksomgevingswaarden voor (NO2) en fijnstof (PM10). Want de activiteit draagt dan per definitie NIBM bij aan de luchtverontreiniging. Het gaat om: ,

Woningen Kantoren een combinatie van woningen en kantoren het telen van gewassen het aanleggen of wijzigen van een spoorwegemplacement In casu betreft het een gebruik van gronden ten behoeve van negen woningen en een horecafunctie Omdat het een kleinschalige ontwikkeling betreft en grotendeels in lijn met het huidige planologische regime en bestaande situatie kan worden vastgesteld dat de activiteit per definitie ‘niet in betekenende mate’ bijdraagt aan de luchtverontreiniging. .

Het aspect lucht vormt - gelet op het voorgaande - geen belemmering voor onderhavig plan. Geluid Geluid werd voorheen vooral gereguleerd in de Wet geluidhinder de Wet milieubeheer en het Activiteitenbesluit milieubeheer. Die regelgeving is vervallen en opgegaan in de Omgevingswet (Ow) en uitvoeringsregelgeving. Het omgevingsplan de opvolger van het bestemmingsplan is een heel belangrijk instrument in het kader van geluid. Vanwege de grote verscheidenheid aan geluidbronnen en wijze van regulering daarvan zijn er op veel verschillende plekken regels voor geluid te vinden. Zo gelden er direct werkende regels voor bijvoorbeeld een traumahelikopter worden omgevingswaarden voor de geluidproductie op industrieterreinen opgenomen in het omgevingsplan en bepaalt afdeling 8. 5 van het Bkl welke geluidinformatie een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor een milieubelastende activiteit (mba) moet bevatten. 5. 7

| 17

Onder de Ow vindt een groot deel van de regulering van milieuaspecten waaronder geluid via het omgevingsplan plaats. Wat in een omgevingsplan aan geluidnormering zal staan bepaalt het Bkl middels instructieregels. De geluidregels in de omgevingsplannen dienen ten minste te voldoen aan die instructieregels. Het Rijk heeft algemene regels opgesteld die op het moment van inwerkingtreden van de Ow van rechtswege zijn toegevoegd aan het omgevingsplan. Hiermee heeft ieder omgevingsplan op 1 januari 2024 een hoofdstuk 22 waar deze regels tijdelijk staan. In casu is sprake van de realisatie van negen woningen met een horecafunctie op de begane grond. Het omgevingsplan Zandvoort bevat standaardwaarden voor geluid waaraan voldaan zal worden (artikel 22. 63). Ook hier wordt opgemerkt dat er geen nieuwe functie wordt toegevoegd ten opzichte van het huidige planologische regime. ,

Het aspect geluid vormt - gelet op het voorgaande - geen belemmering voor onderhavig plan. Archeologie De gemeente moet bij het vaststellen van het omgevingsplan rekening houden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed. Hieronder vallen ook bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten. Dit staat in artikel 5. 130 lid 1 van het Bkl. De gemeente kan in het belang van archeologische monumentenzorg regels stellen in het omgevingsplan over archeologisch onderzoek. 5. 8

In het omgevingsplan is bepaald dat bij bouwwerken met een grotere oppervlakte van 1. 000 m² een archeologisch rapport moet worden overlegd. In casu vinden er geen bodemroerende werkzaamheden plaats. Er hoeft derhalve geen archeologisch rapport te worden overlegd. Parkeren De Parkeernormennota 2021 is op 14 mei 2021 vastgesteld door de gemeenteraad van Zandvoort. In de Parkeernormennota is het beleid vastgelegd ten aanzien van de parkeerplaatsen die gerealiseerd moeten worden bij de ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente. Dit beleid dient als toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen. 5. 9

Notitie Parkeeradvies van GraaffTraffic d. d. 30 augustus 2024 en aanvullende memo d. d. 22 mei 2025 Voor de oorspronkelijke opzet van het plan is een Parkeeradvies opgesteld door GraaffTraffic. Dit Parkeeradvies is grotendeels nog relevant maar vanwege een gewijzigde planopzet is een aanvullende memo opgesteld met betrekking tot de parkeernorm voor het autoparkeren. Het aangepaste plan voorziet in de realisatie van negen betaalbare woningen bestemd voor starters en jonge huishoudens. Er worden geen koopwoningen in het middensegment meer gerealiseerd. Alle woningen vallen binnen de gemeentelijke definitie van het betaalbare woonsegment. ,

Autoparkeerplaatsen en onderbouwing zwaarwegend maatschappelijk belang De ontwikkeling van een restaurant en 9 woningen aan de Haltestraat 26 leidt tot een nieuwe en aanvullende parkeerbehoefte. In de Nota Parkeernormen Zandvoort (2021) is aangegeven dat bij zwaarwegende maatschappelijke of volkshuisvestelijke belangen kan worden afgeweken van de standaard parkeernorm (zie bladzijde 25 van de nota). In het voorliggende geval wordt aan deze voorwaarde voldaan aangezien: ,

Het volledige woonprogramma bestaat uit betaalbare woningen voor starters; De gemeente Zandvoort expliciet inzet op het vergroten van het betaalbare woningaanbod; Daarnaast kunnen de woningen worden opgenomen in de GROP-lijst waarmee het aanvragen van een parkeervergunning door bewoners wordt uitgesloten. Er ontstaat hierdoor géén extra belasting op de openbare ruimte. ,

Tevens is van belang dat de wenselijkheid van deze woningtoevoeging door de gemeenteraad is erkend. Het huidige planologische regime zoals vastgelegd in het bestemmingsplan “Centrum Zandvoort” ondersteunt ,

| 18

en stimuleert

namelijk de toevoeging van woningen binnen het centrumgebied specifiek op de bovenliggende verdiepingen van panden aan de Haltestraat. ,

Fietsparkeren Voor het fietsparkeren hebben de (toekomstige) bewoners van de appartementen een (gezamenlijke) berging tot hun beschikking conform het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). De fietsparkeerbehoefte voor bezoekers is beperkt. Met uitzondering van de zaterdagavond dus op 96% van de week zijn maximaal twee fietsparkeerplekken voor bezoekers nodig. In de openbare ruimte is voldoende ruimte beschikbaar voor twee fietsparkeerplekken. Hiervoor hoeft geen extra voorziening te worden aangelegd. ,

Voor de volledige onderbouwing en parkeerberekening ten aanzien van het parkeren wordt verwezen naar de memo ‘Parkeren Haltestraat 26’. 5. 10

Bezonning

Voor het project is een bezonningstudie opgesteld (bijlage 5) waarmee is vastgesteld wat de invloed van het plan is op de bezonning van de omliggende woningen. Er is geen wet- en regelgeving voor bezonning. De meeste gemeenten hanteren daarom de lichte TNO-norm. TNO kent een ‘lichte’ en een ‘strenge’ norm: Lichte TNO-norm: ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari – 21 oktober (gedurende 8 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam Strenge TNO-norm: ten minste 3 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 21 januari – 22 november (gedurende 10 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam. Deze normen worden alleen toegepast op gevels die direct zon kunnen ontvangen. Noordgevels ontvangen immers nooit direct zonlicht. Uitkomst bezonningstudie Uit de algemene bezonningsstudie bleek dat er uitsluitend een afname is in bezonning op het perceel van de Kanaalweg 7 en de Koningsstraat 4a te weten de naar zuid gerichte gevels van de eerste verdieping. Uit het gerichte onderzoek volgens de lichte TNO-normering volgen de volgende gegevens: ,

De woning op de Koningsstraat 4 ontvangt meer dan 2 uur daglicht op alle gevelopeningen op de maatgevende dagen tussen 21 Maart en 21 September. Alle woningen aan de Koningsstraat voldoen hiermee aan de lichte TNO-normering. De woning op de Kanaalweg 3 ontvangt meer dan 2 uur daglicht op alle gevelopeningen op de maatgevende dagen tussen 21 Maart en 21 September. Alle woningen aan de Koningsstraat voldoen hiermee aan de lichte TNO-normering. Conclusie Uit de bezonningsstudie blijkt dat in de beoogde situatie de schaduwwerking op meerdere gevels toeneemt ten opzichte van de huidige planologische situatie echter blijft dit binnen de lichte normering van de TNO. De genoemde woningen behouden in de beoogde situatie daarmee voldoende zonuren. Dit is ruimschoots acceptabel voor een binnenstedelijke ontwikkeling te meer de afname in bezonning optreedt bij de betreffende woningen op de eerste verdieping en niet de begane grond. ,

| 19

6. Participatie

6. 1

Algemeen

In artikel 7. 4 van de Omgevingsregeling staat een plicht voor de aanvrager van een omgevingsvergunning om bij de aanvraag aan te geven: of de aanvrager aan participatie heeft gedaan zo ja: hoe de aanvrager aan participatie heeft gedaan en wat de resultaten zijn Dit aanvraagvereiste omvat geen verplichting voor de aanvrager om aan participatie te doen. Participatie door de initiatiefnemer bij de voorbereiding van een omgevingsvergunning is vrijwillig. De initiatiefnemer heeft gekozen voor een persoonlijke aanpak door gesprekken te voeren met diverse bewoners en pandeigenaren in de omgeving. Participatie Haltestraat e. o. 6. 2 Het merendeel van de participanten gaf aan de plannen te zien als een welkome ontwikkeling. Het ontwerp van het nieuw te bouwen object wordt gezien als aanwinst voor het Zandvoortse centrum en de jongeren/starters woningen als welkome toevoeging aan de Zandvoortse woningvoorraad. Participanten en de ontwikkelaars zijn het er gezamenlijk mee eens dat de huidige situatie rijp is voor verandering en de plannen daar goed gebruik van maken (voor een volledig verslag zie bijlage 6).

| 20

Bijlage 1 Stedenbouwkundige onderbouwing Haltestraat 26 (d. d. 2 juni 2025)

Stedenbouwkundige onderbouwing Realisatie woongebouw met horecafunctie Haltestraat 26 Zandvoort ,

2 juni 2025

Haltestraat 26 - Zandvoort Stedenbouwkundige onderbouwing 5 juni 2025

Inhoudsopgave Inleiding

Projectlocatie

Historische context

Welstandsnota

Morfologie

Straatprofielen

Materialisatie

Aanvullende onderbouwingen

Motivatie strijdigheden omgevingsplan

Haltestraat 26 - Zandvoort Stedenbouwkundige onderbouwing 5 juni 2025

Inleiding Voor het adres Haltestraat 26 te Zandvoort is een omgevingsvergunning aangevraagd voor de realisatie van een

appartementengebouw met horecafunctie. Het voorliggende document is ter onderbouwing van de stedenbouwkundige inpassing van het plan en is het resultaat van een principeverzoek en meerdere overlegrondes met de gemeente. De projectlocatie bevindt zich op de hoek tussen de Haltestraat ir

de Kanaalweg. Thans is het bebouwd met twee volumes: een rechthoekig hoofdvolume aan de Haltestraat en een secundair volume aan de Kanaalweg. Opvallend aan het hoofdvolume is de steile oranje kap , die met een lage goot (4 meter) en een hoge nok (95, meter) een prominente plek inneemt in het straatbeeld. Het secundaire volume is een bescheiden eenlaags woning met zadelkap. Het tussengebied tussen hoofdvolume en secundair volume is volgebouwd met uitbouwen met platte daken , die het geheel een wat rommelig aangezicht geven. en

bo u w

u ol

b lo k K

Het hoofdvolume maakt onderdeel uit van een bouwblok aan

de Haltestraat. De aaneengesloten gevelwand , voorzien van verspringende goothoogtes , een torentje en twee T-kappen , is een speels en vriendelijk ensemble aan de winkelstraat. Maar door de toepassing van verschillende luifels , reclameuitingen en onafgestemd schilderwerk is het wat rommelig gaan ogen. Eventuele nieuwbouw zou het straatbeeld op dit vlak kunnen verbeteren.

a nd

ho o f

H a lt

e st

ra a

dvo l

Vogelvluchtperspectief van de projectlocatie (bron: Vision 10)

Haltestraat 26 - Zandvoort Stedenbouwkundige onderbouwing

Projectlocatie

5 juni 2025

uë al

D ia

kv e

lds

tr a

h u is

str

W i

Luchtfoto ter plekke van de locatie (bron: Omgevingsloket)

g ss tr

n ie

n in

l le m

o l st

s tr

a lw

bouwing vertoont stijlkenmerken uit diverse voor- en naoorlogse periodes en er komen typische ve dawoningen (voornamelijk langs de Poststraat) voor. De bebouwing is gedetailleerd vormgegeven Haltestraat 26 - Zandvoort fraaie hoekoplossingen omlijstingen kroonlijsten en penanten. De gevelwanden hebben een verti in individuele onderbouwing geleding Stedenbouwkundige eenheden. Deze eenheden ontstaan doordat de gevels een duidelijke beëindi hebben 5 injunide2025vorm van penanten. De geleding wordt geregeld doorbroken door luifels reclametoep singen en nieuwe puien op de begane grond. Vooral het doorbreken van de individuele panden door ,

Historische context Een historische kaart in de Welstandsnota laat zien dat de projectlocatie

de grens ligt tussen het historische centrum van Zandvoort en een groter gebied dat tussen 1900 en 1940 is gebouwd. De Haltestraat markeert met zijn licht slingerende route parallel aan de duinen de overgang tussen deze twee gebieden. De Kanaalweg , een smalle straat met zadelkap- en mansardewoningen , is representatief voor het tweede gebied. op

De gevelwanden langs de Haltestraat zijn hoofdzakelijk aaneengesloten

bestaan uit twee tot drie lagen met kap of plat dak. Het beeld is divers doordat de bebouwing uit verschillende periodes stamt. De Welstandsnota geeft een duidelijke omschrijving van de kwaliteiten van de straat (p. 96-97): en

Onderverdeling De bebouwing is gedetailleerd vormgegeven , met fraaie hoekoplossingen , omlijstingen , kroonlijsten en penanten. De gevelwanden hebben een verticale geleding , in individuele eenheden. Deze eenheden ontstaan doordat de gevels een duidelijke beëindiging hebben in de vorm van penanten. De geleding wordt geregeld doorbroken door luifels , reclametoepassingen en nieuwe puien op de begane grond. Vooral het doorbreken van de individuele panden door het samenvoegen van meerdere panden tot een winkel en het daarmee doorbreken van de gevelbeëindiging , verstoort het beeld. De verdiepingen hebben vaak wel hun cultuurhistorisch waardevolle karakter behouden.

H a

in Bijzonder(oranje)

t es

regulier(blauw) welstandsniveau. projectlocatie Ka n

lw e

Historische opbouwis Zandvoort (bron: deel Welstandsnota Het het oudste van het Zandvoort) dorp waarin ook alle bouwperioden vertegencentrum woordigd zijn. Het overgrote deel stamt uit 1900 - 1940. Ook zijn in de loop van de tijd stees meer moderne bouwwerken gebouwd waardoor een gemixt gezicht van verschillende bouwperioden ontstaat.

96 5

Haltestraat 26 - Zandvoort Stedenbouwkundige onderbouwing 5 juni 2025

Welstandsnota

Café’s aan het Kerkplein Het Welstandsniveau ter plekke van de projectlocatie is “Bijzonder”. De nota geeft de volgende

ontwikkelambitie ter plekke (p. 98):

Welstandscriteria

Waardebepaling , ontwikkeling en beleid

Plaatsing

Versterken van het centrum zodat het vestigingsmilieu voor ondernemers verbetert , het dorp aantrekkelijker wordt voor verblijfstoerisme en het voorzieningenniveau voor bewoners minimaal gelijk blijft.

•

Bij (vervangende) nieuwbouw moet de rooilijn worden afgestemd op die van de belendingen. • Bij (vervangende) nieuwbouw moet het gebouw worden georiënteerd op alle aangrenzende openbare ruimtes.

Massa Het straatbeeld in de kern is door individuele ontwikkelingen , herindeling

gevels en overmatige reclametoepassingen de laatste decennia geleidelijk veranderd. Door het kleinschalige karakter , de diversiteit , de dynamiek en het collectief belang van de gehele kern zijn de structuur en het straatbeeld kwetsbaar voor aantastingen. Voornamelijk het samenvoegen van panden tot één winkelfront en overmatige reclametoepassingen zorgen ervoor dat de ‘begane grond’ van de winkelstraten is veranderd in een gedifferentieerde gevel. Het doorbreken van de penanten verstoort hier het beeld. De bovenverdiepingen zijn veelal onaangetast en laten het cultuurhistorische beeld van Zandvoort duidelijk van

zien. Uitgangspunt van het welstandsbeleid is om het dorpskarakter te

handhaven en de samenhang van het gehele centrum te versterken zonder vernieuwende ontwikkelingen hierbij in de weg te staan. Hiervoor is het belangrijk de kleinschaligheid , (oorspronkelijke) straatbeelden en typerende architectuureenheden , hoekaccenten en geveldetailleringen te handhaven. Vernieuwen betekent dat de aanwezige karakteristieken gerespecteerd worden of dat in bepaalde situaties verbijzonderingen en nieuwe accenten toegevoegd kunnen worden , omdat de stedenbouwkundige context daarom ‘vraagt’. De Welstandscriteria ter plekke zijn hier rechts weergegeven.

en vorm

Bij renovatie of verbouwing moet de bestaande hoofdmassa worden gerespecteerd. • (Vervangende) nieuwbouw moet aansluiten op de massa en vorm van de belendingen. Op stedenbouwkundige geëigende locaties is accentuering door afwijkende massa of vorm niet uitgesloten. • (Vervangende) nieuwbouw moet de bestaande samenhang in een bouwblok respecteren. •

Gevelkarakteristiek Bij renovatie of verbouwing moeten de penanten worden behouden of in originele staat worden teruggebracht. • Bij renovatie of verbouwing moet de oorspronkelijke gevelopbouw worden gerespecteerd. • Bij (vervangende) nieuwbouw op een straathoek is hoekaccentuering het uitgangspunt. • Individuele gevels moeten als zodanig herkenbaar blijven. • Bij grote bouwmassa’s moet een kleinschalige gevelgeleding worden toegepast. • Geen toepassing van gesloten gevelwanden op voetgangersniveau. • Bestaande gevelopeningen aan de openbare ruimte mogen niet worden dichtgemaakt. •

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16405409/1