Bijlage 3 - Rapport Wonen in Zandvoort

Wat daarbij volgens HPZ-Arcade zou helpen is als meer (middel)langetermijndoelstellingen – zoals 630 nieuwbouwwoningen in 2025 – ook worden opgedeeld in kortetermijndoelstellingen zodat jaarlijks de voortgang beter kan worden gemonitord. Wat Pré Wonen waardeert in de samenwerking met de gemeente is de korte lijnen die er zijn met de ambtelijke organisatie. Dit zorgt ervoor dat er snel kan worden geschakeld tussen beiden organisaties op het moment dat een ontwikkeling binnen een project daar om vraagt. Waar Pré Wonen wel aandacht voor vraagt is de snelheid van de voortgang van projecten, gekoppeld aan langdurige procedures binnen de gemeente waarbij de corporatie een professionelere en meer zakelijke houding vanuit de ambtelijke organisatie verwacht. Het komt nu regelmatig voor, zo wordt gesteld, dat projecten langere tijd in eenzelfde fase op de agenda staan. Er wordt dan wel gesproken over de status van het project maar niet over de mogelijkheden om te versnellen. Pré Wonen is het met HPZ-Arcade eens dat het opknippen van de doelstellingen naar realisatieafspraken per jaar ervoor zou kunnen zorgen dat je elkaar beter kunt aanspreken op de voortgang van de uitvoering. Dit moet volgens zowel Pré Wonen als HPZ-Arcade nadrukkelijk onderdeel gaan uitmaken van de nieuw te vormen prestatieafspraken.

37 Woonzorg Nederland In januari 2020 zijn door het college meerjarige prestatieafspraken gesloten met Woonzorg Nederland voor de periode 2020 t/m 2023.38 In aanloop naar het maken van deze afspraken is er frequent overleg geweest tussen de gemeente en de corporatie. Het proces van de totstandkoming van de prestatieafspraken is door Woonzorg Nederland als prettig ervaren. Belangrijke onderwerpen waarover afspraken zijn gemaakt, zijn volgens de corporatie het aantal woningen onder de eerste aftoppingsgrens en de samenwerking ten aanzien van leefbaarheid. Volgens de corporatie passen de huidige prestatieafspraken bij de woonsituatie in Zandvoort. Blijkens de gesprekken bestaan er op sommige onderwerpen wel verschillen van inzichten tussen de gemeente en Woonzorg Nederland. De corporatie ziet op basis van onderzoek in Zandvoort een behoefte in het middensegment en de vrije sector, terwijl de gemeente volgens hen meer behoefte ziet voor nultredenwoningen/seniorenwoningen en het toevoegen van woningen onder de eerste aftoppingsgrens.

36

Interview corporatie en Huurdersplatform, d.d. 29 oktober 2021.

37

Interview corporatie en Huurdersplatform, d.d. 29 oktober 2021.

38

Prestatieafspraken 2020-2023, Gemeente Zandvoort en Woonzorg Nederland, d.d. 14 januari 2020.

28 / 49

Woonzorg Nederland geeft aan dat het bestuurlijk contact met de wethouder als prettig en constructief wordt ervaren. De wethouder steekt veel energie in de gezamenlijke ambities en er is sprake van kennisuitwisseling tussen de partijen. Wel wordt aangegeven dat er beperkt expliciet en periodiek wordt gemonitord op de gemaakte afspraken. Echter, omdat op het niveau van individuele projecten de lijnen kort zijn, heeft de corporatie niet het gevoel dat belangrijke ontwikkelingen onbesproken blijven. De huidige betrokkenen vanuit Woonzorg Nederland hebben in de beginfase van het contact met de gemeente ervaren dat het niet altijd duidelijk was wie het aanspreekpunt was voor projecten in gemeente Zandvoort. Het was voor de corporatie – net na de ambtelijke fusie met Haarlem – lastig om het de juiste contactpersoon aan tafel te krijgen. Woonzorg Nederland vraagt daarnaast aandacht voor het waarborgen van de continuïteit van het beleid over het geheel van een ontwikkeltraject. Er wordt een project aangehaald waarbij in relatief korte tijd drie stedenbouwkundigen zijn betrokken en waar ook verschillende juristen aan hebben gewerkt. Hoewel verloop van medewerkers overal voorkomt, verwacht de corporatie dat de ambtelijke visie op een project koersvast is en dat hierbij ook aan de voorkant alle benodigde aspecten integraal zijn meegenomen. Dit is, zo wordt gesteld, niet altijd het geval.

Zo kan het voorkomen dat de gemeente over de tijd heen binnen een plan een andere visie heeft op bijvoorbeeld stedenbouwkundige aspecten, groen of parkeren. Om hier beter op te acteren wordt waarde gehecht aan het maken van betere principeafspraken. Daarmee kan een formeel standpunt van de gemeente over de tijd worden geborgd en behoudt de gemeente altijd zijn publiekrechtelijke mogelijkheden om beleid te wijzigen indien dat van algemeen belang is.39

3.2.2. Samenwerking met marktpartijen In het kader van dit onderzoek is gesproken met enkele marktpartijen die actief zijn in Zandvoort. Vanuit één van de partijen wordt aangegeven dat er frequent bestuurlijk contact is en dat dit contact als positief wordt bestempeld. Deze respondent ziet dat het gemeentebestuur graag woningen wil bouwen en daarbij – zeker vergeleken met regiogemeenten – kansen en initiatieven omtrent hoogbouw durft te omarmen. Echter, daar waar de bestuurlijke ervaring positief is, worden er enkele aandachtspunten geschetst voor de samenwerking met de ambtelijke organisatie. Er wordt aangegeven dat er veel wisselingen zijn van medewerkers binnen het ambtelijk apparaat. Bij één specifieke projectontwikkeling heeft de samenwerkingspartner op dit moment te maken met een derde stedenbouwkundige die verantwoordelijk is vanuit de gemeente. Hierdoor is het plan ook al drie keer van koers gewijzigd waardoor vertraging wordt opgelopen. Deze partner loopt er daarnaast tegenaan dat belangen binnen de organisatie – van landschapsarchitectuur tot verkeer – verkokerd zijn en dat een integrale coördinatie hierop ontbreekt. Er is de organisatie nu verzocht om met een gezamenlijk standpunt te komen waarbij belangen worden gebundeld en geprioriteerd alvorens ermee naar buiten wordt getreden.

De eis van de gemeente dat in nieuwe projecten de segmentering 30%–40%-30% wordt toegepast herkennen de marktpartijen. Zo wordt aangegeven dat deze normering wordt begrepen vanuit gemeentelijk perspectief; de marktpartij houdt hier ook rekening mee met in de projectontwikkeling. Deze eis, zo wordt aangegeven, zorgt er wel voor dat er druk ontstaat op het kunnen realiseren van een positieve businesscase. In navolging hierop wordt benadrukt dat het realiseren van een mix aan type woningen binnen projecten moeilijk is in Zandvoort. Ten eerste omdat er überhaupt vanwege de geografische omstandigheden van de gemeente beperkt grond is om op te ontwikkelen. Ten tweede ontstaat er druk vanuit (bestaande) bewoners op het moment dat er vanuit de verdichtingsopgave plannen zijn om dichtbij vrije sector appartementen een deel sociale huur te realiseren.

39

Interview corporatie, d.d. 29 oktober.

29 / 49

Wat daarbij ook speelt is dat het gemeentelijk beleid voorschrijft dat binnen elk project de segmentatie naar type woning moet worden toegepast en dat er in principe geen uitwisseling plaatsvindt van categorieën tussen projecten. Er wordt verwezen naar een regiogemeente waarbij per convenant is afgesproken dat corporaties in sommige projecten 100% sociale huurwoningen realiseren zodat er in een ander project ruimte ontstaat voor vrije sector woningen zonder dat de totale woningbouwprogrammering in disbalans geraakt. Dergelijke afspraken zouden door de marktpartijen die in Zandvoort actief zijn ook worden omarmd. Ook komt naar voren dat de gemeente in het kader van woningbouw een hoog ambitieniveau heeft ten opzichte van de ruimte die er is om te ontwikkelen. Zo ontstaat er een stapeling van eisen ten aanzien van duurzaamheid (bijvoorbeeld rondom BENG40 richtlijnen) en hoge parkeernormen die projecten voor een deel onrendabel maken. Een laatste aandachtspunt zit in de communicatie over wisselende kaders vanuit de gemeente. Naar aanleiding van de inwerkingtreding van de Nota Spelregels worden de marktpartijen geconfronteerd met nieuwe richtlijnen en eisen waar niet op was voorbereid.

Een (te) hoog ambitieniveau in combinatie met het geconfronteerd worden met nieuwe eisen resulteert in herstructurering van de plannen en bemoeilijkt daarmee de snelheid van de uitvoering van projecten.41

3.2.3. Samenwerking met de provincie Vanuit de interviews wordt aangegeven dat de gemeente Zandvoort en de provincie Noord-Holland niet nauw en actief met elkaar samenwerken aan de lokale woningbouwdoelstellingen van de gemeente. Dit komt omdat de formele rol van de provincie hier niet op toeziet. De provincie, is vanuit haar rol, meer op afstand betrokken bij de regionale programmering, bijvoorbeeld door het vaststellen van het Woonakkoord Zuid-Kennemerland/IJmond 2021-2025. Hierin stelt de provincie de prognoses voor de te bouwen woningen in de regio vast.42 In regionaal verband is in ZuidKennemerland/IJmond periodiek een paar keer per jaar een voortgangsoverleg over wonen. Op die momenten treffen de provincie en de gemeente Zandvoort elkaar formeel aan de gesprekstafel. Vanuit het interview met de provincie wordt aangegeven dat de regio Zuid-Kennemerland/IJmond voldoende plancapaciteit heeft, maar dat de regio achterloopt met de realisatie. Voor Zandvoort specifiek, zo wordt aangegeven, geldt dat zij te maken hebben met problematiek rondom stikstof, ook vanuit het feit dat Zandvoort omsloten wordt door natuurgebieden. Hierover is op dit moment ook contact met de gemeente om te kijken hoe hier op kan worden geacteerd in het kader van de woningbouw.

Zo heeft de provincie afgelopen zomer een instellingsbesluit genomen voor de oprichting van een ‘stikstofbank’, waar Zandvoort mogelijk op aan kan haken. Hier moeten echter nog (bestuurlijke) afspraken over worden gemaakt. Vanuit de gemeente wordt aangegeven dat er op het stikstofdossier nauw wordt samengewerkt tussen Haarlem en Zandvoort en dat er in de ambtelijke organisatie gewerkt wordt aan een nieuwe stikstofstrategie.43 Hoewel de provincie niet direct betrokken is bij de lokale programmering wordt aangegeven dat Noord-Holland wel een rol heeft ten aanzien van de versnelling van woningbouw. Zo heeft de provincie in juni 2021 het Masterplan Wonen44 vastgesteld dat erop is gericht om gemeenten te helpen om versneld betaalbare woningen te bouwen en betaalbaar te houden. Onderdeel hiervan is onder andere een fonds waar gemeenten aanspraak op kunnen maken voor de inhuur van externe expertise voor het ‘vlot trekken’ van bouwprojecten.

40

Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG).

41

Interview marktpartijen, d.d. 27 oktober 2021.

42

Woonakkoord Zuid-Kennemerland/IJmond 2021-2025, d.d. 10 maart 2021.

43

Interview ambtelijk, d.d. 27 oktober 2021.

44

Masterplan Wonen provincie Noord-Holland (juni 2021).

30 / 49

De provincie verstrekt dan subsidie voor de tijdelijke inhuur door de gemeente van personeel waar volgens de provincie de gemeente Zandvoort ook aanspraak op maakt. Ambtelijk wordt echter aangegeven dat Zandvoort buiten de mogelijkheden valt die de provincie biedt omdat de woningbouwprojecten te klein zijn. De provincie herkent dit issue bij meer gemeenten en werkt daarom aan een regeling waarbij ook voor kleinere projecten (van circa 200 woningen) de mogelijkheid wordt geboden om de woningbouwopgave te versnellen. 45

3.3. Uitvoering van het woningbouwbeleid – analyse In deze analyse maken we een onderscheid tussen de uitvoeringskaders op papier en de uitvoering in de praktijk. Uitvoeringskaders op papier Vanuit subparagraaf 3.1.1. komt naar voren dat er een logische vertaling zit van de ambities en doelstellingen naar acties en maatregelen op papier. Met het Uitvoeringsprogramma 2019-2025, de lokale prestatieafspraken met corporaties en de Nota Spelregels heeft de gemeente de beschikking over een kader waarbinnen de uitvoering kan worden vormgegeven. Ook beschikt de gemeente op papier over instrumentaria voor de uitvoering. Zo is in oktober 2018 het amendement Fonds sociale woningbouw in 2018 door de raad vastgesteld waarmee extra kan worden ingezet op sociale woningbouw. Daarnaast wordt op dit moment stevig ingezet op de ontwikkeling van een nieuwe Huisvestingsverordening 2022 waarmee de gemeente zijn beleidsregels ten aanzien van woonruimteverdeling en de samenstelling van de woningvoorraad wil herijken. We constateren dus dat het de gemeente lukt om op papier afspraken te maken ten behoeve van de uitvoeringspraktijk. De ambtelijke fusie heeft er, zo stellen we vast, mede voor gezorgd dat de kennis en capaciteit voor de ontwikkeling van het uitvoeringskader is toegenomen. Dit wordt met name zichtbaar bij de ontwikkeling van de Nota Spelregels 2020.

De gemeente Zandvoort kon hierbij profiteren van de kennis en capaciteit die in de organisatie is toegevoegd per 1 januari 2018. Deze methodiek werd namelijk eerder al in Haarlem toegepast. Uitvoering in de praktijk Hoewel de ambtelijke capaciteit voor de ontwikkeling van het uitvoeringskader dus evident is, constateren we dat de ambtelijke organisatie kwetsbaar is in de daadwerkelijke uitvoering van de woningbouwdoelstellingen. Zowel marktpartijen als corporaties lopen aan tegen het feit dat er veel verloop is binnen de ambtelijke organisatie en dat ook de beleidsmatige continuïteit binnen projecten niet wordt gewaarborgd. Het is meermaals voorgekomen dat plannen van een herontwerp zijn voorzien nadat er een nieuwe functionaris vanuit de gemeente op een project terecht kwam. Daarnaast ervaren corporaties en marktpartijen dat de gemeente niet altijd met één integraal standpunt met gebundelde belangen naar buiten treedt. Er wordt aandacht gevraagd voor het beter borgen van principeafspraken. Daardoor blijft een formeel standpunt van de gemeente duidelijk voor de samenwerkingspartners, maar behoudt de gemeente tegelijkertijd de mogelijkheden om beleid te wijzigen indien dat van algemeen belang is.

45

Interview provincie, d.d. 21 oktober 2021.

31 / 49

Wat tevens uit de voorgaande paragrafen naar voren komt is het feit dat de uitbreidingsmogelijkheden in Zandvoort beperkt zijn. Het is voor de gemeente vrijwel alleen maar mogelijk om woningbouw toe te voegen door te verdichten. Deze verdichtingsopgave brengt uitdagingen met zich mee. Zo is er druk vanuit zittende inwoners bij plannen waarbij (sociale huur)woningen nabij worden toegevoegd. Volgens diverse betrokkenen staat dit vanwege de korte lijnen met de gemeentepolitiek snel geagendeerd op de raadsagenda. Waar ook vaak politieke discussie over bestaat, zo bevestigen verschillende partijen, is de parkeernorm die gekoppeld is aan nieuwe plannen. Het niet op één lijn kunnen komen vanuit de politiek lijkt de woningbouwontwikkeling te vertragen. Waar de gemeente zelf in samenwerking tegenaan is gelopen in de afgelopen jaren is de moeizame relatie met Woonstichting De Key. Dit is het resultaat van het feit dat De Key zich al een langere periode aan het oriënteren was op de verkoop van het bezit (circa 90% van de sociale huurvoorraad) in Zandvoort. Gedurende deze oriëntatiefase heeft De Key zich niet bereid gevoeld om te investeren in de sociale huurvoorraad in Zandvoort. De gemeente is content met de huidige samenwerking met Pré Wonen die de prestatieafspraken van De Key heeft overgenomen.

In het meest recente bod van Pré Wonen heeft de corporatie zich ook uitgesproken om wel op korte termijn te willen investeren in sociale woningbouw. De samenwerking met de provincie vindt vooral plaats vanuit de regionale afspraken die er worden gemaakt. Hoewel de provincie geen directe betrokkenheid heeft bij de lokale uitvoering kan Noord-Holland wel een rol spelen ten aanzien van de versnelling van de woningbouw. De provincie biedt hiertoe verschillende mogelijkheden, waar de gemeente nu van aangeeft geen gebruik te (kunnen) maken omdat de woningbouwprojecten te klein zijn. De provincie geeft echter aan dat er voor Zandvoort wel degelijk mogelijkheden zijn in het kader van de woningbouwversnelling. Zo wordt er in Noord-Holland ook gewerkt aan het opzetten van een regeling voor kleinere projecten waar Zandvoort eventueel gebruik van kan maken.

3.4. Toetsing op de normen – uitvoering van het woningbouwbeleid Aspect 3. Uitvoering woningbouwbeleid

Normen a.

De doelen zijn volledig en herleidbaar vertaald in acties en maatregelen ten behoeve van de uitvoering van het woningbouwbeleid.

b.

De verantwoordelijkheden met betrekking tot de uitvoering van het beleid zijn duidelijk belegd, zowel intern als bij samenwerkingspartners, op basis van concrete afspraken.

c.

De samenwerking met andere belanghebbenden, zoals woningbouwcorporaties, de provincie Noord-Holland en marktpartijen, draagt constructief bij aan de doelrealisatie.

We stellen vast dat er een logische vertaling zit van de woningbouwdoelstellingen naar acties en maatregelen ten behoeve van de uitvoering van het woningbouwbeleid. Hiermee wordt er voldaan aan norm 3a. De gemeente Zandvoort heeft in de afgelopen jaren een uitvoeringskader neergezet via het Uitvoeringsprogramma 2019-2025, lokale prestatieafspraken met corporaties en de Nota Spelregels voor woningbouwontwikkeling sociale huur en betaalbare huur en koop. Daarnaast heeft de gemeente beleidsmatig de beschikking over instrumentaria die bijdragen aan de uitvoering van het woningbouwbeleid. Via het amendement Fonds sociale woningbouw kan de gemeente op dit moment tekorten opvangen die ontstaan in de grondexploitatie omdat er extra kwaliteiten aan de sociale huur worden toegekend. Daarnaast gaat er op dit moment veel aandacht uit naar de vaststelling van een nieuwe Huisvestingsverordening 2022 waarmee de gemeente beleidsregels herziet in het kader van de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woningvoorraad.

32 / 49

Daarnaast constateren we dat de verantwoordelijkheden met betrekking tot de uitvoering van het beleid duidelijk zijn belegd bij samenwerkingspartners en dat hier concrete afspraken aan ten grondslag liggen. Hiermee wordt er voldaan aan norm 3b. De afspraken in het kader van de verdeling naar doelgroep (30%-40%-30%) zijn bekend bij corporaties en marktpartijen, en worden ook nageleefd. Daarnaast zijn met beide corporaties die actief zijn in Zandvoort prestatieafspraken gemaakt waarin de verantwoordelijkheden voor de uitvoering worden verdeeld. Zandvoort heeft echter in de afgelopen jaren een moeizame relatie gehad met Woonstichting De Key, die per 1 januari 2021 is opgevolgd door Pré Wonen. Woonstichting De Key was zich, ondanks het jaarlijks vaststellen van prestatieafspraken, aan het oriënteren op de verkoop van het bezit (circa 90% van de sociale huurvoorraad) in Zandvoort. Gedurende deze oriëntatiefase heeft De Key zich beperkt geroepen gevoeld om te investeren in de gemeente. Pré Wonen heeft zich daarentegen, tot genoegen van Zandvoort, verbonden aan een opgave van het toevoegen van 160 nieuwe sociale huurwoningen tot aan 2025. Hoewel er concrete afspraken zijn gemaakt over de uitvoering van het woningbouwbeleid ontstaat vanuit de samenwerkingspartners het beeld dat de uitvoering van het woningbouwbeleid kwetsbaar is en dat de huidige samenwerking beperkt constructief is.

De kwetsbaarheid van de samenwerking zit zowel op ambtelijk (organisatorisch) als op bestuurlijk (politiek) niveau. Uit dit hoofdstuk komt naar voren dat er regelmatig verloop is van specifieke ambtenaren binnen projecten. Hierdoor verandert ook vaak de visie van de gemeente op het project en worden plannen herontworpen. De partners hebben behoefte aan koersvastheid van de gemeente en een integraal standpunt ten aanzien van ontwikkelingen. Wat daarnaast vanuit verschillende betrokkenen wordt aangegeven is dat politieke discussies de besluitvorming en daarmee de uitvoering van woningbouwplannen vertraagt. Deze discussies worden mede ingegeven door de druk vanuit bestaande inwoners die hinder ondervinden van woningbouwontwikkelingen nabij. Een ander punt dat regelmatig terug komt is de aan woningbouwplannen gekoppelde parkeernorm waar geen overeenstemming over wordt bereikt. Het bovenstaande in ogenschouw nemende stellen we vast dat er niet wordt voldaan aan norm 3c.

33 / 49

4. Doelrealisatie In dit hoofdstuk staat de doelrealisatie van de woningbouwdoelstellingen centraal. Als eerste wordt gekeken naar de wijze waarop de voortgang van de doelrealisatie wordt gemonitord (paragraaf 4.1). Vervolgens staan we stil bij de daadwerkelijke doelrealisatie (paragraaf 4.2). Tenslotte wordt in paragraaf 4.3 een toetsing gedaan op de normen.

4.1. Monitoring woningbouw 4.1.1. Monitoring in ontwikkeling – beschrijving Vanuit het bestuurlijke interview en de ambtelijke gesprekken wordt aangegeven dat in Zandvoort op dit moment gebruik wordt gemaakt van een monitorsysteem waarin de plancapaciteit wordt opgenomen. Dit systeem wordt periodiek ambtelijk gevuld. De betrokken bestuurder is ook op de hoogte van dit systeem en de voortgang van plannen via bilaterale voortgangsoverleggen die worden gevoerd met projectleiders. In dit systeem wordt relevante informatie over de plannen bijgehouden; bijvoorbeeld of het om harde/zachte plancapaciteit gaat en de status dat het project heeft qua besluitvorming. Deze informatie wordt ook met de provincie gedeeld en levert de input op voor de regionale monitoring en de regionale gesprekken over de woningbouwontwikkeling. Deze systematiek is ook de basis voor de informatie die aan de raad wordt verschaft in de programmabegroting.46

4.1.2. Monitoring in ontwikkeling – analyse Wat duidelijk uit de interviews naar voren komt is dat de huidige monitoringssystematiek zich hoofzakelijk richt op woningbouwplannen en niet op de daadwerkelijke realisatie. Ook door de provincie wordt bevestigd dat er op dit moment wordt gewerkt aan het opzetten van een regionale monitoring; hoewel de plancapaciteit wordt bijgehouden, moet de monitor qua doelrealisatie nog worden uitgewerkt. Ook op gemeentelijk niveau moet deze slag worden gemaakt. Zo wordt ambtelijk gesteld dat het moeite kost om de plancapaciteit en de realisatie op elkaar aan te laten sluiten en te integreren via één systeem. Ook bestuurlijk wordt aangegeven dat de monitoring van de doelrealisatie nog in ontwikkeling is en dat de gemeente hier iets bij achterloopt. Daarnaast wordt het beeld geschetst dat er op dit moment met name wordt gestuurd op individuele projecten in plaats van op de totale woningbouwprogrammering. Het lukt op dit moment te beperkt om totaaloverzichten van de woningbouwrealisatie op te leveren. Dit constateert de rekenkamer ook vanuit de uitvoering van dit onderzoek.. Het heeft een aanzienlijke tijd geduurd voordat er daadwerkelijk cijfers ten aanzien van woningbouw als input voor dit onderzoek werden verstrekt.

46

Interview ambtelijk, d.d. 27 oktober 2021/Interview bestuurlijk, d.d. 27 oktober.

34 / 49

4.2. Realisatie woningbouwdoelstellingen – analyse In subparagraaf 4.2.1 kijken we naar de realisatie van de woningbouwdoelstellingen. Vervolgens wordt in subparagraaf 4.2.2 ingegaan op verklarende factoren voor (de beperkte mate van) de doelrealisatie.

4.2.1. Realisatie vier belangrijkste woningbouwdoelstellingen Zoals in hoofdstuk 2 werd geconstateerd kent de gemeente Zandvoort vier belangrijke doelstellingen ten aanzien van woningbouw. Belangrijk hierbij is om te vermelden dat deze doelstellingen zich concentreren op de periode 2018/2019 t/m 2025. Dit betekent dat de doelstellingen nog verder doorlopen in de tijd en dat deze nog niet gerealiseerd (hoeven) zijn. In het kader van dit onderzoek kijken we met name naar de huidige stand van zaken en in hoeverre de doelstellingen op koers liggen. Dit doen wij onder andere op basis van de meest recente cijfers ten aanzien van woningbouw die de rekenkamer op 3 december 2021 heeft ontvangen van de ambtelijke organisatie. Mede op basis van figuur 7 doen wij een analyse van de doelrealisatie en/of de koers van de woningbouwdoelstellingen. Huur sociaal € 720 Periode

Totaal

2018 2019

29 4

2020

43

2021

100

Totaal

176

Koop

vrije sector < € 1200

ggb* app** ggb

app

betaalbaar

middelduur

duur

> €1200

< € 215.000

€ 215.000 - € 350.000

> € 350.000

ggb

ggb

app

app

ggb

28

app

ggb

app

1 4 2

32 0

0

0

0

0

0

0

60

32

9

32

49

32 0

35

36

* ggb = grondgebonden woning ** app = appartement

Figuur 7. Woningbouwrealisatie in de gemeente Zandvoort in de periode 2018 t/m 2021 (meest recente cijfers ambtelijke organisatie)

1. Het toevoegen van 630 woningen periode in de periode 2018-2025 waarvan 20% via transformatie. De meest recente cijfers vanuit de organisatie laten zien dat er in de periode 2018 t/m 2021 (peildatum 3 december 2021) in Zandvoort 176 woningen zijn gerealiseerd. Doelstelling 1 is aan het einde van dit kalenderjaar op de helft qua tijd (periode 2018-2021 en periode 2022-2025). De gemeente heeft op de helft van de tijdsspanne nog niet de helft van het aantal beoogde woningen gerealiseerd maar iets minder dan een kwart van het aantal beoogde woningen. Vanuit de realisatiecijfers (figuur 7) lijkt deze doelstelling niet op koers te liggen. Om een uitspraak te kunnen doen over deze doelstelling richting 2025 moeten we ook kijken naar de plancapaciteit en de planning van de gemeente wat betreft het aantal woningen dat in de periode tot en met 2025 wordt opgeleverd. In de meest recente Programmabegroting 2022-202647 staan de volgende cijfers die komen van het Centraal Bureau van de Statistiek (CBS) en de monitor plancapaciteit (figuur 8).

47

Programmabegroting gemeente Zandvoort 2022-2026, p. 100.

35 / 49

Figuur 8. Cijfers woningproductie, inschrijf-en wachttijd, en aantal corporatiewoningen uit Programmabegroting 2022-2026

Het college geeft op basis van deze cijfers aan dat er wordt beoogd om in de periode 2018 t/m 2025 in totaal 46148 woningen te produceren. Wat hierbij opvalt is dat er gebruik wordt gemaakt van cijfers van het CBS die niet overeenkomen met de cijfers van de ambtelijke organisatie. Met name de realisatiecijfers van 2019 (4 om 39) en 2020 (43 om 2) lijken sterk met elkaar te verschillen. Een belangrijk aspect dat we in ogenschouw moeten nemen is dat de gemeente 20% van de totale woningbouwtoevoeging van 630 woningen in de periode 2018-2025 wil realiseren door middel van transformatie. Figuur 7 en figuur 8 bieden geen inzicht in de toevoegingen door transformatie. Voornoemde figuren gaan namelijk alleen in op de nieuwbouwproductie die – gelet op de transformatiedoelstelling – 80% van de totale woningbouwtoevoeging zou moeten uitmaken. Omdat de brondata van de ambtelijke organisatie (figuur 7) en de programmabegroting/CBS/monitor plancapaciteit (figuur 8) sterk van elkaar verschillen en er geen data voorhanden is met betrekking tot transformatie kan er geen eenduidig beeld worden gevormd van de mate van doelrealisatie van doelstelling 1. Wat we wel kunnen vaststellen is dat de beoogde toevoeging van 461 woningen op een totaal van 630 woningen in de periode 2018-2025 geen 80% is maar circa 73,2%.

Ongeacht wat de gemeente aan woningbouwtoevoegingen zal realiseren via transformaties in de periode 2018-2025 voldoet de gemeente dus niet aan de beoogde norm van 80% nieuwbouwproductie. 2. Van alle woningtoevoegingen in de periode 2018 t/m 2025 bestaat 30% uit sociale huurwoningen, 40% uit betaalbare en middeldure woningen en 30% vrij/duur Doelstelling 2 gaat over de verdeling van woningtoevoegingen naar type woning. Op basis figuur 7 kunnen we een overzicht maken van de huidige toevoeging van nieuwbouwwoningen in de periode 2018 t/m 2021 om deze vervolgens naast de beoogde verdeling uit het Uitvoeringsprogramma Wonen 2019-2025 te zetten. Dit resulteert in figuur 9..

48

Figuur 8, naar de Programmabegroting 2022-2026, geeft aan dat er gepland wordt om 29 (2018) + 33 (2019) + 2 (2020) + 144 (2021) + 0 (2022) + 110

(2023) + 68 (2024) + 75 (2025) = 461 woningen te realiseren.

36 / 49

Type woning 30% sociale huur

Beoogde toevoeging 2019-2025 189 (30%)

Realisatie toevoeging 2018-2021 0 (0%)

20% betaalbaar 20% middelduur

126 (20%) 126 (20%)

60 (34%) 35 (20%)

30% vrij/duur Totaal

189 (20%) 630 (100%)

81 (46%) 176 (100%)

Figuur 9. Beoogde verdeling woningbouwtoevoegingen 2019-2025 en realisatie verdeling periode 2019-2021

Hoewel deze doelstelling nog niet op de helft zit van de totale tijdsspanne kunnen we op basis van de meest recente cijfers vaststellen dat de huidige verdeling van nieuwbouwtoevoegingen niet overeenkomt met de beoogde verdeling. Er zit in de realisatie tot nu toe met name een discrepantie tussen de toevoeging van het aantal sociale huurwoningen (0% ten opzichte van 30%) en het aantal toevoegingen in de categorie vrij/duur (46% ten opzichte van 20%). We kunnen ons voor dit onderzoek niet beroepen op andere documentatie of informatie die inzicht biedt in de beoogde verdeling van de woningbouwtoevoegingen in de periode 2022-2025. Het is daardoor onduidelijk of en zo ja, hoe de gemeente stuurt op het herstellen van de verdeling van de woningbouwtoevoegingen in de periode tot en met 2025. 3. De sociale voorraad moet licht toenemen in de periode 2019-2025 In het Uitvoeringsprogramma 2019-2025 is het doel gesteld dat de sociale voorraad licht moet toenemen in de periode 2019-2025. Op basis van figuur 7 en figuur 9 stellen we vast dat in de realisatie van nieuwbouwwoningen tot nu toe er geen sociale huurwoningen aan de voorraad zijn toegevoegd. Omdat de doelstelling zich richt op de periode tot aan 2025 kijken we echter ook naar de beoogde toevoeging van het aantal sociale huurwoningen tot aan 2025.

In de Programmabegroting 2022-2026 (figuur 8) geeft het college aan dat corporaties in 2019 in totaal 2.708 sociale huurwoningen bezitten en dat de voorraad toeneemt naar 2.859 sociale huurwoningen in 2025. Ook heeft Pré Wonen in augustus 2021 een bod gedaan aan de gemeente waarmee de afspraak is gemaakt dat de corporatie 160 sociale woningen gaat toevoegen tot aan 202549. Als het lukt om de beoogde projecten tot een goed einde te brengen lukt het de gemeente om de sociale voorraad licht te laten toenemen in de periode 2019-2025. 4. In de periode 2018-2025 worden (minimaal) 200 geschikte nultredenwoningen toegevoegd aan de woningvoorraad In het Uitvoeringsprogramma 2019-2025 is het doel gesteld dat in de periode 2018-2025 (minimaal) 200 geschikte nultredenwoningen worden toegevoegd aan de woningvoorraad.

49

Bod Pré Wonen 2022-2024 aan de gemeente Zandvoort, d.d. 24 augustus 2021 (p.5).

37 / 49

Op basis van diverse bronnen constateren we dat deze doelstelling op koers lijkt te liggen. Ten eerste kunnen we vanuit figuur 7 opmaken dat van de 176 gerealiseerde woningen er 144 zijn opgeleverd in de vorm van appartementen en 32 in de vorm van grondgebonden woningen. Vanuit de interviews wordt bevestigd dat het grootste gedeelte van de huidige realisatie, maar ook van de beoogde realisatie plaatsvindt in de vorm van appartementen50. Dit zijn woningen waarbij alle kamers op dezelfde verdieping bevinden. Deze toevoegingen kunnen worden gelabeld onder het kopje nultredenwoningen. Ook in de jaarrekening 202051 wordt expliciet melding gemaakt van de voortgang van deze doelstelling. Het college geeft hierbij aan: ‘Conform het Uitvoeringsprogramma Wonen is in 2020 gestart met de bouw van 100 nultredenwoningen op het voormalige AWZI-terrein’. Het is de bedoeling dat deze woningen worden gerealiseerd binnen de voorgenomen periode tot aan 2025.

4.2.2. Verklarende factoren voor (beperkte mate van) doelrealisatie In de vorige paragraaf kwam naar voren dat de geplande nieuwbouwproductie achterloopt op planning. Het feit dat de gemeente moeite heeft gehad in de periode 2018 tot heden om nieuwbouw te realiseren wordt bevestigd in de verschillende gesprekken die met de gemeente en met samenwerkingspartners zijn gevoerd. Hier is in hoofdstuk 3. (Uitvoering) reeds uitgebreider op gereflecteerd. Hieronder staan we kort stil bij de drie belangrijkste verklarende factoren voor de belemmering in de doelrealisatie tot nu toe. Moeizame relatie tussen de gemeente en Woonstichting De Key Wat vanuit diverse gesprekken naar voren komt is het feit dat de gemeente en Woonstichting De Key in de afgelopen jaren een moeizame relatie onderhielden. Dit komt met name voort uit het feit dat De Key zich al een langere periode aan het oriënteren was om het bezit in Zandvoort te verkopen en zich te concentreren op hun core business in Amsterdam. In de periode dat De Key zich aan het oriënteren was op het vertrek, zo wordt aangegeven, was de woonstichting niet meer bereid om investeringen te doen die ten goede kwamen voor de gemeente Zandvoort.52 Het ontbreken van deze bereidwilligheid om te investeren in sociale huurwoningen is een verklaring voor het feit dat er in de periode 2018-2021 geen sociale huurwoningen zijn gerealiseerd (figuur 6).

Dit heeft een negatieve invloed gehad op de doelrealisatie van doelstelling 1 en doelstelling 2. Desondanks lijkt op basis van de data van de corporaties uit de Programmabegroting 2022-2026 (figuur 7) dat de sociale woningvoorraad in de komende jaren wel degelijk zal toenemen. De verklaring hiervoor die wordt aangegeven is de bereidwilligheid van Pré Wonen om in de komende jaren sociale huurwoningen te realiseren. Met het bod dat Pré Wonen heeft gedaan aan de gemeente wordt uitgegaan van het realiseren van 160 sociale huurwoningen tot 2025 op de ontwikkellocaties Corodex-terrein, Watertorenplein, Duinwachter en Mariaschool.53 Politieke discussies: het politiek niet op één lijn kunnen komen bij concrete woningbouwontwikkelingen Zoals in hoofdstuk 2 is geconstateerd ervaren met name het college en de organisatie dat de wijze waarop besluitvorming over nieuwbouwplannen plaatsvindt de snelheid in de uitvoering belemmert. Dit is met name van invloed op doelstelling 1 en 2 (samengepakt het realiseren van 630 woningen via de vastgestelde verdeling naar doelgroep).

50

Interview ambtelijk, d.d. 27 oktober.

51

Jaarrekening gemeente Zandvoort 2020, d.d. juni 2021.

52

Interview ambtelijk, d.d. 25 oktober 2021/Interview bestuurlijk, d.d. 20 oktober 2021.

53

Bod Pré Wonen 2022-2024 aan de gemeente Zandvoort, d.d. 24 augustus 2021 (p.5).

38 / 49

Er is een aantal projecten, zo wordt gesteld, dat nog niet richting uitvoering kan gaan omdat hierover politiek niet op één lijn kan worden gekomen. De thema’s die met name onderwerp van discussie zijn, zijn de parkeernorm binnen plannen en de druk van de bestaande omgeving op nieuwe plannen. Ook vanuit de sessie met de raad komt naar voren dat dit heikele punten zijn waarover het lastig is politiek overeenstemming te bereiken. Dit wordt vanuit de organisatie als verklarende factor naar voren gebracht voor de belemmering van de woningbouwrealisatie. Ook marktpartijen geven aan dat de parkeernorm en de druk van ‘zittende inwoners’ het realiseren van projecten bemoeilijken. Verloop in ambtelijke capaciteit waardoor gemeentelijke visie op project verandert en vertraging ontstaat Tenslotte wordt – met name vanuit samenwerkingspartners – de kwetsbaarheid van de ambtelijke organisatie in Zandvoort als verklarende factor benoemd voor vertraging in de nieuwbouwrealisatie. Zowel woningbouwcorporaties als ontwikkelaars ervaren in hun projecten een groot verloop van specifieke ambtelijk betrokkenen. Beiden refereren aan een project waarin zij in korte tijd te maken hebben met drie stedenbouwkundigen vanuit de gemeente. Wat hierbij ook speelt is het gebrek aan koersvastheid vanuit de gemeente binnen deze plannen.

Met het verloop van medewerkers veranderen de plannen ook waardoor vertraging in de realisatie wordt opgelopen.

4.3. Toetsing op de normen – doelrealisatie Aspect 4. Doelrealisatie

Normen a.

De acties en de maatregelen zijn conform opzet uitgevoerd waardoor de vastgestelde ambities en doelen zijn bereikt. Inzichtelijk is wat de mate van doeltreffendheid heeft bepaald.

b.

De doelrealisatie wordt gemonitord en op basis daarvan vindt - indien nodig bijsturing plaats.

Zoals in hoofdstuk 2 werd geconstateerd heeft de gemeente Zandvoort vier SMART woningbouwdoelstellingen geformuleerd met een looptijd van 2018/2019 tot en met 2025. Omdat aan alle doelstellingen een tijdsspanne is gekoppeld die tot na deze onderzoeksperiode reikt, kunnen we geen einduitspraak doen over de doeltreffendheid. Wel kunnen we op basis van de huidige realisatiecijfers en de doorkijk richting 2025 toetsen of de doelstellingen op koers liggen om behaald te worden. Dit is uitgewerkt in onderstaand overzicht.

39 / 49

Doelstelling Het toevoegen van 630 woningen in de periode 2018-2025 waarvan 20% via transformatie.

Op koers? In de periode 2018 t/m 2021 zijn er 176 woningen gerealiseerd. De Programmabegroting 2022-2026 laat zien dat de gemeente plant op het in totaal realiseren van 461 nieuwe woningen in de periode 2018-2025. Hiermee wordt niet voldaan aan de gestelde norm om 80% (= 504 woningen) via nieuwbouw te realiseren. Daarnaast is onduidelijk hoeveel woningen er toegevoegd zijn en zullen worden via transformatie. Deze gegevens zijn niet voorhanden binnen de gemeente. → Op basis hiervan stellen we vast dat deze doelstelling niet op koers ligt om te worden gerealiseerd.

Van alle nieuwe woningtoevoegingen in de periode 2018 t/m 2025 bestaat 30% uit sociale huurwoningen, 40% uit betaalbare en middeldure woningen en 30% vrij/duur.

In de periode 2018 t/m 2021 zijn er 176 woningen gerealiseerd met de volgende verdeling:

De sociale voorraad moet licht toenemen in de periode 2019-2025.

In de periode 2018-2025 worden (minimaal) 200 geschikte nultredenwoningen toegevoegd aan de woningvoorraad.

54

In de woningbouwrealisatie tot aan 2021 is de verdeling naar type woningen in disbalans. Onduidelijk is hoe de gemeente stuurt op het in terug in balans brengen van deze verdeling in de periode tot aan 2025. → Op basis hiervan stellen we vast dat deze doelstelling niet op koers ligt om te worden gerealiseerd. De Programmabegroting 2022-2026 laat zien dat gepland staat om de sociale voorraad van corporaties toe te laten nemen naar 2.859 in 2025 ten opzichte van 2019, waarin de corporaties in totaal 2.708 sociale huurwoningen bezaten. Daarnaast is in augustus 2021 concreet afgesproken dat Pré Wonen 160 sociale woningen gaat toevoegen tot aan 202554. → Op basis hiervan stellen we vast dat deze doelstelling op koers ligt om te worden gerealiseerd. Van de 176 gerealiseerde woningen in de periode 2018-2021 zijn er 144 opgeleverd in de vorm van appartementen. Daarnaast is in 2020 gestart aan de bouw van 100 nultredenwoningen op het voormalige AWZI-terrein. Ook een groot deel van de tot aan 2025 geplande woningbouwontwikkeling zal plaats vinden in de vorm van appartementen/nultredenwoningen. → Op basis hiervan stellen we vast dat deze doelstelling op koers ligt om te worden gerealiseerd.

Bod Pré Wonen 2022-2024 aan de gemeente Zandvoort, d.d. 24 augustus 2021 (p.5).

40 / 49

We stellen vast dat de beoogde acties en de maatregelen ten zijn dele uitgevoerd waardoor twee van de vier woningbouwdoelstellingen op koers liggen om in 2025 te worden gerealiseerd. Voor de andere twee doelstellingen geldt dat deze op dit moment niets op koers (lijken te) liggen. We herkennen drie belemmerende verklarende factoren voor de doelrealisatie die met name doelstelling 1 en 2 raken: de (eerdere) moeizame relatie tussen de gemeente en Woonstichting De Key; het politiek niet op één lijn kunnen komen bij woningbouwontwikkelingen en het verloop in ambtelijke capaciteit waardoor gemeentelijke visie op project verandert en vertraging ontstaat. Er zijn daarnaast twee factoren te benoemen die er (mede) voor zorgen dat de andere twee doelstellingen op koers liggen: het feit dat Pré Wonen heeft aangegeven te willen investeren in sociale huurwoningen in Zandvoort (doelstelling 3) en het feit dat nieuwbouw in Zandvoort hoofdzakelijk plaatsvindt in de vorm van appartementen (doelstelling 4). Het bovenstaande in ogenschouw nemende stellen we vast dat er gedeeltelijk wordt voldaan aan norm 4a. We constateren daarnaast dat de doelrealisatie beperkt wordt gemonitord en dat er daarom niet kan worden bijgestuurd op basis van een dergelijke monitoringssystematiek. Zandvoort voldoet hiermee niet aan norm 4b.

Op dit moment ziet de monitoringssystematiek alleen toe op plancapaciteit en wordt er niet gemonitord op de daadwerkelijke realisatie van doelstellingen. Het opzetten van een monitoringssystematiek op basis waarvan kan worden bijgestuurd is een slag die verder moet worden ontwikkeld binnen de gemeente.

41 / 49

d

5. Rol van de raad In dit hoofdstuk staat de rol van de raad bij het woningbouwbeleid centraal. In paragraaf 5.1 kijken we naar de betrokkenheid van de raad bij de beleidsvorming. Vervolgens zoomen we in op de instrumenten waar de raad over bezit en de manier waarop de raad deze inzet (paragraaf 5.2). In paragraaf 5.3 kijken we naar de informatievoorziening over de woningbouwdoelstellingen en we sluiten af met een toets op de normen in paragraaf 5.4.

5.1. Betrokkenheid raad bij beleidsvorming 5.1.1. Betrokkenheid raad bij vaststellen ambities en woningbouwdoelstellingen In paragraaf 2.2 is de chronologische beleidsontwikkeling geschetst van de ontwikkeling van het woningbouwbeleid in Zandvoort in de periode 2016 tot en met 2021. Daarbij werd vastgesteld dat er vijf documenten zijn die de beleidsmatige inbedding vormen voor de woningbouwambities en doelstellingen van de gemeente. In de tabel hieronder wordt aangegeven hoe de raad hierbij betrokken is geweest. Beleidsdocument

Betrokkenheid raad

Opmerkingen

Lokale Woonvisie: Wonen in Zandvoort

Vastgesteld door de raad op

Drie uitgangspunten/ambities op het brede

(2016-2020)

24 mei 2016

thema wonen

Regionaal Actieprogramma Wonen Zuid-

Vastgesteld door de raad op

Duidelijke onderbouwing van het college in

Kennemerland/IJmond (RAP 2016-2020)

28 juni 2016 (na voorstel college op

begeleidende raadsstuk

17 mei 2016) Raadsprogramma 2018-2022

Vastgesteld door de raad op

Sorteert voor op het Uitvoeringsprogramma

8 mei 2018

Wonen 2019-2025

Uitvoeringsprogramma Wonen 2019-

Vastgesteld door de raad op

Hierin zijn de vier belangrijkste

2025

23 april 2019

woningbouwdoelstellingen opgenomen

Woonakkoord Zuid-Kennemerland/

Vastgesteld door college op

In raadsstuk wordt duidelijk onderbouwd hoe

IJmond 2021-2025

9 februari 2021 en bestendigd door

het woonakkoord zich verhoudt binnen de lokale

de raad op 10 maart 2021

beleidsuitgangspunten

5.1.2. Betrokkenheid raad bij uitwerking in uitvoering afspraken Op 23 april 2019 stelt de gemeenteraad van Zandvoort het Uitvoeringsprogramma 2019-2025 vast. Dit document, zo staat aangegeven, vormt het kader op basis waarvan prestatieafspraken gemaakt kunnen worden met corporaties De Key en Woonzorg Nederland. Vanuit de documenten en de gesprekken komt echter naar voren dat de raad hier ook aan de voorkant bij betrokken is geweest. De raad heeft formeel de volgende besluiten genomen ten aanzien van de prestatieafspraken: • Op 26 november 2016 het college als zienswijze mee te geven in te stemmen met de prestatieafspraken 2017-2021 tussen de gemeente Zandvoort, Woonstichting De Key en HPZ-Arcade.55

55

Raadsbesluit zienswijze instemmen prestatieafspraken 2017-2021, d.d. 22 november 2016

42 / 49

• •

Op 21 oktober 2016 het college als zienswijze mee te geven in te stemmen met de prestatieafspraken 2018 tussen de gemeente Zandvoort, Woonstichting De Key en HPZ-Arcade.56 Op 25 februari 2020 het college als zienswijze mee te geven in te stemmen met de prestatieafspraken 2020 tussen de gemeente Zandvoort, Woonstichting De Key en HPZ-Arcade.57

Over de prestatieafspraken die met Woonzorg Nederland zijn gemaakt voor de periode 2020-2023 is op 14 januari door het college een besluit genomen dat vervolgens met de raad is gedeeld. Vanuit de dossierstudie zien we dat de raad ook enkele amendementen heeft aangenomen in het kader van de prestatieafspraken met De Key en HPZ-Arcade. Zo heeft de raad tijdens de raadsvergadering van 28 december 2018 een het amendement ‘Heronderhandelen prestatieafspraken 2019’ vastgesteld. Kern van dit besluit is dat de geplande prestatieafspraken van 2019 niet vastgesteld moeten worden omdat deze volgens de raad onvoldoende voldoen aan de uitgangspunten ten behoeve van sociale woningbouw. Op basis hiervan is ingezet om de prestatieafspraken voor 2019 conform dit amendement aan te scherpen. Met het vertrek van De Key uit Zandvoort is in 2021 Pré Wonen een belangrijke lokale samenwerkingspartner geworden. In de zomer van 2021 doet Pré Wonen een bod op het gemeentelijk volkshuisvestelijkbeleid voor het jaar 2022 en verder. Het college besluit de commissie Ruimte en Economie over dit bod te informeren en nodigt de commissie uit om aandachtspunten mee te geven voor het maken van nieuwe prestatieafspraken tussen Pré Wonen, HPZ-Arcade en de gemeente.58

5.1.3. Betrokkenheid raad bij beleidsvorming – analyse Op basis van de vorige subparagrafen komt naar voren dat de raad vanuit zijn formele rol betrokken is geweest bij de beleidsontwikkeling ten aanzien van woningbouw. Wat hierbij naar voren komt is dat er in de begeleidende raadsstukken een duidelijke onderbouwing wordt gegeven van de nieuwe uitgangspunten en hoe een beleidsdocument zich verhoudt tot eerder genomen besluiten. Via de commissie Ruimte en Economie vinden in het kader van nieuwe besluiten ook voorbereidende vergaderingen plaats. Vanuit de raadssessie is daarnaast het beeld ontstaan dat raadsleden zich herkennen in het feit dat ze betrokken zijn geweest in hun kaderstellende rol. De doelstellingen die formeel zijn vastgesteld worden herkend en er wordt aangegeven dat dit op dit moment ook de doelen zijn waar Zandvoort zich op richt in de uitvoering.59 Hoewel het maken van prestatieafspraken met lokale corporaties en huurdersvertegenwoordigers formeel een collegebevoegdheid is, wordt de raad ook betrokken bij het maken van deze afspraken. De raad kan zo ook aandachtspunten meegeven voor de lokale uitvoering. We stellen vast dat de raad deze mogelijkheden ook heeft benut. Dit komt met name tot uiting in het amendement van 28 december 2018 waarin het college wordt verzocht niet in te stemmen met de concept prestatieafspraken die er lagen.

56

Raadsbesluit zienswijze instemmen prestatieafspraken 2018, d.d. 22 november 2016.

57

Raadsbesluit zienswijze instemmen prestatieafspraken 2020, d.d. 22 november 2016.

58

Collegebesluit prestatieafspraken: Bod Pré Wonen 2021, d.d. 24 augustus 2021.

59

Interview raadsleden, d.d. 11 november 2021.

43 / 49

5.2. Instrumentaria raad voor (bij)sturing op het woningbouwbeleid 5.2.1. Beschikbaarheid raad over instrumentaria – beschrijving In het kader van de lokale woningbouwopgave beschikt de raad over verschillende instrumenten om sturing te kunnen geven. Naast het formeel vaststellen van beleidsdoelen in visiestukken heeft de raad een belangrijke rol bij de uitvoering van de woningbouw. Onder andere via het vaststellen van bestemmingsplannen, flankerend beleid (parkeren, groen, grondbeleid) en de relatie met corporaties en marktpartijen. Bij het kennisnemen van bouwplannen en participatieresultaten kan de raad toetsen of er voldoende wordt voldaan aan de gestelde kaders en kan de raad eventueel aanvullende kaders stellen. De raad kan ook toezien of in bestemmingsplannen de juiste bepalingen worden opgenomen met betrekking tot de sociale woningvoorraad. Daarnaast kan de raad sturen via de Huisvestingsverordening waarin de raad beleidsregels vaststelt met betrekking tot de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woningvoorraad. Eind 2021 ligt de nieuwe Huisvestingsverordening voor aan de raad. Volgens de verantwoordelijk wethouder wil de raad met deze nieuwe verordening ook nadrukkelijk sturen op volkshuisvesting en wordt de raad daarom nadrukkelijk meegenomen in het opstellen van de nieuwe verordening.

Ook kan de raad via moties en amendementen sturing geven op het woningbouwbeleid. In de volgende paragraaf geven we een nadere analyse van de wijze waarop de raad gebruik gemaakt van zijn beleidsmogelijkheden en instrumentaria.

5.2.2. Inzet van instrumentaria door de raad – analyse Als gezegd heeft de raad een formele mogelijkheid om te sturen via het vaststellen van lokale woningbouwbeleid. Het lokale beleid is vormvrij. De raad stelt de lokale doelstellingen wel vast in overeenstemming met de regionale kaders. In Zandvoort betekent dit concreet dat de raad de Lokale Woonvisie 2016-2020 heeft vastgesteld, in dezelfde periode waarin ook het RAP 2016-2020 tot stand kwam. Dit is vertaald in het Uitvoeringsprogramma 2019-2025 waarmee de raad onder andere doelen stelt ten aanzien van het aantal te bouwen woningen, toevoegingen in de sociale huursector en een verdeling schetst naar woningmarktsegment. Deze aspecten uit het Uitvoeringsprogramma komen ook nadrukkelijk terug in de Nota Spelregels 2020 die door de raad is vastgesteld. Zoals in de vorige paragraaf is geschetst heeft de raad ook een verantwoordelijkheid in de uitvoering van het woningbouwbeleid via het vaststellen van flankerend beleid. Zo is de raad verantwoordelijk voor beleid ten aanzien van onder andere parkeren, groen, Ruimtelijke Ordening en duurzaamheid. Uit de gesprekken – zowel met het college, de organisatie, lokale samenwerkingspartners als met de raad – komt naar voren dat de politieke discussies over aanpalend beleid van invloed zijn op de besluitvorming in de uitvoering.

Thema’s waar met name discussies over bestaan zijn de parkeernorm en het participatieproces dat wordt doorlopen bij buurtbewoners in het kader van nieuwe plannen. Dit illustreren we aan de hand van de casus ‘ontwikkeling Badhuisplein’ (zie kader op de volgende pagina).

44 / 49

Voorbeeld ‘ontwikkeling Badhuisplein’

Het voorbeeld hierboven bevestigt dat sturing vanuit de raad inderdaad van invloed is op de uitvoering van het woningbouwbeleid. De raad besluit in december 2020 de stedenbouwkundige visie niet vast te willen stellen omdat er zorgen zijn over parkeren, het bestemmingsplan en de mate van commitment uit de omgeving.60 Het frustreert de ambtelijke organisatie dat de voortgang van de uitvoering van woningbouwplannen vertraagt in de besluitvorming. Bij de organisatie overheerst het gevoel dat de raad te veel op de stoel van het college wil zitten door bouwplannen gedetailleerd te behandelen. Hierbij worden vraagtekens gezet bij wijze waarop de raad zijn controlerende taak vervult in de vorm van sturing op de uitvoering. Bij raadsleden bekruipt op hun beurt het gevoel dat er onvoldoende kwantiteit en kwaliteit wordt gewaarborgd in de ambtelijke organisatie om grote woningbouwontwikkelingen als deze te kunnen uitvoeren. Zo ontbreekt het volgens een raadslid bij ontwikkelingen aan goed onderbouwde analyses van kansen en risico’s. Dit verklaart waarom er kritisch en gedetailleerd naar plannen wordt gekeken.61 Wat de casus echter ook aantoont is dat vertraging bij woningbouwontwikkelingen niet alleen ontstaat door de wijze waarop besluitvorming plaatsvindt binnen de lokale politiek.

Bij complexe projectontwikkelingen als die van het Badhuisplein zijn verschillende actoren betrokken met verschillende belangen en perspectieven op de ontwikkeling. Dit vergt dat er een helder kader is waarin de bevoegdheden en verantwoordelijkheden tussen raad, college en organisatie zijn opgenomen. Dit heeft de gemeente vertaald in het Ruimtelijk Planproces voor Complexe Ruimtelijke Ontwikkelinitiatieven.62 Dit proces is bedoeld voor complexe ruimtelijke ontwikkelinitiatieven (grote en kleine projecten in omvang). Bij de uitvoering van een ontwikkelproject worden zes fases in het ruimtelijk planproces doorlopen waarbij ook wordt aangegeven welke rol college en organisatie hebben. Ambtelijk wordt aangegeven dat het goed werken volgens dit proces bijdraagt aan het in positie brengen van de raad op de juiste momenten.

60

Van de raadsagenda halen van de ''visie vaststellen Badhuisplein 2020/1048557'' en ''vaststellen stedenbouwkundige visie Entree Zandvoort 2020/1096388''

in de eerstkomende raadsvergadering, d.d. 15 december 2020. 61

Aanvullend gesprek gemeenteraadsleden, d.d. 18 november 2021.

62

Haarlems en Zandvoorts Ruimtelijk planproces Complexe Ruimtelijke Ontwikkelinitiatieven, d.d. 10 april 2019.

45 / 49

Zoals in de vorige subparagraaf is aangegeven kan de raad ook sturen op het woningbouwbeleid via moties en amendementen. Er zijn enkele duidelijke voorbeelden te zien waarbij de raad heeft gestuurd op de beleidskaders en de uitvoering van de woningbouw via deze instrumenten. Een voorbeeld hiervan kwam eerder al aan bod: met het amendement ‘Heronderhandelen prestatieafspraken 2019’ geeft de raad het college de opdracht om prestatieafspraken te herzien omdat er volgens de raad onvoldoende rekening wordt gehouden met de kaders rondom sociale woningbouw. De raad vervult hiermee zijn controlerende taak richting het college die verantwoordelijk is voor de lokale uitvoering. We zien echter ook dat de raad vanuit moties en amendementen meer kaderstellend en aan de voorkant stuurt via moties en amendementen. Wat hierbij opvalt is dat de raad deze moties en amendementen met name gebruikt om richting te geven aan en te sturen op sociale woningbouw. De belangrijkste voorbeelden hiervan zijn: • De motie Bouwen aan betaalbare sociale nieuwbouw die in juli 2018 door de raad wordt aangenomen. Via deze motie vraagt de raad het college met een voorstel te komen om substantiële ruimte (bijvoorbeeld € 1 miljoen) te reserveren, bestemd voor sociale woningbouw en dit in te zetten voor het mogelijk maken sociale huurwoningen beneden de aftoppingsgrens.

• Het amendement Sociale Woningbouw dat in oktober 2018 door de raad wordt aangenomen. Via dit amendement is vastgesteld dat ‘bij nieuwe ontwikkelingen van bouwwerken (transformatie) en/of gebiedsontwikkelingen het uitgangspunt van minimaal 30% van het totaal aantal m2 BVO (bruto vloeroppervlak) voor de functie wonen wordt gereserveerd voor de sociale huursector’. Dit amendement wordt later vertaald in de woningmarktsegmentering van 30%-40%-30% die in het Uitvoeringsprogramma Wonen en de Nota Spelregels 2020 terecht komen. • Met hetzelfde amendement Sociale Woningbouw stelt de raad ook het ‘Fonds sociale woningbouw’ in. Hierbij wordt besloten dat er een bedrag van € 2 miljoen wordt gereserveerd dat kan worden ingezet voor projecten met tekorten die ontstaan in de grondexploitatie omdat er extra kwaliteiten aan de sociale huur worden toegekend, zoals een extra lage huur t.b.v jongeren, geclusterde woonvormen en of specifieke voorzieningen. • De motie Watertorenplein (omgezet in amendement) van september 2019. De raad verzoekt het college in lijn met het amendement Sociale Woningbouw – bij het wegvallen van sociale woningbouw op een andere locatie – alsnog invulling te geven aan de segmentatie van 30%-40%-30% bij de ontwikkeling van het Watertorenplein.

5.3. Informatievoorziening aan de raad 5.3.1. Informatievoorziening vanuit het college aan de raad – beschrijving De raad ontvangt jaarlijks via de programmabegroting een overzicht van de geplande woningbouw, op basis van het inzicht in de plancapaciteit. Daarnaast wordt ook van de afgelopen jaren aangegeven hoeveel woningen er zijn gerealiseerd, op basis van cijfers van het CBS. De meest recente realisatie- en plancijfers die met de raad zijn gedeeld via de Programmabegroting 2022-2026 zijn opgenomen in figuur 8 (paragraaf 4.2.1). In de jaarrekening wordt niet verantwoord over het jaarlijks aantal gerealiseerde woningen. Dergelijke cijfers over realisatie ontvangt de raad ook niet via Raadsinformatiebrieven. Alleen in het raadsstuk dat ten grondslag ligt aan het Woonakkoord ZuidKennemerland/IJmond 2021-2025 staat het volgende opgenomen: “In 2019 zijn in Zandvoort 151 woningen opgeleverd.”63

63

Woonakkoord Zuid-Kennemerland/IJmond 2021-2025, d.d. 10 maart 2021

46 / 49

De raad wordt via Raadsinformatiebrieven en commissievergaderingen geïnformeerd over de voortgang van woningbouwprojecten. Volgens het college zijn raadsleden ook op de hoogte van de projecten die daadwerkelijk lopen in Zandvoort en welke worden gerealiseerd.64 Het merendeel van de raadsleden die in het kader van dit onderzoek zijn gesproken bevestigen dit beeld. Zij geven aan dat op het moment dat er mogelijke woningbouwinitiatieven zijn dit snel met de raad wordt gedeeld. Ook over de voortgang van projecten en indien er relevante ontwikkelingen spelen worden raadsleden geïnformeerd. Andere raadsleden vragen wel aandacht voor de tijdigheid van de informatievoorziening over de uitvoering. Het kan, zo wordt gesteld, voorkomen dat informatie eerder vanuit derden wordt ontvangen voordat het college de raad informeert.65

5.3.2. Informatievoorziening vanuit het college aan de raad – analyse Hoewel de raad wel degelijk wordt geïnformeerd over de voortgang van individuele projecten via raadsinformatiebrieven en commissievergaderingen is de informatievoorziening over de daadwerkelijke woningbouwrealisatie beperkt. Voor zover wij hebben kunnen achterhalen wordt de raad alleen structureel geïnformeerd over realisatie per jaar via de programmabegroting. Hierbij wordt gebruik gemaakt van cijfers van het CBS. Deze cijfers komen echter niet overeen met de cijfers die zelf ambtelijk worden bijgehouden. De sporadische informatievoorziening over woningbouwrealisatie die de raad heeft ontvangen in de onderbouwing van het raadsstuk Woonakkoord 2021-2025 komt daarnaast niet overeen met de realisatiecijfers van zowel de organisatie als het CBS. In voornoemd raadsstuk stelt het college dat er in 2019 in Zandvoort 151 woningen zijn gerealiseerd. De CBS-cijfers (Programmabegroting 2021-2026) geven daarentegen 33 woningen aan en de organisatie houdt het op vier gerealiseerde woningen. Deze verschillen werpen de vraag op welke informatie het meest betrouwbaar is en op basis van welke cijfers de raad kan (bij)sturen. Om weloverwogen besluiten te nemen voor de uitvoering van het woningbouwbeleid is de raad gebaat bij een eenduidige monitoring van de realisatie.

Zoals in hoofdstuk 4 al werd geconstateerd is deze monitoring een punt van aandacht en moet de gemeente hier een ontwikkelslag in maken.

64

Interview bestuurlijk, d.d. 20 oktober 2021.

/Interview raadsleden, d.d. 11 november.

65

47 / 49

5.4. Toetsing op de normen Aspect 5. Rol van de raad

a.

b. c.

Normen De raad is voorafgaand aan de besluitvorming over het woningbouwbeleid actief betrokken bij het bepalen van de ambities en de doelen van het woningbouwbeleid en de uitwerking daarvan in woningbouwafspraken. De raad beschikt over instrumenten om (bij) te sturen op het woningbouwbeleid. De raad heeft proactief gebruikgemaakt van deze instrumenten. De raad vraagt en krijgt tijdig alle informatie over de uitvoering en de realisatie van het woningbouwbeleid die hij nodig heeft voor de invulling van zijn kaderstellende en controlerende rol.

We stellen vast dat de raad actief betrokken is bij het bepalen van de ambities en de doelen van het woningbouwbeleid en de uitwerking daarvan in woningbouwafspraken. Er wordt hiermee voldaan aan norm 5a. De raad heeft de belangrijkste woningbouwambities en -doelstellingen vastgesteld in de vorm van de Lokale Woonvisie 2016-2020 en het Uitvoeringsprogramma 2019-2025. In de voorbereiding hierop is de raad via commissievergaderingen meegenomen. Hoewel het maken van woningbouwafspraken met corporaties formeel een collegebevoegdheid is, is de raad ook actief betrokken bij de voorbereiding op de vaststelling van deze afspraken. Deze actieve betrokkenheid van de raad heeft mede geleid tot een amendement waarbij besloten werd prestatieafspraken van 2019 niet vast te stellen, omdat deze onvoldoende aansloten bij de kaders ten aanzien van sociale woningbouw. We constateren dat de raad over instrumenten beschikt om (bij) te sturen op het woningbouwbeleid en dat de raad proactief gebruik heeft gemaakt van deze instrumenten. Er wordt hiermee voldaan aan norm 5b. Ten eerste is de raad kaderstellend geweest door de lokale woningbouwambities en -doelstellingen vast te stellen. De huidige ambities en doelstellingen zijn volgens de raad ook nog ‘de juiste’. Daarnaast heeft de raad via diverse moties en amendementen kaderstellend geacteerd op woningbouw.

De raad heeft hierbij met name gestuurd op en aandacht gegeven aan het toevoegen van voldoende sociale woningvoorraad. Eén van deze amendementen heeft geleid tot de woningbouwverdeling (30%-40%-30%) waar anno 2021 op wordt gestuurd. Ook stelt de raad via moties en amendementen actief middelen beschikbaar om uitvoering te geven aan de doelstellingen (bijvoorbeeld via het Fonds sociale woningbouw). Aandachtspunt is de wijze waarop besluitvorming in de raad plaatsvindt in het kader van de voortgang van de woningbouwrealisatie. Politieke discussies over individuele projecten en over flankerend beleid (o.a. parkeren, groen en stedenbouw) frustreren de organisatie en samenwerkingspartners in het kader van de uitvoering. Het ruimtelijk planproces biedt een kader waarmee de raad en het college vanuit hun eigenstandige taken en bevoegdheden op de juiste momenten in gebiedsontwikkelingen kunnen acteren. De raad ziet in de programmabegrotingen jaarlijks over hoeveel plancapaciteit de gemeente beschikt voor de woningbouwproductie tot aan 2025. In de jaarrekeningen wordt echter niet gereflecteerd op de daadwerkelijke realisatie per jaar. De realisatiecijfers over 2019 die raad sporadisch heeft ontvangen komen niet overeen met de meest recente cijfers van de ambtelijke organisatie (december 2021) en de meest recente Programmabegroting 2022-2026.