Bijlage 3 - Rapport Wonen in Zandvoort

RAPPORT

DEFINITIEF

Wonen in Zandvoort In opdracht van Rekenkamer Zandvoort

Thijs Boertien, Roel Lauwerier

22 december 2021

Inhoudsopgave Inhoudsopgave

2

Bestuurlijke nota

4

Inleiding Conclusies Aanbevelingen

4 4 6

Nota van bevindingen

8

1. Inleiding

9

1.1. Aanleiding 1.2. Onderzoeksvragen en scope 1.2.1. Onderzoeksvragen 1.2.2. Scope 1.3. Normenkader 1.4. Aanpak 1.5. Leeswijzer

9 10 10 11 11 12 12

2. Woningbouw in Zandvoort: ambities en doelen

13

2.1. Woningbouwdoelstellingen 2016-2021 2.1.1. De vier belangrijkste woningbouwdoelstellingen 2.1.2. Beleidsrationaliteit 2.2. Beleidsreconstructie woningbouw in Zandvoort 2016-2021 2.2.1. Tijdlijn ontwikkeling woningbouwbeleid 2.2.2. Beschrijving woningbouwambities en -doelen 2.3. Toetsing op het normenkader - Ambities en doelen

13 13 15 16 16 16 20

3. De uitvoering van het woningbouwbeleid 3.1. Uitvoering lokaal – beschrijving 3.1.1. Uitvoeringskaders en instrumenten 3.1.2. Interne organisatie en lokale uitdagingen 3.2. Samenwerking in de uitvoering – beschrijving 3.2.1. Samenwerking met corporaties 3.2.2. Samenwerking met marktpartijen 3.2.3. Samenwerking met de provincie 3.3. Uitvoering van het woningbouwbeleid – analyse 3.4. Toetsing op de normen – uitvoering van het woningbouwbeleid

22 22 22 24 27 27 29 30 31 32

2 / 49

4. Doelrealisatie 4.1. Monitoring woningbouw 4.1.1. Monitoring in ontwikkeling – beschrijving 4.1.2. Monitoring in ontwikkeling – analyse 4.2. Realisatie woningbouwdoelstellingen – analyse 4.2.1. Realisatie vier belangrijkste woningbouwdoelstellingen 4.2.2. Verklarende factoren voor (beperkte mate van) doelrealisatie 4.3. Toetsing op de normen – doelrealisatie

5. Rol van de raad 5.1. Betrokkenheid raad bij beleidsvorming 5.1.1. Betrokkenheid raad bij vaststellen ambities en woningbouwdoelstellingen 5.1.2. Betrokkenheid raad bij uitwerking in uitvoering afspraken 5.1.3. Betrokkenheid raad bij beleidsvorming – analyse 5.2. Instrumentaria raad voor (bij)sturing op het woningbouwbeleid 5.2.1. Beschikbaarheid raad over instrumentaria – beschrijving 5.2.2. Inzet van instrumentaria door de raad – analyse 5.3. Informatievoorziening aan de raad 5.3.1. Informatievoorziening vanuit het college aan de raad – beschrijving 5.3.2. Informatievoorziening vanuit het college aan de raad – analyse 5.4. Toetsing op de normen

34 34 34 34 35 35 38 39

42 42 42 42 43 44 44 44 46 46 47 48

3 / 49

Bestuurlijke nota Inleiding De Rekenkamer Zandvoort heeft de raadsfracties in de jaarlijkse fractiegesprekken gevraagd naar wensen met betrekking tot toekomstige onderzoeken. In deze gesprekken is een aantal keer het thema woningbouw naar voren gekomen. In navolging van de wensen van de raad heeft de rekenkamer in de afgelopen maanden uitvoering gegeven aan voorliggend onderzoek. Hierbij focust de rekenkamer zich op de ambities en de doelen van de gemeente ten aanzien van woningbouw, de vertaling hiervan in de praktijk en de resultaten hiervan. In deze bestuurlijke nota leest u de conclusies en aanbevelingen van het rekenkameronderzoek. De aanbevelingen hebben ten doel om het handelingsperspectief voor de raad ten aanzien van het woningbouwbeleid te versterken.

Conclusies In dit onderzoek staat de volgende hoofdvraag centraal: Wat is de doeltreffendheid van het woningbouwbeleid van de gemeente Zandvoort in de periode 2016 tot en met heden? De doelstellingen ten aanzien van de woningbouw lopen tot 2025. Op basis van het onderzoek concluderen wij dat het woningbouwbeleid tot nu toe beperkt doeltreffend is en dat de gemeente nog niet op koers ligt bij het realiseren van de woningbouwdoelstellingen. In onderstaand schema maken we de mate van doelrealisatie inzichtelijk. Het ziet ernaar uit dat het gaat lukken om de sociale voorraad licht toe te laten nemen tot aan 2025. Daarvoor is het wel nodig dat de geplande woningbouw door Pré Wonen echt gaat plaatsvinden. Ook lukt het om 200 nultredenwoningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Het tot aan 2025 toevoegen van in totaal 630 woningen ligt echter niet op koers. Ook wordt op dit moment de beoogde verdeling in de nieuwe woningen (30% sociale huurwoningen, 40% betaalbare en middeldure woningen, en 30% vrij/duur) niet gerealiseerd. En is niet duidelijk of het de komende jaren gaat lukken om die verdeling wel gerealiseerd te krijgen.

4 / 49

Doelstelling Het toevoegen van 630 woningen in de periode 2018-2025 waarvan 20% via transformatie.

Op koers? In de periode 2018 t/m 2021 zijn er 176 woningen gerealiseerd. De Programmabegroting 2022-2026 laat zien dat de gemeente plant op het in totaal realiseren van 461 nieuwe woningen in de periode 2018-2025. Hiermee wordt niet voldaan aan het gestelde doel om 80% (= 504 woningen) via nieuwbouw te realiseren. Daarnaast is onduidelijk hoeveel woningen er toegevoegd zijn en zullen worden via transformatie. Deze gegevens zijn niet voorhanden binnen de gemeente. → Op basis hiervan stellen we vast dat deze doelstelling niet op koers ligt om te worden gerealiseerd.

Van alle nieuwe woningtoevoegingen in de periode 2018 t/m 2025 bestaat 30% uit sociale huurwoningen, 40% uit betaalbare en middeldure woningen en 30% vrij/duur.

In de periode 2018 t/m 2021 zijn er 176 woningen gerealiseerd met de volgende verdeling:

De sociale voorraad moet licht toenemen in de periode 2019-2025

In de periode 2018-2025 worden (minimaal) 200 geschikte nultredenwoningen toegevoegd aan de woningvoorraad

1

In de woningbouwrealisatie tot aan 2021 is de verdeling naar type woningen in disbalans. Onduidelijk is hoe de gemeente stuurt op het terug in balans brengen van deze verdeling in de periode tot aan 2025. → Op basis hiervan stellen we vast dat deze doelstelling niet op koers ligt om te worden gerealiseerd. De Programmabegroting 2022-2026 laat zien dat gepland staat om de sociale voorraad van corporaties toe te laten nemen naar 2.859 in 2025 ten opzichte van 2019, waarin de corporaties in totaal 2.708 sociale huurwoningen bezaten. Daarnaast is in augustus 2021 concreet afgesproken dat Pré Wonen 160 sociale woningen gaat toevoegen tot aan 20251. → Op basis hiervan stellen we vast dat deze doelstelling op koers ligt om te worden gerealiseerd. Van de 176 gerealiseerde woningen in de periode 2018-2021 zijn er 144 opgeleverd in de vorm van appartementen. Daarnaast is in 2020 gestart aan de bouw van 100 nultredenwoningen op het voormalige AWZI-terrein. Ook een groot deel van de tot aan 2025 geplande woningbouwontwikkeling zal plaats vinden in de vorm van appartementen/nultredenwoningen. → Op basis hiervan stellen we vast dat deze doelstelling op koers ligt om te worden gerealiseerd.

Bod Pré Wonen 2022-2024 aan de gemeente Zandvoort, d.d. 24 augustus 2021 (p.5)

5 / 49

In de kern is de opzet van het woningbouwbeleid (papier) goed. Waar het aan schort is het daadwerkelijk gebouwd krijgen van de woningen (stenen). Zandvoort is ingeklemd door natuur wat de fysieke bouwmogelijkheden beperkt. Wij zien echter wel een aantal oorzaken voor de stagnerende woningbouw: • De samenwerking met de corporaties. Met de voorheen grootste corporatie (De Key) was sprake van een moeizame relatie. De samenwerking met de nieuwe corporatie (Pré Wonen) is overigens beter wat leidt tot concrete bouwinitiatieven. Met Pré Wonen wordt op dit moment gewerkt aan het vernieuwen van meerjarige prestatieafspraken. • Het verloop in de ambtelijke organisatie. Er is regelmatig sprake van personele wisselingen waardoor vertraging ontstaat. Er zijn overigens initiatieven vanuit de provincie om de ambtelijke capaciteit (tijdelijk) te versterken. • Het niet op orde zijn van flankerende beleidskaders die nodig zijn om woningbouwprojecten gerealiseerd te krijgen. Vaak wordt gewezen op het ontbreken van duidelijke beleidskaders wat betreft parkeernormen, groen en stedenbouw. Dit soort kaders bieden duidelijkheid aan ontwikkelaars en corporaties, en maken een voortvarende en transparante beoordeling van bouwinitiatieven mogelijk.

• Politiek-bestuurlijke besluitvormingsprocessen over concrete woningbouwprojecten duren lang doordat de raad regelmatig niet snel op een lijn kan komen op het moment dat de raad vanuit zijn formele rol bestemmingsplannen (gewijzigd) moet vaststellen. Dit vertraagt projecten en daarmee de realisatie van de woningbouw. Er is overigens een planproces voorhanden waarin de rol van de raad bij complexe ruimtelijke ontwikkelinitiatieven staat omschreven. • De monitoring van doelrealisatie is niet op orde en de raad vraagt en krijgt niet de informatie die nodig is om de woningbouw goed te volgen. De raad wordt slechts sporadisch geïnformeerd over de realisatie van woningbouw en deze informatie komt niet overeen met de cijfers die ambtelijk worden bijgehouden. Hierdoor kan politiekbestuurlijk niet vroegtijdig worden bijgestuurd op de uitvoering van het woningbouwbeleid.

Aanbevelingen Op basis van de conclusies komen we tot de volgende aanbevelingen: 1. Bestendig als raad de huidige woningbouwdoelstellingen. Daarin ligt niet het probleem. 2. Vraag als raad het college de samenwerking met de corporaties blijvend te versterken in de nieuw te maken prestatieafspraken en laat het college voor de raad periodiek informeren over de stand van zaken van de samenwerking met de corporaties, de geplande bouw van sociale huurwoningen en de realisatie daarvan. Laat je als raad door het college actief betrekken bij de totstandkoming van de uiteindelijke prestatieafspraken. 3. Breng als raad de flankerende beleidskaders op orde. Dit is een verantwoordelijkheid van de raad. Vraag als raad het college daartoe met voorstellen te komen. 4. Vraag als raad het college de sturing op en uitvoering van woningbouwprojecten te versnellen. Laat het college op zeer korte termijn komen met een plan van aanpak (A4) hoe deze versnelling te realiseren. Laat daarbij meenemen: a. Het borgen van continuïteit in de ambtelijke organisatie en voldoende capaciteit voor het (versneld) uitvoeren van projecten. Het organiseren van een integraal toetsingsmoment in het planproces – à la de Omgevingstafel in het kader van de Omgevingswet – kan voorkomen dat gedurende het proces vertragingen worden opgelopen door ambtelijke wisselingen en veranderende standpunten. b.

De mogelijkheden die het eerder ontwikkelde ruimtelijk planproces biedt voor de sturing op en uitvoering van projecten. c. De mogelijkheid om de versnellingsmogelijkheden vanuit de provincie te betrekken.

6 / 49

5. Ga als raad zelf in gesprek met het college over de rol van de raad ten aanzien van lopende en aanstaande woningbouwprojecten. Maak aan de voorkant van deze projecten, of nu bij al lopende projecten, duidelijke afspraken welke rol de raad heeft, op welke momenten besluitvorming van de raad noodzakelijk is en aan hand van welke kaders besluitvorming plaatsvindt. Val hiervoor terug op het eerder ontwikkelde ruimtelijk planproces dat een kader biedt waarmee de raad en het college vanuit hun eigenstandige taken en bevoegdheden op de juiste momenten in projecten kunnen acteren. 6. Bekijk daarbij aan de hand van een concrete planning van de projecten hoe de besluitvorming in de raad kan worden versneld. Als het de raad niet lukt om zelf met voortvarende besluitvorming bij te dragen aan de versnelling van de woningbouw, moet de raad de woningbouwambities heroverwegen. 7. Vraag als raad het college de monitoring van de gerealiseerde woningbouw op orde laten brengen. Het gaat nadrukkelijk niet alleen om de geplande woningbouw maar juist om de daadwerkelijke gebouwde woningen. Laat deze informatie structureel opnemen in de P&C-cyclus en relateer deze aan de woningbouwdoelstellingen. In de begroting moet de voorgenomen woningbouw worden opgenomen, in de jaarrekening de daadwerkelijk gerealiseerde woningbouw.

7 / 49

Nota van bevindingen

8 / 49

1. Inleiding 1.1. Aanleiding De Rekenkamer Zandvoort heeft de raadsfracties in de jaarlijkse fractiegesprekken gevraagd naar wensen met betrekking tot toekomstige onderzoeken. In deze gesprekken is een aantal keer (varianten op) het thema wonen genoemd. Daarbij werden onder meer, in verschillende bewoordingen, zorgen met betrekking tot het (bouw)tempo geuit en over het soort gerealiseerde/geplande woningen. Dat, samen met de maatschappelijke aandacht voor wonen en het woningtekort, heeft de Rekenkamer Zandvoort doen besluiten ‘woningbouw’ als onderwerp voor een nieuw rekenkameronderzoek te selecteren. De gemeenteraad van Zandvoort heeft bij de start van deze raadsperiode een raadsprogramma opgesteld. Met betrekking tot wonen staan daarin onder meer de volgende ambities: • “We willen dat er voor jongeren, starters en senioren reële kansen blijven op een betaalbare woning, net als voor mensen met een middeninkomen.” • “We hebben bijzondere aandacht voor inwoners van Zandvoort en Bentveld die op zoek zijn naar een woning binnen de gemeentegrenzen.” • “We willen in 2025 zo’n 630 nieuwe woningen hebben gerealiseerd.” Ook kent de gemeente Zandvoort een woonvisie. Deze visie is opgesteld in de vorige raadsperiode en heeft een looptijd van 2016-2020. Er zijn bij de rekenkamer geen plannen bekend om te komen tot een nieuwe (herziene) woonvisie.

Het valt de rekenkamer bij de voorbereiding op dit onderzoek op dat de woonvisie beperkt duidelijke of typisch Zandvoortse keuzes lijkt te maken. Datzelfde geldt voor het uitvoeringsprogramma 2019-2025. Het voorgaande in ogenschouw nemend, wil de rekenkamer een onderzoek (laten) uitvoeren waarin aandacht is voor de ambities en de doelen van de gemeente ten aanzien van woningbouw, de vertaling hiervan in de praktijk en de resultaten hiervan. Ook hecht de rekenkamer aan de ontwikkeling van een handelingsperspectief voor de raad. Een dergelijk handelingsperspectief moet nadrukkelijk deel uitmaken van het onderzoek.

9 / 49

1.2. Onderzoeksvragen en scope 1.2.1. Onderzoeksvragen In dit onderzoek staat de volgende hoofdvraag centraal: Wat is de doeltreffendheid van het woningbouwbeleid van de gemeente Zandvoort in de periode 2016 tot en met heden? Deze hoofdvraag is uitgewerkt in de volgende deelvragen: 1. Ambities en doelen (opzet beleid) • Welke ambities heeft de raad met betrekking tot het woningbouwbeleid gedurende de onderzoeksperiode geformuleerd? (Hierbij niet alleen kijkend naar de woonvisie, maar naar de gehele periode.) • Hoe zijn deze ambities vertaald in doelen? • In welke mate zijn de doelen op het gebied van woningbouw SMART geformuleerd? 2. Uitvoering beleid • Op welke manier zijn de ambities en de doelen ten aanzien van woningbouw vertaald in inspanningen (acties en maatregelen)? • In welke mate zijn de verantwoordelijkheden met betrekking tot de uitvoering helder belegd en vervat in duidelijke afspraken? Wordt er gewerkt conform deze afspraken? • Wordt er zodanig samengewerkt met andere belanghebbenden, zoals woningbouwcorporaties, de provincie Noord-Holland en marktpartijen, dat zij bijdragen aan de doelrealisatie? 3. Doelrealisatie • In welke mate zijn de vastgestelde ambities en doelen gerealiseerd? • Wat verklaart de mate van doelrealisatie? • Wordt de doelrealisatie gemonitord en vindt op basis daarvan zo nodig bijsturing plaats? 4.

Rol van de raad • Op welke wijze heeft de raad invloed uitgeoefend op het bepalen van de ambities en de uitwerking daarvan in woningbouwafspraken? • Welke instrumenten heeft de raad om (bij) te sturen in het kader van het woningbouwbeleid? • In hoeverre heeft de raad gebruikgemaakt van deze instrumenten? • Op welke wijze is de raad geïnformeerd over de uitvoering en de realisatie van het woningbouwbeleid? 5. Lessen • Op welke wijze kan de doeltreffendheid van het nieuw woningbouwbeleid verder worden versterkt? • Op welke wijze kan de raad zijn kaderstellende en controlerende rol verder versterken ten aanzien van het nieuw woningbouwbeleid?

10 / 49

05-12-2021 Figuur 1. Onderzoeksaspecten ‘Wonen in Zandvoort’

1.2.2. Scope Dit rekenkameronderzoek focust zich op het woningbouwbeleid van de gemeente Zandvoort in de periode 2016 t/m medio 2021. Dit betekent dat er hoofdzakelijk wordt gekeken naar de ambities, doelen, uitvoering en resultaten ten aanzien van het aantal en het type gerealiseerde woningen. Aandachtspunten die in het onderzoek aan bod komen op andere beleidsterreinen (zoals leefbaarheid, duurzaamheid, etc.) zijn dienend aan de evaluatie van de ambities en de doelen ten aanzien van woningbouw, en krijgen geen primaire focus in het onderzoek.

1.3. Normenkader Om de deelvragen te kunnen beantwoorden wordt in dit onderzoek gewerkt met een normenkader dat is vastgesteld door de rekenkamer. Aan het einde van elk hoofdstuk vindt een toetsing plaats op het normenkader. Op basis hiervan worden de conclusies van het onderzoek geformuleerd.

Figuur 2. Normenkader

11 / 49

1.4. Aanpak Dit onderzoek is uitgevoerd in vijf stappen. Deze stappen en de bijbehorende planning zijn schematisch weergegeven in onderstaande figuur 3.

Figuur 3. Aanpak en planning

In het startgesprek zijn de onderzoeksvragen en het normenkader vastgesteld. Vervolgens heeft er een analyse plaatsgevonden van relevante documenten aangaande het woningbouwbeleid. De informatie uit de documentenanalyse heeft als input gediend voor de leidraad die is gebruikt in stap 3. In die stap zijn er interviews afgenomen met ambtelijk betrokkenen, de verantwoordelijke wethouder en samenwerkingspartners in de vorm van makelaars, ontwikkelaars, corporaties en de provincie Noord-Holland. Tevens heeft er een (digitale) sessie met een vertegenwoordiging van de raad plaatsgevonden. Hierbij is vooral gekeken naar de positie van de raad en de invulling van haar kaderstellende en controlerende rol ten aanzien van het woningbouwbeleid. Op basis van de documenten, gesprekken en raadssessie is er een conceptrapportage opgesteld. Deze conceptrapportage wordt bij dezen voor ambtelijk en bestuurlijk wederhoor teruggelegd bij de gemeente.

1.5. Leeswijzer In dit rapport komen de volgende hoofdstukken aan bod: 1. Inleiding: met aanleiding, onderzoeksvragen, aanpak en planning en het normenkader. 2. Ambities en doelen: hierin vindt een evaluatie plaats van de vier belangrijkste woningbouwdoelstellingen en wordt de chronologische beleidsontwikkeling in de periode 2016-2021 geschetst. 3. Uitvoering woningbouwbeleid: hierin wordt ingezoomd op de uitvoeringskaders en instrumenten die de gemeente heeft en de samenwerking met corporaties, marktpartijen en de provincie. 4. Doelrealisatie: de wijze waarop de woningbouwrealisatie wordt gemonitord, de daadwerkelijke doelrealisatie en verklarende factoren waarom het wel/niet lukt om de woningbouw te realiseren staan centraal. 5. De rol van de raad: hierin wordt gekeken naar de betrokkenheid van de raad bij de beleidsvorming, de instrumentaria waar de raad over beschikt en de inzet hiervan en de informatievoorziening aan de raad.

12 / 49

2. Woningbouw in Zandvoort: ambities en doelen In dit hoofdstuk staan de ambities en doelen van het gemeentelijke woningbouwbeleid in Zandvoort centraal. Het hoofdstuk start met een overzicht en analyse van de vier belangrijkste doelstellingen uit het gemeentelijke woningbouwbeleid zoals dat door de raad is vastgesteld (paragraaf 2.1). Deze analyse volgt logischerwijs uit de beleidsontwikkeling die chronologisch wordt geschetst in paragraaf 2.2. In de laatste paragraaf vindt de toetsing aan de normen plaats (paragraaf 2.3).

2.1. Woningbouwdoelstellingen 2016-2021 2.1.1. De vier belangrijkste woningbouwdoelstellingen In paragraaf 2.1 is een beschrijving gegeven van de ambities en doelen zoals deze regionaal en lokaal op papier zijn gezet. In deze paragraaf zoomen we in op de belangrijkste doelen die lokaal zijn vastgesteld door de raad. We constateren dat er vier concrete en SMART doelstellingen ten aanzien van woningbouw door de raad zijn vastgesteld. Deze doelstellingen worden hieronder nader toegelicht en geanalyseerd. 1. Het toevoegen van 630 woningen periode in de periode 2018-2025 waarvan 20% via transformatie. Deze doelstelling is opgenomen in het woningbouwprogramma 2019-2025 dat onderdeel uitmaakt van het Uitvoeringsprogramma 2019-2025. Omdat de gemeente 20% wil toevoegen via transformaties betekent dit dat er van de 630 woningen 80% via nieuwbouw moeten worden opgeleverd. Dit betekent dat de gemeente beoogt 504 woningen via nieuwbouw te realiseren in voornoemde periode en 126 woningen via transformaties. Bij de onderbouwing van deze doelstelling wordt gewezen op de woningbouwdoelstelling zoals deze in het RAP 2016-2020 is vastgesteld. Deze regionale doelstelling bedroeg 458 voor de periode 2016-2020. Daarbij wordt echter aangegeven dat de regiogemeenten van plan zijn om het woningbouwprogramma te actualiseren op basis van de meest recente woningbehoefteonderzoeken.

Dit heeft geresulteerd in een lokale doelstelling van 630 woningen in de periode 2018-2025. Wat opvalt is dat de meest recente regionale afspraken over woningbouwaantallen een lagere woningbouwbehoefte zien voor Zandvoort dan in het uitvoeringsprogramma 2019-2025 is vastgesteld. In het Woonakkoord Zuid-Kennemerland/IJmond 2021-2025 is namelijk afgesproken dat Zandvoort 400 woningen bouwt in de periode 2021-2030. Dit is aanzienlijk minder dan de 630 woningen in de periode tot aan 2025 vanuit het uitvoeringsprogramma. Bestuurlijk worden deze regionale afspraken erkend, maar hier wordt niet op gestuurd. Het doel van het toevoegen van 630 woningen wordt op dit moment nog steeds gezien als de belangrijkste kwantitatieve bouwtaakstelling, zo blijkt uit de gesprekken die zijn gevoerd met de ambtelijke organisatie, het college en de raad.

13 / 49

2. Van alle nieuwe woningtoevoegingen in de periode 2018 t/m 2025 bestaat 30% uit sociale huurwoningen, 40% uit betaalbare en middeldure woningen en 30% vrij/duur. Deze doelstelling ten aanzien van het bouwen voor doelgroepen is opgenomen in het Uitvoeringsprogramma 2019-2025. Hierin is afgesproken dat de totale woningtoevoeging van 630 woningen (doelstelling 1) moet worden verdeeld onder: 30% sociale huur 40% betaalbare (20%) en middeldure (20%) woningen 30% vrij/duur

= 189 woningen2 = 252 woningen (126 + 126) = 189 woningen = 630 woningen

Vervolgens wordt in september 2020 de ‘Nota Spelregels voor woningbouwontwikkeling sociale huur en betaalbare huur en koop’ vastgesteld door de gemeenteraad3 (zie verder paragraaf 3.1.1). Hierin staat expliciet opgenomen dat deze nota is opgesteld om verdere uitwerking te geven aan het Uitvoeringsprogramma Wonen 2019-2025. Hierbij wordt dezelfde verdeling (30-40-30) gehanteerd zoals deze is vastgesteld in het uitvoeringsprogramma. Ook in het meest recente regionale Woonakkoord Zuid-Kennemerland/IJmond 2021-2025 is afgesproken dat de regionale gemeenten 30% sociale huur realiseren in de woningbouwproductie. In paragraaf 2.1 werd eerder al verwezen naar het feit dat het Uitvoeringsprogramma 2019-2025 in 2019 definitief is vastgesteld, maar dat er eerder een conceptuitvoeringsprogramma 2018-2025 door het college was vastgesteld in 2018. In de eerdere versie werd een andere verdeling naar type woningen gehanteerd dan de verdeling die uiteindelijk door de raad is vastgesteld. Dit wordt geïllustreerd in onderstaande figuur (figuur 4). 2018

2019

33,33%

30%

Legenda Vrije/dure woningen

20% 33,33% 20% 33,33%

30%

Middeldure woningen Betaalbare woningen Sociale huur

Figuur 4. Verdeling woningbouw in concept Uitvoeringsprogramma Wonen 2018-2025 (2018) en in het vastgestelde Uitvoeringsprogramma Wonen 2019-2025 (2019)

2

Zoals in de meest recente Programmabegroting 2022-2026 (p.99) staat opgenomen: In het Uitvoeringsprogramma Wonen 2019 t/m 2025 is de ambitie

vastgelegd om tot 2025 630 woningen, waarvan 189 sociale huurwoningen, toe te voegen aan de woningvoorraad. 3

Interview ambtelijk d.d. 27 oktober 2021.

14 / 49

Dat uiteindelijk de verdeling 30%-20%-20%-30% werd vastgesteld in het Uitvoeringsprogramma 2019-2025 en de Nota Spelregels 2020 is het gevolg van het amendement Sociale Woningbouw dat in oktober 2018 door de raad werd aangenomen. Via dit amendement werd vastgesteld dat “bij nieuwe ontwikkelingen van bouwwerken (transformatie) en/of gebiedsontwikkelingen het uitgangspunt van minimaal 30% van het totaal aantal m2 BVO (bruto vloeroppervlak) voor de functie wonen wordt gereserveerd voor de sociale huursector.”4 3. De sociale voorraad moet licht toenemen in de periode 2019-2025 In het Uitvoeringsprogramma 2019-2025 wordt als doel gesteld dat het aanbod van de sociale voorraad licht moet toenemen in de periode 2019-2025. Dit is een andere doelstelling dan de doelen ten aanzien van sociale huur die in de Woonvisie 2016-2020 en het RAP 2016-2020 zijn opgenomen. In de Lokale Woonvisie is namelijk vastgesteld dat behoud van het huidige aantal sociale huurwoningen het uitgangspunt is (‘dynamisch evenwicht’) en in het RAP 2016-2020 is opgenomen dat de sociale huurvoorraad minimaal gelijk moet blijven. Er worden in het Uitvoeringsprogramma 2019-2025 twee verklarende factoren genoemd voor deze verandering. Ten eerste is door de vaststelling van het amendement in 2018 opgenomen dat groei van de sociale woningvoorraad gewenst is.

Daarnaast laten zowel op papier een recent woningbehoefteonderzoek 5 en in de praktijk de toename van stijgende wachttijden voor sociale huur zien dat de druk toeneemt op de sociale huur. Dit leidt tot de keuze dat uitgangspunt dynamisch evenwicht wordt gewijzigd naar het uitgangspunt groei 6. 4. In de periode 2018-2025 worden (minimaal) 200 geschikte nultredenwoningen toegevoegd aan de woningvoorraad De laatste concrete doelstelling is ook opgenomen in het Uitvoeringsprogramma Wonen 2019-2025. Hierbij wordt het doel gesteld om 200 geschikte nultredenwoningen toe te voegen in de vorm van appartementen in de periode 2018-2025. Het toevoegen van deze woningen is er vooral op gericht om ouderen te voorzien in hun behoeften en hiermee doorstroom op gang te brengen7.

2.1.2. Beleidsrationaliteit De vorige paragraaf laat zien dat er een logische verwevenheid zit tussen de beleidsdocumenten en dat het regionale en lokale beleid zich duidelijk tot elkaar verhouden. Wat hierbij opvalt is dat in de beleidsdocumenten en onderliggende college- en/of raadsbesluit zelf ook wordt aangegeven hoe een nieuw beleidsstuk zich verhoudt tot eerder gestelde kaders. Ter illustratie: in het Uitvoeringsprogramma 2019-2025 is expliciet aangegeven dat dit programma voortborduurt op het RAP 2016-2020 en de Lokale Woonvisie 2016-2020 (zie figuur 5). Ook wordt in het raadsstuk ‘Vaststellen Woonakkoord Zuid-Kennemerland/IJmond 2021-2025’ toegelicht dat het uitgangspunt om 30% sociale huur te realiseren in de woningbouwproductie in lijn is met de 30-40(20/20)-30 regeling die de gemeente hanteert.8

4

Amendement Sociale Woningbouw – aangenomen, d.d. 30 oktober 2018. Bij dit amendement wordt verder stil gestaan in hoofdstuk 5. Rol van de raad.

5

Raming Woningbehoefte Zuid-Kennemerland/IJmond 2017-2040.

6

Uitvoeringsprogramma Wonen gemeente Zandvoort 2019 t/m 2025, d.d. 23 april 2019, p. 17.

7

Uitvoeringsprogramma Wonen gemeente Zandvoort 2019 t/m 2025, d.d. 23 april 2019, p. 23.

8

Raadsstuk Vaststellen Woonakkoord Zuid-Kennemerland/IJmond 2021-2025 "Samen bouwen aan een toekomstbestendige regio".

15 / 49

2.2. Beleidsreconstructie woningbouw in Zandvoort 2016-2021 2.2.1. Tijdlijn ontwikkeling woningbouwbeleid In deze paragraaf worden chronologisch de meest relevante beleidsontwikkelingen geschetst die in de loop der jaren van invloed zijn geweest op de ambities en doelen in Zandvoort. In figuur 5 is dit door middel van een tijdlijn weergegeven voor de periode begin 2016 – medio 2021. Mei 2016

1. Lokale Woonvisie: Wonen in Zandvoort (2016-2020)

Juni 2016

2. Regionaal Actieprogramma Wonen ZuidKennemerland/IJmond (RAP 2016-2020)

Mei 2018

3. Raadsprogramma 2018-2022

April 2019

4. Uitvoeringsprogramma Wonen 2019-2025

Regionaal beleid/regionale kaders

Maart 2021

5. Woonakkoord Zuid-Kennemerland/IJmond 2021-2025

Gemeentelijk beleid/gemeentelijke kaders

Legenda

=

Figuur 5. Tijdlijn ontwikkeling woningbouwbeleid in Zandvoort

2.2.2. Beschrijving woningbouwambities en -doelen De belangrijkste ambities en doelen ten aanzien van woningbouw zijn verankerd in vijf beleidsdocumenten (figuur 5) in de onderzoeksperiode 2016-2021 en worden hieronder chronologisch beschreven. 1. Lokale Woonvisie: Wonen in Zandvoort 2016-2020 (gedeelde visie op de volkshuisvestelijke opgave) In 2016 wordt in Zandvoort gewerkt aan de Lokale Woonvisie 2016-2020; deze wordt op 24 mei 2016 door de raad vastgesteld.9 Vanwege het belang dat de gemeente hecht aan een samenwerking op het gebied van wonen met lokale partners komt deze visie tot stand in samenwerking met de (toenmalige) grootste woningbouwcorporatie De Key en de huurdersvertegenwoordiging HPZ-Arcade. De kern van de opgave voor Zandvoort wordt samengevat in drie ambities: 1. Er wordt gestreefd naar een ‘evenwichtige bevolkingssamenstelling’, waarbij aandacht is voor de positie van jonge huishouden en het vasthouden van middeninkomens.

9

Lokale Woonvisie: Wonen in Zandvoort 2016-2020 (gedeelde visie op de volkshuisvestelijke opgave), mei 2016.

16 / 49

2. Er wordt gestreefd naar een ‘toekomstbestendige voorraad’. Onder toekomstbestendigheid wordt in volgorde van belangrijkheid verstaan: beschikbaarheid, kwaliteit en betaalbaarheid. Behoud van het huidige aantal sociale huurwoningen is het uitgangspunt. 3. Er wordt gestreefd naar ‘betrokkenheid en gebondenheid’, bij inwoners onderling en richting gemeente. De hechte gemeenschap van Zandvoort moet in stand worden gehouden en waar nodig versterkt. In de Lokale Woonvisie worden acht thema’s verder uitgediept: 1. Betaalbaarheid en beschikbaarheid 2. Nieuwbouw, kwaliteit, duurzaamheid 3. Huisvesting bijzondere doelgroepen 4. Wonen met zorg, ouderenhuisvesting 5. Leefbaarheid 6. Verkoop en liberaliseren 7. Vrije-sectorhuur- en koopwoningen 8. Samenwerking in de toekomst Per thema wordt aangegeven: ‘Wat zien we gebeuren (analyse)? Wat vinden we ervan (belang)? Wat heeft Zandvoort nodig? (waar naartoe)’. Hierbij wordt niet aangegeven welke lokale doelen er worden nagestreefd en welke acties hier aan verbonden worden. Dit document wordt in die zin bestempeld als een uitgangspunt voor de verdere beleidsvorming en de samenwerking tussen de lokale partijen (gemeente, corporaties, huurdersvertegenwoordiging10.

Daarbij wordt ook gewezen op het feit dat er in dezelfde periode wordt gewerkt aan een regionaal programma en dat de verdere beleidsuitwerking ook afhankelijk is van deze regionale afspraken. 2. Regionaal Actieprogramma Wonen Zuid-Kennemerland/IJmond (RAP 2016-2020) Parallel aan de lokale visievorming in Zandvoort wordt in de regio Zuid-Kennemerland/IJmond afstemming gezocht om regionale afspraken ten aanzien van wonen en woningbouw te maken. Dit resulteert in het Regionaal Actieprogramma Wonen Zuid-Kennemerland/IJmond 2016-2020 (RAP 2016-2020). Het RAP 2016-2020 is een gezamenlijk product van de acht gemeenten uit de regio Zuid-Kennemerland/IJmond (Beverwijk, Bloemendaal, Haarlem, Haarlemmerliede en Spaarnwoude, Heemskerk, Heemstede, Velsen en Zandvoort) en de provincie NoordHolland11, en wordt in juni 2016 door de raad van Zandvoort vastgesteld. Hierin staan de gezamenlijke ambities en afspraken op het gebied van wonen van de regiogemeenten opgetekend. Op basis hiervan kunnen de regiogemeenten weer lokale visies ontwikkelen. In het RAP worden over de hele breedte van het thema wonen uitgangspunten geformuleerd. Specifiek ten aanzien van woningbouw wordt de ambitie uitgesproken om: • Vraaggestuurd te bouwen (zowel kwalitatief als kwantitatief). • Binnenstedelijk te bouwen en te transformeren. • Te zorgen voor betaalbaarheid/sociale woningbouw (huur en koop).

10

Lokale Woonvisie: Wonen in Zandvoort 2016-2020 (gedeelde visie op de volkshuisvestelijke opgave), mei 2016.

11

Regionaal Actieprogramma Wonen Zuid-Kennemerland/IJmond (RAP 2016-2020), mei 2016.

17 / 49

In lijn met de ambitie om vraaggestuurd te bouwen wordt in het RAP een gewenst regionaal woningbouwprogramma geformuleerd om in de woningbouwbehoefte te kunnen voorzien. Voor de periode 2016-2020 bedraagt het gewenste woningbouwprogramma in totaal 8.100 woningen. Omdat omstandigheden gedurende de looptijd kunnen veranderen, wordt gewerkt met een bandbreedte van 20% (dus 6.480 woningen bij -20% en 9.720 woningen bij +20%). De regionale programmering wordt in het RAP vervolgens onderverdeeld naar behoeften binnen de acht gemeenten. Specifiek voor Zandvoort worden hierbij de volgende doelen gesteld: •

• •

In de periode 2016-2020 moeten in Zandvoort 458 woningen (-20% = 366 woningen | +20% = 550 woningen) worden toegevoegd. 20% van alle woningtoevoegingen moeten plaatsvinden door transformaties Bij het gewenste bouwprogramma van 458 woningen mag de huurvoorraad (zowel sociaal als vrije sector) niet afnemen; deze moet minimaal gelijk blijven. Daarbij wordt een lichte procentuele toename van middeldure koop (0-25%) voorzien en een sterke toename (>25%) van de betaalbare en dure koop.

3. Raadsprogramma 2018-2022 In mei 2018 wordt het Raadsprogramma 2018-2022 vastgesteld door de raad12. Hierin is expliciet een passage opgenomen over wonen, woningbouw en volkshuisvesting. Hierbij worden geen concrete doelen ten aanzien van woningbouw geformuleerd maar wel verwezen naar het Uitvoeringsprogramma 2018-2025 dat op 8 mei 2018 als concept is vastgesteld door het college. Dit concept wordt uiteindelijk doorvertaald in het Uitvoeringsprogramma 2019-2025 dat pas later in april 2019 wordt vastgesteld door de raad (zie 4. Uitvoeringsprogramma Wonen 2019-2025 (met woningbouwprogramma 2019-2025). Ten aanzien van woningbouw het volgende uitgesproken door de raad: • We geven uitvoering aan het (concept) Uitvoeringsprogramma 2018-2025: we voegen 630 woningen toe in 2025 met extra aandacht voor doorstroming. • We maken verdere afspraken met De Key en Woonzorg Nederland over doorstroming, het tegengaan van scheefwonen, de hoeveelheid betaalbare wonen en het beperken van de verkoop van huurwoningen. • We willen meer levensloopbestendige woningen. 4. Uitvoeringsprogramma Wonen 2019-2025 (met woningbouwprogramma 2019-2025) Als gezegd besluit het college in mei 2018 in concept het ‘Uitvoeringsprogramma Wonen gemeente Zandvoort 2018 t/m 2025’ vast te stellen13.

Dit mondt later uit in het Uitvoeringsprogramma Wonen 2019-2025 (met woningbouwprogramma 2019-2025) dat op 23 april 2019 door de raad wordt vastgesteld.

12

Raadsprogramma gemeente Zandvoort 2018-2022, d.d. 8 mei 2018.

13

Uitvoeringsprogramma Wonen gemeente Zandvoort 2019 t/m 2025, d.d. 23 april 2019.

18 / 49

In dit document wordt aangegeven dat de gemeente Zandvoort met dit document, samen met partners, de drie uitgangspunten uit de Woonvisie (beleidsstuk 1) en de inspanningen in het RAP (beleidsstuk 2) verder vorm gaat geven. In het Uitvoeringsprogramma Wonen is tevens het woningbouwprogramma 2019-2015 opgenomen waarmee gestuurd gaat worden op de bouw van woningen in Zandvoort. Het uitvoeringsprogramma vormt volgens het college daarmee ook het kader op basis waarvan prestatieafspraken14 gemaakt kunnen worden met corporaties De Key en Woonzorg Nederland. Voornoemde verwevenheid tussen de lokale beleidsstukken kan als volgt worden gevisualiseerd:

1. Lokale woonvisie 2016-2020

df

2. RAP 2016-2020

4. Uitvoeringsprogramma Wonen 2019-2025 (met woningbouwprogramma)

Lokale prestatieafspraken5 Figuur 6. Verwevenheid Lokale Woonvisie, RAP 2016-2020 en Uitvoeringsprogramma 2019-2025

Als gezegd heeft het Uitvoeringsprogramma Wonen als doel om de drie uitgangspunten/ambities uit de Lokale Woonvisie 2016-2020 te realiseren. Daarnaast is er een woningbouwprogramma opgenomen omdat de gemeente Zandvoort in de periode tot aan 2025 een bouwopgave heeft. In dit woningbouwprogramma staan de volgende doelen ten aanzien van woningbouw opgenomen: •

•

• • •

In lijn met het concept uitvoeringsprogramma 2018-2025 en het raadsprogramma zet de gemeente Zandvoort zich in om in de periode 2018 t/m 2025 630 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad waarvan 20% door transformatie (Transformatie d.w.z. bestaand vastgoed bijvoorbeeld kantoren of scholen omzetten naar wonen). Van de woningbouwplannen voor 2018 t/m 2025 waarbij het programma niet eerder is vastgesteld in een private overeenkomst of gemeentelijk besluit is het uitgangspunt: - 30% sociale huur - 40% betaalbare en middeldure woningen (20% betaalbare huur/koop en 20% middeldure huur/koop). 30% vrij/duur. Voor doelgroep ouderen is het uitgangspunt om 200 geschikte nultredenwoningen toe te voegen aan de woningvoorraad in de periode 2018-2025. De sociale woningvoorraad moet licht toenemen.

5. Woonakkoord Zuid-Kennemerland/IJmond 2021-2025 Het Woonakkoord Zuid-Kennemerland/IJmond 2021-2025 vervangt het RAP 2016-2020 en wordt op 10 maart 2021 door de raad vastgesteld15. Het woonakkoord is een uitwerking van de provinciale Omgevingsvisie en de provinciale woonagenda. De provincie is – in tegenstelling tot de RAP 2016-2020 – ook partij in het woonakkoord.

14

Zie hoofdstuk 3 voor een nadere analyse van de lokale prestatieafspraken.

15

Woonakkoord Zuid-Kennemerland/IJmond 2021-2025, d.d. 10 maart 2021.

19 / 49

In het Woonakkoord 2021-2025 wordt vermeld dat 13.150 woningen nodig zijn in de periode 2019-2030 om tegemoet te komen aan de toekomstige groei. Deze inzet is ook verdeeld naar de regiogemeenten waarbij er rekening wordt gehouden met een verwachte planuitval van 30%. Voor Zandvoort betekent dit het volgende qua woningbouwdoelstelling: • •

De gemeente Zandvoort bouwt (minimaal) 400 woningen in de periode 2020-2030 Elke regiogemeente (dus ook Zandvoort) realiseert in de woningbouwproductie 30% sociale huur

2.3. Toetsing op het normenkader - ambities en doelen Aspect 2. Ambities en doelen

b.

Normen De ambities met betrekking tot het woningbouwbeleid zijn concreet geformuleerd en door de raad vastgesteld. Deze ambities zijn vertaald in SMART-doelen die door de raad zijn vastgesteld.

c.

De ambities en de doelen sluiten logisch aan op provinciale en regionale afspraken.

a.

In dit hoofdstuk hebben we gekeken naar de beleidsontwikkeling ten aanzien van woningbouw in de periode 2016 t/m 2021. Daarin constateren we dat de gemeente in zijn Lokale Woonvisie drie ambities heeft geformuleerd, namelijk: 1. Er wordt gestreefd naar een ‘evenwichtige bevolkingssamenstelling’, waarbij aandacht is voor de positie van jonge huishouden en het vasthouden van middeninkomens. 2. Er wordt gestreefd naar een ‘toekomstbestendige voorraad’. Onder toekomstbestendigheid wordt in volgorde van belangrijkheid verstaan: beschikbaarheid, kwaliteit en betaalbaarheid. Behoud van het huidige aantal sociale huurwoningen is het uitgangspunt. 3. Er wordt gestreefd naar ‘betrokkenheid en gebondenheid’, bij inwoners onderling en richting gemeente. De hechte gemeenschap van Zandvoort moet in stand worden gehouden en waar nodig versterkt. Ten aanzien van voornoemde ambities stellen we vast dat deze gaan over de breedte van het thema wonen. Het gaat hierbij dus ook om aspecten als leefbaarheid en duurzaamheidsaspecten. Deze ambities zijn echter wel de ‘kapstok’ waaronder vervolgens concrete doelen ten aanzien van woningbouw worden geformuleerd. De belangrijkste vier woningbouwdoelstellingen kennen hun oorsprong in het Uitvoeringsprogramma Wonen 2019-2025 dat op 23 april 2019 door de raad is vastgesteld. Deze vier doelstellingen luiden: 1.

Het toevoegen van 630 woningen periode in de periode 2018-2025 waarvan 20% via transformatie. 2. Van alle nieuwe woningtoevoegingen in de periode 2018 t/m 2025 bestaat 30% uit sociale huurwoningen, 40% uit betaalbare en middeldure woningen en 30% vrij/duur. 3. De sociale voorraad moet licht toenemen in de periode 2019-2025. 4. In de periode 2018-2025 worden (minimaal) 200 geschikte nultredenwoningen toegevoegd aan de woningvoorraad. We constateren dat voornoemde doelstellingen concreet en SMART zijn geformuleerd en door de raad zijn vastgesteld. Aan alle doelstellingen is een duidelijke tijdsspanne gekoppeld en vanwege de kwantitatieve component zijn alle doelen meetbaar. Ook van doelstelling 3 kan de realisatie worden gemeten door de sociale voorraad in 2025 af te zetten tegen de voorraad van 2019. Hiermee wordt voldaan norm 2a en norm 2b.

20 / 49

We stellen tenslotte vast dat er een duidelijke verwevenheid zit tussen de lokale doelstellingen en de doelstellingen die regionaal worden gesteld. In het Uitvoeringsprogramma 2019-2025 wordt duidelijk gemaakt dat de woningbouwdoelstellingen in lijn zijn met de regionale afspraken betreffende woningbouwtoevoegingen uit het RAP 2016-2020 en de ambities uit de eerder opgestelde Lokale Woonvisie. Ook in het raadsstuk dat aan het meest recente woonakkoord met de provincie Noord-Holland en de regiogemeenten ten grondslag ligt wordt geëxpliciteerd hoe dit beleidsstuk zich verhoudt tot de lokale doelstellingen. Hiermee wordt ook voldaan aan norm 3b.

21 / 49

3. De uitvoering van het woningbouwbeleid We evalueren de uitvoering van het woningbouwbeleid in dit onderzoek langs twee invalshoeken. In paragraaf 3.1 staan we stil bij de lokale context van de uitvoering (beleid, instrumenten, organisatie en capaciteit) en in paragraaf 3.2. wordt ingezoomd op de samenwerking met woningbouwcorporaties, marktpartijen en de provincie Noord-Holland in de uitvoering. Aan zowel het eind van paragraaf 3.1 als paragraaf 3.2 vindt een samenvattende analyse van de paragraaf plaats. Tenslotte wordt in paragraaf 3.3 getoetst aan de normen die zijn opgesteld.

3.1. Uitvoering lokaal – beschrijving 3.1.1. Uitvoeringskaders en instrumenten In deze subparagraaf (3.1.1) staan we stil bij de wijze waarop de lokale woningbouwdoelstellingen en ambities worden vertaald naar de (lokale) uitvoeringspraktijk in de vorm van kaders en instrumenten. Vanuit de interviews wordt aangegeven dat de volgende kaders en instrumenten het belangrijkste zijn voor de lokale woningbouwdoelstellingen: • Uitvoeringskaders: Uitvoeringsprogramma 2019-2025 en 2oningbouwprogramma 2019-2025. Prestatieafspraken met woningbouwcorporaties en huurdersplatform. Nota Spelregels voor woningbouwontwikkeling sociale huur en betaalbare huur en koop. • Instrumenten Fonds sociale woningbouw. (Nieuwe) Huisvestingsverordening Zandvoort 2022. Hieronder worden voornoemde kaders en instrumenten beschreven. Uitvoeringskaders Uitvoeringsprogramma 2019-2025 en woningbouwprogramma 2019-2025 Op 23 april 2019 wordt door de gemeenteraad het Uitvoeringsprogramma Wonen 2019-2025 en het daarbij behorende woningbouwprogramma 2019-2025 vastgesteld. Zoals in dit uitvoeringsprogramma zelf al wordt aangegeven bevat het uitvoeringsprogramma een concrete set aan maatregelen (20 stuks) waarmee de gemeente Zandvoort, samen met partners, de ambities uit de woonvisie en de inspanningen in het RAP de komende jaren vorm gaat geven.

Vanuit de interviews wordt aangegeven dat dit beleidsdocument de basis vormt voor de uitvoering van de lokale doelstellingen ten aanzien van woningbouw. Daarbij moet worden aangegeven dat deze set van 20 maatregelen zich niet sec richt op woningbouw maar breder ingaat op het thema wonen, met aandacht voor onder ander leefbaarheid, duurzaamheid en woonzorg16. Prestatieafspraken met woningbouwcorporaties en huurdersplatform In Zandvoort zijn twee woningbouwcorporaties actief met bezit in de gemeente. Woonzorg Nederland beschikt over ongeveer 10% van de sociale huurvoorraad en Pré Wonen – dat per 1 januari 2021 het bezit van Woonstichting De Key overnam – heeft circa 90% van het aantal sociale huurwoningen in bezit.

16

Uitvoeringsprogramma Wonen gemeente Zandvoort 2019 t/m 2025 en Woningbouwprogramma 2019-2025, d.d. 23 april 2019.

22 / 49

In 2016 waren Woonstichting De Key en Huurders Platform Zandvoort (HPZ)-Arcade betrokken bij het opstellen van de Lokale Woonvisie 2016-2020. Vervolgens zijn in 2016 gezamenlijke prestatieafspraken opgesteld voor de periode 2017 t/m 2021. In aanvulling op deze afspraken voor de periode 2017-2021 zijn jaarlijks afspraken gemaakt tussen de drie partijen. In deze prestatieafspraken worden onderstaande vier thema’s onderscheiden, waarmee de indeling wordt gevolgd van de uitgangspunten zoals deze zijn vastgesteld in de Lokale Woonvisie 2016-202017: 1. Samenwerking. 2. Een evenwichtige bevolkingssamenstelling. 3. Een toekomstbestendige voorraad. 4. Betrokkenheid en gebondenheid. Voor 2020 richten de belangrijkste afspraken zich op jonge huishoudens, oudere huishoudens, huishoudens met een middeninkomen, bijzondere doelgroepen, de hoeveelheid betaalbare woningen, bevorderen van doorstroming, het tegengaan van scheefwonen, groei van de sociale huursector, toekomstbestendige voorraad (energetische verbeteringen en transitievisie warmte), leefbaarheid, veiligheid en samenwerking. Voor de bijdrage aan de ambitie van groei van de sociale huursector zijn afspraken gemaakt over drie herontwikkellingslocaties, namelijk Corodex/Curiedriehoek, Watertorenplein en het Raadshuis.

Daarnaast wordt samengewerkt aan de totstandkoming van een verdichtingsstudie die onderdeel uitmaakt van de Omgevingsvisie en wordt afgesproken dat in 2020 geen woningen worden verkocht18. Met de overname van het bezit van De Key heeft Pré Wonen ook de prestatieafspraken uit 2020 tussen de gemeente, De Key, en HPZ-Arcade overgenomen. Deze prestatieafspraken lopen door tot 2021. Op dit moment wordt gewerkt aan het opstellen van meerjarige prestatieafspraken voor de periode 2022 t/m 2025. Ook met Woonzorg Nederland (circa 10% bezit) zijn prestatieafspraken gemaakt. Voor zover wij hebben kunnen achterhalen dateren de eerste en daarmee ook huidige prestatieafspraken zich op de periode 2020 t/m 202319. In deze prestatieafspraken zijn onder andere afspraken gemaakt over de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen, verduurzaming van de woningen, onderzoek naar verdichtingsmogelijkheden en het langer zelfstandig thuis wonen. Nota Spelregels voor woningbouwontwikkeling sociale huur en betaalbare huur en koop In september 2020 wordt de ‘Nota Spelregels voor woningbouwontwikkeling sociale huur en betaalbare huur en koop’ vastgesteld door de gemeenteraad20. Deze nota wordt beschouwd als een uitwerking van het Uitvoeringsprogramma 2019-2025 en het bijbehorende woningbouwprogramma.

Dit woningbouwprogramma wordt namelijk in projecten aangepakt gerealiseerd, waarbij er wordt samengewerkt met verschillende partijen. Met de vaststelling van de nota poogt de gemeente helderheid te verschaffen bij de start van een project over de regels die de gemeente stelt aan de woningbouwprogrammering. De nota kent 14 spelregels ten behoeve van de woningbouwprogrammering. Er wordt onder andere vastgelegd dat nieuw te bouwen sociale huurwoningen een minimale afmeting hebben van 50 m2 gebruiksoppervlakte met minimaal één slaapkamer, dat 70% onder de aftoppingsgrens van de huurtoeslag wordt gerealiseerd, dat de exploitatietermijn minimaal 25 jaar bedraagt en dat de huurprijzen conform Rijkshuurbeleid worden geïndexeerd. Voor betaalbare huurwoningen wordt in de spelregels vastgelegd dat minimaal de helft van de woningen een oppervlak heeft van 60 m2 en dat de woningen niet kleiner zijn dan 50 m2.

17

Prestatieafspraken 2017-2021, Gemeente Zandvoort, Woonstichting de Key en Huurders Platform Zandvoort (HPZ)-Arcade, d.d. 29 december 2016.

18

Prestatieafspraken 2020, Gemeente Zandvoort, Woonstichting de Key en Huurders Platform Zandvoort (HPZ)-Arcade, d.d. 21 april 2020.

19

Prestatieafspraken 2020-2023, Gemeente Zandvoort en Woonzorg Nederland, d.d. 14 januari 2020.

20

Nota Spelregels voor woningbouwontwikkeling sociale huur en betaalbare huur en koop.

23 / 49

Daarnaast is opgenomen dat de woningen een maximale aanvangshuur hebben van € 1025,- (prijspeil 2020), met een indexatie conform Consumenten Prijs Index (CPI) en dat er een verbod geldt op verkoop bij leegstaan gedurende 25 jaar21. Instrumenten Amendement Fonds sociale woningbouw Bij de vaststelling van de begroting 2019 is via het amendement 'sociale woningbouw' door de raad de oprichting van het ‘Fonds sociale woningbouw’ tot stand gekomen22. Hiermee wordt er een bedrag van € 2 miljoen gereserveerd dat kan worden ingezet voor projecten met tekorten die ontstaan in de grondexploitatie omdat er extra kwaliteiten aan de sociale huur worden toegekend, zoals een extra lage huur t.b.v jongeren, geclusterde woonvormen en of specifieke voorzieningen. Dit bedrag van € 2 miljoen wordt gevoed uit het positieve jaarresultaat, de meeropbrengsten uit de Grex en de jaarlijkse dotatie uit de Strategische Investeringsagenda. Vanuit de interviews komt naar voren dat er gebruik wordt gemaakt van het Fonds sociale woningbouw en dat het instrument wordt gewaardeerd. Er wordt verwezen naar een specifiek project waarbij sociale woningbouw wordt gerealiseerd en waarbij de GREX negatief uit kwam met € 3 ton. Dit tekort wordt gedekt uit het fonds. Ook komt er nog een ander project aan met een negatieve GREX waarbij het fonds gebruikt gaat worden.

Dit zal in de plannen die met de raad worden gedeeld worden onderbouwd.23 Nieuwe Huisvestingsverordening Zandvoort 2022 Op dit moment is in Zandvoort de Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Zandvoort 2019 van kracht. In deze verordening zijn regels opgenomen met betrekking tot de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woningvoorraad. De huidige Huisvestingsverordening vervalt op 1 juli 2022. In december 2021 ligt een nieuwe Huisvestingsverordening 2022 ter besluitvorming voor aan de raad. Beoogde aanscherpingen in de verordening 2022 ten opzichte van 2019 gaan in op het geven van lokale voorrang en de voorrangscategorieën, urgentiecategorieën voor kwetsbare Zandvoorters, regels voor woningvormen en omzetten regels voor toeristische verhuur.

3.1.2. Interne organisatie en lokale uitdagingen In deze subparagraaf wordt stilgestaan bij de interne organisatie ten aanzien van woningbouw en de uitdagingen die er intern worden ervaren in het kader van woningbouw.

21

Nota Spelregels voor woningbouwontwikkeling sociale huur en betaalbare huur en koop, d.d. september 2020.

22

Amendement Fonds sociale woningbouw, d.d. 30 oktober 2018.

23

Interview bestuurlijk, d.d. 20 oktober.

24 / 49

Interne organisatie Per 1 januari 2018 zijn de gemeenten Zandvoort en Haarlem een ambtelijke fusie aangegaan met als doel om te zorgen voor een effectieve en efficiënte uitvoering van de gemeentelijke taken. Met de ambtelijke fusie is de capaciteit die vanuit de organisatie specifiek voor Zandvoort wordt geleverd gestegen van 0,5 naar 1 fte. Daarnaast is in de breedte van de ambtelijke organisatie meer fte beschikbaar op het dossier wonen of beleidsterreinen die aan wonen raken. Met het vergroten van de ambtelijke capaciteit, zo wordt aangegeven, is het beleidsmatig gelukt om de uitvoering te versterken. De Nota Spelregels 2020 wordt hiervan als belangrijkste resultaat genoemd. De methodiek van deze nota is afkomstig uit Haarlem, waar eerder vergelijkbare spelregels waren vastgesteld. Dit heeft geholpen om ook voor Zandvoort een dergelijke nota te kunnen op- en vaststellen24. Echter, hoewel met de ambtelijke fusie de totale capaciteit voor woningbouw is gestegen, wordt er ambtelijk aangegeven dat er op dit moment te beperkt capaciteit is in de breedte van de organisatie om uitvoering te geven aan de lokale opgaven. Met name op specifieke onderdelen binnen projecten merken betrokken projectleiders bij woningbouwontwikkelingen dat capaciteit ontbreekt, bijvoorbeeld in de vorm van planeconomen.

Dat er krapte is in de organisatie binnen het fysieke domein wordt ook bevestigd in het ‘Plan van aanpak ontwikkelgerichte organisatie’ van de gemeente Haarlem. In het collegebesluit wordt gesproken van “een mismatch tussen bestuurlijke ambitie en het realisatievermogen van de ambtelijke organisatie, kwantitatief en kwalitatief” 25. Ook door betrokkenen binnen Zandvoort, zowel vanuit de raad, het college, als de organisatie, wordt aangegeven dat extra capaciteit nodig wordt geacht om de woningbouwopgave die de gemeente heeft te kunnen versnellen. 26 Wat daarnaast naar voren komt vanuit zowel de interviews binnen als buiten de organisatie is dat er in de afgelopen periode een hoog verloop van ambtenaren is geweest binnen projecten. Er wordt verwezen naar een project waarbij in relatief korte tijd drie stedenbouwkundigen bij één plan betrokken zijn geweest. Wat hierbij speelde is dat deze stedenbouwkundigen ieder een eigen visie hadden op de ontwikkeling waarmee het planontwerp ook wijzigde. Door dit verloop van stedenbouwkundigen en de daarmee gepaard gaande wijzigingen in plannen ontstaat vertraging in de woningbouwontwikkeling.27 We gaan hierop nader in vanuit het perspectief van ontwikkelaars en corporaties in paragraaf 3.2.

Om voldoende capaciteit te kunnen garanderen bij prioritaire projecten wordt in de ambtelijke organisatie nu gewerkt aan het opzetten van zogeheten ‘dedicated teams’. Het is de bedoeling dat binnen een opgave waar een dedicated team zichzelf aan verbindt er altijd capaciteit moet zijn. Er zijn op dit moment vijf prioritaire projecten benoemd, waaronder twee in Zandvoort (Entree en Badhuisplein). Volgens betrokkenen wordt deze werkwijze in de organisatie nu verder uitgewerkt en geëffectueerd. Ook vanuit de betrokken wethouder en de geïnterviewde raadsleden wordt de mogelijke meerwaarde van de inzet van dedicated teams benadrukt28.

24

Interview bestuurlijk, d.d. 20 oktober en Interview ambtelijk, d.d. 27 oktober 2021.

25

Gemeente Haarlem - Vaststellen Plan van aanpak ontwikkelgerichte organisatie (inclusief werkplan en capaciteitsplan), d.d. 16 februari 2021.

26

Interview ambtelijk, d.d. 27 oktober 2021/Interview bestuurlijk, d.d. 20 oktober 2021/Interview ambtelijk, d.d. 25 oktober 2021/Interview raadsleden,

d.d. 11 november. 27

Interview makelaars en ontwikkelaars, d.d. 27 oktober 2021/Interview woningbouwcorporatie, d.d. 29 oktober 2021.

28

Interview ambtelijk, d.d. 25 oktober 2021/Interview bestuurlijk, d.d. 20 oktober 2021/Interview raadsleden, d.d. 11 november.

25 / 49

Lokale uitdagingen In de documenten en de gesprekken komen een aantal lokale uitdagingen naar voren die de gemeente Zandvoort ervaart bij de uitvoering van het woningbouwbeleid. Hieronder worden de volgende twee uitdagingen toegelicht: • Geografische omstandigheden. • Politieke besluitvorming. Geografische omstandigheden In het Uitvoeringsprogramma 2019-2025 staat expliciet opgenomen dat de nieuwbouwmogelijkheden in Zandvoort beperkt zijn. Dit komt doordat de gemeente omringd is door (beschermde) natuurgebieden en zee. Hierdoor heeft Zandvoort te maken met wet- en regelgeving (o.a. omtrent stikstof) vanuit de Natura 2000. Door deze geografische omstandigheden is de geplande uitbreiding van nieuwbouwwoningen in de periode 2019-2020 in principe alleen mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied29. Vanwege deze geografische context wordt in 2018 aangegeven in het concept Uitvoeringsprogramma 2018-2025 dat de gemeente een verdichtingsopgave heeft van circa 155 woningen om de geplande woningbouwopgave te kunnen realiseren. Om te voldoen aan deze opgave wordt onder andere in de Programmabegroting 2021-202530 aangegeven dat er in 2021 een verdichtingsstudie wordt uitgevoerd. Met de verdichtingsstudie wordt gezocht naar nieuwe locaties voor nieuwbouwwoningen en worden de mogelijkheden van verdichting verkend bij bestaande ontwikkelingen.

In de studie wordt niet alleen gemeentebreed gezocht naar nieuwe locaties en verdichting van bestaande locaties, maar wordt ook gekeken naar de benodigde ruimte voor uitbreiding of verbetering van economische en maatschappelijke voorzieningen. De resultaten hiervan worden verwerkt in de Omgevingsvisie die in december 2021 voorligt bij de gemeenteraad. Uit de interviews wordt aangegeven dat vanuit de verdichtingsstudie plekken zijn opgenomen in de Omgevingsvisie die eerder nog niet zijn meegerekend in de plancapaciteit. Volgens betrokkenen resulteert dit in ruimte voor minimaal 100 woningen31. Politieke besluitvorming In de interviews die zijn gevoerd met een vertegenwoordiging van het college en de ambtelijke organisatie wordt aangegeven dat de wijze waarop besluitvorming over nieuwbouwplannen plaatsvindt de snelheid in de uitvoering belemmert. Bij de organisatie bestaat het gevoel dat de raad moeite heeft met prioriteren, eenduidig meegeven wat hij belangrijk vindt ten aanzien van woningbouw en het durven nemen van besluiten. Er is een aantal projecten, zo wordt gesteld, dat nog niet richting uitvoering kan gaan omdat hier politiek niet op één lijn wordt gekomen. Met name het thema parkeren en de geldende parkeernorm binnen de programmering is onderwerp van discussie.

Ook raadsleden geven aan dat het op dit thema bij verschillende vaak niet lukt om overeenstemming te bereiken, waardoor processen vertragen.

29

Uitvoeringsprogramma Wonen 2019-2025, d.d. 23 april 2019.

30

Programmabegroting gemeente Zandvoort 2021-2025.

31

Interview bestuurlijk, d.d. 20 oktober 2021.

26 / 49

Bij ambtenaren is behoefte aan politieke duidelijkheid en heldere kaders voor de uitvoering. Volgens betrokkenen binnen de organisatie kan het weleens voorkomen dat lopende een traject wijzigingen bij nieuwbouwplannen ontstaan door nieuwe besluiten die tegen eerdere kaders ingaan. Als voorbeeld wordt de motie Watertorenplein32 genoemd, waarbij de raad besluit om – in tegenstelling tot eerder vastgesteld – sociale woningbouw toe te voegen aan de programmering. Vanuit de organisatie wordt benadrukt dat wijzigingen in kaders of het uitblijven van politieke besluitvorming kunnen leiden tot een inefficiënte inzet van vaak al beperkte capaciteit33. Wat tenslotte ook speelt, zo wordt ambtelijk aangegeven, zijn de korte lijnen tussen inwoners en de gemeentepolitiek. Op het moment dat er plannen zijn om nieuwe woningen toe te voegen nabij bestaande woningen ontstaat er druk vanuit de omgeving op de gemeente. Deze druk vertaalt zich in politieke discussies tussen raadsleden onderling en de raad en het college. Dit resulteert, zo wordt aangegeven, in vertraging in de uitvoering. 34

3.2. Samenwerking in de uitvoering – beschrijving In deze paragraaf kijken we naar de afspraken tussen de gemeente en samenwerkingspartners en de wijze waarop deze samenwerking in de praktijk wordt vormgegeven en wordt gewaardeerd. Concreet wordt de samenwerking met corporaties (paragraaf 3.2.1), marktpartijen (paragraaf 3.2.2) en de provincie Noord-Holland (paragraaf 3.2.3) beschreven en geanalyseerd.

3.2.1. Samenwerking met corporaties Zoals eerder onder paragraaf 3.1.1 beschreven zijn er in Zandvoort twee woningbouwcorporaties actief. Veruit de grootste van deze twee is Pré Wonen dat sinds 1 januari 2021 het bezit overnam van Woonstichting De Key en daarmee nu circa 90% van het totaal aantal sociale huurwoningen bezit. De andere corporatie die in Zandvoort actief is, is het landelijk opererende Woonzorg Nederland dat over ongeveer 10% van de sociale huurvoorraad beschikt. Pré Wonen en HPZ-Arcade Hoewel De Key samen met HPZ-Arcade betrokken is geweest bij het opstellen van de Lokale Woonvisie en jaarlijks prestatieafspraken met de gemeente heeft gesloten, komt uit de gemeentelijke interviews naar voren dat de samenwerking met De Key jarenlang niet naar wens verliep. Dit kwam met name, zo wordt aangegeven, doordat De Key zich al langere tijd aan het oriënteren was op een vertrek uit Zandvoort om zich meer te concentreren op jongerenhuisvesting in Amsterdam. Deze fase van oriëntatie buiten Zandvoort resulteerde in een vacuüm waarin De Key ook niet meer proactief wilde investeren in sociale woningbouw in de gemeente. Bestuurlijk en ambtelijk is men op dit moment zeer tevreden met de wijze waarop Pré Wonen de afspraken van De Key heeft overgenomen en de bereidwilligheid die de corporatie toont om in te zetten op sociale woningbouw.

Dit blijkt ook uit het bod dat Pré Wonen in augustus 2021 heeft gedaan aan de gemeente waarin het aangeeft 160 sociale woningen te willen toevoegen tot aan 202535.

32

Motie Watertorenplein (omgezet in amendement), d.d. 24 september 2019.

33

Interview ambtelijk, d.d. 25 oktober 2021.

34

Interview ambtelijk, d.d. 25 oktober 2021.

35

Bod Pré Wonen 2022-2024 aan de gemeente Zandvoort, d.d. 24 augustus 2021 (p.5).

27 / 49

Op dit moment wordt gewerkt aan het opzetten van meerjarige prestatieafspraken om de samenwerking richting de toekomst verder te verstevigen. Het meest urgente thema waar de komende tijd op wordt ingezet is het toevoegen van sociale woningbouw. Het realiseren van voldoende sociale woningbouw staat volgens Pré Wonen met stip op nummer één. Een ander belangrijk aspect is de betaalbaarheid van de woningen en ook de kwaliteit en duurzaamheid is een punt van aandacht. Bij het maken van nieuwe prestatieafspraken zal ook de veerkrachtigheid van wijken worden meegenomen36. Er vinden op dit moment jaarlijks vier bestuurlijke overleggen plaats tussen de gemeente, Pré Wonen en HPZ-Arcade om de voortgang van afspraken door te spreken. Daarnaast zijn er vaker reguliere overleggen over specifieke projecten, bijvoorbeeld Curiedex, waarin de gemeente en Pré Wonen samen actief zijn. Waar Pré Wonen wel aandacht voor vraagt is de wijze waarop op dit moment, op het niveau van de totale programmering, het gesprek wordt gevoerd. Tijdens bestuurlijke overleggen wordt de stand van zaken van individuele projecten doorgenomen, maar er vindt hierbij beperkt het gesprek plaats dat gaat over de doelrealisatie van de totale programmering.