Bijlage 2 - MPG 2023

Maar omdat een dergelijke kleine concentratie alleen in een laboratorium kan worden gemeten, en omdat veel gemeenten helemaal niet weten of de grond met PFAS vervuild is of niet, kwam het grondverzet bijna volledig stil te liggen. Zolang niet duidelijk is of de grond vervuild is, wilden veel gronddepots de afgegraven grond niet aannemen. Daarom kwam een groot aantal projecten stil te liggen. Inmiddels is de norm bijgesteld en kunnen projecten weer door, maar er wordt nog gewacht op een definitieve norm. Voorlopig is het risico beperkt. Plankosten Vertraging in de planvorming leidt tot een toename van de plankosten. Vertraging kan het gevolg zijn van stagnatie in de planvorming van derden, juridische procedures en vertraging in de bestemmingsplanprocedure. Fasering en afstemming Vanwege de nabijheid en inhoudelijke samenhang van verschillende fysieke projecten (zoals Badhuisplein, Entree, Watertorenplein, Boulevard, Burgemeester Engelbertsstraat/Van

28

Heemskerckstraat) is goede afstemming over de inhoud en fasering van uitvoering noodzakelijk om te voorkomen dat projecten en de omgeving hinder van elkaar ondervinden.

4.3 Risico’s in relatie tot weerstandsvermogen Er is een globale Monte Carlo risicoanalyse uitgevoerd. Er is een basisvariant en een worst case variant. Het gaat hier om de marktrisico’s. In tabel 4.8 zijn de uitgangspunten per variant weergegeven. Type marktrisico

Basis scenario Worstcase scenario

Uitgiftevertraging (jaar)

1

3

Opbrengstendaling (%)

0,5

10

Rentestijging (%)

0,5

1

1

10

-0,5

-1

Kostenstijging (%) Opbrengstenstijging (%)

Tabel 4.7: Variabelen voor Monte Carlo risicoanalyse Hieronder zijn de uitkomsten weergegeven van de uitgevoerde simulatie: Project Code

Project Naam

MB3

Badhuisplein

MB7

Entree Palaceplein

Totaal

Totaal basis Totaal worstcase Benodigd weerstandsvermogen t.b.v. Marktrisico's -227.300 -1.212.157 598.513 -290.157

-1.593.738

782.574

-517.457

-2.805.895

1.381.087

Tabel 4.8: Bandbreedte Monte Carlo Analyse en benodigd weerstandsvermogen De grondexploitatie Watertorenplein wordt naar verwachting eind 2023 afgesloten en hier worden alleen nog enkele kosten verwacht. Om die reden is deze grondexploitatie niet meegenomen in de Monte-Carlosimulatie. Bovenstaande risicoanalyse geeft aan dat de minimale weerstandscapaciteit voor de marktrisico’s van de grondexploitaties minimaal € 0,5 miljoen moet bedragen en in een worst case scenario € 2,9 miljoen. Het bedrag dat geadviseerd wordt als benodigd weerstandsvermogen is € 1,4 miljoen. Het tweede type risico is het project specifieke risico. Dit zijn specifieke gebeurtenissen die zich kunnen voordoen binnen een project en die een negatieve impact hebben op deze specifieke grondexploitatie. Als basis voor de project specifieke risicoanalyse is de uitkomst van de validatie van Over Morgen gebruikt. Het project specifieke risicoprofiel is op € 3,1 mln. gekwantificeerd. Voor de Badhuisplein en Entree Palaceplein zijn de belangrijkste risico’s: de parkeeroplossingen die binnen het plangebied plaats moeten vinden, maar waar te weinig ruimte voor is. Dat naast de zandoplossing problematiek (gesloten grondbalans) als er voor de ondergrondse parkeren wordt gekozen. Aanvullend risico is het ontbreken van draadvlak van de bewoners in deze gebieden, wat in de weg voor de beoogde ontwikkelingen kan zitten.

Als beheersmaatregel worden er participatie bijeenkomsten in de buurt georganiseerd. In onderstaande tabel is te zien dat de projectrisico’s en de marktrisico’s gestegen zijn ten opzichte van afgelopen jaar.

29

Risico's grondexploitaties (x € 1.000,-)

1-1-2022

1-1-2023

Toename risicobedrag

Marktrisico's

780

1.381

601

Projectrisico's

1.250

3.100

1.850

Totaal

2.030

4.481

2.451

Tabel 4.9: Toename benodigde weerstandsvermogen Om voldoende buffer te hebben om zowel de marktrisico’s als ook de projectrisico’s op te kunnen vangen is het raadzaam om een bedrag van minimaal € 4,48 miljoen aan te houden. Als gekeken wordt naar het surplus in de tabel met kerncijfers dan is te zien dat er voldoende surplus is om de risico’s op de grondexploitaties op te vangen. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat het surplus niet volledig beschikbaar is voor de grondexploitaties, omdat de reserve SIA een bredere scope heeft dan alleen grondexploitaties.

4.4 Conclusie Het totale resultaat op netto contante waarde is gedaald ten opzichte van vorig jaar met € 2,03 miljoen naar € 7,16 miljoen negatief. De belangrijkste oorzaken voor de toename van het tekort zijn de aanpassingen in de grondexploitatie Entree Palaceplein, waaronder verlenging van de looptijd van het project met 2 jaar (tot en met 2026), verlaging van de opbrengsten en hogere kosten (onder andere als gevolg van prijsontwikkelingen). De grondopbrengsten in het project Badhuisplein en Entree Palaceplein zijn bijgesteld naar aanleiding van de huidige marktontwikkelingen. Daarnaast heeft de aanpassing van de gehanteerde parameters voor de toekomstige kosten- en opbrengstenstijgingen, alsmede de hoge stijging van de kosten in 2022, een fors negatief effect op het resultaat. Het weerstandsvermogen, dat bestaat uit de verliesvoorziening en de stand van de reserve, neemt toe met € 6,50 miljoen. Dit komt enerzijds door de hogere verliesvoorziening en anderzijds ook door de hogere stand van de reserve Strategische Investeringsagenda (SIA). Als dan ook de boekwaarde meegenomen wordt, dan is te zien dat de weerstandspositie verbeterd is met € 6,52 miljoen. Het surplus bestaat uit de stand van de reserve min de bepaalde project- en marktrisico’s. Het surplus is gestegen met € 2,02 miljoen. Er is nog voldoende buffer om de risico’s op de grondexploitaties op te kunnen vangen.

Ten opzichte van het MPG 2022 zijn de grondexploitaties voor Badhuisplein en Entree Palaceplein inhoudelijk nauwelijks gewijzigd: er heeft een correctie van de aantal kamers bij de Entree Palaceplein plaats gevonden. Watertorenplein is alleen een jaar doorgeschoven door de vertraging en afrondende werkzaamheden. Daarnaast zijn de actuele parameters verwerkt en zijn de plankosten aangepast. Het totale resultaat van de grondexploitaties van Zandvoort (netto contante waarde prijspeil 01-012023) van € 7,16 miljoen moet afgedekt worden door een verliesvoorziening van € 7,16 miljoen. De voorziening is ten opzichte van het MPG 2022 met € 2,03 miljoen opgehoogd.

30

Dit is een uitgave van gemeente Zandvoort, 11 mei 2023

Tekst: Svitlana Shust,

________________________________ Postbus 2 2040 AA Zandvoort Tel. 14 023 zandvoort.nl 31