Bijlage 2 - MPG 2023

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

11 mei 2023 Svitlana Shust Programma- en Gebiedsmanagement

Voorwoord Het Meerjarenperspectief grondexploitaties (MPG) wordt aangeboden aan de raad in juni bij de voorjaarsnota volgens de reguliere planning en control cyclus. Met het MPG informeert het college de raad jaarlijks financieel en inhoudelijk over de projecten met een grondexploitatie. Het MPG bestaat uit een terugblik op het afgelopen jaar en het geeft een doorkijk naar de toekomst. De verantwoording over 2022 wordt meegenomen in de jaarrekening. De grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd.

Het college van Burgemeester en Wethouders

Zandvoort, 11-05-2023

2

Inhoudsopgave Voorwoord

2

Samenvatting

4

1.

Inleiding

7

2.

Beleidskaders

9

2.1

Wet- en regelgeving omtrent verantwoording van de gemeentelijke financiën

9

2.2

Kostenverhaal

9

2.3

Gemeentelijke beleidskaders

9

2.4

Algemene beginselen grondexploitatie

12

Financiële uitgangspunten 2023

13

3.1

Parameters MPG 2023

13

3.2

Uitgangspunten / ontwikkelingen 2022

14

3.3

Grondexploitatie Watertorenplein

15

3.4

Grondexploitatie Badhuisplein

17

3.5

Grondexploitatie Entree Palaceplein

20

3.

4.

Financieel resultaat consolidatie

24

4.1

Reserve Strategische Investeringsagenda

27

4.2

Beschrijving risico’s

27

4.3

Risico’s in relatie tot weerstandsvermogen

29

4.4

Conclusie

30

3

Samenvatting Algemeen en kerncijfers Het meerjarenperspectief grondexploitaties (MPG) wordt aangeboden bij de Voorjaarsnota van de gemeente Zandvoort. Het MPG bevat een verantwoording over het afgelopen boekjaar en sluit aan bij de jaarrekening. Het MPG geeft ook een vooruitkijk naar verwachte ontwikkelingen in de toekomst. Het MPG 2023 zal vergeleken worden met het MPG 2022, met kanttekening dat in Entrée Palaceplein na het MPG nog een boeking heeft plaatsgevonden, waardoor de boekwaarde in het MPG iets afwijkt van de boekwaarde in de jaarrekening. In onderstaande tabel is voor de cijfers per 1-1-2022 de boekwaarde zoals verantwoord in de jaarrekening opgenomen. Kerncijfers grondexploitatie (negatief = opbrengst) x € 1.000,verlies verl i es (tot. ncw) wi ns tnemi ng

1-1-2022 1-1-2023

Saldo

5.124 0 5.124

7.156 0 7.156

verl i es voorzi eni ng

-5.124

-7.156

res erve weers tands vermogen

-6.125 -11.249

-10.600 -17.756

-6.508

weerstandspositie is verbeterd weers tands vermogen boekwa a rde weers tands pos i tie

-11.249 11.907 658

-17.756 11.899 -5.857

-6.515

surplus* neemt toe res erve ma rktri s i co's projectri s i co's surplus*

-6.125 780 1.250 -4.095

-10.600 1.381 3.100 -6.119

-2.024

2021

2022

1.096 -195 901

1.164 -1.171 -7

2.032

weerstandsvermogen neemt toe

meer lasten dan baten gerealiseerd in 2021 meer grondopbrengsten dan gemaakte kosten in 2022 l a s ten ba ten excl . wi ns tnemi ng

908

4

Boekwaarde De boekwaarde van de geconsolideerde grondexploitaties is per 1 januari 2023 € 11,9 miljoen en is daarmee nauwelijks veranderd ten opzichte van vorig jaar. Deze boekwaarde is een kostenpost, er zijn tot op heden meer kosten gemaakt dan dat er opbrengsten gerealiseerd zijn. De belangrijkste in het afgelopen jaar gemaakte kosten zijn: verwervingskosten, sloopkosten, kosten voor tijdelijk beheer van panden, plankosten en rentelasten. Voor de grex van Watertorenplein zijn de grondopbrengsten gerealiseerd. De boekwaarde is minder toegenomen dan verwacht omdat in 2022 minder kosten zijn gemaakt dan begroot. Projectresultaat De netto contante waarde van de geconsolideerde grondexploitaties bedraagt per 1-1-2023 € 7,1 miljoen negatief. In het MPG 2022 was dit € 5,1 miljoen negatief. Dit is een verslechtering van € 2,0 miljoen. Daarin is meegenomen dat in 2022 door de raad reeds besluiten zijn genomen om extra kosten op te nemen in de grondexploitaties en op basis daarvan de verliesvoorziening op te hogen. Dit betreft een bedrag voor de sloop van de Passagepanden bij Entree Palaceplein en een bedrag voor de btw-correctie over de grondlevering Watertorenplein.

De belangrijkste overige oorzaken voor de toename van het tekort zijn de aanpassingen in de grondexploitatie Entree Palaceplein, waaronder verlenging van de looptijd van het project met 2 jaar (tot en met 2026), verlaging van de opbrengsten en hogere kosten. De kosten van het bouw- en woonrijp maken en de grondopbrengsten in het project Badhuisplein en Entree Palaceplein zijn bijgesteld naar aanleiding van de huidige marktontwikkelingen. Daarnaast heeft de aanpassing van de gehanteerde parameters voor de toekomstige kosten- en opbrengstenstijgingen een groot negatief effect op het resultaat. Verliesvoorziening De verliesvoorziening is getroffen voor de afzonderlijke negatieve grondexploitaties op netto contante waarde. De actualisatie heeft geleid tot een voorziening van € 7,1 miljoen. Vorig jaar was nog rekening gehouden met een voorziening van € 5,1 miljoen. Dit is een verhoging van € 2,0 miljoen. Risico’s en weerstandsparagraaf Grondexploitaties zijn gevoelig voor algemene marktontwikkelingen; de marktrisico's. De bouwkosten zijn de afgelopen periode sterk gestegen, onder andere door de hoge energieprijzen, de hoge prijzen en tekort van bouwmaterialen. De prijsontwikkeling van de bouwmaterialen is sterk afhankelijk van de oorlog in Oekraïne en huidige geopolitieke situatie.

Daarnaast neemt de bestedingsruimte per huishouden af als gevolg van de hoge inflatie en stijgende hypotheekrente. Dit heeft tot gevolg dat in 2022 een stagnatie of zelfs daling van de woningprijzen heeft plaatsgevonden. De combinatie van dalende woningprijzen en stijgende bouwkosten heeft een negatief effect op de grondwaarde. De verwachting is dat deze situatie zich in 2023 zal voortzetten. Dit maakt dat de financiële haalbaarheid van de projecten onder druk kan komen staan. Er is een globale risicoanalyse gemaakt op totaal niveau voor twee van de grondexploitaties om de marktrisico’s te kwantificeren. Gekeken is wat het effect is van andere parameters en een langere looptijd. Hier komt een bandbreedte uit van € 0,5 miljoen (recessie) en € 2,8 miljoen (worst case). Aanbevolen wordt om € 1,4 miljoen te reserveren t.b.v. marktrisico's. Naast de meer algemene marktrisico's zijn per grondexploitatie project specifieke risico's benoemd. De belangrijkste risico’s daarbij zijn parkeeroplossingen, afzetmarkt, opbrengstwaarde programma, stijgende bouwkosten, maatschappelijk en bestuurlijk draagvlak en vertraging. De project specifieke risico's zijn op € 3,1 miljoen gekwantificeerd.

5

Om een buffer aan te houden voor zowel de marktrisico’s als voor de projectrisico’s moet er rekening gehouden worden met een totaal bedrag van € 4,5 miljoen. Als gekeken wordt naar het surplus in de tabel met kerncijfers dan is te zien dat er voldoende surplus is om de risico’s op de grondexploitaties op te vangen. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat het surplus niet alleen beschikbaar is voor de grondexploitaties. De reserve Strategische Investeringsagenda (SIA) in Zandvoort wordt breder ingezet dan alleen de risico's voor de grondexploitaties. Conclusie Ten opzichte van het MPG 2022 is er sprake van een resultaatsverslechtering (netto contant) van € 2,0 miljoen op totaalniveau van de drie grondexploitaties. De belangrijkste oorzaken voor de toename van het tekort zijn de aanpassingen in de grondexploitatie Entree Palaceplein, waaronder verlenging van de looptijd van het project met 2 jaar (tot en met 2026), verlaging van de opbrengsten en hogere kosten (onder andere als gevolg van prijsontwikkelingen). De grondopbrengsten in het project Badhuisplein en Entree Palaceplein zijn bijgesteld naar aanleiding van de huidige marktontwikkelingen. Daarnaast heeft de aanpassing van de gehanteerde parameters voor de toekomstige kosten- en opbrengstenstijgingen, alsmede de hoge stijging van de kosten in 2022, een fors negatief effect op het resultaat.

De voorziening is ten opzichte van het MPG 2022 met € 2,0 miljoen opgehoogd. Er is een minimaal benodigd bedrag berekend om de risico's op te kunnen vangen, in totaal € 4,5 miljoen. Dit is meegenomen in de risicoparagraaf.

6

1.

Inleiding Doel Meerjarenperspectief grondexploitaties (MPG) Het doel van het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) is om verantwoording af te leggen over het afgelopen jaar over de grondexploitaties en een doorkijk te geven naar de toekomst. Het MPG bevat alleen aanpassingen op basis van reeds door de raad genomen inhoudelijke besluiten. Tevens zal inzicht gegeven worden in de risico’s en in de weerstandsparagraaf. Er is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd op totaal niveau voor twee van de grondexploitaties en een uitgebreide project specifieke risicoanalyse voor de meest risicogevoelige project Entree Palaceplein. Dit zal in dit MPG toegelicht worden. Definitie van een grondexploitatie Een grondexploitatie (grex) is de financiële vertaling van een ruimtelijk plan (bijvoorbeeld een bestemmingsplan). Het is een begroting van kosten en opbrengsten gefaseerd in de tijd, waarin vastgestelde beleidsuitgangspunten zijn verwerkt (bijvoorbeeld woonbeleid, parkeerbeleid). Een grex bestaat onder andere uit: • Overzicht kosten en opbrengsten (op basis van kostensoortenlijst in het besluit ruimtelijke ordening (BRO)). • Fasering in de tijd, rekening houdend met rente en inflatie. Wanneer worden mutaties doorgevoerd in een grondexploitatie? • Wettelijke eisen worden zonder voor te leggen aan de raad/college doorgevoerd in de grondexploitaties en vastgelegd via het MPG.

Hier zit geen keuzemogelijkheid in, wel kan het bestuur tussentijds geïnformeerd worden. • Kleinere mutaties, zoals parameters, worden jaarlijks opgesteld en verwerkt in de grondexploitaties zonder tussentijds raadsbesluit. Dit is een bevoegdheid van het college en wordt via het MPG bekrachtigd door de raad. • Majeure mutaties: wijzigingen in plangrens / programma / oppervlak uitgeefbaar worden aan de raad voorgelegd voordat het verwerkt wordt in de grondexploitaties. Het MPG gaat alleen over de projecten met actief grondbeleid, waar een grondexploitatie (GREX) voor geopend is. Dit zijn de bouwgronden in exploitatie (BIE). Naast de drie grondexploitaties is er nog sprake van faciliterende projecten, zoals bijvoorbeeld Curiedex en hotellocatie op Badhuisplein. Hier worden anterieure overeenkomsten afgesloten ten behoeve van onder andere het kostenverhaal. Faciliterende projecten worden, conform het BBV1, verantwoord op een andere plek in de financiële administratie en dus niet meegenomen in het MPG. Ook de strategische gronden (MVA) worden elders verantwoord.

Wat is er veranderd in de grondexploitaties en wat volgt? • In 2019 bij de jaarrekening een bedrijfseconomische splitsing van de grondexploitatie Middenboulevard: ophoging plankosten, aanpassen rente, looptijd en fasering; • Oktober 2019 is het MPG 2019 bij de begroting vastgesteld door de raad: splitsing grondexploitatie Middenboulevard, verwerking plangrenswijzigingen, voorlopige uitgangspunten programma (volume, bouwblokken, differentiatie), parkeren op basis van huidig beleid; • 2020: raadsbesluit van begin 2020 voor Watertorenplein; is na balansdatum besloten dus alleen benoemen in MPG, verwerken zodra inzicht in parkeren en programma definitief is. 1 Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en gemeenten (BBV)

7

• Juni 2020: nieuw coalitieakkoord over onder andere sociale huur: is na balansdatum besloten dus niet meegenomen in MPG. Wordt momenteel uitgewerkt in de plannen en pas verwerkt in het MPG nadat de raad hiermee ingestemd heeft. • September 2020: vaststellen nota “Spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop”. Hieruit blijkt dat voor de lopende projecten maatwerk mogelijk is. Dit zal per project beoordeeld worden en eerst aan de raad voorgelegd worden waarbij coalitieakkoord het uitgangspunt zal zijn. • December 2020: de visies voor Entree Palaceplein en Badhuisplein zijn behandeld in de raadscommissie van december, maar op het laatste moment door het college teruggetrokken van de raadsagenda. Er is dan ook geen raadsbesluit voor deze twee projecten. • December 2021: de raad heeft de visies voor Entree Palaceplein en Badhuisplein vastgesteld. • Juni 2022: coalitieakkoord "Voor Zandvoort". • November 2022: Besluit sloop Passagepanden Entreegebied.

8

2.

Beleidskaders 2.1 Wet- en regelgeving omtrent verantwoording van de gemeentelijke financiën Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeentes (BBV) Gemeentes zijn bij het opstellen van financiële jaarstukken gebonden aan regels. Deze regels liggen vast in het Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten (BBV) van de Commissie BBV. Het BBV is in 2016 gewijzigd; er zijn strengere regels vastgelegd voor het opstellen en verantwoorden van grondexploitaties en kostenverhaal, vastgelegd in twee afzonderlijke notities2. De commissie heeft in 2019 deze twee notities en de Vraag & Antwoord lijst vastgelegd in een nieuwe notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken3. Het MPG (en daarmee de grondexploitaties) is conform de richtlijnen van de Commissie BBV opgesteld. Wet modernisering vennootschapsbelasting (VPB) De wet modernisering VPB overheidsondernemingen is per 1 januari 2016 in werking getreden. Dat betekent dat overheidsondernemingen belastingplichtig worden voor de vennootschapsbelasting. Overheden worden voor bepaalde onderdelen beschouwd als ondernemer en zijn dan belastingplichtig over de winsten in die onderdelen. Grondexploitaties worden gezien als ondernemingsactiviteit. De grondexploitaties in Zandvoort zijn verlieslatend.

2.2 Kostenverhaal Naast de actuele grondexploitaties, die gaan over het grondeigendom van de gemeente, is er ook nog sprake van kostenverhaal. Dit zijn projecten in particulier eigendom, zogenaamde faciliterende projecten. Een voorbeeld van een project waar een anterieure overeenkomst is afgesloten is locatie Strijder. Voor de delen bij Entree Palaceplein, Badhuisplein en Watertorenplein waar de gemeente geen grondeigenaar is, zullen anterieure overeenkomsten gesloten moeten worden vanwege het wettelijk verplichte kostenverhaal. Dit valt buiten de grondexploitaties. Anterieure overeenkomsten worden verantwoord op een andere plek in de administratie, zie hiervoor de nieuwe notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken van de Commissie BBV. Ze zullen dan ook verder niet toegelicht worden in het MPG.

2.3 Gemeentelijke beleidskaders Nota grondbeleid Zandvoort In 2020 heeft de raad de nota grondbeleid en grondprijsbeleid vastgesteld. Hiermee is de werkwijze van de gemeente om de ruimtelijke doelstellingen binnen de gemeente te realiseren bepaald, alsmede de manier(en) om het beschikbare grondbeleidsinstrumentarium in te zetten.

2

Notitie Grondexploitaties 2016 Commissie BBV en Notitie Faciliterend grondbeleid 2016 Commissie BBV. 3 Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019), juli 2019; dit is een samenvoeging van de twee notities uit

2016 (Notitie Grondexploitaties 2016, Commissie BBV, maart 2016 en Notitie Faciliterend grondbeleid, Commissie BBV, maart 2016) en de Vraag & Antwoorden.

9

Zandvoort kiest niet voor één vorm van grondbeleid, maar voor maatwerk, dus situationeel grondbeleid. Per situatie zal bekeken worden hoe de ontwikkeling bijdraagt aan het uitvoeren van de ruimtelijke doelstellingen en hoe de ontwikkeling tot uitvoering gebracht kan worden. Per ontwikkeling wordt de meest passende rol van de gemeente gekozen, actief, facilitair of een tussenvorm. De keuze voor een rol is afhankelijk van verschillende factoren, zoals de gewenste mate van sturing (regie), risicoprofiel, prioriteit van de ontwikkeling, bestaande of gewenste grondposities, de beschikbare financiële middelen en maatschappelijke urgentie. Per type grondbeleid (actief, facilitair of tussenvorm) beschikt de gemeente over een instrumentarium. Bij actief grondbeleid heeft de gemeente de volledige regie en loopt zij alle risico. Er wordt een grondexploitatie geopend. Bij faciliterend grondbeleid heeft de gemeente minder regie, maar loopt ze ook minder risico. De kosten worden verhaald via kostenverhaal. Grondprijsbeleid Het grondprijsbeleid is onderdeel van de nota grondbeleid en geen aparte nota. Het grondprijsbeleid legt de kaders vast hoe de grondprijzen bepaald moeten worden. De grondwaarde wordt bij voorkeur residueel bepaald, op een aantal uitzonderingen na, zoals sociale woningbouw (vaste prijs).

De grondprijzen worden in een aparte grondprijsbrief opgenomen en deze wordt vastgesteld door het college, om zo jaarlijks in te kunnen spelen op actualiteiten uit de markt. Naast gronduitgifte door verkoop is er nog sprake van uitgifte in erfpacht. De voorwaarden voor onder meer grondprijsbepaling bij erfpacht zijn vastgelegd in de “Notitie erfpacht Middenboulevard” (2009) en de “Algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht” (2009/2011). Paragraaf grondbeleid In de begroting en jaarrekening is het verplicht om een paragraaf grondbeleid op te nemen. Hierin wordt onder andere het grondbeleid beschreven. Nota reserves en voorzieningen 2018 In de nota reserves en voorzieningen4 wordt ingegaan op de werkwijze van de reserves en voorzieningen. De saldi van de grondexploitaties worden in principe verrekend met de reserve Strategische Investeringsagenda (SIA). Voor een nadere toelichting op de werking van de voorziening en de reserve, welke relevant zijn voor de grondexploitaties, wordt hiernaar verwezen. Een ophoging van de voorziening kan ook ten laste van het exploitatieresultaat gebracht worden. Er wordt aan een nieuwe Nota reserves en voorzieningen gewerkt. Na verwachting zou de nieuwe nota in 2023 vastgesteld worden. Financiële verordening5 In de financiële verordening liggen de gemeentelijke regels van de gemeente vast, aanvullend op de rijksregels.

Ook over de grondexploitaties zijn regels opgenomen. Ruimtelijke beleidskaders Zandvoort kent ook nog een aantal ruimtelijke beleidskaders welke relevant zijn voor de grondexploitaties. Hieronder worden de belangrijkste genoemd. Alleen de eerste vier worden kort toegelicht. • Visie Wonen in Zandvoort 2016-2020 (2016) • Toeristische visie Zandvoort aan Zee (2018) • Beleidsplan duurzaamheid 2019 – 2022 • Uitvoeringsprogramma Wonen gemeente Zandvoort 2019 t/m 2025 (mei 2019) • Nota “Spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop”, september 2020 4 Nota reserves en voorzieningen 2018, vastgesteld 20 december 2017.

5

Financiële verordening 2018. Hier is in december 2019 een wijziging op gekomen op een aantal onderdelen.

10

• Omgevingsvisie "Zandvoort 365 dagen aantrekkelijk" (2021) • Parkeernormennota Zandvoort 2021 • Coalitieakkoord6 Zandvoort: het coalitieprogramma 2022-2026 "Voor Zandvoort" (2022). Woonvisie, Uitvoeringsprogramma Wonen, Coalitieakkoord In de visie op wonen is opgenomen dat er behoefte is aan meer doorstroming op de woningmarkt en dat er behoefte is aan meer goedkope of sociale koopwoningen. Het programma dat in de grondexploitaties opgenomen wordt, dient te zijn afgestemd op de uitgangspunten uit de Woonvisie. In het vastgestelde Uitvoeringsprogramma Wonen is vastgesteld dat bij nieuwe projecten 30% sociaal moet worden gerealiseerd. Hetzelfde percentage sociaal wordt ook in het nieuwe coalitieakkoord van 2022 gehanteerd. Voor Watertorenplein heeft de raad in januari 2020 via de vaststellingsovereenkomst besloten om sociale huur in het plan op te nemen. Dit is verwerkt in de grondexploitatie en het MPG. Voor de twee lopende projecten Badhuisplein en Entree Palaceplein is in het vorige coalitieakkoord opgenomen dat het aandeel sociale huur van Badhuisplein gecompenseerd wordt in Entree Palaceplein. Dit is verwerkt is de visies, welke in december 2021 zijn vastgesteld. In het nieuwe coalitieakkoord van 2022 blijven de vastgestelde stedenbouwkundige visies van Badhuisplein en Entree Palaceplein leidend.

Nota “Spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop” In het Uitvoeringsprogramma liggen de ambities op het gebied van wonen vast. De nota “Spelregels” geeft handvatten voor de realisatie van deze ambitie. De nota geeft verdere invulling aan de gewenste minimale kwaliteit van de beoogde woningen, de betaalbaarheid voor langere termijn en de wens om de woningen bij de beoogde doelgroep terecht te laten komen. In de nota worden spelregels voor woningbouw en de in te zetten instrumenten vastgelegd, zodat er duidelijkheid is voor partijen binnen en buiten de gemeente. Coalitieakkoord In het coalitieprogramma 2022-2026 "Voor Zandvoort" bij de ambities woningbouw gaat het over een grote behoefte aan de betaalbare woningen en onder andere is het volgende opgenomen: "Bij nieuwbouwplannen hanteren we de verdeling 30-50-20. Dit betekent dat 30% van de woningen in het lage segment (sociale huur) valt, 50% in het middensegment en 20% overig. We bouwen zoveel mogelijk betaalbare woningen: koopwoningen tot een prijs van € 275.000,- euro en huurwoningen tot € 1.075,- euro (prijspeil 2022)." In 2023 is de prijs voor de betaalbare woningen naar € 300.000,- gestegen7. De betaalbare huurprijs is per 1 januari 2023 € 1.021,- geworden en zou per 1 jullie 2023 door indexatie naar € 1.123,- 8 verhoogd worden.

In de lopende grondexploitaties is een andere programma aangehouden aangezien de visies al van voor het coalitieakkoord zijn. Wat betreft de ambities projectontwikkelingen zijn deze gericht op het verbeteren van de uitstraling van Zandvoort, het vergroten van het aantal betaalbare woningen en het stimuleren van bedrijvigheid. Voor de uitvoering van de projecten is de "Omgevingsvisie Zandvoort 365 dagen aantrekkelijk" het uitgangspunt.

6

Coalitieakkoord "Voor Zandvoort", juni 2022. Eindrapport Handreiking betaalbare koop gemeenten | Rapport | Home | Volkshuisvesting Nederland 8 Wijzigingsbesluit BHW ihkv WWS en bovengrens regulering middenhuur Overheid.nl | Consultatie Wet betaalbare huur (internetconsultatie.nl) 7

11

2.4 Algemene beginselen grondexploitatie Wijzigingen in grondexploitaties Tussentijdse bijstellingen van grondexploitaties leiden tot een wijziging van het resultaat. Bijstellingen zijn onder te verdelen in: 1. Verschuivingen in tijd Indien kosten en opbrengsten op een ander moment in de tijd worden gemaakt dan dat deze waren gepland in de grondexploitatie, is dat van invloed op het resultaat. In principe geldt dat hoe eerder een uitgave plaatsvindt, hoe eerder de (nadelige) rente begint te tellen waardoor het resultaat afneemt. Bij een lagere rente wordt echter het renteverlies bij vertraging kleiner. Hetzelfde geldt (in principe) voor de opbrengsten; hoe eerder deze zijn ontvangen, hoe eerder de (voordelige) rente begint te tellen en hoe beter het resultaat van een grondexploitatie. Ook hier geldt dat een lagere rente het effect verkleint. Daarbij speelt ook het verschil tussen de rente en de kostenstijging een rol. Bij (veel) hogere rente dan kostenstijging is het effect negatiever. 2. Wijziging van ramingen Naast verschuivingen in tijd, zijn wijzigingen van geraamde kosten en opbrengsten zelf van invloed op het resultaat van de grondexploitatie. Wanneer bijvoorbeeld de totale kosten over de jaren stijgen, zal dit een nadelig effect hebben op het resultaat van de grondexploitatie. Wanneer de opbrengsten stijgen, heeft dit een positief effect.

Op stijgingen van kosten en opbrengsten wordt weliswaar geanticipeerd via de parameters kosten- en opbrengstenstijging in de grondexploitatie. De daadwerkelijke toe- of afname wijkt vaak af van de verwachte parameters. Contante waarde Het resultaat van een grondexploitatie wordt bepaald door het verschil tussen de totale kosten en de totale opbrengsten. Om inzicht te krijgen in wat de prestatie van projecten ten opzichte van elkaar is, moeten de eindwaarden worden vergeleken. Projecten hebben echter verschillende einddata. Door bedragen contant te maken (eindwaarde terugrekenen naar heden) kunnen projecten worden vergeleken en opgeteld tot een totaal resultaat. Parameters Onderstaande tabel laat de parameters van 2023 ten opzichte van 2022 zien. De kostenstijging is 34% hoger dan vorig MPG, maar vlakt af vanaf 2024. Het wordt bij de volgende paragraaf Financiële uitgangspunten 2023 nader toegelicht. We verwachten geen opbrengstenstijging dit jaar en dat is 2% lager dan vorig jaar. De rente is met 0,45% gestegen en de disconteringsvoet is gelijk gebleven. De rente is afhankelijk van de daadwerkelijke betaalde rente over het vreemd vermogen en kan jaarlijks fluctueren. Parameter MPG

MPG 2022 MPG 2023

Kostenstijging

3%-2%

6,00%

Opbrengstenstijging

2,00%

0,00%

Rentekosten

0,55%

1,00%

Renteopbrengsten

0,55%

1,00%

Disconteringvoet*

2,00%

2,00%

*Dit is vastgelegd door de commissie BBV

Tabel 2.1: Verschil in parameters MPG 2023 en MPG 2022

12

3.

Financiële uitgangspunten 2023 Het geconsolideerde resultaat op netto contante waarde is negatief bijgesteld van € 5,1 miljoen negatief naar € 7,1 miljoen negatief. Dit is een verslechtering van € 2,03 miljoen. De voorziening is dan ook met € 2,0 miljoen opgehoogd.

3.1 Parameters MPG 2023 Alle prijzen in de grondexploitaties hebben prijspeil 1-1-2023 exclusief BTW. In onderstaande tabel staan de parameters vermeld welke gebruikt zijn in het MPG. Parameter MPG 2023

2023

2024 - 2025 2026 - e.v.

Kostenstijging

6,00%

3,00%

2,00%

Opbrengstenstijging

0,00%

0,00%

2,00%

Rentekosten

1,00%

1,00%

1,00%

Renteopbrengsten

1,00%

1,00%

1,00%

Disconteringvoet*

2,00%

2,00%

2,00%

*Dit is vastgelegd door de commissie BBV

Tabel 3.1: Parameters MPG 2023 Rente en disconteringsvoet De rente is bepaald door financiën en is gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen en is voor 2023 vastgesteld op 1%. Dit is 0,45% hoger dan vorig jaar. De disconteringsvoet die moet worden gehanteerd in de berekening van de contante waarde ten behoeve van het treffen van een verliesvoorziening voor negatieve grondexploitaties is gelijkgesteld aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone en bedraagt 2,0%. Dit is vastgelegd in het BBV. Kostenstijging In absolute zin betreffen de kosten voor bouw- en woonrijp maken een groot deel van de kosten in de grondexploitaties. Voor de ontwikkeling van de kosten in de grondexploitatie is de GWW-index, de prijsstijging van grond- weg en waterbouw, van groot belang. De kosten in de GWW-sector zijn sterk gestegen, onder andere door de hoge energieprijzen en het effect daarvan op de bouwmaterialen. Daarnaast is sprake van schaarste aan bouwmaterialen en personeelstekorten. De prijsontwikkeling van de bouwmaterialen is sterk afhankelijk van de ontwikkeling van de oorlog in Oekraïne. De loonkosten in de bouw zullen, op basis van de cao-onderhandelingen, in 2023 toenemen. Dit percentage valt ook binnen de prognose van externe adviesbureaus die per kwartaal de indexcijfers bepalen.

Zij voorspellen een kostenstijging tussen de 4% en de 8% voor 2023. Op langere termijn wordt een stabilisering van de kostenstijging verwacht naar ongeveer 2-3%. Daarom wordt deze kostenstijging van 10,4% in 2022 naar 6% in 2023 afgebouwd; vervolgens naar 3% in 2024 en 2025 en vanaf 2026 afgebouwd naar 2%. Ten aanzien van deze prognoses dient te worden opgemerkt dat er grote onzekerheden zijn ten aanzien van de economische ontwikkelingen.

13

Opbrengstenstijging De afgelopen jaren stegen de woningprijzen enorm, maar in het derde kwartaal 2022 lijkt het kantelpunt bereikt. Er worden steeds minder woningen gekocht, terwijl er steeds meer te koop staan9. De woningprijzen zijn dit jaar gestabiliseerd en in verschillende segmenten zijn al prijsdalingen op te merken. Daartegenover staat dat de prijzen van nieuwbouwwoningen wel verder zijn gestegen in 2022. De vraag naar nieuwbouwwoningen blijft, mede vanwege een gunstig hoge energielabel. De verwachting is dan dat land breed de woningprijzen zowel in 2023 als in 2024 zullen dalen. Die daling komt doordat woningzoekenden voorzichtiger zijn, wat een drukkend effect op de woningprijzen tot gevolg zal hebben. Daarnaast zorgt de stijgende hypotheekrente dat met name starters minder geld kunnen lenen voor de aankoop van een woning10. Zo verwachten ABN AMRO en ING een prijsdaling van 2,5% in 202311. ING verwacht dat de woningprijzen dalen van oktober 2022 tot en met eind 2023. Stad2 hanteert een ruime bandbreedte tussen een daling van 4% en een stijging van 1% (2023) en 2% (2024). Voor 2023 wordt een stijging van de woningbouwkosten verwacht. Op (middel)lange termijn zal de stijging van de woningbouwkosten gaan afvlakken. De verwachting voor 2023 is dat de woningbouwkosten blijven stijgen.

De combinatie van dalende v.o.n.-prijzen en stijgende bouwkosten leidt (in theorie) tot lagere residuele grondwaarden, maar in de praktijk zien we geen dalende v.o.n.-prijzen maar wel minder woningen die verkocht worden in vergelijking met de voorgaande jaren. Hiermee is sprake van een voorzichtige inschatting van de opbrengstenstijging van 0%. Daarmee zitten we aan de bovenkant van de bandbreedte die Metafoor voorspelt, namelijk tussen de -4% en +1% voor een top woningmarktgebied12. Stad2 verwacht een sterkere daling van de grondprijzen, namelijk tussen 7% en 2%, echter zonder onderscheid te maken naar goede en minder goede locaties. Met de keuze voor de opbrengstenstijging zit de gemeente relatief gezien aan de bovenkant van de bandbreedte, waarbij meespeelt dat de vraag naar woningen in Zandvoort nog erg groot is en de verwachting is dat de druk op de woningmarkt voorlopig hoog blijft. Vanaf 2026 gaan we uit van een gemiddelde opbrengstenstijging van 2,0%, uitgaande van de verwachting dat dan de woningprijzen weer gaan stijgen.

3.2 Uitgangspunten / ontwikkelingen 2022 Looptijd De looptijd voor Watertorenplein is verlengd met een jaar en voor Entree Palaceplein met twee jaar ten opzichte van het MPG 2022. Eindjaar grondexploitaties Watertorenplein Badhuisplein Entree Palaceplein

MPG 2022 MPG 2023 2022 2023 2025 2025 2024 2026

Tabel 3.2: Wijziging looptijd projecten MPG 2023 ten opzichte van MPG 2022

9

Woningmarktmonitor oktober 2022 - ABN AMRO OUTLOOK_2023_def.pdf (mailplus.nl)

10

11 Huizenprijzen dalen naar verwachting met 2,5 procent in 2023 - ABN AMRO Bank 12

Kwartaalbericht Q3 2022 - Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling (metafoorro.nl)

14

Sociaal In juni 2020 heeft de raad het coalitieakkoord vastgesteld met daarin opgenomen dat in Badhuisplein geen sociale huur komt, maar dat dit aandeel gecompenseerd wordt in Entree Palaceplein. In december 2021 heeft de raad dit bekrachtigd via het vaststellen van de visies voor Badhuisplein en Entree Palaceplein. In het nieuwe coalitieakkoord van juni 2022 wordt bij nieuwbouwplannen uitgegaan van de verdeling 30% (sociaal) / 50% (middelduur) / 20% (vrije sector); dus 30% sociale segment wordt gehandhaafd. In zijn totaliteit sluit het sociale programma van Badhuisplein en Entrée Palaceplein aan op het coalitieakkoord. Parkeren In 2021 is de parkeernormennota Zandvoort vastgesteld. De visies voor Entree Palaceplein en Badhuisplein houden hier rekening mee. Voorzieningen De gemeente heeft in 2019 een onderzoek laten uitvoeren naar de marktpotentie van de invulling van de plinten in Badhuisplein en Entree Palaceplein. Hierbij wordt rekening gehouden met alle voorzieningen in Zandvoort. Voorkomen moet worden dat er te veel voorzieningen toegevoegd worden waardoor leegstand kan ontstaan. De voorzieningen die toegevoegd worden moeten een toegevoegde waarde hebben. Uit het onderzoek is gebleken dat er voldoende vraag is naar de hoeveelheid commerciële voorzieningen die opgenomen zijn in het plan. De markt is nu anders en er is een nieuwe onderzoek in 2022 gestaart.

Na verwachting zou de nieuwe onderzoek naar de marktpotentie van de invulling van de plinten in Badhuisplein en Entree Palaceplein in 2023 weer in beeld gebracht worden. De Formule 1 heeft een aantrekkende werking op de voorzieningen in Zandvoort. Naar verwachting heeft dit ook komende jaren een positief effect op de voorzieningenmarkt. Ontwikkelingen 2022 In 2022 is een second opinion uitgevoerd op de grondexploitatie Entree Palaceplein, die op onderdelen is verwerkt bij de herziening van de grondexploitatie meegenomen in de risicoanalyse. Hiernaast heeft de raad het besluit genomen om de sloopkosten van de Passagepanden ten laste van de grondexploitatie Entree Palaceplein te brengen en de verliesvoorziening op te hogen. Dit is verwerkt in de actualisatie. De sloop van de Passagepanden (onderdeel van de grondexploitatie Entree Palaceplein) is in december 2022 begonnen. De gronduitgifte voor het Watertorenplein heeft afgelopen jaar plaats gevonden en de ontwikkelaar is gestart met het bouwen van de woningen. Hieronder wordt per project een nadere toelichting gegeven.

3.3 Grondexploitatie Watertorenplein Grondexploitatiegebied Het project ligt naast de watertoren en wordt begrensd door de Hogeweg, Westerparkstraat, Oosterparkstraat, Watertoren en Thorbeckestraat. Op onderstaande kaart is het exploitatiegebied te zien. De Watertoren is geen eigendom van de gemeente en valt daarom buiten het exploitatiegebied.

15

Kaart 1: Exploitatiegebied Watertorenplein Ruimtelijk en programma In de vastgestelde vaststellingsovereenkomst is opgenomen dat er 30% sociale huur in Watertorenplein gerealiseerd moet worden. In onderstaande tabellen is het programma opgenomen dat in de grondexploitatie is verwerkt. Ruimtegebruik Watertorenplein Groen Water Verharding Uitgeefbaar Totaal exploitatiegebied

m2

% 0 0 1.587 40% 2.380 60% 3.967 100%

Tabel 3.3: Ruimtegebruik Watertorenplein Verdeling categorieën Watertorenplein Sociaal appartementen Betaalbaar appartementen Middenduur appartementen Vrije sector appartementen Totaal

Aantal 18 6 10 16 50

% 36% 12% 20% 32% 100%

Tabel 3.4: Verdeling woonprogramma over categorieën Watertorenplein Grondexploitatie en ontwikkelingen 2022 Het gebied Watertorenplein bestaat uit 2 deelgebieden; het deel van de watertoren (particulier eigendom) en het huidige parkeerterrein (gemeentelijk eigendom). De grondexploitatie heeft alleen betrekking op het gemeentelijke grondeigendom, dus het parkeerterrein. De levering van de grond heeft in 2022 plaats gevonden. De grondexploitatie kan naar verwachting eind 2023 afgesloten worden.

16

Project (x € 1.000)

NCW 1-1-2022 NCW 1-1-2023 MPG 2022 MPG 2023

Watertorenplein

€

-337 €

-437 €

Verschil

-100

Tabel 3.6: Verschil in netto contante waarde (x € 1.000,-) Watertorenplein MPG 2023 en MPG 2022 De netto contante waarde is verslechterd met € 0,1 miljoen ten opzichte van het MPG 2022. Dit komt door de BTW correctie over de grondlevering. Risico’s Er zijn nog onduidelijkheden met betrekking tot het toekomstige profiel van de Westerparkstraat vanwege de beperkingen in het bestemmingsplan. De mogelijkheden worden door het projectteam onderzocht, mede in overleg met de ontwikkelaar.

3.4 Grondexploitatie Badhuisplein Grondexploitatiegebied Het project grenst aan de boulevard van Zandvoort en ligt vlak bij het dorpscentrum. Het project ligt tussen de Burgemeester Engelbertsstraat, het Holland Casino, Middenboulevard, de flat De Rotonde en De Favaugeplein. De kavel van Het Holland Casino valt buiten het exploitatiegebied, aangezien dit geen gemeentelijk eigendom betreft en het nog onzeker is of dit deel herontwikkeld wordt. De flat “De Rotonde” valt eveneens buiten het exploitatiegebied, omdat hier ook voor geldt dat het geen gemeentelijk eigendom is en hier geen ontwikkelingen gepland zijn. De kavel van 3GT (voorheen Corendon) wordt wel meegenomen in het exploitatiegebied, maar niet in de grondexploitatie. Hier is voor gekozen omdat de gemeente en de eigenaar van deze kavel in vergaande gesprekken zijn over de ontwikkeling van de kavel en vanwege de ruimtelijke samenhang. Financieel zal dit echter via kostenverhaal lopen en niet via de grondexploitatie.

Kaart 2: Exploitatiegebied Badhuisplein

17

Stedenbouwkundige visie In december 2021 heeft de raad de stedenbouwkundige visie voor Badhuisplein vastgesteld. Badhuisplein vormt een belangrijke verbindende schakel tussen het dorp en de boulevard. De visie is bedoeld om het gebied een kwalitatieve impuls te geven. In de visie is opgenomen dat het Badhuisplein een kwalitatief hoogwaardig programma met een hotel, woningen, winkels en horeca met een jaarrond karakter krijgt. Er werd al lange tijd gewerkt aan de visie. In 2019 is een eerste concept gemaakt, wat ter inzage heeft gelegen. In 2020 is de uitwerking op een lager pitje gezet door de Coronacrisis. Eind 2020 is een stedenbouwkundige visie uitgewerkt en aan de raad voorgelegd, maar niet vastgesteld. Deze visie is vervolgens aangepast op onder andere parkeren en in december 2021 opnieuw aan de raad voorgelegd en vastgesteld. In onderstaande kaart is een impressie te zien uit de visie. Deel A is het gemeentelijk deel en deel B en C is de kavel van 3GT.

Kaart 3: Stedenbouwkundige visie Badhuisplein

Kaart 4: Kaart stedenbouwkundig plan visie Badhuisplein Ruimtelijk en programma Zowel het Uitvoeringsprogramma Wonen als ook de nota spelregels sociale huur laten nog ruimte voor maatwerk voor de ontwikkelprojecten om wel of geen sociale huurwoningen te realiseren. In de visie is geen sociale huur opgenomen. De woningen komen in de categorieën middelduur en duur. In het nieuwe coalitieakkoord van juni 2022 is opgenomen dat de vastgestelde visie leidend is voor dit plan.

18

Het programma is nog niet definitief, de visie geeft vooral een bouwvolume aan voor wonen, parkeren en commerciële ruimte. Dit is vertaald in een programma, wat opgenomen is in de aangepaste grondexploitatie. Het gaat om 53 woningen, 1.162 m2 commerciële voorzieningen en inpandige parkeerplaatsen. Ruimtegebruik Badhuisplein Groen Water Verharding Uitgeefbaar Totaal exploitatiegebied

m2

% 0 0 2.051 34% 3.941 66% 5.992 100%

Tabel 3.7: Ruimtegebruik Badhuisplein Grondexploitatie Badhuisplein

Woningbouw stuks 53

Niet-woningbouw m2 bvo 1.162

Tabel 3.8: Indicatief programma Badhuisplein Programma Badhuisplein

Aantal

%

Middeldure koop appartementen

17

32%

Dure koop appartementen

36

68%

Totaal

53

100%

Tabel 3.9: Verdeling woonprogramma over categorieën Badhuisplein Het programma is sinds MPG 2022 ongewijzigd gebleven. In de visie is rekening gehouden met een bouwvolume in m² BVO. Dit is voor de grondexploitatie omgezet in het bovenvermeld programma. Grondexploitatie en ontwikkelingen 2022 Het plangebied voor het project Badhuisplein is groter dan het deel dat in de grondexploitatie is opgenomen. In het plangebied zitten verschillende eigendommen van derden: Stichting Holland Casino, flat De Rotonde en kavel van 3GT (voorheen Corendon). In de grondexploitatie zijn alleen het gemeentelijk eigendom en de reeds verworven panden aan het De Favaugeplein/Badhuisplein opgenomen. Project (x € 1.000)

NCW 1-1-2022 MPG 2022

NCW 1-1-2023 MPG 2023

Verschil

Badhuisplein € -2.408 € -3.096 € -688 Tabel 3.11: Verschil in netto contante waarde Badhuisplein tussen MPG 2022 en MPG 2023

Voor het parkeren is uitgegaan van parkeren op eigen terrein. De visie houdt rekening met de in 2021 vastgestelde parkeernormennota Zandvoort. Voor de inrichting van de openbare ruimte wordt uitgegaan van een hoge kwaliteit, aansluitend aan de hoogwaardige kwaliteit die op de aangrenzende boulevard wordt gerealiseerd. Ten opzichte van het MPG 2022 is het resultaat (netto contante waarde) van de grondexploitatie verslechterd met € 0,7 miljoen. De mutaties betreffen met name lagere grondopbrengsten vanwege gestegen bouwkosten. Het resultaat is ook verslechtert door een hoge stijging van de overige kosten (zoals de sloop, woon- en bouwrijp maken) met 10,4% in 2022.

19

Risico’s Badhuisplein kent het risico dat er geen of lagere inschrijvingen zullen zijn voor de tender vanwege de negatieve economische ontwikkeling. Een ander groot risico die bij dit plan speelt heeft te maken met de gesloten grondbalans. Een van de parkeeroplossingen waar naar gekeken wordt is het ondergronds parkeren. Als ervoor gekozen wordt dan dient het zand dat vrij komt binnen het plangebied blijven (vanwege de waterkering). Daarvoor dient nog een goede plek te worden gevonden wat de realisatie van het parkeren moeilijk maakt en waardoor de realisatie van de woningen niet haalbaar zou kunnen zijn. Dat zijn voornamelijk de organisatorische risico’s. De economische en geopolitieke ontwikkelingen kunnen nog invloed hebben op de voortgang en het resultaat van deze grondexploitatie in de toekomst.

3.5 Grondexploitatie Entree Palaceplein Grondexploitatiegebied Het project grenst aan de boulevard van Zandvoort en is gelegen tussen de Jac. Van Heemskerckstraat, Boulevard de Favauge, Passage, Van Fenemaflat en Dolfirama. Het project ligt vlak bij het station van Zandvoort. In het MPG 2019 is de exploitatiegrens gewijzigd. De Passagepanden zijn aan het exploitatiegebied toegevoegd, evenals een klein deel van het parkeerterrein Van Fenemaplein laag. Het overige deel van dit parkeerterrein is opgenomen in het Investeringsplan (IP).

Kaart 4: Exploitatiegebied Entree Palaceplein Stedenbouwkundige visie De visie gaat over het gebied tussen het station en de boulevard ter hoogte van het Bouwes Palace. Het gebied wordt het nieuwe visitekaartje voor Zandvoort met een hoog ambitieniveau, passend bij deze locatie en biedt ruimte voor woningen, hoteluitbreiding en commerciële voorzieningen. De visie beschrijft de ontwikkelmogelijkheden van de gronden in het gebied, plaatst deze in samenhang en is de aanzet voor verdere planontwikkeling. De visie geeft de randvoorwaarden voor

20

de (woningbouw)ontwikkeling aan de Burg. Engelbertsstraat en de openbare ruimte (inclusief verkeer en parkeren) en is een eerste aanzet (volumestudie) voor het uitbreidingsplan van hotel Bouwes Palace (inclusief commerciële voorzieningen) en een nieuwe functie voor het huidige Dolfirama. Er zal komend jaar een programma van eisen opgesteld worden. Voor het parkeren is uitgegaan van de nieuwe parkeernormennota uit 2021. De visie past binnen het Uitvoeringsprogramma Entree Zandvoort (2013) en voldoet aan de richtlijnen die het Kwaliteitsteam Kust (Q-team) heeft opgesteld voor de ontwikkelingen in de kuststreek. De grondexploitatie is in 2022 aangepast op de visie.

Kaart 5: Stedenbouwkundige visie Entree Palaceplein Ruimtelijk en programma Zowel het Uitvoeringsprogramma Wonen als ook de nota spelregels sociale huur laten nog ruimte voor maatwerk voor de ontwikkelprojecten om wel of geen sociale huurwoningen te realiseren. Het coalitieakkoord13 van juni 2020 gaat uit van 30% sociale huur in Entree Palaceplein en compensatie van het aandeel sociaal van Badhuisplein. Dit is in de visie verwerkt, de sociale huur komt aan de Burg. Engelbertsstraat. Ook komen er middeldure woningen. Het nieuwe coalitieakkoord14 van juni 2022 gaat ook uit van 30% sociale huurwoningen bij de nieuwbouwplannen en er wordt vermeld dat op basis van de stedenbouwkundige visie onderzocht wordt of er meer woningen in dit gebied mogelijk zijn. Bij het hotel komt een uitbreiding van het hotel, commerciële ruimte en parkeren. Dit is verwerkt in de grondexploitatie. Ruimtegebruik Entree Palaceplein Groen Water Verharding Uitgeefbaar Totaal exploitatiegebied

m2

%

0 0 14.998 4.267 19.265

78% 22% 100%

Buiten beschouwing

4.075

Totaal plangebied

23.340

Tabel 3.12: Ruimtegebruik Entree Palaceplein

13 14

Coalitieakkoord ‘Zandvoort: Samen sterk door de crisis’, raadsbesluit 2020/613597, 30 juni 2020 Coalitieakkoord ‘Voor Zandvoort', juni 2022

21

Programma Entree Palaceplein

MPG 2022

MPG 2023

Verschil

Woningbouw (stuks)

37

37

0

Niet woningbouw (m2 bvo) 1.632 1.569 -63 Hotel (kamers) 154 120 -34 Tabel 3.13: Verschil programma MPG 2022 en MPG 2023 Entree Palaceplein Programma Entree Palaceplein

Aantal

%

Sociale huur appartementen

28

76%

Middeldure koop appartementen

9

24%

Totaal

37

100%

Tabel 3.14: Verdeling woonprogramma Passagepanden over categorieën De voorlopige uitgangspunten van de basis variant zijn samengevat: • 120 hotelkamers; • 37 woningen: voornamelijk sociaal en een aantal middelduur; • 1.569 m2 commercieel (1.200 m2 bij het hotel en 369 m2 bij de Passagepanden); • Parkeren in het gebied op maaiveld en in parkeergarage; • Inrichting openbare ruimte: deels kwaliteitsniveau van de boulevard, dus hoogwaardig. Grondexploitatie en ontwikkelingen 2022 Het deelgebied Entree Palaceplein maakt onderdeel uit van het Uitvoeringsprogramma Entree Zandvoort. De grondexploitatie Entree Palaceplein omvat alleen het deel dat in eigendom is van de gemeente, het Palaceplein, en het deel van de Passagepanden. De basis voor de vastgestelde grondexploitatie van Entree Palaceplein is de stedenbouwkundige visie van december 2021.In 2022 heeft een validatie/second opinion op de GREX Entree Palaceplein plaats gevonden. Ook zijn de risico's nader in beeld gebracht en gekwantificeerd. Een deel van de aanbevelingen en conclusies uit de validatie is in grondexploitatie verwerkt en deels in de risicoparagraaf meegenomen. Tevens is het besluit genomen om de kosten voor het slopen van de Passagepanden uit de grondexploitatie te gaan betalen en de verliesvoorziening daarvoor op te hogen. Dit is verwerkt in de GREX.

De sloop van de Passagepanden is in december 2022 begonnen en inmiddels is afgerond. Het resultaat op netto contante waarde is verslechterd met € 1,24 miljoen ten opzichte van het MPG 2022. De belangrijkste wijzigingen zijn: • Verlenging looptijd GREX met 2 jaar t/m 2026 met als gevolg hogere plankosten; • Verlaging van het aantal kamers van 154 naar 120; • Aanpassing grondwaarde per kamer n.a.v. marktontwikkeling; • De plankosten (interne uren en externe plankosten) zijn geactualiseerd. • De uitvoeringskosten zijn geïndexeerd met 10,4%. Project NCW 1-1-2022 NCW 1-1-2023 Verschil Entree Palaceplein € -2.379 € -3.624 € -1.244 Tabel 3.16: Verschil in netto contante waarde Entree Palaceplein MPG 2023 ten opzichte van MPG 2022

22

Risico’s Voor deze grondexploitatie zijn de belangrijkste risico’s: parkeren, juridisch eigendom, en maatschappelijk draagvlak. Er is ook wat weerstand van de bewoners in deze gebieden. Als beheersmaatregel worden er participatie bijeenkomsten in de buurt georganiseerd. Daarnaast is sprake van marktrisico’s; stijgende bouwkosten, hypotheekrente, hoge inflatie en als gevolg hiervan dalende koopkracht. Om een bedrag voor de weerstandsparagraaf te bepalen, is een globale risico analyse gemaakt in Totallink voor de grondexploitaties van Zandvoort incl. Entree Palaceplein. Er is een bandbreedte berekend, dat wil zeggen een basisscenario en een worst case scenario. Hier komt een bedrag uit wat gereserveerd zou moeten worden in de weerstandsparagraaf. Onderstaande variabelen zijn gehanteerd voor de risico analyse in Totallink. Type marktrisico

Basis scenario

Worstcase scenario

Uitgiftevertraging (jaar)

1

3

Opbrengstendaling (%)

0,5

10

Rentestijging (%)

0,5

1

Kostenstijging (%)

1

10

-0,5

-1

Opbrengstenstijging (%)

Hierbij de uitkomst van de uitgevoerde Monte-Carlosimulatie en het resultaat van de benodigde weerstandsvermogen t.b.v. marktrisico’s voor de grex Entree Palaceplein: Project Code MB7

Project Naam

Totaal basis Totaal worstcase Benodigd weerstandsvermogen t.b.v. Marktrisico's Entree Palaceplein -290.157 -1.593.738 782.574

De economische en geopolitieke ontwikkelingen kunnen nog invloed hebben op de voortgang en het resultaat van deze grondexploitatie in de toekomst. Voor Entree Palaceplein is een risicoanalyse uitgevoerd. Deze is meegenomen bij de bepaling van de project specifieke risico’s. Deze grondexploitatie kent een groot risicoprofiel. Een ervan is dat de provinciale subsidie terug betaald moet worden in geval van de vertraging van de realisatie van het plan en daardoor de voorwaarde looptijd (eind 2025) zou niet kunnen behalen. Het project specifieke risicoprofiel is op € 3,1 mln. gekwantificeerd. De onderbouwing is in het Risicoparagraaf van de Jaarrekening 2022 van Zandvoort toegelicht. Kansen De locatie waar het Dolfirama nu ligt zou in de toekomst bebouwd kunnen worden. Dit kan leiden tot extra opbrengsten.

23

4.

Financieel resultaat consolidatie Het MPG geeft een beeld van de geconsolideerde grondexploitaties. Hierbij wordt inzicht gegeven in de boekwaarde en in de prognose, wat wordt er nog verwacht de komende jaren. Onderstaande tabel geeft de kerncijfers van de grondexploitaties weer. Dit zegt iets over afgelopen jaar, maar ook over het weerstandsvermogen en of er voldoende buffer is. Te zien is dat het totale resultaat op netto contante waarde, in dit geval een verlies, is toegenomen. De voornaamste oorzaak is de negatieve bijstelling van Entree Palaceplein als gevolg van vertraging, dus langere looptijd van de grondexploitatie, met als gevolg hogere plankosten; besluit om de sloop van de Passagepanden vanuit de GREX te betalen; correctie van de aantal hotelkamers in combinatie met de aanpassing van de grondwaarde. De btw-correctie op de grondlevering van Watertorenplein en bijstelling van de grondprijzen bij Badhuisplein hebben ook een negatief invloed op het resultaat gehad. Hiernaast geldt voor alle drie grondexploitaties een hogere uurtarief van de plankosten en een forse stijging van de uitvoeringskosten voor bouwrijp en woonrijp maken. Kerncijfers grondexploitatie (negatief = opbrengst) x € 1.000,verlies verl i es (tot. ncw) wi ns tnemi ng

1-1-2022 1-1-2023

Saldo

5.124 0 5.124

7.156 0 7.156

verl i es voorzi eni ng

-5.124

-7.156

res erve weers tands vermogen

-6.125 -11.249

-10.600 -17.756

-6.508

weerstandspositie is verbeterd weers tands vermogen boekwa a rde weers tands pos i tie

-11.249 11.907 658

-17.756 11.899 -5.857

-6.515

surplus* neemt toe res erve ma rktri s i co's projectri s i co's surplus*

-6.125 780 1.250 -4.095

-10.600 1.381 3.100 -6.119

-2.024

2021

2022

1.096 -195 901

1.164 -1.171 -7

2.032

weerstandsvermogen neemt toe

meer lasten dan baten gerealiseerd in 2021 meer grondopbrengsten dan gemaakte kosten in 2022 l a s ten ba ten excl . wi ns tnemi ng

908

Het weerstandsvermogen, dat bestaat uit de verliesvoorziening en de stand van de reserve, neemt toe met € 6,50 miljoen. Dit komt enerzijds door de hogere verliesvoorziening en anderzijds ook door de hogere stand van de reserve Strategische Investeringsagenda (SIA). Als dan ook de boekwaarde meegenomen wordt, dan is te zien dat de weerstandspositie verbeterd is met € 6,52 miljoen.

24

Het surplus bestaat uit de stand van de reserve min de bepaalde project- en marktrisico’s. Het surplus is gestegen met € 2,02 miljoen. Er is nog voldoende buffer om de risico’s op de grondexploitaties op te kunnen vangen. Wel moet opgemerkt worden dat dit surplus niet alleen voor de grondexploitaties beschikbaar is. Boekwaarde In onderstaande tabel is de boekwaarde per 1-1-2022 en per 1-1-2023 te zien. Deze boekwaarde is een kostenpost, er zijn tot op heden meer kosten gemaakt dan dat er opbrengsten gerealiseerd zijn. De boekwaarde per 1-1-2023 bedraagt - € 11,90 miljoen en is daarmee nauwelijks lager (dus minder kosten gemaakt) dan vorig jaar. De belangrijkste kostenposten van het afgelopen jaar zijn verwervingskosten, sloopkosten, kosten voor beheer panden, plankosten en rentelasten. Tegenover de gemaakte kosten staan de grondopbrengsten van Watertorenplein. Boekwaarde x € 1.000

Boekwaarde 1-1-2022

Watertorenplein € -1.314 Badhuisplein € -7.617 Entree Palaceplein € -2.976 Totaal grexen € -11.907 Tabel 4.1: Verschil in de boekwaarde (x € 1.000,-)

Boekwaarde 1-1-2023 € € € €

-413 -7.880 -3.606 -11.899

Verschil € € € €

900 -262 -630 7

Resultaat grondexploitaties MPG 2023 In januari zijn de grondexploitaties geactualiseerd. De parameters zijn geactualiseerd, de kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn geïndexeerd naar huidig prijspeil en de tarieven voor de plankosten zijn aangepast. De grondexploitatie Watertorenplein is met een jaar verlengd en de grondexploitatie Entree Palaceplein met twee jaar. Het hotelprogramma in de GREX van Entree Palaceplein is aangepast. In onderstaande tabel worden de geactualiseerde grondexploitaties van het MPG 2023 vergeleken met het MPG 2022. Dit is een optelling van de drie grondexploitaties zoals in hoofdstuk 3 beschreven. Project

NCW 1-1-2022

NCW 1-1-2023 Verschil

Watertorenplein € -337 € -437 € -100 Badhuisplein € -2.408 € -3.096 € -688 Entree Palaceplein € -2.379 € -3.624 € -1.244 Totaal € -5.124 € -7.156 € -2.032 Tabel 4.2: Verschil in totaal resultaat (NCW) tussen MPG 2023 en MPG 2022

De totale netto contante waarde voor de drie grondexploitaties bedraagt € 7,1 miljoen negatief. Ten opzichte van het MPG 2022 is dit een verslechtering van € 2,0 miljoen. De belangrijkste redenen voor de forse verslechtering van de geconsolideerde grondexploitatie zijn de inflatie over de kosten in 2022 van 10,4%. Ook de toekomstige inflatie is fors: de verwachting is circa 6% in 2023. Omdat het grootste deel van de kosten in de grondexploitaties in Zandvoort nog moet worden gemaakt is dat een forse stijging. Een deel van de verslechtering van het resultaat van de grex Entree Palaceplein was al bekend: raadsbesluit over de sloopkosten voor de Passagepanden in de grex Entree. Verder treedt vertraging op met extra plankosten tot gevolg. Ook de BTW – correctie over de levering grond die in 2022 via de grex Watertorenplein gecorrigeerd was, heeft negatief effect op het resultaat gehad.

25

De huidige marktontwikkelingen zoals de prijsstijging over 2022 naast de verwachte toekomstige prijsstijging en extra renteverlies als gevolg van de langere looptijd versterken elkaar ook. Eindjaar MPG 2022 MPG 2023 Watertorenplein 2022 2023 Badhuisplein 2025 2025 Entree Palaceplein 2024 2026 Tabel 4.3: Looptijd (eindjaar) grondexploitaties MPG 2023 vs. MPG 2022

Voorziening In onderstaande tabel is de stand van de voorziening opgenomen. Een tekort op de grondexploitatie dient afgedekt te worden middels een (verlies-) voorziening op netto contante waarde per negatieve grondexploitatie. Aan de voorziening wordt geen rente toegerekend. Voorziening grondexploitaties x € 1.000 Negatieve grondexploitaties

MPG 2022 € -5.124

MPG 2023 € -7.156

€

Verschil -2.032

Tabel 4.5: Voorziening negatieve grondexploitaties op netto contante waarde De voorziening is opgehoogd van € 5,1 miljoen naar € 7,1 miljoen, een verhoging van € 2,0 miljoen. Cashflow In onderstaande tabel is de cashflow van de geconsolideerde grondexploitaties opgenomen. Door de hoge boekwaarde is er geen positieve (cumulatieve) cashflow. De hoge boekwaarde wordt veroorzaakt door de verwervingskosten in een vroeg stadium met bijbehorende rentelasten en de hoge plankosten als gevolg van allerlei vertragingen in de planvorming. Als de boekwaarde buiten beschouwing gelaten wordt, is er in 2024 sprake van een positieve (reële) cashflow, wat inhoudt dat er in dat jaar meer opbrengsten wordt verwacht dan kosten. De boekwaarde is hier niet meegerekend. Als cumulatief (inclusief rente en boekwaarde) gekeken wordt, dan is te zien dat een deel van de boekwaarde (€ 11,9 miljoen) terugverdiend wordt, maar dat er sprake blijft van een tekort (€ 7,6 miljoen op eindwaarde). Prognose grexen x € 1.000

Boekwaarde 01-01-2023

2023

2024

2025

2026

Totaal

Kosten Opbrengsten Nominaal saldo

13.781 4.442 -9.339

6.030 34 -5.996

1.823 12.927 11.104

327 0 -327

55 0 -55

22.016 17.402 -4.614

0 0

55 0

20 0

5 0

79 0

Inflatie kosten Inflatie opbrengsten Reëel saldo

-9.339

-5.996

11.049

-347

-60

-4.634

Rente

-2.560

-119

-176

-67

-38

-2.960

-6.115

10.873

-414

-98

-18.015

-7.142

-7.555

-7.652

Cashflow Cumulatief

-11.899

Netto contante waarde prijspeil 01-01-2023

-7.156

Tabel 4.6: Prognose van de geconsolideerde grondexploitatie (x € 1.000)

26

4.1 Reserve Strategische Investeringsagenda Reserves In april 2023 is de nieuwe Nota reserves en voorzieningen aan de raad voorgelegd. Omdat deze ten tijde van het opstellen van het MPG nog niet was vastgesteld beschrijven we hier de werkwijze uit de Nota reserves en voorzieningen 2018. Hierin wordt de werking van de gemeentelijke reserves en voorzieningen toegelicht. De reserve die relevant was voor de grondexploitaties is de Reserve Strategische Investeringsagenda (SIA). De saldi van de grondexploitaties worden verrekend met de Reserve SIA. Aan de reserve wordt geen rente toegerekend. De reserve SIA wordt breder ingezet dan alleen voor de grondexploitaties. Het eerder genoemde surplus is dan ook niet volledig beschikbaar voor de risico’s op de grondexploitaties. Bij de nieuwe Nota reserves en voorzieningen is het voorstel om voortaan de Egalisatiereserve te gebruiken om de saldi van de grondexploitaties te verrekenen. Fonds Sociale woningbouw Als onderdeel van de reserve SIA heeft de raad een fonds ingesteld om eventuele tekorten als gevolg van sociale woningbouw te dekken. Bij de nieuwe Nota reserves en voorzieningen is het voorstel om hiervoor een aparte Reserve woning in te stellen.

4.2 Beschrijving risico’s De belangrijkste risico’s voor de grondexploitaties worden hieronder kort benoemd. In hoofdstuk 3 is al per project nader ingegaan op de risico’s. Oorlog tussen Rusland en Oekraïne De oorlog tussen Rusland en Oekraïne heeft grote economische gevolgen. Dit leidt tot een stijging van prijzen op alle vlakken, dus ook een stijging van bouwkosten en civieltechnische kosten (bouwen woonrijp maken). De bestedingsruimte van mensen neemt af door de stijgende inflatie o.a. hogere voedselprijzen, brandstof- en energieprijzen. Ook bedrijven krijgen hier mee te maken. Door de grote toestroom van vluchtelingen uit de Oekraïne is de vraag naar woonruimte ook enorm gestegen. Bestuurlijk en maatschappelijk draagvlak Bestuurlijk draagvlak is een belangrijke voorwaarde voor de voortgang van het project evenals het maatschappelijk draagvlak. Als er onvoldoende steun is voor de plannen, kan dit tot vertraging en dus extra kosten leiden. Met het vaststellen van de visies voor Entree Palaceplein en Badhuisplein in december 2021 is dit risico een stuk kleiner geworden. Parkeren Het oplossen van parkeren speelt ook een grote rol in de realisatie van de beoogde plannen. Een van de parkeeroplossingen waar naar gekeken wordt is het ondergronds parkeren. Als daarvoor gekozen wordt dan dient het zand dat vrij komt binnen het plangebied te blijven vanwege de waterkering.

Dat maakt de realisatie van het parkeren moeilijk en hierdoor is de haalbaarheid van de plannen staat ook onder druk. Juridisch-planologische procedures De projecten Badhuisplein en Entree Palaceplein moeten beide nog juridisch planologisch mogelijk worden gemaakt door middel van verschillende procedures (zoals nieuwe bestemmingsplannen. Deze procedures kunnen als gevolg van wettelijke mogelijkheden voor bezwaar en beroep vertraging oplopen. Dit heeft naast gevolgen in tijd ook financieel gevolg door extra plankosten en

27

mogelijk onderzoekskosten. Aandacht voor informeren en betrekken van de omgeving in de planvormingsfase is van groot belang om zoveel mogelijk draagvlak te creëren. Bij de Entree geldt het met name voor de uitgifte rondom het Palace hotel als risico in verband met het Didam-arrest. Daarnaast komt een deel van de uitbreiding op het bestaande gebouw en zal de entree van het gebouw veranderen, de VVE moet hiermee instemmen. Ook dit kan tot vertraging leiden. Afzetmarkt en bouwkosten De woningmarkt heeft in 2022 een omslag laten zien en was minder gespannen dan in 2021. Er zijn minder woningen verkocht dan de jaren ervoor. De stijgende hypotheekrente zorgt dat er minder geld geleend kan worden voor de aankoop van een woning en de stijgende inflatie heeft een negatieve invloed op de koopkracht. Dit heeft tot gevolg dat in 2022 een stagnatie of zelfs daling van de woningprijzen heeft plaatsgevonden. De bouwkosten zijn sterk gestegen, onder andere door de hoge energieprijzen en het effect daarvan op de prijzen van bouwmaterialen. Daarnaast is ook sprake van schaarste aan bouwmaterialen door de oorlog in Oekraïne en zijn er personeelstekorten. De prijsontwikkeling van de bouwmaterialen is sterk afhankelijk van de huidige geopolitieke situatie. De combinatie van dalende woningprijzen en stijgende bouwkosten heeft een negatief effect op de grondwaarde.

De verwachting is dat deze situatie zich in 2023 zal voortzetten. Dit maakt dat de financiële haalbaarheid van de projecten onder druk kan komen staan. Stikstof (PAS) De uitstoot van stikstof is van invloed op de bodemkwaliteit en op termijn ook op de grondwateren oppervlaktewaterkwaliteit en kan de samenstelling van flora en fauna (achteruitgang biodiversiteit), de boomgroei en de vitaliteit van ecosystemen aantasten. Daarom zijn er regels opgesteld om de natuur te beschermen en zijn de Natura 2000 gebieden aangewezen. De aanpak van de stikstofoverlast via de PAS (Programmatische Aanpak Stikstof) is juridisch niet houdbaar gebleken. Om te voorkomen dat bouwprojecten – en dus ook gebiedsontwikkeling – stilvallen door overschrijding van stikstofnormen, hebben overheden een eerste pakket aan maatregelen genomen. Meer maatregelen moeten volgen om aan Europese normen te voldoen. Maar het blijft nog een risico voor de doorgang van projecten. PFAS (poly- en perfluoroalkylstoffen) PFAS komt vrij bij de productie van producten als antiaanbakpannen en regenjassen, en verdwijnen niet vanzelf uit de grond. In de afgelopen jaren bleek PFAS op veel meer plekken in de grond te zitten dan alleen in de buurt van productielocaties. En de gevolgen voor de volksgezondheid zijn onduidelijk. Daarom koos de minister voor een strenge norm.