Bijlage 2 - Meerjarenperspectief grondexploitaties 2021

Bestuurlijk en maatschappelijk draagvlak Bestuurlijk draagvlak is een belangrijke voorwaarde voor de voortgang van het project evenals het maatschappelijk draagvlak. Als er onvoldoende steun is voor de plannen, kan dit tot vertraging en dus extra kosten leiden. Juridisch-planologische procedures De projecten Badhuisplein en Entree Palaceplein moeten beide nog juridisch planologisch mogelijk worden gemaakt door middel van verschillende procedures (zoals nieuwe bestemmingsplannen, verwervingen en wellicht onteigeningen). Deze procedures kunnen als gevolg van wettelijke mogelijkheden voor bezwaar en beroep vertraging oplopen. Dit heeft naast gevolgen in tijd ook financieel gevolg door extra plankosten en mogelijk onderzoekskosten. Aandacht voor informeren en betrekken van de omgeving in de planvormingsfase is van groot belang om zoveel mogelijk draagvlak te creëren.

28

Politiek bestuurlijke risico’s De projecten lopen al geruime tijd en vanwege de ligging en verdeling van grondeigendommen zijn veel verschillende eigenaren betrokken. Naast een groot aantal partijen dat direct bij de herontwikkelingen betrokken is, zijn er veel bestaande gebruikers in het gebied waar rekening mee gehouden moet worden. Het gebied moet immers blijven functioneren. Om tot overeenstemming te komen met deze partijen lopen al geruime tijd overleggen en onderhandelingen. Voor voortgang van de projecten zijn bestuurlijke keuzes over programmering, ruimtelijke en beleidsmatige kaders noodzakelijk, waarbij een afweging van diverse belangen vereist is. Sociale woningbouw Het toevoegen van sociale woningbouw heeft een negatief effect op het financiële resultaat van de grondexploitaties. Afzetmarkt en bouwkosten De afzetmarkt voor zowel woningbouw als commerciële voorzieningen is een risico. Evenals de stijgende bouwkosten. Ook de effecten van de coronacrisis vormen een risico. Afgelopen jaar heeft de coronacrisis nog geen effect gehad op de woningmarkt. Of dat zo blijft is nog onzeker. Stikstof (PAS) De uitstoot van stikstof is van invloed op de bodemkwaliteit en op termijn ook op de grondwateren oppervlaktewaterkwaliteit en kan de samenstelling van flora en fauna (achteruitgang biodiversiteit), de boomgroei en de vitaliteit van ecosystemen aantasten.

Daarom zijn er regels opgesteld om de natuur te beschermen en zijn de Natura 2000 gebieden aangewezen. De aanpak van de stikstofoverlast via de PAS (Programmatische Aanpak Stikstof) is juridisch niet houdbaar gebleken. Om te voorkomen dat bouwprojecten – en dus ook gebiedsontwikkeling – stilvallen door overschrijding van stikstofnormen, hebben overheden een eerste pakket aan maatregelen genomen. Meer maatregelen moeten volgen om aan Europese normen te voldoen. Maar het blijft nog een risico voor de doorgang van projecten. PFAS (poly- en perfluoroalkylstoffen) PFAS komt vrij bij de productie van producten als anti-aanbakpannen en regenjassen, en verdwijnen niet vanzelf uit de grond. In de afgelopen jaren bleek PFAS op veel meer plekken in de grond te zitten dan alleen in de buurt van productielocaties. En de gevolgen voor de volksgezondheid zijn onduidelijk. Daarom koos de minister voor een strenge norm. Maar omdat een dergelijke kleine concentratie alleen in een laboratorium kan worden gemeten, en omdat veel gemeenten helemaal niet weten of de grond met PFAS vervuild is of niet, kwam het grondverzet bijna volledig stil te liggen. Zolang niet duidelijk is of de grond vervuild is, wilden veel gronddepots de afgegraven grond niet aannemen. Daarom kwam een groot aantal projecten stil te liggen.

Inmiddels is de norm bijgesteld en kunnen projecten weer door, maar er wordt nog gewacht op een definitieve norm. Voorlopig is het risico beperkt. Plankosten Vertraging in de planvorming leidt tot een toename van de plankosten. Vertraging kan het gevolg zijn van stagnatie in de planvorming van derden, het uitblijven van besluitvorming over onder andere woningbouwprogramma en/of nieuw parkeerbeleid, juridische procedures en vertraging in de bestemmingsplanprocedure. Fasering en afstemming Vanwege de nabijheid en inhoudelijke samenhang van verschillende fysieke projecten (zoals Badhuisplein, Entree, Watertorenplein, Boulevard, Burg. Engelbertsstraat/Van Heemskerckstraat) is

29

goede afstemming over de inhoud en fasering van uitvoering noodzakelijk om te voorkomen dat projecten en de omgeving hinder van elkaar ondervinden.

4.3 Risico’s in relatie tot weerstandsvermogen Er is een globale Monte Carlo risicoanalyse uitgevoerd. Er is een basisvariant en een worst case variant. Het gaat hier om de marktrisico’s. In tabel 4.8 zijn de uitgangspunten per variant weergegeven. Variabelen Kostenstijging Opbrengstenstijging Rentestijging Uitgiftevertraging (jaren) Opbrengstendaling

Basis 0,5 -0,5 0,5 1 5%

Worst Case 1,0 -1,0 1,0 3 10%

Tabel 4.7: Variabelen voor Monte Carlo risicoanalyse Resultaten x € 1.000 Kostenstijging Opbrengstenstijging Rentestijging Uitgiftevertraging (jaren) Opbrengstendaling Totaal

€ € € € € €

Basis -110 -225 -201 202 -780 -1.115

Totaal benodigd weerstandsvermogen

Worst Case € -221 € -448 € -407 € -1.561 € 594 € -2.042 €

1.068

Tabel 4.8: Bandbreedte Monte Carlo Analyse en benodigd weerstandsvermogen Bovenstaande risicoanalyse geeft aan dat de minimale weerstandscapaciteit voor de marktrisico’s van de grondexploitaties minimaal € 1,1 miljoen moet bedragen en in een worst case scenario € 2,2 miljoen. Het bedrag dat geadviseerd wordt als benodigd weerstandsvermogen is € 1,1 miljoen. Dit is circa 50% van het worst case scenario. De gemeente heeft ook een risicomodel Naris, waarin rekening gehouden is met een inschatting van de pojectrisico’s op de grondexploitaties voor een bedrag van € 5 miljoen tegen een kans van 25%. Dat betekent dat hier rekening gehouden is met een bedrag van € 1,25 miljoen voor de projectrisico’s. Om voldoende buffer te hebben om zowel de marktrisico’s als ook de projectrisico’s op te kunnen vangen is het raadzaam om een bedrag van minimaal € 2,3 miljoen aan te houden. Als gekeken wordt naar het surplus in de tabel met kerncijfers dan is te zien dat er voldoende surplus is om de risico’s op de grondexploitaties op te vangen. Als komend jaar inhoudelijke besluitvorming volgt over sociale huur en parkeren dan zal er een nieuwe risicoanalyse gemaakt moeten worden en moet het bedrag opnieuw beoordeeld worden.

4.4 Conclusie Het totale resultaat op netto contante waarde is gedaald (winstverwachting) ten opzichte van vorig jaar. De voornaamste oorzaak is de negatieve bijstelling van Watertorenplein. Het

30

weerstandsvermogen neemt af, dit komt door de hogere verliesvoorziening en de lagere stand van de reserve Strategische Investeringsagenda (SIA). Als dan ook de toenemende boekwaarde meegenomen wordt, dan is te zien dat de weerstandspositie verslechterd is, evenals het surplus. Het surplus bestaat uit de stand van de reserve min de bepaalde project- en marktrisico’s. Ook al daalt het surplus, er is nog voldoende buffer om zowel de marktrisico’s als de projectrisico’s op de grondexploitaties op te kunnen vangen. Ten opzichte van het MPG 2020 is er inhoudelijk alleen voor Watertorenplein iets gewijzigd. Voor de andere twee grondexploitaties is er inhoudelijk niets gewijzigd. Alleen de actuele parameters zijn verwerkt, er is een inflatiecorrectie gedaan en de plankosten zijn aangepast. Parkeren, de hoeveelheid commerciële voorzieningen en sociale woningbouw zijn nog onzekere factoren. In het coalitieakkoord, dat in juni 2020 door de raad is vastgesteld, is vastgelegd dat in Entree Palaceplein ook het aandeel sociale huur van Badhuisplein gerealiseerd moet worden. Dit besluit is echter achterhaald door de in september 2020 vastgestelde Nota “Spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop”. Hieruit blijkt dat voor lopende projecten maatwerk mogelijk is en dat de raad hierin eerst een keuze moet maken.

Vandaar dat sociale huur nog niet verwerkt is in deze twee grondexploitaties. Voor Watertorenplein zijn er wel inhoudelijke wijzigingen doorgevoerd. De afspraken uit de vaststellingsovereenkomst zijn verwerkt. Dit heeft geleid tot een ander plan met 30% sociale huur en de gemeente verkoopt de grond in de huidige staat. Het totale resultaat (netto contante waarde) van de grondexploitaties bedraagt per januari 2021 circa € 3,95 miljoen negatief. Dit is een verslechtering van € 1,4 miljoen ten opzichte van het MPG 2020. Dit wordt voornamelijk verklaard door een negatieve bijstelling van de opbrengsten in Watertorenplein. Het resultaat van de negatieve grondexploitaties bedraagt € 4,4 miljoen, wat afgedekt moet worden door een verliesvoorziening van € 4,4 miljoen. De negatieve grondexploitaties zijn qua resultaat ten opzichte van de jaarrekening nauwelijks verslechterd, slechts met € 0,07 miljoen. De belangrijkste mutaties in Badhuisplein en Entree Palaceplein betreft de indexatie van de kosten en opbrengsten, een lagere rente, een bijstelling van de plankosten, het bijstellen van sloopkosten en het vervallen van een exploitatiebijdrage. Het BBV schrijft voor dat een voorziening getroffen dient te worden per negatieve grondexploitatie, er mag niet gesaldeerd worden met de positieve grondexploitaties. De voorziening is ten opzichte van het MPG 2020 met € 0,07 miljoen opgehoogd.

31

Dit is een uitgave van gemeente Zandvoort, 1 juni 2021

Tekst: Tanja van Alphen, Fotografie: [Naam], Ontwerp: [Naam], Drukwerk: [Naam] ________________________________ Postbus 2 2040 AA Zandvoort Tel. 14 023 zandvoort.nl 32