Bijlage 2 - Meerjarenperspectief grondexploitaties 2021

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

1 juni 2021 Tanja van Alphen Bedrijven

Voorwoord Het Meerjarenperspectief grondexploitaties (MPG) wordt aangeboden aan de raad in juni bij de voorjaarsnota volgens de reguliere planning en control cyclus. Met het MPG informeert het college de raad jaarlijks financieel én inhoudelijk over de projecten met een grondexploitatie. Het MPG bestaat uit een terugblik op het afgelopen jaar en geeft het een doorkijk naar de toekomst. De verantwoording over 2020 wordt meegenomen in de jaarrekening. In het MPG 2019 zijn de grondexploitaties geactualiseerd op basis van de doorontwikkelde plannen op basis van voorlopige uitgangspunten. Na het MPG 2019 zijn er weinig mutaties geweest, waardoor ook het MPG 2020 geen inhoudelijke wijzigingen kende, dus alleen een aanpassing van kostenramingen en parameters. In het MPG 2021 is wederom voor Entree Palaceplein en Badhuisplein alleen geactualiseerd op parameters en plankosten. Alleen voor Watertorenplein heeft een inhoudelijke actualisatie plaats gevonden. De afspraken uit de vaststellingsovereenkomst zijn verwerkt. Het gaat dan om een ander plan met 30% sociale huur en nog wat andere financiële uitgangspunten. Voor de andere twee projecten zijn geen inhoudelijke besluiten genomen in 2020, zodat hier alleen geactualiseerd is op parameters en een aanpassing van de plankosten. Per grondexploitatie is een variant doorgerekend op basis van voorlopige uitgangspunten voor met name parkeren.

Voor parkeren is uitgegaan van vigerend beleid, aangezien er nog geen nieuw vastgesteld parkeerbeleid is. De grondexploitaties Entree Palaceplein en Badhuisplein kunnen beschouwd worden als basis. De raad kan besluiten tot bijvoorbeeld een ander programma (met sociaal), andere bouwvolumes of een andere parkeernorm, dat zal dan separaat voorgelegd worden en vervolgens, bij positief besluit, verwerkt worden in de grondexploitaties.

Het college van Burgemeester en Wethouders

Zandvoort, juni 2021

2

Inhoudsopgave Voorwoord

2

Samenvatting

4

1.

Inleiding

6

2.

Beleidskaders

8

2.1

Wet- en regelgeving omtrent verantwoording van de gemeentelijke financiën

8

2.2

Kostenverhaal

8

2.3

Gemeentelijke beleidskaders

8

2.4

Algemene beginselen grondexploitatie

10

3.

4.

Financiële uitgangspunten en jaarrekening 2020

12

3.1

Parameters MPG 2021

12

3.2

Uitgangspunten / ontwikkelingen 2020

13

3.3

Grondexploitatie Watertorenplein

14

3.4

Grondexploitatie Badhuisplein

17

3.5

Grondexploitatie Entree Palaceplein

20

Financieel resultaat consolidatie

25

4.1

Reserve Strategische Investeringsagenda

28

4.2

Beschrijving risico’s

28

4.3

Risico’s in relatie tot weerstandsvermogen

30

4.4

Conclusie

30

3

Samenvatting Algemeen en kerncijfers Het meerjarenperspectief grondexploitaties wordt aangeboden bij de Voorjaarsnota. Het MPG bevat een verantwoording over het afgelopen boekjaar en sluit aan bij de jaarrekening. Het MPG geeft ook een vooruitkijk naar de toekomst. Het MPG 2021 zal vergeleken worden met het MPG 2020. Er zijn drie grondexploitaties, Watertorenplein, Badhuisplein en Entree Palaceplein. Kerncijfers grondexploitatie (negatief = opbrengst) x € 1.000,verwachte en gerealiseerde winst gedaald wins tverwa chti ng (tot. ncw) wins tnemi ng

1-1-2020

1-1-2021

Saldo

2.548 0 2.548

3.955 0 3.955

1.406

weerstandsvermogen neemt af verl ies voorzi ening reserve weersta ndsvermogen

-4.287 -14.918 -19.205

-4.358 -10.271 -14.629

4.576

weerstandspositie is verslechterd weersta ndsvermogen boekwa a rde weersta ndspos iti e

-19.205 9.610 -9.595

-14.629 10.978 -3.651

5.944

surplus neemt af reserve dotati es e n onttrekkingen res erve marktris ico's projectri s ico's s urpl us

-14.918 0 1.371 1.250 -12.297

-10.271 -143 1.068 1.250 -8.095

-303 0 4.202

2019 1.737 -196 1.541

2020 1.444 -75 1.369

meer baten dan lasten gerealiseerd l a ste n ba ten excl. wi ns tneming

Boekwaarde De boekwaarde van de geconsolideerde grondexploitaties is per 1 januari 2021 € 11 miljoen. Er zijn meer kosten gemaakt dan dat er opbrengsten gegenereerd zijn. Projectresultaat De netto contante waarde van de geconsolideerde grondexploitaties bedraagt per 1-1-2021 € 3,96 miljoen negatief. In het MPG 2020 was dit € 2,55 miljoen negatief. Dit is een verslechtering van € 1,41 miljoen. De belangrijkste oorzaak voor de verslechtering van het totale resultaat (netto contant) ten opzichte van het MPG is het naar beneden bijstellen van de geraamde opbrengsten in Watertorenplein. Dit is het gevolg van de keuze voor een ander plan en de eis om 30% sociale huur op te nemen in het plan. Als gekeken wordt naar de twee negatieve grondexploitaties, dan zijn deze samen verslechterd met € 0,07 miljoen. Voorziening De voorziening is getroffen voor de afzonderlijke negatieve grondexploitaties op netto contante waarde. De actualisatie heeft geleid tot een voorziening van € 4,36 miljoen. Vorig jaar was nog

4

rekening gehouden met een voorziening van € 4,29 miljoen. Dit is een verhoging van € 0,07 miljoen en wordt voornamelijk veroorzaakt door indexatie van kosten en opbrengsten en bijstelling van de plankosten. Risico’s en weerstandsparagraaf De risico’s zijn per project benoemd. De belangrijkste risico’s voor de grondexploitaties zijn parkeren, afzetmarkt, opbrengstwaarde programma, stijgende bouwkosten, maatschappelijk en bestuurlijk draagvlak en vertraging. Maar ook het Coronavirus vormt een risico. Deze pandemie heeft een negatief effect op de economie. Het heeft nog geen effect gehad op de woningmarkt, maar dat kan komend jaar anders zijn als de crisis aanhoudt. Er is een globale risicoanalyse gemaakt op totaal niveau om de marktrisico’s te bepalen. Gekeken is wat het effect is van andere parameters en een langere looptijd. Hier komt een bandbreedte uit van € 1,1 miljoen en € 2,2 miljoen (worst case). Aanbevolen wordt om € 1,1 miljoen te reserveren. Naast de marktrisico’s is er sprake van projectrisico’s die in Naris (gemeentelijk risicomodel) zijn opgenomen. Hierin wordt voor de grondexploitaties rekening gehouden met 25% van € 5.000.000,dus een bedrag van € 1,25 miljoen. Aanbevolen wordt om een buffer aan te houden voor zowel de marktrisico’s als voor de projectrisico’s, wat neerkomt op een bedrag van € 2,3 miljoen. Dit is meegenomen in de risicoparagraaf van de gemeente.

Conclusie Ten opzichte van het MPG 2020 zijn er alleen voor het Watertorenplein inhoudelijke mutaties geweest op basis van de vaststellingsovereenkomst. Voor de andere twee projecten zijn er geen inhoudelijke besluiten genomen, waardoor er niets gewijzigd is. Wel was in het coalitieakkoord, wat de raad in juni 2020 heeft vastgesteld, opgenomen dat in Badhuisplein geen 30% sociale huur opgenomen zal worden, maar dat dit in Entree gecompenseerd zal worden. Echter, in september 2020 heeft de raad de nota “Spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop” vastgesteld. Hierin is opgenomen dat voor wat betreft de verdeling 30% sociale huur – 40% middelduur – 30% overig voor de lopende projecten maatwerk van toepassing is. Dit betekent dat de raad hierover eerst een besluit moet nemen. Omdat dit besluit later is dan het coalitieakkoord is de afspraak uit het coalitieakkoord niet opgenomen in de actualisatie. Voor zowel Entree Palaceplein als voor Badhuisplein zal eerst een besluit aan de raad voorgelegd worden over de woningverdeling voordat het verwerkt kan worden in de grondexploitaties. Deze actualisatie betreft voor Entree Palaceplein en Badhuisplein dan ook alleen een aanpassing van de parameters, een indexatie van kosten en opbrengsten, aanpassen van de plankosten en het vervallen van een exploitatiebijdrage.

Voor Watertorenplein heeft er wel een inhoudelijke actualisatie plaatsgevonden op basis van de vaststellingsovereenkomst. Op een aantal beleidsvlakken zal eerst nog een keuze gemaakt moeten worden door de raad voordat dit verwerkt kan worden in twee van de drie grondexploitaties, zoals sociale woningbouw en parkeerbeleid. Bij Watertorenplein is het plan vastgesteld als onderdeel van de vaststellingsovereenkomst. Ten opzichte van het MPG 2020 is er sprake van een resultaatsverslechtering (netto contant) van € 1,41 miljoen op totaalniveau van de drie grondexploitaties. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door het naar beneden bijstellen van de opbrengsten in Watertorenplein. De negatieve grondexploitaties zijn qua resultaat ten opzichte van vorig jaar verslechterd met € 0,07 miljoen. De belangrijkste verklaring hiervoor is het bijstellen van de plankosten in Entree Palaceplein. Het BBV schrijft voor dat een voorziening getroffen dient te worden per negatieve grondexploitatie, er mag niet gesaldeerd worden met de positieve grondexploitaties. De voorziening is ten opzichte van het MPG 2020 met € 0,07 miljoen opgehoogd. Er is een minimaal benodigd bedrag berekend om de risico's op te kunnen vangen, in totaal € 2,3 miljoen. Dit is meegenomen in de risicoparagraaf.

5

1.

Inleiding Doel Meerjarenperspectief grondexploitaties (MPG) Het doel van het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) is om verantwoording af te leggen over het afgelopen jaar over de grondexploitaties en een doorkijk te geven naar de toekomst. Het MPG bevat alleen aanpassingen op basis van reeds door de raad genomen inhoudelijke besluiten. Definitie van een grondexploitatie Een grondexploitatie (grex) is de financiële vertaling van een ruimtelijk plan (bijvoorbeeld een bestemmingsplan). Het is een begroting van kosten en opbrengsten gefaseerd in de tijd, waarin vastgestelde beleidsuitgangspunten zijn verwerkt (bijvoorbeeld woonbeleid, parkeerbeleid) Een grex bestaat onder andere uit: • Overzicht kosten en opbrengsten (op basis van kostensoortenlijst Bro) • Fasering in de tijd, rekening houdend met rente en inflatie Wanneer worden mutaties doorgevoerd in een grondexploitatie? • Wettelijke eisen worden zonder voor te leggen aan raad/college doorgevoerd in de grondexploitaties en vastgelegd via het MPG. Hier is geen keuzemogelijkheid in, wel kan het bestuur tussentijds geïnformeerd worden. • Kleinere mutaties, zoals parameters, worden jaarlijks opgesteld en verwerkt in de grondexploitaties zonder tussentijds raadsbesluit. Dit is een bevoegdheid van het college en wordt via het MPG bekrachtigd door de raad.

• Majeure mutaties: wijzigingen in plangrens / programma / hoeveelheid uitgeefbaar worden aan de raad voorgelegd voordat het verwerkt wordt in de grondexploitaties. Het gaat alleen over de projecten met actief grondbeleid, waar een grondexploitatie voor geopend is. Dit zijn de bouwgronden in exploitatie (BIE). Naast de drie grondexploitaties is er nog sprake van faciliterende projecten, zoals Bedrijventerrein Nieuw Noord en locatie Auto Strijder. Hier worden anterieure overeenkomsten afgesloten ten behoeve van onder andere het kostenverhaal. Faciliterende projecten worden, conform het BBV1, verantwoord op een andere plek in de financiële administratie en dus niet meegenomen in het MPG. Ook de strategische gronden (MVA) worden elders verantwoord. In het MPG 2021 is ten opzichte van het MPG 2020, dat in oktober is vastgesteld, weinig veranderd. De grondexploitaties zijn dan ook gebaseerd op de actualisatie van vorig jaar. Deze zijn gemaakt op basis van aangepaste plannen gebaseerd op voorlopige uitgangspunten. Dit gaat dan om de projecten Entree Palaceplein en Badhuisplein. De kosten en opbrengsten zijn, indien nodig, geïndexeerd, de plankostenramingen zijn geactualiseerd en de parameters zijn aangepast. In Badhuisplein is een bijdrage komen te vervallen.

Voor Watertorenplein is de grondexploitatie aangepast naar aanleiding van de in januari 2020 vastgestelde vaststellingsovereenkomst. Hierin is onder andere vastgelegd dat er sociale huur in het plan komt en dat de grond in de huidige staat verkocht wordt. De drie grondexploitaties worden in dit MPG nader toegelicht.

1 Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en gemeenten (BBV)

6

Wat is er veranderd in de grondexploitaties en wat volgt? • In 2018 alleen inflatoire aanpassing: vastgesteld in juli 2018 (MPG); • In 2019 bij de jaarrekening een bedrijfseconomische splitsing van de grondexploitatie Middenboulevard: ophoging plankosten, aanpassen rente, looptijd en fasering; • Oktober 2019 is het MPG 2019 bij de begroting vastgesteld door de raad: splitsing grondexploitatie Middenboulevard, verwerking plangrenswijzigingen, voorlopige uitgangspunten programma (volume, bouwblokken, differentiatie), parkeren op basis van huidig beleid; • Januari 2020 actualisatie voor jaarrekening 2019; alleen wijzigingen waar geen raadsbesluit voor nodig is, zoals aanpassen parameters en budgetten. Er zijn geen inhoudelijke wijzigingen; • 2020: raadsbesluit van begin 2020 voor Watertorenplein; is na balansdatum besloten dus alleen benoemen in MPG, verwerken zodra inzicht in parkeren en programma definitief is. • Juni 2020: nieuw coalitieakkoord over onder andere sociale huur: is na balansdatum besloten dus niet meegenomen in MPG. Wordt momenteel uitgewerkt in de plannen en pas verwerkt in het MPG nadat de raad hiermee ingestemd heeft. • September 2020: vaststellen nota “Spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop”. Hieruit blijkt dat de lopende projecten onder maatwerk vallen en niet per definitie 30% - 40% -30% hoeven te realiseren.

Dit zal per project beoordeeld worden en eerst aan de raad voorgelegd worden. Aangezien dit besluit van september is, komt hiermee het punt over Badhuisplein en Entree Palaceplein over sociale huur uit het eerdere besluit, het Coalitieakkoord, te vervallen. • December 2020: de visies voor Entree Palaceplein en Badhuisplein zijn behandeld in de raadscommissie van december, maar op het laatste moment door het college teruggetrokken van de raadsagenda. Er is dan ook geen raadsbesluit voor deze twee projecten. Tevens zal inzicht gegeven worden in de risico’s en in de weerstandsparagraaf. Er is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd op totaal niveau voor alle drie de grondexploitaties. Dit zal in dit MPG toegelicht worden.

7

2.

Beleidskaders 2.1 Wet- en regelgeving omtrent verantwoording van de gemeentelijke financiën Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeentes (BBV) Gemeentes zijn bij het opstellen van financiële jaarstukken gebonden aan regels. Deze regels liggen vast in het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) van de Commissie BBV. Het BBV is in 2016 gewijzigd; er zijn strengere regels vastgelegd voor het opstellen en verantwoorden van grondexploitaties en kostenverhaal, vastgelegd in twee afzonderlijke notities2. De commissie heeft in 2019 deze twee notities en de Vraag & Antwoord lijst vastgelegd in een nieuwe notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken3. Het MPG (en daarmee de grondexploitaties) is conform de richtlijnen van de Commissie BBV opgesteld. Wet modernisering vennootschapsbelasting (Vpb) De wet modernisering Vpb overheidsondernemingen is per 1 januari 2016 in werking getreden. Dat betekent dat overheidsondernemingen belastingplichtig worden voor de vennootschapsbelasting. Overheden worden voor bepaalde onderdelen beschouwd als ondernemer en zijn dan belastingplichtig over de winsten in die onderdelen. Grondexploitaties worden gezien als ondernemingsactiviteit.

2.2 Kostenverhaal Naast de actuele grondexploitaties, welke gaan over het grondeigendom van de gemeente, is er ook nog sprake van kostenverhaal. Dit zijn projecten in particulier eigendom, zogenaamde faciliterende projecten. Een voorbeeld van een project waar een anterieure overeenkomst is afgesloten is Bedrijventerrein Nieuw Noord. Voor de delen bij Entree Palaceplein, Badhuisplein en Watertorenplein waar de gemeente geen grondeigenaar is zullen anterieure overeenkomsten gesloten moeten worden vanwege het wettelijk verplichte kostenverhaal. Dit valt buiten de grondexploitaties. Anterieure overeenkomsten worden verantwoord op een andere plek in de administratie, zie hiervoor de nieuwe notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken van de Commissie BBV. Ze zullen dan ook verder niet toegelicht worden in het MPG.

2.3 Gemeentelijke beleidskaders Nota grondbeleid Zandvoort In 2020 heeft de raad de nota grondbeleid en grondprijsbeleid vastgesteld. Hiermee is de werkwijze van de gemeente om de ruimtelijke doelstellingen binnen de gemeente te realiseren bepaald, alsmede de manier(en) om het beschikbare grondbeleidsinstrumentarium in te zetten.

2

Notitie Grondexploitaties 2016 Commissie BBV en Notitie Faciliterend grondbeleid 2016 Commissie BBV. 3 Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019), juli 2019; dit is een samenvoeging van de twee notities uit

2016 (Notitie Grondexploitaties 2016, Commissie BBV, maart 2016 en Notitie Faciliterend grondbeleid, Commissie BBV, maart 2016) en de Vraag & Antwoorden.

8

Zandvoort kiest niet voor één vorm van grondbeleid, maar voor maatwerk, dus situationeel grondbeleid. Per situatie zal bekeken worden hoe de ontwikkeling bijdraagt aan het uitvoeren van de ruimtelijke doelstellingen en hoe de ontwikkeling tot uitvoering gebracht kan worden. Per ontwikkeling wordt de meest gewenste rol van de gemeente gekozen, actief, facilitair of een tussenvorm. De keuze voor een rol is afhankelijk van verschillende factoren, zoals de gewenste mate van sturing (regie), risicoprofiel, prioriteit van de ontwikkeling, bestaande of gewenste grondposities, de beschikbare financiële middelen en maatschappelijke urgentie. Per type grondbeleid (actief, facilitair of tussenvorm) beschikt de gemeente over een instrumentarium. Bij actief grondbeleid heeft de gemeente de volledige regie en loopt zij alle risico. Er wordt een grondexploitatie geopend. Bij faciliterend grondbeleid heeft de gemeente minder regie en loopt ze minder risico. De kosten worden verhaald via kostenverhaal. Grondprijsbeleid Het grondprijsbeleid is onderdeel van de nota grondbeleid en geen aparte nota. Het grondprijsbeleid legt de manier waarop de grondprijzen vastgesteld moeten worden vast. De grondwaarde wordt bij voorkeur residueel bepaald, op een aantal uitzonderingen na, zoals sociale woningbouw (vaste prijs).

Naast deze nota, waarin de kaders opgenomen zijn, is er een grondprijsbrief opgesteld. Deze wordt jaarlijks geactualiseerd en vastgesteld door het college. De grondprijsbrief zal ter informatie naar de raad gaan. De grondprijzen worden in een aparte brief opgenomen, om zo jaarlijks in te kunnen spelen op actualiteiten uit de markt. Naast gronduitgifte door verkoop is er nog sprake van uitgifte in erfpacht. De voorwaarden voor onder meer grondprijsbepaling bij erfpacht zijn vastgelegd in de “Notitie erfpacht Middenboulevard” (2009) en de “Algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht” (2009/2011). Paragraaf grondbeleid In de begroting en jaarrekening is het verplicht om een paragraaf grondbeleid op te nemen. Hierin wordt onder andere het grondbeleid beschreven. Nota reserves en voorzieningen 2018 In de nota reserves en voorzieningen4 wordt ingegaan op de werkwijze van de reserves en voorzieningen. Tussentijdse winstnemingen worden gestort in de reserve Strategische Investeringsagenda, evenals het saldo van de grondexploitaties. Voor een nadere toelichting op de werking van de voorziening en de reserve, welke relevant zijn voor de grondexploitaties, wordt hiernaar verwezen. Een ophoging van de voorziening kan ook ten laste van het exploitatieresultaat gebracht worden.

Financiële verordening5 In de financiële verordening liggen de gemeentelijke regels van de gemeente vast, aanvullend op de rijksregels. Ook over de grondexploitaties zijn regels opgenomen. Ruimtelijke beleidskaders Zandvoort kent ook nog een aantal ruimtelijke beleidskaders welke relevant zijn voor de grondexploitaties. Hieronder worden de belangrijkste genoemd. Alleen de eerste vier worden kort toegelicht. • Visie Wonen in Zandvoort 2016-2020 (2016) • Uitvoeringsprogramma Wonen gemeente Zandvoort 2019 t/m 2025 (mei 2019) • Coalitieakkoord Zandvoort, raadsvergadering juni 2020 • Nota “Spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop”, september 2020 4 Nota reserves en voorzieningen 2018, vastgesteld 20 december 2017.

5

Financiële verordening 2018. Hier is in december 2019 een wijziging op gekomen op een aantal onderdelen.

9

• Uitvoeringsprogramma “Entree Zandvoort” (2013) • Structuurvisie Zandvoort 2025, Structuurvisie Parel aan Zee+ 2010 • Regionaal Actieprogramma Wonen Zuid-Kennemerland/IJmond (2012) • Nota openbare ruimte • Parkeernota 2010 / Parkeernormennota 2012 • Nota Herontwikkeling en verwerving Middenboulevard (2010) • Toeristische visie Zandvoort aan Zee (2018) • Beleidsplan duurzaamheid 2019 – 2022 Woonvisie, Uitvoeringsprogramma Wonen, coalitieakkoord In de visie op wonen is opgenomen dat er behoefte is aan meer doorstroming op de woningmarkt en dat er behoefte is aan meer goedkope of sociale koopwoningen. Het programma dat in de grondexploitaties opgenomen wordt, dient te zijn afgestemd op de uitgangspunten uit de Woonvisie. In het recent vastgestelde Uitvoeringsprogramma Wonen is vastgelegd dat bij nieuwe projecten 30% sociaal moet worden gerealiseerd. Voor de lopende projecten Watertorenplein, Badhuisplein en Entree Palaceplein is nog geen uitspraak gedaan of dat hier ook geldt. De raad zal moeten besluiten of en hoeveel sociaal er in deze drie ontwikkelprojecten gerealiseerd moet worden. Het nieuwe coalitieakkoord van juni jl. geeft aan dat het aandeel sociale huur van Badhuisplein gecompenseerd moet worden op Entree. In Badhuisplein komt dan geen sociale huur.

Echter, in de nota “Spelregels en instrumenten sociale huur en betaalbare huur en koop” is opgenomen dat voor de lopende projecten uitgegaan wordt van maatwerk. Dit geldt dan voor Entree Palaceplein en Badhuisplein. Per project zal de raad een keuze maken over het percentage sociaal. Aangezien deze nota van september is, overruled deze nota het coalitieakkoord waarin een ander uitgangspunt is gekozen. Zodra de raad een keuze gemaakt heeft in het programma en het aandeel sociaal met de daarbij behorende parkeeroplossing, zal dit verwerkt worden in de grondexploitaties en het MPG. Voor het Watertorenplein heeft de raad in januari 2020 via de vaststellingsovereenkomst een besluit genomen over het opnemen van sociale huur in het plan. Dit is dan ook verwerkt in de actualisatie van de grondexploitatie. Nota “Spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop” In het Uitvoeringsprogramma liggen de ambities op het gebied van wonen vast. De nota “Spelregels” geeft handvatten voor de realisatie van deze ambitie. De nota geeft verdere invulling aan de gewenste minimale kwaliteit van de beoogde woningen, de betaalbaarheid voor langere termijn en de wens om de woningen bij de beoogde doelgroep terecht te laten komen.

In de nota worden spelregels voor woningbouw en de in te zetten instrumenten vastgelegd, zodat er duidelijkheid is voor partijen binnen en buiten de gemeente.

2.4 Algemene beginselen grondexploitatie Wijzigingen in grondexploitaties Tussentijdse bijstellingen van grondexploitaties leiden tot een wijziging van het resultaat. Bijstellingen zijn onder te verdelen in: 1. Verschuivingen in tijd Verschuivingen in de tijd van kosten en opbrengsten zijn van invloed op het resultaat van een grondexploitatie. Hoe eerder een uitgave plaatsvindt, hoe eerder de (nadelige) rente begint te tellen waardoor het resultaat afneemt. Hetzelfde geldt voor de opbrengsten; hoe eerder deze zijn

10

ontvangen, hoe eerder de (voordelige) rente begint te tellen en hoe beter het resultaat van een grondexploitatie. 2. Wijziging van ramingen Naast verschuivingen in tijd, zijn wijzigingen van geraamde kosten en opbrengsten zelf van invloed op het resultaat van de grondexploitatie. Wanneer bijvoorbeeld de totale kosten over de jaren stijgen, zal dit een nadelig effect hebben op het resultaat van de grondexploitatie. Wanneer de opbrengsten stijgen, heeft dit een positief effect. Contante waarde Het resultaat van een grondexploitatie wordt bepaald door het verschil tussen de totale kosten en de totale opbrengsten. Om inzicht te krijgen in wat de prestatie van projecten ten opzichte van elkaar is, moeten de eindwaarden worden vergeleken. Projecten hebben echter verschillende einddata. Door bedragen contant te maken (eindwaarde terugrekenen naar heden) kunnen projecten worden vergeleken. Parameters Onderstaande tabel laat de wijzigingen in parameters zien, alleen de rente is aangepast. De rente is afhankelijk van de daadwerkelijke betaalde rente over het vreemd vermogen en fluctueert jaarlijks. Parameter

MPG 2020 MPG 2021

Kostenstijging

2,00%

2,00%

Opbrengstenstijging

1,50%

1,50%

Rentekosten

1,26%

0,55%

Renteopbrengsten

1,26%

0,55%

Disconteringvoet*

2,00%

2,00%

*Dit is vastgelegd door de commissie BBV

Tabel 2.1: Verschil in parameters MPG 2020 en MPG 2021

11

3.

Financiële uitgangspunten en jaarrekening 2020 Het geconsolideerde resultaat op netto contante waarde is negatief bijgesteld van € 2,55 miljoen negatief naar € 3,96 miljoen negatief. Dit is een verslechtering van € 1,41 miljoen. De negatieve grondexploitaties zijn nauwelijks gewijzigd, de voorziening is met € 0,07 miljoen opgehoogd.

3.1 Parameters MPG 2021 Alle prijzen in de grondexploitaties hebben prijspeil 1-1-2021 exclusief BTW. In onderstaande tabel staan de parameters vermeld welke gebruikt zijn in het MPG. Parameter

Percentage

Kostenstijging

2,00%

Opbrengstenstijging

1,50%

Rentekosten

0,55%

Renteopbrengsten

0,55%

Disconteringvoet*

2,00%

*Dit is vastgelegd door de commissie BBV

Tabel 3.1: Parameters MPG 2021 Rente en disconteringsvoet De rente is bepaald door financiën en is gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen en is vastgesteld op 0,55%. Dit is een verlaging ten opzichte van vorig jaar, toen was de rente 1,26%. De disconteringsvoet die moet worden gehanteerd in de berekening van de contante waarde ten behoeve van het treffen van een verliesvoorziening voor negatieve grondexploitaties is gelijkgesteld aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone en bedraagt 2,0%. Dit is vastgelegd in het BBV. Kostenstijging De gemiddelde jaarlijkse kostenstijging in de grond- weg- en waterbouw (GWW) van de afgelopen drie jaar, bedraagt circa 1,8%6. De huidige grondexploitaties kennen gemiddeld vergelijkbare looptijden. Het afgelopen jaar was sprake van een negatieve index van circa 1,5%. Deze daling zal stabiliseren in 2021. Het voorstel is om de index voor kostenstijging te handhaven op 2%. Dit ligt in lijn met het meerjarig gemiddelde. Het komende jaar zal meer duidelijkheid ontstaan over de impact van de Corona-crisis, de impact van de uitspraak over toepassing van de stikstofregels en de impact van de PFAS-regels op de GWW-markt. Er is een benchmark gehouden onder een groep gemeenten in Noord-Holland. De bandbreedte is opgenomen in de tabel.

De twee parameters waarvoor een benchmark relevant is, bevinden zich binnen de bandbreedte.

6

CBS-indexcijfers GWW 2015=100

12

Opbrengstenstijging De woningmarkt is nog steeds erg gespannen. Zowel woningprijzen als bouwkosten stijgen al jaren. De afgelopen jaren stegen de woningprijzen meer dan de bouwkosten. Dit leidde dan ook tot hogere grondprijzen. Ook het afgelopen jaar zijn de woningprijzen, ondanks de Corona crisis, fors gestegen. Het blijft de vraag of deze trend zich doorzet. Er blijft sprake van krapte op de woningmarkt. Maar de verwachting is dat de overheidssubsidies om de economie te steunen als gevolg van de Corona-crisis zullen afnemen. De werkloosheid zal toenemen waardoor de betaalbaarheid van woningen onder druk komt te staan. De verwachting is dat de woningprijzen eerder zullen stabiliseren dan afnemen. Voor 2021 zal nog sprake zijn van stijging van de bouwkosten als gevolg van strengere duurzaamheidseisen (BENG) en de stikstofproblematiek. De verwachting is dat de bouwkosten op de langere termijn zullen stabiliseren. Hieruit resulteert dat de grondprijzen zullen stabiliseren en niet af zullen nemen. Het voorstel is om de opbrengstenstijging te handhaven op 1,5%. Dit past binnen de bandbreedte van de adviesbureaus en de benchmark binnen de regio.

3.2 Uitgangspunten / ontwikkelingen 2020 Looptijd De looptijd voor Badhuisplein is verlengd met een jaar ten opzichte van het MPG 2020. Voor de twee andere projecten is de looptijd gelijk gebleven. Eindjaar grondexploitaties MPG 2020 MPG 2021 Watertorenplein 2021 2021 Badhuisplein 2024 2025 Entree Palaceplein 2024 2024

Tabel 3.2: Wijziging looptijd projecten MPG 2021 ten opzichte van MPG 2020 Sociaal In het vastgestelde Uitvoeringsprogramma Wonen (mei 2019) is vastgelegd dat bij nieuwe projecten 30% sociaal moet worden gerealiseerd. Het beleid schrijft niet voor dat er sociaal in de drie lopende ontwikkelprojecten Watertorenplein, Badhuisplein en Entree Palaceplein moet komen, maar dat het hier om maatwerk kan gaan. De raad zal moeten besluiten of en hoeveel sociaal er in deze drie ontwikkelprojecten gerealiseerd moet worden. In januari 2020 is voor Watertorenplein een vaststellingsovereenkomst vastgesteld door de raad waarin is vastgelegd dat in Watertorenplein 30% sociale huur moet komen. Voor de andere twee projecten is er nog geen besluitvorming hierover. In juni 2020 heeft de raad het Coalitieakkoord vastgesteld met daarin opgenomen dat in Badhuisplein geen sociale huur komt, maar dat dit aandeel gecompenseerd wordt in Entree Palaceplein. In september 2020 heeft de raad vervolgens de nota “Spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop”. Hierin is opgenomen, dat als de lopende projecten niet vallen onder een aantal spelregels, dat er dan sprake is van maatwerk en dat de raad per project apart een besluit neemt over het aandeel sociaal.

Omdat dit raadsbesluit later is genomen dan het coalitieakkoord, vervalt hiermee de daarin opgenomen regel over sociale huur. In Entree is dus geen sociale huur opgenomen, ook geen compensatie van Badhuisplein. De raad zal hier eert een besluit over moeten nemen voordat het in de grondexploitaties en in het MPG verwerkt kan worden.

13

Parkeren Momenteel wordt gewerkt aan nieuw parkeerbeleid. Dit is nog niet afgerond en zal ook eerst aan de raad voorgelegd moeten worden. Voor nu is in de drie grondexploitaties uitgegaan van een minimale parkeernorm op basis van het huidige vigerende beleid. Dit is een veilige aanname. Als de parkeernorm aangepast wordt, heeft dit ruimtelijke en financiële consequenties. Dit zal apart inzichtelijk gemaakt worden per project bij het besluit over parkeren en niet in dit MPG. Het MPG is niet bedoeld om nieuw beleid vast te stellen. Zodra de raad een besluit over het parkeren genomen heeft, kan het verwerkt worden in de afzonderlijke grondexploitaties en komt het terug in het MPG. Voorzieningen De gemeente heeft een onderzoek laten uitvoeren naar de marktpotentie van de invulling van de plinten in Badhuisplein en Entree Palaceplein. Hierbij wordt rekening gehouden met alle voorzieningen in Zandvoort. Voorkomen moet worden dat er te veel voorzieningen toegevoegd worden waardoor leegstand kan ontstaan. De voorzieningen die toegevoegd worden moeten een toegevoegde waarde hebben. Uit het onderzoek is gebleken dat er voldoende vraag is naar de hoeveelheid commerciële voorzieningen die opgenomen zijn in het plan. Dit was voor de Corona crisis. De markt is nu anders, al lijkt de impact mee te vallen door de overheidssteun.

De effecten wisselen ook erg per sector, de ene branche wordt veel zwaarder getroffen dan de andere branche. Wat het effect het komende jaar zal zijn is afwachten. In de risico paragraaf wordt hier ook op ingegaan. Maar als de Formule 1 door kan gaan, zal dit een aantrekkende werking hebben. Ontwikkelingen 2020 In 2020 is vooruitgang geboekt met de verwerving van twee van de laatste panden in Badhuisplein. Ook is bij Badhuisplein en Entree Palaceplein verder gewerkt aan de planvorming. De visies zijn voor beide projecten aangepast en in december behandeld in de raadscommissie. Het college heeft echter de stukken van de agenda van de raad gehaald, zodat het niet in de raadsvergadering behandeld is. Voor het Watertorenplein is in 2020 een vaststellingsovereenkomst vastgesteld. Het plan is verder verfijnd en de gemeente is in gesprek over de grondprijs met de partij. De grondexploitatie is aangepast met de financiële afspraken uit de overeenkomst, waaronder 30% sociale huur, het verkopen van de grond in huidige staat (de kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn uit de grondexploitatie gehaald), het betalen van een tegemoetkoming in de plankosten aan de drie partijen en het naar beneden bijstellen van de grondopbrengsten als gevolg van het gewijzigde programma.

3.3 Grondexploitatie Watertorenplein Grondexploitatiegebied Het project ligt naast de watertoren en wordt begrensd door de Hogeweg, Westerparkstraat, Oosterparkstraat, Watertoren en Thorbeckestraat. Op onderstaande kaart is het exploitatiegebied te zien. De Watertoren is geen eigendom van de gemeente en valt daarom buiten het exploitatiegebied.

14

Kaart 1: Exploitatiegebied Watertorenplein Ruimtelijk en programma In januari 2020 heeft de raad een vaststellingsovereenkomst vastgesteld, waarin is opgenomen dat er 30% sociale huur in Watertorenplein gerealiseerd moet worden. Voor het gemeentelijke deel is een andere ontwikkelaar aangewezen en dus ook een ander plan. In onderstaande tabellen is het programma opgenomen dat in de grondexploitatie is verwerkt. Ruimtegebruik Watertorenplein Groen Water Verharding Uitgeefbaar Totaal exploitatiegebied

m2

% 0 0 1.587 40% 2.380 60% 3.967 100%

Buiten beschouwing Totaal plangebied

0 3.967

Tabel 3.3: Ruimtegebruik Watertorenplein Verdeling categorieën Watertorenplein Sociaal appartementen Betaalbaar appartementen Middenduur appartementen Vrije sector appartementen Totaal

Aantal 18 6 10 15 49

% 37% 12% 20% 31% 100%

Tabel 3.4: Verdeling woonprogramma over categorieën Watertorenplein

15

In onderstaande tabel is te zien wat het verschil in programma is tussen MPG 2021 en MPG 2020. Inhoudelijk is er niets gewijzigd, dus er is geen verschil in programma. Verdeling categorieën Watertorenplein Sociaal appartementen Betaalbaar appartementen Middenduur appartementen Vrije sector appartementen Totaal

MPG 2020 MPG 2021 Verschil Aantal % Aantal % Aantal % 0 0% 18 37% 18 37% 30 59% 6 12% -24 -47% 13 25% 10 20% -3 -5% 8 16% 15 31% 7 15% 51 100% 49 100% -2 0%

Tabel 3.5: Verschil in programma MPG 2021 en MPG 2020 Grondexploitatie en ontwikkelingen 2020 Het gebied Watertorenplein bestaat uit 2 deelgebieden; het deel van de watertoren (particulier eigendom) en het huidige parkeerterrein (gemeentelijk eigendom). De grondexploitatie heeft alleen betrekking op het gemeentelijke grondeigendom, dus het parkeerterrein. In september 2019 is een mediation traject opgestart met de drie betrokken partijen, om er op deze manier uit te komen. Een van de resultaten van het mediation traject is dat de ontwikkeling opgesplitst is in het gemeentelijke deel (het parkeerterrein) en het private deel, de watertoren zelf. Voor het gemeentelijk grondeigendom is voor een andere ontwikkelaar gekozen dan de eerdere winnaar. Deze laatste zal de ontwikkeling van de Watertoren zelf op zich nemen. Het mediation traject heeft geleid tot een vaststellingsovereenkomst, die in januari 2020 door de raad is goedgekeurd. In de vaststellingsovereenkomst zijn verschillende afspraken gemaakt die van invloed zijn op de grondexploitatie. Deze afspraken zijn verwerkt in de actualisatie van de grondexploitatie en in het MPG 2021. Het MPG 2020 ging nog uit van een variant zonder sociale huur. Project (x € 1.000) Watertorenplein

NCW 1-1-2020 NCW 1-1-2021 Verschil MPG 2020 MPG 2021 € 1.738 € 403 € -1.335

Tabel 3.6: Verschil in netto contante waarde (x € 1.000,-) Watertorenplein MPG 2021 en MPG 2020 De netto contante waarde is verslechterd met € 1,3 miljoen ten opzichte van het MPG 2020. Dit wordt veroorzaakt door een wijziging van het programma, extra plankosten (archeologie onderzoek, taxatiekosten, en uren) en een tegemoetkoming. In januari 2020 is een vaststellingsovereenkomst vastgesteld waarin is opgenomen dat er 30% sociale huur in het plan moet komen en dat de gemeente de drie partijen een tegemoetkoming in de reeds gemaakte plankosten vergoedt van in totaal € 100.000,-. In de vorige grondexploitatie was geen sociale huur opgenomen, wat de belangrijkste oorzaak is voor de verslechtering van het resultaat. Risico’s De belangrijkste risico’s zijn het programma (met name de afzet), de parkeeroplossing, opbrengstwaarde van het programma en de stijgende bouwkosten. De gemeente en de ontwikkelaar zijn al geruime tijd in gesprek over de grondprijs. De parkeeroplossing wijkt af van het huidig beleid en vormt daarmee een risico. De effecten van de coronacrisis op de woningmarkt lijken tot nu toe mee te vallen. Het zal nog moeten blijken of de crisis nog effect gaat hebben op de verkoop van de woningen. Voorlopig zijn daar nog geen signalen voor omdat de vraag nog steeds het aanbod overstijgt en de woningprijzen nog steeds stijgen.

16

3.4 Grondexploitatie Badhuisplein Grondexploitatiegebied Het project grenst aan de boulevard van Zandvoort en ligt vlakbij het dorpscentrum. Het project ligt tussen de Burgemeester Engelbertsstraat, het Holland Casino, Middenboulevard, de flat De Rotonde en De Favaugeplein. De kavel van Het Holland Casino valt buiten het exploitatiegebied, aangezien dit geen gemeentelijk eigendom betreft en het nog onzeker is of dit deel herontwikkeld wordt. De flat “De Rotonde” valt eveneens buiten het exploitatiegebied, omdat hier ook voor geldt dat het geen gemeentelijk eigendom is en hier geen ontwikkelingen gepland zijn. De kavel van Corendon wordt wel meegenomen in het exploitatiegebied, maar niet in de grondexploitatie. Hier is voor gekozen omdat de gemeente en de eigenaar van deze kavel in vergaande gesprekken zijn over de ontwikkeling van de kavel en vanwege de ruimtelijke samenhang. Financieel zal dit echter via kostenverhaal lopen en niet via de grondexploitatie.

Kaart 2: Exploitatiegebied Badhuisplein Stedenbouwkundige visie Voor het Badhuisplein is op basis van participatie en in samenwerking met het Kwaliteitsteam Kust een voorlopige stedenbouwkundige visie gemaakt met een globaal programma, zie onderstaande kaart. Op deze kaart staat ook het deelgebied van Corendon (heeft het gekocht van Venster aan Zee), zijnde fase 1. Voor de stedenbouwkundige visie, waarin het toekomstig programma en de integrale samenhang staat opgenomen, is dit deelgebied relevant, maar de locatie van Corendon is niet verwerkt in de grondexploitatie omdat het eigendom van derden is. In alle plinten binnen het exploitatiegebied is ruimte voor commerciële voorzieningen en overige functies, zoals bijvoorbeeld fiets parkeren.

17

In fase 1 wordt gekeken of er een hotel kan komen, maar dit valt buiten de grondexploitatie. Door de Corona crisis is de situatie rond de Corendon kavel gewijzigd en de ontwikkeling is stil komen te liggen. Dit heeft voor nu effect op de fasering en op termijn misschien ook wel op het plan. Fase 2 gaat uit van woningbouw en commercieel programma van 4 lagen met een accent aan het Badhuisplein van 5 lagen. Deze fase zal waarschijnlijk eerder ontwikkeld gaan worden. Fase 3 gaat uit van 4 lagen bebouwing voor woningen en commercieel programma in de plint. In 2020 is gekeken naar de ontwikkelingen rond Corendon en of de kavel van het Casino mee kan in de visie. In december 2020 is een aangepaste visie behandeld in de raadscommissie, maar niet behandeld in de raad. Naar verwachting wordt voor de zomer een stedenbouwkundig programma van eisen aangeboden aan de raad.

Kaart 3: Stedenbouwkundige visie Badhuisplein De fases in de kaart zeggen iets over de deelgebieden, maar niet over de tijd waarin ze ontwikkeld worden. Ruimtelijk en programma Zowel het Uitvoeringsprogramma Wonen als ook de nota spelregels sociale huur laten nog ruimte voor maatwerk voor de ontwikkelprojecten om wel of geen sociale huurwoningen te realiseren. Het coalitieakkoord van juni ging nog uit van 0% sociale huur in Badhuisplein, maar de Nota “Spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop” is van latere datum, en deze gaat uit van maatwerk. De raad zal eerst een besluit moeten nemen over het aandeel sociale huur voordat het verwerkt wordt in de grondexploitatie. Dit MPG gaat uit van een basis variant zonder sociale huurwoningen. Er zijn wel varianten met sociale huur doorgerekend, maar daar wordt niet op ingegaan in dit MPG. Financiële effecten van het sociale woningbouwprogramma op de grondexploitatie worden bij besluitvorming over sociale huurwoningen en het vaststellen van de ruimtelijke kaders voor het project voorgelegd aan de raad.

18

Ruimtegebruik Badhuisplein Groen Water Verharding Uitgeefbaar Totaal exploitatiegebied

m2

% 0 0 2.051 34% 3.941 66% 5.992 100%

Buiten beschouwing

0

Totaal plangebied

5.992

Tabel 3.7: Ruimtegebruik Badhuisplein Programma Basis variant Appatementen fase 2

63 aantal

Appartementen fase 3

15 aantal

Commercieel fase 2

1.020 m2 bvo

Commercieel fase 3

525 m2 bvo

Tabel 3.8: Indicatief programma Badhuisplein Aantal

%

Sociaal

Verdeling categorieën

0

0%

Middenduur

25

32%

Vrije sector

53

68%

Totaal

78

100%

Tabel 3.9: Verdeling woonprogramma over categorieën Badhuisplein De voorlopige uitgangspunten van de basis variant (fase 2 en 3) voor het MPG 2021 zijn samengevat: • Circa 80 woningen; • Circa 1.500 m2 commercieel programma; • Parkeren: op basis van de huidige normen en uitgangspunten dient het parkeren in en rond het gebied te worden opgelost. Afhankelijk van het nieuwe parkeerbeleid en de mobiliteitsvisie volgen er mogelijk aanpassingen in de wijze waarop het parkeren definitief wordt opgelost; • Inrichting openbare ruimte: kwalitatief hoogwaardig, aansluitend op kwaliteit boulevard. In onderstaande tabel is te zien wat het verschil in programma is tussen het MPG 2021 en het MPG 2020. Er zijn geen besluiten genomen die tot een ander programma hebben geleid, zodat er geen mutaties zijn en dus geen verschil. Programma Badhuisplein Woningbouw (stuks) Niet woningbouw (m2 bvo)

MPG 2020 78 1.545

MPG 2021 78 1.545

Verschil 0 0

Tabel 3.10: Verschil programma MPG 2021 en MPG 2020 Grondexploitatie en ontwikkelingen 2020 Het plangebied voor het project Badhuisplein is groter dan het deel dat in de grondexploitatie is opgenomen. In het plangebied zitten verschillende eigendommen van derden: Stichting Holland Casino, flat De Rotonde en kavel van Corendon (voorheen VAZ). In de grondexploitatie is alleen het gemeentelijk eigendom en de reeds verworven en nog te verwerven panden aan het De

19

Favaugeplein/Badhuisplein opgenomen. De exploitatiegrens is wel inclusief de kavel van Corendon vanwege de sterke ruimtelijke samenhang van de gebouwen en functies op en rond het Badhuisplein en de fasering van de ontwikkeling van de kavel van Corendon. De gemeente zal haar kosten verhalen via een anterieure overeenkomst voor het deel van Corendon. Project (x € 1.000) Badhuisplein

NCW 1-1-2020 NCW 1-1-2021 Verschil MPG 2020 MPG 2021 € -2.545 € -2.534 € 11

Tabel 3.11: Verschil in netto contante waarde Badhuisplein tussen MPG 2021 en MPG 2020 Voor het parkeren zijn de huidige normen nog uitgangspunt en is rekening gehouden met extra kosten voor het aandeel bezoekers parkeren. Bovendien wordt rekening gehouden met een hogere kwaliteit voor de openbare ruimte, namelijk de hoogwaardige kwaliteit die op de aangrenzende boulevard wordt gerealiseerd. Dit is verwerkt in het MPG 2020. Ten opzichte van het MPG 2020 is het saldo nauwelijks gewijzigd, het resultaat is verbeterd met € 0,01 miljoen. De mutaties betreffen met name het vervallen van de exploitatiebijdrage (dit hoort niet in de grondexploitatie), het aanpassen van de uurtarieven en de raming, het indexeren van de kosten en opbrengsten en het verlagen van de rente. Risico’s De belangrijkste risico’s in deze fase van het project zijn de nog te maken keuzes voor de parkeeroplossing, de invulling van het programma ten behoeve van de commerciële ruimte (afzet), de opbrengstwaarde van het programma, stijgende bouwkosten, stikstof en het bestuurlijk en maatschappelijk draagvlak en vertraging in de planvorming vanwege afhankelijkheid van derden. Maar ook de wereldwijde crisis in verband met COVID-19. Deze pandemie heeft een effect op de economie wereldwijd en zal zijn invloed gaan hebben op de voortgang van de projecten en de prijsontwikkeling.

Vooralsnog heeft de crisis nog geen effect op de woningmarkt, de prijzen stijgen nog steeds. Wel is de hotel ontwikkeling vertraagd, maar ook dit wordt weer langzaam opgestart.

3.5 Grondexploitatie Entree Palaceplein Grondexploitatiegebied Het project grenst aan de boulevard van Zandvoort en is gelegen tussen de Jac. Van Heemskerckstraat, Boulevard de Favauge, Passage, Van Fenemaflat en Dolfirama. Het project ligt vlakbij het station van Zandvoort. In het MPG 2019 is de exploitatiegrens gewijzigd. De Passagepanden zijn aan het exploitatiegebied toegevoegd, evenals een klein deel van het parkeerterrein Van Fenemaplein laag. Het overige deel van dit parkeerterrein is opgenomen in het Investeringsplan (IP).

20

Kaart 4: Exploitatiegebied Entree Palaceplein Stedenbouwkundige visie De raad heeft de stedenbouwkundige visie voor Entree Palaceplein begin 2018 voorlopig vastgesteld. De grondexploitaties is toen niet vastgesteld. De visie is vervolgens (1e kwartaal 2018) ter participatie aan belanghebbenden en geïnteresseerden voorgelegd. De reacties uit de inspraak zijn verwerkt in een nieuwe stedenbouwkundige visie, evenals een aantal knelpunten uit de eerdere visie. Vervolgens is in de zomer van 2018 een Kwaliteitsteam Kust ingesteld en zijn er nieuwe beleidswensen vanuit toerisme en economie gekomen, welke eveneens tot aanpassingen van de visie hebben geleid. Deze visie is te zien in onderstaande afbeelding. Het parkeren kan in deze visie conform beleid opgelost worden, maar er loopt momenteel een parkeeronderzoek. Het kan zijn dat uit het parkeeronderzoek komt dat de parkeernorm naar beneden bijgesteld kan worden. De raad zal hier eerst een besluit over moeten nemen, voordat dit verwerkt kan worden in de visie en in de grondexploitatie. Het zou kunnen dat dit tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit leidt, omdat er minder parkeren op maaiveld gerealiseerd hoeft te worden. Eind 2019 is er een bezonningsonderzoek uitgevoerd.

Dit kan tot gevolg hebben dat de blokken op de locatie Passagepanden (de blokken 1 en 2) een verdieping lager moeten, wat ten koste gaat van een deel van de woningen en dus tot een lagere opbrengst leidt. Omdat dit nog niet aan de raad is voorgelegd, is het effect hiervan niet meegenomen in deze actualisatie. Eind 2020 is de visie verder aangepast en in de raadscommissie begin december behandeld. Maar het college heeft het uiteindelijk van de agenda voor de raadsvergadering gehaald, waardoor het niet door de raad behandeld is en ook niet vastgesteld. Inhoudelijk is er dan ook niets aan het plan gewijzigd en ook niet aan de grondexploitatie. Onderstaande verbeelding van de visie is dan ook nog steeds het uitgangspunt voor de grondexploitatie. Blok 1, de huidige Passagepanden bevat 4 lagen. Blok 2 gaat uit van 4 lagen en op de kop 6 lagen. Blok 3, naast het Palacehotel, wordt 5 lagen met een teruglopend deel wat 10 lagen hoog kan worden. In blok 3 wordt uitgegaan van een hotelfunctie in combinatie met wonen. Momenteel wordt een initiatief vanuit de markt bekeken, wat tot aanpassing van de visie kan leiden. Dit zal eerst verder onderzocht worden en dan aan de raad voorgelegd worden.

21

Kaart 5: Stedenbouwkundige visie Entree Palaceplein met de blokken 1 t/m 3 Ruimtelijk en programma Het Uitvoeringsprogramma Wonen en de nota Spelregels sociale huur en betaalbare en middeldure koop laat nog ruimte voor maatwerk voor de ontwikkelprojecten om wel of geen sociale huurwoningen te realiseren. De raad zal hier eerst een besluit over moeten nemen voordat het verwerkt wordt in de grondexploitatie. Dit MPG gaat dan ook uit van een basis variant zonder sociale huurwoningen. Er zijn wel varianten met sociale huur doorgerekend, maar daar wordt niet op ingegaan in dit MPG. Dit zal bij besluitvorming over sociale huurwoningen voorgelegd worden aan de raad. Ruimtegebruik Entree Palaceplein m2 % Groen 0 Water 0 Verharding 14.998 78% Uitgeefbaar 4.267 22% Totaal exploitatiegebied 19.265 100% Buiten beschouwing

4.075

Totaal plangebied

23.340

Tabel 3.12: Ruimtegebruik Entree Palaceplein

22

Programma Basis variant Appartementen blok 1

18 aantal

Maissonnettes blok 1

13 aantal

Appartementen blok 2

27 aantal

Appartementen blok 3

15 aantal

Commercieel blok 2

604 m2 bvo

Commercieel blok 3

425 m2 bvo

Hotel kamers blok 3

75 kamers

Tabel 3.13: Programma MPG 2021 Entree Palaceplein Verdeling categorieën Aantal Basis variant Sociaal 0

%

Middenduur

31

42%

Vrije sector

42

58%

Totaal

73

100%

0%

Tabel 3.14: Verdeling woonprogramma over categorieën Entree Palaceplein De voorlopige uitgangspunten van de basis variant zijn samengevat: • 75 hotelkamers; • 73 woningen: geen sociaal, wel middelduur en duur; • 1.030 m2 commercieel; • Parkeren op maaiveld en in parkeergarage; • Inrichting openbare ruimte: deels kwaliteitsniveau van de boulevard, dus hoogwaardig. In onderstaande tabellen is te zien wat het verschil in programma is tussen het MPG 2021 en het MPG 2020. Inhoudelijk is er niets gewijzigd, dus het programma is gelijk aan vorig jaar. Programma Entree Palaceplein Woningbouw (stuks) Niet woningbouw (m2 bvo) Hotelkamers

MPG 2020 73 1.029

MPG 2021 73 1.029

Verschil 0 0

75

75

0

Tabel 3.15: Verschil in programma MPG 2020 en MPG 2021 Grondexploitatie en ontwikkelingen 2020 Het deelgebied Entree Palaceplein maakt onderdeel uit van het Uitvoeringsprogramma Entree Zandvoort. De grondexploitatie Entree Palaceplein omvat alleen het deel dat in eigendom is van de gemeente, het Palaceplein, en het deel van de Passagepanden. De erfpacht voor de Passagepanden is beëindigd en er is nog sprake van één particulier eigendom. Project (x € 1.000) Entree Palaceplein

NCW 1-1-2020 NCW 1-1-2021 Verschil MPG 2020 MPG 2021 € -1.742 € -1.824 € -82

Tabel 3.16: Verschil in netto contante waarde Entree Palaceplein MPG 2021 ten opzichte van MPG 2020 Het resultaat op netto contante waarde is verslechterd met € 0,08 miljoen ten opzichte van het MPG 2020. De grondexploitatie is bijgesteld door onder andere de plankosten, interne uren. Het

23

uurtarief is opgehoogd en de raming is aangepast. Daarnaast zijn zowel de kosten als opbrengsten geïndexeerd. De rente is verlaagd. Risico’s De belangrijkste risico’s zijn de parkeeroplossing, het programma commerciële ruimte en woningbouw (afzet), de opbrengstwaarde van het programma, het bestuurlijk en maatschappelijk draagvlak, de tijdige oplevering van de grond van de voormalige erfpacht, verwervingen en vertraging in de planvorming. Er is een bezonningsonderzoek uitgevoerd, wat mogelijk effect kan hebben op de bouwhoogte bij de passagepanden. Dat zou betekenen dat dit ten koste gaat van het woningbouwprogramma. Hier zal nog een besluit over volgen, de eventuele effecten zijn nog niet verwerkt. Maar ook de wereldwijde crisis in verband met COVID-19, ofwel Corona vormt een risico. Deze pandemie heeft een effect op de economie wereldwijd en zal zijn invloed gaan hebben op de voortgang van de projecten en de prijsontwikkeling. Vooralsnog heeft de crisis nog geen effect op de woningmarkt, de VON-prijzen stijgen nog steeds en de vraag overstijgt nog altijd het aanbod. Voor andere sectoren, zoals detailhandel of hotelmarkt, wisselt het effect. De ene sector heeft meer last van de crisis en de maatregelen dan de andere sector.

In juni 2020 is er een nieuw coalitieakkoord aangenomen door de raad waarin was opgenomen dat het aandeel sociale woningbouw van Badhuisplein in Entree Palaceplein gerealiseerd zal moeten worden. Dit heeft een negatief effect op het resultaat van de grondexploitatie Entree Palaceplein. Echter, in september 2020 heeft de raad de Nota “Spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop” vastgesteld waarin is opgenomen dat voor de lopende projecten maatwerk geldt voor het percentage op te nemen sociale huurwoningen. dit besluit is van latere datum en daarom is de afspraak uit het coalitieakkoord niet verwerkt in de grondexploitatie. De raad zal eerst een besluit moeten nemen over het aandeel sociaal voordat het in de grondexploitatie en het MPG verwerkt wordt. Kansen Momenteel wordt gewerkt aan een initiatief vanuit de markt, wat mogelijk tot aanpassing van de visie zal leiden. Dit kan een kans zijn, maar ook een risico doordat het proces langer kan gaan duren als het opnieuw ter participatie voorgelegd moet worden.

24

4.

Financieel resultaat consolidatie Het MPG geeft een beeld van de geconsolideerde grondexploitaties. Hierbij wordt inzicht gegeven in de boekwaarde en in de prognose, wat wordt er nog verwacht de komende jaren? Onderstaande tabel geeft de kerncijfers van de grondexploitaties weer. Dit zegt iets over afgelopen jaar, maar ook over het weerstandsvermogen en of er voldoende buffer is. Te zien is dat het totale resultaat op netto contante waarde is gedaald (winstverwachting). Voornaamste oorzaak is de negatieve bijstelling van Watertorenplein. Het weerstandsvermogen neemt af, dit komt door de hogere verliesvoorziening en de lagere stand van de reserve Strategische Investeringsagenda (SIA). Als dan ook de toenemende boekwaarde meegenomen wordt, dan is te zien dat de weerstandspositie verslechterd is, evenals het surplus. Het surplus bestaat uit de stand van de reserve min de bepaalde project- en marktrisico’s. Ook al daalt het surplus, er is nog voldoende buffer om de risico’s op de grondexploitaties op te kunnen vangen. Kerncijfers grondexploitatie (negatief = opbrengst) x € 1.000,verwachte en gerealiseerde winst gedaald wins tverwa chti ng (tot. ncw) wins tnemi ng

1-1-2020

1-1-2021

Saldo

2.548 0 2.548

3.955 0 3.955

1.406

weerstandsvermogen neemt af verl ies voorzi ening reserve weersta ndsvermogen

-4.287 -14.918 -19.205

-4.358 -10.271 -14.629

4.576

weerstandspositie is verslechterd weersta ndsvermogen boekwa a rde weersta ndspos iti e

-19.205 9.610 -9.595

-14.629 10.978 -3.651

5.944

surplus neemt af reserve dotati es e n onttrekkingen res erve marktris ico's projectri s ico's s urpl us

-14.918 0 1.371 1.250 -12.297

-10.271 -143 1.068 1.250 -8.095

-303 0 4.202

2019 1.737 -196 1.541

2020 1.444 -75 1.369

meer baten dan lasten gerealiseerd l a ste n ba ten excl. wi ns tneming

Boekwaarde In onderstaande tabel is de boekwaarde per 1-1-2021 en per 1-1-2020 te zien. Deze boekwaarde is een kostenpost, er zijn meer kosten gemaakt dan dat er opbrengsten gerealiseerd zijn. De boekwaarde is € 1,4 miljoen hoger (dus meer kosten gemaakt) dan vorig jaar. De belangrijkste kostenposten van het afgelopen jaar zijn verwervingskosten, plankosten en rentelasten.

25

Boekwaarde x € 1.000

Boekwaarde Boekwaarde 1-1-2020 1-1-2021

Verschil

Watertorenplein

€

-982 €

-1.095 €

-113

Badhuisplein

€

-6.169 €

-7.172 €

-1.003

Entree Palaceplein

€

-2.458 €

-2.712 €

-253

Totaal grexen

€

-9.610 €

-10.978 €

-1.369

Tabel 4.1: Boekwaarde (x € 1.000,-) Resultaat grondexploitaties MPG 2021 In januari zijn de grondexploitaties geactualiseerd, met name de parameters en een aantal kostenposten zijn gewijzigd. Voor twee van de drie projecten zijn er inhoudelijk geen mutaties geweest. Alleen voor Watertorenplein is er inhoudelijk geactualiseerd. De afspraken uit de vaststellingsovereenkomst zijn verwerkt in de grondexploitatie en in dit MPG. Het gaat dan met name om het opnemen van sociale huur in het plan en het uitgangspunt dat de grond in de huidige staat wordt verkocht. Dit betekent dat de ontwikkelaar de kosten voor het bouw- en woonrijp maken maakt. Bovendien is er een tegemoetkoming in de plankosten vanuit de gemeente overeengekomen, deze bijdrage is in de grondexploitatie verwerkt. In onderstaande tabel worden de geactualiseerde grondexploitaties van het MPG 2021 vergeleken met het MPG 2020. Dit is een optelling van de drie grondexploitaties zoals in hoofdstuk 3 beschreven. NCW 1-1-2021 MPG 2021

Verschil

Project (x € 1.000)

NCW 1-1-2020 MPG 2020

Watertorenplein

€

1.738 €

403 €

-1.335

Badhuisplein

€

-2.545 €

-2.534 €

11

Entree Palaceplein

€

-1.742 €

-1.824 €

-82

Totaal

€

-2.548 €

-3.955 €

-1.406

Tabel 4.2: Verschil in totaal resultaat (ncw) tussen MPG 2021 en MPG 2020 De totale netto contante waarde voor de drie grondexploitaties bedraagt € 3,97 miljoen negatief. Dit is een verslechtering ten opzichte van het MPG 2020 van € 1,42 miljoen. De belangrijkste reden voor de verslechtering van de geconsolideerde grondexploitatie is het bijstellen van de opbrengsten in Watertorenplein als gevolg van een ander programma. Eindjaar grondexploitaties MPG 2020 MPG 2021 Watertorenplein 2021 2021 Badhuisplein 2024 2025 Entree Palaceplein 2024 2024

Tabel 4.3: Looptijd (eindjaar) grondexploitaties MPG 2021 vs MPG 2020 Voorziening In onderstaande tabel zijn de twee grondexploitaties met een negatief resultaat opgenomen. Een tekort op de grondexploitatie dient afgedekt te worden middels een (verlies-) voorziening op netto contante waarde per negatieve grondexploitatie. Aan de voorziening wordt geen rente toegerekend.

26

Negatieve projecten (x € 1.000) Badhuisplein

NCW 1-1-2020 NCW 1-1-2021 Verschil MPG 2020 MPG 2021 € -2.545 € -2.534 € 11

Entree Palaceplein

€

-1.742 €

-1.824 €

-82

Totaal

€

-4.287 €

-4.358 €

-72

Tabel 4.4: Netto contante waarde (x € 1.000,-) negatieve grondexploitaties Voorziening grondexploitaties x € 1.000 Negatieve grondexploitaties

€

MPG 2020 MPG 2021 Verschil -4.287 € -4.358 € -72

Tabel 4.5: Voorziening negatieve grondexploitaties op netto contante waarde De voorziening is opgehoogd van € 4,29 miljoen naar € 4,36 miljoen, een verhoging van € 0,07 miljoen. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door hogere (plan)kosten en een indexatie van de kosten. Cashflow In onderstaande tabel is de cashflow van de geconsolideerde grondexploitaties opgenomen. Door de hoge boekwaarde is er geen positieve (cumulatieve) cashflow. De hoge boekwaarde wordt veroorzaakt door de verwervingskosten in een vroeg stadium met bijbehorende rentelasten en de hoge plankosten als gevolg van allerlei vertragingen in de planvorming. Als de boekwaarde buiten beschouwing gelaten wordt, is er in 2023 t/m 2024 sprake van een positieve (reële) cashflow, wat inhoudt dat er in die jaren meer opbrengsten zijn dan kosten. De boekwaarde is hier niet meegerekend. Als cumulatief (inclusief rente en boekwaarde) gekeken wordt, dan is te zien dat een groot deel van de boekwaarde terugverdiend wordt, maar dat er sprake blijft van een tekort (€ 4,36 miljoen op eindwaarde). Prognose grexen (x € 1.000)

Boekwaarde 01-01-2021

Kosten Opbrengsten Nominaal saldo

11.649 3.076 -8.574

Inflatie kosten Inflatie opbrengsten

2021

2022

2023

2024

2025

Totaal

3.286 1.846 -1.440

1.741 1.812 71

2.660 8.242 5.582

1.763 4.442 2.680

228 0 -228

21.328 19.417 -1.910

0 0

35 27

107 249

108 203

19 0

269 479

Reëel saldo

-8.574

-1.440

63

5.723

2.775

-247

-4.228

Rente

-2.405

-60

-71

-71

-40

-14

-2.661

-1.501

-8

5.652

2.735

-261

-12.479

-12.487

-6.834

-4.100

-4.361

Cashflow Cumulatief

-10.978

Netto contant

-3.955

Tabel 4.6: Prognose van de geconsolideerde grondexploitatie (x € 1.000)

27

4.1 Reserve Strategische Investeringsagenda Reserves In 2017 is de Nota reserves en voorzieningen vastgesteld. In 2019 is hier een aantal wijzigingen aan toegevoegd. Hierin wordt de werking van de gemeentelijke reserves en voorzieningen toegelicht. De reserve die relevant is voor de grondexploitaties is de Reserve Strategische Investeringsagenda (SIA). Hierin worden namelijk de eventuele tussentijdse winstnemingen uit de grondexploitaties gestort en de saldi van de grondexploitaties worden verrekend met de Reserve SIA. Aan de reserve wordt geen rente toegerekend. Fonds Sociale woningbouw De raad heeft een fonds ingesteld om eventuele tekorten als gevolg van sociale woningbouw te dekken.

4.2 Beschrijving risico’s De belangrijkste risico’s voor de grondexploitaties worden hieronder kort benoemd. In hoofdstuk 3 is al per project nader ingegaan op de risico’s. COVID-19 (Corona virus) De wereldwijde pandemie COVID-19 heeft een grote impact op de wereldeconomie. Veel bedrijven hebben financiële problemen. Dit heeft impact op de bestedingsruimte van mensen. Dit heeft echter nog geen zichtbaar effect gehad op de woningmarkt. De vraag naar woningen is nog even groot als voor de coronacrisis en de woningprijzen stijgen nog steeds. Of dit komend jaar ook zo blijft is nog onzeker. Momenteel worden veel bedrijven financieel gesteund door de overheid. Als deze steun stopt komen vele bedrijven in financiële problemen, wat effect heeft op de bestedingsruimte. Dit zou kunnen leiden tot een lagere vraag en lagere woningprijzen. Parkeren Het huidige parkeerbeleid gaat uit van relatief hoge normen en uitgangspunt is dat de gehele normatieve parkeerbehoefte op eigen terrein moet worden opgelost. Er wordt momenteel een parkeeronderzoek uitgevoerd om te kijken of er optimalisatiemogelijkheden zijn in de parkeeroplossingen en of beschikbare capaciteit in de omgeving van projecten hiervoor kan worden ingezet. Parkeren heeft een grote financiële en ruimtelijke impact op de projecten.