Bijlage 2. Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2025

27

Figuur 3 Exploitatiegebied Entree Palaceplein

Stedenbouwkundige visie Het gebied Entree Palaceplein maakt onderdeel uit van het Uitvoeringsprogramma Entree Zandvoort. De grondexploitatie Entree Palaceplein omvat alleen het deel dat in eigendom is van de gemeente, het Palaceplein, en het deel van de Passagepanden. Het gebied wordt het nieuwe visitekaartje voor Zandvoort. De ambities zijn gebaseerd op een hoogwaardige beleving van de openbare ruimte passend bij de locatie. Dit in combinatie met ruimte voor woningen, een hoteluitbreiding en commerciële voorzieningen. De visie beschrijft de ontwikkelmogelijkheden van de gronden in het gebied, plaatst deze in samenhang en is de aanzet voor verdere planuitwerking. De visie geeft de randvoorwaarden voor de (woningbouw)ontwikkeling aan de Burg. Engelbertsstraat en de openbare ruimte (inclusief verkeer en parkeren) en is een eerste aanzet (volumestudie) voor het uitbreidingsplan van hotel Bouwes Palace (inclusief commerciële voorzieningen) en een nieuwe functie voor het huidige Dolfirama. Al met al is de vastgestelde visie de basis voor de uitwerking van het programma van eisen leefomgeving en stedenbouwkundig plan. De verwachting is dat het stedenbouwkundig plan in de eerste helft van 2025 in de raad komt.

Ruimtelijke inpassing en programma Ruimtegebruik

%

m²

Bruto plangebied

116,4%

26.755

Buiten beschouwing/te handhaven

16,4%

3.763

Netto plangebied

100,0%

22.992

Uitgeefbaar Verharding Groen Water

29,8% 70,2% 0,0% 0,0%

6.842 16.150 -

Tabel 19 Ruimtegebruik

In de volgende tabel is het beoogd programma opgenomen. Dit moet gezien worden in samenhang met de ontwikkeling aan het Badhuisplein waarbij de twee projecten samen een programma realiseren dat past bij de woningbouwopgave en -segmentering voor Zandvoort. Aan de Burgemeester Engelbertstraat zijn sociale huurwoningen en een dure woning voorzien in combinatie met commerciële ruimten. Het

28

Palaceplein voorziet in een hotelontwikkeling in combinatie met commerciële ruimten. De openbare ruimte wordt opnieuw hoogwaardig ingericht. Programma

Eenheid

Woningbouw -

Sociale huur Betaalbare koop Middel dure koop Dure koop

won won won won

Niet woningbouw - Commercieel - Hotel

m² bvo Kamers

MPG 2024

MPG 2025

37

38

28 9 -

75,7% 0,0% 24,3% 0,0%

37 1

Verschil 1 97,4% 0,0% 0,0% 2,6%

9 -9 1

1.559

1.480

-79

1.559 120

1.480 120

-79 -

Tabel 20 Programma

Grondexploitatie en ontwikkelingen 2023 en verder Grondexploitaties NCW 1-1-2024

NCW 1-1-2025

Verschil

(negatief = opbrengst) x € 1.000, -

MB7 Entree Palaceplein

3.402

3.581

180

Tabel 21 Netto contante waarde grondexploitatie

De grondexploitatie in het MPG 2025 is geactualiseerd op basis van kengetallen. Hieraan liggen actuele ramingen van kosten en opbrengsten ten grondslag. Evenals bij de grondexploitatie Badhuisplein heeft hierbij een aanpassing plaatsgevonden in de toerekening aan diverse kostensoorten (kosten civiele techniek in relatie tot planbegeleidingskosten). De eindprognose verslechtert met € 180.000 netto contante waarde 1-1-2025. Het programma van eisen Leefomgeving en het stedenbouwkundig plan hebben vertraging opgelopen en worden in 2025 verder uitgewerkt. De uitwerking gaat in nauw overleg met betrokken partijen omdat draagvlak en een integrale parkeeraanpak van groot belang is. De genoemde vertraging leidt ook tot een langere looptijd van het project naar 2029. Evenals bij Badhuisplein is sprake van een integrale uitwerking voor openbare ruimte, woningbouw en commercieel vastgoed (hotel en commerciële ruimten) en parkeren. Vooral het laatste is complex in relatie tot de waterkerende functie van de boulevard en vraagt veel overleg en inzet van betrokken partijen. Het op te stellen stedenbouwkundig plan wordt de basis van een meer gedetailleerde grondexploitatieberekening.

Risico’s Het project kent een aanzienlijk risicoprofiel omdat het zich nog in de beginfase bevindt. Een aanzienlijk deel van de kosten en vrijwel alle opbrengsten moeten nog gerealiseerd worden. Ook zijn er nog geen afspraken (waaronder financiële) vastgelegd in contracten. De risico’s zijn opgenomen bij de bepaling van het weerstandsvermogen.

5.4

HMH Heimanshof

Exploitatiegebied Het plangebied ligt in de meest westelijke uitloper van de duinrug die doordringt in het noorden van Zandvoort – tussen het sportcomplex Duintjesveld en de wijk Nieuw Noord. De nieuwe woonbuurt – voorlopig Heimanshof gedoopt – vormt straks een mooie overgang vormen tussen de bestaande bebouwde kom en de duinen. Om dat te bereiken worden de gebouwen en buitenruimtes ingepast in het duinlandschap, wat betreft omvang, reliëf, vormgeving en materiaalgebruik. Bewoners en bezoekers kunnen via de nieuwe buurt naar de duinen wandelen en fietsen. De buurt is ruim opgezet en is gevarieerd in woningtypes. Op onderstaande kaart is het exploitatiegebied te zien.

29

Figuur 4 Exploitatiegebied Heimanshof

Ruimtelijke inpassing en programma Ruimtegebruik

%

m²

Bruto plangebied

100,0%

9.839

Buiten beschouwing/te handhaven

0,0%

-

Netto plangebied

100,0%

9.839

Uitgeefbaar Verharding Groen Water

26,5% 38,9% 34,6% 0,0%

2.604 3.828 3.407 -

Tabel 22 Ruimtegebruik

In onderstaande tabellen is het programma opgenomen dat in de grondexploitatie is verwerkt. Programma

Eenheid

Woningbouw -

Sociale huur Betaalbare koop Middel dure koop Dure koop

won won won won

Niet woningbouw - Commercieel - Hotel

m² bvo Kamers

MPG 2024

MPG 2025

-

50

-

0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

15 17 8 10

Verschil 50 30,0% 34,0% 16,0% 20,0%

15 17 8 10

-

-

-

-

-

-

Tabel 23 Programma

Grondexploitatie en ontwikkelingen 2024 Grondexploitaties

NCW 1-1-2024

NCW 1-1-2025

Verschil

-1.428

-1.186

(negatief = opbrengst) x € 1.000, -

HMH Heimanshof Tabel 24 Netto contante waarde grondexploitatie

0

De grondexploitatie is in de raad van 17 december 2024 geopend. Er is gestart met de verdere planvorming om te komen tot de verkoop van de grond via een openbare aanbesteding. Daarnaast

30

moet nog een alternatieve locatie gevonden worden voor de scouting. De verplaatsing van de scouting moet betaald worden uit de potentiële opbrengst. Vooralsnog zijn er nog geen bijzonderheden voor dit project.

Risico’s Het project kent een gemiddeld risicoprofiel omdat het zich nog in de beginfase bevindt. Een aanzienlijk deel van de kosten en vrijwel alle opbrengsten moeten nog gerealiseerd worden. Ook zijn er nog geen afspraken (waaronder financiële) vastgelegd in contracten. De risico’s zijn opgenomen bij de bepaling van het weerstandsvermogen.

31

Bijlage 1

Begrippenlijst

 Actualisatie: tijdens het jaar de stand van de actuele Grex inpassen.  Algemene Reserve: reserve van de Algemene dienst.  Apparaatskosten (VTU): kosten die worden gemaakt ten behoeve van de voorbereiding en uitvoering van een plan. Er worden twee soorten apparaatskosten onderscheiden: apparaatskosten intern en extern (bijvoorbeeld die van een stedenbouwkundig bureau).  Autonome mutaties: de wijzigingen in plansaldi, waarop geen invloed kan worden uitgeoefend, zoals prijspeilcorrecties, een aanpassing van de datum contant en een toerekening van rentelasten.  Bestemmingsreserve: een reserve, waarvan de bestedingsrichting is vastgelegd.  Overige uitgaven: kosten die niet onder de andere posten (verwerving, tijdelijk beheer, sloop, openbare werken en bodem) kunnen worden opgebracht. De bijzondere kosten zijn verder onderverdeeld in landmeetkundige kosten en overige bijzondere kosten (bijvoorbeeld de dekking van de onrendabele top van sociale woningen, kosten voor archeologie en andere).  Boekwaarde: de som van de investeringen en opbrengsten op 1 januari van een bepaald jaar, zoals deze in de administratie is vastgelegd.

 Bouwrijp maken: de grond geschikt maken voor uitgifte om gebouwen te kunnen realiseren door allereerst te slopen en op te ruimen van gebouwen, bomen, afrasteringen enzovoorts en vervolgens door het uitvoeren van grondwerk (bijvoorbeeld ophogen, egaliseren en andere).  Cashflow (kasstroom): de som van nettowinst en afschrijvingen.  Civieltechnische werken (bouw- en woonrijp maken): werkzaamheden die er toe leiden, dat er sprake is van grond die ondergronds en bovengronds obstakelvrij is en van te bebouwen gronden die op een goede wijze zijn ontsloten en kunnen functioneren. Hierbij moet worden gedacht aan de aanleg van wegen, riolering, groenvoorzieningen en waterpartijen, met alles wat daar - in het openbaar gebied - bij hoort.  Complex: een geheel dat bij elkaar hoort voor wat betreft geïnvesteerd vermogen, kosten en opbrengsten.  Contante waarde: de waarde van toekomstige kasstromen, die zijn uitgedrukt in de geldwaarden van nu, met behulp van een rentefactor.  Eindwaarde: de waarde van kasstromen, die zijn uitgedrukt, per einddatum van het project.  Gesloten grondbalans: grond die uit een locatie is vrijgekomen door ontgraving elders en op een locatie opnieuw is te gebruiken, oftewel het hergebruiken van grond van elders.

 (Grond)exploitatiegebied: de uit te geven terreinen en het openbaar gebied dat noodzakelijk moet worden aangepakt om de terreinen te kunnen uitgeven. Oftewel het netto plangebied, het plangebied minus de te handhaven elementen.  (Grond)exploitatiegrens: het gebied waar binnen de grondkosten en de grondopbrengsten worden gerealiseerd. Binnen de exploitatiegrens wordt het grondgebruik bepaald.  Grondbeleid: het geheel aan geschreven en ongeschreven spelregels en door overheden gehanteerde beleidsstrategieën ten aanzien van de grondmarkt (oftewel het geheel van instrumenten dat wordt ingezet).  Grondexploitatie: het proces van de productie en daarmee ook van de prijsvorming van bouw- en woonrijpe grond en het zorgdragen voor de bouwrijpe grond, dat deze op het juiste tijdstip op de markt wordt gebracht (2).  Grondexploitatiebegroting: het vastgestelde totaal van begrotingen voor kosten en baten per plan, waarvan het resultaat is vastgelegd in een plansaldo.

32

 Grondgebruik: de functie die op de betreffende kavel wordt toegepast: water, groen, verharding, openbare ruimte, bebouwd, etc.  Grondkosten: kosten die samenhangen met de productie van uitgeefbare grond.  Grondquote: het aandeel van de grond in de totale stichtingskosten, met andere woorden de vrij op naam prijs van een woning.  Haalbaarheidsanalyse: inschatting van de mogelijke kosten en opbrengsten van een bepaalde locatie.  Herziening (herziene grondexploitatie): een nieuwe grondexploitatie voor een operationeel plan. De opbouw van een herziening is identiek aan die van een grondexploitatie, maar met toevoeging van het hoofdstuk verschillenverklaring.  Indexering: periodische aanpassing van prijzen.  Inrichtingsgebied: het netto exploitatiegebied oftewel het exploitatiegebied minus de planstructuur.  Meerjaren perspectief grondexploitaties (MPG): het MPG is een inventarisatie en prognose van de resultaten van de lopende grondexploitaties. Het doel hiervan is het geïntegreerd inzichtelijk maken van de financiën, planning, programma’s en de mogelijke risico’s van de lopende grondexploitaties.  Nominale waarde: de waarde zonder rekening te houden met de tijdsfactor.  Omslagrente: het interne rentepercentage dat de gemeente jaarlijks vaststelt voor de begroting.  Opstalexploitatie: betreft de verhuur van gebouwen (kantoren, bedrijfspanden en woningen).

 Opstalontwikkeling: het oprichten van gebouwen (woningen, kantoren en bedrijfsgebouwen).  Plangebied: het gebied dat onder de invloed van het project valt. Het plangebied hoeft niet samen te vallen met het exploitatiegebied; het exploitatiegebied is meestal kleiner.  Plankosten: onder plankosten vallen de apparaatskosten; er is sprake van interne en externe apparaatskosten (VTU-kosten).  Plansaldo: het saldo van een project.  Prijspeil: kosten zijn gekoppeld aan een prijspeil, dat aangeeft, op welk tijdstip een kosten- of opbrengstenpost van toepassing is. Om prijzen uit verschillende jaren onderling te vergelijken, corrigeren we de gevonden bedragen met een indexwaarde, die een relatieve stijging of daling aangeeft (inflatie).  Programma: een aantal samenhangende activiteiten, die op zijn minst voorzien zijn van inhoudelijke doelstellingen, bestuurlijke kengetallen en een budget. Voor elk programma wordt bij de begroting omschreven, wat bereikt zal worden, wat daarvoor gedaan gaat worden en wat de kosten zijn. Hierbij is verevening tussen de onderliggende deelprojecten toegestaan.  Programmabegroting: onderdeel van de begroting, waarin de te realiseren programma’s, het overzicht van de algemene dekkingsmiddelen en het bedrag voor onvoorzien zijn opgenomen.

 Residuele waarde (niet-wonen): het verschil tussen de economische waarde van de te realiseren functies en de kosten om deze te realiseren.  Residuele waarde (woningen): de grondwaarde die gezien wordt als het residu dat overblijft, nadat van de marktprijs van de woningen, de bouwkosten van die woningen zijn afgetrokken. Het is de maximale prijs die voor de grond betaald kan worden.  Risico (hier worden de projectrisico’s bedoeld): dit risico vertaalt zich in te verwachten activiteiten met een bepaalde kans op voorkomen. Het op te nemen bedrag wordt dan bepaald door de kans maal het bedrag van de activiteit. Het betreft hier niet de onvoorziene kosten die bij de uit te voeren werken voorkomen.  Risicoanalyse: het biedt de mogelijkheid om risico's te kwantificeren en posten met de grootste risicobijdrage op te sporen. Dit resulteert in uitspraken over de kansverdeling van het resultaat of de aanbeveling om voor een bepaalde post tot risicobeheersmaatregelen over te gaan.  Tijdelijk beheer: de kosten die samenhangen met het tijdelijke beheer en onderhoud van gronden (en opstallen), voordat overgegaan wordt tot het bouwrijp maken van die gronden.

33

 Tussentijdse winstneming: winstneming voordat de exploitatie wordt afgesloten. Dit kan alleen als de exploitatie dit toelaat. Dit houdt in, dat op momenten, waarbij met zekerheid kan worden gezegd, dat de genomen winst, geen gevaar oplevert voor de betreffende exploitatieberekening. Het BBV heeft hier regels voor opgesteld.  Uitgeefbaar gebied: het netto inrichtingsgebied oftewel het inrichtingsgebied minus buurtwegen en buurtgroen.  Uitgifte: verkoop van bouwrijpe, uitgeefbare terreinen en/of uitgifte in erfpacht.  Verevening: bijzondere vorm van egalisatie binnen of tussen complexen.  Verwerving: beschikking krijgen over de benodigde gronden en opstallen.  Verwervingskosten: kosten van verwerving.  Voorkeursrecht: een wettelijk recht dat een gemeente voorrang (en geen plicht) geeft op de verwerving van onroerende zaken.  Voorziening toekomstige verliezen: een bepaalde reservering in verband met een voorzien tekort. Anders dan een gewone reservering kan de raad de bestemming niet meer wijzigen. Wanneer een grondexploitatie een tekort laat zien, dient de voorziening voor een gelijk bedrag aangevuld te worden.  Weerstandsvermogen: het deel van de Reserve grondexploitaties dat nodig is om toekomstige risico’s van de operationele grondexploitaties te kunnen opvangen. Het weerstandsvermogen dat nodig is, wordt uitgedrukt in bandbreedte.

 Winstneming: winst boeken als de investeringen en opbrengsten zijn gerealiseerd.  Woonrijp maken: het woonrijp maken omvat alle activiteiten die nodig zijn om een bruikbaar maaiveld (openbare ruimte) te realiseren.

34

Dit is een uitgave van gemeente Zandvoort, 21 mei 2025

Tekst: team Planeconomie ________________________________ Postbus 2 2040 AA Zandvoort Tel. 14 023 zandvoort.nl 35