Bijlage 2. Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2025

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2025

4 april 2025 Team Planeconomie Programma en Gebiedsmanagement

Voorwoord Het Meerjarenperspectief grondexploitaties (MPG) wordt aangeboden aan de raad in juni bij de voorjaarsnota volgens de reguliere planning en control cyclus. Met het MPG informeert het college de raad jaarlijks financieel en inhoudelijk over de projecten met een grondexploitatie. Het MPG bestaat uit een terugblik op het afgelopen jaar en het geeft een doorkijk naar de toekomst. De verantwoording over 2024 wordt meegenomen in de jaarrekening. De grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd.

Het college van Burgemeester en Wethouders

Zandvoort, mei 2025

Samenvatting Inleiding Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2025 (MPG) van de gemeente Zandvoort. Het geeft een totaaloverzicht van de stand van zaken van de gemeentelijke grondexploitaties. Een grondexploitatie is een meerjarige begroting van een ruimtelijk project. Grondexploitaties worden geopend als de gemeente kiest voor actief grondbeleid. Dat betekent dat de gemeente eigendom heeft, de ontwikkeling van de gronden voor eigen rekening en risico uitvoert en daarmee een actieve (risicovolle) rol bij ontwikkelingsprojecten neemt. Deze zijn een middel om financieel sturing te geven bij het realiseren van ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen. De grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd en via het MPG aan de gemeenteraad voorgelegd. Periodiek worden de grondexploitaties gemonitord via voortgangsrapportages.

Algemeen en kerncijfers Het MPG wordt aangeboden bij de Voorjaarsnota van de gemeente Zandvoort en bevat een verantwoording over het afgelopen boekjaar en sluit aan bij de jaarrekening. Het MPG geeft ook een vooruitkijk op toekomstige ontwikkelingen. Het MPG 2025 maakt een vergelijk met het MPG 2024. De cijfers in dit stuk zijn verwerkt in de jaarrekening 2024. Onderstaande tabel geeft de cijfers per 1-1-2025 weer ten opzichte van de cijfers in MPG 2024 (per 1-1-2024). Kerncijfers grondexploitatie

1-1- 2024

1-1-2025

Verschil

7.035 0 7.035

7.668 0 7.668

633 0 633

(negatief = opbrengst) x € 1.000, -

Verlies Verlies Winstneming Verliesvoorziening Extra verlies ten laste van Egalisatiereserve

633

Boekwaarde Boekwaarde

13.825

14.989

1.164

1.029 2.431 3.460

1.068 2.770 3.838

39 339 378

Weerstandsvermogen1 Marktrisico’s Projectrisico’s Benodigd weerstandsvermogen

Projectresultaten en verliesvoorziening De netto contante waarde van de geconsolideerde grondexploitaties bedraagt per 1-1-2025 € 6,2 miljoen negatief. In het MPG 2024 was dit € 7,0 miljoen negatief. Het verschil is toe te schrijven aan het verwachte positieve resultaat van € 1,4 miljoen op het project Heimanshof. De overige drie projecten laten een groter verlies zien, waardoor de verliesvoorziening is geactualiseerd en met € 0,6 miljoen is verhoogd. Er is voldoende verliesvoorziening getroffen bij het afsluiten van de grondexploitaties het verwachte verlies te kunnen dekken zonder verdere consequenties. De voorziening bedraagt na actualisatie € 7,7 miljoen.

Ontwikkeling boekwaarde over 2024 De boekwaarde van de geconsolideerde grondexploitaties is in 2024 gestegen met € 1,2 miljoen en bedraagt per 1 januari 2025 € 15,0 miljoen. Er is in 2024 per saldo meer uitgegeven dan dat er is ontvangen. De belangrijkste kosten in het afgelopen jaar zijn: kosten voor tijdelijke inrichting vrijgekomen ruimte, plankosten en rentelasten. Gerealiseerde opbrengsten betreft opbrengsten van tijdelijk beheer. De boekwaarde is meer toegenomen dan verwacht omdat in 2024 meer kosten zijn gemaakt dan begroot. 1 Weerstandvermogen grondexploitaties maakt onderdeel uit van totaal benodigd weerstandvermogen, zoals

berekend in paragraaf weerstandvermogen.

Risico’s en weerstandsvermogen De gemeente loopt met de grondexploitaties ook risico’s ondanks het feit dat er een verliesvoorziening is getroffen. De komende jaren moet nog circa € 18 miljoen aan opbrengsten gerealiseerd worden en zolang deze niet zijn gerealiseerd blijft er sprake van risico. Een aanzienlijk deel van de kosten, zijnde ruim € 8 miljoen, moet nog worden aanbesteed en ook dat brengt risico met zich mee. Grondexploitaties zijn gevoelig voor algemene marktontwikkelingen, de zogenoemde marktrisico’s en kennen project specifieke risico’s. Deze zijn geïnventariseerd en financieel vertaald naar het benodigd weerstandsvermogen. Om een buffer aan te houden voor zowel de marktrisico’s als de projectrisico’s wordt rekening gehouden met een totaal bedrag van € 3,8 miljoen. Het benodigd weerstandsvermogen is ten opzichte van MPG 2024 gestegen met € 0,4 miljoen. De markrisico’s zijn hoger als gevolg van stabilisatie in de markt. De project specifieke risico’s zijn toegenomen ten gevolge van mogelijk duurdere parkeeroplossingen. Dit bedrag maakt onderdeel uit van het totale weerstandsvermogen van de gemeente Zandvoort. Primair vindt dekking via de Egalisatiereserve plaats. Deze wordt overigens breder ingezet dan alleen de risico’s voor de grondexploitaties.

Bovenstaande bedrag is onderdeel van de gemeente brede berekening van het benodigde weerstandvermogen in de paragraaf Weerstandsvermogen.

Conclusie Ten opzichte van het MPG 2024 is er sprake van een resultaatsverbetering op totaalniveau van de vier grondexploitaties. Op projectniveau laten alle projecten aan de Midden Boulevard een verslechtering zien. Het project Watertorenplein is in de afrondende fase en wordt naar verwachting in 2025 afgesloten. De parameters zijn opnieuw bepaald op basis van externe marktinformatie. De nieuw geopende grondexploitatie van Heimanshof laat een positief resultaat zien. Uit dit resultaat moet nog wel de verplaatsing van de scouting worden betaald. Door het feit dat de risico’s aanzienlijk zijn, stijgt het benodigd weerstandsvermogen voor de risico’s met bijna € 0,4 miljoen ten opzichte van 2024.

Inhoud 1.

Inleiding

7

2.

Beleidskaders

8

2.1

Gemeentelijke beleidskaders

8

2.2

Wet- en regelgeving financiële verantwoording

10

2.3

Kostenverhaal

10

2.4

Algemene beginselen grondexploitatie

11

2.5

Parameters

11

3.

4.

5.

Ontwikkelingen 2024, 2025 en verder

16

3.1

2024 in vogelvlucht

16

3.2

Programma

17

3.3

Looptijd

17

3.4

Financieel resultaat

17

3.5

Boekwaarde

19

3.6

Reserves en voorzieningen

19

Risico’s en weerstandscapaciteit

21

4.1

Marktrisico’s

22

4.2

Projectrisico’s

22

Toelichting op de projecten

24

5.1

MB2 Watertorenplein

24

5.2

MB3 Badhuisplein

25

5.3

MB7 Entree Palaceplein

27

5.4

HMH Heimanshof

29

Begrippenlijst

32

Bijlage 1

1. Inleiding Doel Meerjarenperspectief grondexploitaties (MPG) Met Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) legt verantwoording af over de ontwikkelingen in de grondexploitaties van het afgelopen jaar en geeft een doorkijk naar de toekomst. Het MPG bevat alleen aanpassingen op basis van al door de raad genomen inhoudelijke besluiten. Ook geeft het MPG inzicht in de benodigde weerstandscapaciteit op basis van de risico’s die op overall niveau (markrisico’s) en per project zijn geïnventariseerd en gekwantificeerd. Hiervoor is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd. Het MPG heeft alleen betrekking op de projecten waar een grondexploitatie (GREX) voor geopend is. Dit zijn de bouwgronden in exploitatie (BIE). De gemeente Zandvoort heeft vier grondexploitaties, namelijk:  MB2 Watertorenplein  MB3 Badhuisplein  MB7 Entree Palaceplein  HMH Heimanshof (geopend door de raad op 17 december 2024) Naast de vier grondexploitaties is er nog sprake van faciliterende projecten, zoals bijvoorbeeld Curiedex en de hotellocatie op Badhuisplein. De gemeente heeft in deze situatie geen grondeigendom maar wil wel meewerken aan de initiatieven. Met ontwikkelende partijen worden anterieure overeenkomsten gesloten. Hierin wordt onder meer het kostenverhaal vastgelegd voor de gemeentelijke investeringen.

Faciliterende projecten worden, conform het BBV2, verantwoord op een andere plek in de financiële administratie. Deze zijn niet meegenomen in het MPG. Ook strategische gronden (Materieel Vast Actief) worden elders verantwoord.

Definitie van een grondexploitatie Een grondexploitatie (GREX) is de financiële vertaling van een ruimtelijk plan (bijvoorbeeld een bestemmingsplan/omgevingsplan). Het is een begroting van kosten en opbrengsten gefaseerd in de tijd, waarin vastgestelde beleidsuitgangspunten zijn verwerkt (bijvoorbeeld woonbeleid, parkeerbeleid). Een grondexploitatie bestaat onder andere uit: • Overzicht kosten en opbrengsten (op basis van kostensoortenlijst in het Besluit ruimtelijke ordening en per 1 januari 2024 het Omgevingsbesluit). • Fasering in de tijd, rekening houdend met rente en inflatie.

Wanneer worden mutaties doorgevoerd in een grondexploitatie? • Wettelijke eisen worden zonder voor te leggen aan de raad/college doorgevoerd in de grondexploitaties en vastgelegd via het MPG. Hier zit geen keuzemogelijkheid in, wel wordt het bestuur tussentijds geïnformeerd. • Kleinere mutaties, zoals parameters, worden jaarlijks bepaald en verwerkt in de grondexploitaties zonder tussentijds raadsbesluit. Dit is een bevoegdheid van het college en wordt via het MPG bekrachtigd door de raad. • Majeure mutaties: wijzigingen in plangrens / programma / ruimtegebruik worden aan de raad voorgelegd voordat dit verwerkt wordt in de grondexploitaties.

2 Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en gemeenten (BBV)

7

2. Beleidskaders 2.1

Gemeentelijke beleidskaders

Nota grondbeleid Zandvoort In 2020 heeft de raad de nota grondbeleid en grondprijsbeleid vastgesteld. Hiermee is de werkwijze van de gemeente vastgelegd om de ruimtelijke doelstellingen binnen de gemeente te realiseren, alsmede de manier(en) om het beschikbare grondbeleidsinstrumentarium in te zetten. Zandvoort kiest voor maatwerk, ook situationeel grondbeleid genoemd. Per situatie wordt bekeken hoe de ontwikkeling bijdraagt aan de realisatie van de ruimtelijke doelstellingen en hoe de ontwikkeling tot uitvoering gebracht kan worden. De gemeente kiest per ontwikkeling de meest passende rol: actief, facilitair of een tussenvorm. Deze rolkeuze is afhankelijk van verschillende factoren: de gewenste mate van sturing (regie), risicoprofiel, prioriteit van de ontwikkeling, bestaande of gewenste grondposities, de beschikbare financiële middelen en maatschappelijke urgentie. Per type (actief, facilitair of tussenvorm) beschikt de gemeente over een instrumentarium. Bij actief grondbeleid heeft de gemeente de volledige regie en draagt zij alle risico’s. Er wordt een grondexploitatie geopend. Bij faciliterend grondbeleid heeft de gemeente minder regie en navenant minder risico. In dat geval verhaalt de gemeente alleen de door haar te maken kosten via het kostenverhaal.

Grondprijsbeleid Het grondprijsbeleid is onderdeel van de nota grondbeleid. Het grondprijsbeleid legt de kaders vast voor het bepalen van de grondprijzen. De grondprijs wordt bij voorkeur residueel bepaald op uitzonderingen na, zoals sociale woningbouw. Hiervoor wordt een vaste grondprijs gehanteerd. De grondprijzen zijn in een aparte grondprijsbrief opgenomen die het college vaststelt. Zo is het mogelijk in te spelen op actualiteiten uit de markt. Naast gronduitgifte door verkoop is er nog sprake van uitgifte in erfpacht. De voorwaarden voor onder meer grondprijsbepaling bij erfpacht zijn vastgelegd in de “Notitie erfpacht Middenboulevard” (2009) en de “Algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht” (2009/2011).

Paragraaf grondbeleid In de begroting en jaarrekening is het verplicht om een paragraaf grondbeleid op te nemen. Hierin wordt onder andere het grondbeleid beschreven en verantwoord.

Nota reserves en voorzieningen 2023 Medio 2023 is een geactualiseerde nota reserves en voorzieningen3 vastgesteld. . Met ingang van 2023 geldt voor de grondexploitaties het volgende:  Eventuele tussentijdse winstneming uit grond- en gebouwexploitaties wordt gestort in de Egalisatiereserve, mits de Algemene reserve op peil is;  Het saldo van grond- en gebouwexploitaties wordt verrekend met de Egalisatiereserve. Tot en met 2022 zijn de saldi van de grondexploitaties verrekend met de Reserve Strategische Investeringsagenda (SIA). Vaststelling van de nota reserves en voorzieningen heeft tot gevolg dat de verrekening van de saldi grondexploitaties plaatsvindt in de nieuw ingestelde Egalisatiereserve. De Egalisatiereserve wordt (net als de SIA) breder ingezet dan alleen voor de grondexploitaties. Voor nadere duiding wordt verwezen naar genoemde nota. Bij aanvang is de omvang van de Egalisatiereserve vastgesteld op € 4,00 miljoen. De Algemene reserve en de Egalisatiereserve vormen samen de weerstandscapaciteit.

3

Nota reserves en voorzieningen 2023/396612

8

Financiële verordening4 In de financiële verordening liggen de gemeentelijke regels van de gemeente vast, aanvullend op de rijksregels. Ook over de grondexploitaties zijn regels opgenomen.

Ruimtelijke beleidskaders Zandvoort kent ook nog een aantal ruimtelijke beleidskaders die relevant zijn voor de grondexploitaties. Hieronder worden de belangrijkste genoemd. Alleen de eerste vijf worden kort toegelicht. • Coalitieakkoord5 Zandvoort: het coalitieprogramma 2022-2026 "Voor Zandvoort" (2022) • Omgevingsvisie "Zandvoort 365 dagen aantrekkelijk" (2021) • Visie Wonen in Zandvoort 2016-2020 (2016) • Uitvoeringsprogramma Wonen gemeente Zandvoort 2019 t/m 2025 (mei 2019) • Actualisatie Spelregels voor nieuwbouw sociale huur en middensegment (maart 2023) • Toeristische visie Zandvoort aan Zee (2018) • Beleidsplan duurzaamheid 2019 – 2022 • Parkeernormennota Zandvoort 2021

Coalitieakkoord In het coalitieakkoord 2022-2026 "Voor Zandvoort" gaat het bij de ambities woningbouw over een grote behoefte aan de betaalbare woningen. Het volgende is onder andere opgenomen: "Bij nieuwbouwplannen hanteren we de verdeling 30-50-20. Dit betekent dat 30% van de woningen in het lage segment (sociale huur) valt, 50% in het middensegment en 20% overig. We bouwen zoveel mogelijk betaalbare woningen: koopwoningen tot een prijs van € 275.000, - euro en huurwoningen tot € 1.075, - euro (prijspeil 2022)”. Deze prijzen worden jaarlijks aangepast. Woningbouwcategorie Sociale huur < kwaliteitskortingsgrens Sociale huur < 1e aftoppingsgrens Sociale huur< 2e aftoppingsgrens Sociale huur< liberalisatiegrens Huur vrije sector betaalbaar Huur vrije sector middelduur Koop betaalbaar Koop middelduur

Prijspeil per 1/1/2024 < € 454,47 < € 650,43 < € 697,07 < € 879,66 € 879,66 - € 1.123,13 € 1.123,13 - € 1.510,82 < € 321.961 € 321.961 - € 476.415

Prijspeil per 1/1/2025 < € 477,20 < € 682,96 < € 731,93 < € 900,07 € 900,07 - € 1.184,83 € 1.184,83 - € 1.572,76 < € 335.161 € 335.161 - € 495.948

De bovenstaande verdeling in prijscategorieën geldt voor nieuw vast te stellen plannen. In de lopende grondexploitaties is een andere verhouding in programmering opgenomen aangezien de visies al van voor het coalitieakkoord zijn.

Omgevingsvisie In de Omgevingsvisie “Zandvoort 365 dagen aantrekkelijk" zijn de ambities voor gebiedsontwikkeling beschreven. Deze zijn gericht op het verbeteren van de uitstraling van Zandvoort, het vergroten van het aantal betaalbare woningen en het stimuleren van bedrijvigheid. Voor de uitvoering van de projecten is dit het uitgangspunt.

Woonvisie, Uitvoeringsprogramma Wonen In de visie op wonen is opgenomen dat er behoefte is aan meer doorstroming op de woningmarkt en dat er behoefte is aan meer goedkope of sociale koopwoningen. Het programma in de grondexploitaties is afgestemd op de uitgangspunten uit de Woonvisie. Afspraken op basis van ouder beleid kunnen afwijkend zijn. In het vastgestelde Uitvoeringsprogramma Wonen is vastgesteld dat bij nieuwe projecten 30% sociaal moet worden gerealiseerd. Ditzelfde percentage is ook in het actuele coalitieakkoord van 2022 4

Financiële verordening 2018. Hier is in december 2019 een wijziging op gekomen op een aantal onderdelen.

9

vastgelegd. Voor Watertorenplein heeft de raad in januari 2020 via de vaststellingsovereenkomst besloten om sociale huur in het plan op te nemen. Dit is verwerkt in de grondexploitatie en het MPG. Voor de twee lopende projecten Badhuisplein en Entree Palaceplein is in het vorige coalitieakkoord opgenomen dat het aandeel sociale huur van Badhuisplein gecompenseerd wordt in Entree Palaceplein. Dit is verwerkt is de visies, welke in december 2021 zijn vastgesteld. In het nieuwe coalitieakkoord van 2022 blijven de vastgestelde stedenbouwkundige visies van Badhuisplein en Entree Palaceplein leidend.

Nota “Actualisatie Spelregels voor nieuwbouw sociale huur en middensegment” In het Uitvoeringsprogramma liggen de ambities op het gebied van wonen vast. De nota “Actualisatie Spelregels…” geeft handvatten voor de realisatie van deze ambitie. De versie uit 2020 is in 2023 geactualiseerd. In de nota worden spelregels voor woningbouw en de in te zetten instrumenten vastgelegd, zodat er duidelijkheid is voor partijen binnen en buiten de gemeente. De prijsklassen voor woningcategorieën worden jaarlijks bijgesteld. Hiermee geeft de nota invulling aan de gewenste minimale kwaliteit van de beoogde woningen, de betaalbaarheid voor langere termijn en de wens om de woningen bij de beoogde doelgroep terecht te laten komen.

2.2

Wet- en regelgeving financiële verantwoording

Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeentes (BBV) Gemeentes zijn bij het opstellen van financiële jaarstukken gebonden aan regels. Deze regels liggen vast in het Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten (BBV) van de Commissie BBV. De commissie heeft in 2019 een notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken6 opgesteld. Het MPG (en daarmee de grondexploitaties) is conform de richtlijnen van de Commissie BBV opgesteld. De commissie BBV heeft eind 2023 een vernieuwde notitie7 gepubliceerd. Deze is verplicht met ingang van begrotingsjaar 2025. Bij het opstellen van het MPG 2025 is hiermee rekening gehouden wat betreft de te hanteren rente in de grondexploitatieberekeningen.

Wet modernisering vennootschapsbelasting (VPB) De wet modernisering VPB overheidsondernemingen is per 1 januari 2016 in werking getreden. Dat betekent dat overheidsondernemingen belastingplichtig worden voor de vennootschapsbelasting. Overheden worden voor bepaalde onderdelen beschouwd als ondernemer en zijn dan belastingplichtig over de winsten in die onderdelen. Grondexploitaties worden gezien als ondernemingsactiviteit. De grondexploitaties in Zandvoort zijn verlieslatend en dragen geen vennootschapsbelasting af.

2.3

Kostenverhaal

Naast de actuele grondexploitaties, die gaan over het grondeigendom van de gemeente, is er ook nog sprake van kostenverhaal. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening (per 1 januari 2024 Omgevingswet) is de gemeente verplicht kosten voor gebiedsontwikkeling te verhalen bij particuliere initiatieven. Dit zijn projecten in particulier eigendom, zogenaamde faciliterende projecten. Een voorbeeld is de Curiedex locatie. In het kader van wettelijk verplicht kostenverhaal worden met ontwikkelende partijen anterieure overeenkomsten gesloten. Anterieure overeenkomsten worden op een andere manier administratief verantwoord en maken geen onderdeel uit van het MPG.

6 Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019), juli 2019. 7 Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023), december 2023

10

2.4

Algemene beginselen grondexploitatie

Algemeen geldt dat een grondexploitatie een kosten- en opbrengstenraming is voor een ruimtelijk project waarbij rekening gehouden wordt met de doorlooptijd van een ontwikkeling. Dit betekent dat met de kennis van nu een inschatting gemaakt wordt van de doorlooptijd en op welk moment kosten en opbrengsten verwacht worden. Het berekende resultaat is een prognose die kan fluctueren. Onderstaand wordt toegelicht welke factoren invloed hebben op de eindprognose. Wijzigingen in eindprognoses van grondexploitaties 1. Rente effecten als gevolg van verschuivingen in tijd Als kosten en opbrengsten op een ander moment in de tijd worden gemaakt dan dat deze waren gepland in de grondexploitatie, is dat van invloed op het resultaat. In principe geldt dat hoe eerder een uitgave plaatsvindt, hoe eerder de (nadelige) rente meetelt waardoor het resultaat afneemt. Hetzelfde geldt voor de opbrengsten; hoe eerder deze zijn ontvangen, hoe eerder de (voordelige) rente begint te tellen en hoe beter het resultaat van een grondexploitatie. Voor beiden geldt dat een lagere rente het effect verkleint. Daarbij speelt ook het verschil tussen de rente en de kosten-opbrengsten ontwikkeling een rol. Bij (veel) hogere rente dan kostenstijging is het rente effect groter. 2.

Wijziging van ramingen Naast verschuivingen in tijd, zijn wijzigingen van geraamde kosten en opbrengsten van invloed op het resultaat van de grondexploitatie. Wanneer bijvoorbeeld de totale kosten over de jaren stijgen, zal dit een nadelig effect hebben op het resultaat van de grondexploitatie. Wanneer de opbrengsten stijgen, heeft dit een positief effect. 3. Autonome prijsontwikkelingen Verschuivingen in de tijd van inkomsten en uitgaven hebben effect als gevolg van de prijsontwikkelingen Op stijgingen van kosten en opbrengsten wordt weliswaar geanticipeerd via de parameters kosten- en opbrengstenstijging in de grondexploitatie. De daadwerkelijke toe- of afname wijkt vaak af van de verwachte parameters.

Contante waarde Het saldo van de totale kosten en de opbrengsten bepaalt het resultaat van een grondexploitatie. Om op overall niveau financieel inzicht te krijgen is een extra stap nodig. Projecten hebben namelijk verschillende einddata. Door bedragen contant te maken (berekende eindwaarde terugrekenen naar heden) is het mogelijk projecten te vergelijken en een totaal resultaat te berekenen.

2.5

Parameters

In het huidige economisch klimaat met een hoge inflatie in combinatie met het feit dat de projecten nog in de ontwikkelfase zitten, hebben de parameters een relatief grote impact op de eindprognoses van de grondexploitaties. Het is daarom van belang om duidelijk onderbouwde parameters te hanteren. Aangezien grondexploitaties een meerjarige prognose weergeven, wordt getracht aan te sluiten bij zowel actuele als langjarige ontwikkelingen. De gemeente Zandvoort heeft nog voor de lopende grondexploitaties nog geen overeenkomsten/contracten gesloten, waardoor de opbrengstparameters voor alle grondexploitaties gelden. De onderstaande tabel geeft de samenvatting van de parameters zoals die voor het MPG 2025 worden gehanteerd. Na de tabel volgt een toelichting per onderdeel.

11

Indexering 2024 realisatie8

Prognose 2025

2026

2027

2028 e.v.

Rente Disconteringsvoet Kostenstijging

0,5% 2,0%

0,5% 2,0% 4,0%

1,0% 2,0% 3,0%

1,5% 2,0% 3,0%

1,5% 2,0% 2,0%

-

3,2% 5,3% 4,0%

3,5%

2,5%

2,5%

2,0%

Parameters

GWW-kosten Plankosten Overige kosten

Opbrengstenstijging -

Woningen (vrije sector) Woningen (sociaal) Bedrijven/Commercieel Overige opbrengsten

9 10 5

4,0%

Tabel 1 Parameters ten behoeve van MPG 2025

Rente De commissie BBV heeft in de notitie Grondbeleid in begroting en jaarverslaglegging van 2019 kaders benoemd voor de te hanteren uitgangspunten voor de parameters rente en disconteringsvoet. Hierin is opgenomen dat de toe te rekenen rente aan de grondexploitatie gebaseerd moet zijn op de daadwerkelijke rente over het vreemd vermogen. Hierbij rekening houdend met de verhouding eigen vermogen vs. vreemd vermogen. Op basis van de nacalculatie bedraagt de toe te rekenen rente 2024 voor Zandvoort 0,5 %. Vanaf begrotingsjaar 2025 wordt er geen onderscheid meer gemaakt tussen de rente op grondexploitaties en de gemeentelijke omslagrente conform BBV-richtlijnen. Vanaf de jaren 2024 en verder wordt de omslagrente gebruikt als prognose rentetoerekening aan de grondexploitaties. De ontwikkeling in de gemeentelijke lening portefeuille voor de omslagrente laat vanaf 2027 een renteprognose zien die buiten de bandbreedte van +/- 0,5% valt. Om die reden is een analyse gemaakt en zijn de geprognosticeerde rentepercentages bijgesteld. Zo wordt ingespeeld op de huidige rente en worden grote financiële effecten als gevolg renteontwikkelingen gemonitord binnen de gestelde richtlijnen van het BBV. Disconteringsvoet In het kader van de commissie BBV is tevens de te hanteren disconteringsvoet voorgeschreven.

De disconteringsvoet (waarmee de eindwaarde contant wordt gemaakt) dient gelijk te zijn aan het streefpercentage van de ECB voor de inflatie in de eurozone. Dit percentage bedraagt thans 2%11. Kostenstijging – 2024 GWW-kosten Om de GWW-kosten te kunnen bepalen voor 2024 hebben we twee reeksen bekeken, namelijk:  IGG Bouwkostenindex GWW (basisjaar 1-1-2007=100)  BDB Kosten GWW (1-1-2021=100) De beide reeksen laten, namelijk ook een verschil in uitkomsten zien. Om toch een bepaalde mate van betrouwbaarheid te bereiken, is ervoor gekozen om het gemiddelde van tweetal reeksen te bepalen en dat te hanteren als de GWW-kostenstijging voor 2024. REEKS IGG Bouwkostenindex GWW (basisjaar 1-1-2020=100) BDB Kosten GWW (1-1-2021=100)

Gemiddeld

2023

2024

INDEX

oktober / Q3 139,1 118,83

oktober /Q3 142,9 123,07

2,7% 3,6%

3,2%

8 De werkelijke percentages hanteren bij de herberekening van kosten/opbrengsten naar prijspeil 1 januari 2025

indien er geen nieuwe raming beschikbaar is. Deze percentages kunnen afwijken van de Position Paper 2024. 9 Voor de projecten zijn herziene residuele berekeningen opgesteld, zodat geen indexering noodzakelijk is. 10 In de grondprijsbrief 2025 is de prijsstijging bepaald conform beleid. 11 ECB kiest voor simpel en helder inflatiedoel (dnb.nl)

12

De stijging van de GWW-kosten is iets hoger dan het geprognotiseerde percentage van 3%. Dit heeft te maken met de samenstelling van de index. De prijzen van materialen zijn gestabiliseerd op hoog niveau, na de forse stijgingen in 2021, 2022 en 2023. Voor de stijging van de GWW-kosten nemen we daarom in 2024 3,2% op. Plankosten Voor de prijsstijging van de plankosten, niet zijnde de gemeentelijke uurtarieven, hebben we een CBS reeks gehanteerd die gebaseerd is op de CAO-sector overheid. REEKS CBS Cao-lonen, contractuele loonkosten en arbeidsduur CAO-sector overheid (2020=100)

2023

2024

Q3

Q3

115,7

121,9

INDEX 5,3%

Uit deze reeks blijkt dat de stijging van de lonen circa 5,3% is geweest. Daarom lijkt het aannemelijk dat de plankosten over 2024 met dit percentage moeten stijgen. Dit percentage ligt ver boven onze eerdere prognose van 3 procent. Voor de indexering van de plankosten (de out of pocketkosten) van 2024 gaan we uit van deze 5,3%. Het gaat hier niet om de interne uren van de gemeente die worden doorberekend volgens de vastgestelde uurtarieven voor 2025. Overige kosten Voor de prijsstijging van de overige kosten sluiten we aan bij de consumentenprijsindex. REEKS Consumentenprijzen; prijsindex 2015=100

2023

2024

November

November

126,45

131,48

INDEX 4,0%

Uit deze reeks blijkt dat de stijging van de consumentenprijzen met circa 4,0 procent is geweest. Daarom lijkt het aannemelijk dat de overige kosten over 2024 met dit percentage moeten stijgen. Dit percentage ligt boven onze eerdere prognose van 3 procent. Voor de indexering van de (afgeronde) overige kosten van 2024 gaan we uit van deze 4,0%. Kostenstijging – Prognoses Outlook grondexploitaties 2025, Metafoor12

Prognose parameters grondexploitaties 2025, Stadskwadraat13

Kosten (bandbreedte)

2025 2,5 – 7,0%

2026-2027 1,5 – 5,0%

2028 > 2,0%

2025 2,0 – 4,0%

2026 1,0 – 4,0%

GWW-kosten Plankosten Overige kosten (CPI)

3,0 – 6,0% 4,0 – 7,0% 2,5 – 4,5%

2,0 – 5,0% 2,0 – 5,0% 1,5 – 3,5%

2,0% 2,0% 2,0%

2,0 – 4,0%

1,0 – 4,0%

Najaarsraming DNB 3,2% Tabel 2 Overzicht ontwikkelingsprognose kosten

2,8%

Metafoor denkt dat zowel de GWW-kosten en de plankosten harder zullen stijgen dan de CPI. Stadskwadraat ligt wel in lijn met de verwachting van de DNB. We stellen daarom voor om net onder het gemiddelde van de voorspelde bandbreedte te gaan zitten. Dit leidt tot onderstaand voorstel. Een belangrijke reden daarvoor is dat de omvang van de GWWkosten in de te actualiseren grondexploitaties aanmerkelijk groter is dan de plankosten en de overige kosten. Daarom laten we dit ook zwaarder wegen in de beoordeling.

12 Outlook grondexploitaties 2025, Metafoor 13 Prognose parameters grondexploitaties 2025, Stadskwadraat

13

Parameters

2024 Realisatie3

2025

2026

2027

2028 e.v.

4,0%

3,0%

3,0%

2,0%

Kostenstijging -

3,2% 5,3% 4,0%

GWW-kosten Plankosten Overige kosten

Opbrengstenstijging – 2024 Woningen 2022 Prijsindex bestaande koopwoningen, Agglomeratie Haarlem (CR) 2020=100

2023

2024

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

119,7

130,4

131,9

126,7

123,3

119,9

121,6

123,8

126,4

130,1

134,1

Uit bovenstaande tabel gebaseerd op CBS-cijfers blijkt de verkoopprijs van bestaande woningen terug is op het niveau van medio 2022. In MPG 2024 is hier al deels rekening gehouden door vorig jaar geen indexatie van de opbrengsten op te rekenen. Gelet op het feit dat de woningprijzen in Q2 2024 pas weer op het niveau van medio 2022 zitten betekent dat de prijzen aan het maximum zitten. Dit heeft zijn uitwerking op de grondprijzen. De bouwkosten zijn de afgelopen twee jaar wel gestegen. Dit zou betekenen dat de grondprijzen de afgelopen twee jaar naar beneden bijgesteld zouden moeten worden, maar zijn de grondprijzen wel positief geïndexeerd. Een nieuwbouwwoning is niet hetzelfde als een bestaande woning. Er zijn echter geen openbare gegevens over wat de prijsindex is voor nieuwbouwwoningen in de agglomeratie Haarlem. Om toch een goeie onderbouwing te maken zijn de residuele grondwaardeberekeningen voor de plannen herzien om zo een goede inschatting van de grondprijs te kunnen bepalen. Woningen – sociale huur en bedrijven/commercieel Ieder jaar stelt de gemeente een grondprijsbrief vast. Hierin worden de grondprijzen voor sociale huurwoningen en bedrijven vastgesteld. Voor de stijging van de grondprijzen voor sociale huurwoningen heeft de raad spelregels opgesteld. De vastgestelde grondprijzen worden gehanteerd in de grondexploitaties.

Overige opbrengsten Voor de prijsstijging van de overige opbrengsten sluiten we aan bij de consumentenprijsindex. REEKS Consumentenprijzen; prijsindex 2015=100

2023

2024

November

November

126,45

131,48

INDEX 4,0%

Uit deze reeks blijkt dat de stijging van de consumentenprijzen met circa 4,0% is geweest. Daarom lijkt het aannemelijk dat de overige opbrengsten over 2024 met dit percentage moeten stijgen. Dit percentage ligt boven onze eerdere prognose van 1,0%. Voor de indexering van de (afgeronde) overige kosten van 2024 gaan we uit van deze 4,0%. Het betreft hier de overige opbrengsten die niet vallen onder grondverkoop woningbouw en bedrijven/commercieel. Uitgezonderd subsidies en bijdragen die worden niet geïndexeerd.

14

Opbrengstenstijging – prognoses Grondopbrengsten Outlook grondexploitaties 2025, Metafoor7

Prognose parameters grondexploitaties 2025, Stadkwadraat8

2025 2,1 – 4,7%

2026-2027 1,5 – 3,7%

2028 > 2,0%

2025

Woningen (gewogen gem)14 Vrije sector top (top) Betaalbare koop (betaalbaar) Midden huur (betaalbaar) Sociale huur

7,0 –10,0% 2,0 – 5,0% 0,0 – 2,0% 0,0 – 2,0%

4,0 – 7,0% 2,0 – 4,0% 0,0 – 2,0% 0,0 – 2,0%

2,0% 2,0% 2,0% 2,0%

8,0 – 11,0%

Commercieel (bandbreedte)

-1,0 – 3,0%

-1,0 – 2,5%

2,0%

Bedrijven (basis) Kantoor (basis) Winkels (top)

-1,0 – 1,0% -1,0 – 1,0% 1,0 – 3,0%

-1,0 – 1,0% -1,0 – 1,0% 1,0 – 3,0%

2,0% 2,0% 2,0%

2026

Belangrijk om te vermelden is dat het woonbeleid Zandvoort uitgaat van 80% gereguleerde prijssegmenten (sociaal (30%) en middelduur (50%) segment) hetgeen een dempend effect heeft op de grondprijzen en prognoses. De prognoses voor woningbouw liggen hoger dan die voor commerciële voorzieningen. De grondexploitaties waarvoor de opbrengstenstijging gelden zijn niet allemaal wonen. Dit betekent dat bij het bepalen van een percentage ook rekening gehouden moet worden met de parameters voor commercieel. De voor te stellen prognoses zijn van toepassing op grondexploitaties die langer lopen dan 2025. Dit betekent dat het gaat om de volgende drie grondexploitaties:  MB 3 Badhuisplein – ontwikkeling (koop)woningen en retail  MB 7 Entree Palaceplein – ontwikkeling hotel, retail en sociale huurwoningen  HMH Heimanshof – ontwikkeling (normaal) woningbouwprogramma Voor bovenstaande grondexploitaties zal nog gekeken worden in hoeverre hier al afspraken over zijn gemaakt, maar mogelijk op basis van het programma nog een correctie nodig is. Dit geldt met name voor Badhuisplein en Entree Palaceplein. We stellen voor om rond het midden van de bandbreedte van het gewogen gemiddelde voor woningen te gaan zitten. Dan houden we ook nog rekening met commerciële voorzieningen waarop het percentage ook van invloed is. Dit leidt tot onderstaand voorstel. Parameters

2024 realisatie15

Opbrengstenstijging -

Woningen (vrije sector) Woningen (sociaal) Bedrijven/Commercieel Overige opbrengsten

2025

2026

2027

2028 e.v.

3,5%

2,5%

2,5%

2,0%

16 17 5

4,0%

14 Aan de hand van de bandbreedtes is met behulp van de Woonvisie Zandvoort (Vrije sector 20% / Betaalbaar 35% /

Midden huur 15% / Sociale huur 30%) het gewogen gemiddelde van de bandbreedte bepaald. 15 De werkelijke percentages hanteren bij de herberekening van kosten/opbrengsten naar prijspeil 1 januari 2025 indien er geen nieuwe raming beschikbaar is. Deze percentages kunnen afwijken van de Position Paper 2024. 16 Voor de projecten zijn herziene residuele berekeningen opgesteld, zodat geen indexering noodzakelijk is. 17 In de grondprijsbrief 2025 is de prijsstijging bepaald conform beleid.

15

3. Ontwikkelingen 2024, 2025 en verder In dit hoofdstuk gaan we in op de ontwikkelingen en financiën op portefeuilleniveau. Hierbij is een vergelijk gemaakt tussen het MPG 2024 en MPG 2025. Vervolgens is dit financieel uitgewerkt. In hoofdstuk 5 zijn de projecten afzonderlijk toegelicht. Dit resulteert in een aangepaste eindprognose van de portefeuille grondexploitaties tegen netto contante waarde per 1-1-2025. Het geconsolideerde resultaat (verlies) op netto contante waarde per 11-2025 is afgerond € 0,3 miljoen meer dan het geraamde verlies per 1-1-2024. Het geraamde verlies bedraagt per 1 januari 2025 € 7,35 miljoen.

3.1

2024 in vogelvlucht

Eind 2023 opdracht gegeven voor de gebiedsgerichte strategie parkeren voor de Kern Kustzone, als uitwerking van de in 2021 vastgestelde nota parkeernormen. De toepassing hiervan in de projecten is een uitdaging in relatie tot de technische uitvoering en aantallen. De grondexploitatieprojecten Entree Palaceplein en Badhuisplein zijn hierin gesitueerd. Deze parkeerstrategie gaat in op locaties, vorm en ook toedeling aan projecten. Er zijn nog geen concrete plannen hoe dit door vertaald wordt naar de projecten Badhuisplein en Entree Palaceplein.

MB2 Watertorenplein Het project Watertorenplein is nagenoeg afgerond en de woningen zijn opgeleverd. Er zijn alleen nog problemen met de ‘aanhechting’ op de openbare ruimte. De ontwikkelaar kwam er niet uit en de gemeente heeft de regie op zich genomen. De laatste afrondende werken vinden plaats in Q1 2025. Daarna moet de financiële afhandeling met de ontwikkelaar nog plaatsvinden.

MB3 Badhuisplein Alle panden aan het Badhuisplein zijn aangekocht en gesloopt. De vrijgekomen ruimte is ingericht als tijdelijke fietsenstalling. In 2024 is hard gewerkt aan de planvorming. In de raad van 25 februari 2025 is het stedenbouwkundig plan aangenomen.

MB7 Entree Palaceplein Nadat de locatie eind 2023 tijdelijk is ingericht is de planvorming verder gegaan. Er wordt hard gewerkt aan het stedenbouwkundig plan wat in het eerste half jaar van 2025 in de raad komt. Met PreWonen is gestart met het sluiten van een overeenkomst voor de ontwikkeling van de sociale huurwoningen in het gebied.

HMH Heimanshof Eind december 2024 heeft de raad het Programma van de Leefomgeving aangenomen en de grondexploitatie geopend. Daarmee is een belangrijke stap in de ontwikkeling van deze locatie gezet. In januari 2025 zijn de grondexploitaties geactualiseerd en hierbij is rekening gehouden met de volgende punten:  De parameters zijn geactualiseerd;  Alle prognoses voor kosten en opbrengsten zijn geactualiseerd.  Grondexploitatie Watertorenplein wordt in 2025 afgesloten in plaats van 2024;  De eindjaren voor de grondexploitaties Badhuisplein en Entree Palaceplein zijn gewijzigd naar 2028 en 2029.

16

3.2

Programma

De onderstaande tabel geeft een overzicht van het programma aan wonen en niet-wonen dat in de grondexploitaties is opgenomen. Overall is voorzien dat ruim 30% van de woningen in het sociale huursegment wordt gerealiseerd. Programma totaal Woningbouw

Eenheid

- Sociale huur - Betaalbare koop - Middel dure koop - Dure koop

won won won won

MPG 2024 140 100,0%

MPG 2025 193

46 23 52 19

70 40 51 32

32,9% 16,4% 37,1% 13,6%

Verschil 53 36,3% 20,7% 26,4% 16,6%

24 17 -1 -13

Niet woningbouw

2.721

2.642

-441

- Commercieel m² bvo - Hotel Kamers Tabel 3 Programma grondexploitaties

2.721 120

2.280 120

-441 -

In juni 2020 heeft de raad vastgesteld dat in het benodigde aandeel sociale huur vanuit het project Badhuisplein gecompenseerd/verevend wordt binnen het programma van het project Entree Palaceplein. In december 2021 heeft de raad dit bekrachtigd met het vaststellen van de visies voor Badhuisplein en Entree Palaceplein. In het coalitieakkoord van juni 2022 is vastgelegd dat bij nieuwbouwplannen uitgegaan wordt van de verdeling 30% sociaal / 50% middensegment / 20% duur. Op portefeuille niveau is het aandeel sociale huur zelfs iets hoger dan in het coalitieakkoord. Het aandeel middensegment is lager als gevolg van oudere afspraken. Bij de uitwerking van de plannen vindt een toets plaats van het commerciële programma (omvang en invulling). In 2023 is door Sweco een onderzoek gedaan. Dit kan aanpassingen tot gevolg hebben maar vooralsnog is het opgenomen commerciële programma passend. Voorkomen moet worden dat er te veel voorzieningen toegevoegd worden waardoor leegstand kan ontstaan. De Formule 1 heeft een aantrekkende werking op de voorzieningen in Zandvoort. Naar verwachting heeft dit de komende jaren een positief effect op de voorzieningenmarkt.

3.3

Looptijd

Bij het opstellen van de grondexploitatie is op basis van de aanwezige informatie een inschatting gemaakt van de looptijd van het project. Omdat elk project uniek is met specifieke uitdagingen is het van belang jaarlijks de looptijd te beoordelen op de gerealiseerde voortgang om zo goed als mogelijk het verdere verloop in te schatten. Voor de projecten heeft dit geleid tot aanpassingen in de looptijd. Deze zijn in onderstaande tabel weergeven. Dit is per project toegelicht in de betreffende paragraaf. Eindjaar grondexploitaties MB2 Watertorenplein MB3 Badhuisplein MB7 Entree Palaceplein HMH Heimanshof Tabel 4 Prognoses eindjaar grondexploitaties

3.4

MPG 2024

MPG 2025

Verschil

2024 2027 2028 -

2025 2028 2029 2029

1 1 1 -

Financieel resultaat

Het MPG geeft een beeld van de geconsolideerde grondexploitaties. Hierbij wordt inzicht gegeven in de boekwaarde, de eindprognoses, wat wordt er nog verwacht de komende jaren. Onderstaande tabel geeft de kerncijfers van de grondexploitaties weer. Op portefeuilleniveau is er een stabiel beeld. Per grondexploitatie zijn er verschillen die in dit hoofdstuk worden toegelicht. Dit zegt iets over afgelopen jaar, maar ook over het weerstandsvermogen en of er voldoende buffer is.

17

In de volgende tabel is het totaalresultaat weergegeven. In de volgende paragrafen van dit hoofdstuk volgt een toelichting op deze cijfers per 1-1-2024. Kerncijfers grondexploitatie

1-2- 2024

1-1-2025

Verschil

7.035 0 7.035

7.668 0 7.668 633

633 0 633

13.825

14.989

1.164

1.029 2.431 3.460

1.068 2.770 3.838

39 339 378

(negatief = opbrengst) x € 1.000, -

Verlies Verlies Winstneming Verliesvoorziening Extra verlies ten laste van Egalisatiereserve

Boekwaarde Boekwaarde

Weerstandsvermogen18 Marktrisico’s Projectrisico’s Benodigd weerstandsvermogen

Verlies Het eindsaldo van de totale portefeuille is verliesgevend. Hiervoor is een verliesvoorziening getroffen. Deze verslechter licht ten opzichte van het MPG 2024. Dit bedrag komt ten laste van de egalisatiereserve.

Boekwaarde De boekwaarde geeft aan welk bedrag tot op heden in de grondexploitaties is geïnvesteerd door de gemeente Zandvoort. Dit betreft het saldo van kosten en opbrengsten. Per saldo is in 2024 circa € 1,2 miljoen uitgegeven.

Weerstandsvermogen grondexploitaties De risico’s die zijn gekwalificeerd vragen om een buffer ook wel weerstandsvermogen genoemd. Dit berekende bedrag is circa € 0,38 miljoen hoger dan vorig jaar. De markrisico’s zijn lager als gevolg van stabilisatie in de markt. Door afronding van de grondaankopen en sloopwerken is het totaal van project specifieke risico’s ook afgenomen.

Baten en lasten De baten en lasten laten zien hoeveel kosten en opbrengsten er zijn gerealiseerd. Het saldo van baten en lasten in 2024 is de wijziging van de boekwaarde. In onderstaande tabel wordt de netto contante waarde (NCW) van de geactualiseerde grondexploitaties van het MPG 2025 vergeleken met het MPG 2024. Dit is een optelling van de vier grondexploitaties, zoals in hoofdstuk 5 beschreven. Grondexploitaties

NCW 1-1-2024

NCW 1-1-2025

Verschil

463 3.623 3.581 -1.428 6.240

12 441 180 -1.428 -795

(negatief = opbrengst) x € 1.000, -

MB2 Watertorenplein 451 MB3 Badhuisplein 3.182 MB7 Entree Palaceplein 3.402 HMH Heimanshof 0 Totaal 7.035 Tabel 5 Verschil in resultaat (NCW) van de grondexploitaties

18 Weerstandvermogen grondexploitaties maakt onderdeel uit van totaal benodigd weerstandvermogen, zoals

berekend in paragraaf weerstandvermogen.

18

3.5

Boekwaarde

In onderstaande tabel is de boekwaarde per 1-1-2024 en per 1-1-2025 opgenomen. Deze boekwaarde is een kostenpost, er zijn tot op heden meer kosten gemaakt dan dat er opbrengsten gerealiseerd zijn. De boekwaarde per 1-1-2025 bedraagt bijna € 15,0 miljoen en is daarmee hoger dan vorig jaar (dus per saldo kosten gemaakt in 2024). De belangrijkste kostenposten van het afgelopen jaar zijn kosten voor beheer panden, plankosten en rentelasten. Boekwaarde

NCW 1-1-2024

NCW 1-1-2025

Verschil

444 8.930 4.451 13.825

581 9.565 4.660 183 14.989

136 635 209 183 1.163

(negatief = opbrengst) x € 1.000, -

MB2 Watertorenplein MB3 Badhuisplein MB7 Entree Palaceplein HMH Heimanshof Totaal Tabel 6 Verschil in boekwaarde

De onderstaande tabel geeft de inkomende en uitgaande kasstromen van de geconsolideerde grondexploitaties weer en laat zien welk bedrag aan kosten en opbrengsten per jaar is geraamd. Een negatief bedrag als saldo in deze tabel betekent dat er dat jaar meer opbrengsten zijn voorzien dan er kosten zijn geraamd. Dit is voorzien in de jaren 2025 en 2026. De geprognosticeerde boekwaarde daalt tot ca. € 4,09 miljoen in 2026 en stijgt in 2027 naar ca. € 7,59 miljoen door de laatste werkzaamheden in de openbare ruimte zijnde de inrichting en afwerking van zowel Badhuisplein als Entree Palaceplein. Dit bedrag is het berekende verlies bij afsluiting van de grondexploitaties eind 2027. Cashflowoverzicht

Boekwaarde 1-1-2025

2025

2026

2027

2028

2029

Totaal

Kosten Opbrengsten

16.895 4.633

1.188 867

1.580 7.137

1.010 10.069

2.619 -

3.267 -

26.558 22.706

Saldo nominaal

12.262

320

-5.558

-9.059

2.619

3.267

3.851

-

21 0

88 342

88 746

299 -

446 -

942 1.087

Saldo reëel

12.262

341

-5.812

-9.717

2.918

3.713

3.706

Rente Cashflow

2.727

75 416

149 -5.662

139 -9.578

-5 2.913

-20 3.694

3.066

14.989

15.405

9.742

165

3.078

6.772

x € 1.000, -

Inflatie kosten Inflatie opbrengsten

Boekwaarde jaar op jaar

Netto contante waarde prijspeil 1-1-2025

6.240

Tabel 7 Prognose van de geconsolideerde grondexploitatie

3.6

Reserves en voorzieningen

Verliesvoorziening Als een grondexploitaties een negatieve eindprognose heeft is de gemeente verplicht direct een verliesvoorziening te treffen ter hoogt van dit verlies. De verliesvoorziening wijzigt ook als gevolg van de actualisatie. In onderstaande tabel is de stand van de voorziening opgenomen. Een tekort op de grondexploitatie dient afgedekt te worden middels een (verlies-) voorziening op netto contante waarde per negatieve grondexploitatie. Aan de voorziening wordt geen rente toegerekend. De voorziening in het MPG 2025 is licht toegenomen in vergelijking met het MPG 2024. Voorziening grondexploitaties

MPG 2024

MPG 2025

Verschil

x € 1.000, -

Verliesvoorziening GREX 7.035 7.668 Tabel 8 Verliesvoorziening negatieve grondexploitatie op netto contante waarde

633

19

Reserve Medio 2023 is een geactualiseerde nota reserves en voorzieningen19 vastgesteld. Tot en met 2022 zijn de saldi van de grondexploitaties verrekend met de Reserve Strategische Investeringsagenda (SIA). Vaststelling van de Nota reserves en voorzieningen heeft tot gevolg dat de verrekening van de saldi grondexploitaties plaatsvindt met de nieuw ingestelde Egalisatiereserve. Met ingang van 2023 geldt voor de grondexploitaties het volgende:  Eventuele tussentijdse winstneming uit grond- en gebouwexploitaties wordt gestort in de Egalisatiereserve, mits de algemene reserve op peil is;  Het saldo van grond- en gebouwexploitaties wordt verrekend met de Egalisatiereserve. De Egalisatiereserve wordt (net als de SIA) breder ingezet dan alleen voor de grondexploitaties. Voor nadere duiding wordt verwezen naar genoemde nota. Bij aanvang is de omvang van de Egalisatiereserve vastgesteld op € 4 miljoen.

19

Nota reserves en voorzieningen 2023/396612

20

4. Risico’s en weerstandscapaciteit Risico’s zijn onvoorwaardelijk verbonden met grondexploitaties. Het financiële effect van de risico’s is vertaald naar een benodigde buffer. Deze wordt bij voorkeur in mindering gebracht op het eindresultaat van een grondexploitatie. Dit kan alleen als de grondexploitatie een positieve eindprognose heeft. Dat is voor geen van de vastgestelde grondexploitaties het geval en om die reden dient de beschikbare weerstandscapaciteit in de gemeentelijke reserves als dekking om dergelijke risico’s op te vangen. In de volgende paragrafen wordt toegelicht welke risico’s er zijn en wat het benodigde weerstandsvermogen is in relatie tot de grondexploitatieprojecten. De Algemene reserve en de Egalisatiereserve vormen samen de weerstandscapaciteit. De risico’s kunnen zich in allerlei vormen manifesteren. Naarmate een project vordert, nemen risico’s af. Er is een onderscheid te maken tussen marktrisico’s en projectrisico’s. De onderstaande tabel geeft het benodigd weerstandvermogen weer voor de grondexploitatieprojecten. . Ondanks de geopolitieke onrust heeft de markt wat betreft kosten voor energie, materialen en rente zich enigszins gestabiliseerd waardoor het marktrisico afvlakt. De projectrisico’s zijn ook lager dan in 2023. Dit omdat de grond- en vastgoedaankopen in de gebieden zijn afgerond en daarmee de onzekerheid over deze kosten is weggevallen.

Desondanks hebben de projecten Badhuisplein en Entree Palaceplein allebei een hoog risicoprofiel omdat planologische procedures nog doorlopen moeten worden, ze fysiek nog niet in uitvoering zijn en de grondverkopen nog plaats moeten vinden. De economische en geopolitieke ontwikkelingen kunnen nog invloed hebben op de voortgang en het resultaat van deze grondexploitaties in de toekomst. Risico's grondexploitaties

1-1-2024

(x € 1.000) Marktrisico's Projectrisico's

Totaal Tabel 9 Benodigd weerstandvermogen grondexploitaties

1-1-2025

verschil

1.029 2.431

1.068 2.770

39 339

3.460

3.838

378

Marktrisico’s Risico’s die, als ze zich voordoen, effect hebben op de totale portefeuille van grondexploitaties. Bij de marktrisico’s gaat het om de volgende onderdelen:  Grondopbrengsten (als gevolg van ontwikkelingen op de woning- en vastgoedmarkt)  Rente  Inflatie  (Uitvoerings)kosten  Looptijd en fasering De grondopbrengsten zijn in beginsel een afgeleide van een aantal factoren. De belangrijkste is de vastgoedmarkt. De waarde van nieuw vastgoed is bepalend voor de grondwaarde. Daarnaast spelen uiteraard ook de bouwkosten van het vastgoed en de bijkomende kosten een rol. Zo zal de invloed van bijvoorbeeld de stijging de bouwkosten of van het architectenhonorarium (onderdeel van de bijkomende kosten) merkbaar zijn in de grondwaarde. Voor marktrisico’s is het beperkt mogelijk om beheersmaatregelen te treffen, omdat deze meestal niet tot slechts beperkt beïnvloedbaar zijn. Zo is het in een slechte vastgoedmarkt moeilijk om de verkoop van grond, in overeenstemming met planning of vooraf geraamde grondopbrengsten te realiseren. Ook de stijging van de uitvoeringskosten voor bouw- en woonrijp maken heeft impact op de grondexploitaties. Via een adequate inschatting van de parameters wordt zo goed mogelijk geanticipeerd op de marktontwikkelingen. Deze zijn een combinatie van de stijging van de bouwkosten en personeelskosten in combinatie met de aanbestedingsmarkt.

Bij een ruime markt en een goed

21

gevulde orderportefeuille wordt met meer marge ingeschreven door marktpartijen. Zij kunnen het zich permitteren alleen opdrachten aan te nemen waar relatief meer winst op kan worden gemaakt. Ook de huidige ontwikkelingen zoals de stijging van de energiekosten en duurzaamheid (hogere materieelkosten voor elektrische machines vanwege stikstof) zijn van invloed op de hoogte van de kosten.

Projectrisico’s Risico’s die alleen kunnen optreden bij het betreffende project. Deze risico’s zijn soms beïnvloedbaar. Er kunnen dan beheersmaatregelen getroffen worden om het risico te mitigeren of te vermijden. De gemeente Zandvoort inventariseert en monitort de risico’s doorlopend. De risico’s in de grondexploitaties zijn hierin meegenomen.

4.1

Marktrisico’s

Via een inschatting van de parameters wordt geanticipeerd op potentiële marktrisico’s. De impact van wijzigingen van de diverse parameters is verschillend. In de gevoeligheidsanalyse is per parameter een bandbreedte in afwijking aangegeven. In werkelijkheid zal zich een combinatie van wijzigingen op verschillende parameters voordoen. Een samenstelling van verschillende parameters is in feite een vertaling van een scenario. Er kunnen verschillende scenario’s opgesteld worden, waaruit naar voren komt wat de impact op het resultaat van de grondexploitaties is. Met betrekking tot bepaling van de benodigde weerstandscapaciteit zijn met name de “negatieve” scenario’s interessant. De weerstandscapaciteit moet voldoende zijn om de effecten van een dergelijk scenario op te vangen. Er is een scenario opgesteld dat rekening houdt met een economische recessie. Ook is er een zogenaamd worst case scenario berekend waarin nog negatievere uitgangspunten zijn aangehouden voor de verschillende parameters. In onderstaande tabel staan de uitgangspunten voor beide scenario’s benoemd. Het gaat om de parameters rente, kostenstijging en opbrengstenstijging. Ook lagere opbrengsten en de effecten van vertraging maak hier onderdeel van uit. De scenarioanalyse is ook goed bruikbaar voor het inschatten van de risico’s van de geopolitieke en economische ontwikkelingen en het anticiperen op die risico’s.

Als de kosten blijven stijgen, de rente stijgt en de opbrengsten onder druk staan, dan wordt de kans op het worst-case scenario hoger en daarmee de marktrisico’s. Om het benodigde weerstandsvermogen als gevolg van marktrisico’s te berekenen is uitgegaan van het worstcase scenario. Deze wordt meegenomen in de risicoanalyse voor de gehele gemeente. Parameters

MPG 2025

∆ Basis scenario

∆ Worstcase

1 jaar -1,0% 0,5% 1,0% -1,0%

3 jaar -5,0% 1,0% 3,0% -5,0%

Vertraging uitgifte Opbrengstendaling (nominaal) Rente 0,5 tot 1,5% Ontwikkeling kosten (%) 4,0 naar 2,0% Ontwikkeling opbrengsten (%) 2,0 tot 3,5% Tabel 10 Input gevoeligheids- en scenarioanalyse

Marktrisico's grondexploitaties

Maximaal risico

Weerstandvermogen

(x € 1.000)

Marktrisico 2.881 Tabel 11 Omvang berekend marktrisico en benodigd weerstandsvermogen

4.2

1.068

Projectrisico’s

Als er sprake is van specifieke gebeurtenissen die zich kunnen voordoen binnen een project en die een negatieve impact hebben op een specifieke grondexploitatie zijn dit projectrisico’s. Denk hierbij aan termijnen voor subsidieverstrekking, inschrijvingen op tenders en complexiteit in technische uitwerking. Deze zijn voor de projecten afzonderlijk in beeld gebracht en per risico opgevoerd in het risicomanagementsysteem van Zandvoort.

22

In de onderstaande tabel is weergegeven wat de maximale impact van de projectrisico’s kan zijn en welk bedrag als weerstandsvermogen is berekend. Marktrisico's grondexploitaties

Maximaal risico

Weerstandvermogen

210 1.320 6.300

105 440 2.225

(x € 1.000)

MB2 Watertorenplein MB3 Badhuisplein MB7 Entree Palaceplein

TOTAAL 7.830 Tabel 12 Omvang berekende projectrisico's en benodigd weerstandsvermogen

2.770

23

5. Toelichting op de projecten In dit hoofdstuk wordt per project inzicht gegeven de stand van zaken. Denk hierbij aan ruimtegebruik, programma, financiën en risico’s.

5.1

MB2 Watertorenplein

Exploitatiegebied Het project ligt naast de watertoren en wordt begrensd door de Hogeweg, Westerparkstraat, Oosterparkstraat, Watertoren en Thorbeckestraat. Het gebied Watertorenplein bestaat uit 2 deelgebieden; het deel van de watertoren (particulier eigendom) en het huidige parkeerterrein (gemeentelijk eigendom). De grondexploitatie heeft alleen betrekking op het gemeentelijke grondeigendom, dus het parkeerterrein. Op onderstaande kaart is het exploitatiegebied te zien. De Watertoren is geen eigendom van de gemeente en valt daarom buiten het exploitatiegebied.

Figuur 1 Exploitatiegebied Watertorenplein

Ruimtelijke inpassing en programma Ruimtegebruik

%

m²

Bruto plangebied

100,0%

3.967

Buiten beschouwing/te handhaven

0,0%

-

Netto plangebied

100,0%

3.967

Uitgeefbaar Verharding Groen Water

60,0% 40,0% 0,0% 0,0%

2.380 1.587 -

Tabel 13 Ruimtegebruik

In onderstaande tabel is het gerealiseerde programma opgenomen.

24

Programma Woningbouw -

Sociale huur Betaalbare koop Middel dure koop Dure koop

Eenheid won won won won

Niet woningbouw - Commercieel - Hotel

m² bvo Kamers

MPG 2024 50 100,0%

MPG 2025 50 100,0%

18 6 10 16

18 6 10 16

36,0% 12,0% 20,0% 32,0%

Verschil -

36,0% 12,0% 20,0% 32,0%

-

-

-

-

-

-

-

Tabel 14 Programma

Grondexploitatie en ontwikkelingen 2024 Grondexploitaties

NCW 1-1-2024

NCW 1-1-2025

Verschil

(negatief = opbrengst) x € 1.000, -

MB2 Watertorenplein Tabel 15 Netto contante waarde grondexploitatie

451

463

12

De levering van de grond heeft in 2022 plaatsgevonden. De laatste woningen zijn begin 2024 opgeleverd. De werkzaamheden in de openbare ruimte worden in 2024 afgerond. De grondexploitatie wordt (zonder tegenvallers) in 2025 afgesloten in plaats van 2024. De netto contante waarde is verslechterd met € 12.000, - ten opzichte van het MPG 2024. Dit is het gevolg van extra overleg tussen ontwikkelaar en gemeente om te komen tot een goede aansluiting van de bebouwing op de openbare ruimte en extra rentelasten als gevolg van de langere looptijd.

Risico’s De risico’s in dit project zijn beperkt. Het project is nagenoeg gereed. Aandachtspunt zijn de kosten voor de aanpassingen in de openbare ruimte in relatie tot de geraamde stelpost. Het inrichtingsplan behoeft op basis van de gerealiseerde bebouwing aanpassing. De kosten hiervan vallen door deze aanpassingen mogelijk duurder uit dan de bijdrage van de ontwikkelaar. Eventuele hogere kosten komen daarmee voor rekening gemeente. Het projectteam werkt in overleg met de ontwikkelaar aan een oplossing.

5.2

MB3 Badhuisplein

Exploitatiegebied Het project grenst aan de boulevard van Zandvoort en ligt vlak bij het dorpscentrum. Het project ligt tussen de Burgemeester Engelbertsstraat, het Holland Casino, Middenboulevard, de flat De Rotonde en De Favaugeplein. De kavel van Holland Casino valt buiten het exploitatiegebied. De gemeente heeft wel het voorkeursrecht op de locatie gevestigd omdat Holland Casino gaat sluiten en de locatie wil verkopen. Te zijner tijd zal bij een eventuele koop de locatie in de grondexploitatie worden meegenomen. Echter dit zal niet eerder plaatsvinden dan na een raadsbesluit. Vooralsnog is er geen concreet zicht op planontwikkeling op deze locatie. De flat “De Rotonde” valt eveneens buiten het exploitatiegebied aangezien dit particulier eigendom is. De kavel aan de zuidwestzijde grenzend aan de boulevard is in eigendom van 3GT (voorheen Corendon). Deze kavel wordt wel meegenomen in de planontwikkeling/-uitwerking maar is geen onderdeel van de grondexploitatie. De planuitwerking wordt deels gezamenlijk opgepakt vanwege de ruimtelijke samenhang. De eigenaar/initiatiefnemer heeft concrete plannen. Het gemeentelijk kostenverhaal wordt in een anterieure vastgelegd. De gesprekken hierover zijn in 2023 gestart en worden vervolgd in 2024. Financieel loopt dit via een overeenkomst voor kostenverhaal en niet via de grondexploitatie.

25

Figuur 2 Exploitatiegebied Badhuisplein

Stedenbouwkundige visie In december 2021 heeft de raad de stedenbouwkundige visie voor Badhuisplein vastgesteld. Badhuisplein vormt een belangrijke verbindende schakel tussen het dorp en de boulevard. De visie is bedoeld om het gebied een kwalitatieve impuls te geven. In de visie is opgenomen dat het Badhuisplein een kwalitatief hoogwaardig programma krijgt met een hotel, woningen, winkels en horeca met een jaarrond karakter. De visie is uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan wat is vastgesteld in de raad van 25 februari 2025.

Ruimtelijke inpassing en programma Ruimtegebruik

%

m²

Bruto plangebied

138,5%

6.398

Buiten beschouwing/te handhaven

38,5%

1.778

Netto plangebied

100,0%

4.620

Uitgeefbaar Verharding Groen Water

33,0% 67,0% 0,0% 0,0%

1.525 3.095 -

Tabel 16 Ruimtegebruik

In de stedenbouwkundige visie is onderstaand woningbouwprogramma opgenomen. De verdeling wijkt af van het gemeentelijk woonbeleid. Zowel het Uitvoeringsprogramma Wonen als de nota spelregels sociale huur geven binnen ontwikkelprojecten ruimte voor maatwerk ten aanzien van het aandeel sociale huurwoningen. In de vastgestelde visie is uitgegaan van woningen in het middel dure en dure segment en is geen sociale huur voorzien. In het nieuwe coalitieakkoord van juni 2022 is opgenomen dat de vastgestelde visie leidend is voor dit plan. De visie geeft vooral een bouwvolume en m² bvo voor wonen, parkeren en commerciële ruimte. Deze zijn vertaald naar onderstaan programma dat is opgenomen in de grondexploitatie.

26

Programma

Eenheid

Woningbouw -

Sociale huur Betaalbare koop Middel dure koop Dure koop

won won won won

Niet woningbouw - Commercieel - Hotel

m² bvo Kamers

MPG 2024

MPG 2025

53

55

17 33 3

0,0% 32,1% 62,3% 5,7%

17 33 5

Verschil 0,0% 30,9% 60,0% 9,1%

2

1.162

1.162

- 362

1.162 -

800 -

-362 -

Tabel 17 Programma

Grondexploitatie en ontwikkelingen 2024 en verder Grondexploitaties

NCW 1-1-2024

NCW 1-1-2025

3.182

3.523

Verschil

(negatief = opbrengst) x € 1.000, -

MB3 Badhuisplein Tabel 18 Netto contante waarde grondexploitatie

441

De eindprognose van deze grondexploitatie verslechtert met circa € 0,2 miljoen netto contante waarde. Het programma is ongewijzigd gebleven. De grondexploitatie is op basis van actuele kengetallen geactualiseerd zowel wat betreft de kosten als de opbrengsten. De uitwerking van het stedenbouwkundig plan heeft vertraging opgelopen, maar is in februari 2025 door de raad vastgesteld. Op basis hiervan kan het vervolg proces in gang worden gezet. De genoemde vertraging leidt ook tot een langere looptijd van het project naar 2028. Ondanks dat de hotellocatie deel uitmaakt van de visie, is deze ontwikkeling geen onderdeel van de grondexploitatie. Wel zijn de woningbouwlocatie, het hotel en de openbare ruimte in het gebied integraal uitgewerkt tot een stedenbouwkundig plan. Er is, als voorbereiding op de anterieure overeenkomst, een voorschotovereenkomst getekend met de ontwikkelaar van het hotel. De mobiliteitsopgave wat betreft parkeren is nog in ontwikkeling. Uitgangspunt is dat deze budgetneutraal binnen de uitgeefbare kavel in het ontwerp ingevuld wordt en is geen onderdeel van de berekening.

Risico’s Het project kent een aanzienlijk risicoprofiel omdat het zich nog in de beginfase bevindt. Een aanzienlijk deel van de kosten en vrijwel alle opbrengsten moeten nog gerealiseerd worden. Ook zijn er nog geen afspraken (waaronder financiële) vastgelegd in contracten. De risico’s zijn opgenomen bij de bepaling van het weerstandsvermogen.

5.3

MB7 Entree Palaceplein

Exploitatiegebied Het project grenst aan de boulevard van Zandvoort en is gelegen tussen de Burgemeester Engelbertsstraat, Jacob van Heemskerckstraat, Boulevard de Favauge, Passage, Van Fenemaflat en Dolfirama. Het project ligt vlak bij het station van Zandvoort. In het MPG 2019 is de exploitatiegrens gewijzigd. De Passagepanden zijn aan het exploitatiegebied toegevoegd, evenals een klein deel van het parkeerterrein Van Fenemaplein laag. Het overige deel van dit parkeerterrein is opgenomen in het Investeringsplan (IP).