Bijlage 2 Bestemmingsplan De Duinwachter - toelichting

Bestemmingsplan Toelichting

Duinwachter Vastgesteld

DNS Planvorming BV Amsterdam, 08-02-2023 NL.IMRO.0473.BPDuinwachter2022-VA01

Duinwachter

"Duinwachter" (vastgesteld)

2

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing 1.3 Geldende bestemmingsplannen

6 6 6 6

Hoofdstuk2 Het project 2.1 Huidige situatie 2.2 Nieuwe situatie

8 8 8

Hoofdstuk3 Beleid 3.1 Inleiding 3.2 Rijksbeleid 3.3 Provinciaal beleid 3.4 Regionaal beleid 3.5 Gemeentelijk beleid

16 16 16 17 18 19

Hoofdstuk4 Milieu- en omgevingsfactoren 4.1 Bodem 4.2 Water 4.3 Geluid 4.4 Bedrijven en Milieuzonering 4.5 Ecologie 4.6 Stikstof 4.7 Luchtkwaliteit 4.8 Externe veiligheid 4.9 Cultuurhistorie 4.10 Archeologie 4.11 Verkeer en parkeren 4.12 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

26 26 26 29 31 32 35 35 35 36 36 37 37

Hoofdstuk5 Juridische aspecten 5.1 Inleiding 5.2 Juridische planopzet

39 39 39

Hoofdstuk6 Uitvoerbaarheid 6.1 Financiële uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

42 42 42

Bijlagen Bijlage 1

Bezonningsstudie

Bijlage 2

Windhinderonderzoek

Bijlage 3

Mobiliteitsplan

Bijlage 4

Natuurtoets

Bijlage 5

Notitie stikstofberekening

Bijlage 6

bodemonderzoek

Bijlage 7

Akoestisch onderzoek

"Duinwachter" (vastgesteld)

3

Bijlage 8

Memo geluidbelasting evenement Formule 1

Bijlage 9

Archeologisch onderzoek

Bijlage 10

Aanmeldnotitie m.e.r.

"Duinwachter" (vastgesteld)

4

"Duinwachter" (vastgesteld)

5

Toelichting

"Duinwachter" (vastgesteld)

6

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

ROW Vastgoed heeft het voornemen om ter plaatse van het bestaande benzinestation op de hoek van de Van Alphenstraat en de Van Lennepweg een bouwplan te ontwikkelen ten behoeve van woningen en sociale functies. Het bouwplan past niet binnen het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Met het voorliggende bestemmingsplan wordt de ontwikkeling planologisch-juridisch ingepast.

1.2

Ligging en begrenzing

De projectlocatie ligt in de bocht en op de overgang van de Burgermeester van Alphenstraat naar de van Lennepweg, ingeklemd op de grens van het dorp aan het bungalowpark.

Afbeelding 1.1 weergave plangebied binnen rode lijn

1.3

Geldende bestemmingsplannen

Ter plaatse van het projectgebied geldt het bestemmingsplan Recreatiepark 2011 zoals vastgesteld op 16 november 2011. In het bestemmingsplan hebben de gronden de bestemming 'Bedrijf – Verkooppunt motorbrandstoffen' en de bestemming 'Verkeer'. De gronden met de bestemming 'Bedrijf – Verkooppunt voor motorbrandstoffen' zijn bestemd voor een verkooppunt voor motorbrandstoffen, een garagebedrijf, een showroom, een wasinrichting, een bedrijfswoning en bijbehorende voorzieningen.

"Duinwachter" (vastgesteld)

7

Afbeelding 1.2 Uitsnede vigerend bestemmingsplan met plangebied in paars

"Duinwachter" (vastgesteld)

8

Hoofdstuk 2 2.1

Het project

Huidige situatie

Het projectgebied is gelegen op de locatie Strijder in Zandvoort en ligt in de bocht en op de overgang van de Burgermeester van Alphenstraat naar de van Lennepweg ingeklemd op de grens van het dorp aan het bungalowpark. Het bungalowpark is ingepast in de duinen en ligt veel lager. Het is nu een stenig ingevulde locatie met een benzinestation, wasstraat, geparkeerde auto's en een verouderde autowerkplaats en showroom.

Afbeelding 2.1 foto projectlocatie (bron: google maps) De kernwaarden/kracht van Zandvoort als omschreven in de Gemeentelijke ambities 2018 - 2022 (zoals vastgelegd in het coalitieakkoord) zijn het strand, het circuit en het prachtige natuurgebied rondom Zandvoort. Drie gebieden met ieder een eigen sfeer bepalen de bijzondere kracht van Zandvoort: het oorspronkelijke gezellige vissersdorpje, de Metropolitane kustzone met het strand en het circuit en daarnaast het Duingebied met daarin een overgangszone dat het bestaande dorp verbindt met het echte natuurgebied. De kracht van Zandvoort als aantrekkelijke badplaats, zoals omschreven in de Gemeentelijke ambities kan worden versterkt door ruimtelijk initiatieven goed te laten passen bij de sfeer van de plek waar ze worden gesitueerd, elkaar aanvullen, en op een goede manier met elkaar te verbinden. Auto Strijder is zowel qua functie als qua ruimtelijke invulling een dissonant in dit overgangsgebied. De nu volledig bebouwde en verharde locatie Strijder ligt op de scheidslijn met het bestaande dorp en kustzone in de rand van de overgangszone. Op deze plek is het continue duinfront in de huidige situatie onderbroken waardoor de sfeer van het achterliggende natuurgebied geheel ontbreekt en volledig aan het zicht wordt onttrokken.

Dit biedt een kans om komende vanaf het station de sfeer van het prachtige duinlandschap op deze plek zichtbaar te maken door het nu onderbroken duinfront op die plek te herstellen waardoor die vanaf het station zichtbaar wordt.

2.2

Nieuwe situatie

Nederland staat voor een verdichtingsopgave in binnenstedelijk gebied. Het gaat hierbij om plekken die zich binnen de kern lenen voor een hogere dichtheid. Gezien de ligging van Zandvoort tussen natuurgebieden zijn de mogelijkheden voor nieuwbouw zeer beperkt. De Duinwachter staat op een belangrijk scharnierpunt. Een plek gelegen in de bocht van de van Lennepweg. Aan de rand van het dorp met spectaculair uitzicht en ruimte rondom. Op een historisch markante plek. De architectuur van het gebouw met vloeiende belijning is te lezen als verwijzing naar golven van de zee en de hoogtelijnen van de duinen. Zo manifesteert de nieuwe functie zich in het overgangsgebied van het duin, goed passend bij de sfeer van het gebied, versterkt het de zichtbaarheid van het achterliggende natuurgebied en draagt het daarmee bij aan het vergroten van de kracht van "Duinwachter" (vastgesteld)

9 Zandvoort zoals vastgelegd in de eerder genoemde Gemeentelijke ambities.

Afbeelding 2.2: schetsmatige weergave van het bouwplan 2.2.1

Inpassing van de nieuwbouw in de omgeving

Bij de ontwikkeling van de Duinwachter is aandacht geschonken aan de effecten van de bebouwing op de omgeving. Hierbij wordt nader ingegaan op de effecten van de nieuwbouw op haar omgeving. Met name in het noorden van Zandvoort nabij de projectlocatie, is er een concentratie van hoogbouw aan zee. De Duinwachter sluit ruimtelijk goed aan bij de hoogteaccenten in het noorden van het dorp. Het bouwplan heeft betrekking op een gebouw met een alzijdige, moderne en bijzondere architectuur, bestaande uit een hoofdvolume en een bijgebouw (paviljoen). Het gebouw wordt op het hoogste punt 12 lagen (40 meter) boven het verhoogde maaiveld. De bovenste verdieping is een setback die alleen van grotere afstand zichtbaar is. Voor het grootste gedeelte van haar footprint is de hoogte van de bebouwing 4 tot 7 (22 meter) lagen vanaf het verhoogde maaiveld. Door het hogere gedeelte fungeert het gebouw als het gewenste oriëntatiepunt dat van grotere afstand zichtbaar is, terwijl het door haar beperkte hoogte over het grootste gedeelte van haar footprint goed voegt in de nabije omgeving op korte afstand: in de nabije omgeving staan diverse andere flatgebouwen die merendeels langgerekt zijn en over de volledige footprint tussen de 8 en 11 lagen hoog zijn. De hoogbouw gaat een spel aan met hoogbouw in omgeving en blokkeert nauwelijks uitzicht.

Tevens is er doorzicht tussen de twee volumes vanuit de Van Speijkstraat. Er wordt een brede duinstrook voor het gebouw langs gepland, zodat het gebouw een kwalitatief object 'in het duin' wordt, aansluitend op het karakter van het gebied.

"Duinwachter" (vastgesteld)

10

Afbeelding 2.3: schetsmatige weergave van het bouwplan In de volgende paragrafen wordt nader ingegaan op de invloed van de nieuwbouw op haar omgeving. Hierbij wordt gekeken naar bezonning, wind, zicht en de skyline van Zandvoort. 2.2.2

Bezonning

Voor het plan de Duinwachter is een Bezonningsstudie uitgevoerd. Geconcludeerd kan worden dat de ligging ten noordoosten van de bestaande woningen er voor zorgt dat er nauwelijks sprake is van invloed op bezonning van woningen. TNO-norm Er is geen wet- en regelgeving voor bezonning. De meeste gemeenten hanteren de TNO-norm. TNO kent een 'lichte' en een 'strenge' norm: De 'lichte' TNO-norm: ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari – 21 oktober (gedurende 8 maanden ) in midden vensterbank binnenkant raam. De 'strenge' TNO-norm: ten minste 3 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode 21 januari – 22 november (gedurende 10 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam. Uit de uitgevoerde bezonningsstudie blijkt dat voor geen enkele woning in de omgeving geldt dat door realisatie van De Duinwachter de “strenge” TNO norm niet behaald wordt. Ten opzichte van Center Parcs wordt een beperkt aantal recreatiehuisjes gedurende een beperkt deel van het jaar, op een beperkt deel van een dag schaduw ervaren. Echter hierbij wordt ruim binnen de ‘strenge’ TNO-norm gebleven. Derhalve is er geen sprake van onaanvaardbare schaduwwerking.

"Duinwachter" (vastgesteld)

11

Afbeelding 2.4: bezonning maart en juni (zie Bijlage 1 voor de volledige bezonningsstudie) 2.2.3

Wind

Vanwege de relatieve hoogbouw in relatie tot de nabijheid van de zee is het aspect windhinder nader onderzocht. Cauberg Huygen heeft een windonderzoek uitgevoerd voor de nieuwbouw Uit het onderzoek blijkt het volgende: Rondom het bouwplan valt het windklimaat overwegend in klasse D, en in mindere mate klasse C. Klasse D is 'matig' voor doorlopen, bij een matig windklimaat wordt af en toe overmatige windhinder ondervonden, in dit geval bij het doorlopen. Het windklimaat rondom het nieuwbouwplan is in lijn met het windklimaat nabij de bestaande omliggende eerstelijnsbebouwing langs de kust. Over het algemeen wordt in kustgebieden door het publiek ook een minder goed windklimaat verwacht, waardoor ook een minder goed windklimaat geaccepteerd kan worden in onderhavige situatie. Ten westen van het hoofdgebouw bij de hoofdentree, aan de noord- en oostzijde van het paviljoen, en bij de hoofentree van het paviljoen valt het windklimaat in klasse A en B, wat goed is voor doorlopen en entreegebieden. Ter plaatse van de noordoostelijke, zuidoostelijke en noordwestelijke hoek van het hoofdgebouw is lokaal klasse E aanwezig is. In deze zones is ook windgevaar aanwezig. In deze zones van het privéterrein (geen openbaar gebied) waar hiervan sprake is, zullen deze conform opgave opdrachtgever met groenvoorzieningen niet-toegankelijk gemaakt worden voor de toekomstige bewoners.

Aan de westzijde van het paviljoen, in het middengebied tussen beide woonblokken, is tevens een zone met windgevaar en windklasse D. Het middengebied wordt tevens grotendeels niet-toegankelijk gemaakt door diverse groenvoorzieningen.

"Duinwachter" (vastgesteld)

12

Afbeelding 2.5: Kwaliteitsklassen windonderzoek (voor maatregelen) Op basis van de CFD-resultaten wordt geadviseerd om (veel) straatinrichting en beplanting (hele jaar groenblijvend) te plaatsen in het middengebied tussen het hoofdgebouw en het paviljoen ter verbetering van het windklimaat en verkleining van het risico op windgevaar. De zones met een slecht windklimaat (klasse E en/of windgevaar) zijn gelegen op privéterrein (geen openbaar gebied), die met groenvoorzieningen niet-toegankelijk gemaakt worden voor de toekomstige bewoners. Invloed op de omgeving Flatgebouw Malaga (Van Speijkstraat) Uit de rekenresultaten is af te leiden dat er een matig windklimaat aanwezig is ter hoogte van de west- en noordzijde van het flatgebouw Malaga. De wind ter plaatse van het plangebied komt overwegend uit de (zuid)westelijke richtingen. Uit de individuele rekenresultaten per windrichting blijkt dat het matig windklimaat bij het flatgebouw wordt veroorzaakt door wind uit de richtingen West-Zuidwest en West. Daar heeft het nieuwbouwplan De Duinwachter geen invloed op. Dit windklimaat is te verklaren door de eigen gebouwhoogte van het flatgebouw Malaga (9 bouwlagen hoog) in een overwegende laagbouw omgeving ten aanzien van wind uit (zuid)westelijke richtingen. Geconcludeerd kan worden dat het bouwplan geen invloed heeft op het windklimaat bij het flatgebouw.

Vakantiehuisjes Center Parcs Zandvoort Center Parcs is gelegen ten noorden/oosten van het nieuwbouwplan. Ter plaatse van de vakantiehuisjes is sprake van kwaliteitsklasse A (= goed voor alle functies) conform de NEN8100. Hiermee blijkt dat voor de vakantiehuisjes, ook na realisatie van De Duinwachter een acceptabel windklimaat aanwezig te zijn. Geconcludeerd wordt dat de nieuwbouw geen of verwaarloosbaar effect heeft op de windhinder van de omliggende bebouwing. Het windklimaat voor al het openbaar gebied (openbare weg en trottoirs) rondom de Duinwachter voldoet aan het minimaal/acceptabel danwel goed niveau conform het NEN 8100 criterium. Door windremmende mogelijkheden en door het aanbrengen van beplanting het niet toegankelijk maken van delen van het privéterrein speelt windhinder en windgevaar ook op privéterrein geen rol van betekenis. "Duinwachter" (vastgesteld)

13

2.2.4

Zicht

De Duinwachter zal door haar gunstige ligging voor een beperkt aantal woningen een belemmering vormen voor het uitzicht. Maaiveld niveau Woningen op de eerste twee bouwlagen van de tegenover de Duinwachter gelegen Van Speijkflat kijken momenteel uit op benzinestation, garage en wasserette. Straks kijken zij uit op het forsere gebouw van de Duinwachter. Midden niveau Op het niveau van verdieping 2 t/m 6 wordt het uitzicht beperkt voor de middelste lagen in de Van Speijkflat (5 woningen). Voor de overige woningen in de omgeving geldt dat deze niet of nauwelijks uitzicht hebben richting het noord-oosten, waar de Duinwachter zich bevindt. Hoog niveau Boven de 6e verdieping, in dit geval betreft dit een 2-tal woningen in de Van Speijkflat, zal het uitzicht beperkt worden door het relatief verder weg gelegen hoogbouw deel van de Duinwachter. 2.2.5

Skyline van Zandvoort

In onderstaande 3d-views is de massa van De Duinwachter zichtbaar in relatie tot de volumes in haar omgeving.

"Duinwachter" (vastgesteld)

14

Afbeeldingen 2.5: Duinwachter in relatie tot hoogbouw in Zandvoort

"Duinwachter" (vastgesteld)

15

Afbeeldingen 2.6: Montage van de nieuwbouw van de Duinwachter in de omgeving 2.2.6

Programma

Het totale woningaantal is 102 woningen, met een verdeling overeenkomstig het 'Uitvoeringsprogramma Wonen gemeente Zandvoort 2019-2025': 30% sociale huur, 20% betaalbare huur of koop, 20% middeldure huur of koop en 30% dure segment. Het programma voor het hoofdgebouw is vastgesteld op 69 appartementen en voor het lagere gebouw op 33 appartementen. Het programma omvat: 31 seniorenwoningen in de sociale huur, al dan niet in combinatie met zorg 20 woningen in de betaalbare huur en/of koop 20 woningen in de middeldure huur en/of koop 31 woningen in de dure koop en/of huur Het lagere gebouw bevat 33 huurappartementen, waarvan 31 sociaal en 2 betaalbaar en wordt bestemd voor senioren. Doel is (zorgbehoevende) ouderen een plaats te geven in zelfstandige woningen waarbij zij indien nodig naar behoefte zorg kunnen afnemen. Dit kan variëren van maaltijdservice tot (medische)zorg aan huis. In het hoofdgebouw zijn de 18 woningen in de betaalbare huur en/of koop opgenomen. Deze woningen zijn zeer geschikt voor starters op de woningmarkt. In het uitvoeringsprogramma Wonen 2019 – 2025 ligt de focus tevens op middeninkomens. Voor deze groep bevat de ontwikkeling 20 middeldure woningen in de huur en/of koop. De overige 31 woningen vallen in het vrije sector-segment.

De woningen zijn bij uitstek geschikt voor senioren uit Zandvoort die een koop-eengezinswoning in Zandvoort hebben, maar graag een overstap willen maken naar een ruime gelijkvloerse woning. Hiermee kunnen deze woningen bijdragen aan doorstroming in Zandvoort. Het parkeren voor bewoners en bezoekers wordt, passend bij het programma, ondergronds opgelost. De parkeerdruk in de omgeving zal daardoor derhalve niet toenemen. De hoogte van het vloerpeil van de woningen is zodanig gekozen dat er vanaf het terras goed contact en zichtrelaties aanwezig zijn met straatniveau. Deze hoogte van 3m boven maaiveld sluit goed aan bij de hoogte van het naastgelegen duin die daardoor visueel doorloopt. Op deze wijze voegt De Duinwachter zich zorgvuldig in de omgeving.

"Duinwachter" (vastgesteld)

16

Hoofdstuk 3 3.1

Beleid

Inleiding

Vanuit diverse overheidslagen is beleid voor het projectgebied geformuleerd. Deze beleidskaders en de daarin opgenomen randvoorwaarden bepalen mede de beleidsvrijheid die de gemeente heeft bij het opstellen van het bestemmingsplan. De gemeente kan, als daar goede redenen voor zijn, er voor kiezen buiten de door de overheid aangegeven kaders beleid te formuleren. In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van het landelijke en provinciale beleid dat relevant is voor het bestemmingsplan.

3.2

Rijksbeleid

Op nationaal niveau zijn de volgende plandocumenten indirect van belang voor dit omgevingsplan. Deze plandocumenten hebben hun doorwerking in provinciaal en gemeentelijk beleid. 3.2.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De aanstaande NOVI vervangt de SVIR en biedt een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Hiermee kan er ingespeeld worden op de grote uitdagingen die voor ons liggen. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op onze leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgave. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want onze ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zetten we een proces in gang waarmee we keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter kunnen maken. Zo bouwen we samen aan een mooier en sterker Nederland. De NOVI komt voort uit de Omgevingswet, die naar verwachting op 1 januari 2023 in werking treedt.

Toets Voor dit bestemmingsplan is relevant invulling te geven aan klimaatverandering, de energietransitie, het gebied te verduurzamen, de leefbaarheid van de omgeving te verbeteren en een toekomstbestendige ontwikkeling vorm te geven. 3.2.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden en omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Met het Barro maakt het Rijk duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Voor dit bestemmingsplan zijn de volgende doelstellingen vanuit het Barro in het bijzonder van belang: de bescherming van de primaire waterkeringen en het behoud van het kustfundament; het behouden en versterken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Toets Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de geformuleerde nationale belangen.

"Duinwachter" (vastgesteld)

17

3.2.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking (Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik. Het bevoegd gezag moet voldoen aan een motiveringsvereiste als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een aantal eisen aan de toelichting bij het bestemmingsplan bij het mogelijk maken van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dit moet voor de nieuwe stedelijke ontwikkeling borgen dat er sprake is van een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming. Doel is om bij de wens om een nieuwe stedelijke ontwikkeling te zorgen voor een zorgvuldig of duurzaam gebruik van ruimte, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en de ontwikkeling van de omgeving. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat daarom een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied bevat het ook een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Het Bro definieert een stedelijke ontwikkeling als een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

In het plangebied wordt voorzien in een stedelijke ontwikkeling door de toevoeging van 102 woningen. De 'stappen van de ladder' zijn in artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven: 1. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling; 2. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, geeft in de toelichting een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Toets De ontwikkeling is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Derhalve dient in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking enkel de behoefte van de ontwikkeling aangetoond te worden. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling dient in overeenstemming te zijn met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. Gemeente Zanvoort is gelegen in de regio Zuid Kennemerland, waarbinnen regionale afspraken worden gemaakt m.b.t. woningbouw. In paragraaf 3.4.1 wordt voor de functie wonen de toets aan het regionale beleid gedaan. Hieruit is gebleken dat voor de beoogde woningen op de locatie een regionale behoefte bestaat. De voorgenomen ontwikkeling geeft hier invulling aan.

Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling is gelegen in bestaand stedelijk gebied en dat voldoende (regionale) behoefte bestaat voor de voorgenomen ontwikkeling. Er wordt voldaan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1

Omgevingsvisie NH2050(2018)

De Omgevingswet integreert een groot deel van de wetgeving op het gebied van ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water. Eén van de kerninstrumenten van de Omgevingswet is de Omgevingsvisie. De omgevingsvisie NH2050 is op 26 november 2018 vastgesteld. Daarmee komen de wettelijke verplichte provinciale plannen (Structuurvisie, het Provinciaal Verkeer- en Vervoerplan, het Milieubeleidsplan en de Watervisie) te vervallen. Door de provincie Noord Holland is een Omgevingsvisie opgesteld om koers te zetten richting de toekomst in de wetenschap dat de wereld om ons heen continu in verandering is en deze veranderingen steeds sneller gaan. Belangrijke veranderingen zijn onder meer klimaatverandering, energietransitie, veranderende economieën, grote woningbehoeftes, bodemdaling en verminderde biodiversiteit. De leidende hoofdambitie in de Omgevingsvisie NH2050 is de balans tussen economische groei en leefbaarheid. Een gezonde en veilige leefomgeving, die goed is voor mens, plant én dier, is een "Duinwachter" (vastgesteld)

18 voorwaarde voor een goed economisch vestigingsklimaat. Tegelijkertijd is duurzame economische ontwikkeling een voorwaarde voor het kúnnen investeren in een prettige leefomgeving. Omdat het leefbaar houden van de provincie ook vraagt om grote investeringen in bijvoorbeeld het landschap, natuurontwikkeling en de transitie naar een duurzame energiehuishouding. Economische kansen bijvoorbeeld van energietransitie, ingegeven door de gunstige ligging van Noord-Holland. Kansen voor mooie aanvullende woonmilieus en aansprekende landschappen, om de mensen die in de Provincie wonen, werken en op bezoek komen in een prettig leefbare omgeving te verwelkomen. Kansen ook om nieuwe mobiliteitsconcepten uit te proberen in een gebied met bereikbaarheidsopgaven. Mogelijkheden voor de ontwikkeling van circulaire economie door slimmer om te gaan met de al aanwezige grondstoffen. En uitdagingen om in een drukker wordende provincie oplossingen te bedenken waardoor het hier leefbaar blijft. De Omgevingsvisie pretendeert daarbij niet te kunnen voorspellen hoe de wereld en Noord-Holland in het bijzonder er in 2050 uitziet. De visie probeert, vanuit de bestaande kwaliteiten en de kansen die veranderingen met zich meebrengen, een richting uit te zetten om houvast te bieden naar die onzekere toekomst.

Die richting bestaat uit het benoemen van een aantal bewegingen naar de toekomst toe, een aantal ontwikkelprincipes die ons moeten helpen om in samenhang naar ontwikkelingen te kijken. En uiteindelijk ook een aantal randvoorwaarden waar soms ook gewoon regels bij horen om iedereen duidelijkheid te geven over de letterlijke en figuurlijke ruimte die er is om de veranderingen die op ons afkomen in goede banen te leiden. Toets Dit bestemmingsplan geeft een bijdrage aan de provinciale ambities om de geschetste uitdagingen te vertalen in toekomstgerichte nieuwe omgevingen en voldoet daarmee aan de omgevingsvisie NH2050. 3.3.2

Provinciale Omgevingsverordening NH2020

De Omgevingsverordening NH2020 geldt vanaf 17 november 2020. In de Omgevingsverordening NH2020 zijn regels samengevoegd op het gebied van natuur, milieu, mobiliteit, erfgoed, ruimte en water. De provincie wil met de omgevingsverordening ontwikkelingen, zoals woningbouw en de energietransitie, mogelijk maken en zet in op het beschermen van mooie en bijzondere gebieden in Noord-Holland. Er wordt gezocht naar een evenwichtige balans tussen economische groei en leefbaarheid. Toets De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de sloop van de bestaande bebouwing en de realisatie van vervangende nieuwbouw binnen bestaand stedelijk gebied. Vanuit de omgevingsvisie NH2050 en de Omgevingsverordening NH2020 worden voor een dergelijke ontwikkeling geen restricties opgelegd. Er zijn geen werkingsgebieden uit de Omgevingsverordening van toepassing op het plangebied.

3.4

Regionaal beleid

3.4.1

Woonakkoord 2021-2025

De gemeenten in de regio Zuid-Kennemerland/IJmond (Beverwijk, Bloemendaal, Haarlem, Heemskerk, Heemstede en Zandvoort) werken samen met de provincie Noord-Holland aan een gezamenlijke missie: een aantrekkelijke en gevarieerde woonregio blijven, toekomstbestendig en met plek voor alle inwoners. Dit staat in het regionale Woonakkoord dat zij met elkaar zijn aangaan. In het Woonakkoord voor Zuid-Kennemerland/IJmond 2021-2025 staat de ambitie dat de betrokken gemeenten en de provincie samenwerken met partijen, zoals woningcorporaties, marktpartijen en zorgaanbieders aan deze belangrijke regionale woonopgaven. Alle regionale corporaties hebben aangegeven het Woonakkoord te onderschrijven. Behalve het zorgdragen voor voldoende betaalbare en duurzame woningen voor alle inwoners, beoogt het akkoord ook een betere doorstroming op de woningmarkt, zodat meer mensen kunnen wonen in een huis dat past bij hun inkomen, levensfase en woonwensen. De verwachte groei van de woningbehoefte in de periode 2019-2030 is 13.150. In 2019 is de "Duinwachter" (vastgesteld)

19 woningvoorraad in de regio met circa 1.500 woningen uitgebreid. Voor de periode 2020-2030 dient de voorraad dan ten minste te worden uitgebreid met 11.650 woningen. Gemiddeld gaat het om minimaal zo’n 1.200 woningen per jaar (netto). Toevoeging zal met name plaatsvinden door woningbouw en transformatie. Ook het splitsen van grote in kleinere woningen, veelal door particulieren, kan leiden tot extra woningen. De groei in de woningbehoefte binnen de regio varieert enigszins. In onderstaande tabel is de behoefte en dus ook de minimale opgave per deelgebied weergegeven. Ook is binnen de opgave per deelgebied een verdeling per gemeente gemaakt.

Tabel: Minimale benodigde uitbreiding woningvoorraad voor regio, deelgebieden en per gemeente voor de periode 2020-2030. Bij deze verdeling is rekening gehouden met verschillende aspecten: omvang van de plancapaciteit (welke woningbouwmogelijkheden ziet de gemeente op dit moment), toekomstige ambitie van de gemeente (met name Haarlem, Beverwijk en Velsen zijn ambitieus), leeftijdsopbouw (een jonge bevolking, zoals in Haarlem en Beverwijk, leidt tot een hogere behoefte) en inwonertal (welke bijdrage van de gemeente kan grosso modo worden verwacht). Toets Het plan levert een bijdrage aan het oplossen van de woningnood in Zandvoort zelf en binnen de regionale opgave.

3.5

Gemeentelijk beleid

3.5.1

Omgevingsvisie Zandvoort

De Omgevingsvisie Zandvoort is vastgesteld op 23 november 2021. Deze (toekomst)visie geeft richting aan wat voor dorp Zandvoort zou kunnen zijn in 2040. De omgevingsvisie heeft daarmee betrekking op heel Zandvoort. Zandvoort 365 dagen aantrekkelijk. Het motto van deze Omgevingsvisie. Zandvoort en Bentveld hebben heel veel moois te bieden aan haar inwoners en de vele bezoekers die de gemeente ieder jaar mag ontvangen. Met alle Zandvoorters, inwoners, ondernemers, instellingen en bezoekers moeten we zorgen dat dit ook in de toekomst zo blijft. Er komt in de nabije en verdere toekomst veel op ons af. Bijvoorbeeld op het gebied van wonen en werken, de energietransitie en de klimaatverandering. Ook in de toekomst moet Zandvoort bereikbaar zijn en voldoende voorzieningen hebben. De Omgevingsvisie zet al deze opgaven op de agenda en geeft richting aan de mogelijke oplossingen. De ambities van Zandvoort zijn uitgewerkt in vijf schijven: duurzaamheid, mobiliteit, economie, "Duinwachter" (vastgesteld)

20 samenleving en ruimte. De vraag naar woningen in Zandvoort groeit en verandert. De gemeente wil inspelen op de woonbehoeften van jongeren, starters en senioren. Met een goede balans tussen bewoning door inwoners en bezoekers. Ook de pleinen en straten van Zandvoort vragen om een kwaliteitsimpuls. Op veel plekken zien we slijtage en is de uitstraling niet meer van deze tijd. Onze ambitie is om de kwaliteit, uitstraling en belevingswaarde van boulevard en dorp te verbeteren. Daarnaast willen we goede verbindingen leggen tussen strand, boulevard, dorp, woonwijken en het omringende landschap. Toets Het bouwplan voorziet in een woonprogramma waarin de specifiek in de Omgevingsvisie genoemde doelgroepen een plek kunnen vinden. De hoogwaardige nieuwbouw op een plek die nu is ingericht als tankstation / garagebedrijf zal zorgen voor een kwaliteitsimpuls.

Afbeelding 3.1: uitsnede uit kaart 2.3 van de Omgevingsvisie. De projectlocatie binnen de rode cirkel. Het bouwplan is als belangrijk zoekgebied opgenomen voor verdichting. Het bouwplan sluit aan op de ambities zoals opgenomen in de Omgevingsvisie. 3.5.2

Nota openbare ruimte

Op 29 oktober 2013 is de Nota Openbare Ruimte deel A vastgesteld. In de nota geeft de gemeente haar integrale visie op de openbare ruimte in hoofdlijnen. Naast inrichting komen onderhoud en beheer aan bod. Ingezet wordt op een kwaliteitsverbetering van het groen met name op de meest zichtbare plekken (het centrum en de hoofdontsluitingswegen). Hierbij wordt bij de keuze van het groen aangesloten op de functie en de karakteristiek van de omgeving. Met name langs doorgaande routes is de aanwezigheid van groene tuinen met bomen van belang. In de Nota wordt onderscheid gemaakt in het visitekaartje, de woonwijken en het landschap. Het zuidelijke deel van het plangebied valt onder het deelgebied "Het visitekaartje". Het noordelijk deel valt onder deelgebied “overige woonwijken”. Voor het visitekaartje geldt de ambitie: Zandvoort wil een goed visitekaartje afgeven. Gestreefd wordt naar een ruimte die mooi, schoon en vooral functioneel is. Belangrijke opgave is het opruimen van de openbare ruimte; niet meer inrichtingselementen dan strikt noodzakelijk en het ordenen van activiteiten zodanig dat alle functionaliteiten naast elkaar bestaan zonder dat het storend werkt. "Duinwachter" (vastgesteld)

21

Van het onderdeel visitekaartje is voor het plangebied het aspect 'Hoofdroutes' van belang. Voor de hoofdroutes is het beleid gericht op een goede doorstroming en een logische oriëntatie. De wegen zien er aantrekkelijk uit zonder dat dit ten koste gaat van de functionaliteit. Tegelijk is het streven erop gericht de wegen zo min mogelijk een barrière te laten zijn tussen gebieden. Over het algemeen is de huidige ring overgedimensioneerd. Dit geeft de wegen een weinig aantrekkelijk en stenig uiterlijk. Bij herinrichting is het uitgangspunt de vermindering van verharding in ruil voor groen. Voor de woonwijken geldt de ambitie: Het handhaven en indien nodig creëren van een prettige leefomgeving waar het goed toeven is voor de bewoners. De wijken zijn goed onderhouden en veilig. Daar waar de wijken grenzen aan duingebied wordt het duin, de wijk ingetrokken. De woonwijk is de directe leefomgeving van bewoners. In de afgelopen decennia is de openbare ruimte steeds anoniemer geworden. Door burgerinitiatieven meer de ruimte te geven, wordt het openbaar gebied weer van de bewoners. De gemeente draagt zorg voor de basisinrichting, de bewoners krijgen de kans om samen met buurtgenoten een eigen twist te geven aan hun woonomgeving.

In deel B1 van de Nota Openbare Ruimte, vastgesteld op 26 september 2017, is het beleidskader verder uitgewerkt en vertaald naar een aantal basis-wegprofielen en voorstellen voor de materialisering en de toepassing van het wegmeubilair. De inhoud van het handboek zal verwerkt moeten worden tot concrete wijkinrichtingsplannen, Nota Openbare Ruimte deel B2. Bewoners zullen daarin een belangrijke rol spelen. Zij leveren de extra input om tot een echte Zandvoortse inrichting te komen. Toetsing Dit bestemmingsplan staat de ambities uit de Nota Openbare Ruimte niet in de weg. 3.5.3

Milieubeleidsplan

Op 21 april 2015 heeft de gemeenteraad het Milieubeleidsplan Zandvoort 2014 - 2018 vastgesteld. Hoewel de planhorizon van het plan inmiddels is verstreken, blijft de inhoud vooralsnog onverkort van kracht. Het milieubeleidsplan geeft inzicht in wat er in Zandvoort op milieugebied speelt, geeft het standpunt van de gemeente weer over een aantal kwesties die al langere tijd voorlagen en legt de basis voor het stellen van prioriteiten en het verdelen van middelen binnen het milieubeleid voor de komende vier jaar. Verhoging en de borging van de kwaliteit van wonen, werken en recreëren staat hierbij centraal. Voor nieuwbouw is het milieubeleidsplan relevant. Voor ontwikkelingen zijn de volgende randvoorwaarden opgesteld: Stedenbouwkundige plannen: Bij ieder bouwplan van 10 woningen of meer, stelt de ontwikkelende partij in overleg met de gemeente Zandvoort, een energievisie op. Nieuwbouw (woningen): Inzetten op GPR Gebouw score 8 bij nieuwbouw. GPR Gebouw meet duurzaamheidsprestaties nieuwbouw. De omgevingsdienst heeft licentie voor het gebruik van GPR Gebouw. Bedrijfsgebouwen: Voldoen aan de door de overheid vastgestelde GPR scores. De GPR Gebouw berekening moet zijn opgesteld of zijn goedgekeurd door een erkend GPR Gebouw Expert.

Toetsing De twee appartementengebouwen op een bijzondere plek in Zandvoort, vragen om een extra duurzaamheidsinspanning en een bijdrage aan de Zandvoortse klimaat- en duurzaamheidsdoelstellingen. Hiervoor dient de ontwikkelaar een duurzaamheidsconcept uit te werken dat de volgende onderdelen omvat: a. energie & warmte b. klimaatadaptatie c. groen & ecologie d. circulariteit e. mobiliteit Ad a. Energie & warmte "Duinwachter" (vastgesteld)

22

Doel is vermindering van het gebruik van fossiele brandstof en de afhankelijkheid aardgas. Randvoorwaarde is gasloos bouwen (landelijk beleid). De wens (dit is geen eis aangezien er in Zandvoort geen sprake is van een vastgestelde duurzaamheidsambitie) is energieneutraal tot energieleverend bouwen. Dit kan onder andere bereikt worden door toepassing van hoge isolatiewaarden in combinatie met een WKO-installatie en zonnepanelen. Ad b.

Klimaatadaptatie

Doel is het verminderen van wateroverlast en -tekort. Randvoorwaarde is de aanleg van een toekomstbestendig watersysteem voor de afvoer van hemelwater (zie paragraaf 4.2). De uit te werken ambitie is een integraal groenblauw-ontwerp waarbij hemelwater zo lang mogelijk bij de bron wordt vastgehouden, met name door toepassing van beplanting op en aan de gebouwen en de nieuwe duinrandvegetatie. Door deze natuurlijke waterbuffering wordt in natte perioden wateroverlast, en in warme perioden hittestress zo veel mogelijk voorkomen. Ad c.

Groen & ecologie

Doel is behoud van ecologische waarden en biodiversiteit. Randvoorwaarde is het behoud en de compensatie de aanwezige natuurwaarden op de locatie. Ambitie is natuurinclusief bouwen waarbij op en aan de gebouwen nest, slaap- en schuilplekken voor vogels en vleermuizen worden gecreëerd en voor de inrichting van het nieuwe duinlandschap en de groene daken een beplantingsassortiment wordt toegepast dat gebiedseigen is. Ad d.

Circulariteit

Doel is het verminderen van vraag naar grondstoffen en belasting van het milieu. Randvoorwaarde zijn de waardes conform bouwbesluit 2018. De Milieuprestatie gebouwen (MPG) geeft aan wat de milieubelasting is van de materialen die in een gebouw worden toegepast en heeft een maximum grenswaarde van 1,0. De uit te werken ambitie is een gebouwvastgesteld met een zo laag mogelijke milieubelasting op: de productie van de toe te passen materialen het gebruik van de toe te passen materialen het afval na de sloop of vervanging van de toe te passen materialen, en de milieuwinst door hergebruik van vrijkomende materialen bij de sloop van de huidige panden. Ad e. Mobiliteit Doel is de gebouwen en het terrein zo in te richten dat bewoners gestimuleerd worden met de voet, fiets of het OV te gaan. Randvoorwaarde is de realisatie van collectieve, inpandige fietsenstallingen die dusdanig bij de entrees gesitueerd worden zodat bewoners eerder bij hun fiets zijn dan bij de auto. Ambitie is het uitwerken van een mobiliteitsplan met bijvoorbeeld een (elektrische) deelautoconcept. Conclusie Het bouwplan is in overeenstemming met het Milieubeleidsplan. 3.5.4

Uitvoeringsprogramma Wonen 2019 - 2025

De woningmarkt is de afgelopen jaren sterk in beweging geweest. Tussen 2008 en 2013 was er, ook in Zandvoort, sprake van een ongekende dip in de Nederlandse woningmarkt die gepaard ging met dalende woningprijzen en weinig verhuisbewegingen. Sindsdien zien we een krachtig herstel en was de woningmarkt anno 2019 vergelijkbaar met die van vóór de crisis. Er zijn ook veel blijvende veranderingen die van invloed zijn op de lokale woningmarkt en het woonbeleid. Bijvoorbeeld in de bewonerssamenstelling van Zandvoort en op het gebied van (landelijke) wet- en regelgeving. Zo zien we dat er sprake is van een vergrijzende en ontgroenende bevolking. Ook zijn er de afgelopen jaren veel wijzigingen in de hypotheekregels doorgevoerd, waardoor het financieren van een koopwoning, met name voor starters, lastiger is geworden. Maar de belangrijkste wijziging is toch wel de introductie van de nieuwe Woningwet in 2015. Deze wet vraagt gemeenten om een actueel volkshuisvestingsbeleid op te stellen dat als basis dient voor prestatieafspraken die gemaakt worden met de woningcorporatie(s) en huurders. Het belang om als gemeente heldere doelstellingen over wonen te formuleren is daarmee alleen maar toegenomen. "Duinwachter" (vastgesteld)

23

Omdat de samenstelling en de woonvoorkeuren van de inwoners van Zandvoort veranderen, zal ook onze woningvoorraad moeten veranderen. Hiervoor kunnen verschillende instrumenten ingezet worden. We kijken hierbij zowel naar nieuwbouw als naar het aanpassing en verbeteren van bestaande woningvoorraad. Het Uitvoeringsprogramma Wonen bevat een samenvatting van het gemeentelijk woonbeleid (de volkshuisvestelijke uitgangspunten) zoals verwoord in de Woonvise en aangevuld met recente besluiten, en een set concrete maatregelen waarmee de gemeente Zandvoort de komende jaren haar woonbeleid, in samenwerking met haar partners, zal vormgeven. Ons woonbeleid is er op gericht om, inspelend op actuele en toekomstige ontwikkelingen, onze woningvoorraad zo veel mogelijk af te stemmen op de woonbehoefte van de inwoners van Zandvoort. Nu, maar ook in de toekomst. De nota Wonen in Zandvoort uit 2016 bevat de volkshuisvestelijke ambities en uitgangspunten van de gemeente Zandvoort. Samengevat zijn er drie volkshuisvestelijke uitgangspunten: a. een evenwichtige bevolkingssamenstelling b. een evenwichtige en betaalbare woningvoorraad c. een duurzame samenleving en woningvoorraad Toetsing De gemeente Zandvoort zet zich in om in de periode 2018 t/m 2025 630 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad, waarvan 20% door transformatie.

Van de woningbouwplannen voor 2019 t/m 2025 waarbij het programma niet eerder is vastgesteld in een private overeenkomst of gemeentelijk besluit is het uitgangspunt: 30% sociale huur 40% betaalbaar en middelduur en 30% overig. Voor de doelgroep ouderen is het uitgangspunt om 200 geschikte nultreden woningen toe te voegen in de vorm van appartementen. Voor jongeren en jonge gezinnen worden zowel appartementen als betaalbare en middeldure eengezinswoningen gebouwd. Voor het voorliggende project is het totale woningaantal vastgesteld op 102 woningen met een verdeling overeenkomstig het ‘Uitvoeringsprogramma Wonen gemeente Zandvoort 2019-2025’: 30% sociale huur: < € 737,14 (volgt index conform Rijksoverheid); 20% betaalbare koop < € 250.000 of betaalbare huur < € 971 (peildatum 1 januari 2019, consumentenprijsindex CBS 20% middeldure koop < € 363.000 of middeldure huur < € 1.300 (peildatum 1 januari 2019, consumentenprijsindex CBS 30% dure segment Het programma voor het hoofdgebouw is vastgesteld op 69 appartementen en voor het lagere gebouw op 33 appartementen. Het programma omvat: 31 seniorenwoningen in de sociale huur, al dan niet in combinatie met zorg 20 woningen in de betaalbare huur en/of koop 20 woningen in middeldure huur en/of koop 31 woningen in de dure koop en/of huur Conclusie Het woonprogramma sluit aan op het Uitvoeringsprogramma Wonen. 3.5.5

Parkeernormennota 2021

Op 8 juni 2021 is door de gemeenteraad de nieuwe parkeernormennota vastgesteld: “Parkeernormennota Zandvoort 2021”. Deze nota vervangt de Parkeernormennota 2012. Nieuw is onder meer dat er, naast normen voor personenauto's, ook richtlijnen zijn opgenomen voor fietsparkeren. Deze parkeernormennota is een losstaand onderdeel uit het Plan van Aanpak Optimaliseren bereikbaarheid en parkeren Zandvoort ('overige maatregelen'). Dit is niet het nieuwe parkeerbeleid dat ziet op de regulering van Zandvoort. Als basis zijn de nieuwste parkeerkencijfers van het CROW gebruikt als basis voor de nieuwe "Duinwachter" (vastgesteld)

24 parkeernormen, waarbij: de actuele stedelijkheidsgraad wordt toegepast (Zandvoort: sterk stedelijk, Bentveld: niet stedelijk); het gemiddelde van de bandbreedte van CROW als minimum parkeernorm gaat gelden. Dit gemiddelde is passend voor Zandvoort aangezien het autobezit en het autogebruik in Zandvoort vergelijkbaar is met het gemiddelde bezit en gebruik in alle sterk stedelijke gebieden; In aanvulling op de functielijst van CROW is: vanwege de toenemende vraag naar een specifieke parkeernorm voor sociale huurappartementen voor deze functie een aparte parkeernorm opgenomen, aanvullend op een parkeernorm voor een sociale huurwoning; vanwege het belang van verblijfstoerisme, een meer specifieke regeling voor deze sector opgenomen dan in de oude Parkeernormennota. De parkeeroplossing moet op eigen terrein worden opgelost: Het is niet mogelijk om (een deel van) de parkeerbehoefte in de openbare ruimte op te vangen, aangezien uit de parkeertellingen blijkt dat er geen restcapaciteit beschikbaar is en omdat Zandvoort de ambitie heeft om de kwaliteit van de leefomgeving te verbeteren. Om te voorkomen dat de parkeerdruk in de openbare ruimte toeneemt, worden alle bouwontwikkelingen uitgesloten van een parkeervergunning (niet van bezoekersregeling). Een parkeerplaats op eigen terrein hoeft overigens niet op hetzelfde perceel als een ontwikkeling te liggen.

De ontwikkellocatie en een parkeerplaats op eigen terrein mogen ook uit elkaar liggen, mits deze parkeerplaatsen binnen een maximaal acceptabele loopafstand liggen. Het is bijvoorbeeld ook mogelijk om parkeerplaatsen te huren op een nabijgelegen parkeervoorziening. Betekenis voor het project Het plan voor de bouw van 102 appartementen de Duinwachter is een initiatief dat al enkele jaren loopt en waarvoor het stedenbouwkundig programma van Eisen (SPvE) is vastgesteld ruim voor inwerkingtreding van de nieuwe Parkeernormennota. Hetzelfde geldt voor de tussen ontwikkelaar en gemeente gesloten Anterieure Overeenkomst. Als onderdeel van het SPvE is een mobiliteitsplan opgesteld waarbinnen de parkeerbalans aansluit bij het toen geldende beleid: Parkeernormennota 2012. Voor langer lopende initiatieven is in de nieuwe Parkeernormennota 2021 in artikel 7.2 een 'overgangsregeling bestaande initiatieven' opgenomen. Hierin is bepaald dat er een overgangsregeling geldt voor initiatieven waarvoor eerder schriftelijke afspraken tussen gemeente en initiatiefnemer zijn gemaakt en waarvoor de aanvraag omgevingsvergunning binnen 1 jaar na vaststelling van het nieuwe beleid wordt ingediend. Deze regeling is op het project de Duinwachter van toepassing. De parkeerbalans is getoetst aan de Parkeernormennota 2012.

Mobiliteitsplan Als Bijlage 3 bij het bestemmingsplan is 'Mobiliteitsplan Duinwachter Zandvoort' toegevoegd. Dit mobiliteitsplan is specifiek voor de Duinwachter opgesteld door externe adviseur Goudappel in samenspraak met de afdeling Beheer en Beleid Openbare Ruimte van de gemeente Haarlem/Zandvoort. Het plan bevat de uitkomsten van het onderzoek naar de parkeerbehoefte voor bewoners en bezoekers op het gebied van auto's en fietsen. Vanwege de aanwezigheid van senioren/serviceflats in het project zijn daarnaast ook opstelplaatsen voor scootmobiels in het onderzoek betrokken. De parkeervoorzieningen welke zijn opgenomen in het project zijn in het mobiliteitsplan getoetst aan de parkeernormennota en de CROW kencijfers. Deze toets levert de volgende resultaten op: Autoparkeren Op basis van het gemeentelijk parkeerbeleid zijn zonder dubbelgebruik 128 parkeerplaatsen nodig en met dubbelgebruik 113 parkeerplaatsen. Het plan voorziet in 137 parkeerplaatsen. Hiermee ontstaat een overschot van 10 (geen dubbelgebruik) of 25 (dubbelgebruik toegepast) parkeerplaatsen. Daarmee zijn ruim voldoende parkeerplaatsen opgenomen in het plan. Fietsparkeren "Duinwachter" (vastgesteld)

25

Op basis van de kencijfers van CROW zijn 257 fietsparkeerplaatsen en 33 scootmobielplaatsen nodig. In het plan wordt voorzien in 319 fietsparkeerplaatsen en 33 scootmobielplaatsen. Hiermee is er sprake van een overschot van 62 fietsparkeerplaatsen en voor het parkeren van scootmobiels wordt voldoende in de behoefte voorzien. 3.5.6

Gemeentelijk verkeers- en vervoersplan (GVVP) 2005

Het GVP beschrijft in hoofdlijnen het gewenste beleid ten aanzien van verkeer en vervoer dat de gemeente Zandvoort voor de korte en lange termijn wenst te voeren. In de GVVP is een korte en lange termijnvisie op de onderdelen Infrastructuur, Fietsverkeer en Openbaar Vervoer gegeven. De algemene doelstelling van het verkeers- en vervoerbeleid is te definiëren als "een duidelijke en logische indeling ontwikkelen in verkeersruimte en verblijfsgebieden. Het verbeteren van de leefbaarheid, bereikbaarheid en verkeersveiligheid. Het bevorderen van gebruik openbaar vervoer en fiets". Het GVVP geeft een wegencategorisering voor de gemeente Zandvoort. De wegen worden in de volgende categorieën opgedeeld: 1. gebiedsontsluitingsweg (wegen die worden aangemerkt als verkeersaders en gericht zijn op doorstroming); 2. erftoegangsweg-plus (wegen in de verblijfsgebieden met een relatief hoge intensiteit, onderdeel van bus- of parkeerroute of uitrukroutes van hulpdiensten); 3. erftoegangsweg (de overige wegen in de verblijfsgebieden binnen en buiten de bebouwde kom met een overwegende verblijfsfunctie).

Afbeelding 3.4: Wegencategorisering GVVP Zandvoort (2005). Toets Het plangebied is gelegen aan een gebiedsontsluitingsweg en ook aan primaire- secundaire- en recreatieve fietsroutes. Het bestemmingsplan heeft geen betrekking op gronden buiten de eigen kavel en heeft geen gevolgen voor de verkeersstructuur in Zandvoort.

"Duinwachter" (vastgesteld)

26

Hoofdstuk 4 4.1

Milieu- en omgevingsfactoren

Bodem

Toetsingskader Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een ruimtelijke ontwikkeling rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd. Onderzoek Ten behoeve van het project is bodemonderzoek uitgevoerd. Gezien de resultaten van het onderzoek kan worden geconcludeerd dat de wasplaats, tankplaats, OBAS en ondergrondse tanks niet verdacht zijn op de aanwezigheid van minerale olie en/of aromaten. De voor het overige terrein opgestelde hypothese ’onverdacht locatie’ is echter onjuist gebleken, doordat er licht tot matig verhoogde waarden zijn aangetoond. Gezien de aangetroffen gehalten is er geen aanleiding tot het verrichten van vervolgonderzoek. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de grond onder de aanwezige bebouwing op het terrein niet is onderzocht.

Het kan worden overwogen om na de sloop van de aanwezige bebouwing een aanvullend bodemonderzoek uit te voeren. Het kan hierbij van toegevoegde waarde zijn om het bodemonderzoek uit 1987 (referentie onbekend) op te vragen. Dit onderzoek verschaft mogelijk meer informatie met betrekking tot de voormalige tanklocaties en de reeds onderzochte bodemlagen. Op basis van de uitkomsten van het onderzoek dienen ervan uit milieuhygiënisch oogpunt gezien mogelijk beperkingen te worden gesteld aan het toekomstige gebruik van de locatie als woonlocatie. Op de locatie is een antropogene ophooglaag aanwezig die heterogeen verontreinigd is. De verontreinigingen betreffen licht tot plaatselijk matig verhoogde gehalten. De maximale waarde Wonen wordt lokaal door zink, PAK en minerale olie overschreden. Afhankelijk van de precieze inrichting en bestemming van de locatie dienen er maatregelen te worden genomen. Indien grond van de locatie vrijkomt en wordt toegepast gelden de regels van het Besluit bodemkwaliteit. Hierdoor is mogelijk een generiek of gebied specifiek beleidskader vankracht voor het toepassen van grond. Bij uitvoering van grondwerkzaamheden dient rekening te worden gehouden met veiligheidsmaatregelen conform CROW-publicatie 132/400 ‘Werken in of met verontreinigde grond’. Conclusie Het bouwplan wordt gerealiseerd op een verhoogd maaiveld.

De eerste twee bouwlagen bestaan uit een parkeergarage. De woningen worden dan ook niet direct op of aan de licht verontreinigde grond gerealiseerd. Het onderdeel bodem vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

4.2

Water

Toetsingskader Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf. Waterbeheer en watertoets Het watertoetsproces is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plannen en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, "Duinwachter" (vastgesteld)

27 wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt. Het plangebied ligt binnen het beheergebied van het Hoogheemraadschap Rijnland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van deze paragraaf wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf. Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld. Europa: Kaderrichtlijn Water (KRW) Nationaal: Nationaal Waterplan (NWP) Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) Waterwet Provinciaal: Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016-2021 (PMWP) Verordening water Verordening ruimte 2014 Waterschapsbeleid Voor de planperiode 2016-2021 zal het Waterbeheerplan (WBP) van Rijnland van toepassing zijn.

In dit plan geeft Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. De ambitie voor Rijnland is het samen werken aan droge voeten en schoon water. Dit wordt gedaan door zich te richten op de volgende zaken: waterveiligheid, voldoende water, schoon en gezond water en de waterketen. Wat betreft waterveiligheid gaan de doelen om preventie, gevolgbeperking en voorbereiding op calamiteiten. Om voor voldoende water te zorgen zorgt het Hoogheemraadschap er voor dat de waterpeilen kloppen, dat het watersysteem in stand gehouden wordt, de gevolgen van wateroverlast beperkt worden en dat er voldoende zoetwater beschikbaar is. Schoon en gezond water is belangrijk voor zowel de mens, natuur als bedrijven. De doelen die hiermee samenhangen richten zich op het verminderen van watervervuiling, het ecologisch beheren en onderhouden van de watersystemen, het realiseren van schone meren, plassen en natuurgebieden en het schoon en veilig maken van zwemwaterlocaties. De ambitie voor de waterketen is het optimaliseren van de verwerking van afvalwater en het hergebruiken van grondstoffen. Het Waterbeheerplan 2016-2021 van Rijnland is te vinden op de website: www.rijnland.net/plannen/waterbeheerplan.

Keur en uitvoeringsregels Op grond van de Waterwet is Rijnland als waterschap bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. Denk hierbij aan handelingen in of nabij: waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden); watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken); andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen); de bodem van kwelgevoelige gebieden. Maar ook aan het onttrekken en lozen van grondwater en het aanbrengen van verhard oppervlak. In 2020 is een nieuwe gewijzigde Keur in werking getreden. Bij het opstellen van deze Keur is een andere aanpak gebruikt. Er gelden minder regels voor burgers, bedrijven en Rijnland en het aantal vergunningen en meldingen is ongeveer gehalveerd. Zo geeft Rijnland verantwoordelijkheid, flexibiliteit en vertrouwen waar dat kan, maar stelt regels waar dat moet. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) om binnen het beheergebied "Duinwachter" (vastgesteld)

28 waterveiligheid, droge voeten, voldoende oppervlaktewater en schoon oppervlaktewater te bieden. Het belangrijkste onderdeel van de keur is hoofdstuk 3. In dit hoofdstuk heeft Rijnland vastgelegd op welke wijze handelingen die invloed hebben op het functioneren van het watersysteem worden gereguleerd. Het gaat hierbij om regulering via een zorgplicht, algemene regel, vergunningplicht of een absoluut verbod. Dit houdt in dat handelingen in het watersysteem in eerste instantie via de zorgplicht gereguleerd worden. Als er redenen zijn om handelingen zwaarder te reguleren, via een algemene regel of vergunningplicht, wordt dat uitgelegd in de regelgeving. In de Uitvoeringsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van Rijnland nader uitgewerkt. De Keur en Uitvoeringsregels van Rijnland zijn te vinden op de website: https://www.rijnland.net/regels-op-een-rij/keur-en-uitvoeringsregels/ Riolering en afkoppelen Voor zover het bestemmingsplan nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, is het van belang dat er met Rijnland afstemming plaatsvindt over het omgaan met afvalwater en hemelwater. Overeenkomstig het rijksbeleid gaat Rijnland uit van een voorkeursvolgorde voor de omgang met deze waterstromen.

Deze houdt in dat allereerst geprobeerd moet worden het ontstaan van (verontreinigd) afvalwater te voorkomen, bijvoorbeeld door het toepassen van niet uitlogende bouwmaterialen en het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto's wassen en chemische onkruidbestrijding. Vervolgens is het streven vuil water te scheiden van schoon water, bijvoorbeeld door het afkoppelen van hemelwaterafvoeren van gemengde rioolstelsels. De laatste stap in de voorkeursvolgorde is het zuiveren van het afvalwater. De doelmatigheid daarvan wordt vergroot door het scheiden van de schone en de vuile stromen. De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP), waarin de uiteindelijke afweging wordt gemaakt en waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal staat. Betekenis voor het project Hemelwater De huidige locatie is nagenoeg 100% verhard en gekoppeld op het riool. Bij regenval zal in de huidige situatie dus nagenoeg 100% van het water direct op het riool lozen. Als uitgangspunt voor de ontwikkeling geldt dat regenwater zoveel mogelijk geïnfiltreerd dient te worden op de locatie. Dit wordt gerealiseerd door de retentielaag op het parkeerdek, met daarop nog een aanzienlijk groeipakket voor beplanting.

In deze retentielaag wordt bij hevige buien het water verzameld en wordt dan geleidelijk weer afgegeven aan de beplanting. Eventueel overtollig water wordt vertraagd aangeboden langs de randen van de het parkeerdek. Het overvloedige water komt via de beplantingslaag in de royale zandige duinrand rondom het gebouw. In dit duinzand infiltreert het water in de bodem. In de randen om het gebouw worden de benodigde infiltratiekoffers opgenomen om bij hevige buien de pieken te kunnen opvangen. Op deze manier wordt een aanzienlijke hoeveelheid verharding in de bestaande situatie geheel afgekoppeld van het riool. Een verbetering ten opzichte van de huidige situatie. Bouwen in de beschermingszone De Duinwachter is deels gelegen in de beschermingszone en deels in de buitenbeschermingszone van de zeewering. Het gebouw wordt gedeeltelijk voorzien van een ondergrondse stallinggarage. In overleg met Rijnland is de kritieke lijn van het grensprofiel vastgesteld in relatie tot de mogelijke dwarsdoorsnede van het gebouw. Vanaf de kritieke lijn van het grensprofiel dient een lijn met een helling van 1 op 3 tot maaiveld getrokken te worden. De onderzijde van de constructie dient boven deze lijn te liggen. In onderstaande afbeelding is de kritieke lijn weergegeven in relatie tot de doorsnede van het gebouw.

Hieruit blijkt dat de onderzijde van de bebouwing (ruim) gelegen is boven het grensprofiel, waarmee voldaan wordt aan de eisen van Rijnland. Grondverzet De Duinwachter is voorzien van een stallingsgarage onder de bebouwing. De bovenste laag bevindt zich op bestaand maaiveldniveau. In de buitenbeschermingzone wordt een kelder gegraven van 4,5 m tot 6 m onder maaiveld niveau. Hierbij wordt ca 9.500 m3 grond ontgraven in de buitenbeschermingszone. Een deel van deze grond, ca. 5.500 m3 wordt op de projectlocatie verwerkt bij de realisatie van het "duin" om de bebouwing heen en op het dek van de stallinggarage in het binneterrein. Hiermee resteert een "Duinwachter" (vastgesteld)