Bijlage 1 - Taxatierapport (gedeeltelijk geheim)
Tekst van het document
TAXATIERAPPORT
TOLLENSSTRAAT 2 , 2041 PR ZANDVOORT
Mooijekind Vleut Makelaars De heer C.J. Wisse
Dit rrappor apportt is ger geregistr egistreer eerd d bij N NWW WWII on onder der numm nummer er:: 94044 940447 783 8354 541629 1629 Taxatierapport woonruimte, versie juli 2022. Resultaat van een samenwerking tussen banken en andere geldverstrekkers, NHG, NRVT, NVM, Vastgoedpro en VBO. Beheerd door Nederlands Register Vastgoed Taxateurs.
Inhoudsopgave A. B. C. D. E. F. G. H. I. J. K. L. M. N. O. P. Q.
Opdracht .......................................................................................................................................................................................................................................................... 3 Inspectie ........................................................................................................................................................................................................................................................... 3 Gegevens getaxeerde woning ..........................................................................................................................................................................................................4 Doel van de taxatie....................................................................................................................................................................................................................................4 Waardering.....................................................................................................................................................................................................................................................4 Verantwoording en aansprakelijkheid
........................................................................................................................................................................................ 5 Juridische kenmerken van de woning ........................................................................................................................................................................................7 Omschrijving van de getaxeerde woning en zijn omgeving.......................................................................................................................................9 Het onderhoud van de woning ....................................................................................................................................................................................................... 11 Verontreiniging in en om de woning ......................................................................................................................................................................................... 13 Bewoning.......................................................................................................................................................................................................................................................
13 Onderbouwing van de waarde van de woning...................................................................................................................................................................14 De woningmarkt....................................................................................................................................................................................................................................... 19 Welke wetten en regels gelden voor de woning?............................................................................................................................................................20 Nadere mededelingen ........................................................................................................................................................................................................................20 Foto's van de woning.............................................................................................................................................................................................................................
21 Overzicht van bijlagen .........................................................................................................................................................................................................................30 Modelwaarderapporten....................................................................................................................................................................................................................... 31 Samenvatting Taxatierapport......................................................................................................................................................................................................... 33 Overeenkomst voor taxatie van een woning .......................................................................................................................................................................34 Uniforme meetstaat Gebruiksoppervlakte woningen conform de Branchebrede Meetinstructie (BBMI)............................. 39 Bouwkundige opnamestaat ..........................................................................................................................................................................................................
40 Kaart van het Kadaster Bestemmingsplankaart Bodeminformatie Rapport funderingsrisico Informatie over de eigendom van de woning Akte van levering van de notaris
TAXATIERAPPORT TOLLENSSTRAAT 2 , 2041 PR ZANDVOORT Beste heer H. Blaak U heeft mij gevraagd de marktwaarde te bepalen van Tollensstraat 2 , 2041 PR ZANDVOORT . Ik ben C.J. Wisse van Mooijekind Vleut Makelaars uit HAARLEM. Ik ben onafhankelijk taxateur en heb deze taxatie uitgevoerd volgens een vaste methode. In dit taxatierapport leest u wat de marktwaarde van de woning is op 22 november 2022 (waardepeildatum) en hoe ik die bepaald heb. Waar in dit taxatierapport de mannelijke voornaamwoorden 8hij9, 8hem9 of 8zijn9 worden gebruikt, kunt u deze ook in voorkomende situaties als 8zij9 of 8haar9 lezen.
Sommige woorden zijn schuingedrukt. Dat zijn de of昀椀ciële termen. A.
Opdracht
Opdrachtgever Bedrijfsnaam opdrachtgever:
Gemeente Haarlem
Contactpersoon:
De heer H. Blaak
Adres:
Gedempte Oude Gracht 2
Postcode en plaats:
2011 GR Haarlem
De opdrachtgever noemen wij in de rest van dit document 8u8. Taxatiebedrijf en taxateur Bedrijfsnaam taxatiebedrijf:
Mooijekind Vleut Makelaars
Adres:
Gedempte Oude Gracht 124
Postcode en plaats:
2011GX HAARLEM
KvK-nummer:
63630087
Naam taxateur:
De heer C.J. Wisse
Inschrijfnummer NRVT:
RT767548426
Lid van of aangesloten bij:
NVM
Het taxatiebedrijf en de taxateur samen noemen wij in de rest van dit document 8wij9. De taxateur die de taxatie heeft uitgevoerd noemen we verder 8ik9.
B.
Inspectie
Inspectiegegevens Ik geef u een indruk van Tollensstraat 2 , 2041 PR ZANDVOORT en van de omgeving. Voor die indruk gebruik ik mijn zintuigen, mijn kennis van de omgeving en van de woningen in de omgeving en informatie die ik heb gekregen van u of van anderen. Inspectiedatum:
22 november 2022
Volledige inspectie:
Ja
Anderen aanwezig bij inspectie:
Eigenaar De heer H. Blaak van de Gemeente Haarlem
Bijzonderheden:
Nee
Object: Tollensstraat 2 , 2041 PR ZANDVOORT Rapportnummer: W2041PR2_1
Datum: 6 december 2022 Pagina: 3 (45)
C.
Gegevens getaxeerde woning
De woning Hieronder beschrijf ik de woning. Daarbij heb ik de Fotowijzer woningen gebruikt. Dit document laat met foto9s zien wat taxateurs bedoelen met de verschillende woningtypes. Woningtype:
vrijstaande woning
Bijgebouwen:
Garage / Berging
Adres:
Tollensstraat 2
Postcode en plaats:
2041 PR ZANDVOORT
Afstand tussen vestigingsadres van de taxateur en de getaxeerde woning: Hemelsbreed
6.39 kilometer
D.
Doel van de taxatie
Waarom heeft u mij gevraagd de woning te taxeren? U heeft mij gevraagd de woning te taxeren met het volgende doel: U wilt de woning verkopen Bepalen van de prijs bij verkoop(beslissing) E.
Waardering
Wat is 8marktwaarde9? De of昀椀ciële de昀椀nitie van marktwaarde is: Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.9 De marktwaarde van een woning is altijd een schatting. Preciezer: het is een schatting van wat een geïnteresseerde koper zou willen betalen aan een verkoper die de woning graag wil verkopen. Er zijn daarbij een paar voorwaarden: 1. De verkoper heeft reclame gemaakt voor verkoop van de woning. 2. De koper en de verkoper hebben genoeg verstand van woningprijzen. 3. De koper en de verkoper handelen nadat ze er goed over hebben nagedacht. 4. De koper en de verkoper handelen vrij en zonder dwang. De kosten die betaald worden bij de koop en overdracht maken geen onderdeel uit van de marktwaarde. Wat is de marktwaarde van de woning? Ik heb de woning en wat daarbij hoort getaxeerd. De waarde hieronder is de marktwaarde op 22 november 2022. Marktwaarde: Hoe kom ik aan deze waarden? Op basis van het woonoppervlakte, perceelgrootte, uitvoering van het getaxeerde, locatie en object-vergelijking. Is verder onderzoek nodig? Er is geen verder onderzoek nodig naar deze woning.
Object: Tollensstraat 2 , 2041 PR ZANDVOORT Rapportnummer: W2041PR2_1
Datum: 6 december 2022 Pagina: 4 (45)
F.
Verantwoording en aansprakelijkheid
Welke standaarden en regels heb ik gebruikt? Ik heb de woning getaxeerd volgens de laatste eisen uit de Reglementen en praktijkhandleidingen NRVT. Ik heb de woning getaxeerd volgens de laatste eisen in de Reglementen Gedrags- en Beroepsregels en Kamers en de Praktijkhandreiking Wonen van NRVT. Welke voorwaarden gelden voor deze taxatie? Voor deze taxatie gelden Algemene voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers. Heeft u klachten? Bent u niet tevreden over de geleverde taxatie? Vindt u dat ik mij niet gehouden heb aan de regels? En komt u er met mij niet uit? Dan kunt u een klacht indienen bij de Stichting Tuchtrechtspraak NRVT. De klacht wordt dan behandeld door een onafhankelijk tuchtcollege. Het tuchtcollege beoordeelt of ik de waarde op de juiste manier heb vastgesteld. Maar ze bepalen geen nieuwe waarde. En ze kunnen ook niet van mij eisen dat ik het taxatierapport aanpas. U kunt ook contact opnemen met de brancheorganisatie of beroepsorganisatie waarbij ik ben aangesloten. Tot slot kunt u ook naar de overheidsrechter gaan. Anders dan de tuchtrechter of de brancheorganisatie of beroepsorganisatie kan de overheidsrechter ook bepalen of u schade hebt geleden. Alleen de overheidsrechter kan bepalen wat de omvang van die schade is. Die kan mij dan veroordelen om de door u geleden schade te vergoeden. Verklaring Ik verklaar het volgende: 1.
Ik en Mooijekind Vleut Makelaars waren in de afgelopen 2 jaar niet betrokken bij de aankoop, verkoop of taxatie van deze woning. 2. Minder dan 25% van de omzet van Mooijekind Vleut Makelaars uit het afgelopen kalenderjaar komt vanuit: ◦ De opdrachtgever van deze taxatie, en ◦ de bedrijfsonderdelen van deze opdrachtgever, en ◦ de tussenpersoon die de opdracht heeft gegeven uit naam van de opdrachtgever. 3. Ik ben onafhankelijk: ◦ Ik heb de waarde van de woning helemaal onafhankelijk kunnen bepalen. Er is niemand die mij daarbij beïnvloed heeft of onder druk gezet. Ik heb me bij deze taxatie niet laten leiden door wensen vooraf of tijdens de taxatie over de uitkomst. Ik heb geen persoonlijk belang bij de waarden in deze taxatie. Er is ook niets in mijn situatie waardoor iemand zou kunnen denken dat ik wel persoonlijk belang heb. ◦ Ik ben geen werknemer van u. Ik ben ook niet in dienst van een bedrijf dat banden heeft met u. Ik ben onafhankelijk van een tussenpersoon, een bank of een andere geldgever die belang heeft bij deze taxatie. ◦ Ik en Mooijekind Vleut Makelaars hebben niets te maken met advies, koop, verkoop, bemiddeling of beheer van deze woning. Dit geldt ook voor andere ondernemingen waarbij ik belang heb, direct of indirect. ◦ Geen van mijn bloedverwanten of aanverwanten heeft iets te maken met de koop of verkoop van deze woning. Of met de lening of hypotheek.
Ik weet daar in ieder geval niets van. Wie is verantwoordelijk voor de taxatie? Ik heb dit taxatierapport gemaakt met een bepaald doel en voor een bepaalde opdrachtgever. Voor dit doel en deze opdrachtgever heeft het taxatierapport waarde. Hieronder licht ik toe waarvoor ik verantwoordelijk ben. Is het doel van deze taxatie: een lening krijgen of aanpassen? Heeft u dit taxatierapport nodig voor uw bank of een andere geldgever om een lening voor de woning te krijgen of aan te passen? • Dan mag u het taxatierapport gebruiken. • De bank of een andere geldgever mag het gebruiken. • Nationale Hypotheek Garantie mag het gebruiken als u een lening met NHG wilt of heeft. Voor dat gebruik ben ik verantwoordelijk. Ik ben niet verantwoordelijk voor een ander doel dan in het taxatierapport is opgenomen. Heeft deze taxatie een ander doel? Heeft u dit taxatierapport nodig voor een ander doel? Dan ben ik alleen verantwoordelijk voor het gebruik door u. Ik ben niet verantwoordelijk voor een ander doel dan in het taxatierapport is opgenomen. En ook niet voor het gebruik van het taxatierapport door anderen. U mag dit taxatierapport niet aan anderen geven Dit taxatierapport is voor u en de partijen die in de Opdrachtvoorwaarden staan. Is het doel van deze taxatie een lening krijgen of aanpassen? U mag het taxatierapport dan ook aan de bank of een andere geldgever en NHG geven.
Ook mag u het rapport aan de tussenpersoon geven die in dit taxatierapport is opgenomen.
Object: Tollensstraat 2 , 2041 PR ZANDVOORT Rapportnummer: W2041PR2_1
Datum: 6 december 2022 Pagina: 5 (45)
Wilt u het taxatierapport met anderen delen? Dan heeft u vooraf mijn schriftelijke toestemming nodig. Indien u het taxatierapport wilt delen met een persoon of organisatie die niet in dit taxatierapport genoemd is, dan is daarvoor mijn schriftelijke toestemming nodig. Is die schriftelijke toestemming niet toegevoegd, dan weet deze persoon of organisatie dat u zonder mijn toestemming het taxatierapport hebt gedeeld. Hoe volledig is dit taxatierapport? Ik heb het oordeel en dit taxatierapport afgestemd op het doel van de taxatie. Daarom heb ik alleen in het taxatierapport opgeschreven wat relevant is voor dat doel. Niet alle gegevens die ik heb gebruikt voor mijn oordeel staan in dit taxatierapport. Informatie van anderen In dit taxatierapport staat ook informatie die ik van anderen heb gekregen. Er staat steeds bij hoe ik aan die informatie ben gekomen. Ik heb gebruik gemaakt van informatie waarvan ik in redelijkheid mag vertrouwen op de juistheid. Ik heb deze informatie beoordeeld op basis van mijn eigen kennis of ervaring. Twijfel ik aan de juistheid dan heb ik hier melding van gemaakt in het taxatierapport. In de bijlagen bij dit taxatierapport vindt u kopieën van de belangrijkste informatie. Alle informatie die ik heb gebruikt, zit in mijn taxatiedossier.
Object: Tollensstraat 2 , 2041 PR ZANDVOORT Rapportnummer: W2041PR2_1
Datum: 6 december 2022 Pagina: 6 (45)
G.
Juridische kenmerken van de woning
Privaatrechtelijke aspecten Ik heb bij het Kadaster opgezocht welke informatie er is over de woning. Het Kadaster bewaart documenten over bijvoorbeeld de eigenaar van een woning. En waar de grenzen zijn van de grond (perceel) waarop de woning staat. Maar ook of er bijzondere rechten en plichten zijn. Daarnaast heb ik andere documenten onderzocht. In dit hoofdstuk leest u de informatie die invloed kan hebben op de waarde van de woning. Waar heb ik gezocht naar informatie? Eigendomsbewijs
ja
Kadastrale kaart
ja
Eigendomsinformatie Kadaster
ja
Koopovereenkomst
nee, want Er is geen sprake van een transactie.
Andere bronnen
nee
Een stuk grond / Een stuk grond met woning Hoe is het perceel bij het Kadaster bekend? In welke kadastrale gemeente ligt de grond?
Zandvoort
In welke sectie van de gemeente ligt de grond?
B
Welk perceelnummer heeft de grond?
4926
Is er gezamenlijke grond? Mandeligheid
nee
Hoe groot is het perceel?
482 m2
Wat is de totale grootte van de percelen die door mij getaxeerd zijn? (exclusief gezamenlijke grond)
482 m2
Welke rechten bestaan er voor de woning? 1. Volle eigendom Staat de woning op eigen grond? Volle eigendom 2. Het recht van erfpacht Bestaat er een recht van erfpacht? 3. Het recht van ondererfpacht Bestaat er een recht van ondererfpacht? 4. Het recht van opstal Bestaat er een recht van opstal? 5. Het recht van gebruik en bewoning Bestaat er een recht van gebruik en bewoning? 6. Het recht van vruchtgebruik Bestaat er een recht van vruchtgebruik? 7. Ander recht Bestaat er een ander recht?
ja
nee nee nee nee nee nee
Bijzondere rechten, plichten of voorwaarden Ik heb gecontroleerd of er bijzondere rechten en plichten gelden voor het stuk grond en de woning. Bijvoorbeeld: de buren mogen door mijn tuin naar de straat. Ik heb ook gecontroleerd of er andere zaken zijn die veel invloed op de waarde kunnen hebben. Er kunnen in het verleden ook bijzondere afspraken gemaakt zijn over verkoop in de toekomst. Zo9n bijzondere afspraak kan zijn dat de verkoper de woning mag terugkopen. Een andere bijzondere afspraak kan zijn dat de verkoper niet meteen het hele verkoopbedrag krijgt, maar pas als de woning opnieuw verkocht wordt. Meestal komt dit alleen voor bij een woningcorporatie, gemeente of projectontwikkelaar. Zijn er bijzondere rechten en plichten? Bijzondere erfdienstbaarheden, kwalitatieve rechten of
Object: Tollensstraat 2 , 2041 PR ZANDVOORT Rapportnummer: W2041PR2_1
nee
Datum: 6 december 2022 Pagina: 7 (45)
verplichtingen, bijzondere lasten of beperkingen Zijn er bijzondere voorwaarden van toepassing op de verkoop van de woning in de toekomst?
nee
Zijn er voorwaarden die veel invloed kunnen hebben op de waarde van de woning? Nu of in de toekomst?
nee
Zijn er andere bijzonderheden die veel invloed kunnen hebben op de waarde van de woning? Nu of in de toekomst?
nee
Object: Tollensstraat 2 , 2041 PR ZANDVOORT Rapportnummer: W2041PR2_1
Datum: 6 december 2022 Pagina: 8 (45)
H.
Omschrijving van de getaxeerde woning en zijn omgeving
Getaxeerde woning Uit welke onderdelen bestaat de getaxeerde woning?
Traditioneel gebouwd op paalfundering met gemetselde gevels voorzien van stucwerk en deels houten gevelbekleding. Hellend dak gedekt met pannen. Platte dak voorzien van een bitumineus product. Houten balken (verdiepings) vloeren. Houten kozijnen met grotendeels dubbel glas. Elektra middels moderne, groepenkast. Verwarming en warmwatervoorziening middels CVinstallatie en close-in boiler.
Wat is het bouwjaar?
1985
Hoe is de indeling?
Begane grond: entree, ruime hal met meterkast en toegangsdeur naar de kelder, woonkamer met tegelvoer, houtgestookte kachel, en open keuken (in hoekopstelling) met enige inbouwapparatuur: gaskookplaat, afzuigkap, close-in boiler en onderzet-vaatwasser. 2e hal, met fonteintje, trapopgang, toilet met douche en toegangsdeur naar de achtertuin, grote slaapkamer (v/h 2), 3e hal met douche en kleine sauna, slaapkamer met extra gaskachel, deur naar achtertuin. 1e verdieping: grote open zolder met wastafel(meubel) en inloopbergkast.
Zijn er grote verbouwingen of uitbreidingen geweest?
nee
Zijn er installaties of onderdelen gehuurd of geleased?
nee
De gebruiksoppervlakten zijn gemeten zoals dat moet volgens de laatste instructies van onze branche, de BBMI . In de bijlage vindt u de 8Uniforme meetstaat9. Wie heeft de gebruiksoppervlakten gemeten? - Hoe is de gebruiksoppervlakte verdeeld? - Wonen - Andere binnenruimte Overige inpandige ruimte - Buitenruimte die bij het gebouw hoort Gebouwgebonden buitenruimte - Bergruimte buiten het gebouw - Externe bergruimte Omgeving van de getaxeerde woning Locatie
Taxateur 135 m2 0 m2 0 m2 27 m2 Aan de rand van woonwijk grenzend aan de Algemene begraafplaats en het duingebied, op goede stand nabij alle dagelijkse voorzieningen, scholen, uitvalswegen en openbaar vervoer.
Gebouwen rondom
Belendingen van de zelfde bouwaard aan de overzijde van de straat
Bereikbaarheid (zoals o.a. afstand tot openbaar vervoer)
Uitstekende bereikbaar door ligging nabij bushalte uitvalswegen
Voorzieningen (zoals winkels, scholen, speeltuinen, huisarts) Voorzieningen zoals openbaar vervoer, winkels, sportfaciliteiten en scholen bevinden zich op korte afstand. Zijn er bijzonderheden in de omgeving die veel invloed kunnen hebben op de waarde van de woning? Nu of in de toekomst?
nee
Fundering De fundering is de basis van een woning. Als de fundering zwak is, kan de woning gaan verzakken. Daarom is het belangrijk om te weten wat de toestand van de fundering is. Ik heb als eerste mijn kennis van de omgeving gebruikt. En dus van het soort funderingsproblemen dat je in deze omgeving kunt verwachten. Ik heb zelf geen keuring van de fundering van de woning uitgevoerd of laten uitvoeren. Mijn oordeel geeft u dus geen zekerheid of er wel of geen gebreken aan de fundering van de woning zijn. Daarnaast heb ik de hierna genoemde bronnen geraadpleegd om te
Object: Tollensstraat 2 , 2041 PR ZANDVOORT Rapportnummer: W2041PR2_1
Datum: 6 december 2022 Pagina: 9 (45)
kijken wat er bekend is over de fundering van de woning. Ik heb in ieder geval het funderingsrisicorapport van Fundermaps opgevraagd en als bijlage bij het taxatierapport gedaan. Waar heb ik gezocht naar informatie? Eigenaar of bewoner
nee
F3O/KCAF-funderingsrapportage
ja, Zie bijlage
Andere bronnen Mogelijke funderingsproblemen Weet ik van problemen of heb ik problemen gezien?
nee nee
Energielabel Het energielabel geeft aan hoe energiezuinig een woning is. Verkoopt u een woning, levert u een woning op of verhuurt u een woning? Dan heeft u een energielabel nodig. Dat staat in de wet. Als u een monument koopt is dit niet nodig. Oude energielabels Voor 1 januari 2021 kon een individuele woningeigenaar een energielabel aanvragen. Ook kon een professionele adviseur een woninginspectie laten doen om de energie-index vast te stellen om daarmee een energielabel te krijgen. Deze 8oude9 energielabels zijn 10 jaar geldig. Nieuwe energielabels Vanaf 1 januari 2021 kan dit niet meer. Toen zijn de regels voor het energielabel veranderd. Vanaf deze datum staat op het energielabel het 8primair fossiel energiegebruik9 in kWh/m2 per jaar. Dit is de hoeveelheid fossiele energie (bijvoorbeeld gas, olie of steenkool) die de woning per vierkante meter gebruikt. Alleen een deskundige kan dit goed bepalen. Daarom kunnen vanaf 1 januari 2021 alleen gecerti昀椀ceerde energieprestatieadviseurs een energielabel aanvragen. Heeft de woning een energielabel van vóór 1 januari 2021?
ja
Wat is de labelklasse van het energielabel (A-G)?
F
Wat is de datum van het energielabel?
2020-11-23
Tot wanneer is het energielabel geldig?
2030-11-23
Heeft de woning een energielabel dat vanaf 1 januari 2021 door een gecerti昀椀ceerd bedrijf is afgegeven?
nee
Hernieuwbare energie In 2030 moet de CO2-uitstoot in ons land 49% lager zijn dan in 1990. In dat jaar worden 2 miljoen woningen verwarmd met hernieuwbare energie. En de andere woningen gebruiken dan veel minder gas. Ondertussen wordt gas duurder en elektriciteit goedkoper. Dit staat in het Klimaatakkoord en dat Klimaatakkoord heeft gevolgen voor alle woningeigenaren. In 2050 mag geen enkele woning nog gas gebruiken. Hoe kunt u uw woning isoleren? Daarom stimuleert de overheid dat woningeigenaren energiebesparende maatregelen nemen. Op de website www.verbeterjehuis.nl kunt u lezen hoe u uw woning kunt isoleren. Voorbeelden van energiebesparende maatregelen zijn: gevelisolatie, dakisolatie, vloerisolatie, leidingisolatie, energiezuinige kozijnen en deuren, hoogrendementsglas (HR++), installatie voor warmteterugwinning, energiezuinige ventilatie, hoogrendementsventilatoren, warmtepompen en zonnepanelen. Isolatiestandaard De overheid heeft een isolatiestandaard gemaakt. Daarop kun je zien hoe goed je de woning kunt isoleren. Want de ene woning is beter te isoleren dan de andere. Hoe goed je een woning kunt isoleren hangt er bijvoorbeeld van af hoe de woning is gebouwd. En hoe duur het is om een woning te isoleren hangt er ook van af hoe de woning is gebouwd. De isolatiestandaard is nog niet verplicht.
Maar waarschijnlijk heeft u in de toekomst wel een isolatiestandaard nodig als u overheidssubsidie wilt krijgen voor isolatie. Of als u daarvoor een lening van een bank of een andere geldgever wilt krijgen. Wat doet de gemeente? Iedere gemeente bepaalt wanneer welke woningen geen gas meer mogen gebruiken voor de verwarming. En bijvoorbeeld ook of er daarvoor in de plaats al vóór 2030 een warmtenet komt. Dit staat in de 8Transitievisie Warmte9 van de gemeente. Heeft de gemeente een 8Transitievisie Warmte9 voor de wijk nee waarin de woning staat?
Object: Tollensstraat 2 , 2041 PR ZANDVOORT Rapportnummer: W2041PR2_1
Datum: 6 december 2022 Pagina: 10 (45)
I.
Het onderhoud van de woning
Ik heb de woning bekeken om te zien hoe goed de woning onderhouden is. Ik heb daarbij niet alle onderdelen van de woning apart bekeken. Ook de onderdelen die je niet kunt zien, heb ik niet bekeken. Let op! Ik heb dus geen bouwkundige keuring gedaan. Mijn oordeel geeft u dus geen zekerheid of er wel of geen gebreken zijn. Wilt u daarover wel zekerheid? Dan moet u een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Nieuwbouw en verbouwing Bij nieuwbouw en een verbouwing ben ik ervan uitgegaan dat deze voldoen aan wetten en regels. Bijvoorbeeld dat de gemeente vergunning heeft gegeven voor de nieuwbouw of verbouwing. En dat het werk professioneel is gedaan. Bouwkundig onderzoek Twijfel ik over het onderhoud van de woning? Of over de bouwkundige toestand van de woning? Dan adviseer ik aanvullend om een bouwkundig onderzoek of een ander onderzoek te laten uitvoeren door een daartoe gespecialiseerd bedrijf. Geschatte kosten onderhoud en reparatie Moet er volgens mij extra onderhoud worden gedaan? Of moet er iets worden gerepareerd? Dan ga ik ervan uit dat een daartoe gespecialiseerd bedrijf het onderhoud of de reparatie uitvoert. Daarop baseer ik de geschatte kosten. Installaties in de woning Bij de bepaling van de waarde van de woning heb ik ook rekening gehouden met de installaties in de woning. Ik heb daarbij alleen rekening gehouden met de installaties die van de eigenaar zijn.
Van installaties die de eigenaar huurt of leaset heb ik alleen de staat van onderhoud beoordeeld. Is de woning een nieuwbouwwoning of een bestaande woning?
Bestaande woning
1. Bestaan Bestaande de w wonin oning g Hieronder staat hoe het is met het onderhoud en de bouwkundige toestand van de woning. De details staan in de 8Bouwkundige opnamestaat9 of in het 8Bouwkundig rapport9. Dit document zit als bijlage bij dit taxatierapport. Deze bijlage toont u de geschatte kosten van extra onderhoud en reparatie. Is er minder dan 1 jaar voor de inspectiedatum een bouwkundige keuring gedaan en heb ik dit bouwkundig rapport ontvangen?
nee
Is er volgens mij een bouwkundige keuring nodig?
nee
De bouwkundige toestand van de woning kan goed, redelijk, matig of slecht zijn: ◦ Goed: De woning is in goede staat, soms is er veroudering te zien. ◦ Redelijk: Er is veroudering te zien, maar de veroudering is geen probleem. ◦ Matig: Er is veroudering te zien en soms is de veroudering een probleem. ◦ Slec Slecht: ht: De veroudering is een groot probleem en niet op te lossen met normaal onderhoud. ◦ Niet w waar aarn neemb eembaar aar:: Ik heb dit deel van de woning niet kunnen bekijken. De gebreken uit het bouwkundig rapport hoeven niet te worden opgenomen in de bouwkundige opnamestaat. In de bouwkundige opnamestaat staat de geschatte kosten om de gebreken te repareren. Hier Hieron onder der staat de bouwk bouwkun undige dige ttoestan oestand dv van an de w wonin oning: g: Fundering, kruipruimte en kelder
goed
Vloeren, trappen en overige waarnemingen binnenzijde
goed
Gevels, balkon, wanden en plafonds
goed
Kozijnen, ramen, deuren, buiten- en binnenschilderwerk
goed
Daken
goed
Keuken, badkamer en toilet
goed
Installaties en leidingen
goed
Bijgebouwen en perceel
goed
Overige bijzonderheden
goed
Object: Tollensstraat 2 , 2041 PR ZANDVOORT Rapportnummer: W2041PR2_1
Datum: 6 december 2022 Pagina: 11 (45)
Bouwk Bouwkun undige dige ttoestan oestand dv van an de h hele ele w wonin oning g
goed
Toelichting op de bouwkundige toestand van de woning
nee
Hier Hieron onder der staan de gesc geschat hattte k kost osten en uit de bouwk bouwkun undige dige opnam opnamestaat estaat v voor oor de rrep epar aratie atie v van an de gebr gebrek eken: en: Directe kosten (0-1 jaar)
Kosten binnen 1-5 jaar
Fundering, kruipruimte en kelder
€ 0,- - € 0,-
€ 0,- - € 0,-
Vloeren, trappen en overige waarnemingen binnenzijde
€ 0,- - € 0,-
€ 0,- - € 0,-
Gevels, balkon, wanden en plafonds
€ 0,- - € 0,-
€ 0,- - € 0,-
Kozijnen, ramen, deuren en buiten- en € 0,- - € 0,binnenschilderwerk
€ 0,- - € 0,-
Daken
€ 0,- - € 0,-
€ 0,- - € 0,-
Keuken, badkamer en toilet
€ 0,- - € 0,-
€ 0,- - € 0,-
Installaties en leidingen
€ 0,- - € 0,-
€ 0,- - € 0,-
Bijgebouwen en perceel
€ 0,- - € 0,-
€ 0,- - € 0,-
Overige bijzonderheden
€ 0,- - € 0,-
€ 0,- - € 0,-
Totaal v van an de gesc geschat hattte k kost osten en
€ 0,- - € 0,-
€ 0,- - € 0,-
Deze geschatte kosten zijn een indicatie en worden in een bandbreedte getoond. U kunt hieraan geen rechten ontlenen. Wilt u de precieze kosten weten? Dan adviseer ik u een offerte te vragen bij een daartoe gespecialiseerd bedrijf.
Object: Tollensstraat 2 , 2041 PR ZANDVOORT Rapportnummer: W2041PR2_1
Datum: 6 december 2022 Pagina: 12 (45)
J.
Verontreiniging in en om de woning
Gevaarlijke stoffen We hebben in ons land wetten en regels die bepalen wat gevaarlijke stoffen zijn. En hoeveel er van elk van die gevaarlijke stoffen in de grond mag zitten. Als er meer van zo9n stof in de grond zit, is de grond vervuild. 1. Onderzoek Ik heb onderzocht of er informatie bekend is over vervuiling in de grond die bij de woning hoort en in de buurt daarvan. Ik heb geen technisch onderzoek gedaan naar gevaarlijke stoffen in de grond of in het grondwater. Hieronder leest u waar en wat ik gevonden heb. Waar heb ik gezocht naar informatie? - Bij het Kadaster
ja
- Bij de eigenaar of de bewoner
ja, Bij de heer H. Blaak
- Bij de gemeente of provincie Bevoegd gezag
ja
- Andere bronnen
ja, Nazca
- Is er bij het Kadaster informatie over vervuiling in of bij de nee grond van de woning te vinden? - Is er in andere bronnen informatie over vervuiling in of bij ja, Ja, er dient een nader bodemonderzoek plaats te de grond van de woning te vinden? vinden waaruit de omvang en de ernst van de verontreiniging moet blijken; en er dient een aanvullend bodemonderzoek plaats te vinden waaruit de aard en de ernst van de (mogelijke) verontreiniging moet blijken. - Zie ik een risico dat er vervuilde grond of grondwater is bij de woning of in de buurt van de woning?
ja, Dit hangt van de eventuele vervuiling die wordt gevonden in het kader van het naderonderzoek
- Vind ik de woning minder waard door de vervuiling?
ja, Dit hangt af van de eventuele vervuiling die wordt gevonden in het kader van het naderonderzoek
- Is de woning minder goed te gebruiken door de vervuiling?
nee
2. Asbest Vooral in woningen van vóór 1994 kan asbest zitten. Ik heb onderzocht of er informatie bekend is over asbest in of bij de woning. Of informatie over vermoedelijke asbest. Bij een taxatie kan ik dit niet altijd zien. Bedenk dus dat er ook asbest kan zitten op plekken die ik niet heb kunnen bekijken. Indien u meer zekerheid wilt of asbest aanwezig is, dan adviseer ik u een gespecialiseerd bedrijf een asbestonderzoek uit te laten voeren.
K.
- Bestaat er informatie over asbest in of bij de woning?
nee
- Heb ik asbest gezien?
nee
- Denk ik dat er asbest aanwezig is?
nee
Bewoning
1. Wie woont er in de woning? Waar heb ik gezocht naar informatie? - Bij de eigenaar of de bewoner
ja, Bij de Gemeente, de heer H. Blaak
- Bij de verkopende makelaar
nee
- Andere bronnen
nee
- Wat is de situatie van de woning?
De woning staat leeg.
- Heb ik andere informatie ontdekt dan de informatie die hierboven staat?
nee
Object: Tollensstraat 2 , 2041 PR ZANDVOORT Rapportnummer: W2041PR2_1
Datum: 6 december 2022 Pagina: 13 (45)
L.
Onderbouwing van de waarde van de woning
Als dat kan, onderbouw ik de waarde van de woning in de referentievergelijker door de woning te vergelijken met minimaal 3 andere woningen. Dit noem ik in de rest van dit taxatierapport 8referentiewoningen.9 Daarbij beschrijf ik dan de overeenkomsten en verschillen. Als dat niet kan, onderbouw ik de waarde van de woning op een andere manier. 1. Manier van vergelijken Heb ik de woning vergeleken met andere woningen?
ja, met de referentiewoningen die hieronder staan
Op de kaart hieronder staan de getaxeerde woning en de referentiewoningen.
A
Sophiaweg 6, 2042PV Zandvoort
B
Professor Zeemanstraat 29, 2041CN Zandvoort
C
Mr Troelstrastraat 27, 2042BR Zandvoort
Object: Tollensstraat 2 , 2041 PR ZANDVOORT Rapportnummer: W2041PR2_1
Datum: 6 december 2022 Pagina: 14 (45)
Vergelijking met andere woningen die verkocht zijn Ref Refer erentie entiev ver ergelijk gelijker er
Ter onderbouwing van de marktwaarde per 22 november 2022
Referentieobject 1 Transactiegevens:
Verkoopprijs:
€ 852.000,-
Verkoopdatum:
22 september 2021
Transportdatum:
16 mei 2022
Gecorrigeerde verkoopprijs
€ 859.000,-
Mar Markt ktw waar aarde de getax getaxeer eerde: de:
Bron gegevens:
Archief NVM
Objec Objectk tkenm enmer erk ken
Getax Getaxeer eerde de objec objectt
Ver ersc schil hil
Ref Refer erentieobjec entieobjectt
Woningtype
vrijstaande woning
vergelijkbaar
vrijstaande woning
Toelichting*
Gelijkwaardig
Eigendomssituatie
Volle eigendom
vergelijkbaar
Volle eigendom
Toelichting*
Gelijkwaardig
Bouwjaar
1985
15 jaar ouder
1970
Toelichting*
Referentieobject is 15 jaar ouder
Gebruiksoppervlakte wonen (m2):
135
18.52%
160
Toelichting*
Het referentie object heeft 25 m2 meer woonoppervlakte
Perceeloppervlakte (m2):
482
Toelichting*
Dit referentie object heeft 102 m2 minder eigen grond
Energielabel
F, geldig tot: 23-11-2030
Toelichting*
Referentie heeft een minder energielabel
Bij-, op-, en/of aanbouwen
Tuinhuis Kelder / souterrain Garage (enkel met kap)
Foto vooraanzicht
Object: Tollensstraat 2 , 2041 PR ZANDVOORT Rapportnummer: W2041PR2_1
-21.16%
380
minder
G, geldig tot: 24-08-2031
minder
Garage (enkel)
Datum: 6 december 2022 Pagina: 15 (45)
Toelichting*
Referentie object heeft geen tuinhuis met sauna en geen kelder. Het getaxeerde heeft een garage met kap en een smeerkuil.
Onderhoudssituatie
goed
Toelichting*
Vergelijkbaar
Locatie Toelichting*
Gelegen in een nabijgelegen straat in dezelfde wijk vergelijkbaar Gelijkwaardig
Mate van doelmatigheid Toelichting*
goed
vergelijkbaar
Mate van luxe Toelichting*
vergelijkbaar
beter Indeling van dit referentie object is couranter
An Ander dere ew we ezenlijk enlijke ev ver ersc schillen hillen Geen Waar aarom om is dit rref efer erentieobjec entieobjectt door de tax taxat ateur eur gebruikt Een redelijk vergelijkbaar referentie object met 25 m2 meer woonoppervlakte en 20 m2 meer eigen grond. Dit object heeft een courantere indeling.
Ref Refer erentie entiev ver ergelijk gelijker er
Ter onderbouwing van de marktwaarde per 22 november 2022
Referentieobject 2 Transactiegevens:
Verkoopprijs:
€ 750.016,-
Verkoopdatum:
10 november 2021
Transportdatum:
28 januari 2022
Gecorrigeerde verkoopprijs
€ 734.000,-
Bron gegevens:
Archief NVM
Objec Objectk tkenm enmer erk ken
Getax Getaxeer eerde de objec objectt
Ver ersc schil hil
Mar Markt ktw waar aarde de getax getaxeer eerde: de:
Ref Refer erentieobjec entieobjectt
Foto vooraanzicht
Object: Tollensstraat 2 , 2041 PR ZANDVOORT Rapportnummer: W2041PR2_1
Datum: 6 december 2022 Pagina: 16 (45)
Woningtype
vrijstaande woning
Toelichting*
Gelijkwaardig
Eigendomssituatie
Volle eigendom
Toelichting*
Gelijkwaardig
Bouwjaar
1985
Toelichting*
Referentieobject is 10 jaar ouder
Gebruiksoppervlakte wonen (m2):
135
Toelichting*
Het referentie object heeft 17 m2 meer woonoppervlakte
Perceeloppervlakte (m2):
482
Toelichting*
Dit referentie object heeft 171m2 minder eigen grond
Energielabel
F, geldig tot: 23-11-2030
Toelichting*
Referentieobject heeft een veel beter energielabel
Bij-, op-, en/of aanbouwen
Tuinhuis Kelder / souterrain Garage (enkel met kap)
Toelichting*
Het getaxeerde heeft een vrijstaande garage met kap en een smeerkuil en een tuinhuis met sauna.
Onderhoudssituatie
goed
Toelichting*
Vergelijkbaar
Locatie Toelichting*
vergelijkbaar
Volle eigendom
10 jaar ouder
1975
12.59%
152
-35.48%
veel beter
minder
vergelijkbaar
311
C, geldig tot: 14-10-2031
Garage (enkel)
goed
Gelegen in een gelijkwaardige straat in een nabijgelegen wijk vergelijkbaar Het interieur is gedateerd.
Mate van doelmatigheid Toelichting*
vrijstaande woning
vergelijkbaar
Mate van luxe Toelichting*
vergelijkbaar
beter Het sanitair bij het getaxeerde is wat beperkt
An Ander dere ew we ezenlijk enlijke ev ver ersc schillen hillen Geen Waar aarom om is dit rref efer erentieobjec entieobjectt door de tax taxat ateur eur gebruikt Is redelijk vergelijkbaar. Heeft 17 m2 meer woonoppervlakte maar 171 m2 minder eigen grond. Dit object is weliswaar vrijstaand maar erg ingesloten tussen de naastgelegen belendingen. Het getaxeerde ligt geheel vrij en grenst aan de begraafplaats en het duingebied. Tevens heeft het een vrijstaande garage met een kap. Dit geeft een duidelijk meerwaarde.
Ref Refer erentie entiev ver ergelijk gelijker er
Ter onderbouwing van de marktwaarde per 22 november 2022
Referentieobject 3 Transactiegevens:
Verkoopprijs:
€ 929.000,-
Verkoopdatum:
21 juni 2021
Transportdatum:
18 augustus 2021
Object: Tollensstraat 2 , 2041 PR ZANDVOORT Rapportnummer: W2041PR2_1
Mar Markt ktw waar aarde de getax getaxeer eerde: de:
Datum: 6 december 2022 Pagina: 17 (45)
Gecorrigeerde verkoopprijs
€ 999.000,-
Bron gegevens:
Archief NVM
Objec Objectk tkenm enmer erk ken
Getax Getaxeer eerde de objec objectt
Ver ersc schil hil
Ref Refer erentieobjec entieobjectt
Woningtype
vrijstaande woning
vergelijkbaar
vrijstaande woning
Toelichting*
Gelijkwaardig
Eigendomssituatie
Volle eigendom
vergelijkbaar
Volle eigendom
Toelichting*
Gelijkwaardig
Bouwjaar
1985
27 jaar ouder
1958
Toelichting*
Referentieobject is 27 jaar ouder
Gebruiksoppervlakte wonen (m2):
135
0.00%
135
Toelichting*
Gelijkwaardig
Perceeloppervlakte (m2):
482
-17.22%
399
Toelichting*
Dit referentie object heeft 83 m2 minder eigen grond
Energielabel
F, geldig tot: 23-11-2030
Toelichting*
Gelijkwaardig
Bij-, op-, en/of aanbouwen
Tuinhuis Kelder / souterrain Garage (enkel met kap)
Toelichting*
Dit object heeft een klein balkon van 1m2 Het getaxeerde heeft een garage met kap en een smeerkuil
Onderhoudssituatie
goed
Toelichting*
Vergelijkbaar
Foto vooraanzicht
Locatie Toelichting*
F, geldig tot: 05-07-2031
minder
Garage (enkel) Balkon
vergelijkbaar
goed
beter Gelegen in een gelijkwaardige straat in een woonwijk in Zandvoort-Zuid Op kortere afstand van het strand en wat verder weg van het circuit.
Mate van luxe Toelichting*
vergelijkbaar
vergelijkbaar Het interieur is gedateerd.
Object: Tollensstraat 2 , 2041 PR ZANDVOORT Rapportnummer: W2041PR2_1
Datum: 6 december 2022 Pagina: 18 (45)
Mate van doelmatigheid Toelichting*
beter De sanitaire voorziening is bij het getaxeerde wat beperkt.
An Ander dere ew we ezenlijk enlijke ev ver ersc schillen hillen Geen Waar aarom om is dit rref efer erentieobjec entieobjectt door de tax taxat ateur eur gebruikt Dit object is redelijk vergelijkbaar met een vergelijkbaar woonoppervlakte en 83 m2 minder eigen grond.
2. Hoe gewild en verkoopbaar is de woning?
M.
Hoe lang staan vergelijkbare woningen in de buurt te koop?
3 - 6 maanden
Is de getaxeerde woning kortgeleden verkocht?
nee
De woningmarkt
Hieronder beschrijf ik de situatie op de woningmarkt in de omgeving (gemeente, wijk of buurt) waar de woning staat. Wat betekent dat voor de waarde van de woning? Wat betekent dat voor de tijd dat de woning te koop staat? Wat betekent dat voor dat type woning? 1. Hoe is de woningmarkt in de omgeving waar de woning staat? De markt in de regio Kennemerland ontwikkelt zich de laatste jaren nog steeds positief. Er heerst krapte op de markt en is de vraag naar woningen groter dan het aanbod. Het getaxeerde is courant door zijn locatie en type woning. Momenteel is er, mede onder invloed van kopers uit o.a. Amsterdam, veel vraag naar soortgelijke objecten en zijn de prijzen voor dit soort woonhuizen het afgelopen jaar weer gestegen. 2. Sterke en zwakke punten van de woning Hieronder beschrijf ik de sterke en zwakke punten van de woning. En wat zijn de kansen en bedreigingen voor deze woning? Wat zijn de sterke punten van de woning? Vrijstaand woonhuis nabij Duingebied. Rustige woonomgeving Wat zijn de zwakke punten van de woning? Gedateerd opleveringsnivo Wat zijn de kansen op de woningmarkt in de omgeving van deze woning? Grotere vraag dan concurrerend aanbod Wat zijn de bedreigingen op de woningmarkt in de omgeving van deze woning? Door de stijgende hypotheekrente kunnen personen minder lenen op basis van het zelfde inkomen.
Object: Tollensstraat 2 , 2041 PR ZANDVOORT Rapportnummer: W2041PR2_1
Datum: 6 december 2022 Pagina: 19 (45)
N.
Welke wetten en regels gelden voor de woning?
Publiekrechtelijke aspecten Er gelden verschillende wetten en regels voor de woning. Ik heb de beschikbare gegevens voor u onderzocht. In dit hoofdstuk leest u de informatie die invloed kan hebben op de waarde van de woning. Heb ik informatie gekregen waardoor er beperkingen in het gebruik zijn? Dan vindt u die ook in dit hoofdstuk. Waar heb ik gezocht naar informatie? - Bij het Kadaster
ja
- Bij de eigenaar of de bewoner
ja , De heer H. Blaak van de Gemeente Haarlem
- Bij de gemeente of provincie Bevoegd gezag
ja
- Andere bronnen
nee
- Wat is de bestemming of gebruiksfunctie van de woning? Wonen - Is het gebruik 8Wonen9 bij deze woning dan toegestaan volgens het bestemmingsplan of omgevingsplan?
ja
- Staan er aantekeningen in het Kadaster volgens de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken?
nee
Welke bijzonderheden heb ik gezien? - Zijn er vestigingseisen die invloed hebben op de waarde van de woning?
nee
- Zijn er regels over het gebruik van de woning die invloed hebben op de waarde? Gebruiksbelemmerende bepalingen
nee
- Zijn er regels over de verkoop van de woning die invloed hebben op de waarde? Verkoopbelemmerende bepalingen
nee
- Moet de eigenaar de woning eerst aanbieden aan de gemeente, de provincie of de rijksoverheid? Voorkeursrecht
nee
- Is de woning een Rijksmonument? Of is de overheid van plan om van de woning een Rijksmonument te maken?
nee
- Is de woning een beschermd stads- of dorpsgezicht? Of is de overheid van plan om van de woning een beschermd stads- of dorpsgezicht te maken?
nee
- Is de woning een gemeentelijk of provinciaal beschermd monument? Of is de overheid van plan om van de woning een gemeentelijk of provinciaal beschermd monument te maken?
nee
O.
Nadere mededelingen
De getaxeerde waarde is gebaseerd op het feit dat er geen bodemverontreiniging wordt gevonden die een sanering noodzakelijk maakt en dat er geen waardebeinvloedende bepalingen gelden voor het gebruik van het getaxeerde.
Object: Tollensstraat 2 , 2041 PR ZANDVOORT Rapportnummer: W2041PR2_1
Datum: 6 december 2022 Pagina: 20 (45)
P.
Foto's van de woning
Ik heb alleen foto9s gemaakt van wat er is en waarvan ik een foto kon maken. De foto9s geven een goed beeld van de huidige situatie. De foto9s zijn gemaakt op de dag dat ik de woning inspecteerde. Delen van de woning die onderhoud nodig hebben of gerepareerd moeten worden, heb ik ook gefotografeerd.
Garage
Object: Tollensstraat 2 , 2041 PR ZANDVOORT Rapportnummer: W2041PR2_1
Straatbeeld
Datum: 6 december 2022 Pagina: 21 (45)
Tuin
Object: Tollensstraat 2 , 2041 PR ZANDVOORT Rapportnummer: W2041PR2_1
Achtergevel
Datum: 6 december 2022 Pagina: 22 (45)
Tuinhuis met overkapping
Object: Tollensstraat 2 , 2041 PR ZANDVOORT Rapportnummer: W2041PR2_1
Sauna
Datum: 6 december 2022 Pagina: 23 (45)
Meterkast
Object: Tollensstraat 2 , 2041 PR ZANDVOORT Rapportnummer: W2041PR2_1
Meterkast
Datum: 6 december 2022 Pagina: 24 (45)
Boiler
Object: Tollensstraat 2 , 2041 PR ZANDVOORT Rapportnummer: W2041PR2_1
Kelder
Datum: 6 december 2022 Pagina: 25 (45)
Woonkamer
Object: Tollensstraat 2 , 2041 PR ZANDVOORT Rapportnummer: W2041PR2_1
Keuken
Datum: 6 december 2022 Pagina: 26 (45)
Woonkamer
Object: Tollensstraat 2 , 2041 PR ZANDVOORT Rapportnummer: W2041PR2_1
Badkamer
Datum: 6 december 2022 Pagina: 27 (45)
Badkamer
Object: Tollensstraat 2 , 2041 PR ZANDVOORT Rapportnummer: W2041PR2_1
Slaapkamer
Datum: 6 december 2022 Pagina: 28 (45)
Slaapkamer
Object: Tollensstraat 2 , 2041 PR ZANDVOORT Rapportnummer: W2041PR2_1
C.V.-ketel
Datum: 6 december 2022 Pagina: 29 (45)
Zolder
Q.
Inloopkast
Overzicht van bijlagen
De onderstaande bijlagen vormen samen met het taxatierapport één geheel. • • • • • • • • • • •
Modelwaarderapporten Samenvatting taxatierapport Opdrachtvoorwaarden Uniforme meetstaat Bouwkundige opnamestaat Kaart van het Kadaster Bestemmingsplankaart Bodeminformatie Rapport funderingsrisico Informatie over de eigendom van de woning Akte van levering van de notaris
De heer C.J. Wisse HAARLEM 6 december 2022
Object: Tollensstraat 2 , 2041 PR ZANDVOORT Rapportnummer: W2041PR2_1
Datum: 6 december 2022 Pagina: 30 (45)
MODELWAARDERAPPORTEN In deze bijlage vindt u één of twee modelwaarderapporten. Dit zijn rapporten die door modelwaardeleveranciers zijn aangeleverd. Dit is gebeurd nadat ik de marktwaarde al had vastgesteld. Ik heb als taxateur dus geen invloed op wat er in de modelwaarderapporten staat. Modelwaarderapporten worden geautomatiseerd samengesteld. Naast een aantal door de computer berekende waardes staan in elk modelwaarderapport de kenmerken van drie woningen genoemd. Volgens de modelwaardeleverancier zijn die vergelijkbaar met de getaxeerde woning. Per referentiewoning geef ik een toelichting. Calcasa
Midas
Hoeveel procent wijkt de modelwaarde af van de getaxeerde marktwaarde?
12,9%
-7,2%
Hoe nauwkeurig is de modelwaarde? Nauwkeurigheidsindicator
2
1
Verkoopprijs woning
-
-
Datum verkoop woning
-
-
Gecorrigeerde verkoopprijs woning
-
-
Modelwaarde volgens postcodemodel
-
-
Op welke marktwaarde heb ik de woning getaxeerd? Wat is de modelwaarde van de modelwaardeleverancier?
Modelwaarde volgens straatmodel
-
-
Modelwaarde volgens kenmerkenmodel
-
-
Vergelijkbare referentiewoningen Gegevens woning
Woningtype
Grondoppervlakte
GO Wonen
Bouwjaar
Verkoopprijs
Getaxeerde woning:
vrijstaande woning
482m2
135m2
1985
Marktwaarde:
vrijstaande woning
343m2
157m2
1975
€ 669.500,-
Verkoopdatum
Gecorrig. verkoopprijs
4-12-2018
€ 951.000,-
Calcasa
Toelichting taxateur:
Is niet goed vergelijkbaar. Is volledig gemoderniseerd en heeft 22 m2 meer woonoppervlakte en 139 m2 minder eigen grond vrijstaande woning
Toelichting taxateur:
136m2
1975
€ 565.000,-
3-3-2020
€ 735.000,-
Is niet goed vergelijkbaar. Heeft 207 m2 minder eigen grond en ligt ingesloten tussen de belendingen. Is wel gemoderniseerd. vrijstaande woning
Toelichting taxateur:
275m2
502m2
160m2
1970
€ 852.000,-
16-11-2021
€ 895.000,-
179m2
1990
€ 1.111.111,-
11-2-2021
€ 1.287.000, -
Reeds als referentie gebruikt
Midas vrijstaande woning Toelichting taxateur:
Is niet vergelijkbaar. Heeft 257 m2 meer eigen grond en 44 m2 meer woonoppervlakte en heeft een dubbele garage. Is volledig gemoderniseerd. vrijstaande woning
Toelichting taxateur:
739m2
275m2
136m2
1975
€ 565.000,-
4-12-2019
€ 760.000,-
152m2
0
€ 750.016,-
10-11-2021
€ 728.000,-
Zie commentaar Calcasa vrijstaande woning
Object: Tollensstraat 2 , 2041 PR ZANDVOORT Rapportnummer: W2041PR2_1
311m2
Datum: 6 december 2022 Pagina: 31 (45)
Gegevens woning
Woningtype
Toelichting taxateur:
Reeds als referentie gebruikt
Object: Tollensstraat 2 , 2041 PR ZANDVOORT Rapportnummer: W2041PR2_1
Grondoppervlakte
GO Wonen
Bouwjaar
Verkoopprijs
Verkoopdatum
Gecorrig. verkoopprijs
Datum: 6 december 2022 Pagina: 32 (45)
SAMENVATTING TAXATIERAPPORT Hieronder vindt u een samenvatting van het taxatierapport. Het zijn de belangrijkste vragen uit het taxatierapport, die automatisch zijn ingevuld op basis van de gegevens uit het taxatierapport. Ik adviseer u het hele taxatierapport goed te lezen. 1. Bestaan er afspraken die de waarde van de woning beïnvloeden? privaatrechtelijke aspecten
nee
2. Bestaan er regels van de overheid die de waarde van nee de woning beïnvloeden? publiekrechtelijke aspecten 3. Zijn er mogelijk problemen met de fundering van de nee woning of woningen in de directe omgeving? 4. Is de bouwkundige toestand van de woning 8matig9 of 8slecht9?
nee
5. Is de grond (mogelijk) vervuild of zit er (mogelijk) een ja waardeverlagende hoeveelheid asbest in of bij de woning? 6. Woont er iemand anders dan de eigenaar in de woning?
nee
7. Gaat iemand anders in de woning wonen dan de persoon die de lening krijgt?
nee
8. Heb ik bijzonderheden gezien bij de Vereniging van Eigenaars (VvE)?
nee
9. Heb ik bij de taxatie alleen de buitenkant van de woning bekeken?
nee
10. Is er volgens mij een bouwkundig onderzoek nodig, nee maar heeft u hiervoor nog geen opdracht gegeven? 11. Heb ik geadviseerd meer onderzoek te doen?
nee
12. Heb ik andere informatie die belangrijk is voor deze ja taxatie?
Object: Tollensstraat 2 , 2041 PR ZANDVOORT Rapportnummer: W2041PR2_1
Datum: 6 december 2022 Pagina: 33 (45)
Overeenkomst voor taxatie van een woning Opdrachtvoorwaarden professionele taxatiedienst wonen Geeft u een taxatiebedrijf de opdracht om de waarde van een woning te laten taxeren? Dan gelden de regels en afspraken die in deze overeenkomst voor taxatie van een woning staan. Deze regels gelden voor u, voor het taxatiebedrijf en voor de taxateur die de taxatie doet. Waar in deze opdrachtvoorwaarden de mannelijke voornaamwoorden 8hij9, 8hem9 of 8zijn9 worden gebruikt, kunt u deze ook in voorkomende situaties als 8zij9 of 8haar9 lezen. De opdrachtgevers hieronder geven aan het taxatiebedrijf de opdracht de woning op Tollensstraat 2 2041PR ZANDVOORT te waarderen. Opdrachtgever Bedrijfsnaam opdrachtgever:
Gemeente Haarlem
Contactpersoon:
de heer H. Blaak
Adres:
Gedempte Oude Gracht 2
Postcode en plaats:
2011GR Haarlem
E-mailadres:
hblaak@haarlem.nl
Telefoonnummer:
0618408052
De opdrachtgever noemen wij in de rest van dit document 8u8. Taxatiebedrijf en taxateur Bedrijfsnaam taxatiebedrijf:
Mooijekind Vleut Makelaars
Adres:
Gedempte Oude Gracht 124
Postcode en plaats:
2011GX HAARLEM
E-mailadres:
info@mooijekindvleut.nl
Telefoonnummer:
0235420244
KvK-nummer: 63630087 Eén van de volgende taxateurs van dit bedrijf zal de taxatie uitvoeren: De heer A.M. Reurink Naam taxateur: Lid van of aangesloten bij:
NVM
Naam taxateur:
De heer C.J. Wisse
Lid van of aangesloten bij:
NVM
Naam taxateur:
De heer G.C. Vleut
Lid van of aangesloten bij:
NVM
Naam taxateur:
De heer Ing. M.S.C. Bos
Lid van of aangesloten bij:
geen
Het taxatiebedrijf en de taxateur samen noemen wij in de rest van dit document 8wij9. De taxateur die de taxatie uitvoert noemen we verder 8ik9. 1. Doel van de taxatie U wilt de woning verkopen Bepalen van de prijs bij verkoop(beslissing) 2. Datum waarop de taxatie geldt U heeft de opdracht gegeven op 18 november 2022. Wij hebben de opdracht geaccepteerd op 18 november 2022. De waardering van de woning geldt op 22 november 2022. Waardepeildatum 3. Soort waardering U krijgt een taxatierapport volgens het laatste model 8Taxatierapport woonruimte9 van het Nederlands Register
Object: Tollensstraat 2 , 2041PR ZANDVOORT Rapportnummer: W2041PR2_1
Datum: 18 november 2022 Pagina: 34 (45)
Vastgoed Taxateurs (NRVT). Als taxateur laat ik het taxatierapport controleren door een validatie-instituut dat is aangesloten bij NRVT. 4. Beperkingen Ik maak een taxatierapport met een bepaald doel en voor een bepaalde opdrachtgever. Voor dit doel en deze opdrachtgever heeft het taxatierapport waarde. Hieronder licht ik toe waarvoor ik verantwoordelijk ben. Is het doel van deze taxatie: een lening krijgen of aanpassen? Heeft u een taxatierapport nodig voor uw bank of een andere geldgever om een lening voor de woning te krijgen of aan te passen? • Dan mag u het taxatierapport gebruiken. • De bank of een andere geldgever mag het gebruiken. • Nationale Hypotheek Garantie mag het gebruiken als u een lening met NHG wilt of heeft. Alleen voor dat gebruik ben ik verantwoordelijk. Ik ben niet verantwoordelijk voor een ander doel dan in het taxatierapport wordt opgenomen. Heeft deze taxatie een ander doel? Heeft u het taxatierapport nodig voor een ander doel? Dan ben ik alleen verantwoordelijk voor het gebruik door u. Ik ben niet verantwoordelijk voor een ander doel dan in het taxatierapport wordt opgenomen. En ook niet voor het gebruik van het taxatierapport door anderen. U mag dit rapport niet aan andere partijen geven Ik maak het taxatierapport voor u en de partijen die in deze overeenkomst staan.
Is het doel van deze taxatie een lening krijgen of aanpassen? U mag het taxatierapport dan ook aan de bank of een andere geldgever en NHG geven. Ook mag u het rapport aan de tussenpersoon geven die in deze overeenkomst is opgenomen. Wilt u het rapport dat ik maak met andere partijen delen? Dan heeft u vooraf mijn schriftelijke toestemming nodig. Hoe volledig wordt het taxatierapport? Ik stem het oordeel in het taxatierapport af op het doel van de taxatie. Daarom schrijf ik alleen in het taxatierapport wat relevant is voor dat doel. Niet alle gegevens die ik gebruik voor mijn oordeel schrijf ik in het taxatierapport. Informatie van anderen In het rapport schrijf ik ook informatie op die ik van anderen krijg. Ik schrijf er steeds bij hoe ik aan die informatie kom. Ik maak gebruik van informatie waarvan ik in redelijkheid mag vertrouwen op de juistheid. Als ik hieraan twijfel op basis van mijn eigen kennis of ervaring dan verricht ik nader onderzoek. Blijf ik twijfelen, dan schrijf ik dat op in mijn taxatierapport. Ik doe kopieën van de belangrijkste informatie als bijlage bij het taxatierapport. Alle informatie die ik gebruik, verzamel ik in mijn taxatiedossier. 5. Persoonlijke gegevens In het taxatierapport en het taxatiedossier staan persoonlijke gegevens. Bijvoorbeeld namen en adressen, telefoonnummers en e-mailadressen.
Wij en alle hierna genoemde partijen houden ons aan de regels van de Algemene verordening gegevensverwerking (AVG). Op onze website en op de websites van deze partijen staan de privacyverklaringen. Daarin staat bijvoorbeeld wat uw rechten zijn. Wij kunnen het taxatierapport met onder meer uw persoonlijke gegevens sturen naar de organisaties en personen hieronder. Ook het taxatiedossier met daarin onder meer uw persoonlijke gegevens kunnen wij sturen naar de organisaties en personen hieronder: • NRVT of een organisatie die NRVT zal aanwijzen voor kwaliteitsonderzoek. • Stichting Tuchtrechtspraak NRVT ◦ om een klacht door de tuchtrechter te laten behandelen ◦ om een verschil van mening op te lossen tussen mij en het validatie-instituut over het taxatierapport. • Tuchtrechtorganisatie van de brancheorganisatie of de beroepsorganisatie van de taxateur om een klacht door de tuchtrechter te laten behandelen. Wij mogen de persoonlijke gegevens sturen aan de partijen die hierboven staan. Dat mag omdat wij een overeenkomst hebben met u en deze partijen. Wij kunnen het taxatierapport met onder meer uw persoonlijke gegevens sturen aan de organisaties en personen hieronder: • NRVT of een organisatie die NRVT zal aanwijzen. Zij gebruiken het taxatierapport om het werk van het validatie-instituut te controleren. • Een validatie-instituut dat is aangesloten bij NRVT.
Zij gebruiken het taxatierapport om te kunnen valideren.
Object: Tollensstraat 2 , 2041PR ZANDVOORT Rapportnummer: W2041PR2_1
Datum: 18 november 2022 Pagina: 35 (45)
Wij mogen de persoonlijke gegevens sturen aan de partijen die hierboven staan. Dat mag omdat wij een overeenkomst met u hebben en met een deel van de partijen hierboven. Hebben wij geen overeenkomst met een partij? Dan hebben wij een gerechtvaardigd belang. 6. Welke regels gelden nog meer voor de taxatie? Voor de taxatie gelden naast de wettelijke regels ook de regels die hieronder staan: • De Europese Taxatiestandaarden van TEGoVA, in het Engels European Valuation Standards (EVS). Wij mogen afwijken van deze standaarden. In het taxatierapport staat dan hoe en waarom wij dat doen. • Het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT, het Reglement Kamers NRVT en de Praktijkhandreiking Wonen NRVT van NRVT. Wij mogen hiervan afwijken. In het taxatierapport staat dan hoe en waarom wij dat doen. • De voorwaarden en de beroepscodes, erecodes en gedragscodes van de branche- of beroepsorganisatie waarbij wij zijn aangesloten: Algemene voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers. 7. Welke waarde taxeert de taxateur? De taxateur stelt de marktwaarde vast van de woning. Dat doet hij in euro9s. Nee Moet ik daarnaast nog een marktwaarde vaststellen voor een situatie die nu nog niet bestaat? Nieuwbouw Moet ik ook de marktwaarde na bouw van de woning vaststellen?
Nee
Verbouwing Moet ik ook de marktwaarde na een verbouwing vaststellen?
Nee
Afspraken bij koop of verkoop van de woning Is de taxatie voor een woning die kortgeleden is verkocht?
Nee
Is de taxatie voor een lening om de woning te kopen?
Nee
U heeft het volgende verklaard: Bij de koop of de verkoop van de woning heb ik geen afspraken gemaakt die invloed kunnen hebben op de marktwaarde van de woning. 8. Informatie over de eigenaar en de bewoner van de woning U heeft verklaard dat op dit moment de woning leeg staat. U heeft verklaard dat u Waardevaststelling in verband met voorgenomen verkoop 9. Verklaring van de taxateur Ik verklaar het volgende: 1. Ik en Mooijekind Vleut Makelaars waren in de afgelopen 2 jaar niet betrokken bij de aankoop, verkoop of taxatie van deze woning. 2. Minder dan 25% van de omzet van Mooijekind Vleut Makelaars uit het afgelopen kalenderjaar komt vanuit: ◦ De opdrachtgever van dit taxatierapport, en ◦ de bedrijfsonderdelen van deze opdrachtgever, en ◦ de tussenpersoon die de opdracht heeft gegeven uit naam van de opdrachtgever. 3. Ik zal alles in het werk stellen om de taxatieopdracht binnen 5 werkdagen uit te voeren. Ik ben hierin wel afhankelijk wanneer ik de woning kan inspecteren. Ook ben ik afhankelijk van de aanlevering van noodzakelijke gegevens door u en anderen. Ik informeer u schriftelijk wanneer ik denk dat de hiervoor bedoelde periode overschreden gaat worden. 4. Ik ben onafhankelijk: ◦ Ik bepaal de waarde van de woning helemaal onafhankelijk. Ik laat mij daarbij door niemand beïnvloeden of onder druk zetten.
Ik laat me bij deze taxatie niet leiden door wensen vooraf of tijdens de taxatie over de uitkomst. Ik heb geen persoonlijk belang bij de waarden in deze taxatie. Er is ook niets in mijn situatie waardoor iemand zou kunnen denken dat ik wel persoonlijk belang heb. ◦ Ik ben geen werknemer van u. Ik ben ook niet in dienst van een bedrijf dat banden heeft met u. Ik ben onafhankelijk van een tussenpersoon, bank of een andere geldgever die belang heeft bij deze taxatie. ◦ Ik en Mooijekind Vleut Makelaars hebben niets te maken met advies, aankoop, verkoop, bemiddeling of beheer van deze woning. Dit geldt ook voor andere ondernemingen waarbij ik belang heb, direct of indirect. ◦ Geen van mijn bloedverwanten of aanverwanten heeft iets te maken met de koop of verkoop van deze
Object: Tollensstraat 2 , 2041PR ZANDVOORT Rapportnummer: W2041PR2_1
Datum: 18 november 2022 Pagina: 36 (45)
woning. Of met de lening of hypotheek. Ik weet daar in ieder geval niets van. 10. Heeft u schade door het taxatierapport? Heeft u schade door onjuistheden in het taxatierapport? En moeten wij de schade betalen? Dan betalen wij maximaal het bedrag dat de verzekering voor beroepsaansprakelijkheid betaalt, plus het bedrag van het 8eigen risico9 dat in die verzekering staat. Daarvoor hebben wij een goede beroepsaansprakelijkheidsverzekering afgesloten. 11. Heeft u klachten? Bent u straks niet tevreden over de geleverde taxatie? Vindt u achteraf dat ik mij niet gehouden heb aan de regels? En komt u er met mij niet uit? Dan kunt u een klacht indienen bij de Stichting Tuchtrechtspraak NRVT. Een onafhankelijk tuchtcollege behandelt uw klacht. Het tuchtcollege beoordeelt of ik de waarde op de juiste manier heb vastgesteld. Maar ze bepalen geen nieuwe waarde. En ze kunnen ook niet van mij eisen dat ik het taxatierapport aanpas. U kunt ook contact opnemen met de brancheorganisatie of beroepsorganisatie waarbij ik ben aangesloten. Tot slot kunt u ook naar de overheidsrechter gaan. Anders dan de tuchtrechter of de brancheorganisatie of beroepsorganisatie kan de overheidsrechter ook bepalen of u schade hebt geleden. Alleen de overheidsrechter kan bepalen wat de omvang van die schade is. Die kan mij dan veroordelen om de door u geleden schade te vergoeden. 12.