Bijlage 1 Stedenbouwkundig Plan Badhuisplein Zandvoort 14 januari 2025

Gemeente Zandvoort

Stedenbouwkundig Plan Badhuisplein Zandvoort

14 januari 2025

1

COLOFON STEDENBOUWKUNDIG PLAN BADHUISPLEIN ZANDVOORT

Leeswijzer Dit Stedenbouwkundig Plan Badhuisplein geeft randvoorwaarden voor de uitwerking van nieuwe gebouwen in het projectgebied. Hoofdstuk 4 beschrijft de ruimtelijke en programmatische uitwerking, hoofdstuk 6 de eisen voor beeldkwaliteit. Hiernaast is er, in hoofdstuk 3 en 5, veel aandacht voor een hoognodige verbetering van de verblijfskwaliteit in het gebied. Dit heeft onder meer betrekking op de opzet en de inrichting van de openbare ruimte, op de vestiging van nieuwe voorzieningen en op een vitale beplanting. Er zijn veel (sfeer)beelden van gebouwen en buitenruimtes opgenomen om de beoogde verbetering van het gebied duidelijk te laten zien. Deze beelden zijn vooral indicatief, ontwerpen zullen in een vervolgfase verder worden uitgewerkt. Hoofdstuk 7 beschrijft de parkeeropgave, waar een bijzondere aanpak van de parkeervraag wordt toegelicht. Dit document is opgebouwd uit dubbelpagina’s. Toelichtende tekst staat steeds op de rechterpagina, op de linkerpagina (met een even nummer) staan de bij de tekst behorende afbeeldingen. Een exemplaar van het document met enkele pagina’s is op aanvraag beschikbaar. Wij hebben ons best gedaan om alle rechthebbenden van het gebruikte beeldmateriaal te achterhalen.

Eenieder die meent dat zijn/haar materiaal zonder voorafgaande toestemming is gebruikt, verzoeken wij om zich tot de afdeling communicatie van de gemeente Zandvoort te wenden. 2

Gemeente Zandvoort 3

INHOUD

beeldkwaliteit 4

1 Introductie opgave en ambitie

9 11

2 Badhuisplein; verleden, heden, toekomst

15

3 Kernwaarden 19 Badhuisplein voor iedereen, elke dag 19 ambities ontwikkeling Badhuisplein 21 3.1 nieuwe gebouwen vormen het nieuwe Badhuisplein 23 3.2 vloeiende en glooiende ruimtes 25 3.3 historische richtingen opgepakt 27 3.4 een verbrede boulevard 29 3.5 levendige plinten aan het plein 33 4 bouwvolumes & programma 43 4.1 hotel 43 4.2 voorzieningen 43 4.3 wonen 43 4.4 bouwenveloppen 45 4.5 programma 45 5 Plein aan de kust 53 Inrichtingsmiddelen 55 Verlichting 57 Bijzondere objecten 57 6 Beeldkwaliteit 6.1 beeldkwaliteit gebouwen 6.2 gebouwplinten 6.3 gebouwen overig 6.4 openbare ruimte

diversen

stedenbouwkundig plan

uitgangspunten

Inhoud 4

mobiliteit

Colofon 3

7 Mobiliteit 7.1 parkeeropgave 7.2 aanpak 7.3 parkeerbalans 7.4 vervolgstappen 7.5 fietsparkeren 7.6 logistiek

69 71 71 75 75 75 77

8 Onderzoeken planologie, milieu- en omgevingsaspecten Stikstofdepositie Verkeersgeneratie Hoogbouweffectrapportage Windhinder/ -gevaar Bezonning Bodemonderzoek Archeologie Niet ontplofte explosieven Flora en fauna Waterhuishouding en primaire waterkering

80 80 81 81 81 83 83 83 83 83 85

9 Participatie en stakeholders 9.1 bijeenkomsten bewoners en ondernemers 9.2 participatie, inspraak en zienswijzen vervolg

86 86 88

10 Beheer en organisatie 7.1 placemanagement 7.2 plein-organisatie

91 91 91

59 61 63 65 67

5

UITGANGSPUNTEN

locatie Badhuisplein met plangrens in rood 6

7

1. I N T R O D U C T I E Het Badhuisplein in Zandvoort heeft een lange en rijke geschiedenis maar wie het plein vandaag de dag bezoekt, vindt daar bijna niets van terug. Toch leeft deze geschiedenis nog voort in de hoofden en harten van Zandvoorters. Jaarlijks weet Zandvoort meer dan 5 miljoen bezoekers te trekken. Die komen om te genieten van zon, zee, strand, natuur, activiteit of dorpsleven. Het voorliggend stedenbouwkundig plan geeft de contouren en de ruimtelijke voorwaarden om van het Badhuisplein weer een aangename plek te maken aan het strand én midden in het dorp. Een plek voor iedereen: bezoekers en bewoners, dagjesmensen en verblijfstoeristen, passanten en hotelgasten. Dit Stedenbouwkundig Plan volgt op de door de gemeenteraad eind 2021 vastgestelde Stedenbouwkundige Visie Badhuisplein. In de uitwerking bleek deze visie op onderdelen niet de juiste uitgangspunten te bevatten voor de ontwikkeling van het plein, onder meer ten aanzien van grondposities, windklimaat en het bouwen in en op de hoofdwaterkering. Dat is in dit plan naar de nieuwste inzichten aangepast. Hierdoor wijkt het stedenbouwkundige plan op onderdelen af van de visie, maar zijn de ambitie en de doelstellingen uit de vastgestelde visie gerespecteerd.

Zandvoort 365 dagen per jaar aantrekkelijk 8

Zandvoort, 365 dagen per jaar aantrekkelijk. ‘Als badplaats is Zandvoort vooral in de zomer aantrekkelijk, op mooie zonnige dagen. Dan trekken vele toeristen en dagbezoekers naar het strand van Zandvoort. Dit in tegenstelling tot de wintermaandenen op regenachtige dagen: dan valt er weinig te beleven.en oogt de ‘lege’ badplaats weinig aantrekkelijk.... Inzet voor de toekomst is een ... ’sterkere koppeling tussen strandbezoek en bezoek aan het centrum door een breder en hoogwaardiger aanbod van winkels, horeca en overnachtingsmogelijkheden’ en het ... ‘verbreden van toeristische activiteiten naar culturele functies (musea, film, theater) en kleinschalige culturele evenementen.’ (uit de Omgevingsvisie Zandvoort, 365 dagen per jaar aantrekkelijk!) 9

Opgave en ambitie De nieuwe Omgevingsvisie Zandvoort 2040 geeft de koers voor de ontwikkeling van Zandvoort met als centrale boodschap ‘Zandvoort, 365 dagen per jaar aantrekkelijk’. Deze ambitie gaat over nieuwe voorzieningen voor bezoekers maar zeker ook over de kwaliteit van bestaande woon-, werk- en verblijfsmilieus langs de kust. Zandvoort is een druk bezochte badplaats èn een dorp met 17.000 inwoners waar wordt gewoond, gewerkt en gerecreëerd. De kwaliteit van de badplaats Zandvoort is die van een gastvrij dorp waar bezoekers en bewoners elkaar tegenkomen: op straat, op het strand, in een winkel of op een terras. Van belang om deze ambitie te verwezenlijken is de herontwikkeling van de ‘kern’ van de kustzone. Zandvoort werkt hier aan verschillende projecten. Het Badhuisplein is hierbinnen een belangrijk project op een voor dorp èn badplaats belangrijke locatie. Het stedenbouwkundig plan geeft de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten om van het Badhuisplein weer een plek aan de kust en in het dorp te maken. Een aantrekkelijke plek voor bewoners, bezoekers (dagjesmensen, verblijfstoeristen, passanten), en ondernemers. Een plek die het Dorp weer met het strand en de boulevard verbindt.

Boulevard de Favauge entreegebied

sta�on strand schuitengat

B. Engelbertsstraat

badhuisplein

Zandvoort 365 dagen per jaar aantrekkelijk 10

dorpshart

De Kern Kustzone (in grijs) temidden van strand, dorpshart en station. De zone is op dit moment een weinig vitaal onderdeel van de badplaats Zandvoort. Het gebied heeft bezoekers weinig te bieden, oogt rommelig en versleten, de openbare ruimte is matig verbonden met boulevard en dorpshart en daarbij voor een groot deel in gebruik voor geparkeerde auto’s. 11

I N T E R M E Z Z O: G E B I E D S O N T W I K K E L I N G K E R N K U S T Z O N E Het Badhuisplein ligt in de Kern Kustzone, het gebied tussen dorp en strand tussen het Entreeplein in het

herinrichting Boulevard de Favauge

ontwikkeling Entreegebied

noorden en het Badhuisplein in het zuiden. In de Kern Kustzone vinden de komende jaren de grootste veranderingen plaats om een badplaats die 365 dagen per jaar aantrekkelijk is, te verwezenlijken. Voor deze ambitie zijn er vanuit de Kern Kustzone drie pijlers van belang:

ontwikkeling Dirk van den Broek Favaugeplein

-Pijler 1: Nieuw programma: een ruimer en meer divers aanbod aan voorzieningen voor meer verschillende doelgroepen bezoekers. -Pijler 2: Aantrekkelijke openbare ruimte: herstel van verbindingen tussen strand en achterland en een aantrekkelijke inrichting van de openbare ruimte afgestemd op bezoekers en bewoners te voet.

ontwikkeling Badhuisplein

De diverse projecten in de Kern Kustzone vormen een samenhangend netwerk van openbare ruimtes tussen strand en achterland (dorpshart). Voetgangers bewegen zich comfortabel tussen dorp en strand in aantrekkelijke ruimtes die rijk zijn aan voorzieningen.

-Pijler 3: Mobiliteit en parkeren op orde: inzet op nieuwe gebouwde (ondergrondse) parkeervoorzieningen die passen bij een badplaats als ontspannen en comfortabel gebied voor bezoekers en bewoners. herinrichting Burgemeester Engelbertsstraat

nieuwe voorzieningen

nieuwe openbare ruimte

nieuwe opzet Bereikbaarheid

Zandvoort: 365 dagen per jaar aantrekkelijk

PIJLER 1

PIJLER 2

PIJLER 3

pijler 2 B E R E I K BA A R H E I D KU ST Z A N DVOO R T P E R AUTO B IJ ST RA N DW E E R

N200 P-circuit

P-Noord

Zandvoort Durft

P-sportvelden

P station strand KERN KUSTZONE dorpshart

Profilering en clustering (en overlapping) van aanbod aan voorzieningen (hotels, winkels, leisure, horeca, evenementen) voor bestaande en nieuwe doelgroepen bezoekers aan de badplaats Zandvoort. Ontwikkelprojecten Badhuisplein en Entreegebied richten zich op specifieke bezoekersprofielen.(bron: Integrale marktverkenning toeristisch en economisch programma, Gemeente Zandvoort, Sweco, 2023) 12

Zandvoort Leeft

Zandvoort Zorgt

pijler 1

Overzicht van circulatie autoverkeer op dagen met strandweer. Inzet is om bezoekers buiten het dorp een parkeerplaats te bieden en zoekverkeer zoveel mogelijk te voorkomen. In de Kern Kustzone wordt ingezet op een beperking van doorgaand verkeer en op hoogwaardige parkeervoorzieningen voor bewoners en bezoekers voor kortere duur.

P

Louis Davids Carré

N201 P-de Zuid

pijler 3 13

2. B A D H U I S P L E I N: V E R L E D E N , H E D E N , T O E K O M S T Het Badhuisplein anno 2024 is niet de trots van de badplaats Zandvoort. De open en lege plek is vooral een doorgangsruimte tussen dorp en strand, geen verblijfsplek waar het goed toeven is. Dit terwijl het plein van oudsher de plek was waar er voor de vissers via de Strandweg een directe verbinding was met het strand (foto linksboven), en die later met winkels en hotels een levendige ruimte werd tussen dorp en strand (foto midden). Historische beelden tonen een plek waar strand en dorp innig met elkaar verbonden zijn, maar tijdens de De voorde in de duinen (midden afbeelding) ter plaatse van de Strandweg biedt toegang tot het strand. Afbeelding Zandvoort vóór 1826

Tweede Wereldoorlog werd de kuststrook volledig leeggehaald ten behoeve van de aanleg van de Atlantikwall. De scheiding tussen kuststrook en dorp is daarmee een feit. Met de bouw van het gebouw de Rotonde in 1951 was het hoogteverschil tussen strand en boulevard het volgende feit. Tegelijk is het Badhuisplein als een centrale plek in het openbare-ruimte-netwerk van Zandvoort cruciaal. Het is de enige plek waar dorp en strand, via de Kerkstraat en de Strandweg, nog rechtstreeks met elkaar verbonden zijn. Het is de ambitie om het Badhuisplein te ontwikkelen naar een aangename en voorname verblijfsplek binnen dit netwerk. Met de herinrichting van de Boulevard Paulus Loot is een eerste stap gezet in het herstellen van de verbinding en in de kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte aan de Zandvoortse kust. Deze vernieuwing zal ook op het Badhuisplein en op de Boulevard de Favauge worden doorgezet. Met meer ruimte voor de voetganger, meer groen en mooie materialen. Aan alle schakels in het netwerk wordt gewerkt, maar het Badhuisplein is de meest vooraanstaande, er kan een reuzenstap gezet worden op weg naar een badplaats die 365 dagen per jaar aantrekkelijk is. Concreet bestaat het project, naast ingrepen in de openbare ruimte, uit twee bouw-initiatieven: een

De Strandweg rond 1920 met rechts Hotel Groot Badhuis en de winkelgallerij. Op de achtergrond Hotel Driehuizen

hotel en een woongebouw met voorzieningen in de plint. Het hotel is een initiatief van een ontwikkelaar/ grondeigenaar, de grond waarop het woongebouw wordt gerealiseerd is eigendom van de gemeente. Naast deze twee partijen is ook Holland Casino grond-eigenaar. Recent heeft Holland Casino besloten de vestiging te sluiten. In dit Stedenbouwkundig plan is het Holland Casino is zijn huidige vorm meegenomen. In de komende periode wordt onderzocht hoe een ontwikkeling van het kavel, die aansluit bij de uitgangspunten van dit stedenbouwkundig plan, kan worden gestart.

Verbeelding van hetzelfde perspectief als de foto hierboven. Het nieuwe Badhuisplein met hotel, woongebouw en een hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte 14

15

I N T E R M E Z Z O: K U S T Z O N E V O O R E N N A 19 45 Aan het eind van de 19e eeuw kwam, met de komst van het treinstation, het strandtoerisme in Zandvoort op gang. Omdat het oude dorp achter de eerste duinen lag en niet direct aan zee, was er in die periode ruimte in de zone tussen strand en dorp om met name badhotels te bouwen. Deze hotels waren groter en chiquer dan de bebouwing in het oude dorp, gebouwen met een internationale sfeer en allure. De veelvuldig gebruikte stijl uit de ‘Belle Epoque’ van eind 19e eeuw weerspeigelde de groeiende internationale toeristenstroom waarbij Zandvoort een bestemming werd voor treinverkeer uit Duitsland, Oostenrijk-Hongarije en Zwitserland. Veel hotels hadden stijlkenmerken die ook in de architectuur van deze landen terug te vinden waren. De bebouwing uit de na-oorlogse wederpbouwperiode, direct achter het strand, is anno 2025 niet het meest vitale deel van de badplaats Zandvoort.

=

kleinschalige bebouwing in het oude dorp en de nieuwe, zeer ruim opgezette en op autogebruik ingerichte na-oorlogse badplaats. Anno 2025 is er weinig ruimtelijke of functionele relatie tussen het dorp en de boulevard. De badplaats Zandvoort floreert maar matig juist in het gebied waar het moderne en mondaine badleven gevierd zou gaan worden.

=

Entreegebied

herinrichting Boulevard De Favauge

=

ontwikkeling Dirk van den Broek Favaugeplein

Atlantikwall. De naoorlogse wederopbouw van de badplaats leidde opnieuw tot een schaalvergroting, de scheiding tussen het oude dorp en de nieuwe badplaats werd sterker. Er ontstond een breuk tussen de

= ontwikkeling Entreegebied

Tijdens de Tweede Wereldoorlog werd de kustzone door de Duitse bezetter volledig gesloopt voor de

station

Boulevard de Favauge Schuitengat

strand

Hotel Orange aan de Boulevard de Favauge met op de voorgrond de kleinschalige bebouwing van het oude dorp.

dorpshart

ontwikkeling Badhuisplein

Badhuisplein

herinrichting Burgemeester Engelbertsstraat Burgemeester Engelbertsstraat

De diverse projecten in de Kern Kustzone vormen een samenhangend netwerk van openbare ruimtes tussen strand en achterland (dorpshart) dat strand, boulevard en dorp opnieuw verbindt. Voetgangers bewegen zich comfortabel tussen dorp en strand in aantrekkelijke ruimtes die rijk zijn aan voorzieningen. 16

Ontwerptekening van hotel Bouwes (1953-1987) op het Badhuisplein. De tekening verbeeldt de ideeën van het naoorlogse Zandvoort. Zakelijke architectuur, solitaire gebouwen en ruim baan voor de auto. 17

3. K E R N WA A R D E N Het Badhuisplein voor iedereen, elke dag Het nieuwe Badhuisplein is gericht op verschillende gebruikers die op diverse momenten van het jaar, van de week en van de dag naar het plein toe komen. In de eerste plaats de Zandvoorters zelf die het hele jaar kunnen aanwaaien op het plein, voor koffie in de ochtend, een wandeling in een lunchpauze of een borrel in de avond. Het plein is er natuurlijk voor bewoners aan het plein die elkaar op het plein tegenkomen en vanaf hun balkon naar het straatleven en de zee kijken. Het is er voor bezoekers uit de omliggende dorpen en steden die een dagje aan het strand afsluiten met een rondje door het dorp, die even uitrusten en iets drinken op het plein. Het Badhuisplein is er voor badgasten die in het hotel aan de kust comfort en ontspanning vinden met uitzicht op zee, voor uitwaaiers die buiten het hoogseizoen komen en een strandwandeling onderbreken voor een stevige lunch. Het is er ook voor werkenden die in een koffie-corner of co-werkplek met uitzicht op zee neerstrijken, voor een dagje rustig werken of juist een team-sessie of workshop. Voor al deze bezoekers zullen er voorzieningen zijn: plekken om te zitten (terras, bankje), te spelen, te kletsen, te dromen.

Het is van belang dat het plein veilig en vertrouwd aanvoelt, overdag en in de avond, en dat het op zowel zonnige als winderige dagen een aangenaam verblijfsklimaat of ten minste aangename plekken biedt, zowel binnen- als buitenruimtes, als gast, als bezoeker, als bewoner en als passant.

vogelvluchtperspectief vanaf het strand richting dorpshart 18

19

Ambities ontwikkeling Badhuisplein Vanuit de ambitie om Zandvoort 365 dagen per jaar aantrekkelijk te maken, vanuit gesprekken met betrokken bewoners en ondernemers en na de nodige studie door ontwerpers en adviseurs, zijn de volgende ambities voor de Badhuispleinontwikkeling benoemd:

WONINGEN, VOORZIENINGEN

1 versterken van het aanbod voor jaarrond bezoek Het Badhuisplein versterkt het aanbod voor jaarrond-toerisme in het hart van Zandvoort: nieuwe voor-

atrium

zieningen trekken nieuwe gasten en bezoekers. De ontwikkeling verbreedt het aanbod aan activiteiten, HOTEL

met een nadruk op luxe en comfort. Nieuwe voorzieningen sluiten aan bij bezoekers die naar Zandvoort komen voor rust en natuur: om uit te waaien, te fietsen of wandelen, een spa te bezoeken. Het nieuwe Badhuisplein geeft een impuls aan de kust als een bestemming met uitstraling.

1. versterken: nieuwe voorzieningen versterken en verrijken het aanbod voor bezoekers en bewoners

2. verbeteren: het Badhuisplein biedt ruimte voor jaarrond verblijf

2 verbeteren van het verblijfsklimaat op straat Het Badhuisplein wordt weer een plek om te verblijven: het heeft een robuuste, aangename en vriendelijke sfeer met een lokale kwaliteit. Het is er jaarrond aantrekkelijk in zon en wind voor bewoners en bezoekers, jongeren en ouderen, groepen en gezinnen. Bezoekers voelen zich thuis tussen de lokale bevolking, en de bewoners profiteren van het aanbod aan voorzieningen dat mede door de toeloop van toeristen bestaat. Het Badhuisplein biedt plinten en pleinruimtes met een kwalitatief aanbod van spelen, zitten en verblijven, ontspannen, eten & drinken. 3 verbinden van strand, boulevard en dorpshart met elkaar Het Badhuisplein vormt de fysieke verbinding tussen strand en achterland. naar de Kerkstraat met winkels en horeca, en vice versa vanuit het dorp naar de kust, het strand en het uitzicht op zee. Het plein is ook de mentale schakel tussen de diversiteit en stedelijkheid van de kernkustzone enerzijds en de dorpse kleinschaligheid anderzijds. 4 verbijzonderen van de ervaring van verblijf aan de kust Het Badhuisplein brengt de kwaliteit van het duinlandschap en de kust, de historie van de Belle Epoque en het Modernisme samen en tilt deze naar een hoger niveau. Het is een plek die met de nieuwe programma’s en plekken een bijzonder plein wordt in Zandvoort. Een plek voor iedereen en voor elke dag.

3. verbinden het Badhuisplein is de ruimte die het dorp verbindt met de boulevard.

20

4.verbijzonderen: de uitwerkingen van plein en gebouwen voegen nieuwe kwaliteit toe

21

3.1 N I E U W E G E B O U W E N V O R M E N H E T N I E U W E B A D H U I S P L E I N Met nieuwe gebouwen en pleinruimtes wordt het Badhuisplein weer een aangename bestemming aan de Zandvoortse kust. Gebouwen en pleinruimtes zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden, vormen met elkaar een ensemble waarin de gebouwen de nieuwe pleinruimte vormen en begeleiden. De lege doorgangsruimte van nu wordt opnieuw een levendige ruimte tussen boulevard en dorp. Het nieuwe Badhuisplein zal bestaan uit twee verbonden ruimtes: een dorpsplein en een pleinruimte met zicht op zee. Op het Badhuisplein worden twee nieuwe gebouwen gerealiseerd. Een hotel en een woongebouw met nieuwe voorzieningen als horeca, winkels en dienstverlening op de begane grond. Een derde gebouw aan het plein, op de locatie van het casino, zal in de toekomst volgen. Het hotel ligt centraal op het plein en heeft een gevel met entrees aan zowel de boulevard als aan de zeezijde als aan de dorpszijde van het plein. De lobby van het hotel heeft een openbaar karakter en is aantrekkelijk voor bezoekers en bewoners, vakantievierders en werkers. De hotelkamers hebben allemaal een buitenruimte, die bijdraagt aan een levendig plein. De begane grond van het hotel heeft een uitnodigend karakter, voor hotelgasten maar zeker ook voor gasten die even koffie drinken of een plek zoeken om een paar uur te werken.

Badhuisplein (Strandweg) begin twintigste eeuw, gezien vanaf het strand. Rechts op de foto Hotel Groot Badhuis.

Het woongebouw brengt zijn eigen levendigheid met woningen met royale balkons en kleinschalige voorzieningen op de begane grond aan de noordzijde van het plein in de ochtend- en middagzon. De vormgeving en invulling van de plinten van hotel en woongebouw aan het plein zijn cruciaal voor het succes van het nieuwe Badhuisplein. In het vervolg van dit stedenbouwkundig plan wordt uitvoerig beschreven hoe nieuwe voorzieningen zo worden ingepast dat ze van het Badhuisplein een aantrekkelijke en

hotel

woongebouw

levendige plek maken.

Badhuisplein zeezijde

HOTEL

Configuratie van de nieuwe gebouwen (woongebouw en hotel) die de nieuwe pleinruimte van het Badhuisplein vormen

22

WOON GEBOUW

Badhuisplein dorpszijde

Hotel en woongebouw (en in de toekomst een nieuwe ontwikkeling ter plaatse van Holland Casino) vormen de nieuwe pleinruimte van het Badhuisplein. 23

n

En ge lbe rt

sst raa t, s tati o

ule va rd de Fa va ug e Bo Favaugeplein

Het Badhuisplein voegt zich met de nieuwe gebouwen en openbare ruimtes in het netwerk van routes en verbindingen aan de Zandvoortse kust. Het ligt aan de lange lijnen evenwijdig aan de kust: langs de boulevard met uitzicht op zon, zee en strand, en langs de Burgemeester Engelbertsstraat als verbindende dorpsstraat. De dwarsverbindingen tussen kust en dorp lopen over het plein en de Seinpostweg. En de

B.

strand

3. 2 V L O E I E N D E E N G L O O I E N D E R U I M T E S

korte verbindingen en doorgangen met de directe omgeving (o.a. naar het Favaugeplein: parkeren en supermarkt Dirk van den Broek), en de schakels die de routes onderling koppelen. Hiermee wordt het plein opgenomen in het netwerk van loopstromen en verbindingen, waarmee het onderdeel wordt van

rbec

kest r

aat,

Hog

dorp

Tho

Boule vard

Paulu s

Loot

ewe g

het ruimtelijke en functionele systeem.

De verschillende plekken op en rond het Badhuisplein lopen vloeiend in elkaar over en leiden gebruikers van strand naar dorp en terug. De hoogteverschillen worden mee ontworpen in het landschapsontwerp. De gebouwen hebben entrees op pleinniveau’s.

Het Kerkplein ligt zo’n 8 meter lager dan het Badhuisplein. Vanuit de Kerkstraat is er zicht op de einder. 24

De stedenbouwkundige opzet van het huidige Badhuisplein is indifferent, wijdlopig en qua hoogteverschillen ingewikkeld. Naast dat de Kerkstraat richting het Badhuisplein steil omhoog loopt is het plein juist in de Boulevard de laagste plek. De Boulevard vormt hier een kom. Deze lage ligging is binnen de zeekustwering een zwakke plek. Met de laag gelegen toegang van het restaurant aan de voet van de Rotondeflat en de trappen van het Rotondegebouw ligt de hoogteligging van dit deel van het plein redelijk vast. Het Badhuisplein en de Boulevard zal daarmee altijd een hoogteverloop krijgen cq houden. Uitgangspunt is dat dit hoogteverloop zonder traptreden, soepel en vloeiend verloopt. Zowel in de richting van de Boulevard, waar nu nog treden zitten als in de richting van de Kerkstraat/ Rotondegebouw als op het Badhuisplein.

Het Badhuisplein ligt op een plaatselijk laag punt op de waterkering. De projectlocatie kent een hoogteverschil van 3,50 meter, tussen Seinpostweg en Rotondeplein. 25

3. 3 H I S T O R I S C H E R I C H T I N G E N O P G E PA K T De actuele locatie Badhuisplein is onsamenhangend van opzet. Het Rotondegebouw, de Rotondeflat en de Seinpostflat hebben allen een eigen hoofdrichting zonder hechte relatie met de ruimte van het Badhuisplein. Het voormalige gebouw van Holland Casino draagt ook weinig bij een een aangename of herkenbare pleinruimte. Het Rotondegebouw als belangrijke verbinding tussen dorp en strand ligt niet in het verlengde van de Kerkstraat. In de planontwikkeling voor het Badhuisplein is juist de richtingloze ruimte, een historische erfenis (zie pagina 16-17), uitgangspunt om opnieuw een samenhangende ruimte en een herkenbaar plein te realiseren. De slinger in het verloop tussen Kerkstraat en Strandweg en het geknikte verloop van de Burgemeester Situatie Badhuisplein begin 20ste eeuw. Links Kerkstraat en Strandweg met hotels Driehuizen en Groot Badhuis. Rechts de Kerkstraat met de twee hotels in de as van de straat. Zicht op zee is er pas voorbij Hotel Driehuizen.

Engelbertsstraat ter plaatse van het Badhuisplein zijn hier belangrijk. Door het versterken van deze historische richtingen wordt de connectie met de historische opzet gelegd en wordt de pleinruimte geaccentu-

Strandweg

stra n

b. e nge

lbe

rtss tra

at

eerd.

dwe

g

Hotel Driehuizen

Kerkstraat

kerk stra a

t

Hotel Groot Badhuis

Situatie eind negentiende eeuw. De Strandweg is een laagte (voorde) in het duin. Het Hotel Groot Badhuis is nog niet uitgebreid met een vleugel en winkelgalerij aan de Strandweg. Kerkstraat en Strandweg liggen niet in elkaars verlengde. De nieuwe stedenbouwkundige opzet definiërt, opnieuw, een ‘vloeiende’ pleinruimte. 26

Verschillende stedenbouwkundige richtingen in de bestaande situatie: Rotondegebouw, Rotondeflat, Seinpostflat, versmalling in de boulevard. De slinger tussen Kerkstraat en Strandweg (oranje pijl) en de knik in de Burgemeester Engelbertsstraat (rode pijlen) zijn leidend in de nieuwe ruimtelijke opzet van het Badhuisplein. 27

3.4 E E N V E R B R E D E B O U L E VA R D De projectlocatie van het Badhuisplein is in zijn geheel gesitueerd op de hoofdwaterkering. Waar dat eerder niet kon, blijkt het met nieuwe rekenregels mogelijk parkeergarages te graven in de waterkering zonder dat deze aan sterkte inboet. Voorwaarde daarbij is dat het vrijgekomen zand onderdeel blijft van de waterkering en ter plekke wordt verwerkt. Het uit de kelders vrijkomende zand wordt benut om een verbreding van de Boulevard tussen Seinpostweg en Rotondegebouw te realiseren. Hier loopt de boulevard niet alleen omlaag maar hij versmalt ook. Juist op deze plek biedt een verbreding een aantal voordelen. Er ontstaat een mooie voorruimte bij het te ontwikkelen hotel en het zicht van wandelaars over de boulevard wordt, in plaats van naar binnen, meer naar het strand en de zee begeleid. De begane grond van de nieuwe gebouwen sluit naadloos aan op het pleinniveau, hetgeen sterk bijdraagt aan een levendige pleinruimte. De strandtoegang die nu aan de zuidzijde van het Rotondegebouw is gesitueerd, wordt in deze operatie verbreding boulevard

omgedraaid en ontsloten vanaf de Seinpostweg. De trappen langs het Rotondegebouw blijven intact en sluiten soepel aan op de boulevard en het nieuwe Badhuisplein.

Uitgegraven volume ± 5450 m3

Verbreding boulevard ter plaatse van het nieuwe hotel, met zand uit de parkeerkelders Uitgegraven volume ± 5130 m3

Bestaand terrein met gebouw A & B

Totaal af te graven tbv parkeervoorziening 10580 m3 Uitgangspunt aansluitend maaiveld woongebouw/hotel 11,75 + NAP

p 11

Herontwikkeling Badhuisplein Grondverzet 21 februari 2023

Uitkomend zand

Volume op te hogen deel ± 11255 m3

Versmalling in de boulevard juist op de aansluiting op het Badhuisplein. 28

Onder het nieuwe hotel en woongebouw komen eenlaagse parkeerkelders. Het zand uit deze kelders (bruine vlakken in de afbeelding hierboven) dient onderdeel van de waterkering te blijven. Het wordt gebruikt om de boulevard te verbreden op het smalle deel tussen Rotondegebouw en casino (gele vlak in afbeelding rechts).

Nieuw terrein incl. op te hogen deel ( Geel)

p 12

Bestaand ±10580 m3 Nieuw ±11255 m3 Verschil ± 675 m3

29 Herontwikkeling Badhuisplein Grondverzet 21 februari 2023

Opgegraven kuub

badhuisplein

+15 NAP

+2 NAP

I N T E R M E Z Z O: H O O G T E V E R S C H I L L E N G E A C C E N T U E E R D Met de herinrichting van de Boulevard Paulus Loot is een eerste stap gezet in de kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte aan de Zandvoortse kust. Deze inrichting zal ook op de Boulevard De Favauge ten noorden van het Badhuisplein worden doorgezet. Tussen de Seinpostweg en het Rotondegebouw zal de ontwikkeling rondom het Badhuisplein, met de noodzakelijke zandverplaatsing en verbreding van de boulevard ter hoogte van het hotel, de ruimtelijke context van het boulevardontwerp gaan bepalen. Het Rotondegebouw en de strandopgangen zijn een essentieel onderdeel van de integrale ontwerpopgave om plein en strand op een waardige wijze met elkaar te verbinden. De Kerkstraat en het Wagemakerspad zijn de verbindingsroutes naar het hart van het dorp. Met name de Kerkstraat speelt hier een belangrijke rol in. Het hoogteverschil tussen Raadhuisplein en Badhuisplein van zo’n acht meter is voor Nederlandse bergippen bijzonder te noemen. Het zicht omhoog vanuit de Kerkstraat richting de einder maakt de entreeroute tot het Badhuisplein een bijzonder Zandvoorts fenomeen. De inrichting van de Kerkstraat zou dit zicht en de beleving van de grote hoogteverschillen meer tot uitdrukking kunnen brengen.

Met het Raadhuisplein in natuursteen, de winkelstraten in rode baksteen, het Kerkplein in rode granietkeitjes en het stationsplein weer in een gele klinker is er weinig samenhang in de toegepaste materialen. Door de oogharen toont het bestaande bestratingspallet in de lage delen van het dorp een donkere kleurstelling (hardsteen, rode klinkers en keitjes), terwijl hoger gelegen de Boulevard inrichting licht en

badhuisplein

zandkleurig van toonzetting is. Het geel van het stationsplein kleurt daar mooi tussenin. Dit kleurverloop van donker naar licht, van rood naar zandkleurig, zou toegepast in de Kerkstraat het bijzondere hoogteverschil accenturen en het licht aan de einder versterken. Een geel/bruine kleurstelling voor de bestrating op de Burgemeester Engelbertsstraat zou het pallet complementeren. Het Badhuisplein als schakel tussen Kerkstraat en Boulevard zou vervolgens een kleurverloop kunnen krijgen tussen het geel/bruin van de Engelbertsstraat en de zandkleur van de boulevard.

Hoogtelijnen in het dorp. Kleur van de verharding accentueert de hoogteligging. Op de duinrand/ de boulevard is de bestrating licht gekleurd, lager in de dorpskern wordt de kleur donkerder. 30

Plankaart, landschap

ST 03 Schaal

:

1:2000

Opdrachtgever

:

Datum

:

01.12.2024

Project

:

Badhuisplein

Formaat

:

A2

Betreft

:

-

Gemeente Zandvoort

Verbeelding nieuwe inrichting Burgemeester Engelbertsstraat met bestrating in lichte kleurstelling.

Schets van de Kerkstraat met zicht in de richting van het Badhuisplein. De kleur van de bestrating verloopt van donker (lager gelegen) naar licht (hoger gelegen). 31

3. 5 L E V E N D I G E P L I N T E N A A N H E T P L E I N

*

Het plintprogramma brengt publieke voorzieningen en levendigheid naar het Badhuisplein, waarbij wordt ingezet op een combinatie van functies met een hoge toegankelijkheid en open uitstraling, gericht op verschillende soorten bezoekers (verschillende prijzen, dag/avond, verblijven en take-away).

*

Met de plint wordt een goede binnen-buitenrelatie tot stand gebracht, waarbij ook het hotel met zo’n 150

* *

meter aan plintlengte inzet op een aantrekkelijke openheid.

*

Levendige plinten met horeca en kleinschalige winkels passen bij de hoogwaardige verblijfsfunctie van het hotel. De plintprogrammering legt verbinding met de lokale detailhandel en met activiteiten op het strand en in het duinlandschap rond Zandvoort. Aan de oostzijde, langs de Burgemeester Engelbertsstraat, vormen de bestaande gebouwen de pleinwanden. Door een herinrichting van de straat wordt de oversteekbaarheid verbeterd en worden winkels en voorzieningen aan deze zijde meer bij het plein betrokken. Ook aan de niet-pleinzijdes worden aantrekkelijke plinten gerealiseerd, onder meer door woningen op de begane grond (ogen op straat), het zorgvuldig inpassen van nutsvoorzieningen en (fiets-)parkeren.

legenda

*

uitnodigende en toegankelijke hoeken levendige en publieke plinten

referentiebeeld van levendige plinten met kleinschalige publieke voorzieningen 32

33

I N T E R M E Z Z O: S U C C E S F A C T O R E N V O O R L E V E N D I G E P L E I N E N Op basis van onderzoek van PPS (Project for Public Spaces, een Amerikaanse organisatie zie zich richt op beter gebruik van plekken en pleinen), zijn er 9 succesfactoren voor levendige en aantrekkelijke pleinen: 1. Sterk imago en identiteit: een plein met eigen DNA en betekenis, a place to be. 2. Altijd wat te doen: op het plein minstens 10 dingen te doen. 3. Goede plinten: een mix van functies als cafés en winkels die het leven op het plein voeden. 4. Tentakels als een Octopus: straten leiden mensen van en naar het plein vanuit de omgeving.

Sterke identiteit

5. Comfort en voorzieningen: zitten / banken, zonlicht / schaduw, beschutting tegen wind. 6. Flexibel ontwerp: veranderend gebruik mogelijk per dag/avond, week, en jaar. 7. Goed pleinmanagement: goed beheer en actieve programmering. 8. Seizoensstrategie: jaarronde programmering. 9. Verschillende financieringsbronnen: samenwerkingen en partnerschappen. Deze 9 aspecten zijn leidend voor het opstellen van (openbare-ruimte-)plannen, zowel vanuit software (functies en gebruik van het plein), de hardware (de fysieke vormgeving van plein en gebouwen), als de orgware (organisatie en beheer van plein en gebouwen).

Goede plinten

Comfort en voorzieningen

Veranderend gebruik

Goede plinten

34

35

Principe 1. Hoogte-opbouw: plint, pleinwand en setbacks Voldoende hoogte plint voor flexibel gebruik Behoud van menselijke maat en schaal • Plinthoogte : min. 4,5 - max. 6,5 meter (mogelijkheid entresol) • Pleinwand : 12 - 15,5 meter • Setback : minimaal 3 meter diep

Principe 2. Gebouwen aan het plein • De plint sluit aan op het maaiveld van het plein • In de plinten zitten meerdere units en entrees • Elke 10 meter een nieuwe unit of entree (max unit breedte = 10 m.) • Geen uitstekende parkeerkelders buiten de gebouwcontouren

Principe 3 : Permeabele plinten en uitnodigende entrees • Plinten zijn toegankelijk en uitnodigend vormgegeven • Plinten zijn permeabel: -deels open facades (taatsdeuren en schuiframen) -deels met goed vormgegeven entrees

36

37

Principe 4 : Meerdere en afwisselende functies • Verschillen in functies en gebruik zorgen voor dynamiek en levendigheid op verschillende momenten van de dag • Functies met diversiteit in dagritmes: elk moment van de dag (ochtend, middag, avond) is er een functie open

Principe 5 : Verbijzondering van de plein-hoeken • De hoeken vormen de schakelpunten van het plein • Deze plekken zorgen voor het aantrekken en vasthouden van publiek • Op de hoeken daarom uitnodigende en toegankelijke units en functies

Principe 6 : Ook niet-plein zijdes met aantrekkelijke plint • Ook aan de gebouwzijdes die niet aan het plein grenzen komen aantrekkelijke plinten, zoals wonen in de plinten (‘ogen op straat’) • Functies als parkeer-entrees , afvalinzameling, trafo’s en 33333 nutsvoorzieningen worden zorgvuldig en inpandig ingepast

38

39

stedenbouwkundig plan

40

41

4. B O U W V O L U M E S & P R O G R A M M A Het Badhuisplein krijgt als vooraanstaande plek aan het strand een kwalitatief aanbod aan horeca, retail, evenementen en accommodaties, in de bebouwingsdichtheid van een stedelijke omgeving. Dit zorgt voor levendigheid en vergroot de kans op combinatiebezoek aan Zandvoort. Recent onderzoek (Sweco, Integrale marktverkenning toeristisch en economisch programma, Gemeente Zandvoort, 2023) toont aan dat er marktruimte is voor elk van deze functies, in het bijzonder voor horeca. De ontwikkeling van het Badhuisplein voorziet in een substantiële uitbreiding van het Zandvoorts aanbod aan voorzieningen voor een meer luxe-minnend publiek. De ontwikkeling Badhuisplein omvat in eerste instantie twee nieuwe gebouwcomplexen rond een nieuw plein: een hotel en een woongebouw met voorzieningen op de begane grond. 4.1 hotel Het nieuwe hotel op het Badhuisplein, op de kavel van voorheen Hotel Groot Badhuis en Hotel Bouwes, is een ontwikkeling met ambitie. Uitgangspunt is een 5-sterren-plus hotel in een hoogwaardige en duurzame stijl met 200 ruime kamers en suites, vergaderruimtes, een club lounge en spa/wellness met oriëntatie op zee. In een publiek toegankelijke lobby vinden bezoekers een restaurant en koffiebar, op de dakverdieping bevindt zich een wine/skybar.

Het hotel orienteert zich alzijdig op zowel het (dorps)plein als op de boulevard en de kust. Het hotel heeft invloed op de leef- en woonkwaliteit in zijn omgeving en zoekt samenwerking met lokale ondernemers om gezamenlijk de verblijfskwaliteit van het Badhuisplein en omgeving voor gasten en inwoners te verbeteren. 4.2 voorzieningen Nieuwe voorzieningen aan het Badhuisplein richten zich, aansluitend bij het serviceniveau van het hotel, op kleinschalige en hoogwaardige retail, horeca en leisure. Daarbij is ruimte voor nieuwe horecaformules, foodconcepten, ontmoeten en werken aan zee en voor terrassen, met name aan de zonnige noordplint van het plein en aan de boulevard. De vraag naar nieuwe detailhandel in Zandvoort is beperkt. Om exclusiviteit te waarborgen heeft het woongebouw een gedefinieerd aantal kleinere eenheden aan de pleingevels, die zorgen voor levendigheid op alle momenen van de dag en die, via de Kerkstraat, de verbinding leggen met het centrum van Zandvoort. Plankaart Badhuisplein met het nieuwe hotel en woongebouw en een indicatieve inrichting van de pleinruimte

4.3 wonen Het woongebouw bevat middeldure en dure appartementen rond een binnenhof. Er zijn woningen met een orientatie op het Badhuisplein (met zicht op zee), op de Burgemeester Engelbertsstraat en op het Favaugeplein. Samen met de nieuwe woonontwikkeling ter plaatse van de Passage voldoet het woonprogramma aan het woonbeleid voor een voldoende aandeel aan betaalbare woningen.

42

43

4.4 bouwenveloppen De nieuwe bebouwing geeft vorm aan de overgang van de kleinschalige dorpse bebouwing naar de grotere bouwvolumes uit de na-oorlogse periode. De nieuwe bouwvolumes hebben een onderbouw die in hoogte aansluit bij de dorpse schaal en daarboven een terugliggende bovenbouw (zie ook principe 1 op pagina 39). Doel hier is een aangenaam, windluw en zonnig verblijfsmilieu te realiseren op een plein met een menselijke maat. In hoofdstuk 6 zijn deze uitgangspunten verder uitgewerkt. 4.5 programma (indicatief) Hotel: -200 hotelkamers van 24m2 -Bar 400 m2 + 50m2 buitenterras -Skybar 400 m2 + 25m2 terras

Woongebouw: -28 appartementen middelduur -27 appartementen duur -Horeca 400 m2 -Winkels 400 m2

publieke onderdoorgang vrijehoogte minimaal 4m

Legenda

A

>5

00

0

Kavelgrens

B

Maximale bouwhoogte

C

>1

40

00

De

+21m

Fa v

au

90°

ge

ple

in

+12,25m >281

00

0

Toegangen >7

Overzicht bouwvolumes hotel en woongebouw

Gebouwgrens. Gevelplastiek: in zone 2m van gebouwgrens maximaal 50% bebouwd (regels plastiek nader uit te werken)

95

Uitgangspunt BLOK A, B en C : b.k. begane grondvloer 11.75m+NAP

44 >3000

Blok A +19,25m

10.80

>3

45

Schets van het atrium van het hotel (SeARCH Urbanism & Architecture) 46

34

35

47

28.250 +P / 40.000 +N.A.P.

24.500 +P24.500 +P 22.000 +P / 33.750 +N.A.P.

21.300 +P21.300 +P 18.100 +P18.100 +P

15.500 +P / 27.250 +N.A.P.

14.900 +P14.900 +P 11.700 +P11.700 +P 8.500 +P 8.500 +P

4.500 +P 4.500 +P

0.000 +P 0.000 / 11.750 +P+N.A.P. / 11.750 +N.A.P. 3.000 -P 3.000 -P

Doorsnede C-C 1:500

A

B

Doorsnede C-C

SO 04 Schaal

:

1:500

Opdrachtgever

:

Gemeente Zandvoort

Datum

:

03.12.2024

Project

:

Badhuisplein

Formaat

:

A3

Betreft

:

Hotel 3GT

28.250 +P / 40.000 +N.A.P.

22.000 +P / 33.750 +N.A.P.

18.250 +P / 30.000 +N.A.P. 15.500 +P / 27.250 +N.A.P.

14.250 +P 11.250 +P

12.250 +P / 24.000 +N.A.P.

8.250 +P 5.250 +P 2.250 +P 0.000 +P / 11.750 +N.A.P. 0.750 -P 3.750 -P

A

B

Dwarsdoorsnede plangebied (boven) en langsdoorsnede (onder) 48

49

SO 04

Doorsnede A-A

Verbeelding van het Badhuisplein met hotel (rechts), woongebouw (midden) en nieuwe inrichting van de openbare ruimte 50

51

5 PLEIN A AN DE KUST Een prettige, vriendelijke pleinruimte, een nieuwe bestemming aan de kust die de verbinding tussen Kerkstraat en strand vormt en overbrugt. Dat is de ambitie voor het nieuwe Badhuisplein. Een eerste uitwerking gaat uit van een glooiende pleinvloer, goed beloopbaar zonder obstakels of trappen, die ruimte biedt aan een flexibel gebruik in zomer en winter. Binnen deze pleinvloer bieden kleine oases van groen en bomen plek om te zitten, luieren of spelen gezeten. Het plein krijgt tussen Kerkstraat en Rotondegebouw een hoogteverloop van +11.00 NAP naar +11.75 en weer terug naar +10.75. Het vloerpeil van het huidige casinogebouw ligt met 13.00+ het hoogst. Het glooiend maaiveld is uitgangspunt en verbindt de verschillende hoogtes in het gebied. Consequentie is dat de nieuwbouw met de vloerpeilen secuur moet reageren op die verschillende maaiveldhoogtes. Met de ligging tussen Boulevard/ Rotondegebouw en Burg Engelbertsstraat zal de verharding een kleurverloop krijgen met beige, geel en grijs. Dit kleurspectrum zal meelopen met het hoogteverloop van de pleinruimtes en daarmee het pleinvlak nuanceren. Als dit verloop ook bij de Burgemeester Engelbertsstraat richting de Kerkstraat wordt doorgezet ontstaat er een vloeiende ruimte die de verbinding tussen dorp en strand verbeeldt en versterkt.

De doorgangsruimtes bestaan uit een vlakke, goed beloopbare betontegel in verschillende formaten. De tegels krijgen naast een kleurverloop ook een textuurverschil: glimmend en mat. Bij tegenlicht licht dit op en verlevendigt het pleinvlak. Een meer open verharding met een zandige textuur ter plaatse van de plantvakken verzacht de overgang tussen groen en verharding, tussen beweging en rust. Op deze plekken is ruimte voor openbare zitelementen, fietsparkeervoorzieningen, kunst of speelruimte.

Verharding volgt de hoogteligging. Op de duinrand/ de boulevard is de bestrating licht gekleurd, lager in de dorpskern wordt de kleur donkerder.

52

53

Inrichtingsmiddelen Met de realisatie van de nieuwe gebouwen op en aan het plein zal de verbinding met en het zicht op het strand en de zee minder voelbaar zijn. De introductie van duinvegetatie met helmgras en dennen op de pleinen maakt de overgang soepeler. Daarnaast zal de toepassing van bomen en heesterbegroeiing de hittestress op het plein verkleinen en het windklimaat verbeteren. In plaats van strak omkaderde plantvakken met betonnen randen is het beeld dat het groen op natuurlijke wijze zich verweeft met de verharding en het in feite zich als natuurlijke duintjes zich presenteren. Zand en strand worden op die manier al voelbaar gemaakt. Vanaf de Kerkstraat zal het zicht op de bomen de nieuwe bebouwing verzachten. Verschillende densoorten (Pinus pinea, Pinus pinaster, Pinus nigra) maar ook Moerbeibomen en sommige eiken (Quercus ilex), zijn goed bestand tegen de zeewind, maar het vraagt maatwerk.

Zachte overgangen tussen plantvakken en verharding met

plekken voor zitten en verblijven

Boomgroepjes op de pleinen vormen aangename schaduw- en rustplekken

Schets dwarsdoorsnede over Badhuisplein, Rotondegebouw en strand 54

55

horizontaal zitelement in hout

Verlichting Om het jaarrond gebruik van het Badhuisplein te stimuleren is verlichting essentieel. Enerzijds moet de

taludlijnen

verlichting terughoudend zijn om het zicht op zee ook in de avonduren niet te overheersen, tegelijk moet

beeld de Zonnebaadster

dat de pleinruimtes geen woud aan staande lichtmasten krijgen. Een integraal lichtplan is een voorwaar-

mogelijke lift naar strand-niveau zandige halfverharding

het lichtbeeld de bijzonderheid van de plek ondersteunen. Vanuit het gebruik van de plek is het van belang de. Zo zou met het aanlichten van de gebouwen de pleinruimtes in een zacht schijnsel kunnen komen te staan. En daarmee in een basis verlichting kunnen voorzien. Accentuering van enkele plekken op het plein kunnen de feestelijkheid van de plek versterken. Een verschil in lichtbeeld in winter en zomer benadrukt het verschil in gebruik. Bijzondere objecten Groen en verharding vormen de basisinrichting en zijn voor beide pleinruimtes gelijk. Met de toevoeging van bijzondere objecten in de invulling en programmering van de plekken kan enerzijds het meer dorpse karakter en anderzijds het meer weidse worden versterkt. Een waterelement/ fontein aan de dorpzijde versterkt daar de attractiviteit. Naast terrasruimtes zullen voldoende openbare zitplekken de openbaarheid en toegankelijkheid van de plek onderstrepen.

tegelverharding met natuursteen toplaag in diverse beige tinten groene lobben met glooïingen

waterelement horizontaal zitelement zeewindbestendige bomen zandige zone met fietsnietjes bushalte

Rustige basisverlichting met bijzondere accenten 56

57

BEELDKWALITEIT

Nieuw elan aan de Zandvoortse kust: de vernieuwde Boulevard Paulus Loot 58

59

6.1 B E E L D K WA L I T E I T G E B O U W E N Met de ontwikkeling van het Badhuisplein realiseert Zandvoort een levendige plek aan de kust. Plein en gebouwen samen maken een uitnodigende ruimte waar het strandleven wordt gevierd. Een kwalitatieve inrichting van de buitenruimte en de architectuur van de gebouwen is uitgangspunt. In deze paragraaf worden de criteria hiervoor beschreven. In het welstandsbeleid van Zandvoort heeft het Badhuisplein het ‘Bijzonder Welstandsniveau’, waar extra aandacht voor de ruimtelijke kwaliteit wenselijk is. Het is onderdeel van het gebiedstype Kustfront (deelgebied Middenboulevard). Elke ontwikkeling dient bij te dragen aan het verhogen van de kwaliteit van het Sculpturaliteit

geheel. Bij herstructurering van het Badhuisplein dient een hoogwaardige kwaliteit en integrale benadering voorop te staan. De onderstaande beeldkwaliteitscriteria zijn opgesteld in aanvulling op de criteria uit de welstandsnota en dienen daarmee in samenhang gelezen te worden. gebouwen algemeen De architectuur van het Badhuisplein wordt geïnspireerd door de geschiedenis van Zandvoort als badplaats. De gebouwen hebben grandeur en elegantie met een menselijke maat en een internationale uitstraling met lokaal karakter. Ze brengen de toegankelijkheid van het oude centrum naar de boulevard. De nieuwe gebouwen hebben een hedendaagse uitstraling en zijn familie door onderlinge afstemming en verwantschap. Hierdoor ontstaat er samenhang rondom het plein binnen een diversiteit aan architecturen. De architectuur heeft een sterke gelaagdheid, is rijk aan plastiek en detail, en wordt gevormd door ‘warme’ en natuurlijke materialen. Gebouwen zijn bijzonder, zonder zich als vrijstaande landmarks te manifesteren. De gebouwen pakken de aandacht en houden die vast gedurende het langslopen (ooghoogte-beleving), doordat ze interessant zijn

Plasticiteit

op meerdere schaalniveaus: 1. sculpturaliteit (gebouw op afstand, van 100 tot 40 meter) 2. ritmiek en plasticiteit (gebouw tussen veraf en dichtbij, van 40 tot 10 meter ) 3. detail en tactiliteit (gebouw van dichtbij, van 10 tot 0 meter)

Sculpturaliteit -op afstand herkenbare gebouwen -duidelijke en eenduidige vormentaal van het gebouw in dezelfde materialisatie -gelaagdheid plint, basis en opbouw met verwantschap in gevelstructuur Gevelritmiek & plasticiteit -geen overwegend horizontale of verticale structuur -ritmiek met menselijke maat en kerkenbaarheid -plasticiteit in de gevel door ramen, balkons, veranda’s of loggia’s -plastiek door substatieel reliëf op schaal van de beuk

Tactiliteit

60

Tactiliteit -gebruik van warme materialen (baksteen, natuursteen, hout) -gevels hebben geleding in diepte door negges, balkons, loggia’s -rijk in detaillering, materialen op straatniveau hebben een voelbaar reliëf -specifieke aandacht voor woning-entrees en ‘ogen op straat’ 61

6. 2 G E B O U W P L I N T E N De invulling en vormgeving van de gebouwplint bepaalt voor een belangrijk deel de beleving van de gebouwen en de openbare ruimte. Van belang is daarom dat de plint geen zelfstandig element is maar onderdeel is van de gebouwgevel. a. permeabiliteit en levendigheid Bij een publieke functie heeft de plint een open karakter en legt zo de verbinding tussen binnen en buiten. Het gaat daarbij niet om grote glazen gevels, die vaak eerder spiegelend zijn dan transparant maar een letterlijke openheid door te openen geveldelen zoals entrees, taatsdeuren, schuiframen etc. Glazen puien zijn nooit aaneensluitende glasvlakken maar altijd ingepast in een kader, zowel aan de grond als op de tussenliggende kozijnen. Bij meer private functies op de begane grond (bv woningen), is de plint meer permeabiliteit en levendigheid

gericht op privacy maar altijd met een levendig functie (woonkamer of keukens aan de gevel). b. plintgeleding en entrees De plint heeft een indeling waarin de verschillende units duidelijk zichtbaar zijn en waarbinnen de entrees duidelijk zijn vormgegeven. Entrees zijn hoogwaardig en met zorg vormgegeven (en met draaideuren binnen de rooilijn). Ook toegangen tot parkeergarages en laden / lossen zijn met zorg ingepast en zijn afsluitbaar (geen geluids- en licht-overlast van logistiek en parkeren). Een verticaal ritme maakt de beleving van de gevel voor de voetganger interessanter. Een structuur van separate units zorgt voor korte afstanden waarbij telkens een nieuwe gevel in het oog springt. Dit zorgt bovendien voor meerdere units en entrees in het straatbeeld, hetgeen ook de levendigheid ten goede komt. De units kunnen eenvoudig aansluiten op de hoogteverschillen in het maaiveld. c. hybride zone De zone direct voor de gevel is van betekenis als overgang van buiten naar binnen en van openbaar naar

plintgeleding en entrees

privé. Deze zogenaamde “hybride zone” heeft een diepte van 1,5 à 2 meter, en kan worden gebruikt als (openbare) uitstalzone bij detailhandel of als smalle terraszone bij horeca. Deze zone is in principe onderdeel van het plein, en gaat mee in de openbare verharding. Bij woningen in de plint kan hier bijvoorbeeld een geveltuin worden aangelegd.

hybride zone 62

63

6. 3 G E B O U W E N O V E R I G -Materialisatie en kleurgebruik dragen bij aan de uitstraling van het gebouw en de locatie aan de kust. Er wordt gebruik gemaakt van warme materialen (gebakken steen, natuursteen, hout) met veel textuur en tactiliteit. Voetgangers worden geïntrigeerd door het ontwerp van de façade. Gedetailleerde gevels en geprononceerde raamomlijstingen verrijken het gevelbeeld en zijn visueel interessant, passend bij de 5 km per uur beleving van de voetganger. -Zonwering, windschermen en reclame-uitingen zijn onderdeel van de architectuur van de gebouwen en onderhevig aan het geldend kwaliteitstoezicht. Toepassing van spiegelend glas is niet toegestaan. -Daken en dakterrassen die zichtbaar zijn vanuit hoger gelegen woningen zijn vormgegeven als een vijfde tactiele materialen en detaillering

gevel, bij voorkeur ingericht als daktuin of groen terras. -Balkons, veranda’s en dakterrassen zijn integraal onderdeel van de architectuur. Balkons die buiten de gevel komen dienen de plasticiteit te versterken. Het ontwerp van hekwerken op balkons en dakterrassen doet mee in het gevelbeeld; ze bestaan niet (enkel) uit glas maar bieden reliëf, versterken de tactiliteit en bieden zicht op het leven in en rond het gebouw. -Reclame en belettering zijn ingetogen en ondergeschikt in het gebouwontwerp. Reclame-uitingen worden mee-ontworpen in de architectuur van het gebouw. Reclame en losse belettering zijn bevestigd aan de gevel (en niet bovenop het gebouw) en rustig in hun uitstraling, kleurgebruik en lichtintensiteit. Een reclame-plan dient onderdeel te zijn van het gevelontwerp. Maximale afmetingen van reclame-uitingen volgen het ter zake geldende reclamebeleid. -Nutsvoorzieningen: In en rondom het badhuisplein liggen verschillende kabels en leidingen t.b.v. nuts-

buitenruimtes bieden zicht op het leven in en rond het gebouw

voorzieningen, maar er zijn nog geen aansluitpunten of posities bekend. Ook zijn nog geen gegevens bekend voor eventuele noodzakelijke transformatorruimtes. Alle voor de ontwikkeling benodigde technische voorzieningen en nutsaansluitingen dienen inpandig te worden opgenomen en ingepast in het gevelbeeld. -Afvalinzameling vindt inpandig plaats, er komen geen afvalcontainers op straat te staan. -Gebouwen krijgen een rustige basisverlichting, die geen concurrentie aangaat met het licht aan de einder. De gevels van de gebouwen worden aangelicht en geven indirect licht. Een integraal lichtplan is onderdeel van een gebouwontwerp.

ingetogen reclame-uitingen, losse belettering op de gevel 64

65

6.4 O P E N B A R E R U I M T E Het Badhuisplein als samengestelde doorlopende ruimte heeft een eigen, kwalitatief hoogwaardige inrichting die recht doet aan de bijzondere positie in de reeks van ruimtes van dorp tot strand. De pleininrichting houdt rekening met een aangename uitstraling in zowel zomer- als wintersituaties. De pleinen worden niet volledig bezet met terrassen maar bieden voldoende ruimte voor doorgaande looproutes naar de gebouwen en het strand, voor openbare zitplekken en voor een groene inrichting en verblijfsruimte. De inrichting van de openbare ruimte rondom de gebouwen wordt in één hand ontworpen, en sluit qua beeld en gevoel aan bij het duinlandschap. Het ontwerp zorgt voor een vanzelfsprekende aansluiting op de omliggende ontwerpopgaves van de boulevard en de Burgemeester Engelbertsstraat. De aanwezige hoogteverschillen worden in principe zonder trappartijen glooiend opgelost. Aansluiting op het Rotondegebouw met toegangen naar het strand en Rotondeflat zijn onderdeel van de ontwerpopgave. De hybride zone voor de gebouwenzone is onderdeel van de ontwerp-opgave voor het plein. Verharding plein: combinatie van tegels in zandtinten met halfverharding

Verharding - De verharding is slijtvast, kwalitatief hoogwaardig en sluit qua materiaal aan op de tegelverharding van de Boulevard (betontegels). De verharding van de pleinen krijgt een genuanceerd kleurver-

Van laag naar hoog Donker naar licht

loop (geel, bruin, beige, grijs) die het hoogteverloop van het plein accentueert en een intermediair vormt tussen de bestrating van het centrum (geel/rood) en de Boulevard (grijs). Natuursteen toeslagen bepalen de kleur van de bestrating. Er wordt geen gebruik gemaakt van kleurpigmenten. Textuurverschillen zoals glanzend, mat, ruw en glad worden toegepast om nuancering in de bestraatte vlakken te creëren. Het formaat tegels kan glooiende hoogteverschillen oplossen. Naast de tegels is er de keuze voor een meer open verharding met een zandige textuur om een zachtere overgang te maken tussen groen en verhard, tussen beweging en rust. Voor de hybride zone Zeewindbestendige boombeplanting

Groen - Bomen op het plein zijn belangrijk voor het nuanceren van de gebouwde ruimte, voor het creëren van luwte en voorkomen van hittestress. De toe te passen bomen zijn bestand tegen de (zoute) zeewind. Goede bodemomstandigheden en watervoorziening zijn essentieel. Verlichting - Niet alleen in de zomermaanden, maar ook in de donkere wintermaanden moeten de pleinruimtes uitnodigend zijn. Verlichting speelt daarin een belangrijke rol. Om te voorkomen dat het beeld wordt bepaald door staande masten en te zorgen dat de pleinruimtes zo flexibel mogelijk kunnen worden gebruikt, worden de pleinen aangelicht vanaf de gebouwen. Een integraal lichtplan, waarbij openbare ruimte en gebouwen worden aangelicht is onderdeel van de ontwerpopgave. Voorzieningen/ objecten - Op het plein komen verschillende voorzieningen en objecten (zitelementen, afvalbakken, etc). Een en ander wordt geclusterd rondom de groene eilanden op het plein. De objecten zijn passend in het glooiende pleinontwerp en kunnen om die reden afwijken van de standaard.

basisverlichting plein vanuit gevels 66

67

MOBILITEIT

68

69

7 MOBILITEIT 7.1 Parkeeropgave De aanpak van de parkeeropgave van het project Badhuisplein wijkt af van de gebruikelijke bij nieuwe nieuwe parkeervoorzieningen

P

huidige parkeervoorzieningen P

P

P

bouwinitiatieven. Samen met de andere bouwinitiatieven aan de Zandvoortse kust is het project Badhuisplein aanleiding geweest om opnieuw te kijken naar de organisatie van het autoparkeren aan de kust.

P

Zandvoort werkt momenteel aan nieuw verkeersbeleid met duidelijke en sturende keuzes over waar langs de kust de verschillende doelgroepen (bewoners, strandbezoekers, hotelgasten, etcetera) parkeren.

nieuwe parkeerders

Die zijn nodig omdat de haalbaarheid van gebouwde parkeervoorzieningen in de diverse projecten in de Kern Kustzone (het deel van de kust binnen de dorpskern) onder druk staat. Al deze nieuwe ontwikkelin-

P

P

P

P

KERN KUSTZONE

gen zijn gesitueerd op de hoofdwaterkering waar het realiseren van parkeerkelders procedureel ingewikkeld en bovendien zeer kostbaar is.

huidige parkeerders

Daarbij is het nadrukkelijk de ambitie om te werken aan een aantrekkelijker verblijfsklimaat aan de kust met minder geparkeerde auto’s op straat. Zoals Zandvoort eerder het Louis-DavidsCarré heeft gebouwd Van: ‘elke ontwikkeling zijn eigen parkeerplaats’ ....

en daarmee het aantal op straat geparkeerde auto’s in het dorpshart heeft gereduceerd, zo is een vergelijkbare operatie in de Kern Kustzone aan de orde om de ambitie van een 365 dagen per jaar aantrekkelijke badplaats te verwezenlijken. Geparkeerde auto’s maken daarin, zoals een badplaats past, plaats voor bezoekers en bewoners te voet (zie ook afbeeldingen pagina[8]).

De parkeeropgave in de Kern Kustzone wordt niet per project maar gebiedsgericht uitgewerkt

Leidende overweging bij het organiseren van autoparkeren aan de kust is dat alleen parkeerders die moeilijk op grotere afstand van hun bestemming kunnen parkeren, in een parkeervoorziening in de Kern Kustzone parkeren.

Naar een gecombineerde, gebiedsgerichte oplossing.

7.2 Aanpak Naast naar de numerieke parkeervraag van een bouwinitiatief (parkeernormen, aanwezigheidspercentages, samengebruik, etcetera) wordt gekeken naar de verschillende gebruikers van de nieuwe parkeerplaatsen. Op deze manier kan per aan te wijzen gebruiker van een parkeerplaats afgewogen worden waar die het best kan parkeren en kan gerichter geïnvesteerd worden in gebouwde parkeervoorzieningen. De hoge kosten van gebouwde parkeervoorzieningen en de beperkte fysieke ruimte in de Kern Kustzone maken een efficiënte benutting van nieuw te realiseren plekken noodzakelijk. Er wordt zodoende afgeweken van het beleidsuitgangspunt dat een initiatiefnemer zijn parkeervraag op eigen kavel realiseert. Een deel van de voor de Badhuispleinontwikkeling benodigde plekken zal worden toegevoegd aan het areaal van openbare plekken in beheer bij de gemeente Zandvoort. Op het Badhuisplein zal in deze lijn een eerste stap gezet worden. Onder het nieuwe hotel en woongebouw komen parkeerkelders. Vanwege de beperkingen die ten aanzien van de waterkering gelden, is het

voor

na

vrijwel onmogelijk om de volledige parkeervraag van de ontwikkelingen ondergronds te realiseren. Het bovengronds ontwikkelen van een parkeervoorziening is niet wenselijk vanwege een sterk negatieve impact op de invulling van de plinten en de levendigheid van de openbare ruimte.

In de openbare ruimte zet Zandvoort in op een op de voetganger afgestemde inrichting. De afbeeldingen geven de Boulevard Paulus Loot weer voor en na afronding van de herinrichting. Het aandeel geparkeerde auto's wordt gereduceerd ten gunste van minder verharding, een meer groene en luxe inrichting. De beleving van boulevard en strand is versterkt. 70

Idealiter worden de nieuwe parkeerkelders gecombineerd met de bestaande parkeergarage van (voorheen) Holland Casino. Er zijn dan geen nieuwe entrees nodig zodat parkeervoorzieningen een minimaal stempel drukken op de inrichting van het nieuwe Badhuisplein. De nieuwe gecombineerde stallingsgarage 71

P de Noord parkeren dagbezoekers laag tarief

I N T E R M E Z Z O: PA R K E R E N I N D E K E R N K U S T Z O N E De kust in Zandvoort heeft een sterk wisselende bezetting van autoparkeerplaatsen. Op een warme zomerdag is er aan de kust altijd een tekort, bezoekers stromen massaal naar het strand. Dit gaat om zo’n 20 dagen per jaar. Op een reguliere dag is er een overschot aan parkeerplaatsen. Zandvoortse straten en pleinen kunnen er dan desolaat uitzien en dragen niet bij aan de aantrekkelijkheid van Zandvoort als badplaats. Dit gaat om 345 dagen per jaar. Opgave in het kader van de ambitie om 365 dagen per jaar aantrekkelijk te zijn, is om in de dorpskern

P

van Zandvoort de geparkeerde auto een minder zwaar stempel te laten drukken op de inrichting van de publieke ruimte. Dat vraagt om gerichte maatregelen, gezien de ambitie om zowel het aanbod aan toeristische voorzieningen te laten groeien als de kwaliteit van de openbare ruimte te verbeteren. Met het oog op de veelheid aan ontwikkelingen in de Kern Kustzone wordt gewerkt aan een gerichte en samenhangende parkeerstrategie voor het hele gebied. Dit traject leidt tot een integrale parkeeroplossing