Bijlage 1 PvEL Heimanshof

Ontwikkeling Heimanshof

Programma van eisen voor de leefomgeving 6 november 2024

SPELREGELKAART

02

SAMENVATTING - OPGAVE EN GEWENSTE ONTWIKKELING In Zandvoort moeten de komende tijd veel woningen worden gebouwd om aan de grote behoefte te kunnen voldoen. Betaalbare woningbouw voor verschillende doelgroepen waaronder jongeren is zeer gewenst. Herontwikkeling van de locaties van manege Rückert en scouting Stella Maris-St. Willibrordus biedt een uitgelezen mogelijkheid om een deel van deze opgave te realiseren. In de Omgevingsvisie is al aangegeven dat in de zone direct ten noorden van Nieuw Noord wonen in het groen en de natuur mogelijk gemaakt kan worden. Het plan gebied ligt in de meest westelijke uitloper van de duinrug die doordringt in het noorden van Zandvoort – tussen het sportcomplex Duintjesveld en de wijk Nieuw Noord. De nieuwe woonbuurt – voorlopig Heimanshof gedoopt – kan een mooie overgang vormen tussen de bestaande bebouwde kom en de duinen. Om dat te bereiken worden de gebouwen en buitenruimtes ingepast in het duinlandschap, wat betreft omvang, reliëf, vormgeving en materiaalgebruik. Bewoners en bezoekers kunnen via de nieuwe buurt naar de duinen wandelen en fietsen. De buurt is ruim opgezet en is gevarieerd in woningtypes. Om een breed gedragen plan te krijgen heeft er intensieve interactie met de omwonenden plaatsgevonden. De mensen hebben kunnen aangeven wat ze waarderen of afkeuren in het gebied.

Bovendien hebben ze aandachtpunten en wensen voor de nieuwe ontwikkeling genoemd. Zo hebben ze invloed uit kunnen oefenen op de toekomst van hun omgeving.

03

PLANGEBIED EN OMGEVING Spelregelkaart

04

INHOUD Opgave – de gewenste ontwikkeling

LEESWIJZER 03

Dit programma van eisen voor de leefomgeving bestaat uit vier delen. In het eerste deel - Inleiding - staat de aanleiding voor het project en het opstellen van het programma van eisen beschreven. In dit hoofdstuk wordt ook kort uitgelegd hoe het proces in elkaar steekt en hoe de participatie is verlopen.

Inleiding 07 Aanleiding 07 Verlopen proces 07 Proces 07 Participatie en inspraak 07

In het deel - Analyse - wordt de gehele context, waarin de nieuwe ontwikkeling gaat plaatsvinden, onderzocht. De context bestaat uit drie aspecten: • de fysiek-ruimtelijke invloedssfeer – het gebied • de bestuurlijk-wettelijke invloedssfeer – het beleid • de sociale invloedssfeer – de omwonenden Deze worden beschreven in respectievelijk de gebiedsanalyse, de beleidsanalyse en de participatie. Elk van de analyses wordt afgesloten met een deelconclusie. Vervolgens worden de verschillende onderzoeken benoemd, die nodig zijn om deze ontwikkeling mogelijk te maken. De verschillende analyses hebben ook een sterke wisselwerking. Het hoofdstuk wordt daarom afgerond met een aantal samenhangende conclusies. Deze conclusies leiden tot de uitgangspunten voor het ruimtelijke kader.

Analyse 09 Gebiedsanalyse 09 Beleidsanalyse 13 Participatie 17 Onderzoeken 23 Hoofdconclusies analyse 25 Ruimtelijk kader 27 Stedenbouwkundige structuur 28 Programma 32 Gebouwen 32 Buitenruimte 39 Mobiliteit 45

In het derde deel - Ruimtelijk kader - zijn de bevindingen uit de analyse, het beleid en de gezamenlijke ambities vertaald naar een ruimtelijke concept voor het gebied. Het kader is onderverdeeld in vijf hoofdstukken: • Stedenbouw • Programma • Gebouwen • Buitenruimte • Mobiliteit Elk van deze hoofdstukken bestaat uit meerdere paragrafen, die ingaan op de verschillende aspecten van de nieuwe woonbuurt. Elk van de paragrafen bestaat uit een toelichting en een lijst van eisen.

Hoe nu verder? 48 Bijlage Participatieverslag

Tenslotte wordt beschreven welke vervolgstappen er in het proces gaan plaatsvinden. 05

PROCES TOT NU TOE Spelregelkaart

06

INLEIDING Aanleiding

voor een combinatie van doelgroepen, met de nadruk op jongeren. Om hier gehoor aan te kunnen geven is het naastgelegen terrein van de scouting ook opgenomen als ontwikkellocatie binnen dit project.

In Zandvoort is (al op korte termijn) grote behoefte aan betaalbare huisvesting. Voor een belangrijk deel geldt het hier voor woonruimte voor jongeren. De gemeenteraad heeft daarom op 28 september 2021 een motie aangenomen met de oproep tijdelijke huisvesting voor Zandvoortse jongeren te realiseren. Er is hierbij gesuggereerd dat op de locatie van manege Rückert mogelijkheden liggen voor de bouw van woningen die kunnen bijdragen aan het oplossen van dit probleem. In de omgevingsvisie Zandvoort is de zone aan de noordrand van de wijk Nieuw Noord aangemerkt als ‘zoekgebied verdichting, variaties aan wonen in het groen en natuur’. Het realiseren van een woonbuurt ingepast in het landschap is daarom een andere belangrijke aanleiding voor dit project.

Proces

In Zandvoort wordt gewerkt conform het Zandvoorts Ruimtelijk Planproces (ZRPP). In dit proces worden ruimtelijke ontwikkelingen opgeknipt in verschillende fasen, van pre-initiatief tot realisatie. Met het vaststellen van de startnotitie is de initiatieffase van dit project afgesloten. Het project bevindt zich nu in de definitiefase. In de definitiefase worden de uitgangspunten vanuit de startnotitie nader onderzocht, gedefinieerd en uitgewerkt tot een Programma van Eisen voor de Leefomgeving.

Verloop planproces

Sinds het aannemen van de motie in 2021 zijn stappen gezet om woningbouw te realiseren op de locatie van de manege aan de Heimansstraat 25. Zo is per 1 januari 2023 de erfpachtovereenkomst met de manage beëindigd om de weg vrij te maken voor de sloop van de manege. Begin 2023 is de afweging gemaakt tussen tijdelijke en permanente woningen op deze locatie. Uit het afwegingskader (Raadsinformatiebrief verzonden naar de raad op 14 maart 2023) blijkt dat permanente woningbouw het meest geschikt is voor deze locatie. Een belangrijk argument is dat de stikstofruimte die vrijkomt door het beëindigen van de manege, maar één keer gebruikt kan worden. Daarom kan de volgorde eerst tijdelijk, dan permanent, voor problemen in de toekomst zorgen, omdat er dan mogelijk geen stikstofruimte meer beschikbaar is om de permanente woningen te kunnen bouwen. Er wordt daarom direct ingezet op permanente woningbouw.

Participatie en inspraak

De omwonenden van het plangebied zijn intensief betrokken bij de planvorming. Veel bewoners van de omliggende buurten zijn ingegaan op de uitnodiging om (kritisch) met de gemeente mee te denken. Dit is gebeurd aan de hand van verschillende bijeenkomsten. Tijdens deze sessies heeft de gemeente de verschillende belangen in kaart gebracht. De resultaten hiervan zijn vastgelegd in het participatie-verslag. De opmerkingen van de omwonenden, het globale voorkeursmodel en de spelregelkaart die het resultaat is van de participatie, zijn bijgevoegd in dit programma van eisen. Het participatietraject heeft gezorgd voor het bijsturen van de uitgangspunten.

Vervolgens is er een startnotitie voor deze ontwikkeling opgesteld welke is vastgesteld door de gemeenteraad op 23 mei 2023. In de startnotitie werd voorgesteld om 50-70 betaalbare woningen te realiseren. Bij de startnotitie is een motie aangenomen welke oproept om meer woningen te realiseren

Uiteraard behouden de belanghebbenden het recht om zienswijzen in te dienen, wanneer het plan door de gemeente wordt vastgesteld. 07

HISTORIE

1900

1950

1993

2024

08

ANALYSE Duinlandschap Het plangebied maakt onderdeel uit van een landschappelijke zone ten noorden en westen van de wijk Nieuw Noord, lopend van de duinen van Kennemerland via sportcomplex Duintjesveld en de begraafplaats naar het golfterrein ten zuiden van de spoorlijn. De terreinen van de manege en de scouting liggen middenin het glooiende landschap van deze landschappelijke zone – in een laagte tussen twee duinruggen. Op de duinen rond het plangebied is er een voor de Hollandse duinen kenmerkende afwisseling van opgaand groen en open plekken. De natuurlijke begroeiing en het reliëf van het duinlandschap vormen het dominante karakter van dit gebied. Bij herontwikkeling van het plangebied is de opgave om deze beleving te versterken. Bij de ontwikkeling is het de bedoeling dat de nieuwe woonbuurt goed wordt ingepast in het landschap. De openbare ruimte en de privé buitenruimtes moeten goed aansluiten op de vegetatie van de duinen.

In dit hoofdstuk worden het gebied rondom de ontwikkellocatie, het relevante beleid en de wensen en eisen van de omwonenden onderzocht. De resultaten van deze analyse brengen opgaven in beeld, waar het programma van eisen invulling aan moet geven.

Gebiedsanalyse

Bij elke gebouwde ontwikkeling is het van belang om rekening te houden met de omgeving, om een goede ruimtelijke en functionele relatie te kunnen bewerkstelligen. In dit geval bestaat de omgeving uit het duinlandschap, de wegen en paden rond het terrein, de reeds aanwezige gebouwen en buurten en de bewoners van die buurten.Het duinlandschap waar het plangebied in ligt maakt deel uit van de Hollandse duinen, die zich langs de hele kust uitstrekken van Den Helder naar Kijkduin. In de omgevingsanalyse worden de historische ontwikkeling, de ruimtelijke structuur, functionele structuur, het woonprogramma en de verkeerstructuur van het plangebied en de omgeving onderzocht.Het resultaat is de selectie van een aantal karakteristieken die richtinggevend zijn voor de nieuwe ontwikkeling of waar deze rekening mee moet houden. Historie en ontwikkeling naar de huidige situatie Vóór 1950 was Zandvoort een klein kustdorp in een nog grotendeels natuurlijk duinlandschap, bereikbaar via enkele toegangswegen en een spoorlijn. Van 1950 tot 1970 ontstond de wijk Nieuw Noord met een kleurstoffenfabriek en nieuwe wegen in een bebost gebied. Tussen 1970 en 1990 werd de woonwijk uitgebreid en werden een begraafplaats en sportvelden aangelegd. De groene zone rondom Nieuw Noord steeds verder werd ingeperkt.

De laatste voorzieningen – de manege, een lagere school en de scoutingvereniging – werden na 1993 toegevoegd. Om alle voorzieningen goed bereikbaar te maken werden in de loop der jaren fiets- en wandelpaden, naast de wegen en parkeerplaatsen voor motorvoertuigen. Helaas hebben al deze ontwikkelingen ook geleid tot versnippering van het duingebied, waardoor de landschappelijke waarde sterk onder druk is komen te staan. De uitdaging ligt nu in het behoud en verder ontwikkelen van dit waardevolle landschap.

Bebouwing De bebouwing in de omgeving heeft twee verschillende karakteristieken: aaneengesloten aan de zuidkant en verspreid aan de noordkant. Het plangebied grenst in het zuiden aan de woonwijk Nieuw Noord – aaneengesloten woonbuurten bestaande uit eengezinswoningen en appartementen. Het westelijk deel bestaat uit grondgebonden woningen van max. 2 lagen met een kap. Meer naar het oosten staan de Lorentzflats aan de rand van Nieuw Noord. Deze flats hebben een hoogte van 4 tot 7 bouwlagen. Bij de ontwikkeling van het plangebied kan rekening worden gehouden met een soortgelijke hoogteopbouw van laag in het westen naar hoger in het oosten. In het gebied te noorden van het plangebied liggen vrijstaande, merendeels omvangrijke gebouwen, omgeven door sportvelden en duinen.

09

ANALYSEKAART

10

ANALYSE De bebouwing van Nieuw Noord vormt een harde scheiding tussen woonwijk en landschap. In de nieuwe woonbuurt is het de bedoeling dat er meer een overgang tussen beide is.

d als fietspad. De Heimansstraat wordt gehandhaafd als ontsluitingsweg voor de nieuwe woonbuurt. Daar deze wordt geïntegreerd in het duinlandschap is het de bedoeling dat het gemotoriseerd verkeer een ondergeschikte rol heeft: “te gast in het landschap”. De Heimansstraat wordt landschappelijk ingepast. Autoparkeren wordt zoveel mogelijk weggehouden uit het landschap.

Functionele structuur De omgeving van het plangebied wordt gekenmerkt door vier hoofdfuncties, elk in hun eigen gebied: • De woonwijk Nieuw Noord aan de zuidkant. Naast woningen zijn hier ondersteunende voorzieningen als winkels en dienstverlening. • Sportieve recreatie in Duintjesveld ten noorden van het plangebied – sportvelden en sporthallen. • Verblijfsrecreatie in het recreatiepark van Center Parcs aan de west kant. • De begraafplaats aan de zuidkant. Direct ten noorden van het plangebied ligt een lagere school. De kinderen maken veelvuldig gebruik van het terrein eromheen om te spelen. Bovendien wordt er in het duinlandschap veel gewandeld en gefietst. Om een ommetje te maken of de hond uit te laten, maar ook om vanuit Nieuw Noord bij de sportvoorzieningen te komen. De nieuwe woonbuurt moet een goede wisselwerking aangaan met deze vormen van gebruik. Daarbij worden er geen nieuwe voorzieningen gerealiseerd; de nieuwe buurt zal gebruik maken van de winkels en andere voorzieningen in de omgeving.

Om het gebied functioneel in te passen in het landschap komen er fiets- en voetpaden langs en door de nieuwe woonbuurt. Deze worden gekoppeld aan het bestaande netwerk van langzaamverkeerroutes. Conclusie omgevingsanalyse In de gebiedsanalyse is gekeken naar de historische context, de ruimtelijke & functionele structuur, de verkeersstructuur en de aanwezige groenkwaliteit. Uit deze analyse kunnen de volgende conclusies getrokken worden: • Bij een nieuwe ontwikkeling van het plangebied is het van belang om de beleving van het duinlandschap te bewaken, en waar mogelijk zelfs te versterken. • Bij een nieuwe ontwikkeling van het plangebied is het essentieel dat de bouwhoogte refereert aan de bestaande bouwhoogtes uit de omgeving. • Bij een nieuwe ontwikkeling van het plangebied is het van belang dat de bestaande recreatieve functie van het gebied behouden blijft en zo mogelijk verstrekt wordt. Zo het bijvoorbeeld belangrijk dat het netwerk van fiets- en wandelpaden in de omgeving intact wordt gehouden en zelfs wordt uitgebreid. • Bij een nieuwe ontwikkeling van het plangebied dient de druk op het wegennetwerk zoveel mogelijk beperkt te worden, zowel wat betreft rijden als parkeren.

Verkeersstructuur Zandvoort heeft een eenvoudig wegenstelsel. Vanaf Bloemendaal ligt een provinciale weg die als een lus naar Bentveld doorgaat. Daarop zijn enkele secundaire verbindingen gemaakt voor de wijkontsluiting. Voor Nieuw Noord gaat het hier om de Van Lennepweg. Van hieruit loopt de Heimansstraat als ontsluitingsweg van de manege en de scouting. Voor gemotoriseerd verkeer loopt de straat aan de oostkant dood; hier gaat de weg verder

11

OMGEVINGSVISIE

Plangebied

12

ANALYSE Beleidsanalyse

Dit onderdeel gaat nader in op de beleidsanalyse van het plangebied. De relevante beleidsstukken worden beknopt toegelicht.

uitgangspunten zoals geldende beleidskaders, woningtypes en een geschat aantal woningen. Het streven is naar betaalbare huurwoningen, waarbij een deel wordt toegewezen aan jongeren. Voorrang wordt gegeven aan inwoners van de gemeente Zandvoort bij de eerste verhuur van sociale huurwoningen.

Leidende visies Omgevingsvisie Zandvoort, 365 dagen per jaar aantrekkelijk – 2021 Het plangebied is in de integrale Omgevingsvisie aangeduid als 'zoekgebied verdichting variaties aan wonen in het groen en natuur'. Daarnaast wordt benadrukt dat het belangrijk is dat Zandvoort verschillende woningtypen en prijsklassen aanbiedt om doorstroming van huidige bewoners mogelijk te maken en nieuwe bewoners aan te trekken, met speciale aandacht voor jongeren, starters en senioren. Het gebied rond de manege en de scouting wordt aangeduid als zoekgebied voor nieuwe woningbouw met zorgvuldige inpassing in de omgeving. In de deelvisies wordt aangegeven dat er potentie is voor duurzame woningen in een groene omgeving, er betere toegang tot natuur en landschap moet zijn en dat wonen en sporten in het duinlandschap mogelijk gemaakt moet worden.

Huisvestingsverordening – 2022 De gemeente Zandvoort heeft regionale en lokale woningbouwafspraken gemaakt met woningbouwcorporaties, waarbij de focus ligt op het vergroten van het aantal sociale huurwoningen. Dit komt met name door de sterke vraag/behoefte naar sociale huurwoningen, veroorzaakt door de sterke toename van huishoudens. Mobiliteitsplan 2022-2040 – 2021 Om het verkeer in Zandvoort duurzaam op een veilige en leefbare manier te ontsluiten en nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken is het op lange termijn noodzakelijk de mobiliteitsstructuur aan te passen. Woningbouw in Nieuw Noord en de toename van het aantal (dag)bezoekers is alleen op een veilige en leefbare manier mogelijk als het gemotoriseerd verkeer niet meer door Zandvoort heen hoeft te rijden; een structurele verbetering van het mobiliteitsnetwerk op lange termijn is nodig. De ontwikkeling langs de Heimansstraat is relatief klein van omvang. De Heimansstraat blijft de ontsluiting voor de nieuwe woningen; er worden geen nieuwe wegen aangelegd. We gaan ervan uit dat de verkeersbewegingen gegenereerd door de nieuwe woningen nog opgevangen kunnen worden door de huidige verkeersstructuur. Hier wordt onderzoek naar gedaan.

Coalitieakkoord – 21 juni 2022 In het coalitieprogramma is uitgesproken dat er een grote behoefte is aan meer huur- en koopwoningen in Zandvoort. Andere belangrijke aspecten zijn voorwaardelijke medewerking aan bestemmingswijzigingen naar wonen, voorrang voor inwoners bij woningtoewijzing en voortzetting van leningen voor starters en ouderen om een huis te kopen. Overig beleid Startnotitie manege Rückert – 2023 Met de startnotitie wordt de haalbaarheid van permanente woningbouw op deze locatie verkend. Hierin wordt o.a. benoemd dat de locatie binnen de beleidskaders past om woningbouw toe te staan, mits dit past binnen het groen en de natuur. Om woningbouw mogelijk te maken, moet een ruimtelijke procedure worden doorlopen. De haalbaarheid van betaalbare woningbouw, met name voor jongeren, wordt in deze fase onderzocht, met globale

Actualisatie Spelregels voor nieuwbouw sociale huur en middensegment Uitgaande van deze spelregels worden woningen bij nieuwontwikkelingen als volgt onderverdeeld: 30% sociaal/35% betaalbaar/15% middelduur/20% vrij. 13

BESTEMMINGSPLAN Rd – Recreatiegebied, duinterrein Uitsluitend bestemd voor duingebied met extensief recreatief medegebruik. Ruiterroute Voetgangersroute Mg – Welzijnsvoorzieningen Uitsluitend bestemd voor welzijnsvoorzieningen – de huisvesting van verenigingen. Bebouwing is toegestaan tot een oppervlakte van maximaal 50% van de gronden, terwijl de maximale bouwhoogte 4,5 m mag bedragen. Rs(m) – Sportieve recreatie, manege Uitsluitend bestemd voor inrichtingen ter beoefening van de paardensport. Het gaat hier nadrukkelijk om de reeds aanwezige manege. De bebouwing mag een oppervlakte hebben van in totaal maximaal 1850 m². Vw(o) – Verkeersdoeleinden, ontsluitingsweg Bestemd voor ontsluiting van bestemmingen en de daarbij behorende beplantingen, bermen en parkeerplaatsen.

14

ANALYSE Bestemmingsplan Circuitgebied – 2005 De locatie ligt binnen het bestemmingsplan Circuitgebied. Het terrein van de manege heeft nu de bestemming Sportieve recreatie, manege. Hiermee is de vorm en het gebruik van de bestaande manege vastgelegd. Het scoutingterrein heeft de bestemming Welzijnsvoorzieningen. Binnen de bouwvlakken mag hier bebouwing worden geplaatst met een maximale hoogte van 4,5 meter en een bebouwingspercentage van 50%. Het terrein rondom de manege en de scouting heeft de bestemming Recreatie – duingebied. Deze bestemming is bedoeld om het bestaande duinlandschap te behouden. Hierin mag alleen extensieve recreatie plaatsvinden; er mag niet worden gebouwd en mogen ook geen wegen of parkeervoorzieningen worden aangelegd. Herontwikkeling naar wonen is in strijd met de geldende bestemming. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een planologische procedure nodig – een wijziging van het Omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA).

seren woningen in de verschillende categorieën wordt het aantal benodigde parkeerplaatsen berekend. Het beleid van de gemeente met betrekking tot parkeren bij nieuwbouwprojecten is erop gericht dat dit zoveel mogelijk op eigen terrein plaatsvindt. Dit geldt zowel voor motorvoertuigen als voor fietsen. Masterplan Herinrichting Nieuw Noord – 2021 Nieuw Noord is omgeven door de duinen. Aan de randen van de wijk zijn er locaties waar je in direct contact staat met dit duinlandschap. Echter vaak zijn deze locaties niet aantrekkelijk. Deze locaties wil de gemeente vergroenen met behoud van het aantal parkeerplaatsen. Twee lobben die groener worden, zijn de Thomsonstraat en de Reinwardtstraat.

Dit is Zandvoort – Cultuurhistorische hoofdstructuur van het dorp Het duinlandschap met zijn natuurlijke landschap met reliëf, zand en natuurlijke begroeiing wordt gezien als uniek. Als onderdeel van het Nationaal Park Zuid Kennemerland is het een oase van rust tussen de Randstad en de Noordzee. De wederopbouwwijk Nieuw Noord wordt gewaardeerd door de open opzet en de doorzichten naar het eromheen gelegen duingebied. Er wordt gesteld dat vooral bij de hoogbouw aan de oostkant en noordkant bebouwing en duingebied op een fraaie manier in elkaar overlopen. Behoud van de kwaliteiten van het duingebied en versterking van de wisselwerking tussen de wijk en de duinen zijn hoofduitgangspunten voor de ontwikkeling van het plangebied. Parkeernormennota - 2021 In de parkeernormennota wordt het beleid vastgelegd ten aanzien van de parkeerplaatsen die gerealiseerd moeten worden bij deze ontwikkeling. Parkeernormen worden bepaald aan de hand van de stedelijkheidsgraad, waarbij Zandvoort wordt geclassificeerd als matig stedelijk. Voor de ontwikkeling moet een parkeerbalans worden opgesteld: op basis van de te reali-

15

Conclusie beleidsanalyse De analyse op het relevant beleid is meegenomen in de uitwerking van dit gebied. Er liggen een aantal fundamentele ambities ten grondslag aan de opstelling van dit PvEL: • In het kader van de omgevingsvisie wordt het gebied aangeduid als 'zoekgebied verdichting variaties aan wonen in het groen en natuur'. Dit biedt een mooie invalshoek van waaruit een ontwikkeling kan worden opgestart. • Er wordt gehoor gegeven aan de ambities uit het coalitieakkoord, door de mogelijkheid van herontwikkeling van deze locatie voor woningbouw. • Door het toevoegen van 30% sociaal/35% betaalbaar/15% middel- duur/20% vrij, wordt gezorgd voor een mix van met name betaal- bare woningen. Dit sluit aan bij de doelstelling voor dit project. • Door het parkeren op eigen terrein op te lossen, met daarbij de juist gehanteerde parkeernorm, wordt gehoor gegeven aan de uitgangs punten van de parkeernormennota 2021. • Inpassen van de nieuwe woonbuurt in het duinlandschap en de recreatieve functie daarvan sluit aan op het geldende bestemmings plan, de cultuurhistorische hoofdstructuur en het masterplan voor Nieuw Noord.

OPMERKINGEN BEWONERS

16

ANALYSE Participatie

Voorafgaand aan het opstellen van het PvEL is er een participatietraject met omwonenden gevoerd. Het doel van het participatietraject is om samen met bewoners en belanghebbenden te zorgen voor een stevig stedenbouwkundig kader (Het programma van Eisen voor de Leefomgeving - PvEL) voor de ontwikkeling van dit gebied. Het participatieproces bestond uit 2 inloopbijeenkomsten voor alle bewoners en belanghebbenden, en 4 denktanks voor degenen die wilden meedenken met de planvorming. Dit onderdeel gaat daarom kort in op de kernaspecten welke uit de denktanks naar voren zijn gekomen. Zowel in de inloopbijeenkomst als de eerste denktank, kregen deelnemers de kans om hun sterke en zwakke punten van de omgeving te delen. Daarnaast konden er aandachtspunten meegegeven worden waar de gemeente rekening mee moest houden bij een nieuwe ontwikkeling. Deze zijn verwerkt in de kaarten met beoordelingen, aandachtspunten en wensen. Bij de tweede denktank kon men meedenken over de stedenbouwkundige analyse van het gebied en werden er 3 stedenbouwkundige principes gepresenteerd. In de derde denktank werden er op basis van de input van de eerdere denktanks en de inloopbijenkomst stedenbouwkundige modellen gemaakt voor de invulling van de locatie. Deelnemers kregen de gelegenheid om te reageren op deze modellen.

In de laatste denktank werden op basis van de opmerkingen uit de derde denktank de stedenbouwkundige modellen verder uitgewerkt. Ook hierover konden de deelnemers met de gemeente meedenken. De bijeenkomsten met de omwonenden hebben mede geleid tot het opstellen van de spelregelkaart. De verdeling van de woningcategorieën is voortgekomen uit de gemeentelijke eisen en de globale exploitatieopzet. Een volledig overzicht van de bewonersparticipatie is te lezen in het Participatieverslag. Dit is bijgevoegd als bijlage.

17

OPMERKINGEN BEWONERS

18

OPMERKINGEN BEWONERS

19

OPMERKINGEN BEWONERS

20

ANALYSE Conclusies participatie De belangrijkste conclusies, voortkomend uit de bewonersbijeenkomsten: • Als sterke punten in dit gebied worden o.a. genoemd de rustige en groene omgeving, het leefgebied voor beschermde diersoorten en de rustige voorzieningen (zoals de manege en scouting). • Als zwakke punten in dit gebied wordt o.a. genoemd het hoge aan deel sociale woningbouw, de sociale veiligheid en de verkeersdruk. • De tussen de woonwijk en de Heimansstraat gelegen duinrug wordt hier als een grote kwaliteit gezien. Een ontwikkeling waarbij de duin rug dus verdwijnt, is absoluut niet wenselijk. • In Nieuw Noord is een hoog aandeel sociale woningbouw. Dit wordt ervaren als niet in balans met andere woningtypen. Om deze reden willen omwonenden liever helemaal geen sociale woningbouw op deze locatie. • Hoogbouw op de locatie wordt in het algemeen niet wenselijk geacht. Omwonenden zien het liefst een ontwikkeling met grondgebonden woningen. Het liefst vergelijkbaar met woningen zoals de Professor Zeemansstraat. • Er dient voldoende aandacht uit te gaan naar de inkijk op de tuinen van de Professor Zeemansstraat. Omwonenden hebben hierin aan gegeven dat de duinrug beplant moet worden met extra struweel, zodat zicht op de nieuwe woningen zoveel mogelijk beperkt wordt.

• Bij een nieuwe ontwikkeling dient aandacht uit te gaan naar mogelij ke toename van de verkeersdruk op de omliggende verkeersnetwer ken. De reacties van de omgeving hebben geleid tot aanpassingen van enkele uitgangspunten voor de stedenbouwkundige opzet. De aangepaste opzet is de basis voor het programma van eisen en heeft geleid tot een globaal voorkeursmodel.

21

ONDERZOEKEN

22

ANALYSE Onderzoeken

In het kader van deze ontwikkeling zijn er verschillende onderzoeken verricht. We benoemen de onderzoeken hier kort. Op de linkerpagina is een overzicht van de onderzoeken grafisch weergegeven.

worden uitgesloten. Voor wat betreft het aspect stikstofdepositie is er daarom geen belemmering voor de ontwikkeling. Bomeninventarisatie Er is een bomeninventarisatie uitgevoerd om te onderzoeken welke bomen er zich in het plangebied bevinden, wat de levensverwachting is en wat de kroondiameter is. Deze gegevens dienen als input voor het stedenbouwkundig plan.

Bodem In 2022 is er door BK Ingenieurs een Verkennend bodem- en indicatief grondonderzoek uitgevoerd voor de kavel van de voormalige manege. Tijdens dit onderzoek zijn in zowel de boven- als ondergrond geen verhoogde gehalten aangetoond. Dit betekent dat de grond geschikt is voor woningbouwontwikkeling. Voor het bouwveld waar de scouting zich bevindt moet er nog bodemonderzoek worden verricht.

Resterende onderzoeken Voor deze ontwikkeling moeten nog verschillende onderzoeken worden verricht: • Geluid • Ecologisch onderzoek scoutinglocatie • Uitbreiding stikstofonderzoek voor de scoutinglocatie • Archeologie • Weging van het waterbelang • Mobiliteitsonderzoek: verkeersgeneratie, -afwikkeling en parkeren • Gezondheid • Duurzaamheid • Omgevingsveiligheid • Ladder voor duurzame verstedelijking

Ecologisch onderzoek terrein manege Rückert In 2023 heeft ecologisch onderzoeks- en adviesbureau van der Goes en Groot een ecologische quickscan en nader ecologisch onderzoek uitgevoerd voor de kavel van de voormalige manege. Tijdens de inventarisatie zijn Boerenzwaluw, Huismus, Kerkuil en vier soorten vleermuizen aangetroffen. Voor de Boerenzwaluw,en Kerkuil moet een alternatieve habitat worden aangeboden. Hiervoor moet ontheffing worden aangevraagd bij de Omgevingsdienst Noord-Holland Noord. De voorbereidingen voor deze aanvraag worden momenteel getroffen. Voor de kavel van de scouting is een quickscan gedaan. Er wordt nu nader onderzoek gedaan naar de hazelworm, zandhagedis, rugstreeppad en de vleermuis.

Deze onderzoeken zijn verplicht bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning of wijziging Omgevingsplan. De initiatiefnemer voor deze aanvraag is verantwoordelijk voor het (laten) uitvoeren van deze onderzoeken.

Stikstof terrein manege Rückert In 2023 is door Sweco voor de herontwikkeling van de voormalige manege de toename van de stikstofdepositie ten opzichte van de referentiesituatie op stikstofgevoelige habitattypen en/of leefgebieden in Natura 2000-gebieden berekend. Ten opzichte van de referentiesituatie leiden de aanleg- en de gebruiksfase niet tot toenames van stikstofdepositie groter dan 0,00 mol N/ ha/jaar. Negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebied als gevolg van een toename van de stikstofdepositie kunnen 23

HOOFDUITGANGSPUNTEN

24

ANALYSE Hoofdconclusies analyse

De analyse van het gebied, het beleid en de aandachtspunten en wensen van de omwonenden hebben een aantal belangrijke conclusies opgeleverd, die bepalend zijn voor de structuur en verschijningsvorm van de nieuwe woonbuurt Heimanshof. De ontwikkeling van dit gebied biedt een unieke kans voor een ontwikkeling van woningen in combinatie met een kwalitatief duinlandschap. De ontwikkeling geeft de kans eigentijdse (ruimtelijke) kwaliteit toe te voegen.

Heimansstraat is het eerste project in Zandvoort waarbij woonbebouwing en landschap worden geïntegreerd. De ruimtelijke structuur en de eisen die gesteld worden aan de leefomgeving van de nieuwe woonbuurt zijn gestoeld op een aantal programmatische uitgangspunten.

Om een goede ordening voor de woningen en een goede overgang met het duingebied te kunnen realiseren wordt geadviseerd om de ontwikkeling niet te beperken tot het terrein van manege Rückert. De aangrenzende terreinen – het scoutingterrein en de Heimansstraat worden onderdeel van de ontwikkeling.

Andere belangrijke uitgangspunten, afgeleid uit de analyse van het gebied, zijn: • Toevoegen van het scoutingterrein aan de ontwikkeling • Het gebied krijgt de functie wonen • Landschappelijke overgang naar het duingebied • Een programma van circa 50 woningen • Ontsluiting vanaf de Heimansstraat • Geen doorgaande gemotoriseerd verkeer • Geen aanvullende voorzieningen • Geringe bouwhoogte: aansluiting bij de hoogtes van de wijk Nieuw Noord • Geen wandvorming aan de Heimansstraat

De nieuwe woonbuurt aan de Heimansstraat is een eigentijdse, zelfstandige ontwikkeling.

De aansluiting bij Nieuw Noord en de duinen komt tot uiting in de hoogte van de bebouwing en de plaatsing en richting van de bouwblokken. Om deze reden zal de ontwikkeling bestaan uit laagbouw van maximaal 4 bouwlagen. Er wordt compact gebouwd, zodat er ruime doorzichten blijven bestaan vanuit de bestaande wijk naar de duinen. Ook is er zo voldoende ruimte voor een landschappelijke inrichting van de buitenruimte. De nieuwe woonbuurt wordt ontsloten via de bestaande infrastructuur: de Heimansstraat en de voetpaden in de omgeving.

Deze uitgangspunten zijn verder uitgewerkt in ontwerpprincipes voor de buurt.

Bij de ontwikkeling van de ruimtelijke opzet van de nieuwe woonbuurt is goed gekeken naar de karakteristieken van het gebied – het landschap en de omringende woonbuurten. Bij een dergelijke nieuwe ontwikkeling is het van belang om rekening te houden met en in te spelen op de kwaliteiten hiervan – om ruimtelijke en functionele aansluiting te krijgen bij de reeds bestaande gebieden. Het is bovendien de uitdrukkelijke opgave en wens om een betere wisselwerking te krijgen tussen de woonwijken en het landschap en landschappelijk ingepaste woonvormen te realiseren. In het hele gebied van de Hollandse duinen en ook in Zandvoort. De ontwikkeling aan de 25

SPELREGELKAART

26

RUIMTELIJK KADER In de hoofdstukken ‘Inleiding’ en ‘Analyse’ zijn we ingegaan op ‘waarom’ en ‘wat’ we precies verlangen voor dit kavel/gebied. Het ruimtelijk kader gaat in op ‘hoe’ we kunnen bereiken wat we willen. Van dromen naar concreet. Het programma van eisen voor de leefomgeving omschrijft de eisen waaraan de ontwikkeling van het plangebied aan de Heimansstraat in Zandvoort Noord dient te voldoen.

Het ruimtelijke kader voor de ontwikkeling van de nieuwe woonbuurt is eenvoudig opgebouwd. Allereerst wordt toegelicht wat het fundament voor het kader is, voortkomend uit de analyse. Vervolgens wordt de spelregels voor de ontwikkeling van de nieuwe woonbuurt beschreven. Deze bestaat uit een kaart en de toelichting. onderverdeeld in vijf delen: • Stedenbouwkundige structuur • Programma • Gebouwen • Buitenruimte • Mobiliteit Elk van deze hoofdstukken wordt ingeleid met een toelichting van de algehele principes en ambities van het desbetreffende onderwerp. Vervolgens worden de verschillende onderdelen beschreven in afzonderlijke paragrafen. Elk van deze paragrafen wordt afgesloten met de eisen voor dit onderdeel. De belangrijkste uitgangspunten zijn grafisch uitgewerkt als ontwerpprincipes (zie links).

Om Zandvoort leefbaar en toekomstbestendig te houden moet de ontwikkeling inspelen op de behoefte om geschikte en goed uitgeruste woonruimte te realiseren voor specifieke doelgroepen – het is de bedoeling een combinatie te maken, met speciale aandacht voor jongerenwoningen. Daarnaast is het de uitdrukkelijke wens van de gemeente en de omwonenden van het gebied dat de nieuwe woonbuurt goed wordt ingepast in zijn omgeving – zowel ruimtelijk als sociaal. De opzet van de ontwikkeling en de kenmerken van het gebied moeten daarom goed op elkaar aansluiten. Eerst wordt daarom de gewenste ontwikkeling beschreven. Vervolgens worden de kenmerken van het gebied geanalyseerd: de fysieke leefomgeving, het beleid en de maatschappelijke wensen en eisen.De verbinding tussen ontwikkeling en context wordt tenslotte bewerkstelligd door het opstellen van gebiedsspecifieke en concrete ontwerpprincipes, uitgangspunten en eisen. Deze vormen tevens het kader waaraan de gemeente het latere ontwikkelingsinitiatief (of initiatieven) toetst. Het resultaat van het Programma van Eisen voor de Leefomgeving (PvEL) is een duidelijk kader waar de ontwikkeling van de nieuwe woonbuurt aan moet voldoen. Dit kader bestaat uit een overzicht van de wettelijke en bestuurlijke randvoorwaarden, een lijst van eisen voor de fysieke leefomgeving en een heldere onderbouwing waar deze op gebaseerd zijn.

Het programma van eisen is zo opgesteld dat op basis hiervan een stedenbouwkundig plan, een beeldkwaliteitplan en ontwerpen voor de gebouwen en de buitenruimte opgesteld worden die de gestelde uitgangspunten, principes en eisen voor de ruimtelijke kwaliteit waarborgen. 27

ONTWERPPRINCIPES

RUIMTELIJK KADER STEDENBOUWKUNDIGE STRUCTUUR De belangrijkste principes voor de nieuwe woonbuurt zijn inpassing in het omringende duinlandschap en ontsluiting via de bestaande infrastructuur. De stedenbouwkundige structuur is hieraan aangepast. Daarom is gekozen voor een nieuwe structuur die afwijkt van die van de woonbuurten in de omgeving; het is geen voortzetting van de verkaveling en de richtingen van Nieuw Noord. De uitzondering hierop wordt gevormd door de hoogteopbouw: deze is wel verwant aan de naastgelegen woonbuurten. De stedenbouwkundige uitgangspunten zijn vertaald in eisen voor de fysieke leefomgeving. De belangrijkste hiervan zijn uitgewerkt in de spelregelkaart. Bouwvelden De ontwikkeling vindt plaats op de terreinen van de manege en de scouting. Deze vormen de bouwvelden – daarbuiten vindt geen nieuwbouw plaats De beperking van de nieuwbouw tot de bestaande bebouwde kavels draagt bij aan de ruimtelijke continuïteit en aan het behoud van de omgevingskwaliteit. De plaatsing van gebouwen binnen de aangewezen bouwvelden draagt bij aan een efficiënte ontwikkeling die voldoet aan stedenbouwkundige en planologische eisen. Hierdoor wordt de beschikbare ruimte optimaal benut en ontstaat een gestructureerde en samenhangende ruimtelijke ordening in het plangebied.

Daarnaast draagt deze keuze bij aan het behoud van het landschap buiten de bouwvelden en versterkt het de ruimtelijke kwaliteit. Eisen • Het plangebied wordt opgedeeld in twee bouwvelden • De gebouwen bevinden zich binnen de aangegeven bouwvelden

Geen vaste rooilijn om wandvorming tegen te gaan

Bebouwing aansluiten op het reliëf van het landschap (verdraaiing van bebouwing mogelijk)

Samenhang gebouwen De gebouwen vormen een samenhangend geheel, wat resulteert in een uniforme en harmonieuze uitstraling in het plangebied. Deze architecturale en stedenbouwkundige consistentie creëert een visuele eenheid en versterkt de ruimtelijke beleving. Tevens draagt het bij aan een gevoel van gemeenschap en identiteit onder de bewoners en gebruikers van het gebied. 28

Eis •

Bouwhoogte De variatie in bouwhoogte (tussen 2 en 4 bouwlagen) is afgestemd op de omgeving. De nieuwbouw is hierdoor minder of niet zichtbaar vanuit de bestaande woningen. De eventuele vierde bouwlaag bevindt zich op de grootste afstand vanaf de bestaande buurt; deze is bovendien altijd teruggelegd vanuit de voor en achtergevel. Eis • De bouwhoogte varieert tussen 2 en 4 bouwlagen

De gebouwen vormen een samenhangend geheel.

Richting gebouwen De nieuwe gebouwen krijgen een langgerekte vorm, gericht van zuidoost naar noordwest. Daarmee ontstaat een goede wisselwerking tussen de gebouwen en het duinlandschap en een goede overgang van de bebouwde kom naar de omgeving. Bovendien wordt hiermee het zicht vanuit de bestaande woonbuurt op de duinen gehandhaafd. Eis • De gebouwen zijn georiënteerd van noordwest naar zuidoost

Landschappelijke inpassing De woonbuurt maakt deel uit van het landschap. De duinen en de vegetatie lopen door rond en in de woonvelden. Alle beplantingen, materialen, kleuren en straatmeubilair worden zo gekozen dat ze passen in het landschap. Eis • Het landschap loopt door – tussen en door de bouwvelden

Oriëntatie voorgevels De oriëntatie van de voordeuren naar elkaar toe bevordert interactie tussen bewoners, creëert een aantrekkelijke entreezone en versterkt de sociale cohesie, waardoor een vriendelijke en uitnodigende sfeer in de buurt ontstaat. Eis • De voorgevels van de woningen zijn naar elkaar toegekeerd

Struweel toevoegen op grondwal om bebouwing uit het zicht te houden van woningen aan de Professor Zeemanstraat en vice versa 29

ONTWERPPRINCIPES

RUIMTELIJK KADER Landschappelijke parkzone Het vormgeven van een landschappelijke doorgang van minstens 20 meter breed tussen de bouwvelden is essentieel voor het zicht vanuit Nieuw Noord op de duinen. Deze zone waarborgt de connectiviteit tussen verschillende delen van het plangebied en de omringende natuurlijke omgeving, wat bijdraagt aan het behoud van ecologische waarde. Bovendien biedt het mogelijkheden voor recreatie en ontspanning voor zowel bewoners als bezoekers van het gebied. Eisen • Landschappelijke parkzone van minimaal 20 meter breed tussen de twee bouwvelden • De landschappelijke parkzone loopt vanaf de Heimansstraat tot aan het bestaande duingebied • De landschappelijke parkzone is niet toegankelijk voor gemotori seerd verkeer • De landschappelijke parkzone ligt lager dan de bouwvelden

4 3

2

Bebouwing uit het zicht van woningen aan de Professor Zeemanstraat en bouwhoogte afstemmen op de omgeving

Parkstroken binnen de bouwvelden Binnen elk van de twee bouwvelden worden ook brede parkstroken gecreëerd. Deze doorgangen zorgen voor een nog grotere vervlechting van woonbuurt en duinlandschap en stimuleren het gebruik van de buitenruimte door bewoners en bezoekers. Eisen • Elk bouwveld bevat een parkstrook van minimaal 10 meter breed • De parkstroken lopen vanaf de Heimansstraat tot aan het bestaande duingebied • De parkstroken zijn niet toegankelijk voor gemotoriseerd verkeer • De parkstroken liggen lager dan de bouwvelden

Voordeuren naar de straatkant gericht, tuinen overlopend in de openbare ruimtes/landschappelijke zones

30

Autoparkeren bewoners Het parkeren van bewoners binnen de aangewezen bouwvelden draagt bij aan een geordende en efficiënte ruimtebenutting in het plangebied. Dit bevordert een aantrekkelijke en leefbare omgeving door het vrijhouden van openbare ruimte van onnodige voertuigen. Daarnaast vermindert het de

ONTWERPPRINCIPES verkeersdruk en verbetert het de verkeersveiligheid, wat het woongenot en de kwaliteit van de leefomgeving ten goede komt. Eisen • De bewoners van de Heimanshof parkeren aan de binnenzijde van de aangewezen bouwvelden • Parkeren kan plaatsvinden in één of meerdere parkeergebouwen, ingepast in het duinlandschap Autoparkeren bezoekers Om ongewenste parkeerdruk in de woonbuurten te voorkomen parkeren bezoekers hun auto’s daarbuiten. Eis • Bezoekers parkeren hun auto’s op de in de spelregelkaart aangege- ven strook aan de noordkant van de Heimansstraat

Bewoners parkeren binnen de bouwvelden, bezoekers parkeren aan de noordzijde van de Heimansstraat

Privé buitenruimte Om een goede verbinding van de gebouwen met het landschap te creëren zijn privé buitenruimtes beperkt van omvang en zoveel mogelijk meeontworpen met de gebouwen. Eisen • De woningen hebben een beperkte privé buitenruimte • Bij de appartementengebouwen is de privé buitenruimte een terras of loggia, verbonden en meeontworpen met het gebouw • Bij de ééngezinswoningen zijn de privétuinen maximaal 5 meter diep Ontsluiting gemotoriseerd verkeer Elk bouwveld heeft ten minste één en hoogstens twee ontsluitingen, met als doel een goede ontsluiting van de bouwblokken en het waarborgen van voldoende verblijfsruimte. De ontsluitingen hebben dezelfde richting als de bebouwing (noordwest-zuidoost). Eis • Elk bouwveld heeft ten minste één ontsluiting en hoogstens twee ontsluitingen 31

De afvalcontainers dienen opgehaald en geplaatst te worden aan de zuidelijke zijde van de Heimanstraat.

RUIMTELIJK KADER PROGRAMMA De voorgenomen ontwikkeling omvat de realisatie van ongeveer 50 woningen. Het aantal woningen is afgestemd op de mogelijkheden van het plangebied. De verdeling van de woningen in categorieën heeft plaatsgevonden op basis van het geldende woonbeleid van de gemeente Zandvoort en van de actuele behoefte van de samenleving en het bestuur van het dorp.

•

Voor de categorie betaalbare koop geldt een zelfbewoningsplicht en een antispeculatiebeding.

Woningbehoefte In Zandvoort is grote behoefte aan woningen voor ondervertegenwoordigde groepen: starters, jongeren, ouderen, bijzondere doelgroepen. Bij nieuwbouw wordt daarom gekeken of er voor deze doelgroepen toegevoegd kunnen worden. Daarnaast is er in zijn algemeenheid een grote behoefte aan woningen in alle woningcategorieën in Zandvoort. Eis • De ontwikkeling richt zich op diverse doelgroepen met speciale aandacht voor jongeren.

Aantal woningen Bij de ontwikkeling moeten het natuurlijke karakter, de samenhang, het zicht en de beeldbepalende beplanting behouden blijven. Op basis van de landschapsanalyse is gebleken dat er hier ruimte is voor ongeveer vijftig woningen in meerdere gebouwen. De ontwikkeling wordt gefaseerd uitgevoerd. Eisen • Op de locatie mogen ongeveer vijftig woningen worden gebouwd. • De nieuwbouw bestaat uit meerdere afzonderlijke gebouwen.

GEBOUWEN De nieuwbouw in het plangebied bestaat volledig uit woningen. De opzet en uitstraling van de nieuwe woonbuurt hebben een sterke eigen identiteit.

Woningcategorieën Het woningprogramma is afgeleid van de ambities uiteengezet in het coalitieakkoord, het gemeentelijke woonbeleid (de recente woonvisie) en de huidige situatie binnen de desbetreffende buurt. Buiten de activiteiten die direct zijn gekoppeld aan de functie wonen (bijvoorbeeld beroep aan huis) worden er in de nieuwe woonbuurt geen andere functies of voorzieningen gerealiseerd. Eisen • Het woonprogramma moet worden verdeeld in de categorieën 30% sociaal, 35% betaalbaar, 15% middeldure huur en 20% vrij (huur of koop). • De sociale huurwoningen worden overgedragen en beheerd en ver huurd door één van de in Zandvoort actieve woningcorporaties en dit wordt vastgelegd in anterieure overeenkomsten. • Grenzen middeldure koop- en huurwoningen conform Actualisatie Spelregels voor nieuwbouw sociale huur en middensegment Zandvoort.

Bouwblokken De bebouwing van de nieuwe woonbuurt heeft een eenvoudige hoofdopzet: een klein aantal bouwblokken met dezelfde hoofdrichting. Om een afwisselend beeld tot stand te brengen zijn er variaties in afstand tot de ontsluitingsweg, de hoogte en de richting van de gebouwen. Opstelling en hoofdvorm De bouwblokken/gebouwen hebben een eenduidige hoofdrichting, een eenvoudige hoofdvorm en overeenkomstige afstanden tot elkaar. De gebouwen en woningen zijn aan alle zijden gericht op het omringende landschap. Eisen • De bebouwing ligt vrij in de duinen en wordt aan alle zijden omgeven door het duinlandschap. De gebouwen zijn aan alle zijden gericht op het landschap; er zijn geen achterkanten.

32

REFERENTIEBEELDEN • • • • • • •

De woningen vormen aaneengesloten, langgerekte bouwblokken. Gebouwen gaan een relatie aan met de omgeving en passanten. De bouwblokken zijn noordwest-zuidoost georiënteerd. Er is door zicht tussen de bouwblokken vanaf de Heimansstraat naar de duinen en vice versa. Elk gebouw/bouwblok heeft inspringende gevels of hoekverdraai ingen, om lange, eentonige gevelwanden te voorkomen heeft; combinaties van hoekverdraaiing en inspringing zijn niet toegestaan. De nieuwbouw heeft een eigen karakter wat betreft stedenbouw kundige opzet en architectuur De entrees van de woningen zijn gericht op de gemeenschappelijke buitenruimtes tussen de gebouwen. Alle woningen hebben een privéterras aan de zijde van het land- schap. De privéterrassen op de begane grond zijn maximaal 3 meter diep en integraal onderdeel van de gebouwen.

Referentiebeeld grondgebonden woningen – MIX Architecten, Zeist Hei en Jij

Rooilijnen De bouwblokken/gebouwen hebben geen vaste rooilijnen; dit geldt voor alle richtingen. De afstand van de gebouwen tot de Heimansstraat verschilt. Om wandvorming aan de Heimansstraat te voorkomen, is er geen rooilijn. Samen met de hoofdrichting van de bouwblokken ontstaat er zo een diverse relatie tussen bebouwing en omgeving. Bovendien wordt het aanzicht van de nieuwe woonbuurt zo aantrekkelijker vanuit de bestaande woningen. De bestaande rooilijnen van het manegegebouw en/of het scoutinggebouw worden niet gehandhaafd. Ook binnen de bouwblokken/gebouwen zelf zijn er geen vaste rooilijnen. Eisen • De afstand van de verschillende bouwblokken/gebouwen tot aan de Heimansstraat moet significant verschillen – minimaal 7 meter. • De woningen vormen aaneengesloten, langgerekte bouwblokken.

Referentiebeeld eenvoudige hoofdvorm – MIX Architecten, Terschelling - Studentencampus 33

REFERENTIEBEELDEN

RUIMTELIJK KADER •

Elk gebouw/bouwblok heeft verspringende gevels of hoekverdraai- ingen, om lange, eentonige gevelwanden te voorkomen heeft; combinaties van hoekverdraaiing en inspringen zijn niet toegestaan.

Gevels De gevels van elk van de gebouwen vormen een eenheid in materialen en kleuren. Daarnaast is het mogelijk om differentiatie in de gevelindeling aan te brengen: afwisseling in de positie en grootte van deuren en ramen. Bij het ontwerpen van de gevels staat het streven naar harmonie met het landschap centraal, met aandacht voor zowel esthetiek als respect voor de natuurlijke omgeving. de gevels passen zich naadloos aan de karakteristieken van het landschap door het gebruik van passende materialen, kleuren en texturen. Eisen • De woningen vormen aaneengesloten, langgerekte bouwblokken. • Elk gebouw/bouwblok heeft verspringende gevels of hoekverdraai ingen, om lange, eentonige gevelwanden te voorkomen heeft; combinaties van hoekverdraaiing en inspringen zijn niet toegestaan. • Appartementen op de verdieping hebben een dakterras. • De vierde bouwlaag ligt minimaal 1,5 meter teruggelegd van de voor- en de achtergevel.

Referentiebeeld verspringende gevels – MIX Architecten, Zeist - Elix

Referentiebeeld geïntegreerde terrassen – MIX Architecten, Zeist Hei en Jij 34

Aantal bouwlagen De hoogte van de nieuwe gebouwen is beperkt en sluit aan bij die van de directe omgeving: 2 tot 4 lagen (=6-12 meter). Hoogbouw wordt hier uitgesloten. Het mogelijke aantal bouwlagen is afhankelijk van het bouwveld. De bebouwing op de huidige kavel van de manege (het westelijk bouwveld) is minimaal 2 en maximaal 4 lagen hoog (6-12 meter). De gebouwen op de huidige kavel van de scouting (het oostelijke deel) zijn minimaal 3 lagen (9 meter) en maximaal 4 lagen (12 meter) hoog. De verdeling van de hoogtes is weergegeven in de kaart – deze is leidend. Eisen • De hoogte van de gebouwen is minimaal 2 bouwlagen (6 meter) en maximaal 4 bouwlagen (12 meter).

REFERENTIEBEELDEN •

De hoogteverdeling van de gebouwen is aangegeven in de spelregelkaart.

Architectuur en ruimtelijke kwaliteit De architectuur en de ruimtelijke kwaliteit worden zo gekozen, dat ze goed passen bij de kleuren en materialen van het duinlandschap. Op deze locatie wordt ingezet op hoogwaardige materialen en mag de architectuur opvallend zijn. Omdat het nieuwbouw is, wordt er speciale aandacht gevraagd voor de stedenbouwkundige situering, het gevelbeeld en de detaillering. Architectuur De architectuur van de nieuwe bebouwing is eenvoudig, samenhangend en terughoudend. Eisen • Architectuur ondergeschikt aan landschap • De gebouwen in het gehele gebied hebben één architectonische vormgeving. • Het materiaalgebruik is gebiedseigen en eenvoudig: gevels zijn van baksteen, pleisterwerk en/of hout. • De kleuren van de gebouwen zijn overwegend licht – eventueel met donkerder accenten. • Eén combinatie van materialen en kleuren per bouwblok/gebouw. Het materiaalgebruik en de kleuren kunnen verschillen per bouwblok of gebouw. • Bijgebouwen zijn inpandig of aangebouwd en hebben dezelfde ar- chitectonische vormgeving als de hoofdgebouwen. Vrijstaan- de bijgebouwen zijn niet toegestaan. Kapvorm Om een goede aansluiting bij het duinlandschap te hebben werkt een eenvoudige hoofdvorm van de gebouwen het best. Kappen op de vrij omvangrijke gebouwen zouden hiervan afleiden. Alle gebouwen hebben daarom een plat dak of een lessenaarsdak met een geringe dakhelling.

Een bijkomend voordeel is dat er zo woningen met voldoende omvang en bruikbaar

Referentiebeeld baksteen architectuur – MIX Architecten, Terschelling - Studentencampus

Referentiebeeld houten architectuur – MIX Architecten, Zeist - Elix 35

ONTWERPPRINCIPES

RUIMTELIJK KADER oppervlak ontstaan. Alle appartementen hebben een dakterras; de appartementengebouwen hebben daarom een getrapte vorm. De eventuele vierde bouwlaag van de gebouwen wordt teruggelegd ten opzichte van de voor- en achtergevel met minimaal 1,5 m aan beide zijden. Eisen • Alle gebouwen hebben een plat dak of licht hellend dakvlak. • Appartementen op de verdieping hebben een dakterras. • De vierde bouwlaag ligt minimaal 1,5 meter teruggelegd van de voor- en de achtergevel. Fietsenstallingen en bergingen Goed toegankelijke fietsenstallingen voor bewoners zijn cruciaal. Fietsenstallingen voor bewoners en werknemers worden inpandig bij de (hoofd) entrees van de gebouwen geplaatst. Dit geldt ook voor de opstelplekken voor bakfietsen, scooters en scootmobielen. Eisen • Er wordt voldoende stallingsruimte voor bewoners gerealiseerd conform de parkeernormennota Zandvoort 2021. • Stallingsruimten van appartementengebouwen zijn inpandig.

Landschap door het plangebied heentrekken om landschappelijke long van Zandvoort te versterken

Technische installaties op gebouwen Installaties en liftopbouwen op het dak zijn vanaf de openbare ruimte niet zichtbaar of krijgen een schil passend bij de architectuur van het gebouw. Eis • Technische voorzieningen die bovenop het gebouw geplaatst moe- ten worden ( liftopbouwen, klimaatinstallaties , duurzame energie- opwekking) zijn niet zichtbaar vanaf de openbare ruimte of krijgen een schil passend bij de architectuur van het gebouw.

Landschap door plangebied trekken om landschappelijke verbinding te creëren tussen kustzone en Nieuw Noord

36

Duurzaam bouwen Zandvoort heeft zich toegewijd aan het realiseren van een duurzame en toekomstbestendige samenleving, waarbij de leefomgeving wordt verrijkt en de ecologische voetafdruk wordt verkleind. Nieuwe gebouwen zijn duurzaam, energieneutraal natuurinclusief, klimaatbestendig, bijna energieneutraal en

ONTWERPPRINCIPES gebouwd naar de woonwensen van nu. De gemeente is ondertekenaar van het Convenant Klimaatbestendige Nieuwbouw van de Metropoolregio Amsterdam. Hierin wordt het basisveiligheidsniveau voor duurzaamheid geregeld. In het basisveiligheidsniveau wordt verwezen naar vitale en kwetsbare functies. Dit zijn functies die bij uitval tot maatschappelijke ontwrichting en grote schade leiden. Denk aan functies zoals de energievoorziening, de hoofdinfrastructuur en ziekenhuizen. Dit basisveiligheidsniveau is onderdeel van de intentieovereenkomst van de Metropoolregio Amsterdam tussen overheden, marktpartijen en andere ketenpartners voor klimaatbestendige nieuwbouw. Energie en warmte De gebouwde omgeving is een grote energiegebruiker en ook een potentiële energieproducent. Nieuwbouw wordt al vanaf 1 juli 2018 bij wet aardgasvrij uitgevoerd. Het college maakt geen gebruik van haar bevoegdheid om hiervan af te wijken bij nieuwbouwprojecten. Alle nieuwbouw moet daarnaast voldoen aan de eisen voor BENG; “Bijna Energie Neutrale Gebouwen”. Eisen • Alle woningen zijn aardgasvrij • Alle gebouwen voldoen aan de BENG-normen • Tenminste 50% van alle daken worden warmtewerend of verkoelend ingericht/gebouwd om opwarmen te voorkomen. Natuurinclusief bouwen De gemeente zet in op het behouden en versterken van de kwantiteit en kwaliteit van natuur in de stad.

Natuurinclusieve maatregelen bij nieuwe ontwikkelingen zijn hierbij een belangrijk middel. Er wordt gestreefd naar een hoog niveau van natuurinclusiviteit; per project wordt beoordeeld wat haalbaar is en welke eisen er worden gesteld. In de bebouwing moeten nest- en rustvoorzieningen voor gebouw gebonden diersoorten worden geïntegreerd. De voorzieningen mogen per bouwblok gecombineerd worden. Huismussen, gierzwaluwen en ook vleermuizen, zitten namelijk het liefst bij elkaar. De voorzieningen hoeven niet per sé te bestaan uit ingemetselde nestkasten. Je kunt ook denken aan toegankelijke spouwen, horizontale ri-

Bebouwing noordwest-zuidoost georiënteerd om zichtlijnen vanuit Nieuw Noord op het landschap te behouden

37

Eilanden van bebouwing met een zachte grens in het leidende en doorlopende landschap

RUIMTELIJK KADER Eisen • Er wordt een bezonningsstudie verricht op basis van de TNO-normen in relatie tot de bestaande (woon)bebouwing in de omgeving. • Voor verblijfsgebieden binnen en rondom de te ontwikkelen locatie, zoals zitplekken in de openbare ruimte en dakterrassen moet wor- den aangetoond dat sprake zal zijn van voldoende zonuren.

chels op de buitenmuren, dakoverstekken waar zwaluwen hun nesten onder kunnen maken, of ruimte onder de dakpannen, door het vogelschroot weg te laten of enkele pannen hoger te leggen. Eisen • Elke ruimtelijke ingreep wordt getoetst aan de Wet natuurbescher ming en overige aanvullende gemeentelijke verplichtingen zoals de bomenverordening. • Per 110 m2 gesloten gevel- en dakoppervlakte (vergelijkbaar met een rijwoning) moet straks tenminste één voorziening voor de huismus en één voor de gierzwaluw worden gerealiseerd. Daarnaast heeft een gebouw een totale hoeveelheid aan hangoppervlakte voor vleermuizen die tenminste 2% van de netto verliesoppervlakte dichte gevel en dak van het bouwwerk bedraagt, bepaald volgens NTA 8800, met een minimum van 1 m2. De Leidraad Duurzaam Bouwen wordt als voorbereiding op komende wet-en regelgeving meegege- ven aan de ontwikkelende partijen bij nieuwbouw en renovatie. • Ecologische oplossingen en oplossingen gebaseerd op natuurlijke processen van het specifieke gebied hebben altijd de voorkeur boven ‘puur technische’ oplossingen, ook bij gelijke maatschappelij ke prestaties en kosten (Total Cost of Ownership benadering) • Het horizontale en verticale oppervlak wordt in samenhang met de groenblauwe structuren en ecosystemen in de bredere omgeving ingericht (met minimaal 30% groen op buurtniveau, boomkroonoppervlak telt mee).

Stikstof Eisen • Er moet voldaan worden aan de zorgplicht als bedoeld in de Omge- vingswet of diens rechtsopvolger. • Om het effect op de Natura 2000-gebieden te beoordelen moet door de initiatiefnemer een AERIUS-berekening (stikstofdepositiebereke- ning) worden uitgevoerd aan de hand van de meest recent beschikbare AERIUS-calculator, zoals wordt voorgeschreven in de Omgevingswet. • Indien de ontwikkeling leidt tot een toename van de stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitattypen in een Natura 2000-gebied moet aangetoond worden op welke wijze voldaan zal worden aan de Omgevingswet. Circulariteit De ambitie van de gemeente is om in 2030 minimaal één bouwproject met circulaire of biobased materialen gerealiseerd te hebben. Vanwege de ligging van het plangebied in de duinen wordt ernaar gestreefd om (een deel van) de nieuwbouw uit te voeren in biobased en/of circulaire materialen. Dit is geen harde eis.

Bezonning De nieuwe woonbuurt zorgt voor meer schaduwwerking. De nieuwe gebouwen hebben een beperkte hoogte en staan op aanzienlijke afstand van de bestaande bebouwing. Desalniettemin zal aangetoond moeten worden dat de nieuwbouw geen negatieve effecten m.b.t. schaduw zal hebben.

Sociale veiligheid en toegankelijkheid Gebouwen dienen zodanig ontworpen te worden zodat deze bijdragen aan een sociaal veilige leefomgeving. Gebouwen dienen voor iedereen goed toegankelijk te zijn. Gebouwen worden zodanig ontworpen dat bewoners en 38

gebruikers elkaar kunnen ontmoeten. Dit draagt bij aan het tegengaan van anonimiteit en vereenzaming. Eisen • Gebouwen worden sociaal veilig ontworpen en voldoen aan het Politiekeurmerk. • Gebouwen zijn toegankelijk voor personen met een handicap en voldoen aan de betreffende eisen in het Besluit Bouwwerken Leefomgeving.

•

BUITENRUIMTE Het bestaande duinlandschap vormt een sterk uitgangspunt voor het openbaar groen in de nieuwe ontwikkeling. Door noord-zuid oriëntatie van de nieuwe bouwblokken kan met het openbaar groen een link worden gelegd van Nieuw Noord naar de duinrug. Hierbij is het zaak om een hellingverloop te creëren waarbij de gewenste nieuwe functies ingepast worden. Soortkeuze en inrichting volgen daarop met passende duinplanten en toepasselijke materialen en kleuren.

• •

Randvoorwaarden openbare ruimte Deze zijn afgeleid van het voor Zandvoort geldende beleid: • Richtlijn voor de inrichting is de Nota Openbare Ruimte deel B. • Met betrekking tot toegankelijkheidsmaatregelen is de ASVV (Aan- bevelingen verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom) van het kennisplatform CROW randvoorwaarde. Randvoorwaarde bij het ontwerpen, aanleggen en beheren van (groen) projecten is het groenbeleid van de gemeente Zandvoort. Dit omvat afspraken in de vorm van vastgesteld beleid, visies en ambities op het gebied van het vergroenen van de stad (Groenbeleidsplan), het inzetten op realisatie van Natuur Netwerk Zandvoort, Hoofdbo- menstructuur, Bomenbeleidsplan, de 3-30-300 vuistregel, Bomen- verordening en monumentale bomen en natuurinclusief bouwen.

Voor de nieuwe ontwikkeling wordt bekeken in hoeverre deze randvoorwaarden van toepassing (kunnen) zijn. Bij de nieuwe woonbuurt is de wisselwerking met het duinlandschap namelijk leidend – dit wijkt deels af van het bestaande beleid voor de inrichting van de buitenruimte.

• •

• •

Voor de verduurzaming van de openbare ruimte is het Actieplan Groen Zandvoort opgesteld; hierin staan maatregelen en randvoor- waarden voor (her)inrichting. De regels in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) van de Omgevingswet zijn onverkort van kracht voor de inrichting van de openbare ruimte. Elke ruimtelijke ontwikkeling moet met een natuurtoets (ecologisch onderzoek) beoordeeld worden op ecologische effecten, inclusief quickscan ecologie, en eventuele invasieve exoteninventarisatie. Het Ecologisch Beleidsplan is van toepassing op de ontwikkeling. Om te komen tot de realisatie van één uniform regime voor al het werk in de openbare ruimte, geldt de Algemene Verordening Ondergrondse Infrastructuur (AVOI) als randvoorwaarde. Het speelruimtebeleid zoals beschreven in de nota Speelruimtebeleid. Voor speeltoestellen en speelaanleidingen gelden de regels van het Speelruimteplan Zandvoort 2021.