Besluitenlijst - 10 juni 2025

o o

Wonen: Tot 2040 za/flinke inzet nodig zijn op vernieuwing - renovatie, transformatie, vernieuwbouw - binnen de bebouwde kom. Cultuurhistorie: Zandvoort kan haar cultuurhistorische kwaliteiten nog vee/ beter benutten in toerisme, cultuur en in ruimtelijke ontwikkelingen. Denk aan de monumenten die Zandvoort rijk is, zoa/s het raadhuis.

Ook op de themas Ontmoeting en Openbare functies kan een belangrijke bijdrage geleverd worden met de realisatie van dit project. Daarmee is het plan passend binnen de doelstellingen van de omgevingsvisie. 3.4 Actualisatie van de uitgangspunten raadsbesluit 2019/149854 (beslispunt 2) is nodig Bij het raadsbesluit van 2019 ziin onder beslispunt 2 kaders a t/m h vastgesteld. Vanwege de tijd tussen het raadsbesluit en de startnotitie vragen twee vastgestelde uitgangspunten om actualisatie of herijking. Het gaat om de volgende uitgangspunten:

b.

Bij de eindevaluatie van de ambtelijke samenwerking met Haarlem (eind 2022) en/ofbij de besluitvorming van de raad over deze uitgewerkte planvorming dient een terugvaloptie beschikbaar te zijn om de gehele organisatie met 70 werkplekken wederom in Zandvoort op één locatie te huisvesten.

ICS heeft het huidige ruimtegebruik en de toekomstige ruimtebehoefte geïnventariseerd. Hierbij is rekening gehouden met de ruimtevraag van de gemeentelijke functies. Dit vormt ook het uitgangspunt voor het PvE en de ontwerpen en begrotingen, die worden opgesteld door het te selecteren architectenbureau. Daarom kan de genoemde terugvaloptie komen te vervallen.

e.

Nieuwbouw van 4 bouwlagen met een settback van de 3e en 4e bouwlaag waar dat stedenbouwkundig en vanuit beeldkwaliteit gewenst is en een woningbouwprogramma te realiseren met voorkeur voor de Zandvoortse ingezetene van dertig procent (30%) sociale woningbouw, veertig procent (40%) betaalbare/middeldure huur en dertig procent (30%) overig.

Kenmerk: 2025/408295

4/9

De set-back vormt een stedenbouwkundig uitgangspunt. Het stedenbouwkundig plan wordt in de vervolgfases volgens het ZRPP nader uitgewerkt. Bij de participatie voor het PvEL worden ontwikkelvarianten ingebracht door de gemeente. Deze worden beoordeeld en vormen de input voor het stedenbouwkundig plan. Daarom wordt voorgesteld de mogelijkheden voor een set-back te onderzoeken en toe te passen als dit stedenbouwkundig of architectonisch wenselijk is. De uitgangpunten van het huidige woonbeleid zijn gewijzigd ten opzichte van de uitgangspunten ten tijde van het raadsbesluit in 2019. Daarom wordt voorgesteld om bij de woningprogrammering uit te gaan van het huidige woonbeleid. 3.5 De voorbereidingskosten van de herontwikkeling komen ten laste van de grondexpioitatie Het is de bedoeling om voor de deelopgave herontwikkeling naar woningbouw een grondexpioitatie (grex) te openen, waarin alle kosten en baten van deze deelopgave belanden. Tot aan de opening van de grex is er budget beschikbaar om onderzoeken en ambtelijke uren te bekostigen. Doelstelling is om een sluitende grex aan de raad aan te bieden aan het einde van de definitiefase. 4. Risicos en kanttekeningen 4.1 Risicos 4.1.1

Voor de renovatie en aanpassing van monumenten geldt regelgeving

Het kan zijn dat de gewenste gebouwaanpassingen niet of deels mogelijk zijn. Daarom is er contact met de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE). Ook zal een Bouwhistorisch onderzoek (BHO) worden uitgevoerd om te bepalen wat de mogelijkheden zijn. Vanuit de gemeente wordt ingezet op de duurzame bruikbaarheid van het gebouw in relatie tot behoud van de monumentale waardes. 4.1.2

De investeringen voor de huisvesting en renovatie kunnen hoger zijn dan is begroot

Renovaties van monumentale overheidsgebouwen zijn complex en duur. Dergelijke projecten zijn pubiieksgevoelig, omdat er met overheidsgeld wordt ge•i•nvesteerd. Dit kan ertoe leiden dat het draagvlak voor de uitvoering laag is. Het is daarom zaak om grip te houden op de investeringen en uitvoering. Daarom zal dit traject in de vervolgfase worden begeleid door een architectenbureau met aantoonbare ervaring op gebied van (rijks)monumenten en overheidsgebouwen. ln het traject zullen keuzes en ambities kunnen worden bijgesteld als de financiële situatie dit vraagt. Daarnaast wordt onderzocht welke subsidiemogelijkheden er zijn voor dit project als bijdrage voor de kosten en investeringen. 4.1.3

De deelopgave voor herontwikkeling naar woningbouw blijktfinancieel niet haalbaar

De business case voor de herontwikkeling betreft naast kosten en opbrengsten ook een deel desinvestering vanwege boekwaardes voor gebouwdelen en installaties. De parkeeroplossing kan hoge kosten met zich meebrengen in geval van verdiept of half verdiept parkeren. De opbrengsten zijn sterk afhankelijk van het te realiseren woonprogramma. Hierdoor kan financiële haalbaarheid onder druk komen te staan. Wanneer dit zich voordoet, zal onderzocht worden hoe

Kenmerk: 2025/408295

5/9

tot een haalbaar plan wordt gekomen, door bijvoorbeeld de programmering aan te passen om de opbrengst te verhogen of een (beperkt) verlies te nemen. 4.2 Kanttekeningen 4.2.1

Stikstofrege/geving en -rechtspraak is in beweging

Wetgeving en rechterlijke uitspraken op het gebied van stikstof kunnen impact hebben de deelopgave voor de herontwikkeling. Nader stikstofonderzoek zal uitwijzen van welke uitstoot in de huidige en toekomstige situatie sprake is en of er ruimte is om bijvoorbeeld intern te salderen of ook andere nabijgelegen projecten te compenseren. 4.2.2

Netcongestie

De gevolgen van het overbezette stroomnetwerk in Nederland zijn groot. Voor de Provincie Noord-Holland en specifiek Zandvoort wordt steeds duidelijker wat dit betekent voor projecten die een grote of nieuwe stroomcapaciteit vragen. Dit houdt in dat voor ontwikkelingen gevraagde capaciteiten niet ofveel later geleverd worden. Daarom is het zaak om de aanwezige aansluitingen te behouden en tot maatwerkafspraken te komen met de netbeheerder. Dit vraagt om vroegtijdig overleg over de toekomstige capaciteitsbehoefte. 5. Consequenties en uitvoering 5.1 Financiën ln het raadsbesluit van 2019 is een budget van €500.000 beschikbaar gesteld uit het lnvesteringsplan. Dit budget wordt ingezet om onderzoeken en ambtelijke inzet te kunnen bekostigen in de definitie en ontwerpfase. ln de begroting is een reservering (stelpost) opgenomen van €500.000 voor de voorziene structurele huisvestingslasten vanaf 2029. Naar verwachting zijn de exploitatielasten van de nieuwe compactere huisvesting Iager dan de huidige lasten. De exacte kapitaal- en exploitatielasten worden inzichtelijk gemaakt na afronding van de ontwerpfase. De verschitlende gebouwdelen en installaties hebben boekwaardes. Dit vraagt om een desinvestering in geval van: -

Vervanging installaties raadhuis;

-

Sloop van de gebouwdelen (tussenlid en nieuwbouw); Verkoop van gebouwdelen ten behoeve van de herontwikkeling naar woningbouw.

-

Per deelopgave wordt bepaald welke desinvestering noodzakelijk is. Eén van de deelopgaves van dit project betreft een herontwikkeling op gemeentegrond. Na de definitiefase worden de kosten en investeringen die samenhangen met de grondverkoop (tender) voor het herontwikkelingsdeel verwerkt in de grex. 5.2 Communicatie De startnotitie is volgens het ZRPP de formele start van dit project. Na vaststelling wordt het project op de projectenpagina van Zandvoort geplaatst en begint de definitiefase van dit project. ln de definitiefase worden belangrijke stakeholders (zoals de omwonenden) betrokken bij het proces. Voorafgaand aan de besluitvorming wordt in mei 2025 een eerste informatiebijeenkomst gehouden Kenmerk: 2025/408295

6/9

voor ¡nwoners, ondernemers en andere belanghebbenden. Hier worden het doei en de deelopgaves, het stappenplan en inspiratiebeelden van het project gepresenteerd. Vertegenwoordigers van de gemeente gaan in gesprek met de geïnteresseerden. Tevens worden er bevindingen op specifieke onderwerpen en themas opgehaald bij de aanwezigen. 5.3 Participatie Samenvatting Participatiestrategie Het raadhuis vormt voor inwoners, ondernemers en andere belanghebbenden een belangrijke voorziening. De renovatie en mogelijke verbouwing hebben impact op het dagelijks functioneren

.

van het raadhuis en de publiekfuncties. Dit heeft gevolgen voor de dienstverlening aan inwoners. Daarnaast hebben de renovatie van het raadhuis en (ver)bouwperiodes van de overige deelopgaves, waaronder woningbouw, impact op de woon- en leefsituatie van omwonenden, ondernemers en instanties. • Het participatiedoel van dit project is om inwoners en andere belanghebbenden in een vroeg stadium te informeren en te betrekken én de verschillende belangen en uitgangsposities van zowel initiatiefnemers als belanghebbenden in beeld te brengen. • De mate van invloed die participanten krijgen wordt afgestemd op het doel van de participatie. We hanteren daarbij de begrippen meedenken, meedoen en meebeslissen, conform het kader Plannen en projecten van het participatiebeleid. •

De aanpak van de participatie is gericht op verschillende niveaus van belanghebbenden: o De eerste categorie bestaat uit professionele stakehoiders, dat zijn partijen met formele invloed zoals ODlJmond, Spaarnelanden, RCE en andere instanties die veel zeggingskracht hebben over het gebouw en de openbare ruimte. o Onder de tweede categorie vallen de direct betrokkenen, dat zijn partijen die geen formele invloed kunnen uitoefenen, maar wel direct de impact ervaren van de ontwikkeling, zoals omwonenden, ondernemers/instanties in directe omgeving, en gebouweigenaren grenzend aan het raadhuis. Ook de raad en het college zijn stakeholder als gebruikers van het gebouw. o De derde categorie bestaat uit de bredere bevolking van Zandvoort, deze groep heeft geen formele invloed en heeft een indirect belang bij de functie die het raadhuis vervult.

.

De participatie zal worden ingericht op basis van de drie benoemde categorieën. Met de direct betrokkenen wordt intensiever en directer geparticipeerd, bijvoorbeeld in de vorm van een klankbordgroep en met bewonersbrieven en/of persoonlijk contact. De professionele stakeholders en indirecte betrokkenen (afkomstig uit het gebied met een ruimere straal rondom het raadhuis) worden geïnformeerd door een kieiner aantal informatiemomenten. De gehele bevolking wordt op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen door een nieuwsbrief, een projectpagina, informatieborden in en rondom het raadhuis in participatieperiodes, artikelen op de gemeentewebsite en in de media en een aantal publieksbijeenkomsten. De interne betrokkenen — raad, college, medewerkers — worden via intranet (lnsite), griffiepost en bestaande overlegstructuren en gremia benaderd. • Voorafgaand aan of direct na de besluitvorming voor de startnotitie wordt een eerste lnformatiebijeenkomst gehouden voor de brede groep inwoners, ondernemers en andere belanghebbenden. Hier worden het doel en de deelopgaves, het stappenplan en inspiratiebeelden gepresenteerd op borden en/of schermen. Vertegenwoordigers van de Kenmerk: 2025/408295

7/9

gemeente gaan in gesprek met de geïnteresseerden. Tevens worden er bevindingen op specifieke onderwerpen en themas opgehaald bij de aanwezigen. •

Bij voorkeur geschiedt de participatie in samenwerking met een onafhankelijk bureau. Van de participatiemomenten wordt een versiag gemaakt. Het participatieverslag is een weergave op hoofdlijnen van de belangrijkste uitkomsten van de burgerparticipatie. Hierin staat in ieder geval: • Onderbouwing van de gekozen participanten en de mate van invloed; • Een korte beschrijving van de opbouw van het participatietraject; • Wat er is gedaan met de resultaten van de participatie.

5.4 Juridisch Dit project wordt uitgevoerd volgen het Zandvoorts Ruimtelijke Planproces. Het wettelijk kader is de Omgevingswet. De startnotitie wordt door de raad vastgesteld. Hierbij gelden de gangbare inspraakmogelijkheden. ln de ontwerpfase wordt het PvEL opgesteld. Het ontwerp-PvEL wordt 6 weken ter inzage gelegd voor reactie van belanghebbenden. De ontvangen reacties worden beantwoord in de Nota van lnspraak. De gemeenteraad wordt gevraagd om het PvEL en de Nota van lnspraak vast te stellen. Geheimhouding De geheimhouding van bijlage 3 dient ter voorkoming van onevenredige bevoordeling dan wel benadeling in de onderhandelingspositie van de gemeente bij aanbesteding van de grond of bij aanbesteding van de werkzaamheden ten behoeve van de huisvesting en renovatie van het raadhuis. Deze bijlage van het ICS onderzoek geeft een eerste raming van de kosten en investeringen. Marktpartijen zouden hun aanbod kunnen afstemmen op de genoemde bedragen.

5.5 Planning Na vaststelling van de startnotitie wordt de initiatieffase afgesloten en volgt de definitiefase. ln de definitiefase wordt het Programma van Eisen voor de Leefomgeving (PvEL) opgesteld. Het PvEL bevat de kaders voor deze ontwikkeling. ln deze fase vindt zowel participatie met de stakeholders als inspraak plaats. Ook wordt in de definitiefase de grondexploitatie voor de herontwikkeling naar woningbouw opgesteld. Daarnaast wordt het PvE voor het raadhuis opgesteld en een architectenbureau geselecteerd voor de begeleiding van het huisvestingstraject en de renovatie. Verwacht wordt dat het PvEL, de bijbehorende nota van inspraak en de grondexploitatie in O3 2026 wordt aangeboden aan uw raad.

Kenmerk: 2025/408295

8/9

Ø Ø Ø Ø PRE-INITIAflEFFASE

INIT1ATIEFFASE

DEFINITIEFASE

ONTWERPFASE

VOORBEREIDINGSFASE REALISATIEFASE

Fase

Product

Bevoegdheid

Planning

Initiatieffase

• Startnotitie

• Raad

Q2 2025

Definitiefase (kaders

• PvE Raadhuis

• Raad

Q4 2025

voor verder

• Programma van eisen voor de

• Raad

Q3 2026

• Kaders & selectiecriteria tender

• Raad

• Stedenbouwkundig plan

• B&W

• lnrichtingsplan openbare ruimte

• B&W

Q4 2026 Q4 2027 Q4 2027

• Juridisch-ptanoiogische

• Raad/B&W

Q2 2027

(uitgangspunten en randvoorwaarden, globale verkenning van opgave en kansen)

uitwerking) Ontwerpfase

Voorbereidingsfase

leefomgeving en grex

procedure Raadhuis (nog te bepalen) • Juridisch-planologische

• Raad/B&W

procedure woningbouw (nog te

Q3 2027

bepalen) Realisatiefase

• Renovatie Raadhuis

2027

• Uitvoering Herontwikkeling

2028

woningbouw 6. Bijlagen Bijlage 1. Startnotitie herontwikkeling Raadhuis Bijlage 2. Onderzoek ICS gemeentelijke huisvesting Raadhuis Zandvoort d.d. 11 april 2025 Bijlage 3. Raadhuis Zandvoort lnvesteringen d.d. 11 april 2025, ICS (geheime bijlage)

Kenmerk: 2025/408295

9/9

Raadsbesluit

Gemeente Zandvoort

Onderwerp Lijst ¡ngekomen post 13 mei — 29 mei 2025 Nummer

2025/503003

Portefeuillehouder

N.V.T. Zandvoort

Programma/beieidsveld

6.2 Gemeentelijk bestuur

Afdeling

GRIFFIEZVT

Auteur

Sulmann, K

Telefoonnummer

023-5740425

Email

griffie@zandvoort.nl Bijgevoegd is de lijst ingekomen post aan de raad van de afgelopen periode met

Kernboodschap

een voorgestelde wijze van afdoening. Voorstel van

De voorzitter van de raad en de griffier.

Besluit raad

De raad der gemeente Zandvoort,

l0juni 2025 Gelezen het voorstel van de voorzitter van de raad en de griffier. Besluit: ln te stemmen met de voorgestelde wijze van afdoening van de ingekomen stukken. de oorzitter,

de griffier,

1

lrliDirliflo

Bijgevoegd is de lijst van ingekomen post aan de raad van de afgelopen periode met een voorgestelde wijze van afdoening. 2. Voorstel aan de raad Aan de raad wordt voorgesteid in te stemmen met de voorgestetde wijze van afdoening van de ingekomen stukken. 3. Beoogd resultaat Volledige en tijdige afdoening van de aan de raad toegezonden post.

Kenmerk: 2025/503003

1/2

4. Argumenten Geen financiële aspecten. 5. Risicos en kanttekeningen NVT 6. Uitvoering De post wordt na het besluit van de raad zo mogelijk door de griffie afgedaan. De raad wordt, waar dat aan de orde is, door afschriften van de antwoorden aan betrokkenen op de hoogte gebracht. Afzenders worden door de griffie of door het cotlege geïnformeerd. 7. Bijlage Lijst ingekomen post 13 mei — 29 mei 2025

Kenmerk: 2025/503003

2/2

, Gemeente Zandvoort

Raadsbesiuït l GEHEIM

Onderwerp Besluit tot aankoop van het onroerend goed Holland Casino Badhuisplein Zandvoort Nummer

Classificatie l GEHEIM

Portefeuillehouder

Wethouder J.J.de Kloet

Programma/beleidsveld

4. 1 Duurzame stedelijke ontwikkeling

Afdeling

PG / PCM

Auteur

M. Modderkolk/ F. teri Berge

Telefoonnummer

023 — 5115734

Email

mmodderkolk@haarlem.nl

Kernboodschap

_____________________________

ln dit voorstel wordt de raad verzocht om, conform de tussen de gemeente en Holland Casino te sluiten koopovereenkomst, in te stemmen met de koop, levering en financiering van de percelen en opstalrechten van Holland Casino aan het Badhuisplein (waaronder begrepen toestemming voor de overdracht van het opstalrecht). Daarnaast wordt de raad verzocht om, onder het voorbehoud dat deze percelen en opstalrechten aan de gemeente worden geleverd, in te stemmen met het intrekken van het voorkeursrecht op deze percelen en opstalrechten.

Behandelvoorstel voor

De raadscommissie wordt verzocht advies te geven aan de raad over het voorstel

commissie

van het college.

Relevante eerdere

•

Vaststelling stedenbouwkundige visie Badhuisplein, raad 21-12-2021 (2021/619534).

besluiten •

Collegebesluit - Vestigen voorlopig voorkeursrecht percelen Badhuisplein

•

Raadsbesluit - Vestiging voorkeursrecht percelen Badhuisplein Zandvoort

Zandvoort (2024/1880618), 10-10-2024. (2024/1880782), 17-12-2024. •

Beginselbesluit tot aankoop van de percelen en opstalrechten Holland Casino Badhuisplein Zandvoort, d.d. 3 december 2024 (briefvan 10 december 2024)

Besluit College

Het college van burgemeester en wethouders

d.d. 20 mei 2025 Besluit: 1. Om de percelen kadastraal bekend gemeente Zandvoort, sectie C, nummers 6401 en 6487 (eigendom), 6712 en 6714 (recht van opstal), conform de koopovereenkomst d.d. 20 mei 2025, van Holland Casino te kopen. 2. Aan de raad voor te stellen om, conform de te sluiten koopovereenkomst tussen de gemeente en Holland Casino, in te stemmen met het collegebesluit

Classificatie: GEHEIM

1

tot de koop, levering en financiering van de percelen en bijbehorende opstalrechten van Holland Casino — waaronder begrepen de toestemming voor overdracht van het recht van opstal — en hiervoor een krediet van € 8.715.001 beschikbaar te stellen. 3. ln te stemmen met het opknappen en tijdelijk openstellen van de parkeergarage ten behoeve van de exploitatie, te onderzoeken of de opbrengsten kunnen worden ingezet ter dekking van de kosten binnen de grondexploitatie Badhuisplein, en de raad te verzoeken voor de openstelling een budget van € 100.000 beschikbaar te stellen ten laste van de reserve parkeren. 4. Aan de raad voor te stellen om, onder het voorbehoud dat deze percelen en opstalrechten aan de gemeente worden geleverd, in te stemmen met het intrekken van het voorkeursrecht op deze percelen en opstalrechten. 5. Op grond van artikel 87, eerste lid, van de Gemeentewet geheimhouding op te leggen op alle documenten die betrekking hebben op dit raadsvoorstel, inclusief het raadsvoorstel zelf, en de raad te verzoeken deze geheimhouding te bekrachtigen op grond van artikel 89, eerste lid, van de Gemeentewet, ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente en ter bescherming van concurrentiegevoelige gegevens als bedoeld in artikel 5.1, tweede lid, onder b en f, van de Wet open overheid.

De geheimhouding op het raadsvoorstel vervalt nadat de leveringsakte is gepasseerd en is ingeschreven in het openbare register van het Kadaster. De geheimhouding op de bijlagen bij het raadsvoorstel blijft van kracht tot het moment dat de bijbehorende grondexploitatie is afgesloten.

de secretaris,

Classificatie: GEHEIM

de burgemeester

Besluit Raad d.d. lOjuni 2025

De raad der gemeente Zandvoort; Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, Besluit: ln te stemmen met het collegebesluit tot de koop, levering en financiering van de percelen en bijbehorende opstalrechten van Holland Casino aan het Badhuisplein — waaronder begrepen de toestemming voor de overdracht van het recht van opstal — conform de tussen de gemeente en Holland Casino gesloten koopovereenkomst, en hiervoor een krediet van € 8.715.001 beschikbaar te stelien. 2. Een budget van € 100.000 beschikbaar te stellen voor het opknappen en tijdelijk openstellen van de parkeergarage, en dit bedrag te dekken uit de investeringsreserve parkeren. 3. Het voorkeursrecht op de betreffende percelen en opstalrechten in te trekken, onder het voorbehoud dat de Ievering van deze percelen en opstalrechten aan de gemeente daadwerkelijk heeft plaatsgevonden en is ingeschreven in het openbare register van het kadaster.

De griffier,

1. lnleiding ln bijgevoegde memo GEHEIM 2025-05-20 Beslisnotitie aankoop Holland Casino Badhuisplein wordt uiteengezet welke feiten en overwegingen een rol spelen hebben gespeeld bij de afweging om wel of niet in te gaan op het bod van Holland Casino om haar percelen en opstalrechten aan het Badhuisplein, van haar te kopen.

Op 11 oktober 2024 heeft het college, op grond van artikel 9.1 lid 2 van de Omgevingswet (hierna: Ow), een voorkeursrechtbeschikking genomen, inhoudende de vestiging van het voorlopige voorkeursrecht op de percelen kadastraal bekend gemeente Zandvoort, sectie C, nummers 6401,

6486 en 6487 (eigendom), 6712 en 6714 (recht van opstal). De gemeenteraad heeft dit voorkeursrecht vervolgens bevestigd op 17 december 2024. Bij aangetekende brief van 8 november 2024 heeft Holland Casino de gemeente in de gelegenheid gesteld om de percelen en het opstalrecht waarvan Holland Casino eigenaar/zakelijk gerechtigde is, tegen nader overeen te komen voorwaarden, te verwerven en heeft zij de gemeente uitgenodigd om hierover met haar in onderhandeling te treden. Op 3 december 2024 heeft het college besloten om in beginsel bereid te zijn, de percelen/ opstalrechten van Holland Casino te willen verwerven en daartoe de onderhandelingen met haar te zullen starten. Vervolgens heeft, op 15 januari 2025, een startgesprek plaatsgevonden, waarna een aantal stappen is genomen om de mogelijke (ver)koop te onderzoeken. Holland Casino heeft echter ook een privaatrechtelijke overeenkomst met een derde partij, op basis waarvan zij de percelen eerst aan deze partij te koop zou moeten aanbieden. Deze partij heeft aangegeven Holland Casino te willen houden aan het nakomen van deze overeenkomst, desnoods via juridische weg.

Op 14 februari 2025 ontving de gemeente een brief van Holland Casino, waarin ze kenbaar heeft gemaakt dat de derde partij een bod heeft gedaan en waarbij ze de gemeente heeft gevraagd om, conform de overeenkomst met de derde-partij, een prijs van +5% boven dit bod te betalen. Daarnaast wordt verzocht om de het onroerend goed, eveneens conform de overeenkomst met deze derde-partij, as is, where is, te aanvaarden. ln de afgelopen periode is de marktwaarde van het Holland Casino vastgoed aan het Badhuisplein onderzocht door een taxateur en een planeconoom. Daarnaast ¡s door de gemeente een taxatie verricht, het aankoopdossier onderzocht en is er een technische inspectie naar de parkeergarage uitgevoerd. Verder is juridisch onderzocht welk handelingsperspectief de gemeente heeft in dit complexe dossier. Het college staat voor de keuze om bestuurlijk richting te geven aan de verwerving van het perceel. Daarbij kan worden gekozen tussen (A) het effectueren van het publiekrechtelijk voorkeursrecht, (B) het starten van een onteigeningsprocedure, of (C) het aangaan van een privaatrechtelijke koopovereenkomst conform de bestaande contractuele afspraken. ln de memo worden deze 3 scenarios beschreven en de financiële, juridische, kwalitatieve- en consequenties voor de planning in beeld gebracht.

Voor Scenario C geldt dat nu de mogelijkheid bestaat om vóór 7 juli 2025 tot overeenstemming te komen over de aankoop van het pand. Daarom is nu een bestuurlijk besluit noodzakelijk.

Classificatie: GEHEIM

4

2. Voorstei aan de raad 1. ln te stemmen met de koop, levering en financiering van de percelen en bijbehorende opstalrechten van Holland Casino aan het Badhuisplein — waaronder begrepen de toestemming voor de overdracht van het recht van opstal — conform de tussen de gemeente en Holland Casino gesloten koopovereenkomst, en hiervoor een krediet van € 8.715.001 beschikbaarte stellen. 2. Een budget van € 100.000 beschikbaar te stellen voor het opknappen en tijdelijk openstellen van de parkeergarage, en dit bedrag te dekken uit de investeringsreserve parkeren. 3. Het voorkeursrecht op de betreffende percelen en opstalrechten in te trekken, onder het voorbehoud dat de levering van deze percelen en opstalrechten aan de gemeente daadwerkelijk heeft plaatsgevonden en is ingeschreven in het openbare register van het kadaster. 3. Beoogd resultaat Aankoop van de aangeboden percelen en zakelijke rechten vergroot de mogelijkheden van de gemeente om de gewenste/beoogde herontwikkeling van het Badhuisplein onder haar regie te kunnen realiseren en het gebied de benodigde kwaliteitsimpuls te geven. 4. Argumenten 4.1.

De mogelijkheid doet zich nu voor om, buiten de uitoefening van het publiekrechtelijk voorkeursrecht, de percelen en opstalrechten van Holland Casino te verwerven Het voordeel hiervan is dat (langdurige) gerechtelijke procedures over het voorkeursrecht en de koop en levering van het onroerend goed, te voorkomen. Holland Casino is volgens haar zeggen, op basis van de overeenkomst met de derde-partij, tevens gehouden om de uitoefening van het publiekrechtelijke voorkeursrecht door de gemeente te voorkomen. Daarnaast heeft de betrokken derde-partij aangegeven dat, als de gemeente desondanks toch gebruik wil maken van het voorkeursrecht, hij alle mogelijke juridische middelen zal aangrijpen om koop en levering van het onroerend goed aan de gemeente tegen te houden. Door gebruik te maken van de mogelijkheid van verkoop, die in de overeenkomst tussen Holland Casino en deze derde-partij is opgenomen, is het voor hen niet of nauwelijks meer mogelijk om de verkoop van het onroerend goed aan de gemeente tegen te houden. 4.2 De gemeente krijgt meer grip op de herontwikkeling van het Badhuisplein Door de aankoop van de aangeboden percelen en rechten vergroot de gemeente de regie over de gewenste herontwikkeling van het gebied. Als eigenaar van voormelde percelen en zakelijke rechten kan zij een actieve rol spelen bij de planvorming van het gebied en uitgifte van de grond.

4.3. Door de aankoop van de rechten van opstal wordt de gemeente weer volledig eigenaar van de parkeergarage De gemeente heeft destijds ten behoeve van Hoiland Casino en ten laste van de percelen C 6712 en 6714 opstalrechten gevestigd, waardoor de eigendom van de parkeergarage bij Holland Casino kwam te liggen. Die had de parkeergarage ¡mmers voor eigen rekening gerealiseerd. Door de aankoop van de aangeboden rechten van opstal komt de volle eigendom van de parkeergarage in handen van de gemeente die daardoor veel meer mogetijkheden krijgt om te werken aan een parkeeroplossing voor het gebied. ln de Memo GEHEIM 2025-05-20 Bestisnotitie aankoop Holland Casino Badhuisplein d.d. 16 mei 2025, wordt geadviseerd om Scenario C te kiezen en een privaatrechtelijke koopovereenkomst te sluiten, die past binnen de bestaande contractuete afspraken van Holland Casino en een derde partij. Dit scenario scoort het beste op alle aspecten. 5. Risicos en kanttekeningen De aankoop van het vastgoed aan het Badhuisplein biedt belangrijke kansen voor regie op gebiedsontwikkeling. Tegelijkertijd zijn er risicos te onderkennen die zich zowel vóór als na de levering kunnen voordoen. Hieronder worden deze puntsgewijs benoemd. 5.1 Risicos vóór de transactie a.

Niet tijdige levering binnen zes maanden lndien de koop en levering van het onroerend goed niet binnen zes maanden na ondertekening van de koopovereenkomst plaatsvinden, herleeft het bestaande privaatrechtelijke voorkeursrecht met een derde. Hierdoor kan de gemeente geen gebruik maken van de afgesproken escape. Kans: Laag Gevolg: Juridïsche complicaties en risico op vervallen aankoopmogelijkheid. b. Juridische procedure of schadeclaim Een derde partij met een provaatrechtelijks voorkeursrecht kan een kort geding of schadeclaim indienen tegen Holland Casino en/of de gemeente, bijvoorbeeld op grond van vermeende schending van contractuele rechten of onrechtmatige daad. ln de koopovereenkomst is opgenomen dat wanneer, binnen 12 maanden na ondertekening, levering door een gerechtelijke procedure van een derde niet heeft plaatsgevonden, beide partijen de overeenkomst kunnen beëindigen. Kans: Middel Gevolg: Vertraging in levering of beëindiging van de overeenkomst. c.Staatssteun bij aankoop boven marktwaarde lndien wordt aangekocht boven marktwaarde, kan sprake zijn van ongeoorloofde staatssteun.

Classificatie: GEHEIM

6

De bijgaande memo (zie paragraaf 4) toont aan dat, uitgaande van de herontwikkelingsmogelijkheden, de overeengekomen prijs marktconform is. Kans: Laag Gevolg: Melding bij Europese Commissie of terugvordering van steun. 5.2 Risicos nc de transactie

a. Waarderisico De uiteindelijke gebruikswaarde of verkoopwaarde van het vastgoed kan lager uitvallen dan bij aankoop werd geraamd. Kans: Middel Gevolg: Boeking van afwaardering op de gemeentelijke balans, druk op de grondexploitatie en mogelijk beslag op algemene middelen. b. Exp/oitatierisico parkeergarage De tijdelijke exploitatie van de parkeergarage kan leiden tot lagere inkomsten dan geraamd, bijvoorbeeld door lage bezettingsgraad of onverwachte onderhoudskosten. Kans: Middel Gevolg: Extra lasten in de grex, minder dekking van ontwikkelkosten. c. Ontwikkel- en bouwrisico Stikstofproblematiek, netcongestie of planologische beperkingen kunnen de ontwikkeiing van het gebied vertragen of tot meerkosten leiden. Kans: Middel tot hoog Gevolg: Vertraging, herziening van de planning en stijging van uitvoeringskosten. d. Planologisch en vergunningsrisico Voor de herontwikkeling is een nieuw bestemmingsplan nodig. Hoewel de gemeente zelf bevoegd gezag is, moet zij zorgvuldige besluitvorming volgen. Bezwaren van omwonenden of belanghebbenden kunnen leiden tot vertraging. Ook wijzigingen in provinciaal of rijksbeleid (bijv. stikstof, woningbouwprogrammering, hotelbeleid) kunnen invloed hebben op de haaibaarheid van het plan. Kans: Middel Gevolg: Vertraging in de planprocedure, aanpassing van het pian en mogelijk hogere kosten. e.

Renterisico lndien de planontwikkeling langdurig ïs, kunnen bij herfinanciering hogere rentelasten ontstaan. Kans: Middel Gevolg: Hogere kosten in de grex en verminderde investeringsruimte.

7

f Afzetrisico De marktvraag naar woningen, hotelkamers of commerciële ruimten kan lager blijken dan verwacht. Kans: Middel Gevolg: Lagere opbrengsten, langere looptijd verkoop/verhuur, bijstelling van de businesscase. g. Juridisch risico (na transactie) Ook na levering kunnen juridische procedures volgen, bijvoorbeeld over de bestemming, vergunningen of planschade. Kans: Laag tot middel Gevolg: Kosten voorjuridische bijstand, vertraging en bestuurlijke druk. 6.

Financiën

Kapitaal/asten Om de aankoop te kunnen financieren moet de gemeente een lening aangaan. Afhankelijk van de looptijd en het soort lening bedraagt de rente op dit moment circa 3% — 3,5%, waardoor de jaarlijkse rentelasten op circa € 300.000 worden ingeschat. Zolang het perceel niet wordt opgenomen in een grondexploitatie dient ook rekening te worden gehouden met afschrijvingskosten. Deze zijn nog niet inzichtelijk, maar bij een gemiddelde afschrijvingsduur van 25 jaar kan dit oplopen tot circa € 350.000 per jaar. ln dat geval komen de kapitaallasten (rente en afschrijving) op € 650.000, Dekking De verwachting is dat de kapitaatlasten voor een groot deel kunnen worden gedekt uit de tijdelijke exploitatie van de parkeergarage gedurende de planvorming. Hiervoor is een aanvullende investering nodig van circa € 100.000. Het voorstel is om deze eenmalige kosten te dekken uit de reserve parkeren. De jaariijkse inkomsten worden ingeschat op circa € 500.000, waarbij aangetekend moet worden dat onzeker is in hoeverre dit extra inkomsten zijn. De praktijk zal uit moeten wijzen of dit elders ir Zandvoort leidt tot lagere parkeerinkomsten. Na de aankoop zal dit onderdeel verder worden uitgewerkt en afhanketijk van de verdere stappen worden uitgewerkt in de begroting. Grondexp/oitatie De gemeente verwerft het perceel met de bedoeling hier een ontwikkeling te realiseren.

ln dat geval wordt de boekwaarde ingebracht in een grondexploitatie en vindt geen jaarlijkse afschrijving plaats. Ook de bijkomende kosten om de grondexploitatie te realiseren waaronder rentekosten, plankosten, kosten voor bouwrijp maken en dergetijke, komen ten laste van de grondexploitatie. De bedoeling is dan dat de kosten terugverdiend worden vanuit de grondopbrengst. lndien de verwachte opbrengst niet toereikend is om de kosten terug te verdienen, moet een veriiesvoorziening worden genomen

Classificatie: GEHEIM

8

ten Iaste van de begroting. De dekking van de verliesvoorziening komt uit de egalisatiereserve. Dit is niet nodig als de opbrengsten voldoende zijn om de kosten te dekken. Fiscaliteit Bij de verdere uitwerking van de plannen moeten ook de fiscale aspecten worden betrokken om de exploitatie zo gunstig mogelijk verder te ontwikkelen. Voor de verwerving speelt dit niet omdat de gemeente is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. lnvloed op de financiële positie Door de omvang heeft deze aankoop een duidelijke invloed op de financiële positie van de gemeente. De gemeente heeft per 1-1-2025 voor een bedrag van € 35,42 miljoen aan langlopende leningen. Door de aankoop neemt de leningenportefeuille in één keer toe met 25%. Volgens de Programmabegroting 2025 lopen de schulden de komende jaren verder op, richting circa € 66 miljoen in 2029, als gevolg van het ambitieuze investeringsplan. De mate waarin de gemeente in staat is om de schulden te dragen wordt beoordeeld door indicatoren, waarvan de schuldquote en de solvabiliteitsratio de belangrijkste zijn. Daarnaast is het kengetal grondexploitatie in deze relevant. Begroting 2028

Grenswaarde

Begroting

Begroting

Mutatie door

______________ Schuldquote

2025

2028

aankoop

43%

74%

+10%

Solvabiliteitsratio

43%

36%

-3%

33%

>20%

Grondexploitatie

2%

O%

+1O%

10%

-

lndicator

naaankoop ___________ <100% 84%

lndicator Schuldguote De schuldquote meet de omvang van de schulden afgezet tegen dejaarlijkse inkomsten. De omvang van de aankoop is ongeveer gelijk aan 10% van de jaarlijkse inkomsten, waardoor de schuldquote ook 1O% toeneemt bij deze aankoop. Volgens de begroting 2025 loopt de schuldquote op van 43% in 2025 naar 74% in 2028. Daarmee blijft de schuldquote ook na deze aankoop nog steeds ruim onder de grenswaarde die de raad bepaald heeft van 100%. lndicator Solvabiliteitsratio De solvabiliteitsratio zet het eigen vermogen af tegen het totale vermogen. Het eigen vermogen verandert niet door deze aankoop, maar door het aantrekken van een aanvullende lening neemt het totale vermogen wel toe. Volgens de begroting 2025 loopt de solvabiliteitsratio af van 43% in 2025 naar 36% in 2028. Na deze aankoop zal de solvabiliteitsratio ongeveer 3% lager uitkomen. Daarmee blijft de solvabiliteitsratio ook na deze aankoop nog steeds ruim boven de grenswaarde die de raad bepaald heeft van 20%. lndicator Grondexploitatie

Deze indicator zet de boekwaarde van de grondexploitaties afgezet tegen de jaarlijkse inkomsten van de gemeente. De schuldquote wordt in samenhang bekeken met de indicator grondexploitatie. Als gevolg van de grondexploitaties kan een gemeente (tijdelijk) meer schulden hebben en daarmee ook een verhoogde schuldquote. De invloed van grondexploitaties is in Zandvoort beperkt, ook doordat de veriiesvoorziening ruim is gevuld. 7. Uitvoering Na het nemen van onderhavig collegebesluit zal de koopovereenkomst worden getekend en aan de Raad worden voorgesteld in te stemmen met het collegebesluit tot de aankoop, levering en de financiering van de percelen en opstalrechten van Holland Casino aan het Badhuisplein. Na aankoop en levering van het onroerend goed aan de gemeente, volgen allereerst de onderstaande vervolgstappen: 1.

Opstellen en aanbieden van een grondexploitatie (grex):

Ontroerend goed opnemen in de integrale ontwikkelstrategie voor het Badhuisplein. Een bijbehorende grondexploitatie zal, na technische en financiële uitwerking, ter besluitvorming worden voorgelegd aan de raad. 2.

Tijdelijke openstelling parkeergarage:

Parallel aan de voorbereidingen voor de gebiedsontwikkeling wordt de parkeergarage opgeknapt en tijdelijk in gebruik genomen. Naar verwachting vindt de opensteiling plaats in het najaar van 2025, zodra de noodzakelijke werkzaamheden zijn afgerond. Vaststelling van het bestemmingsplan: Het benodigde bestemmingsplantraject wordt voorbereid en ter besluitvorming aan de raad aangeboden, voorzien van participatieverslag en milieukundige onderbouwingen.

Classificatie: GEHEIM

10

Bijlagen Bijlage 1: GEHEIM 2025-05-20 Beslisnotitie aankoop Holland Casino Badhuisplein Bijlage 2: GEHEIM 2025-05-01 Stibbe verklaring privaat voorkeursrecht Bijlage 3: GEHEIM 2025-05-20 Koopovereenkomst Badhuisplein 7 Zandvoort — ondertekend Bijlage 4: GEHEIM 2025-05-20 Savills Concept Taxatierapport Badhuisplein 7 Zandvoort

11