Toelichting L. Steigerstraat 5a tm 5c vaststelling 2024

Postbus 103 5300 AC Zaltbommel Gamerschestraat 34 5301 AS Zaltbommel Tel. 0418 577 580 info@legalexion.nl

Bestemmingsplan Zaltbommel, Lange Steigerstraat 5a – 5c

Toelichting

Plannaam

: ‘Zaltbommel, Lange Steigerstraat 5a – 5c’

Plantype IMRO-code

: Bestemmingsplan : NL.IMRO.0297.ZBMBP20230009-VS01

Projectnummer Auteur Versie Kenmerk

: 220067/6 : mr. A.G. van Keulen :1 : 2023421/1

2

Inhoudsopgave 1. 1.1 1.2 1.3 1.4

INLEIDING................................................................................................................................. 5 OMSCHRIJVING AANLEIDING ............................................................................................................ 5 OMSCHRIJVING PLANGRENS / LIGGING PLANGEBIED .............................................................................. 5 GELDEND BESTEMMINGSPLAN.......................................................................................................... 5 LEESWIJZER.................................................................................................................................. 6

2 BELEIDSKADER ......................................................................................................................... 7 2.1 RIJKSBELEID ................................................................................................................................. 7 2.1.1 Nationale Omgevingsvisie ...................................................................................................... 7 2.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking.................................................................................... 7 2.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Beleidslijn Grote Rivieren) ............................... 8 2.1.4 Nationale woon- en bouwagenda......................................................................................... 10 2.2 PROVINCIAAL BELEID .................................................................................................................... 11 2.2.2 Omgevingsvisie Gelderland .................................................................................................. 11 2.2.4 Omgevingsverordening Gelderland ...................................................................................... 13 2.3 REGIONAAL BELEID ......................................................................................................................

16 2.3.1 Woondeal Rivierenland ........................................................................................................ 16 2.4 WATERSCHAP............................................................................................................................. 18 2.4.1 Waterbeheerprogramma ..................................................................................................... 18 2.4.2 Nota Riolering ‘Samen door een buis’................................................................................... 18 2.5 GEMEENTELIJK BELEID .................................................................................................................. 19 2.5.1 Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025 ................................................................................ 19 2.6 CONCLUSIE RUIMTELIJK BELEID ....................................................................................................... 20 3 3.1 3.2

RUIMTELIJKE INPASSING ........................................................................................................ 21 BESTAANDE SITUATIE ................................................................................................................... 21 ONTWERP EN ARCHITECTUUR ........................................................................................................ 22

4 HAALBAARHEID...................................................................................................................... 27 4.1 ARCHEOLOGIE EN CULTUURHISTORIE ............................................................................................... 27 4.1.1 Archeologie .......................................................................................................................... 27 4.1.2 Cultuurhistorie ..................................................................................................................... 30 4.2 MILIEU ..................................................................................................................................... 30 4.2.1 Bedrijven en milieuzonering ................................................................................................. 30 4.2.2 Geluid verkeer...................................................................................................................... 31 4.2.3 Bodem ................................................................................................................................. 32 4.3 EXTERNE VEILIGHEID ....................................................................................................................

33 4.4 LUCHTKWALITEIT......................................................................................................................... 35 4.5 BESLUIT MILIEUEFFECTRAPPORTAGE ................................................................................................ 36 4.6 WET NATUURBESCHERMING ......................................................................................................... 37 4.7 NIET-GESPRONGEN CONVENTIONELE EXPLOSIEVEN ............................................................................ 38 4.8 WATER EN RIOLERING .................................................................................................................. 39 4.8.1 WATER ..................................................................................................................................... 39 4.9 LEIDINGEN ................................................................................................................................. 42 5 5.1 5.2

VERKEER EN PARKEREN .......................................................................................................... 43 PARKEREN ................................................................................................................................. 43 VERKEER ................................................................................................................................... 43

6

JURIDISCHE PLANOPZET ......................................................................................................... 44

3

6.1 ALGEMEEN ................................................................................................................................ 44 6.2 METHODIEK ............................................................................................................................... 44 6.2.1 Verbeelding ..................................................................................................................... 44 6.2.2 Regels .............................................................................................................................. 44 6.3 BESTEMMINGEN ......................................................................................................................... 45 7 UITVOERBAARHEID ................................................................................................................ 46 7.1 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID .................................................................................................. 46 7.2 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID ........................................................................................... 46 7.2.1 VOOROVERLEG .......................................................................................................................... 46 7.2.2 VOORONTWERP-BESTEMMINGSPLAN...............................................................................................

47 7.2.3 ONTWERP-BESTEMMINGSPLAN TER INZAGE ...................................................................................... 47 7.2.4 BURGERPARTICIPATIE ................................................................................................................... 48 BIJLAGEN:......................................................................................................................................... 48

4

1.

INLEIDING

1.1

Omschrijving aanleiding De eigenaar van een perceel aan de Lange Steigerstraat 5a t/m 5c te Zaltbommel wil een woongebouw met 4 appartementen bouwen. Op het betreffende perceel is nu een viertal garageboxen aanwezig. Deze worden gesloopt.

1.2

Omschrijving plangrens / ligging plangebied De locatie ligt aan de Lange Steigerstraat te Zaltbommel. Het plangebied bestaat uit het perceel kadastraal bekend als gemeente Zaltbommel, sectie A, nummer 3070, en heeft een omvang van ongeveer 195 m2.

Fig. 1.1

1.3

Afbeeldingen plangebied

Geldend bestemmingsplan De ontwikkeling ligt in het bestemmingsplan Binnenstad Zaltbommel, Parapluplan Parkeren en Parapluherziening verkamering woningen. Concreet valt de ontwikkeling binnen de bestemming Detailhandel. Binnen deze bestemming is het bouwen van woningen niet toegestaan. Tevens geldt ingevolge het bestemmingsplan Binnenstad Zaltbommel de volgende (dubbel)bestemmingen: - Waarde – Archeologie 1 - Waarde – Beschermd stadsgezicht - Vrijwaringszone Dijk – 1

5

Fig. 1.2 Uitsnede verbeelding bestemmingsplan Binnenstad Zaltbommel

De voorgenomen plannen voor het plangebied zijn in strijd met dit bestemmingsplan. Dat betekent dat er een nieuw bestemmingsplan vastgesteld moet worden voor dit plan.

1.4

Leeswijzer Hoofdstuk 2 van deze toelichting beschrijft het ruimtelijk relevante beleidskader van de verschillende overheidslagen voor deze locatie. Hoofdstuk 3 gaat in op de inhoud van het plan. In hoofdstuk 4 komen diverse milieu- en omgevingsaspecten aan de orde. Daarbij gaat het om bodem, geluid, externe veiligheid, bedrijven, water et cetera. Hoofdstuk 5 volgt met een juridische planbeschrijving. Ten slotte vermeldt hoofdstuk 6 één en ander over de economische uitvoerbaarheid en over de resultaten uit inspraak en overleg.

6

2

BELEIDSKADER

2.1

Rijksbeleid

2.1.1

Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 heeft de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld (NOVI). De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. Deze visie is ontwikkeld in nauwe samenwerking met provincies, gemeenten, waterschappen, maatschappelijke instellingen en burgers. De NOVI richt zich op vier prioriteiten. Deze onderwerpen hebben onderling veel met elkaar te maken en ze hebben gevolgen voor hoe we onze fysieke leefomgeving inrichten. De Nationale Omgevingsvisie helpt bij het maken van de noodzakelijke keuzes: § § § §

Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie De economie van Nederland verduurzamen en ons groeipotentieel behouden Onze steden en regio’s sterker en leefbaarder maken Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen

De NOVI is vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet. Bij de realisatie van dit plan aan de Lange Steigerstraat zijn geen nationale belangen in het geding. Conclusie Het initiatief heeft geen betrekking op één van de rijksbelangen die zijn opgenomen in de NOVI. Het initiatief past dan ook binnen het beleidskader van de NOVI. 2.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking In de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Het doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Het Rijk wil met de

7

introductie van de ladder vraaggerichte programmering bevorderen. De ladder beoogt een zorgvuldige en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Op 1 juli 2017 is het betreffende artikel (3.1.6 Bro) aangepast: hiermee zijn de vereisten aan de ladderonderbouwing ten aanzien van ontwikkelingen in het bestaande stedelijk gebied minder stringent geworden. Artikel 3.1.6 lid 2 Bro luidt als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” Planspecifiek Bij de toepassing van voornoemd artikel dient allereerst de vraag te worden beantwoord of voor de locatie aan de Lange Steigerstraat te Zaltbommel daadwerkelijk sprake is van een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’.

Artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Besluit ruimtelijke ordening geeft voor ‘stedelijke ontwikkeling’ immers de volgende definitie: “ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” In het Besluit ruimtelijke ordening is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocaties geldt volgens de zogenaamde overzichtsuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State over de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ (ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724) dat 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden. Voor wonen is daarmee de lijn dat er vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Conclusie Nu hier sprake is van een toevoeging van 4 woningen wordt er vanuit gegaan dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Besluit ruimtelijke ordening. Gelet op het voorgaande kan een nadere toelichting als bedoeld in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening hier achterwege blijven. 2.1.3

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Beleidslijn Grote Rivieren) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft het Rijk de juridische kaders die nodig zijn voor het beleidsmatig borgen van het ruimtelijk rijksbeleid. Het Rijk heeft het Barro vastgesteld op 22 augustus 2011. De meest recente wijziging heeft op 18 mei 2016 plaatsgevonden. Het Rijk heeft in het Barro opgenomen: 1. Project Mainportontwikkeling Rotterdam 2. Kustfundament 3. Grote Rivieren

8

4. Waddenzee en waddengebied 5. Defensie 6. Erfgoederen van uitzonderlijke waarde 7. Rijksvaarwegen 8. Hoofdwegen en landelijke spoorwegen 9. Natuurnetwerk Nederland 10. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament 11. IJsselmeergebied 12. Elektriciteitsvoorziening 13. Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen 14. Ruimtereservering parallelle Kaagbaan Voor de gemeente Zaltbommel is binnen het Barro het rijksbeleid voor Grote Rivieren van belang. Dit beleid is uiteengezet in de Beleidslijn Grote Rivieren. Deze Beleidslijn omvat het gehele kader voor het beoordelen van de toelaatbaarheid, vanuit rivierkundig en ruimtelijk oogpunt, van nieuwe activiteiten in het rivierbed van de grote rivieren. De Beleidslijn is van toepassing op onder andere het stroomgebied van de Waal. In de Beleidslijn wordt een onderscheid gemaakt in een stroomvoerend regime en een bergend regime. Een stroomvoerend regime geldt voor delen van het rivierbed waar, op grond van rivierkundige overwegingen, specifiek omschreven riviergebonden activiteiten zijn toegestaan. Riviergebonden activiteiten zijn bijvoorbeeld waterstaatkundige werken, de uitbreiding van steenfabrieken en de realisatie van natuur. Niet-riviergebonden activiteiten zijn bijvoorbeeld woningbouwontwikkeling en de realisatie van niet-watergebonden bedrijventerreinen.

Nietriviergebonden activiteiten zijn niet toegestaan. Uitzonderingen zijn alleen toegestaan in situaties waarin sprake is van een groot openbaar belang en de activiteit niet buiten het rivierbed gerealiseerd kan worden, een zwaarwegend bedrijfseconomisch belang voor bestaande grondgebonden agrarische bedrijvigheid, functieverandering binnen bestaande bebouwing en per saldo meer ruimte voor de rivier. Binnen de gemeente Zaltbommel vallen het Munnikenland (inclusief Slot Loevestein) ten westen van de Nieuwe Dijk, de Waal en de uiterwaarden langs de Waal onder het stroomvoerend regime. Een bergend regime geldt voor delen van het rivierbed waar alle activiteiten zijn toegestaan als voldaan wordt aan de gestelde rivierkundige voorwaarden. De Afgedamde Maas inclusief uiterwaarden en het buitendijks gelegen deel van Eiland Nederhemert vallen onder het bergend regime. Ten westen van de kern Brakel is een ruimtelijke reservering opgenomen. Deze reservering heeft als doel te zorgen dat op deze locatie in de toekomst rivierverruimende maatregelen mogelijk te maken. In dit gebied moeten nieuwe grootschalige en kapitaalintensieve ontwikkelingen afgestemd worden op de toekomstige rivierverruimingsmaatregelen. Het bestaand gebruik mag worden voortgezet. De reservering bij Brakel is bedoeld om de toekomst een dijkteruglegging mogelijk te maken.

Planspecifiek De regels uit het Barro hebben geen betrekking op het initiatief, omdat het initiatief niet ligt: - binnen de gronden waarop het regime van de beleidslijn Grote Rivieren van toepassing is en/of - binnen de ruimtelijke reservering ten westen van de kern Brakel

9

2.1.4

Nationale woon- en bouwagenda In het voorjaar van 2022 is de Nationale woon- en bouwagenda bekend geworden. Nationale woon- en bouwagenda plus 6 programma’s op het gebied van wonen komen. De 6 programma’s zijn: • Woningbouw • Betaalbaar wonen • Een thuis voor iedereen • Leefbaarheid en Veiligheid • Verduurzaming gebouwde omgeving • Wonen en zorg voor ouderen Tot en met 2030 wordt voorzien dat 900.000 extra woningen nodig zijn. In de plannen wordt 2/3 deel daarvan betaalbaar, dat wil zeggen woningen met een huur tot 1000 euro per maand of een koopprijs tot 355.000 euro (NHG- grens). Doel van het programma is het bouwen van 100.000 woningen per jaar. Van corporaties wordt verwacht dat zij de helft van de ‘betaalbare’ woningen bouwen. Meer regie, versnellen van het proces van initiatief tot realisatie, stimuleren van snellere bouw (waaronder flex- en transformatiewoningen) én het bouwen op grootschalige locaties, moeten zorgen dat deze doelstelling gehaald wordt. Ander doel van dit programma is het versneld de CO2 uitstoot en het gasgebruik in de gebouwde omgeving verminderen. Het kwantitatieve doel is daarbij om minimaal 55% reductie in 2030 te realiseren. Isolatie van de woningen en gebouwen met de slechtste energie-labels is daarvoor noodzakelijk. Uitvoering van de door de gemeenten opgestelde transitievisies warmte is een belangrijk een belangrijk instrument.

Die aanpak kenmerkt zich door een wijkgerichte aanpak. In aanvulling daarop worden voor individuele koop- en huurwoningen, instrumenten ontwikkeld om te komen tot alternatieven voor de klassieke CV-installatie (hybride warmtepomp) en arrangementen om zonder veel rompslomp woningen te isoleren. Planspecifiek Voor het bouwplan aan de Lange Steigerstraat 5a – 5 c dat er 4 appartementen worden gerealiseerd die geschikt zijn voor starters en senioren (betaalbaar). Tevens draagt de bouw bij aan het gemeentelijk duurzaamheidsbeleid. Zo worden de woningen in de nieuwbouw conform de Wet Voortgang energietransitie gasloos uitgevoerd. De woningen zullen ook gebouwd worden volgens het meest recente Bouwbesluit en dus zo veel mogelijk energiezuinig. Dit leidt tot een afname van de CO2-uitstoot ten opzichte van de bestaande bebouwing (inmiddels gesloopte agrarische bedrijfsbebouwing). Verder worden op de daken van de woningen zonnepanelen opgenomen om aan het Bouwbesluit te voldoen (energieprestatieberekening). Voorts worden de woningen voorzien van een gasloze energievoorziening (namelijk een warmtepomp en / of warmte-koudeopslag in combinatie met een warmte-terugwin-systeem).

10

Bij de bouw zal tevens zoveel als mogelijk voorzien worden in het gebruik van duurzame (bouw)materialen. Zo wordt ervoor gekozen om de woningen uit te voeren in houtbouw (definitie: zoveel als mogelijk hout als bouwmateriaal toepassen) in samenwerking met Houtenhuizen.nu. Het is aan de eindgebruikers van de woningen om deze naar eigen wens zo energiezuinig mogelijk in te richten, bijvoorbeeld door het toepassen van waterbesparende kranen, het aanleggen en gebruiken van zonne-energie en/of het toepassen van LED-verlichting.

2.2

Provinciaal beleid

2.2.2

Omgevingsvisie Gelderland Provinciale Staten hebben op woensdag 19 december 2018 de nieuwe ‘Omgevingsvisie Gaaf Gelderland’ vastgesteld. De kern van deze Omgevingsvisie is dat een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland voorop staat. Om dit te behouden en te bereiken worden in de omgevingsvisie drie uitgangspunten centraal gesteld: een Duurzaam, Economisch krachtig en een Verbonden Gelderland. Duurzaam Gelderland beschikt over talrijke initiatieven en kansrijke aanknopingspunten op het terrein van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit. Gelderland maakt ruimte voor forse schaalsprongen ten behoeve van een duurzame omgeving, samenleving en economie. Daarbij wil de provincie het volgende bereiken: § Energietransitie: In 2050 is Gelderland energieneutraal. Dat bereiken we door grootschalig besparen, opwekken uit duurzame energiebronnen en innoveren. Als tussendoel realiseren we 49% CO2 reductie in 2030. § Klimaatadaptatie: In 2050 is Gelderland ingericht op het veranderde klimaat. § Circulaire economie: In 2050 is Gelderland een afvalloze provincie. Met als tussenstap 50% reductie van het gebruik van grondstoffen in 2030. Afval bestaat niet meer; er zijn alleen nog grondstoffen die blijvend hun waarde behouden. § Biodiversiteit: Vanaf 2019 denkt en werkt Gelderland natuur-inclusief. Biodiversiteit gaat verder dan de bekende natuurgebieden.

Ook daarbuiten, in woonwijken, op werklocaties en bij infrastructuur wordt van biodiversiteit een kernkwaliteit gemaakt. Een krachtige economie De ‘oude’ economie van ongelimiteerde groei verandert in een economie die in balans is met haar sociale, ecologische en ruimtelijke omgeving. Nieuwe verdienmodellen en nieuwe technologieën doen hun intrede. De maakindustrie beleeft in Nederland een her- en opwaardering. Vestigingsklimaat, arbeidsmarkt, vakmanschap en kennisinfrastructuur worden steeds belangrijker. De woningmarkt in Nederland kampt enerzijds met schaarste en anderzijds met krimp. Daarnaast is er een grote opgave om bestaande bouw te verduurzamen. Gelderland heeft sterke troeven voor een internationaal onderscheidende en uiterst potentiële positie – clustering van economische activiteit, maakindustrie, logistieke kracht, sociaal ondernemen, natuur, kennis en onderwijs, ruimte, cultuur en sport en een strategische ligging.

11

Op woongebied heeft Gelderland eveneens een uitzonderlijke positie. Door zowel te investeren in een bruisende en levendige stad en in een vitaal platteland ontstaat een symbiose waarbij beide elkaar versterken. Hierdoor gaat van Gelderland aantrekkingskracht uit. De Gelderse economie is krachtig. Deze situatie is niet vanzelfsprekend. Duurzame werkgelegenheid en bedrijvigheid zijn cruciaal voor de economische kracht van de Gelderse regio’s. Daarnaast vraagt een goed vestigingsklimaat om hoogwaardige culturele voorzieningen. Daarbij wil de provincie het volgende bereiken: § Het uitnutten de strategische ligging van Gelderland. De Gelderse economie kan zich verder ontwikkelen binnen de natuur- en landschapswaarden en dragen duurzaam bij. § Het positioneren Gelderland als hét vestigingsgebied voor de nieuwe generatie ondernemers. Ondernemers die duurzaam ondernemen in balans met de sociale, ecologische en ruimtelijke omgeving hoog in het vaandel hebben; § Een sociaal evenwichtig vestigingsklimaat in Gelderland. Het versterken de positie van Gelderland op het gebied van food, health en energy en andere topsectoren en stimuleren kleinschalig ondernemerschap en innovatie, ook met oog voor ontwikkeling van lokale arbeidsmarkten. § Het verduurzamen van de bestaande gebouwde woonomgeving. Dit is noodzakelijk om steden toekomstbestendig en economisch aantrekkelijk te maken.

En we zoeken actief naar interessante transformaties, zoals bijvoorbeeld de functiemenging op bedrijventerreinen en het omzetten van kantoren in woningen. Blijvend verbonden Het is van belang dat mensen andere mensen kunnen ontmoeten. Dat geldt voor mensen in steden, wijken en voor het platteland. Of het nu gaat om werk of sociale contacten, de samenleving moet voor flexibele netwerken zorgen die voor iedereen open staan en beschikbaar zijn. Naast traditionele voorzieningen als auto en OV doen nieuwe spelers en technologieën op het gebied van verbindingen en netwerken hun intrede, zoals smart mobility, zelfrijdende auto’s en deelauto’s. Ook het belang van snelle en betrouwbare data-uitwisseling neemt toe en is hier onderdeel van. De ontwikkelingen volgen elkaar snel op en zijn soms onstuimig. Het is van belang dat de relatief goede bereikbaarheid een toekomstvaste waarde voor Gelderland is. Systemen moeten meebewegen met nieuweontwikkelingen en deze ook faciliteren. Mobiliteit moet verder verduurzaamd worden. Daarbij wil de provincie het volgende bereiken: § Een optimale bereikbaarheid van Gelderland door onderlinge aansluiting van vervoersmogelijkheden en verplaatsingen te faciliteren. In 2050 dient de mobiliteit in Gelderland volledig duurzaam te zijn in termen van energie, klimaat, circulair en biodiversiteit.

§ Het creëren van slimme en duurzame oplossingen voor het verbinden van mensen, goederen en data. Daaronder wordt ook begrepen het beter benutten van bestaande infrastructuur en gedragsverandering. De opties tussen weg, rail en water worden zorgvuldig en duurzaam afgewogen. § Het stimuleren en faciliteren van nieuwe vormen van vervoer en verplaatsing. Dit kan bijvoorbeeld door autonoom rijden.

12

Planspecifiek Met dit plan worden 4 woningen toegevoegd op een locatie binnen de bebouwde kom van Zaltbommel, wat dus niet ten kosten gaat van het landelijk gebied. Met dit plan wordt een bijdrage geleverd aan het verduurzamen van de bestaande bebouwde woonomgeving. Conclusie In de Omgevingsvisie worden verder geen locatiespecifieke doelen gesteld ten aanzien van de projectlocatie. Het bouwplan past binnen de uitgangspunten van de Omgevingsvisie. 2.2.4

Omgevingsverordening Gelderland Op 24 september 2014 hebben Provinciale Staten van Gelderland de (gewijzigde) Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld, die vervolgens op 18 oktober 2014 in werking is getreden. Ten opzichte van de Omgevingsvisie voorziet de Omgevingsverordening niet in nieuw beleid. De provincie zet de Omgevingsverordening als juridisch instrument in om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen op die onderdelen waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen te waarborgen of om te voldoen aan wettelijke verplichtingen. De regels uit de verordening zijn kaderstellend voor gemeenten bij het opstellen van bestemmingsplannen. Daarnaast worden de gebieden waarbinnen bepaalde regels gelden in de Omgevingsverordening concreet begrensd. De verordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de provincie Gelderland. De regels en overige voorwaarden uit de verordening hebben onder meer betrekking op (nieuwe) woningbouwlocaties, (nieuwe) bedrijventerreinen, detailhandel, recreatieterreinen, land- en tuinbouw, natuur en landschap (Gelders Natuurnetwerk en Groene Ontwikkelingszones, Waardevol Open Gebied en Nieuwe Hollandse Waterlinie), waterwingebieden en duurzame energie.

Actualisatie Omgevingsverordening Gelderland Vanaf 19 december 2018 is de geconsolideerde versie van de Omgevingsverordening Gelderland van toepassing. Inmiddels is ook het Actualisatieplan 9 Omgevingsverordening vastgesteld. Voor wat betreft de aansluiting op de nationale woon- en bouwagenda, wordt verwezen naar paragraaf 2.1.3 van deze toelichting. Planspecifiek Voor het woningbouwplan zijn vooral de instructieregels als bedoeld in artikel 2.2 lid 1 en afdeling 2.7a (over klimaatadaptatie) relevant. Artikel 2.2 lid 1: ‘Een bestemmingsplan maakt nieuwe woningen alleen mogelijk als die ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda.’ De regio Rivierenland, waar Zaltbommel onderdeel van uitmaakt, houdt zich bezig met het opstellen van de regionale woonagenda. Belangrijk onderdeel hierin is het opstellen van een kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma. Verwezen zij naar de volgende paragraaf (2.3), waarin wordt ingegaan op de Regionale woonagenda Rivierenland 2020 – 2030.

13

Gelet op het voorgaande (alsmede hetgeen wordt opgemerkt in paragraaf 2.3) kan worden geconcludeerd dat het initiatief past binnen de regels van de Omgevingsverordening. Artikel 2.65b (klimaatadaptatie) Tevens dienen de instructieregels als bedoeld in afdeling 2.7a (over klimaatadaptatie) in acht te worden genomen. Hierin wordt het volgende bepaald: 1. Voor zover een bestemmingsplan een nieuwe activiteit of ontwikkeling mogelijk maakt, bevat de toelichting bij het bestemmingsplan een beschrijving van de maatregelen of voorzieningen die worden getroffen om de risico’s van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. 2. In de beschrijving worden in ieder geval de volgende aspecten betrokken: a. waterveiligheid; b. wateroverlast; c. droogte; en d. hitte. 3. De beschrijving wordt opgesteld na overleg met in ieder geval het dagelijks bestuur van het waterschap waar de activiteit wordt verricht of de ontwikkeling plaatsvindt. Waterveiligheid Het plaatsgebonden overstromingsrisico van het Landelijk Informatiesysteem Water en Overstromingen (LIWO) laat het risico op overstroming zien. Voor de planlocatie geldt een kleine kans van 1/300 tot 1/3.000 per jaar dat een overstroming met >0 cm plaats zal vinden (zie figuur 2.1). De overstromingsdieptekaarten geven aan hoe diep een gebied kan overstromen onder invloed van rivieren of de zee.

In de kaart genaamd ‘grote kans’ is de overstromingsdiepte te zien voor een overstroming zoals deze eens in de 10 jaar plaatsvindt. Bij relatief beperkte overstromingen van de rivier (‘grote kans’) zal alleen de uiterwaard ten noorden van de planlocatie overstromen.

Fig. 2.1 Landelijk Informatiesysteem Water en Overstromingen (2022), overstromingsrisico

Wateroverlast Voor de projectlocatie aan de Lange Steigerstraat 5a – 5c geldt dat er geen sprake is van een situatie van wateroverlast. In de directe omgeving van het plangebied is voldoende riolering en afwatering aanwezig voor een goede afvoer, ook ingeval van piekbelasting.

14

Droogte en hitte De locatie aan de Lange Steigerstraat te Zaltbommel is wel een potentiële risicolocatie voor hitte door ligging en opsluiting binnen bebouwing. De planlocatie ligt in stedelijk gebied en hier kunnen temperaturen hoger uitvallen door het optreden van een stedelijk hitte eiland effect. Voor de planlocatie is het stedelijk hitte-effect berekend op 0,4 – 0,6 C (zie figuur 2.2) bron: Atlas Natuurlijk Kapitaal, 2017).

Fig 2.2 Uitsnede kaart ‘Stedelijk hitte-eiland effect’

bron: Atlas Natuurlijk Kapitaal 2017

Op basis van de klimaateffectenatlas is het aantal nachten >20 C op de planlocatie 1 week per jaar. Langdurige tropische nachten kunnen hitte stress veroorzaken en worden geassocieerd met diverse gezondheidsklachten. In het model is geen rekening gehouden met de effecten van nabijgelegen grote waterlichamen waardoor het mogelijk is dat de hittestress minder hoog zal uitpakken dan in het model is voorzien. De gemeente Zaltbommel heeft in het Lokale Adaptatieplan een aantal specifieke beleidsuitgangspunten met betrekking tot klimaatadaptatie vastgelegd: • In beginsel worden platte daken bij nieuwbouw zoveel mogelijk voorzien van een groen dak in verband met hittestress / waterberging; • Bij voorkeur wordt afgekoppeld water op particulier terrein vastgehouden en benut, of oppervlakkig aangeboden op de perceelsgrens; • Er wordt toegewerkt naar dat particuliere verharding niet meer dan 50% van het perceel mag bedragen; • Zoveel mogelijk behoud bestaande groen. Voor het plan aan de Lange Steigerstraat betekent dit het volgende. Voor wat betreft de erfverharding wordt gekozen voor ‘half-verharding’. Dat draagt bij aan de infiltratiemogelijkheden van de locatie. Het is overigens niet mogelijk om het gedeelte van het plan met een plat dak te voorzien van een groen dak, omdat er de voorkeur aan wordt gegeven om op dit gedeelte van de bebouwing zonnepanelen te leggen.

15

Voorts zal er gebruik gemaakt worden val (slimme) regentonnen, waardoor er sprake is van extra opvangcapaciteit van hemelwater. Verder kan worden opgemerkt dat de zogenaamde binnenplaats ingericht wordt met groen (zie impressie fig. 3.4), met passende bomen die uiteindelijk ook schaduw geven tegen hitte / zon. Een groene inrichting vermindert immers hittestress. Ook zal gebruik gemaakt worden van licht gekleurde materialen (baksteen in zandkleur). Conclusie Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het initiatief past binnen de regels van de omgevingsverordening.

2.3

Regionaal beleid

2.3.1

Woondeal Rivierenland De Woondeal Rivierenland die de 8 gemeenten in regio Rivierenland opstelden in samenwerking met de provincie Gelderland en het Ministerie van Binnenlandse Zaken is de regionale uitwerking van de Nationale Woon- en Bouwagenda die in het voorjaar van 2022 verscheen (zie paragraaf 3.1.3). Het Rijk heeft met de provincies afspraken gemaakt over de provinciale bijdrage aan de nationale opgaven. De provincie Gelderland koos ervoor de Gelderse Woondeal op te stellen, in overleg met de gemeenten in regioverband en de in de provincie Gelderland actieve woningcorporaties. Daarbij hadden zij ook overleg met verschillende marktpartijen. In Gelderland is afgesproken de komende jaren in te zetten op de bouw van 100.000 woningen, waarvan minimaal 60% betaalbaar en waarvan minimaal 28% sociale huur door corporaties. De provincie gaf, in samenspraak met de Gelderse gemeenten, bij het Rijk aan dat daarvoor wel aan een aantal randvoorwaarden moet worden voldaan. De Gelderse Woondeal is vervolgens vertaald in regionale Woondeals. Deze regionale Woondeals zijn het bestuurlijk akkoord tussen Rijk, provincie en gemeenten in regioverband en moeten uiterlijk begin 2023 ondertekend zijn. De provinciale inzet was om via goed overleg (ook met woningcorporaties en marktpartijen) te komen tot realistische afspraken.

Daarbij deed de provincie ook een voorzet voor wat zij dachten dat per regio een reële en passende woningbouwambitie zou zijn voor de komende jaar. Voor de regio Rivierenland ging dit om 10.000 tot 13.000 te realiseren woningen vanaf 2022 tot en met 2030. De bandbreedte was niet bedoeld als een dictaat, maar als voorzet voor gesprek in en met de regio’s, om zo in gezamenlijkheid tot passende en reële plannen te komen. Aanvullend werd daarbij van gemeenten een extra inspanning verwacht (in lijn met het landelijk beleid), met name van de gemeenten met een relatief klein aandeel sociale huurwoningen in de bestaande woningvoorraad, om te komen tot 30% sociale huur in de nieuwbouw.

16

In overleg met de regiogemeenten, woningcorporaties, marktpartijen en de provincie is een doorvertaling gemaakt van de Gelderse woondeal naar de Woondeal Rivierenland. Daarbij zijn uiteraard ook de benodigde randvoorwaarden die de Rivierenlandse gemeenten nodig hebben, om invulling te kunnen geven aan de woningbouwambitie, verder uitgewerkt. In de Regionale Woonagenda Rivierenland 2020-2030 zijn in 2020 al regionale woningbouwafspraken met provincie Gelderland gemaakt voor de daaropvolgende 10 jaar. Daarnaast werden er afspraken gemaakt over het aantal te realiseren woningen alsook een streefpercentrage voor het aantal te realiseren sociale huurwoningen. Concreet is afgesproken regionaal in te zetten op de realisatie van circa 12.550 nieuwe woningen (1.255 woningen per jaar) en met daarbij een regionaal streven naar de realisatie van 30% sociale huur en 8% vrije sector huur in het woningbouwprogramma tot 2030. Regionaal gezien wordt bijna voldaan aan de doelen die het Rijk (en provincie) heeft gesteld in de Nationale Woon- en Bouwagenda. In de Woondeal Rivierenland wordt uitgegaan van de realisatie van circa 13.000 woningen in de periode 2022 tot en met 2030 (dat is ca. 1.440 woningen per jaar). Daarvan is 61% een betaalbare woning.

De ambities vragen om nieuwbouw die is gericht op de lokale behoefte en bijdraagt aan de vraag naar meer levensloopbestendige, betaalbare en duurzame woningen. Dit kan enerzijds door het bouwen van passende woningen voor deze doelgroepen en anderzijds door het zorgen van doorstroming op de woningmarkt, waardoor uiteindelijk starters meer kans krijgen. Een combinatie van beide strategieën wordt in de regionale woonagenda het meest kansrijk geacht.

Fig. 2.1 Regionaal aandeel in de provinciale en nationale opgave 2022 – 2030

Planspecifiek Uit bovenstaande tabel (fig. 2.1) blijkt dat voor Zaltbommel wordt uitgegaan van 1.544 te realiseren woningen. De gemeente wil zorgen voor genoeg woningen in alle plaatsen in de gemeente. Daarbij wordt een tekort aan sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen geconstateerd. Tegelijkertijd raken de plekken waar nog woningen kunnen worden gebouwd uitgeput. Samen met de woningcorporaties worden afspraken gemaakt om nieuwe planruimte te vinden en te benutten om daar een goede mix van woningen te realiseren. Dat betekent voldoende huisvestingsruimte voor diverse doelgroepen met focus op starters en senioren.

17

Met onderhavige plan worden 4 betaalbare woningen toegevoegd. Dit past binnen de uitgangspunten van de Woondeal Rivierenland 2022 – 2030. Conclusie Voorliggend bestemmingsplan past binnen de Woondeal Rivierenland 2022 – 2030.

2.4

Waterschap Voor wat betreft het beleid vanuit het Waterschap Rivierenland wordt hier ingegaan op het Waterbeheerplan en de Nota Rioleringsbeleid.

2.4.1

Waterbeheerprogramma Het Waterbeheerprogramma 2022-2027 ‘Versterken, verbinden, vergroenen’ beschrijft wat Waterschap Rivierenland in de planperiode 2022-2027 wil bereiken, met wie, hoe men dat wil gaan doen en waarom. In het waterbeheerprogramma zijn voor het waterbeheer de kaders gegeven en de opgaven gedefinieerd. De visie van Waterschap Rivierenland is vertaald in 8 hoofdthema’s: beschermen tegen overstromingen; water eerlijk verdelen; voorbereiden op extreem weer; streven naar schoon water van een goede biologische kwaliteit; bijdragen aan een fijne leefomgeving voor mens en natuur; kwaliteitsverbetering zwemwater; toewerken naar klimaat- en energieneutraliteit; toewerken naar circulariteit. Daarnaast beschikt het Waterschap Rivierenland over een verordening: de Keur voor waterkeringen en wateren. Hierin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels.

2.4.2

Nota Riolering ‘Samen door een buis’ Gewijzigde wet- en regelgeving (voornamelijk Waterwet en Wet Milieubeheer) hebben geleid tot veranderingen in organisatie en beleid van de waterketen. Een belangrijke ontwikkeling voor de wijze van samenwerking tussen waterschap en gemeenten is het landelijke Bestuursakkoord Water 2011 (BAW). In het BAW worden de watertaken ‘scherper’ toebedeeld aan de overheden én wordt een nieuwe impuls gegeven aan samenwerking tussen deze overheden. Om die reden heeft het Waterschap ervoor gekozen niet opnieuw een beleidsnota vast te stellen, maar te werken met ‘afsprakenkaders’. De ‘Nota Riolering Samen door een buis’ benoemt de uitgangspunten / kaders, welke voor het waterschap het vertrekpunt vormen voor de afspraken die met de diverse partijen worden gemaakt. De afspraken zelf staan niet in voornoemde nota. Deze worden vastgelegd in o.a. afvalwaterakkoorden, Gemeentelijke rioleringsplannen en stedelijk waterplannen. In Zaltbommel is dit het Water- en Rioleringsplan Bommelerwaard 2022-2026. De zorg voor de riolering blijft primair een gemeentelijke taak, waarbij het waterschap middels vergunningverlening op grond van de Waterwet en grond van de Aansluitverordening kwalitatieve en kwantitatieve randvoorwaarden stelt ten aanzien van het oppervlaktewater (overstorten) en de afvoer naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie (rwzi). De provincies oefenen

18

invloed uit via de provinciale verordeningen en de milieu- en waterhuishoudingsplannen. Door de ontwikkelingen op het gebied van duurzaam waterbeheer raken watersysteem, riolering en zuivering in het bebouwd gebied meer en meer met elkaar vervlochten. Daardoor is een goede samenwerking tussen gemeente en waterschap van belang. Het beleid van het waterschap is gericht op het bereiken van ecologisch gezond water in bebouwd en onbebouwd gebied. Dit vraagt om aandacht voor een duurzame inrichting van het watersysteem, natuurvriendelijk beheer en het beperken van de toestroom van milieu-belastende stoffen tot een aanvaardbaar niveau. Het bereiken van ecologisch gezond water is mede afhankelijk van de maatregelen in de waterketen, waarvan de riolering deel uitmaakt. De uitwerking van dit beleid vindt onder ander plaats in dit rioleringsplan. Voor de locatie aan de Lange Steigerstraat te Zaltbommel geldt geen specifiek beleid. Voor het overige wordt verwezen naar paragraaf 5.1.

2.5

Gemeentelijk beleid

2.5.1

Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025 De gemeente Zaltbommel heeft samen met de gemeente Maasdriel de Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025 opgesteld. De visie is op 8 juli 2021 door de gemeenteraad vastgesteld. In de visie zetten de gemeenten hun ambities uiteen uit op het gebied van wonen. De centrale thema’s van de Woonvisie zijn: • Snel voldoende woningen: De woningbouwopgave voor de komende 10 jaar bestaat voor Zaltbommel uit ca 1.450 woningen; • Meer variatie: voor woningbouwontwikkelingen met meer dan 10 woningen wordt een differentiatie gehanteerd, waarmee alle doelgroepen passend bediend kunnen worden. Woningen in verschillende typologieën, huur en koop, in verschillende prijsklassen. Er is aandacht voor de specifieke huisvestingsvragen van doelgroepen zoals arbeidsmigranten, statushouders en woonwagenbewoners; • Duurzame woningvoorraad: verduurzaming van de bestaande voorraad, woningen en andere gebouwen aardgasvrij maken. En een klimaatadaptieve, circulaire en natuurinclusieve leefomgeving. • Wonen en zorg: de realisatie van een breed palet van woningen en woonvormen voor senioren wordt gestimuleerd. Woonvormen, waarbij een passende vorm van zorg geboden kan worden. Woonvormen waar ouderen zich comfortabel en veilig voelen in een vertrouwde omgeving.

• Leefbaarheid: Burgers worden ondersteund om de kracht uit de samenleving te benutten om de kernen aantrekkelijk te houden en mensen zich er thuis te laten voelen en verbonden te laten zijn met elkaar. Met nieuwbouw wordt hieraan bijgedragen door een goede differentiatie van woningen te realiseren. De ambities en woonthema’s zijn in het uitvoeringsprogramma vertaald in uitvoeringsacties. De ontwikkeling vindt plaats binnen de bestaande dorpskern. In de Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025 komt naar voren dat er behoefte is aan woningbouw voor kleine huishoudens zoals alleenstaanden, starters en senioren. De voorgenomen ontwikkeling is hiermee in lijn.

19

Daarnaast zullen de nieuwe woningen duurzaam, en zonder gasaansluiting worden gerealiseerd. Conclusie Bij kleine huishoudens zoals alleenstaanden, starters en senioren bestaat behoefte aan kleine woningen in de binnenstad van Zaltbommel. De komst van de 4 appartementen, in combinatie met de locatie (de binnenstad van Zaltbommel), sluit precies aan op de behoefte van deze doelgroep.

2.6

Conclusie ruimtelijk beleid Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de realisatie van de 4 appartementen in de binnen stad van Zaltbommel past binnen het ruimtelijke beleid van de diverse overheden.

20

3

Ruimtelijke inpassing In dit hoofdstuk wordt een stedenbouwkundige onderbouwing gegeven van de ruimtelijke inpassing van het nieuwbouwplan aan de Lange Steigerstraat 5a – 5c te Zaltbommel.

3.1

Bestaande situatie Historische kern van Zaltbommel Het initiatief ligt in de historische kern van Zaltbommel. De historische kern van Zaltbommel is onder te verdelen in vier verschillende gebieden met ieder een eigen gezicht. Op stedenbouwkundige, architectonische en functionele gronden is een onderverdeling te maken in de volgende gebieden: 1. 2. 3. 4.

De hoofdstraten van de binnenstad, waaronder het assenkruis; De achterstraten als ‘keerzijde’ van het assenkruis en de hoofdstraten; Het resterende kleinschalige gebied van de binnenstad. Het schootsveld, de groene mantel, de stadswallen en de Waalbandijk.

De hoofdstraten bestaan uit de bebouwing direct grenzend aan de Gamerschestraat, de Markt, de Gasthuisstraat, de Boschstraat, Waterstraat, Nieuwstraat, Kerkstraat en Kerkplein. Dit gedeelte van de binnenstad vormt de hoofdstructuur, waaronder tevens het assenkruis, dat de ruimtelijke structuur van de rest van de stad bepaalt. De hoofdstraten buiten het assenkruis – Nieuwstraat, Kerkstraat en Kerkplein – herbergen weliswaar (bijna) geen winkelfuncties, maar sluiten met het formele karakter en de aanwezige rijke geveldecoraties, wel aan bij de bebouwing van het assenkruis. In veel van de gebouwen (met name in het assenkruis) zijn op de begane grond bedrijfs- of winkelfuncties gevestigd. De woonfunctie is voornamelijk vertegenwoordigd op de bovenliggende verdiepingslagen. De meeste voorzieningen in de binnenstad bevinden zich in en rond deze straten. Achterstraten Het gebied van de achterstraten vormt als het ware de keerzijde van het assenkruis en de overige hoofdstraten.

Hiertoe behoort de bebouwing aan de zuidzijde van de Molenwal, aan de Molengang, Walstraatje, Tolstraat, de zuidzijde van de Korte Tolstraat, de Lange Steigerstraat, Lange en Korte Strikstraat, Rozemarijnsteeg, Spiesmakersstraat, de oostzijde van de Oliestraat, de noordzijde van de Minnebroederstraat, het noordelijke deel van de Kloosterstraat, het noordelijke deel van zowel de Karstraat als Zandstraat en tenslotte de noordzijde van de Kommerstraat. Deze achterstraten zijn ontstaan als achterzijdes van de belangrijkste hoofdstraten. De percelen aan deze hoofdstraten liepen door tot aan de achterstraten, waardoor hier veelal achterkantsituaties zijn ontstaan. Vooral in de Kloosterstraat, Oliestraat en Minnebroederstraat, maar ook in de rest van de achterstraten bestaat de bebouwing grotendeels uit bedrijfsbebouwing, met oorspronkelijk pakhuizen, laad- en losmogelijkheden,

21

werkplaatsen, opslagruimten (waaronder ook winkelmagazijnen) en garages ten behoeve van de bebouwing aan de hoofdstraten. Dat laatste betreft dus ook de garageboxen aan de Lange Steigerstraat welke nu op het projectgebied staan. Deze garageboxen worden overigens al lange tijd niet meer gebruikt voor auto’s. Ze functioneren nu als bergingen waarin allerhande spullen zijn opgeslagen.

Fig. 3.1 Straatbeeld met projectlocatie Lange Steigerstraat

3.2

Ontwerp en architectuur De stadskern van Zaltbommel is vanuit het verleden gekenmerkt door gesloten bouwblokken met binnenplaatsen/tuinen, zo ook de Lange Steigerstraat. Het straatprofiel was hierdoor compact, maar kwalitatief vormgegeven door positionering van de voorgevels op de rooilijn. De diversiteit van het straatbeeld kenmerkt zich door de verschillende kapvormen, kaprichtingen en de variatie in hoogte en breedte van de percelen. Momenteel heeft de Lange Steigerstraat een rafelig straatbeeld doordat er aan één zijde woningen zijn gesitueerd die nog onderdeel zijn van een bouwblok terwijl het bouwblok aan de andere zijde van de straat is opengebroken. De voormalige woningen hebben daar plaatsgemaakt voor éénlaagse garageboxen en voornamelijk gesloten gevels. Kortom: geen representatieve zijde en weinig levendigheid. Kijkend naar de historische binnenstad viel met name de diversiteit op. Een diversiteit van volumes, bouwhoogtes, kaprichtingen, kleur- en materiaalgebruik. Ondanks deze diversiteit ontstaat toch een uniform geheel, juist door de aaneenschakeling van verschillende volumes met een gedeelde rooilijn krijgt het stedelijk weefsel vorm.

Om aan te sluiten bij de bebouwing in Zaltbommel met een voorgevel aan de rooilijn en buitenruimte aan de achterzijde van het perceel is voor deze locatie een samengesteld volume ontworpen dat refereert naar de grote diversiteit van vorm en schaal. Een belangrijk uitgangspunt voor het ontwerp is een zorgvuldige inpassing in de bestaande stedelijke context. Een inpassing die op een eigentijdse wijze reageert op de historie en het karakter van de plek. Het ontwerp vormt een abstracte vertaling van de aaneenschakeling van gebouwen in de historische binnenstad. Een hedendaagse sculptuur van meerdere volumes die samen één geheel vormen. Om deze vertaling krachtig en leesbaar neer te zetten, is, naast de eenvoudige vormentaal, gedacht aan een passende en rustige materialisering waarbij het ontwerp alzijdig een gelijke, lichte kleurstelling zal krijgen.

22

Daarnaast zijn er kenmerkende details te vinden in Zaltbommel, waaronder herkenbare dakranden, de opbouw van de plint en ornamenten op de gevel. Zo is er lokaal gekeken naar bouwhoogtes, kapvormen, parcellering, gevelopeningen, metselwerkverbanden, dakranden, plinten en historische bebouwingskenmerken. Deze elementen worden op een hedendaagse en abstracte wijze vertaald in het ontwerp, zodat het gebouw op zorgvuldig wijze refereert naar de historische context. Door aan te sluiten op de rooilijn van de Lange Steigerstraat wordt een deel van het historisch weefsel hersteld en ontstaat er tegelijkertijd een kwalitatieve buitenruimte aan de achterzijde van het volume. Deze buitenruimte zorgt voor een aangename afstand van de achtergevel ten opzichte van de achtergelegen gebouwen. Daarnaast is deze buitenruimte een kwalitatieve toevoeging van de bestaande openbare ruimte. De intieme binnentuin is gekoppeld aan het terras van de bakkerij. Vanaf de Lange Steigerstraat is de binnentuin openbaar toegankelijk via een subtiele onderdoorgang. Op dit moment staan op het naastgelegen perceel stallingen, welke duidelijk niet met de voorgevels op de rooilijn zijn gepositioneerd. Tot op heden is het nog onzeker of deze ‘rafelige’ plek zijn huidige vorm en functie behoudt, of dat er op een later moment een ontwikkeling zal plaatsvinden.

Vanwege deze potentiële toekomstige situatie is het deel van het gebouwvolume met het zadeldak lager vormgegeven. Zo geeft het een zachte inleiding en opbouw richting het hogere deel van het gebouwvolume. Bij het ontwerpen van het plan is rekening gehouden met de volgende stedenbouwkundige uitgangspunten: 1. Het realiseren van een samengesteld volume dat refereert naar de diversiteit van vorm en schaal, uitgaande van twee afzonderlijke objecten. 2. De voorgevelrooilijn aanhouden van de huidige garageboxen Lange Steigerstraat 5abc. 3. De bouwhoogte van de nieuwe bebouwing krijgt een gevarieerde opbouw die qua hoogte aansluit bij de naastgelegen bebouwing. 4. De nieuwe bebouwing bestaat deels maximaal uit twee lagen met een eenvoudige kapvorm en deels uit drie lagen zonder kap. 5. De kaprichting bij de nieuwe bebouwing staat haaks op de straat. 6. De onderdoorgang dient te worden afgesloten met een open hek. 7. Een tweede toegang aan de zijde van Lange Steigerstraat is toegestaan. 8. Dakterrassen zijn toegestaan in de binnenstad van Zaltbommel, mits deze niet zichtbaar zijn vanuit openbaar gebied. 9. Inpandige- en hangende balkons zijn niet toegestaan aan de Lange Steigerstraat. 10.

Een moderne, eigentijdse architectuur oftewel hedendaagse architectuur op deze locatie is voorstelbaar, mits er voldoende aansluiting wordt gezocht op het karakteristieke straatbeeld in de directe omgeving. Te denken valt aan afstemming in hoofdvorm, materiaalgebruik, detaillering, kleurstellingen, de ordening, verhouding en vormgeving van de gevelopeningen en de afleesbaarheid van de individuele panden. De welstandscriteria voor de stadskern van Zaltbommel vallen onder het beleidsniveau ‘Behoud’. 11. De nieuwe bebouwing heeft een buitenruimte aan de achterzijde van het perceel.

23

12. Het klimaatbestendig maken van de leefomgeving door de binnentuin zo groen mogelijk in te richten en een versteende binnentuin te voorkomen. 13. Er dient zoveel mogelijk aansluiting gezocht te worden op het bestaande kleur- en materiaalgebruik welke karakteristiek is voor woongebouwen in het beschermd stadsgezicht van Zaltbommel. De materialisering dient hoogwaardig en duurzaam te zijn, met aandacht voor een kwalitatief hoogwaardige detaillering. Deze uitgangspunten zijn in acht genomen bij het ontwerp van het plan. Het bouwplan bestaat uit 4 maisonnettewoningen. De maximale bouwhoogte van het volume bedraagt 9 meter. De vier appartementen hebben een oppervlakte van gemiddeld ca. 50-70 m2 GO. Voor de ontwikkeling van deze woningen is een beeldkwaliteitsplan opgesteld (het Beeldkwaliteitplan Lange Steigerstraat 5abc Zaltbommel, d.d. 2 oktober 2023). Dit is opgenomen in de bijlagen bij deze toelichting. Het beeldkwaliteitsplan zal als partiële welstandsnota van de gemeente Zaltbommel worden vastgesteld door de raad. Daarmee wordt het een officieel toetsingskader voor Welstand in het kader van de omgevingsvergunningaanvraag voor het bouwen. Hieronder een impressie van de toekomstige situatie.

Fig. 3.2 Zijgevel (oostelijk)

24

Fig. 3.3 Voorgevel (aan de Lange Steigerstraat)

Fig. 3.4 Impressie binnentuin

25

Fig. 3.5 Nieuwe situatie aan de Lange Steigerstraat

Fig. 3.6 Situatietekening begane grond

26

4

HAALBAARHEID

4.1

Archeologie en cultuurhistorie

4.1.1

Archeologie Op 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988, samen met enkele andere wetten op het gebied van de bescherming van cultureel erfgoed, samengevoegd tot de Erfgoedwet. Ten aanzien van het ruimtelijk domein regelt deze wet de omgang met Rijksbeschermde gebouwde en archeologische monumenten en de beschermde stads- en dorpsgezichten. De Erfgoedwet werkt door in de Wet administratieve bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Op grond van de Erfgoedwet moet de gemeente bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening houden met de in de grond aanwezige en te verwachten archeologische waarden. Op 7 juli 2011 heeft de gemeenteraad van Zaltbommel een archeologische inventarisatie en archeologiebeleid met een bijbehorende kaart vastgesteld. Hierin zijn onder meer vrijstellingsgrenzen voor oppervlakten en diepten opgenomen.

Het gemeentelijk beleid is op 1 september 2011 in werking getreden. De reden voor het vaststellen van het beleid is het voorkomen van onnodig onderzoek en slechts voor de gebieden waar archeologische waarden te verwachten zijn, wel te besluiten tot nader onderzoek (en alleen als de ontwikkeling de beide vrijstellingsgrenzen overschrijdt). Het bovengenoemde beleid is vertaald in deze ruimtelijke onderbouwing. Op de archeologische vindplaatsen- en verwachtingskaart zijn alle archeologische onderzoeken en vondstmeldingen verwerkt. Verder is deze kaart op bureauonderzoek gebaseerd. Met betrekking tot bodemkundige en geologische gegevens is gebleken dat voor de gemeente Zaltbommel de zanddieptekaarten van het Gelders Rivierengebied het beste uitgangsmateriaal vormden. De kaarten beslaan namelijk het gehele oppervlak van de gemeente en ze zijn gebaseerd op grootschalige veldonderzoeken die specifiek zijn gericht op het in kaart brengen van de ontstaansgeschiedenis van het landschap. Aan de hand van het Actueel Hoogtebestand Nederland is een verdere detaillering in de begrenzing van het onderzoeksgebied gemaakt. De archeologische vindplaatsen- en verwachtingskaart gaat uit van een intact landschap met gave bodemprofielen. In werkelijkheid zijn grote delen van het gebied in meer of mindere mate verstoord door allerlei bodemtechnische ingrepen in het verleden.

De mate van deze verstoringen en het effect ervan op de archeologische resten in het gebied zijn globaal bekend. De archeologische vindplaatsen-

27

en verwachtingskaart doet dan ook globaal uitspraken over de mate van bodemverstoring, maar doet geen uitspraken over de gaafheid van te verwachten archeologische resten. Als een initiatiefnemer kan aantonen dat het terrein diepgaand is verstoord, geldt voor het verstoorde deel geen onderzoeksverplichting. Planspecifiek Hieronder is een uitsnede van de beleidskaart archeologie van het plangebied opgenomen.

Fig. 4.1 Uitsnede archeologische beleidskaart (met projectgebied: rode pijl)

Op het plangebied is de volgende beleidszone(s) van toepassing: • Waarde-archeologie 1 Conform het gemeentelijke beleid moet in deze gebieden voor bodemingrepen groter dan 30 meter m2 en dieper dan 30 cm -mv een archeologisch onderzoek worden uitgevoerd. Door Transect is een archeologisch onderzoek uitgevoerd voor deze locatie (Archeologisch bureauonderzoek (BO) en inventariserend, Lange Steigerstraat, Zaltbommel, d.d. 26 januari 2023, zie bijlage II). Uit dit onderzoek blijkt het volgende. Volgens het bureauonderzoek ligt het plangebied in de historische stadskern van Zaltbommel. Deze stadskern is in de Vroege Middeleeuwen gevormd en is sindsdien in meerdere fases opgehoogd en bebouwd. De natuurlijke ondergrond van het plangebied bestaat uit oeverwalafzettingen van de Onbedijkte Waal stroomrug die actief geweest is tussen 625 en 1400 na Chr. (Late Middeleeuwen). De top van oeverwalafzettingen van deze stroomrug kunnen aangetroffen worden vanaf een diepte van 3,4 m +NAP. Aan de hand van reeds uitgevoerde onderzoeken in de directe omgeving van het plangebied worden in het plangebied archeologische resten vanaf de Vroege Middeleeuwen verwacht. Op basis van historische kaarten blijkt dat in het plangebied sinds in ieder geval 1560 bebouwing aanwezig was.

Archeologische resten uit de Vroege Middeleeuwen worden in de top van oeverwalafzettingen op een diepte vanaf circa 3,4 m +NAP verwacht. Resten uit de Late

28

Middeleeuwen en Nieuwe Tijd zullen zich in ophogingslagen bovenop de oeverwalafzettingen bevinden. Deze zullen bestaan uit funderingsresten, huisplattegronden, putten en beerputten en overige erf-gerelateerde resten. Resten uit oudere periodes worden niet in het plangebied verwacht. Tijdens het veldonderzoek is vastgesteld dat de ondergrond van het plangebied uit zandige ophogingslagen op oeverwalafzettingen (vanaf 195 cm -Mv; 4,42 m +NAP) op beddingafzettingen (vanaf 215 cm -Mv; 4,22 m +NAP) bestaat. Bovenop de oeverwalafzettingen bevinden zich minstens twee verschillende ophogingslagen, waarvan de top van de onderste zich op een diepte van 130 cm - Mv bevindt. In de erboven liggende ophooglaag zijn houtskoolspikkels, fragmenten rood en geel baksteen (ook gruis), mortel en ondefinieerbaar bouwpuin aangetroffen. Deze bovenste ophooglaag is in alle vier de boringen aangetroffen. De onderliggende ophooglaag en oeverwalafzettingen is in één boring bereikt. Op basis van deze resultaten is de archeologische verwachting op resten vanaf de Vroege Middeleeuwen, zoals opgesteld in het bureauonderzoek, bevestigd. In het plangebied bevinden zich meerdere archeologisch relevante ophogingslagen. Op basis van het uitgevoerde onderzoek is in het plangebied een hoge verwachting op resten vanaf de Vroege Middeleeuwen vastgesteld.