Rapport businesscase Gameren

€

3C 1.898 9.226.820 n.v.t. 9.226.820

4.975 € 66 328.334

€

4.861 66 320.848

Naast de investeringskosten voor het kantoor voor het schoolbestuur van stichting De Planthof, komen de meerkosten voor het realiseren van een ENG gebouw ook voor rekening voor het schoolbestuur. Deze kosten zijn weergegeven in paragraaf 6.3.4.

6.5 Investeringskosten t.g.v. Kibeo Kinderopvang De gemeente heeft gevraagd om een uitsplitsing te maken in de investeringskosten die voor rekening komen van Kibeo kinderopvang (dat betreft de kosten voor het realiseren van hun ruimten, 98 m 2 bvo). In onderstaand tabel worden deze kosten per scenario inzichtelijk gemaakt. Deze kosten zijn bepaald o.b.v. de investeringskosten per m2 bvo van de basis scenario’s. Investeringskosten inclusief btw m2 bvo Onderwijsdeel incl. opvang en kantoor Gym Totaal investeringskosten per scenario

€

Tot aal invest eringskost en per m2 bvo

€

m2 bvo Kibeo Kinderopvang Totale investeringskosten Kibeo inclusief btw

€

€

1A 1B 2.033 2.033 7.332.852 € 7.332.852 € n.v.t. n.v.t. 7.332.852 € 7.332.852 € 3.607 € 98 353.477

€

3.607 € 98 353.477

€

2A 1.898 9.593.905 € n.v.t. 9.593.905 €

1.898 9.593.905 € n.v.t. 9.593.905 €

3A 1.898 9.442.096 € n.v.t. 9.442.096 €

3B 1.898 9.442.096 € n.v.t. 9.442.096 €

1.898 9.226.820 n.v.t. 9.226.820

5.054 €

5.054 €

4.975 €

4.975 €

4.861

98 495.326

€

2B

98 495.326

€

98 487.527

€

98 487.527

€

3C

98 476.411

6.6 Tijdelijke huisvesting Voor de ontwikkeling van het nieuwe schoolgebouw moet rekening gehouden worden met tijdelijke huisvesting. De fasering van de bouw of renovatie kan bepalend zijn voor de behoefte aan tijdelijke huisvesting en in hoeverre het huidige gebouw gedeeltelijk nog gebruikt kan worden. Voor nu is enkel 14 lokalen geprojecteerd op het terrein en geen specifiek ontwerp gemaakt. Er is zeker ruimte voor 1.350 m2 tijdelijke huisvesting, over 2 verdiepingen. Daarnaast zijn ca. 6 lokaalruimten opgenomen t.b.v. overige ruimten zoals spreekkamers, toiletten, trappen, kantoor, ect. Indien nodig zou de school kunnen kiezen voor nog meer ruimte, maar daarmee verliezen ze ook schoolterrein. Dat zal in een later stadium verder uitgewerkt moeten worden. De tijdelijke huisvesting waar de gehele school in een keer in zou passen past op het schoolplein. Voor de gymzaal is vooralsnog geen rekening gehouden met tijdelijke huisvesting. In Figuur 14 is een visualisatie van de tijdelijke huisvesting.

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

29/38

De investeringskosten voor de tijdelijke huisvesting (voor de volledige school inclusief ruimte voor schoolbestuur en kinderopvang) zijn bepaald o.b.v. totaal 1.350 m2 bvo en 18 maanden huurperiode en komen uit op € 1.650.000, - inclusief btw (€ 1.200, -/m2 bvo). Indien wordt uitgegaan van aankoop van de tijdelijke huisvesting zijn de investeringskosten o.b.v. totaal 1.350 m2 bvo ca. € 3.200.000, - inclusief btw uitgaande van géén terugkoop van de units.

6.7 Subsidies Voor de renovatiescenario’s kan gebruik worden gemaakt van de DUMAVA subsidie voor het schoolgebouw en de gymzaal. De voorwaarden en specificaties zijn terug te lezen op de overheidswebsite: https://www.rvo.nl/subsidies-financiering/dumava. In dit geval betreft een en ander een Integraal verduurzamingsproject en maakt u kans op de volgende subsidie: ▪ ▪

De subsidie is 30% van de projectkosten, het energieadvies en het energielabel samen*. De subsidiebedragen zijn minimaal € 25.000 en maximaal € 1,5 miljoen.

* Leidt uw integrale project tot een hoge energieprestatie zoals in de tabel op de website? Dan kunt u meer subsidie krijgen, tot een maximum van 40% van de kosten. Het minimale energielabel verschilt per gebruiksfunctie. Nadere informatie over deze subsidie is vermeld in de schouwrapportage, zie bijlage Schouwrapport Gymzaal en Schouwrapport School met de bijbel, paragraaf 4.3 d.d. 22-04-2024.

6.8 Nader uit te werken Om een definitieve inschatting te kunnen maken van de investeringskosten dienen de volgende onderdelen nader uitgewerkt te worden: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Asbestinventarisatie laten uitvoeren. Afstemmen of de er een lopende boekwaarde op de opstallen rust en of de lopende boekwaarden afgeboekt dienen te worden op de projecten. Auto-parkeren. Nut-voorzieningen i.v.m. netcongestie. Mogelijke aankoop schoolwoning door gemeente.

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

30/38

7. Beoordeling van de scenario’s De verschillende scenario’s worden beoordeeld op basis van het afwegingskader. De volledige beschrijving is toegevoegd in bijlage 3. Het afwegingskader bestaat uit tien criteria en wordt beoordeeld met gunstig, neutraal of ongunstig. De tien criteria zijn: locatie, stedenbouwkundig en ruimtelijke kaders, gebouw ruimtelijk functioneel, gebouw technisch, duurzaamheid en flexibiliteit, financiën, draagvlak, risico’s, planning en tijdelijke huisvesting. De scenario’s zijn daartoe voorgelegd aan de monumentencommissie, de dorpsraad en aan de stedenbouwkundige en verkeerskundige van de gemeente. Voor het draagvlak bij omwonenden is een inschatting gemaakt van de impact op omwonenden. Deze zijn in deze fase niet geraadpleegd. Het is geadviseerd om de omwonenden in het vervolgproces raad te plegen.

7.1 Beoordeling scenario’s met het afwegingskader De zeven varianten van de scenario’s zijn los beoordeeld op ieder criteria uit het afwegingskader. In de onderstaande tabel staan de beoordelingen van de scenario’s, die daarna worden uitgelegd. +

gunstig

+/-

neutraal

-

ongunstig

Afwegingskader

Scenario’s

Onderdeel

1a

1b

2a

2b

3a

3b

3c

1. Locatie

+/-

+/-

+/-

+

+/-

+

+

2. Stedenbouwkundige en ruimtelijke kaders

+

-

+/-

+/-

+

+/-

+/-

3. Gebouw: Ruimtelijk functioneel

+/-

+/-

+/-

+

+/-

+

+

4. Gebouw: Technisch

-

-

+

+

+/-

+/-

+/-

5. Duurzaamheid en flexibiliteit

-

-

+

+

+/-

+/-

+/-

6. Financiën

+

+

-

+/-

-

+/-

+/-

7. Draagvlak

+

-

+/-

+/-

+

+/-

+/-

8. Risico’s

+/-

+/-

-

-

+/-

+/-

-

9. Planning

+/-

-

+/-

+/-

+/-

-

-

10. Tijdelijke huisvesting

-

+/-

-

+/-

-

+/-

+/-

Scenario 1a School/opvang renoveren op schoolterrein; gymzaal renoveren op eigen terrein. Voor locatie, stedenbouwkundig en ruimtelijke functioneel voor het gebouw verandert er weinig in dit scenario. De stedenbouwkundige opzet blijft intact. Hiermee wordt de ruimtelijke en cultuurhistorische kwaliteit behouden. Omdat er weinig verandert, is de verwachting dat er draagvlak is bij de omwonenden. Gebouw technisch en duurzaamheid kunnen minder goed verbeterd worden bij enkel renovatie. Renovatie zorgt voor risico’s bij de uitvoering en mogelijke problemen met de planning. De gymzaal komt niet op het schoolterrein, wat niet gewenst is vanuit de school. Financieel gezien is dit scenario het goedkoopste, met € 9,1 miljoen. In dit scenario is het ook nodig om tijdelijk een andere gymzaal te gebruiken.

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

31/38

Scenario 1b School/opvang renoveren op schoolterrein; gymzaal nieuwbouw op schoolterrein. Het enige positieve aan dit scenario zijn de lagere kosten, voor € 9,7 miljoen. Verder scoort dit scenario negatief op stedenbouwkundig, omdat de gymzaal los op het terrein wordt geplaatst en niet geïntegreerd wordt in de school. Dit zorgt ook voor een ongunstige score voor het draagvlak, omdat dit veel impact zal hebben op de omwonenden. Gebouw technisch en duurzaamheid kunnen minder goed verbeterd worden bij enkel renovatie. Ook de planning is ongunstig, omdat de plaatsing van de gymzaal zal zorgen voor fasering als de tijdelijke huisvesting op het schoolterrein wordt geplaatst. Verder heeft dit scenario niet de voorkeur van de dorpsraad. Een risico van dit scenario is dat er een bestemmingsplanprocedure doorlopen zal moeten worden voor de losse gymzaal op het terrein.

Scenario 2a School/opvang nieuwbouw op schoolterrein; gymzaal nieuwbouw op eigen terrein. Dit scenario scoort gunstig op gebouw technisch en duurzaamheid, omdat dit goed verbeterd kan worden in nieuwbouw. Verder zal het draagvlak ook afhankelijk zijn van het daadwerkelijke ontwerp. Nieuwbouw met twee verdiepingen heeft effect op de omwonenden. Dit scenario is een van de duurdere oplossingen, voor € 12,1 miljoen. De gymzaal komt niet op het schoolterrein, wat niet gewenst is vanuit de school. In dit scenario is het ook nodig om tijdelijk een andere gymzaal te gebruiken.

Scenario 2b School/opvang nieuwbouw op schoolterrein; gymzaal nieuwbouw op schoolterrein. Met de toevoeging van de gymzaal op het terrein, scoort dit scenario gunstiger op het criterium locatie en gebouw ruimtelijk functioneel. Bouwkosten voor een geïntegreerde gymzaal zijn ook goedkoper dan een losstaande gymzaal, waardoor de financiële kosten met € 11,8 miljoen lager zijn dan bij scenario 2a. Dit scenario scoort gunstig op gebouw technisch en duurzaamheid, omdat dit goed verbeterd kan worden in nieuwbouw. Nieuwbouw met twee verdiepingen heeft effect op de omwonenden. Er komt meer programma op het terrein, wat invloed kan hebben op het draagvlak.

Scenario 3a School/opvang renoveren met nieuwbouw op schoolterrein; gymzaal nieuwbouw op eigen terrein. Een groot gedeelte van het gebouw wordt behouden en gerenoveerd, wat positief is voor locatie, stedenbouwkundig en draagvlak. De gymzaal komt niet op het schoolterrein, wat niet gewenst is vanuit de school. Dit zorgt ook voor een lagere beoordeling op gebouw ruimtelijk functioneel. Gedeeltelijk renoveren en nieuwbouw heeft een neutraal effect op gebouw technisch en duurzaamheid. Gedeeltelijk renoveren zorgt voor risico’s bij de uitvoering en mogelijke problemen met de planning. Financieel kost dit scenario € 11,9 miljoen. Voor de gymzaal zal ook tijdelijke huisvesting gezocht moeten worden, wat ongunstig is.

Scenario 3b School/opvang renoveren met nieuwbouw op schoolterrein; gymzaal nieuwbouw op schoolterrein. Een groot gedeelte van het gebouw wordt behouden en gerenoveerd, wat positief is voor locatie, stedenbouwkundig en draagvlak. Stedenbouwkundig is dit scenario iets minder gunstig dan scenario 3a vanwege het extra volume (nabij aangrenzende woningen). Ook komt de gymzaal op het schoolterrein, wat positief is voor gebouw ruimtelijk functioneel. Gedeeltelijk renoveren en nieuwbouw heeft een neutraal effect op gebouw technisch en duurzaamheid. Gedeeltelijk renoveren zorgt voor risico’s bij de uitvoering en mogelijke problemen met de planning. Financieel kost dit scenario iets minder met € 11,6 miljoen.

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

32/38

Scenario 3c School/opvang renoveren met nieuwbouw op schoolterrein met integreren schoolwoning; gymzaal nieuwbouw op schoolterrein. Een groot gedeelte van het gebouw wordt behouden en gerenoveerd, wat positief is voor locatie, stedenbouwkundig en draagvlak. Ook komt de gymzaal op het schoolterrein, wat positief is voor gebouw ruimtelijk functioneel. Gedeeltelijk renoveren en nieuwbouw heeft een neutraal effect op gebouw technisch en duurzaamheid. De woning wordt geïntegreerd, waardoor er minder programma op het schoolterrein geplaatst worden. Dit kan effect hebben op het draagvlak. Ook is er meer ruimte op het schoolterrein voor de leerlingen. Gedeeltelijk renoveren zorgt voor risico’s bij de uitvoering en mogelijke problemen in de planning. De eigendomskwestie met de schoolwoning is een ander risico voor dit scenario. Financieel zijn de kosten neutraal, met € 11,4 miljoen.

Voorkeur stichting De Planthof: Volgens het schoolbestuur is renoveren en uitbreiden van het huidige gebouw een ingrijpende en kostbare zaak. Daarom opteert het bestuur voor het bouwen van een nieuw, compact, meer-laags schoolgebouw op de huidige locatie waarbij het ontwerp rekening houdt met de omgeving en het beschermd dorpsgezicht. Het schoolbestuur zou graag de kinderopvang en gymzaal koppelen aan de school. De ambitie van het bestuur is om een Energie Neutraal Gebouw (ENG) te realiseren wat ook geschikt is voor passend en inclusiever onderwijs.

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

33/38

Bijlage 1. Oppervlaktedefinities en toelichting bruto/nuttig factor In dit Programma van Eisen hanteren we de termen bruto vloeroppervlakte (m 2 bvo) en functioneel nuttig oppervlakte (m2 fno). Voor de definitie van de bruto vloeroppervlakte verwijzen we naar de NEN 25804. Bruto vloeroppervlakte (m2 bvo) “De bruto-vloeroppervlakte […] is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die [alle tot het gebouw behorende] […] ruimten omhullen.” De bruto vloeroppervlakte omvat dus alle daadwerkelijk gerealiseerde oppervlakte, inclusief de oppervlakte die wordt ingenomen door constructies, verkeersruimte, technische ruimten, sanitair en dergelijke. Deze oppervlakte is van belang in het kader van de financiering, maar doet nog geen uitspraak over de effectiviteit van de te benutten ruimten. Om die reden wordt ook de term functioneel nuttige oppervlakte gebruikt. De functioneel nuttige oppervlakte is niet gedefinieerd in de NEN 2580. Om verschil in interpretatie te voorkomen, is hieronder weergegeven hoe de definitie in dit project is gehanteerd:

De bruto/nuttig verhouding (of -factor) definieert de verhouding tussen de functioneel nuttige oppervlakte (m 2 fno) en de bruto vloeroppervlakte (m2 bvo).

4 NEN 2580: de Nederlandse Norm waarin de definities, bepalingsmethoden en de meetinstructie voor de vloeroppervlakten van gebouwen

zijn opgenomen.

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

34/38

Bijlage 2. Sfeer, uitstraling en beleving Tijdens de werksessie visie zijn enkele sfeerbeelden geselecteerd die een beeld geven van de wensen van het onderwijs en de opvang. Ter illustratie zijn deze beelden en enkele opmerkingen toegevoegd.

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

35/38

Bijlage 3. Toelichting op afwegingskader In onderstaande tabel worden de tien onderdelen uit het afwegingskader toegelicht. De scenario’s worden getoetst aan dit afwegingskader en per onderdeel wordt één van de volgende beoordelingen gegeven: +

gunstig

+/-

neutraal

-

ongunstig

Afwegingskader haalbaarheidsonderzoek Onderdeel

Toelichting

1. Locatie

Biedt het scenario een strategische ligging en situering van het schoolgebouw, onder andere op het gebied van zichtbaarheid, bereikbaarheid, parkeren en veiligheid? Is de gymzaal toegevoegd op de locatie en heeft dit een strategische plaatsing.

2. Stedenbouwkundige en ruimtelijke kaders

Biedt het terrein de mogelijkheid om het programma van de school en opvang (gebouw en terrein) in te passen? In hoeverre is het scenario te realiseren binnen de stedenbouwkundige / ruimtelijke kaders en het huidige bestemmingsplan van de locatie? Hoe functioneel is de inpassing op de kavel? Past het scenario in de cultuurhistorische kaders en de stedenbouwkundige structuur? Sluit het scenario aan op de huidige massaverhouding, welstandsnota en karakteristieken van de context? Hoe is de gymzaal geplaatst in dit scenario?

3. Gebouw: Ruimtelijk functioneel

In welke mate is het scenario geschikt voor het gewenste onderwijs- en samenwerkingsconcept? Biedt het scenario flexibiliteit in relatie tot aanpassingen als gevolg van eventuele onderwijskundige vernieuwingen in de toekomst? In welke mate is het gebouw toegankelijk (te maken) voor validen en mindervalide personen?

4. Gebouw: Technisch

Wat is de functionele en constructieve staat van het schoolgebouw en de gymzaal. Leidt het scenario tot een bouwtechnisch en functioneel goed gebouw? Kan de gewenste technische kwaliteit (akoestiek, klimaat, flexibiliteit, et cetera.) worden behaald? Vergelijken van renovatie en nieuwbouw.

5. Duurzaamheid en flexibiliteit

In welke mate zijn duurzaamheidsambities te verwezenlijken? Is het BENG of ENG? Is het gebouw aanpasbaar? Zijn ruimten flexibel? Zijn eventuele uitbreidingsmogelijkheden in de toekomst mogelijk? Wat is de klimaatadaptatie en biodiversiteit van het terrein en gebouw? Hergebruiken van de huidige huisvesting?

6. Financiën

Wat zijn de financiële consequenties van het scenario? Hoe verhouden de kosten zich tot de andere scenario’s? Is het mogelijk om een exploitatievriendelijk gebouw te realiseren? Wat zijn de stichtingskosten in de huidige situatie in vergelijking met het IHP? Hierbij wordt enkel naar de stichtingskosten gekeken en niet naar de kapitaallasten voor de gemeente.

7. Draagvlak

Hoe wordt het draagvlak voor het scenario beoordeeld, bijvoorbeeld door de school/opvang, de gemeente/politiek en omwonenden? Heeft het verkeer en parkeren invloed op het draagvlak van omwonenden? Hier is een inschatting van gemaakt en de Dorpsraad heeft gereageerd op de scenario’s. Omwonenden worden in een later stadium geraadpleegd.

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

36/38

8. Risico’s

Zijn er scenario-specifieke risico’s die mogelijk van invloed zijn? Zijn er omgevingsfactoren die mogelijk van invloed zijn? Te denken valt aan geluid, akoestiek, flora en fauna, luchtverontreiniging, en asbest. Wat is het effect op verkeersveiligheid en archeologie als grootste risico voor deze locatie?

9. Planning

Welke scenario-specifieke onderdelen zijn van invloed op de planning? Met welke planning dient rekening te worden gehouden bij uitvoering? Wat is de relatie met de DUMAVA inschrijving of andere subsidies? Welke effecten kunnen de risico’s hebben op de planning?

10. Tijdelijke huisvesting

Is voor het scenario tijdelijke huisvesting benodigd? Indien dit het geval is, voor welke duur geldt dit en voor hoeveel vierkante meters? Is het mogelijk om die op eigen terrein mee te nemen? Wat is er mogelijk in fasering van de ontwikkelingen uit het scenario?

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

37/38

De hoogste kwaliteitseisen aan onze dienstverlening. Een goed gebouw begint met het beste idee. Colofon Datum: Auteur(s):

31 juli 2024 Sara Noordenbos, Roel Jansen, Yuit Yin Samuel

info@icsadviseurs.nl 088 - 235 04 27

2230585_20240731_SN www.icsadviseurs.nl | www.icsadviseurs.nl

38/38 Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV