Document · PDF

Rapport businesscase Gameren

Raadsvergadering 27 maart 2025, gemeente ZaltbommelBij agendapunt: Vervangende huisvesting basisschool Gameren12.191 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Businesscase School met de Bijbel Gameren Haalbaarheidsonderzoek scenario’s voor renovatie of vervangende (ver)nieuwbouw

Opdrachtgever Gemeente Zaltbommel

Datum 31 juli 2024

Referentienummer 2230585_20240731_SN

Auteur(s) Sara Noordenbos, Roel Jansen, Yuit Yin Samuel

│ Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

1.1

Aanleiding voor de businesscase

1.2

Doel van het onderzoek

1.3

Werkwijze voor het onderzoek

1.4

Leeswijzer voor het rapport

Visie op onderwijs en ruimte

2.1

Organisatie van het onderwijs en de opvang

2.2

Kernwaarden voor onderwijs en opvang

Ruimtelijke organisatie

3.1

Normatieve ruimtebehoefte en kaders

3.2

Ruimtelijke hoofdopzet

3.3

Ruimtestaat voor onderwijs en opvang

Situatieschets

4.1

Gebruikers van het gebouw

4.2

Bestemmingsplan

4.3

Flora en fauna onderzoek

4.4

Verkeer en parkeren bij de locatie

4.5

Archeologie op de locatie

4.6

Technische staat van de gebouwen

4.7

Netcongestie

Scenario’s (her)ontwikkeling

5.1

Kaders en uitgangspunten voor de scenario’s

5.2

Uitwerking van de scenario’s

5.3

Aansluiting op monumentenstatus

Financiën voor de scenario’s

6.1

Algemene uitgangspunten

6.2

Uitsluitingen

6.3

Investeringskosten

6.4

Investeringskosten t.g.v. Schoolbestuur

6.5

Investeringskosten t.g.v. Kibeo Kinderopvang

6.6

Tijdelijke huisvesting

De inhoud van deze uitgave is eigendom van ICS Adviseurs B.V. te Zwolle. Enkel de opdrachtgever waarmee ICS Adviseurs B.V. een overeenkomst is aangegaan, heeft een gebruiksrecht voor deze uitgave. De inhoud en omvang van dat gebruiksrecht zijn vastgelegd in de algemene voorwaarden van ICS Adviseurs B.V., gedeponeerd bij de Rechtbank Overijssel onder nummer 9/2021, dan wel in de overeenkomst zoals hiervoor bedoeld. Elk ander gebruik van deze uitgave, door opdrachtgever en of derden is uitgesloten, inhoudende dat niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, via internet, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van ICS Adviseurs B.V.

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

6.7

Subsidies

6.8

Nader uit te werken

Beoordeling van de scenario’s 7.1

Beoordeling scenario’s met het afwegingskader

32 32

Bijlage 1. Oppervlaktedefinities en toelichting bruto/nuttig factor

Bijlage 2. Sfeer, uitstraling en beleving

Bijlage 3. Toelichting op afwegingskader

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

1. Inleiding 1.1 Aanleiding voor de businesscase De gemeente Zaltbommel heeft in 2022 het Integraal Huisvestingsplan (IHP) 2022-2037 vastgesteld. Daarin is een prioritering voor de aanpak van de eventuele uitbreidingen en verduurzaming van de verschillende scholen afgesproken. Voor de basisschool School met de Bijbel in Gameren is vervangende nieuwbouw in 2025 voorzien, eventueel gecombineerd met ander gemeentelijk vastgoed. Voor deze combinatie komen de gymzaal en de kinderopvang Elorah in aanmerking. De school dient ook verduurzaamd te worden. Het schoolgebouw kent namelijk functionele beperkingen en bepaalde aspecten, zoals het binnenklimaat, vragen om aandacht. Daarnaast vormt het integreren van de huidige schoolwoning in het project een optie. In dit rapport wordt een haalbaarheidsstudie uitgevoerd waarin een aantal verschillende scenario’s worden onderzocht.

1.2 Doel van het onderzoek Het doel van deze businesscase is het vergelijken van de verschillende scenario’s voor renovatie of (ver)nieuwbouw van het schoolgebouw in Gameren. Daarmee is het mogelijk om een keuze te maken en tot een voorkeursscenario te komen.

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

4/38

1.3 Werkwijze voor het onderzoek Tijdens een werksessie is de visie op onderwijs en ruimte van de school opgehaald. Door middel van een schouw is de technische staat van de school, schoolwoning en gymzaal bepaald. Om een beeld te krijgen van de locatie en de huidige situatie, is tijdens een bureaustudie gekeken naar bijvoorbeeld het bestemmingsplan en het verkeer. Met deze informatie zijn de scenario’s uitgewerkt, waarbij ook een massastudie is gedaan. Voor alle scenario’s is ook een kostenraming opgesteld. Daarna zijn de scenario’s beoordeeld aan de hand van het opgestelde afwegingskader. Gedurende het proces is in de projectgroep de voortgang besproken en de opgehaalde informatie gevalideerd. In de conclusie worden de scenario’s vergeleken waarmee een voorkeursscenario gekozen kan worden.

1.4 Leeswijzer voor het rapport In hoofdstuk 2 is samen met de school een visie op onderwijs en ruimte opgesteld. De ruimtelijke organisatie van de school wordt beschreven in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 geeft een schets van de situatie op de locatie van het huidige en nieuwe schoolgebouw. De verschillende scenario’s uit dit haalbaarheidsonderzoek zijn beschreven in hoofdstuk 5. De kostenraming en financiën voor alle scenario’s komen aan bod in hoofdstuk 6. Met alle opgehaalde informatie wordt in hoofdstuk 7 de scenario’s beoordeeld en getoetst aan het afwegingskader.

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

5/38

2. Visie op onderwijs en ruimte In dit hoofdstuk wordt de visie en organisatie van het onderwijs en de opvang op de School met de Bijbel in Gameren beschreven en wat deze visie vraagt van de huisvesting.

2.1 Organisatie van het onderwijs en de opvang De School met de Bijbel in Gameren is een protestants-christelijke school met een open toelatingsbeleid1. Het onderwijs en de opvang hebben beiden een behoudend christelijk karakter. De Bijbel staat centraal in de werkwijze van het onderwijs en de opvang. De kinderen zijn in een vertrouwde omgeving.

“Elk kind mag er zijn.” Er wordt op geen enkele wijze onderscheid gemaakt tussen kinderen met verschillende achtergronden. Er is respect, veiligheid en begrip voor elkaar. De kinderen wordt de Bijbelse boodschap meegegeven, wat ook beschreven staat in de grondslag van de stichting De Planthof: ‘De Bijbel is Gods onfeilbaar Woord’. Identiteit is herkenbaar en tastbaar en vormt de basis voor de normen en gedragsregels.

1 Stichting De Planthof (2022) Strategisch beleidskader Planthofscholen.

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

6/38

De school legt een basis voor het leven en de toekomst van de leerlingen, zodat ze hun plaats kunnen innemen in de samenleving. Als de leerlingen volwassen zijn, kunnen ze hun taak en opdracht in gezin, kerk en maatschappij innemen, zoals Gods Woord van hen vraagt. De opvang en het onderwijs werken nauw samen voor een doorlopende leerlijn voor alle kinderen in Gameren. De kinderen leren spelenderwijs als goede voorbereiding en aanvulling op de school. Met verwondering ontdekken de kinderen, samen met leeftijdsgenoten, Gods schepping. De opvang sluit aan de gewoontes van thuis, waarbij ouders actief zijn betrokken bij de ontwikkeling van hun kind. Voor de verbinding met het onderwijs wordt de groei van kinderen op het gebied van taal, rekenen, motorische en sociaalemotionele vaardigheden gestimuleerd. Het onderwijs op de school is georganiseerd2 in drie clusters; onderbouw, middenbouw en bovenbouw. Het doel van de school is dat de leerlingen in de acht jaar op school ontdekken wat hun talenten zijn, waarbij de school kan helpen om die zo goed mogelijk te ontwikkelen. De leerlingen wordt in een veilige omgeving kennis en vaardigheden bijgebracht in een pedagogisch klimaat van rust, orde en regelmaat. Als een kind 4 jaar is, mag hij of zij op de school komen in de onderbouw. Er wordt waarde gehecht aan veiligheid en geborgenheid.

Het onderwijs sluit daarom aan bij de belevingswereld van kleuters. Leren doen ze spelenderwijs en aan de hand van thema’s. De schooldag begint en eindigt in de kring. De kleuters spelen, werken en knutselen. De leerkracht leest ook voor uit een boek of vertelt een Bijbelse geschiedenis. Spelen doen de kinderen in de hoeken in het lokaal, in het speellokaal op buiten. De middenbouw bestaat uit leerlingen van groep 3, 4 en 5. In groep 3 leren de kinderen lezen, rekenen en schrijven. Soms werken de leerlingen achter een computer en soms op papier. Er wordt veel aandacht besteed aan zowel technisch als begrijpend lezen. In groep 4 wordt er begonnen met ‘Leesfontein’ dat het plezier in lezen vergroot. In groep 5 wordt het lesaanbod uitgebreid met biologie, geschiedenis en aardrijkskunde. Daarnaast is er twee keer in de week gym, krijgen de leerlingen Engels en muziek en wordt er wekelijks een psalm aangeleerd. De groepen 6, 7 en 8 zijn de bovenbouw. In deze groepen worden de ‘oudsten van de school’ voorbereid op het voortgezet onderwijs. Er wordt verder gewerkt met de methoden die gestart zijn in de middenbouw. Ook krijgen de leerlingen huiswerk mee en krijgen ze hulp met het werken met een agenda. Leerlingen uit groep 7 doen mee aan het verkeersexamen en leerlingen in groep 8 mogen een EHBO-diploma halen. Daarnaast gaan de leerlingen in groep 8 op kamp.

Missie en visie onderwijs en opvang De kinderopvang Elorah ziet ieder kind als een waardevol, uniek en kostbaar geschenk. Met de Bijbel als basis ontdekken kinderen de talenten die ze van God hebben ontvangen. De opvang en het onderwijs bieden samen een doorlopende leerlijn. De School voor de Bijbel is een plek waar kinderen groeien en bloeien. De missie van de school is om zorg te dragen voor de kinderen in overeenstemming met de Bijbel. Daarmee wil de school een basis leggen voor het leven en de toekomst van de kinderen, zodat zij hun plaats kunnen innemen in de samenleving.1

2 School met de Bijbel Gameren (2024) Opbouw van ons onderwijs. https://www.schoolgameren.nl/opbouw-van-ons-onderwijs

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

7/38

2.2 Kernwaarden voor onderwijs en opvang Tijdens de werksessie visie zijn verschillende kernwaarden voor het onderwijs gedefinieerd. Voor iedere kernwaarde wordt gekeken naar wat dit vraagt van de huisvesting voor het onderwijs en de opvang.

Expressie Er is ruimte voor expressie, ook door middel van het naschoolse aanbod. In het onderwijs is er aandacht voor muziek en handvaardigheid. Voor de huisvesting betekent dit: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

… dat er beweegruimte op het schoolplein is, zoals een voetbalkooi; … dat bewegend leren in het gebouw wordt gestimuleerd; … dat er ruimte is voor boeken, een bibliotheek; … dat de vakdocenten, zoals van muziek, een passende ruimte hebben voor hun lessen; … dat er toegang is tot een keuken voor kooklessen; … dat er een schooltuin is.

Passend onderwijs Op de school wordt er passend onderwijs gegeven. Er is vaak en open communicatie met alle betrokkenen van de school; medewerkers, ouders en verzorgers en de omgeving. In het onderwijs is ruimte voor Remedial Teaching (RT) en aanpassingen in de leerlijn en leeromgeving. Verder zijn er aanvullende klassen, zoals een plusklas of de klusklas (de Bevers). Voor de huisvesting betekent dit: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

… dat er RT ruimten zijn tussen de lokalen; … dat er rust- en snoezel ruimten zijn; … dat er ruimte is voor de aanvullende klassen; … dat de gymzaal makkelijk te bereiken is voor iedereen; … dat er ruimte is voor externe (zorg)gesprekken van de leerlingen.

Rust, regelmaat, reinheid Er is rust, regelmaat en reinheid in de school. Er wordt veel gewerkt op papier en met methodes. De leerkracht kan de orde behouden in de klas. Daarnaast is de leerkracht gericht op het onderwijs en de ontwikkeling van de leerlingen. Er wordt gebruik gemaakt van het didactiek model Effectieve Directe Instructie (EDI). In het onderwijs wordt er een focus gelegd op de basisvaardigheden van de leerlingen. Voor de huisvesting betekent dit: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

… dat er lokalen zijn met voldoende daglicht en een goede akoestiek, geschikt voor instructie; … dat er plek is om in stilte te kunnen werken, stiltehuisjes; … dat er ruime bergingen zijn, om rust in de lokalen te bewaren; … dat er een ruimte waar de leerlingen zich kunnen opfrissen, indien nodig; … dat er een apart overblijfruimte is en niet in het klaslokaal.

Eigenaarschap De leerlingen hebben verantwoordelijkheid, met begeleiding vanuit de leerkracht. De leerlingen hebben zicht op hun eigen ontwikkeling en zijn intern gemotiveerd. Er is de mogelijkheid op een kindgesprek te voeren.

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

8/38

Voor de huisvesting betekent dit: ▪ ▪ ▪ ▪

… dat er leerpleinen zijn; … dat er leer- en werkplekken zijn; … dat er gespreksruimten in de school zijn; … dat er ruimte is om in kleine groepen of alleen te werken aan opdrachten.

Openheid De school heeft een open toelatingsbeleid en iedereen is welkom. De leerlingen voelen zich veilig, gezien, blij en geliefd. Er wordt uitgegaan van een driehoek tussen de ouders of verzorgers, de leerlingen en de leerkracht.

“De school is als een boom.” Voor de huisvesting betekent dit: ▪ ▪ ▪ ▪

… dat er licht in het gebouw is; … dat er zichtlijnen zijn, een ruimtelijke maar niet modern gebouw; … dat de onderbouw en kinderopvang niet te dicht op de middenbouw en bovenbouw zitten in verband met geluidsoverlast; … dat de directiekamer zichtbaar is voor alle leerlingen en bezoekers van het gebouw.

Burgerschap Voor het burgerschap van de leerlingen zijn er gastlessen, kooklessen en excursies. Daarnaast zijn er ontwikkelingsgesprekken met de leerlingen. Verder wordt het burgerschap uitgedragen door de school met activiteiten en evenementen rondom het schoolgebouw, om ook aan te sluiten bij de maatschappelijke functie die de school heeft in de omgeving. Voor de huisvesting betekent dit: ▪ ▪ ▪ ▪

… dat de historie en nostalgie van het gebouw behouden worden; … dat de gymzaal ook een ontmoetingsruimte is; … dat het gebouw authentiek is en passend in het dorp; … dat er een gemeenschapsruimte is met een podium.

Doorgaande leerlijn In de school is er een doorgaande leerlijn waarbij de kinderopvang verbonden en geïntegreerd is in de school. De kinderopvang is gepositioneerd nabij de onderbouw, zodat opvang en onderwijs in elkaar overlopen. Dit kan gestimuleerd worden door een overgangsklas, een peutergroep voor kinderen van 2 tot 4 jaar. Het gebouw fungeert als een integraal centrum voor de kinderen uit het dorp. Voor de huisvesting betekent dit: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

… dat het lokaal van groep 2/3 speelhoeken heeft, als overgang tussen opvang en onderwijs; … dat er ruimte is voor een instroomgroep voor de kleuters; … dat de kinderopvang toegang heeft tot een af scheiden deel van het schoolplein, bijvoorbeeld door middel van een lage haag; … dat de kinderopvang gepositioneerd is nabij de onderbouw van de school; … dat er een team-/overlegruimte is voor alle medewerkers met een aparte keuken/koffiehoek.

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

9/38

3. Ruimtelijke organisatie 3.1 Normatieve ruimtebehoefte en kaders Een van de kaders voor de ontwikkeling van het schoolgebouw is dat de leerlingenaantallen zijn geprognotiseerd op 305 leerlingen. Dit is gebaseerd op de langjarige prognose van Pronexus. Hierbij zijn ook de toekomstige ontwikkelingen voor de uitbreiding van het dorp meegenomen. De normatieve ruimtebehoefte voor een school met 305 leerlingen is 1.734 m2 bvo, wat gebaseerd is op de berekening van 200 m2 + 5,03 m2 x aantal leerlingen. Naast het onderwijs is er ook een ruimtebehoefte voor de kinderopvang van Elorah en het kantoor van de stichting De Planthof. Voor het kantoor van de stichting is er een ruimtevraag van 40 m2 fno, wat 66 m2 bvo is. De opvang vraagt om zeker één groepsruimte met bijbehorende nevenruimten, wat 98 m2 bvo betreft. Voor de gymzaal is het van belang dat het gebouw openbaar toegankelijk is. Dit kan met toegang van buitenaf, bijvoorbeeld voor de naschoolse activiteiten. Bij nieuwbouw van de gymzaal is het gewenst om uit te gaan van de minimale KVLO normen met een zaalafmeting van 14x22 meter en 5,5 meter vrije hoogte. Dit vertaalt zich naar een ruimtebehoefte 552 m2 bvo. Als de gymzaal op het schoolterrein komt, dan is het niet nodig om een speellokaal te realiseren. Komt de gymzaal niet, dan is het speellokaal wel nodig.

3.2 Ruimtelijke hoofdopzet Onderstaande model in Figuur 1 schetst de ruimtelijke hoofdopzet voor het gebouw. Dit huisvestingsmodel is een schematische weergave van de gewenste functies en relaties tussen de ruimten in het gebouw. Tijdens de ontwerpfase wordt dit verder uitgewerkt en indien nodig aangepast. Samen met de ruimtestaat in hoofdstuk 3.3 vormt dit het ruimtelijk programma voor de School met de Bijbel.

Figuur 1. Huisvestingsmodel voor onderwijs en opvang in Gameren.

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

10/38

3.3 Ruimtestaat voor onderwijs en opvang Deze indicatieve ruimtestaat geeft het ruimtelijke programma voor de school, de kinderopvang, het kantoor van de stichting, de gymzaal en het buitenterrein. In de bijlagen is een volledige ruimtestaat opgenomen. Tijdens de werksessie zijn ook sfeerbeelden geselecteerd die een beeld geven voor de gewenste huisvesting. Deze sfeer en beleving is toegevoegd in bijlage 2. Indicatief ruimtelijk programma voor de school. School Lokalen onderbouw (groep 1 en 2) Lokalen middenbouw (groep 3, 4, en 5) Lokalen bov enbouw (groep 6, 7 en 8) Speellokaal Praktijklokaal I nstructie-, RT-, spreekruimte Bibliotheek Ontmoetingsruimte / personeelsruimte Ov erlegruimte (kolfkamer) Kantoor directie school Kopieerruimte (repro) Berging algemeen Patchkasten (NB: spreiden) Werkkasten Personeelstoiletten Toiletten leerlingen MI VA toilet Totaal

ruimten

# lln

m2 / rmt

# mdw

3 6 4 1 1 4 1 1 1 1 1 1 2 2

m2 fno

63,5 63,5 63,5 70 70 15 20 50 15 20 4 20 4 4

190,5 381 254 70 70 60 20 50 15 20 4 20 8 8

tarra tarra tarra 1171

Totaal school m fno

1171 b/n verhouding:

1,48

Idem in m2 bvo

1732 1734 m 2

NB: Normatief kader volgens verordening voor nieuwbouw (bvo)

Indicatief ruimtelijk programma voor de kinderopvang. Kinderopvang Groepsruimte kinderopv ang Berging (slaapruimte) Toiletten/v erschoonruimte Totaal

ruimten

# lln

m2 / rmt

# mdw

1 1

m2 fno 56 10

tarra 66

Totaal kinderopvang m2 fno

66 b/n verhouding:

Idem in m2 bvo NB: Normatief kader volgens uitvraag voor nieuwbouw (bvo)

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

56 10

1,48 98 98 m 2

11/38

Indicatief ruimtelijk programma voor het kantoor stichting De Planthof. Kantoor stichting Ov erlegruimte Werkplekken Totaal

ruimten

# lln

m2 / rmt

# mdw

1 1

8 4

m2 fno 18 26

18 26 44

Totaal stichting m2 fno

44 b/n verhouding:

1,48

Idem in m2 bvo

65 66 m 2

NB: Normatief kader volgens uitvraag voor nieuwbouw (bvo)

Indicatief ruimtelijk programma voor de gymzaal.

Sportruimte Gymzaal Toestellenberging Kleedruimte leerlingen Douche/wasruimte leerlingen Kleedkamer/ruimte leerkracht Douche/wasruimte leerkracht Werkkast Toiletten (waaronder MI VA) Totaal

ruimten

# lln 1 1 2 2 1 1 1

m2 / rmt

# mdw 30

m2 fno

308 50 20 12 10 4 4

308 50 40 24 10 4 4

tarra 440

Totaal gymzaal m fno

440 b/n verhouding:

1,25

Idem in m2 bvo NB: Normatief kader volgens modelverordening (voor 1 gymzaal)

550 552 m 2

Indicatief ruimtelijk programma voor het terrein. Indicatie terreinbehoefte aantal eenheid á m² Speelplaats school 1 speelplaats 697 697 Speelplaats kinderopv ang 1 speelplaats 96 96 Footprint school 2 bouwlaag 867 867 Footprint kinderopv ang 1 bouwlaag 100 100 Footprint gymzaal 1 bouwlaag 540 540 Fietsenstalling leerlingen 131 fietsenrekken 1,5 197 Fietsenstalling personeel 12 fietsenrekken 1,5 18 Buitenberging en afv alcontainers 0,1 stelpost 793 79 Parkeerplaatsen eigen terrein 20 parkeerplaatsen 25 500 Circulatie en groen 0,2 aanname 3.094 619 Totaal behoefte terrein 3.713 NB: Huidige perceel schoolgebouw is 5.545 m 2 , huidige perceel schoolwoning is 940 m 2

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

12/38

4. Situatieschets Dit onderzoek betreft de locaties Delkant 2 en 4 te Gameren met de school, opvang en schoolwoning en de Fijkensakker 3 te Gameren met de gymzaal. De ligging van deze locaties in Gameren is weergegeven in Figuur 2. De school en de gymzaal ligt in het midden van het dorp. De bebouwing rondom de gebouwen zijn voornamelijk woningen. Beide gebouwen zijn onderdeel van het beschermd dorpsgezicht. Voor het schoolgebouw en de schoolwoning zijn dit de gevels aan de west- en zuidkant. Deze gevels kunnen gerenoveerd worden of op dezelfde manier herbouwd worden.

Figuur 2. Situatie gymzaal en schoolterrein (PDOK viewer).

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

13/38

Het huidige schoolgebouw stamt uit 1908, maar is sindsdien vaak verbouwd en uitgebreid. De laatste uitbreiding dateert uit 2009. De oppervlakte van het complete gebouw is 2.227 m2 bvo. Hieronder vallen het schoolgebouw met 2.033 m2 bvo en de schoolwoning met 194 m2 bvo. De gymzaal dateert uit 1968 en heeft een oppervlakte van 454 m2 bvo.

Bouwvlak kader School gebouw

School woning

Een schematische weergave van de huidige situatie op het schoolterrein is weergegeven in Figuur 3. Het gebouw kan opgedeeld worden in vijf bouwdelen, zie Figuur 4. Bouwdeel 1 komt uit 1908 en betreft 657 m2 bvo voor de school en 194 m2 bvo voor de schoolwoning met een totaal van 851 m2 bvo. In 1992 is er een verbouwing geweest waarbij de gevel en dus het originele aanzicht van de school is aangepast.

Figuur 3. Huidige situatie op het schoolterrein.

De overige bouwdelen zijn volledig in gebruik door de school. Bouwdeel 2 komt uit 1973 en betreft 419 m2 bvo. Bouwdeel 3 komt uit 1980 en betreft 439 m2 bvo. Bouwdeel 4 komt uit 1998 en betreft 122 m2 bvo. Bouwdeel 5 komt uit 2009 en betreft 396 m2 bvo.

Figuur 4. Bouwdelen van de huidige situatie.

4.1 Gebruikers van het gebouw Het schoolgebouw wordt gebruikt door de School met de Bijbel Gameren van stichting De Planthof. Het bestuur van de stichting wil hun kantoor ook graag toevoegen aan het gebouw gedurende deze ontwikkeling. In het gebouw is ook kinderopvang aanwezig, wat georganiseerd wordt door Elorah vanuit Kibeo. De schoolwoning wordt momenteel verhuurd aan de bewoners. De gymzaal wordt beheerd door Sportfondsen in opdracht van de gemeente. De School met de Bijbel is de voornaamste gebruiker van de gymzaal gedurende de schooltijden. Verdere gebruikers van de gymzaal zijn lokale sportverenigingen en een andere school (basisschool uit Nieuwaal). De gymzaal wordt incidenteel gehuurd door derden. Omwonenden moeten vroegtijdig worden meegenomen in de vervolgstappen van de ontwikkeling van het schoolgebouw.

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

14/38

4.2 Bestemmingsplan De bestemming van het schoolterrein en het terrein van de gymzaal is maatschappelijk. Verder zijn beide locaties een beschermd dorpsgezicht en bevinden zich in een archeologisch waardevol gebied. Op het schoolterrein bevinden zich ook bomen die beschermd dienen te worden tijdens het proces. Het bestemmingsplan van het schoolterrein is weergegeven in Figuur 5. Het bouwvlak is in het donkeroranje aangegeven. De goothoogte van het bouwvlak is 5 meter en de bebouwingshoogte is 9 meter. Het raster geeft het gebied aan waarbinnen een beschermd dorpsgezicht geldt.

4.3 Flora en fauna onderzoek Blom Ecologie heeft een QuickScan natuurbescherming3 uitgevoerd voor de (gedeeltelijke) sloop en nieuwbouw van het Figuur 5. Bestemmingsplan schoolterrein schoolgebouw. De beoogde renovatie van de voorgevels en (Ruimtelijke Plannen). de sloop van de school en de woning ten behoeve van de realisatie van een nieuw schoolgebouw is uitvoerbaar in het kader van de Wet natuurbescherming. In de QuickScan is naar voren gekomen dat er een aanvullend onderzoek nodig is om de aan- dan wel afwezigheid van vleermuizen vast te stellen. Dit onderzoek vindt plaatst in het voorjaar en najaar van 2024. Daarnaast dient voor de beoogde ruimtelijke ingreep rekenkundig inzichtelijk te worden gemaakt of er sprake is van een verhoging van stikstofdepositie binnen stikstofgevoelige habitattypen en leefgebieden van Natura 2000-gebieden. Dit kan door een stikstofonderzoek uit te laten voeren.

4.4 Verkeer en parkeren bij de locatie De verkeerssituatie bij de school is een belangrijk punt voor de ontwikkeling van een nieuwe school (en gymzaal) op het schoolterrein. Tijdens de schoolspits is het druk in de omliggende straten van de basisschool. Ouders kunnen niet voor de basisschool parkeren. Ze parkeren op de Delkant, die bereikbaar is via een wandelpad. De gemeente Zaltbommel gaat attentie verhogende maatregelen nemen rondom de school. Zo wordt in de Prins Willem-Alexanderstraat het woord "school" op de weg aangebracht. In de Ridderstraat komen felgekleurde palen met schoolzoneborden. Daarnaast zal de belijning van het parkeerverbod opnieuw worden aangebracht. Op de Delkant is het wenselijk dat ouders aan de rechterkant van de weg parkeren. De basisschool gaat een verkeersbord ontwerpen met de tekst "ouders parkeren rechts van de weg". Dit bord komt op de Delkant. Een gymzaal op het schoolterrein zal zorgen voor meer verkeersbewegingen, ook buiten de schooltijden. Parkeren voor gebruikers van de gymzaal buiten de schooltijden kan in medegebruik met de parkeerplekken voor de school. De andere school die gebruik maakt van de gymzaal komt op vrijdag met een mini touringcar naar Gameren. Deze zal gebruik maken van de parkeergelegenheid aan de Delkant waar ouders ook parkeren.

De parkeernorm moet onderzocht worden als er veranderingen optreden in het onderwijs of de opvang. De CRW richtlijnen zijn hierbij het uitgangspunt. Een mogelijke oplossing voor extra parkeerplekken bij de school is het medegebruik van het terrein van de nabij gelegen kerk. Deze mogelijkheid dient nader onderzocht te worden.

3 Blom Ecologie (2023) Quickscan Wet natuurbescherming Delkant 2-4 te Gameren. Oriënterend onderzoek ecologie in het kader van de Wet

natuurbescherming.

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

15/38

4.5 Archeologie op de locatie Op de gemeentelijke archeologische beleidskaart (uit 2011) in Figuur 6 is te zien dat het schoolterrein zich bevindt in een rode zone, wat betekent dat er een hoge archeologische verwachting is op vondsten/vindplaatsen. Een archeologisch onderzoek is noodzakelijk wanneer er werkzaamheden plaatsvinden die dieper gaan dan 30 cm beneden maaiveld en een groter oppervlakte hebben dan 30 m². Op basis van Archis (de database van archeologische onderzoeken) blijkt dat er nog geen onderzoek heeft plaatsgevonden op deze locatie. Het is aannemelijk dat voor de sloop, nieuwbouw en tijdelijke huisvesting zeker een archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Bestemmingsplan Gameren april 2010 In het bestemmingsplan Gameren (april 2010) ligt het gebied in een zone Archeologisch waardevol gebied (dubbelbestemming). Op basis van artikel 18.2 onder a, b, c en d van het Bestemmingsplan Gameren (nu onderdeel van het Omgevingsplan) zouden bouwwerken uitsluitend mogen worden opgericht (ook ten dienste van artikel 18.1), mits: a. b.

Het nieuw te bebouwen oppervlak niet meer Figuur 6. Uitsnede van de archeologische bedraagt dan 100 m2; of beleidskaart van gemeente Zaltbommel met Voor zover het bouwen in de bodem betreft tot daarop in de rode cirkel het plangebied een diepte van 30 cm onder het bestaande weergegeven. maaiveld; of Het bouwplan betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut, met uitzondering van nieuwe kelders; of Gebouwen maximaal 2,5 m uit de bestaande fundering worden opgericht.

B&W kunnen hier een ontheffing voor verlenen indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarden door de bouwwerkzaamheden niet onevenredig worden geschaad. Het is te adviseren om tijdig een archeologisch onderzoek te laten uitvoeren (door een KNA gecertificeerd bedrijf). Als bekend is waar de grond dieper dan 30 cm wordt vergraven, dan dient op deze locatie een archeologisch bureauonderzoek en verkennend booronderzoek uitgevoerd te worden, behoudens de hierboven genoemde situaties (uit het bestemmingsplan) waar geen onderzoek voor nodig is. Dit onderzoek dient beoordeeld te worden door Margriet Stronkhorst (adviseur archeologie, die namens de gemeente het rapport en onderzoek beoordeelt. Indien onbekend is op welke locatie exact de grond dieper dan 30 cm diep wordt verstoord, dan wordt geadviseerd om het hele perceel archeologisch d.m.v. een bureauonderzoek en verkennend booronderzoek uit te voeren. Mocht uit deze onderzoeken blijken dat archeologische resten nog aanwezig (kunnen) zijn, dan kan een vervolgonderzoek d.m.v. proefsleuven, opgraving of begeleiding geadviseerd worden of om de werkzaamheden op locaties te beperken (behoud in situ).

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

16/38

4.6 Technische staat van de gebouwen De technische staat van de gebouwen is vastgelegd in de schouw van de school/schoolwoning en de gymzaal. Deze documenten zijn toegevoegd als bijlagen. De maatregelen en kosten die nodig zijn om het gebouw te verduurzamen tot een Bijna Energie Neutraal Gebouw (BENG) en aardgasloos gebouw zijn weergegeven in de paragrafen 6.3.3 en 6.3.4.

4.7 Netcongestie Netcongestie op de locatie is een aandachtspunt waarmee rekening moet worden gehouden. Er is reeds een aansluiting aanwezig. Er dient onderzocht te worden of deze aansluiting dient te worden verzwaard. Dit dient vroegtijdig in de ontwerpfase te worden uitgezocht zodat de aanvraag tijdig kan worden ingediend. De gemeente is voornemen een netcongestiefonds op te richten. Maatschappelijk vastgoed, zoals scholen, krijgen hierbij voorrang. Hoerdoor kan door middel van voorrang op de aansluiting of noodmaatregelen alsnog en op tijd voldoende stroomcapaciteit geleverd worden voor de gerealiseerde voorziening.

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

17/38

5. Scenario’s (her)ontwikkeling In dit onderzoek worden drie soorten scenario’s uitgezocht. Renoveren, vervangende nieuwbouw en een combinatie van renoveren en nieuwbouw. De scenario’s zijn onderverdeeld in verschillende varianten, die hieronder zijn uitgelegd: 1.

Renoveren (levensduurverlenging voor 25 jaar) a. School/opvang renoveren op schoolterrein; gymzaal renoveren op eigen terrein. b. School/opvang renoveren op schoolterrein; gymzaal nieuwbouw op schoolterrein.

Vervangende nieuwbouw (voor 40 jaar) a. School/opvang nieuwbouw op schoolterrein; gymzaal nieuwbouw op eigen terrein. b. School/opvang nieuwbouw op schoolterrein; gymzaal nieuwbouw op schoolterrein.

Combinatie van renoveren en nieuwbouw a. School/opvang renoveren met nieuwbouw op schoolterrein; gymzaal nieuwbouw op eigen terrein. b. School/opvang renoveren met nieuwbouw op schoolterrein; gymzaal nieuwbouw op schoolterrein. c. School/opvang renoveren met nieuwbouw op schoolterrein met integreren schoolwoning; gymzaal nieuwbouw op schoolterrein.

Ieder scenario is los uitgewerkt, waarbij ook een massastudie is uitgevoerd. Bij de massastudie is enkel het de ruimtebehoefte met het minimaal benodigde volume aangegeven. In de ontwerpfase van het proces zal dit nog veranderen en verder uitgewerkt worden.

5.1 Kaders en uitgangspunten voor de scenario’s Voordat alle varianten van de scenario’s uitgewerkt kunnen worden, dienen de uitgangspunten en randvoorwaarden voor alle scenario’s gedefinieerd te worden. De huidige situatie van het schoolterrein is weergegeven in Figuur 3, waarmee de scenario’s vergeleken kunnen worden. De ontsluiting, parkeren, bomen en inrichting van het terrein blijven in principe gelijk aan de huidige situatie, het gaat enkel om de veranderende mogelijke volumes bij de verschillende scenario’s. Het gebouw ligt in een gemeentelijk beschermd dorpsgezicht. Bij nieuwbouw en bij verbouw mogen de wijzigingen geen schade toebrengen aan dit beschermde gezicht en de waarden die daarbij horen. Belangrijk voor het beschermde gezicht zijn o.a. het vele groen van de Grote Del en de omringende bebouwing om de Grote Del. Voor de school betreft dit dan de gevels liggend aan openbaar gebied (westgevel en zuidgevel). Verder is het schoolgebouw (inclusief woning) zelf geen monument, maar heeft wel een historisch verhaal dat het bewaren waard is. Verder wordt er bij ieder scenario uitgegaan van: ▪ ▪ ▪ ▪

▪ ▪ ▪

Een compact en efficiënt gebouw ten behoeve van de kosten; Een efficiënt en nuttig gebouw ten behoeve van de functionaliteit; Een gebouw binnen het bouwvlak kader, wat is aangegeven in Figuur 3; Een gebouw binnen het bestemmingsplan met een goothoogte van 5 m en bebouwingshoogte van 9 m. N.B. voor de scenario’s met een gymzaal op de locatie van de school zal nog nader moeten worden gecontroleerd of dit wel binnen het bestemmingsplan kan worden gerealiseerd of dat er een buitenplanse omgevingsplan activiteit benodigd is; Behoud van het straataanzicht aan de zuid- en westkant van het gebouw, inclusief de schoolwoning in verband met het beschermd dorpsgezicht; Voldoende mogelijkheden behouden voor toekomstige ontwikkelingen in het onderwijs en een veranderende ruimtevraag en -behoefte; Positie van onderwijsruimten afstemmen op gebruik van school en speelterrein, met rust en uitzicht;

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

18/38

▪ ▪ ▪

De gymzaal is openbaar toegankelijk van buitenaf, voor externe partijen en buiten de schooltijden; De gymzaal heeft blinde gevels, daarom integreren in het gebouw om de uitstraling te bevorderen; Als de gymzaal op het schoolterrein wordt gerealiseerd, dan is er geen speellokaal meer nodig voor het onderwijs. Indien de gymzaal op zijn eigen terrein blijft, dan moet het speellokaal behouden blijven.

Voor een verdere ontwikkeling zijn de volgende stedenbouwkundige randvoorwaarden van belang: ▪

▪ ▪

▪ ▪ ▪ ▪

Gezien de cultuurhistorisch waardevolle context in het beschermde dorpsgezicht met de cultuurhistorisch waardevolle omgeving is een behouden opzet van belang. Het advies luidt dan ook om zoveel mogelijk van de bestaande bouw en karakteristieke uitstraling te behouden. Compact bouwen met zo min mogelijk zicht op nieuwbouw is gewenst. Houd rekening met zichtlijnen vanuit de straat en omliggende percelen/wijk. Behoudend en terughoudend in opzet en uitstraling. Samengestelde vorm en kleinschalige opzet behouden. In de naaste omgeving is veelal één-laags bebouwing met kap aanwezig. Advies luidt om hier zoveel mogelijk op aan te sluiten. Aansluiten in maat, schaal en verfijning op de omgeving. Geen opvallende contrastrijke of moderne in het oog springende architectuur. Streekeigen materiaal en kleur. Sluit aan op de welstandsnota en criteria. Goede overgang/relatie binnen-buiten en van het plein naar de omgeving toe. Neem tevens klimaatadaptie en duurzaamheid mee in de verdere ontwikkeling voor het gebouw en het plein.

5.2 Uitwerking van de scenario’s Alle varianten van de drie scenario’s zijn hieronder uitgewerkt.

Scenario 1a Scenario 1a is het renoveren met een levensduurverlenging van 25 jaar van de school/opvang en de gymzaal op ieder hun eigen terrein. De ambitie voor renovatie is BENG, een bijna energie neutraal gebouw. In dit scenario wordt het huidige gebouw gerenoveerd, wat 2.033 m2 bvo betreft. Hieronder vallen het onderwijs, de opvang (98 m2 bvo) en het kantoor van de stichting (66 m2 bvo). De gymzaal wordt gerenoveerd op zijn eigen terrein en betreft 454 m2 bvo.

Figuur 7. Scenario 1a.

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

19/38

Scenario 1b Scenario 1b is het renoveren met een levensduurverlenging van 25 jaar van de school/opvang en de bouw van een nieuwe gymzaal op het schoolterrein. De ambitie voor renovatie is BENG, een bijna energie neutraal gebouw. De ambitie voor nieuwbouw is ENG, een energie neutraal gebouw.

Gymzaal

In dit scenario wordt het huidige gebouw gerenoveerd, wat 2.033 m2 bvo betreft. Hieronder vallen het onderwijs, de opvang (98 m2 bvo) en het kantoor van de stichting (66 m2 bvo). Daarnaast wordt er een nieuwe gymzaal gerealiseerd, wat 552 m2 bvo betreft. Voor de nieuwe gymzaal wordt uitgegaan van een zaal van 14x22 meter en 5,5 meter vrije hoogte conform de minimale KVLO norm.

Scenario 2a

Figuur 8. Scenario 1b.

Scenario 2a is vervangende nieuwbouw met een levensduur van 40 jaar van de school/opvang en de gymzaal op ieder hun eigen terrein. De ambitie voor nieuwbouw is ENG, een energie neutraal gebouw. In dit scenario is er vervangende nieuwbouw van 1.898 m2 bvo op het schoolterrein voor het onderwijs (1.734 m2 bvo), de opvang (98 m2 bvo) en het kantoor van de stichting (66 m2 bvo). Hierbij wordt de westgevel van het schoolgebouw hersteld tot het originele aangezicht. Voor de gymzaal is er op het eigen terrein vervangende nieuwbouw, wat 552 m2 bvo betreft. Voor de nieuwe gymzaal wordt uitgegaan van een zaal van 14x22 meter en 5,5 meter vrije hoogte conform de minimale KVLO norm.

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

Figuur 9. Scenario 2a.

20/38

Scenario 2b Scenario 2b is vervangende nieuwbouw met een levensduur van 40 jaar van de school/opvang en de gymzaal op het schoolterrein. De ambitie voor nieuwbouw is ENG, een energie neutraal gebouw.

Gymzaal

In dit scenario is er vervangende nieuwbouw van 1.898 m2 bvo op het schoolterrein voor het onderwijs (1.734 m2 bvo), de opvang (98 m2 bvo) en het kantoor van de stichting (66 m2 bvo). Ook wordt de gymzaal (552 m2 bvo) geïntegreerd in de nieuwbouw op het schoolterrein. Voor de nieuwe gymzaal wordt uitgegaan van een zaal van 14x22 meter en 5,5 meter vrije hoogte conform de minimale KVLO norm.

Scenario 3a

Figuur 10. Scenario 2b.

Scenario 3a is een combinatie van renovatie en nieuwbouw, waar de school/opvang op het schoolterrein wordt gerealiseerd. De gymzaal krijgt nieuwbouw op het eigen terrein nieuw gebouwd. De ambitie voor renovatie is BENG en de ambitie voor nieuwbouw is ENG.

Opvang

In dit scenario wordt het beschermde aanzicht van het schoolgebouw gerenoveerd, wat 1.322 m2 bvo betreft. Dit is 657 m2 uit bouwjaar 1908, 269 m2 uit bouwjaar 1973 en 396 m2 uit bouwjaar 2009. Hieronder vallen het onderwijs (1.224 m2 bvo) en de opvang (98 m2 bvo). Verder wordt er 576 m2 bvo nieuwbouw gerealiseerd voor het onderwijs (510 m2 bvo) en het kantoor van de stichting (66 m2 bvo). Voor de gymzaal is er op het eigen terrein vervangende nieuwbouw, wat 552 m2 bvo betreft. Voor de nieuwe gymzaal wordt uitgegaan van een zaal van 14x22 meter en 5,5 meter vrije hoogte conform de minimale KVLO norm.

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

Figuur 11. Scenario 3a.

21/38

Scenario 3b Scenario 3b is een combinatie van renovatie en nieuwbouw, waar de school/opvang en gymzaal op het schoolterrein worden gerealiseerd. De ambitie voor renovatie is BENG en de ambitie voor nieuwbouw is ENG.

Opvang

Gymzaal

In dit scenario wordt het beschermde aanzicht van het schoolgebouw gerenoveerd, wat 1.322 m2 bvo betreft. Dit is 657 m2 uit bouwjaar 1908, 269 m2 uit bouwjaar 1973 en 396 m2 uit bouwjaar 2009. Hieronder vallen onderwijs (1.224 m2 bvo) en de opvang (98 m2 bvo). Verder wordt er 1.128 m2 bvo nieuwbouw gerealiseerd voor het onderwijs (510 m2 bvo), het kantoor van de stichting (66 m2 bvo) en de gymzaal (552 m2 bvo). Voor de nieuwe gymzaal wordt uitgegaan van een zaal van 14x22 meter en 5,5 meter vrije hoogte conform de minimale KVLO norm.

Figuur 12. Scenario 3b.

Scenario 3c Scenario 3c is een combinatie van renovatie en nieuwbouw, waar de school/opvang en gymzaal op het schoolterrein worden gerealiseerd en de schoolwoning wordt geïntegreerd bij het schoolgebouw. De ambitie voor renovatie is BENG en de ambitie voor nieuwbouw is ENG.

Gymzaal

Kantoor

In dit scenario wordt het beschermde aanzicht van het schoolgebouw en de schoolwoning gerenoveerd, wat 1.516 m2 bvo betreft. Dit is 851 m2 uit bouwjaar 1908, 269 m2 uit bouwjaar 1973 en 396 m2 uit bouwjaar 2009. Hieronder vallen onderwijs (1.352 m2 bvo), de opvang (98 m2 bvo) en het kantoor van de stichting (66 m2 bvo). Verder wordt er 934 m2 bvo nieuwbouw gerealiseerd voor het onderwijs (382 m2 bvo) en de gymzaal (552 m2 bvo). Voor de nieuwe gymzaal wordt uitgegaan van een zaal van 14x22 meter en 5,5 meter vrije hoogte conform de minimale KVLO norm.

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

Opvang

Figuur 13. Scenario 3c.

22/38

Mogelijke tijdelijke huisvesting Voor de ontwikkeling van het nieuwe schoolgebouw moet rekening gehouden worden met tijdelijke huisvesting. De fasering van de bouw of renovatie kan bepalend zijn voor de behoefte aan tijdelijke huisvesting en in hoeverre het huidige gebouw gedeeltelijk nog gebruikt kan worden. Figuur 14 geeft een mogelijke inpassing van tijdelijke huisvesting voor de school. Dit verzorgt in 1.350 m2 aan onderwijsruimte, de grootte van 20 lokalen. De school heeft minimaal 14 lokalen nodig en daarmee is tijdelijke huisvesting voor het volledige programma realiseerbaar op het eigen terrein. In deze situatie is er de optie om een tijdelijk schoolplein van 1.100 m2 af te schermen van het bouwterrein om het schoolgebouw.

Figuur 14. Mogelijke tijdelijke huisvesting op het schoolterrein.

Het is ook nog te overwegen om de tijdelijke huisvesting niet op het schoolterrein te plaatsen, maar op een andere plek in het dorp. Vanuit de Dorpsraad is aangegeven om een locatie bij de voetbalvelden te overwegen.

5.3 Aansluiting op monumentenstatus Het schoolgebouw ligt in het gemeentelijk beschermd dorpsgezicht van Gameren. Eén van de belangrijke waarden van het dorpsgezicht is de ligging van de omringende bebouwing van de Grote Del. Op 14 mei 2024 zijn de scenario’s voorgelegd aan de subcommissie Monumenten Maasdriel-Zaltbommel. Het advies van de subcommissie is dat het van belang is dat het ontwerp een passend volume heeft in de omgeving. Het belangrijkste uitgangspunt is om te kijken wat er momenteel staat. Nu bestaat het schoolgebouw uit drie hoofdvolumes met overtuigende kappen die verder op kleinschalige en organische manier in fasen zijn gegroeid. Het schoolgebouw is daarom een samengestelde vorm, centraal georganiseerd (zonder voor- en achterzijde), met interessant dakenlandschap en goede aansluiting in de omgeving. In het ontwerp voor de school is het belangrijk om na te denken over de relatie met de buitenruimte, omgeving, samengestelde vorm. Houd daarbij ook rekening mee dat de achterkant van het pand niet te grootschalig wordt. Mits de gymzaal op het schoolterrein wordt gerealiseerd, dan dient deze juist ingepast te worden (bijvoorbeeld verdiept, centraal binnen bouwvolume of met kap). Een losse gymzaal is niet gewenst op het terrein. De subcommissie heeft de voorkeur naar (zoveel mogelijk) hergebruik van de bestaande structuur.

Deze uitgangspunten kunnen meegenomen worden in een daadwerkelijk ontwerp voor het schoolgebouw. De subcommissie ziet graag het ontwerp in het vervolgproces nogmaals terugkomen in vooroverleg (als conceptverzoek).

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

23/38

6. Financiën voor de scenario’s Dit hoofdstuk geeft inzicht in de bouwkosten en investeringskosten van de renovatie en nieuwbouw scenario's van School met de Bijbel Gameren (inclusief kinderopvang en kantoor schoolbestuur) en gymzaal.

6.1 Algemene uitgangspunten ▪

▪ ▪ ▪ ▪

▪ ▪ ▪

▪

De bouwkosten en investeringskosten zijn bepaald aan de hand van een inschatting van ICSadviseurs. Deze kostenramingen zijn gebaseerd op ICSadviseurs kostenbestand en/of ervaringsgetallen bij eerdere projecten. De kostenramingen geven een globale indictie van de benodigde investeringen ten behoeve van een grove budgetindicatie. Wij zijn ons ervan bewust dat de kostenraming als onderdeel van de business case als basis dient voor de besluitvorming over het project en de daaraan gekoppelde toekenning van financiële middelen. Wij wijzen u erop dat een verschil in de kostenraming kan ontstaan, zodra de kengetallen, waarop de kostenraming gebaseerd is, wijzigen en/of een in de toekomst gelegen onvoorziene omstandigheid zich voordoet. Hoewel de kostenraming met uiterste nauwkeurigheid is samengesteld, is ICSadviseurs niet aansprakelijk voor eventuele financiële verschillen die zich voordoen tot en met de nazorgfase van het project; Het prijspeil is 1 juni 2024 inclusief prijsindexering tijdens de bouw, prognose prijsindexering tijdens de bouw tegen 5% per jaar. Bandbreedte van de kostenramingen is -/+ 10%. De bouwlocatie wordt bouwrijp geleverd door de gemeente, geschikt voor bouwwerkzaamheden met bestemming Maatschappelijk.

De investeringskostenramingen voor de renovatiescenario’s zijn opgesteld op basis van zoveel mogelijk benaderen van de BENG eisen (Bijna Energie Neutrale Gebouwen). De investeringskostenramingen voor de nieuwbouw scenario’s zijn opgesteld op basis van zoveel mogelijk benaderen van de ENG uitgangspunten (Energie Neutrale Gebouwen). De kosten voor BENG en ENG zijn mede afhankelijk van het gekozen energieconcept. Voor de kostenramingen is een energieconcept gekozen op basis van lucht-water warmtepomp. In de vervolgfase kan een energieconcept gekozen en uitgewerkt worden. De keuze van het energieconcept kan van invloed zijn op de hoogte van de investeringskosten. De investeringskosten kunnen bij de uiteindelijke keuze voor het energieconcept hoger of lager uitvallen. De investeringskosten voor het onderwijsdeel zijn zoveel mogelijk opgesteld op basis van de Frisse Scholen Eisen 2021 Klasse B. De investeringskosten voor de nieuwbouwscenario’s voor de gymzaal zijn opgesteld op basis van de minimale KVLO eisen voor gymzalen. Gelet op de fase waarin het project zich bevindt (business case) en de geringe beschikbare informatie, is in de investeringskosten een post onvoorzien opgenomen van 5% voor de nieuwbouwscenario’s en 10% voor de renovatiescenario’s. De bouw- en investeringskostenramingen zijn opgesteld o.b.v. een traditioneel bouwcontract.

6.2 Uitsluitingen In de investeringskostenramingen zijn de volgende onderdelen niet opgenomen: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Prijsindexeringen tot start bouw. Eventuele aankoop van grond en eventueel bouwrijp en woonrijp maken. Eventuele kosten voor het verleggen van (nuts) kabels en leidingen. In het vervolgtraject dient dit verder te worden onderzocht. Eventuele kosten voor sanering en afvoeren van vervuilde grond. In het vervolgtraject dient de bodem verder te worden onderzocht. Kosten voor onderzoek bodemgeschiktheid zijn wel opgenomen. Kosten voor aanpassingen aan de infrastructuur of openbare ruimte buiten de school en de hekken van het speelplein zoals toegang tot terrein (brug o.i.d.).

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

24/38

▪ ▪ ▪ ▪ ▪

▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Consequenties uit eventuele Waterschap verordening. Verleggen van de watergangen. Eventuele precariokosten. Archeologisch onderzoek en kosten voor eventuele proefsleuvenonderzoek en opgravingen. Mogelijke kosten voor eerste inrichting onderwijsleerpakket en meubilair (losse inrichting, losse componenten ICT-voorzieningen, speciale decoratieve verlichting, speeltoestellen, (keuken)apparatuur, enz.). Eerste inrichting van de gymzaal. Eventuele voorziening ten behoeve van glasbewassing en/of onderhoud. Kosten voor specifieke kinderopvangeisen uit het PvE voor kinderopvang. Eventuele eisen van de verzekering wanneer op het dak PV-panelen geplaatst gaan worden (of voorbereid wordt hierop). Eventuele eisen van de verzekering ten aanzien van de beveiligingsinstallatie. Er is geen rekening gehouden met eventuele interne (gemeentelijke) rekenrente ten behoeve van financiering. Kosten voor interne begeleiding door stichting De Planthof. Afboek van eventuele lopende boekwaarden. Gemeentelijke plan- en apparaatskosten. Externe inhuur gemeente. Verhuiskosten. Eventuele bouw faseringskosten. Eventuele kosten bestemmingsplanwijziging. Tijdelijke huisvesting. Gemeentelijke financieringskosten. Sloopkosten van de gymzaal op de huidige locatie bij nieuwbouw van de gymzaal op het schoolplein (locatie elders).

6.3 Investeringskosten 6.3.1 Samenvatting financiën In deze paragraaf zijn de totale investeringskosten opgenomen voor de verschillende opgestelde scenario’s. De investeringskosten zijn opgesteld op basis van NEN 2699. De totale investeringskosten voor de diverse scenario’s renovatie en nieuwbouw van basisschool Gameren inclusief kinderopvang, kantoor en gymzaal worden weergegeven in onderstaande tabel: Investeringskosten inclusief btw m2 bvo Onderwijsdeel incl. opvang en kantoor Gym Totaal investeringskosten per scenario

1A 1B 2A 2B 3A 3B 3C 2.487 2.585 2.450 2.450 2.450 2.450 2.450 € 7.332.852 € 7.332.852 € 9.593.905 € 9.593.905 € 9.442.096 € 9.442.096 € 9.226.820 € 1.730.693 € 2.331.084 € 2.492.250 € 2.174.283 € 2.492.250 € 2.174.283 € 2.174.283 € 9.063.545 € 9.663.936 € 12.086.155 € 11.768.188 € 11.934.346 € 11.616.379 € 11.401.104

Tot aal invest eringskost en per m2 bvo

€

3.644 €

3.738 €

4.933 €

4.803 €

4.871 €

4.741 €

4.654

In de volgende paragrafen wordt de opbouw van de investeringskosten nader toegelicht. In de bijlagen zijn de onderbouwingen te vinden van de investeringskostenramingen.

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

25/38

6.3.2 Financiën per scenario In deze tabel worden de investeringskosten per scenario’s nog eens nader gespecificeerd: Scenario 1a: Renoveren (levensduurverlenging 25 jaar) Onderwijs, kinderopvang en kantoor renoveren schoolterrein

% renovatie 70%

m2 bvo 2.033

Totaal incl. btw € 7.332.852

Totaal per m2 bvo Opmerking € 3.607 BENG wordt benaderd

70%

454 2.487

€ 1.730.693 € 9.063.545

€ 3.812 BENG wordt benaderd € 3.644

% renovatie 70%

m2 bvo 2.033

Totaal incl. btw € 7.332.852

Totaal per m2 bvo Opmerking € 3.607 BENG wordt benaderd

n.v.t.

552 2.585

€ 2.331.084 € 9.663.936

% renovatie n.v.t.

m2 bvo 1.898

Totaal incl. btw € 9.593.905

Totaal per m2 bvo Opmerking € 5.054 ENG

n.v.t.

552 2.450

€ 2.492.250 € 12.086.155

€ 4.515 ENG € 4.933

% renovatie n.v.t.

m2 bvo 1.898

Totaal incl. btw € 9.593.905

Totaal per m2 bvo Opmerking € 5.054 ENG

n.v.t.

552 2.450

€ 2.174.283 € 11.768.188

€ 3.939 ENG € 4.803

% renovatie 90%

m2 bvo 1.898

Totaal incl. btw € 9.442.096

n.v.t.

552 2.450

€ 2.492.250 € 11.934.346

% renovatie 90%

m2 bvo 1.898

Totaal incl. btw € 9.442.096

n.v.t.

552 2.450

€ 2.174.283 € 11.616.379

% renovatie 90%

m2 bvo 1.898

Totaal incl. btw € 9.226.820

n.v.t.

552 2.450

€ 2.174.283 € 11.401.104

exclusief schoolwoning

Gymzaal renoveren op eigen terrein, losstaand Totaal investeringskosten inclusief btw Scenario 1b: Renoveren (levensduurverlenging 25 jaar) Onderwijs, kinderopvang en kantoor renoveren schoolterrein exclusief schoolwoning

Gymzaal nieuwbouw op schoolterrein Delkant 4, losstaand Totaal investeringskosten inclusief btw Scenario 2a: Vervangende nieuwbouw (40 jaar) Onderwijs, kinderopvang en kantoor nieuwbouw op schoolterrein

€ 4.223 ENG € 3.738

exclusief schoolwoning

Gymzaal nieuwbouw op eigen terrein Fijkensakker 3, losstaand Totaal investeringskosten inclusief btw Scenario 2b: Vervangende nieuwbouw (40 jaar) Onderwijs, kinderopvang en kantoor nieuwbouw op schoolterrein exclusief schoolwoning

Gymzaal nieuwbouw op schoolterrein Delkant 4, gekoppeld/ geïntegreerd Totaal investeringskosten inclusief btw Scenario 3a: Combinatie van renoveren en nieuwbouw (40 jaar) Onderwijs, kinderopvang, kantoor grotendeels renoveren i.c.m. nieuwbouw op schoolterrein

Totaal per m2 bvo Opmerking € 4.975 BENG wordt benaderd

exclusief schoolwoning

Gymzaal nieuwbouw op eigen terrein Fijkensakker 3, losstaand Totaal investeringskosten inclusief btw Scenario 3b: Combinatie van renoveren en nieuwbouw (voor 40 jaar) Onderwijs, kinderopvang, kantoor grotendeels renoveren i.c.m. nieuwbouw op schoolterrein

€ 4.515 ENG € 4.871 Totaal per m2 bvo Opmerking € 4.975 BENG wordt benaderd

exclusief schoolwoning

Gymzaal nieuwbouw op schoolterrein Delkant 4, gekoppeld/ geïntegreerd Totaal investeringskosten inclusief btw Scenario 3c: Combinatie van renoveren en nieuwbouw (40 jaar) Onderwijs, kinderopvang, kantoor grotendeels renoveren i.c.m. nieuwbouw op schoolterrein

€ 3.939 ENG € 4.741 Totaal per m2 bvo Opmerking € 4.861 BENG wordt benaderd

inclusief schoolwoning

Gymzaal nieuwbouw op schoolterrein Delkant 4, gekoppeld/ geïntegreerd Totaal investeringskosten inclusief btw

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

€ 3.939 ENG € 4.654

26/38

6.3.3 Toeslag aardgasloos Om het duurzaamheidsniveau van basis (niet BENG) naar aardgasloos te verleggen kan een toeslag worden gehanteerd van € 500,-/ m2 bvo op basis van inclusief btw. Bij de toeslag voor aardgasloos kan gedacht worden aan de volgende bouwkundige en installatietechnische ingrepen van de gebouwen (de lijst is niet uitputtend): ▪ ▪ ▪ ▪

Toepassen van LED verlichting; Warmteopwekking en distributie lucht-water-warmtepomp i.p.v. cv-ketels; Toepassen van pv-panelen; Verzwaren van de nuts-aansluiting (in deze fase is nog geen rekening gehouden met netcongestie).

De toeslag voor aardgasloos is opgenomen in de investeringskostenramingen in paragraaf 6.3.2. Deze toeslag komt per scenario op het volgende neer: Scenario 1a: Renoveren (levensduurverlenging 25 jaar) Onderwijs, kinderopvang en kantoor renoveren schoolterrein

% renovatie 70%

m2 bvo 2.033

Toeslag aardgasloos n.v.t.

Totaal inclusief btw Opmerking € 0 BENG wordt benaderd

70%

454 -

n.v.t. €0

€ 0 BENG wordt benaderd €0

% renovatie 70%

m2 bvo 2.033

Toeslag aardgasloos n.v.t.

Totaal inclusief btw Opmerking € 0 BENG wordt benaderd

n.v.t.

552 552

€ 500 € 500

% renovatie n.v.t.

m2 bvo 1.898

Toeslag aardgasloos € 500

n.v.t.

552 2.450

€ 500 € 500

% renovatie n.v.t.

m2 bvo 1.898

Toeslag aardgasloos € 500

n.v.t.

552 2.450

€ 500 € 500

% renovatie 90%

m2 bvo 1.898

Toeslag aardgasloos € 500

n.v.t.

552 2.450

€ 500 € 500

% renovatie 90%

m2 bvo 1.898

Toeslag aardgasloos € 500

n.v.t.

552 2.450

€ 500 € 500

% renovatie 90%

m2 bvo 1.898

Toeslag aardgasloos € 500

n.v.t.

552 2.450

€ 500 € 500

exclusief schoolwoning

€ 276.000 ENG € 276.000 Totaal inclusief btw Opmerking € 949.000 ENG

exclusief schoolwoning

€ 276.000 ENG € 1.225.000 Totaal inclusief btw Opmerking € 949.000 ENG

exclusief schoolwoning

€ 276.000 ENG € 1.225.000 Totaal inclusief btw Opmerking € 949.000 ENG

exclusief schoolwoning

€ 276.000 ENG € 1.225.000 Totaal inclusief btw Opmerking € 949.000 ENG

exclusief schoolwoning

€ 276.000 ENG € 1.225.000 Totaal inclusief btw Opmerking € 949.000 ENG

inclusief schoolwoning

Gymzaal nieuwbouw op schoolterrein Delkant 4, gekoppeld/ geïntegreerd Totaal investeringskosten inclusief btw

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

€ 276.000 ENG € 1.225.000

27/38

6.3.4 Toeslag ENG Om het duurzaamheidsniveau vanuit de basis BENG te verleggen naar ENG (Energie Neutrale Gebouwen) kan een toeslag worden gehanteerd van € 185,-/ m2 bvo op basis van inclusief btw (bouwkosten ca. € 125,/m2 bvo exclusief btw). Bij de toeslag voor ENG kan gedacht worden aan de volgende bouwkundige en installatietechnische ingrepen van de gebouwen (de lijst is niet uitputtend): ▪ ▪ ▪ ▪

Gelijkblijvende thermische isolatie in combinatie met HR++ óf hogere thermische isolatie van de gebouwschil in combinatie met HR+++ beglazing; Hogere kierdichting; Gelijkblijvende warmteopwekking en distributie (lucht-water-warmtepomp); Toepassen van extra pv-panelen.

De toeslag voor ENG is opgenomen in de investeringskostenramingen in paragraaf 6.3.2. Deze toeslag komt per scenario op het volgende neer: Scenario 1a: Renoveren (levensduurverlenging 25 jaar) Onderwijs, kinderopvang en kantoor renoveren schoolterrein

% renovatie 70%

m2 bvo 2.033

Toeslag ENG n.v.t.

Totaal inclusief btw Opmerking € 0 BENG wordt benaderd

70%

454 -

n.v.t. €0

€ 0 BENG wordt benaderd €0

% renovatie 70%

m2 bvo 2.033

Toeslag ENG n.v.t.

Totaal inclusief btw Opmerking € 0 BENG wordt benaderd

n.v.t.

552 552

€ 185 € 185

% renovatie n.v.t.

m2 bvo 1.898

Toeslag ENG € 185

n.v.t.

552 2.450

€ 185 € 185

% renovatie n.v.t.

m2 bvo 1.898

Toeslag ENG € 185

n.v.t.

552 2.450

€ 185 € 185

% renovatie 90%

m2 bvo 1.898

Toeslag ENG € 185

n.v.t.

552 2.450

€ 185 € 185

% renovatie 90%

m2 bvo 1.898

Toeslag ENG € 185

n.v.t.

552 2.450

€ 185 € 185

% renovatie 90%

m2 bvo 1.898

Toeslag ENG € 185

n.v.t.

552 2.450

€ 185 € 185

exclusief schoolwoning

€ 102.120 ENG € 102.120 Totaal inclusief btw Opmerking € 351.130 ENG

exclusief schoolwoning

€ 102.120 ENG € 453.250 Totaal inclusief btw Opmerking € 351.130 ENG

exclusief schoolwoning

€ 102.120 ENG € 453.250 Totaal inclusief btw Opmerking € 351.130 ENG

exclusief schoolwoning

€ 102.120 ENG € 453.250 Totaal inclusief btw Opmerking € 351.130 ENG

exclusief schoolwoning

€ 102.120 ENG € 453.250 Totaal inclusief btw Opmerking € 351.130 ENG

inclusief schoolwoning

Gymzaal nieuwbouw op schoolterrein Delkant 4, gekoppeld/ geïntegreerd Totaal investeringskosten inclusief btw

€ 102.120 ENG € 453.250

Conform gemaakte afspraken in het IHP komen deze meerkosten voor het realiseren van een ENG gebouw ten opzichte van een BENG gebouw voor rekening van het schoolbestuur. In een volgende fase wordt bekeken of ENG haalbaar is bij de renovatie scenario’s. In geval van ENG worden de gebouwdelen levensduur verlengd met 40 jaar omdat de investeringen om tot een ENG gebouw te komen dermate hoog zijn dat dit niet realistisch voor een levensduurverlenging van 25 jaar.

2230585_20240731_SN | www.icsadviseurs.nl

28/38

6.4 Investeringskosten t.g.v. Schoolbestuur De gemeente heeft gevraagd om een uitsplitsing te maken in de investeringskosten die voor rekening komen van het schoolbestuur (dat betreft de kosten voor het realiseren van het kantoorruimte, 66 m 2 bvo). In onderstaand tabel worden deze kosten per scenario inzichtelijk gemaakt. Deze kosten zijn bepaald o.b.v. de investeringskosten per m2 bvo van de basis scenario’s. Investeringskosten inclusief btw m2 bvo Onderwijsdeel incl. opvang en kantoor Gym Totaal investeringskosten per scenario

€ €

1A 2.033 7.332.852 € n.v.t. 7.332.852 €

Tot aal invest eringskost en per m2 bvo

€

3.607 €

m2 bvo Schoolbestuur - kantoor Totale investeringskosten schoolbestuur incl. btw

€

66 238.056

€

2A 2.033 1.898 7.332.852 € 9.593.905 € n.v.t. n.v.t. 7.332.852 € 9.593.905 € 3.607 € 66 238.056

€

2B 1.898 9.593.905 € n.v.t. 9.593.905 €

5.054 € 66 333.587

€

3A 3B 1.898 1.898 9.442.096 € 9.442.096 € n.v.t. n.v.t. 9.442.096 € 9.442.096 € 4.975 € 66 328.334

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15195069/2