Haalbaarheidsonderszoek Nederhemert - U22325 - 18-10-2022

Het wegnemen van koudwatervrees wordt als één van de belangrijkste aandachtspunten beschouwd. Het is nu een kans voor het dorp een multifunctioneel gebouw te realiseren waar de verschillende gebruikers met elkaar kunnen samenwerken, gebruik maken van elkaars professionaliteit en ruimten kunnen delen. Wanneer er voldoende draagvlak is om een MFA te realiseren, zal een goede locatie moeten worden gevonden; bij voorkeur op geringe afstand van de dorpskern. Een mogelijk optie is te onderzoeken of het rendabel is een nieuwe gymzaal te realiseren in het dorp Nederhemert afwegend tegen vervoer naar het naburig gelegen dorp Aalst, waar een sporthal gelegen is. Om een goede afweging te kunnen maken is het noodzakelijk de bezettingsgraad van het gebruik van de huidige gymzaal in Nederhemert af te zetten tegen de kosten m.b.t. vervoer naar de sporthal in Aalst. Aandachtspunten Indien verschillende partijen in één gebouw gaan samenwonen, is het belangrijk om een passende eigendoms-/verhuurconstructie te hanteren. Voor de voorschool is dit een thema dat nader dient te worden uitgewerkt. Mogelijk is dit ook noodzakelijk voor de eventuele andere primaire partners (dorpshuis en gymzaal).

Aangezien de ruimtelijke opzet van de MFA maakt dat er altijd sprake is van een gemeenschappelijk deel en dat de gemeente de enige (dan wel van het overgrote deel) investeerder is, zijn de volgende twee hoofdvormen voor wat betreft het eigendom van de MFA aan de orde: - Vereniging van Eigenaren; - gemeente volledig eigenaar. Overige vormen zoals extern eigendom (dus huren van externe) of één/meerdere van de MFA-partners eigenaar laten zijn (zonder de gemeente), worden niet realistisch geacht en vallen daarmee af.

Vereniging van Eigenaren (VvE)

ruimte om te zijn

U22325

Pagina 28 van 31

Bij een VvE is de MFA in appartementsrechten (gebouwdeel) opgesplitst die elk een eigenaar hebben. Dit is notarieel vastgelegd in onder meer een splitsingstekening. Voor een VvE gelden wettelijke uitgangspunten over hoe het eigendom dient te worden beheerd, waaronder een verplichte dotatie in de (gemeenschappelijke) onderhoudsvoorziening door alle eigenaren. Gemeenschappelijke ruimten/clusters krijgen een eigen appartementsrecht waar meerdere eigenaren toe behoren en deze worden op basis van een vaste verdeelsleutel verantwoordelijk voor het eigenarenbeheer. In de VvE wordt over het algemeen besluiten genomen (begroting, dotatie eigenarenonderhoud, etc.) op basis van het aandeel vierkante meters die een eigenaar in bezit heeft (breukdeel). In de MFA in Nederhemert mag worden verwacht dat de gemeente het grootste (of het gehele) aandeel heeft en daarmee de bepalende partij in het eigenarenbeheer is. In deze vorm gaat de gemeente vervolgens, voor de bouwdelen waarvan zij eigenaar is, (huur)overeenkomsten met de verschillende partijen (bijvoorbeeld gymzaalexploitant, het dorpshuis en de voorschool) aan. Indien de voorschool zelf in haar eigen ruimten investeert, wordt zij uiteraard eigenaar van dat desbetreffende bouwdeel en neemt zij naast de gemeente deel in de VvE.

Gemeente volledig eigenaar Bij de situatie dat de gemeente volledig eigenaar is, zal het gebouw gelijk aan de VvE in delen worden opgedeeld die tot de diverse partijen behoren (waaronder eventueel een gemeenschappelijk cluster). De gemeente gaat de betreffende overeenkomst per partij aan die recht doet aan wet- en regelgeving zoals de Wet op het primair onderwijs/ de verordening, de Wet markt en overheid, huurovereenkomst ROZ, etc. Voor het onderwijs wordt van de bruikleenmethode c.q. ingebruikgeving gebruikgemaakt. Deze methode heeft dezelfde rechten en plichten als ware het schoolbestuur juridisch eigenaar. Dit betekent dat de ruimten voor het onderwijs door de gemeente in bruikleen worden gegeven aan de scholen op basis van een ingebruikgevingsovereenkomst (IGG). Voor het dorpshuis, de gymzaal en eventueel ook de voorschool (wanneer zij zelf niet investeert) investeert de gemeente en verhuurt het bouwdeel vervolgens aan de organisatie(s) op basis van het standaardmodel voor de verhuur van bedrijfsruimte van de Raad van Onroerende zaken; het zogenaamde ROZ-contract. Hiervoor wordt vaak een kostprijsdekkende huur (KPDH) per vierkante meter in rekening gebracht. Op deze manier wordt een passende verdeling met de juiste titel voor de overeenkomst per partij aangegaan (onderwijs, kinderopvang, dorpshuis, sport).

De gemeente en partijen zijn in deze situatie vrijer in het bepalen van het regime ten aanzien van onder andere het eigenarenonderhoud ten opzichte van een VvE. Het is makkelijker om meer maatgericht te werken aangezien hier geen wettelijk kader geldt waaraan moet worden voldaan. Uitgaande dat géén van de toekomstige gebruikers naast de gemeente in het vastgoed investeert, is de eigendomsvariant ‘gemeente volledig eigenaar’ in de situatie van Nederhemert in deze fase het meest voor de hand liggend. Beleidssamenvatting Volgens het IHP komt de Wegwijzer in aanmerking voor renovatie/uitbreiding of vervangende nieuwbouw. Verschillende scenario’s zijn uitgewerkt om tot een weloverwogen keuze te kunnen komen, onderbouwd in een vergelijkingsmatrix. Geadviseerd wordt om in de volgende fase de samenwerking en het draagvlak tussen de verschillende gebruikers en functies verder te onderzoeken om een MFA te realiseren.

ruimte om te zijn

U22325

Pagina 29 van 31

In de volgende fase dient tijd te worden genomen om de intrinsieke motivatie van de gebruikers, om samen te werken in een MFA, te onderzoeken. Hiervoor bevelen wij aan een kwartiermaker aan te stellen die het traject van circa een half jaar begeleid, om te komen tot een uitspraak voor samenwerking. Deze samenwerking kan vastgelegd worden in een intentieovereenkomst.

ruimte om te zijn

U22325

Pagina 30 van 31

Bijlage 1 - foto’s vlekkenplannen

ruimte om te zijn

U22325

Pagina 31 van 31