Exploitatieplan Brakel-West
Tekst van het document
EXPLOITATIEPLAN BRAKEL WEST GEMEENTE ZALTBOMMEL 3 mei 2024
INHOUD Deel A Toelichting Hoofdstuk 1 Algemeen ............................................................................................................................................ 5 1.1 Aanleiding...................................................................................................................................................... 5 1.2 Leeswijzer ...................................................................................................................................................... 5 1.3 Het planologisch besluit waaraan het exploitatieplan is gekoppeld ............................................................. 7 1.4 doel en functie van het exploitatieplan ........................................................................................................ 7 1.5 Begrenzing van het exploitatieplan ............................................................................................................... 8 1.6 Jaarlijkse herziening en eindafrekening ........................................................................................................ 9 Hoofdstuk 2 Omschrijving van de werken en werkzaamheden ............................................................................
10 2.1 Bouwrijp maken .......................................................................................................................................... 10 2.2 Aanleg nutsvoorzieningen ........................................................................................................................... 10 2.3 Woonrijp maken .......................................................................................................................................... 10 Hoofdstuk 3 Grondeigenaren en verwerving ........................................................................................................ 11 Hoofdstuk 4 Toelichting op de exploitatieopzet ................................................................................................... 13 4.1 Ruimtegebruik ............................................................................................................................................. 13 4.2 Eigendomssituatie ....................................................................................................................................... 14 4.3 Programma ..................................................................................................................................................
15 4.4 Kosten van inbrengwaarden ....................................................................................................................... 17 4.4.1 Kosten van inbrengwaarden van grond en te slopen opstallen (artikel 6.2.3.a en b Bro) ................... 17 4.4.2 Inbrengwaarden vrijmaken gronden (artikel 6.2.3.c Bro) .................................................................... 17 4.4.3 Inbrengwaarden sloopkosten (artikel 6.2.3.d Bro) .............................................................................. 17 4.4.4 Totaaloverzicht inbrengwaarden ......................................................................................................... 17 4.5 Overige kosten ............................................................................................................................................ 18 4.5.1 Onderzoekskosten (artikel 6.2.4.a Bro) ................................................................................................ 18 4.5.2 Bodemsanering en kosten van maatregelen (artikel 6.2.4.b en D Bro) ............................................... 19 4.5.3 Bouwrijp- en woonrijp maken (artikel 6.2.4.c Bro) .............................................................................. 20 4.5.4 Kosten buiten het exploitatiegebied (artikel 6.2.4.e Bro) en overige bovenwijkse kosten .................
20 4.5.5 Plankosten (artikel 6.2.4.f t/m j Bro) .................................................................................................... 24 2
4.5.6 Tijdelijk beheer (artikel 6.2.4.k Bro) ..................................................................................................... 25 4.5.7 Planschade (artikel 6.2.4.l Bro) ............................................................................................................ 25 4.5.8 Rente (artikel 6.2.4.n Bro) .................................................................................................................... 25 4.5.9 Samenvatting kosten ............................................................................................................................ 25 4.6 Opbrengsten................................................................................................................................................ 26 4.6.1 Grondopbrengsten (artikel 6.2.7.a Bro) ............................................................................................... 26 4.6.2 Overige opbrengsten (subsidies en bijdragen derden artikel 6.2.7.c Bro) ........................................... 26 4.6.3 Overzicht opbrengsten ......................................................................................................................... 26 4.7 Eigendommen en analyse ruimtegebruik ...................................................................................................
27 4.8 Resultaat ..................................................................................................................................................... 28 4.8.1 Parameters ........................................................................................................................................... 28 4.8.2 Fasering ................................................................................................................................................ 28 4.8.3 Netto contante waarde ........................................................................................................................ 30 4.9 Maximaal te verhalen: totale kosten versus totale opbrengsten ............................................................... 31 4.10 Berekening exploitatiebijdrage ................................................................................................................. 32 4.10.1 Gewogen eenheden en bruto-bijdrage per kavel .............................................................................. 32 4.10.2 Exploitatiebijdrage per eigenaar ........................................................................................................ 33 Hoofdstuk 5 Toelichting op de regels....................................................................................................................
34 5.1 Algemeen en begrippen .............................................................................................................................. 34 5.2 Voorgenomen grondgebruik ....................................................................................................................... 34 5.3 Eisen aan werken en werkzaamheden en regels over het uitvoeren van werken en werkzaamheden ..... 34 5.4 Faseringsregels en koppelingsregels .......................................................................................................... 35 5.5 aanwijzing woningbouwcategorieën........................................................................................................... 37 5.6 verbodsbepalingen ...................................................................................................................................... 38 Hoofdstuk 6 Toelichting op de bijlagen van deel A en deel B ............................................................................... 39 1 Begrenzing van het exploitatiegebied ................................................................................................................ 42 2 Exploitatieopzet .................................................................................................................................................
42 3 Regels ................................................................................................................................................................. 50 Artikel 1 Begripsbepalingen .............................................................................................................................. 50
3
Artikel 2 Voorgenomen grondgebruik .............................................................................................................. 51 Artikel 3 eisen aan de werken en werkzaamheden en regels over het uitvoeren ervan .................................. 51 Artikel 4 faseringen en koppelingen ................................................................................................................. 52 Artikel 5 Aanwijzing woningbouwcategorieën .................................................................................................. 53 artikel 6 verbods- en slotbepaling ..................................................................................................................... 53 4
Bijlagen bij het exploitatiegebied, de exploitatieopzet en de regels ............................................................ 54
4
DEEL A TOELICHTING HOOFDSTUK 1 ALGEMEEN
1.1 AANLEIDING De gemeente Zaltbommel wil het gebied Brakel West ontwikkelen voor woningbouw. Voorafgaand aan deze ontwikkeling heeft het gebied overwegend een tuinbouwfunctie, deels bebouwd met kassen. Met het oog op de ontwikkeling heeft de gemeente een structuurvisie vastgesteld. Deze structuurvisie is vertaald in een bestemmingsplan “Brakel West” waarin de plannen voor dit gebied planologisch en juridisch verder zijn uitgewerkt. Voor het plangebied is onder meer aangegeven op welke gronden er mag worden gebouwd en welke gronden zijn bedoeld voor openbare functies. Bij het bestemmingsplan hoort een exploitatieplan, omdat het verhalen van de grondexploitatiekosten niet anderszins is verzekerd en omdat er een belang is bij het opnemen van locatie-eisen.
1.2 LEESWIJZER Het exploitatieplan bestaat uit een Toelichtend deel (deel A) en een bindend deel (deel B). In de navolgende tekst komen in deel A paragraafsgewijs aan de orde: •
In hoofdstuk 1 eerst algemene onderdelen, zoals de koppeling met het ruimtelijk besluit (1.3), doel en functie van het exploitatieplan (1.4), begrenzing van het exploitatieplan (1.5), jaarlijkse herziening en eindafrekening (1.6).
•
Vervolgens de omschrijving van werken en werkzaamheden in hoofdstuk 2.
•
Een aanduiding van de grondeigenaren en van de gewenste gemeentelijke verwerving in hoofdstuk 3
•
Een toelichting op de exploitatieopzet in hoofdstuk 4.
•
Een toelichting op de regels van het exploitatieplan in hoofdstuk 5.
•
Een toelichting op de bijlagen van zowel deel A (de toelichting) als van deel B (het exploitatieplan) in hoofdstuk 6.
•
Bijlagen bij de toelichting in hoofdstuk 7.
In deel B komen paragraafsgewijs aan de orde: •
Het exploitatiegebied (hoofdstuk 1).
5
•
Exploitatieopzet (hoofdstuk 2).
•
Regels (hoofdstuk 3).
•
Bijlagen bij het exploitatiegebied, de regels en de exploitatieopzet (hoofdstuk 4).
De volgende bijlagen zijn opgenomen:
Bijlagen bij deel B Kaart exploitatiegebied, bijlage 1 Ruimtegebruikskaart, bijlage 2 Handboek inrichting openbare ruimte, bijlage 2a Faseringskaart, bijlage 3 Verkavelingskaart, bijlage 4 Bruto-bijdrage per kavel, bijlage 5
Bijlagen bij deel A Eigendommenkaart, bijlage 6a Verwervingskaart, bijlage 6b Luchtfoto oorspronkelijke situatie, bijlage 7 Taxatierapport inbrengwaarden, bijlage 8 Kostenraming, bijlage 9 Invulling plankostenscan, bijlage 10 Waardeverklaring bouwkavels, bijlage 11a Prijsontwikkeling 2018-2024, bijlage 11b Prijsontwikkeling 2022-2024, bijlage 11c Referentieoverzicht 2018-2024, bijlage 11d Fasering kosten en opbrengsten, bijlage 12 Overzicht gewogen eenheden en bijdrage per eigenaar, bijlage 13 Profijt van groenstructuur, bijlage 14 Kaart bovenwijkse voorziening, bijlage 15
6
1.3 HET PLANOLOGISCH BESLUIT WAARAAN HET EXPLOITATIEPLAN IS GEKOPPELD Het exploitatieplan is gekoppeld aan het bestemmingsplan “Brakel West”. Dit bestemmingsplan heeft het karakter van een eindplan, in die zin dat het bouwtitels verschaft aan de uitgeefbare gronden. In het exploitatieplan zijn de bestemmingen vertaald naar voorgenomen grondgebruik. Dat is enerzijds gedaan om kosten te kunnen ramen en kostenverhaalsbijdragen te kunnen berekenen. Het is anderzijds ook gedaan om te kunnen sturen op de ontwikkeling zelf. Ten opzichte van het bestemmingsplan vult het exploitatieplan namelijk de vorm van de planuitvoering nader in.
1.4 DOEL EN FUNCTIE VAN HET EXPLOITATIEPLAN Om te komen tot het bestemmingsplan heeft de gemeente kosten gemaakt. Om tot de realisatie van bebouwing te kunnen komen zijn werken en werkzaamheden nodig, waarvoor ook kosten worden gemaakt. Deze kosten worden omgeslagen over de te bebouwen gronden en verhaald op de eigenaren c.q. ontwikkelende partijen. Het kostenverhaal is niet verzekerd. Op grond van artikel 6.12 Wro moet daarom een exploitatieplan worden vastgesteld. Het is voor dit gebied verder van belang dat er locatie-eisen worden gesteld. Dit door middel van het vastleggen van het voorgenomen grondgebruik (waaronder de inrichting van de openbare ruimte), gronden voor bebouwing met sociale huurwoningen; eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp en woonrijp maken inclusief de aanleg van nutsvoorzieningen, een fasering van de ontwikkeling en koppeling tussen enerzijds bepaalde werken en werkzaamheden en anderzijds de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen. In het onderhavige exploitatieplan zijn daarvoor regels opgenomen. Samengevat dient de vaststelling van dit exploitatieplan ertoe om de noodzakelijke publiekrechtelijke basis te leggen voor het kostenverhaal en tevens sturing te geven aan het grondgebruik door middel van de locatieeisen.
De berekening van de exploitatiebijdragen vindt, op basis van dit exploitatieplan, plaats in het betalingsvoorschrift bij de te verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen, als er geen sprake is van gemeentelijke gronduitgifte, of van een reeds gesloten exploitatieovereenkomst. Bedragen die in reeds gesloten exploitatieovereenkomsten zijn afgesproken, worden niet voldaan via betalingsvoorschriften bij omgevingsvergunningen, maar op basis van deze overeenkomsten (artikel 6.17 lid 1 Wro). Onder de Omgevingswet dient degene die de bouw wil realiseren een afzonderlijke aanvraag om een kostenverhaalsbeschikking te doen. Zolang het daarin opgenomen bedrag niet is betaald aan de gemeente mag de bouwactiviteit niet worden uitgevoerd (tenzij de gemeente een betalingsregeling opneemt in die beschikking na afgifte van een afdoende garantstelling door de aanvrager).
7
1.5 BEGRENZING VAN HET EXPLOITATIEPLAN Het exploitatieplangebied bestaat uit de aangewezen bouwplannen (als bedoeld in art. 6.12 Wro en art. 6.1 Bro), ook wel uitgeefbaar gebied genoemd en de gronden voor aanleg of aanpassing van openbaar gebied. De begrenzing is aangegeven op de Kaart exploitatiegebied, bijlage 1. Op de Verbeelding van het bestemmingsplan zijn diverse percelen aangeduid met de bestemming Wonen (aangeduid met gele kleur). Het betreft percelen met te handhaven bebouwing. Deze gronden kwalificeren niet als aangewezen bouwplannen in de zin van art. 6.12 Wro en art. 6.1 Bro en zijn daarom niet opgenomen in het exploitatieplangebied. Dit is te zien aan de achtereenvolgende afbeeldingen van de Verbeelding van het bestemmingsplan en van het exploitatiegebied.
Figuur 1 Verbeelding bestemmingsplan
8
Gemeente Zaltbommel 15
N
Exploitatieplan Brakel-West
2071
Bijlage - Exploitatieplankaart Datum 29-03-2024
Schaal 1:2.000 op A3
72
W
64
O
47
Z
1129 62
65 1108
1443
2072 1450
75
66
1665 2164
63
2028
2165
2027
2166
981
980 979
2167
67
1588
10
142
59
1445
1041 143
1666
978
54
865
1039 967 968 969
58
1040
977
970 971 972
976
973
1110
1158
866
975
1109 123
974
1111
1157
113
56
867 140
114
1087
1086
1344 1345 1295
1211
1481
1174
868
55
1358
985 986
115
988
987 935
984 869
2203 60 1173
1175
118 870
2202
1357 1930
134 1712 119
419
135
2038 120
1937
1482 1172
512
494
2037
1711
4 514
334
7
493
1262
536
5
2 8
719
6 18
800
244
9
587 1938
676
26 27
787
1076
10
513
799
588
121
1261
613
675
20
336
12
337
28
338 21
29
614
16
13 4
14 Legenda 339
489
22
788
490
793 794
374
792
607 45
656 604 463 605
771
481
469 613
601 471
379
50
49
51
42
381
52
465
466
4
46
606
472 473
377
47
464 467
699
376
686
48
468
770 629
107
44
655 462
39
630
106
Ruimtelijk ontwerp
Exploitatieplangebied
685
654
461
10
Kadastrale lijn
653 460
105
730 731
BGT
458 459
791
667 nummer Kadastraal 732
Exploitatieplangrens 668
683
684
720
23 24102 103
340
17
1234
122
5455 56 57 58
659 53 782
357
359
Figuur 2 Exploitatiegebied
1.6 JAARLIJKSE HERZIENING EN EINDAFREKENING De Wro verplicht de gemeente in artikel 6.15 het exploitatieplan ten minste één keer per jaar te herzien. Herziening van het exploitatieplan kan leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage, met uitzondering van bijdragen voor die percelen, waarvoor dan al een rechtsgeldige omgevingsvergunning voor het bouwen is verstrekt of waarvoor een overeenkomst over de grondexploitatie is gesloten. Onder de Omgevingswet geldt geen plicht tot jaarlijkse herziening. Als het exploitatieplan dan wordt herzien geldt het als een wijziging van het omgevingsplan voor het exploitatiegebied (dan kostenverhaalsgebied genoemd). Herziening kan ook leiden tot het aanpassen, laten vervallen of toevoegen van regels ten aanzien van locatieeisen, of tot wijzigingen ten aanzien van het grondgebruik, hetgeen ook kan doorwerken in de tot het exploitatieplan behorende bijlagen. Aan het einde van de exploitatie vindt een eindafrekening plaats. Binnen drie maanden na uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid 1 Wro) ten aanzien van exploitatiebijdragen, die via omgevingsvergunningen voor het bouwen zijn voldaan.
Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 lid 2 Wro. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat, indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het verschil, voor zover het verschil groter is dan vijf procent, naar evenredigheid met rente terugbetaalt aan degene die houder was van de omgevingsvergunning (of aan diens rechtsopvolger).
9
HOOFDSTUK 2 OMSCHRIJVING VAN DE WERKEN EN WERKZAAMHEDEN
2.1 BOUWRIJP MAKEN Voor het bouwrijp maken van het ontwikkelgebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden voorzien: •
Opschonen exploitatiegebied, rooien opstanden/bomen;
•
Aanleg wadi’s en waterpartijen;
•
Het verwijderen en verleggen van ondergrondse infrastructuur (kabels en leidingen);
•
Grondwerkzaamheden: afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren en ophogen;
•
Aanleg van vuilwater- en regenwaterriolering en aanbrengen mogelijkheden tot huisaansluiting;
2.2 AANLEG NUTSVOORZIENINGEN Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden voorzien: •
Aanleg van onder andere leidingen voor water, elektra, telecommunicatie, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten;
•
Aanbrengen openbare verlichting door aanleg leidingen en plaatsen lichtmasten.
•
Aanbrengen brandkranen.
2.3 WOONRIJP MAKEN Voor het woonrijp maken van het ontwikkelgebied worden in hoofdlijnen de volgende werken aangelegd en werkzaamheden voorzien: • Aanleg groen-, speel- en watervoorzieningen; • Afwerken wadi’s en waterpartijen; • Aanleg parkeervoorzieningen; • Aanleg wegen voor voetgangers en auto- en fietsverkeer incl. kolken; • Aansluiten op bestaande wegen; • Aanbrengen bebording; • Aanbrengen straatverlichting en straatmeubilair.
10
HOOFDSTUK 3 GRONDEIGENAREN EN VERWERVING
De eigendomssituatie is (op peildatum 29 maart 2024) aangegeven op de Eigendommenkaart, bijlage 6a. Hier zijn de eigenaren aangeduid met nummers.
Gemeente Zaltbommel 15
N
Exploitatieplan Brakel-West
2071
Bijlage - Eigendommenkaart
Schaal 1:2.000 op A3
Datum 29-03-2024
72
W
64
O
47
Z
1129 62
65 1108
1443
2072 1450
75
66
1665 2164
63
2028
2165
2027
2166
981
980 979
2167
67
1588
10
142
5
1445
459 1666
1041 143 978
54
865
3
1039 967 968 969
58
1040
977
970 971 972
976
973
1110
1158
866
975
1109 123 113
974
1111
1157
2
867
56 140
114
1087
1086
1344 1345 1295
1211
1481
1174
868 1358
1
115
985 986
987 935
984
6.1
55
988
869
6.2
2203 60 1173
1175
118 870
2202
1357
134
1930
8
119
1712
419
135 120
2038
10
1937
11
1172
1482
512
494
2037
1711
4 514
334
7
493
1262
536
5
2 8
719
6 18
244
9
587
9
1938 121
800
10 676
26 27
787
1076
513
799
588
7 1261
613
675
20
336
337
28
Legenda 12 338
21
29
16
22
1234 17
489
12
458 459
791
731
607 45
656 604 463 605 464
771 467
629
47
481
601 471
379
48 606
50
49
51
472 473
42
381
52
465
466
4
686
46
468 469 613
377
44
655 462
699
10
107
376
685
654
461
770
106
BGT
Gronden binnen } exploitatieplangebied
653 460
39
630
105
668
Ruimtelijk ontwerp
793
792
103
667 Exploitatieplangrens 732
730
684
720
788
794
nummer Kadastraal 24102 340
Kadastrale lijn
683
14
490
374
4 23
14
13 122
614
13gerechtigde Nummer eigendom en 339
1.1
5455 56 57 58
659 53 782
357
359
Figuur 3: Eigendommenkaart De gemeente wenst de eigendommen te verwerven zoals deze zijn aangegeven op Verwervingskaart, bijlage 6b. De redenen voor deze beoogde verwervingen zijn de volgende: -
De beoogde woningbouw is ingebed in een voorziene inrichting van het gebied met openbare voorzieningen. Die inrichting met openbare voorzieningen is ook weergegeven op de Ruimtegebruikskaart, bijlage 2. De gemeente wenst de aanleg van deze voorzieningen als integraal werk uitgevoerd te zien en daarom de opdrachtverlening in één hand te leggen. Hiervoor bestaan vier redenen: a) de gemeente hanteert een planning voor de ontwikkeling van Brakel West (zoals vastgelegd in de periodes in de faseringsregel, artikel 4 van de Regels van dit exploitatieplan). Deze periodes geven mede de haast aan die de gemeente met deze ontwikkeling voor ogen staat. Door uitvoering in één hand, die van de gemeente, is niet alleen de uitvoering zelf verzekerd, maar ook de tijdige uitvoering; b) uitvoering in één hand is wenselijk vanwege eenheid in regie en vanwege kostenefficiency, c) vanwege de kostenefficiency en d) dit is nodig vanwege versnipperd eigendom: de voorziene ligging van deze openbare voorzieningen doorsnijden de fasen zoals aangegeven op de Faseringskaart. Wanneer deze Faseringskaart wordt afgezet tegen de Ruimtegebruikskaart en de Eigendommenkaart wordt deze versnippering en doorsnijding zichtbaar. Daardoor beschikken de eigenaren niet steeds over 11
voldoende aaneengesloten grond om de openbare voorzieningen als gehele voorziening aan te kunnen leggen. Bovendien geldt dat, wanneer één partij opdracht verleent voor de uitvoering van de werkzaamheden, dat ten goede komt aan de afstemming van de momenten van aanleg in het geheel van het proces van woonrijp maken. Voorzover minnelijke verwerving met het oog op de genoemde planning niet tijdig slaagt zal de gemeente gebruik maken van het middel van onteigening. -
Aan de combinatie van de Verkavelingskaart en de Eigendommenkaart is te zien dat een aantal kavels wordt doorsneden door eigendom van verschillende eigenaren. De situatie is denkbaar dat een eigenaar wel wil realiseren binnen de planning van de genoemde faseringsregel, maar dat dit niet lukt omdat hij geen overeenstemming kan bereiken met de aangrenzende eigenaar. De gemeente acht het ongewenst dat de ontwikkeling dan vertraagd zou worden door gebrek aan overeenstemming tussen twee of meer private partijen. In zulke situaties wil de gemeente de gronden van de betreffende kavels verwerven, zo nodig door middel van onteigening.
-
Ook los van doorsnijding van kavels door verschillende eigendommen is het denkbaar dat de eigenaren niet gaan ontwikkelen binnen de termijnen zoals opgenomen in de faseringsregel van artikel 4. Mocht het aannemelijk worden dat die periodes niet gehaald gaan worden dan wil de gemeente de gronden verwerven en bijtijds het instrument van onteigening inzetten als verwerving op minnelijke wijze niet slaagt.
Gemeente Zaltbommel
N
15
Exploitatieplan Brakel-West
2071
Bijlage - Verwervingskaart Datum 29-03-2024
Schaal 1:2.000 op A3
72
W
64
O
47
Z
1129 62
65 1108
1443
2072 1450
75
66
1665
2164
63
2028
2165 2027 2166
981
980 979 2167
67
1588
10
142 59
1445
1041
143 978 1666
54
865
1039
967
58
968
970
969
971
1040
977
972
976 973
1110 1158
866
975 1109
123
974
1111
1157
113 56
867 1344
140
1345
1087
1086
1295
1211
114 1481 1174
868
55
1358 985
115
988
986
987 935
984
869 2203 60 1173
1175
118 870
2202
1357 1930
134 1712 119
419
135
2038 120
1937
1482 1172
512
494
2037
1711
4 514
334
7
493
1262
536 5
2 8
719
6
18
800
244
9
587 1938
10
513
799
588
121
676
26
27
787
1076
613
Legenda 675
20 336
1261
337
28
12
338
614
nummer Kadastraal 13
1234 16
21
29
4
339 Exploitatieplangrens
23
14
489
22 17
Kadastrale 340 lijn
24102 103
667
ontwerp Ruimtelijk732
122
788
490
BGT
683
105
668
10
730
793
794
458
685
654 461
792
731
653
459
791
607
460
374
Te verwerven gronden
684
720
45 656
47 605
771
49
606
50 51
468 469
699 630 629 481
601 471
379
48
464
467 770
686
46
604 463
107
44
655 462
39
106
Te verwerven als de ontwikkeling niet plaatsvindt binnen de tijdvakken zoals 377 376 aangegeven in de faseringsregel van het exploitatieplan 4
472
466
613 473
42
381
52
465
54 55 56 57
659 53 3
359
Figuur 4: Verwervingskaart
12
HOOFDSTUK 4 TOELICHTING OP DE EXPLOITATIEOPZET
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de exploitatieopzet. Volgens artikel 6.13 Wro bestaat een exploitatieopzet uit: •
een raming van de inbrengwaarden (inclusief peildatum);
•
een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie (inclusief peildatum);
•
een raming van de opbrengsten (inclusief peildatum);
•
een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden;
•
zo nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen;
•
de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden.
Alle genoemde bedragen in dit hoofdstuk betreffen prijspeil 1 januari 2024 en zijn exclusief BTW, tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. In deze paragraaf worden de kostenposten toegelicht en onderbouwd. De kostensoorten die worden meegenomen in het exploitatieplan zijn limitatief vastgelegd in artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro. Tenzij anders vermeld leveren de investeringen alleen profijt op voor het exploitatiegebied, worden ze alleen gedaan voor dit exploitatiegebied en zijn om die reden volledig toerekenbaar aan dit exploitatieplan.
Leeswijzer Om de exploitatiebijdrage te berekenen wordt in dit hoofdstuk achtereenvolgens ingegaan op het ruimtegebruik, de eigendomssituatie, het bouwprogramma, de kosten en opbrengsten, de grondgebruikanalyse, de gehanteerde parameters en fasering, de maximaal te verhalen kosten en de exploitatiebijdrage op basis van opbrengstpotentie.
4.1 RUIMTEGEBRUIK Het oorspronkelijke ruimtegebruik is door middel van een luchtfoto aangegeven op bijlage 7. Het beoogde ruimtegebruik is wonen, wegen, parkeren, groen en water. Eén en ander is weergegeven op de Ruimtegebruikskaart. In dit exploitatieplan is, voor wat betreft de exploitatieopzet, gerekend met de aantallen m2 van het ruimtegebruik, zoals dat hierna is weergegeven in Tabel 1:
13
Eigendom nr 1 2 3 4 5 6.1 6.2 7 8 9 10 11 12 13 14 Totaal %
Interne Groen openbare weg 1.414 810 1.920 1.192 2.667 792 4.017 1.694 1.009 414 1.270 9 22 7 9.218 4.179 268 28
2.703 24.530 23%
Parkeren 630 893 408 873 258
2.359
86 132 30 62
82
9.413 9%
5.503 5%
Uitgeefbaar gebied 8.188 3.602 5.764 4.330 817
19.200 30
Voetpad 760 728 1.013 1.256 682 188 12
Water 149 89 201 1.499 83 1.528
3.214
1.635
32 58 2.900 3.020 47.851 45%
7.943 8%
326 205 4.267 9.982 9%
Eindtotaal 11.951 8.424 10.845 13.669 3.263 2.986 43 7 39.805 30 468 218 3.256 3.287 6.970 105.222 100%
Tabel 1: Toekomstig ruimtegebruik
4.2 EIGENDOMSSITUATIE In onderstaande tabel is de in paragraaf 3 genoemde eigendomssituatie onderscheiden naar grondoppervlak per eigenaar.
14
Eigendomnr Kadsleutel 1 BKL08N 00055G0000 2 BKL08N 00056G0000 2 BKL08N 01157G0000 3 BKL08N 00058G0000 3 BKL08N 01158G0000 4 BKL08N 00059G0000 5 BKL08N 00067G0000 6.1 BKL08N 00060G0001 6.2 BKL08N 00060G0002 7 BKL08N 01261G0000 8 BKL08N 00134G0000 8 BKL08N 00135G0000 8 BKL08N 01173G0000 8 BKL08N 01174G0000 8 BKL08N 01262G0000 8 BKL08N 01481G0000 8 BKL08N 01712G0000 8 BKL08N 01937G0000 9 BKL08N 01938G0000 10 BKL08N 01172G0000 11 BKL08N 01711G0000 12 BKL08O 00490G0000 13 BKL08O 00489G0000 14 BKL08O 00788G0000 Totaal
Oppervlakte 11951 7110 1314 1790 9055 13669 3263 2986 43 7 3141 1656 1568 1783 12083 2753 12489 4332 30 468 218 3256 3287 6970 105222
Tabel 2: Eigendomspositie (per 29-03-2024)
4.3 PROGRAMMA Het programma is verdeeld in 254 woningen en 16 zorgwoningen, zoals deze zijn aangegeven op de Verkavelingskaart, bijlage 4.
15
Gemeente Zaltbommel
N
15
Exploitatieplan Brakel-West
2071
Bijlage - Verkavelingskaart
Datum 29-03-2024
Schaal 1:2.000 op A3
72
W
64
O
47
Z
1129 62
65 1108
1443
2072 1450
75
66
1665
35 36 37
2164 2165
38 39
40 41 42
2027
34 1588
100
102 103 104
101
21
22
2
9
114
10
11
65
69 70 71
143
110111
112
113
978
114 115 865
56
96 94
1109
73
75
74
76
77 78
79
867
194
80
50
51
52
60
985
193 192 191
177 176 175 174 173 135
154 153 152
119
126 124 125
127 128
129 131 130 132 133
122
1262
134
137 136 138 135
139
145
140
146
141
147
142
148
143
149
144
150
1937
166 164165 163
167
212 213 214
201 202
1175
Legenda
870
215
205 206
200
1930
1482
Kadastraal nummer
1234
2037
1711
Kadastrale lijn
4 514
334
Kavelgrens
7
493
5 8
BGT
6
18
800 9
Woningcategorie:
1938
10
513
799
588
676 betaalbaar Rijwoning
26
27
787
1076
613
675
20 336
1261
244
Rijwoning sociaal
587
197 196
536
Ruimtelijk ontwerp
2 719
199
2038
Exploitatieplangrens
512
494
210 209 208
198
195
Kavelnummer
A 419
207
1172
2202
1357
1712
123
121
935
203
172 171 170 169 168
151
987
211
204 134
986
2203
188189 186 187
1173
988
869
157
155
121
868
984
190
156
49
120
1087
1086
1295
1358
183
182 180181 178 179 162 161 160 159 158
54
53
1345
1211
1174
185
64
62 48
1344
140
184
63
118
974
1111
95
93
57
55
977 976 975
1481
60
58
7
1040
972 973
92
68
59
971
1110
91
61
55
970
969
866
72
66 67
6
1039
968
967
97
81
56
12
8
115
83 82
1158
1041
58
1157
19
13
1
30
119 120 117118
98
84
26
16 17 18
4 3
123 113
86 85
29
24 25
106 107 108 109
87
27 28
23
15
116
88
20
5
105
89
54
10
142 59
90
14
67
99
1445
981
980 979
47
32 31
1666
46
45
33
2167
63
2028
43 44
2166
12
337
28
Rijwoning middelduur laag
Rijwoning middelduur hoog 614
338 21
29
16
Twee-onder-een-kap woning 4 13
216 489
339
23 14 woning Beneden-boven
217
22
218
220 122
17
24102
340
sociaal Rug aan rug woning103 667
221
219
732
Rug aan rug woning betaalbaar
222
668
788
490
Vrijstaande woning
683
105 10
730
223 684
720
731
224
Zorgwoningen 106
Overig: 225
Achterpad
793
794
458
653
459
791
461
607
792
45 656
49
606
50 51
469
699 629 481
601 471
379
48
464
467 468
770
4
47 605
771
630
377
686
46
604 463
376
44
655 462
39
Openbare ruimte
685
654 460
374
107
466 473
42
381
52
465
472
613
54 55 56 57
659 53 3
359
Figuur 5: Verkavelingskaart Voor wat betreft het programma is gerekend met het in paragraaf 4.1 genoemde toekomstig ruimtegebruik. Voor het uitgeefbaar gebied is gerekend met de volgende verdeling in aantallen en prijscategorieën conform de Verkavelingskaart, hierna weergegeven in tabel 3. De in deze tabel aangeduide oppervlakte uitgeefbaar wijkt iets af van de oppervlakte uitgeefbaar als genoemd in tabel 1. Het verschil betreft achterpaden (in onderstaande tabel niet meegenomen).
Woningcategorie Beneden-boven woningen Rijwoning betaalbaar Rijwoning middelduur hoog Rijwoning middelduur laag Rijwoning sociaal Rug aan rug betaalbaar Rug aan rug sociaal Twee-onder-een-kap Vrijstaand Zorgwoningen Totaal
Oppervlakte Woningen 4.213 45 355 3 6.427 32 6.330 46 8.766 68 708 12 592 10 6.699 16 11.137 22 2.014 16 47.241 270
% 17% 1% 12% 17% 25% 4% 4% 6% 8% 6% 100%
Tabel 3: Programma op basis van de Verkavelingskaart
16
4.4 KOSTEN VAN INBRENGWAARDEN 4.4.1 KOSTEN VAN INBRENGWAARDEN VAN GROND EN TE SLOPEN OPSTALLEN (ARTIKEL 6.2.3.A EN B BRO) De raming van de inbrengwaarden van de gronden en opstallen in het exploitatiegebied is gebaseerd op een taxatie van onafhankelijke en deskundige taxateurs, mevrouw N. S.C.M. van der Meijs, registertaxateur NVRT in de kamers Wonen en Bedrijfsmatig Vastgoed en de heer ing. R. Homan, registertaxateur NVRT in de kamers Landelijke agrarisch Vastgoed en Bedrijfsmatig Vastgoed-Groot Zakelijk Vastgoed, verbonden aan het bureau Kendes. De inbrengwaarden zijn opgenomen in het taxatierapport inbrengwaarden, bijlage 8. De inbrengwaarden zijn geraamd op de verkeerswaarden, wat wil zeggen dat geen rekening is gehouden met onteigening. Onteigening wordt niet uitgesloten, maar is ten tijde van de vaststelling van het exploitatieplan niet aan de orde. Bij een herziening van het exploitatieplan zou dit wel aan de orde kunnen zijn. De inbrengwaarden zijn bepaald op de complexwaarde, zijnde de waarde gebaseerd op de toekomstige c.q. nieuwe bestemming. 4.4.2 INBRENGWAARDEN VRIJMAKEN GRONDEN (ARTIKEL 6.2.3.C BRO) Er is geen sprake van kosten van het vrijmaken van gronden van zakelijke en persoonlijke rechten . 4.4.3 INBRENGWAARDEN SLOOPKOSTEN (ARTIKEL 6.2.3.D BRO) De te slopen opstallen zijn vermeld in het taxatierapport, bedoeld in paragraaf 4.4.1.
De sloopkosten worden geraamd op € 2.219.573,- en, conform de regelgeving, meegenomen bij de inbrengwaarde, waarbij in de exploitatieopzet er financieel van wordt uitgegaan dat de grondeigenaar deze sloopkosten voor eigen rekening en risico maakt en zijn gronden inbrengt, ontdaan van opstallen. De sloopkostenraming is onderdeel van de kostenraming (bijlage 9). 4.4.4 TOTAALOVERZICHT INBRENGWAARDEN In onderstaande tabel is een totaaloverzicht opgenomen van de inbrengwaarden inclusief de geraamde sloopkosten. De totale oppervlakte van te verwerven percelen wijkt iets af van de (gemeten) oppervlakte van het plangebied. Deze afwijking houdt verband met het gebruiken van administratief-kadastrale oppervlakten bij het bepalen van de inbrengwaarde Eigendomnr 1 2 3 4 5 6.1 6.2 7 8 9 10 11 12 13 14
Oppervlakte Bedrag 12.020 € 540.900 8.435 € 379.575 10.815 € 625.000 13.669 € 615.105 3.263 € 285.600 2.986 € 134.370 43 € 1.935 7 € 315 39.955 € 2.642.136 30 € 1.350 468 € 30.948 218 € 14.416 3.205 € 144.225 3.205 € 144.225 7.010 € 315.450 105.329 € 5.875.550
Tabel 4: Inbrengwaarde gronden en opstallen (per 29-04-2024) 17
Eigendomnr 1 2 3 4 5 6.1 6.2 7 8 9 10 11 12 13 14
€ € € € € € € € € € € € € € € €
Bedrag 77.151 128.783 1.964.975 42.730 5.935 2.219.573
Tabel 5: Sloopkosten (per 29-04-2024)
4.5 OVERIGE KOSTEN
4.5.1 ONDERZOEKSKOSTEN (ARTIKEL 6.2.4.A BRO) De volgende onderzoeken zijn/worden verricht in verband met het bestemmingsplan:
18
Onderzoeken Archeologie booronderzoek Archeologie proefsleuvenonderzoek Verkennend bodemonderzoek Saneringskosten Activiteitenplan ecologie Werkprotocol ecologie Ecologische begeleiding Kwelberekening Waterhuishoudkundig plan incl. model Berekening MORIA (Modellering Ondergrond Rivierenland Interactief en Actueel) Herberekening stikstof Actualiseren verkeersrapport Actualiseren wegverkeerslawaai Planschaderisicoanalyse (Antea) Onderzoek industrielawaai (Antea) Vervolgonderzoek ecologie (Antea) Wateronderzoek kwelwater (Antea) Planschaderisicoanalyse taxaties (Antea) Watertoets (herberekening Antea) Akoestisch onderzoek herberekening Onderzoeken aan te passen op wijzigingen stedenbouw Water wijziging peilbesluit en berekeningen Ecologie aanpassen natuurtoets op plangebied Ecologie toevoeging soorten en aanpak nader onderzoek Archeologisch bureauonderzoek (Antea) Geluid wegverkeerslawaai (Antea) Geurhinder veehouderijen (Antea) Geurhinder industrieel (Antea) Natuurtoets (Antea) Historisch bodemonderzoek (Antea) Externe veiligheid (Antea) Stikstof (Antea) Vormvrije mer (Antea) Watertoets (Antea) Verkeersrapport (Goudappel) Ladderonderbouwing
Totaal
Bedrag/raming € 15.500,00 € 45.000,00 € 50.000,00 € 0,00 € 25.000,00 € 20.000,00 € 75.000,00 € 0,00 € 60.000,00 € 10.000,00 € 0,00 € 4.000,00 € 0,00 € 5.330,00 € 3.700,00 € 24.350,00 € 7.250,00 € 2.560,00 € 4.140,00 € 1.160,00 € 7.620,00 € 17.666,00 € 6.996,00 € 5.102,00 € 2.700,00 € 1.995,00 € 1.060,00 € 690,00 € 2.450,00 € 3.950,00 € 1.050,00 € 2.800,00 € 1.680,00 € 1.890,00 € 6.105,00 € 3.600,00 € 420.344,00
Boekwaarde € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 2.700,00 € 1.995,00 € 1.060,00 € 690,00 € 2.450,00 € 3.950,00 € 1.050,00 € 2.800,00 € 1.680,00 € 1.890,00 € 6.105,00 € 3.600,00 € 29.970,00
Tabel 6: Onderzoekskosten (boekwaarde is per 1-1-2024)
4.5.2 BODEMSANERING EN KOSTEN VAN MAATREGELEN (ARTIKEL 6.2.4.B EN D BRO) Bodemsanering Voor het plangebied is een historisch bodemonderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek volgt de conclusie dat een verkennend bodemonderzoek noodzakelijk is. Dit onderzoek kon vanwege de eigendomssituatie nog niet uitgevoerd worden. Op basis van ervaringen van soortgelijke ontwikkelingslocaties worden de kosten voor een verkennend bodemonderzoek ingeschat op circa € 50.000,00 (excl. BTW). Deze zijn in het overzicht van par. 4.5.1 meegenomen. De hoogte van de saneringskosten is afhankelijk van meerdere factoren die nu nog niet bekend zijn: -
Zo dient eerst te worden vastgesteld of wel sprake is van een bodemverontreiniging, hiervan is alleen sprake indien de interventiewaarde wordt overschreden. Dit volgt uit het nog uit te voeren bodemonderzoek;
19
-
Mogelijk lokaal beleid dat is vastgesteld in het gemeentelijk Omgevingsplan (na inwerkingtreding Omgevingswet op 1-1-2024). Voor grondwater is door het waterschap/provincie mogelijk lokaal beleid opgesteld.
In een herziening van het exploitatieplan zullen bodemsaneringskosten worden opgenomen als uit onderzoek voortvloeit dat sanering aan de orde is. Archeologie Voor het plangebied is een bureauonderzoek archeologie uitgevoerd. Uit dit onderzoek volgt de conclusie dat een verkennend booronderzoek uitgevoerd moet worden. Dit onderzoek kon vanwege de eigendomssituatie nog niet uitgevoerd worden. Mogelijk volgt uit het booronderzoek dat proefsleuven gegraven moeten worden. Op basis van ervaringen van soortgelijke ontwikkelingslocaties worden de kosten voor het graven van proefsleuven geraamd op € 35.000 tot € 55.000. Ook hiervan geldt dat in een herziening van het exploitatieplan archeologiekosten worden opgenomen als uit onderzoek voortvloeit dat er sprake is van dergelijke kosten. Ecologie Het lopende ecologisch vervolgonderzoek is nog niet afgerond. Uit dit onderzoek kan blijken dat beschermde soorten mogelijk worden verstoord. In dat geval is een activiteitenplan en werkprotocol noodzakelijk op basis waarvan een ontheffing Wet natuurbescherming moet worden aangevraagd. Afhankelijk van het aantal soorten dat mogelijk verstoord wordt, zal een activiteitenplan opgesteld worden. In de raming is uitgegaan van 3 tot 4 soorten. Deze raming is tot stand gekomen op basis van de uitgevoerde Natuurtoets.
Dat geldt ook het opstellen van ecologische werkprotocollen en de ecologische begeleiding. Ook hiervan geldt dat in een herziening van het exploitatieplan kosten voor ecologische maatregelen worden opgenomen als uit genoemd onderzoek, activiteitenplan, werkprotocollen en begeleiding voortvloeit dat er sprake is van dergelijke kosten.
4.5.3 BOUWRIJP- EN WOONRIJP MAKEN (ARTIKEL 6.2.4.C BRO) Op basis van de aannames ten aanzien van het toekomstige ruimtegebruik, zoals aangegeven in paragraaf 4.3, zijn de kosten van het bouw- en woonrijp maken inclusief de nutsvoorzieningen geraamd. De geraamde bedragen zijn opgenomen in de Kostenraming, bijlage 9. Het betreft allemaal werken, werkzaamheden en maatregelen, die alleen voor het exploitatieplangebied worden uitgevoerd en waar alleen dit exploitatiegebied profijt van heeft. De kosten worden dan ook voor 100% toegerekend.
4.5.4 KOSTEN BUITEN HET EXPLOITATIEGEBIED (ARTIKEL 6.2.4.E BRO) EN OVERIGE BOVENWIJKSE KOSTEN In deze paragraaf worden de voorzieningen buiten het plangebied en overige bovenwijkse voorzieningen benoemd. Het gaat hierbij om aanpassing van een vijftal buiten het plangebied gelegen wegen en een binnen het plangebied gelegen groenstructuur.
20
Wegen Het betreft de aanpassing aan een vijftal wegen. Deze hebben een bovenwijks karakter. Aangezien de voorziene groenstructuur eveneens een bovenwijks karakter heeft wordt de proportionele toerekening ervan eveneens in deze paragraaf toegelicht. Aan vijf wegen buiten het exploitatiegebied worden werken en werkzaamheden verricht ten behoeve van het exploitatiegebied. Het betreft steeds een upgrade van de Groenesteeg, de Engsteeg, de Molensteeg, de Appelweg en de Weitjesweg. Dat houdt het volgende in: De komgrens wordt verlegd en de maximum snelheid wordt aangepast. Deze wegen gaan het gebied ontsluiten en daar horen inrichtingseisen bij. De hoofdontsluiting wordt Weitjesweg. De Weitjesweg voor het gedeelte buiten de bebouwde kom is ‘uit balans’. Voor de toekomstige situatie wordt de Weitjesweg aangepast naar een reguliere erftoegangsweg binnen de bebouwde kom met verkeersplateaus op de kruispunten.. De Weitjesweg wordt een reguliere erftoegangsweg. Daarbij wordt uitgegaan van 5,8 in plaats vande oorspronkelelijke 4,8 meter rijbaanbreedte in verband met de aanwezigheid van vrachtverkeer. Door ook de huidige snelheidsremmers te vervangen door kruispuntplateaus, wordt zowel het nadelige effect van de huidige snelheidsremmers op het fietsverkeer voorkomen als ook de voorrangssituatie op de kruispunten verduidelijkt.
Verkeersplateau’s zijn verkeerskundig de meest veilige en wenselijke optie. Met de verbreding wordt de Weitjesweg uitgevoerd in elementenverharding met aan één zijde een voetpad en om de 75 – 100 m een snelheidsremmer in de vorm van een plateau of punaise. De Engsteeg, Appelweg, Molensteeg en Groenesteeg worden verbreed naar 4,80 meter en uitgevoerd in elementenverharding zonder voetpad en om de 75-100 meter een snelheidsremmer in de vorm van een plateau of punaise. De betreffende wegen zijn, met de breedtes van de oorspronkelijke situatie, afgebeeld in de hierna volgende figuur:
Figuur 6: Oorspronkelijke breedtes wegen (Bron: 20240404 Verkeersonderzoek Brakel-West) 21
Ook woningen in gebieden die in de directe nabijheid van het exploitatiegebied gelegen zijn ondervinden profijt van deze upgrades. Aan de hand van het Regionale Verkeersmodel (zoals ook gebruikt voor het verkeersonderzoek ten behoeve van het bestemmingsplan is beoordeeld hoe de verkeerstoename is in 2035 ten opzichte van 2021. Deze verkeerstoename wordt zo goed als volledig veroorzaakt door de realisatie van de woonwijk Brakel-West. Bepaald is welk percentage verkeer, dat over de betreffende wegen gaat rijden, wordt veroorzaakt door Brakel-West, rekening houdend met autonome groei van het verkeer tot 2035. Op basis daarvan kan bepaald worden voor hoeveel procent de maatregelen aan de wegen met bijbehorende kosten zijn toe te rekenen aan het plan, waarbij de afkorting mvt staat voor motorvoertuigen. Voor de Groenesteeg is de huidige hoeveelheid verkeer 654 mvt per etmaal. De hoeveelheid mvt per etmaal inclusief autonome groei tot 2035 is 691. De hoeveelheid verkeer per 2035 is bepaald op 1.800 mvt per etmaal waarvan 1.109 mvt per etmaal worden veroorzaakt door Brakel-West. De toename als gevolg van Brakel-West is 61,62%%. Voor de Engsteeg is de huidige hoeveelheid verkeer 337 mvt per etmaal. De hoeveelheid mvt per etmaal inclusief autonome groei tot 2035 is 356 .
De hoeveelheid verkeer per 2035 is bepaald op 1.000 mvt per etmaal waarvan 644 mvt per etmaal worden veroorzaakt door Brakel-West. De toename als gevolg van Brakel-West is 64,40%. Voor de Appelweg is de huidige hoeveelheid verkeer 150 mvt per etmaal. De hoeveelheid mvt per etmaal inclusief autonome groei tot 2035 is 158. De hoeveelheid verkeer per 2035 is bepaald op 500 mvt per etmaal waarvan 342 mvt per etmaal worden veroorzaakt door Brakel-West. De toename als gevolg van Brakel-West is 68,31%. Voor de Molensteeg is de huidige hoeveelheid verkeer 193 mvt per etmaal. De hoeveelheid mvt per etmaal inclusief autonome groei tot 2035 is 204. De hoeveelheid verkeer per 2035 is bepaald op 500 mvt per etmaal waarvan 296 mvt per etmaal worden veroorzaakt door Brakel-West. De toename als gevolg van Brakel-West is 59,22% per jaar. Voor de Weitjesweg is de huidige hoeveelheid 2.135 mvt per etmaal. De hoeveelheid mvt per etmaal inclusief autonome groei tot 2035 is 2.300. De hoeveelheid verkeer per 2035 is bepaald op 3.800 mvt per etmaal waarvan 1.500 mvt per etmaal worden veroorzaakt door Brakel-West. De toename als gevolg van Brakel-West is 39,47%. De gegevens zijn gebaseerd op het verkeersmodel zoals dat ten grondslag ligt aan het bestemmingsplan.
Omdat het voor de wegen Groenesteeg, Engsteeg, Appelweg en Molensteeg gaat om wegen met hele lage intensiteiten is het verkeersmodel voor deze wegen grof. Daarom zijn voor deze wegen de intensiteiten geteld in 2024. Vanwege de grofmazigheid is de autonome groei lastig te vergelijken met de huidige intensiteiten. Uit het verkeerskundig rapport blijkt dat volstaan zou kunnen worden met de aanname dat er geen autonome groei is. Voorzichtigheidshalve is voor deze vier wegen gerekend met 0,5% autonome groei gedurende 11 jaar. Voor de Weitjesweg is er wel een reële auotonome groei te bepalen met het verkeersmodel. De getelde waarde in 2024 was hier 2.135 mvt per etmaal. Het verkeersmodel laat voor de autonome toekomstige situatie een aantal van 2.300 mvt per etmaal zien. De ligging van deze wegen is op de navolgende kaart aangegeven:
22
Figuur 7: Ligging buitenplanse bovenwijkse voorzieningen (Bron: 20240404 Verkeersonderzoek Brakel-West)
De percentages van de kosten van de werken en werkzaamheden aan deze wegen zijn opgenomen in het exploitatieplan.
Groenstructuur De groenstructuur zoals deze voorzien is in het midden van het exploitatiegebied is bedoeld voor het exploitatiegebied (op de Ruimtegebruikskaart zichtbaar als groen met daarbinnen water). Door de aanleg van voetpaden biedt deze structuur ook wandelmogelijkheden. Het profijt van deze groenstructuur is vanwege deze wandelomogelijkheden iets breder dan alleen het exploitatiegebied zelf. In Brakel zijn overigens meer groenvoorzieningen voorhanden die voorzien in wandelmogelijkheden. Specifiek voor een aantal woningen langs de wegen om het exploitatiegebied is verondersteld dat ze ook enig profijt hebben van de groenstructuur in het exploitatiegebied. Het betreft woningen die met de voorzijde naar het exploitatiegebied gekeerd zijn. Het betreft 36 woningen. Het voorziene aantal woningen in Brakel-West bedraagt 270. Bij elkaar is dus van 306 woningen profijt verondersteld. Het aantal van 270 maakt 88% uit ten opzichte van het totaal. Dat betekent dat 88% van de kosten van de groenstructuur wordt toegerekend aan het exploitatieplan. De profiterende woningen buiten het exploitatiegebied zijn: -
Molensteeg oneven Molensteeg even Groenesteeg oneven Groenesteeg even Engsteeg even Appelweg oneven Appelweg even
5B, 7, 9 en 11 12, 14, 16, 18, 20, 22, 24, 26, 28 en 30 3, 5, 7, 9, 11, 13 en 15 2A, 2, 4, 6 en 8 4 1, 3, 5, 5A en 7 2, 4, 6 en 8
23
Zoals gezegd zijn dit woningen die met de voorzijde naar het exploitatiegebied zijn gekeerd. Ze zijn gelegen aan wegen die direct om het exploitatiegebied liggen. Dat is op onderstaande figuur te zien. Deze figuur is als bijlage 14 bij het exploitatieplan gevoegd.
Figuur 8: Profijt van groenstructuur De genoemde wegen en de genoemde groenstructuur zijn bovenwijkse voorzieningen. Ze zijn zichtbaar op de kaart van bijlage 15 Bovenwijkse voorziening.
4.5.5 PLANKOSTEN (ARTIKEL 6.2.4.F T/M J BRO) Per 1 april 2017 is de ministeriële regeling voor de raming van de plankosten van kracht. Deze regeling maakt de toepassing van een plankostenscan mogelijk. De uitkomsten van de scan geven een forfaitair maximum aan van de raming van plankosten. Onder de plankosten vallen kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, ontwerpcompetities, gemeentelijke apparaatskosten en voorbereiding en toezicht op de uitvoering (VTU). Uitgegaan is van de bedragen die voor 2023 zijn gepubliceerd. Invulling van de scan is te vinden in bijlage 10 ‘Invulling plankostenscan’. Invoer van gegevens van het plan in de plankostenscan van de bedragen, leidt tot de resultaten zoals weergegeven in tabel 5 voor de plankosten voor het exploitatiegebied.
In onderstaande tabel zijn de plankosten onderscheiden in plankosten over de elementen minus civiele en cultuurtechnische werkzaamheden en kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering (V&T).
24
Omschrijving Verwerving Stedenbouw Ruimtelijke Ordening Civiele en cultuur techniek Planontwikkeling Landmeten/vastgoedinformatie Communicatie Management Planeconomie Civiele en cultuur techniek Voorbereiding, toezicht en directievoering Totaal
Bedrag € 239.923 € 260.011 € 126.766 € 181.267 € 42.197 € € 480.974 € 212.107 € 805.096 € 2.348.342
Tabel 7: Plankosten binnen plangebied De plankosten voor beovenwijkse voorzieningenkunnen niet worden bepaald aan de hand van de genoemde ministeriële regeling, omdat de betreffende voorzieningen buiten het plangebied zijn gelegen. De betreffende plankosten zijn onderdeel van de kostenpost ‘kosten buiten het plangebied (art. 6.2.4 Bro)’ zoals toegelicht en verantwoord in paragraaf 4.5.4
4.5.6 TIJDELIJK BEHEER (ARTIKEL 6.2.4.K BRO) Er worden geen kosten of opbrengsten verwacht in verband met tijdelijk beheer.
4.5.7 PLANSCHADE (ARTIKEL 6.2.4.L BRO) In opdracht van de gemeente is een planschaderisico-analyse uitgevoerd. Op basis daarvan wordt rekening gehouden met het bieden van tegemoetkomingen in planschade tot een bedrag van € 83.830.
4.5.8 RENTE (ARTIKEL 6.2.4.N BRO) Er is geen sprake van historische rentekosten.
4.5.9 SAMENVATTING KOSTEN Kosten Inbrengwaarde gronden en opstallen Onderzoekskosten Sloopkosten Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Plankosten Voorbereiding en toezicht Planschade Bovenwijkse voorzieningen Totale Kosten
Totaal € 5.875.550 € 420.344 € 2.219.573 € 1.147.034 € 3.441.102 € 1.543.246 € 805.096 € 83.830 € 2.486.047 € 18.021.823
Tabel 8: Resumé kosten
25
4.6 OPBRENGSTEN In deze paragraaf worden de opbrengstenposten toegelicht en onderbouwd. Welke opbrengsten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan, is vastgelegd in artikel 6.2.7 Bro.
4.6.1 GRONDOPBRENGSTEN (ARTIKEL 6.2.7.A BRO) De opbrengsten zijn bepaald op basis van de prijscategorieën uit het programma zoals genoemd in paragraaf 4.3. De grondopbrengsten bij deze prijscategorieën zijn ontleend aan de Waardeverklaring bouwkavels, bijlage 11a, Prijsontwikkeling 2018-2024, bijlage 11b, Prijsontwikkeling 2022-2024, bijlage 11c en Referentieoverzicht 2018-2024, bijlage 11d. Woningcategorie Beneden-boven woningen Rijwoning betaalbaar Rijwoning middelduur hoog Rijwoning middelduur laag Rijwoning sociaal Rug aan rug betaalbaar Rug aan rug sociaal Twee-onder-een-kap Vrijstaand Zorgwoningen Totaal
Oppervlakte Woningen 4.213 45 355 3 6.427 32 6.330 46 8.766 68 708 12 592 10 6.699 16 11.137 22 2.014 16 47.241 270
Grondprijs % per m2 17% € 243 1% € 278 12% € 300 17% € 288 25% € 222 4% € 265 4% € 234 6% € 317 8% € 348 6% € 200 100%
Tabel 9: Grondprijzen
4.6.2 OVERIGE OPBRENGSTEN (SUBSIDIES EN BIJDRAGEN DERDEN ARTIKEL 6.2.7.C BRO) Van subsidies en bijdragen van derden is geen sprake.
4.6.3 OVERZICHT OPBRENGSTEN In de navolgende tabel zijn per prijscategorie de aantallen, de grondprijs per categorie en de totale opbrengsten per categorie weergegeven.
26
Woningcategorie Beneden-boven woningen Rijwoning betaalbaar Rijwoning middelduur hoog Rijwoning middelduur laag Rijwoning sociaal Rug aan rug betaalbaar Rug aan rug sociaal Twee-onder-een-kap Vrijstaand Zorgwoningen Totaal
Oppervlakte Woningen 4.213 45 355 3 6.427 32 6.330 46 8.766 68 708 12 592 10 6.699 16 11.137 22 2.014 16 47.241 270
% Grondprijs Opbrengsten 17% € 243 € 1.023.759 1% € 278 € 98.690 12% € 300 € 1.928.100 17% € 288 € 1.823.040 25% € 222 € 1.946.052 4% € 265 € 187.620 4% € 234 € 138.528 6% € 317 € 2.123.583 8% € 348 € 3.875.676 6% € 200 € 402.800 100% € 13.547.848
Tabel 10: Programma en grondopbrengsten
4.7 EIGENDOMMEN EN ANALYSE RUIMTEGEBRUIK Het ruimtegebruik en de onderverdeling tussen toekomstig openbaar gebied en uitgeefbare bouwgrond, is bepalend voor het berekenen van de exploitatiebijdragen. Daarnaast zijn er ook verschillen in grondwaarde per m2 uitgeefbaar (zowel nominaal als op netto contante waarde), maar dit ‘wegen’ komt in paragraaf 4.10 aan de orde. De projectie van de kavels, zoals aangegeven op de Verkavelingskaart, op de eigendommen resulteert in een onderverdeling van het grondbezit naar toekomstige uitgeefbare grond en gronden voor openbaar nut. De resultaten van de analyse van het grondgebruik zijn in onderstaande tabel aangegeven. Uiteraard geldt dat als de eigendomssituatie verandert, dit gevolgen kan hebben voor de opbrengstpotentie per eigenaar. In onderstaande tabel is ook het aandeel van elke eigenaar in het openbaar gebied opgenomen. In het navolgende overzicht zijn niet de namen van de eigenaren genoemd. Eigenaren zijn weergegeven met een nummer.
Eigendom nr 1 2 3 4 5 6.1 6.2 7 8 9 10 11 12 13 14 Totaal %
Interne Groen openbare weg 1.414 810 1.920 1.192 2.667 792 4.017 1.694 1.009 414 1.270 9 22 7 9.218 4.179 268 28
2.703 24.530 23%
Uitgeefbaar Parkeren gebied 630 8.188 893 3.602 408 5.764 873 4.330 258 817
2.359
86 132 30 62
82
9.413 9%
5.503 5%
19.200 30
Voetpad 760 728 1.013 1.256 682 188 12
Water 149 89 201 1.499 83 1.528
3.214
1.635
32 58 2.900 3.020 47.851 45%
7.943 8%
326 205 4.267 9.982 9%
Eindtotaal 11.951 8.424 10.845 13.669 3.263 2.986 43 7 39.805 30 468 218 3.256 3.287 6.970 105.222 100%
Tabel 11: Grondgebruik per eigenaar
27
4.8 RESULTAAT Om het uiteindelijke resultaat van de exploitatieopzet te kunnen bepalen en tevens de netto contante waarde van de kosten en de opbrengsten te kunnen bepalen, zijn de kosten en opbrengsten in de tijd gefaseerd. In deze paragraaf wordt ingegaan op de fasering en de hierbij gebruikte parameters. Deze leiden uiteindelijk tot netto contante waarden per 1-1-2024 van de kosten, de opbrengsten, het begrote eindresultaat en de daarop gebaseerde exploitatiebijdragen.
4.8.1 PARAMETERS In de onderstaande tabel staan de projectparameters weergegeven waar in de exploitatieopzet mee is gerekend. Parameter Rente/verdisconteringspercentage Kostenstijging 2024 Kostenstijging 2025 e.v. Opbrengstenstijging Startdatum/NCW datum Einddatum
Waarde 0,75% 3,00% 2,00% 2,00% 1-1-2024 31-12-2033
Tabel 12: Parameters
4.8.2 FASERING Om de financiële gevolgen van de factor tijd (prijsstijgingen, rentelasten en rentebaten) te kunnen berekenen, is een fasering van de nominaal begrote kosten en opbrengsten noodzakelijk. Deze fasering van de kosten en opbrengsten in de tijd heeft uiteindelijk zijn weerslag in het financiële resultaat van de exploitatie en de netto contante waardeberekeningen. De fasering van de kosten is afgestemd op die van de opbrengsten (moment van gronduitgifte) en omgekeerd. Het exploitatiegebied is ingedeeld in deelgebieden in verband met de fasering van de ontwikkeling. Deze delegebieden worden daarom ook wel fasen genoemd alles zoals aangegeven op de Faseringskaart. De fasering is toegelicht in paragraaf 5.4.
28
Figuur 9: Faseringskaart
Voor de ontwikkeling van de deelgebieden geldt de fasering in tijd volgens onderstaande faseringstabel. Bouwrijp maken
Verlenen omgevingsvergunning voor bouwen
Woonrijp maken
Fase 1
2026
2027
2028
Fase 2
2027
2028
2029
Fase 3
2029
2029
2030
Fase 4
2029
2030-2032
2033
Fase 5
2029
2030
2031
Fase A
2026-2027
2028-2029
Fase B1
2027
2029-2030
29
Fase B2
2029
2030-2031
Fase B3
2026-2027
2028-2029
Fase C
2029
2029-2030
Tabel 13: Faseringstabel De fasering is ook opgenomen in artikel 4 van de Regels van het exploitatieplan.
4.8.3 NETTO CONTANTE WAARDE In de onderstaande tabel is het resultaat weergegeven op eindwaarde en op netto contante waarde.
Projectnaam Projectnummer Projectomschrijving Printdatum
Brakel West 0 EP Brakel West 30-4-2024
Jaarschijven Kasstroom grondexploitatie Kosten Verwerving Onderzoek en milieukosten Sloopkosten Saneringskosten Grondwerk Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Civiele constructies en kunstwerken Tijdelijk beheer gronden en opstallen Plankosten Voorbereiding en toezicht Planschade Bovenwijkse voorzieningen
Totaal
Nog te realiseren
€ 5.875.550 € 420.344 € 2.219.573 €0 €0 € 1.147.034 € 3.441.102 €0 €0 € 1.543.246 € 805.096 € 83.830 € 2.486.047
Totale Kosten
€ 18.021.823
Opbrengsten
Totaal
€0 € 390.374 €0 €0 €0 € 1.147.034 € 3.441.102 €0 €0 € 1.543.246 € 805.096 € 83.830 € 2.486.047 € 9.896.730 Nog te realiseren
Boekwaarde
1-1-2024
€ 5.875.550 € 29.970 € 2.219.573 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 8.125.093 Boekwaarde
1-1-2025
€0 € 390.374 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 1.543.246 € 805.096 € 16.766 € 919.580 € 3.675.063 1-1-2024
1-1-2026
€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 16.766 € 1.020.468 € 1.037.234 1-1-2025
1-1-2027
€0 €0 €0 €0 €0 € 231.899 €0 €0 €0 €0 €0 € 16.766 € 438.201 € 686.866 1-1-2026
€0 €0 €0 €0 €0 € 423.845 €0 €0 €0 €0 €0 € 16.766 € 107.797 € 548.409 1-1-2027
1-1-2028 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 605.975 €0 €0 €0 €0 € 16.766 €0 € 622.741 1-1-2028
Woningbouw
€ 13.547.848
€ 13.547.848
€0
€0
€0
€0
€ 3.070.656
€ 4.953.929
Totale Opbrengsten
€ 13.547.848
€ 13.547.848
€0
€0
€0
€0
€ 3.070.656
€ 4.953.929
1-1-2024 -€ 8.125.093
1-1-2025 -€ 11.929.773
1-1-2026 -€ 13.102.267
1-1-2027 -€ 13.932.064
1-1-2028 -€ 11.361.343
-€ 3.675.063 €0
-€ 1.037.234 €0
-€ 686.866 €0
-€ 548.409 € 3.070.656
-€ 622.741 € 4.953.929
Inflatiecorrectie en bepaling van kasstroom Stand per 1-1Kosten Opbrengsten
Totaal
Nog te realiseren
Boekwaarde
-€ 18.021.823 € 13.547.848
-€ 9.896.730 € 13.547.848
Kostenstijging Opbrengstenstijging
-€ 788.523 € 1.413.664
-€ 788.523 € 1.413.664
-€ 54.719 €0
-€ 41.748 €0
-€ 41.936 €0
-€ 45.120 € 188.108
-€ 64.716 € 408.626
Rente over negatieve kasstroom Rente over positieve kasstroom
-€ 700.568 € 49.088
-€ 700.568 € 49.088
-€ 74.899 €0
-€ 93.512 €0
-€ 100.995 €0
-€ 104.490 € 9.976
-€ 85.210 € 17.499
-€ 11.929.773 31-12-2024 -
-€ 13.102.267 31-12-2025
-€ 13.932.064 31-12-2026
-€ 11.361.343 31-12-2027
-€ 6.753.956 31-12-2028
Stand per 31-12-
-€ 4.500.315
Saldo op Netto Contante Waarde Saldo op Eindwaarde Saldo op Nominale Waarde
-€ 4.176.306 -€ 4.500.315 -€ 4.473.975
-€ 8.125.093 €0
-€ 8.125.093 1-1-2024 31-12-2033
-4.176.306 -4.500.315
30
Projectnaam Projectnummer Projectomschrijving Printdatum
Brakel West 0 EP Brakel West 30-4-2024
Jaarschijven Kasstroom grondexploitatie Kosten Verwerving Onderzoek en milieukosten Sloopkosten Saneringskosten Grondwerk Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Civiele constructies en kunstwerken Tijdelijk beheer gronden en opstallen Plankosten Voorbereiding en toezicht Planschade Bovenwijkse voorzieningen
Totaal
Nog te realiseren
€ 5.875.550 € 420.344 € 2.219.573 €0 €0 € 1.147.034 € 3.441.102 €0 €0 € 1.543.246 € 805.096 € 83.830 € 2.486.047
Totale Kosten
€ 18.021.823
Opbrengsten
Totaal
€0 € 390.374 €0 €0 €0 € 1.147.034 € 3.441.102 €0 €0 € 1.543.246 € 805.096 € 83.830 € 2.486.047 € 9.896.730 Nog te realiseren
Boekwaarde
1-1-2029
€ 5.875.550 € 29.970 € 2.219.573 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 8.125.093 Boekwaarde
1-1-2030
€0 €0 €0 €0 €0 € 491.290 € 1.209.808 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 1.701.098 1-1-2029
€0 €0 €0 €0 €0 €0 € 285.957 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 285.957 1-1-2030
1-1-2031
1-1-2032
€0 €0 €0 €0 €0 €0 € 202.793 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 202.793 1-1-2031
1-1-2033 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
€0 €0 €0 €0 €0 €0 € 1.136.569 €0 €0 €0 €0 €0 €0
€0 1-1-2032
€ 1.136.569 1-1-2033
Woningbouw
€ 13.547.848
€ 13.547.848
€0
€0
€ 2.001.048
€ 1.761.108
€ 1.761.108
€0
Totale Opbrengsten
€ 13.547.848
€ 13.547.848
€0
€0
€ 2.001.048
€ 1.761.108
€ 1.761.108
€0
1-1-2029 -€ 6.753.956
1-1-2030 -€ 8.727.215
1-1-2031 -€ 6.860.275
1-1-2032 -€ 5.119.556
1-1-2033 -€ 3.086.709
-€ 1.701.098 €0
-€ 285.957 € 2.001.048
-€ 202.793 € 1.761.108
€0 € 1.761.108
-€ 1.136.569 €0
Inflatiecorrectie en bepaling van kasstroom Stand per 1-1Kosten Opbrengsten
Totaal
Nog te realiseren
Boekwaarde
-€ 18.021.823 € 13.547.848
-€ 9.896.730 € 13.547.848
Kostenstijging Opbrengstenstijging
-€ 788.523 € 1.413.664
-€ 788.523 € 1.413.664
-€ 214.337 €0
-€ 42.470 € 252.567
-€ 34.777 € 261.951
€0 € 302.412
-€ 248.701 €0
Rente over negatieve kasstroom Rente over positieve kasstroom
-€ 700.568 € 49.088
-€ 700.568 € 49.088
-€ 57.824 €0
-€ 65.454 € 7.206
-€ 51.452 € 6.683
-€ 38.397 € 7.724
-€ 28.335 €0
-€ 8.727.215 31-12-2029
-€ 6.860.275 31-12-2030
-€ 5.119.556 31-12-2031
-€ 3.086.709 31-12-2032
-€ 4.500.315 31-12-2033
Stand per 31-12-
-€ 4.500.315
Saldo op Netto Contante Waarde Saldo op Eindwaarde Saldo op Nominale Waarde
-€ 4.176.306 -€ 4.500.315 -€ 4.473.975
-€ 8.125.093 €0
-€ 8.125.093 1-1-2024 31-12-2033
-4.176.306 -4.500.315
Tabel 14: Financieel resumé De tabel laat zien dat de exploitatie-opzet sluit op een negatief eindresultaat op de bedrijfseconomische netto contante waarde per 1-1-2024.