Concept Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025, inclusief reactienota

Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025 Definitief concept 27 mei 2021

Inhoud 0.

Samenvatting ................................................................................................................................. 3

1.

Inleiding .......................................................................................................................................... 5 1.1 Een nieuwe Woonvisie in roerige tijden ........................................................................................ 5 1.2 Doel van deze visie ....................................................................................................................... 5 1.3 Een visie van 2 gemeenten én de corporaties .............................................................................. 6 1.4 Hoe hebben we de visie gemaakt ................................................................................................. 6 1.5 Leeswijzer ...................................................................................................................................... 6

2.

Het vertrekpunt .............................................................................................................................. 7 2.1 Rijksbeleid: prioriteiten voor 2021-2025 ........................................................................................ 7 2.2 Landelijke Actieagenda Wonen ’Samen werken aan goed wonen’ .............................................. 7 2.3 Provincie Gelderland: sneller, betaalbaar en flexibel .................................................................... 8 2.4 Regionaal beleid ............................................................................................................................ 8 2.5 Lokaal beleid Zaltbommel en Maasdriel ........................................................................................ 9 2.6 De woningmarkt in beeld ............................................................................................................. 10 2.7 Wat zeggen onze partners? ........................................................................................................ 11

3.

Visie, aan de slag met vijf centrale thema’s ............................................................................. 12 3.1 Onze visie op wonen: behoud kwaliteiten, groei in juiste balans ................................................ 12 3.2 Vijf thema’s centraal .................................................................................................................... 13

4.

Centrale thema’s uitgewerkt ....................................................................................................... 14 4.1 Snel voldoende woningen ........................................................................................................... 14 4.2 Meer variatie ................................................................................................................................ 16 4.3 Duurzame woningvoorraad ......................................................................................................... 22 4.4 Wonen en zorg ............................................................................................................................ 23 4.5 Leefbare wijken en dorpen .......................................................................................................... 25

5.

Uitvoering van de Woonvisie ..................................................................................................... 27 5.1 Uitvoeringsprogramma maatregelen en acties............................................................................ 27 5.2 In gesprek blijven met stakeholders ............................................................................................ 27 5.3 Monitoring, evaluatie en bijstelling Woonvisie ............................................................................. 28 5.4 Kwalitatieve uitgangspunten woningbouwinitiatieven ................................................................. 28

Bijlage 1 Opbrengst sessie met stakeholders d.d. 12-1-2021 ......................................................... 29 Bijlage 2 Ingekomen reacties woonpartners .................................................................................... 31

CONCEPT Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025

blad 2 van 43

0.

Samenvatting

Voor u ligt de nieuwe Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025. Opgesteld in een periode waarin de druk op de woningmarkt fors is toegenomen. En in Coronatijd. Een periode waarin lastig te voorzien is welke gevolgen deze bijzondere situatie met zich mee brengt. De Woonvisie is het kader voor de prestatieafspraken met de corporaties, vormt de verbinding met andere beleidsterreinen, zoals met name Duurzaamheid, Leefbaarheid en Wonen&Zorg. En vormt het kader van gemeentelijke beleidsuitgangspunten voor initiatiefnemers. Het vertrekpunt voor de Woonvisie bestaat uit een drietal onderdelen. In de eerste plaats Rijks, provinciale, regionale en lokale thema’s en beleidstukken. Een analyse van de regionale woningmarkt op basis van het Woningbehoefteonderzoek 2018 en gesprekken met makelaars, ontwikkelaars en financiers. En daarnaast de gesprekken met woningmarktprofessionals en verschillende betrokken stakeholders. Visie op Wonen De regio Rivierenland is aantrekkelijk vanwege de centrale ligging, goede verbindingen en afwisseling aan woonmilieus met groen, ruimte en een relatief betaalbare woningvoorraad. Dit zorgt voor een toenemende druk op de woningmarkt. Dit ervaren we ook binnen de Bommelerwaard. We vinden het van belang de kernwaarden en identiteit van onze gemeenten en kernen in stand te houden.

We zoeken naar de juiste balans tussen het bieden van een passend woonperspectief voor onze inwoners, voorzien in de woonbehoefte van elders en behoud van de ruimtelijke kwaliteiten van de Bommelerwaard. Centrale thema’s Woonvisie Snel voldoende woningen De woningbouwopgave voor de komende 10 jaar bestaat voor Maasdriel uit ca. 1.250 en voor Zaltbommel uit ca. 1.450 woningen. Vanwege de onbalans tussen vraag en aanbod gaan we de nieuwbouw voor de komende 5 jaar versnellen. Meer variatie Tegelijkertijd zorgen we voor de juiste woningen voor de juiste prijs op de juiste plek. We hanteren voor alle woningbouwontwikkelingen met meer dan 10 woningen een differentiatie, waarmee we alle doelgroepen passend kunnen bedienen. Starters, doorstromers en met name ook senioren, die naar een passende woning willen doorstromen. Woningen in verschillende typologieën, huur en koop, in verschillende prijsklassen. We monitoren of dat alle clusters daarmee voldoende worden voorzien met de verschillende segmenten. Door afstemming en afspraken en de inzet van publiekrechtelijke instrumenten borgen we de realisatie en het behoud van woningen in de verschillende segmenten.

We willen meewerken aan goede initiatieven voor de ontwikkeling van compacte woningen en dagen initiatiefnemers uit om in bestaande gebouwen door functiewijzigingen of woningsplitsing woontechnisch en energetisch kwalitatief goede woningen te realiseren. We hebben aandacht voor de specifieke huisvestingsvragen van doelgroepen zoals arbeidsmigranten, statushouders en woonwagenbewoners. Duurzame woningvoorraad De eerste stap op weg naar een energie- en CO2-neutrale Bommelerwaard is het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. We informeren en stimuleren huiseigenaren over quick wins en noregret maatregelen.

CONCEPT Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025

blad 3 van 43

Wonen en zorg We stimuleren de realisatie van een breed palet van woningen en woonvormen voor senioren. Woonvormen, waarbij een passende vorm van zorg geboden kan worden. Woonvormen waar ouderen zich comfortabel en veilig voelen in een vertrouwde omgeving. Vanuit de regietafel Wonen en Zorg voeren we regie op vraag en aanbod met betrekking tot wonen en zorg, zodat al onze bewoners, die zelfstandig willen wonen en een zorgvraag hebben in de Bommelerwaard kunnen blijven wonen. Leefbaarheid We ondersteunen burgers om de kracht uit de samenleving te benutten om onze kernen aantrekkelijk te houden en mensen zich er thuis te laten voelen en verbonden te laten zijn met elkaar. We dragen hier met nieuwbouw aan bij door een goede differentiatie van woningen te realiseren. Uitvoering van de Woonvisie We stellen een uitvoeringsprogramma op met concrete acties en maatregelen om de visie en ambities in de Woonvisie te realiseren. Daarnaast blijven we in gesprek met onze woonpartners. Elke twee jaar met een brede groep van woonpartners. Halfjaarlijks met makelaars, ontwikkelaars en financiers om de juiste regie op het woningbouwprogramma te voeren.

Met betrekking tot wonen en zorg willen we via de regiegroep vraag en aanbod van woonvormen afstemmen, om een zo breed mogelijk palet van woonvormen voor doelgroepen met zorg te realiseren, met daarbij speciale aandacht voor doorstroming van senioren, zodat zij zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen in een passende woonomgeving met passende zorg.

CONCEPT Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025

blad 4 van 43

1.

Inleiding

1.1 Een nieuwe Woonvisie in roerige tijden Voor u ligt de visie op het wonen in de gemeenten Zaltbommel en Maasdriel voor de periode 20212025. In juli 2016 hebben de gemeente Zaltbommel en Maasdriel de Woonvisie Bommelerwaard 20162020 vastgesteld. Deze Woonvisie vormde de afgelopen jaren het kader voor het woonbeleid in de Bommelerwaard. Op basis hiervan hebben woningcorporaties en gemeenten prestatieafspraken gemaakt. Daarnaast was de Woonvisie het kader voor woningbouwontwikkelingen van ontwikkelaars, corporaties en zorgpartijen. In 2015 werd de woningbouwopgave in de Bommelerwaard vooral gerelateerd aan de autonome groei. Het woningbouwprogramma bood op dat moment ruimte voor een positief migratiesaldo. In 2015 trok de verkoop van woningen gaandeweg weer aan. Tegelijkertijd kon op dat moment niet worden voorzien dat de druk op de woningmarkt in 2020 weer zo fors zou zijn toegenomen. Laat staan dat kon worden voorzien dat de gemeenten in de Bommelerwaard inmiddels (net als overig Nederland en de wereld…) als gevolg van de coronacrisis in een bijzondere situatie verkeren! De invloed ervan op vele terreinen en dus ook op het terrein van de woningmarkt - is lastig te voorzien maar zal de komende jaren ongetwijfeld duidelijk worden.

1.2 Doel van deze visie Met de Woonvisie streven de gemeenten Zaltbommel en Maasdriel een aantal doelen na. 1.2.1 Sturing in samenwerking De Woonvisie is het kader voor de prestatieafspraken met de corporaties en de huurdersorganisaties die in onze gemeenten werkzaam zijn. De herziene Woningwet heeft dat in 2015 van een steviger wettelijke basis voorzien. Een actuele Woonvisie, die aansluit op de huidige situatie, trends en ontwikkelingen is daarom belangrijk. De relatie tussen de gemeenten en de corporaties in de Bommelerwaard is constructief en gebaseerd op samenwerken aan de woonopgaven. Het is daarom waardevol dat de gemeenten en de corporaties hebben samengewerkt bij het opstellen van de nieuwe Woonvisie. Op basis hiervan worden nieuwe meerjarige en jaarlijkse prestatieafspraken gemaakt. 1.2.2 Verbinding met andere beleidsthema’s De gemeenten van de Bommelerwaard hebben in de coalitieakkoorden een brede doelstelling geformuleerd: Het bereiken en behouden van een goed woon- en leefklimaat voor de inwoners zodat het fijn wonen is en blijft in de Bommelerwaard. De nieuwe Woonvisie staat mede in het teken van deze bredere doelstelling. Een leefklimaat is van meer afhankelijk dan alleen de woning en de woonomgeving.

Het is dus zaak om samen te werken en verbindingen te leggen met verschillende beleidsterreinen: een integrale aanpak! 1.2.3 Een praktische basis voor beleidsuitvoering De Woonvisie is basis voor plannen van initiatiefnemers gerelateerd aan het wonen in de Bommelerwaard (waaronder woningbouwontwikkelingen, plannen voor de bestaande woningvoorraad, ontwikkeling van woonzorginitiatieven, et cetera). Hen wordt gevraagd rekening te houden met de beleidsuitgangspunten van de gemeenten. En voor de gemeenten is de Woonvisie uitgangspunt voor de toetsing van plannen, die niet direct passen binnen de mogelijkheden van het bestemmingsplan of het omgevingsplan. In deze Woonvisie houden we rekening met de aanbevelingen van de rekenkamercommissie van de gemeente Zaltbommel. Zij heeft onderzoek gedaan naar de effectiviteit van de realisatie van woningbouw in Zaltbommel. De commissie heeft zich vooral gericht op de structurerende en procesmatige aspecten van het woonbeleid en de Woonvisie in het bijzonder. In de voorliggende Woonvisie nemen we die resultaten ter harte, door: • te sturen op concrete resultaten: naast het ‘waarom, wat en hoe’ ook ‘wat levert dat concreet op?’;

CONCEPT Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025

blad 5 van 43

• •

• •

verder dan 4 jaar te kijken: we kijken naar de woningbehoefte op langere termijn (2030). Daarbij houden we ook rekening met de demografische ontwikkeling op die langere termijn; een goede wijze van monitoring (‘monitor wonen plus’) en evaluatie te agenderen. Onderdeel daarvan is evaluatie van de effectiviteit van maatregelen (bijvoorbeeld de starters- en toekomstbestendig wonen lening); een fundamentele keuze te maken tussen autonome of extra groei; met onze stakeholders te blijven samenwerken aan opgaven, gewenste resultaten, instrumenten en tussentijdse monitoring en evaluatie.

1.3 Een visie van 2 gemeenten én de corporaties Deze Woonvisie is een gezamenlijke visie van de gemeenten Zaltbommel en Maasdriel, de 2 gemeenten die samen de Bommelerwaard vormen. Hiervoor is gekozen, omdat er sprake is van een sterke samenhang tussen deze gemeenten. Bijvoorbeeld wat betreft verhuisbewegingen over en weer. Ook de ligging tussen de rivieren zorgt ervoor dat de gemeenten een sterke samenhang vertonen en voor een belangrijk deel dezelfde opgaven hebben. Daarnaast werken we al jaren intensief samen met de corporaties die in ons werkgebied actief zijn. Samen zien we meerwaarde om ook op beleidsniveau de gelederen snel te sluiten. Daarom hebben we deze Woonvisie in gezamenlijk opdrachtgeverschap gemaakt. Zo hebben we de opgaven waar we gezamenlijk voor staan in vroegtijdig stadium scherp en kunnen we snel doorpakken naar uitvoeringsafspraken. Daarbij staan de corporaties aan de lat voor hun wettelijk vastgelegde taken en verantwoordelijkheden, zoals beschreven in de Woningwet. De gemeenten zijn verantwoordelijk voor het bredere gebied van wonen en leefomgeving. Bovendien voeren de gemeenten de algehele regie op de uitvoering van woonbeleid.

1.4 Hoe hebben we de visie gemaakt In het najaar van 2020 zijn we gestart met de analyse van het wonen in de Bommelerwaard. Op basis van bestaande bronnen, beleid en onderzoeksrapporten hebben we de belangrijkste kansen en knelpunten in beeld gebracht. Deze analyse (een Houtskoolschets in de vorm van een powerpointpresentatie) was de opmaat voor een brede, interactieve sessie met onze stakeholders op 12 januari 2021. We voerden het gesprek met corporaties, makelaars, ontwikkelaars/initiatiefnemers, financiers, zorgpartijen, welzijnsorganisatie, dorpsraden, bewonersraad en huurdersvereniging, lokale katholieke bonden voor ouderen, Rabo Young Ambition leden, participatieraad en cliëntenraad sociaal domein. Een verslag van deze sessie is als bijlage opgenomen. Na deze sessie zijn gemeenten en corporaties in het Kernteam aan de slag gegaan met het opstellen van deze concept-Woonvisie. Tussentijds hebben we de resultaten voorgelegd aan de Adviesgroep (Kernteam, aangevuld met een aantal marktpartijen).

1.5 Leeswijzer In hoofdstuk 2 schetsen we de context van het lokale woonbeleid, als vertrekpunt voor onze Woonvisie. We gaan kort in op landelijk, provinciaal en regionaal beleid. Ook leggen we de verbinding met aanpalende beleidsthema’s. Belangrijk vertrekpunt zijn tevens een schets van de woningenmarkt in de Bommelerwaard en de input van onze stakeholders. Op basis hiervan formuleren we in hoofdstuk 3 onze visie en vijf thema’s die centraal staan in de komende jaren. Deze thema’s werken we in hoofdstuk 4 verder uit. Daarbij formuleren we per thema onze ambitie en acties en maatregelen om die ambitie te realiseren. In hoofdstuk 5 besluiten we met een schets van de manier waarop we de Woonvisie in de komende jaren tot uitvoering brengen.

CONCEPT Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025

blad 6 van 43

2.

Het vertrekpunt

Een Woonvisie is geen plan op zich: het heeft raakvlakken met andere thema’s en beleidsstukken die in onze gemeenten aandacht vragen. Maar de visie houdt ook verband met beleid op landelijk, provinciaal en regionaal niveau. In dit hoofdstuk beschrijven we een aantal uitgangspunten dat uit die plannen en programma’s opgemaakt kan worden. Daarnaast geven we beknopt aan wat onderzoek en analyses van de woningmarkt hebben opgeleverd. Ook de gesprekken met inwoners en stakeholders zijn zeer waardevol geweest. Wat betekent dit voor de visie op het wonen?

2.1 Rijksbeleid: prioriteiten voor 2021-2025 “Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid”. Zo luidt artikel 22, lid 2, van onze Grondwet. Een goede woning is een grondrecht van iedereen, en het is de taak van de overheid hiervoor zorg te dragen. Het Rijk stelt periodiek een aantal belangrijke thema’s vast 1. Deze zijn leidraad voor lokaal woonbeleid. Corporaties moeten deze zogenaamde volkshuisvestelijke prioriteiten betrekken bij hun bod op de lokale Woonvisie. In het kader hieronder staan de prioriteiten voor de periode 2021-2025. Rijksprioriteiten 2021-2025 • Bijdragen aan de bouwopgave, door versnellen nieuwbouw sociale huurwoningen; • Zorgen voor betaalbaarheid: door inzet van lokaal maatwerk; • Investeren in een duurzame sociale huurwoningvoorraad: door aandacht voor kwaliteitsaspecten en inzet op isolatie en de energietransitie; • Realiseren van wonen met zorg: door passende woonvormen en samenwerking; • Huisvesten van spoedzoekers: door tijdelijke oplossingen en minder conventionele wijzen van huisvesting; • Investeren in leefbaarheid: door differentiatie van wijken, ontmoeting tussen bewoners en sociaal beheer.

2.2 Landelijke Actieagenda Wonen ’Samen werken aan goed wonen’ Aan de vooravond van de Tweede Kamerverkiezingen 2021 hebben 34 organisaties op het werkveld van bouwen, wonen, zorg en ondersteuning gezamenlijk een Actieagenda Wonen opgesteld. Ook Bouwend Nederland, Aedes en de VNG hebben hieraan meegewerkt. Met deze Actieagenda willen de organisaties perspectief bieden op een betaalbare en energiezuinige woning, omdat passend wonen in een leefbare, zorgzame en veilige omgeving voor iedereen een noodzakelijke basis is. De partijen willen op basis van deze agenda het gesprek aangaan met de politiek en het nieuwe kabinet. Actieagenda Wonen 1. Een miljoen toekomstbestendige woningen in 10 jaar: jaarlijks gemiddeld 100.000 nieuwe woningen, vooral in het middensegment. Indicatieve verdeling: 25% sociale huur, 10% middeldure huur, 30% tot NHG grens en 35% vrije sector (koop en huur). Daarvoor zijn voldoende woningbouwlocaties nodig, heldere randvoorwaarden, snelle procedures en slimme bouwmethodieken en passende financieringsimpulsen; 2. Een betaalbaar huis voor iedereen: goede toegang voor starters en doorstroming cruciaal. Gematigd huurbeleid in de sociale en middenhuur, passende financieringsconstructies voor kopers en inkomensondersteuning voor huurders; 3.

Samenwerken aan vitale en leefbare buurten : draagkrachtige wijken met goede mix van bewoners en woningen, voldoende en passende woningen voor kwetsbare bewoners met de juiste faciliteiten van zorg en ondersteuning. Nodig: goede sector-overschrijdende samenwerking, de juiste middelen en bevoegdheden; 4. Versnellen verduurzamen gebouwde omgeving: gefaseerd van gemakkelijke ingrepen en no-regretmaatregelen naar opschaling. Nodig: een landelijk uitvoeringsprogramma, opschaling en innovatie; 5. Financiële paragraaf Wonen: structureel voldoende middelen (zoals een structurele woningbouwimpuls), afschaffing verhuurdersheffing en structureel volkshuisvestingsfonds.

1

Op grond van artikel 39, lid 2 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV)

CONCEPT Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025

blad 7 van 43

2.3 Provincie Gelderland: sneller, betaalbaar en flexibel In het Coalitieakkoord 2019-2023, Samen voor Gelderland streeft de provincie naar een Gelderland waarin het prettig wonen is, met een passende woningvoorraad. Dat betekent voldoende woningen in alle segmenten, die uiteindelijk klimaat- en energieneutraal zijn. Veilig en gezond wonen, in een groene, klimaat adaptieve omgeving in een fijne, inclusieve woonomgeving met voorzieningen. Opgave is om veel extra passende woningen te realiseren met oog voor kwaliteit. De samenstelling van huishoudens verandert. Dat betekent ook een verandering van het totaal aan woonbehoeften. De provincie stimuleert flexibiliteit en innovatie. In 2020 heeft de provincie een Actieplan Wonen opgesteld. Met het Actieplan wil de provincie Gelderland voldoende woongelegenheid bevorderen en het grote woningtekort van vooral betaalbare woningen terugdringen. Provinciaal beleid Actieplan, drie doelen centraal: 1.

sneller: versnelling van de woningbouw;

2.

betaalbaar: meer betaalbare woningen, en;

3.

flexibel: meer flexibele woonvormen.

2.4 Regionaal beleid Een belangrijk vertrekpunt voor onze Woonvisie is de Regionale Woonagenda Rivierenland 2020-2030. Deze is in het najaar van 2020 vastgesteld. De Woonagenda richt zich op samenwerking rond 5 thema’s (zie kader). Daarnaast is een regionaal woningbouwprogramma opgesteld. Dit is een belangrijk kader voor de nieuwbouwprogrammering van de regiogemeenten. En die programmering is niet in beton gegoten! Natuurlijk moet het woningbouwprogramma robuust zijn en de nodige zekerheden bieden aan initiatiefnemers en ontwikkelaars. Maar de maatschappij en woningmarkt veranderen continu. De programmering moet dan ook flexibel genoeg zijn om in te kunnen spelen op die veranderingen. Dat doen we door monitoring en periodieke herijking van de uitgangspunten. We gaan adaptief programmeren, ook op lokaal niveau. De Samenwerkende Woningcorporaties Rivierenland (SWR) onderschrijft het tekort aan sociale huurwoningen en de inzet om 30% van de nieuwbouw in de sociale huur te realiseren. Daarbij pleit ze voor minimaal 30% voor alle gemeenten en niet gemiddeld 30%. De SWR pleit voor regionale afspraken over grondprijzen voor sociale huur, minimale grootte van kavels en maximale kosten per woningtype sociale huurwoning.

Daarnaast vraagt de SWR aandacht voor arbeidsmigranten en statushouders en het stellen van regels aan het aantal levensloopbestendige woningen in middeldure en duurdere segmenten. De SWR stelt voor de regionale woonagenda onderdeel te laten uitmaken van de jaarlijkse prestatieafspraken en de afspraken te toetsen aan de regionale woonagenda.

Regionaal beleid 1. Continuïteit in productie: bestaande woningbouwplannen in periode 2020–2025 versneld uitvoeren, adaptieve woningbouwprogrammering; 2. Betaalbaarheid: positie van huishoudens met laag- of middeninkomen om te huren of te kopen wordt steeds moeilijker. Dit leidt tot extra druk op sociale huurmarkt en grotere behoefte aan middeldure huurwoningen; 3. Flexibiliteit op de woningmarkt: er is een toenemend aantal mensen dat behoefte heeft aan betaalbare en snel beschikbare woonruimte (bijvoorbeeld arbeidsmigranten en spoedzoekers). Flexibele woonvormen kunnen uitkomst bieden; 4. Wonen en zorg: opgaven wonen en zorg zijn divers. Het is van belang dat er voldoende passende en betaalbare woonruimte beschikbaar zijn, in een breed scala aan woonvormen; 5. Duurzame woningvoorraad: de Regionale Energie Strategie (RES) is de regionale samenwerkingsagenda die invulling moet geven aan de ambities uit het Klimaatakkoord en het Gelders Energie Akkoord. In de Regionale Adaptatie Strategie (RAS) staan de gezamenlijke ambities en opgaven en een eerste aanzet voor maatregelen om ons aan te passen op de effecten van klimaatverandering. Ook het hergebruik van natuurlijke hulpbronnen is belangrijk: de regio wil de principes van circulariteit verankeren in het nieuwbouwproces.

CONCEPT Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025

blad 8 van 43

2.5 Lokaal beleid Zaltbommel en Maasdriel Naast uitgangspunten van hogere overheden, vormt ook lokaal beleid het vertrekpunt van deze Woonvisie. Zo hebben we de afgelopen jaren gewerkt met de Woonvisie 2016-2020. Op basis daarvan hebben we prestatieafspraken gemaakt met de lokaal werkzame corporaties en huurdersorganisaties. Maar er is meer. In grote lijnen laten de coalitieakkoorden (2018-2022) dezelfde aandachtspunten zien voor de gemeenten Zaltbommel en Maasdriel: goed wonen en leven in Bommelerwaard, met een passend aanbod in alle kernen. Aandachtspunten hierbij zijn: • meer aanbod van sociale huurwoningen en voldoende betaalbare huur- en koopwoningen voor starters, doorstromers en ouderen. Daarnaast is aandacht nodig voor spoedzoekers en huisvesting arbeidsmigranten; • open gebieden zoveel mogelijk open houden, maar ook geschikte woningbouwlocaties vinden voor het versnellen van de woningbouwproductie; • afspraken over verduurzaming van de woningvoorraad en aardgasloos bouwen. Op dit moment wordt de Omgevingsvisie Bommelerwaard gemaakt. De eerste opbrengsten van het proces tot nu toe werpen al licht op de kernopgaven voor 4 thema’s: 1. Klimaat, duurzaamheid en landschap 2. Landbouw, economie, toerisme en cultuurhistorie 3. Leefbaarheid, welzijn en gezondheid 4. Wonen, woonomgeving, voorzieningen

Omgevingsvisie, opgave voor Woonvisie: • verantwoorde groei woningaanbod (aanbod); • goede woningen en goed woonklimaat voor alle doelgroepen (vooral starters en ouderen), door inbreiding en uitbreiding; • voldoende sociale huurwoningen en woningen in middensegment; • uniform beleid huisvesten arbeidsmigranten, samenwerking bij uitvoering; • voldoende bereikbare zorg-. welzijns- en overige voorzieningen; • CO2-neutrale gemeente, leefomgeving zoveel mogelijk klimaatbestendig, groen, biodivers en natuurinclusief; • behouden en versterken landschappelijke en stedenbouwkundige kernkwaliteiten; • veilige, schone en gezonde leefomgeving; • inrichting leefomgeving stimuleert ontmoeting en gezonde levensstijl; • toekomstbestendige krachtige kernen met zelfredzame initiatiefrijke inwoners.

CONCEPT Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025

blad 9 van 43

Eind 2019 is de Woonzorgvisie Bommelerwaard 2020-2024 door de gemeenteraden vastgesteld. Uitgangspunt is dat de wensen en mogelijkheden van de inwoner centraal staan. Het gaat om een passende plek (woning) in de samenleving met ondersteuning (zorg) die zo passend, dichtbij en licht mogelijk is. De mogelijke varianten van zorg moeten flexibel geleverd kunnen worden. Vanuit de woonzorgvisie wordt jaarlijks een uitvoeringsagenda opgesteld. Daarin worden concrete projecten benoemd en gemonitord. Op het gebied van duurzaamheid heeft Zaltbommel het programma Duurzaamheid begin 2019 geactualiseerd. Voor Maasdriel staat de actualisatie van het programma Duurzaamheid 2017-2020 in 2021 op de agenda. Beide gemeenten participeren actief in provinciale en regionale processen met betrekking tot RES en klimaatadaptatie. En in beide gemeenten loopt het traject om eind 2021 een transitievisie warmte te kunnen vaststellen. Tot slot hebben de gemeenten ook het vizier gericht op leefbaarheid. De gemeente Maasdriel wil een gemeente zijn met levendige dorpen en inwoners die elkaar helpen. In het programma Krachtige Kernen wordt ruimte gegeven aan inwoners die initiatief nemen om het prettig wonen en leven in de dorpen te versterken. De gemeente heeft steeds meer de rol om te faciliteren, mee te denken en te ondersteunen, zodat inwoners eigenaar blijven van hun initiatieven.

De gedachte achter deze aanpak is dat in een krachtige gemeenschap inwoners steeds meer zelf in actie komen om de leefbaarheid en de voorzieningen in hun dorp in stand te houden of te verbeteren. In Zaltbommel wordt werk gemaakt van leefbaarheid door Gebiedsgericht Werken. De gemeente faciliteert en ondersteunt de dorps- en wijkraden als zij het initiatief nemen om een gebiedsplan te maken. Zaltbommel investeert met gebiedscoördinatoren vooral op verbinding tussen bewoners onderling. Zaltbommel is in 2020 gestart met het opstellen (en uitvoeren) van leefbaarheidsagenda’s.

2.6 De woningmarkt in beeld De woningmarkt in de gemeenten en kernen van de Bommelerwaard staat onder druk, net als elders in Nederland. Dat zien we bijvoorbeeld terug in de sociale huursector: het aantal woningzoekenden stijgt, het aantal woningen dat vrijkomt voor nieuwe verhuur loopt terug. Ook stijgen de wacht-/zoektijden en het gemiddeld aantal reacties. Er zijn wel verschillen binnen de Bommelerwaard. Zo zien we dat de markt in de stad Zaltbommel veel meer gespannen is dan in de dorpen. In de dorpen van Maasdriel is de markt voor sociale huurwoningen meer evenwichtig, maar ook daar lopen wachttijden wat op. In de koopmarkt is tevens sprake van krapte. Dat zien we onder andere terug in de prijsstijgingen in de afgelopen jaren: jaarlijks 5-8%. Voor de komende jaren voorzien we een verdere groei van de woningbehoefte. De groei is in de grotere kernen Zaltbommel, Kerkdriel, Hedel, Ammerzoden en Brakel wat forser dan in de kleine kernen. Maasdriel Op basis van het woningbehoefteonderzoek Bommelerwaard 2018 kan gesteld worden dat in Maasdriel behoefte is aan huur- en koopwoningen. In de huur zien we behoefte aan zowel eengezinswoningen als appartementen. Ook is er behoefte aan vrije sector huurwoningen in het middensegment. Koopwoningen zijn voor middeninkomens niet bereikbaar en zij komen vanwege hun inkomen niet in aanmerking voor sociale huurwoningen.

In de koopsector is er volgens het behoefteonderzoek behoefte aan goedkope koop tot € 200.000 (prijspeil 2018). Daarnaast gaan de woonwensen uit naar middelduur tot duur. In Maasdriel ligt het accent wat meer op dure koopwoningen dan in Zaltbommel. Zaltbommel In Zaltbommel zien we een zelfde beeld voor de sociale huursector en huur in de vrije sector. In de koop ligt het accent wat meer op woningen tussen € 170.000 en € 350.000, waaronder forse vraag onder € 200.000. Er is meer vraag naar rij-/hoekwoningen dan in Maasdriel. De behoefte die uit het woningmarktonderzoek van 2018 blijkt, is nog steeds aan de orde. Maar de prijsontwikkeling van nieuwe en bestaande koopwoningen zorgt ervoor dat veel woningen onbetaalbaar zijn voor mensen met lage en middeninkomens.

CONCEPT Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025

blad 10 van 43

2.7 Wat zeggen onze partners? Op 12 januari jl. hebben we gesproken met een grote vertegenwoordiging van onze partners op het gebied van het wonen. Dat heeft onze beelden van de belangrijkste opgaven bevestigd, aangevuld en aangescherpt. In onderstaand kader geven wij een korte bloemlezing (zie bijlage 1 voor een uitgebreidere weergave). Wat zeggen onze partners? • Kijk niet alleen naar bouwen en projectontwikkeling, maar ook naar groen, wandelen en uitzicht (leefbaarheid). En balans tussen fysiek en sociaal; • Een kwaliteit van de Bommelerwaard is de ruimte. Wees daar zuinig op; • De grootste behoefte zit in grote kernen uiteraard, maar vergeet de kleine kernen niet! • Benut ook kansen voor transformatie: bedrijfsmatige activiteiten die stoppen en waar iets anders mee moet; • Levensloopbestendig wonen is belangrijk, aanpassing bestaande woningen is nodig; • Bouw klein, functioneel en geschikt voor meerdere doelgroepen; • Aandacht nodig voor kwetsbare groepen in gewone woonwijken, realiseer geclusterd wonen, skaeve huze; • Zorg voor marktconforme prijzen, ook in de goedkope sector. Denk daarbij ook aan bijzondere constructies (duokoop, koopgarant, grond die in eigendom blijft van de ontwikkelaar of de gemeente); • Geef meer ruimte aan experimenten en innovaties.

Denk bijvoorbeeld aan nieuwe woon- en bouwvormen: gecombineerde woonvorm met ouderen en jongeren, prefab, houtskeletbouw, et cetera; • Duurzaamheid en betaalbaarheid gaan hand in hand, let op quick-wins, no-regret-maatregelen en gedragsverandering; • In wijken en kernen zijn voorzieningen nodig als bankjes, ruimte voor ontmoeting en spel; • Huisvesting van arbeidsmigranten levert een vraagstuk op voor leefbaarheid in wijken en kernen.

CONCEPT Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025

blad 11 van 43

3.

Visie, aan de slag met vijf centrale thema’s

In het voorgaande hoofdstuk schetsten we het vertrekpunt van de Woonvisie: bestaand beleid en uitgangspunten, de woningmarkt en de visie en ideeën die leven bij onze inwoners en stakeholders. Op basis hiervan formuleren wij de volgende visie op de toekomst van het wonen in de kernen en wijken van de Bommelerwaard. Ook formuleren we 5 thema’s die in deze visie centraal staan.

3.1 Onze visie op wonen: behoud kwaliteiten, groei in juiste balans De regio Rivierenland is centraal gelegen in Nederland en kent goede verbindingen met de rest van het land. Hierdoor heeft de regio een aantrekkingskracht op woningzoekenden vanuit verschillende omliggende agglomeraties. Hoewel de regio zelf geen grote steden binnen haar grenzen heeft, valt ze wel degelijk in de invloedsfeer van verschillende stedelijke gebieden. Dit zien we terug in verhuisstromen en ontwikkelingen op de woningmarkt. De regio Rivierenland is niet alleen aantrekkelijk vanwege de gunstige ligging en goede ontsluiting. We hebben een grote afwisseling aan woonmilieus met veel groen, ruimte en een relatief betaalbare woningvoorraad ten opzichte van omliggende steden als Utrecht, Den Bosch, Ede en Nijmegen. Dat is een kwaliteit, maar zorgt ook voor een toenemende druk op de woningmarkt vanuit die gebieden. Dat ervaren wij ook binnen de Bommelerwaard. Wij vinden het van belang dat we in de Bommelerwaard de kernwaarden en identiteit van onze gemeenten en kernen in stand houden. We blijven een aantrekkelijk gebied om in te wonen, te werken en te recreëren, door juist te profiteren van de ligging tussen stedelijke gebieden én de landschappelijke waarden van de Bommelerwaard.

Binnen die dynamische regionale context zien wij onze woonkernen als een ‘beschermde en aangename omgeving’, waar het leven nog dorps is en van waaruit stedelijke voorzieningen goed bereikbaar zijn. En waar de grotere kernen en de stad Zaltbommel een aantrekkelijk voorzieningenniveau bieden. Dat is de kwaliteit die wij onze inwoners en de regio te bieden hebben, als onderdeel van een veelkleurig palet aan woon- en leefmilieus in onze regio. En die kwaliteit willen we bewaren. Dat betekent dat we een goede balans willen vinden tussen het bieden van perspectief voor onze inwoners én het voorzien in de behoefte uit het om ons heen liggende stedelijk gebied: groei, conform de meest recente inzichten. Daarbij willen wij perspectief bieden op voldoende goede woningen voor onze huidige en toekomstige inwoners. Woningen die toekomstbestendig zijn, zowel met het oog op de energietransitie, leefbaarheid als de veranderingen in de bevolkingssamenstelling. Meer variatie in verschijningsvorm en prijsklasse, bereikbaar voor jong en oud, arm en rijk. En voor mensen die zorg en ondersteuning nodig hebben. Maar ook in de toekomst passend bij onze kernwaarden. En dat is een blijvende zoektocht: de juiste balans vinden tussen voldoende woningen en behoud en verbetering van de kwaliteit van onze wijken en kernen.

Wij pakken hierin als gemeenten een proactieve, regisserende rol, in nauwe samenwerking met de corporaties. Dat betekent dat we open staan voor ideeën en initiatieven, binnen de visie die wij op onze toekomst hebben. Die bestaat uit een zo duidelijk mogelijke stip op de horizon en een flexibele weg naar die toekomst. Daarbij luisteren wij naar onze partners en inwoners en geven wij ruimte aan passende plannen en ideeën. Dat kunnen we beslist niet alleen, daar hebben wij onze stakeholders en inwoners hard bij nodig! We hebben ze daarom betrokken bij het opstellen van deze Woonvisie en betrekken hen ook bij de uitvoering ervan. We willen graag van ze horen of we gedurende de looptijd van de Woonvisie op de goede weg zitten en we hebben ze vooral ook nodig om de Woonvisie te realiseren.

CONCEPT Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025

blad 12 van 43

3.2 Vijf thema’s centraal Op basis van dit toekomstbeeld stellen we vijf thema’s centraal in deze Woonvisie. Deze thema’s werken we in het vervolg van deze Woonvisie verder uit. 1. Snel voldoende woningen

2. Meer variatie

3. Duurzame woningvoorraad

4. Wonen en zorg

5. Leefbare wijken en dorpen

• Kwantitatieve opgave • Tempo maken • Adaptief programmeren • Nieuwe locaties beschikbaar maken of stellen

• Juiste woningen op juiste plek (kwalitatief programma, specifiek naar clusters) • Betaalbaar en flexibel • Specifieke doelgroepen

• Betaalbare verduurzaming • No-regret, warmtetransitie, wijkplannen • Groen en circulair, klimaatadaptatie

• Link naar Woonzorgvisie Bommelerwaard 2020-2025 • Naar zorgdoelgroepen gevarieerd aanbod • Mogelijkheden voor uitstroom

• Gemengde gemeenschappen • Ontmoeting • Sociaal beheer • Leefbaarheidsagenda in iedere kern

CONCEPT Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025

blad 13 van 43

4.

Centrale thema’s uitgewerkt

In hoofdstuk 2 beschreven we de kaders en vertrekpunten van deze Woonvisie. Ook zoomden we in op het beleid dat wij in de gemeenten Maasdriel en Zaltbommel al hebben. In hoofdstuk 3 formuleerden we onze visie op het wonen in de toekomst en welke thema’s dan belangrijk zijn om uit te werken. Die uitwerking doen we in de volgende paragrafen. Per thema formuleren we onze ambities, de effecten en welke acties en maatregelen we concreet nemen om de ambities te bereiken.

4.1 Snel voldoende woningen Onze ambitie We willen blijvend voorzien in de behoefte aan woningen in de Bommelerwaard. Hiervoor is het nodig om naar ontwikkelingen binnen en buiten de Bommelerwaard te kijken en hierop in te spelen. Eind 2020 is de regionale woonagenda Rivierenland vastgesteld. Hierin is een kwantitatieve woningbouwopgave opgenomen voor beide gemeenten in de Bommelerwaard. We nemen de regionale woonagenda als basis voor de gemeentelijke woningbouwopgave. In de periode 2020-2030 voegen we in Maasdriel circa 1.250 woningen en in Zaltbommel 1.450 woningen toe2. De behoefteontwikkeling en woningbouw is constant onderhevig aan veranderingen. We willen daarom flexibel kunnen programmeren en snel in kunnen spelen op trends in de woningmarkt. Ook willen we de bestaande woningvoorraad beter geschikt maken voor veranderingen op de woningmarkt. Kwantitatieve opgave Uit lokaal en bovenlokaal onderzoek en de input van onze deskundigen blijkt dat de Bommelerwaard in trek is bij woningzoekenden van buiten de twee gemeenten. Vestigers vanuit de Randstad, NoordBrabant en de regio Rivierenland zien de Bommelerwaard steeds vaker als een aantrekkelijke woonbestemming. Daarnaast is er in Zaltbommel nog steeds een behoorlijke natuurlijke groei en zijn beide gemeenten aantrekkelijk voor buitenlandse werknemers om te werken en wonen.

En er is sprake van een verdergaande gezinsverdunning. Deze combinatie zorgt voor een structurele behoefte aan nieuwe woningen. De opgave ontlenen we aan de Regionale Woonagenda: • In Zaltbommel zijn we er de laatste jaren goed in geslaagd om voldoende woningen te realiseren. En ook in de komende jaren verwachten we dat de productie op peil zal blijven. In Zaltbommel streven we naar het vasthouden van de woningproductie door voldoende woningbouwplannen in de planning te hebben. Doel is om in de komende 10 jaar 1.450 woningen toe te voegen; • In Maasdriel is het aantal gerealiseerde woningen in de periode 2015-2020 geleidelijk aan toegenomen. Gemiddeld werden ca. 100 woningen per jaar opgeleverd. We willen de productie verhogen naar gemiddeld circa 125 woningen per jaar om in de komende 10 jaar 1.250 woningen toe te voegen. Tempo maken De opgave voor 10 jaar is helder. Maar in de komende 5 jaar willen we versnellen. We zien voor de korte en middellange termijn een onbalans tussen de behoefte aan woningen en de beschikbare woningen. Versnelling is nodig omdat er op met name op dit moment een tekort aan woningen is, dat snel dient te worden ingehaald. Zaltbommel: ca 1.000 nieuwe woningen programmeren in komende 5 jaar Versnelling in de komende 5 jaar betekent dat voor Zaltbommel een programmering van ca.

1.000 woningen tussen 2020-2025 nodig is (bruto, dus exclusief sloop/vervanging). Dit komt ruwweg neer op 165 woningen per jaar. De laatste jaren (2017-2020) zijn gemiddeld 200 woningen opgeleverd. We verwachten dit tempo de komende vijf jaar vol te kunnen houden met de plannen die in voorbereiding en uitvoering zijn.

2

Kwantitatieve opgave uit de regionale Woonagenda Rivierenland (2020)

CONCEPT Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025

blad 14 van 43

Maasdriel: ca 700 nieuwe woningen programmeren in komende 5 jaar Om de versnelling te realiseren willen we in Maasdriel in de komende 5 jaar ca. 140 woningen per jaar realiseren. Behalve de plannen die in het woningbouwprogramma zijn opgenomen, hebben we een aantal andere locaties in onderzoek. Deze locaties kunnen bijdragen aan versnelling van de woningbouw. Anders bouwen: kansen voor bouwen in de fabriek We zien kansen in het anders bouwen van woningen. Er zijn de laatste jaren grote stappen gemaakt in het fabrieksmatig (conceptueel) produceren van woningen. De kwaliteit van fabrieksmatig geproduceerde woningen is vergelijkbaar met traditioneel gebouwde woningen. De woningen hebben daarbij inmiddels een goede prijs-kwaliteitverhouding en zijn duurzaam en betaalbaar. Het grootste voordeel van fabrieksmatig geproduceerde woningen is de snelheid waarmee ze gerealiseerd kunnen worden. Opgave per deelgebied Voor de verdeling van de kwantitatieve opgave over de verschillende kernen van de Bommelerwaard houden we rekening met de specifieke woningbehoefte in deze kernen en de trends en ontwikkelingen die we voor deze kernen verwachten. We zien dat de grotere kernen van de Bommelerwaard, Zaltbommel, Kerkdriel, Hedel, Ammerzoden en Brakel een constante en aanzienlijke behoefte aan woningen houden.

We verwachten daarnaast dat kernen met een goed voorzieningenniveau en de kernen met een goede verbinding met de A2 een aantrekkingskracht hebben dat zich in een hogere woningbehoefte vertaalt. Daar staat tegenover dat veel kleinere kernen een grotere natuurlijke groei hebben en, vanwege de ligging, aantrekkelijk zijn voor vestigers met een verbinding aan de land- en tuinbouw (waaronder arbeidsmigranten, die zich regulier vestigen). We hebben deze factoren gewogen en komen tot een onderstaande (globale) verdeling van de woningbouwopgave voor de periode 20212030. Deze is gebaseerd op het Woningbehoefteonderzoek uit 2018 en zijn richtinggevend. Vanzelfsprekend kunnen actuele inzichten van lokaal deskundigen hier een ander licht op werpen. We zullen dat jaarlijks monitoren en bijstellen indien daar aanleiding voor is. opgave Zaltbommel

opgave Maasdriel 600

560

600 520

500

500

400

470

400

350

320 300

300 200 200

200

140

140

100

100

0

0 Cluster Kerkdriel, Velddriel, Hoenzadriel, Alem

Hedel

Cluster Ammerzoden, Well

Cluster Rossum, Hurwenen, Heerewaarden

Cluster Aalst, Brakel, Poederooijenb, Zuilichem

Cluster Bruchem, Delwijnen, Gameren, Kerkwijk, Nieuwaal

Nederhemert

Adaptief programmeren Het verleden leert ons dat woningbouwplannen lang in ontwikkeling kunnen zijn. Zo ontstaat het risico dat woningen niet, te laat, of in de verkeerde verhouding gebouwd worden ten opzichte van de actuele vraag. Adaptief programmeren betekent dat we rekening houden met onzekerheden en kansen, meebewegen met ontwikkelingen door niet te doen alsof de toekomst al vast ligt en een stap-voor-stap aanpak hanteren. Zo kunnen we inspelen op nieuwe ontwikkelingen en veranderende inzichten, waarbij

CONCEPT Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025

blad 15 van 43

Zaltbommel

we de ambitie op lange termijn wel in beeld houden. Wij willen sturen op een goede programmering én realisatie van voldoende en de juiste woningen. Daarbij zorgen we er in ieder geval voor, dat we voldoende harde en zachte plannen hebben om onze ambities te halen. Zo sturen we in de planvoorraad op 130% van gewenste uitbreidingsbehoefte. Daarmee vangen we mogelijke planuitval en -vertraging op. Onze ambitie is om de systematiek van woningbouwprogrammering samen met de regio Rivierenland en de provincie Gelderland verder te ontwikkelen volgens de principes van het adaptief programmeren. Het adaptieve woningbouwprogramma moet enerzijds robuust zijn en de nodige zekerheden bieden aan investeerders in nieuwbouwontwikkelingen. Anderzijds moet het flexibel genoeg zijn om in te kunnen spelen op veranderende maatschappelijke vragen en marktomstandigheden. Dat borgen we door monitoring en periodieke herijking van de kwantitatieve en kwalitatieve uitgangspunten. Wat we concreet gaan doen •

We sturen op de versnelde realisatie van woningen voor de komende 5 jaar: 1.000 woningen in de gemeente Zaltbommel, 700 woningen in de gemeente Maasdriel;

•

Daarnaast sturen we op een programma voor de langere termijn (> 5 jaar), zodat we een continuïteit van de woningproductie kunnen waarborgen;

•

Hierbij is adaptief programmeren een waardevol instrument. De systematiek werken we verder uit in samenwerking met de regio.

4.2 Meer variatie Onze ambitie We willen dat er voldoende passende woningen beschikbaar zijn voor onze woningzoekenden. Hiervoor is het nodig om woningen te bouwen, in de juiste soort, voor de juiste prijs en op de juiste plek. Ook kijken we naar het bestaande gebouwde vastgoed in de Bommelerwaard. Er zijn kansen om bestaande gebouwen te gebruiken voor woningen, gebieden om te transformeren naar woongebieden en om bestaande woningen om te zetten naar een nu gewenste vorm. Voldoende woningen en versnelling in de komende 5 jaar is cruciaal, dat hebben we scherp gesteld in de vorige paragraaf. Maar de onbalans zit met name in de samenstelling van de woningbouwplannen. We zien met name dat het type woningen en de prijsklasse van de woningen (voor zowel koop als huur) niet geheel aansluiten aan de wensen en mogelijkheden van onze woningzoekenden. Over de gehele breedte is er een nog onvoldoende ingevulde behoefte aan betaalbare woningen, woningen voor kleine huishoudens en woningen voor ouderen. Een bij de behoefte passend woningbouwprogramma is belangrijk. Passend woningbouwprogramma We willen dat woningzoekenden voldoende keuze hebben. Dat wil zeggen: een passende woningvoorraad in alle clusters. Dit betekent een woningbouwopgave in alle kernen van de Bommelerwaard. En het is wenselijk om wijken en buurten te creëren met verschillende soorten woningen.

Zowel wat betreft betaalbaarheid (prijsklasse, huur/koop) als de bewoning (ouderen, gezinnen, starters). Op basis van het Woningbehoefteonderzoek 2018 gaan we voor de komende jaren uit van het volgende woningbouwprogramma: Sociale huur

Betaalbare koop

Middelduur laag

Middelduur hoog

Duur

< € 752,33

< € 250.000

Koop € 250.000 - € 325.000

Koop € 325.000 - € 500.000

Koop > € 500.000

(NHG)

(NHG)

Huur € 752,33 - € 1.000

Huur > € 1.000

25%

20%

30%

15%

10%

NB: prijzen zijn op basis van prijspeil 2021

CONCEPT Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025

blad 16 van 43

Ter toelichting het volgende: • dit programma wordt nagestreefd in nieuwe initiatieven en zoveel mogelijk in al bestaande voornemens; • met 30% sociale huur spelen we in op de opgave die wij als gemeenten en corporaties hebben geformuleerd. Met deze inzet geven we ruimte voor: - de opgave om in te spelen op de behoefte aan sociale huurwoningen; - de opgave voor vervanging van een deel van de sociale huurvoorraad door woningen die beter bij de toekomstige behoefte passen (woningen voor kleinere huishoudens, ouderen, waaronder ook mensen met zorgbehoefte); - de verkoopambities van de corporaties, waarmee woningen in het betaalbare koopsegment worden toegevoegd • met 15% betaalbare koop spelen we in op de behoefte aan goedkopere koopwoningen onder bijvoorbeeld starters op de woningmarkt. Deze behoefte is in het woningbehoefteonderzoek van 2018 aangetoond; • met 45% middelduur laag en hoog voorzien we eveneens in een behoefte die in het onderzoek is aangetoond. De middeldure huursector voorziet in de behoefte van huishoudens die teveel verdienen om voor een sociale huurwoning in aanmerking komen, maar niet kunnen slagen op de markt voor koopwoningen.

Ook voorzien deze woningen in de behoefte onder ouderen die een levensloopbestendige woning willen en een ruime eengezinswoning achterlaten (doorstroming); • met 10% dure huur- en koopwoningen voorzien we eveneens in een behoefte onder doorstromers uit onze gemeenten, maar ook voor mensen van buiten onze gemeenten die op zoek zijn naar een woning met een goede prijs-/kwaliteitsverhouding. Verschillen tussen de kernen De verschillen tussen de kernen in onze gemeenten zijn groot. Zo zien we dat in de grotere kernen behoefte is aan uitbreiding van de sociale huurvoorraad en er ook kansen liggen voor vrije sector huurwoningen (met name middeldure huur). Ook in de koopsector zijn er verschillen. In de kleinere kernen ligt het accent wat meer op duurdere, grondgebonden woningen. In de grotere kernen daarentegen is er relatief meer behoefte aan betaalbare koopwoningen. In de volgende tabellen zijn die accentverschillen grof weergegeven, op basis van de analyses uit het Woningbehoefteonderzoek van 2018. We hanteren dit als richting voor de invulling van plannen in de clusters van kernen. We houden deze inzichten zo actueel mogelijk aan de hand van de jaarlijkse monitor en stellen dit bij indien nodig. Maasdriel Sociale huur Alem Ammerzoden Hedel Heerwaarden Hoenzadriel Hurwenen Kerkdriel Rossum Velddriel Well

++ ++ ++ + -

Vrije sector huur + + + + -

CONCEPT Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025

Koop < 250.000 + + ++ ++ + + ++ ++ + +

Koop € 250.000 - € 350.000 ++ + ++ + ++ ++ + + ++ ++

Koop > € 350.000 ++ + + + ++ ++ + + ++ ++

blad 17 van 43

Zaltbommel Sociale huur Aalst ++ Brakel + Bruchem + Delwijnen Gameren ++ Kerkwijk Nederhemert + Nieuwaal Poederoyen Zaltbommel ++ Zuilichem + = redelijke behoefte ++ = sterker accent - = geen / beperkte behoefte

vs huur ++ -

Koop < 250.000 ++ ++ ++ + ++ + ++ + + ++ +

Koop € 250.000 - € 350.000 ++ ++ ++ ++ + ++ ++ ++ ++ ++ ++

Koop > € 350.000 + + + ++ + ++ + ++ ++ + ++

Goede sturing en inzet instrumentarium Programma is uitgangspunt voor toetsing initiatieven Het realiseren van voldoende en de juiste woningen is cruciaal. Maar hoe borgen we dat dit programma ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt? Daarvoor gaan we het volgende doen. We hanteren het programma in eerste instantie als uitgangspunt bij toetsing van nieuwe initiatieven van meer dan 10 woningen. Aan de hand van goede monitoring (een actueel overzicht van vraag en aanbod) maken we duidelijk aan welke segmenten in de verschillende clusters behoefte is en of de plannen daarin voldoende voorzien. Waar mogelijk en nodig passen we ook de programmering van bestaande initiatieven aan, als deze onvoldoende inspelen op de behoefte. Daarbij is wel maatwerk geboden, afhankelijk van het type locatie en de behoefte in de betreffende (cluster van) kernen. Transparant samenwerken We willen op een transparante manier samenwerken: we maken wensen en eisen duidelijk en communiceren hierover in vroegtijdig stadium van planontwikkeling. We stellen hiervoor kwalitatieve uitgangspunten op, die we in vroeg stadium met initiatiefnemers communiceren. Dan kunnen zij vanaf het begin van de planontwikkeling rekening houden met onze visie en eisen. Op basis daarvan sluiten we anterieure- c.q. ontwikkelovereenkomsten.

Onderdeel is ook een periodieke afstemming met de ontwikkelaars en corporaties die in onze gemeenten actief zijn (samenwerkingstafel, zie paragraaf 5.2). Borgen voldoende plannen voor sociale huurwoningen Over de realisatie van sociale huurwoningen maken we prestatieafspraken met de corporaties. Om de opgave te realiseren, zullen echter ook sociale huurwoningen op gronden van projectontwikkelaars gerealiseerd moeten worden. We gaan daarover het gesprek aan met de marktpartijen en de corporaties (zie het punt hiervoor). We willen daarbij tevens borgen dat de juiste sociale huurwoningen worden gebouwd. Daarbij vinden wij het volgende van belang: • We verstaan onder sociale huurwoningen met name huurwoningen welke in beheer zijn bij een toegelaten instelling en bij voorkeur bij de in onze gemeenten werkzame corporaties. Het beheer van sociale huurwoningen door de corporaties levert namelijk meer aandacht voor het welzijn van de bewoner en de leefbaarheid van de woonomgeving. Hierover maken corporaties, huurdersvertegenwoordigers en gemeenten prestatieafspraken; • Wanneer een particuliere partij sociale huurwoningen realiseert, moeten deze woningen in een gelijk speelveld met de corporaties worden gerealiseerd.

Dit betekent dat er voorwaarden gesteld worden met betrekking tot de aanvangshuur, het inflatiepercentage, de exploitatietermijn (tenminste 25 jaar) en de huishoudensinkomens. Daarnaast dient de particuliere partij een bijdrage te leveren aan de huisvesting van bijzondere doelgroepen, zoals statushouders. Dit leggen we vast in een doelgroepenverordening en/of anterieure overeenkomst. • een goede differentiatie naar type en huurprijzen (met accent op woningen onder de aftoppingsgrens);

CONCEPT Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025

blad 18 van 43

•

•

woningen worden ontwikkeld door in onze gemeenten werkzame corporaties. In het geval de projectontwikkelaar de sociale huurwoningen wil bouwen, dan willen we dat de woningen turn-key worden overgedragen en in beheer komen bij de corporaties. De corporaties worden ook betrokken bij het voorlopig en definitief ontwerp van de woningen. Hiermee borgen we dat we in samenwerking met de corporaties sturing blijven houden op omvang en kwaliteit van het sociale huursegment (via prestatieafspraken); de woningen blijven minimaal 25 jaar beschikbaar in het sociale huursegment.

Voor de borging van een goed woningbouwprogramma verkennen we tevens de meerwaarde van inzet van publiekrechtelijk instrumentarium (zoals bestemmingsplannen, doelgroepenverordening, vereveningsfonds, zie kader). De gemeente Maasdriel werkt al met een doelgroepenverordening en een vereveningsfonds en monitort/evalueert de werking ervan. De gemeente Zaltbommel gaat invoering overwegen.

Publiekrechtelijk instrumentarium • In bestemmingsplannen zullen we percentages van woningbouwcategorieën opnemen: sociale huur, sociale koop (tot 2 ton), middeldure huur en particulier opdrachtgeverschap (artikel 3.1 Wro); • De doelgroepenverordening vormt in combinatie met het bestemmingsplan een wettelijke basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen. De verordening heeft alleen betrekking op nieuwbouw. Om de verordening toe te passen moet dit in het betreffende bestemmingsplan en het bijbehorende exploitatieplan worden vastgelegd. In de doelgroepenverordening kan voorts het volgende geregeld worden: - de maximale aanvangshuurprijs voor middeldure huurwoningen, inclusief wijze van indexering (sociale huur is helder conform landelijke huurprijsregelgeving, sociale koop is in de wet bepaald op € 200.000); - de doelgroepen (aan de hand van inkomensgrenzen); - instandhoudingstermijnen: verzekering van instandhouding voor de daarvoor aangewezen doelgroepen gedurende een bepaalde periode (sociale huur en middeldure huur minimaal 10 jaar, sociale koop 1 tot 10 jaar);

Borgen van betaalbare koop en middeldure huur We willen dat betaalbare koopwoningen en middeldure huurwoningen gerealiseerd worden en ook op langere termijn betaalbaar en beschikbaar blijven voor de huishoudens die op deze segmenten zijn aangewezen. En dat gaat niet vanzelf. Door krapte en prijsstijgingen op de koopwoningmarkt bestaat het gevaar dat goedkopere koopwoningen onder 2,5 ton slechts voor de eerste koper betaalbaar zijn. Bij doorverkoop is de woning veel meer waard en dus niet meer bereikbaar voor huishoudens die in de knel zitten op de woningmarkt. Bovendien bestaat het gevaar dat woningen worden opgekocht door beleggers en voor een hoge prijs worden verhuurd. • Voor middeldure huur maken we afspraken met initiatiefnemers en verkennen we de meerwaarde van publiekrechtelijk instrumentarium; • Voor betaalbare koop verkennen we de volgende mogelijkheden (kosten/baten): - inzet zelfbewoningsplicht, zodat woningen niet door Een vereveningsfonds is bedoeld voor beleggers worden opgekocht; Maasdriel heeft in storting van een financiële bijdrage in het december 2020 besloten de zelfbewoningsplicht in te fonds als niet wordt voldaan aan de vereiste sociale woningbouwopgave. zetten bij nieuwbouwplannen. Dit wordt meegenomen in de anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer.

Verkenning toewijzingsmogelijkheden koop- realiseren van een passende prijswoningen ten behoeve van lokale woningzoekenden. /kwaliteitsverhouding (dat betekent doorgaans wat kleinere woningen en andere innovatieve woningtypologieën); - inzet terugkoopconstructie, bijvoorbeeld Koopstart, Kooplater of Koopgarant. Daarmee kan gegarandeerd worden dat de woning ook bij nieuwe verkoop beschikbaar blijft voor lagere inkomen. De provincie Gelderland verkent het oprichten van een KoopGarantfonds waarmee betaalbare koopwoningen beter behouden blijven voor mensen met een laag- of middeninkomen en starters. Dat betrekken we bij onze verkenning; - een anti-speculatiebeding vinden wij minder geschikt. De woningen worden immers alsnog voor de marktwaarde verkocht. Bij sterk stijgende marktprijzen zijn de woningen dan niet blijvend bereikbaar voor lagere inkomens.

CONCEPT Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025

blad 19 van 43

Flexibel en compact We zijn op verschillende plaatsen bezig met het realiseren van flexibele woningen. Sommige van deze woningen worden tijdelijk geplaatst, om in de grootste vraag naar woningen te kunnen voorzien. Andere woningen worden permanent geplaatst en worden gebruikt om mensen een tijdelijke woonplek te geven. Hiermee geven we woningzoekenden die met spoed een woning nodig hebben rust en de ruimte om op zoek te gaan naar een permanentere oplossing. We willen meewerken aan de ontwikkeling van initiatieven die vraag en aanbod van compacte woningen bij elkaar brengen. We zijn ons ervan bewust dat het realiseren van marktconforme woningen onder € 250.000 - en vooral woningen onder € 200.000 - om out-of-the-box oplossingen vraagt. Voorraad aanpassen aan veranderende vraag We willen de woningvoorraad beter aan laten sluiten op een veranderende woonvraag van bestaande en nieuwe huishoudens. Daarom kijken we naar de mogelijkheden die bestaande gebouwen en vooral woningen hebben om bijvoorbeeld te splitsen in kleinere eenheden. Daarbij is van belang dat de nieuwe wooneenheden kwalitatief goede, duurzame en toekomstbestendige woningen opleveren. We willen bijvoorbeeld geen woningen, die geen relatie hebben met de openbare weg of een andere openbare ruimte. Regelgeving voor bestaande bouwwerken geeft onvoldoende houvast voor goede woontechnische en energetische kwaliteit.

Daarom willen we een duidelijk afwegingskader, waaraan woningen moeten voldoen die door functiewijzigingen of woningsplitsing worden gerealiseerd. Daarmee willen we niet de ruimte beperken voor innovaties en experimenten om de woningvoorraad beter te laten aansluiten bij veranderende huishoudenssamenstellingen. We dagen initiatiefnemers juist uit. Specifieke doelgroepen De doorsnee bewoner bestaat niet. Ieders woonwensen, mogelijkheden en kansen zijn anders en veranderen ook. We spelen hierop in door zoveel mogelijk variatie in woningaanbod te creëren en te kijken naar de ontwikkeling van de woonvraag. Aandacht hierbij is nodig voor een aantal bijzondere doelgroepen. We zien een aanzienlijke druk op de sociale woningmarkt vanuit kwetsbare doelgroepen. Deze woningzoekenden, zoals statushouders, spoedzoekers en uitstroom beschermd wonen zijn veelal aangewezen op de sociale woningmarkt. We willen hiervoor samen met onze partners passende oplossingen en begeleiding bieden. Huisvesting Arbeidsmigranten Wij hebben in 2019 beleid voor arbeidsmigranten vastgesteld. We zien dat arbeidsmigranten van groot economisch belang zijn. Uitgangspunt is, dat iedere tijdelijke of permanente inwoner van de gemeenten fatsoenlijk wordt gehuisvest. De leefbaarheid in de wijken en dorpen moet daarbij gewaarborgd blijven. We treden op tegen ondeugdelijke huisvesting.