Bijlage 1. Vast te stellen bestemmingsplan Brakel Molenkamp-Zuidwest
Tekst van het document
Bestemmingsplan
‘Brakel, Molenkamp-Zuidwest’
TOELICHTING Datum vaststelling 10 ........december 2019
Plannaam
‘Brakel, Molenkamp-Zuidwest’
Plantype
Bestemmingsplan
Documentstatus IMRO-code
Datum vaststelling Projectnummer Auteur
Vastgesteld NL.IMRO.0297.BKLBP20210023-VS01
10 december 2019 p.m. 20443/1 mr. A.G. van Keulen
Legalexion Bezoekadres
Postadres
Telefoonnummer
Gamerschestraat 34 5301 AS Zaltbommel Postbus 103 5300 AC Zaltbommel 0418 - 577 580
info@legalexion.nl
INHOUD DEEL A TOELICHTING
(BIJLAGEN, ZIE AFZONDERLIJK BIJLAGENBOEK)
DEEL B PLANREGELS DEEL C VERBEELDING
DEEL A TOELICHTING MET BIJLAGEN (BIJLAGEN, ZIE AFZONDERLIJK BIJLAGENBOEK)
Inhoudsopgave
1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
AANLEIDING ............................................................................................................................. 5 AANLEIDING................................................................................................................................. 5 LIGGING PLANGEBIED ..................................................................................................................... 5 BEHEERSVERORDENING .................................................................................................................. 6 PLANGRENS ................................................................................................................................. 6 LEESWIJZER.................................................................................................................................. 7
2 BELEIDSKADER ......................................................................................................................... 8 2.1 RIJKSBELEID ................................................................................................................................. 8 2.1.1 NATIONALE OMGEVINGSVISIE .......................................................................................................... 8 2.1.2 LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING ....................................................................................... 9 2.2 PROVINCIAAL BELEID .................................................................................................................... 10 2.2.2 Omgevingsvisie Gelderland .................................................................................................. 10 2.2.3 Omgevingsverordening Gelderland ...................................................................................... 12 2.3 REGIONAAL BELEID ...................................................................................................................... 13 2.3.1 Regionale woonagenda ........................................................................................................ 13 2.3.2 Regionaal Woningbouwprogramma regio Rivierenland ........................................................
14 2.4 WATERSCHAP............................................................................................................................. 15 2.4.1 Waterbeheerprogramma ..................................................................................................... 15 2.4.2 Nota Riolering ‘Samen door een buis’................................................................................... 16 2.5 GEMEENTELIJK BELEID .................................................................................................................. 16 2.5.1 Woonvisie Bommelerwaard 2021 - 2025 .............................................................................. 16 2.5.2 Woningbehoefte-onderzoek Companen............................................................................... 17 2.6 CONCLUSIE RUIMTELIJK BELEID ....................................................................................................... 18 3 3.1 3.2
RUIMTELIJKE INPASSING ........................................................................................................ 19 BESTAANDE SITUATIE ................................................................................................................... 19 RUIMTELIJKE ONTWIKKELING ......................................................................................................... 20
4. HAALBAARHEID...................................................................................................................... 23 4.1 WATER ..................................................................................................................................... 23 4.1.1 WATERTOETS ............................................................................................................................. 23 4.1.2 WATERHUISHOUDKUNDIGE SITUATIE ............................................................................................... 23 4.1.3 WATERBERGING ......................................................................................................................... 24 4.1.4 RIOLERING................................................................................................................................. 26 4.1.5 HEMELWATERAFVOER .................................................................................................................. 27 4.1.6 VEILIGHEID ................................................................................................................................ 27 4.2 LEIDINGEN .................................................................................................................................
27 4.3 BEDRIJVEN EN ZONERING .............................................................................................................. 27 4.4 BODEM ..................................................................................................................................... 28 4.4.1 ALGEMEEN ................................................................................................................................ 28 4.4.2 ONDERZOEK............................................................................................................................... 28 3
4.5 EXTERNE VEILIGHEID .................................................................................................................... 29 4.5.1 INLEIDING.................................................................................................................................. 29 4.6 GELUID ..................................................................................................................................... 31 4.6.1 WEGVERKEERSLAWAAI ................................................................................................................. 31 4.6.2 INDUSTRIELAWAAI ....................................................................................................................... 32 4.7 GEUR ....................................................................................................................................... 33 4.8 LUCHTKWALITEIT......................................................................................................................... 33 4.9 FLORA EN FAUNA ........................................................................................................................ 34 4.9.1 INLEIDING..................................................................................................................................
34 4.9.2 NATUURTOETS ........................................................................................................................... 34 4.10 EXPLOSIEVEN ............................................................................................................................. 36 4.11 VORMVRIJE M.E.R.-BEOORDELING .................................................................................................. 37 4.12 ARCHEOLOGIE EN CULTUURHISTORIE ............................................................................................... 38 4.12.1 ARCHEOLOGIE ............................................................................................................................ 38 4.12.2 CULTUURHISTORIE....................................................................................................................... 40 4.13 VOLKSGEZONDHEID ..................................................................................................................... 41 4.13.1 ALGEMEEN ................................................................................................................................ 41 4.13.2 GEITENHOUDERIJ ........................................................................................................................
41 4.14 VERKEER EN PARKEREN ................................................................................................................. 42 5 JURIDISCHE PLANOPZET ......................................................................................................... 44 5.1 ALGEMEEN ................................................................................................................................ 44 5.2 METHODIEK ............................................................................................................................... 44 5.2.1 VERBEELDING ............................................................................................................................. 44 5.2.2 REGELS ..................................................................................................................................... 44 5.3 BESTEMMINGEN ......................................................................................................................... 45 6 UITVOERBAARHEID ................................................................................................................ 47 6.1 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID ..................................................................................................
47 6.2 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID ........................................................................................... 47 6.2.1 VOOROVERLEG .......................................................................................................................... 47 6.2.2 ONTWERP-BESTEMMINGSPLAN TER INZAGE ...................................................................................... 47 OVERZICHT BIJLAGEN ....................................................................................................................... 48
4
1
AANLEIDING
1.1
Aanleiding
Voor een locatie aan de Molenkamp te Brakel bestaat het voornemen om aldaar 15 woningen te realiseren (13 huurwoningen en 2 vrije kavels). Op deze herontwikkellocatie stond voorheen een kantoorgebouw waarin het bedrijf ‘Holland House’ was gevestigd. Dit bedrijf is inmiddels verplaatst naar het Marktplein te Brakel. Op de locatie is nu geen bebouwing aanwezig. De betreffende herontwikkellocatie is geheel in eigendom van Woonstichting De Kernen. De Kernen heeft de wens om de ontwikkellocatie in te vullen met woningen welke qua differentiatie aansluiten op de actuele woonbehoefte. Het ter plaatse geldende planologische regime, de ‘Beheersverordening Brakel, Gameren (ged.), Zaltbommel (ged.), Kerkwijk (ged.)’, biedt geen mogelijkheden voor de bouw van de woningen. Om die reden dient voor deze ontwikkeling een nieuw bestemmingsplan vastgesteld te worden. De gemeente Zaltbommel heeft besloten om medewerking te verlenen aan het bouwplan. Met onderhavig bestemmingsplan wordt deze ontwikkeling mogelijk gemaakt.
1.2
Ligging plangebied
Het plangebied is gelegen aan de Molenkamp, ongenummerd, te Brakel. De percelen, kadastraal bekend gemeente Brakel, sectie O, nummer 769 en 766, zijn gelegen aan de rand van de kern Brakel. Zoals opgemerkt, zijn de gronden vrijgekomen vanwege de sloop van het voormalige kantoorgebouw van het bedrijf ‘Holland House’.
Fig. 1.1
Projectlocatie Molenkamp te Brakel
5
1.3
Beheersverordening
Voor het betreffende perceel geldt de Beheersverordening Brakel, Gameren (ged.), Zaltbommel (ged.), Kerkwijk (ged.), vastgesteld 1 oktober 2015, en de Beheersverordening Verkamering woningen. Deze eerstgenoemde beheersverordening is op 1 oktober 2015 vastgesteld en op 16 oktober 2015 in werking getreden. Een beheersverordening is een planologische beheerregeling voor het bestaand gebruik voor een gebied met een lage dynamiek waarin geen ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien binnen de termijn van de verordening. Bij het vaststellen van een beheersverordening wordt doorgaans het geldende bestemmingsplan als uitgangspunt gehanteerd. Voor Brakel, en voor het plangebied, betrof dat het bestemmingsplan ‘Brakel’ uit 2005. Ingevolge de Beheersverordening Brakel, Gameren (ged.), Zaltbommel (ged.), Kerkwijk (ged.) rust op het betreffende perceel de bestemming ‘Kantoor’ en ‘Groen – Landelijk groen’. Binnen deze bestemming is het realiseren van woningen niet mogelijk.
Fig. 1.2 Uitsnede beheersverordening
Omdat het nieuwbouwplan niet past binnen het van toepassing zijnde planologische regime, wordt voor deze locatie het bestemmingsplan herzien.
1.4
Plangrens
Het plangebied is circa 4.750 m2 groot en ligt aan de Molenkamp in Brakel (zie figuur 1.1 en 1.3). Het terrein wordt in het noorden begrensd door de weg Molenkamp, in het westen door een bomenrij, in het zuiden door de Molenkampsweg en in het westen door een pand waarin een supermarkt is gevestigd. Het plangebied is in gebruik als grasland en in de zuidoosthoek is een deel geasfalteerd.
6
Fig. 1.3 Planbegrenzing nieuwbouwplan Molenkamp
1.5
Leeswijzer
Hoofdstuk 2 van deze toelichting beschrijft het ruimtelijk relevante beleidskader van de verschillende overheidslagen voor deze locatie. Hoofdstuk 3 gaat in op de historische achtergrond van het plangebied. In hoofdstuk 4 worden de ruimtelijke karakteristieken weergegeven van de bestaande en de toekomstige situatie. Hoofdstuk 5 benoemt vervolgens de functionele karakteristieken. In hoofdstuk 6 komen diverse milieu- en omgevingsaspecten aan de orde. Daarbij gaat het om bodem, geluid, externe veiligheid, bedrijven, water et cetera. Hoofdstuk 7 volgt met een juridische planbeschrijving. Ten slotte vermeldt hoofdstuk 8 één en ander over de economische uitvoerbaarheid en over de resultaten uit inspraak en overleg.
7
2
BELEIDSKADER
Dit hoofdstuk beschrijft het actuele algemene ruimtelijke (beleids)kader voor het betreffende plangebied. Zowel het nationaal, provinciaal, regionaal als het gemeentelijk beleid komen aan de orde. Tevens wordt stilgestaan bij het relevante beleid vanuit het Waterschap.
2.1
Rijksbeleid
Vanuit het nationaal beleid zijn relevant de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit ruimtelijke ordening.
2.1.1 Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 heeft de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld (NOVI). De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. Deze visie is ontwikkeld in nauwe samenwerking met provincies, gemeenten, waterschappen, maatschappelijke instellingen en burgers. De NOVI richt zich op vier prioriteiten. Deze onderwerpen hebben onderling veel met elkaar te maken en ze hebben gevolgen voor hoe we onze fysieke leefomgeving inrichten. De Nationale Omgevingsvisie helpt bij het maken van de noodzakelijke keuzes: § § § §
Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie De economie van Nederland verduurzamen en ons groeipotentieel behouden Onze steden en regio’s sterker en leefbaarder maken Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen
De NOVI is vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet. Bij de realisatie van dit plan zijn er geen nationale belangen in het geding. Conclusie Het initiatief heeft geen betrekking op één van de rijksbelangen die zijn opgenomen in de NOVI. Het initiatief past dan ook binnen het beleidskader van de NOVI.
8
2.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking Algemeen Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de SVIR heeft het Rijk, op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), twee besluiten genomen waarmee dat mogelijk is. Het gaat hier om het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (zie afzonderlijke paragraaf) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Rijk stelt in het Bro de juridische kaders aan processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij overheden met als doel een goed systeem van ruimtelijke ordening. Ingevolge artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijk ordening dient in de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, te worden getoetst aan de zogenaamde ‘ladder voor duurzame verstedelijking’. Doelstelling van deze ladder is een goede ruimtelijke ordening te waarborgen door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Uitgangspunt is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Als dat niet mogelijk is, dan moet worden gemotiveerd waarom die ontwikkeling niet in bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd.
Artikel 3.1.6 lid 2 luidt als volgt: ‘De toelichting van een bestemmingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt, dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.’ Allereerst dient de vraag te worden beantwoord of hier daadwerkelijk sprake is van een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Besluit ruimtelijke ordening geeft voor ‘stedelijke ontwikkeling’ immers de volgende definitie: ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.’ In het Besluit ruimtelijke ordening is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving.
Voor woningbouwlocaties geldt volgens de zogenaamde overzichtsuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State over de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ (ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724) dat 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden. Beschrijving behoefte Ingevolge artikel 3.1.6 lid 2 dient de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving te bevatten van de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt. Hierover het volgende. Recent is de Regionale woonagenda Rivierenland 2020 – 2030 vastgesteld. Deze woonagenda is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met de provincie Gelderland. In deze samenwerkingsagenda zijn (woningbouw)afspraken tussen de gemeenten in de Regio Rivierenland onderling én tussen de regio en de provincie Gelderland vastgelegd. Deze regionale woonagenda vormt een belangrijk kader voor de ontwikkeling van nieuwe woningen in de regio. Daarnaast bevat de agenda een thematische uitwerking van enkele (regionale) samenwerkingsprojecten. 9
Hieronder, in paragraaf 2.3, wordt uitgebreider ingegaan op deze regionale woonagenda. De woonagenda bevat een raming van de behoefte aan woningen per betrokken gemeente. Uit de in de woonagenda opgenomen tabel (zie tabel, fig. 2.1) blijkt dat voor Zaltbommel wordt uitgegaan van een bandbreedte van 900 tot 1.450 woningen (over de periode 2020 – 2030). De gemeente wil zorgen voor genoeg woningen in alle plaatsen in de gemeente. Daarbij wordt een tekort aan sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen geconstateerd. Tegelijkertijd raken de plekken waar nog woningen kunnen worden gebouwd uitgeput. De gemeente Zaltbommel wil voor diverse doelgroepen woningen realiseren, echter met een focus op starters en senioren. Met onderhavige plan wordt voorzien in het realiseren van 13 huurwoningen en 2 vrije kavels. Gelet op het voorgaande wordt met de realisatie van de 13 huurwoningen direct voorzien in een behoefte. En voor wat betreft de 2 vrije kavels wordt indirect voorzien in de behoefte aan goedkopere woningen, namelijk doordat daardoor doorstroming kan plaatsvinden. Voorts wordt in dit kader (van de toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking) ook opgemerkt dat de bebouwing wordt gerealiseerd binnen bestaand bebouwd gebied. De projectlocatie bevindt zich immers in de hoek van de Molenkampsweg en de Burgemeester Posweg.
De Molenkampsweg vormt de zuidelijke begrenzing van de kern Brakel. Gelet op het voorgaande, alsmede hetgeen hierover staat vermeld in paragraaf 2.3 van deze toelichting, wordt geconcludeerd dat de bebouwing voorziet in een behoefte en wordt gerealiseerd binnen het bestaand bebouwd gebied. Conclusie Het Besluit ruimtelijke ordening vormt geen belemmering voor de realisatie van dit plan.
2.2
Provinciaal beleid
2.2.2
Omgevingsvisie Gelderland
Provinciale Staten hebben op woensdag 19 december 2018 de nieuwe ‘Omgevingsvisie Gaaf Gelderland’ vastgesteld. De kern van deze Omgevingsvisie is dat een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland voorop staat. Om dit te behouden en te bereiken worden in de omgevingsvisie drie uitgangspunten centraal gesteld: een Duurzaam, Economisch krachtig en een Verbonden Gelderland. Duurzaam Gelderland beschikt over talrijke initiatieven en kansrijke aanknopingspunten op het terrein van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit. Gelderland maakt ruimte voor forse schaalsprongen ten behoeve van een duurzame omgeving, samenleving en economie. Daarbij wil de provincie het volgende bereiken: § Energietransitie: In 2050 is Gelderland energieneutraal. Dat bereiken we door grootschalig besparen, opwekken uit duurzame energiebronnen en innoveren. Als tussendoel realiseren we 49% CO2 reductie in 2030. § Klimaatadaptatie: In 2050 is Gelderland ingericht op het veranderde klimaat. § Circulaire economie: In 2050 is Gelderland een afvalloze provincie. Met als tussenstap 50% reductie van het gebruik van grondstoffen in 2030. Afval bestaat niet meer; er zijn alleen nog grondstoffen die blijvend hun waarde behouden. 10
§
Biodiversiteit: Vanaf 2019 denkt en werkt Gelderland natuur-inclusief. Biodiversiteit gaat verder dan de bekende natuurgebieden. Ook daarbuiten, in woonwijken, op werklocaties en bij infrastructuur wordt van biodiversiteit een kernkwaliteit gemaakt.
Een krachtige economie De ‘oude’ economie van ongelimiteerde groei verandert in een economie die in balans is met haar sociale, ecologische en ruimtelijke omgeving. Nieuwe verdienmodellen en nieuwe technologieën doen hun intrede. De maakindustrie beleeft in Nederland een her- en opwaardering. Vestigingsklimaat, arbeidsmarkt, vakmanschap en kennisinfrastructuur worden steeds belangrijker. De woningmarkt in Nederland kampt enerzijds met schaarste en anderzijds met krimp. Daarnaast is er een grote opgave om bestaande bouw te verduurzamen. Gelderland heeft sterke troeven voor een internationaal onderscheidende en uiterst potentiële positie – clustering van economische activiteit, maakindustrie, logistieke kracht, sociaal ondernemen, natuur, kennis en onderwijs, ruimte, cultuur en sport en een strategische ligging. Op woongebied heeft Gelderland eveneens een uitzonderlijke positie. Door zowel te investeren in een bruisende en levendige stad en in een vitaal platteland ontstaat een symbiose waarbij beide elkaar versterken. Hierdoor gaat van Gelderland aantrekkingskracht uit. De Gelderse economie is krachtig. Deze situatie is niet vanzelfsprekend. Duurzame werkgelegenheid en bedrijvigheid zijn cruciaal voor de economische kracht van de Gelderse regio’s. Daarnaast vraagt een goed vestigingsklimaat om hoogwaardige culturele voorzieningen.
Daarbij wil de provincie het volgende bereiken: § Het uitnutten de strategische ligging van Gelderland. De Gelderse economie kan zich verder ontwikkelen binnen de natuur- en landschapswaarden en dragen duurzaam bij. § Het positioneren Gelderland als hét vestigingsgebied voor de nieuwe generatie ondernemers. Ondernemers die duurzaam ondernemen in balans met de sociale, ecologische en ruimtelijke omgeving hoog in het vaandel hebben; § Een sociaal evenwichtig vestigingsklimaat in Gelderland. Het versterken de positie van Gelderland op het gebied van food, health en energy en andere topsectoren en stimuleren kleinschalig ondernemerschap en innovatie, ook met oog voor ontwikkeling van lokale arbeidsmarkten. § Het verduurzamen van de bestaande gebouwde woonomgeving. Dit is noodzakelijk om steden toekomstbestendig en economisch aantrekkelijk te maken. En we zoeken actief naar interessante transformaties, zoals bijvoorbeeld de functiemenging op bedrijventerreinen en het omzetten van kantoren in woningen. Blijvend verbonden Het is van belang dat mensen andere mensen kunnen ontmoeten. Dat geldt voor mensen in steden, wijken en voor het platteland. Of het nu gaat om werk of sociale contacten, de samenleving moet voor flexibele netwerken zorgen die voor iedereen open staan en beschikbaar zijn.
Naast traditionele voorzieningen als auto en OV doen nieuwe spelers en technologieën op het gebied van verbindingen en netwerken hun intrede, zoals smart mobility, zelfrijdende auto’s en deelauto’s. Ook het belang van snelle en betrouwbare data-uitwisseling neemt toe en is hier onderdeel van. De ontwikkelingen volgen elkaar snel op en zijn soms onstuimig. Het is van belang dat de relatief goede bereikbaarheid een toekomstvaste waarde voor Gelderland is. Systemen moeten meebewegen met nieuweontwikkelingen en deze ook faciliteren. Mobiliteit moet verder verduurzaamd worden. Daarbij wil de provincie het volgende bereiken: § Een optimale bereikbaarheid van Gelderland door onderlinge aansluiting van vervoersmogelijkheden en verplaatsingen te faciliteren. In 2050 dient de mobiliteit in Gelderland volledig duurzaam te zijn in termen van energie, klimaat, circulair en biodiversiteit. § Het creëren van slimme en duurzame oplossingen voor het verbinden van mensen, goederen en data. Daaronder wordt ook begrepen het beter benutten van bestaande infrastructuur en 11
§
gedragsverandering. De opties tussen weg, rail en water worden zorgvuldig en duurzaam afgewogen. Het stimuleren en faciliteren van nieuwe vormen van vervoer en verplaatsing. Dit kan bijvoorbeeld door autonoom rijden.
Planspecifiek Met dit plan worden 15 woningen toegevoegd op een onbebouwde locatie binnen de bebouwde kom van Brakel. Met dit plan wordt een bijdrage geleverd aan het verduurzamen van de bestaande bebouwde woonomgeving. Conclusie In de Omgevingsvisie worden verder geen locatiespecifieke doelen gesteld ten aanzien van de projectlocatie. Het bouwplan past binnen de uitgangspunten van de in voorbereiding zijnde Omgevingsvisie.
2.2.3
Omgevingsverordening Gelderland
Op 24 september 2014 hebben Provinciale Staten van Gelderland de (gewijzigde) Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld, die vervolgens op 18 oktober 2014 in werking is getreden. Ten opzichte van de Omgevingsvisie voorziet de Omgevingsverordening niet in nieuw beleid. De provincie zet de Omgevingsverordening als juridisch instrument in om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen op die onderdelen waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen te waarborgen of om te voldoen aan wettelijke verplichtingen. De regels uit de verordening zijn kaderstellend voor gemeenten bij het opstellen van bestemmingsplannen. Daarnaast worden de gebieden waarbinnen bepaalde regels gelden in de Omgevingsverordening concreet begrensd. De verordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de provincie Gelderland. De regels en overige voorwaarden uit de verordening hebben onder meer betrekking op (nieuwe) woningbouwlocaties, (nieuwe) bedrijventerreinen, detailhandel, recreatieterreinen, land- en tuinbouw, natuur en landschap (Gelders Natuurnetwerk en Groene Ontwikkelingszones, Waardevol Open Gebied en Nieuwe Hollandse Waterlinie), waterwingebieden en duurzame energie. Actualisatie Omgevingsverordening Gelderland Vanaf 19 december 2018 is de geconsolideerde versie van de Omgevingsverordening Gelderland van toepassing.
Inmiddels is ook het Ontwerp-actualisatieplan 9 Omgevingsverordening ter inzage gelegd. Planspecifiek Voor het woningbouwplan is vooral de instructieregel als bedoeld in artikel 2.2 lid 1 relevant: ‘Een bestemmingsplan maakt nieuwe woningen alleen mogelijk als die ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda.’ De regio Rivierenland, waar Zaltbommel onderdeel van uitmaakt, houdt zich bezig met het opstellen van de regionale woonagenda. Belangrijk onderdeel hierin is het opstellen van een kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma. Verwezen zij naar de volgende paragraaf (2.3), waarin wordt ingegaan op de Regionale woonagenda Rivierenland 2020 – 2030. Gelet op het voorgaande (alsmede hetgeen wordt opgemerkt in paragraaf 2.3) kan worden geconcludeerd dat het initiatief past binnen de regels van de Omgevingsverordening. 12
Conclusie Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het initiatief past binnen de regels van de omgevingsverordening.
2.3
Regionaal beleid
2.3.1
Regionale woonagenda
Inmiddels is er een Regionale woonagenda Rivierenland 2020 – 2030. Deze woonagenda is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met de provincie Gelderland. In deze samenwerkingsagenda zijn (woningbouw)afspraken tussen de gemeenten in de Regio Rivierenland onderling én tussen de regio en de provincie Gelderland vastgelegd. Hiermee vormt de regionale woonagenda een belangrijk kader voor de ontwikkeling van nieuwe woningen in de regio. Daarnaast bevat de agenda een thematische uitwerking van enkele (regionale) samenwerkingsprojecten. Nieuwbouw van woningen moet bijdragen aan de visie en ambities van gemeenten en daarom aansluiten bij hun lokale behoefte. Zo zal de vergrijzing ook de komende jaren nog een belangrijk thema blijven in de regio. Daarnaast streven gemeenten ernaar om ook voor jongeren en (jonge) gezinnen voldoende passende woningen en woonmilieus te realiseren en deels ook ruimte te bieden aan de druk vanuit stedelijke gebieden buiten Rivierenland. Deze twee ambities zijn gekoppeld aan de sterke kernbinding en een bestaande woningvoorraad die voor een groot deel bestaat uit grotere grondgebonden woningen in de (kleinere) kernen. De ambities vragen om nieuwbouw die is gericht op de lokale behoefte en bijdraagt aan de vraag naar meer levensloopbestendige, betaalbare en duurzame woningen.
Dit kan enerzijds door het bouwen van passende woningen voor deze doelgroepen en anderzijds door het zorgen van doorstroming op de woningmarkt, waardoor uiteindelijk starters meer kans krijgen. Een combinatie van beide strategieën wordt in de regionale woonagenda het meest kansrijk geacht.
Fig. 2.1 Regionaal woningbouwprogramma 2020 – 2030 in relatie tot Primos prognose 2020 en PBL prognose.
Planspecifiek Voor Zaltbommel refereert de regionale woonagenda aan de gunstige ligging langs de A2-corridor en aan de druk vanuit Den Bosch en omgeving. De prognosemodellen weerspiegelen deze druk weliswaar, maar de gemeente denkt de komende jaren zowel regionaal als bovenregionaal nog een extra bijdrage te kunnen leveren aan de woningbouwopgave. 13
Om de woningprogrammering wendbaarder te maken is ervoor gekozen om het werken met een bandbreedte. Voor de periode 2020-2030 is de onderkant van de bandbreedte van het regionaal woningbouwprogramma gebaseerd op de Primos basis prognose 2020. Voor de bovenkant van de bandbreedte geldt diezelfde prognose, maar wordt ook rekening gehouden met het inlopen van het huidige woningtekort. De onderkant van de bandbreedte wordt gekwalificeerd als het minimaal benodigd aantal nieuwbouwwoningen om de druk op woningmarkt, ook in tijden van economische tegenspoed, niet verder te laten oplopen. Uit bovenstaande tabel (fig. 2.1) blijkt dat voor Zaltbommel wordt uitgegaan van een bandbreedte van 900 tot 1.450 woningen (over de periode 2020 – 2030). De gemeente wil zorgen voor genoeg woningen in alle plaatsen in de gemeente. Daarbij wordt een tekort aan sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen geconstateerd. Tegelijkertijd raken de plekken waar nog woningen kunnen worden gebouwd uitgeput. Samen met de woningcorporaties worden afspraken gemaakt om nieuwe planruimte te vinden en te benutten om daar een goede mix van woningen te realiseren. Dat betekent voldoende huisvestingsruimte voor diverse doelgroepen met focus op starters en senioren. Met onderhavige plan wordt voorzien in het realiseren van 13 huurwoningen en 2 vrije kavels.
Gelet op het voorgaande wordt met de realisatie van de 13 huurwoningen direct voorzien in een behoefte. En voor wat betreft de 2 vrije kavels wordt indirect voorzien in de behoefte aan goedkopere woningen, namelijk doordat hierdoor doorstroming kan plaatsvinden. Conclusie Voorliggend bestemmingsplan past binnen de Regionale woonagenda Rivierenland 2020 – 2030.
2.3.2
Regionaal Woningbouwprogramma regio Rivierenland
De gemeenten van regio Rivierenland hebben afspraken gemaakt voor het opstellen en monitoren actueel houden - van een regionaal woningbouwprogramma. Het regionale woningbouwprogramma is een dynamische lijst en wordt jaarlijks geactualiseerd. Toetsing van projecten Alle projecten die in het regionale woningbouwprogramma zijn opgenomen, zijn getoetst op drie punten: I. Planstatus Van alle projecten is de planstatus geïnventariseerd. Vanuit de provincie wordt mede gestuurd op planologische hardheid. Het is van belang om te monitoren of kansrijke plannen opgenomen zijn/worden in harde bestemmingsplancapaciteit. Voorkomen moet worden dat plancapaciteit gebruikt wordt voor niet-kansrijke plannen of projecten die pas op zeer lange termijn ontwikkeld worden. Plannen met harde plancapaciteit worden 'groen' gemarkeerd. Plannen met zachte plancapaciteit zijn 'rood'. II. Urgentie Onder deze noemer vallen in ieder geval de plannen waar sprake is van een verbetering van locatie en omgeving zoals bij herstructurering en bedrijfssanering. Daarnaast kan een bepaald woningbouwprogramma, zoals voor senioren geschikte woningen in combinatie met zorgvoorzieningen, aanleiding zijn om prioriteit te geven aan een project. III. Woonmilieu, prijs en woningtype In het WBO is aangegeven waar de belangrijkste tekorten en overschotten zijn. Het regionale woningbouwprogramma wordt hieraan getoetst.
Dit kan aanleiding zijn om een aantal projecten opnieuw te bezien en mogelijk meer af te stemmen op de actuele vraag. Projecten worden gespiegeld aan de 14
geschetste behoefte uit het WBO waarbij maatwerk per gemeente en kern mogelijk is. Een groot deel van de projecten bedient immers een specifieke, lokale vraag. Indeling projecten Alle bekende projecten zijn op basis van de eerder genoemde drie punten getoetst en ingedeeld in drie categorieën. 1. Kansrijke plannen en/of korte termijn (realisatie binnen vijf jaar) Dit zijn plannen die goed aansluiten op de actuele marktvraag. Deels gaat het dan om projecten met woningen in de lagere huur- en koopprijscategorieën. Ook zorg gerelateerde woningen scoren hoog. Daarnaast lijkt de markt voor middeldure, en soms zelfs dure, koopwoningen weer aan te trekken. Alle projecten in categorie 1 zijn opgenomen in harde plancapaciteit. Kansrijke plannen waar nog geen vastgesteld bestemmingsplan voor is, worden opgenomen in categorie 2. 2. Plannen met aandachtspunten en/of middellange termijn (realisatie over vijf tot tien jaar) De projecten in categorie 2 zijn plannen met een (beïnvloedbaar) risico. Zo kan het een kansrijk project zijn met als enige aandachtspunt dat er nog geen vastgesteld bestemmingsplan ligt. Andere belemmeringen zijn omgevingsfactoren zoals milieubelemmeringen of een te verwachten weerstand vanuit de omgeving.
Bij de toetsing wordt verder nog onderscheid gemaakt tussen plannen in categorie 2A waarvan verwacht wordt dat de oplevering gepland is voor de middellange termijn (2020-2025) en plannen in categorie 2B met aandachtspunten of belemmeringen. 3. Risicovolle plannen en/of lange termijn (realisatie tien jaar of verder) Een deel van deze plannen betreft een of meer fasen van een groter project. Ook zijn er projecten die nog niet aansluiten op de actuele marktomstandigheden of waar concrete knelpunten gesignaleerd zijn. Tot slot zijn het projecten die ooit een keer bedacht zijn, in de tijd dat er nog onbeperkt plannen gemaakt werden, maar waarvan nu ingeschat wordt dat deze niet meer tot ontwikkeling komen. Regionale woningbouwprogramma De projecten uit de categorieën 1 en 2 vormen gezamenlijk het regionale woningbouwprogramma Rivierenland. De voorliggende ontwikkeling is opgenomen in het regionale woningbouwprogramma in de lijst projecten. Het plan valt in categorie 2. Het scoort goed op urgentie en programma. De reden dat het in categorie 2 valt, is dat er geen vastgesteld bestemmingsplan is. Dus na vaststelling van het bestemmingsplan wordt het een categorie 1 plan. Conclusie regionaal beleid Voorliggend bestemmingsplan past binnen de systematiek die gehanteerd wordt bij het regionale woningbouwprogramma, waar Gedeputeerde Staten op 12 juli 2016 mee heeft ingestemd.
2.4
Waterschap
Voor wat betreft het beleid vanuit het Waterschap Rivierenland wordt hier ingegaan op het Waterbeheerplan en de Nota Rioleringsbeleid.
2.4.1
Waterbeheerprogramma
Eind 2015 heeft het Waterschap Rivierenland het Waterbeheerprogramma 2016-2021 vastgesteld, met als titel ‘Koers houden, kansen benutten’. Dit programma gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkeringen, waterkwantiteit, 15
waterkwaliteit en waterketen. Daarnaast beschikt het Waterschap Rivierenland over een verordening: de Keur voor waterkeringen en wateren. Hierin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels.
2.4.2
Nota Riolering ‘Samen door een buis’
Gewijzigde wet- en regelgeving (voornamelijk Waterwet en Wet Milieubeheer) hebben geleid tot veranderingen in organisatie en beleid van de waterketen. Een belangrijke ontwikkeling voor de wijze van samenwerking tussen waterschap en gemeenten is het landelijke Bestuursakkoord Water 2011 (BAW). In het BAW worden de watertaken ‘scherper’ toebedeeld aan de overheden én wordt een nieuwe impuls gegeven aan samenwerking tussen deze overheden. Om die reden heeft het Waterschap ervoor gekozen niet opnieuw een beleidsnota vast te stellen, maar te werken met ‘afsprakenkaders’. De ‘Nota Riolering Samen door een buis’ benoemt de uitgangspunten / kaders, welke voor het waterschap het vertrekpunt vormen voor de afspraken die met de diverse partijen worden gemaakt. De afspraken zelf staan niet in voornoemde nota. Deze worden vastgelegd in o.a. afvalwaterakkoorden, Gemeentelijke rioleringsplannen en stedelijk waterplannen. In Zaltbommel is dit het Water- en Rioleringsplan Bommelerwaard 2012-2016. De zorg voor de riolering blijft primair een gemeentelijke taak, waarbij het waterschap middels vergunningverlening op grond van de Waterwet en grond van de Aansluitverordening kwalitatieve en kwantitatieve randvoorwaarden stelt ten aanzien van het oppervlaktewater (overstorten) en de afvoer naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie (rwzi).
De provincies oefenen invloed uit via de provinciale verordeningen en de milieu- en waterhuishoudingsplannen. Door de ontwikkelingen op het gebied van duurzaam waterbeheer raken watersysteem, riolering en zuivering in het bebouwd gebied meer en meer met elkaar vervlochten. Daardoor is een goede samenwerking tussen gemeente en waterschap van belang. Het beleid van het waterschap is gericht op het bereiken van ecologisch gezond water in bebouwd en onbebouwd gebied. Dit vraagt om aandacht voor een duurzame inrichting van het watersysteem, natuurvriendelijk beheer en het beperken van de toestroom van milieu-belastende stoffen tot een aanvaardbaar niveau. Het bereiken van ecologisch gezond water is mede afhankelijk van de maatregelen in de waterketen, waarvan de riolering deel uitmaakt. De uitwerking van dit beleid vindt onder ander plaats in dit rioleringsplan. Voor de locatie aan de Molenkamp geldt geen specifiek beleid. Voor het overige wordt verwezen naar paragraaf 5.1.
2.5
Gemeentelijk beleid
2.5.1
Woonvisie Bommelerwaard 2021 - 2025
Op 8 juli 2021 is door de Woonvisie Bommelerwaard 2021 – 2025 vastgesteld. De woonvisie is een belangrijk uitgangspunt voor nieuwe ontwikkelingen en vormt de basis voor afspraken die de gemeenten maken met de woningcorporaties. In de woonvisie staan vijf thema’s centraal: snel voldoende woningen bouwen, meer variatie in woningaanbod, verduurzamen van bestaande woningen, wonen met passende zorg en leefbaarheid in de kernen.
16
Snel voldoende woningen De woningbouwopgave voor Zaltbommel bestaat uit ca. 1.450 woningen. Vanwege de onbalans tussen vraag en aanbod gaan we de nieuwbouw voor de komende 5 jaar versnellen. Meer variatie Tegelijkertijd zorgen we voor de juiste woningen voor de juiste prijs op de juiste plek. Alle doelgroepen moeten passend worden bediend. Starters, doorstromers en met name ook senioren, die naar een passende woning willen doorstromen. Woningen in verschillende typologieën, huur en koop, in verschillende prijsklassen. Duurzame woningvoorraad De eerste stap op weg naar een energie- en CO2-neutrale Bommelerwaard is het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. We informeren en stimuleren huiseigenaren over quick wins en no-regret maatregelen. Wonen en zorg Van belang is dat er wordt voorzien in een breed palet van woningen en woonvormen voor senioren. Woonvormen, waarbij een passende vorm van zorg geboden kan worden. Woonvormen waar ouderen zich comfortabel en veilig voelen in een vertrouwde omgeving. Leefbaarheid Burgers dienen te worden ondersteund om de kracht uit de samenleving te benutten om onze kernen aantrekkelijk te houden en mensen zich er thuis te laten voelen en verbonden te laten zijn met elkaar. We dragen hier met nieuwbouw aan bij door een goede differentiatie van woningen te realiseren.
Conclusie Dit bouwplan bestaat uit het realiseren van 2 vrijstaande woningen en 13 huurwoningen. Met dit plan wordt een bijdrage geleverd aan het voorzien in de behoefte aan woningen zoals beschreven in de Woonvisie Bommelerwaard 2021 – 2025.
2.5.2
Woningbehoefte-onderzoek Companen
In het Woningbehoefte-onderzoek van Companen, d.d. 11 december 2018, wordt een actueel beeld gegeven van de woningbehoeften (zowel kwantitatief als kwalitatief) in de Bommelerwaard, gespecificeerd naar gemeenten en kernen. Uit het Woningbehoefte-onderzoek blijkt dat in de afgelopen jaren het inwonertal in de gemeente is gegroeid. Zaltbommel kende een bijna structureel vestigingsoverschot. In Zaltbommel is sprake van groei van werkgelegenheid vanwege de bedrijvenlocaties rondom de A2, waardoor huisvesting van arbeiders noodzakelijk is. Voorts is sprake van een bestaand woningtekort dat ingelopen moet worden om de grote vraagdruk (en daarmee gepaard gaande oplopende woningprijzen) te verminderen. Verder is er nog een aanhoudende groei van het aantal arbeidsmigranten in de Bommelerwaard. Dat betekent dat er volgens Companen in de periode 2018 – 2018 binnen de gemeente Zaltbommel een verwachte woningbehoefte is tussen de +835 (basisscenario) en +1.285 tot 1.395 (groeiscenario) woningen. Voor het dorp Brakel verwacht Companen een woningbehoefte van ca 175 woningen tot 2028. In Brakel is vanaf 2018 tot 2028 een harde capaciteit van 34 woningen, waarvan t/m 2020 6 woningen gerealiseerd zijn. Hieruit blijkt dat er in kwantitatieve zin voor de komende jaren tot 2028 een behoefte 17
is aan voldoende woningen in Brakel. Tevens heeft de initiatiefnemer (woningstichting) te kennen gegeven dat er nog veel vraag is naar huurwoningen in de kern van Brakel. Voor wat betreft de kwalitatieve woonbehoefte blijkt uit het onderzoek van Companen het volgende. De verhuisbewegingen in de afgelopen jaren laten zien dat in de Bommelerwaard sprake is van een sterke kooporiëntatie. Met name de groep jonge doorstromers en gezinnen met kinderen zijn relatief vaak naar een grondgebonden koopwoning verhuisd. Bij jonge huishoudens tot 23 jaar en ouderen (65+) zien we wel een groot aandeel verhuizingen naar een (sociale) huurwoning. De woningbehoefte voor de komende jaren laat op een aantal punten andere accenten zien. De sterke kooporiëntatie blijft: in vergelijking met afgelopen jaren oriënteren starters zich meer op koopwoningen en gezinnen op ruime grondgebonden koopwoningen. Dit lijkt een gevolg te zijn van de aantrekkende economie en huizenmarkt. Met onderhavige plan wordt voorzien in het realiseren van 13 huurwoningen en 2 vrije kavels. Gelet op het voorgaande wordt met de realisatie van de 13 huurwoningen direct voorzien in een behoefte binnen de gemeente Zaltbommel. En voor wat betreft de 2 vrije kavels wordt indirect voorzien in de behoefte aan goedkopere (koop)woningen, namelijk doordat hierdoor doorstroming kan plaatsvinden.
Conclusie Het woningbouwplan voor de Molenkamp-Zuidwest past binnen de Woonvisie Bommelerwaard 20162020 en sluit eveneens aan op de woningbehoefte zoals deze blijkt uit het Woningbehoefte-onderzoek van Companen, d.d. 11 december 2018.
2.6
Conclusie ruimtelijk beleid
Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de realisatie van de 15 woningen aan de Molenkamp te Brakel past binnen het ruimtelijke beleid van de diverse overheden.
18
3
RUIMTELIJKE INPASSING
3.1
Bestaande situatie
Het dorp Brakel is gelegen langs de Waal op de Gamerense stroomrug. Het historische deel van Brakel heeft haar cultuurhistorische waardevolle karakteristiek redelijk weten te behouden. De historische dorpskern bestaat over het algemeen uit de bebouwing langs de doorgaande structuren Waaldijk en Burgemeester Posweg. Het oorspronkelijke landschappelijke patroon, gebaseerd op de historische verhogingen en kreken, is nog duidelijk aanwezig in de stedenbouwkundige structuur. Brakel heeft haar cultuurhistorische waardevolle karakteristiek redelijk weten te behouden. De historische dorpskern bestaat over het algemeen uit de bebouwing langs de doorgaande structuren Waaldijk en Burgemeester Posweg. Het oorspronkelijke landschappelijke patroon, gebaseerd op de historische verhogingen en kreken, is nog duidelijk aanwezig in de stedenbouwkundige structuur. Brakel kent enkele planmatige in- en uitbreidingswijken, waardoor de open (agrarische) plekken in het dorp grotendeels verdwenen zijn. Karakteristiek voor Brakel is de markante (dijk)bebouwing langs de Waaldijk, het kronkelige stratenpatroon met korte zichtlijnen en de dicht op elkaar staande dorpsbebouwing. Doordat de panden veelal dicht naast elkaar staan of in kleine eenheden geschakeld zijn en door de korte en bochtige straten, kent de dorpskern van Brakel een behoorlijke dichtheid.
Ondanks de bebouwingsdichtheid en het beperkt aantal open plekken, heeft het dorp toch een rustiek, groen en besloten karakter. Kenmerkend voor Brakel als dorp aan de dijk, is het zicht vanaf de dijk op de bebouwing en het bijbehorende dorpse ‘dakenlandschap’. De kleinschalige dorpsbebouwing wordt gekenmerkt door een eenvoudige hoofdmassa en kapvorm. De veelal vrijstaande of geschakelde panden bestaan voornamelijk uit één en soms twee bouwlagen met kap. De meeste panden hebben een zadeldak, met of zonder wolfseinden, en in mindere mate een mansardekap of (half) schilddak. De meeste bebouwing heeft een eenvoudige baksteenarchitectuur en/of een agrarische vormgeving. De nieuwbouw wordt gerealiseerd op een locatie op de hoek van de Molenkampsweg en de Burgemeester Posweg. Voorheen stond op het betreffende perceel het kantoorpand van Holland House. Dit kantoorpand is echter afgebrand. Het terrein wordt in het noorden begrensd door de weg Molenkamp, in het westen door een bomenrij, in het zuiden door de Molenkampsweg en in het westen door een pand waarin een supermarkt is gevestigd. Het plangebied is in gebruik als grasland en in de zuidoosthoek is een deel geasfalteerd.
Volgens de Welstandsnota Zaltbommel dient het ontwerp te voldoen aan de ontwikkeling van de bestemming Holland-House (2 vrije kavels + projectwoningen in het noordelijke deel), waarbij het dient te passen binnen deelgebied-5: ‘Woongebieden met diversiteit’. Om de kwaliteit van de woningen te waarborgen, worden de ontwerpen voorgelegd aan de architecten van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit van Het Gelders Genootschap. De toetsing daaraan vindt plaats in het kader van de verlening van de omgevingsvergunning.
19
3.2
Ruimtelijke ontwikkeling
Middels onderhavig bestemmingsplan wordt de planologische inpassing mogelijk gemaakt van 15 woningen. Dit bouwplan bestaat uit de volgende onderdelen (zie onderstaand figuur 3.1): a. Een blok van 4 aaneengebouwde grondgebonden woningen b. Een blok van 5 aaneengebouwde grondgebonden woningen c. Een blok van 4 rug-aan-rugwoningen d. Twee vrije kavels, voor 2 vrijstaande woningen
Fig. 3.1 Opzet woningbouwplan Molenkamp
De woningbouwlocatie bevindt zich (min of meer) op de hoek van de Burgemeester Posweg en de Molenkampsweg te Brakel. Daarmee vormt het bouwplan een mooie afronding van de ten noorden gelegen nieuwbouwwijk, en eveneens van het binnenstedelijk gebied en het landelijk gebied (buitengebied). Aaneengebouwde woningen De aaneengebouwde woningen (zoals bedoeld onder a., b. en c.) worden ontsloten via de Molenkamp. De woningen krijgt een eigen erftoegangsweg en vormen met elkaar als het ware een zelfstandig hofje. Op het ‘binnenerf’ wordt een parkeerplaats aangelegd van 24 parkeerplaatsen. Verder worden het nodige aan groen aangelegd op het betreffende ‘binnenerf’.
20
Fig. 3.2 Impressie woningen Molenkamp
Vrije kavels Op de twee kavels die grenzen aan de Molenkampsweg kunnen 2 vrijstaande woningen worden gebouwd. Deze woningen krijgen een eigen oprit / ontsluiting via de Molenkampsweg. Deze woningen hebben ook de beschikking over eigen parkeerplaatsen (op eigen terrein). Voor deze twee bouwkavels is een zogenaamd ‘Kavelpaspoort’ gemaakt (Bouwkavels aan de Molenkampseweg te Brakel, Kavelpaspoorten en ambitieniveau, bouwkavels Brakel, Sloven Architectuur BV ’s-Hertogenbosch, december 2021, zie bijlage I). Dit kavelpaspoort dient te worden beschouwd als aanvullende welstandscriteria en zal dan ook als zodanig worden vastgesteld door de gemeenteraad. Het kavelpaspoort geeft het ambitieniveau weer van de invulling van deze bouwkavels. Daarbij wordt aangesloten bij het dorpse karakter van Brakel. Het kavelpaspoort bepaalt ook waar de bouwkavels worden gesitueerd (dus op welk deel van het perceel bebouwing mag worden opgericht). Voorts bevat het kavelpaspoort de basisregels voor de diverse gebouwen en bouwwerken, wat betreft bouw- en goothoogten. De in het kavelpaspoort opgenomen stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn verwerkt in de planregels van het bestemmingsplan en in de verbeelding. Parkeren Het plangebied bevat voldoende ruimte om in de benodigde parkeerbehoefte te kunnen voorzien.
Voor de betreffende woningen wordt uitgegaan van 2 parkeerplaatsen per woning, waarvan 0,3 parkeerplaatsen voor openbaar parkeren. Dat betekent dat er in totaal 30 parkeerplaatsen nodig zijn. In paragraaf 4.14 wordt onderbouwd op welke wijze in deze parkeerplaatsen wordt voorzien. Verkeersafwikkeling Voorts dient er sprake te zijn van een geschikte en veilige verkeersafwikkeling c.q. ontsluiting van het plangebied. In paragraaf 4.14 wordt nader ingegaan op deze verkeersaspecten. Geconcludeerd wordt dat de realisatie van het plan aan de Molenkamp uit het oogpunt van verkeer aanvaardbaar is.
21
Groen In de nieuwe situatie krijgt een deel van het plangebied de bestemming ‘Groen’. Binnen deze bestemming is geen bebouwing mogelijk. Bedrijvigheid Ten oosten van het plangebied staat een supermarkt. Mede vanwege de uitbreiding van deze supermarkt is een geluidsonderzoek uitgevoerd, op basis waarvan beoordeeld wordt in hoeverre ter plaatse van de beoogde nieuwe woningen nog een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd (verwezen wordt naar paragraaf 6.6.2 van deze toelichting, over geluid). Daaruit blijkt dat de betreffende supermarkt geen belemmering vormt voor de realisatie van onderhavig woningbouwplan aan de Molenkamp. Belangen omwonenden Naast de beleving van de openbare ruimte en de kwaliteit van de nieuwe woningen, is er gekeken of het plan ook verantwoord is vanuit het perspectief van de bestaande bebouwing c.q. omwonenden. Hierover het volgende. De afstand van de nieuwbouw ten opzichte van de bestaande bebouwing is zodanig groot dat het woonen leefklimaat van omwonenden niet op onaanvaardbare wijze wordt aangetast. Daarbij wordt opgemerkt dat bij de realisatie van dit bouwplan de regels uit het (privaatrechtelijke) burenrecht zullen en ook kunnen worden gerespecteerd.
Conclusie Het voorgaande rechtvaardigt de conclusie dat het voorliggende bouwplan weliswaar afwijkt van de bestemmingsregeling uit het vigerende bestemmingsplan, maar wel resulteert in een goede aansluiting op bestaande bebouwing en daarmee in een kwalitatief-ruimtelijke aanvaardbaar plan voor dit gedeelte van Brakel.
22
4.
HAALBAARHEID
4.1
Water
Van belang is eveneens te onderzoeken in hoeverre het project gevolgen heeft voor de waterhuishouding ter plaatse. Hierbij dient te worden verwoord hoe er in het plan met de aspecten water en ruimte rekening wordt gehouden in relatie tot enerzijds het waterbeleid en anderzijds de waterhuishouding. In paragraaf 2.4 is al ingegaan op het toepasselijke beleid vanuit het waterschap. Hieronder wordt een beschrijving gegeven van de watertoets.
4.1.1 Watertoets Ingevolge het Besluit ruimtelijke ordening is het noodzakelijk dat ruimtelijke plannen en besluiten een watertoets wordt uitgevoerd. De watertoets verplicht bij alle ruimtelijke plannen en besluiten die invloed hebben op de waterhuishouding, te toetsen in hoeverre bij de planvorming rekening wordt gehouden met water. In de plannen dient rekening gehouden te worden met: § het reserveren van voldoende ruimte voor water (door berging, infiltratie, aan- en afvoer); § aandacht voor effecten op de waterkwaliteit (lozingen, uitlogende bouwmaterialen etc.); § aandacht voor veiligheid tegen overstroming (waterkeringen, bouwen in uiterwaarden etc.); § aandacht voor het grondwater (zowel kwaliteit als kwantiteit).
4.1.2 Waterhuishoudkundige situatie Op de hieronder opgenomen leggerkaart van het Waterschap Rivierenland zijn de binnen en / of nabij het plangebied gelegen watergangen weergegeven. Uit deze leggerkaart blijkt dat een aantal zogenaamde C-watergangen aanwezig is. De C-watergang aan de zuidzijde van het plangebied zal worden verbreed, voor extra waterberging (zie paragraaf 4.1.3). De oostelijk vrijstaande woning wordt ontsloten via de bestaande ontsluiting op de Molenkampsweg. Voor de ontsluiting van de westelijk gelegen woning wordt een duiker aangelegd of een bruggetje gerealiseerd. De bestaande duiker onder de Molenkampsweg zorgt voor de vertraagde afvoer, deze duiker is na onderzoek ter plaatse in beeld gebracht. De werking is met het waterschap besproken, op tekening vermeld en in het voortraject ook door het waterschap als voldoende beoordeeld. Bij de nieuw aan te leggen dam worden de kopeinden talud in beton uitgevoerd. De afvoer wordt hierin verwerkt en is op deze manier beschermt tegen beschadigen tijdens het onderhouden van de watergang.
23
Fig. 4.1
Uitsnede legger Waterschap (blauwe pijl: zuidelijk watergang)
4.1.3 Waterberging Het onderhavige perceel is gelegen in stedelijk gebied. Op de locatie is op dit moment 706 m2 aan verharding aanwezig. In de nieuwe situatie zal er sprake zijn van een verhard oppervlakte van ongeveer 2.462 m2 (Berekening verhard oppervlak, Architectenbureau Sloven, d.d. 13 maart 2020, zie bijlage II). Dat betekent dat de verharde oppervlakte met dit plan toeneemt met 1.756 m2. Compensatie in waterberging is om die reden noodzakelijk. Uit onderstaande berekening blijkt dat voor dit project (‘Holland House’) er 255 m2 aan water gecompenseerd moet worden. Tevens is het nodig om nog een deel te compenseren vanwege de nieuwbouw van de supermarkt, namelijk 39 m2.
Fig. 4.2 Tabel berekening waterberging
De wateropgave van in totaal 294 m2 (255 m2 + 39 m2) zal worden gerealiseerd door de watergang van 60 meter lang (inclusief toegangsdam van de kavels) met 4,90 meter te verbreden. Deze watergang aan de Molenkampsweg heeft nu de status C. De watergang zal na verbreding voor compensatie de Bstatus krijgen. Een B-watergang heeft een beschermingszone van 1 meter. Hieronder is een dwarsprofiel opgenomen van de bestaande situatie van de betreffende watergang aan de Molenkampsweg, en de nieuwe situatie. Daarin is ook de huidige en toekomstige waterbreedte op 24
zomerpeil opgenomen. De bestaande buis onder Molenkampsweg dient als knijpconstructie voor de waterberging en kan blijven gehandhaafd.
Fig. 4.3 Dwarsprofiel te verbreden sloot
De C-sloot aan de noordzijde van het plangebied wordt vervangen door wadi’s. Hierdoor wordt het water toch nog maximaal vastgehouden en vertraagd afgevoerd. Concreet komt het erop neer dat de inhoud van de drie wadi’s ongeveer de helft is dan van de greppel. Daarbij komt dat er in theorie nog iets is in de verbrede bermsloot (12 m2) en dat zodoende de huidige berging van de greppel nagenoeg geheel hersteld kan worden. De ondergrond laat het toepassen van infiltratiekratten niet toe, maar een dergelijke wadi is goed mogelijk. De ondiepe wadi’s zitten boven het grondwater en vanwege het feit dat naast een overloop, ter plaatse van de wadi’s ook de ondergrond verschraald wordt en er tevens drainage wordt aangebracht, zullen de wadi’s zorgen voor een vertraagde afvoer en naar verloop van tijd droogvallen. Zowel de overloop als de drain zullen worden aangesloten worden op het nieuwe regenwaterriool in de wijk. Daarnaast is het zo dat de inhoud van de greppel niet één op één kan worden toegevoegd aan de extra m2 van de verbrede watergang. Hier wordt namelijk niet gerekend met bergings-m3, maar extra oppervlak en een bergende schijf boven het winterpeil. De bestaande bodem van deze C-watergang ligt veel hoger dan deze bergende schijf in de verbrede watergang en zodoende kan deze greppel ook niet toegekend worden aan de berging binnen het plangebied.
25
Fig. 4.4 Te dempen watergang noordzijde plangebied en aan te leggen wadi’s
Fig. 4.5 Dwarsprofiel te dempen watergang noordzijde plangebied en aan te leggen wadi’s
4.1.4 Riolering In de omgeving van de Molenkamp en de Molenkampsweg is een gemengd rioolstelsel aanwezig. De nieuwbouw zal op dat gemengde rioolstelsel worden aangesloten. Op de nieuwbouwlocatie zelf zal wel een gescheiden rioolstelsel worden aangebracht (tot de begrenzing van de percelen welke in eigendom zijn van De Kernen). 26