Bijlage 1. Vast te stellen bestemmingsplan Brakel, Kommerstraat - Kooihoek 10

Regels

Bestemmingsplan “Brakel, Kommerstraat/ Kooihoek 10” Planstatus: vastgesteld Datum: 2022-06-16 Plan identificatie: NL.IMRO.0297.BKLBP20210019-VS01 Auteur: Welmers Burg Stedenbouw

1 Inleidende regels .................................................................................................................................. 3 Artikel 1 Begrippen .............................................................................................................................. 3 Artikel 2 Wijze van meten ................................................................................................................... 8 2 Bestemmingsregels .............................................................................................................................. 9 Artikel 3 Gemengd ............................................................................................................................... 9 Artikel 4 Wonen................................................................................................................................. 11 Artikel 5 Waarde - Archeologie 1 ...................................................................................................... 14 3 Algemene regels ................................................................................................................................. 17 Artikel 6 Anti-dubbeltelregel .............................................................................................................

17 Artikel 7 Algemene bouwregels ........................................................................................................ 17 Artikel 8 Algemene aanduidingsregels .............................................................................................. 17 Artikel 9 Algemene afwijkingsregels ................................................................................................. 18 Artikel 10 Overige regels ................................................................................................................... 18 4 Overgangs- en slotregels .................................................................................................................... 19 Artikel 11 Overgangsrecht ................................................................................................................. 19 Artikel 12 Slotregel ............................................................................................................................ 19

2

1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen In deze regels wordt verstaan onder: 1.1 plan: het bestemmingsplan ‘Brakel, Kommerstraat/Kooihoek 10‘ met identificatienummer NL.IMRO.0297.BKLBP20210019-VS01 van de gemeente Zaltbommel; 1.2 bestemmingsplan: de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlage; 1.3 beheersverordening: de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen; 1.4 aan huis verbonden (bedrijfs)activiteiten: het verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke – geheel of overwegend door middel van handwerk uit te oefenen – bedrijvigheid, waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig zijn, dat de activiteit in de woning en/of de daarbij behorende gebouwen, met behoud van de woonfunctie ter plaatse, kan worden uitgeoefend (zie de bijlage: Aan huis gebonden beroepen en bedrijven); 1.5 aan huis gebonden beroep: het in een woning met bijbehorende gebouwen beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerp-technisch of hiermee gelijk te stellen gebied, zulks met behoud van de woonfunctie van de betreffende woning (zie Bijlage 1 Aan huis gebonden beroepen); 1.6 aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het

gebruik en/of het bebouwen van deze gronden; 1.7 aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft; 1.8 arbeidsmigranten: personen die hun vaste woon-, of verblijfplaats in een ander Europees land dan Nederland hebben en op grond van een EU-paspoort of tewerkstellingsvergunning legaal in Nederland werkzaam zijn; 1.9 bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde; 1.10 bebouwingspercentage: het percentage van gronden, nader bepaald in de regels, dat ten hoogste mag worden bebouwd; 1.11 begane grond: de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau;

3

1.12 bestaand: bebouwing: bebouwing zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een verleende bouwvergunning en/of omgevingsvergunning; gebruik: het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en ook aanwezig mocht zijn op grond van het voorafgaande planologische regime; 1.13 bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak; 1.14 bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming; 1.15 bijbehorend bouwwerk: uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak; 1.16 bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats; 1.17 bouwgrens: de grens van een bouwvlak; 1.18 bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten; 1.19 bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten; 1.20 bouwwerk: een bouwkundige constructie van

enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden; 1.21 bouwwijze: de wijze van bouwen van een hoofdgebouw, te weten vrijstaand halfvrijstaand of aaneengebouwd, waarbij: • onder “vrijstaand” wordt verstaan dat de hoofdgebouw van een woning niet begrensd is door scheidsmuren van andere hoofdgebouwen; • onder “halfvrijstaand” wordt verstaan dat de hoofdgebouw van een woning naar één zijde door een scheidsmuur van een naastgelegen hoofdgebouw is begrensd; • onder “aaneengebouwd” wordt verstaan dat de hoofdgebouw deel uitmaakt van een blok van meer dan twee hoofdgebouwen, die naar twee zijden door scheidsmuren van naastgelegen hoofdgebouwen begrensd, met uitzondering van de hoofdgebouwen die de aldus gevormde rij beëindigen; 4

•

onder "gestapeld" wordt verstaan dat het hoofdgebouw uit meerdere naast elkaar en/of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen (appartementen) bestaat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

1.22 dak: een gesloten bovenbeëindiging van een bouwwerk; 1.23 detailhandel: het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit niet zijnde horeca; 1.24 gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; 1.25 hoofdgebouw: gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is; 1.26 horeca: een bedrijf gericht op het verstrekken van al dan niet ter plaatse bereide en al dan niet ter plaatse te nuttigen dranken en/of etenswaren en/of het verstrekken van logies en/of het exploiteren van zaalaccommodaties; 1.27 horecabedrijf: de horecabedrijven zijn in drie categorieën te onderscheiden: • categorie 1: vormen van horeca-activiteiten waarbij in hoofdzaak alcoholische drank wordt verstrekt en waarvan de exploitatie een aantasting van het woon- en leefklimaat kan veroorzaken en een grote druk op de openbare orde met zich meebrengt: café, bars, dancings, discotheken en nachtclubs; • categorie 2: vormen van

horeca-activiteiten waarbij in hoofdzaak logies en/of maaltijden worden aangeboden en waarvan de exploitatie doorgaans geen aantasting van het woon- en leefklimaat veroorzaakt: restaurants, hotels, pensions; • categorie 3: vormen van horeca-activiteiten die qua exploitatievorm aansluiten bij winkelvoorzieningen, waar mogelijk kleinere etenswaren worden verstrekt, zoals broodjeszaken, cafetaria's, ijssalons, eethuisjes, lunchrooms, automatiek, internetcafés; 1.28 huishouden: een persoon of groep personen die een duurzaam gemeenschappelijke huishouding voeren, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling;

5

1.29 ondergeschikt bouwdeel: een buiten de gevel of de dakvlakken uitstekend ondergeschikt deel van een gebouw, zoals een liftopbouw, reclame-uitingen, technische installaties zoals een koelmotor of antenne, een dakvenster, een balkon, een luifel, een galerij, schoorsteen en een bloemenvenster, met uitzondering van een erker c.q. een uitgebouwd gedeelte van een gebouw (ter uitbreiding van het grondoppervlak op de begane grond); 1.30 overig bouwwerk: bouwwerken, geen gebouw zijnde; 1.31 overkapping: een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met maximaal één omsloten wand; 1.32 vloeroppervlakte: oppervlakte gemeten op de begane grond; 1.33 voorgevel: een naar de openbare weg en/of fiets- en voetpad toegekeerde gevel van een hoofdgebouw; 1.34 voorgevelrooilijn: de lijn waarin de voorgevel van een hoofdgebouw is gelegen, alsmede het verlengde daarvan; 1.35 voldoende laad- en losgelegenheid Van voldoende laad- en losgelegenheid is sprake, indien wordt voldaan aan de eisen met betrekking tot laden en lossen op eigen terrein zoals vastgelegd in de 'Parkeernota Zaltbommel 2018', vastgesteld door de raad op 14 juni 2018. Op het moment dat de gemeente een opvolger van de hiervoor genoemde nota vaststelt, wordt deze 'opvolger' gehanteerd om te bepalen of sprake is van voldoende laad- en losgelegenheid.

1.36 voldoende parkeergelegenheid Van voldoende parkeergelegenheid is sprake, indien wordt voldaan aan de parkeernormering (en maatvoering van de parkeergelegenheid) zoals vastgelegd in de 'Parkeernota Zaltbommel 2018', vastgesteld door de raad op 14 juni 2018. Op het moment dat de gemeente een opvolger van de hiervoor genoemde nota vaststelt, wordt deze 'opvolger' gehanteerd om te bepalen of sprake is van voldoende parkeergelegenheid. 1.37 vrijstaand: het hoofdgebouw van een woning wordt niet begrensd door scheidsmuren van andere hoofdgebouwen; 1.38 wonen: het huisvesten van een huishouden in een woning/wooneenheid; 1.39 woning: een (gedeelte van een) gebouw, dat uitsluitend mag worden gebruikt voor de huisvesting van één huishouden; 1.40 wooneenheid: een zelfstandig gedeelte van een gebouw dat uitsluitend mag worden gebruikt voor de huisvesting van één huishouden; 6

1.41 zorg- of begeleidingsafhankelijke bewoning: twee of meerdere personen, die geen huishouden vormen, maar in een situatie of traject afhankelijk van zorg- en begeleiding, zoals bedoeld in de Woonzorgvisie, voor een bepaalde periode of regulier gezamenlijk in een woning of woonvorm wonen, waarbij iedereen minimaal beschikt over een eigen onzelfstandige wooneenheid (kamer) en er sprake is van een aantal gemeenschappelijke voorzieningen.

7

Artikel 2 Wijze van meten Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1 de dakhelling: de helling van het (deel van) het dak en het horizontale vlak; 2.2 de goothoogte van een bouwwerk: de hoogte in meters van de druiplijn, de bovenkant van de goot, het boeiboord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel, gemeten vanaf peil; 2.3 de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen; 2.4 de bouwhoogte van een bouwwerk: de hoogte in meters van het hoogste punt van een bouwwerk, gemeten vanaf peil, met dien verstande, dat bij de meting van de bebouwingshoogte van een gebouw schoorstenen, lichtkoepels balkonhekken en dergelijke aan een gebouw ondergeschikte bouwdelen buiten toepassing blijven; 2.5 de oppervlakte van een bouwwerk: de oppervlakte van een bouwwerk door middel van loodrechte projectie van het dakvlak; indien en voorzover het overstek kleiner is dan 0,5 m, gelden, in afwijking van het voorgaande, de buitenkant van de muren als bebouwde oppervlakte; 2.6 de diepte van een gebouw: de buitenwerks gemeten afstand tussen de voorgevel en de achtergevel van het gebouw. 2.7 het peil: a. voor dijkwoningen, de kruin van de dijk; b.

voor overige gebouwen, waarvan de hoofdtoegang aan een weg grenst: de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang; c. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein.

8

2 Bestemmingsregels Artikel 3 Gemengd 3.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. bedrijven uitsluitend in ten hoogste categorie 1 als opgenomen in bijlagen bij de regels in de Staat van Bedrijfsactiviteiten; b. daghoreca uitsluitend in categorie 3 en met een maximale oppervlakte van 75 m²; c. detailhandel, met dien verstande dat een supermarkt is uitgesloten; d. wonen; e. mantelzorg; f. aan de hoofdfunctie ondergeschikte functies zoals verkeers- en groenvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven, paden. 3.2 Bouwregels 3.2.1 Algemeen a. Uitsluitend zijn toegestaan bouwwerken, die ten dienste staan van deze bestemming; b. het aantal woningen mag niet meer bedragen dan het op de verbeelding aangegeven aantal ter plaatse van de bouwaanduiding 'maximum aantal wooneenheden'; c. Verkeersaantrekkende werking en parkeren dienen te voldoen aan de regels opgenomen in artikel 10 lid 1 . 3.2.2 Hoofdgebouwen Gebouwen dienen aan de volgende bepalingen te voldoen: a. gebouwen mogen uitsluitend worden gesitueerd ter plaatse van de aanduiding ‘bouwvlak’ met dien verstande dat de voorgevel van de hoofdgebouwen in de voorste begrenzing van het bouwvlak moet worden geplaatst; b.

de maximale goothoogte en bouwhoogte mogen niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' is aangegeven. 3.2.3 Maatvoering aangebouwde en vrijstaande bijbehorende bouwwerken Voor aangebouwde en vrijstaande bijbehorende bouwwerken gelden de volgende regels: a. aangebouwde en vrijstaande bijbehorende bouwwerken mogen uitsluitend worden opgericht binnen het bouwvlak en/of ter plaatse van de bouwaanduiding 'bijgebouwen'; b. de goothoogte mag niet meer bedragen dan 3 meter dan wel maximaal 0,25 meter boven de vloer van de eerste verdieping van de woning of het woongebouw; c. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 6 m; d. de afstand van de vrijstaande bijbehorende bouwwerken tot enig ander gebouw op het bouwperceel, bedraagt minimaal 1 m te bedragen, met dien verstande dat dit niet geldt voor bestaande vrijstaande bijbehorende bouwwerken; e. het plaatsen van hekwerken op een bijbehorend bouwwerk is toegestaan, indien en voor zover het hekwerk dient als een afscheiding voor een dakterras en niet hoger is dan 1 m; f. de gronden ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' mogen met niet meer dan 50% per bouwperceel worden bebouwd met een maximum van 100 m²; g. het bouwen van aangebouwde en vrijstaande bijbehorende bouwwerken is niet toegestaan ter plaatse van de gronden met de aanduiding 'bijgebouwen uitgesloten'.

9

3.2.4 Maatvoering overige bouwwerken Voor overige bouwwerken gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van overige bouwwerken mag buiten het bouwvlak en/of ter plaatse van de bouwaanduiding 'bijgebouwen' niet meer bedragen dan 2 m, met dien verstande dat: 1. de bouwhoogte van erfafscheidingen niet meer dan 1 m mag bedragen; 2. overkappingen niet zijn toegestaan; b. de bouwhoogte van overige bouwwerken mag binnen het bouwvlak en ter plaatse van de bouwaanduiding 'bijgebouwen' niet meer bedragen dan 4 m, met dien verstande dat de bouwhoogte van erfafscheidingen niet meer dan 2 m mag bedragen; c. in afwijking van het gestelde onder a en b zijn vlaggenmasten toegestaan met een bouwhoogte die niet meer mag bedragen dan 8 m; d. het bouwen van overige bouwwerken is niet toegestaan ter plaatse van de gronden met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bouwwerken geen gebouw zijnde uitgesloten'. 3.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de afmeting en de plaats van de bebouwing, ten behoeve van behoud en versterking van: a. de verkeersveiligheid; b. de sociale veiligheid; c. de milieusituatie; d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden; e. de situering van het laden en lossen op het perceel.

3.4 Specifieke gebruiksregels 3.4.1 Strijdig gebruik Tot een met dit plan strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken van gronden en bouwwerken voor: a. een seksinrichting; b. de verkoop en/of opslag van consumentenvuurwerk; c. een supermarkt; d. meer dan één pick-up-point; e. bedrijfswoningen; f. voormalige agrarische bedrijfswoningen; g. dienstwoningen; h. woningen en/of wooneenheden anders dan voor de huisvesting van één huishouden waaronder in ieder geval wordt begrepen kamerverhuur en het gebruik voor zorg- en begeleidensafhankelijke bewoning. 3.4.2 Aan huis verbonden beroepen Gebruik van een deel van de woning en/of het bijbehorend bouwwerk ten behoeve van de uitoefening van een aan huis gebonden beroep is toegestaan, mits: a. de woonfunctie als overwegende functie gehandhaafd blijft; b. degene die het aan-huis-verbonden beroep in de woning uitoefent, tevens de bewoner van dewoning dient te zijn; c. de te gebruiken oppervlakte ten behoeve van de uitoefening van het beroep aan huis niet meer bedraagt dan 30 m²; d. door degene die het aan-huis-verbonden beroep in de woning uitoefent, kan worden aangetoond dat de uitoefening van het beroep geen extra parkeerruimte vereist binnen het openbaar gebied; e. voorzien is in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. 10

Artikel 4 Wonen 4.1 Bestemmingsomschrijving De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. woningen met de bijbehorende voorzieningen, tuinen, erven, groenvoorziening, parkeervoorzieningen, paden e.d.; b. water en waterhuishoudkundige voorzieningen. 4.2 Bouwregels 4.2.1 Algemeen a. Uitsluitend zijn toegestaan bouwwerken, die ten dienste staan van deze bestemming, zoals woningen in de vorm van hoofdgebouwen met bijbehorende bouwwerken, alsmede overige bouwwerken; b. ter plaatse van de bouwaanduiding 'vrijstaand' zijn vrijstaande woningen toegestaan; c. het aantal woningen mag niet meer bedragen dan het op de verbeelding aangegeven aantal ter plaatse van de bouwaanduiding 'maximum aantal wooneenheden'. 4.2.2 Hoofdgebouwen Voor hoofdgebouwen gelden de volgende regels: a. hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd; b. de voorgevel van een hoofdgebouw mag uitsluitend in de naar de openbare weg gekeerde bouwgrens worden opgericht; c. ter plaatse van de gevellijn dient de voorgevel van de hoofdgebouwen op de gevellijn te worden gebouwd; d. de goothoogte en bouwhoogte mogen niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' is aangegeven; e. het bouwen onder peil (kelder) is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak, met een maximale diepte van 3,3 m. onder peil. f.

de vloeroppervlakte van een hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan 130 m²; g. hoofgebouwen dienen te worden voorzien van een kap; 4.2.3 Maatvoering aangebouwde en vrijstaande bijbehorende bouwwerken Voor aangebouwde en vrijstaande bijbehorende bouwwerken gelden de volgende regels: a. aangebouwde en vrijstaande bijbehorende bouwwerken mogen uitsluitend worden opgericht binnen het bouwvlak en/of ter plaatse van de bouwaanduiding 'bijgebouwen'; b. de goothoogte mag niet meer bedragen dan 3 meter dan wel maximaal 0,25 meter boven de vloer van de eerste verdieping van de woning of het woongebouw; c. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 6 m; d. de afstand van de vrijstaande bijbehorende bouwwerken tot enig ander gebouw op het bouwperceel, bedraagt minimaal 1 m, met dien verstande dat dit niet geldt voor bestaande vrijstaande bijbehorende bouwwerken; e. het plaatsen van hekwerken op een bijbehorend bouwwerk is toegestaan, indien en voor zover het hekwerk dient als een afscheiding voor een dakterras en indien het hekwerk niet hoger is dan 1 m; f. het bouwen onder peil (kelder) is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak, met een maximale diepte van 3,3 m. onder peil; g. de gronden ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' mogen met niet meer dan 50% per bouwperceel worden bebouwd met een maximum van 100 m²; 11

h. voor het bouwen van aangebouwde bijbehorende bouwwerken gelden voorts de volgende regels: 1. de maximale diepte aan de achtergevel van het hoofdgebouw mag maximaal 5,5 m bedragen; 2. de maximale breedte aan de zijgevel van het hoofdgebouw mag maximaal 3 m bedragen; i. het bouwen van aangebouwde en vrijstaande bijbehorende bouwwerken is niet toegestaan ter plaatse van de gronden met de aanduiding 'bijgebouwen uitgesloten'. 4.2.4 Maatvoering overige bouwwerken Voor overige bouwwerken gelden de volgende regels: a. er zijn geen gebouwde erf- of terreinafscheidingen toegestaan; (erf)afscheidingen dienen te worden uitgevoerd in de vorm van groenvoorzieningen b. de bouwhoogte van overige bouwwerken mag binnen het bouwvlak en ter plaatse van de bouwaanduiding 'bijgebouwen' niet meer bedragen dan 4 m, met dien verstande dat de bouwhoogte van erfafscheidingen niet meer dan 2 m mag bedragen; c. in afwijking van het gestelde onder a en b zijn vlaggenmasten toegestaan met een bouwhoogte die niet meer mag bedragen dan 8 m; d. het bouwen van overige bouwwerken is niet toegestaan ter plaatse van de gronden met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bouwwerken geen gebouw zijnde uitgesloten'.

4.3 Afwijken van de bouwregels 4.3.1 Omgevingsvergunning goot- en/of bouwhoogte Het bevoegd gezag is bevoegd om af te wijken van het bepaalde in artikel 4 lid 2.3 onder b en c, teneinde de goot- en/of bouwhoogte te verhogen, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: a. de goot- en bouwhoogte bedragen maximaal de op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdmassa aangeduide goot- en bouwhoogte; b. indien de goot- en bouwhoogte gelijk zijn aan die van het hoofdgebouw dan mag het bijbehorende bouwwerk in afwijking van artikel 4 lid 2.3 onder a in de voorgevelrooilijn worden gebouwd; c. de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt minimaal 2,5 m. 4.4 Specifieke gebruiksregels 4.4.1 Strijdig gebruik Tot een met dit bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken van gronden en bouwwerken voor: a. het gebruik van ruimten binnen een woning en/of bijbehorende bouwwerken voor de uitoefening van een aan huis verbonden bedrijf; b. het gebruik van de in deze bestemming aangegeven gronden en de daarop voorkomende bouwwerken c.q. gebouwen of delen daarvan ten behoeve van een seksinrichting; c. het gebruik van woningen en/of wooneenheden anders dan voor de huisvesting van één huishouden, waaronder in ieder geval wordt begrepen kamerverhuur en het gebruik voor zorg- en begeleidingsafhankelijke bewoning.

4.4.2 Aan huis verbonden beroepen Gebruik van een deel van de woning en/of het bijbehorend bouwwerk ten behoeve van de uitoefening van een aan huis gebonden beroep is toegestaan, mits: a. de woonfunctie als overwegende functie gehandhaafd blijft; 12

b. degene die het aan-huis-verbonden beroep in de woning uitoefent, tevens de bewoner van de woning dient te zijn; c. de te gebruiken oppervlakte ten behoeve van de uitoefening van het beroep aan huis niet meer bedraagt dan 30 m²; d. door degene die het aan-huis-verbonden beroep in de woning uitoefent, kan worden aangetoond dat de uitoefening van het beroep geen extra parkeerruimte vereist binnen het openbaar gebied; e. voorzien is in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. 4.4.3 Aan huis verbonden bedrijven Het gebruik van een deel van de woning en/of het bijbehorend bouwwerk ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden bedrijf is uitsluitend toegestaan indien de omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 4 lid 5.1 is verleend. 4.5 Afwijken van de gebruiksregels 4.5.1 Omgevingsvergunning aan huis verbonden bedrijfsactiviteit Het bevoegd gezag is bevoegd om af te wijken van het bepaalde in artikel 4 lid 4.1 onder a, teneinde binnen een woning en/of bijbehorend bouwwerk de uitoefening van een aan huis verbonden bedrijf toe te staan, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: a. de woonfunctie dient als overwegende functie gehandhaafd te blijven; b. het gebruik mag geen onevenredige hinder voor het woon- en leefmilieu opleveren en mag geen afbreuk doen aan het karakter van de buurt; c.

het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de afwikkeling van het verkeer en/of leiden tot een onevenredige parkeerdruk; d. (detail)handel is alleen toegestaan als ondergeschikte nevenactiviteit bij de uitoefening van een aan huis gebonden bedrijf; e. de te gebruiken oppervlakte ten behoeve van het aan huis verbonden bedrijf mag maximaal 30 m² bedragen. 4.5.2 Wonen in een zorg- of begeleidingsafhankelijke woning Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in het plan voor het huisvesten van wonen in de vorm van een zorg- of begeleidingsafhankelijke woning, mits dit in overeenstemming is met de 'Woonzorgvisie Bommelerwaard 2020-2024', die op 7 november 2019 is vastgesteld of haar de rechtsopvolger van deze beleidsregel. 4.5.3 Huisvesting arbeidsmigranten a. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in het plan voor het huisvesten van arbeidsmigranten, niet zijnde geconcentreerde huisvesting, mits één en ander past binnen de gestelde randvoorwaarden en uitgangspunten die zijn gesteld in het 'Beleid huisvesting arbeidsmigranten gemeente Zaltbommel 2019', dat op 20 juni 2019 is vastgesteld of de rechtsopvolgers van deze beleidsregel. b.

Bij de beslissing omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning kan het college van burgemeester en wethouders voorwaarden stellen met betrekking tot de situering en maatvoering van bebouwing, indien en voor zover dit noodzakelijk is: 1. om de ruimtelijke samenhang met de overige bebouwing veilig te stellen; 2. om een milieuhygiënisch verantwoorde situering te bevorderen; 3. om een onevenredige inbreuk op het aanwezige woon- en leefmilieu te voorkomen; 4. om een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende terreinen te voorkomen. 13

Artikel 5 Waarde - Archeologie 1 5.1 Bestemmingsomschrijving De voor Waarde - Archeologie 1 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. 5.2 Bouwregels 5.2.1 Omgevingsvergunning bouwen Voor bouwwerken met een oppervlakte groter dan 30 m² moet alvorens een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt verleend, door de aanvrager een rapport worden overlegd waarin: a. de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag kunnen worden verstoord in voldoende mate zijn vastgesteld; en b. in voldoende mate is aangegeven op welke wijze de archeologische waarden worden bewaard en/of gedocumenteerd. Het overleggen van een rapport is niet noodzakelijk indien de werkzaamheden die samenhangen met het bouwen niet dieper dan 30 cm beneden het maaiveld plaatsvinden. 5.2.2 Voorwaarden Indien uit het in artikel 5 lid 2.1 genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning voor bouwen zullen worden verstoord, kunnen burgemeester en wethouders één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning voor het bouwen: a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden; b.

de verplichting tot het doen van opgravingen; c. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties. 5.2.3 Weigeren Indien uit het in artikel 5 lid 2.1 genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning voor het bouwen zullen worden verstoord zonder dat het mogelijk is om deze door de in artikel 5 lid 2.2 genoemde voorwaarden (in, naar het oordeel van het bevoegd gezag, voldoende mate) veilig te stellen, dan wordt de omgevingsvergunning geweigerd. 5.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 5.3.1 Omgevingsvergunningsplicht Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, de volgende werken en werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren: a. het ophogen van de bodem, zulks indien de oppervlakte 30 m² of meer bedraagt; b.

het aanleggen, verbreden en/of verharden van wegen, paden, banen en/of parkeergelegenheden en/of het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen, zulks indien de oppervlakte 30 m² of meer bedraagt en de bodem verstoren op een grotere diepte dan 30 cm; 14

c. het aanleggen, verbreden en dempen van sloten, vijvers en andere wateren, zulks indien de oppervlakte 30 m² of meer bedraagt en de bodem verstoren op een grotere diepte dan 30 cm; d. het verlagen of het verhogen van het waterpeil; e. het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie-, telecommunicatie- of andere leidingen en de daarmee verband houdende constructies, zulks indien de oppervlakte 30 m² of meer bedraagt waarbij de breedte van deze werken tenminste 1,25 m bedraagt; f. het bebossen van gronden die op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan niet als bos zijn bestemd, zulks indien de oppervlakte 30 m² of meer bedraagt en de bodem verstoren op een grotere diepte dan 30 cm; g. het rooien van bos of boomgaard, waarbij de stobben worden verwijderd, zulks indien de oppervlakte 30 m² of meer bedraagt en de bodem verstoren op een grotere diepte dan 30 cm; h. het aanleggen van bos of boomgaard, zulks indien de oppervlakte 30 m² of meer bedraagt en de bodem verstoren op een grotere diepte dan 30 cm; i. het scheuren van grasland, zulks indien de oppervlakte 30 m² of meer bedraagt en de bodem verstoren op een grotere diepte dan 30 cm j. het uitvoeren van grondbewerkingen op een grotere diepte dan 30 cm, waartoe ook wordt gerekend woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, aanleggen van drainage en ontginnen, zulks indien de oppervlakte 30 m² of meer bedraagt.

5.3.2 Uitzonderingen Het in artikel 5 lid 3.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke: a. het normale onderhoud en/of gebruik betreffen; b. reeds in uitvoering zijn, dan wel krachtens een verleende vergunning reeds mogen worden uitgevoerd op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan. 5.3.3 Archeologisch onderzoek De omgevingsvergunning wordt niet eerder verleend dan nadat de aanvrager een rapport heeft overgelegd, waarin: a. de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag kunnen worden verstoord in voldoende mate zijn vastgesteld; en b. in voldoende mate is aangegeven op welke wijze de archeologische waarden worden bewaard en/of gedocumenteerd. 5.3.4 Voorwaarden Voor zover de in artikel 5 lid 1 genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden zullen leiden tot een verstoring van de archeologische waarden van de gronden, kunnen één of meerdere van de volgende voorwaarden worden verbonden aan de omgevingsvergunning: a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; b. de verplichting tot het doen van opgravingen, c.

de verplichting de oprichting van het bouwwerk te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.

15

5.3.5 Verlening De omgevingsvergunning voor een werk, niet zijnde een bouwwerk, of werkzaamheden kan slechts worden verleend, indien de archeologische waarden door de in artikel 5 lid 1 genoemde werken en werkzaamheden zullen worden verstoord, zonder dat het mogelijk is om deze door de in artikel 5 lid 3.4 genoemde voorwaarden (in, naar het oordeel van het bevoegd gezag, voldoende mate) veilig te stellen.

16

3 Algemene regels Artikel 6 Anti-dubbeltelregel Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 7 Algemene bouwregels 7.1 Ondergeschikte bouwdelen 7.1.1 Overschrijding bouw- en bestemmingsgrenzen Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, gevel- en kroonlijsten, regenpijpen, stoeptreden, luifels, installaties, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1,0 m bedraagt. 7.1.2 Overschrijding bouwhoogte Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen is overschrijding van de bouwhoogte toegestaan door ondergeschikte bouwdelen, als gevelversieringen, ventilatiekanalen, installaties, regenpijpen, liftkokers e.d., mits de overschrijding van de maximaal toegestane bouwhoogte niet meer dan 1,0 m bedraagt. 7.2 Afwijkingenregeling In afwijking van het voorgaande geldt voor bestaande gebouwen en overige bouwwerken gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, het volgende: a. indien en voorzover de bestaande maatvoering en/of oppervlaktes en/of situering van gebouwen en overige bouwwerken de genoemde maxima, danwel minima overschrijden, geldt de bestaande maatvoering als maximum respectievelijk minimum.

Artikel 8 Algemene aanduidingsregels 8.1 Vrijwaringszone - dijk 8.1.1 Aanduidingsomschrijving Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - dijk' zijn de gronden naast de voor die gronden aangewezen bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming, onderhoud en instandhouding van de buitenbeschermingszone van de primaire waterkering. 8.1.2 Specifieke gebruiksregels Een besluit tot het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van de bouw- of gebruiksregels of voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde of werkzaamheden ter plaatse van de in artikel 8 lid 1.1 bedoelde gronden, wordt niet eerder genomen dan nadat advies is gevraagd aan de beheerder van de waterkering.

17

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels Het bevoegd gezag kan, voorzover niet reeds op grond van een andere bepaling van dit bestemmingsplan vergunning voor het afwijken kan worden verleend, door middel van het verlenen van een vergunning, afwijken van de in dit bestemmingsplan voorgeschreven maatvoering, afmetingen, en percentages tot niet meer dan 10% van die maatvoering, afmetingen en percentages, mits hierdoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het woon- en leefklimaat.

Artikel 10 Overige regels 10.1 Parkeren a. een omgevingsvergunning voor het bouwen, het planologisch uitbreiden of het planologisch wijzigen van de functie van gebouwen en gronden wordt slechts verleend, indien bij de aanvraag wordt aangetoond dat voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein overeenkomstig de door burgemeester en wethouders vastgestelde beleidsregels met betrekking tot parkeren, zoals die gelden op het tijdstip van de indiening van de aanvraag om een omgevingsvergunning; b. burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.: 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; 2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- en stallingruimte wordt voorzien; c. afwijken van de regels, als bedoeld onder b. is slechts mogelijk, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: 1. de parkeersituatie in de openbare ruimte; 2. de woon- en leefsituatie. 10.2 Laden en lossen a. een omgevingsvergunning voor het bouwen, het uitbreiden en het wijzigen van de functie van gebouwen en gronden wordt slechts verleend indien, bij een te verwachten behoefte qua laden en lossen, tijdens de aanvraag wordt aangetoond dat voorzien wordt in voldoende laaden losgelegenheid op eigen terrein.

Dit overeenkomstig de door burgemeester en wethouders vastgestelde eisen met betrekking tot laden en lossen, zoals die gelden op het tijdstip van de indiening van de aanvraag om een omgevingsvergunning; b. burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a: 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; 2. voor zover op andere wijze in de nodige laad- en losruimte wordt voorzien; c. afwijken van de regels, als bedoeld onder b. is slechts mogelijk, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: 1. de situatie in de openbare ruimte; 2. de woon- en leefsituatie.

18

4 Overgangs- en slotregels Artikel 11 Overgangsrecht 11.1 Overgangsrecht bouwwerken Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. 11.2 Afwijken Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van artikel 11 lid 1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in artikel 11 lid 1 met maximaal 10 %. 11.3 Uitzondering op het overgangsrecht bouwwerken artikel 11 lid 1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 11.4 Overgangsrecht gebruik Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het beheersverordening en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

11.5 Strijdig gebruik Het is verboden het met dit bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in artikel 11 lid 4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. 11.6 Verboden gebruik Indien het gebruik, bedoeld in artikel 11 lid 4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. 11.7 Uitzondering op het overgangsrecht gebruik artikel 11 lid 4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 12 Slotregel Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan “Brakel, Kommerstraat/Kooihoek 10”. Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van 16 juni 2022 de griffier, ................................

de voorzitter, ................................ 19

20

Gemeente Zaltbommel

Bestemmingsplan “Brakel, Kommerstraat/Kooihoek 10” Vastgesteld

Gorinchem, 16 juni 2022 NL.IMRO.0297.BKLBP20210019-VS01

            Spijksedijk 8 4207 GN Gorinchem t 0183 - 821 497 w welmersburgstedenbouw.nl e info@welmersburg.nl

Gemeente Zaltbommel

Bestemmingsplan “Brakel, Kommerstraat/Kooihoek 10” Vastgesteld

Toelichting

Gorinchem, 16 juni 2022 NL.IMRO.0297.BKLBP20210019-VS01

4

Vastgesteld bestemmingsplan “Brakel, Kommerstraat/Kooihoek 10” - 16 juni 2022

Inhoud 1

Inleiding 9 1.1 Aanleiding en doelstelling 9 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 9 1.3 Vigerend bestemmingsplan 10 1.4 Bij het plan behorende stukken 10 1.5 Leeswijzer 10 2 Beleidsaspecten 11 2.1 Rijksbeleid 11 2.1.1 Nationale Omgevingsvisie 11 2.1.2 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012) 12 2.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking 12 2.1.34 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) 13 2.2 Provinciaal beleid 13 2.2.1 Omgevingsvisie Gelderland 13 2.2.2 Omgevingsverordening Gelderland 14 2.3 Regionaal beleid 15 2.3.1 Woonagenda 15 2.3.2 Regionale woningbouwprogramma 15 2.4 Gemeentelijk beleid 16 2.4.1 Woonvisie Bommelerwaard 16 2.4.2 Groenbeleidsplan 16 3

Analyse van de bestaande situatie 18 3.1 Historische ontwikkeling 18 3.2 Ruimtelijke en functionele structuur 19

4

Planontwikkeling 20 4.1 Planontwikkeling 20 4.2 Verkeer en parkeren 21 4.3 Beeldkwaliteit nieuwe vrijstaande woningen 22

5

Onderzoek en verantwoording 24 5.1 Cultuurhistorie en Archeologie 24 5.2 Bodem 29 5.3 Milieu 31 5.3.1 Flora en Fauna 31 5.3.2 Stikstofdepositie 32 5.3.3 Waterparagraaf 33 5.3.4 Wegverkeerslawaai 35 5.3.5 Bedrijven en Milieuzonering 36 5.3.6 Volksgezondheid 37 5.3.7 Luchtkwaliteit 37 5.4 Externe Veiligheid 37 5.5 Kabels en leidingen 39 5.6 Vormvrije MER beoordeling 39

Vastgesteld bestemmingsplan “Brakel, Kommerstraat/Kooihoek 10” - 16 juni 2022

5

6

Vastgesteld bestemmingsplan “Brakel, Kommerstraat/Kooihoek 10” - 16 juni 2022

6 6.1

Juridische aspecten 40 Het juridisch plan 40 6.2 Beschrijving van de bestemmingen 40 6.2.1 Inleidende bepalingen 40 6.2.2 Bestemmingen 40 6.2.3 Algemene regels en slotbepalingen 41 7

Uitvoerbaarheid 42 7.1 Economische uitvoerbaarheid 42 7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 42

Bijlagen bij de toelichting: 1. Diverse (water)bodemonderzoeken, Kooihoek 10 te Brakel, Verhoeven milieutechniek, projectnr: B19.7439, versie 01, 5 juli 2019 2. Brakel, Kooihoek 10 en Kruispad 2, Archeologisch bureauonderzoek (BO) en inventariserend Veldonderzoek (IVO), verkennende fase, Transect, projectnummer 19040059, versie 1.2, 20 november 2019 3. Kooihoek te Brakel Quickscan flora en fauna in het kader van de Wet natuurbescherming, EcoTierra Ecologisch Adviesbureau, kenmerk rapport Q2019.067, 11 juni 2019 4. Berekening stikstofdepositie gebruiksfase woningbouwontwikkeling Kooihoek 10 in Brakel, Tritium Advies b.v., Projectnummer: 2201/208/EH-01, 25 januari 2022’ 5. Selectiebesluit archeologische monumentenzorg, Gemeente Zaltbommel, 24 februari 2021 6. Beknopte vormvrije m.e.r.-beoordeling ‘Kooihoek te Brakel’, Welmers Burg Stedenbouw, 15 november 2019 Bijlagen bij de regels: 1. Overzicht aan huis gebonden beroepen, gemeente Zaltbommel 2. Staat van bedrijfsactiviteiten

Vastgesteld bestemmingsplan “Brakel, Kommerstraat/Kooihoek 10” - 16 juni 2022

7

Figuur 1.1: Ligging plangebied, locatie rood omcirkeld

8

Vastgesteld bestemmingsplan “Brakel, Kommerstraat/Kooihoek 10” - 16 juni 2022

1

Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling De aanleiding voor het opstellen van het bestemmingsplan “Brakel, Kommerstraat/ Kooihoek 10 ” is de voorgenomen ontwikkeling van de eigenaar/initiatiefnemer om hier twee vrijstaande woningen te realiseren. Binnen de geldende beheersverordening ‘Brakel, Gameren ged., Zaltbommel, ged. en Kerkwijk ged.’ ligt hier de bestemming Wonen en mogen er op deze locatie geen nieuwe woningen gerealiseerd worden. Het doel van voorliggend bestemmingsplan is het opstellen van een eenduidige en uniforme juridische regeling voor het toegestane gebruik en de toegestane bebouwing binnen het plangebied. Middels de regels behorend bij dit bestemmingsplan worden er twee vrijstaande woningen mogelijk gemaakt aan de Kommerstraat. Naast het toevoegen van deze twee woningen veranderd de invulling van de gebouwen aan de Kooihoek/Kruispad ook. De huidige fietsenwinkel aan Kruispad 2 zal worden omgezet naar een woning met de mogelijkheid tot daghoreca uitsluitend categorie 3 met een maximaal oppervlak van 75m2, de mogelijkheid tot bedrijf aan huis (maximaal milieucategorie 1) en de mogelijkheid tot mantelzorg. De huidige fietsenwinkel zal dan verhuizen naar een van de twee naastliggende panden aan de Kooihoek 10, dit betreft het zuidelijke pand, dat momenteel wordt gebruikt als bedrijfsgebouw.

De huidige bedrijfswoning aan de Kooihoek 10 zal worden omgezet naar een reguliere woning met de mogelijkheid tot een bedrijf aan huis (maximaal milieucategorie 1) en de mogelijkheid tot mantelzorg. Daarmee worden er met dit bestemmingsplan in totaal 3 nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Waarvan 2 nieuwbouw woningen en 1 woning in bestaande bebouwing (fietsenwinkel).

Ko o

iho

ek

Kommerstraat

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Voorliggend bestemmingsplan betreft de percelen die kadastraal bekend zijn als sectie H, nummers 197, 465, 562, 563, 609 en 610 te Brakel. De locatie is gelegen aan de noordzijde van de kern van het Geldersche dorp Brakel (zie figuur 1.1), één van de twaalf kernen in de gemeente Zaltbommel. De percelen hebben een oppervlakte van ca. 5400m2. Rondom de percelen, aan de Kommerstraat, de Kooihoek en het Kruispad zijn bestaande woningen gelegen (zie figuur 1.2). Momenteel wordt het plangebied op verschillende manieren gebruikt. Er bevindt zich een bedrijfswoning, een fietsenwinkel, een installatie bedrijf en een deel van het gebied is in gebruik als tuin/ boomgaard.

ad

sp Krui

Figuur 1.2: Ligging plangebied, locatie wit omlijnd Vastgesteld bestemmingsplan “Brakel, Kommerstraat/Kooihoek 10” - 16 juni 2022

9

1.3 Vigerend bestemmingsplan Het vigerend bestemmingsplan voor het plangebied is bestemmingsplan “Brakel”, dat is vastgelegd in de beheersverordening “Brakel, Gameren ged., Zaltbommel, ged. en Kerkwijk ged.”. Dit bestemmingsplan is vastgesteld in 2005 en op 1 oktober 2015 is de beheersverordening vastgesteld. In het vigerend bestemmingsplan “Brakel” heeft het plangebied de bestemming “wonen”, de bestemming “bedrijf” en de bestemming “detailhandel”. Er is een wijziging van het vigerende bestemmingsplan nodig om het volgende mogelijk te maken: • Het realiseren van twee vrijstaande woningen aan de Kommerstraat; • Het omzetten van de fietsenwinkel naar een woning met de mogelijkheid tot kleinschalige daghoreca (uitsluitend categorie 3 met een maximaal oppervlak van 75m2), de mogelijkheid tot bedrijf aan huis (maximaal milieucategorie 1) en de mogelijkheid tot mantelzorg; • De huidige feitelijke bedrijfswoning (noordelijk pand) aan de Kooihoek 10 zal worden omgezet naar een reguliere woning met de mogelijkheid tot een bedrijf aan huis (maximaal milieucategorie 1) en de mogelijkheid tot mantelzorg.

De fietsenwinkel zal verhuizen naar het bedrijfsgebouw aan de Kooihoek 10 (zuidelijk pand) Tevens zullen de bestemmingen ‘Bedrijf’ en ‘Detailhandel’ worden gewijzigd naar de bestemming ‘Gemengd’ Naast de vigerende wonen-, bedrijf- en detailhandel-bestemming is ter plaatse eveneens een dubbelbestemming ‘Waarde- Archeologie - 1’ en ‘Waarde- Archeologie - 3’ van toepassing. Deze dubbelbestemmingen zijn gericht op het behoud, de bescherming en/of het herstel van de voorkomende hoge archeologische waarden. In de bouwregels van de dubbelbestemming ‘Waarde- Archeologie - 1’ is vastgelegd dat op gronden met deze dubbelbestemming geen bouwwerken gebouwd mogen worden waarbij de bodem dieper dan 0,3 meter wordt geroerd en groter is dan 30 m². In de bouwregels van de dubbelbestemming ‘Waarde- Archeologie - 3’ is vastgelegd dat op gronden met deze dubbelbestemming geen bouwwerken gebouwd mogen worden waarbij de bodem dieper dan 0,3 meter wordt geroerd en groter is dan 2.500 m².

Figuur 1.3: Uitsnede plankaart vigerend bestemmingsplan ‘Kern Brakel’, locatie in rood omlijnd

1.4 Bij het plan behorende stukken Dit bestemmingsplan bestaat uit drie delen: een verbeelding waarop onder meer de bestemmingen in het plangebied zijn aangegeven, regels waarin de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor de op de verbeelding vermelde bestemmingen zijn opgenomen en een toelichting waarin de achtergronden van het bestemmingsplan zijn beschreven. De verbeelding vormt samen met de regels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. In de toelichting worden onder andere de keuzes die in het bestemmingsplan worden gemaakt nader gemotiveerd en verantwoord. Hierin staat de inhoud van het vigerend beleid beschreven. 1.5 Leeswijzer De toelichting van dit bestemmingsplan is opgebouwd uit een zevental hoofdstukken en enkele bijlagen. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het relevante nationale, provinciale en gemeentelijk beleid. Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van de historische en huidige ruimtelijke structuur en functionele structuur van het plangebied. In hoofdstuk 4 wordt de planontwikkeling toegelicht. In hoofdstuk 5 worden de milieuhygiënische en planologische randvoorwaarden uiteengezet. De juridische opzet van het plan wordt toegelicht in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 komt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde. 10

Vastgesteld bestemmingsplan “Brakel, Kommerstraat/Kooihoek 10” - 16 juni 2022

2

Beleidsaspecten

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het ruimtelijk beleid. Het betreft onder andere rijksbeleid, dat dient door te werken in dit bestemmingsplan. Achtereenvolgens wordt een beschrijving van de belangrijkste beleidsdocumenten op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau voor zover relevant voor het plangebied gegeven. Als relevante ruimtelijke bovenlokale plannen moeten worden bezien: • Nationale Omgevingsvisie (11 september 2020) • Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (13 maart 2012) • Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (30 december 2011) • Omgevingsvisie Gelderland (januari 2018) • Omgevingsverordening Gelderland (januari 2018) 2.1

Rijksbeleid

2.1.1 Nationale Omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) komt voort uit de Omgevingswet, die naar verwachting in 2022 in werking treedt. De NOVI is vastgesteld op 11 september 2020. De Nationale Omgevingsvisie biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee kan ingespeeld worden op de grote uitdagingen die er zijn. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op onze leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgave. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want de ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt.

Met de NOVI wordt een proces in gang gezet waarmee de keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden om te bouwen aan een mooier en sterker Nederland. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie 2. Duurzaam economisch groeipotentieel 3. Sterke en gezonden steden en regio’s 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoeken we naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied.

Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Een uitgangspunt uit de NOVI is het bouwen van sterke, aantrekkelijke en gezonde steden en het verder ontwikkelen van het Stedelijk Netwerk Nederland. De grote actuele woningbehoefte vraagt tegelijkertijd om oplossingen op korte termijn. Ontwikkelingen vinden plaats in lijn met de ambities van de integrale verstedelijkingsstrategie, zo veel mogelijk in bestaand stedelijk gebied, klimaatbestendig en natuurinclusief. Vastgesteld bestemmingsplan “Brakel, Kommerstraat/Kooihoek 10” - 16 juni 2022

11

Grote open ruimten tussen de steden houden hun groene karakter. Het aanbod en de kwaliteit van het groen in de stad worden versterkt en de aansluiting op het groene gebied buiten de stad wordt verbeterd. Doorwerking in het bestemmingsplan De onderhavige ruimtelijke ontwikkeling betreft een ontwikkeling in een bestaand stedelijk gebied. Het woningaanbod zal in de nieuwe situatie met 3 toenemen en worden verduurzaamd. Daarnaast worden er in het plan bestaande groenvoorzieningen deels gewaarborgd. Geconcludeerd kan worden dat de beoogde ontwikkeling past binnen de kaders van de NOVI. 2.1.2 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012) Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. Een van de centrale uitgangspunten is de scheiding tussen beleid en normstelling. Het beleid wordt in eerste aanzet vormgegeven in een structuurvisie en is juridisch alleen nog bindend voor de rijksoverheid. Naast integraal planologisch beleid, kunnen bij Algemene Maatregel van Bestuur regels worden gesteld omtrent onder andere bestemmingsplannen. De algemene regels bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau. Dit betekent dat respectievelijk provinciale inpassingplannen en gemeentelijke bestemmingsplannen daarop moeten worden afgestemd.

De kaders van het nieuwe rijksbeleid zijn opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) die op 13 maart 2012 door de Minister van Infrastructuur en Milieu (I&M) is vastgesteld. In een brief van 9 juli 2012 heeft de minister van I&M bij de Eerste Kamercommissie aangegeven uitvoering aan de SVIR te willen geven. De SVIR vervangt de Nota Ruimte en heeft als streven “Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig” te maken. In de SVIR zijn 13 nationale belangen gedefinieerd, waaronder het versterken van de mainportfuncties en het verbeteren van de rijksinfrastructuur, het behoud van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde en ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora en fauna. In het plangebied zijn geen nationale belangen in het geding. 2.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking: In de SVIR is tevens de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ geïntroduceerd. Deze ladder is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten, waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder voor duurzame verstedelijking is per 1 oktober 2012 verankerd in artikel 3.16 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Per 1 juli 2017 is de nieuwe Ladder in werking getreden, waar in de tekst van artikel 3.16 lid 2 van het Bro wordt terug gebracht naar de essentie: ‘De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.’ De Laddertoets dient te worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Doorwerking in dit bestemmingsplan Toetsend aan deze ladder dient allereerst te worden bepaald of er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’. Ingevolge artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, wordt in het Bro en de daarop berustende bepalingen onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Het begrip ‘woningbouwlocatie’, is niet nader gedefinieerd in het Bro. Onder verwijzing naar de uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State (ABRvS) van 28 juni 2017 de hoofdlijnen van haar jurisprudentie uiteengezet.

De Afdeling werkt gestructureerd een aantal thema’s uit en doet dat aan de hand van jurisprudentie. Zo benadrukt de Afdeling dat een voorziene ontwikkeling voldoende substantieel moet zijn om aangemerkt te kunnen worden als een stedelijke ontwikkeling. Als het plan voorziet in niet meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie kunnen worden aangemerkt, is die ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling aan te merken. Met onderhavig bestemmingsplan worden in totaal 3 nieuwe woningen mogelijk gemaakt in bestaand stedelijk gebied. Gelet hierop voorziet het onderhavige plan niet in een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in de genoemde bepaling, en is artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing. Gesteld kan worden dat de ‘ladder duurzame verstedelijking’ niet van toepassing is op het onderhavige plan.

12

Vastgesteld bestemmingsplan “Brakel, Kommerstraat/Kooihoek 10” - 16 juni 2022

2.1.4 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens provinciale verordening respectievelijk bij of krachtens Algemene Maatregel van Bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. Inhoudelijk gaat het om nationale belangen die samenhangen met het beschermen van ruimtelijke functies, zoals natuur in het Gelders Natuurnetwerk (de voormalige Ecologische Hoofdstructuur, EHS), of met het vrijwaren van functies. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), beter bekend als de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met onderdelen aangevuld per 1 oktober 2012. Het besluit is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Doorwerking in het bestemmingsplan Het Barro spreekt zich niet nadrukkelijk uit over de ruimtelijke invulling van de locatie. In het plangebied zijn geen nationale belangen in het geding. De locatie maakt geen onderdeel uit van de beleidslijn Grote Rivieren. 2.2

Provinciaal beleid

2.2.1 Omgevingsvisie Gelderland Op 9 juli 2014 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Gelderland vastgesteld. De Omgevingsvisie Gelderland is een integrale visie, niet alleen op het gebied van de ruimtelijke ordening, maar ook voor waterkwaliteit en veiligheid, bereikbaarheid, economische ontwikkeling, natuur en milieu, inclusief de sociale gevolgen daarvan. Na de vaststelling van de visie in 2014 hebben nog een aantal actualisatierondes plaatsgevonden wat geresulteerd heeft in een geconsolideerde versie van de Omgevingsvisie Gelderland (januari 2018). De provincie kiest er in deze Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn: 1. Een duurzame economische structuur; 2. Het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving. 1. Duurzame economische structuurversterking Een gezonde economie met een aantrekkelijk vestigingsklimaat vraagt om sterke steden en vitale dorpen met voldoende werkgelegenheid. Het verbeteren van de economische structuur is een belangrijke opgave voor de Gelderse samenleving. Er zijn veel kansen om de economische structuur te verbeteren. De provincie wil samen met haar partners de kansen benutten, mèt oog voor de unieke kwaliteiten van Gelderland.