Document · PDF

Bijlage 1. Businesscase - Cultuurcluster Zaltbommel - Hybride variant

Raadsvergadering 4 november 2021, gemeente ZaltbommelBij agendapunt: Cultureel Centrum Poorterij10.902 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Cultuurcluster Zaltbommel Businesscase hybride variant

Datum 20 juli 2021

Referentie 2104FB

In opdracht van Gemeente Zaltbommel

Kelvinring 54 | 2952 Alblasserdam

Inhoudsopgave 1

Inleiding

1.1 1.2

Aanleiding en onderzoeksopdracht Leeswijzer

2 3

Huidige situatie en verkenningen

2.1 2.2 2.3 2.4

4 5 7 8

SCC De Poorterij Sint Maartenskerk Pand 9 Samenvatting ruimtebehoefte en scenario’s

Investeringskostenramingen scenario’s hybride variant

3.1 3.2 3.3 3.4

9 10 10 12

Investeringskostenraming Sint Maartenskerk Investeringskostenraming cultureel centrum Waluwe III Waluwe III scenario A – ruimtebehoefte en investeringskosten Waluwe III scenario B – ruimtebehoefte en investeringskosten

Exploitatiebegroting scenario’s

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

14 14 16 16 18 19

Waluwe III scenario A – exploitatiebegroting hybride variant Exploitatieresultaat scenario A Waluwe III scenario B – exploitatiebegroting hybride variant Exploitatieresultaat scenario B Vergelijking scenario’s A en B Subvarianten

Eigendom en beheer

5.1 5.2 5.3

Uitgangspunten eigendom en beheer Stichtingsmodel Advies juridische vormgeving en overgang stichtingsmodel

20 20 22

Bijlage 1

Taken en competenties bestuur

Bijlage 2

Voorbeeld directie-reglement

Gemeente Zaltbommel | Cultuurcluster Zaltbommel

1 / 33

Kelvinring 54 | 2952 Alblasserdam

Inleiding

1.1

Aanleiding en onderzoeksopdracht

De raad van de gemeente Zaltbommel heeft op basis van het rapport ‘Toekomstscenario’s De Poorterij’ (2020) besloten om de buurthuisplusvariant verder uit te werken om te komen tot een cultureel centrum in de gemeente. Hierbij dient het initiatief van de Sint Maartenkerk om de culturele functies in de kerk te huisvesten te worden betrokken. In aanvulling op de buurthuisplusvariant dienen ook de functies in Pand 9 onderdeel te zijn van de variantenstudie. Op deze locatie zal woningbouwontwikkeling plaats vinden. Parallel aan de toekomstscenario’s heeft ook een locatiestudie plaats gevonden. Hierbij is Waluwe III als voorkeurslocatie geadviseerd. Op basis van dit advies heeft de raad opdracht gegeven het buurthuisplusscenario nader uit te werken in de volgende varianten: •

Nieuwbouw op locatie Waluwe III;

•

Inpassing in de Sint Maartenskerk;

•

Een hybridemodel: een combinatie van nieuwbouw op Waluwe III en de Sint Maartenskerk.

De onderzoeksopdracht Gegeven deze ontwikkelingen en de raadsopdracht heeft de gemeente Zaltbommel aan Drijver en partners gevraagd om de gemeente in de uitwerking van de scenario’s te ondersteunen. De ondersteuning betreft o.a. de volgende aspecten: 1.

Participatie in brainstormsessies met betrokken partijen (SCC de Poorterij, Sint Maartenskerk, Pand 9 en eventueel overige stakeholders);

Uitwerking van de (voorkeurs)variant in een programma van wensen, functies en ruimtestaten, hierbij onderscheid makend in de standalone modellen en het hybridemodel;

Een financiële doorrekening zowel op investeringskostenniveau als exploitatielasten.

Het onderzoek dient te leiden tot een voor de gemeente Zaltbommel zorgvuldige afweging in de (locatie)keuzes van de buurtplusvarianten. Een verdedigbare keuze gelet op draagvlak bij de betrokken stakeholders, de investerings- en exploitatiekosten en een toekomstbestendige culturele voorziening. Voor de uitwerking van de best passende variant is nu behoefte aan een businesscase waarin de uitwerkingsaspecten zijn opgenomen. In aanvulling daarop is gevraagd wat een passend beheer en exploitatiemodel zou kunnen zijn. Dit betreft ondermeer: • Hoe organiseer je het exploitatie en beheer van de twee culturele voorzieningen in de hybride variant. Wat is het best passende model? • Welke bestuurlijke inrichtingsvorm sluit hier het beste op aan en over welke competenties en expertises dienen de toekomstige bestuurders, directie en/of management te beschikken? • Wat is de rol van de gemeente Zaltbommel welke mate van invloed wenst zij te behouden, hoe realiseer je dit en hoe ziet de contractuele relatie er uit?

Gemeente Zaltbommel | Cultuurcluster Zaltbommel

2 / 33

Kelvinring 54 | 2952 Alblasserdam

1.2

Leeswijzer

Om invulling te geven aan een passend beheer‐ en exploitatieplan is deze businesscase opgesteld. De onderliggende businesscase is als volgt ingedeeld: • • • •

Allereerst worden in Hoofdstuk 2 de drie accommodaties en de ruimtebehoefte beschreven; Op basis van de ruimtebehoefte zijn ruimtestaten opgesteld en de investeringskosten geraamd in hoofdstuk 3; In hoofdstuk 4 worden de exploitatiebegrotingen met toelichting beschreven. Hoofdstuk 5 beschrijft het eigendom en beheer en de voorkeursvariant voor het cultuurcluster;

Gemeente Zaltbommel | Cultuurcluster Zaltbommel

3 / 33

Kelvinring 54 | 2952 Alblasserdam

Huidige situatie en verkenningen

2.1

SCC De Poorterij

Zaltbommel beschikt met De Poorterij over een veelzijdige accommodatie. Het sociaal cultureel centrum heeft ondermeer een theaterzaal met ruime foyer, diverse multifunctionele ruimtes en een brasserie. De Poorterij heeft twee kernfuncties: de theaterfunctie en een buurthuisfunctie. Middels de buurthuisfunctie faciliteert De Poorterij diverse verenigingen en maatschappelijke organisaties in permanente huisvesting en/of in structurele of incidentele verhuur van zaalruimten. Zo zijn er o.a. een tekenschool, muziekschool, psycholoog, fotoclub, BSO en meerdere theaterverenigingen. In de huidige situatie is het vastgoed ondergebracht in de NV De Poorterij. De gemeente is nu enig aandeelhouder en daarmee eigenaar van de NV. Eveneens is de gemeente eigenaar van de grond. De exploitatie en het dagelijks beheer is sinds eind 2019 ondergebracht bij stichting De Poorterij. De stichting was voorheen onder de titel ‘stichting podiumkunst Zaltbommel’ o.a. verantwoordelijk voor de theaterprogrammering. Haar activiteiten omvatten dus nu de integrale exploitatieverantwoordelijkheid. Dit met uitzondering van de horeca. De brasserie, stadsbrouwerij en overige horecafuncties zijn verhuurd aan horecaondernemer(s). Samenwerking Sint Maartenskerk Buiten het beheer en exploitatie van SCC De Poorterij kent de stichting ook een samenwerkingsverband met de Sint Maartenskerk.

De Poorterij verzorgt het facilitair beheer bij activiteiten en evenementen in de kerk. SCC de Poorterij belast haar kosten door middels de activiteiten. Het saldo van baten en lasten uit deze activiteiten komen ten gunste dan wel ten laste van stichting St. Maarten.

2.1.1

‘Buurthuisplus’ als voorkeursvariant

In de variantenstudie in 2020 zijn drie varianten onderzocht: 1.

Theater en buurthuisfunctie

Buurthuisplusfunctie

Buurthuisfunctie

Scenario 3 betreft de basisfunctie: de buurthuisfunctie t.b.v. van de maatschappelijke en culturele activiteiten. De buurthuisplusvariant omvat een grote zaal met podiumfunctie geschikt voor een kleinschalige theaterprogrammering en scenario 1 betreft de maximale variant inclusief een professioneel theaterprogramma. Voor alle scenario’s geldt dat de horeca een ondersteunende functie heeft. Dus geen restaurant, brasserie of stadsbrouwerij. Op basis van de studie is de buurthuisplusvariant als voorkeursscenario benoemd. Deze variant voorziet in nieuwbouw van het cultureel centrum met bouwvolume van 2.181 m2. De ruimtestaat is onderstaande tabel opgenomen.

Gemeente Zaltbommel | Cultuurcluster Zaltbommel

4 / 33

Kelvinring 54 | 2952 Alblasserdam

Ruimtestaat Scenario's Nieuwbouw SCC De Poorterij

Algemeen

Omschrijving

Basisfunctie

Scenario Waluwe III Cultureel Centrum m2

Entreegebied, receptie, garderobe, toiletten Foyer/horeca Bar, keuken, opslag Kantoor manager/directie/administratie Theater in plusfunctie Grote zaal met podium/ uitvoeringszaal Techniek, kleedkamers, toiletten Gezamenlijke/ verhuurbare ruimten Zaal nr. 4 (deelbaar in 2 ruimten) Zaal nr. 5 dans en yoga Zaal nr. 6 hobbyzaal Zaal cursussen en vergaderen Muziek/lesruimte 1 Muziek/lesruimte 2 Muziek/lesruimte 3 Muziek/lesruimte 4 Eigen/ vaste ruimte Kerk met Passie

115 250 150 50

Totaal m2 NVO Omloopruimten en interne verbindingen (25%) Totaal m2 BVO

1745 436 2181

500 245 120 100 50 40 25 25 25 25 25

In de variant buurthuisplusfunctie is uitgegaan van zaal (ca 350 personen) met een podium en geschikt voor uitvoeringen door de lokale amateurgezelschappen en voor professionele voorstellingen. In SCC de Poorterij worden nu ruimten permanent verhuurd aan maatschappelijke en (semi-)commerciële huurders. Bijvoorbeeld de BSO en de twee kantoorruimten. Deze ruimten zijn in de variant vooralsnog niet opgenomen. De organisaties die louter opslagruimten huren zijn eveneens niet meegenomen. Nieuwbouw voor opslag is niet efficiënt en duur. Deze huurders zullen elders op zoek moeten naar alternatieve ruimten.

2.2

Sint Maartenskerk

De kerk wordt beheerd door Stichting Sint Maarten. De stichting heeft tot doel instandhouding, onderhoud, exploitatie van het monument en de belangstelling voor de Sint-Maartenskerk te bevorderen. De Stichting is erkend als ANBIculturele instelling. Zo’n 75 vrijwilligers dragen mede zorg voor de activiteiten: de openstelling – jaarlijks meer dan 10.000 bezoekers –, de bezetting van de kiosk, rondleidingen en torenbeklimmingen. Het bieden van de mogelijkheid tot orgelspelen vindt plaats onder regie van SCC De Poorterij. De stichting kent nu een sluitende exploitatie. Voor de toekomst zijn echter substantiële middelen nodig om het onderhoud aan de kerk te bekostigen. Dat betekent een strategische heroverweging van de functie van de kerk om te voorkomen dat de kerk in de nabije toekomst definitief zal moeten worden gesloten. De ambitie van de stichting is om de buurthuisfunctie te huisvesten in de kerk. Daartoe is in het voortraject een aanzet tot planvorming gemaakt. De schetsontwerpen voorzien in verschillende zaalruimten inclusief een grote zaal (bestaand kerkschip). Door in het koordeel het inbouwpakket te renoveren met de benodigde zalen ontstaat een efficiënte indeling van ruimten die zowel door de Protestantse gemeenten als voor de buurthuisfunctie kunnen worden gebruikt.

Gemeente Zaltbommel | Cultuurcluster Zaltbommel

5 / 33

Kelvinring 54 | 2952 Alblasserdam

Functie en voorlopige configuratie Sint Maartenskerk • De Sint Maartenskerk heeft naast de toekomstige buurthuisfunctie met een uitvoeringszaal ook een toeristische functie (rondleidingen en torenbeklimmingen). • De Protestantse Gemeente blijft in de kerk. De ruimtebehoefte voor haar eigen activiteiten is: o Kerkzaal (= de uitvoeringszaal van ca. 180 m2 en 240 zitplaatsen) o Ontmoetingsruimte ca. 150 m2 o Vier ruimten voor vergaderingen en bijeenkomsten, totaal 115 m2 o Keuken, opslag, kantoorruimte, aanpassingen entree (nieuw portaal en entree voor de buurthuisfunctie). Deze ruimten worden tevens de verhuurbare ruimten voor de buurthuisfunctie. Voor entree, horeca, toilettengroepen en opslag wordt er ca. 180 m2 aangebouwd ter hoogte van de huidige zij ingang. Het inbouwpakket in het koor wordt gesloopt en een nieuw inbouwpakket gerealiseerd welke voorziet in bovenstaande vergader- en ontmoetingsruimten. • De uitvoeringszaal betreft de kerkzaal zelf voor concerten, rouw- en trouwdiensten en evenementen van uiteenlopend karakter. Hier wordt geen inbouwpakket voor gerealiseerd. Wel zijn aanpassingen noodzakelijk voor verwarming/klimaatbeheersing, het egaliseren van de vloer, algemene onderhoudsaspecten en aanschaf van inrichtingselementen en inventaris om de concerten beter mogelijk te maken en de aantrekkingskracht voor evenementen te verhogen.

Ruimtestaat Sint Maartenskerk Ruimtestaat Scenario's Sint Maartenskerk

Basisfunctie Nr. Omschrijving Algemeen Entreegebied, receptie, garderobe, toiletten Bar, keuken, opslag Kantoor manager/directie/administratie Opslag Zaalfunctie

Scenario Sint Maartenskerk, Protestantse gemeente + Buurthuisfunctie Ruimten m2

170 aanbouw 100 verbouw bestaand 15 verbouw bestaand 100 inbouwpakket 'koor' + bestaande ruimte in kerk

Kerkzaal met podium (middenzaal is 180 m2)

bestaande kerkzaal - geen/beperkt aanpassingen

Gezamenlijke/ verhuurbare ruimten Ontmoetingsruimte Vergaderruimte 1 Vergaderruimte 2 Vergaderruimte 3 Vergaderruimte 4 Totaal m2 NVO Totaal m2 BVO (x 1,15) inbouwpakket Kerkgebouw bestaand overige ruimten

Gemeente Zaltbommel | Cultuurcluster Zaltbommel

Opmerkingen / toelichting

120 inbouwpakket 'koor' 20 inbouwpakket 'koor' 30 inbouwpakket 'koor' 50 inbouwpakket 'koor' 20 verbouw/bestaand

1671

625 719

6 / 33

Kelvinring 54 | 2952 Alblasserdam

2.3

Pand 9

Pand 9 is een multifunctioneel verzamelgebouw dat sinds 2013 is gevestigd in de voormalige ambachtsschool (LTS). Het doel van Pand 9 is onderdak bieden aan maatschappelijke organisaties, culturele instellingen, startende bedrijven, kunstenaars en verenigingen. Het is echter een tijdelijke situatie. Uiteindelijk zal het gebouw worden gesloopt en het terrein worden herontwikkeld voor woningbouw. De huidige gebruikers zullen andere huisvesting in Zaltbommel moeten zoeken. Voor de uitwerking van de hybride variant zijn de huurders geënquêteerd. Middels de enquête is de ruimtebehoefte in m2 opgevraagd, het aantal personen of medewerkers en de frequentie van gebruik van gezamenlijke ruimten zoals vergaderruimten en spreekkamers. Tevens is naar de voorkeurslocatie gevraag: Sint Maartenskerk, Waluwe III of locatie elders. Tweeëntwintig gebruikers hebben gereageerd waarvan 12 kunstenaars. Op basis van de response is het volgende geconcludeerd: • De kringloopwinkel en voedselbank hebben een dusdanig ruimtebehoefte dat dit op geen van beide locaties gaat passen; • De kunstenaars (12) hebben een gezamenlijke ruimtebehoefte van meer dan 700 m2. De inpasbaarheid is derhalve uitdagend t.o.v. de totale ruimtebehoefte en de beschikbare m2 op Waluwe III. De kerk is voor de kunstenaars geen optie vanwege ontbreken van daglicht.

In samenhang met de betaalbaarheid van de nieuwe huisvesting voor de kunstenaars is geconcludeerd dat zij beter tot hun recht komen in een oud(er) pand dan in een nieuw gebouw. • De Evangelische kerk heeft als voorkeur Waluwe III. Qua activiteiten in de theaterzaal en nevenruimten is dit functioneel gezien passend. Ook in financieel opzicht kan dit de exploitatie verstevigen. De eerste gesprekken zijn inmiddels gevoerd en worden vervolgd. Tot slot de cluster die kan worden beschreven als zorg en sociaal-maatschappelijke gebruikers: o Buurtteam Zaltbommel o Buurtzorg Jong o Vluchtelingenwerk o Humanitas o Stichting Linc naar Zorg o Buurtouders De totale ruimtebehoefte is ca. 380 m2 nvo aan eigen ruimten en gedeelde ruimten. Met de 6 organisaties zijn de mogelijkheden besproken. Gezien de combinatie van kantoorfuncties, gezamenlijk vergaderlokalen en spreekkamers – deels in een privacy bestendige omgeving - plus de noodzaak voor een eigen toegang, is de meest voor de hand liggende keuze om deze gebruikers in 1 cluster onder te brengen op Waluwe III in een zelfstandige vleugel binnen het Cultureel Centrum met een eigen entree en voorzieningen. Het door Jongerenwerk gewenste jeugdhonk is nog niet opgenomen. Gezien aard en karakter van de activiteiten en de noodzaak toe een eigen entree vergt dit nadere afstemming. Tot de zorg/maatschappelijke partners behoort ook Prezzent.

De organisatie voor ambulante zorg en dagbesteding heeft aangegeven voor haar dagbestedingsactiviteiten ca. 250 m2 nodig te hebben. Dit is exclusief de wens voor een tuin (100 m2). Gezien het ruimtevolume en de wens voor een tuin zijn de mogelijkheden: o Opnemen binnen de zorg- en sociaal-maatschappelijke functie op Waluwe III (totaal ruimtebehoefte is dan ca. 630 m2 nvo / 720 m2 bvo). De tuin eventueel als dakterras realiseren.

Gemeente Zaltbommel | Cultuurcluster Zaltbommel

7 / 33

Kelvinring 54 | 2952 Alblasserdam

Locatie gezamenlijk met de kringloopwinkel. De organisaties werken nu reeds samen en de functionaliteit van de ruimten van Prezzent (o.a. werkplaatsen) zijn completerend aan de ruimten van de kringloopwinkel. Ook uit oogpunt betaalbaarheid is voor Prezzent een locatie gezamenlijk met de kringloopwinkel te prefereren boven het cultureel centrum op Waluwe III. Vooralsnog is de ruimtebehoefte opgenomen in de voorlopige configuratie van Waluwe III.

2.4

Samenvatting ruimtebehoefte en scenario’s

De totale ruimtebehoefte van SCC de Poorterij, Sint Maartenskerk plus de gebruikers Pand 9 bedraagt ruim 7.240 m2. De ruimtebehoefte is dusdanig groot dat dit in de hybride variant ruimtelijk niet gaat passen. Niet op Waluwe III en niet in combinatie met de Sint Maartenskerk. Dit betekent dat keuzes moeten worden gemaakt. Op basis van de voorkeuren van de gebruikers, type activiteiten en gebruik, de betaalbaarheid bij nieuwbouw en aard en karakter van de gebouwen (Sint Maartenskerk en het te realiseren cultureel centrum op Waluwe III) zijn verschillende scenario’s met subvarianten denkbaar. De twee basisscenario’s zijn: A. Nieuwbouw Waluwe III voor SCC De Poorterij + Evangelische gemeente Bommelerwaard (EGB) + zorg/maatschappelijke partners + Prezzent + BSO + commerciële huurders B. Nieuwbouw Waluwe III voor SCC De Poorterij + EGB Voor beide scenario’s gelden de volgende uitgangspunten: • De kringloopwinkel, de voedselbank en de kunstenaars elders te huisvesten in Zaltbommel in een vrijkomend gebouw – bijvoorbeeld De Brug - of indien van toepassing nieuwbouw (kringloopwinkel) • De Evangelische Gemeente kan voor haar diensten op zon- en feestdagen gebruik maken van de theaterzaal en naar behoefte van de overige zaalruimten voor de wekelijkse of incidentele activiteiten. Tevens is voor EGB voorzien in een eigen kantoorruimte.

• De Sint Maartenskerk wordt doorontwikkeld tot buurthuisfunctie. Hierdoor wordt de gebruiksfunctie versterkt boven de bestaande activiteiten als de kerkdiensten en ruimtebehoefte van de Protestantse Gemeente, de rondleidingen, concerten en evenementen. Met deze doorontwikkeling wordt blijvend voorzien in een huiskamerfunctie in het centrum van Zaltbommel. Om de culturele (buurthuis)functie tot ontwikkeling te brengen is het noodzakelijk dat een deel van de gebruikers van De Poorterij ook gebruik gaan maken van de multifunctionele ruimten in de kerk. Dit vergt enige sturing en inroostering. De investeringskosten en exploitatiebaten en -lasten van de 2 scenario’s worden doorgerekend in de volgende hoofdstukken. Naast deze basisvarianten bestaan er de volgende subvarianten: 1. 2. 3.

Nieuwbouw Waluwe III: SCC De Poorterij + EGB + zorg-/maatschappelijke partners + BSO (in deze variant dus geen Prezzent en commerciële huurders); Nieuwbouw Waluwe III: SCC De Poorterij + EGB + zorg-/maatschappelijke partners (t.o.v. variant 1 vervalt de BSO); Nieuwbouw Waluwe III: SCC De Poorterij + EGB + BSO (t.o.v. variant 1 worden de zorg-/maatschappelijke partners elders gehuisvest).

De investeringskosten en exploitatiebaten en -lasten van de subvarianten worden eveneens doorgerekend maar samenvattend beschreven in paragraaf 4.6.

Gemeente Zaltbommel | Cultuurcluster Zaltbommel

8 / 33

Kelvinring 54 | 2952 Alblasserdam

Investeringskostenramingen scenario’s hybride variant

Zoals beschreven in hoofdstuk 2 zal de Sint Maartenskerk worden doorontwikkeld met een culturele functie, de huiskamer of buurthuisfunctie, aanvullend op de activiteiten van de Stichting Sint Maarten (concerten, evenementen en rondleidingen) en van de Protestantse Gemeente. Deze functie is in alle scenario’s van de hybride variant met Waluwe III een constante factor. In dit hoofdstuk wordt derhalve eerst de Sint Maartenskerk doorgerekend in investerings- en exploitatiekosten.

3.1

Investeringskostenraming Sint Maartenskerk

Voor de investeringskostenraming zijn de volgende uitgangspunten toegepast: • De ruimtebehoefte en ruimtestaten zoals weergegeven in paragraaf 2.2; • Actuele kengetallen bouwkostenkompas en ervaringscijfers met nieuwbouw of renovatie van vergelijkbare accommodaties; • Prijspeil 2021 • Opslag van 21% voor bijkomende kosten (honoraria, projectontwikkeling, leges, staartkosten). • Stelpost niet verrekenbare btw op basis van de verhouding belast en onbelaste activiteiten (20% onbelast) De investeringskosten voor de Sint Maartenskerk zijn begroot op € 1,98 miljoen. Dit is inclusief een stelpost voor de niet-verrekenbare btw en inclusief de eenmalige financiële bijdrage van de Protestantse Gemeente. Investeringskosten Sint Maartenskerk Bouwkostenkompas en ervaringcijfers (prijspeil 2021 Bouwkosten excl btw Nieuwbouwkosten per m2 Buurthuisfunctie + kerkzaal als uitvoeringszaal Totaal bouwkosten per m2

€

1.793

Totaal bijkomende kosten

21,0%

Totaal investeringskosten Niet verrekenbare btw Totaal investeringskosten incl btw

20%

Bijdrage Protestantse gemeente Inventaris en inrichting Totaal investeringskosten incl btw

€ € €

2.366.507 99.393 2.465.901

€ € €

-741.000 250.000 1.974.901

De jaarlast op basis van de in de tabel vermelde afschrijvingstermijnen (annuïteiten) en rentepercentage is € 93.724,-

Gebouw Installaties Inventaris en inrichting

€ € €

1.121.185 603.715 250.000

Totaal Sint Maartenskerk

€

1.974.901

Gemeente Zaltbommel | Cultuurcluster Zaltbommel

1,50% 1,50% 1,50%

40 € 25 € 10 €

37.478 29.137 27.109

€

93.724

9 / 33

Kelvinring 54 | 2952 Alblasserdam

3.2

Investeringskostenraming cultureel centrum Waluwe III

Voor de investeringskostenramingen zijn de volgende uitgangspunten toegepast: • De ruimtebehoefte en ruimtestaten zoals weergegeven in onderstaande subparagrafen. • Actuele kengetallen bouwkostenkompas en ervaringscijfers met nieuwbouw of renovatie van vergelijkbare accommodaties; • Prijspeil 2021 – met een opslag 5% voor prijsstijgingen en onvoorzien • Opslag van 27% voor bijkomende kosten (honoraria, projectontwikkeling, leges, staartkosten). • Duurzaamheid op BENG-niveau. • Stelpost niet verrekenbare btw op basis van de verhouding belast en onbelaste activiteiten. • Exclusief grond, buitenterrein en infrastructuur. Hiervoor dient rekening te worden gehouden met € 150,- per m2.

3.3

Waluwe III scenario A – ruimtebehoefte en investeringskosten

Scenario A voorziet in nieuwbouw op Waluwe III voor SCC De Poorterij + Evangelische gemeente Bommelerwaard (EGB) + zorg-/maatschappelijke partners + Prezzent + BSO + commerciële huurders De kernfuncties blijven zoals weergegeven in de variantenstudie SCC De Poorterij (voorkeursvariant ‘Buurthuis Plus’). In de hybride variant worden daar de volgende functies aan toegevoegd: • De BSO is vooralsnog op opgenomen in het Cultureel Centrum. Dit geeft samenhang en synergie met de andere (culturele) functies en in financieel perspectief versterkt dit de exploitatie (commerciële huurprijs). Nadere afstemming met de BSO dient nog plaats te vinden. Zij hebben aangegeven graag in het centrum van Zaltbommel te willen blijven. • De Evangelische kerk wordt gebruiker van de theaterzaal + overige ruimten op zondagen en/of op weekdagen. Daarnaast heeft men behoefte aan een vaste ruimte van ca. 25 m2. • De maatschappelijke (zorg)partners (720 m2 bvo, zie paragraaf 2.3) worden gehuisvest op Waluwe III, binnen het cultureel centrum. Dusdanig dat er sprake is van een gezamenlijke entree maar wel een apart toegankelijk gebouwdeel voor de eigen ruimten met een gezamenlijke pantry en de kleinere spreekkamers. Voor de incidentele vergaderruimten kan men gebruik maken van de zalen van het cultureel centrum. Dit leidt tot de volgende ruimtestaat met oppervlak van 3.164 m2 in totaal.

Dit impliceert drie bouwlagen.

Gemeente Zaltbommel | Cultuurcluster Zaltbommel

10 / 33

Kelvinring 54 | 2952 Alblasserdam

Ruimtestaat Scenario's Nieuwbouw SCC De Poorterij

Scenario Waluwe III Cultureel Centrum Eigen ruimten Gedeelde ruimten m2 m2

Basisfunctie Nr. Omschrijving Algemeen Entreegebied, receptie, garderobe, toiletten Foyer/horeca Bar, keuken, opslag Kantoor manager/directie/administratie Theater in plusfunctie Grote zaal met podium/ uitvoeringszaal Techniek, kleedkamers, toiletten Gezamenlijke/ verhuurbare ruimten Zaal nr. 4 (deelbaar in 2 ruimten) Zaal nr. 5 dans en yoga Zaal nr. 6 hobbyzaal Zaal cursussen en vergaderen Muziek/lesruimte 1 Muziek/lesruimte 2 Muziek/lesruimte 3 Muziek/lesruimte 4 Eigen/ vaste ruimte BSO Kantoor (2) commercieel Kerk met Passie

115 250

150 50

500 245 120 100 50 40 25 25 25 25 160 50 25

Totaal m2 NVO Omloopruimten en interne verbindingen (25%) Totaal m2 BVO Totaal cultureel centrum Totaal maatschappelijke partners in 'vleugel' Groottotaal

1520 380 1900

435 109 544 2444 720 3164

De investeringskosten voor SCC de Poorterij op Waluwe III zijn begroot op € 11,8 miljoen. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen het Cultureel Centrum en de vleugel voor de maatschappelijke (zorg)partners. Investeringskosten (indicatief) SCC + podiumzaal Waluwe III - scenario A

€

Totaal

3.164

2.150

1.014

8.546.783 €

3.332.976 €

Totaal gebouw m2 bvo Totaal investeringskosten

Vleugel maatschappelijke partners + BSO +

11.879.760

De jaarlast op basis van de in de tabel vermelde afschrijvingstermijnen (annuïteiten) en rentepercentage is € 490.200,Kapitaallasten SCC

Investering

Grond en infrastructuur Gebouw Installaties Inventaris en inrichting Totaal SCC + theater

pm € € € €

Kapitaallasten vleugel zorgpartners

Investering

Grond en infrastructuur Gebouw Installaties Inventaris en inrichting Totaal partners

pm € € casco €

Groottotaal

€

Gemeente Zaltbommel | Cultuurcluster Zaltbommel

rente

5.262.909 2.833.874 450.000 8.546.783

2.166.435 1.166.542

afschrijvingstermij Kapitaallast per jaar

1,50% 1,50% 1,50%

rente

40 € 25 € 10 € €

175.924 136.773 48.795 361.492

afschrijvingstermij Kapitaallast per jaar

1,50% 1,50%

3.332.976

40 € 25 € € €

72.418 56.301 128.719

11.879.760

€

490.211

11 / 33

Kelvinring 54 | 2952 Alblasserdam

3.4

Waluwe III scenario B – ruimtebehoefte en investeringskosten

Scenario B betreft nieuwbouw op Waluwe III voor SCC De Poorterij en de Evangelische Gemeente Bommelerwaard (EGB). Dit is feitelijk de ‘buurthuisplus’ variant conform de variantenstudie uit 2020 maar nu met de EGB als een van de hoofdgebruikers. De overige gebruikers van Pand 9 worden in dit scenario niet gehuisvest op Waluwe III. De ruimtebehoefte bedraagt 2.181 m2 bvo: Ruimtestaat Scenario's Nieuwbouw SCC De Poorterij

Algemeen

Omschrijving

Scenario Waluwe III Cultureel Centrum m2

Basisfunctie

115 250 150 50

Totaal m2 NVO Omloopruimten en interne verbindingen (25%) Totaal m2 BVO

1745 436 2181

500 245 120 100 50 40 25 25 25 25 25

De investeringskosten voor SCC de Poorterij op Waluwe III zijn begroot op € 7,98 miljoen. Voor de gehanteerde uitgangspunten verwijzen we naar paragraaf 3.2 De jaarlijkse kapitaallasten op basis van de gehanteerde rentepercentage en afschrijvingstermijnen (annuïteiten) bedragen € 339.430,Investeringskosten en kapitaallasten scenario B

Investering

Grond en infrastructuur Gebouw Installaties Inventaris en inrichting Totaal SCC met podiumzaal

pm € € € €

Gemeente Zaltbommel | Cultuurcluster Zaltbommel

4.891.590 2.633.933 450.000 7.975.524

rente

afschrijvingstermij

1,50% 1,50% 1,50%

Kapitaallast per jaar

40 € 25 € 10 € €

163.512 127.123 48.795 339.430

12 / 33

Kelvinring 54 | 2952 Alblasserdam

Exploitatiebegroting scenario’s

De algemene uitgangspunten voor de exploitatiebegrotingen voor scenario A en B zijn: • Prijspeil 2021 • Alle bedragen zijn exclusief btw. Voor het deel niet btw-belaste activiteiten is een stelpost niet-verrekenbare btw opgenomen. • In de begroting zijn zowel de eigenaarslasten als de gebruikerslasten opgenomen. • Voor de exploitatielasten zijn algemene kengetallen gehanteerd per m2 bvo of stelposten op basis van ervarings- en benchmarkcijfers. Eigendom en beheer (zie hoofdstuk 5): • Eén stichting ‘cultuurcluster Zaltbommel’ die verantwoordelijk is voor zowel de exploitatie van het cultureel centrum als voor de exploitatie van de Sint Maartenskerk. Deze stichting kan gevormd worden door fusie van de bestaande stichtingen dan wel door het oprichten van een nieuwe stichting. • De gemeente Zaltbommel is eigenaar en verhuurt de accommodatie aan de stichting. Het huurbedrag is gebaseerd op een kostprijsdekkende huur en is daarmee gelijk aan de kapitaallasten. Opbrengsten: • Post corona, met de verwachting dat huur en gebruik zich weer normaliseren. • Voor de programmering en verhuur van het Cultuurcentrum is de bezetting aangehouden zoals opgenomen in de variantenstudie SCC de Poorterij. Wel geactualiseerd t.a.v. de nieuwe gebruikers. Voor het maatschappelijk gebruik is eveneens een prognose opgenomen van het aantal organisaties dat gebruik gaat maken van de Sint Maartenskerk.

Dit dient met betreffende organisaties nog te worden afgestemd. • Voor de (semi-)commerciële huuropbrengsten van de Sint Maartenskerk is uitgegaan van de verwachtingen zoals opgenomen in de begroting van stichting Sint Maarten. • Een kostprijsdekkende huur voor de commerciële partners die vaste (kantoor)ruimten gaan huren. Kostprijs is gebaseerd op de kapitaallasten + servicekosten (energie, beheer, belastingen, verzekeringen, onderhoud e.d.). Huurtarief is € 167, 50 per m2. Met betrokken partners dient hierover nog overeenstemming te worden bereikt. • Een maatschappelijk huurtarief voor de semi-commerciële en zorgpartners. Vooralsnog is uitgegaan van een tarief ad € 115,- per m2. Exploitatiekosten • Personeelskosten en inzet vrijwilligers (Sint Maartenskerk) conform de exploitatieopzet, verwachte openstelling, activiteiten en programmering. • Huisvestingskosten op basis van kengetallen en ervaringscijfers per m2 inclusief eigenaarslasten. Voor de Sint Maartenskerk is het planmatig groot onderhoud aan kerkgebouw en de kerktoren niet opgenomen. • Voor de verkoopkosten, bestuur en administratie, kantoor en ICT kosten zijn stelposten opgenomen op basis van ervaringscijfers. • De huur is gelijk aan de kapitaallasten. Uitgangspunt is immers een kostprijsdekkende huur, waarbij wordt aangesloten bij de wet Markt en Overheid.

• Voor de verhuur zal sprake zijn van een belast deel en een onbelast deel. • Voor specificaties van SCC de Poorterij (programmering, verhuur, personeel etc.) wordt verwezen naar het rapport ‘Variantenstudie SCC de Poorterij’ uit 2020.

Gemeente Zaltbommel | Cultuurcluster Zaltbommel

13 / 33

Kelvinring 54 | 2952 Alblasserdam

4.1

Waluwe III scenario A – exploitatiebegroting hybride variant

Aan de hand van de uitgangspunten beschreven in de vorige paragraaf is in onderstaande tabel de exploitatiebegroting opgenomen. De laatste kolom betreft de integrale exploitatie binnen één cultuurcluster (stichting) die verantwoordelijk is voor beheer, programmering en exploitatie van beide accommodaties. Indicatieve exploitatiebegroting

Exploitatie Waluwe III Cultureel Centrum

Exploitatie Sint Maartenskerk Buurthuisfunctie

Exploitatie Cultuurcluster Totaal

Baten Entreegelden voorstellingen/concerten Horeca Huuropbrengsten maatschappelijk Huuropbrengsten commercieel Opbrengsten vaste verhuur Overige opbrengsten Totaal baten

€ € € € € € €

95.095 € 232.000 € 76.332 € 24.500 € 114.911 € 3.500 € 546.338 €

26.125 133.000 16.932 23.400 15.000 3.500 217.957

€ € € € € € €

121.220 365.000 93.264 47.900 129.911 7.000 764.295

Inkoopkosten theater Inkoopkosten horeca Totaal inkoop

€ € €

92.718 € 69.600 € 162.318 €

25.472 39.900 65.372

€ € €

118.190 109.500 227.690

Brutoresultaat Lasten Personeelskosten salarissen Overige personeelkosten Huisvestingskosten (incl eigenaarslasten) Administratie en bestuur Promotiekosten Kantoorkosten en automatisering Algemene kosten Kapitaallasten/huur Niet verrekenbare btw Totaal lasten

€

384.021 €

152.585

€

536.606

€ € € € € € € € € €

344.082 € 17.204 € 218.217 € 15.000 € 16.390 € 21.854 € 10.927 € 490.211 € 16.339 € 1.150.224 €

129.307 6.465 91.742 12.500 6.539 8.718 4.359 136.245 3.262 399.137

€ € € € € € € € € €

473.389 23.669 309.958 27.500 22.929 30.572 15.286 626.456 19.601 1.549.361

Resultaat/ exploitatiebijdrage

€

-766.203 €

-246.552

€

-1.012.755

Resultaat excl kapitaallasten en groot onderho €

-177.916 €

-62.752

€

-240.668

4.2

Exploitatieresultaat scenario A

Het exploitatiesaldo conform de indicatieve begroting bedraagt afgerond € 1,01 miljoen negatief. Dit is inclusief kapitaallasten en eigenaarslasten zoals onderhoud, belastingen en verzekeringen. Echter exclusief het planmatig onderhoud aan het kerkgebouw. Het exploitatiesaldo exclusief kapitaallasten en groot onderhoud (€ 98.750,-) is € 240.700,-. Dit is de feitelijke bijdrage in de exploitatie. De configuratie van de gebouwen en de investering- en exploitatiebegrotingen zijn gebaseerd op de voorlopige bevindingen uit het onderzoek en gesprekken met betrokken stakeholders (stichting De Poorterij en stichting Sint Maarten). Met de eindgebruikers (maatschappelijke (zorg)partners + Prezzent + BSO + commerciële huurders dient nog finale afstemming plaats te vinden.

Gemeente Zaltbommel | Cultuurcluster Zaltbommel

14 / 33

Kelvinring 54 | 2952 Alblasserdam

Ook de ruimtelijke inpassing op het bouwplot Waluwe III dient nog onderzocht te worden. Voor de nu voorgestelde configuratie zijn naar verwachting 3 bouwlagen noodzakelijk. Financiële dekkingsgraad De financiële dekkingsgraad geeft aan in welke mate de kosten worden gedekt door de baten. Hierbij wordt uitgegaan van een genormaliseerd, beïnvloedbaar resultaat. Voor de exploitatie niet beïnvloedbare kosten als groot onderhoud en kapitaallasten worden hierbij buiten beschouwing gelaten. De dekkingsgraad kan als prestatie indicator worden vergeleken met benchmarkcijfers. De financiële dekkingsgraad van de exploitatie van het cultuurcluster bedraagt 69%: Indicatieve exploitatiebegroting

Totaal baten

Exploitatie Exploitatie Waluwe III Sint Maartenskerk Cultureel Centrum Buurthuisfunctie € 546.338 € 217.957

Exploitatie Cultuurcluster Totaal € 764.295

Brutoresultaat

€

384.021 €

152.585

€

536.606

Lasten exclusief kapitaal- en eigenaarslasten € Dekkingsgraad

561.937 € 68%

215.337 71%

€

777.274 69%

Benchmarkcijfers van culturele centra en buurthuizen laten een gemiddelde dekkingsgraad zien van rond de 67%. Hierbij dient te worden opgemerkt dat lokaal en regionaal de verschillen groot zijn. De bandbreedte is 50% tot 125%. Theaters of culturele centra met een theaterfunctie kennen een veel lagere dekkingsgraad. Gemiddeld 40%. Dit komt door de hoge inkoopkosten voor de professionele voorstellingen. De bandbreedte bij theaters is 30% tot 60%. In de begrotingsopzet van het cultuurcluster is rekening gehouden met een kleinschalige programmering. In het cultureel centrum een theaterprogramma van 26 voorstellingen en in de Sint Maartenskerk ca. 10 concerten. De financiële dekkingsgraad van 69% is daarmee een marktconform uitgangspunt. Frictiekosten Naast de structurele exploitatiebaten en -lasten dient rekening te worden gehouden met eenmalige kosten. Dit zijn de kosten die verband houden met de verdere planontwikkeling, het operationaliseren van het cultuurcluster, hervorming van de huidige stichtingen of oprichten van een nieuwe stichting.

Gemeente Zaltbommel | Cultuurcluster Zaltbommel

15 / 33

Kelvinring 54 | 2952 Alblasserdam

4.3

Waluwe III scenario B – exploitatiebegroting hybride variant

Scenario B is voor Waluwe III de basisvariant: SCC De Poorterij met de gebruikers in het huidige gebouw echter exclusief BSO en de commerciële huurders van kantoorruimten. De Evangelische Gemeente Bommelwaard wordt in deze variant een van de hoofdgebruikers. In het beoogde cultuurcluster maakt ook de Sint Maartenskerk onderdeel uit van de exploitatie. Indicatieve exploitatiebegroting

Exploitatie Waluwe III Cultureel Centrum

Exploitatie Sint Maartenskerk Buurthuisfunctie

Exploitatie Cultuurcluster Totaal

Baten Entreegelden voorstellingen/concerten Horeca Huuropbrengsten maatschappelijk Huuropbrengsten commercieel Opbrengsten vaste verhuur Overige opbrengsten Totaal baten

€ € € € € € €

110.110 € 257.500 € 73.000 € 24.500 € 5.220 € 5.000 € 475.330 €

17.837 98.500 16.950 11.700 15.000 3.400 163.387

€ € € € € € €

127.947 356.000 89.950 36.200 20.220 8.400 638.718

Inkoopkosten theater Inkoopkosten horeca Totaal inkoop

€ € €

107.357 € 77.250 € 184.607 €

17.391 29.550 46.941

€ € €

124.748 106.800 231.548

€

290.723 €

116.446

€

407.169

€ € € € € € € € € €

298.588 € 14.929 € 150.916 € 14.500 € 14.260 € 19.013 € 9.507 € 339.430 € 5.763 € 866.905 €

98.441 4.922 62.294 12.500 5.272 6.695 3.348 93.724 2.968 290.164

€ € € € € € € € € €

397.029 19.851 213.210 27.000 19.532 25.709 12.854 433.154 8.731 1.157.069

Resultaat/ exploitatiebijdrage

€

-576.182 €

-173.718

€

-749.900

Resultaat excl kapitaallasten en eigenaarslaste €

-169.133 €

-53.539

€

-222.672

4.4

Exploitatieresultaat scenario B

Het exploitatiesaldo conform de indicatieve begroting bedraagt afgerond € 0,75 miljoen negatief. Dit is inclusief kapitaallasten en eigenaarslasten zoals onderhoud, belastingen en verzekeringen. Echter exclusief het planmatig onderhoud aan het kerkgebouw. Het exploitatiesaldo exclusief kapitaallasten en groot onderhoud is € 222.670,-. Dit is de feitelijke bijdrage in de exploitatie.

Gemeente Zaltbommel | Cultuurcluster Zaltbommel

16 / 33

Kelvinring 54 | 2952 Alblasserdam

Financiële dekkingsgraad De financiële dekkingsgraad geeft aan in welke mate de kosten worden gedekt door de baten. Hierbij wordt uitgegaan van een genormaliseerd, beïnvloedbaar resultaat. Voor de exploitatie niet beïnvloedbare kosten als eigenaarslasten* en kapitaallasten worden hierbij buiten beschouwing gelaten. *specificatie huisvestingskosten eigenaarsdeel Specificatie huisvestingskosten scenario B Huisvestingskosten eigenaar Onderhoud eigenaar Verzekeringen en belastingen eigenaar Subtotaal huisvesting eigenaar

eenheid per m2 bvo € 20,00 € € 11,00 € €

Waluwe III Sint Maartenskerk 43.625 € 14.375 € 23.994 € 12.080 € 67.619 € 26.455 €

Totaal

58.000 36.074 94.074

Subtotaal huisvesting huurder

€

83.297 €

35.839 €

119.136

Totaal huisvestingskosten

€

150.916 €

62.294 €

213.210

Sint Maartenskerk: kosten berekend op basis van m2 inbouw- en aanbouwpakket. Voor binnen onderhoud kerk is een stelpost opgenomen (exclusief buitenzijde).

De dekkingsgraad kan als prestatie indicator worden vergeleken met benchmarkcijfers. De financiële dekkingsgraad van de exploitatie van het cultuurcluster in scenario B bedraagt 65%:

Totaal baten

Exploitatie Exploitatie Waluwe III Sint Maartenskerk Cultureel Centrum Buurthuisfunctie € 475.330 € 163.387

Exploitatie Cultuurcluster Totaal € 638.718

Brutoresultaat

€

290.723 €

116.446

€

407.169

Lasten exclusief kapitaal- en eigenaarslasten

€

459.856 €

169.985

€

629.841

Resultaat/ exploitatiebijdrage

€

-169.133 €

-53.539

€

-222.672

Indicatieve exploitatiebegroting

Dekkingsgraad

63%

69%

65%

De financiële dekkingsgraad is in scenario B 10% lager dan in scenario A. Zoals in paragraaf 4.2 beschreven laten de benchmarkcijfers van culturele centra en buurthuizen een gemiddelde dekkingsgraad zien van rond de 67%. Theaters of culturele centra met een theaterfunctie kennen echter een veel lagere dekkingsgraad. Gemiddeld 40%. In variant B, zonder de huurinkomsten van de maatschappelijke (zorg)partners en de commerciële huurders, is het omzetaandeel van de professionele voorstellingen naar verhouding hoger. Dit drukt de financiële dekkingsgraad ten opzichte van scenario A.

Frictiekosten Naast de structurele exploitatiebaten en -lasten dient rekening te worden gehouden met eenmalige kosten. Dit zijn de kosten die verband houden met de verdere planontwikkeling, het operationaliseren van het cultuurcluster, hervorming van de huidige stichtingen of oprichten van een nieuwe stichting.

Gemeente Zaltbommel | Cultuurcluster Zaltbommel

17 / 33

Kelvinring 54 | 2952 Alblasserdam

4.5

Vergelijking scenario’s A en B

Scenario A met de maatschappelijke (zorg)partners van Pand 9 vergt het grootste bouwvolume: 3.164 m2 bvo. In scenario B bedraagt het bouwvolume 2.181 m2. In beide scenario’s is het in- en aanbouwpakket voor de Sint Maartenskerk met 719 m2 gelijk. Scenario's Cultuurcluster Zaltbommel

Financiele vergelijking scenario's - hybride variant Scenario A

Waluwe III totaal m2 bvo nieuwbouw Sint Maartenskerk m2 bvo aanbouw en inbouw

Scenario B 3.164 719

2.181 719

Investeringskosten Waluwe III Investeringskosten Sint Maartenskerk Totaal investeringskosten

€ € €

11.879.760 € 2.985.534 € 14.865.294 €

7.975.524 1.974.901 9.950.424

Kapitaallasten Waluwe III Kapitaallasten Sint Maartenskerk Totaal kapitaallasten per jaar

€ € €

490.211 € 136.245 € 626.456 €

339.430 93.724 433.154

Exploitatieresultaat Waluwe III incl eigenaarslasten Exploitatieresultaat Sint Maartenskerk incl. eigenaarslasten Totaal exploitatieresultaat incl eigenaarslasten

€ € €

-766.203 € -246.552 € -1.012.755 €

-576.182 -173.718 -749.900

Het exploitatieresultaat inclusief de kapitaallasten zijn de feitelijke kosten per jaar in de gemeentebegroting. Dit is opgebouwd uit de kapitaallasten, de eigenaarslasten* voor groot onderhoud, verzekeringen en belastingen en de subsidie aan de exploitatiestichting ter dekking van het exploitatietekort: Baten en lasten in gemeentebegroting Scenario A Kapitaallasten Overige eigenaarslasten Exploitatiebijdrage excl huur Totaal lasten

Exploitatie Cultureel Centrum € € € €

Baten en lasten in gemeentebegroting Scenario B Kapitaallasten Overige eigenaarslasten Exploitatiebijdrage excl huur Totaal lasten

Gemeente Zaltbommel | Cultuurcluster Zaltbommel

490.211 € 98.076 € 177.916 € 766.203 € Exploitatie Cultureel Centrum

€ € € €

Exploitatie Sint Maartenskerk 136.245 47.555 62.752 246.552

Exploitatie Cultuurcluster € € € €

Exploitatie Sint Maartenskerk

339.430 € 67.619 € 169.133 € 576.182 €

93.724 26.455 53.539 173.718

626.456 145.631 240.668 1.012.755 Exploitatie Cultuurcluster

€ € € €

433.154 94.074 222.672 749.900

18 / 33

Kelvinring 54 | 2952 Alblasserdam

4.6

Subvarianten

Naast de minimum en maximumvariant A en B zijn er subvarianten denkbaar. Dit betreft de scenario’s indien er meer of minder maatschappelijke (zorg)partners naar Waluwe III verhuizen. We onderscheiden de volgende subvarianten voor Waluwe III. De Sint Maartenskerk blijft in alle scenario’s gelijk. 1. 2. 3.

In onderstaande tabel zijn financiële aspecten samenvattend opgenomen. Scenario's Cultuurcluster Zaltbommel

Financiele vergelijking scenario's - hybride variant Scenario 1

Waluwe III totaal m2 bvo nieuwbouw Sint Maartenskerk m2 bvo aanbouw en inbouw

Scenario 2

2.789 719

2.589 719

Scenario 3 2.381 719

Investeringskosten Waluwe III Investeringskosten Sint Maartenskerk Totaal investeringskosten

€ € €

10.646.846 € 2.985.534 € 13.632.380 €

9.989.292 € 2.985.534 € 12.974.826 €

8.965.860 2.985.534 11.951.394

Kapitaallasten Waluwe III Kapitaallasten Sint Maartenskerk Totaal kapitaallasten per jaar

€ € €

442.596 € 136.245 € 578.841 €

417.201 € 136.245 € 553.446 €

377.676 136.245 513.922

Exploitatieresultaat Waluwe III incl eigenaarslasten € Exploitatieresultaat Sint Maartenskerk incl. eigenaarslaste € Totaal exploitatieresultaat incl eigenaarslasten €

-729.132 € -246.552 € -975.684 €

-730.401 € -246.552 € -976.953 €

-667.770 -246.552 -914.322

Hoewel de m2 nieuwbouw en de investeringskosten tussen de scenario’s verschillen (400 m2 en € 1,7 miljoen investeringskosten tussen scenario 1 en 3) is het verschil in het exploitatieresultaat minder groot. Dit komt door de kostprijsdekkende huur voor de commerciële gebruikers en de maatschappelijke huursom voor de overige gebruikers. In scenario 1 worden dan ook de hogere investeringskosten gecompenseerd door de huuropbrengsten.

Gemeente Zaltbommel | Cultuurcluster Zaltbommel

19 / 33

Kelvinring 54 | 2952 Alblasserdam

Eigendom en beheer

Door de clustering van de twee accommodaties, kan een toekomstbestendig cultureel aanbod worden gecreëerd . Bij de fysieke doorontwikkeling is het moment daar om het integrale beheer daarop aan te passen. Er is immers sprake van een schaalsprong in het maatschappelijk gebruik. Bij de verkenning en uitwerking van een best passend beheer en bestuursmodel is het kernvraagstuk hoe de exploitatie optimaal kan worden ingericht.

5.1

Uitgangspunten eigendom en beheer

Eigendom De Poorterij In de huidige situatie is stichting SCC De Poorterij verantwoordelijk voor het beheer en exploitatie van De Poorterij. Het eigendom van het vastgoed ligt bij de NV De Poorterij. De gemeente is aandeelhouder en daarmee eigenaar van de NV. De gemeente Zaltbommel blijft ook na realisatie van de nieuwbouwplannen de eigenaar van de opstallen. Dit kan desgewenst ook via de huidige NV maar brengt additionele kosten en financieringsstromen met zich mee. Eigendom Sint Maartenskerk De Sint Maartenskerk wordt in eigendom overgedragen naar de gemeente. Overige aspecten • Een integraal model voor beide accommodaties. Onderlinge concurrentie wordt voorkomen. • De gemeente verhuurt beide accommodaties tegen een kostprijsdekkende huursom aan de stichting en sluit daartoe zakelijke overeenkomsten. De gemeente is/blijft verantwoordelijk voor de eigenaarslasten zoals groot onderhoud en vervangingsinvesteringen. Het is mogelijk deze taken in uitvoerende zin over te dragen naar de beheerorganisatie. De jaarlijkse exploitatiebijdrage zal dan naar rato moeten worden verhoogd. • Cultureel ondernemerschap; Er moet gestreefd worden naar optimaal maatschappelijk rendement en culturele impact door groei in culturele activiteiten en citymarketing. • Er dient een financieel verantwoorde exploitatie te worden nagestreefd.

• De onderlinge relatie tussen gemeente en beheersorganisatie dient niet alleen te worden geborgd middels overeenkomsten maar ook door adequaat accounthouderschap van beide zijde.

5.2

Stichtingsmodel

Het stichtingsmodel is een veel voorkomend model bij theaters, multifunctionele centra en buurthuizen. Dit vloeit voort uit de ideële doelstelling en is bij culturele accommodaties de meest gebruikelijke vorm. De ideële doelstelling wil niet zeggen dat een stichting geen winst mag maken. De bestemming van de winst is echter beperkt tot de doelstellingen van de stichting. Als ideële stichting kan een ANBI status (Algemeen Nut Beogende Instelling) bij de belastingdienst worden aangevraagd. Hierdoor wordt het voor bedrijven aantrekkelijker om giften en sponsorgelden te doneren. De gift is met een rekenfactor van 1,25 fiscaal aftrekbaar. Daarnaast is het met een ANBI status mogelijk om energiebelasting terug te vorderen. (NB: Voor het verkregen van de ANBI status zijn voorwaarden verbonden en de status brengt met zich mee dat de stichting belastingplichtig wordt (vennootschapsbelasting). Er is echter sprake van een vrijstellingsdrempel. Daarbij is het niet de verwachting dat de stichting met haar ideële doelstellingen substantiële winsten gaat genereren waarover belasting zou moeten worden afgedragen).

Gemeente Zaltbommel | Cultuurcluster Zaltbommel

20 / 33

Kelvinring 54 | 2952 Alblasserdam

5.2.1

Kenmerken van de Stichting

Een stichting is zelf drager van rechten en verplichtingen en is daar zelf voor aansprakelijk. In haar statuten legt ze vast waartoe het vermogen van de stichting is bestemd: een ideëel doel. Dit betekent niet dat de stichting geen commerciële activiteiten mag bedrijven; wel dat de winst niet aan derden, waaronder de oprichters of de gemeente, mag worden uitgekeerd. Eventuele exploitatieoverschotten kunnen dus niet in de vorm van dividend – zoals bij een vennootschap - worden uitgekeerd. De stichting laat grote vrijheid in de inrichting van de statuten toe. Naast het bestuur kunnen bijvoorbeeld organen worden ingesteld zoals een Raad van Toezicht (RvT), een algemeen en/of dagelijks bestuur et cetera. De samenstelling en de wijze van benoeming van het bestuur of andere organen kan de gemeente desgewenst (statutair) sturen. De gemeente kan bijvoorbeeld de gelieerdheid met de stichting vorm geven door een bindende voordracht over benoeming/ ontslag van bestuursleden of Rvt. Ook kan de gemeente haar invloed op de bevoegdheden van het bestuur of RvT statutair vormgeven. Daarnaast kunnen bepalingen in de statuten worden opgenomen dat instemming van de gemeente vereist is bij wijzigingen van de statuten het opheffen en liquideren van de stichting of bij vaststelling van de (meerjaren)begroting.

In de onderstaande tabel worden de juridische kenmerken van een stichting nogmaals overzichtelijk weergegeven. Juridische kenmerken – Stichting Rechtspersoon • Een stichting is een rechtspersoon en treedt als zodanig op onder eigen naam en neemt zelfstandig deel aan het rechtsverkeer; Vermogen • Geen in aandelen verdeeld kapitaal; • Geen startkapitaal benodigd; • Geen gerechtigden tot het stichtingsvermogen buiten de stichting zelf. Financiële deelname in de stichting is dus uitgesloten; Doel en winst • Primair ideëel of sociaal doel • Overschotten t.b.v. de stichtingsreserves; geen uitkeringen aan oprichters of organen van de stichting; • Vennootschapsbelasting alleen voor zover ze een onderneming drijft en voor ANBI’s (waarbij een vrijstellingsdrempel geldt) Aansprakelijkheid • Aansprakelijkheid bestuur vóór inschrijving.

Vervolgens is normaliter alleen de stichting tot het bedrag van haar vermogen aansprakelijk; • Bij wanbestuur en onrechtmatige daad zijn bestuurders hoofdelijk aansprakelijk; Bestuurs-/ toezichthoudende organen • Onafhankelijk bestuur; naar eigen inzicht samenstellen en benoemen (statutair te regelen); • Bestuur niet in loondienst, hooguit een onkostenvergoeding; • Werknemers in loondienst; • Desgewenst Raad van Toezicht (RvT) • In geval van RvT: aanstelling van directeur bestuurder in loondienst; Statuten • Opstellen statuten met grote vrijheid van inrichting. Onder meer kan worden bepaald dat: • Derden (Gemeente) benoemingsrecht bestuur en RvT krijgen; • Goedkeuring van de begroting door derden (gemeente);

Gemeente Zaltbommel | Cultuurcluster Zaltbommel

21 / 33

Kelvinring 54 | 2952 Alblasserdam

Juridische kenmerken – Stichting • Beleidsaanwijzingen door derden (gemeente. • Leent zich voor toevoegen van andere, uitvoerende taken. (Vorming Cultuurcluster)

5.2.2

Stichtingsmodellen

Er zijn meerdere vormen om een stichting te modelleren. In relatie tot het cultuurcluster beperken we ons tot de volgende twee modellen: a. Bestuur en directiemodel b. Raad van toezichtmodel a. Bestuur en directiemodel In een bestuur en directiemodel is de directeur in dienst van de stichting en legt in die hoedanigheid rekening en verantwoording af aan het stichtingsbestuur. Het stichtingsbestuur draagt de eindverantwoordelijkheid. De mate waarin taken en verantwoordelijkheden zijn belegd bij de directie kan variëren en wordt vastgelegd in een reglement. Bij een maximale delegatie door het bestuur aan de directie formuleert de directie het inhoudelijke en het zakelijk beleid en stelt het bestuur dat vervolgens vast. Bij een minder vergaande delegatie of bij een éénhoofdige (programma-inhoudelijke) directie, heeft het bestuur een grotere, directe bestuurlijke verantwoordelijkheid. b. Raad van Toezicht In het Raad van Toezicht-model is sprake van een directeur-bestuurder. Deze is verantwoordelijk voor het beleid en de uitvoering daarvan. De RvT houdt vervolgens toezicht op het bestuur van de stichting. Dit kan bijvoorbeeld door in de statuten vast te leggen dat bepaalde bestuursbesluiten vooraf goedkeuring vereisen van de RvT, of dat bepaalde andere besluiten uitsluitend aan de RvT zijn voorbehouden. Naast een toezichthoudende rol heeft de RvT een adviserende rol.

Daarmee fungeert zij als klankboord voor de directie bij het ontwikkelen van beleid.

5.3

Advies juridische vormgeving en overgang stichtingsmodel

Gegeven de uitgangspunten om te komen tot een bestuursmodel waarin zowel SCC de Poorterij als de Sint Maartenskerk onderdeel van uitmaken, maakt het (optionele) RvT-model in de basis tot een goede invulling. In het RvT-model is sprake van een directeur-bestuurder. Deze functie vergt niet alleen specifieke ervaring en kennis in de dagelijkse aansturing van de organisatie maar ook bestuurlijke ervaring en expertise. In de huidige situatie is sprake van twee autonome stichtingen. Gegeven deze situatie zijn er drie denkrichtingen: 1. Het oprichten van een nieuwe stichting; Bij deze optie ligt het in de lijn der verwachtingen dat de Wet Overgang van Onderneming van toepassing is. Deze wet is met name dwingend ten aanzien van het arbeidsrecht. Dat betekent dat bijvoorbeeld medewerkers die nu in vaste dienst zijn overgaan naar de nieuwe stichting. Tevens is een overgang als ‘economische eenheid’ denkbaar. In deze situatie gaan alle assets over naar de nieuwe stichting. 2. Een fusie tussen stichting Sint Maarten en stichting SCC de Poorterij en het doorvoeren van hervormingen. Deze optie brengt met zich mee dat de huidige stichtingen samengaan en ‘hervormt’ dienen worden. De belangrijkste aandachtspunten hierbij zijn: • Bestuurlijke en organisatorische (personeel/vrijwilligers) samenvoeging • Financiële vervlechting (inbreng vermogen, reserves en assets)

Gemeente Zaltbommel | Cultuurcluster Zaltbommel

22 / 33

Kelvinring 54 | 2952 Alblasserdam

• Aanpassen van de statuten; • Hervorming naar RvT-model; 3. Een doorstart vanuit stichting SCC de Poorterij (inclusief exploitatie Sint Maartenskerk) In deze variant blijft stichting SCC de Poorterij verantwoordelijk voor de exploitatie van het cultuurcentrum en wordt de exploitatie van de Sint Maartenskerk daar aan toegevoegd. Aandachtspunten zijn: • Bestuurlijke samenstelling • Aanpassen van de statuten; • Hervorming naar RvT-model; Voor de verdere uitwerking is draagvlak noodzakelijk bij beide stichtingsbesturen. Buiten juridische en financiële aspecten is ook de onderlinge samenwerking en het wederzijdse commitment van belang. Dit dient nog te worden afgestemd. Gezien de personele organisatie en de complementaire kernactiviteiten van beide stichtingen is bij voldoende draagvlak een fusietraject het voorkeursscenario. Dit sluit aan bij de vorming van het beoogde cultuurcluster. Hierbij zal sprake zijn van een vrijwel volledig geïntegreerd geheel (juridisch en organisatorisch). Er wordt één beheerorganisatie gevormd met een directie en bestuursleden (of Raad van Toezicht (RvT)) die het maatschappelijke belang van cultuur in Zaltbommel hoog in het vaandel hebben staan. Het bestuur of RvT vormt het bevoegd gezag over één stichting waarin alle activiteiten zijn geïntegreerd. De stichting laat zich leiden door de principes van de Governance Code Cultuur.

5.3.1

Cultural Governance Code

Ten aanzien van het bestuur / directiemodel van de stichting wordt geadviseerd een cultural governance code op te stellen. Deze code voorziet in regelingen om invulling te geven aan good governance: goed bestuur, adequaat toezicht en transparante verantwoording. Dit is inclusief taken, verantwoordelijkheden en mandatering aan bestuur en directie die recht doet aan de rol van iedere partij. De code cultural governance van ‘Cultuur-Ondernemingen’, welke zij in opdracht van het ministerie van OCW heeft opgesteld, kan hiertoe als leidraad dienen. Hierin zijn tevens concepten voor statuten, bestuursreglementen en een directiereglement opgenomen. In de bijlagen zijn voorbeeld documenten opgenomen.

5.3.2

Relatie gemeente Zaltbommel en Stichting

De gewenste gemeentelijke invloed kan worden vastgelegd in de stichtingsstatuten en in de overeenkomsten. Vorming statuten: Door in de statuten van de stichting op te nemen dat gemeentelijk instemming noodzakelijk is bij het benoemen van bestuursleden, het wijzigingen van de statuten en eventueel overige onderdelen, behoudt de gemeente Zaltbommel de desgewenste invloed en sturing, ook zonder direct zitting te nemen in het stichtingsbestuur. Vormgeving overeenkomsten Tussen de gemeente en de stichting worden verschillende overeenkomsten opgesteld om de wederzijdse randvoorwaarden, uitgangspunten en bepalingen vast te leggen, bijvoorbeeld: • Subsidiebesluit/ uitvoeringsovereenkomst; • Huurovereenkomsten.

Gemeente Zaltbommel | Cultuurcluster Zaltbommel

23 / 33

Kelvinring 54 | 2952 Alblasserdam

Niet alleen tussen de gemeente en de stichting worden overeenkomsten opgesteld, maar ook tussen stichting en de zakelijke of culturele partners: de gebruikers en (onder)huurders. De op te stellen overeenkomsten zijn schematisch in de onderstaande tabel weergegeven. Uitwerking contractdocumenten Overeenkomst / beschikking Huurovereenkomst gebouwen (gemeente - stichting)

Uitvoeringsovereenkomst Subsidiebesluit (gemeente - stichting)

Huur- en ter beschikkingstelling (stichting - derden)

Item a. b. c. d. e. f. g. a. b. c. d. e. f. a. b. c. d. e.

Belangrijkste onderwerpen duur, verlenging en opzegging bestemming en gebruik betalingsverplichting en betaalperiode omzetbelasting staat van accommodatie en onderhoud aansprakelijkheid en verzekering bijzondere bepalingen duur, verlenging en opzegging doelstellingen subsidie en financiele bepalingen beschrijving activiteiten kwantitatieve en kwalitatieve prestaties bijzondere bepalingen duur, verlenging en opzegging bestemming en gebruik huur en omzetbelasting verrekeningen en doorbelastingen bijzondere bepalingen

De relatie tussen de gemeente, de stichting en overige stakeholders is onderstaand schematisch weergegeven.

Gemeente Zaltbommel

huur- en uitvoeringsovereenkomst

eigendom en vastgoedbeheer

Stichting Cultuurcluster Zaltbommel

Exploitatie en beheer

SCC De Poorterij (Waluwe III)

Evenementen en concerten

Gemeente Zaltbommel | Cultuurcluster Zaltbommel

Sint Maartenskerk

Maatschappelijke organisaties (structureel gebruik)

Verenigingen en activiteiten

24 / 33

Kelvinring 54 | 2952 Alblasserdam

Bijlagen Gemeente Zaltbommel | Cultuurcluster Zaltbommel

25 / 33

Kelvinring 54 | 2952 Alblasserdam

Bijlage 1 Taken en competenties bestuur Kerntaken bestuur In onderstaand profiel worden de kerntaken van het bestuur voor de nieuwe organisatie beschreven. In het laatste onderdeel van het profiel wordt expliciet aandacht geschonken aan de rol van de voorzitter. Het bestuur heeft vier kerntaken: 1. Benoemen, beoordelen, schorsen en ontslaan van de directie - Bij vacature: vaststellen van het profiel van de directie, uitvoeren van de werving en selectie; - Het vaststellen van de arbeidsvoorwaarden; - Jaarlijks beoordelen 2. Toezicht uitoefenen - Het beoordelen van de prestaties en resultaten (financieel, cultureel en maatschappelijk) van de organisatie. - Bewaken en beoordelen van de culturele taken en exploitatietaken - Beoordelen van besluiten van de directie met name op basis van consistentie en belangenafweging; - Beoordelen of de dienstverlening en het productaanbod daadwerkelijk aansluit op de behoeften van de doelgroepen (gebruikers en bezoekers) o.a. door middel van het uit laten voeren van tevredenheidsonderzoeken; - Periodiek overleg met medewerkers - Benoemen van de externe accountant of NOAB gecertificeerd administratiekantoor 3. Jaarplan en begroting Het (mede) opstellen van en/of goedkeuren van de in de statuten aangegeven besluiten, o.a.

- Missie, visie, meerjarenstrategie en meerjarenramingen - Het jaarplan en de daarbij behorende begroting, diensten en productaanbod - Het jaarverslag en de jaarrekening 4. Het adviseren van de directie Het gevraagd en ongevraagd adviseren van de directie over de diverse beleidsaspecten en de beheer en exploitatietaken. Tijdens, maar ook naast de formele bijeenkomsten met de directie zal het bestuur, o.a. op basis van signalen die hem bereiken, de directie kritisch en op een open wijze bevragen en adviseren. Het bestuur levert stof tot nadenken voor de directie, met inachtneming van ieders rollen en verantwoordelijkheden. De directie voelt zich door het bestuur uitgedaagd in zijn cultureel ondernemerschap. Profiel Bestuur Om de hiervoor geschetste kerntaken goed te kunnen uitvoeren worden algemene en specifieke eisen gesteld aan het bestuur als collectief en individueel.

Basisvereisten bestuur als collectief: - onderschrijft de gemeentelijke uitgangspunten, onder andere zoals vastgelegd in de businesscase; - heeft een onafhankelijke positief-kritische grondhouding; - kijkt op hoofdlijnen en vanuit een breed perspectief (vanuit verschillende gezichtspunten van de diverse belanghebbende partijen) naar zaken die van belang zijn voor de organisatie en diens opdracht en is in staat om een evenwichtige afweging van de diverse belangen te maken; - heeft affiniteit met beheer- en exploitatie van het cultuurcluster en religieus erfgoed

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/10657464/1