Bijlage 1. Bestemmingsplan Nieuwaal, Jacob Ekelmansstraat 19
Tekst van het document
2.3 de dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;
2.4 de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;
2.5 de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;
2.6 de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;
2.7 lengte, breedte en diepte bouwwerk: tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels (en/of hart van scheidingsmuren);
2.8 het bebouwingspercentage: een in de regels aangegeven percentage van de gronden, nader bepaald in de regels, dat ten hoogste mag worden bebouwd;
2.9 verticale diepte: de diepte van een bouwwerk, gemeten vanaf de onderzijde van de begane grond;
2.10 de bouwhoogte van een windturbine / -molen: vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine/-molen;
Jacob Ekelmansstraat 19
bu/RO- Betuwe
2.11 de bouwhoogte van een kraan: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van de zwenkarm.
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Artikel 3 Bedrijf
Jacob Ekelmansstraat 19
bu/RO- Betuwe
•
3.1 Bestemmingsomschrijving
•
3.2 Bouwregels
•
3.3 Afwijken van de bouwregels
•
3.4 Specifieke gebruiksregels
•
3.5 Afwijken van de gebruiksregels
3.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a.
een loonwerk- en minikraanbedrijf en een bedrijfswoning ter plaatse van Jacob Ekelmanstraat 19 Nieuwaal, met maximaal 650 meter oppervlakte bebouwing.
b.
toegangswegen, -paden en overig verblijfsgebied;
c.
parkeervoorzieningen;
d.
groenvoorzieningen, waaronder landschappelijke inpassing;
e.
waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden van water, bergen, aan- en afvoeren van water en natuurvriendelijke oeverzones langs watergangen.
Het aantal bedrijfswoningen per bouwvlak of bestemmingsvlak mag niet meer bedragen dan 1, tenzij anders is aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximaal aantal bedrijfswoningen'. Ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning uitgesloten' is geen bedrijfswoning toegestaan.
3.2 Bouwregels 3.2.1 Algemeen Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten behoeve van de bestemming en voorts met inachtneming van de volgende regels, met dien verstande dat de oppervlakte van bedrijfsgebouwen en bedrijfswoningen per bedrijf niet meer mag bedragen dan de oppervlakte zoals is opgenomen in lid 3.1 sub c. 3.2.2 Gebouwen Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a.
voor zover een bouwvlak is aangegeven, dienen gebouwen binnen het bouwvlak te worden gebouwd;
b.
de oppervlakte aan gebouwen mag per bedrijf niet meer bedragen dan de maximale oppervlakte zoals is opgenomen in lid 3.1 sub c;
c.
de bouwhoogte van bedrijfsgebouwen bedraagt niet meer dan 12 m
d.
de goothoogte van bedrijfsgebouwen bedraagt, indien aangegeven, de aangegeven maximale goothoogte, ter plaatse van de aanduiding 'maximale goothoogte';
Jacob Ekelmansstraat 19
bu/RO- Betuwe
e.
gebouwen worden gebouwd met kap waarvan de dakhelling minimaal 15° en maximaal 60° bedraagt.
3.2.3 Bedrijfswoning en bijbehorende bouwwerken Voor het bouwen van een bedrijfswoning en bijbehorende bouwwerken gelden de volgende regels: a.
voor zover een bouwvlak is aangegeven, dienen bedrijfswoningen en bijbehorende bouwwerken binnen het bouwvlak te worden gebouwd;
b.
de bouwhoogte van bedrijfswoningen bedraagt niet meer dan 11 m;
c.
de goothoogte van bedrijfswoningen bedraagt niet meer dan 6,5 m;
d.
gebouwen worden gebouwd met kap waarvan de dakhelling minimaal 15° en maximaal 60° bedraagt;
e.
de maximale oppervlakte van bijbehorende bouwwerken bij de bedrijfswoning bedraagt niet meer dan 100 m²;
f.
de bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken bij de bedrijfswoning bedraagt niet meer dan 6,5 m;
g.
de goothoogte van bijbehorende bouwwerken bij de bedrijfswoning bedraagt niet meer dan 3,5 m.
3.2.4 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a.
de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan: 1.
7 m voor palen en masten;
2.
2 m voor erf- en terreinafscheidingen;
3.
3 m voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
3.3 Specifieke gebruiksregels Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden zijn geen bedrijfsactiviteiten toegestaan, betreffende: a.
bedrijven die op grond van het bepaalde in lid 3.1 niet zijn toegestaan;
Jacob Ekelmansstraat 19
bu/RO- Betuwe
b.
risicovolle inrichtingen;
c.
geluidszoneringsplichtige inrichtingen.
3.4 Strijdig gebruik Onder strijdig gebruik wordt in dit bestemmingsplan mede verstaan: a.
het gebruik van bedrijfswoningen, voormalige agrarische bedrijfswoning, dienstwoningen, woningen en/of wooneenheden anders dan voor de huisvesting van één huishouden, waaronder in ieder geval wordt begrepen kamerverhuur en het gebruik voor zorg- en begeleidingsafhankelijke bewoning.
3.5 Voorwaardelijke verplichtingen Ter plaatse van de functieaanduiding ‘specifieke vorm van groen – landschappelijke inpassing, voorwaardelijke verplichting 2’ geldt de voorwaardelijke verplichting dat de beplanting in deze zone wordt gerealiseerd overeenkomstig het erfinrichtings-en beplantingsplan (bijlage 1 van de regels).
\
Artikel 4 Wonen •
4.1 Bestemmingsomschrijving
•
4.2 Bouwregels
•
4.3 Nadere eisen
Jacob Ekelmansstraat 19
bu/RO- Betuwe
•
4.4 Afwijken van de bouwregels
•
4.5 Specifieke gebruiksregels
•
4.6 Afwijken van de gebruiksregels
4.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a.
wonen;
b.
kantoor, ter plaatse van de aanduiding 'kantoor';
c.
aan huis verbonden beroepen;
d.
hobbymatig agrarisch gebruik;
e.
waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden van water, bergen, aan- en afvoeren van water en natuurvriendelijke oeverzones langs watergangen;
f.
geluidwerende voorzieningen;
één en ander met de bijbehorende voorzieningen, zoals tuinen, erven, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, paden e.d.
4.2 Bouwregels 4.2.1 Algemeen Uitsluitend zijn toegestaan bouwwerken die ten dienste staan van deze bestemming, zoals woningen in de vorm van een hoofdgebouw met bijbehorende bouwwerken, alsmede bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
4.2.2 Hoofdgebouw Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels: a.
hoofdgebouwen worden uitsluitend binnen het bouwvlak gebouwd
b.
per bestemmingsvlak is één hoofdgebouw toegestaan
c.
de afstand van hoofdgebouwen tot de as van de weg mag niet minder bedragen dan twintig meter.
d.
de voorgevel van het hoofdgebouw moet samenvallen met de naar de openbare weg toegekeerde grens van het bouwvlak.
e.
de goot- en bouwhoogten van hoofdgebouwen mogen niet meer bedragen dan respectievelijk 3,5 m en 9 m.
f.
het gezamenlijke oppervlakte van het hoofdgebouw mag maximaal 125 m2 bedragen.
g.
de inhoud van een hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan 750 m³
Jacob Ekelmansstraat 19
bu/RO- Betuwe
4.2.3 Bijbehorende bouwwerken Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken en overkappingen gelden de volgende regels: a.
bijbehorende bouwwerken en overkappingen mogen uitsluitend worden opgericht op minimaal 3 m achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw, met uitzondering van bijbehorende bouwwerken en overkappingen ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen', waarvoor geldt dat bijbehorende bouwwerken en overkappingen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' en, indien sprake is van een bouwvlak, tevens binnen het bouwvlak mogen worden opgericht;
b.
de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken en overkappingen mag per woning maximaal 100 m² bedragen, met een maximum van 50% van het bouwperceel achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw, met uitzondering van de gronden ter plaatse van de aanduiding 'maximum oppervlakte', waarvoor geldt dat de maximale oppervlakte van bijbehorende bouwwerken en overkappingen op het bouwperceel niet meer bedraagt dan het aangegeven oppervlakte;
c.
de goothoogte mag niet meer dan 3 m bedragen, dan wel bedraagt niet meer dan de aangegeven maximale goothoogte, ter plaatse van de aanduiding 'maximale goothoogte', met dien verstande dat voor aangebouwde bijbehorende bouwwerken de goothoogte tevens de hoogte van de eerste verdiepingsvloer van het hoofdgebouw vermeerderd met 0,25 cm mag bedragen;
d.
de bouwhoogte mag niet meer dan 6 m bedragen, dan wel bedraagt niet meer dan de aangegeven maximale bouwhoogte, ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte';
e.
voor het bouwen van aangebouwde bijbehorende bouwwerken gelden voorts de volgende regels: 1.
de maximale diepte aan de achtergevel van het hoofdgebouw mag maximaal 5,5 m bedragen;
2.
de maximale breedte aan de zijgevel van het hoofdgebouw mag maximaal 3 m bedragen;
3.
het plaatsen van hekwerken op aangebouwde bijbehorende bouwwerken is toegestaan, indien en voor zover het hekwerk als een afscheiding geldt voor een dakterras en indien het hekwerk niet hoger is dan 1 m;
f.
de bouwhoogte van overkappingen mag niet meer dan 3 m bedragen;
g.
de afstand van bijbehorende bouwwerken en overkappingen tot de zijdelingse bouwperceelgrens bedraagt minimaal 1 m bij vrijstaande woningen;
h.
in afwijking van het bepaalde onder a geldt dat bijbehorende bouwwerken en overkappingen ter plaatse van de aanduiding 'erf' voor de voorgevel van het
Jacob Ekelmansstraat 19
bu/RO- Betuwe
hoofdgebouw mogen worden opgericht, met inachtneming dat de gezamenlijke oppervlakte maximaal 100 m2 bedraagt. 4.2.4 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a.
de bouwhoogte van erfafscheidingen mag niet meer dan 2 m bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte van erfafscheidingen voor (het verlengde van) de voorgevel niet meer dan 1 m mag bedragen;
b.
de bouwhoogte van pergola's mag niet meer dan 3 m bedragen;
c.
de bouwhoogte van vlaggenmasten mag niet meer dan 6 m bedragen;
d.
de oppervlakte van paardenbakken mag niet meer dan 1.200 m² bedragen;
e.
zwembaden worden achter (het verlengde van) de achtergevel van het hoofdgebouw gebouwd, waarbij de bouwhoogte niet meer dan 1,2 m mag bedragen;
f.
de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer dan 2 m bedragen.
4.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en maatvoering van vrijstaande bijbehorende bouwwerken, voor zover deze bouwwerken zijn geprojecteerd op een afstand van meer dan 50 m gemeten uit het hoofdgebouw en zulks nodig is om: a.
de aanwezige landschapswaarden van het omringende gebied te beschermen;
b.
een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende terreinen te voorkomen.
4.4 Afwijken van de bouwregels 4.4.1 Vergroting bijgebouwen Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2.3 sub b voor vergroting van de oppervlakte van bijbehorende bouwwerken, met dien verstande dat: a.
voor percelen waarvan de oppervlakte, gerekend vanaf 3 m achter de voorgevelrooilijn, meer dan 250 m² bedraagt, de oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken niet meer mag bedragen dan 10% van de oppervlakte van het perceel gerekend vanaf 250 m², met een gezamenlijk maximum van 200 m² aan bijbehorende bouwwerken;
b.
voor percelen waarvan de oppervlakte, gerekend vanaf 3 m achter de voorgevelrooilijn meer dan 1.500 m² bedraagt, de gezamenlijke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken niet meer dan 250 m² mag bedragen;
Jacob Ekelmansstraat 19
bu/RO- Betuwe
c.
de vergroting aan bijbehorende bouwwerken een meerwaarde vormt ten opzichte van de reeds bestaande bebouwing op het perceel.
4.5 Specifieke gebruiksregels 4.5.1 Strijdig gebruik Onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen: a.
het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor (zelfstandige) bewoning;
b.
het gebruik van ruimten binnen een woning en/of bijbehorende bouwwerken voor de uitoefening van een aan huis verbonden bedrijf;
c.
het gebruik van de in deze bestemming aangegeven gronden en de daarop voorkomende
d.
bouwwerken c.q. gebouwen of delen daarvan ten behoeve van een seksinrichting. het gebruik van woningen en/of wooneenheden anders dan voor de huisvesting van één huishouden, waaronder in ieder geval wordt begrepen kamerverhuur en het gebruik voor zorg- en begeleidingsafhankelijke bewoning.
4.5.2 Aan huis verbonden beroep De gezamenlijke vloeroppervlakte ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroep op de in lid 6.1 bedoelde gronden mag, in voorkomend geval samen met de vloeroppervlakte ten behoeve van de uitoefening van andere beroeps- en bedrijfsactiviteiten als bedoeld in 4.6.1, niet meer bedragen dan 30 m² van de totale vloeroppervlakte van de gebouwen op het betreffende bouwperceel.
4.6 Afwijken van de gebruiksregels 4.6.1 Omgevingsvergunning aan huis verbonden bedrijf Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 4.5.1 onder b, teneinde binnen een woning en/of bijbehorende bouwwerken de uitoefening van een aan huis verbonden bedrijf toe te staan. Hiervoor dient aan de volgende criteria te worden voldaan: a.
de woonfunctie dient als overwegende functie gehandhaafd te blijven;
b.
het gebruik mag geen onevenredige hinder voor het woon- en leefmilieu opleveren en mag geen afbreuk doen aan het karakter van de buurt;
c.
het bedrijf moet door de bewoner worden geëxploiteerd;
d.
het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de afwikkeling van het verkeer en/of leiden tot onevenredige parkeerdruk;
e.
parkeren dient plaats te vinden op eigen terrein;
f.
(detail)handel is alleen toegestaan als ondergeschikte nevenactiviteit bij de uitoefening van een aan huis verbonden bedrijf;
g.
de te gebruiken oppervlakte ten behoeve van het aan huis verbonden bedrijf mag maximaal 30 m² bedragen.
Jacob Ekelmansstraat 19
bu/RO- Betuwe
4.6.2 Recreatieve activiteiten Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.1 teneinde binnen een woning en/of bijbehorende bouwwerken recreatieve activiteiten zoals het verstrekken van logies en ontbijtvoorzieningen (bed & breakfast), horeca-activiteiten (theetuin en soortgelijke activiteiten), exposities, verhuur van fietsen, huifkarren e.d., toe te staan, mits aan de volgende voorwaarden is voldaan: a.
de woonfunctie dient in overwegende mate behouden te blijven;
b.
de activiteit dient plaats te vinden binnen de bestaande gebouwen;
c.
de activiteit maximaal 30% van het vloeroppervlak van de op het perceel aanwezige bebouwing tot een maximum van 100 m2 mag bedragen;
d.
indien het betreft logies, zijn maximaal 5 appartementen toegestaan;
e.
er mag geen sprake zijn van onevenredige aantasting van de bestaande landschappelijke waarden;
f.
het gebruik mag niet leiden tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven, voortvloeiende uit de milieu- en dierenwelzijnswetgeving;
g.
het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de afwikkeling van het verkeer en/of leiden tot onevenredige parkeerdruk;
h.
parkeren dient plaats te vinden op eigen terrein.
4.7 Voorwaardelijke verplichting Ter plaatse van de functieaanduiding ‘specifieke vorm van groen – landschappelijke inpassing, voorwaardelijke verplichting 1’ geldt de voorwaardelijke verplichting dat de beplanting in deze zone wordt gerealiseerd overeenkomstig het erfinrichtings-en beplantingsplan (bijlage 1 van de regels).
Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 5 Anti-dubbeltelregel
Jacob Ekelmansstraat 19
bu/RO- Betuwe
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 6 Algemene bouwregels •
6.1 Overschrijden bouwgrenzen
•
6.2 Ondergronds bouwen
•
6.3 Verbod
6.1 Overschrijden bouwgrenzen Het verbod tot bouwen met overschrijding van de bouwgrenzen is niet van toepassing met betrekking tot: a.
plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen, wanden voor ventilatiekanalen, liftopbouwen en schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken, overbouwingen, bloemenkozijnen, balkons, galerijen en luifels, erkers mits zij de bouwgrens, waaraan de voorgevel gelegen is, met niet meer dan 1,5 m overschrijden;
b.
ondergrondse funderingen en ondergrondse bouwwerken, voor zover deze de bouwgrens met niet meer dan 1 m overschrijden;
c.
goten en ondergrondse afvoerleidingen en inrichtingen voor de verzameling van water en rioolstoffen.
6.2 Ondergronds bouwen Binnen het plangebied mag, tenzij anders is aangegeven in de regels, onder gebouwen ondergronds worden gebouwd, onder de volgende voorwaarden: a.
ondergrondse gebouwen gelegen buiten de buitenzijde van de gevels van de bovengrondse gebouwen zijn niet toegestaan;
b.
de diepte van de ondergrondse bebouwing mag niet meer bedragen dan 3,5 m onder peil;
c.
onder buitendijks gelegen gebouwen mag niet onder peil worden gebouwd;
d.
onder plaatsgebonden kampeermiddelen (inclusief de daarbij behorende bergingen) mag niet onder peil worden gebouwd.
6.3 Verbod Het is verboden enig terrein of bouwperceel zodanig te bebouwen, dat daardoor op een aangrenzend terrein, bouwvlak of bouwperceel een toestand zou ontstaan, die aldaar niet meer met
Jacob Ekelmansstraat 19
bu/RO- Betuwe
de regels van dit plan zou overeenstemmen, of, voor zover er reeds aldaar een afwijking van de regels bestaat, zodanig te bebouwen, dat deze afwijking zou worden vergroot.
Artikel 7 Algemene gebruiksregels 7.1 Vormen van verboden gebruik (onbebouwd) Als een gebruik strijdig met het bestemmingsplan wordt in ieder geval beschouwd een gebruik van gronden en/of water: a.
als opslag-, stort-, lozings- of bergplaats van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken voorwerpen, stoffen of producten, behoudens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
b.
als terrein voor het al dan niet voor de verkoop opslaan of opstellen van ongebruikte en/of gebruikte, dan wel geheel of gedeeltelijk uit gebruikte onderdelen samengestelde machines, voer-, vaar- of vliegtuigen c.q. onderdelen daarvan, die bruikbaar en niet aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken zijn, behoudens voor zover het betreft parkeren of voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
c.
als opslagplaats van hout en/of aannemersmaterialen, behoudens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond of ten behoeve van bouw of andere tijdelijke werkzaamheden;
d.
voor het (doen) uitoefenen van straatprostitutie.
7.2 Vormen van verboden gebruik (gebouwen) Als een gebruik strijdig met het bestemmingsplan wordt in ieder geval beschouwd het gebruik: a.
van gebouwen voor het verkopen of ten verkoop aanbieden van goederen, met uitzondering van het verkopen of ten verkoop aanbieden van: 1.
goederen, waarvan de verkoop deel uitmaakt van de functie die is toegelaten op het perceel;
2.
agrarische producten, afkomstig van en geteeld op het ter plaatse aanwezige agrarisch bedrijf;
b.
van niet voor bewoning bestemde gebouwen of ruimten, daaronder begrepen kampeermiddelen, voor permanente bewoning;
c.
van gebouwen ten behoeve van het (doen) exploiteren van een seksinrichting.
7.3 Parkeren
Jacob Ekelmansstraat 19
bu/RO- Betuwe
a.
een omgevingsvergunning voor het bouwen, het planologisch uitbreiden of het planologisch wijzigen van de functie van gebouwen en gronden wordt slechts verleend, indien bij de aanvraag wordt aangetoond dat voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein overeenkomstig de door burgemeester en wethouders vastgestelde beleidsregels met betrekking tot parkeren, zoals die gelden op het tijdstip van de indiening van de aanvraag om een omgevingsvergunning.
b.
burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.: 1.
indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit;
2.
voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- en stallingruimte wordt voorzien.
c.
afwijken van de regels, als bedoeld onder b. is slechts mogelijk, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: 1.
de parkeersituatie in de openbare ruimte;
2.
de woon- en leefsituatie.
7.4 Laden en lossen a.
een omgevingsvergunning voor het bouwen, het uitbreiden en het wijzigen van de functie van gebouwen en gronden wordt slechts verleend indien, bij een te verwachten behoefte qua laden en lossen, tijdens de aanvraag wordt aangetoond dat voorzien wordt in voldoende laad- en losgelegenheid op eigen terrein. Dit overeenkomstig de door burgemeester en wethouders vastgestelde eisen met betrekking tot laden en lossen, zoals die gelden op het tijdstip van de indiening van de aanvraag om een omgevingsvergunning;
b.
burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.: 1.
indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit;
2. c.
voor zover op andere wijze in de nodige laad- en losruimte wordt voorzien.
afwijken van de regels, als bedoeld onder b. is slechts mogelijk, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: 1.
de situatie in de openbare ruimte;
2.
de woon- en leefsituatie.
Artikel 8 Algemene afwijkingsregels
Jacob Ekelmansstraat 19
bu/RO- Betuwe
a.
Het bevoegd gezag kan, voor zover niet reeds op grond van een andere regels van dit plan een omgevingsvergunning om af te wijken kan worden verleend, met een omgevingsvergunning afwijken voor: 1.
het oprichten van bouwwerken voor algemeen nut (zoals abri's, telefooncellen, transformatorhuisjes, gasregel- en drukstations, conmatics), mits de inhoud van elk van deze bouwwerken niet meer zal bedragen dan 75 m³ en de bouwhoogte ervan niet meer zal bedragen dan 4 m;
2.
het in geringe mate aanpassen van enig onderdeel van het plan, zoals een bouwgrens, indien bij definitieve uitmeting en verkaveling blijkt, dat deze aanpassing in het belang van een juiste verwerkelijking van het plan gewenst of noodzakelijk is, waarbij de grenzen met niet meer dan 3 m worden verschoven;
3.
het overschrijden van in deze regels genoemde maten en percentages, zoals goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte van gebouwen, bebouwingspercentages en afstanden tot een bouwperceelgrens, met niet meer dan 10%;
4.
het overschrijden van de regels inzake de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met niet meer dan 20%;
5.
overschrijdingen van de maximale oppervlakte of de bestemmingsgrenzen door ondergeschikte bouwonderdelen, zoals erkers, balkons, bordessen, luifels, galerijen, trappen, overhangende verdiepingen, toegangen, lifthuizen en dergelijke, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1 m.
b.
Een omgevingsvergunning zoals bedoeld onder a kan niet worden verleend voor: 1.
bouwwerken gelegen in de bestemming 'Natuur';
2.
gasdrukregel- en gasdrukmeetkastjes met een grotere inhoud dan 8 m3 en voor verkooppunten voor motorbrandstoffen.
Artikel 9 Algemene wijzigingsregels •
9.1 Algemene wijzigingsbevoegdheden
•
9.2 Wijzigen naar Wonen
9.1 Algemene wijzigingsbevoegdheden Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen, indien het betreft:
Jacob Ekelmansstraat 19
bu/RO- Betuwe
a.
het in geringe mate, doch met niet meer dan 5 m, afwijken van een bestemmingsgrens of van het profiel van een weg, voor zover dit noodzakelijk is om het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein aan te passen;
9.2 Wijzigen naar Wonen Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming 'Bedrijf', te wijzigen in de bestemming 'Wonen', onder de voorwaarden dat: a.
omliggende bedrijven niet worden belemmerd;
b.
de bedrijfsactiviteiten blijvend worden gestaakt;
c.
voor de bouw- en gebruiksregels wordt aangesloten bij de regels, zoals die van toepassing zijn op de bestemming 'Wonen';
d.
het aantal woningen niet toeneemt.
Artikel 10 Algemene procedureregels Een beslissing omtrent het stellen van nadere eisen wordt niet eerder genomen dan het moment nadat belanghebbenden gedurende twee weken, na publicatie van het voornemen tot het stellen van nadere eisen in een van overheidswege uitgegeven blad of een dag-, nieuws- of huis-aanhuisblad, in de gelegenheid zijn gesteld schriftelijk zienswijzen tegen het voorgenomen besluit bij het college van burgemeester en wethouders in te dienen.
Artikel 11 Overige regels Voor zover in deze regels wordt verwezen naar een wet, een algemene maatregel van bestuur, een verordening, een richtlijn of een andere (wettelijke) regeling, dan geldt deze wet, algemene maatregel van bestuur, verordening, richtlijn of andere (wettelijke) regeling zoals die luidt dan wel van kracht is op het moment van de tervisielegging van het ontwerp van dit plan.
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Artikel 12 Overgangsrecht 12.1 Overgangsrecht bouwwerken
Jacob Ekelmansstraat 19
bu/RO- Betuwe
a.
Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: 1.
gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2.
na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
b.
Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a. een omgevingsvergunning voor het bouwen verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10%.
c.
Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
12.2 Overgangsrecht gebruik a.
Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
b.
Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
c.
Indien het gebruik, bedoeld onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
d.
Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
Artikel 13 Slotregel
Jacob Ekelmansstraat 19
bu/RO- Betuwe
Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Nieuwaal, Jacob Ekelmansstraat 19.
Jacob Ekelmansstraat 19
bu/RO- Betuwe
2019 Landschappelijke inpassing
Jan-Hein Pos bu/RO- Betuwe 25-10-2019
Landschappelijke inpassing Jacob Ekelmanstraat 19
Versie 2.0
Opstellers
:
bu/RO- Betuwe Acacalaan 31 7391 JV Twello
Datum
:
25-10-2019
Opdrachtgever
:
Arie van Steenbergen
Contactpersoon gemeente :
G.J.J. Rinkel
Gemeentelijk kenmerk
373674/417067
:
1. Huidige situatie
Bovenstaande weergave van de huidige situatie is opgenomen d.d. 3 oktober 2019.
A: Haag aan noordzijde (tevens afscheiding naar buurkavel)
B en F: Huidige afscheiding aan straatzijde.
C: Landschappelijke afscheiding oostzijde kavel (struweel van wilg)
C: Idem: (gezien vanuit het noorden naar het zuiden)
D: Jonge haag (prunus) als afscheiding naar toekomstige woonkavels (in gezaaid met gras). Voorliggend kavel blijft hobbymatig in agrarisch gebruik.
E: Aanwezige haag aan noordelijke zijde bedrijfskavel
G: Bestaande houtwal/ril aan oostzijde bedrijfskavel
H: Verbeterd aanzicht grondwal met onderbeplanting (zwarte doek is onzichtbaar )
H: Idem, aan straatzijde
H1: Haag straatzijde langs noordelijk deel huiskavel
H2: Aangezicht huidige woonkavel met bestaande beplanting (opgaande wilgen).
K: Straatzijde toekomstige bedrijfslocatie. Sloot met riet, wilgen straatzijde en haag binnenzijde
K: Haag binnenzijde: maakt toekomstige bedrijfsbebouwing vanaf de straat onzichtbaar.
2. Aanvullende werkzaamheden ten behoeve van de landschappelijke inpassing
1.
Het struweel aan de voorzijde bij de straat (B) zal worden verwijderd bij de realisatie van de twee woonkavels. Tussen de kavels komt een groene afscheiding (B1) welke de bewoners in overleg zullen aanbrengen.
2.
Na het verwijderen van de kassen zal de houtwal (G) worden doorgezet in zuidelijke richting(G1). De wal geeft bescherming aan egels, vogels en reptielen. Tevens ontneemt de wal de bewoners van de Hogeweg 10a (buurpand) het uitzicht op de bedrijfsbebouwing ten westen van G1.
3. Beplantingplan De eigenaar van de kas aan de Jacob Ekelmanstraat 9 is nog van hoofdberoep kweker. Op het terrein worden wilgen geteeld voor het snijden van takken met katjes (voor bloemstukken) en onder de kas (niet gestookt) olijfwilgen. Deze laatste zijn prima op te nemen in hagen. De onderbeplanting bij de grondwallen (H) zijn ingepland met de olijfwilgen uit de kas. Idem zijn de hagen ( A, E, H1 en K) van olijfwilg uit de kas.
Voor de nog aan te brengen hagen/wallen B1 en G1 zijn nog geen beplantingskeuze’s gemaakt. Hier gaan de gedachten uit naar inheemse streekgebonden soorten. De gemeente heeft dit ook streng aanbevolen. Al met al is de huidige situatie een prima uitgangssituatie voor de inpassing van het toekomstige hoofdbedrijf en de twee woningen. Doordat het perceel H en het perceel tussen de hagen E en D agrarisch in gebruik blijven blijft het landelijke karakter van de plek gehandhaafd. De bebouwing van de nieuwe bedrijfsloods is door de beplanting nauwelijks waar te nemen vanaf de straat en de directe omgeving. Door deze groene inkadering ontstaat er een schril contrast met de nieuwe kascomplexen en waterbassins van de glasbedrijven uit de omgeving, welke zich min of meer kaal mogen presenteren naar de omgeving. Door de groene afdekking van de grondwal(H) is ook een groene entree nabij de nieuwe ontsluitingsweg geborgd.
De hagen/groenwal B1 en G zullen in een voorwaardelijke verplichting in het herzieningsplan worden opgenomen. Twello 15-10-2019.
Bijlage:
Textuurbeeld van de olijfwilg (goed bezocht door hommels en bijen)
881 14 882
12
872
10 8
5
24
873 772 874
9
7
13
11 13
93
522
771
15
607
521
26
758 231
875 759
754 732
731
232 233
63
755
30
W (sg-li)
94
234 950
1137 91
235
34
Legenda
537
538
9
Plangebied
Enkelbestemmingen
34a
19
1120
B
Bedrijf
W
Wonen
952
729
8a 8b
Functieaanduidingen 1138
(sg-li)
B
36 Jacob Ekelmansstraat
1142
1135 1145
784 specifieke vorm van groen - landschappelijke inpassing, voorwaardelijke verplichting 1 948 953
536
Bouwvlakken
8
949 951
bouwvlak 533
(sg-li)
10 907 1119
535
eg ogew
10a H
7-7c
353 816
1148 354 1141
1147
Bestemmingsplan:
Nieuwaal, Jacob Ekelmansstraat 19
Get.:
Datum:
WDK
15-01-2021
Formaat:
Schaal:
A2
1:1000
Tekeningnummer:
1149
NL.IMRO.0297.BGBBP20200010-VS01
Gemeente Zaltbommel Opdrachtgever: bu/RO- Betuwe Status: vastgesteld
908
Noordpijl
1539