Bijlage 1.1 Toelichting

Gemeente Zaltbommel

Bestemmingsplan “Gameren, Hendrikstraat achter 21” Vastgesteld

Gorinchem, 27 februari 2024 NL.IMRO.0297.GMRBP20220012-VS01

            Spijksedijk 8 4207 GN Gorinchem t 0183 - 821 497 w welmersburgstedenbouw.nl e info@welmersburg.nl

Gemeente Zaltbommel

Bestemmingsplan “Gameren, Hendrikstraat achter 21” Vastgesteld

Toelichting

Gorinchem, 27 februari 2024 NL.IMRO.0297.GMRBP20220012-VS01

4

Vastgesteld bestemmingsplan “Gameren, Hendrikstraat achter 21” - 27 februari 2024

Inhoud 1

Inleiding 9 1.1 Aanleiding en doelstelling 9 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 9 1.3 Vigerend bestemmingsplan 9 1.4 Bij het plan behorende stukken 10 1.5 Leeswijzer 10 2 Beleidsaspecten 11 2.1 Rijksbeleid 11 2.1.1 Nationale Omgevingsvisie 11 2.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking 12 2.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) 13 2.2 Provinciaal beleid 13 2.2.1 Omgevingsvisie Gelderland 13 2.2.2 Omgevingsverordening Gelderland 14 2.3 Regionaal beleid 15 2.3.1 Woonagenda 15 2.3.2 Regionale woningbouwprogramma 15 2.4 Gemeentelijk beleid 16 2.4.1 Omgevingsvisie Bommelerwaard 16 2.4.2 Woonvisie Bommelerwaard 17 2.4.3 Groenbeleidsplan 19 2.4.4 Welstandsnota gemeente Zaltbommel 2017 19 3

Analyse van de bestaande situatie 20 3.1 Historische ontwikkeling 20 3.2 Ruimtelijke en functionele structuur 21

4

Planontwikkeling 22 4.1 Planontwikkeling 22 4.2 Verkeer en parkeren 23 4.3 Beeldkwaliteit 24

5

Onderzoek en verantwoording 25 5.1 Cultuurhistorie en Archeologie 25 5.2 Bodem 29 5.3 Milieu 32 5.3.1 Flora en Fauna 32 5.3.2 Stikstofdepositie 34 5.3.3 Waterparagraaf 35 5.3.4 Wegverkeerslawaai 38 5.3.5 Bedrijven en Milieuzonering 38 5.3.6 Gezondheid 42 5.3.7 Explosieven opsporing 43 5.3.7 Luchtkwaliteit 44 5.4 Externe Veiligheid 44 5.5 Maatlat groene klimaatadaptieve gebouwde omgeving 45 5.6 Kabels en leidingen 48 5.7 Vormvrije MER beoordeling 48

Vastgesteld bestemmingsplan “Gameren, Hendrikstraat achter 21” - 27 februari 2024

5

6

Vastgesteld bestemmingsplan “Gameren, Hendrikstraat achter 21” - 27 februari 2024

6

Juridische aspecten 50 6.1 Het juridisch plan 50 6.2 Beschrijving van de bestemmingen 50 6.2.1 Inleidende bepalingen 50 6.2.2 Bestemmingen 50 6.2.3 Algemene regels en slotbepalingen 51 7

Uitvoerbaarheid 53 7.1 Economische uitvoerbaarheid 53 7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 53

Bijlagen bij de toelichting: 1. Transect-rapport 3740, Gameren, Hendrikstraat (ong.), Archeologisch bureauonderzoek (BO) en inventariserend Veldonderzoek (IVO), verkennende fase, versie 1.1 2. Verkennend bodemonderzoek, Hendrikstraat ong. te Gameren, Tritium Advies B.V., documentkenmerk: 2108/140/ NL-01, versie 0, 17 december 2021 3. Quickscan flora en fauna Hendrikstraat te Gameren, Tritium Advies B.V., documentkenmerk 2108/058/EH-01, versie 0, 19 oktober 2021 4. Berekening stikstofdepositie gebruiks- en aanlegfase Hendrikstraat te Gameren, Tritium Advies B.V., documentkenmerk 2310/054/JK-01, 6 oktober 2023 5. Waterparagraaf Hendrikstraat in Gameren, gemeente Zaltbommel, Tritium Advies B.V., documentkenmerk 2108/058/EH-04, versie D, 1 december 2023’. 6. Akoestisch onderzoek industrielawaai Hendrikstraat te Gameren, Tritium Advies B.V., documentnr: 2108/058/ EH-03, versie B, 27 februari 2024 7. Verslag omgevingsdialoog, 5 januari 2022 8. Vormvrije m.e.r. rapportage Gameren Hendrikstraat achter 21, Welmers Burg Stedenbouw, 27 februari 2024 9. Aanvullend ecologisch onderzoek rugstreeppad & alpenwatersalamander Hendrikstraat te Gameren, Tritium Advies b.v., documentkenmerk: 2110/166/BBE-01, verise 1, 10 oktober 2022 10. Beeldkwaliteitsplan Hendrikstraat achter 21, Welmers Burg Stedenbouw, 8 juni 2023 11.

Verkennend bodem- en asbestonderzoek, Burgerstraat 11 te Gameren, Tritium Advies B.V., documentkenmerk: 2210/213/MP-01, versie 0, 16 december 2022 12. Adviesbrief stikstofdepositie, Omgevingsdienst Rivierenland, kenmerk: ODR2309807, 7 augustus 2023 13. Actualisatie berekening stikstofdepositie, Omgevingsdienst Rivierenland, AERIUS kenmerk: RfmbjEB1icCa, 13 november 2023 14. Zienswijzennota, Gemeente Zaltbommel, februari 2024 Bijlagen bij de regels: 1. Overzicht aan huis gebonden beroepen, gemeente Zaltbommel 2. Staat van bedrijfsactiviteiten

Vastgesteld bestemmingsplan “Gameren, Hendrikstraat achter 21” - 27 februari 2024

7

Figuur 1.1: Ligging plangebied, locatie zwart omlijnd

8

Vastgesteld bestemmingsplan “Gameren, Hendrikstraat achter 21” - 27 februari 2024

1

Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling De aanleiding voor het opstellen van het bestemmingsplan “Gameren, Hendrikstraat achter 21” is de voorgenomen ontwikkeling van de eigenaar/initiatiefnemer om twintig woningen te realiseren op de locatie gelegen aan de Hendrikstraat te Gameren. Het plangebied kent momenteel 2 vigerende bestemmingsplannen. Het westelijke perceel P0358 heeft de bestemming Agrarisch en valt onder het bestemmingsplan ‘Buitengebied Zaltbommel’ (d.d. 17-092014). Het overige deel van het plangebied valt onder het bestemmingsplan ’Gameren’ (d.d. 15-04-2010). Op deze gronden liggen de bestemmingen Glastuinbouwbedrijf en Bedrijf. Voorheen hebben ter plaatse van de planlocatie kassen gestaan. Het bedrijf dat hier werkzaam was is inmiddels beëindigd en de kassen zijn in 2019 gesloopt. De bedrijfswoning is herbestemd tot reguliere woning. In de huidige situatie mogen er op deze locatie geen nieuwe woningen gerealiseerd worden. Het doel van voorliggend bestemmingsplan is het opstellen van een eenduidige en uniforme juridische regeling voor het toegestane gebruik en de toegestane bebouwing binnen het plangebied. Middels de regels behorend bij dit bestemmingsplan worden er twintig woningen in de sociale huursector mogelijk gemaakt. Daarnaast zullen de mogelijkheden tot bouwen worden beperkt op de agrarische bestemming op perceel P0358.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Voorliggend bestemmingsplan betreft de percelen die kadastraal bekend zijn als sectie P, nummers 0358 en 2120 te Gameren. De locatie is gelegen aan de noordwestzijde van de kern van het Gelderse dorp Gameren (zie figuur 1.1), één van de twaalf kernen in de gemeente Zaltbommel. Het totale plangebied heeft een oppervlakte van ca. 1,59 ha. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door de Burgerstraat, met daaraan lintbebouwing. Aan de oostzijde wordt het plangebied begrensd door de Hendrikstraat met bijbehorende lintbebouwing. Aan de westzijde grenst de locatie aan kassen en aan de zuidzijde een onbebouwd grasveld. Momenteel bestaat de planlocatie met name uit braakliggend terrein en een open veld. Aan de noordzijde van het perceel P0358 staat een vrijstaande woning aan de Burgerstraat, deze blijft gehandhaafd. 1.3 Vigerend bestemmingsplan Voor de planlocatie gelden er twee vigerende bestemmingsplannen. Het vigerend bestemmingsplan voor het westelijke deel van het plangebied (perceel P0358) is het bestemmingsplan “Buitengebied Zaltbommel’’ (d.d. 17-092014). In dit vigerende bestemmingsplan heeft dit deel van het plangebied de bestemming ‘Agrarisch’ en is er een bouwvlak opgenomen over vrijwel het hele perceel.

t

a stra Burg

t

a stra drik

P 2120

Hen

P 0358

Figuur 1.2: Luchtfoto plangebied met kadastrale grenzen , locatie zwart omlijnd Vastgesteld bestemmingsplan “Gameren, Hendrikstraat achter 21” - 27 februari 2024

9

Het vigerend bestemmingsplan voor het oostelijk deel van het plangebied (perceel P2120) is het bestemmingsplan ’Gameren’ (d.d. 15-04-2010). In dit vigerend bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemmingen “Glastuinbouwbedrijf’’ en ‘‘Bedrijf’’. Er is een wijziging van de vigerende bestemmingsplannen nodig om de beoogde woonontwikkeling mogelijk te maken.

Figuur 1.3: Uitsnede plankaart vigerend bestemmingsplan ‘Buitengebied Zaltbommel´, locatie in rood omlijnd

Figuur 1.4: Uitsnede plankaart vigerend bestemmingsplan ‘Gameren´, locatie in rood omlijnd

1.4 Bij het plan behorende stukken Dit bestemmingsplan bestaat uit drie delen: een verbeelding waarop onder meer de bestemmingen in het plangebied zijn aangegeven, regels waarin de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor de op de verbeelding vermelde bestemmingen zijn opgenomen en een toelichting waarin de achtergronden van het bestemmingsplan zijn beschreven. De verbeelding vormt samen met de regels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. In de toelichting worden onder andere de keuzes die in het bestemmingsplan worden gemaakt nader gemotiveerd en verantwoord. Hierin staat de inhoud van het vigerend beleid beschreven. 1.5 Leeswijzer De toelichting van dit bestemmingsplan is opgebouwd uit een zevental hoofdstukken en enkele bijlagen. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het relevante nationale, provinciale en gemeentelijk beleid. Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van de historische en huidige ruimtelijke structuur en functionele structuur van het plangebied. In hoofdstuk 4 wordt de planontwikkeling toegelicht. In hoofdstuk 5 worden de milieuhygiënische en planologische randvoorwaarden uiteengezet. De juridische opzet van het plan wordt toegelicht in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 komt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde. 10

Vastgesteld bestemmingsplan “Gameren, Hendrikstraat achter 21” - 27 februari 2024

2

Beleidsaspecten

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het ruimtelijk beleid. Het betreft onder andere rijksbeleid, dat dient door te werken in dit bestemmingsplan. Achtereenvolgens wordt een beschrijving van de belangrijkste beleidsdocumenten op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau voor zover relevant voor het plangebied gegeven. Als relevante ruimtelijke bovenlokale plannen moeten worden bezien: • Nationale Omgevingsvisie (11 september 2020) • Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (30 december 2011) • Omgevingsvisie Gelderland (januari 2018) • Omgevingsverordening Gelderland (januari 2018) 2.1

Rijksbeleid

2.1.1 Nationale Omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) komt voort uit de Omgevingswet. De NOVI is vastgesteld op 11 september 2020. De Nationale Omgevingsvisie biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee kan ingespeeld worden op de grote uitdagingen die er zijn. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op onze leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgave. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want de ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt.

Met de NOVI wordt een proces in gang gezet waarmee de keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden om te bouwen aan een mooier en sterker Nederland. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie 2. Duurzaam economisch groeipotentieel 3. Sterke en gezonden steden en regio’s 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoeken we naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied.

Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Een uitgangspunt uit de NOVI is het bouwen van sterke, aantrekkelijke en gezonde steden en het verder ontwikkelen van het Stedelijk Netwerk Nederland. De grote actuele woningbehoefte vraagt tegelijkertijd om oplossingen op korte termijn. Ontwikkelingen vinden plaats in lijn met de ambities van de integrale verstedelijkingsstrategie, zo veel mogelijk in bestaand stedelijk gebied, klimaatbestendig en natuurinclusief. Grote open ruimten tussen de steden houden hun groene karakter. Het aanbod en de kwaliteit van het groen in de stad worden versterkt en de aansluiting op het groene gebied buiten de stad wordt verbeterd. Vastgesteld bestemmingsplan “Gameren, Hendrikstraat achter 21” - 27 februari 2024

11

Doorwerking in het bestemmingsplan De onderhavige ruimtelijke ontwikkeling betreft een ontwikkeling op een voormalige glastuinbouw locatie. Het woningaanbod zal in de nieuwe situatie met 20 woningen toenemen. Aangezien er sprake is van nieuwbouw zullen de nieuwe woningen gasloos en zo veel mogelijk energieneutraal worden gerealiseerd. Aan de Beng-eis zal in ieder geval worden voldaan. Hierdoor is het mogelijkheid een nieuwe energiezuinige en goed geïsoleerde woning te realiseren. Daarnaast worden er in het plan nieuwe groenvoorzieningen aan de locatie toegevoegd die de kwaliteit van de openbare ruimte een impuls zullen geven. Geconcludeerd kan worden dat de beoogde ontwikkeling past binnen de kaders van de NOVI. 2.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is per 1 oktober 2012 verankerd in artikel 3.16 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze ladder is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten, waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt.

Per 1 juli 2017 is de nieuwe Ladder in werking getreden, waar in de tekst van artikel 3.16 lid 2 van het Bro wordt terug gebracht naar de essentie: ‘De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.’ De Laddertoets dient te worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Toetsend aan deze ladder dient allereerst te worden bepaald of er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’. Ingevolge artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, wordt in het Bro en de daarop berustende bepalingen onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Het begrip ‘woningbouwlocatie’, is niet nader gedefinieerd in het Bro. Onder verwijzing naar de uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State (ABRvS) van 28 juni 2017 de hoofdlijnen van haar jurisprudentie uiteengezet. De Afdeling werkt gestructureerd een aantal thema’s uit en doet dat aan de hand van jurisprudentie.

Zo benadrukt de Afdeling dat een voorziene ontwikkeling voldoende substantieel moet zijn om aangemerkt te kunnen worden als een stedelijke ontwikkeling. Als het plan voorziet in niet meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie kunnen worden aangemerkt, is die ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling aan te merken. Met onderhavig bestemmingsplan worden in totaal 20 nieuwe woningen mogelijk gemaakt en is er daarmee sprake van een stedelijke ontwikkeling. De planlocatie is gelegen in het buitenstedelijk gebied aan de rand van Gameren. Het is vanuit een duurzaam ruimtegebruik zeer wenselijk om gebruik te maken van inbreidingslocaties en/of herstructureringslocaties. Een groot deel van het plangebied is als herstructurering te beschouwen, aangezien een bestemming glastuinbouwbedrijf en een bestemming bedrijf verdwijnen. Voorheen waren er ter plaatse van de planlocatie kassen gevestigd. Deze kassen zijn in 2019 gesloopt. Er zijn verder onvoldoende andere inbreidingslocaties in Gameren om tegemoet te komen aan de woningbehoefte aldaar. Dit leidt tot deze inbreidingslocatie. Op 8 juli 2021 is de Woonvisie Bommelerwaard vastgesteld, waarin de woonbehoefte voor de kernen binnen de gemeente Zaltbommel in beeld is gebracht. In de Woonvisie wordt ook aangegeven dat er een tekort is aan sociale huurwoningen.

De Samenwerkende Woningcorporaties Rivierenland onderschrijft dit tekort aan sociale huurwoningen en de inzet om 30 % van de nieuwbouw in de sociale huur te realiseren. Daarbij wordt gepleit dat deze 30% voor alle gemeenten een minimum is en geen gemiddelde. De Woonvisie wordt nader toegelicht in paragraaf 2.4.1. In de woonvisie wordt aangegeven dat er voor de periode 2020-2030 voor meerdere clusters, waaronder Gameren een opgave ligt. Daarom is voor ieder cluster een woningbouwplanning gemaakt. Voor Gameren wordt er aangegeven dat er twee woningbouwplannen op de planning staan. Dit betreft onderhavig plan van 20 sociale huurwoningen en het plan aan de oostzijde van de Hendrikstraat. Het naastliggende plan, genaamd Hendrikstraat, omvat 103 woningen. Daarmee zullen er volgens de planning 123 woningen worden gebouwd in Gameren in de periode tussen 2020-2030.

12

Vastgesteld bestemmingsplan “Gameren, Hendrikstraat achter 21” - 27 februari 2024

Doorwerking in het bestemmingsplan Geconcludeerd kan worden dat de onderhavige ruimtelijke ontwikkeling met maximaal 20 woningen kan worden aangemerkt als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Deze nieuwe stedelijke ontwikkeling is nodig om aan de woningbouwbehoefte voor de komende jaren in de kern Gameren te kunnen voldoen. Het plan voor de Hendrikstraat voorziet in een behoefte aan sociale huurwoningen, zowel kwantitatief als kwalitatief. De planlocatie is gelegen aan de rand van de kern Gameren em betreft een herstructureringslocatie waar voorheen glastuinbouw plaats heeft gevonden. Voor de ontsluiting van de woningen kan er direct worden aangetakt op de bestaande infrastructuur. Samenvattend kan gesteld worden dat het initiatief past binnen de kaders van de ladder voor duurzame verstedelijking. 2.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens provinciale verordening respectievelijk bij of krachtens Algemene Maatregel van Bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen.

Inhoudelijk gaat het om nationale belangen die samenhangen met het beschermen van ruimtelijke functies, zoals natuur in het Gelders Natuurnetwerk (de voormalige Ecologische Hoofdstructuur, EHS), of met het vrijwaren van functies. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), beter bekend als de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met onderdelen aangevuld per 1 oktober 2012. Het besluit is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Doorwerking in het bestemmingsplan Het Barro spreekt zich niet nadrukkelijk uit over de ruimtelijke invulling van de locatie. In het plangebied zijn geen nationale belangen in het geding. De locatie maakt geen onderdeel uit van de beleidslijn Grote Rivieren. 2.2

Provinciaal beleid

2.2.1 Omgevingsvisie Gaaf Gelderland De omgevingsvisie Gaaf Gelderland is door Provinciale Staten op 19 december 2018 vastgesteld. In de Omgevingsvisie wil de provincie zich richten op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. Met zeven onderwerpen wordt hier richting aan gegeven: Energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, vestigingsklimaat en woonen leefomgeving. Voor wat betreft de woon- en leefomgeving wordt in de omgevingsvisie het volgende aangegeven: Gelderland wil een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen; Zo wordt de economische kracht en kwaliteit van leven in Gelderland versterkt: nu en in de toekomst. Gelderland heeft een aanbod aan woningtypen en woonmilieus passend bij de diversiteit aan woningvraag; voor ieder een passende, duurzame woning. De bestaande bebouwde omgeving wordt optimaal benut met voldoende ruimte voor klimaatadaptieve maatregelen. Er worden regionale afspraken gemaakt over een goede balans tussen de vraag en het aanbod van woningen. Er is specifieke aandacht voor de gemeentegrens overstijgende woonvraagstukken. Innovaties in woonwijken op het vlak van duurzaamheid en het omvormen van bestaande gebouwen tot woonruimte worden gestimuleerd.

Doorwerking in dit bestemmingsplan Met de transformatie van de voormalige glastuinbouwlocatie aan de Hendrikstraat wordt een locatie aan de westzijde van de kern Gameren, nieuw leven in geblazen. Braakliggend terrein wordt omgezet naar een woonlocatie met een variatie aan type woningen die orienteren op nieuw en robuust openbaar groen. Daarnaast zullen de nieuwe woningen duurzaam, en zonder gasaansluiting worden gerealiseerd. Geconcludeerd kan worden dat het initiatief in algemene zin aansluit op doelstellingen uit de structuurvisie Gaaf Gelderland.

Vastgesteld bestemmingsplan “Gameren, Hendrikstraat achter 21” - 27 februari 2024

13

2.2.2 Omgevingsverordening Gelderland Op 21 december 2022 hebben Provinciale Staten de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. De Omgevingsverordening betreft de juridische vertaling van de provinciale Omgevingsvisie Gelderland waarmee de provincie regels (randvoorwaarden) stelt aan bestemmingsplannen van gemeenten. Doel van de verordening is om provinciale belangen op het gebied van de ruimtelijke ordening te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. Na de vaststelling van de verordening in 2014 hebben nog een aantal actualisatierondes plaatsgevonden wat geresulteerd heeft in een geconsolideerde versie van de Omgevingsverordening Gelderland. De provincie beschikt over verschillende instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. De verordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvan de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving, opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem. De verwachting is dat de Omgevingsverordening op termijn alle regels zal gaan bevatten die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving. Gelders natuurnetwerk Groene ontwikkelingszone

Figuur 2.1: Omgevingsverordening Gelderland, natuur en landschapsbeleid, locatie rood omlijnd

Een bestemmingsplan maakt nieuwe woningen alleen mogelijk als die ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda. Als een ontwikkeling niet past binnen de vigerende regionale woonagenda, kan een bestemmingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda nieuwe woningen toch mogelijk maken onder de volgende voorwaarden: • er wordt voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking; • de ontwikkeling past binnen het meest recente provinciale beleid; • er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden over deze ontwikkeling, en • Gedeputeerde Staten stemmen in met deze ontwikkeling. Doorwerking in het bestemmingsplan In de regionale Woonagenda Rivierenland 2020 – 2030 is per gemeente in de regio het kwantitatieve woningbouwprogramma voor de periode 2020 – 2030 aangegeven. Om de woningprogrammering wendbaarder te maken is ervoor gekozen om te werken met een bandbreedte. Voor de gemeente Zaltbommel is aangegeven dat het woningbouwprogramma uitgaat van de ontwikkeling van 900 - 1.450 woningen. Daarnaast wordt er in de regionale woonagenda geconstateerd dat er een tekort is aan sociale huurwoningen binnen de gemeente Zaltbommel.

Met de ontwikkeling van 20 sociale huurwoningen draagt het plan bij aan de ambitie uit de regionale woningbouwprogramma om het aanbod van sociale huurwoningen binnen de gemeente Zaltbommel te vergroten. Het voorgenomen bestemmingsplan is niet in strijd met de uitgangspunten uit de Omgevingsverordening Gelderland. In de Omgevingsverordening Gelderland is onder artikel 2.65b opgenomen dat voor zover een bestemmingsplan een nieuwe activiteit of ontwikkeling mogelijk maakt, de toelichting bij het bestemmingsplan een beschrijving bevat van de maatregelen of voorzieningen die worden getroffen om de risico’s van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. Dit aspect wordt nader toegelicht in paragraaf 5.5 van deze toelichting. 14

Vastgesteld bestemmingsplan “Gameren, Hendrikstraat achter 21” - 27 februari 2024

2.3

Regionaal beleid

2.3.1 Regionale Woonagenda 2020-2030 De provincie Gelderland geeft in de Omgevingsverordening aan dat van de regio’s wordt verwacht dat zij hun beleid op het gebied van wonen afstemmen met (externe) partners in een ‘regionale woonagenda’. Hierin zijn de belangrijkste thema’s omschreven waaraan de betreffende regio gaat werken. In de Regionale Woonagenda 2020 -2030 zijn vijf thema’s uitgewerkt waarop de acht regio gemeenten de komende jaren willen samenwerken. Deze thema’s zijn: 1. Continuïteit in productie 2. Betaalbaarheid van het wonen 3. Flexibiliteit op de woningmarkt 4. Wonen en zorg 5. Duurzaamheid Het Regionaal Woningbouwprogramma heeft direct invloed op woningbouwplannen. De Omgevingsverordening bepaalt namelijk in artikel 2.2.1 dat in een bestemmingsplan nieuwe woningbouwlocaties, en de daar te bouwen woningen, slechts worden toegestaan wanneer dit past in het door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda. De overige thema’s worden op regionaal of lokaal niveau uitgewerkt in beleid of in uitvoeringsacties. Doorwerking in het bestemmingsplan In de regionale woonagenda Rivierenland wordt er met de prognoses voor het te bouwen aantal woningen gewerkt met een bandbreedte. Voor de gemeente Zaltbommel is aangegeven minimaal 900, en maximaal 1.450 nieuwbouwwoningen toe te willen voegen in de periode tussen 2020 en 2030.

Geconcludeerd kan worden dat de beoogde ontwikkeling, met het mogelijk maken van 20 woningen, in speelt op deze ambitie. De daadwerkelijke realisatie van nieuwbouwwoningen en de ontwikkeling van de plancapaciteit per gemeente worden jaarlijks gemonitord. Dit maakt het mogelijk ontwikkelingen nauwkeurig te volgen en indien nodig bij te sturen. Iedere twee jaar zal het regionaal woningbouwprogramma worden geëvalueerd. Het regionale woningbouwprogramma wordt in onderstaande paragraaf verder toegelicht. 2.3.2 Regionaal Woningbouwprogramma Regio Rivierenland De gemeenten van Regio Rivierenland, waaronder de gemeente Zaltbommel, hebben afspraken gemaakt voor het opstellen en jaarlijks actualiseren van een regionaal woningbouwprogramma. Op 30 mei 2016 hebben de provincie en de regio(gemeenten) afspraken gemaakt over de Kwantitatieve Opgave Wonen voor de periode 2015-2024. Gedeputeerde Staten hebben deze afspraken op 12 juli 2016 vastgesteld. Toetsing van projecten Alle in het Regionaal Woningbouwprogramma opgenomen projecten zijn getoetst op drie punten: • Planstatus (harde of zachte plancapaciteit); • Urgentie (noodzaak voor prioriteit: verbetering door bijvoorbeeld herstructurering dan wel bedrijfssanering of woningen voor urgente doelgroepen); • Woonmilieu, prijs en woningtype (projecten worden gespiegeld aan de geschetste behoefte uit het regionale woningbehoefteonderzoek).

Indeling projecten De projecten zijn – na op de drie punten getoetst te zijn – ingedeeld in drie categorieën, te weten: 1. Kansrijke plannen en/of korte termijn (realisatie binnen vijf jaar). Dit zijn plannen die goed aansluiten op de actuele marktvraag. Alle projecten in categorie 1 zijn opgenomen in harde plancapaciteit. Kansrijke plannen waar nog geen vastgesteld bestemmingsplan voor is, worden opgenomen in categorie 2; 2. Plannen met aandachtspunten en/of middellange termijn (realisatie over vijf tot tien jaar). Dit kunnen bijvoorbeeld aandachtspunten op het gebied van milieu zijn. Ook zijn kansrijke plannen waarvoor nog geen bestemmingsplan is vastgesteld opgenomen in categorie 2; 3. Plannen voor de lange(re) termijn (realisatie tien jaar of verder). Dit zijn plannen die pas na 2024 zijn voorzien of deel uitmaken van een groter project. De projecten uit de categorieën 1 en 2 vormen het Regionale Woningbouwprogramma Rivierenland.

Vastgesteld bestemmingsplan “Gameren, Hendrikstraat achter 21” - 27 februari 2024

15

Doorwerking in het bestemmingsplan Het initiatief is opgenomen in het Regionaal Woningbouwprogramma in de lijst projecten categorie 2. Voor wat betreft het programma scoort het initiatief goed, omdat er woningen gebouwd worden die voorzien in de woningbehoefte in Gameren. Na het doorlopen van de bestemmingsplanprocedure wordt het plan opgenomen in categorie 1. Als gevolg van deze ontwikkeling zal de bestemming ‘Glastuinbouw’ komen te vervallen. Ook zal het agrarische bouwvlak op het aangrenzend perceel P0358 komen te vervallen. 2.4

Gemeentelijk beleid

2.4.1 Omgevingsvisie Bommelerwaard Op 20 oktober 2022 stelde de gemeenteraad van Zaltbommel de omgevingsvisie Bommelerwaard vast. De omgevingsvisie gaat over de vraag: Hoe ziet de Bommelerwaard er in de toekomst uit? De gemeente Zaltbommel heeft de visie samen met de gemeente Maasdriel en eveneens met inwoners, ondernemers en organisaties uit de Bommelerwaard opgesteld. De visie is gebaseerd op bestaand beleid en aangevuld met nieuwe thema’s en de Bommelerwaardse waarden. Het beschrijft de belangrijkste opgaven en ruimtelijke keuzes voor de Bommelerwaard, en voor Zaltbommel in het bijzonder, en hoe hieraan uitvoering gegeven wordt. De omgevingsvisie is opgebouwd uit 3 hoofdonderdelen, • De BommelerWaarden • De Kernopgaven • Visie en gebiedsopgaven Heerewaarden Zuilichem

Aalst

Zaltbommel over 20 jaar Hurwenen De gemeenteNieuwaal Zaltbommel kenmerkt zichZaltbommel over 20 jaar door een sterk agrarisch karakter (grondgebonden veehouderij in de open kommen en tuinbouw op de oeverwallen) en vitale en duurzame lokale bedrijvigheid. Binnen de gemeente Rossum zijn enkele aantrekkelijke Gamerencultuurhistorische en diverse toeristische parels gelegen (zoals Slot Loevestein en de binnenstad Zaltbommel). De kernen binnen de gemeente Zaltbommel zijn sociaal sterk, initiatiefrijk en voorzien in een bij de schaal passend aanbod van voorzieningen. Er is ruimte voor kleinschalige ondernemingen en voldoende Bruchem Alem met ruimte voor sport, spel, woningbouw om in de lokale behoefte te voorzien. In de kernen is het goed wonen, ontmoeten, ontspanning en recreëren. In de stad Zaltbommel concentreren zich de culturele en andere stedelijke voorzieningen en de stad heeft een Kerkwijk regionale aantrekkingskracht, ook op het vlak van woningbouw. Zaltbommel is een landelijk gebied dat zich kenmerkt Kerkdriel Velddriel Delwijnen door: natuur, openheid, landschappelijke kwaliteiten (rivieren, uiterwaarden) ruimte en rust. Unieke kwaliteiten waar bezoekers, inwoners en ondernemers nog meer van genieten. Wellseind Nederhemert-noord

Hoenzadriel BommelerWaarden De Bommelerwaard kent verschillende waarden en kwaliteiten. Eigenlijk heeft bijna alles in de Bommelerwaard te Ammerzoden maken met de rivieren;Well de ligging van de dorpenHedel en de stad, de diverse kastelen, de vruchtbare landbouwgrond en de gezichtsbepalende dijken. Ook de cultuurhistorische elementen zijn ontstaan vanuit de ligging aan het water. Deze waarden wil de gemeente Zaltbommel behouden en versterken. De belangrijkste waarden worden weergegeven op de BommelerWaardenkaart. Op de BommelerWaardenkaart wordt de planlocatie aangewezen als ‘Het droge land’.

Ondergrond

Nieuwaal

rische en landschappelijke elementen en onale of nationale betekenis.

Kernkwaliteiten

Hurwenen

Zaltbommel Het droge land

Bijzonder waardevolle cultuurhistorische elementen

Kenmerkende percelering

Spoorlijn

Open kommen

Waardevol open komgebied

Drinkwaterinnamepunt / grondwaterbeschermingsgebied

Begrenzing Bommelerwaard

Groene diamant

Beschermd stads- en dorpsgezicht

art worden twee zaken aangegeven:

et specifieke kenmerken n gebaseerd op de inrichting, het gebruik nmerken van het gebied. De waarden per g te vinden in de tekst van de omgevings-

Deelgebieden

Nieuwe Hollandse Waterlinie/ Inundatiegebied

Water Nationaal en regionale hoofdstructuren

Gameren

Buitendijks land

Stad / dorp Bedrijventerrein

Ross

Primaire waterkeringen Overige waterkeringen

Intensieve tuinbouw

Bruchem Figuur 2.2: BommelerWaardenkaart, locatie zwart omcirkeld

Kernopgaven Bommelerwaard Naast de waarden die de Bommelerwaard kent zijn ook de opgaven bepaald die in de Bommelerwaard spelen. In kernopgaven geeft de gemeente Zaltbommel aan wat zij wil bereiken, hoe ze dat wil doen en waar dat moet gebeuren. De kernopgave zijn te verdelen over vier hoofdthema’s. Kerkwijk Vastgesteld bestemmingsplan “Gameren, Hendrikstraat achter 21” - 27 februari 2024 16 Delwijnen

Velddriel

Ker

Heerewaarden

Brakel

Nieuwaal

Poederoijen • Klimaat, duurzaamheid en landschap • Landbouw, economie, toerisme en cultuurhistorie Poederoijen •BrakelGameren Wonen, welzijn en voorzieningen • Milieu, gezondheid en leefbaarheid Zuilichem

Zuilichem Aalst

Gameren

Nieuwaal

Nieuwaal

Gameren

Kerkw

Aalst Zaltbommel

Hurwenen Gameren Delwijnen

Kerkw Poederoijen Zaltbommelse visie Alem Aalst De ruimtelijke vertaling van de kernopgaven is op hoofdlijnen terug te vinden op de visiekaart. Deze kaart verbeeldt Wellseind Rossu Delwijnen Nederhemert - toekomstige Gameren wat de belangrijkste opgaven in elk deelgebied zijn. Per deelgebied wordt beschreven wat de gewenste 0 2km Poederoijen noord Kerkw situatie enKerkwijk waar – op basis van de kernopgaven en waarden – specifieke gebiedskeuzes zijn gemaakt. Wellseind Aalst Amme Nederhemert Kerkdriel De deelgebieden zijn: 0 2km Velddriel BommelerVisiekaart noord Delwijnen Bruchem Delwijnen • Buitendijks land: het buitendijkse rivierengebied met ruimte voor de rivieren, natuur en agrarisch gebruik van de Kerkw Heerewaarden Datum: 25-11-2022 Poederoijen Well Amme uiterwaarden. Wellseind Aalst Wellseind BommelerVisiekaart Nederhemert Delwijnen • Droge land: de oeverwallen en zones rondom de kernen. De nadruk ligt hier op een mix aan functies (zoals 0 2km Datum: 25-11-2022 Hurwenen noord Well Nieuwaal Zaltbommel landbouw en nevenactiviteiten, recreatieve voorzieningen, groen Hoenzadriel Kerkwijken cultuurhistorie). Wellseind Amme Ondergrond het ontwikkelen van een Ammerzoden verbinding: Visiekaart • Groen-blauwe ecologische verbinding om natuurgebieden Kerk Nederhemert - onderling te BommelerVisiekaart 0 2km Hedel Velddriel noord Delwijnen Rossum verbinden.

Datum: 25-11-2022 Behouden en ontwikkelen natuur en biodiversiteit Stad / dorp Gameren Well Drog Ondergrond Visiekaart • Well A2en spoorzone: economische kansen vanwege de strategische ligging langs de A2 en het spoor. Amme Wellseind BommelerVisiekaart • Open kom: hier ligt de nadruk op ruimte- voor ontwikkeling van de grondgebonden Nederhemert Ontwikkelen groen-blauwe verbindinglandbouw, het behouden en Bedrijventerrein Tege Behouden en ontwikkelen natuur en biodiversiteit Datum: 25-11-2022 Stad / dorp Drog noord versterken van deBruchem landschappelijke kwaliteiten (openheid) en ruimte voor recreatieve verbindingen en routes. WellHoenzadri Onderzoeksrichting verdere ontwikkeling groen-blauwe verbinding Ondergrond Water Alem Visiekaart • Stad/dorp: voldoende woningen voor alle doelgroepen en een goede verdeling van voorzieningen over de kernen.

Veel Ammerzoden Ontwikkelen groen-blauwe verbinding Bedrijventerrein Tege • Bedrijventerrein: ruime voor toekomstbestendige bedrijvigheid en verduurzaming.Hedel en ontwikkelen natuur en biodiversiteit Behouden open gebiedHoezadriel, Stad / dorp Primaire waterkering Drog Vers Cluster Kerkdriel, Velddriel, Alem verdere ontwikkeling groen-blauwe verbinding Droge land; wonen, werken, balans Water recreatie en groen inen Well vanOnderzoeksrichting • Intensieve tuinbouw: delandbouw, herstructurering intensivering de glastuinbouw en paddenstoelenteelt. Veel 560 Ondergrond Visiekaart Hedel

Kerkwijk

Bedrijventerrein Overige waterkering Tegengaan verrommeling dorp- en stadsranden Primaire waterkering Stad / dorp

Delwijnen

ing

-

veel

Water Nationaal en regionale hoofdstructuren

Veel potentiële inbreidings(woningbouw)lokaties aanwezig Overige waterkering Visiekaart Bedrijventerrein Nieuwaal

Wellseind

Velddriel

Zaltbommel

Primaire waterkering Spoorlijn Behouden en ontwikkelen natuur en biodiversiteit Versterken/ontwikkelen boven-lokale voorzieningen Nationaal en regionale hoofdstructuren Water waterkering Ontwikkelen groen-blauwe verbindingOverige Behouden bestaand voorzieningenniveau Spoorlijn Ammerzoden Primaire waterkering

Gameren Hedel

Maas-

ucturen

ding

Rossum

Nieuwaal

Bruchem

-

Zuilichem

Hurwenen Brakel

Zaltbommel

Gameren

Nationaal en regionale hoofdstructuren Onderzoeksrichting verdere ontwikkeling groen-blauwe verbinding Onderzoeksrichting uitbreiding bedrijventerrein (indicatief ) Overige waterkering Well Spoorlijn Behouden Openopen kom;gebied primaat is grondgebonden landbouw Nationaal en regionale hoofdstructuren Aandachtsgebied UNESCO Nieuwe Hollandse Waterlinie, incl. zoveel Spoorlijn Herstructurering/doorontwikkeling tuinbouw mogelijk openhouden innundatievelden

Bruchem

Figuur 2.3: BommelerVisiekaart, locatie zwart omcirkeld Gebiedsontwikkeling A2 voorop, en spoor indicatieve aanduiding Droge land; wonen, werken, landbouw, recreatie en groen in balans Het natte land; waterveiligheid in-zonede Waal-uiterwaarden medegebruik van transport, bedrijvigheid en landbouw en in de Maasuiterwaarden medegebruik van recreatie, landbouw, natuur en Ontwikkelingsopgaven zone Masterplan Maas (indicatief ) Tegengaan verrommeling dorpen stadsranden bedrijvigheid

350 groen-blauwe Ontwikkelen verbinding Aandachtsgebied UNESCO Nieuwe Hollandse Waterlinie, incl. zoveel Behouden open gebied Cluster Ammerzoden, Wellinnundatievelden mogelijk openhouden Behouden en ontwikkelen natuur en biodiversiteit 140 Kerkdriel Cluster Rossum, Hunwenen, Heerewaarden

Onderzoeksrichting verdere ontwikkeling groen-blauwe verbinding 200 Aandachtsgebied UNESCO Nieuwe Hollandse Waterlinie, incl. zoveel Cluster Aalst, Brakel, Poederooijen, Zullichem Het natte land; waterveiligheid voorop, in de Waal-uiterwaarden Ontwikkelen groen-blauwe verbinding mogelijk openhouden innundatievelden 470 medegebruik van transport, bedrijvigheid en landbouw en in de MaasCluster Bruchem, Delwijnen, Gameren, Kerkwijk, Nieuwaal Behouden open gebied uiterwaarden medegebruik van recreatie, landbouw, natuur en 320 Droge land; wonen, werken, landbouw, recreatie en groen in balans bedrijvigheid Onderzoeksrichting verdere ontwikkeling groen-blauwe verbinding Nederhemert Het natte land; waterveiligheid voorop, in de Waal-uiterwaarden 140 Hoenzadriel medegebruik van transport, bedrijvigheid en landbouw en in zoveel de MaasZaltbommel Aandachtsgebied UNESCO Nieuwe Hollandse Waterlinie, incl. uiterwaarden medegebruik van recreatie, landbouw, natuur en 520 Tegengaan verrommeling dorpstadsranden mogelijk openhouden innundatievelden Behouden van buffers de en kernen open gebiedtussen bedrijvigheid

Tege Beho Vers Drog

Hurwenen

Veel Ond Beho Tege

Vers Ope Cluster Ker

Ond Veel

Hedel

35 Beho

Cluster Am Ope Her Rossum 140 Vers

Cluster Ros 200 Ond Geb Cluster Aal Beho

Veelnatte potentiële inbreidings(woningbouw)lokaties aanwezig Het land; waterveiligheid voorop, de Waal-uiterwaarden Kansen voor versterken natuur, water eninrecreatie en toerisme Aandachtsgebied UNESCO Nieuwe Hollandse Waterlinie, incl. zoveel Behouden vanvan buffers tussenbedrijvigheid de kernen medegebruik transport, mogelijk openhouden innundatievelden en landbouw en in de Maas-

Her

Cluster Bru Ope 320 Ont Nederhem Ond Geb 140 Zaltbomm

uiterwaarden medegebruik van recreatie, landbouw, natuur en Versterken/ontwikkelen boven-lokale voorzieningen bedrijvigheid Grondwaterbeschermingsgebied / innamepunt Kansen voor versterken natuur, water en recreatie en toerisme Het natte land; waterveiligheid voorop, in de Waal-uiterwaarden medegebruik van transport, bedrijvigheid en landbouw en in de Maasbestaand voorzieningenniveau Behouden van buffers tussen derecreatie, kernen Zoekzone (grote kans) voor zonen wind landbouw, natuur en uiterwaarden medegebruik van Grondwaterbeschermingsgebied / innamepunt bedrijvigheid

Her Ont Ope Ont

Onderzoeksrichting uitbreiding bedrijventerrein (indicatief ) Kansen versterken natuur, Ontwikkelen recreatieve hotspotwater Cluster voor Kerkdriel, Hoezadriel, Alemen recreatie en toerisme Zoekzone (groteVelddriel, kans) voor zon- en wind Behouden van 560 buffers tussen de kernen

Cult Gebm en Ont Her

350primaat is grondgebonden landbouw Open kom; Grondwaterbeschermingsgebied / innamepunt (voorlopig) tracé zuidelijke ontsluitingsroute (ZOR) Cluster Ammerzoden, Well hotspot Ontwikkelen recreatieve Kansen 140 voor versterken natuur, water en recreatie en toerisme

Cult Ont Won en m Geb

Hedel

Cluster Rossum, Hunwenen, Heerewaarden

Kerkwijk

Ontwikkeling/versterking stad- en dorpsgezichten Veel potentiële aanwezig Behouden van buffersinbreidings(woningbouw)lokaties tussen de beschermd kernen

Indi Ont Won Ont Cult en m Indi Ont

200 (grote kans) voor zon- en wind Zoekzone Herstructurering/doorontwikkeling tuinbouw(ZOR) (voorlopig) tracé zuidelijke ontsluitingsroute Cluster Aalst, Brakel, Poederooijen, Zullichem Grondwaterbeschermingsgebied / innamepunt 470

Cultuurhistorische plekken met ontwikkel-opgave passend bij omgeving Cluster Bruchem, Delwijnen, Gameren, Kerkwijk, Nieuwaal Ontwikkelen hotspot Doorwerking inversterken het bestemmingsplan 320 recreatieve en maat en schaal van deboven-lokale Bommelerwaard voorzieningen KansenVersterken/ontwikkelen voor natuur, water en recreatie en toerisme Gebiedsontwikkeling A2 en spoor -zone- indicatieve aanduiding Kerkd Nederhemert Zoekzone (grote kans) voor zon- en wind Op de BommelerWaardenkaart wordt de planlocatie aangewezen als 140 ‘Het droge land’. Velddriel Zaltbommeltracé zuidelijke ontsluitingsroute (ZOR) Delwijnen (voorlopig) Won veel Cult Woningopgave cluster/kern (indicatieve plek) 520 Behouden voorzieningenniveau Grondwaterbeschermingsgebied / innamepunt Ontwikkelingsopgaven zone niet-agrarische Masterplan Maas (indicatiefbedrijvigheid ) In het droge landbestaand isperruimte voor verschillende functies zoals wonen, recreatie, (via Ontwikkelen recreatieve hotspot en m functieverandering), niet-grondgebonden agrarische functies zoals paardenhouderijen, natuur en duurzaamheid.

Indi Indicatieve uitbreidingsrichting woningbouw Onderzoeksrichting bedrijventerrein (indicatief ) Zoekzone (grote kans) vooruitbreiding zon- en wind Ontwikkeling/versterking beschermd stad- en dorpsgezichten Wellseind n (voorlopig) zuidelijkewoningen ontsluitingsroute worden (ZOR) Wel dienen ontwikkelingen landschappelijk te worden ingepast. De tracé nieuwe landschappelijk Won e MaasCultuurhistorische plekken met ontwikkel-opgave passend bij omgeving derhemertingepast. Open kom; primaathotspot is grondgebonden landbouw Ontwikkelen recreatieve en maat en schaal van de Bommelerwaard Indi ord Op de BommelerVisiekaart wordt de planlocatie aangewezen als ‘Droge land’. Hoenzadrie (voorlopig) tracé zuidelijke ontsluitingsroute (ZOR) In het droge land is ruimte voor verschillende functies zoals wonen, werken,perlandbouw, recreatie en groen. Woningopgave cluster/kern (indicatieve plek) Herstructurering/doorontwikkeling tuinbouw Ammerzoden Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen ontwikkelingIndicatieve van 20 sociale huurwoningen past binnen de uitbreidingsrichting woningbouw Hedel Omgevingsvisie Bommelerwaard.

Gebiedsontwikkeling A2 en spoor -zone- indicatieve aanduiding Ontwikkelingsopgaven Wellzone Masterplan Maas (indicatief ) 2.4.2 Woonvisie Bommelerwaard Op 8 juli 2021 is de Woonvisie Bommelerwaard vastgesteld, waarin de woonbehoefte voor de kernen binnen Ontwikkeling/versterking beschermd stad- en dorpsgezichten de gemeente Zaltbommel in beeld is gebracht. In de woonvisie worden verbindingen gelegd met aanpalende Cultuurhistorische plekken met ontwikkel-opgave passend bij omgeving beleidsthema’s op zowel landelijk, provinciaal en regionaal niveau. Een van de belangrijkste uitgangspunten van deze en maat en schaal van de Bommelerwaard visie is een goede afstemming tussen vraag en aanbod. Woningopgave per cluster/kern (indicatieve plek) Indicatieve uitbreidingsrichting woningbouw

Vastgesteld bestemmingsplan “Gameren, Hendrikstraat achter 21” - 27 februari 2024 Droge land; wonen, werken, landbouw, recreatie en groen in balans

17

Cluster Kerk Hedel

350

Uit lokaal en bovenlokaal onderzoek blijkt dat de Bommelerwaard in trek is bij woningzoekenden van buiten de gemeente Zaltbommel. Vestigers vanuit de Randstad, Noord-Brabant en de regio Rivierenland zien de Bommelerwaard steeds vaker als een aantrekkelijke woonbestemming. Daarnaast is er in Zaltbommel nog steeds een behoorlijke natuurlijke groei en is de gemeente aantrekkelijk voor buitenlandse werknemers om te werken en wonen. Ook is er sprake van een verdergaande gezinsverdunning. Deze combinatie zorgt voor een structurele behoefte aan nieuwe woningen. In de Woonvisie wordt ook aangegeven dat er een tekort is aan sociale huurwoningen. De Samenwerkende Woningcorporaties Rivierenland onderschrijft dit tekort aan sociale huurwoningen en de inzet om 30 % van de nieuwbouw in de sociale huur te realiseren. Daarbij wordt gepleit dat deze 30% voor alle gemeenten een minimum is en geen gemiddelde. Op basis van bovenstaande gegevens, bestaand beleid, uitgangspunten en de input van inwoners en stakeholders is er een toekomstvisie op het wonen in de kernen en wijken van de Bommelerwaard opgesteld.

In deze toekomstvisie staan de volgende 5 thema’s centraal: • Snel voldoende woningen • Meer variatie • Duurzame woningvoorraad • Wonen en zorg • Leefbare wijken en dorpen Om een beter beeld te vormen van de woningbehoefte binnen de gemeente Zaltbommel is hieronder een onderverdeling gemaakt in de woonopgave voor verschillende kernen en clusters van kernen binnen de gemeente. Voor de verdeling van de kwantitatieve opgave over de verschillende kernen van de Bommelerwaard wordt er rekening gehouden met de specifieke woningbehoefte in deze kernen en de trends en ontwikkelingen die worden verwacht voor deze kernen. Kern (cluster) Aalst, Brakel, Poederoijen, Zuilichem Bruchem, Delwijnen, Gameren, Kerkwijk, Nieuwaal Nederhemert Zaltbommel Totaal

Opgave 470 woningen 320 woningen 140 woningen 520 woningen 1.450 woningen

Uit bovenstaande tabel valt op te maken dat er voor meerdere kernen binnen de gemeente Zaltbommel, waaronder Gameren, de komende jaren nog een woonopgave ligt. Om die reden is het van belang dat in de kern Gameren nieuwe locaties worden aangewend om in de woningbehoefte te voorzien. Voor de periode 2020-2030 is voor ieder cluster een woningbouwplanning gemaakt. Voor Gameren wordt er aangegeven dat er twee woningbouwplannen op de planning staan. Dit betreft onderhavig plan van 20 sociale huurwoningen en het plan aan de oostzijde van de Hendrikstraat. Het naastliggende plan, genaamd Hendrikstraat, omvat 103 woningen. Daarmee zullen er volgens de planning 123 woningen worden gebouwd in Gameren in de periode tussen 2020-203 Doorwerking in het bestemmingsplan Geconcludeerd kan worden dat de onderhavige ruimtelijke ontwikkeling met maximaal 20 woningen kan worden aangemerkt als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Deze nieuwe stedelijke ontwikkeling is nodig om aan de woningbouwbehoefte voor de komende jaren in de kern Gameren te kunnen voldoen. Het plan voor de Hendrikstraat voorziet in een behoefte aan sociale huurwoningen, zowel kwantitatief als kwalitatief. De planlocatie is gelegen aan de rand van de kern Gameren. Voor de ontsluiting van de woningen kan er direct worden aangetakt op de bestaande infrastructuur.

Samenvattend kan gesteld worden dat het initiatief past binnen de kaders van de ladder voor duurzame verstedelijking.

18

Vastgesteld bestemmingsplan “Gameren, Hendrikstraat achter 21” - 27 februari 2024

2.4.3 Groenbeleidsplan Op 26 januari 2017 heeft de raad het Groenbeleidsplan vastgesteld: ‘Groen dicht bij de burger’ Groenbeleid Ruimtelijk Beheer 2016-2026. Dit groenbeleidsplan heeft uitsluitend betrekking op het openbaar toegankelijke groen binnen de bebouwde kom. Het beleid gaat onder andere in op de betekenis van groen voor mensen, de verschillende soorten groenvoorzieningen, inrichting, beheer en de hoeveelheid te realiseren groen per woning bij nieuwe ontwikkelingen. Zo is de richtlijn bij nieuw te realiseren woningen: 75 m2 groen per woning, waarvan 30 m2 wordt ingericht als gebruiksgroen. Doorwerking in het bestemmingsplan In het plan is circa 2.550m2 openbaar groen opgenomen, waarvan circa 600m2 gebruiksgroen. Per woning betekent dit dat er circa 125m2 openbaar groen is, en circa 30m2 gebruiksgroen. Vanwege de ligging aan de dorpsrand van Gameren is er tevens voor de oever van de naastgelegen watergang een landschappelijk inpassingsplan gemaakt. In het landschappelijk inpassingsplan zit een wisselwerking tussen opgaande beplanting en open doorzichten richting het landelijk gebied. Het landschappelijk inpassingsplan wordt verder toegelicht in het beeldkwaliteitsplan, wat als bijlage bij dit bestemmingsplan is opgenomen. Gelet op het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat er is voldaan aan de in het beleid gestelde normen voor groenvoorzieningen.

2.4.4 Welstandsnota gemeente Zaltbommel 2017 De bouwplannen voor de te realiseren woningen zal worden voorgelegd aan de Welstandscommissie. Deze zullen de bouwplannen toetsen aan het welstandsbeleid zoals opgenomen in de Welstandsnota gemeente Zaltbommel 2017, april 2017. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen drie beleidsniveaus - Keuze, Respect en Behoud. Deze beleidsniveaus zijn richtinggevend voor de te hanteren criteria. De niveaus geven uitdrukking aan de houding die van gemeentewege gewenst wordt bij de planontwikkeling en –beoordeling. De niveaus onderscheiden zich in de mate van vrijheid in de omgang met de bestaande stedenbouwkundige of landelijke structuur en architectuur. Bij de aanwijzing van een gebied wordt rekening gehouden met de volgende aspecten: - de mate van authenticiteit; - de mate van zeldzaamheid van een stedenbouwkundige typologie; - de mate waarin een gebied beeldbepalend is; - de mate waarin de stedenbouwkundige structuur en architectuur in een gebied samenhangend zijn. De planlocatie wordt aangemerkt met het beleidsniveau ‘Respect’. Dit beleidsniveau houd in dat essentiële kenmerken van de aanwezige bebouwings- en omgevingskarakteristiek op het gebied van stedenbouw/landschap en architectuur worden gerespecteerd. Hierbij is een uitgangspunt dat het planvoornemen past bij de omgeving.

Dit kan bereikt worden door middel van een ontwerp af te stemmen op de omgeving. Bouwmassa’s voegen zich binnen uitersten van de omgeving én nemen ook de beeldbepalende elementen over. Voor het plan is een aanvullend beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan is als bijlage opgenomen bij dit bestemmingsplan. In paragraaf 4.3 wordt hier verder op ingegaan.

Vastgesteld bestemmingsplan “Gameren, Hendrikstraat achter 21” - 27 februari 2024

19

3

Analyse van de bestaande situatie

3.1 Historische ontwikkeling Gameren is een langgerekt esdorp dat is ontstaan op een stroomrug langs de Waal. Het dorp ontwikkelde zich op de stroomrug in oost-westelijke richting. oost-west georiënteerde structuren zoals Nieuwstraat–Ridderstraat– Ouwelsestraat, Burgerstraat en de Waalbandijk zijn te herkennen in het hedendaagse stratenpatroon. De Waalbandijk is in de 14e eeuw aangelegd. Na het aanleggen van deze dijk ontwikkelde het dorp zich verder naar het noorden. Ondanks de na‐oorlogse ontwikkelingen is het historische karakter van de oude dorpskern herkenbaar gebleven. De historische dorpskern heeft nog een dorpse sfeer dankzij de relatief open structuur met daarbinnen historische bebouwing, waaronder fabrikantenvilla’s, voormalige boerderijen, een school en een kerk. De na‐oorlogse uitbreiding van Gameren heeft naast een enkele inbreidingslocatie, vooral in zuidelijke richting plaatsgevonden. Aan weerszijden van het dorp liggen glastuinbouwgebieden. Aan de westrand van het dorp is het aantal kassen ten behoeve van de glastuinbouw in de periode 2010-2020 afgenomen. Belangrijke ruimtelijke elementen zijn de oude bebouwingslinten van Gameren. Maar ook diverse onbebouwde ruimten dragen bij aan het groene en open karakter het dorp.

Het welstandsbeleid is er dan ook specifiek op gericht het cultuurhistorisch waardevolle karakter van het hele gebied te behouden en waar nodig te versterken. De relatie met de openheid van het beschermde dorpsgezicht is daarbij een belangrijk aandachtspunt. De planlocatie ligt aan de Hendrikstraat, een historisch bebouwingslint aan de westzijde van de kern Gameren. De bebouwing aan de Hendrikstraat is ruim opgezet en bestaat met name uit oude boerderijen en doorzichten naar het achterliggende landschap. De planlocatie zelf is momenteel onbebouwd. Voorheen was er op de planlocatie een glastuinbouwbedrijf gevestigd.

Figuur 3.1: Historische kaart omstreeks 1900, planlocatie zwart omcirkeld

20

Vastgesteld bestemmingsplan “Gameren, Hendrikstraat achter 21” - 27 februari 2024

3.2 Ruimtelijke en functionele structuur Het plangebied ligt aan de westrand van de kern Gameren en is gelegen achter de lintbebouwing van de Hendrikstraat en de Burgerstraat. Vanaf de Hendrikstraat, tussen Hendrikstraat 21 en 23, is er een opening in het bebouwingslint dat een doorzicht bied richting het achterliggende terrein. De planlocatie zelf is momenteel onbebouwd. Aan de oost- en noorzijde wordt de planlocatie begrensd door de achterkanten van woningen en bedrijven. Dit zijn voornamelijk vrijstaande woningen, die bestaan uit één of anderhalve bouwlaag met kap. Aan de zuidzijde grenst de planlocatie aan een open veld en aan de westzijde aan glastuinbouw.

Figuur 3.2: planlocatie met naastgelegen bedrijfsbebouwing

Figuur 3.3: Planlocatie met zicht op de bakkerij (achter)

Figuur 3.4: Doorkijk richting de Hendrikstraat

Figuur 3.5: Hendrikstraat

Vastgesteld bestemmingsplan “Gameren, Hendrikstraat achter 21” - 27 februari 2024

21

4

Planontwikkeling

4.1 Planontwikkeling Het planvoornemen voorziet in de realisatie van maximaal 20 nieuwe woningen in de sociale huursector. Het gaat hierbij om twee rijen van zes geschakelde eengezinswoningen die georiënteerd staan op een centrale groene ruimte. Centraal in deze open, groene ruimte is een bijzondere woonvorm in de vorm van een schuur gepositioneerd. Deze woningen in schuurvorm benadrukken het landelijke/dorpse karakter van de omgeving. De schuurwoningen zullen worden gerealiseerd als een solitair bouwblok met maximaal 8 rug-aan-rug woningen voor starters. Deze rug-aan-rug woningen staan georiënteerd op zowel het noorden als het zuiden. De planlocatie wordt aan de westzijde begrensd door een bestaande waterloop, deze waterloop zal worden verbreed ten behoeve van waterberging. De woningen worden aan de westzijde, langs de waterloop, landschappelijk ingepast. Alle 12 rijwoningen in het plan hebben een maximale bouwhoogte van 9,6 meter en een maximale goothoogte van 6 meter. Voor de 8 rug-aan-rug woningen geldt een maximale bouwhoogte van 9 meter en een maximale goothoogte van 4,5 meter. Alle woningen zullen duurzaam worden ontwikkeld en zullen voldoen aan de BENG-eisen. De ontsluiting van de woningen, maar ook de parkeerplaatsen van de bakkerij aan de Burgerstraat zal plaatsvinden via een opening in het lint aan de Hendrikstraat.

Parkeerkoffer voor de aangrenzende bakkerij

t

a stra drik

Hen

6 geschakelde eengezinswoningen

8 rug aan rug woningen in een centrale, groene ruimte

6 geschakelde eengezinswoningen

Figuur 4.1: Stedenbouwkundige planopzet, schaalloos

22

Vastgesteld bestemmingsplan “Gameren, Hendrikstraat achter 21” - 27 februari 2024

4.2 Verkeer en parkeren Uitgangspunt is dat er binnen het plangebied voldoende ruimte moet zijn voor het parkeren van auto’s. De woningen worden ontsloten door een centrale weg die aansluit op de Hendrikstraat. Deze centrale weg eindigt in een parkeerkoffer voor de bakkerij aan de noordzijde van de planlocatie. In het zuidelijk deel van de planlocatie eindigt deze weg in een parkeerterreintje voor bewoners. Verkeer Voor de berekening van de verkeersgeneratie wordt uitgegaan van het gemiddelde van de bandbreedte van de verkeersgeneratie en parkeerkencijfers zoals opgenomen in de CROW (ASVV, publicatie 381). Daarbij is voor deze locatie het uitgangspunt ‘weinig stedelijk’ en ‘rest bebouwde kom’. In onderstaande tabel is het aantal verkeersbewegingen als gevolg van de nieuwe woonontwikkeling berekend. Verkeersgeneratie aantal woningen Verkeersgeneratie per eenheid totaal Huur, huis, sociale huur

5,6

20

112

Als gevolg van de ontwikkeling van de nieuwe woningen neemt het aantal verkeersbewegingen dus met 112 toe. Daarnaast worden er aan de achterzijde van de bakkerij aan de Burgerstraat 7 parkeerplaatsen voor het personeel van de bakkerij gerealiseerd. Het gaat dan om 20 parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen voor de bakkerij worden ontsloten door dezelfde weg die het plan aansluit op de Hendrikstraat. Het laden en lossen van goederen voor de bakkerij vindt plaats aan de Burgerstraat. Bij het berekenen van de verkeersgeneratie is er uitgegaan van een maximale bezetting van de parkeerplaatsen bij de bakkerij. Dit betekent dat, als gevolg van de realisatie van 20 parkeerplaatsen, de verkeersbewegingen met 40 per etmaal toenemen. Als gevolg van de ontwikkeling van de nieuwe woningen en het nieuwe parkeerterrein van de bakkerij neemt het aantal verkeersbewegingen met 112 + 40= 152 toe. Volgens het CROW zijn de maximale verkeersintensiteiten voor erftoegangswegen binnen de bebouwde kom ongeveer 3000 tot 4000 mvt/etm. Dit is geen harde grens maar betreft een indicatie en is afhankelijk van wegbreedte, wijze van parkeren, aandeel fietsers en andere kenmerken. In mei 2022 zijn de verkeersintensiteiten van de Hendrikstraat gemeten. In noordelijke rijrichting heeft een verkeersintensiteit van 397 mvt/etm. De zuidelijke rijrichting 375 mvt/etm.

Met een toename van 152 verkeersbewegingen per etmaal zullen de maximale verkeersintensiteiten van 3000 tot 4000 mvt/etm. niet behaald worden en heeft de Hendrikstraat ruim de capaciteit om het op te vangen. Geconcludeerd kan worden dat deze toename in verkeersbewegingen via de bestaande straten goed kan worden afgewikkeld. Parkeren In onderstaande tabel is weergegeven met welke parkeeraantallen er voor de nieuwe woningen rekening gehouden dient te worden. Het parkeren is berekend op basis van de parkeernormering, zoals deze is beschreven in de Parkeernota Zaltbommel 2018.