1. Bestemmingsplan Gameren, Hendrikstraat Molendel Gameren

Figuur 3 0: Explosieve nkansenkaar t

Onderzoek Uit bijlage 20, de analyse van 24 november 2021, blijkt dat passieve non-realtime detectie nodig is, daar waar de grond naoorlogs niet is geroerd. Daar kunnen zich ontplofbare oorlogsresten bevinden. Met behulp van een passieve uitvoeringsmethode kan de ondergrond gedetecteerd worden tot een maximale diepte van 4.50 m minus maaiveld per keer. Deze uitvoeringsmethode is gunstig omdat met deze methode snel grote stukken van het verdachte gebied kunnen worden gedetecteerd. Dit is minder tijdrovend dan handmatig het gehele gebied te belopen. Daarnaast worden verstoringen door een Senior Deskundige beoordeeld op basis van deze Risicoanalyse. Wanneer detectiegegevens niet stroken met aan te treffen OO volgens deze Risicoanalyse worden deze niet benaderd en worden kosten derhalve bespaard. Specifiek op de locatie waar kassen hebben gestaan is het raadzaam de bodem al tot 0.30 m minus maaiveld af te graven. Dit in verband met eventuele verstorende objecten die door de sloop van de kassen in de bodem terecht kunnen komen. Pagina 66

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

Aangezien er op een aantal punten dicht bij kabels en leidingen gedetecteerd kan worden, is het raadzamer om op die specifieke plekken de detectietechniek van actieve detectie toe te passen. Actieve detectie is zowel geschikt voor de opsporing van zowel ferro-metalen als non-ferro metalen. De detector wekt zelf een magnetisch veld op en de responsen of verstoringen van andere metalen objecten worden gemeten. Hiermee kan als het ware bijna tot aan de verstorende obstakels gedetecteerd worden. Het uitvoeren van passieve detectie is een vorm van magnetometrie waarbij lokale verstoringen in het aardmagnetisch vlak als gevolg van (ferro houdende) objecten in de bodem worden gedetecteerd. De magnetometer registreert het aardmagneetveld aan het maaiveld. De laterale variaties in het aardmagneetveld worden veroorzaakt door lokale veranderingen in de magnetische eigenschappen van de bodem of objecten daarin. In alle gevallen dient het 'Protocol Toevalsvondst' te worden nageleefd. Conclusie Er zijn geen belemmeringen voor de planontwikkeling, ten aanzien van het aspect explosieven.

5.13 Klimaatadapatie en duurzaamheid Klimaatontwikkelingen Ons klimaat verandert en de aarde warmt op. Daarom moeten we onze omgeving aanpassen, zodat het veilig en leefbaar blijft. Dit heet klimaatadaptatie. Hier werkt de provincie op alle mogelijke manieren aan. Het klimaat verandert snel, de aarde warmt op en de zeespiegel stijgt. Hierdoor ervaren we steeds vaker extreem weer: langdurige droogte, extreme hitte of zware regenbuien met veel neerslag in korte tijd. De mogelijke gevolgen van dit extreme weer zijn enorm: • wateroverlast in onze steden en dorpen; • overstromingen van rivieren; • hittestress voor mensen en dieren; • natuurbranden; • droogvallende akkers in de Achterhoek en • een mislukte oogst voor de boeren. We moeten ons snel aanpassen aan het veranderende klimaat. Om grote schade aan gebouwen, infrastructuur, en gewassen tegen te gaan. Maar ook schade aan de biodiversiteit en onze gezondheid te voorkomen. Het actieplan klimaatadaptatie laat zien wat de provincie doet om Gelderland aan te passen aan het nieuwe klimaat. Per 1 februari 2022 heeft dit ook een plaats gekregen de provinciale Omgevingsverordening. In artikel 2.65b is bepaald dat de toelichting bij het bestemmingsplan een beschrijving bevat van de maatregelen of voorzieningen die worden getroffen om de risico’s van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt.

In de beschrijving worden in ieder geval de volgende aspecten betrokken: waterveiligheid, wateroverlast en droogte en hitte. De beschrijving wordt opgesteld na overleg met in ieder geval het dagelijks bestuur van het waterschap waar de activiteit wordt verricht of de ontwikkeling plaatsvindt. Met de huidige manier van werken wordt onvoldoende vaart gemaakt met ruimtelijke adaptatie. Op 19 september 2017 heeft het rijk daarom een nieuw Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie (DPRA) vastgesteld in samenwerking met diverse overheden (Rijk, InterProvinciaal Overleg, Unie van Waterschappen, Vereniging Nederlandse Gemeenten). Het deltaprogramma vraagt ons om 'versneld' in actie te komen. Als we namelijk niets doen, kan de schade in onze bebouwde maar ook landelijke gebieden flink oplopen. Doel? Nederland is in 2050 zo goed mogelijk klimaatbestendig en waterrobuust. In de werkregio Klimaat Actief Rivierenland (KAR) wordt samengewerkt aan een klimaatbestendige regio. Hiervoor stelde de gemeente in 2021 een Regionale Adaptatie Strategie (RAS) en Samenwerkingsagenda Klimaat Actief Rivierenland vast. Er zijn ambities en speerpunten geformuleerd. Samenwerking betekent dat het wiel niet telkens opnieuw uitgevonden hoeft te worden. Ook omdat klimaatverandering een grensoverschrijdend probleem is; het vraagt deels ook om regionale oplossingen.

Naarmate het proces vordert worden er steeds meer stakeholders betrokken.

Pagina 67

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

Duurzaamheid is meer dan energiebesparing. Bijvoorbeeld ook behoud en ontwikkeling van biodiversiteit. Met eenvoudige voorzieningen aan gebouwen, zoals architectonische aanpassingen aan het ontwerp of het aanpassen van een werkwijze of de te gebruiken materialen, kan veel bereikt worden voor de biodiversiteit en leefbaarheid in de stad, het zogenoemde natuurinclusief bouwen. Er zijn veel technische voorzieningen mogelijk in de vorm van inbouwkasten voor broedende vogels of voor vleermuizen. Voor gierzwaluwen zijn speciale dakpannen op de markt. Muurplanten zijn gebaat bij het gebruik van kalkhoudende mortel. Groene daken en groene muren zorgen voor een betere leefomgeving voor dier en mens. Door slim om te gaan met verlichting kunnen veel negatieve effecten op dieren worden voorkomen. Door in en aan gebouwen en hun omgeving eenvoudig toepasbare en relatief goedkope voorzieningen te treffen, vergroent de leefomgeving van mensen en krijgen vogels en vleermuizen daarin nieuwe plekken om te nestelen, zich te voeden en te schuilen bij onraad. Ook de menselijke bewoners ondervinden de nodige positieve effecten van een natuurinclusieve woning en woonomgeving, bijvoorbeeld op het gebied van gezondheid en comfort.

Gemeentelijk beleid Hierbij kan worden aangesloten bij het Lokaal Adaptatie Programma (LAP) van de gemeente Zaltbommel, vastgesteld in september 2021, waarin beleidsuitgangspunten, ambities en prioriteiten zijn benoemd. Samengevat: • Inbreidingen worden alleen toegestaan na een klimaattoets door de initiatiefnemer waarin de waarde van het te bebouwen groen wordt onderzocht. • 75 m2 groen per nieuwbouwwoning. Ontwikkelingen mogen geen negatieve bijdrage hebben aan het leefklimaat in stad en dorp. Bestaande groenstructuren worden als uitgangspunt ingepast. • Als ontwerpprincipe wordt gehanteerd dat de weg van de regendruppel zo veel mogelijk wordt vertraagd en vastgehouden daar waar deze valt. Daarnaast geldt voor nieuwbouw dat het vloerpeil voldoende hoog ten opzichte van de openbare weg aangelegd. • Zaltbommel werkt toe naar het afkoppelen van 50% van de dakvlakken van het gemengd stelsel in de hele gemeente. Waar mogelijk wordt afgekoppeld op particulier terrein. • Particuliere verharding mag niet meer dan 50% van het perceel bedragen binnen de bebouwde kom. • Bij nieuwbouw worden in beginsel platte daken voorzien van een groen dak. • Maximale loopafstand vanuit panden tot koelte is 300 m. Bij het ontwerpprincipe voor pleinen wordt voorgesteld om 25% beschaduwing in volgroeide toestand te realiseren.

Bij voorkeur wordt er groter/robuuster groen geplant waar direct klimaatbaten van verwacht kunnen worden. • Zaltbommel ontwikkelt een handreiking klimaatinclusief bouwen in 2022. Daarbij wordt aangehaakt op regioniveau waar wordt nagedacht om bouwnormen te formuleren met focus op materiaalgebruik, bouwvormen en kwetsbare voorzieningen. Toets Uit paragraaf 4.2 en 5.3 blijkt dat aan deze beleidsuitgangspunten omtrent klimaat en duurzaamheid grotendeels wordt voldaan. Zie hiervoor ook de watertoets. Per woning wordt minimaal 75 m2 groen gerealiseerd, waarvan minimaal 30 m2 gebruiksgroen, zie figuur 31.

Pagina 68

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

Groen 8711m2, 84m2/pw

Gebruiksgroen 4048m2, 39m2/pw Wadi

Open water a Figuur 3 1: Gr oenaanleg

De afspraken die voorheen vastgelegd zijn in de anterieure overeenkomst en Programma van Eisen en mogelijk op detailniveau afwijken, zijn leidend. Zoveel mogelijk wordt op particulier terrein afgekoppeld. Bij de kleinere percelen kan dit in praktische zin niet per perceel worden geborgd, al zal er wel bovengronds worden afgekoppeld. Er zijn geen afspraken over groene daken gemaakt. Waar mogelijk wordt natuurinclusief gebouwd. In de aanvraag omgevingsvergunning bouwen zal te zijner tijd een en ander worden realistisch en haalbaar uitgewerkt en geborgd. In deze bestemmingsplanfase zijn er nog geen detailuitwerkingen beschikbaar. De technische innovaties worden op de voet gevolgd en waar mogelijk wordt daar op in gestoken. In plan wordt gewerkt met zonnepanelen op het dak en waar mogelijk (lucht)warmtepompen. De kans op een hittegolf is steeds groter in Nederland. De afgelopen jaren werd het ene na het andere hitterecord verbroken. De binnen- en buitenruimte is hier niet op ontworpen, terwijl hitte grote gezondheidsrisico’s met zich mee kan brengen. Een versteende omgeving houdt de hitte vast en het koelt ’s nachts niet meer af. Om hitte tegen te gaan is in dit plan voldoende water en groen opgenomen. Bij hitte kan een deel van dit water verdampen en het gebied verkoelen. Tevens zorgen bomen voor voldoende schaduwplekken.

Tijdens het droogteseizoen, van april tot oktober, is door de start van het groeiseizoen en de stijgende temperaturen de kans op watertekort aanwezig. Daarom monitoren de waterbeheerders, hoogheemraadschappen, waterschappen en drinkwaterbedrijven de situatie met het oog op eventuele problemen met droogte, watertekort en -kwaliteit. Binnen het plangebied wordt voldoende water gerealiseerd dat in verbinding staat met het gehele watersysteem. Op het niveau van het stedenbouwkundig plan is het aspect duurzaamheid en klimaat vertaald in waterstructuur, ecologie en verharding. Water opvangen en bergen in het bebouwd gebied is een belangrijke maatregel in het Pagina 69

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

duurzaam aanpassen aan klimaatverandering. Het opvangen en bergen van water zorgt voor mogelijkheden om extreme regenval op te vangen en het beschikbaar hebben van water bij periodes van droogte. Daarnaast heeft de aanwezigheid van water en groen ook een dempende werking op de omgevingstemperatuur. De oevers van nieuw aan te leggen openbaar water, worden natuurvriendelijke wijze aangelegd, als er ruimte voor is. Dit is een effectieve maatregel om het ecologisch functioneren van wateren te verbeteren. Andere motieven voor de aanleg zijn landschappelijke versterking, verbetering van landschaps-ecologische relaties, verbetering van de waterkwaliteit en verdediging van de oever. Binnen het plan wordt de natuur als vertrekpunt genomen door te kiezen voor eerlijke producten en materialen die op alle facetten van duurzaamheid hoog scoren. Concreet wordt (semi-)openbaar gebied alleen verhard waar nodig, voorts wordt op plaatsen waar sprake is van parkeren gekozen voor halfverharding. In de communicatie naar bewoners en kopers zal pro-actief aandacht worden geschonken aan het beperken van verhardingen. In het plangebied wordt op meerdere plekken, binnen de 300 meter loopafstand, groen gerealiseerd, in het kader van koelte. Ook buiten het plangebied zijn meerdere koelteplekken, binnen die loopafstand bereikbaar.

Conclusie In de voorlopige ontwerpprincipes van het plan is dan ook voldoende aandacht gegeven aan klimaatadaptief en duurzaam bouwen. Zo zijn eerder de aspecten wateroverlast, overstromingen, hitte en droogte beschreven. Verder wordt er in dit plan voldoende groen gerealiseerd en wordt de biodiversiteit bevorderd door bijvoorbeeld gebruik te maken van de gemeentelijke bomensoortenlijst. Bij de beoordeling van het inrichtingsplan openbare ruimte zal hier verder nog aandacht aan worden besteed zodat de duurzaamheid in bredere zin ook tot uiting komt, mede gelet op de actualiteiten omtrent warmtetransitie, energie en mobiliteit. Ook worden de parkeerplaatsen waar mogelijk met grastegels uitgevoerd. Dit draagt ook positief bij aan de hittestress en de waterinfiltratie. Zie verder het beeldkwaliteitplan waarin aandacht aan de buitenruimte is besteed. Het spreekt voor zich dat er gasloos gebouwd gaat worden. Vanuit het perspectief klimaat zijn er geen belemmeringen voor de planontwikkeling. Aan de afspraken uit de overeenkomst en het Programma van Eisen zal voldaan worden.

5.14 Vormvrije MER-beoordeling. Een milieueffectrapportage (MER), en de bijbehorende procedure (m.e.r.), is een hulpmiddel om de belangen van het milieu volwaardig te betrekken bij de besluitvorming omtrent plannen en projecten. Het gaat hierbij wel enkel om plannen en projecten die kunnen leiden tot initiatieven waarmee het milieu mogelijk nadelig kan worden beïnvloed. Als uitgangspunt geldt voor plannen, waaronder bestemmingsplan, onderstaande criteria om te beoordelen of een MER noodzakelijk is: - Plannen die kaderstellend zijn voor toekomstige m.e.r.(beoordelings)plichtige besluiten; - Plannen waarvoor een passende beoordeling nodig is in verband met een mogelijk significant negatief effect op Natura 2000 gebieden. Om te bepalen of een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is dient bepaald te worden of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, of de ontwikkeling in een kwetsbaar gebied ligt en of er belangrijke milieugevolgen zijn. In het plangebied worden woningen mogelijk gemaakt. De ontwikkeling dient getoetst te worden aan activiteit D 11.2 uit de Bijlage bij het Besluit m.e.r. Deze activiteit betreft een stedelijk ontwikkelingsproject.

In het geval van een stedelijk ontwikkelingsproject is direct een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk als de activiteit gaat om de bouw van 2.000 woningen of meer in een aaneengesloten gebied of als de activiteit een omvang heeft van 100 hectare. Geconcludeerd kan worden dat de beoogde bouw van woningen ver beneden de drempelwaarde ligt zoals opgenomen in het Besluit m.e.r.. Voor het overige vinden binnen het plangebied geen activiteiten plaats die opgenomen zijn in de C- of D-lijst van het Besluit m.e.r. Er geldt derhalve geen plicht tot het opstellen van een MER. Daarnaast geldt dat voor alle andere gevallen onder de grenzen uit de C- en D-lijst van het Besluit m.e.r. ook een m.e.r.-beoordeling plaats moet vinden waarin op grond van selectiecriteria als bedoeld in bijlage III bij de EEGrichtlijn milieu-effectbeoordeling niet kan worden uitgesloten dat de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. Hierbij wordt onder andere gekeken naar de omvang van het project, de cumulatie met andere projecten en het gebruik van natuurlijke hulpbronnen betreffen. Deze zaken zijn uitgebreid onderzocht in het kader van onderhavige toelichting, tezamen met alle andere milieuhygiënische en planologische aspecten.

Uit de beoordeling van de milieueffecten van de voorgenomen ontwikkelingen blijkt dat, op basis van de selectiecriteria als bedoeld in bijlage III bij de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling, er geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn. Pagina 70

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

Inzake een mogelijke MER-plicht, geldt voorts dat er bij onderhavige situatie geen sprake is van een plan waarvoor een passende beoordeling nodig is in verband met een mogelijk significant negatief effect op Natura 2000-gebieden. Zoals reeds uitgebreid uiteengezet heeft onderhavige ontwikkeling met zekerheid geen mogelijk significant effect op de Natura 2000-gebieden. In onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r is bepaald wat verstaan wordt onder een gevoelig gebied. Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd worden op basis van de natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische waarden en waterwingebieden. Uit het onderhavige hoofdstuk, waaraan de resultaten van de toetsing juncto artikel 3.1.6 Bro worden weergegeven, blijken geen belemmeringen. Het plangebied behoort niet tot een waterwinlocatie, waterwingebied of grondwaterbeschermingsgebied. Ook behoort het plangebied niet tot een gebied waarbinnen een Rijksmonument ligt of een Bèlvéderegebied. In dit hoofdstuk zijn tevens de verschillende milieueffecten beschouwd, zoals geluid, geur, water en luchtkwaliteit. Hieruit blijkt dat er door de ontwikkeling inderdaad geen sprake zal zijn van nadelige milieugevolgen. Er is dus geen sprake van de verplichting tot het opstellen van een MER en het doorlopen van de bijbehorende procedure.

Wel heeft er, voordat het ontwerpbestemmingsplan terinzage is gelegd, een vormvrije m.e.r.beoordeling plaatsgevonden, waarbij alle relevante planologische en milieuhygiënische aspecten zijn getoetst en akkoord bevonden. Er zijn geen belangrijke nadelige milieugevolgen te verwachten. Het voorontwerpbestemmingsplan is als aanmeldnotitie beschouwd, op basis waarvan de vormvrij beoordeling heeft plaatsgevonden voordat het ontwerpbestemmingsplan terinzage is gelegd. Gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan wordt voorgesteld om te besluiten dat er geen Milieueffectrapportage (MER) hoeft te worden opgesteld.

Pagina 71

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

HOOFDSTUK 6 JURIDISCHE ASPECTEN 6.1

Planvorm

Het bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’ kan gekarakteriseerd worden als een ontwikkelingsplan. Eén en ander heeft geresulteerd in een planopzet met een globaal kaartbeeld, in die zin dat met ruime bouwvlakken wordt gewerkt, en een uniforme opzet van de bepalingen. Het plan wordt digitaal vastgesteld volgens SVBP2012/IMRO2012. Het juridische gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit een set regels met bijbehorende geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0297.GMRBP20220027-VS01. Bij ieder plan hoort een toelichting, maar dit onderdeel heeft als zodanig geen rechtskracht. De regels vallen in vier hoofdstukken uiteen. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels, hoofdstuk 2 regelt de bestemmingen, hoofdstuk 3 omvat de algemene regels en in hoofdstuk 4 zijn de overgangsen de slotregels weergegeven. Voor zover relevant zijn parapluplannen verankerd zoals de Parapluherziening verkamering woningen van november 2020 en het vastgestelde plan met betrekking tot parkeren.

6.2

Toelichting op de bestemmingen

1 Inleidende regels Begrippen (artikel 1) In dit artikel worden begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende woorden toegekende betekenis. Wijze van meten (artikel 2) In dit artikel wordt aangegeven hoe de in de regels gehanteerde maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden. 2 Bestemmingsregels Groen (artikel 3) De bestemming ʹGroenʹ omvat de openbaar toegankelijke groenvoorzieningen binnen het plangebied. Daartoe wordt een aanduiding opgenomen. Binnen deze bestemming is onder andere ruimte voor beplanting, de aanleg van paden, speelvoorzieningen, plaatsing van beeldende kunstwerken en waterberging. Ook wordt een aanduiding opgenomen voor de schouw- en beschermingszone van enkele watergangen. Verkeer-Verblijfsgebied (artikel 4) De gronden in deze bestemming zijn in de eerste plaats bestemd voor wegen en parkeervoorzieningen. Binnen de bestemming ‘Verkeer‐Verblijfsgebied’ is verder ruimte voor de aanleg van speel‐ en groenvoorzieningen en retentievoorzieningen (berging regenwater). In de regels is een beperkte bebouwingsregeling opgenomen voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder bewegwijzering en speeltoestellen. Water (artikel 5) De gronden zijn bestemd voor watergangen en waterberging.

Op de gronden zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming toegestaan. Wonen-1 (artikel 6) Deze bestemming is gegeven aan de gronden waar de woningen met de bijbehorende tuinen gebouwd (en aangelegd) kunnen worden. Binnen de bestemming Wonen-1 is ruimte voor maximaal 103 woningen. Alle woningen dienen in een bouwvlak te worden gebouwd. De hoogtemaatvoering is op de verbeelding opgenomen, wat lager aan de randen en hoger op het binnenterrein. Met een bouwaanduiding is op enkele plaatsen geborgd dat er geen aaneengesloten woningen kunnen worden gebouwd. In de regels is de maximale bebouwingsdiepte opgenomen. De aangebouwde en de vrijstaande bijbehorende bouwwerken van de woningen dienen op een minimale afstand van 1 meter achter het verlengde van de voorgevel(lijn) van het hoofdgebouw te worden gebouwd. Over de bijbehorende bouwwerken is verder onder andere bepaald dat de gezamenlijke oppervlakte van de aangebouwde, vrijstaande bijbehorende bouwwerken, overkappingen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet meer mag bedragen dan 100 m2, mits de Pagina 72

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

bebouwing niet meer dan 50% van de ruimte van het perceel inneemt dat achter het verlengde van de achtergevel van het hoofdgebouw gelegen is. Er wordt een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor de bouwwijze. Bovendien zijn de gebruikelijke afwijkingen opgenomen voor ander gebruik. Er zijn ook bijzondere regels opgenomen voor erfafscheidingen, zichtbaar in de openbare ruimte. Er geldt ook een aanduiding vanwege een onderhoudszone van de B-watergang. Wonen-2 (artikel 7) Voor de voormalige bedrijfswoning aan de Ridderstraat 30 wordt de bestemming Wonen-2 gebruikt, voorzien van een bouwvlak en toegesneden op de bestaande maatvoering. Dit geldt ook voor de onlangs vergunde nieuwbouwwoning aan de Hendrikstraat 12. Aanhakend bij het geldende bestemmingsplan, kunnen bijgebouwen binnen een bouwvlak en/of zone bijgebouwen worden gerealiseerd. Deze zone wordt ook opgenomen voor enkele ‘losse’ schuren die horen bij woningen uit het geldend bestemmingsplan. Voor de achtertuinen aan de Peperstraat wordt ook deze woonbestemming toegekend, zonder de aanduiding ‘bijgebouwen’ en zonder een bouwvlak. Dan kan vergunningvrij nog wel gebouwd worden. Extra woningen zijn er uiteraard niet mogelijk. Er geldt ook een aanduiding vanwege een onderhoudszone van de B-watergang.

3 Algemene regels Anti-dubbeltelregel (artikel 8) Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een bouwvergunning hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen. Doel van deze zogenaamde dubbeltelregel is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Algemene bouwregels (artikel 9) In dit artikel wordt een en ander vastgelegd over ondergeschikte bouwdelen. Algemene afwijkingsregels (artikel 10) In dit artikel is een afwijkingsbevoegdheid volgens de Wabo opgenomen betreffende het overschrijden van de in het plan opgenomen maatvoeringen met maximaal 10%. Overige regels (artikel 11) In dit artikel zijn de voorwaardelijke verplichtingen opgenomen ten aanzien van parkeren en laden en lossen. 4 Overgangs- en slotregels Overgangsrecht (artikel 12) In lid 1 zijn de overgangsregels ten aanzien van het bouwen opgenomen.

Bouwwerken die, op het moment dat het bestemmingsplan in werking is, bestaan of (kunnen) worden gebouwd met inachtneming van de Wabo en die afwijken van het bestemmingsplan mogen gedeeltelijk worden veranderd of vernieuwd mits de bestaande afwijkingen naar aard en omvang niet worden vergroot. Is het bouwwerk verloren gegaan naar aanleiding van een calamiteit dan mag het bouwwerk volledig worden vernieuwd of veranderd mits de bouwaanvraag daarvoor binnen 2 jaar na de calamiteit wordt ingediend. Dit geldt niet voor bouwwerken die zonder Omgevingsvergunning voor het bouwen zijn gebouwd in strijd met het toen geldende plan en voor illegaal gebruik van bouwwerken. Een afwijkingsmogelijkheid is opgenomen om in te springen op onbillijkheid van overwegende aard. Lid 2 betreft het overgangsrecht met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken, dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit plan in werking treedt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan indien de afwijking hierdoor niet wordt vergroot. Slotregel (artikel 13) In dit artikel is ten slotte de naam van het bestemmingsplan opgenomen.

Pagina 73

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

6.3

Handhaving

Het bestemmingsplan vormt de juridische vertaling van het ruimtelijk beleid dat de komende periode van tien jaar gevoerd zal worden. Naast een evenwichtig en doelmatig opgezet bestemmingsplan is bij de realisering van de ruimtelijke doelstellingen een actieve opstelling van de gemeente gewenst om ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan en anderzijds zo mogelijk ook gewenste ontwikkelingen actief te stimuleren. Ruimtelijk beleid is dynamisch van aard. Bij de uitvoering van het ruimtelijk beleid heeft de gemeente naast het bestemmingsplan en het daaraan gekoppelde vergunningstelsel meerdere instrumenten, waaronder bekendheid geven aan en draagvlak creëren voor het ruimtelijk beleid, en toezicht en handhaving. Bij het opstellen van het bestemmingsplan wordt gestreefd naar helderheid in regelgeving, zodat in praktijk geen misvattingen kunnen ontstaan. De term handhaving wordt vaak eng uitgelegd als uitsluitend het toepassen van sancties achteraf, zoals bestuursdwang en dwangsommen. Dit wordt de repressieve vorm van handhaving genoemd. Handhaving bestaat echter ook uit het stellen van normen, het geven van voorlichting en het houden van toezicht op een goede uitvoering. Dit is de preventieve invalshoek. In de meest optimale situatie zou sanctionering niet nodig moeten zijn. De gemeente heeft de beginselplicht om het bestemmingsplan te handhaven.

De mogelijke vervolgstappen zijn het toepassen van het overgangsrecht, het rechtstreeks legaliseren binnenplans, het legaliseren na afwijking en het aanschrijven en toepassen van bestuursdwang. In bijzondere situaties kan een afwijking van het bestemmingsplan worden gedoogd. Van belang is om eenmaal geconstateerde afwijkingen gestructureerd en zo mogelijk integraal af te handelen. In de Wro wordt voorgeschreven dat er jaarlijks gerapporteerd wordt over het gevoerde beleid. In dat kader zal ook verantwoording worden afgelegd over het handhavingsbeleid. In dit bestemmingsplan is aangesloten bij de actuele maatschappelijke behoefte voor wat betreft bouwen en gebruik. Vervolgens is door middel van het opnemen van diverse flexibiliteitsbepalingen (algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingen) in voldoende mate ingespeeld op eventuele toekomstige ontwikkelingen. De verbeelding, de regels en de toelichting zijn zodanig op elkaar afgestemd dat interpretatieen uitvoeringsproblemen zo veel mogelijk worden voorkomen, en, dat zodoende handhavingssituaties worden voorkomen.

Pagina 74

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

HOOFDSTUK 7 UITVOERBAARHEID 7.1

Economische uitvoerbaarheid

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie opgenomen. Centrale doelstelling van deze afdeling is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling. In artikel 6.12 Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. In artikel 6.2.1 Bro is vastgelegd wat onder een bouwplan wordt verstaan. Hieronder valt onder meer de bouw van een of meer woningen, alsmede de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² bruto vloeroppervlakte. In de Wro (artikel 6.12, lid 2) is tevens opgenomen dat kan worden afgeweken van de verplichting tot het opstellen van een exploitatieplan in bij algemene maatregel van bestuur aangegeven gevallen dan wel als kostenverhaal anderszins is verzekerd. Dit is het geval indien de gemeente en de initiatiefnemer en/of de ontwikkelende partij een privaatrechtelijke overeenkomst hebben gesloten over de verdeling van kosten bij de grondexploitatie. In het bestemmingsplan worden nieuwe woningen gerealiseerd, zodat van een bouwplan sprake is. Voor dit bestemmingsplan wordt gekozen voor een anterieure overeenkomst. Ambtelijke kosten, kosten voor het bestemmingsplan en eventuele planschade enzovoorts worden hierin opgenomen.

Conform artikel 6.12 Wro jo artikel 6.2.1 Bro hoeft derhalve niet voldaan te worden aan de beginselplicht tot het vaststellen van een exploitatieplan. Voor de gemeente Zaltbommel verloopt het plan budgettair neutraal. Conform artikel 3.1.6, sub f Bro is ook aandacht geschonken aan de economische uitvoerbaarheid van het plan. Initiatiefnemer bekostigt het project uit eigen middelen (mede door de verkoop en verhuur van de kavels resp. woningen).

7.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraak Namens de initiatiefnemer is de omgeving in een omgevingsdialoog, bijlage 25, (inloopavond 11 oktober 2022) geïnformeerd omtrent de plannen. Dit in aanvullening op consultaties omtrent de verkavelingsstudie op 23 november 2021 en 23 februari 2022 en informatievoorzieningen via www.buurtpeil.nl In de aanloop naar planvorming hebben er ook met meerdere betrokkenen en omwonenden ‘keukentafelgesprekken’ plaatsgevonden om wensen en aandachtspunten te bespreken. Zoveel mogelijk is daarmee rekening gehouden dan wel zijn zaken toegelicht. Het plan is tevens ingevolge de gemeentelijke inspraakverordening ter inzage gelegd in voorontwerp gelijktijdig met het vooroverleg van 6 oktober 2022 tot en met 2 november 2022. Een informatieavond is in deze periode georganiseerd op 11 oktober 2022. De omgeving wordt in elk geval op meerdere manieren van de plannen op de hoogte gesteld. Er is sprake van een zorgvuldige afweging van belangen. 7 Inspraakreacties zijn ingediend, verwoord in bijlage 26 bij dit plan als zijnde het Eindverslag inspraak. Het ontwerpbestemmingsplan is na het vooroverleg zes weken terinzage gelegd met ingang van 23 februari 2023 waarbij de mogelijkheid is geboden zienswijzen in te dienen, alvorens de gemeenteraad een besluit omtrent vaststelling zal nemen. Daarna staat beroep open bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Het plan is digitaal ontsloten via de gemeentelijke website en de landelijke website ruimtelijkeplannen.nl. In het Gemeenteblad en het gemeentelijk weekblad is van de procedure kennisgegeven. Er zijn zienswijzen ingediend, die zijn besproken in de zienswijzenota, bijlage 27. Overleg Ter voldoening aan het bepaalde in artikel 3.1.1 Bro dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, waar nodig, overleg gepleegd te worden met besturen van gemeenten, het waterschap, met Rijks- en provinciale diensten et cetera. Voor dit plan is, gelijktijdig met de inspraak/informatie-procedure, onder meer overleg -op digitale wijze- gepleegd met: • Provincie Gelderland; • Waterschap; • Regionale Brandweer. De vooroverlegreacties zijn eveneens in bijlage 26 opgenomen met de beoordeling ervan.

Pagina 75

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

De provincie geeft een positief advies op het plan. In het plan spelen de provinciale belangen Wonen en Klimaatadaptatie. De gemeente heeft deze belangen goed meegewogen in het plan. Het woonplan sluit aan bij de landschappelijke waarden van het buitengebied door haar groene invulling met diverse doorkijken naar het achterliggende gebied waaronder het Gelders Natuur Netwerk (GNN) bij de dijk. Nog verwezen kan worden naar de Nationale woon- en bouwagenda. Bij de toets aan de provinciale verordening ook graag aandacht besteden aan klimaatadaptatie. De provincie beschouwt het plangebied deels als herstructurering. Het waterschap heeft aandacht gevraagd voor het opnemen van een goede berekening van verharding en compensatie in het plan. In de planbijlagen en waterparagraaf zijn deze opmerkingen, na veelvuldig overleg, inmiddels verwerkt.

Pagina 76

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’ Regels

Gemeente Zaltbommel

Status:

Vast te stellen

Datum:

6 juni 2023

ID:

NL.IMRO.0297.GMRBP20220027-VS01

Inhoudsopgave

Inhoud Hoofdstuk 1 Inleidende regels ....................................................................................................... 3 Artikel 1 Begrippen .................................................................................................................................. 3 Artikel 2 Wijze van meten ....................................................................................................................... 7 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels .................................................................................................... 8 Artikel 3 Groen ........................................................................................................................................ 8 Artikel 4 Verkeer-Verblijfsgebied ............................................................................................................ 9 Artikel 5 Water ...................................................................................................................................... 10 Artikel 6 Wonen-1 ................................................................................................................................. 11 Artikel 7 Wonen-2 .................................................................................................................................

14 Hoofdstuk 3 Algemene regels ...................................................................................................... 17 Artikel 8 Anti-dubbeltelregel ................................................................................................................. 17 Artikel 9 Algemene bouwregels ............................................................................................................ 18 Artikel 10 Algemene afwijkingsregels ................................................................................................... 19 Artikel 11 Overige regels ....................................................................................................................... 20 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels ......................................................................................... 21 Artikel 12 Overgangsrecht ..................................................................................................................... 21 Artikel 13 Slotregel ................................................................................................................................ 22

Bijlage 1: illustratie verbijzondering locaties Bijlage 2: Aan huis gebonden beroepen en bedrijven

Pagina 2

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen 1.1 plan het bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’ van de gemeente Zaltbommel. 1.2 bestemmingsplan de geometrisch bepaalde planobjecten zoals vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0297.GMRBP20220027-VS01 met de bijbehorende regels en eventuele bijlagen. 1.3 aangebouwd bijbehorend bouwwerk een gebouw, dat aan het hoofdgebouw is gebouwd en dat naar aard en indeling is bedoeld voor uitbreiding van en/of aanvulling op de woonfuncties van het hoofdgebouw tenzij in de regels anders is bepaald. 1.4 aan huis gebonden beroep het in een woning met bijbehorende gebouwen beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, zulks met behoud van de woonfunctie van de betreffende woning (zie bijlage 2 Aan huis gebonden beroepen en bedrijven). 1.5 aan huis verbonden (bedrijfs)activiteiten het verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke - geheel of overwegend door middel van handwerk uit te oefenen - bedrijvigheid, waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig zijn, dat de activiteit in de woning en/of de daarbij behorende gebouwen, met behoud van de woonfunctie ter plaatse, kan worden uitgeoefend (zie bijlage 2 Aan huis gebonden beroepen en bedrijven).

1.6 aanduiding een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels eisen worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.7 aanduidingsgrens de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. 1.8 achtergevel een van de openbare weg en/of fiets- en voetpad afgekeerde gevel van een hoofdgebouw. 1.9 achtergrens bouwvlak een van de openbare weg en/of fiets- en voetpad afgekeerde grens van het bouwvlak. 1.10 arbeidsmigrant personen die hun vaste woon-, of verblijfplaats in een ander Europees land dan Nederland hebben en op grond van een EU-paspoort of tewerkstellingsvergunning legaal in Nederland werkzaam zijn. 1.11 bebouwing één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde. 1.12 bestemmingsgrens de grens van een bestemmingsvlak. 1.13 bestemmingsvlak een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. Pagina 3

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

1.14 bouwgrens de grens van een bouwvlak. 1.15 bouwen het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats. 1.16 bouwperceel een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 1.17 bouwperceelgrens een grens van een bouwperceel. 1.18 bouwvlak een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten. 1.19 bouwwerk elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren.

1.20 bouwwijze de wijze van bouwen van een hoofdgebouw, waarbij: • onder 'vrijstaand' wordt verstaan dat het hoofdgebouw van een woning niet begrensd is door scheidsmuren van andere hoofdgebouwen tenzij in de regels anders is bepaald; • onder 'twee-aaneen' wordt verstaan dat het hoofdgebouw van een woning naar één zijde door een scheidsmuur van een naastgelegen hoofdgebouw is begrensd; • onder 'aaneengebouwd' wordt verstaan dat het hoofdgebouw van een woning deel uitmaakt van een blok van meer dan twee hoofdgebouwen die naar twee zijden door scheidsmuren van naastgelegen hoofdgebouwen zijn begrensd, met uitzondering van het hoofdgebouw die de aldus gevormde rij beëindigen; • onder ‘patio’ wordt verstaan dat het een hoofdgebouw is met een geheel of gedeeltelijk omsloten binnenplaats of binnenhof, gevormd door de zijmuren van naburige dan wel op het eigen (bouw)perceel aanwezige gebouwen, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde; • onder ‘gestapeld’ wordt verstaan dat het hoofdgebouw uit meerdere naast elkaar en/of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen (appartementen) bestaat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

1.21 bijbehorend bouwwerk De uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak. 1.22 dak een gesloten bovenbeëindiging van een bouwwerk.

Pagina 4

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

1.23 detailhandel het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit niet zijnde horeca. 1.24 gebouw elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.25 gevellijn een naar de openbare weg en/of fiets- en voetpad en/of groenvoorziening toegekeerde lijn waarin of waarachter de gevel of gevels van het hoofdgebouw dient te worden gebouwd. 1.26 hoofdgebouw een gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is. 1.27 huishouden een persoon of groep personen die een duurzaam gemeenschappelijke huishouding voeren, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling. 1.28 infiltratie een fijnmazige structuur voor waterinfiltratie. 1.29 kap een geheel of gedeeltelijke niet horizontale dakconstructie gevormd door ten minste twee schuin hellende dakschilden met een hellingshoek van tenminste 35° en ten hoogste 60°.

1.30 overkapping bouwwerken, geen gebouw zijnde met maximaal één omsloten wand. 1.31 parkeervoorziening stallinggelegenheid ten behoeve van gemotoriseerd verkeer met uitzondering van garages. 1.32 perceelsgrens de scheiding tussen bouwpercelen, die niet aan éénzelfde eigenaar behoren dan wel niet door éénzelfde gebruiker worden benut. 1.33 prostitutie het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding. 1.34 seksinrichting een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar. 1.35 verdiepingen de bouwlagen van een gebouw gelegen boven de begane grondlaag. Pagina 5

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

1.36 voldoende laad- en losgelegenheid van voldoende laad- en losgelegenheid is sprake, indien wordt voldaan aan de eisen met betrekking tot laden en lossen op eigen terrein zoals vastgelegd in de 'Parkeernota Zaltbommel 2018', vastgesteld door de raad op 14 juni 2018. Op het moment dat de gemeente een opvolger van de hiervoor genoemde nota vaststelt, wordt deze 'opvolger' gehanteerd om te bepalen of sprake is van voldoende laad- en losgelegenheid. 1.37 voldoende parkeergelegenheid van voldoende parkeergelegenheid is sprake, indien wordt voldaan aan de parkeernormering (en maatvoering van de parkeergelegenheid) zoals vastgelegd in de 'Parkeernota Zaltbommel 2018', vastgesteld door de raad op 14 juni 2018. Op het moment dat de gemeente een opvolger van de hiervoor genoemde nota vaststelt, wordt deze 'opvolger' gehanteerd om te bepalen of sprake is van voldoende parkeergelegenheid. 1.38 voorgevel een naar de openbare weg en/of fiets- en voetpad en/of groenvoorziening toegekeerde gevel of gevels van een hoofdgebouw. 1.39 voorzieningen van openbaar nut voorziening ten behoeve van het openbare net aangesloten telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer.

nutsvoorziening,

het

1.40 vrijstaand bijbehorend bouwwerk een niet voor bewoning bestemd voor nachtverblijf bestemd gebouw, behorende bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw, waarbij het bijbehorend bouwwerk vrijstaand wordt uitgevoerd. 1.41 wettelijke regelingen indien en voor zover in deze regels wordt verwezen naar wettelijke regelingen c.q. verordeningen e.d., dienen deze regelingen te worden gelezen zoals deze luiden op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpplan. 1.42 wonen het huisvesten van een huishouden in een woning/wooneenheid. 1.43 woning een (gedeelte van een) gebouw dat uitsluitend mag worden gebruikt voor de huisvesting van één huishouden. 1.44 wooneenheid een zelfstandig gedeelte van een gebouw dat uitsluitend mag worden gebruikt voor de huisvesting van één huishouden. 1.45 zorg- of begeleidingsafhankelijke bewoning twee of meerdere personen, die geen huishouden vormen, maar in een situatie of traject afhankelijk van zorg- en begeleiding, zoals bedoeld in de Woonzorgvisie, voor een bepaalde periode of regulier gezamenlijk in een woning of woonvorm wonen, waarbij iedereen minimaal beschikt over een eigen onzelfstandige wooneenheid (kamer) en er sprake is van een aantal gemeenschappelijke voorzieningen.

Pagina 6

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

Artikel 2 Wijze van meten Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1 afstand tot de bouwperceelsgrens tussen de grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is. 2.2 de dakhelling de helling van het (deel van) het dak en het horizontale vlak. 2.3 het bebouwingspercentage een in de regels aangegeven percentage van de gronden, nader bepaald in de regels, dat ten hoogste mag worden bebouwd. 2.4 de goothoogte van een bouwwerk de hoogte in meters van de druiplijn, de bovenkant van de goot, het boeiboord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel, gemeten vanaf peil. 2.5 de inhoud van een bouwwerk tussen de onderzijde van de begane grondvloer en de buitenzijden (van gevels, (en/of het hart van de scheidsmuren) daken en dakkapellen). 2.6 de bouwhoogte van een bouwwerk de hoogte in meters van het hoogste punt van een bouwwerk, gemeten vanaf peil, met dien verstande, dat bij de meting van de bebouwingshoogte van een gebouw schoorstenen, lichtkoepels balkonhekken en dergelijke aan een gebouw ondergeschikte bouwdelen buiten toepassing blijven. 2.7 de oppervlakte van een bouwwerk de oppervlakte van een bouwwerk door middel van loodrechte projectie van het dakvlak; indien en voor zover het overstek kleiner is dan 0,5 m, gelden, in afwijking van het voorgaande, de buitenkant van de muren als bebouwde oppervlakte.

2.8 lengte, breedte en diepte bouwwerk tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels (en/of hart van scheidsmuren). 2.9 peil a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang aan een weg grenst: de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang; b. in andere gevallen: de hoogte van de kruin van de aansluitende afgewerkte weg.

Pagina 7

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Artikel 3 Groen 3.1 Bestemmingsomschrijving De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. groenvoorzieningen en beplantingen; b. paden en parkeervoorzieningen; c. sport- en speelvoorzieningen; d. beeldende kunstwerken; e. water en -waterberging; f. nutsvoorzieningen; g. schouwzone voor een naastgelegen watergang, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘water’; één en ander met de bijbehorende voorzieningen. 3.2 Bouwregels 3.2.1 Gebouwen Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a. ter plaatse van de aanduiding ‘water’ mag niet worden gebouwd; b. op of in deze gronden mogen uitsluitend gebouwen ten behoeve van voorzieningen van algemeen nut worden gebouwd; c. de maximale bouwhoogte van een gebouw bedraagt 3 meter; d. de maximale oppervlakte van een gebouw bedraagt 15 m². 3.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de maximale bouwhoogte van lichtmasten, bewegwijzering en verkeersregulering bedraagt 8 meter; b. de maximale bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt 4 meter. 3.3 Specifieke gebruiksregels 3.3.1 Strijdig gebruik Tot een met het plan strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken van gronden en bouwwerken voor: a.

het opslaan, storten of bergen van materialen, producten en mest, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is voor het op de bestemming gerichte gebruik van de grond; b. het bedrijfsmatig gebruiken van de gronden.

Pagina 8

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

Artikel 4 Verkeer-Verblijfsgebied 4.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Verkeer-Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wegen, voet- en fietspaden, met bermen; b. parkeervoorzieningen; c. groenvoorzieningen; d. afwateringsdoeleinden; e. buis- en kabelverbindingen voor de waterhuishouding, riolering, nutsbedrijven en overeenkomstige doeleinden; f. straatmeubilair, waaronder mede begrepen zijn voorzieningen ten behoeve van ondergrondse afvalcontainers; g. voorzieningen voor waterzuivering, infiltratie en waterberging, waaronder infiltratiegebieden en retentievoorzieningen; h. water en bijbehorende voorzieningen; i. nutsvoorzieningen; j. openbare sport- en spelvoorzieningen; k. voortuinen; één en ander met bijbehorende voorzieningen. 4.2 Bouwregels 4.2.1 Gebouwen Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a. op of in deze gronden mogen uitsluitend gebouwen ten behoeve van voorzieningen van algemeen nut worden gebouwd; b. de bouwhoogte van gebouwen bedraagt maximaal 3 meter; c. de maximale oppervlakte van een gebouw bedraagt 15 m². 4.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de maximale bouwhoogte van lichtmasten, bewegwijzering en verkeersregulering bedraagt 8 meter; b. de maximale bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt 4 meter.

Pagina 9

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

Artikel 5 Water 5.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. water ten behoeve van de waterhuishouding; b. watergangen; c. taluds en natuurvriendelijke oevers; d. voorzieningen, zoals kunstwerken en andere waterstaatwerken, voor waterafvoer en waterberging; met de bijbehorende voorzieningen zoals duikers, bermen, beschoeiingen en paden. 5.2 Bouwregels 5.2.1 Algemeen Op de in lid 5.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd: a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming, met inachtneming van de volgende bepaling. 5.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de maximale bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt 2 meter.

Pagina 10

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

Artikel 6 Wonen-1 6.1 Bestemmingsomschrijving De voor Wonen-1 aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. woningen met de bijbehorende voorzieningen, zoals tuinen, erven, groenvoorziening, parkeervoorziening en paden; b. water en waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden van water, bergen, aan- en afvoeren van water en natuurvriendelijke oeverzones langs watergangen; c. groenvoorzieningen; d. schouwzone voor een naastgelegen watergang, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘water’; een en ander met de bijbehorende voorzieningen. 6.2 Bouwregels 6.2.1 Algemeen a. Uitsluitend zijn toegestaan bouwwerken die ten dienste staan van deze bestemming, zoals woningen in de vorm van een hoofdgebouw met bijbehorende bouwwerken, alsmede overige bouwwerken. b. Hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en overige bouwwerken mogen uitsluitend worden gesitueerd ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak'. c. Ter plaatse van de aanduiding ‘water’ mag niet worden gebouwd. 6.2.2 Hoofdgebouwen Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels: a. er mogen maximaal 103 hoofdgebouwen in de vorm van woningen worden gebouwd overeenkomstig de volgende bouwwijze: vrijstaand, twee-aaneen, aaneengebouwd en patio; b.

in afwijking van het bepaalde onder a mag het aantal woningen ter plaatse van de bouwaanduiding 'maximum aantal wooneenheden' niet meer bedragen dan op de verbeelding aantal aangegeven woningen; c. in afwijking van het bepaalde onder a zijn ter plaatse van de aanduiding ‘aaneengebouwduitgesloten’ geen aaneengebouwde woningen toegestaan en ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding ‘patio-uitgesloten’ geen patiowoningen toegestaan; d. in afwijking van het bepaalde onder a is ter plaatse van de aanduiding ‘vrijstaand’ alleen een vrijstaande woning toegestaan; e. de voorgevel van het hoofdgebouw dient te worden gebouwd in de op de verbeelding aangegeven 'gevellijn' of op maximaal 2 meter achter deze gevellijn; als er twee gevellijnen zijn aangegeven, geldt dit ter vrije keus voor één van de twee lijnen behoudens daar waar op de illustratie, opgenomen in bijlage 1 bij de planregels, is aangegeven dat het een verbijzondering betreft waar het perceel een tweezijdige oriëntatie en uitstraling behoeft; f. de goot- en/of de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduidingen 'maximale goot- en bouwhoogte (m)' is aangegeven; g. diepte van het hoofdgebouw, gerekend vanaf de voorgevel, bedraagt; 1. maximaal 10 meter bij aaneengebouwde woningen; 2.

maximaal 12 meter bij twee-aaneen woningen en bij vrijstaande woningen of door middel van bijbehorende bouwwerken geschakelde woningen; h. de afstand van een twee-aaneen hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelgrens dient aan één zijde minimaal 2,5 meter te bedragen; i. de afstand van een vrijstaand hoofdgebouw tot beide zijdelingse perceelgrenzen dient minimaal 2,5 meter te bedragen; j. hoofdgebouwen worden voorzien van een kap, tenzij het een patiowoning betreft. Pagina 11

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

6.2.3 Maatvoering bijbehorende bouwwerken Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken en overkappingen gelden de volgende regels: a. bijbehorende bouwwerken en overkappingen mogen uitsluitend worden gebouwd op minimaal 1 m achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw, met dien verstande dat vóór de voorgevel erkers zijn toegestaan met een maximum breedte van 2/3 van de breedte van de voorgevel van het hoofdgebouw en een maximum diepte van 1,5 meter; b. de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken en overkappingen bedraagt per woning ten hoogste 100 m², met een maximum van 50% van het bouwperceel achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw; c. de goothoogte bedraagt ten hoogste 3 m, met dien verstande dat voor aangebouwde bijbehorende bouwwerken de goothoogte tevens de hoogte van de eerste verdiepingsvloer van het hoofdgebouw vermeerderd met 0,25 cm mag bedragen; d. de bouwhoogte bedraagt ten hoogste 6 m; e. voor het bouwen van aangebouwde bijbehorende bouwwerken gelden voorts de volgende regels: 1. de diepte aan de achtergevel van het hoofdgebouw bedraagt ten hoogste 6 m; 2. de breedte aan de zijgevel van het hoofdgebouw bedraagt ten hoogste 3 m; 3.

het plaatsen van hekwerken op aangebouwde bijbehorende bouwwerken is toegestaan, indien en voor zover het hekwerk als een afscheiding geldt voor een dakterras en indien het hekwerk niet hoger is dan 1 m; f. de bouwhoogte van overkappingen bedraagt ten hoogste 3 m; g. de afstand van vrijstaande bijbehorende bouwwerken tot enig ander gebouw op het bouwperceel dient minimaal 1 m te bedragen. 6.2.4 Maatvoering overige bouwwerken Voor overige bouwwerken gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van erfafscheidingen bedraagt ten hoogste 2 m, met dien verstande dat de bouwhoogte van erfafscheidingen voor (het verlengde van) de voorgevel ten hoogste 0,8 m bedraagt; b. in aanvulling en afwijking van het bepaalde onder a geldt voor erf- of terreinafscheidingen die worden aangebracht vóór de voorgevel en bij zij- en achterkanten als deze grenzen aan of duidelijk in het zicht liggen van de openbare ruimte: (erf)afscheidingen dienen alsdan te worden uitgevoerd in de vorm van levende groenvoorzieningen, zoals een haag of klimplanten, in combinatie met een houten hek of gaaswerk. Bepalend is hetgeen is omschreven in het Beeldkwaliteitplan Gameren, Hendrikstraat Molendel, zoals dat gelijktijdig met het bestemmingsplan is vastgesteld en als bijlage 19 aan de plantoelichting is gehecht; c. de bouwhoogte van vlaggenmasten bedraagt ten hoogste 6 m; d.

zwembaden worden achter (het verlengde van) de achtergevel van het hoofdgebouw gebouwd, waarbij de bouwhoogte ten hoogste 1,2 m bedraagt; e. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde bedraagt ten hoogste 2 m. 6.3 Afwijken van de bouwregels 6.3.1 Omgevingsvergunning om af te wijken van de bouwwijze Het bevoegd gezag is bevoegd om af te wijken van het bepaalde in lid 6.2.2 onder a, teneinde gestapelde woningen toe staan, mits het maximaal aantal wooneenheden niet wordt vergroot en de stedenbouwkundige kwaliteit niet wordt aangetast. 6.4 Specifieke gebruiksregels 6.4.1 Aan huis gebonden beroep Gebruik van een deel van de woning en/of het bijbehorend bouwwerk ten behoeve van de uitoefening van een aan huis gebonden beroep is toegestaan, mits de woonfunctie als overwegende functie Pagina 12

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

gehandhaafd blijft en de te gebruiken oppervlakte ten behoeve van de uitoefening van het beroep aan huis niet meer bedraagt dan 30 m². 6.4.2 Strijdig gebruik Onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen: a. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor (zelfstandige) bewoning; b. het gebruik van een deel van een woning en/of bijbehorende bouwwerken voor de uitoefening van een aan huis verbonden bedrijf; c. het gebruik van de in deze bestemming aangegeven gronden en de daarop voorkomende bouwwerken c.q. gebouwen of delen daarvan ten behoeve van een seksinrichting; d. het gebruik van woningen en/of wooneenheden anders dan voor de huisvesting van één huishouden, waaronder in ieder geval wordt begrepen kamerverhuur en het gebruik voor zorgen begeleidingsafhankelijke bewoning. 6.5 Afwijken van de gebruiksregels 6.5.1 Omgevingsvergunning aan huis verbonden bedrijf Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 6.4.2 onder b, teneinde binnen een woning en/of bijbehorende bouwwerken de uitoefening van een aan huis verbonden bedrijf toe te staan. Hiervoor dient aan de volgende criteria te worden voldaan: a. de woonfunctie dient als overwegende functie gehandhaafd te blijven; b. het gebruik mag geen onevenredige hinder voor het woon- en leefmilieu opleveren en mag geen afbreuk doen aan het karakter van de buurt; c.

het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de afwikkeling van het verkeer en/of leiden tot onevenredige parkeerdruk; d. (detail)handel is alleen toegestaan als ondergeschikte nevenactiviteit bij de uitoefening van een aan huis verbonden bedrijf; e. de te gebruiken oppervlakte ten behoeve van het aan huis verbonden bedrijf mag maximaal 30 m² bedragen. 6.5.2 Wonen in een zorg- of begeleidingsafhankelijke woning Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 6.4.2 onder d voor het huisvesten van wonen in de vorm van een zorg- of begeleidingsafhankelijke woning, mits dit in overeenstemming is met de 'Woonzorgvisie Bommelerwaard 2020-2024', die op 7 november 2019 is vastgesteld of haar rechtsopvolger van deze beleidsregel. 6.5.3 Huisvesting arbeidsmigranten a. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 6.4.2 onder d voor het huisvesten van arbeidsmigranten, niet zijnde geconcentreerde huisvesting, mits één en ander past binnen de gestelde randvoorwaarden en uitgangspunten die zijn gesteld in het 'Beleid huisvesting arbeidsmigranten gemeente Zaltbommel 2019', dat op 20 juni 2019 is vastgesteld of de rechtsopvolgers van deze beleidsregel. b.

Bij de beslissing omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning kan het college van burgemeester en wethouders voorwaarden stellen met betrekking tot de situering en maatvoering van bebouwing, indien en voor zover dit noodzakelijk is: 1. om de ruimtelijke samenhang met de overige bebouwing veilig te stellen; 2. om een milieuhygiënisch verantwoorde situering te bevorderen; 3. om een onevenredige inbreuk op het aanwezige woon- en leefmilieu te voorkomen; 4. om een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende terreinen te voorkomen.