1. Bestemmingsplan Gameren, Hendrikstraat Molendel Gameren

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Datum: 4 oktober 2019 Planstatus: Voorontwerp Molendel’ Toelichting

Gemeente Zaltbommel Status: Datum: ID:

Vast te stellen 6 juni 2023 NL.IMRO.0297.GMRBP20220027-VS01

Toelichting Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’ NL.IMRO.0297.GMRBP20220027-VS01 Vast te stellen, 6 juni 2023 Gemeente Zaltbommel Door Urban Jazz B.V. in opdracht van:

VAN WANROOIJ - REUVERS p/a Van Wanrooij Projectontwikkeling B.V. Postbus 4 5386 ZG Geffen.

Separate bijlagen Regels Verbeelding

Pagina 1

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

INHOUDSOPGAVE Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding .............................................................................................................................................. 4 Ligging en begrenzing van het plangebied ............................................................................................ 4 Vigerend bestemmingsplan ................................................................................................................... 5 Leeswijzer .............................................................................................................................................. 7

Hoofdstuk 2 2.1 2.2 2.3 2.4

Ruimtelijke karakteristiek ..................................................................................................... 27

Bestaande situatie plangebied Hendrikstraat Molendel en directe omgeving ................................... 27 Ruimtelijke Ontwikkeling ..................................................................................................................... 30

Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13 5.14

Historie ................................................................................................................................. 24

Zaltbommel - Gameren........................................................................................................................ 24 Cultuurhistorie Gameren ..................................................................................................................... 24 Het ontwerp in relatie tot de aanwezige cultuurhistorie .................................................................... 26

Hoofdstuk 4 4.1 4.2

Beleidskaders .......................................................................................................................... 8

Rijksbeleid .............................................................................................................................................. 8 Provinciaal en regionaal beleid ............................................................................................................ 11 Gemeentelijk beleid............................................................................................................................. 17 Toetsing beleidskaders ........................................................................................................................ 23

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3

Inleiding ................................................................................................................................. 4

Sectorale aspecten, kwaliteit van de leefomgeving ............................................................... 37

Bodem ................................................................................................................................................. 37 Archeologie en cultuurhistorie ............................................................................................................ 39 Water ................................................................................................................................................... 44 Geluidhinder ........................................................................................................................................ 50 Luchtkwaliteit ...................................................................................................................................... 51 Externe veiligheid ................................................................................................................................ 54 Ecologie / flora en fauna ...................................................................................................................... 56 Milieuzonering ..................................................................................................................................... 61 Geurhinder ..........................................................................................................................................

63 Overige belemmeringen, kabels en leidingen ..................................................................................... 65 Spuitzone boomgaarden ..................................................................................................................... 65 Explosieven .......................................................................................................................................... 65 Klimaatadapatie en duurzaamheid ...................................................................................................... 67 Vormvrije MER-beoordeling. ............................................................................................................... 70

Hoofdstuk 6

Juridische aspecten ............................................................................................................... 72

6.1 6.2

Planvorm.............................................................................................................................................. 72 Toelichting op de bestemmingen ........................................................................................................ 72

1 2 3 4

Inleidende regels ................................................................................................................................. 72 Bestemmingsregels.............................................................................................................................. 72 Algemene regels .................................................................................................................................. 73 Overgangs- en slotregels ..................................................................................................................... 73

6.3

Handhaving .......................................................................................................................................... 74

Hoofdstuk 7 7.1 7.2

Pagina 2

uitvoerbaarheid .................................................................................................................... 75

Economische uitvoerbaarheid ............................................................................................................. 75 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ...................................................................................................... 75

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

Bijlagen Ecologie 1. Quickscan ecologie, 13 oktober 2021 2. Rapportage aanvullend onderzoek Hendrikstraat te Gameren, 9 november 2022 3. Activiteitenplan Hendrikstraat te Gameren, 1 december 2022 4. Aerius-berekening, 14 april 2023 Archeologie 5. Bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek in de vorm van boringen, Hendrikstraat 14 en Peperstraat 15, maart 2006 6. Een Bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek in de vorm van een verkennend en deels karterend booronderzoek, locatie Gameren, januari 2010 7. Alternatief selectieadvies ADC Rapporten 570 en 1967, 21 november 2011 8. Archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek Hendrikstraat, 5 augustus 2020 9. Archeologisch verkennend veldonderzoek door middel van boringen Hendrikstraat-Molendel, 16 maart 2021 10. Selectiebesluit archeologische monumentenzorg, 17 oktober 2022 Bodem 11. Historisch onderzoek, 9 maart 2021 12. (Water)bodemonderzoeken, 6 mei 2021 13. Nader grond- en asbestonderzoek, 12 oktober 2021 14. Diverse onderzoeken P280, 28 november 2019 15. Historisch-verkennend-aanvullend bodemonderzoek Peperstraat 15/15a te Gameren, 22 maart 2006 en Nader onderzoek Peperstraat 15/15a te Gameren, 15 mei 2006 16. Actualiserend bovengrondonderzoek achter Peperstraat 21-31 te Gameren, 21 september 2015 17. Historisch onderzoek achter Peperstraat 15, 28 november 2022 18.

Aanvullend grond onderzoek achter Peperstraat 15, 12 januari 2023 Divers 19. Beeldkwaliteitplan Hendrikstraat Molendel, 27 januari 2023 20. Risicoanalyse Ontplofbare Oorlogsresten, 24 november 2021 met protocol toevalvondsten 21. Verkeerskundige onderbouwing, 12 augustus 2022 22. Laddertoets Hendrikstraat Molendel, Gameren, 28 november 2022 23. Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai, 23 mei 2022 24. Watertoets, 9 mei 2023 Reacties 25. Verslagen omgevingsdialoog 26. Vooroverlegreacties met Eindverslag inspraak 27. Zienswijzenota

Pagina 3

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1.1

Aanleiding

Aan de Hendrikstraat in Gameren is c.q. wordt een drietal agrarisch glastuinbouwbedrijven beëindigd. De initiatiefnemer van onderhavig plan, een ontwikkelaar, wenst op deze gronden en aangelegen braakliggende weilanden een woningbouwlocatie in ontwikkeling te brengen. De ontwikkeling voorziet in circa 100 nieuwbouwwoningen, in diverse typen, in 3 a 5 jaar te realiseren binnen het plangebied van circa 5 ha. De (voormalige) agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en een bedrijfswoning aan Ridderstraat 30 wordt naar burgerwoning omgezet. In het plan wordt om praktische redenen ook een aantal achtertuinen, al dan niet met toekomstige bebouwing, meegenomen en een onlangs vergunde woning aan de Hendrikstraat 12. De gemeente Zaltbommel heeft 29 september 2020 haar principemedewerking aan de ontwikkeling toegezegd en ruimtelijke uitgangspunten opgesteld. Dit vormt het algemeen kader voor de ontwikkeling van het gebied. De uitgangspunten en wensen van de partijen zijn vastgesteld voordat de concretere ontwerpfase kan starten. Het ruimtelijk ontwerp en het bestemmingsplan zijn uitwerkingen van het programma. Logischerwijs dienen de uitwerkingen daarna te voldoen aan het vigerend beleid (gemeentelijk en regionaal) en gemeentelijke beleidsvisies, zoals op het terrein van volkshuisvesting en de openbare ruimte.

Het onderhavige bestemmingsplan wordt opgesteld om deze woningbouw mogelijk te maken én planologisch vast te leggen. De naamgeving van het plan is ontleend aan het feit dat er vroeger een molen met die naam in het plangebied heeft gestaan.

1.2

Ligging en begrenzing van het plangebied

In figuur 1a en 1b zijn respectievelijk de ligging van het plangebied en een kadastrale kaart weergegeven. Het plangebied ligt tussen de Hendrikstraat, Ridderstaat, Peperstraat en de Waalbandijk. Het betreft de percelen, kadastraal bekend Gemeente Kerkwijk, sectie P nummers 268, 273, 684, 799, 996, 998, 1074, 1107, 1111, 1174, 1175, 1176, 1491, 1654, 1676, 2173 en 2174. De percelen 161, 270 en 298 zijn in eigendom bij het waterschap en liggen tevens in het plangebied. Tevens worden enkele bestaande achtertuinen, P2026 tot en met P2031 (ged.), in het bestemmingsplan meegenomen.

Figuur 1 a: L igging plange bied (topogr afisc he kaart topotijdr eis )

Pagina 4

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

Figuur 1b: Kadas tr ale kaar t

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan (figuur 2a) ‘Gameren’ vastgesteld door de gemeenteraad van Zaltbommel op 15 april 2010. Dit bestemmingsplan heeft vooral een beheersmatig karakter. Ter plaatse geldt de bestemming Glastuinbouwbedrijf waarbij meerdere bouwvlakken zijn ingetekend. Hier zijn kassen toelaatbaar met een goothoogte van 6 meter en een nokhoogte van 9 meter. Ook zijn enkele bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Door het plangebied heen lopen enkele waterlopen met de enkelbestemming Water en dubbelbestemming AWatergang. De dienstwoning aan de Ridderstraat heeft een specifieke aanduiding, dezelfde hoogtebepaling en mag 600 m3 groot zijn binnen het bouwvlak. De als ‘Water’ aangewezen gronden zijn bestemd voor water met de bijbehorende voorzieningen, zoals bermen, paden, beschoeiingen e.d. Op of nabij de aanduiding ‘A-Watergang’ zijn de gronden met inbegrip van een strook van 4 m aan weerszijden van de watergang bestemd tot aanleg en onderhoud van een watergang. Het plaatsen van objecten is niet toegestaan.

Pagina 5

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

Figuur 2 a: Vigerend bes temmings plan Gameren

De Parapluherziening verkamering woningen van 5 november 2020 geldt ook en is opgesteld ten behoeve van een eenduidige juridische regeling voor de gehele gemeente. Bij de huisvesting van arbeidsmigranten vindt toetsing plaats aan ruimtelijke en maatschappelijke uitgangspunten. Hierbij wordt in alle situaties in woonbestemmingen een relatie gelegd met het begrip 'huishouden'. Binnen de bestemming Wonen kan niet langer bewoning plaatsvinden door niet-huishoudens. Ongewenste verkamering van woningen is niet mogelijk. Op deze manier kan het gemeentelijk beleid voor de huisvesting van arbeidsmigranten effectief ten uitvoer worden gebracht. Arbeidsmigranten-huisvesting geschiedt bij voorkeur kleinschalig in de bestaande woonomgeving danwel geconcentreerd aan de rand van de kernen. Ook geldt in het gehele plangebied het Parapluplan Parkeren van 14 juni 2014, waarmee de Parkeernota Zaltbommel 2018 wordt verankerd. Het landelijke voorbereidingsbesluit Hyperscale datacenters van 16 februari 2022 is niet relevant. Dit besluit dient ertoe om grote datacenters tegen te gaan.

Een zeer beperkt deel van het gebied aan de Waalbandijk ligt in het bestemmingsplan ‘Buitengebied Zaltbommel’ (figuur 2b) van 17 september 2014, met een agrarisch bestemming zonder bouwvlak en een archeologische dubbelbestemming, waar ook het Paraplubestemmingsplan kleinschalige opwekking windenergie van 16 december 2021 geldt. Dit om kleinschalige windturbines in het buitengebied mogelijk te maken mits dit voldoet aan de Beleidsregel toetsingskader kleinschalige hernieuwbare energie.

Pagina 6

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

Figuur 2 b: Vigerend bes temmings plan Buite nge bie d

De beoogde ontwikkeling, die verder in hoofdstuk 4 wordt beschreven en gemotiveerd, past qua bouw- en gebruiksmogelijkheden daarmee niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Aangezien er tevens geen passende afwijkings- of wijzigingsmogelijkheden zijn opgenomen in het vigerende bestemmingsplan, dient er om de woningbouwontwikkeling mogelijk te maken - een bestemmingsplan te worden opgesteld, waarbij de bedrijfs- en agrarische bestemming wordt omgezet naar een woonbestemming. Het voorliggende bestemmingsplan biedt dus het juridisch planologische kader om de voorgestelde ontwikkeling ter plaatse mogelijk te maken.

1.4

Leeswijzer

Het bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, regels en verbeelding. De verbeelding vormt samen met de regels het juridisch bindende gedeelte van het plan. Daarop wordt een toelichting gegeven. In de onderhavige toelichting worden de uitgangspunten voor de planherziening weergegeven. In hoofdstuk 2 wordt getoetst aan het ruimtelijk beleid dat op de beoogde ontwikkeling van toepassing is. Hoofdstuk 3 en 4 beschrijft de huidige en beoogde situatie De milieu- en duurzaamheidaspecten worden behandeld in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 wordt de juridische vorm van het bestemmingsplan beschreven. De uitvoerbaarheid komt in hoofdstuk 7 aan de orde.

Pagina 7

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

HOOFDSTUK 2 BELEIDSKADERS 2.1

Rijksbeleid

2.1.1 Nationale Omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt, als opvolger van de SVIR, een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI van 11 september 2020 geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. Deze visie is ontwikkeld in nauwe samenwerking met provincies, gemeenten, waterschappen, maatschappelijke instellingen en burgers. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen.

Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: • combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; • kenmerken en identiteiten van een gebied staan centraal; • afwentelen wordt voorkomen. Dit transformatieplan, het woningbouwplan aan de Hendrikstraat, raakt de nationale belangen niet, noch botsen belangen. 2.1.2 Barro Omtrent het ontwerp van de voorheen geldende Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vond inspraak plaats in 2011. Gelijktijdig is een eerste wijziging ter inzage gelegd van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro bevestigt de beleidsuitspraken uit de structuurvisie. Het gewijzigde Barro trad op 10 oktober 2012 in werking, ook wel genoemd Ontwerp Algemene Maatregel van Bestuur Ruimte. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft het Rijk de juridische kaders die nodig zijn voor het beleidsmatig borgen van het ruimtelijk rijksbeleid. De meest recente wijziging heeft op 18 mei 2016 plaatsgevonden. Het Rijk heeft in het Barro opgenomen: 1. Project Mainportontwikkeling Rotterdam; 2. Kustfundament; 3. Grote Rivieren; 4. Waddenzee en waddengebied; 5. Defensie; 6. Erfgoederen van uitzonderlijke waarde; 7. Rijksvaarwegen; 8. Hoofdwegen en landelijke spoorwegen; 9. Natuurnetwerk Nederland; 10. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament; 11. IJsselmeergebied; 12. Elektriciteitsvoorziening; 13.

Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en 14. Ruimtereservering parallelle Kaagbaan. Voor de gemeente Zaltbommel is binnen het Barro het rijksbeleid voor Grote Rivieren van belang. Dit beleid is uiteengezet in de Beleidslijn Grote Rivieren. Deze Beleidslijn omvat het gehele kader voor het beoordelen van de toelaatbaarheid, vanuit rivierkundig en ruimtelijk oogpunt, van nieuwe activiteiten in het rivierbed van de grote rivieren. De regels uit het Barro hebben geen betrekking op het initiatief, omdat het initiatief net niet ligt binnen de gronden, waarop het regime van de beleidslijn Grote Rivieren van toepassing is en/of binnen de ruimtelijke reservering ten westen van de kern Brakel (figuur 3).

Pagina 8

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

Figuur 3 : Uits nede Barr o

2.1.3 Nationale Woon- en Bouwagenda In maart 2022 is de Nationale Woon- en Bouwagenda en het programma Woningbouw gepresenteerd. Hiermee wil het Rijk meer regie nemen om het tempo van woningbouw op te schroeven en de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod verbeteren. In de Nationale Woon- en Bouwagenda is een aantal belangrijke richtinggevende kaders voor gemeentelijke woningbouwprogramma’s opgenomen: • Van de woningen die in de periode tot en met 2030 gebouwd worden moet ten minste 2/3 betaalbaar zijn, waarvan de helft sociaal. • De grens van betaalbaar ligt op de € 1.000 per maand voor huurwoningen of € 355.000 voor koopwoningen. Deze kaders worden momenteel vastgelegd in Woondeals tussen het Rijk, de provincie en de gemeenten en geldt dus ook in dit bestemmingsplan. De woningtypes met kaveloppervlaktes zijn hierop afgestemd. Privaatrechtelijk wordt dit geborgd. 2.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking Uit het gewijzigde Barro blijkt dat artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangevuld is. Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe ruimtevraag en een zorgvuldige inpassing van de nieuwe ontwikkeling. De term SER-ladder is verder geïntroduceerd. Op 1 juli 2017 is de gewijzigde ladder in werking getreden.

Artikel 3.1.6 lid 2 Bro luidt nu: “De toelichting van een bestemmingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt, dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.” De ladder moet worden doorlopen als het gaat om bouwmogelijkheden van enige omvang. In de regio zijn aanvullende afspraken gemaakt over toepassing van de ladder. Zeer kleinschalige bebouwingsmogelijkheden of functiewijzigingen die niet voorzien in een toename van het ruimtebeslag worden niet gekwalificeerd als een stedelijke ontwikkeling. In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocaties geldt volgens de zogenaamde overzichtsuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State over de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ (ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724) dat 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden.

Voor wonen is daarmee de lijn dat er vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Het plan Hendrikstraat Molendel wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. In de paragrafen 2.2.3 en 2.3.1 is de woningbehoefte nader kwantitatief en kwalitatief onderbouwd en getoetst. Het is vanuit een duurzaam ruimtegebruik zeer wenselijk om gebruik te maken van inbreidingslocaties en/of herstructureringslocaties. Een deel van het plangebied is als herstructurering te beschouwen, aangezien een bestemming glastuinbouwbedrijf Pagina 9

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

met meerdere bouwvlakken met deze ontwikkeling verdwijnt. Er zijn voorts onvoldoende inbreidingslocaties in Gameren om tegemoet te komen aan de woningbehoefte aldaar. Dit leidt tot deze ontwikkellocatie. Er zijn in Gameren onderstaande woningbouwlocaties bekend voor woningbouw in de periode tot 2028, te weten: • Hendrikstraat achter nummer 21, plan voor 20 huurwoningen in voorbereiding. • Molendel-Hendrikstraat: 90 a 100 woningen, voorliggend woningbouwplan. Andere / alternatieve concrete (inbreiding of uitbreiding) woningbouwlocaties in Gameren zijn er op dit moment niet. Woningbouwlocaties uit het verleden zijn al volgebouwd en de gemeente heeft geen andere locaties in eigendom. Binnen de bebouwde kom zijn er zodoende geen concrete alternatieven aanwezig. De locatie Hendrikstraat Molendel is overigens wel gelegen binnen de bebouwde komgrens, tussen diverse linten, te weten Peperstraat, Ridderstraat, Hendrikstraat en Waalbandijk. Met voorliggend woningbouwplan Hendrikstraat Molendel kan het tekort aan woningen van de afgelopen jaren ruimschoots ingelopen worden. Opgemerkt wordt dat particuliere (eigen) woningbouw vooral ziet in de eigen woningbehoefte op een eigen perceel, maar niet voor iedere Gamenaar mogelijk is. Met een groter woningbouwplan wordt in de woningbehoefte, zie ook paragraaf 2.2.5, voor diverse doelgroepen voorzien.

Er is een gemeentelijke woningbouwopgave tussen de 900 en 1450 woningen geraamd voor de komende 10 jaar (2020-2030). Vanaf 2020 tot heden zijn er al circa 450 woningen gepland. De woningbouwplanning overstijgt het aantal van 1450 woningen (circa 1800 woningen in de planning). De verwachting is dat een aantal plannen vertraging oplopen of anders worden uitgevoerd. Een overcapaciteit is daarom nodig om het afgesproken aantal te bereiken Na de nieuwe Woonvisie en regionale woningbouwafspraken, is ook de planningslijst uit 2020 geactualiseerd. De planningslijst is in een grafisch overzicht opgenomen, om inzicht te krijgen in de verhoudingen tussen de verschillende clusters en de woningbouwaantallen gemeentebreed. In de Planningslijst Woningbouw en Monitor Wonen 2020-2030 d.d. 2 juni 2022 is het plan Hendrikstraat Molendel opgenomen met 94 woningen onderverdeeld in sociale huur, betaalbare koop, middelduur laag koop, middelduur hoog koop en dure koop. De monitor wordt in 2023 nog geactualiseerd, waarbij het plan met 103 woningen wordt opgenomen. Ook in het nieuwe woningbouwprogramma is Gameren, Hendrikstraat Molendel dus passend. Uit bovenstaande blijkt dat er in kwantitatieve zin voldoende woningbehoefte is. Verwezen wordt ook naar de laddertoets 28 november 2022 in bijlage 22.

In navolging van de woonvisie is Gameren ondergebracht in een cluster met Bruchem, Delwijnen, Kerkwijk en Nieuwaal, In de periode 2020-2023 is de opgave geraamd op 320 woningen. Er wordt rekening gehouden met onzekerheden en kansen. De woningbehoefte in Zalbommel is geraamd op 1.620 in de periode tot 2035. Op basis van de huidige bevolkingsopbouw van inwoners in het cluster Bruchem, Delwijnen, Gameren, Kerkwijk en Nieuwaal is een doorvertaling gemaakt van de Primos-prognose op clusterniveau. In de periode tot 2035 is de behoefte geraamd op +325 woningen. Dit wijkt iets af van de geraamde behoefte in de woonvisie (+320 woningen) voor dit cluster. Het verschil zit enerzijds in de gehanteerde periode; in de woonvisie wordt namelijk uitgegaan van de periode 2020-2030. Anderzijds is de behoefte van 320 gebaseerd op het groeiscenario. Hierbij is rekening gehouden met inloop van het woningtekort en een extra woningvraag als gevolg van vestiging van arbeidsmigranten en als gevolg van nieuwe bedrijvigheid rondom de A2. Als de huidige harde plancapaciteit in de gemeente Zalbommel wordt afgezet tegen de woningbehoefte in de periode tot 2035 dan valt op dat er op gemeenteniveau een restopgave is van 1.334 woningen. Zelfs als de volledige zachte plancapaciteit in deze periode wordt gerealiseerd, is er op gemeenteniveau ruimte voor toevoeging van nieuwe woningbouw-plannen.

In het kerncluster waar Gameren onder valt zijn 5 woningen als harde plancapaciteit betiteld. Op basis hiervan is er ruimte voor toevoeging van 320 woningen in het kerncluster. De zachte plancapaciteit bestaat in het kerncluster uit 182 woningen en dit is inclusief de ontwikkeling van 103 woningen op de locatie Hendrikstraat Molendel. Ook binnen het kerncluster is de conclusie dat de ontwikkeling Hendrikstraat Molendel in kwantitatieve zin past binnen de woningbehoefte in de periode 2022-2035. De kwalitatieve behoefte is redelijk vergelijkbaar met de uitkomsten van het woningmarktonderzoek uit 2018. Er ligt een relatief grote vraag in koopwoningen en dan met name in het segment tot €250.000,= en tussen Pagina 10

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

€250.000,= en €350.000,=. Het plan Hendrikstraat Molendel sluit in belangrijke mate aan op de kwalitatieve woningbehoefte. Het aandeel sociale huur in het plan ligt iets hoger en het aandeel dure koop wat lager. Het plan sluit daarmee aan op het gemeentelijke woningbouwprogramma. 2.1.5 Radarverstoringsgebied Herwijnen Het plangebied is gelegen in een radarverstoringsgebied van defensie en het radarstation Herwijnen (figuur 4). In artikel 2.6.2 van het Barro wordt gesteld dat de maximaal toelaatbare hoogte van objecten in, op of boven de grond in een radarverstoringsgebied in overeenstemming moet zijn met de regeling als opgenomen in het Rarro. De maximale toegestane hoogte voor windturbines is 90 meter +NAP. Voor andere bouwwerken geldt: De maximale hoogte van bouwwerken in een radarverstoringsgebied wordt bepaald door elke denkbeeldige rechte lijn die wordt getrokken vanaf een punt op de top van de radarantenne, zijnde 25 meter, oplopend met 0,25 graden tot een punt gelegen 15 kilometer vanaf voornoemde radarantenne. De locatie ligt op circa 2 meter +NAP. Onderhavig plan biedt ruimte voor woningbouw met een bouwhoogte tot maximaal 11 meter. Deze hoogte past ruimschoots binnen de gestelde maximale bouwhoogtes uit het Rarro. Ten aanzien van het onderhavige plangebied zijn er verder geen regels uit het Barro van toepassing.

Figuur 4 : Radarvers torings ge bied

2.2

Provinciaal en regionaal beleid

Met de komst van de Wro in 2008 zijn de juridische mogelijkheden van de provincie gewijzigd. Structuurvisies geven voortaan de hoofdlijnen van het provinciale ruimtelijk beleid aan en stellen de provinciale belangen die met dat beleid worden behartigd veilig. Ter verwezenlijking daarvan heeft de provincie de beschikking over nieuwe juridisch mogelijkheden, te weten het provinciale bestemmingsplan ofwel inpassingsplan, de verordening en het opleggen van aanwijzingen. Met de inwerkingtreding van de Wro is de goedkeuringstaak van Gedeputeerde Staten ten aanzien van ruimtelijke plannen komen te vervallen. Dit betekent dat de provincie dient te handelen vanuit het provinciaal belang. Enkel op die basis kan de provincie gebruik maken van het instrumentarium dat op grond van de Wro beschikbaar is.

Pagina 11

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

2.2.1 Omgevingsvisie Gaaf Gelderland De nieuwe Omgevingsvisie van Gelderland, vastgesteld op 19 december 2018, geeft de richtlijnen voor de ruimtelijke, fysieke en economische inrichting van de provincie. Gemeentelijke plannen en initiatieven van ondernemers, burgers en instellingen kunnen aan dit beleid getoetst worden. De nieuwe Omgevingsvisie Gaaf Gelderland kent een aantal nieuwe beleidsthema's (ambities) en een aantal aanpassingen van het beleid op bestaande thema's. Het beleid is meer strategisch van karakter. In de Omgevingsvisie ‘Gaaf Gelderland’ beschrijft de provincie het beeld op de toekomst. Een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland staat daarbij centraal. Gelderland bevindt zich op een cruciaal punt in de tijd. De wereld verandert ingrijpend met nieuwe vraagstukken zoals het energievraagstuk, klimaatverandering, uitputting van grondstoffen, kwetsbare biodiversiteit, digitalisering, internationalisering. Bij de taakinvulling legt de provincie de focus op duurzaamheid, verbondenheid en een krachtige economie als werkende bestanddelen voor een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland. Dit wordt gedaan door het nastreven van zeven met elkaar samenhangende ambities: 1. energietransitie; 2. klimaatadaptie; 3. circulaire economie; 4. biodiversiteit; 5. bereikbaarheid; 6. vestigingsklimaat en 7. woon- en leefomgeving.

Ad 7) Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand stedelijk gebied het vertrekpunt. Het benutten van bestaande gebouwen heeft de voorkeur. Gestreefd wordt naar concentraties van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, is uitbreiding aan de randen van de steden of dorpen in beeld. Bij de provincie staat een goede balans tussen de vraag en aanbod van woningen in verschillende prijscategorieën voorop. Gestreefd wordt naar een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat weet te anticiperen op ontwikkelingen. De bestaande bebouwde omgeving wordt optimaal benut. In 2050 zijn alle woningen klimaatneutraal. Het ruimtelijk beleid uit de provinciale omgevingsvisie van 2014 en de actualisatie wordt voortgezet. Dit zelfde geldt voor het waterbeleid, milieubeleid, natuur en landschapsbeleid en verkeers- en vervoersbeleid. Uit het kaartbeeld bij de visie (figuur 5a en 5b) blijkt voor het plangebied geen relevante informatie. Het is een aandachtsgebied voor windenergie, zonneparken zijn mogelijk en ligt nabij een natuurnetwerk, waarover in paragraaf 5.7 meer.

Pagina 12

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

Figuur 5 a: T hemakaar t Ruim te lijk be leid

Figuur 5 b: T hemaka ar t N atuur - en landsc haps bele id, Ge lders natuur netwer k

Pagina 13

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

2.2.2 Omgevingsverordening Gelderland De Omgevingsverordening is een uitwerking van de Omgevingsvisie en bevat regels voor de gehele provincie en per gebiedsgericht thema. Vanaf 5 juli 2022 is de actualisatie 9, van de Omgevingsverordening Gelderland van toepassing, geconsolideerd januari 2023. Hierbij wordt uitdrukkelijk gekozen voor een verordening die past binnen de kaders van de aanstaande Omgevingswet. Naast redactionele wijzigingen zijn er ook enkele beleidsinhoudelijke wijzigingen (actualisatie). De aanleiding daarvoor ligt in maatschappelijke of wettelijke ontwikkelingen. Ter borging van de beleidsdoelen en werkwijze uit het provinciale woonbeleid in de 'Koers Wonen' (januari 2018) worden de regels in de verordening verduidelijkt zodat de verordening in lijn blijft met de 'Koers Wonen'. Uitgangspunt is dat elke regio altijd beschikt over een actuele regionale woonagenda. Hierbij worden netwerken van verschillende publieke en private partijen gecreëerd die capaciteit, kennis en middelen bundelen om gezamenlijk de opgaven op de regionale woningmarkt aan te pakken. Binnen de kwantitatieve opgave 'wonen' kunnen gemeenten en andere relevante partijen in de regio gezamenlijk nagaan wat nodig is voor een goed functionerende regionale woningmarkt. De bestaande gebouwde voorraad staat daarbij centraal.

Afspraken worden gemaakt over aanpassing van bestaande woningen, sloop met vervangende nieuwbouw, verdunning, het benutten van kansen van functieverandering en tenslotte de nieuwbouw. Bij de provinciale programmering is aangegeven dat flexibiliteit is gewenst. Tijdelijke overcapaciteit kan gewenst zijn, bijvoorbeeld wanneer een gemeente een bepaald plan wil wisselen voor een plan dat beter tegemoet komt aan de woningbehoefte of aan het (locatiekeuze)beleid van de Omgevingsvisie. De provincie biedt daarvoor onder voorwaarden een mogelijkheid. Zij neemt hierin een regierol. Een goede plek om te wonen voor iedereen, nu en in de toekomst, daar draait het om. Daar willen de provincie samen met alle partijen mee aan de slag. Wat er nodig is om dit doel te bereiken, de opgave, stellen we centraal. Deze opgave verschilt per regio en is deels regionaal. De provincie borgt dat elke regio hiervoor een regionale woonagenda opstelt. Hiermee zorgen zij voor een structuur waarbinnen partijen afspraken kunnen maken om de regionale opgave verder te brengen. Artikel 2.1 (regionale woonagenda): Per regio stellen de gemeentebesturen een regionale woonagenda op. Gedeputeerde Staten stellen de regionale woonagenda vast, als de agenda in overeenstemming is met de regionale opgave en het meest recente provinciale beleid.

Als nog geen regionale woonagenda is vastgesteld of een noodzakelijke actualisatie van de vigerende regionale woonagenda nog niet heeft plaatsgevonden, beoordelen Gedeputeerde Staten, totdat die regionale woonagenda is vastgesteld of na actualisering opnieuw is vastgesteld een bestemmingsplan dat nieuwe woningen mogelijk maakt aan de volgende criteria: • er wordt voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking; • de ontwikkeling past binnen het meest recente provinciale beleid en • er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden over deze ontwikkeling. Artikel 2.2 (instructieregel bestemmingsplan doorwerking regionale woonagenda): Een bestemmingsplan maakt nieuwe woningen alleen mogelijk als die ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda. Als een ontwikkeling niet past binnen de vigerende regionale woonagenda, kan een bestemmingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda nieuwe woningen toch mogelijk maken onder de volgende voorwaarden: • er wordt voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking; • de ontwikkeling past binnen het meest recente provinciale beleid; • er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden over deze ontwikkeling en • Gedeputeerde Staten stemmen in met deze ontwikkeling. De locatie is opgenomen in de regionale woonagenda.

Op basis van artikel 2.1 is de realisatie mogelijk. Het plan voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking en is niet in strijd met het provinciale beleid. Verder is in de verordening binnen het plangebied een aantal regels opgenomen over landbouw en glastuinbouw, in dit kader niet belemmerend of relevant. De locatie grenst in het noorden aan een gebied met de aanduiding landschap; in het bestemmingsplan heeft zich dat vertaald in een agrarische bestemming met waarden. De regels die in de verordening zijn opgenomen aangaande klimaatadaptatie worden in paragraaf 5.3 en 5.13 uitgebreid besproken. In artikel 2.65b is namelijk bepaald dat de toelichting bij het bestemmingsplan een Pagina 14

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

beschrijving bevat van de maatregelen of voorzieningen die worden getroffen om de risico’s van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. In de beschrijving worden in ieder geval de volgende aspecten betrokken: waterveiligheid, wateroverlast en droogte en hitte. De beschrijving is opgesteld na overleg met het waterschap waar de activiteit wordt verricht of de ontwikkeling plaatsvindt. In de voorlopige ontwerpprincipes van het plan is voldoende aandacht gegeven aan klimaatadaptief en duurzaam bouwen. Er wordt er in dit plan voldoende groen en water gerealiseerd en de biodiversiteit wordt bevorderd door bijvoorbeeld gebruik te maken van de gemeentelijke bomensoortenlijst. Bij de beoordeling van het inrichtingsplan openbare ruimte zal hier verder nog aandacht aan worden besteed zodat de duurzaamheid in bredere zin ook tot uiting komt, mede gelet op de actualiteiten omtrent warmtetransitie, energie en mobiliteit. Ook worden de parkeerplaatsen waar mogelijk met grastegels uitgevoerd. Dit draagt ook positief bij aan de hittestress en de waterinfiltratie. Zie verder het beeldkwaliteitplan waarin aandacht aan de buitenruimte is besteed.

2.2.3 Regionale Woonagenda 2020-2030 De provincie Gelderland geeft in de Omgevingsverordening aan dat van de regio’s wordt verwacht dat zij hun beleid op het gebied van wonen afstemmen met (externe) partners in een ‘regionale woonagenda’. Hierin zijn de belangrijkste thema’s omschreven waaraan de betreffende regio gaat werken. In de Regionale Woonagenda 2020 -2030 zijn vijf thema’s uitgewerkt waarop de acht regio gemeenten de komende jaren willen samenwerken. Deze thema’s zijn: 1. Continuïteit in productie 2. Betaalbaarheid van het wonen 3. Flexibiliteit op de woningmarkt 4. Wonen en zorg 5. Duurzaamheid Naast de inhoudelijke thema’s, bevat de regionale woonagenda ook een woningbouwprogramma voor de komende tien jaar. Hierin staan per gemeente bandbreedtes voor het aantal toe te voegen woningen. In totaal verwacht de regio Rivierenland in de periode 2020-2030 tussen 7.900 en 12.500 nieuwe woningen te realiseren, om te voorzien in de regionale woningbehoefte. Voor Zaltbommel komt deze opgave neer op de realisatie van 1450 woningen. De opgave is fors. Net als in veel delen van Nederland zullen er nieuwe woningen bij moeten komen om de druk op de woningmarkt te verlichten. Het Regionaal Woningbouwprogramma heeft direct invloed op woningbouwplannen.

De Omgevingsverordening bepaalt namelijk in artikel 2.2 dat in een bestemmingsplan nieuwe woningen slechts worden toegestaan wanneer dit past in het door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda. Als een ontwikkeling niet past binnen de vigerende regionale woonagenda, kan een bestemmingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda nieuwe woningen toch mogelijk maken onder de volgende voorwaarden: • er wordt voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking; • de ontwikkeling past binnen het meest recente provinciale beleid; • er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden over deze ontwikkeling, en • Gedeputeerde Staten stemmen in met deze ontwikkeling. In de regionale agenda staan de visie en ambitie verwoord. Centraal in de woonvisie van de gemeente Zaltbommel staat de ambitie voor het behoud en versterken van een aantrekkelijk woonklimaat in de Bommelerwaard. Deze ambitie is vertaald naar verschillende thema’s. De thema’s passende woningvoorraad en voldoende betaalbare woningen betreffen de vraagstukken ‘waar bouwen we welke woningen en hoeveel?’ en ‘druk op sociale huurwoningmarkt aanpakken’. Hiermee is richting gegeven aan de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave. Gesteld wordt dat de woningbouwopgave moet aansluiten op het woningbehoefteonderzoek en op de feitelijke vraag.

Dat wil zegen de lokale vraag, om de huidige bewoners, inclusief bijzondere doelgroepen vast te kunnen houden en de vraag van gezinnen van elders te kunnen benutten. De gemeente wil zorgen voor genoeg woningen in alle plaatsen in de gemeente. Daarbij wordt een tekort aan sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen geconstateerd. Tegelijkertijd raken de plekken waar nog woningen kunnen worden gebouwd uitgeput. Samen met woningcorporaties worden afspraken gemaakt om nieuwe planruimte te vinden en te benutten om daar een goede mix van woningen te realiseren. Zaltbommel Pagina 15

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

ziet de diverse bevolkingssamenstelling in onze kernen als kracht en wil die graag blijven behouden. Dat betekent voldoende huisvestingsruimte voor diverse doelgroepen met focus op starters en senioren. Er is ook een toestroom van arbeidsmigranten naar onze gemeente, extra werkgelegenheid zorgt voor vraag naar huisvesting van werknemers en ook de vraag van buiten de gemeente neemt toe. Hierdoor is het nodig om bovenop de woningen voor de ‘natuurlijke’ groei ook huisvesting voor andere groei te realiseren. De bestaande woningvoorraad in Zaltbommel is overwegend in particulier bezit. Met een verschuiving naar meer kleinere huishoudens en de warmtetransitie (afkoppeling van aardgas) in het vooruitzicht, is het een fikse uitdaging om de bestaande particuliere woningvoorraad de komende jaren hierop aan te passen. De gemeente richt zich nadrukkelijk op het initiëren, faciliteren en stimuleren van passende woonvormen voor verschillende bijzondere doelgroepen. Het veranderde zorglandschap vraag om andere vormen van wonen met zorg. Er is daarom een transformatie gaande van woonzorgcomplexen naar meer zelfstandig wonen met zorg (langer zelfstandig thuis). De gemeente Zaltbommel vindt dat er op korte termijn meer woningen gebouwd moeten worden om in de toegenomen vraag te kunnen voorzien.

Daarom sluit de agenda aan op de door de provincie geambieerde versnelling van de woningbouwproductie. Het gebruik van de instrumenten uit het Actieplan Wonen wordt onderzocht. Zaltbommel verwacht tussen 2020 en 2025 100 nieuwbouwwoningen per jaar te kunnen realiseren. Samen met de woningcorporaties en de gemeente Maasdriel wordt gekeken naar de mogelijkheden van flexibele woonvormen. Hiermee kan in korte tijd een deel van de meest noodzakelijke woningbehoefte tijdelijk worden opgelost. De kosten om woningen te realiseren zijn de afgelopen jaren aanzienlijk gestegen. Het blijft daarom voor de komende tijd nodig dat er voldoende betaalbare woningen (in koop en huur) worden gerealiseerd om starters en lage middeninkomens te kunnen huisvesten. 2.2.4 Regionaal Woningbouwprogramma Regio Rivierenland De gemeenten in de Regio Rivierenland, waaronder de gemeente Zaltbommel, hebben afspraken gemaakt voor het opstellen en jaarlijks actualiseren van een regionaal woningbouwprogramma. In de regionale woonagenda is de woningbouwopgave voor de komende tien jaar opgenomen. Hierin staan per gemeente bandbreedtes voor het aantal toe te voegen woningen. In totaal verwacht de regio Rivierenland in de periode 2020-2030 tussen 7.900 en 12.500 nieuwe woningen te realiseren, om te voorzien in de regionale woningbehoefte.

Voor Zaltbommel komt deze kwantitatieve opgave neer op de realisatie van 1450 woningen. In de recente hernieuwde planningslijst 2020-2030 d.d. juni 2022 is met het plan Hendrikstraat Molendel rekening gehouden in de periode tot en met 2025, indachtig de woonvisie, waar later op wordt ingegaan. De provincie geeft een positief advies op het plan. Het plan wordt deels beschouwd als herstructurering. Het past in de regionale afspraken woningbouwprogrammering en de belangen omtrent Wonen en Klimaatadaptatie zijn goed meegewogen. In paragraaf 2.1.3 is de landelijke woonagenda, waar de provincie naar verwijst, al aangehaald, die voor dit plan van toepassing is. 2.2.5 Toetsing van projecten Alle in het Regionaal Woningbouwprogramma opgenomen projecten zijn getoetst op drie punten: • planstatus (harde of zachte plancapaciteit); • urgentie (noodzaak voor prioriteit: verbetering door bijvoorbeeld herstructurering dan wel bedrijfssanering of woningen voor urgente doelgroepen) en • woonmilieu, prijs en woningtype (projecten worden gespiegeld aan de geschetste behoefte uit het regionale woningbehoefteonderzoek). 2.2.6 Indeling projecten De projecten zijn – na op de die punten getoetst te zijn – ingedeeld in categorieën, te weten: 1. Kansrijke plannen en/of korte termijn (realisatie binnen vijf jaar): Dit zijn plannen die goed aansluiten op de actuele marktvraag.

Alle projecten in categorie 1 zijn opgenomen in harde plancapaciteit. Kansrijke plannen waar nog geen vastgesteld bestemmingsplan voor is, worden opgenomen in categorie 2. 2. Plannen met aandachtspunten en/of middellange termijn (realisatie over vijf tot tien jaar). Dit kunnen bijvoorbeeld aandachtspunten op het gebied van milieu zijn. Ook zijn kansrijke plannen waarvoor nog geen bestemmingsplan is vastgesteld opgenomen in categorie 2. 3. Plannen voor de lange(re) termijn (realisatie tien jaar of verder): Dit zijn plannen die pas na 2024 zijn voorzien of deel uitmaken van een groter project. Pagina 16

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

De projecten uit de categorieën 1 en 2 vormen het Regionale Woningbouwprogramma Rivierenland. Het voorliggende plan is opgenomen in het woningbouwprogramma als categorie 2 plan, als herstructureringsplan passend binnen de behoefte, en past daarmee binnen de regionale woningbouwprogrammering, gelet op woonmilieu, prijs en woningtype. Zie hiervoor ook paragraaf 2.3. Voor wat betreft het programma scoort de ontwikkeling daarnaast goed, omdat dit voorziet in de woningbehoefte in Gameren en tevens in de sanering van een agrarisch bedrijf in de kern. Dit plan past vanwege de fasering bij deze behoefte. Na het doorlopen van de procedure voor het bestemmingsplan wordt het plan opgenomen als categorie 1. 2.2.7 Ruimtelijke Strategische Visie Regio Rivierenland Op 28 maart 2019 heeft de gemeenteraad van Zaltbommel deze visie vastgesteld, waarna het Algemeen Bestuur van de Regio Rivierenland op 19 juni 2019 de visie ook heeft bekrachtigd. Bij dit ambitiedocument hoort een uitvoeringsprogramma waarin acht opgaven zijn uitgewerkt. Eén van deze opgaven is de opgave Ruimtelijke Keuzes en Regelgeving. Binnen deze opgave is een ruimtelijke strategische visie voor de drie speerpunten ontwikkeld.

Ruimte bieden aan initiatiefnemers, meer banen, een prettig woon- en leefklimaat en economische ontwikkeling in de drie regionale speerpunten; dat is wat de regionale opgave Ruimtelijke Keuzes en Regelgeving uit het regionale ambitiedocument beoogt. De tien samenwerkende Rivierenlandse gemeenten willen het ruimtelijk ordeningsbeleid optimaal inrichten voor nieuwe kansen. Hierbij zijn de randvoorwaarden op het gebied van ruimtelijke ordening heel belangrijk. Een ruimtelijke strategische visie - die duidelijk maakt waar kansen liggen voor de drie speerpunten en welke uitgangspunten daarbij belangrijk zijn - stelt de regio in staat om deze randvoorwaarden te optimaliseren. De ruimtelijke strategische visie is een bouwsteen voor de gemeentelijke omgevingsvisies. De visie heeft de focus op de speerpunten. Een aantal onderwerpen - zoals wonen, water en natuur – wordt niet behandeld. Wél zijn relaties gelegd met landschap, duurzaamheid en mobiliteit, omdat deze de speerpunten ruimtelijk direct raken. Voor dit plan is dit niet relevant.

2.3

Gemeentelijk beleid

2.3.1 Woonvisie Bommelerwaard De Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025 is op 8 juli 2021 vastgesteld. De wijzigingen zijn beperkt ten opzichte van de eerdere visie. Ook de woonagenda is aangepast. Centrale thema’s zijn: • snel voldoende woningen; • meer variatie; • duurzame woningvoorraad; • wonen en zorg en • leefbaarheid. In de woonvisie uit 2021 is voor Gameren een sterker accent aangegeven voor sociale huur en goedkope koopwoningen en een redelijke behoefte aan (middel)dure woningen. In het woningbouwprogramma voor het plan is dit gewenste accent vertaald zoals beschreven is in de eerdere laddertoets in paragraaf 2.1.4. De kwantitatieve opgave is ontleend aan de Regionale Woonagenda. Versnelling in de komende 5 jaar betekent dat voor Zaltbommel een programmering van circa 1.000 woningen tussen 2020-2025 nodig is (bruto, dus exclusief sloop/vervanging). Dit komt ruwweg neer op 165 woningen per jaar. De laatste jaren (2017-2020) zijn gemiddeld 200 woningen opgeleverd. Verwacht wordt dit tempo de komende vijf jaar vol te kunnen houden met de plannen die in voorbereiding en uitvoering zijn. In de volgende tabel is het accentverschil grof weergegeven, op basis van de analyses uit het Woningbehoefteonderzoek van 2018.

Pagina 17

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

De gemeente wil dat woningzoekenden voldoende keuze hebben. Dat wil zeggen: een passende woningvoorraad in alle clusters. Dit betekent een woningbouwopgave in alle kernen van de Bommelerwaard. En het is wenselijk om wijken en buurten te creëren met verschillende soorten woningen. Zowel wat betref betaalbaarheid (prijsklasse, huur/koop) als de bewoning (ouderen, gezinnen, starters). Op basis van het Woningbehoefeonderzoek 2018 heeft de gemeente voor de komende jaren het woningbouwprogramma bepaald. Ook op gemeentelijk niveau (= gemeente Zaltbommel) bestaat er een kwantitatieve woningbehoefte. Zoals uit het Woningmarktonderzoek van Companen volgt bedraagt de behoefte binnen de gemeente Zaltbommel in het basisscenario 835 woningen en in het groeiscenario 1.285 tot 1.395 woningen. Uit de ‘Regionale Woonagenda Rivierenland 2020-2030’ volgt zelfs een nog hogere kwantitatieve behoefte van tussen de 900 en 1400 woningen (gebaseerd op de PRIMOS prognose 2020 en de prognose van het Planbureau voor de Leefomgeving). Uit de in 2021 vastgestelde ‘Woonvisie Bommelerwaard 2020-2025’ volgt dat de gemeente Zaltbommel door het actuele woningtekort in de periode van 2020 tot 2025 de woningbouw dus wil versnellen door in Zaltbommel 1000 woningen te realiseren.

De gemeente hanteert de volgende kwalitatieve uitgangspunten als basis voor toetsing: • een woningbouwinitiatief sluit qua differentiatie aan op de woningbehoefte in het betreffende cluster; • een gedifferentieerd plan levert een bijdrage aan een schaars of niet bestaand aanbod; • tenminste 25% van de woningen is levensloopbestendig; • het plan voorziet in een behoefte van een groeiende groep 1- en 2 persoonshuishoudens, starters en ouderen; • het plan biedt zo mogelijk ruimte voor bijzondere woonvormen of combinatie met zorg/begeleiding; • een passende bijdrage wordt geleverd aan ontmoeting van bewoners; • de woningen zijn aardgasvrij en energieneutraal; • minimaal 30% wordt circulair gebouwd; • er is een klimaatrobuuste woonomgeving, rekening houdend met de klimaatverandering; • er is aandacht voor parkeren, groen, spelen en water. Uit de verkaveling, stedenbouwkundig plan, inrichtingsschets, woningbouwtypen en private afspraken blijkt dat aan deze uitgangspunten wordt voldaan. In hoofdstuk 4 wordt het plan inhoudelijk toegelicht.

Pagina 18

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

2.3.2 Omgevingsvisie Bommelerwaard Sinds eind 2019 werkten de gemeenten Maasdriel en Zaltbommel samen met inwoners, ondernemers, verenigingen, instellingen en partners aan de gezamenlijke omgevingsvisie voor de Bommelerwaard. Ook de gemeenteraden waren nauw betrokken bij de totstandkoming van het beeldbepalende document voor de komende jaren. In de visie zijn keuzes gemaakt die invloed hebben op de toekomstige leefomgeving van iedereen in de Bommelerwaard. Denk aan keuzes op het gebied van bijvoorbeeld klimaat, wonen, economie, gezondheid en leefbaarheid. Ook is er in de omgevingsvisie, vastgesteld 20 oktober 2022, aandacht voor de eigen identiteit van de gemeenten. In Zaltbommel ligt de nadruk op het agrarische karakter, een vitale en lokale bedrijvigheid en op de cultuurhistorische parels. Voor Maasdriel betekent dat bijvoorbeeld dat er volop aandacht is voor het aanwezige ondernemerschap, de kansen die de ligging aan de Maas biedt voor toerisme en recreatie en de belevingsruimte van het landschap. In de visie staat wat de gemeenten en samenleving belangrijk vinden om te behouden, te versterken en te ontwikkelen. In de omgevingsvisie geven ze aan hoe ze hier samen mee aan de slag kunnen. De Omgevingswet gaat uit van vertrouwen en ruimte voor eigen initiatief.

Daarom wordt aangegeven wat de gemeenten zelf doen, maar ook wat inwoners, ondernemers, organisaties en andere partijen in de samenleving kunnen doen. De gemeenten Zaltbommel en Maasdriel hebben veel overeenkomsten ‘als mooiste eiland tussen de rivieren’. Hier heeft de loop van de rivieren eeuwenlang historie geschreven in het landschap. Maar ook in het karakter van onze inwoners. Een karakter van hard werken, ‘eigen boontjes doppen,’ naar elkaar omzien en samen strijden voor een toekomst voor allemaal. Dat kenmerkt het motto: samen leven, werken en ondernemen, samen (voort)bouwen aan de identiteit als Bommelerwaarders. Deze omgevingsvisie gaat over de woon- en leefomgeving en de mensen die daarin samenleven, werken, ondernemen en verblijven. Het gaat bijvoorbeeld over woningen, bedrijven, wegen, water, bodem en lucht. Maar ook landschap, natuur, gezondheid, veiligheid, klimaat en cultureel erfgoed vallen eronder. De gemeenten beoordelen alle zienswijzen zeer zorgvuldig. Bij de vaststelling van de omgevingsvisie geven zij aan wat er met de zienswijzen is gebeurd.. De visie zal eens in de paar jaar geactualiseerd worden. De Omgevingswet wet vervangt alle wetten en regels voor wonen, ruimte, infrastructuur, milieu en water. De datum waarop de Omgevingswet in werking treedt, is uitgesteld tot 1 januari 2024.

De Omgevingswet verplicht alle gemeenten om een omgevingsvisie op te stellen over de toekomst van een stad of dorp. De omgevingsvisie is de basis voor het omgevingsplan. Dat plan vervangt alle bestemmingsplannen in de Bommelerwaard.

Figuur 6 a: Vis iekaart

Pagina 19

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

Figuur 6 b: W aar denkaar t

Op de waardenkaart (figuur 6b) is het plangebied als Dorp gekenmerkt • Voldoende woningen realiseren voor alle doelgroepen. • Meer woningen voor specifieke doelgroepen, ouderen, jongeren, kwetsbare inwoners. • Verduurzaming van de woningvoorraad en van de mobiliteit. • Goede verdeling van voorzieningen over de kernen. • Inzetten op een groene, klimaatadaptieve openbare ruimte met ruimte voor sport, spel en ontmoeting. • Inzetten op leefbaarheid, gezondheid, veiligheid en ondernemen. • Verplaatsing hinderlijke bedrijven uit kernen naar bedrijventerreinen. • Ruimte voor verduurzaming van erfgoed, op een manier die past bij het beschermde stads- en dorpsgezicht. • Samenwerking en promotie van alle (cultuurhistorisch) waardevolle • elementen en structuren. Op de visiekaart (figuur 6a) is een aantal onderzoeksrichtingen benoemd voor Gameren in het algemeen. Namelijk uitbreiding bedrijventerrein en versterken/ontwikkelen van bovenlokale voorzieningen.

Pagina 20

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

2.3.3 Groenbeleidsplan Op 26 januari 2017 heeft de raad het Groenbeleidsplan vastgesteld: ‘Groen dicht bij de burger’ Groenbeleid Ruimtelijk Beheer 2016-2026. Dit groenbeleidsplan (figuur 7) heeft uitsluitend betrekking op het openbaar toegankelijke groen binnen de bebouwde kom.

Figuur 7 : Uits nede gr oe nbe leidsplan

De kern Gameren voldoet qua m2 groen ruim aan de rijksnorm met de 95 m2 per woning. De overzichtstekening bevestigt dat al het groen in het begeleidingsgroen langs met name de hoofdwegen zoals Ridderstraat en Gratenbogerd ligt. De kern Gameren is kavel voor kavel volgebouwd vanuit de Ridderstraat richting het bedrijventerrein. De bedrijventerreinen zijn van oorsprong gesitueerd aan de Middelkampseweg. Ook wordt het gebied gekenmerkt door glastuinbouw, direct grenzend aan de woningbouw. Hier en daar is het oorspronkelijk slagenlandschap nog zichtbaar. De entree van het dorp via de Prins Willem Alexanderstraat oogt groen, met name omdat de begraafplaats ruim is ingepakt in groen en water. Dit geldt ook voor de Delkant met het hertenkamp (in beheer bij vrijwilligers). De overige groene vlekken bestaan uit waterpartijen of wadi’s. Dit geeft wel een ruim visueel beeld, maar het is geen gebruiksgroen. Gameren is slecht bedeeld met speelvoorzieningen. Een openbaar trapveld of speelvoorziening voor de oudere jeugd ontbreekt. De plaatselijke voetbalvereniging maakt het mogelijk, dat de jeugd bij hen een balletje kan trappen, maar gezien de loopafstand is dit niet toereikend voor geheel Gameren. Er zijn wel kansen voor een betere verdeling van de speelvoorzieningen in de nieuwbouwwijk achter de Schoolstraat (Bulkenlaan, Oudenhof en Hoplandhof), waar wel groen is gerealiseerd.

Per woning wordt in het plan 75 m2 groen gerealiseerd, waarvan 30 m2 gebruiksgroen. In paragraaf 5.13 wordt aangetoond dat het plan 84 m2 resp. 39 m2 behaalt. Daarmee wordt aan de wensen uit het groenbeleidsplan voldaan. 2.3.4 Landschapsplan Bommelerwaard De gemeente Zaltbommel heeft in 2004 het Landschapsplan Bommelerwaard vastgesteld. Het doel van het landschapsplan is 'het vastleggen van een beleidskader voor het behouden en versterken van bestaande landschaps-, natuur-, cultuurhistorische en recreatieve waarden en voor een goede inpassing van ruimtelijke en functionele ontwikkelingen, alsmede het initiëren van nieuwe initiatieven en maatregelen gericht op het Pagina 21

Bestemmingsplan ‘Gameren, Hendrikstraat Molendel’

versterken van de cultuurhistorische identiteit en de landschappelijke, ecologische en recreatieve kwaliteit van de Bommelerwaard. Het Landschapsplan onderscheidt in de Bommelerwaard drie landschappelijke hoofdeenheden, namelijk de rivieren met de uiterwaarden, de oeverwallen en de komgronden. De hoofdeenheden zijn onder te verdelen in deelgebieden. Voor elk deelgebied beschrijft het Landschapsplan de kenmerkende landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische waarden. Verder brengt het plan in beeld welke ontwikkelingen zich in het buitengebied voordoen (glastuinbouw, fruitteelt, landbouw, infrastructuur, water etc.) en tot welke knelpunten en kansen deze ontwikkelingen voor het landschap leiden. Op het schaalniveau van de Bommelerwaard is het algemeen streven om de kernkwaliteiten te behouden, de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteit te verstreken, nieuwe functies in te passen in het landschap en nieuwe landschappelijke structuren te ontwikkelen. Vanuit de landschappelijke hoofdstructuur formuleert het Landschapsplan specifieke beleidsuitgangspunten voor de rivieren en uiterwaarden, de oeverwallen en de komgebieden met als doel de gewenste ontwikkelingsrichting voor het landschap te beschrijven. De stroomrug van Bruchem-Kerkwijk-Delwijnen ligt midden in de Bommelerwaard tussen twee grote komgebieden in.

Het maaiveld ligt circa een halve meter hoger dan de omgeving. De stroomrug kenmerkt zich door een kleinschalig mozaïek van bebouwing, boomgaarden, kassen en weilanden. De landschappelijke waarden zijn: • de sterke ruimtelijke structuur en samenhang van de karakteristieke oeverwaldorpen Bruchem en Kerkwijk en in mindere mate Delwijnen en de ruimtelijk gedifferentieerde overgang naar de komgebieden zijn zeer waardevol; • op een aantal plaatsen zijn zeer karakteristieke bebouwingslinten aanwezig; • de dijkdorpen Nederhemert-Noord en Wellseind hebben een karakteristieke bebouwingscontour, met waardevolle open ruimten; • in Bruchem, Kerkwijk en Delwijnen zijn opgehoogde bewoningsplaatsen, dellen, vluchtheuvels en restanten van dorpskades aanwezig; • de nog resterende oude hoogstamboomgaarden worden gezien als zeer karakteristiek en waardevol. Het plan sluit zoveel mogelijk aan op deze landschappelijke waarden. Een afronding van de kern wordt nagestreefd met een dorps beeld waarbij het dorpse karakter wordt gerespecteerd en een groene invulling van het plangebied aandacht verdient en krijgt. De toegevoegde bebouwing zal zich in de uitstraling voegen naar de omliggende bebouwing met diverse doorkijken naar het achterliggende gebied.