Zienswijze corporaties

Met vriendelijke groet, namens de Zaanse corporaties,

H. Platte, directeur-bestuurder Parteon H. van Buren, directeur-bestuurder Rochdale F. van Dooren, directeur-bestuurder ZVH B. Halm, directeur-bestuurder Eigen Haard C. van Boven, directeur-bestuurder Woonzorg J. van Nimwegen, directeur-bestuurder WormerWonen

3

2021/29419

0a rte o n Gemeente Zaanstad T.a.v. College van Burgemeester en Wethouders Postbus 2000 1500 GA ZAANDAM

o

18 juni 2020

Betreft: Voortgang cultuurhistorie Kenmerk: -

Contact; Telefoon: -

Geacht College, Een jaar geleden stuurden wij u een "dringende oproep" toe. In onze brief van 15 mei 2019, riepen wij u op om de koers rondom cultuurhistorische waarde bij te sturen. Wij signaleerden dat het gemeentelijk cultuurhistorisch beleid corporaties noodzaakt tot grote investeringen en dit ernstige gevolgen heeft voor de kwaliteit van de woningvoorraad, doorstroming, voorraadontwikkeling, de voortgang van sloop- en renovatieprojecten en verduurzaming van corporatiewoningen in Zaanstad. Wij vroegen u om realiteitszin, door samen bewust keuzes te maken, die bijdragen aan goed, duurzaam en betaalbaar wonen in Zaanstad. In het gesprek dat we met het college voerden in oktober deelden we de wens om die keuzes samen te maken en de ruimte te bieden om de juiste invullingen te zoeken vanuit stevige ambities. In de meerjarige samenwerkingsovereenkomst hebben we dit bekrachtigd met de zin: "De samenwerking tussen gemeente, corporaties en huurderorganisaties is vanuit partnerschap, gelijkwaardig en gebaseerd op vertrouwen. Ieder heeft hierin een eigen taak, rol en positie. Bij onvoorziene omstandigheden, die van invloed zijn op de gemaakte afspraken, gaan we met elkaar in gesprek om gezamenlijk oplossingen te zoeken." Wij zien nu aanleiding om opnieuw met elkaar in gesprek te gaan.

Ondanks de inspanningen om een passende invulling te vinden aan de gemeentelijke ambities rond cultuurhistorische waarde en de positieve resultaten die we met intensieve samenwerking ook bereiken, zien we ons genoodzaakt u te attenderen op de huidige stand van zaken. De situatie is ondanks verschillende gesprekken op stadniveau minder rooskleurig dan wellicht gehoopt. Wij maken ons zorgen dat het adviestraject wat in gang gezet is rond dit thema nog altijd geen oplossing biedt voor de stads brede vraag rondom dit thema, laat staan van de soms nijpende situaties waarin een aantal projecten, en de bewoners, nu verkeren. Met deze bief geven wij inzicht in onze actualiteit en bieden we een oplossingsrichting op basis van maatwerk waar nodig. Hierbij is samenwerken tussen gemeente en corporaties essentieel om te komen tot voldoende kwalitatieve woningen in behoudenswaardige wijken, waar we samen trots op zijn.

Situatieschets In de afgelopen periode is door de gemeente opdracht gegeven om een kader te maken voor werkafspraken rondom de cultuurhistorische waardenkaart. Ondanks het feit dat met woningcorporaties een constructieve gespreksronde is gevoerd, zien we nog steeds geen resultaten van dit proces. Ondertussen lopen de projecten wel gewoon door.

Om die reden, heeft Parteon onderzoeksbureau The Missing Link gevraagd om meer betekenis te geven aan het onderwerp cultuurhistorie. Hieruit komt naar voren dat erfgoed een waardevol onderdeel van de identiteit van Parteon is, net zoals voor eenieder die wortels in de Zaanstreek heeft. Ook is geconcludeerd dat de verantwoordelijkheid voor behoud en herstel niet primair bij een woningcorporatie, als Parteon ligt. Zeker niet als dit ten koste gaat van haar primaire doelstelling: het beschikbaar stellen van betaalbare duurzame woningen.

1

2021/29419

Rochdale verwoordde haar positie op 31 mei in een artikel in Trouw; "..De rekening voor het behoud van erfgoed mag niet alieen bij de iaagste inkomens terechtkomen. Net als het behoud van de Rembrandts in het Rijksmuseum en het Paleis op de Dam, is het behoud van Wederopbouwerfgoed van collectief belang en zou dan ook door ons allen moeten worden gedragen. Zo garanderen we op een eerlijke manier dat het voor volgende generaties bewaard blijft..”

De afgelopen maanden is wederzijds tijd en energie besteed aan het doorgronden van het onderwerp en het verkennen van project specifieke mogelijkheden. Helder werd dat cultuurhistorie meer is dan architectuur, maar ook gaat om beleving, sociale cohesie en het gebruik van bewoners en andere betrokkenen. Zichtbaar werd ook dat voor bewoners behoud van cultuurhistorie vaak gevoed wordt door het mogelijke verlies van sociale contacten en de kans op een hogere huur. Ook architectuurplatform Babel droeg zijn steentje bij met als advies aan de gemeente: "Aiie waarderingen staan, ogenschijnlijk, op gelijke voet ten opzichte van elkaar. Wij zijn van mening dat zij niet in gelijke mate de uiteindelijke waardering zouden mogen beïnvloeden. Wij stellen dus een soort 'ranking' voor om recht te doen aan de diversiteit van de componenten" (...) "En er dus voor open te staan dat waarden niet alleen bestaan uit een uiterlijke verschijningsvorm, maar ook uit beleving." Met als voorbeeld de vernieuwing van Vissershop. In de praktijk van de lopende projecten, zien we dat het afwegingskader dat de gemeente opstelde voor sloop- en nieuwbouw, waarin integraal vanuit alle ambities gekeken wordt, vooral één­ dimensionaal gebruikt wordt. Cultuurhistorie is daarin dominant.

Gezien de omvang van het aantal woningen dat geraakt wordt door de cultuurhistorische waardenkaart, is deze dominantie niet verantwoord. Op deze wijze worden teveel gezamenlijke ambities ter zijde geschoven. Er wordt niet verdicht, woningen worden niet toegankelijk gemaakt, worden niet verduurzaamd en kunnen, vanwege de hoge kosten, niet sociaal verhuurd worden. Kortweg; de business case is niet rond te krijgen. En daar maakten we nu juist een gezamenlijke afspraak over. Uit onze samenwerkingsafspraken: "Gemeente, corporaties en huurdersorganisaties willen tempo maken met de woningbouwproductie. Gezien de woningbouwopgave zet de gemeente in op beleid dat de gezamenlijke ambitie (groei sociale woningvoorraad) mogeiijk maakt. De gemeente betrekt corporaties vooraf bij beleidsontwikkeling. Wanneer beleid als knellend wordt ervaren, gaan gemeente en corporaties in overleg om tot oplossingen te komen. Waar nodig wordt er gezocht naar mogelijkheden voor maatwerk. Wanneer de businesscase voor sociale huurwoningen (financieel) in de knel komt, gaan gemeente en corporaties met elkaar in overleg en zoeken binnen een redelijke termijn naar een oplossing. Daarbij hoort snelle ambtelijke en bestuurlijke escalatie en besluitvorming over het vervolg. Dit geldt ook voor renovatie- of herstructureringsplannen voor de bestaande voorraad."

Ondanks constructieve gesprekken op projectniveau, concluderen we in ambtelijk overleg dat keuzes nodig zijn. Bestuurlijke escalatie is nu op zijn plaats. Want de vraag waar deze keuzes worden gemaakt, door wie betaald, en of de gemeente ook bereid is zelf te investeren, blijft nog onbeantwoord. Hierdoor blijven projecten uitdagend, weten bewoners niet waar ze aan toe zijn, schept de waardenkaart verkeerde verwachtingen en is de voortgang beperkt. Keuzes op projectniveau In rode en oranje gebieden op de kaart zien we dat sloop van de buurten als geheel geen optie is. Voor een corporatie betekent dit een extra investering van circa € 30.000,- per woning. In een gemiddelde buurt van zo'n 100 woningen al zo'n 3 miljoen euro. Met dit bedrag worden woningen weliswaar fraai gerenoveerd, maar zijn de bouw- en woontechnische en duurzame kwaliteiten, die worden gesteld aan woningen met een levensduur van vijftig jaar nog niet in beeld. Recent is voor sommige buurten ook een RW subsidie van € 25.000,- per nieuwbouwwoning verstrekt, t.b.v. het versnellen van de woningproductie. Deze vervalt in het geval van renoveren.

Een beiangrijk onderdeei van de pianvorming is de wens om geiijkvioerse woningen te introduceren, om bewoners uit de buurt de kans te geven hier te biijven wanneer hun fysieke mobiiiteit beperkt raakt. Om juist die sociaie cohesie, die zo gewaardeerd wordt, te behouden. Deze noodzaak wordt ook beschreven in de factsheets Ouder Worden. Wanneer gekozen wordt voor renovatie, is het realiseren van gelijkvloerse woningen voor dit type woningen niet mogelijk. Het opnieuw inrichten van (een deei) van de buurt brengt ook de kans tot verdichting met zich mee. In dit gevai zien wij kans om, met respect voor de omgeving, ook een deei geiijkvioerse woningen toe te voegen.

Vanuit de gemeente is de Erfgoeddeal aangedragen als oplossing voor het financiële aspect. Kern van de Erfgoeddeal is dat een financiële bijdrage kan worden gedaan aan projecten, waarin vanuit de kracht van erfgoed wordt gehandeld. Er kan aanspraak worden gemaakt op een bedrag van maximaal de meerkosten, die worden gemaakt vanwege behoud van erfgoed. Voorwaardelijk is wel dat de helft van de meerkosten (€ 15.000,- per woning) wordt bijgedragen door de gemeente en eventueel 2

2021/29419

provincie. Als de betreffende gemeente niet bijdraagt vervalt de mogelijkheid om aanspraak te maken op een bijdrage.

Ter illustratie keuzes op stadsniveau Op projectniveau kan het in een enkel geval een keuze zijn alle ambities te laten varen en de architectonische verschijningsvorm dominant te laten zijn. De roodgekleurde buurten op de kaart, zoals Het Blok in Krommenie, De Rode Buurt in Oud-Zaandijk, De Talmabuurt of de Havenbuurt in Zaandam zouden hiervoor in aanmerking kunnen komen. Dat vraagt een gezamenlijke bestuurlijke keuze. Dan nog geldt, dat sloop met oog op de slechte staat van de woningen soms noodzakelijk is, en de portemonnee niet oneindig is.

Op stadsniveau kunnen we ons deze keuze dit niet permitteren. Die keuze doet immers geen recht aan onze gezamenlijke ambities en haalt onze samenwerkingsafspraken onderuit.

Duidelijkheid is nodig. Met maatwerk komen we tot de oplossing. Dit betekent keuzes maken en compenseren waar nodig. Om voortgang te garanderen en niet alle projecten te bezwaren met een lange zoektocht naar een niet te vinden ideaaloplossing moet duidelijkheid bestaan. Wij stellen voor dat gezamenlijk drie projecten worden benoemd die van dusdanige waarde zijn dat we in gesprek moeten over behoud van cultuurhistorische aspecten en compensatie. Overige projecten worden hiermee vrij gelaten om door de corporaties zelfstandig te worden ingevuld. Dit laat onverlet dat wij de verantwoordelijkheid voelen om altijd met respect voor de omgeving en het verleden te handelen. Belangrijk is om hierover een duidelijk gemeenschappelijk standpunt naar buiten te brengen, om gezamenlijk als betrouwbare en stabiele partners projecten tot een succes te maken. Dit in de eerste plaats voor de bewoners van de buurt. Voor alle overige geïdentificeerde buurten zullen woningcorporaties, geheel in lijn met de samenwerkingsafspraken, hun zorgvuldig gewogen besluit als eigenaar nemen. Daar gebruiken wij het gemeentelijk afwegingskader bij, zodat wij transparant zijn in onze afweging tussen renovatie of sloop- en nieuwbouw. Voor de projecten die worden verbijzonderd, wordt in gezamenlijkheid gekeken naar een rendabele business case.

Dat vraagt bijvoorbeeld om een gezamenlijke investering, zoals de Erfgoeddeal voorschrijft. Naast de financiële randvoorwaarden om een project verantwoord te maken zijn er de vastgoed gerelateerde aspecten. Hierbij gaat het om duurzaamheid, nieuwe typologieën woningen en niet in de laatste plaats het toevoegen van woningen. We zijn ons bewust dat compensatie niet gemakkelijk is, maar deze tijd biedt ook kansen. Om geschikte locaties tegen een realistische sociale grondprijs beschikbaar te maken, of door het verruimen van de mogelijkheden op grondposities die reeds in bezit zijn. Indien compensatie uitblijft is het evident dat wij door de eventuele beperkingen in aantallen en kwaliteit ten gevolge van de cultuurhistorische waarde onze samenwerkingsafspraken niet waarmaken. Wij hopen dat de voorgestelde methode van compenseren en selecteren door u wordt omarmd. Hiermee geven we gezamenlijk de grote uitdaging met gestapelde ambities voor de Zaanstreek een positieve impuls. Op deze manier worden de bewoners van Zaanstad, de huurders van corporaties optimaal bediend, waarbij we samen staan voor het voldoende beschikbaar maken van duurzame betaalbare woningen.

In afwachting van uw reactie,

Met vriendelijke groet, namens de Zaanse corporaties.

H. Platte, directeur-bestuurder Parteon H. van Buren, directeur-bestuurder Rochdale F. Storm, directeur-bestuurder ZVH

3 Postbus 22 • 1520 AA Wormerveer Marktstraat 52 • 1521 DZ Wormen/eer

(075) 627 50 00 info@parteon.nl • parteon.nl

IBAN NL 65 INGB 0004 1412 35 BICINGBNL2A

2021/29419

0arteon ROCHDALE £

I l»l»l «I *»«

biormerujonen ■ Zaanstad, 6 november 2020

Geachte heer Pauw, Via deze weg willen wij u, namens alle Zaanse woningcorporaties danken voor uw open brief.

In de inspraakronde is er natuurlijk ruimte voor vragen, maar niet zozeer voor uitgebreide vragen en uitleg. Wij zijn van mening, dat wij met de visie op cultuurhistorie recht doen aan het thema dat door uw partij nadrukkelijk op de agenda is gezet. Wij hebben daar niet alleen in gesprek met huurders en gemeente, maar ook met deskundigen veel tijd en energie in gestoken. We onderkennen terdege het belang van deze buurten, zeker wanneer u refereert aan de erbarmelijke omstandigheden en de tijdsgeest waarin deze woningen werden gebouwd. Meer dan een eeuw aan historie in het bieden van betaalbare woningen, dat dragen wij met ons mee. Wat ons betreft zit daarjuist de crux: betaalbaarheid gaat om zo veel meer. Dat vraagt om duurzame keuzes maken, die recht doen aan woonwensen van huidige en toekomstige bewoners. Dat sloop het devies is, dat is zeker niet onze boodschap. Niet alles kan, dat is onze boodschap. Onze visie is dat we recht doen aan het karakter van de Zaanstreek. Dat karakter is divers. Die diversiteit willen we blijven bieden, met behoud, renovatie maar op enkele plekken ook met sloop-nieuwbouw. In nauwe samenspraak met bewoners en gemeente. In de vooroorlogse buurten waarborgen we het verhaal van cultuurhistorie. Niet alleen met behoud of renovatie, maar ook bij nieuwbouw.

Dan zoeken we naar een eigentijdse duurzame invulling, die recht doet aan het karakter van de buurt en haar bewoners. Zo bouwen we aan de monumenten van de 21® eeuw. De argumenten die u in uw brief noemt kunnen in onze ogen het beste beantwoord worden als we naar onze huurders luisteren. In de bijlage, leest u hoe onze huurders, vertegenwoordigd in het Huurdersoverleg Zaanstad (HoZ) hier tegenaan kijken.

Als woningcorporaties bieden wij daarnaast nogmaals onze visie aan met een beeld van de reikwijdte van hoe we met het vooroorlogse bezit zijn omgegaan en hoe we dat zouden willen doen. Ook geven we u en uw collega raadsleden een schets van de impact van behoud. Vooreen gesprek staan wij uiteraard altijd open.

Hartelijke groet, F. Storm, bestuurder ZVH H. van Buren, bestuurder Rochdale 3. van Nimwegen, bestuurder WormerWonen C. van Boven, bestuurder Woonzorg Nederland

H. Platte, bestuurder Parteon

1

2021/29419

Straatman Koster advocaten

BIJLAGE 4

2021/29419

i

De Zaanse Corporaties

Cultuurhistorie in Zaanstad Aanleiding In 2019 heeft gemeente Zaanstad een Cultuurhistorische inventarisatie en waardering sociale woningbouwwijken 1900-1945 gepubliceerd. Deze inventarisatie heeft een grote impact op onze projectenlijst. Ter illustratie, deze inventarisatie kent voor Parteon waarden (geel, oranje, rood) toe aan circa 25 complexen met daarin ruim 1.000 woningen, die de komende jaren op de projectenplanning staan.

De waardering die is voortgekomen uit de inventarisatie, en de daaruit volgende beschermingsbepalingen zijn van invloed op de haalbaarheid van geplande projecten van corporaties in Zaanstad. Met deze inventarisatie wordt van corporaties verwacht dat zij het behoud van een scala aan erfgoed-gerelateerde waarden voor haar rekening neemt. Vanwege de impact op de planontwikkeling is het noodzakelijk dat we niet alleen een standpunt ontwikkelen met betrekking tot de totale waardeninventarisatie ("hier zijn we niet van"), maar de impact laten zien van deze inventarisatie voor de beschikbaarheid en betaalbaarheid van het wonen, voor die mensen die dat het hardste nodig hebben. Dat vraagt dat we niet alleen zelf een standpunt innemen ("hoe kijken wij aan tegen cultuurhistorische waarde of erfgoed"), maar ook een aanbod doen ("wat kan wel en waar ligt de grens"). Deze visie/strategie moet bijdragen aan hoe wij vooraf bepaalde cultuurhistorische waarden in wijken en buurten wil behouden en waarmee, bij fysieke interventies op complexniveau, rekening moet worden gehouden, zodat onduidelijkheid en discussie op project-/complexniveau worden voorkomen.

Inleiding Erfgoed is een onderdeel van onze identiteit als corporaties, de Zaanstreek kent een grote historische ontwikkeling en daarmee waarde. Aan het einde van de 19e eeuw komt de industriële ontwikkeling in de Zaanstreek tot bloei. De vraag naar arbeiders leidt ertoe dat mensen uit het hele land naar de Zaanstreek verhuizen. Veel van hen wonen onder erbarmelijke omstandigheden. Door de economische ontwikkeling ontbreekt het in de Zaanstreek aan voldoende, fatsoenlijke woningen voorde snel groeiende bevolking. De invoering van de Woningwet in 1901 brengt een ommekeer. Sociaal voelende industriëlen richten in de jaren erna de eerste voorgangers van Parteon op, voor de huisvesting van hun arbeiders. De eerste rechtsvoorgangers werken sinds begin 1900 samen aan goed en betaalbaar wonen in de Zaanstreek. Onze drijfveer is dat de mensen die afhankelijk van ons zijn, op ons kunnen rekenen. Telkens spelen we met partners in op woonbehoeften van mensen, en leiden maatschappelijke ontwikkelingen tot nieuwe producten en diensten. Daarmee dragen de Zaanse corporaties al ruim honderd jaar bij aan de groei van de stad. Waar verschillende mensen leven, wonen, werken en elkaar ontmoeten. Buurten en wijken waarin mensen zich thuis voelen, er hun plek hebben gevonden. Waar zij goed met elkaar samen kunnen wonen.

Inmiddels hebben staan er zo'n 25.000 sociale huurwoningen, waaronder ook erfgoed. Vaak behorend tot een van de eerste woningen van een van onze rechtsvoorgangers. We hebben respect voor de ontwikkeling

1

2021/29419

van deze plekken, voor het verhaal dat er bij hoort. De identiteit van een plek, straat, buurt of wijk wordt bepaald door mensen die er woonden, hun sporen hebben achtergelaten, verhalen hebben gemaakt en doorverteld. Dat verhaal is nooit af. Het voortbouwen op die waarde maakt nieuwe woon- en leefomgevingen prettig en duurzaam. Het gedeelde verhaal draagt bovendien bij aan sociale samenhang. Een plek waarmee mensen zich verbonden voelen en zich kunnen identificeren, geeft meerwaarde en betekenis. Het maakt van een plek een thuis. De identiteit van een plek is onderdeel van erfgoed en gaat dus over fysieke en sociale ruimte: niet alleen over plekken en feiten, maar ook, of vooral over mensen en de toekomst. In de afgelopen jaren zijn vele historische buurten met respect opgeknapt, zodat zij nog jaren een fijne plek kunnen zijn. We zien echter ook dat woonwensen veranderen. Er ligt een enorme woonvraag, wachttijden van gemiddeld 11 jaar, en veel bewoners kunnen de eindjes maar nauwelijks aan elkaar knopen. De 'wooncrisis' en 'klimaatcrisis' gaan wat ons betreft hand in hand. Wij zien het als onze verantwoordelijkheid, ook voor toekomstige generaties duurzame en betaalbare woningen te realiseren. Daarmee zeggen we niet dat erfgoed niet van belang is, maar wel dat er meerdere keuzen te maken zijn en dat niet alles kan.

Hoeveel charme of sociale waarde buurten ook hebben, veel van de voor- en vroeg naoorlogse woningen zijn van slechte kwaliteit. Funderingsproblematiek, schimmel, vocht, krappe plattegronden, hoge energielasten of slecht bewoonbaar voor ouderen of gezinnen. Praten we over duurzame woonkwaliteit dan zijn die elementen van wezenlijk belang. Dat leidt er toe dat 'erfgoed' gezien de leeftijd en de kwaliteit van de woningen onderwerp worden van heroverwegingen. Dat doen we met een doel voor ogen: zorgen dat er voldoende duurzame betaalbare woningen beschikbaar zijn. Iedere heroverweging, elk project is onderdeel van een (dynamische) gebiedsontwikkeling. Het is daarom belangrijk continu te blijven in- en uitzoomen van blok, buurt naar gemeenteniveau en te focussen op de toekomstwaarde. Hoe zorgen we - corporaties en de partners in deze stad - er voor, dat we de beschikbaarheid vergroten, de duurzaamheid versterken en dat wonen bovendien betaalbaar blijft? Gezien de stapeling van ambities en de omvang - alleen al meer dan duizend vooroorlogse woningen - gaat een extra inzet op cultuurhistorie bijna per definitie ten koste van volkshuisvestelijke doelen. De opgaven zijn fors, de middelen allesbehalve toereikend. Om te komen tot een standpunt is niet over een nacht ijs gegaan. Er zijn gesprekken geweest met bewoners, met functionarissen van de gemeente en met professionals.

Zo hebben we omschreven wat erfgoed voor ons betekent (visie en strategie) en ondersteunt Paul Meurs Parteon in de stap naar wijkvisies voor de buurten waar we vastlopen (van strategie naar ontwikkelvisie). Onze visie: het verhaal van de plek Onze visie, vervat in vier principes. Behoud het verhaal Op veel plekken in Zaanstad wordt waarde gehecht aan het verhaal dat de fysieke leefomgeving vertelt. Dat kan leiden tot de vraag of, en op welke manier dan, dat verhaal moet worden voortgezet. Geworteld in de Zaanstreek en onlosmakelijk verbonden met de Zaanse geschiedenis, zijn wij ons bewust van het gezamenlijk verleden. Wij zijn bereid daar zorgvuldig mee om te gaan, de gezamenlijkheid op te zoeken en binnen de beschikbare middelen te komen tot een pragmatische en toekomstbestendige aanpak, die past bij kerntaak- en de kernwaarden van corporaties. Zo wordt voortgebouwd op, en gebouwd voor, een diverse en verbonden gemeente waar je trots op kunt zijn.

Erfgoed is beleving en zo veel meer dan stenen Erfgoed is meer dan architectuur (de stenen) en gaat om beleving, sociale cohesie en het gebruik door bewoners en andere betrokkenen. Zichtbaar is dat voor bewoners behoud van cultuurhistorie vaak gevoed wordt door het mogelijke verlies van sociale contacten en de kans op een hogere huur. Ook 2

2021/29419

architectuurplatform Babel geeft als advies aan de gemeente; "Alle waarderingen staan, ogenschijnlijk, op gelijke voet ten opzichte van elkaar. Wij zijn van mening dat zij niet in gelijke mate de uiteindelijke waardering zouden mogen beïnvloeden. Wij stellen dus een soort 'ranking' voor om recht te doen aan de diversiteit van de componenten" (...) "En er dus voor open te staan dat waarden niet alleen bestaan uit een uiterlijke verschijningsvorm, maar ook uit beleving."

Niet eenzijdig te dragen Erfgoed moet behouden blijven als dit voor de lokale samenleving van meerwaarde is. Extra kosten van erfgoed kunnen niet worden afgewenteld op de corporatie en daarmee op haar huurders. Erfgoed kan niet ten kosten gaan van de volkshuisvestelijke opgave. Wij voelen ons voor erfgoed minder verantwoordelijk dan voor betaalbaarheid, beschikbaarheid en duurzaamheid. Een investering in erfgoed zal daarom alleen te verantwoorden zijn als deze niet kan worden voorkomen (door anderen te laten betalen, of elders te compenseren), of de realisatie van andere volkshuisvestelijke doelen hierdoor mogelijk worden gemaakt (als we dit doen, dan wordt dat mogelijk).

Gezamenlijke verantwoordelijkheid voor een rendabele business case Voor projecten die worden verbijzonderd vanuit cultuurhistorisch perspectief, wordt in gezamenlijkheid gekeken naar een rendabele business case. Dat vraagt bijvoorbeeld om een gezamenlijke investering, zoals de Erfgoeddeal voorschrijft. Naast de financiële randvoorwaarden om een project verantwoord te maken zijn er de vastgoed gerelateerde aspecten. Hierbij gaat het om duurzaamheid, nieuwe typologieën woningen en niet in de laatste plaats het toevoegen van woningen. Strategie: kiezen, wegen en dragen

We streven naar duurzame woonkwaliteit. Niet alleen voor de bewoners van vandaag, maar ook voor die van toekomstige generaties. Zodat ook voor hen een duurzame, betaalbare plek beschikbaar is. Hierbij hoort een integrale afweging tussen de verschillende belangen die hiermee gemoeid zijn. En die zijn niet overal dezelfde; kwaliteit leveren betekent rekening houden met de kwaliteiten van de plek. En ook met de wensen en eisen van toekomstige bewoners. Voor de geïdentificeerde buurten maken we, geheel in lijn met de samenwerkingsafspraken, een zorgvuldig gewogen besluit als eigenaar. Daarvoor gebruiken wij het gemeentelijk afwegingskader, zodat wij transparant zijn in onze afweging tussen renovatie of sloop- en nieuwbouw.

Kiezen en wegen Niks staat voor eeuwig en woonwensen veranderen. Maar investeren in vastgoed is er wel een van lange adem, in de totstandkoming en in de levensduur. Ons doel is de woningen van de toekomst neer te zetten. Dit vraagt dat we ver vooruit kijken. En dat we vastgoed met een langlopende levensduur exploiteren. En bovendien ook meerjarig een financieel gezonde organisatie achterlaten, die in staat is haar maatschappelijke opdracht en middelen in te zetten. Dat maakt dat we op zoek gaan naar de juiste balans per gebied. We kijken naar; Voor wie is dit een fijne plek? ■ doelgroepen op basis van (toekomstige) behoeften uit de wijk; Wat moeten we doen met onze woningen op deze plek? • vernieuwen, verdichten, verkopen vanuit financieel perspectief maar ook vanuit de volkshuisvestelijke opgave; Hoe zorgen we dat deze woningen duurzaam zijn? ■ verduurzamen bij nieuwbouw en renovatie, aansluitend op de mogelijkheden in de wijk (zoals een warmtebron). Daarbij is op wijkniveau het volgende van belang; ■ Betaalbaarheid; de investering moet tot een aanvaardbare businesscase leiden; ■ Woonkwaliteit; woningen die voldoen aan de (toekomstige) woonwensen van de doelgroep; ■ Duurzaamheid; woningen moeten in de toekomst CO2 neutraal zijn;

3

2021/29419

Herkenbaarheid in een buurt: gebruik maken van de kwaliteiten van de buurt. DNA van de buurt is ons vertrekpunt, waar duurzame kwaliteit aan toevoegen. Meer praktisch worden complexen op de volgende elementen gescoord:

i/i

■Jn

s'

rf

nI GJ

Q.

I'S s'S (Ü

3

£ fD

Q.

3

h ? i-

o ? 5 S

h-

c

üSS c 03

9

Q a

=> ffi

(5'

3 ?

Sf-r Qj

3 <

er g fB 3

?$<Q-

g 5; cx n)

83* 9: O

3 «

=: o fD c N. ft) S" 3 g •'j

I 5

c g ? m cf =>

agSs slH

<D (D

2 s

O 3 fD

!4 o ZJ

(3 o <r)

«3

<

=5 f5

!? s;tQ *a

ft)

CT Qj

CU <Q

£

Sociaal/leefbaar ™ S’

01 to

o, jn

3 Q.

3’

Openbare ruimte

Duurzaamheid

Erfgoed

5 3 3

s

I S

(/)3 O

lp

iQ IQ lO

™5

3 o 2.

S 15 ™o ÏD

5' ro

S. ° 2

■C

< 33' O •-J

.1 fO tn rr qr -

o 2. g Q.

< §

3m

Qt O)

3’

3-

o

o:

o 3fD

3

*

3

Technische kwaliteit

Ruimtelijk functioneel (Ü

ff 5

1

2

GJ O

i-r

g

li

rr cr -ts UI fP =

° " n 21 5 “

03 O

c

3 CL

rt)

3. 3 (O

5-

in tn fD

3 S n 3 S- O'

3 3- “

3 S

£3 5

Van belang bij deze weging is dat we zowel op stadniveau kijken naar onze ambities (waar maken we wat waar?), als naar wijk of buurt en naar complex. Het opstellen van wijkvisies, waarin we de kwaliteiten van de plek omschrijven, biedt ons het handvat om te kiezen en te wegen, en daar transparant over te zijn met onze partners. Op basis van die wijk-(of buurt)visie zijn we in staat te differentiëren: waar past behoud, waar is vernieuwing echt noodzakelijk, waar zien we kansen voor verdichting? Zo zoeken we met onze partners naar de juiste balans per buurt en bieden we ruimte voor maatwerk, passend bij de plek en de woonwensen van bewoners.

Samen zoeken we naar oplossingen. Komen we daar niet uit dan moeten we kijken welke oplossingen we buiten het plangebied kunnen vinden. Er zijn immers ook andere ambities. De belangrijkste is de toename van de sociale voorraad, en als belangrijke tweede de verduurzaming van de woningvoorraad. Er moet ruimte blijven in de afweging van met name deze belangen de juiste investering te doen. De wijze waarop de kleuren worden gedefinieerd en de investering waar deze onvermijdelijk toe leidt, maakt dat er geen ruimte meer is voor de afweging van deze belangen. Al het (maatschappelijke) geld wat wij als corporatie in dit vastgoed steken, gaat naar het behoud van cultuurhistorie. Het zal er toe leiden dat woningen niet aan deze tijd voldoen qua plattegronden, ook bij nieuwbouw. De steile trap in de oude arbeiderswoning mag niet worden herbouwd in geval van herbouw van de kleine arbeiderswoning, waardoor plattegronden niet meer aan deze tijd kunnen voldoen. Ook duurzaamheidsambities met bijbehorende lage woonlasten kunnen niet worden gehaald doordat er onvoldoende ruimte is voor zonnepanelen en een warmtepomp die veelal samenhangen met de vorm van het dak.

Samen dragen Behalve transparant zijn over het'kiezen en wegen', vraagt behoud van cultuurhistorisch erfgoed ook dat we de investering samen dragen. Het kan niet zo zijn, dat een corporatie, met beperkte middelen, opgebracht door huurders die zelf weinig draagkracht hebben, de enige partij is die de extra kosten draagt.

Om die reden is dit onze strategie, of boodschap naar de gemeente: Voor projecten die worden verbijzonderd vanuit cultuurhistorisch perspectief, wordt in gezamenlijkheid gekeken naar een rendabele business case. Dat vraagt bijvoorbeeld om een gezamenlijke investering, zoals de Erfgoeddeal voorschrijft. Naast de financiële randvoorwaarden om een project verantwoord te maken

4

2021/29419

zijn er de vastgoed gerelateerde aspecten. Hierbij gaat het om duurzaamheid, nieuwe typologieën woningen en niet in de laatste plaats het toevoegen van woningen.

Duidelijkheid is nodig. Met maatwerk komen we tot de oplossing. Dit betekent keuzes maken en compenseren waar nodig. Om voortgang te garanderen en niet alle projecten te verzwaren met een lange zoektocht naar een niet te vinden ideaaloplossing, moet duidelijkheid bestaan. Wij stellen voor dat gezamenlijk een select aantal projecten worden benoemd die van dusdanige waarde zijn dat we in gesprek moeten over behoud van cultuurhistorische aspecten en compensatie. Overige projecten worden hiermee vrij gelaten om door de corporaties zelfstandig te worden ingevuld. Dit laat onverlet dat wij de verantwoordelijkheid voelen altijd met respect voor de omgeving en het verleden te handelen. Belangrijk is hierover een duidelijk gemeenschappelijk standpunt naar buiten te brengen, zodat we gezamenlijk als betrouwbare en stabiele partners projecten tot een succes maken. Dit in de eerste plaats voor de bewoners van de buurt, en ook voor de voortgang van de projecten en het realiseren van de overige gezamenlijke ambities.

Ons voorstel is dat Parteon, ZVH en Rochdale, twee buurten benoemen, waar we in erfgoed investeren. Dat zijn, gezien het college akkoord logischerwijs, het Blok in Krommenie en De Rode Buurt in Oud-Zaandijk. In alle overige 'cultuurhistorische' buurten zullen we, geheel in lijn met de samenwerkingsafspraken, een zorgvuldig gewogen besluit als eigenaar nemen. Daar gebruiken wij het gemeentelijk afwegingskader bij, zodat wij transparant zijn in onze afweging tussen renovatie of sloop- en nieuwbouw. Daarmee zeggen we ook dat we hier de vrijheid voelen zelf te beslissen wat hier het beste is, gepaard met een zorgvuldig proces met bewoners en transparantie naar de gemeente. Voor de projecten die worden verbijzonderd, wordt in gezamenlijkheid gekeken naar een rendabele business case. Dat vraagt bijvoorbeeld om een gezamenlijke investering, zoals de Erfgoeddeal voorschrijft. Naast de financiële randvoorwaarden voor een verantwoord project, zijn er de vastgoed gerelateerde aspecten. Hierbij gaat het om duurzaamheid, nieuwe typologieën woningen en niet in de laatste plaats het toevoegen van woningen. We zijn ons bewust dat compensatie niet gemakkelijk is, maar deze tijd biedt ook kansen. Om geschikte locaties tegen een realistische sociale grondprijs beschikbaar te maken, of door het verruimen van de mogelijkheden op grondposities die reeds in bezit zijn.

Indien compensatie uitblijft, is het evident dat wij door de eventuele beperkingen in aantallen en kwaliteit ten gevolge van de cultuurhistorische waarde onze samenwerkingsafspraken niet waarmaken, noch onze eigen doelstellingen en andere gezamenlijke ambities kunnen realiseren.

Kortom, 'samen dragen' is voor ons essentieel. Wanneer de gemeente afwegingen heeft gemaakt op basis van haar brede visie op- en waardering van erfgoed en deze afwegingen leiden tot lokaal minder betaalbare woningen voor de sociale doelgroep, zijn we niet in staat onze samenwerkingsafspraken te realiseren. Als we deze afspraken samen dragen, dan dient dit tekort elders te worden gecompenseerd. Wij staan ervoor afspraken te maken, die compensatie in zich dragen. Ter plaatse, financieel, of met locaties in de stad. Daarover moeten duidelijke afspraken gemaakt worden tussen gemeente en Parteon. Ons standpunt is: behoud van erfgoed is alleen haalbaar en wenselijk mits dit aansluit op het behoud van waar wij voor opgericht zijn: voldoende duurzame betaalbare woningen die beschikbaar blijven voor de diverse doelgroepen.

5

2021/29419

Straatman Koster advwaten info@straatmankoster.nl www.straatmankoster.nl

2021/29419

*

Postbus 717 3000 AS ROTTERDAM

Stukken in ent, genomen

Datum;

1 2 JAN. 2021

1 3 JAN. 2021