Zienswijze corporaties

7

2021/29419

Wij realiseren ons dat afspraken met elkaar samenhangen. De woningcorporaties rekenen er hierbij op dat de randvoorwaarden en nadere onderzoeken naar verdichtingsmogelijkheden, de parkeernorm, cultuurhistorische waarden, grondprijzen e.d. positief gaan bijdragen aan een rendabele businesscase en daarmee aan de realisatie van de gezamenlijke ambities. Nieuw beleid of wijziging in uitgangspunten en voorwaarden kunnen de gezamenlijke ambities en afspraken in de samenwerkingsovereenkomst in gevaar brengen. Hetzelfde geldt voor nieuwe wet­ en regelgeving en onverwachte ontwikkelingen zoals oplopende bouwkosten en de huidige stikstofproblematiek^.

Ambities: • In de periode 2020-2030 3.000 nieuwbouwwoningen in het sociale huursegment opleveren.

• •

Een voorraad sociale huurwoningen per 1 januari 2024 van minimaal 26.000 woningen. Dit is een groei van 900 sociale huurwoningen in de periode tot 2024. Maximale doorstroming en het betaalbare aanbod vergroten, voor jong, oud, hulpbehoevend en vitaal, met extra aandacht voor de doorstroming van senioren.

Afspraken over beleidsvorming nieuwbouw en voorraadontwikkeling 7. De gemeente betrekt de woningcorporaties actief bij het opstellen van beleid dat de activiteiten van woningcorporaties raakt, zodat de effecten op de investeringsruimte van woningcorporaties en daarmee het effect op en het tempo van de investeringen in de stad kunnen worden afgewogen. Vanzelfsprekend worden de huurdersorganisaties betrokken in deze beleidsvorming en de gemaakte afwegingen. Afspraken over verkoop en liberalisatie 8. Jaarlijks monitoren de corporaties het verloop van de woningvoorraad sociale huur en maken zij op basis van actuele nieuwbouw-, verkoop- en liberalisatieplannen inzichtelijk hoe de ontwikkeling van de voorraad sociale huur naar verwachting zal verlopen en bespreken dit met huurders en gemeente. Tijdelijke afname van de woningvoorraad is acceptabel, zolang er zicht is op het halen van het ambitieniveau van 1 januari 2024. 9. In wijken waar we werken aan wijkvernieuwing, vanwege de woningkwaliteit (zie thema 'Kwaliteit en duurzaamheid'), omdat ze in onbalans zijn (zie thema 'Samen leven') of waar het percentage sociaal hoger is dan 40%, bespreken gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisaties bij het maken van wijkplannen welke instrumenten zij inzetten om de diversiteit van de wijk te vergroten.

Te denken valt aan verkoop, liberalisatie, sloop en nieuwbouw en verdichting (zie verder de Afspraken over proces bij nieuwbouw). 10. Specifiek in Poelenburg/Peldersveld worden afspraken gemaakt hoe de voorraad sociale huurwoningen zich ontwikkelt. Bij de uitwerking hiervan wordt het effect op de afspraken in deze samenwerkingsovereenkomst besproken; deze gebiedsgerichte en gemeente brede afspraken worden in relatie tot elkaar afgewogen. 11. De corporaties verkopen woningen met voorrang aan Zaanse huurders die een sociale huurwoning achterlaten en vereisen bij verkoop van huurwoningen een zelfbewoningsplicht. 12. Huurdersorganisaties geven aan behoefte te zien aan kluswoningen, zodat woningzoekenden, waaronder starters, een kans krijgen om betaalbaar en naar eigen wens hun thuis te realiseren. Corporaties zijn bereid om in samenspraak met de huurdersorganisaties te onderzoeken hoe we aan deze behoefte kunnen voorzien en te bekijken welke woningen geschikt zijn om als kluswoning te verkopen. Gemeente en

5 Voor activiteiten in (onder meer) de woningbouw waar stikstof bij vrij komt is een natuurvergunning of ander toestemmingsbesluit nodig. Tot 29 mei 2019 was toestemming hiervoor gebaseerd op het Programma Aanpak Stikstof. De Raad van State heeft het PAS ongeldig verklaard. Ten tijde van opstelling van deze samenwerkingsovereenkomst werkte de Rijksoverheid aan een nieuwe aanpak stikstof.

8

2021/29419

corporaties geven de toekomstige woningeigenaar informatie over de duurzaamheidsmaatregelen en de financiering daarvan. 13. Woningcorporaties doen bij verkoop van woningen met bouwjaar voor 1950 onderzoek naar de staat van de funderingen en informeren een koper daarover. Mocht blijken dat er sprake is van een matige of slechte staat (F3O klasse, matig, onvoldoende en slecht) dan herstellen woningcorporaties de fundering voordat deze aan een particulier wordt verkocht. 14. De corporaties informeren de gemeente Zaanstad wanneer zij (complexgewijs) woningen met funderingsproblematiek willen verkopen. Corporaties en gemeente onderzoeken een alternatieve werkwijze bij verkoop, waarbij het uitgangspunt is dat funderingsherstel gegarandeerd wordt. Hierbij is er een plicht voor de koper om funderingsherstel na de verkoop te realiseren. De verkenning of dit mogelijk is en hoe deze partij aan zijn plicht tot herstel én kwaliteitsverbetering gehouden kan worden onderzoeken gemeente en corporatie gezamenlijk. Afspraken over randvoorwaarden nieuwbouw 15. De corporaties en gemeente onderzoeken samen hoe de businesscase van de nieuwbouw van sociale huurwoningen te verbeteren is. 16. Gemeente, corporaties en huurdersorganisaties willen tempo maken met de woningbouwproductie.

Gezien de woningbouwopgave zet de gemeente in op beleid dat de gezamenlijke ambitie (groei sociale woningvoorraad) mogelijk maakt. De gemeente betrekt corporaties vooraf bij beleidsontwikkeling. Wanneer beleid als knellend wordt ervaren, gaan gemeente en corporaties in overleg om tot oplossingen te komen. Waar nodig wordt er gezocht naar mogelijkheden voor maatwerk. Wanneer de businesscase voor sociale huurwoningen (financieel) in de knel komt, gaan gemeente en corporaties met elkaar in overleg en zoeken binnen een redelijke termijn naar een oplossing. Daarbij hoort snelle ambtelijke en bestuurlijke escalatie en besluitvorming over het vervolg. Dit geldt ook voor renovatie- of herstructureringsplannen voor de bestaande voorraad. 17. Bij sloop-nieuwbouwplannen in de stad is het belangrijk om een integrale afweging te maken. De keuze tussen sloop-nieuwbouw en renovatie is vaak lastig, omdat verschillende criteria vóór en tegen een rol spelen. De gemeente heeft een afwegingskader gemaakt met tien punten die een rol spelen in deze afweging. Corporaties benutten dit afwegingskader in de toekomstige planvorming, zodat ze transparant zijn in hun afweging. Het uiteindelijke besluit blijft bij de corporaties als eigenaar liggen. Afspraken over proces bij nieuwbouw 18.

Gemeente en corporaties werken samen om ervoor te zorgen dat er voldoende locaties zijn om sociale huurwoningen te bouwen. De gemeente vereist bij projectontwikkelaars een aandeel sociale huur per project, corporaties zorgen voor acquisitie en verkennen de mogelijkheid tot verdichting. 19. Gemeente en individuele woningcorporaties spreken af drie keer per jaar de voorgenomen projecten en gezamenlijke planning te bespreken (projecten voor nieuwbouw en ingrijpende renovatie) en de voortgang te bevorderen. We richten het proces zo in, dat prioritering, planning en capaciteit tussen gemeente en corporatie op elkaar is afgestemd, zodat snelheid te maken is. Naast de Top 16® krijgen nieuwbouwprojecten die op korte termijn kunnen starten, met meer dan 50 woningen en met een substantieel aandeel sociale huur prioriteit. 20. De voortgang van projecten worden op hoofdlijnen jaarlijks op het tripartiet bestuurlijk overleg besproken met de huurdersorganisaties.

® Top 16 is een begrip uit de gemeentelijke Uitvoeringsagenda Wonen 2019-2024, waarmee voor drie jaar prioriteit gegeven aan 16 projecten, waarmee 5.900 woningen kunnen worden gerealiseerd.

9

2021/29419

21. Nieuwe initiatieven worden door de gemeente via de volgende werkwijze gefaciliteerd: Wanneer een initiatief binnen het bestemmingsplan past, kan rechtstreeks een aanvraag voor een omgevingsvergunning worden ingediend. De aanvraag wordt gekoppeld aan een casushouder. Het gaat hier om relatief eenvoudige aanvragen. Een complexe aanvraag of een initiatief dat niet past binnen het bestemmingsplan loopt via het Zaans Portaal. Hier worden alle nieuwe aanvragen beoordeeld en wordt een besluit over het vervolg genomen. Uitgangspunt is daarbij dat initiatieven die op de gezamenlijke planning staan, binnen de afgesproken planning worden uitgevoerd. Wanneer de gemeente ermee aan de slag gaat, komt een procesmanager in beeld die met de initiatiefnemer afspraken maakt over de te maken (begeleidings-)kosten bij de gemeente. Bij aanvang van de haalbaarheidsfase geeft de gemeente kaders mee en denkt in het vervolgproces mee over hoe een initiatief mogelijk gemaakt kan worden. Dit moet leiden tot definitieve afspraken in de anterieure overeenkomst. Tot slot kan het bestemmingsplan- en omgevingsvergunningsproces doorlopen worden. Wanneer het gaat om renovatie/sloop/nieuwbouw van corporatieprojecten heeft de gemeente in het voortraject één procesmanager aangesteld. Het projectenoverleg bespreekt de voortgang van lopende projecten, knelpunten en mogelijke oplossingsrichtingen.

Het sectorhoofd gebiedsontwikkeling is daarvoor het eerste aanspreekpunt. 22. De gemeente is bereid om samen met projectontwikkelaars en corporaties in gesprek te gaan indien projecten (financieel) vastlopen. Gezamenlijk wordt gezocht naar oplossingen. 23. De gemeente bevordert bij projectontwikkelaars dat zij over het afnemen van sociale huurwoningen afspraken maken met één van de corporaties die deze samenwerkingsovereenkomst ondertekenden. 24. Indien nodig leggen corporaties jaarlijks hun verzoek tot garantstelling in het kader van de WSW aan de gemeente voor. De gemeente is in principe bereid, net als in de afgelopen jaren, gelimiteerde garantstelling te verlenen als het activiteiten betreft die bijdragen aan de ambities in deze samenwerkingsovereenkomst.

Afspraken over speciale woonvormen en doelgroepen 25. De gemeente werkt drie businesscases uit voor tijdelijke huisvesting. Woningcorporaties blijven bereid mee te denken over de uitvoering daarvan. 26. Woningcorporaties en gemeente spannen zich gezamenlijk in om het aanbod voor jongeren te vergroten. 27. De gemeente werkt aan de hand van een woningbehoefte-onderzoek aan het woonwagenbeleid en betrekt de woningcorporaties bij de uitwerking daarvan. Afspraken over doorstroming en benutting beschikbare woningvoorraad 28. Doorstroming op de Zaanse woningmarkt is essentieel. Dat betekent dat woningcorporaties maatregelen inzetten om de doorstroming te bevorderen, zoals: • • •

Woningdelen voor 'friends'. Tijdelijke huurcontracten voor jongeren. Maatwerk senioren.

•

Tegengaan illegale bewoning (Woonwijs).

Bevorderen woningruil. Voorrang voor Zaanse huurders van een sociale huurwoning bij verhuur van vrije sector huurwoningen. 29. Corporaties spannen zich in om één doorstroomregeling binnen Zaanstad te maken. De inzet van verschillende instrumenten wordt hierin meegewogen zoals bijvoorbeeld informatievoorziening, persoonlijke begeleiding en het financieel aantrekkelijk maken voor • •

10

2021/29419

huurders om te gaan verhuizen. De gemeente ondersteunt deze regeling door o.a. een financiële bijdrage in de verhuiskosten (onder voorbehoud toekenning Provinciale subsidie). 30. Maximaal 25%^van de beschikbare sociale huurwoningen kunnen volgens de Huisvestingswet worden aangeboden met lokale voorrang. De woningcorporaties zetten deze lokale voorrang maximaal in voor ingezetenen van Zaanstad. 31. Corporaties, gemeente en huurdersorganisaties bespreken de invulling van de lokale beleidsruimte voor afwijking van de toegestane inkomensgrens, die door landelijke regelgeving vergroot kan worden van 10% naar 15%. 32. Corporaties monitoren deze maatregelen en bespreken dit met gemeente en huurdersorganisaties.

’ Dit wordt gemiddeld 30% in de regio als het ministerie van BZK akkoord gaat met de aanvraag in 2019 voor het experiment om af te wijken van de Huisvestingswet op basis van de Crisis- en Herstelwet.

11

2021/29419

2. Kwaliteit en duurzaamheid 2.1 Goede woningen met stevige fundering In de bestaande stad vraagt kwaliteit en duurzaamheid aandacht. Zeker in voor- en vroeg naoorlogse woningen zijn investeringen in kwaliteit, duurzaamheid en funderingen hard nodig. Met het oog op veiligheid en kwaliteit kunnen we niet om deze opgave heen. De totale funderingsopgave in Zaanstad is omvangrijk en vraagt om een gezamenlijke aanpak, met inzicht in risico's en in samenspraak met bewoners. Een belangrijk deel van de investeringen van corporaties zal naar deze voorraad uitgaan. Ons streven is dat investeringen in de kwaliteit van bestaande en nieuwbouw hand in hand gaan met de verduurzamingsopgave. Met betaalbare woonlasten en betaalbare investeringen als uitgangspunt.

Ambitie: • Woningen zijn heel en veilig. Afspraken

1.

2.

3.

4.

Corporaties en gemeente slaan de handen ineen om te zorgen voor duurzame en kwalitatief goede woningen voor huurders. De basiskwaliteit van sociale huurwoningen moet op orde, dus ten minste heel en veilig, zijn. Dit doen we onder andere door de woningen, binnen en buiten, te onderhouden en waar nodig funderingen te herstellen. Corporaties werken continu aan het onderhoud van hun woningen en verbetering van de kwaliteit. Om hier te komen spreken huurdersorganisaties, corporaties en de gemeente af intensief samen te werken. Om van elkaar te leren, innovaties de ruimte te geven en kwalitatieve huisvesting te kunnen (blijven) bieden. Zodat huidige én toekomstige huurders veilig en comfortabel kunnen wonen. Corporaties en gemeente spannen zich optimaal in om funderingsproblematiek in kaart te brengen zodat woningen hersteld kunnen worden (door renovatie dan wel sloop/nieuwbouw). Gemeente spant zich in om in haar eigen processen doorlooptijden te verkorten, overlegstructuren te faciliteren en prioriteiten met corporaties af te stemmen. Partijen zoeken samen naar kansen voor vernieuwing en verdichting, ook in de bestaande voorraad. Om in te staan voor veilige woningen voor de huurders benutten gemeente en corporaties eikaars kennis rondom funderingsproblematiek.

Zij onderzoeken of het gemeentelijke meet- en monitoringssysteem, dat nu veelal voor particuliere woningen wordt gebruikt, van waarde is voor het corporatiebezit. Corporaties zorgen voor een aanspreekpunt in hun organisatie voor funderingsherstel.

2.2 COa-neutraal We zijn op weg naar een CO2-neutrale woningvoorraad. Dit is een forse en langdurige opgave, waarin stevige samenwerking van vele partijen noodzakelijk is. Ambities; • Een woningvoorraad die CO2-neutraal is en waarbij de betaalbaarheid geborgd blijft. Het uitgangspunt is dat de investeringen in de verduurzamingsmaatregelen en onderhoud betaalbaar zijn in ingreep en onderhoud. Dat betekent dat we ernaar streven dat de ingrepen voor huurders tenminste 'woonlastenneutraal' zijn en de investering voor corporaties leidt tot een waardestijging van de woningen. Dit betekent voor huurders dat de woonlasten (huur + verhoging duurzaamheid + energierekening) niet hoger worden dan voor de ingreep.

12

2021/29419

•

Corporaties streven ernaar de komende vier jaar 2.500 bestaande woningen 'transitiegereed'^te maken (dan wel label B®). Hierbij staat voorop dat het 'no-regret'“ maatregelen betreffen. 10 % van de woningvoorraad is in 2019 al transitie-gereed; in 2024 geldt dit voor 20 % van de voorraad. Aansluiting op een duurzame bron, om daadwerkelijk CO2-neutraal te worden, gebeurt nu al door de installatie van zonnepanelen en warmtepompen (bijvoorbeeld zoals Parteon werkt met Opgewekt Wonen). In de toekomst zullen warmtenetten een belangrijk alternatief zijn richting een COi-neutrale woningvoorraad. Daarnaast is de realisatie van warmtenet(ten) van cruciaal belang om gebruik te kunnen maken van de Regeling Vermindering Verhuurderheffing.

•

Gemeente en corporaties willen de versnelling van de warmtetransitie voor huurders mogelijk maken en brengen vraag en aanbod van duurzame warmte bij elkaar. De basis is in 2019 gelegd in de 'Verkenning transitievisie warmte' waarin duidelijk wordt welke wijken kansrijk zijn om over te gaan op een warmtenet en in welke wijken 'all electric' naar verwachting het meest kansrijke alternatief is.

Afspraken Voor de forse verduurzamingsopgave is het essentieel dat partijen nauw met elkaar samenwerken, zodat we samen kunnen versnellen. Dat vraagt om de volgende afspraken: 5. Corporaties gaan woningen eerst beter isoleren en vervolgens zoveel mogelijk aansluiten op alternatieve warmtebronnen om woningen CO2-neutraal te maken. 6. Voor huurders is verduurzaming ook een investering in de kwaliteit van hun woning. Het uitgangspunt voor deze investeringen is dat zij eveneens bijdragen aan de betaalbaarheid. Corporaties streven ernaar tenminste woonlastenneutraal te verduurzamen. De gemeente draagt bij aan de betaalbaarheid door tenminste woonlastenneutraal als uitgangspunt mee te nemen bij de ontwikkeling van duurzame alternatieven zoals warmtenetten. 7. De gemeente streeft er naar om in 2020 met de Transitievisie Warmte en daarna in 'wijkuitvoeringsplannen', in samenwerking met huurdersorganisaties en corporaties de komende vier jaar de basis voor de verduurzamingssopgave en -aanpak te leggen. 8. Corporaties spannen zich naar vermogen in om de kwaliteits- en verduurzamingsopgave in Zaanstad te realiseren. Corporaties specificeren hoe ze de komende vier jaar hun investeringen hierop richten en hoe ze daarna stappen kunnen maken op weg naar een CO2-neutrale woningvoorraad.

Met de Transitievisie Warmte en 'wijkuitvoeringsplannen' zijn corporaties in staat samen met huurders deze opgave verder invulling te geven. 9. De gemeente faciliteert de verbinding tussen vraag en aanbod van duurzame warmte en coördineert de ontwikkeling van nieuwe bronnen met hierbij coördinatie van infrastructuur. En met de Regionale energietransitie strategie (RES) verkent ze de mogelijke energiebronnen, waaronder ook warmtebronnen, mogelijk ook geleverd door industriële bedrijven. Daarnaast spant ze zich in om de ontwikkeling van alternatieve warmtebronnen in Zaanstad mogelijk te maken. 10. Met klimaattafels werkt de gemeente in 2019 aan de betrokkenheid van bewoners en andere partners in de stad. De samenwerkingsmogelijkheden die hieruit voortkomen draagvlak bij bewoners, netwerk, warmtebronnen - bieden kansen voor versnelling.

® Woningen zijn 'transitie gereed’ als ze klaar zijn voor de warmtetransitie en geen grote maatregelen meer vragen. De woningen zijn dan zo geïsoleerd, dat aansluiting op verschillende duurzame bronnen mogelijk is zodat ze aardgasvrij kunnen worden. 5 Iedere corporatie heeft inzage gegeven in de verduurzamingsopgave en haar specifieke aanpak. Daarbinnen bestaan nog definitieverschilien. Het streven is om aan het eind van de samenwerkingsovereenkomstperiode allen te rapporteren in termen van CO2-neutraal en eenduidig te monitoren (zie de specifieke afspraak). 10 'No regret' betekent dat investeringen in verduurzaming ongeacht de toekomstige warmtebron bijdragen aan transitiegereedheid.

13

2021/29419

♦

11. Op basis van het Klimaatakkoord’^ zullen extra financiële middelen beschikbaar komen voor verduurzaming van de woningvoorraad van woningcorporaties (denk aan verlaging verhuurdersheffing, subsidies van het Rijk, nieuwe financieringsmogelijkheden). De gemeente spant zich binnen haar reikwijdte optimaal in om de financieringsmogelijkheden voor corporaties in Zaanstad te bevorderen, onder andere door een lobby vanuit Vereniging van Nederlandse Gemeenten en de G40 richting het Rijk. Huurdersorganisaties en corporaties spannen zich ook in om de financieringsmogelijkheden te bevorderen en dragen daarbij graag bij aan de inspanningen van de gemeente. De corporaties zullen deze mogelijkheden voor versnelling van de verduurzaming optimaal benutten en tot uiting laten komen in verduurzamingsplannen die zoveel mogelijk zullen aansluiten op de Transitievisie Warmte en de 'wijkuitvoeringsplannen'. 12. Om duurzaamheid steeds meer vanzelfsprekend te maken, is het van belang het draagvlak onder huurders te vergroten. De huurdersorganisaties spannen zich hiervoor in. 13. De gemeente zorgt voor energiecoaches die huurders adviseren over energiebesparing. 14. De Zaanse corporaties ontwikkelen, binnen de periode van de samenwerkingsovereenkomst, gezamenlijk ten minste één project waarin zij, in afstemming met huurdersorganisaties en gemeente, leren en experimenteren rondom circulariteit.

Voor het betreffende project daagt de corporatie de markt uit door in haar uitvraag (aanbesteding) circulariteit op te nemen. De gemeente deelt haar ervaringen, zodat we samen leren en zo mogelijk versnellen. Dezelfde werkwijze passen we toe voor klimaatadaptatie. 15. Corporaties en gemeente leren van en met marktpartijen door projecten in 'co-making' op te pakken. De uitkomsten delen ze met de huurdersorganisaties. Hierdoor blijven we samen en onderling leren, uitwisselen en samenwerken op het gebied van innovatie(s) en het betrekken van huurders. 16. De gemeente spant zich in om mede op basis van de monitoring van de energie technische kwaliteit van de woningen door de corporaties, de effecten in CO2 reductie uit te (kunnen) drukken. Dit moet leiden tot een CO2 monitor waarin de kwaliteit van de woning, het gedrag van de huurder en de gebruikte energiebronnen als input worden gebruikt. Een dergelijke monitor zal tot stand komen in samenwerking met de corporaties, andere gemeenten en kennisinstituten. Het streven is om deze monitor zo snel mogelijk, maar uiterlijk bij aanvang van de nieuwe samenwerkingsovereenkomst gereed te hebben. De corporaties rapporteren in de tussentijd jaarlijks op: • Investering (€) in miljoenen op duurzaamheid en kwaliteit; • • •

Aantal woningen transitie-gereed (dan wel labelstappen); Aantal woningen aardgasvrij; Aantal woningen voorzien van zonnepanelen;

•

Energie Index (categorieën) en/of labels.

Klimaatakkoord van juni 2019 met meer dan 600 maatregelen die positief effect moeten hebben op de klimaatverandering.

14

2021/29419

3. Samen leven 3.1 Wijken en buurten in balans In Zaanstad zijn er wijken, buurten en wooncomplexen die extra aandacht vragen. Waar het niet vanzelfsprekend is dat bewoners het op eigen kracht redden. Daar zetten we gericht in op samenwerking, prioritering van maatregelen, het passend aanbieden en verhuren van woningen, het voorkomen van betalingsachterstanden, de aanpak van overlast en woonfraude en het realiseren van de juiste voorzieningen in de buurt.

Ambitie: • Aanpak van sociale problematiek, overlast en woonfraude op buurtniveau.

Afspraken Bij de sociale wijkteams, gemeente, corporaties en zorgaanbieders is voor elke wijk een contactpersoon werkzaam. De contactpersonen kennen elkaar en werken via korte lijnen zodat ze snel en doelgericht in kunnen spelen op signalen en ontwikkelingen in de wijk. Dit maakt het mogelijk dat: 1. De mogelijkheid en noodzaak van een plan van aanpak of convenant onderzocht wordt, ter vereenvoudiging van het verantwoord delen van persoonsgegevens. Zodat signalen omtrent sociale problematiek over en weer gedeeld en opgevolgd kunnen worden door sociale wijkteams, zorgorganisaties, corporaties en gemeente. En indien mogelijk en gewenst een terugkoppeling kan plaatsvinden. Dit bevordert de preventieve gezamenlijke aanpak. 2. We gericht samenwerken aan de aanpak van woonfraude, volgens de werkwijze in het convenant Woonwijs. 3. We gericht samenwerken aan de aanpak van overlast, volgens het gezamenlijk protocol. 4. We afspreken dat er bijtijds geëscaleerd wordt als zaken onvoldoende worden opgepakt. Ambities: • Wijken goed in beeld hebben. • Prioriteit geven aan buurten die uit balans zijn. Afpraken 5. We maken samen wijkplannen met prioritering voor buurten die uit balans zijn, zodat we een gedeeld beeld hebben van de wijken die het meest uit balans zijn. Hierbij gaat het om de inzet in openbare ruimten, de voorzieningen, het wonen en de leefbaarheid.

Zodat we van elkaar weten waar we op inzetten en de inzet goed kan worden afgestemd. We doen dit aan de hand van het dashboard kansengelijkheid. Dit dashboard van de gemeente geeft inzicht in factoren die een groter risico op ongelijke kansen voor mensen opleveren. We laten dit dashboard meewegen bij afwegingen tussen wijken en benutten het voor gerichte fysieke en maatschappelijke interventies en investeringen. Corporaties kunnen hiervoor het maximale bedrag per daeb (diensten van algemeen economisch belangj-woning aanwenden dat ieder jaar opnieuw wordt geïndexeerd. 6. We maken met elkaar via dit dashboard ook een analyse van de aanwezige voorzieningen en de gewenste voorzieningen in de wijken. We benutten de kansen die zich op korte termijn voordoen voor de realisatie van voorzieningen. Voor nieuwbouwgebieden brengt de gemeente in kaart welke basisvoorzieningen toegevoegd moeten worden ten behoeve van welzijn en zorg in de wijk. Zo werken we toe naar basisvoorzieningen in elke wijk, waaronder kantoor-, consult- en ontmoetingsruimten en faciliteiten voor zorg en welzijn. We hebben hiervoor aandacht bij nieuwbouw. 7. We werken verder aan de ingezette aanpak in Poelenburg/Peldersveld en monitoren de met elkaar te formuleren ontwikkelingen. Ook zetten we de aanpak in de Russische buurt voort.

15

2021/29419

8.

In de buurten die uit balans zijn, kunnen woningcorporaties ervoor kiezen bij woningtoewijzing kennismakingsgesprekken te voeren met kandidaat huurders. Zo wordt rekening gehouden met een gelijkwaardige verdeling van bewoners en met de leefbaarheid in een wooncomplex of buurt.

Ambitie: • Gerichte aandacht rond de meest kwetsbare burgers, zodat zij minder kwetsbaar worden. Afspraak 9. In het Zaans Datalab^^ werken we, vanuit de analyse op kwetsbaarheid van burgers, samen aan een gerichte aanpak ten behoeve van kwetsbare burgers. Met als resultaat het beter ondersteunen en begeleiden van kwetsbare mensen en (daardoor) een vermindering van kwetsbaren in de samenleving. Deelname aan het Zaans Datalab komt tot stand in overleg tussen de beoogde en geïnteresseerde partijen.

3.2 Zelfstandig wonen van senioren Ambities: • Zodanig huisvesten van mensen, dat ze zo lang en zo zelfstandig mogelijk thuis kunnen blijven wonen.

•

We willen zo goed mogelijk aansluiten op de behoeften van senioren die langer zelfstandig moeten of willen blijven wonen.

Afspraken 10. Uitvoering van de 'Strategische agenda ouder worden in Zaanstad'; gemeente, zorg- en welzijnsaanbieders, corporaties en bewoners werken, ieder vanuit hun eigen taak en verantwoordelijkheid, samen aan de 5 ambities rond ouder worden die zijn opgenomen in de 'Strategische agenda ouder worden in Zaanstad'. 11. Voldoende woningen bouwen en aanpassen, zodat woningen voldoen aan de wensen en eisen van huishoudens met een zorgbehoefte. 12. Ook helpen gemeente en corporaties senioren met een verhuiswens bij het vinden van een passende woning.

Ambitie: • Collectieve aanpassingen, zodat wooncomplexen toegankelijker) worden. Afspraak 13. Woningcorporaties verrichten in wooncomplexen de komende jaren zowel collectieve als individuele aanpassingen die bijdragen aan het zelfstandig wonen voor senioren. Door individuele Wmo-middelen te bundelen en gericht toe te passen, kunnen corporaties en de gemeente hierin samen optrekken. Het uitgangspunt is hierbij steeds dat de toegankelijkheid in de woning, dan wel van de hoofdentree van het wooncomplex tot aan de voordeur van de bewoner wordt bevorderd. Corporaties geven jaarlijks inzicht in het aantal aanpassingen.

Ambitie: • Doorstroming van senioren op de woningmarkt.

Het Zaans Datalab is een experiment van de gemeente Zaanstad. Deelnemende partijen brengen hun data in en gaan deze gezamenlijk analyseren, interpreteren en toepassen. Het doel van het Zaans Datalab is beter zicht te krijgen op complexe maatschappelijke vraagstukken.

16

2021/29419

Afspraak 14. Corporaties spannen zich in om één doorstroomregeling binnen Zaanstad te maken. De inzet van verschillende instrumenten wordt hierin meegewogen zoals bijvoorbeeld informatievoorziening, persoonlijke begeleiding en het financieel aantrekkelijk maken voor huurders om te gaan verhuizen. De gemeente ondersteunt deze regeling door o.a. een financiële bijdrage in de verhuiskosten (onder voorbehoud toekenning Provinciale subsidie). De afspraken hierover zijn opgenomen in de tekst bij het thema 'voorraadontwikkeling' (zie afspraak 29). 3.3 Zelfstandig wonen van mensen die begeleiding en ondersteuning nodig hebben In Zaanstad werken we samen aan een inclusieve samenleving. Iedereen kan daarin naar vermogen meedoen. Dat geldt ook voor kwetsbare mensen die wonen in een beschermde woonomgeving of maatschappelijke opvang. Herstel en het vergroten van de participatiemogelijkheden, zelfstandig gaan wonen en goede ondersteuning zijn de opgaven in de samenwerking tussen gemeente, zorgaanbieders en woningcorporaties.

&

ir-.

’

•tHfSïï

.1

lj ‘

I

k11 >

Een opgave die gaat over het zorgen voor goede huisvesting voor mensen met een zorgvraag en een match van de juiste persoon in de juiste woning in de juiste omgeving. Het gaat ook over een goede samenwerking op het vlak van financiën, het zich thuis gaan voelen in de wijk, het opbouwen van een netwerk en het zoeken van een zinvolle dagbesteding. Tenslotte gaat het ook over samenwerken rond moeilijke fases: als er sprake is van terugval, van overlast of andere problemen.

Ambitie: • Mensen kunnen zelfstandig wonen na uitstroming vanuit een situatie beschermd wonen/maatschappelijke opvang.

Afspraken 15. Om mensen in beschermd wonen en maatschappelijke opvang goed te laten uitstromen naar een zelfstandige woning maakten de gemeente, corporaties en zorgorganisaties in 2018 de Zaanse werkafspraken 'Thuis in de wijk'. Ook nemen we deel aan het landelijk actieprogramma 'Weer Thuis'. Daardoor beschikken we over extra expertise en ondersteuning om de tien werkafspraken succesvol te kunnen uitvoeren. Het volgende spraken we af: • Er vindt gezamenlijke afstemming en monitoring plaats over de instroom van huurders met urgentie: kwetsbare groepen”^ en stadsvernieuwingsurgenten”'’ in (kwetsbare) wijken en complexen;

• • •

We verkennen concepten zoals 'Housing First'; We onderzoeken of de uitstroomurgentie voor jongeren kan worden uitgebreid; En als zelfstandig wonen toch niet lukt, spannen de zorgaanbieder en gemeente zich tot het uiterste in om terugkeer naar beschermd wonen of maatschappelijke opvang te regelen.

Kwetsbare groepen zijn onderverdeeld in: Kandidaat via instelling, Mantelzorg, Rolstoelgeïndiceerden, Sociaal Medisch Team (SMT-) urgenten, Vergunninghouders, Uitstroom huiselijk geweld. Uitstroom maatschappelijke instelling. Verhuur aan instelling en Zorgwoninggeïndiceerden. Stadsvernieuwingsurgenten zijn; regionale stadsvernieuwingskandidaten, stadsvernieuwingsurgenten.

17

2021/29419

3.4 Huisvesting van urgente doelgroepen Zaanstad telt steeds meer mensen met een urgent woonprobleem. Steeds vaker hebben deze urgent woningzoekenden meerdere problemen tegelijk. Met financiën, wonen, werk, lichamelijke of geestelijke gezondheid en huiselijke relaties. Zolang het woonprobleem niet is opgelost, lukt het vaak niet om de andere problemen aan te pakken. Ambitie: • Een structurele aanpak voor kwetsbare urgent woningzoekenden, zodat de best mogelijke oplossingen kunnen worden ingezet. Afspraak 16. De woningcorporaties bemiddelen door gemeente Zaanstad aangewezen urgente woningzoekenden naar een passende sociale huurwoning. De corporaties huisvesten ieder hun deel van de urgente doelgroepen in beschikbare woningen. Wanneer de geldende termijn wordt overschreden, onderbouwt de corporatie de reden hiervoor. De corporaties huisvesten vergunninghouders naar vermogen.

Ambitie: • Gemeente, woningcorporaties en zorgorganisaties maken passende matches tussen urgente woningzoekenden en vrijgekomen woningen.

Afspraken 17. Voor urgenten en/of woningen waar bijzondere zorgvuldigheid nodig is, worden mogelijke 'matches' aan een zogenoemde 'matchingstafel' besproken. 18. Periodiek worden de matches, de wachttijden, typen en aantallen urgenten gemonitord en met elkaar besproken. Waar nodig kan tijdig worden bijgestuurd of besproken wat nodig is. 19. Zodra het aandeel huisvesting van urgente woningzoekenden^^ groter wordt dan 30 % en, of de wachttijd voor reguliere woningzoekenden toeneemt, gaan gemeente, corporaties, zorgpartijen en huurdersorganisaties in overleg welke maatregelen nodig en realiseerbaar zijn. Hierbij wordt rekening gehouden met de regels rond woningtoewijzing in de regio. Indien nodig wordt hier een bestuurlijk besluit over genomen. 3.5 Geschikte woonvormen voor specifieke doelgroepen jongeren, starters, ouderen, kwetsbaren) Zaanstad biedt huisvesting aan diverse doelgroepen. Zoals jongeren, starters, senioren en kwetsbare mensen. Sommige hebben een laag inkomen, andere doelgroepen hebben om een andere reden extra hulp nodig bij het vinden van een woning, en soms begeleiding bij het wonen. Zoals mensen in de maatschappelijke opvang, studenten, senioren en starters.

Ambitie: • Gemeente, corporaties en zorgpartijen dragen in samenwerking op stedelijk-, buurt- en projectniveau bij aan het realiseren van de in de Uitvoeringsagenda Wonen 2019-2024 genoemde opgave inzake de benodigde woonruimte voor deze doelgroepen.

Afspraken 20. De huisvestingsopgave senioren, kwetsbare groepen en jongeren zoals vastgelegd in de Uitvoeringsagenda Wonen 2019-2024 wordt als gezamenlijk streven onderschreven. Per jaar formuleren de corporaties hoe ze invulling kunnen geven aan deze opgave in de bestaande voorraad en in de nieuwbouwproductie. De plannen van alle partijen (ook van de zorgaanbieders) worden op elkaar afgestemd. Kwetsbare groepen en stadsvernieuwingsurgenten.

18

2021/29419

21. De gemeente zal aan de voorkant sturen bij gebiedsontwikkeling door vanuit de opgave eisen mee te geven aan ontwikkelaars. 22. We zetten ons met elkaar maximaal in voor realisatie maar aantallen, zoals de prognose van het aantal woningen, zijn niet afdwingbaar. 23. Mocht bij de jaarlijkse monitoring, of al eerder, blijken dat de opgave niet wordt gerealiseerd dan spannen we ons gezamenlijk in om tot (andere) oplossingen te komen om de opgave alsnog te realiseren. 24. Woonvormen en - concepten waarbij tijdelijke bewoning door kwetsbare doelgroepen plaatsvindt, worden pas geïmplementeerd als de opvolging na tijdelijke bewoning, vooraf is geregeld. Ambitie: • Noodmaatregelen kunnen toepassen voor huurders die, vanwege sterk gewijzigde omstandigheden, een beter passende woonsituatie nodig hebben.

Afspraak 25. Via directe bemiddeling bemiddelen de woningcorporaties urgenten die, vanwege sterk gewijzigde omstandigheden, een beter passende woonsituatie nodig hebben. Dit is expliciet een noodmaatregel en is niet bedoeld als route om mensen te bemiddelen die 'gewoon' urgent woningzoekend zijn. Hierin zal de urgentieregeling moeten voorzien. Niet meer dan 5% van de te verhuren woonruimte mag op basis van maatwerk worden verhuurd.

19

2021/29419

Samenwerkende partijen,

ZNSTD

(j>arteon u ifitSkT"

1

1'“?

IE

1

H.

uior^wrwoi

ft

A 'VttU-

j

ƒ

Ij I»

AMitoX

C.S, vnn Boven

Nanwns., KtMrdenKNvan^He Woonzorg Htderiand, Müurden voor huurriers {WormwWonênK Huurdenetva^iMe Etgon Haardl Voorzitter van hitt Hounlersowetleg Zaanstreek, O.ÈIetna

BMMHIMMM RKHVAU

L Konlag

I VMlMffMMaVH UHMMOhigMt

i-Dei^z

\\o 20 -s,

2021/29419

SamenwerhingsoverBenkamst 2020 / 2024SndalE huurwoningen in Zaanstad** meer, beter en duurzamer Gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisaties presenteren de Samenwerkingsovereenkomst 2020 - 2024

Betaalbaarheid Et dnorstroming ■ Betaalbare woonlasten voor huidige en nieuwe huurders; ■ Gezamenlijke aanpak om huisuitzettingen door huurachterstand te voorkomen; ■ Meer doorstroming, met extra aandacht voor Zaanse huurders en senioren.

Proces ■ Forse gezamenlijke ambities voor de jaren 2020-2024; ■ Afspraken over samenwerking om resultaten te halen; ■ leder jaar een monitor met zi voortgang en bijsturing waar

Samen leven

!

■ Gezamenlijke aanpak om leefbaarheid en kansen­ gelijkheid te verbeteren; ■ Meer geschikte woningen voor senioren om langer zelfstandig thuis te kunnen wonen; « Zorgvuldige toewijzing van woningen aan kwetsbare groepen; ■ Wij hebben oog voor balans tussen urgente en niet urgente woningzoekenden.

I" ■

I

I

Nieuwbouw ■ Toevoegen van 900 sociale woninge op weg naar een sociale woningvoorraad van 26.000 in 2024 ■ In nieuwbouw 30% sociale huur (in grotere projecten); ■ Intensieve samenwerking om obsta! voor nieuwbouw weg te nemen; ■ Inspanningen om het aanbod voor verschillende doelgroepen, zoals bijvoorbeeld jongeren, te vergroten.

Kwaliteit Et duurzaamheid ■ Zaanse corporaties verduurzamen in vier Jaar 2500 woningen; ■ Gemeente zorgt voor een warmtetransitievisie met wijkuitvoeringsplannen; ■ Uitgangspunt: verduurzamen = woonlastenneutraal; ■ Verbetering van de kwaliteit en verduurzaming gaan hand in hand; ■ Continue leren door uitwisseling van kennis en praktijkervaringen.

• • if

te huur

inurO' iiarann

i 0a rteon

ROCHDALE

’i'

EIGEN HAARD

|_juurdersp^latforTn

4^' uormerujonen ■

2021/29419

Straatman Koster advocaten

BIJLAGE 2

2021/29419

2019/5804

ZNSTD Afwegingscriteria renovatie of sloop-nieuwbouw Actualisatie april 2019 Afweging bij sloop-nieuwbouw versus renovatie Om te komen tot een gedegen afweging bij sloop-nieuwbouwplannen versus renovatie is het van belang om een project vanuit verschillende hoeken te bekijken. Er kan pas een goed besluit worden genomen wanneer de plannen vanuit alle relevante invalshoeken zijn bekeken, zodat duidelijk is welke voordelen sloop-nieuwbouw heeft ten opzichte van renovatie, en welke nadelen. Deze afwegingscriteria bieden de handvatten om die afweging te maken. Opzet hierbij is dat een partij met sloop-nieuwbouwplannen in een vroeg stadium in gesprek komt met de gemeente over de plannen. Door de afwegingscriteria te gebruiken wordt inzichtelijk welke consequenties de keuze voor sloop-nieuwbouw of renovatie heeft. Hierbij wordt nadrukkelijk niet gesteld dat de gemeente een voorkeur heeft voor sloop-nieuwbouw of renovatie, behalve in geval van monumenten of beschermde dorpsgezichten. In die gevallen is het gemeentelijk uitgangspunt behoud van de historische waarde en dus renovatie. In alle andere gevallen gaat het de gemeente erom dat er een integrale afgewogen keuze wordt gemaakt, waarbij de plannen voor een straat of buurt worden bezien in het licht van de verschillende stedelijke ambities.

Hierbij kan het dat bij plannen van gelijke aard, maar verschillende schaalniveaus, verschillende motieven een rol spelen. Op het niveau van de individuele woning is de bouwen woontechnische kwaliteit leidend. Als deze voldoende is, dan is renovatie vaak een betere optie, vanwege de geringe milieubelasting en/of kosten. Op een hoger schaalniveau (straat, wijk, of stad) gaan andere beleidsdoelstellingen meespelen, waaronder het woonbeleid en duurzaamheidsbeleid. Dit kan tot een andere keuze leiden.

Positie corporaties Dit kader heeft geen formeel juridisch afdwingbare status. Voor veel eigenaren willen we met dit kader inzicht geven in de aspecten die bij de afweging tussen renovatie en sloop-nieuwbouw een rol spelen. Als onderdeel van de prestatieafspraken hebben we met de corporaties wel afspraken gemaakt over dit afwegingskader.

Tussen gemeente en corporaties worden deze consequenties in principe op ambtelijk niveau besproken. In het grootste deel van de gevallen zal dit een formaliteit zijn, pas wanneer er serieuze onenigheid bestaat tussen de inzichten van gemeente en corporaties, zal binnen de gemeente worden opgeschaald. Bestuurlijk opschalen zal alleen plaatsvinden wanneer ambtelijk geen overeenstemming wordt bereikt tussen corporatie en gemeente.

Uitgangspunt blijft dat we op zoek zijn naar het goede gesprek met de corporaties. De gemeente is zich bewust dat in veel gevallen de verantwoordelijkheid tot besluiten bij de corporaties ligt en onderschrijft dit ook. Echter vindt de gemeente het belangrijk om mee te denken welke waarde in de stad wordt toegevoegd of verwijderd. In enkele gevallen moet een formeel besluit worden genomen door de gemeente, bijvoorbeeld bij afwijking van het bestemmingsplan. In deze gevallen neemt het college een besluit, waarbij het een standpunt inneemt op basis van de verschillende afwegingscriteria. Dit gebeurt in partnerschap met de corporaties; wanneer sloop-nieuwbouw vanuit gemeentelijk perspectief geen goede keuze blijkt, gaat de gemeente graag samen met corporaties op zoek op welke wijze tot een goede oplossing kan worden gekomen. Randvoorwaarde Naast de inhoudelijke criteria, wordt de nadruk gelegd op de communicatie naar en met de inwoners. De onzekerheid over wat er met een woning gaat gebeuren, is een zeer stressvolle situatie voor een huishouden. De Zaankanters verdienen het om tijdig, duidelijk en volledig te worden geïnformeerd, waarbij zij tevens ruimte hebben om mee te denken over de plannen. Een goede communicatie naar bewoners en bewonerscommissie zijn daarmee randvoorwaardelijk, los van de inhoudelijke afweging.

1/4

2021/29419 2019/5804

zNstd Afwegingscriteria^ De volgende tien criteria spelen een rol bij te maken afwegingen. De nummering geeft geen rangorde aan, maar is willekeurig.

1. Cultuurhistorische identiteiten imago Bebouwing heeft vaak meer betekenis dan alleen een plek om te wonen. De bebouwde omgeving is een afspiegeling van de maatschappij en de geschiedenis, het geeft karakter aan een buurt en haar bewoners identiteit. Daarnaast is de waardering voor architectuur (ook vroeg naoorlogs) in het algemeen toegenomen en kunnen buurten met een duidelijke identiteit een meenwaarde voor de stad vertegenwoordigen. Daarmee is cultuurhistorische identiteit een factor voor de stedelijke woonaantrekkelijkheid. Renovatie van bebouwing die een bijdrage levert aan de bestaande cultuurhistorische identiteit (en aan de stedenbouwkundige context) verdient daarom de voorkeur boven sloop. Een alternatief kan nodig zijn als sloop-nieuwbouw onontkoombaar is, dat is er dan één die de bestaande architectuur respecteert en het straatbeeld niet verandert. Als een buurt juist een gebrek aan identiteit heeft of het imago problematisch is, dan kan kwalitatief hoogwaardige sloopnieuwbouw de voorkeur krijgen boven renovatie. Een rigoureuze en zichtbare ingreep heeft een krachtiger uitstraling naar de omgeving. Dit verhoogt de kans op verbetering van het imago van de buurt. Bij dit criterium kunnen cultuurhistorische rapportages worden gebruikt die in opdracht van of door de gemeente zijn opgesteld. 2.

Energie en duurzaamheid Renovatie is minder belastend voor het milieu gemeten naar onder andere: sloopafval, uitputting grondstoffen, emissie van gevaarlijke stoffen en energieverbruik dan sloop gevolgd door nieuwbouw, tijdens het plaatsen van het casco. In de berekeningen wordt het energieverbruik in de gebruiksfase meegenomen, rekening houdend met een gemiddeld gebruik. De lagere milieubelasting bij renovatie wordt vooral veroorzaakt door een beperkter gebruik van grondstoffen. Kiezen voor nieuwbouw betekent relatief veel materiaalgebruik en weinig arbeid. Bij renovatie ligt die verhouding een gunstiger; 60% arbeid en 40% materiaal. Hierbij wordt opgemerkt dat de bouwsector zich steeds verder ontwikkelt met duurzame ambities. Bij verdere ontwikkeling van het concept ‘circulair bouwen’, waarbij grondstoffen hergebruikt worden, wordt de belasting op het milieu van sloop-nieuwbouw beduidend lager. Op basis van projectplannen kan dit worden ingeschat. Uit het oogpunt van de betaalbaarheid bij naar verwachting stijgende energieprijzen wordt ook waarde gehecht aan het energetisch verbeteren van de woningvoorraad. De energetische kwaliteit van nieuwbouw is vrijwel altijd hoger dan gerenoveerde bouw. Bij dit criterium wordt gevraagd inzichtelijk te maken wat eventuele verschillen zijn in de energieprestatie (nul op de meter, of een sprong in energielabel).

3. Woningdifferentiatie en doelgroepen Voor veel bewoners wordt de aantrekkelijkheid van een woonomgeving mede bepaald door de mate waarin een wooncarrière binnen de wijk mogelijk is. Omdat sloop-nieuwbouw vooral de betaalbare sociale woningvoorraad treft, is sloop een effectief middel om een hoog aandeel sociale huur binnen een wijk te verminderen en te vervangen door woningtypes. Daarmee kan sloop-nieuwbouw ook een middel zijn om de bewoners uit de buurt te behouden en draagkracht aan te trekken uit andere buurten. Uit de praktijk blijk dat een combinatie van oud (renovatie) en nieuw het meest effectief is om aantrekkelijke en gedifferentieerde buurten te creëren. Tenslotte is hier nog de Uitvoeringsagenda Wonen van belang waarin we hebben vastgesteld in te zetten op een bandbreedte van 15 tot 50% sociale huur per wijk. 4. Sociale effecten en bewonersinvloeden Indien buurten een sterke sociale samenhang vertonen en er geen problemen van sociale aard zijn is het wenselijk om het bestaande sociale netwerk te behouden en ligt renovatie (met terugkeer) voor de hand. In buurten met problemen van sociale aard wordt vaker gekozen voor sloop, omdat het de doorstroming actief op gang brengt en de bevolkingssamenstelling wijzigt. Daarbij wordt opgemerkt dat grootschalige sloop in een buurt zonder spreiding kan leiden tot een “waterbedeffect”.

Het probleem van sociale aard lost niet op, maar verplaatst naar een andere buurt. Aandachtspunten:

’ 1 Deze criteria zijn mede tot stand gekomen op basis van het bestaande afwegingskader van het voormalige KEI Kenniscentrum (tegenwoordig PlatformSI): “Renovatie versus sloop-nieuwbouv>/' uit 2011

2/4

2021/29419

2019/5804

ZNSTD • • •

•

Over verhuizen moet niet lichtvaardig worden gedacht. Verhuizen is één van de meest stressvolle gebeurtenissen in het leven van mensen. Het aanbieden van een keuzepakket aan verbeterniveaus met bijbehorende huurprijsverhoging, geeft bewoners invloed op de kwaliteit en huurprijs na renovatie. Wanneer de bouw- en woontechnische staat van de woningen slecht is en de mogelijkheden voor renovatie beperkt en kostbaar, zullen bewoners eerder instemmen met sloop. Onder de voorwaarde dat bewoners worden meegenomen in het proces, goed worden ingelicht en onzekerheden worden weggenomen. Wanneer de nieuwbouwopgave zich toespitst op het beter huisvesten van de buurt en de woonlasten stijging beperkt is, kan sloop-nieuwbouw wooncarrièrekansen bieden aan de huidige bewoners.

5. Relatie met de omgeving (Stedenbouw) Woningen en woningcomplexen maken vaak onderdeel uit van een stempel of van een compositie. Door sloop van (een deel van) deze woningen/complexen kan de architectonische en stedenbouwkundige samenhang verloren gaan. Bij een stedenbouwkundige opzet van goede kwaliteit is de kans groot dat bij vervangende nieuwbouw gekozen wordt voor een vergelijkbare typologie. In dat geval kan veelal ook met renovatie van het bestaande gebouw worden volstaan. Als niet alleen het gebouw, maar ook de infrastructuur en/of stedenbouwkundige structuur gebreken vertoont (bestrating, riolering en inrichting openbare ruimte) biedt sloop de mogelijkheid om de stadsplattegrond te wijzigen en de gewenste ontwikkeling te realiseren. 6. Tijdsbeeld en marktomstandigheden leder project is een kind van haar tijd; ook de tijdgeest heeft invloed op de wijze waarop afwegingen worden gemaakt. In een ontspannen woningmarkt worden andere eisen gesteld aan de kwaliteit van een woning dan in een gespannen woningmarkt. In het laatste geval nemen bewoners met minder genoegen. In een gespannen markt zal ook eerder gekeken worden naar de transformatie­ mogelijkheden van de bestaande voorraad. Vanwege de waardeontwikkeling in een krappe markt, kan dit bezien vanuit de voorkeur van renovatie ook een ongewenste prikkel vormen voor sloopnieuwbouw van minder renderende complexen.

<•

7. Bouwtechnische kwaliteit De keuze voor sloop of renovatie is afhankelijk van de bouwtechnische staat en de transformatiemogelijkheden van het casco. In tegenstelling tot sloop-nieuwbouw kan renovatie in verschillende gradaties uitgevoerd worden; van een minimale opknapbeurt tot een ingrijpende technische en functionele herindeling. Bij gestapelde bouw is maatwerk per woning lastiger te realiseren omdat meer beslissingen collectief genomen moeten worden en verticale verbindingen vaak vastliggen, bijvoorbeeld leidingen en ventilatiekanalen/rookgasafvoeren. Sloop-nieuwbouw komt in beeld naarmate er meer problemen zijn met de fundering en het casco, dan worden de kosten van renovatie flink hoger. Dit staat niet altijd in verhouding tot de toe te voegen kwaliteit, waardoor kapitaalvernietiging optreedt. Andere minder algemene redenen om toch te kiezen voor sloop in plaats van renovatie kunnen zijn dat door noodzakelijke bouwtechnische ingrepen aan een bestaand gebouw de architectonische uitstraling van een complex sterk afneemt. Bij dit criterium wordt aandacht gevraagd voor de kwaliteit van de steekproef voor de beoordeling van de bouwtechnische staat, aangezien binnen een wijk of straat verschillende kwaliteiten kunnen bestaan, mede door externe factoren. 8. Woontechnische kwaliteit De kwaliteit van hoogniveau renovatie en nieuwbouw is in veel gevallen gelijkwaardig.

Daarnaast is de kwaliteit van wonen niet alleen afhankelijk van de bouw- en woontechnische staat van een woning, maar ook van de sfeer die de woning en woonomgeving uitstralen. Voor veel mensen brengt het wonen in een prettige, veilige en vertrouwde woonomgeving meer kwaliteit met zich mee dan een optimale woningplattegrond. Onderzoek naar de transformatiemogelijkheden van portiekblokken laat zien dat herontwikkeling binnen het bestaande casco in veel gevallen voldoende flexibiliteit biedt voor uiteenlopende doelgroepen. Als het bestaande casco beperkingen oplevert ten aanzien van de indeling en vormgeving van de woning, waardoor andere noodzakelijke woningtypologieën niet inpasbaar zijn, kan nieuwbouw een optie zijn. Hetzelfde geldt als een compleet andere uitstraling of woningtypologie gewenst is.

3/4

2021/29419

2019/5804

ZNSTD 9. Doorlooptijd en uitvoering Een renovatieaanpak kan in theorie sneller uitgevoerd worden dan sloop-nieuwbouw, doordat er minder en kortere procedures gevolgd moeten worden. Uit de praktijk blijkt echter dat het overleg met bewoners bij renovatie tijdrovend kan zijn, waardoor er niet per definitie sprake is van tijdwinst. Door innovatieve renovatieconcepten toe te passen kan de bouwtijd verder verkort worden, wat tot een grotere afname van de kosten leidt. Dankzij digitale meetmethoden en verbetering van productietechnieken is prefabricage in de bestaande bouw steeds vaker mogelijk. Vooral bij grootschalige renovatie kan dit aanzienlijke besparing in tijd, kosten, herhuisvesting en overlast opleveren. Wanneer een complex niet meer voldoet aan de marktvraag maar grootschalige ingrepen niet noodzakelijk zijn, kan ook gekozen worden voor woninggewijze renovatie. Woninggewijze renovatie heeft als voordeel dat het gefaseerd kan worden uitgevoerd, bijvoorbeeld bij mutatie. Daarnaast geldt een beperkte renovatietijd (twee tot drie weken), mogelijkheid tot realisatie van diversiteit in woningtypologieën binnen één complex, minder overlast en beperkte kosten. Het aanbod van vervangende woningen bij sloop en het beslag op de regulier vrijkomende woningen in vormt steeds vaker een knelpunt.

Bij renovatie is de herhuisvesting makkelijker op te lossen via doorschuiven binnen het te renoveren project. Een kanttekening bij renovatie is dat het werken in de bestaande en bewoonde voorraad extra sociale en technische vaardigheden vergt van het uitvoerend personeel en bij de planning. 10. Financieel Uit onderzoek naar de kosten van renovatie (van bijvoorbeeld naoorlogse portiekwoningen) blijkt dat sloop gevolgd door vervangende nieuwbouw duurder is bij hetzelfde programma van eisen. Om de kosten van de renovatie te beperken, is het belangrijk om aan te sluiten bij de bestaande kenmerken van een gebouw en niet te 'overvragen'. Nuancering is hier op zijn plaats. Naast de bouwkosten zijn ook de complexiteit van een project en de gewenste kwaliteit (bijvoorbeeld duurzaamheid: energetische ingrepen) van invloed op de kostenafweging. Daarnaast beïnvloeden de (indirecte) opbrengsten het financiële totaalbeeld, denk bijvoorbeeld aan waardestijging van de omliggende bebouwing. Doordat renovatie in veel gradaties is uit te voeren is een grotere prijs- en kwaliteitsdifferentiatie mogelijk dan bij sloop-nieuwbouw. Dit maakt dat gerenoveerde woningen een gewild product zijn voor een grote groep bewoners.

Hoogniveau renovatie blijkt in veel gevallen financieel gunstiger voor eigenaren dan laagniveau renovatie, omdat een groter deel van de bouwkosten (kwaliteitsverbetering) doorberekend kan worden in de huurprijs. Dit gaat niet altijd op. Bij sloop-nieuwbouw, zeker wanneer de verkaveling wijzigt, treden in tegenstelling tot renovatie vaak extra kosten op: ingrepen in de ondergrondse infrastructuur (kabels en leidingen) en de openbare ruimte. Daarnaast moeten bewoners geherhuisvest worden. Bij renovatie zijn deze kosten lager of treden niet op.

4/4

2021/29419

Straatman Koster advocaten

BIJLAGE 3

2021/29419

Gemeente Zaanstad T.a.v. College van Burgemeester en Wethouders Postbus 2000 1500 GA ZAANDAM i

Wormerveer, 14 mei 2019

Betreft: dringende oproep corporaties gemeentelijke koers cultuurhistorie

Geachte collegeleden,

Momenteel voeren we in de volle breedte het gesprek over de meeijarige samenwerkingsafspraken tussen gemeente, woningcorporaties en huurders. De opgave is fors. De ambitie groot. We constateren dat we ondanks een gedeelde ambitie, keuzes moeten maken met oog op realistische afspraken. We zien dat niet alles - tegelijk - kan. We zullen in alle gezamenlijkheid keuzes moeten maken tussen betaalbaarheid, kwaliteit, duurzaamheid en beschikbaarheid. Met dat keuzepalet voor ogen, vragen wij met klem uw aandacht voor de gevolgen van de koers die uw college inzet / lijkt te willen inzetten ten aanzien van de cultuurhistorie. Een extra dimensie, die de noodzaak tot moeten kiezen versterkt. Wij wijzen op de raadsinformatiebrieven met dit onderwerp betreffende Het Blok en de "concept Cultuurhistorische Inventarisatie vroeg 20^® eeuwse woonwijken" die (gedeeltelijk) op ambtelijk niveau met Parteon is gedeeld.

Deze cultuurhistorische koers vormt een ernstige belemmering voorde woningbouwproductie en leidt mogelijk tot het stilvallen daarvan. Gelet op de hoge woningnood in Zaanstad in zijn algemeenheid en onze woningbouwopgave in het bijzonder, kunnen wij ons hiermee niet verenigen. Ook in het gesprek over de samenwerkingsafspraken zullen we dit thema nader gezamenlijk verkennen. In dat kader, en met oog op het a.s. gesprek met B&W op 21 mei, geven we specifiek op dit onderwerp inzage in onze afweging. Op projectniveau hebben Parteon en de gemeente 11 maanden op uitdrukkelijk aandringen van de gemeente getracht tot overeenstemming te komen over cultuurhistorische waarden in de nieuwbouw van Het Blok. Uiteraard heeft Parteon ook op bestuurlijk niveau uitvoerig getracht hierover tot een vergelijk te komen met de portefeuillehouder van uw college. Aangezien dat helaas niet tot een oplossing heeft geleid, ziet Parteon zich genoodzaakt tot deze brief. Andere corporaties delen de zorg en standpunt van Parteon en ondertekenen daartoe mede deze brief.

Hiermee beogen wij u gezamenlijk te informeren over de gevolgen van bedoelde koers voor de inwoners van Zaanstad en voor ons als corporaties en roepen wij u op om alles in het werk te stellen om die koers bij te stellen. Wij wijzen op het volgende.

Opgave

Zoals bekend kampen wij met een lastige opgave: veel van onze woningen hebben funderingsproblemen en zijn bouwkundig niet opgewassen tegen de eisen van deze en de toekomstige tijd. De woningen moeten de komende jaren (verder) geïsoleerd worden en - op termijn - van het aardgas afgekoppeld te worden met oog op de gedeelde ambitie COz neutraal, e.e.a. naast het funderingsherstel. Deze combinatie van factoren leidt ertoe dat behoud van dergelijke woningen zowel uit bouwkundig als uit financieel oogpunt eenvoudigweg niet mogelijk is.

Voor Het Blok verschillen Parteon en de gemeente daarover overigens niet van mening met uw gemeente; uw gemeente is net als Parteon van mening dat Het Blok gesloopt moet worden.

1

2021/29419

Eisenpakket gemeente Parteon en de gemeente verschillen wèl van mening over de nieuwbouw die vervolgens gerealiseerd kan worden. Door uw gemeente is een lijst opgesteld met criteria waaraan deze nieuwbouw - die door Parteon op eigen grond gerealiseerd, betaald en geëxploiteerd zal worden (!) - zou moeten voldoen. Deze criteria gaan ons inziens te ver. Deze lijst luidt als volgt (citaat uit de raadsinformatiebrief):

In het op te stellen beeldkwallteltsplan worden de volgende randvoorwaarden in ieder geval meegenomen; Het stratenpatroon gebaseerd op het klassieke padstructuur o Onderscheid in stedenbouwkundige typen; vrijstaand, twee-onder-een-kap, blok van 3, 5, 8, 9 of 10 woningen o Ieder blok heeft een helder begin, eind en midden (met topgevels) o Kapvormen: schildkap per blok, vaste hellingshoek (met specifieke afwijkingen) o Onderscheid in architectonische invulling tussen klassiek/modern (corporatievisie) o Gevels eenvoudig van opzet maar rijk geornamenteerd o Houten lijsten met getimmerde goot op klossen o Houten topgevels o Rode baksteen o Houten kozijnen met roedenverdeelde ramen De gemeente stelt op dit beeldkwallteltsplan op afzienbare termijn op, zodat dit als toetsingskader kan dienen voor een aanvraag omgevingsvergunning.

Gevolgen Deze eisen zijn erg specifiek en sterk kostenverhogend. Als Parteon de kostenverhogende maatregelen doorberekent in overige sloop/nieuwbouwprojecten die voor de komende jaren staan gepland, dan leidt dit voor Parteon grofweg tot halvering van de door haar geambieerde nieuwbouwproductie. Daarnaast leiden de hierboven genoemde eisen ertoe dat de nieuwbouwwoningen die Parteon voor Het Blok beoogd niet langer NOM (Nul Op de Meter) kunnen worden. De woningen zullen op termijn niet aan de eisen omtrent duurzaamheid kunnen voldoen, hetgeen het onverantwoord maakt deze woningen op die manier (lees: herbouw) te realiseren. Bovendien geldt dat, wanneer we geen NOM woningen realiseren, de energielasten voor toekomstige bewoners fors hoger worden en we bewoners met deze variant geen betaalbare woning kunnen bieden. Dit zo zijnde, is er eenvoudigweg geen business case voor herbouw. Het zou onverantwoord zijn om (ons maatschappelijk) geld te investeren in deze te dure en niet-duurzame variant van woningbouw.

Groos OP de Zaanstreek Wij zijn "groos" op de Zaanstreek en trots op de Zaanse parels in ons woningbezit. In ons doen en laten betekent dit dat we rekening houden met de streek waar we actief zijn en de kwaliteit die hier past.

In de komende jaren staan we voor een grote opgaaf in de Zaanstreek: verduurzamen van woningen, realiseren van meer sociale huurwoningen en herstel van funderingen. Daar waar nieuwbouw noodzakelijk is, doen we recht aan de elementen van cultuurhistorische waarde. Zo realiseerde Parteon bijvoorbeeld nieuwe woningen aan het Kakesblok in Zaandam en in de Indische buurt in Wormerveer met aandacht voor het karakter van de buurt en de cultuurhistorisch elementen van de oude woningen. Maar hierbij werd de missie van Parteon niet uit het oog verloren: het realiseren van goede en betaalbare woningen voor onze huurders. Uiteraard geldt dat ook voor onze Zaanse partners. We noemen bijvoorbeeld de vernieuwing van de Havenbuurt. Waar ZVH en Rochdale, met respect voor het Zaanse karakter, een divers nieuwbouw aanbod creëerden.

2

2021/29419

Oproep

Wij begrijpen dat uw gemeente cultuurhistorisch beleid wenst te voeren, maar dit beleid heeft ernstige gevolgen voor de investeringsruimte van corporaties en schiet daarmee in onze optiek zijn doel voorbij. Wanneer het gemeentelijk cultuurhistorisch beleid corporaties noodzaakt tot grote investeringen zoals door Parteon bij Het Blok, dan leidt dit onherroepelijk tot ernstige gevolgen voor de woningvoorraad, doorstroming, voorraadontwikkeling, planningen van sloop- en renovatie­ projecten en verduurzaming van corporatiewoningen in uw gemeente.

Wij roepen u als gezamenlijke woningcorporaties in uw gemeente dan ook met klem op om deze koers bij te sturen. Uw ambities zijn groot; de behoefte aan realiteitszin ook. Laten we samen bewust keuzes maken, die bijdragen aan goed, duurzaam en betaalbaar wonen in Zaanstad.