Raadsbesluit MAAK.Zaanstad Centrum Oost, Project Peperstraat

2021/21762 ~~~~'

Raadsvoorstel en besluitnota Onderwerp MAAK.Zaanstad Centrum Oost, Project Peperstraat — afronding haalbaarheidsfase en uitgangspunten voor de uitwerking in de volgende fases Gevraagd besluit 1. Akkoord to gaan met het Ruimtelijk Programma van Eisen voor de herontwikkeling inhoudende: a. Diverse commerciele functies in de plinten; b. Het woonprogramma van in totaal tussen de 530 en 550 woningen bestaat uit 30% woningen in sociale huursector en circa 15% in de middeldure sector; c. het toevoegen van meer en kwalitatief hoogwaardiger openbare ruimte door: - een aantrekkelijkere openbare ruimte voor fietsers en voetgangers; - meer beeldkwaliteit en veiligheidsbeleving (overzichtelijkheid) door de auto van de straat to verplaatsen Haar ondergronds parkeren; - het toevoegen van openbaar groen; 2. Akkoord to gaan met het beschikbaar to stellen van een krediet van € 1,69 min. vanuit het risicobuffer-WBI conform investeringsbesluit Transformatiefonds dd. 8 juli 2021.

Geheimhouding op grond van de Gemeentewet Openbaar met vertrouwelijke bijlagen Op bijlage 8- `Advies Investeringsboard GEHEIM -2021/21782' wordt op grond van artikel 25 Gemeentewet geheimhouding opgelegd: Geheimhouding is gebaseerd op de volgende grond(en) genoemd in artikel 10 Wet openbaarheid van bestuur (Wob) lid 2, sub b, de eca~omische offziianciele bela~zgen van de Staat, de anclere pt~bliekr•echtelijke lichamen of de in artikel I a, onder c en d, bedoelde bestaiirrsorganen 101id 2, suh g, het voorkornen van onevenredige hevoordeling of benadeli~ig van bij de aangelegenheid betrokken natiritrlijke personen of rechtspersonen dan wel van derden. Het belang van de gemeente en/of derden weegt zwaarder dan het openbaarheidsbelang omdat dit de onderhandelingspositie van de gemeente bij de aanbesteding van de werkzaamheden in de openbare ruimte onevenredig zwaar zou schaden doordat inschrijvers op de hoogte zijn van de maximale bedragen die de overheid beschikbaar heeft voor de werkzaamheden. Opheffing geheimhouding kan plaatsvinden wanneer de aanbestedingsprocedure voor de werkzaamheden in de openbare ruimte zijn afgerond Kernverhaal Het programma Inverdan heeft het stadscentrum van Zaanstad, tussen het stationsgebied en de Zaan, getransformeerd tot een aantrekkelijk gebied om to wonen, to ondernemen en to verblijven.

Betrokken partijen willen die ontwikkeling doortrekken Haar de oostelijke kant van de Zaan. De Peperstraat heeft de potentie om een stedelijk zwaartepunt to worden waaromheen dit deel van de stad zich verder kan ontwikkelen. Het gebied ligt direct in het verlengde van de Gedempte Gracht, middenin een deel van het centrum waar fors wordt geinvesteerd in nieuwbouw van woningen en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte. Aan de oostelijke kant van de Peperstraat (over de Wibaut-as) komt een hoogwaardige OV-verbinding to lopen die het gebied verbindt met Kogerveld, de Achtersluispolder en Amsterdam-Noord. De halte Peperstraat wordt een toegangspoort tot het stadscentrum, zoals station Zaandam dat is aan de westzijde.

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/21762

2/20

gemeente Zaanstad

:, ~_ .. . .._~..

,\ ►

,,,

~

~.

_•

•

./. } f

_.

t

i .. .

~

■ t 1 t +,

AmstwWm

k`inumdmN~Ywe~horynY~l4vW YwvMYak 4vKYnMrwuM~eW g+YAro.

In mei 2019 heeft de gemeenteraad het perspectief Centrum Oost vastgesteld. Daarin staat onder meer de volgende ambitie beschreven: `De Peperstraat heeft een groene uitstraling gekregen door de toevoeging van bomen en beplanting in het straatprofiel en aan de gevels. Doordat er een stuk minder auto's to zien zijn, is deze ruimte voor groen ontstaan. In combinatie met de vervangen en toegevoegde bebouwing is hier een bijzondere levendige stadsstraat ontstaan'. Na vaststelling van het perspectief hebben Accres Real Estate en de gemeente samen de haalbaarheid van de herontwikkeling van de Peperstraat onderzocht. De conclusie van de afgelopen fase is dat de ontwikkeling haalbaar blijkt binnen de kaders en doelen zoals die in het Gebiedsperspectief zijn vastgelegd. Er is een plan ontstaan waarmee de Peperstraat de kern van de stad wordt, als het verlengde van de Gedempte Gracht, gericht op een groene verblijfskwaliteit dle aanzet tot ontmoetingen in de openbare ruimte en die de stad lucht geeft. De voetganger en frets zijn de hoofdgebruiker en de auto nog to gast. In de toekomst komt aan het eind van de Peperstraat een station voor Openbaar Vervoer. En het groene dek zorgt voor verkoeling in de zomer en draagt bij aan de klimaatadaptatie. In het nieuwe schetsontwerp worden de auto's in de parkeergarage aan oostzijde opgevangen zodat de Burcht van parkeren vrij gespeeld wordt.

Om dit mogelijk to maken moeten gebouwen wijken en nieuwe massa toegevoegd worden. Hiermee kunnen we tevens een fors aantal extra woningen toevoegen die nodig zijn als bijdrage aan de woningnood en ook helpen om het plan financieel haalbaar to maken. In het plan is ruimte voor 530 tot 550 woningen, waarvan 30% in de sociale huur. Tevens staan er commercielE functies int die in de glint komen, wat bijdraagt aan de levendigheid van de buurt. Onder de Peperstraat staat een parkeergarage gepland voor zowel de bewoners als de bezoekers van de stad. Hiermee worden meer auto's aan de rand van centrum opgevangen en kan het parkeren op de Burcht vervallen, zodat ook dit gebied binnen de kaders van het perspectief ontwikkeld kan worden. Op de parkeergarage wordt een openbaar groen park aangelegd. Deze groene ruimte bevordert de leefbaarheid in het gebied en is ook goed voor regenwateropvang en koeling in tijden van klimaatverandering. De klimaatadaptatie van de Peperstraat wordt hierdoor

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/21762

3/20

gemeente Zaanstad

~' vergroot. Door het groen in het park zorgvuldig to kiezen, wordt de biodiversiteit vergroot. Met de herontwikkeling kan tevens worden gewerkt aan een lokaal warmtenet. Om de herontwikkeling to kunnen realiseren moeten de huidige 122 woningen gesloopt worden. Daarmee is de transformatie van de Peperstraat een ingrijpende ontwikkeling in het gebied. Voor de ontwikkeling zullen er namelijk 103 huishoudens tijdelijk of definitief Haar een andere straat of wijk moeten verhuizen. Deze huishoudens maken zich zorgen over wat hun nieuwe woonsituatie gaat worden. Deze onzekerheid over zowel de tijdelijke als de nieuwe situatie zorgt voor veel onrust bij de huidige bewoners. Hoewel conform de algemene uitgangspunten van de gemeente, de participatie en het voorzien in een sociaal plan de verantwoordelijkheid is van de ontwikkelaar, zijn de spanningen die de bewoners hieromtrent voelen terecht ook gericht aan het adres van de gemeente. De afgelopen zomer hebben we gebruikt om een beter beeld to krijgen wat er leeft onder de huurders van de Peperstraat en de buurt erom heen. Petra Boom heeft als onafhankelijke deskundige gesprekken gevoerd met 20 huurders van de Peperstraat. Het college heeft daardoor een beter inzicht in wat er leeft onder de buurt. Ook is het helder waar huurders zich zorgen over maken en waar zij behoefte aan hebben.

Deze inzichten nemen we mee als uitgangspunt voor de volgende fase waarbij de gemeente zich in gaat spannen om deze zorgen zoveel mogelijk weg to nemen. Ook hebben we belangrijke lessen getrokken waar in het proces we steken hebben laten vallen en hoe we ervoor gaan zorgen dat we bij het vervolg van dit ontwikkelproject en bij toekomstige ontwikkelprojecten wij dit beter gaan doen. De Peperstraat heeft door de infrastructurele aanpassing en stadsvernieuwing van het plan `Nieuwe Dam' uit de wederopbouw periode een cultuurhistorische waarde. Waarbij de Beatrixtoren als eerste hoogbouw in Zaandam het meest bekend is. Het behoud van de cultuurhistorische waarden op de Peperstraat wegen Haar het oordeel van het college niet op tegen de maatschappelijke belangen die gediend worden door de herontwikkeling. Deze herontwikkeling draagt in belangrijke mate bij aan de door de gemeenteraad vastgestelde zes strategische opgaven voor Zaanstad. Daarnaast past de huidige inrichting van de Peperstraat als grote verkeersader niet in hoe op dit moment over mobiliteit en leefbaarheid wordt gedacht. De wederopbouwgedachte biedt to weinig toekomstwaarde om de voetganger en fietser ruimte to geven, de hedendaagse gedachte over hoe om to gaan met de openbare ruimte, zoals ook met het vastgestelde Zaans Mobiliteitsplan vastgelegd.

Met het plan wordt de Peperstraat smaller en intiemer met een groene, verbindende functie. Door in het gebied van de Beatrixtoren een nieuw markant (hoog)gebouw terug to laten komen, blijft het hoogteaccent uit het verleden zichtbaar. Met de besluitvorming over de haalbaarheid wordt het mogelijk gemaakt over to stappen op de volgende fase in de planontwikkeling waarin het ontwerp verder wordt uitgewerkt, een anterieure overeenkomst wordt opgesteld en de bewoners begeleid kunnen worden Haar een nieuwe woning. Aanleiding In mei 2019 heeft de gemeenteraad het perspectief Centrum Oost vastgesteld. Na vaststelling van het Gebiedsperspectief is gestart met onderzoek Haar de haalbaarheid van de ontwikkeling van de Peperstraat. Het resultaat van het onderzoek Haar de haalbaarheid ligt nu voor. Er is een haalbaar plan ontstaan waarmee de Peperstraat de kern van de stad wordt, als het verlengde van de Gedempte Gracht, gericht op een groene verblijfskwaliteit die aanzet tot ontmoetingen in de openbare ruimte en die de stad lucht geeft. De voetganger en frets zijn de hoofdgebruiker en de auto nog to gast.

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/21762

4/20

gemeente Zaanstad

Om de herontwikkeling to kunnen realiseren moeten de huidige 122 woningen gesloopt worden. Dit is in 2019 aan de bewoners medegedeeld. De planning Haar de nu voorliggende besluitvorming toe is sindsdien verschillende keren om meerdere redenen doorgeschoven. Zonder deze besluitvorming kon het sociaal plan niet in werking treden en kon er geen maatwerk geleverd worden voor de bewoners. Die lange tijd van onzekerheid heeft voor begrijpelijke onrust en onzekerheid gezorgd onder de bewoners. Om nog meer inzichtelijk to krijgen waar precies de belangen en zorgen van de bewoners liggen is aan een onafhankelijk gesprekspartner gevraagd gesprekken to voeren met alle bewoners die daarvoor open stonden. Uit het rapport dat hierover is opgesteld komt een grote hoeveelheid zorgen Haar voren over het proces en over de inhoud. De gemeente trekt zich dit aan en weegt deze belangen mee. Een van de belangen die Haar voren komt is een roep om duidelijkheid. De gemeente zal zich na de voorliggende besluitvorming inspannen om to zorgen dat de bewoners zo snel als mogelijk is, vervangende woningen aangeboden krijgen. Deze besluitvorming zelf zorgt al voor een nieuwe situatie omdat dan de peildatum is vastgesteld waarop het sociaal plan in werking treedt.

Ook kan vanaf deze peildatum gebruik gemaakt worden van de uitzonderlijke mogelijkheid waartoe het college al in juni 2019 besloot, om een stadsvernieuwingsurgentie to kunnen krijgen. Aan een andere grote zorg die uit het rapport Haar voren komt ten aanzien van de zorgplicht van de gemeente jegens de huisvesting van haar inwoners wordt met de mogelijkheid van een stadsvernieuwingsurgentie voor een groot deel tegemoetgekomen. Voor de scheefhuurders wordt door de gemeente toegezien dat ook daar maatwerk geboden wordt. Met dit besluit zegt de gemeente daarenboven toe dat behalve het ruimtelijk programme van eisen, ook het maximaal verschaffen van alle benodigde zekerheid aan de bewoners, inzet zal zijn van de concrete afspraken in een anterieure overeenkomst, die nog uitgewerkt moet worden met de ontwikkelaar. Maar we trekken ons de situatie waarin de bewoners onbedoeld zijn terecht gekomen ook aan om ervan to leren en dit in de toekomst enders to doen. Het feit dat we sinds de brief over de sloop in 2019 en de eerste ontmoetingen daarover, nu twee jeer verder zijn is een situatie wear de bewoners niet om hebben gevraagd en die voor hen zoveel ongemak heeft veroorzaakt dat dit eerder voorzien en voorkomen had moeten worden.

Hoewel we binnen de gemeente deze werkwijze altijd gebruiken (conform participatierichtlijnen van de ontwerp-omgevingswet), de participatie tijdens de uitvoering en het voorzien in een sociaal plan de verantwoordelijkheid is van de ontwikkelaar, zijn de spanningen die de bewoners hieromtrent voelen terecht ook gericht aan het adres van de gemeente. De lange tijd van onzekerheid is immers voor een groot deel to wijten aan het felt dat de peildatum voor het sociaal plan en de mogelijkheid om een stadsvernieuwingsurgentie to verkrijgen gekoppeld was aan de gemeentelijke besluitvorming. Vanuit de gemeente gaan we toezien hoe het proces van herhuisvesting loopt door twee maandelijks de voortgang to monitoren. Wanneer na verloop van tijd blijkt dat er problemen zijn bij de herhuisvesting, wordt in gesprek met de benodigde partijen gekeken hoe dit op to lossen is. Het project Peperstraat bevindt zich nu aan het eind van de haalbaarheidsfase. Gelet op de omvang en de gevoeligheid van het project worden de uitkomsten van het haalbaarheidsonderzoek en het starten van de volgende fase van de uitwerking van de ontwikkeling ter besluitvorming aan het college en de gemeenteraad voorgelegd. Daarnaast wordt de read een besluit voor een bijdrage uit het Transformatiefonds gevraagd.

Beoogd resultaat Besluitvorming op basis van een gemotiveerde integrate afweging Haar aanleiding van het afronden van de haalbaarheidsfase en het besluit om door to aaan met de ontwikkelina van

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021121762

5/20

gemeente Zaanstad

de Peperstraat onder de voorwaarden zoals in het Ruimtelijk Programma van Eisen vastgelegd. Met inachtneming van de belangen van de huidige bewoners zoals verwoord in het rapport van Bijboom vormt dit het kader voor het opstellen van de anterieure overeenkomst en de benodigde planologische procedures zoals het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning. De ontwikkeling van de Peperstraat draagt bij aan de strategische opgaven waar Zaanstad voor staat: verstedelijking, economische ontwikkeling, kansengelijkheid, duurzaamheid, gezondheid en veiligheid. Kader • • • • •

Coalitieakkoord 2020-2022 — Molen op de wind zetten MAAK.Zaanstad 2016/114615 en 2016/112587 Zaans Mobiliteitsplan Gebiedsperspectief Centrum Oost mei 2019 BBV stadsvernieuwingsurgentie gestapelde woningbouw Peperstraat

Argumenten en afwegingen De Peperstraat loopt vanaf de Gedempte Gracht en de Zaan Haar de splitsing met de H. Gerardstraat. Het is de oostelijke entree van het centrum van Zaandam. Aan de Peperstraat bevinden zich op de begane grond commerciele ruimtes die veelal tijdelijk verhuurd zijn en/of leeg staan. Boven de Winkel- en kantoorpanden bevinden zich appartementen. In totaal 122 op de Peperstraat. De openbare ruimte van de Peperstraat kent weinig kwaliteit vanwege de inrichting als grote verkeersader. Deze inrichting is een restant van de oude verkeersstructuur waarbij het verkeer van de Peperstraat via de Gedempte Gracht Zaandam in Oost-West richting werd geleid. Met het opheffen van deze doorgaande functie van de Gedempte Gracht is ook de doorgaande route via de Peperstraat niet meer logisch. Onderzocht is of de Peperstraat zich kan ontwikkelen Haar een energiek binnenstedelijk gebied met een groene uitstraling. Als basis is hiervoor het vastgestelde toekomstperspectief gehanteerd: `De Peperstraat heeft een groene uitstraling gekregen door de toevoeging van bomen en beplanting in het straatprofiel en aan de gevels. Doordat er een stuk minder auto's to zien zijn, is deze ruimte voor groen ontstaan. In combinatie met de vervangen en toegevoegde bebouwing is hier een bijzondere levendige stadsstraat ontstaan.

Het is de oostelijke entree van het centrum en vervult qua functies vooral een rol voor Zaankanters en lets minder voor andere bezoekers. Er wordt gewerkt, gewoond en er zijn aanvullende bedrijfj'es en ondersteunende horeca. Meer Haar de Zaan toe neemt het aandeel toeristisch gerelateerde functies toe, zoa/s hotels, restaurants en culturele voorzieningen. In het gebied is veel bebouwing vervangen en nieuw feruggebouwd, in een hogere dichtheid. De Peperstraat is een aantrekkelijk omsloten openbare ruimte, waar door versmalling en verbreding steeds een ander perspectief wordt gecreeerd en steeds veel zicht op de gevels is. De koppen van de Peperstraat kunnen een stevig hoogte-accent krijgen. Op de hoeken Haar de zijstraten kan de bebouwing net lets markanter worden vormgegeven. Bij de inrichting van de openbare ruimte spelen groen en/of water een belangrijke rol. In onderstaande tekening zijn deze uitgangspunten voor de Peperstraat geschetst. De hoogtes en volumes van de bouwblokken en hun koppen worden in de vervolgfase bepaald. De aansluiting en het effect van de nieuwbouw op de bestaande bouw (bijvoorbeeld de Bloemgracht, de Klauwershoek en de Bonifatiuskerk) zijn, naast het toevoegen van woningen en voorzieningen, een belangrijk aspect in de afweging. Daarbij gaat het om of de bebouwing in de omgeving past, maar ook om bezonning en privacy van bestaande wonin en.

Doordat hier relatief veel nieuwe bebouwin kan komen,

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/21762

6/20

gemeente Zaanstad

geconcentreerd en in een redelijk dichtheid levert dit kansen om zo energieleverend mogelijk to bouwen. Bij nieuwbouw blijft het kleinschalige karakter van de Klauwershoek, grenzend aan de Peperstraat, behouden.' ~.:~, ,~ ~~ ~

Sloop of renovatie Door een aantal bewoners is aangegeven dat zij willen dat de woningen gerenoveerd worden in plaats van gesloopt. Ook vanuit cultuurhistorisch oogpunt zou renovatie de voorkeur boven sloop hebben. In dat geval is met name de Beatrixtoren waardevol om to behouden. Wanneer er geen sloop in het gebied plaatsvindt, heeft dit een aantal flinke consequenties. De belangrijkste consequenties zijn het aantal woningen en de financiele en kwalitatieve haalbaarheid. Een afgeleide consequentie van de laatste zijn de gevolgen voor de herontwikkeling van de rest van Centrum Oost. Aantal woningen: Wanneer de Beatrixflat gehandhaafd blijft, heeft dit direct invloed op het aantal woningen. In de flat zelf zijn nu 28 woningen aanwezig. In de nieuwbouw die op de locatie van de Beatrixflat kan komen, zijn 156 woningen van verschillende oppervlakten mogelijk. Daarnaast wordt het totale aantal woningen in het plan verhoogd van 122 Haar meer dan 530. De sloop van de huidige woningen parallel aan de Peperstraat zorgt daarmee voor nog een toename van meet dan 250 woningen van diverse oppervlakten en prijzen. Kwaliteit openbare ruimte Door de sloopt van de gebouwen tangs de Peperstraat ontstaat een grotere ruimte om in to richten. Hierdoor wordt het gebied in het midden breder waardoor het goed in to richten als groen, waardevol verblijfsgebied.

De groene ruimte draagt bij aan de klimaatbeheersing van de stad en biedt koelte in de zomer. Door de ontstane grotere ruimte is er voldoende plek om een ondergrondse parkeergarage aan to leggen. Wanneer de woningen aan de Peperstraat blijven staan is dit niet mogelijk. Financiele haalbaarheid Er is in overleg met de ontwikkelaar uitgebreid gerekend en getekend om het plan haalbaar to krijgen. Daarbij is het aantal woningen dat nu in het plan zit (530 tot 550) nodig.

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/21762

7/20

gemeente Zaanstad

r De financiele haalbaarheid wordt met name beinvloed door een aantal gemeentelijke wensen en eisen uit het perspectief om Centrum Oost een kwaliteitsimpuls to geven. Een belangrijke ontwikkeling daarin is dat De Burcht vrij wordt gemaakt van het aantal parkeerplaatsen dat zich daar nu bevindt. Om dit voor elkaar to krijgen, is het nodig dat er elders in Centrum Oost een grote parkeervoorziening komt die dat aantal parkeerplaatsen kan herbergen. Verkeerskundig is het het meest wenselijk om auto's aan de rand van het centrum op to vangen. De kop van de Peperstraat is vanuit dat oogpunt de beste plek, omdat overal elders in de directe omgeving de straatjes dit autoverkeer niet kunnen verwerken. Daarnaast maakt een ondergrondse parkeergarage het mogelijk dat de Peperstraat een groene, kwalitatief hoogwaardige inrichting krijgt. Renovatie van de woningen aan de Peperstraat en de Beatrixtoren Wanneer de woningen aan de Peperstraat en van de Beatrixtoren gerenoveerd in plaats van gesloopt worden, is daar een aantal consequenties: - Renovatie van de Beatrixflat heeft een afname van 128 woningen tot gevolg. In de huidige Beatrixflat zijn 28 woningen (van 68m2). In de gebouwen die in plaats van de Beatrixflat worden gerealiseerd is ruimte voor 156 woningen van verschillende oppervlakten. - De supermarkt kan niet in dit gebied geplaatst worden.

- Bij renovatie van de woningen aan de Peperstraat moeten ingrepen gedaan worden op het gebied van duurzaamheid. Deze woningen krijgen meet comfort maar worden ook opnieuw qua huurprijs gewaardeerd. De huren gaan daardoor stijgen. - Het laten staan van de buitenkant van de Beatrixtoren en deze van binnen opnieuw indelen zodat er meet woningen in kunnen, is niet haalbaar vanwege de constructie van het gebouw. Binnen in het gebouw is een liftkoker en trappenhuis dat stevigheid aan het gebouw geeft. Deze kunnen daarom niet verwijderd worden, los van de noodzakelijkheid van de functie. Extra woningen toevoegen kan dan alleen door er veel kleinere woningen van to maken. Renovatie • 400 nieuwe woningen minder • Geen garantie dat herhuisvesting na renovatie op dezelfde plek kan door stijging huur • Geen parkeergarage mogelijk • Plan op kwalitatieve uitgangspunten niet haalbaar • Plan financieel niet haalbaar • Ontwikkeling Centrum Oost onzeker • Geen sloop nodig

Nieuwbouw • Cultuurhistorische waarden worden vernietigd • Bewoners zijn tegen sloop • Meer woningen to realiseren • Ontwikkeling Centrum Oost kan star • Openbare ruimte kan goed opnieuw ingericht worden De groene zone zorgt voor een hogere klimaatadaptatie en biodiversiteit

Zorgen van en voor de huidige huurders De herontwikkeling van de Peperstraat brengt grote veranderingen met zich mee voor de huidige huurders. Hun woning zal namelijk worden gesloopt en dus zullen zij vervangende woonruimte moeten vinden in de huidige krappe woningmarkt. Dit, en het gevoerde proces, zorgt voor zorgen en vragen bij deze huurders. De verhuurder van de woningen is Accres Real Estate, dit betreft een particuliere verhuurder. Zij vallen daarmee niet onder de afspraken die voor reguliere corporaties gelden. Gezien de belangen van de huurders zijn met de corporaties afspraken gemaakt om deze huurders wel binnen deze afspraken to laten vallen. Hiervoor is door uw college een separaat besluit genomen (nr 2019/14719) waardoor de huurders ook aanspraak kunnen doen op de mogelijkheid tot Stadsvernieuwingsurgentie. Met die aan to vragen

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/21762

8/20

gemeente Zaanstad r. ~

urgentieverklaring (waarbij het sociaal wijkteam ondersteuning biedt) krijgen de bewoners die daarvoor in aanmerking komen (afhankelijk van inkomen) voorrang op beschikbare (sociale) huurwoningen. Wat ligt er al? Om een goede herhuisvesting van alle huurders, dus ook de zogenaamde scheefhuurders, to kunnen garanderen heeft Accres Real Estate eerder al een Sociaal plan (zie bijlage) opgesteld waarin, voor zover het kan, oplossingen worden geboden. Het Sociaal plan In het Sociaal Plan staat aan de huurders gerichte informatie over de afspraken, regelingen en mogelijkheden die van toepassing zijn. Er wordt aandacht besteed aan het sloopproject, de planning en de aanpak. Er wordt ingegaan op mogelijke vragen over de herhuisvesting Haar een passende woning en wat precies een passende woning is. Verder wordt aangegeven Welke vergoedingen er zijn. Het Sociaal Plan geldt voor huurders van een zelfstandige woning, die een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebben waarbij de woning het hoofdverblijf moet zijn. Het Sociaal Plan volgt in grote lijnen de 'Kaderafspraken bij sloop en ingrijpende renovatie Zaanstad en Wormerland 2017-2020'. Dit zijn afspraken die alle woningcorporaties en huurders hanteren bij sloop en ingrijpende renovatie in Zaanstad en Wormerland. Herhuisvesting en peildatum In het Sociaal Plan staat een hoofdstuk over de herhuisvesting.

Hierin staat hoe de huurders op zoek kunnen gaan Haar een andere woning en op Welke manier Accres daarbij ondersteunt. De herhuisvesting voor huurders van fase 1 start vanaf de peildatum. De peildatum is het moment dat is vastgesteld in het besluit van uw college dd 25 juni 2019 waarin u instemt dat ook voor de huurders van de Peperstraat Stadsvernieuwingsurgentie van toepassing is, ook al is Accres geen woningbouworganisatie. In dit besluit is opgenomen dat aan een aantal voorwaarden moet worden voldaan. Deze voorwaarden zijn dat er een positief haalbaarheidsonderzoek tot stand is gekomen en het aantal sociale huurwoningen in de nieuwbouwplannen voor de Peperstraat toeneemt waarbij de nieuwe sociale huurwoningen worden geexploiteerd door een lokale woningbouworganisatie. Met dit besluit over het haalbaarheidsonderzoek wordt aan al deze voorwaarden voldaan, waardoor de peildatum voor de huurders van fase 1 daarna van kracht is. Vanaf dit moment gaan alle afspraken die in het Sociaal Plan zijn opgenomen voor de huurders in fase 1 gelden. De peildatum wordt altijd zo gekozen, dat er tenminste een jaar de tijd is voor het zoeken Haar vervangende woonruimte en de sloop van de woningen binnen twee jaar plaats vindt. Stadsvernieuwingsurgente huurders In het Sociaal Plan is opgenomen dat iedere bewoner een op een ondersteuning krijgt van een projectconsulent van Accres.

De huurders die op basis van hun inkomen aanspraak kunnen maken op de status stadsvernieuwingsurgentie kunnen vervolgens met voorrang reageren op sociale huurwoningen in WoningNet. Dit betekent dat wanneer zij een woning Haar hun wensen zien, zij bovenaan de lijst staan van woningzoekenden en de woning als eerste aangeboden krijgen. Niet Stadsvernieuwingsurgente huurders Wanneer het inkomen gelijk of hoger dan is dan de inkomensgrenzen van stadsvernieuwingsurgentie, is het niet meer mogelijk om in aanmerking to komen voor een sociale huurwoning en kan men niet stadsvernieuwingsurgent worden. Maar ook deze

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/21762

9/20

gemeente Zaanstad

~: huurders worden door Accres persoonlijk met maatwerk begeleid bij het vinden van een passende woning. In overleg met de woningcorporaties is voor deze groep een principe regeling met voorrang bij vrije sector woningen getroffen, waarbij de Zaanse woningcorporaties wel het recht houden hun eigen huurders een hogere voorrang toe to kennen. Voor het invulling geven aan het begrip "passende woning" worden de geldende gemeentelijke en overheidsregels toegepast. Wanneer niet-stadsvernieuwingsurgente huurders een nieuwe woning vinden, voorziet Accres deze huurders voor maximaal drie maanden van huur- of koopgewenning. Huur- of koopgewenning voorziet in een tegemoetkoming van maximaal € 500,- per maand voor de vrije sector huur of hypotheek. De tegemoetkoming is per huurder verschillend. Accres betaalt het verschil tussen het oude huurbedrag en het nieuwe huurbedrag of het nieuwe hypotheekbedrag. Vergoedingen Er is in het sociaal plan een aantal vergoedingen opgenomen: • Verhuisvergoeding: iedere huurder komt ongeacht het inkomen eenmalig in aanmerking voor een verhuiskostenvergoeding van € 6.440,35, - (prijspeil Zaanstad 1 maart 2020). Deze vergoeding krijgen ze ook nu al en is niet afhankelijk van de peildatum. • Vergoeding voor 'dubbele' brutohuur voor maximaal 1 maand: hiermee kan de dubbele huur in de eerste maand betaald worden.

• Vergoeding zelf aangebrachte voorzieningen: voorzieningen mogen meegenomen worden en in sommige gevallen kan een vergoeding gegeven worden. • Huurbevriezing: vanaf de peildatum beeriest Accres de netto huurprijs van de woningen. Dat betekent dat de netto huren voor de woning aan de Peperstraat niet meet jaarlijks verhoogd wordt in juli. De bijkomende kosten (servicekosten zoals watergeld) worden wel jaarlijks aangepast. Voorrang bij nieuwbouw Peperstraat Huurders uit de Peperstraat kunnen bij de projectconsulent aangeven interesse to hebben in een huurwoning of koopwoning in de nieuwbouw. Zij krijgen hiermee voorrang op huurders en kopers die niet in de Peperstraat hebben gewoond. Het sociaal plan is medio juni 2020 aan de huurders gestuurd. Vervolgens zijn door een woningconsulent individuele gesprekken gepland waarin alle stappen en mogelijkheden worden doorgesproken. Een blok van tien woningen in de Peperstraat is niet in het bezit van Accres. De herhuisvesting van deze huurders wordt door de eigenaar (ZVH) zelf verzorgd op basis van de `Kaderafspraken bij sloop en ingrijpende renovatie Zaanstad en Wormerland 2017-2020' waarvan ook het Sociaal Plan Peperstraat is afgeleid. Rapport Bijboom Ondanks de stappen die gezet zijn rondom het sociaal plan, is er nog steeds veel onduidelijkheid bij de huurders tegen de sloop.

Zolang zij niet precies weten in Welke woning ze terecht kunnen en onder Welke condities zal dit zo blijven. Omdat we als gemeente niet zelf de gesprekken over het Sociaal plan hebben gevoerd, maar het college wet een gemotiveerde integrate afweging moeten voorleggen is besloten om vanuit de gemeente met de bewoners in gesprek to gaan via een onafhankelijke gesprekspartner. Doel van de gesprekken was om to achterhalen waar de zorgen van de huurders zitten en to kijken Welke inspanningen de gemeente en de ontwikkelaar kunnen doen om deze zorgen weg to nemen of andere oplossingen to realiseren.

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021121762

10/20

gemeente Zaanstad

Uit het rapport komt vooral het onzekere en ontevreden gevoel van de huurders Haar voren. Dit wordt in grote lijn veroorzaakt door het feit dat ze in augustus 2019 een brief op de deurmat vonden met de mededeling dat de woningen zouden worden gesloopt. Deze brief voelde voor hen als een bom en ze voelden zich in de kou gezet en aan hun lot overgelaten. Voor het gevoel van de huurders is het na een tumultueuze bijeenkomst in september 2019 stil gevallen. De communicatie die er geweest is, was Haar hoe wij hen begrijpen to algemeen van karakter en dat droeg voor de huurders niet bij aan het krijgen van een veilig gevoel Hoch zekerheid. En de peildatum voor Stadsvernieuwingsurgentie wordt door het uitstellen van de besluitvorming ook steeds verder Haar achter geschoven waardoor ze steeds nog alleen op het reguliere aanbod op de woningmarkt kunnen reageren. Ook komt Haar voren dat de huurders zich niet voldoende beschermd voelen door de gemeente. Bij gebiedsontwikkelingen is het gebruikelijk dat de ontwikkelaar alle contacten en participatie met de omgeving op zich neemt. Alle omstandigheden bij elkaar maken dat de huurders van de Peperstraat zich door de gemeente in de steek gelaten hebben gevoeld. De actieve bewoners die tegen de sloop van de Beatrixtoren zijn hebben niet deelgenomen aan de door de gemeente aangeboden gesprekken met een onafhankelijk gesprekspartner.

Een redelijk aantal van de bewoners (23%) is desalniettemin bereid geweest om wel een gesprek to voeren. Het onafhankelijk opgestelde rapport is als bijlage bij dit voorstel gevoegd. De belangrijkste rode draad die uit het rapport van de onafhankelijk gesprekpartner Haar voren komt, is het belang van duidelijkheid. Duidelijkheid over - slopen of renoveren, - de planning, - het plan voor de straat en - het aanbod dat we als gemeente kunnen doen. Met het positief afsluiten van de haalbaarheidsfase kan in ieder geval duidelijkheid geboden worden over de eerste drie punten. Wanneer besloten wordt dat het plan Haar de volgende fase kan, zullen de dan nog openstaande conclusies van dit rapport mede uitgangspunt zijn bij de to onderhandelen anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar/verhuurder. Ook zal de gemeente via de sociaal wijkteams maximaal ondersteunen bij de aanvragen voor stadsvernieuwingsurgentie waarmee bewoners voorrang krijgen op beschikbare (sociale) huurwoningen. Haalbaarheid Haalbaarheid is enerzijds een afweging of de doelen uit het Perspectief gehaald worden en anderzijds een afweging of de kosten en opbrengsten met elkaar in evenwicht zijn. In het kader van deze haalbaarheid zijn daarom diverse zaken onderzocht. Om to kunnen bepalen hoeveel ruimte er is voor verschillende functies en dit op kosten en opbrengsten door to rekenen, is een ruimtelijke opzet gemaakt.

De ruimtelijke opzet is bekeken op haalbaarheid en heeft geleid tot een aantal uitgangspunten waaraan de uitwerking van de plannen aan moet voldoen. De uitkomsten hiervan zijn hieronder samengevat. Ruimtelijke opzet In samenwerking met de gemeente heeft Accres een ruimtelijke opzet gemaakt. Hiermee wordt duidelijk gemaakt hoeveel woningen er ongeveer kunnen worden gerealiseerd en waar ruimte is voor de komst van andere voorzieningen. Het plan omvat onder andere: a) het realiseren van tussen de 530 en 550 woningen in een gemengd programme met verschillende groottes; b) het verlengen van het centrumgebied Haar de Zaan en de oostelijke entree; c) het toevoegen van meer en kwalitatief hoorwaardiger openbare ruimte door:

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/21762

11/20

gemeente Zaanstad

- een aantrekkelijkere openbare ruimte voor fietsers en voetgangers; - de auto van de straat to verplaatsen Haar ondergronds parkeren; - het toevoegen van groen; d) de Peperstraat voorzien van flexibele plinten met aanzicht en beleving. Parkeren Op basis van de stedenbouwkundige opzet en de haalbaarheidsberekeningen is geconstateerd dat, onder voorwaarde van gereguleerd parkeren, het realiseren van een ondergrondse parkeergarage onder de openbare ruimte haalbaar is. Deze parkeergarage is gedeeltelijk voor bezoekers van het centrumgebied en gedeeltelijk voor bewoners van de aangrenzende woningen. Dubbelgebruik is hierbij het uitgangspunt. In de verdere uitwerking van de ontwikkeling zal dit met de toekomstig exploitant verder worden uitgediept. Naast de parkeerplaatsen in de parkeergarage worden enkele parkeerplaatsen op maaiveld gerealiseerd. Dit aantal wordt beperkt gehouden om een prettig leefklimaat to krijgen met zo min mogelijk auto's in het straatbeeld. De omgeving van de hoogbouw kan hierdoor ook aantrekkelijk worden ingericht. De openbare ruimte voor fietser en voetganger De huidige Peperstraat kent weinig beschutting en gevoel van veiligheid. Hij biedt weinig afwisseling voor de niet-gemotoriseerde weggebruikers zoals wandelaars of fietsers. Vanwege de breedte van het hele straatprofiel komt de ruimte `tochtig' over.

Ook de vormgeving benadrukt de doorgangsfunctie boven de verblijfsfunctie. Door de herontwikkeling van de Peperstraat ~, in de vormgeving van de _'„"`~+~..... -.< bebouwing en de openbare ruimte ^-wordt de situatie intiemer, ~ .~,,~;~ K-~~~°^` ~ { afwisselender, groener en ~"'~-'^ .~~ ~ toegankelijker. De auto zal in de ", ~~ t ,. ~ ,,~~'~ ~ ,~;t ~ k ` , ~~~' nieuwe situatie to gast zijn. De oost-westlijn van de ~~4 ~'"~a `'~ a ~`-~; ~ ~` r ~;j ,~ F.r. ~ oorspronkelijke Peperstraat is nog ~,~, steeds uitgangspunt, echter niet -~ "`~" ' meer als grootschalige "open as", "maar als een geritmeerde reeks a_ ~. " `~ ~ ~ • ~~ -° a. van voetgangersvriendelijke .._..° __ ,~~,,, _.._~.~ _~._ ruimtes, aaneengeregen als kralen aan een ketting. Er ontstaat ruimte voor ontmoeting en verbinding. Hierdoor wordt ook de oversteekbaarheid van noord en zuid en omgekeerd een stuk veiliger en aangenamer. Het sluit daarmee aan bij de stedenbouwkundige benadering die ook is toegepast bij het Inverdan-project ten westen van de sluis. Wonen In de Peperstraat worden tussen de 530 en 550 nieuwe woningen gerealiseerd. In totaal worden er 122 (sociale huur) woningen gesloopt, daar komen meer nieuwe woningen in het algemeen en sociale woningen specifiek voor terug. 30% (circa 160-165) sociale huur en 15% van het totale aantal woningen wordt in de middendure sector gerealiseerd.

Hiermee wordt ingespeeld op de groeiende vraag Haar meer betaalbare woonruimte. Winkels en voorzieningen Het Peperstraat is het verlengde van het centrum en heeft ook deels een centrumfunctie. De nieuwe Peperstraat moet geen mono-woonfunctie krijgen en blijft ruimte bieden aan winkels en andere voorzieningen.

DOCUMENTNUMMER

2021/21762

PAGINA

2,2~

gemeente Zaanstad

N

Klimaatadaptatie en groen Door de realisatie van de parkeergarage in de Peperstraat ontstaat ruimte om een hoogwaardige, groene openbare ruimte aan to leggen. In de uitwerking van het plan wordt zorgvuldig gekeken Haar een inrichting die klimaatadaptatie en soortendiversiteit verhoogd. Voor wat betreft de materialisering wordt aangesloten bij de Inverdan kwaliteit. In het uitwerken van de bouwplannen worden verblijfplaatsen voor vogels en vleermuizen meegenomen en wordt gekeken Haar de inpassing van groene gevels. Cultuurhistorie In het kader van de ontwikkeling van de Peperstraat is een cultuurhistorische verkenning gedaan. De Peperstraat is een belangrijke route vanuit de wederopbouwperiode van Zaanstad met een markant punt aan de Zaan: de Beatrixtoren. Daarnaast liggen in en om het plangebied een aantal historische gebieden die door de ontwikkeling van de Peperstraat in waarde achter uit kunnen gaan zoals de Talmabuurt, Bloemgracht en Klauwershoek. Zie de bijlage voor een uitgebreide beschrijving van de cultuurhistorische waarden. De cultuurhistorische waarden zijn stedenbouwkundig en architectonisch ten opzichte van de gewenste ontwikkeling afgewogen. De~onclusie hiervan is, is dat door de ontwikkeling van de Peperstraat volgens het Gebiedsperspectief een aantal belangrijke cultuurhistorische waarden niet behouden kan blijven.

Een van deze waarden is hierboven al benoemd: de Beatrixtoren. De Beatrixflat is de eerste hoogbouw die na de wederopbouw is gepleegd en heeft een belangrijke cultuurhistorische waarde. Deze waarde behouden betekent dat er geen haalbaar plan op basis van het Gebiedsperspectief gerealiseerd kan worden. Zie de paragraaf "Sloop of renovatie" hier boven. De Beatrixtoren kan daarom niet gehandhaafd blijven. Als uitgangspunt voor het to ontwikkelen plan geldt dat er in het gebied van de huidige toren een iconisch gebouw gerealiseerd moet worden met een beeldbepalende functie in het stedelijk grid als markant punt aan de Zaan zodat de waarde op stedenbouwkundig niveau behouden blijft. Het behoud van de stedenbouwkundige opzet van het Wederopbouwplan, inclusief het behoud van de open as van de Peperstraat tot aan de H. Gerhardstraat, is eveneens niet mogelijk. In het plan versmalt de straat zich ter hoogte van de Beatrixtoren en -brug terwijl dit ten tijde van de wederopbouw juist ruim en wijds opgezet was. Deze ruime opzet is ook bij de herontwikkeling van de Gedempte Gracht losgelaten waardoor de doorgaande lijn reeds was onderbroken. Het versmallen van het profiel op deze plek wordt mogelijk doordat er veel minder verkeer over de brug hoeft. Dit zorgt ervoor dat de brug zich kan ontwikkelen tot verlengde loopstraat van het centrum waar het langzaam verkeer de voorrang heeft.

Vanwege de huidige eisen aan de groeninrichting van binnensteden, met name als gevolg van leefbaarheid en klimaatadaptatie, wordt de bestaande naoorlogse groenstructuur losgelaten en de Peperstraat groen ingericht waarbij beplanting en enige solitaire bebouwing mogelijk wordt gemaakt. Deze bebouwing mag niet het karakter krijgen van een strook van gebouwen, zodat de oorspronkelijke as als zodanig duidelijk zichtbaar blijft. Om de kleinschaligheid van de omliggende historische bebouwing zoals de Talmabuurt en Bloemgracht to beschermen is als vereiste in het Ruimtelijk Programma van Eisen opgenomen dat met deze bebouwing rekening moet worden gehouden door het aftrappen van de hoogte van de nieuw to bouwen woningen en Haar deze bebouwing. Ook wordt met het plan de door de aanleg van de Peperstraat ontstane moeizame relaties tussen Klauwershoek, Oostzijde,

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/21762

13/20

gemeente Zaanstad

~~~ Talmabuurt en Bloemgracht'gerepareerd'. Duurzaamheid en energie Op het gebied van duurzaamheid en energie wordt aangesloten bij de wettelijke BENGnormen. Milieu Door bureau Peutz is de stikstofdepositie van de plannen voor de Peperstraat onderzocht. Conclusie is dat dit project qua stikstof past. Bij de vergunningverlening is een Wnbvergunningstraject nodig omdat er gebruik gemaakt wordt van intern salderen. Samen met woningcorporaties wordt gedacht aan het starten van een warmtenetwerk voor alle woningen. Windonderzoek uitkomsten Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat overwegend sprake is van een goed windklimaat. Op een enkele lokale plek, zoals aan de westhoek van de geplande hoogbouw, aan de westkant en de noordwestzijde van de Peperstraat, is sprake van een matig tot slecht windklimaat. Om deze to verbeteren worden wind-afschermende maatregelen geadviseerd. Verzoek tot aanwijzing tot gemeentelijke bescherming van de Beatrixtoren De Vereniging Zaans Erfgoed heeft een verzoek ingediend tot aanwijzing van de Beatrixtoren als gemeentelijk monument vanwege de bijzondere architectonische en cultuurhistorische waarde van dit gebouw voor Zaanstad. Aanwijzen van het gebouw als gemeentelijk monument is gezien de gebiedsontwikkeling die er plaats vindt niet zinvol. Op basis van voorliggend besluit zal het immers gesloopt gaan worden.

Zoals hierboven aangegeven is behoud van de Beatrixtoren niet inpasbaar in de voorliggende plannen. Door het behoud van de Beatrixtoren zou een fors aantal woningen minder gerealiseerd kunnen worden. Daarnaast kan er geen supermarkt komen. Het is financieel niet haalbaar, het heeft een grote impact op het aantal to realiseren woningen en sluit niet aan op de gewenste kwaliteitsimpuls. Net als in de tijd van de wederopbouw staat het gebied voor grote veranderingen, wederom vanwege de verdere groei van de stad — nu echter niet door uitbreiding maar door verdichting, samen met een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, voor bewoners, bezoekers en bedrijven. Met name de noodzakelijke verdichting maakt inpassing van het gebouw onmogelijk. Daarom wordt niet meegewerkt aan het verzoek van de Vereniging Zaans Erfgoed. Wel is het uitgangspunt voor het to ontwikkelen plan dat er in het gebied van de huidige toren een iconisch gebouw gerealiseerd moet worden met een beeldbepalende functie in het stedelijk grid als markant punt aan de Zaan zodat de waarde op stedenbouwkundig niveau behouden blijft. Kosten en opbrengsten De ruimtelijke opzet is met alle uitgangspunten door een derde partij doorgerekend en getoetst door de planeconomen op kosten en opbrengsten. Het realiseren van parkeren onder de grond is duurder dan op maaiveld. Er resteert een onrendabele top.

Voor het deel van de parkeergarage is deze voor rekening van de gemeente. Vanwege de grote ingrepen in de openbare ruimte, die deels voort komen uit investeringen vanuit andere delen van Centrum Oost, is het onredelijk deze kosten allemaal aan de ontwikkelaar toe to rekenen. Er zal daarom sprake zijn van macroaftopping. Dat betekent dat niet alle kosten op de ontwikkelende partij verhaald kunnen worden.

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/21762

14/20

gemeente Zaanstad

~'.'

De investering in de openbare ruimte kan gedekt worden uit het MIP Investeringsfonds en de grondprijs. Vender is voor de Peperstraat een dekking gevonden in de WBI-gelden van BZK. Tot slot heeft de gemeenteraad een investeringsbesluit genomen voor cofinanciering uit het Transformatiefonds en het aanhouden van een risico-buffer WBI. Over de nog benodigde uitname uit het risico-buffer WBI heeft de investeringsboard positief geadviseerd. Op basis van de eerste opzet van de grondexploitatie is de conclusie in deze fase dat het plan haalbaar is. Op basis van de vastgoedexploitatie heeft Accres Real Estate aangegeven het plan eveneens uitvoerbaar to achten. Conclusie over de haalbaarheid Het plan zoals dat in deze fase is opgesteld is onder een aantal voorwaarden haalbaar. Maar sommige van deze voorwaarden hebben consequenties. Zo moet een groep huurders haar huidige woning verruilen voor een nieuwe nog onbekende woning. Ook moet een aantal gebouwen met cultuurhistorische waarde gesloopt worden. Toch is het advies de haalbaarheidsfase positief of to sluiten en door to gaan Haar de volgende fase vanwege het zwaarwegende belang voor de stad en haar bewoners en gebruikers. In deze belangenafweging wordt meegewogen dat er een vangnet is voor de bewoners die moeten verhuizen.

Een stadsvernieuwingsurgentie en voorrang bij vrije sector woningen geeft een zo groot mogelijke zekerheid voor de huidige bewoners. In de volgende fase worden met de huidige bewoners afspraken gemaakt om de onzekerheid to verkleinen en weg to nemen. Daarnaast wordt een nieuwe icoon gerealiseerd. Hiermee is uiteindelijk een ontwikkeling van heel Centrum Oost mogelijk waardoor een groot deel van de stad de kwaliteit krijgt die het in het in vergelijking met de andere delen van Zaanstad nog tang niet heeft. Draagvlak Strategische opgaven - kansengelijkheid :door diversificatie van de woningbouw en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte en meer mogelijkheden voor ontmoeten verbeteren de ontplooiingskansen van alle bewoners en met name kinderen; - economie : de reuring waarvoor in het programma ruimte is gecreeerd, vergroot de mogelijkheden voor vrije tijdsbesteding maar ook die voor (nationaal) toerisme); - veiligheid : meer openheid van de openbare ruimte vergroot (het gevoel van) veiligheid; - gezondheid : meer openbaar groen is dienstig aan de volksgezondheid; - duurzaamheid : meer groenvoorzieningen zijn dienstig om de klimaatveranderingen op to vangen; ook biedt het programma kansen voor een warmtenet en zal de nieuwbouw worden uitgevoerd Haar de actuele strenge duurzaamheidsnormen; - verstedelijking : zie kernverhaal.

Participatie Tijdens het opstellen van de Analyse en het Perspectief Centrum Oost is een uitgebreid participatie traject doorlopen. In de Analyse is opgenomen dat de bewoners graag zien de Peperstraat meer kwaliteit krijgt. Uitgebreidere informatie over het Perspectief is to lezen in de 'Rapportage participatie gebiedsperspectief Centrum OosY. Na het vaststellen van het Perspectief heeft de ontwikkelaar het voortouw genomen in de participatie. Dit is in lijn met het Zaans Participatieprotocol waarmee we al in lijn werken met de ophanden zijnde Omgevingswet.

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/21762

15/20

gemeente Zaanstad

,Door corona is alle participatie bemoeilijkt. In augustus is via individuele gesprekken met de huurders en inloopspreekuren voor omwonenden informatie opgehaald over de zorgen en vragen over de ontwikkelingen. Het resultaat van deze participatie is als volgt. Eigenaren Eigenaar van de panden is Accres Real Estate. De gemeente onderhoudt goed contact met hen, mede om de herhuisvesting van de huidige huurders zo goed mogelijk to laten verlopen.. Huurde~s / bewoners De huurders / bewoners van de woningen aan de Peperstraat Ease 1 zijn vertegenwoordigd via de klankbordgroep. Het aantal contactmomenten met de klankbordgroep is door de jaren heen wel afgenomen. Inmiddels is ook de vertegenwoordiging in de klankbordgroep afgenomen en bestaat deze nog uit een persoon. In de toekomst wordt daarom de samenstelling van deze klankbordgroep en haar rol Hader bekeken. Via de onafhankelijk gesprekspartner Petra Boom zijn individuele gesprekken met de huurders gevoerd. Het door haar opgestelde rapport waarin zij haar bevindingen neerlegt, vindt u in de bijlage.

Duidelijk is dat er een vertrouwensbreuk is tussen de bewoners, Accres en de gemeente, Om verder to kunnen gaat de gemeente zichtbaarder zijn naast Accres en het contact met de bewoners intensiveren, de klankbordgroep nieuw leven inblazen waar ook gekeken wordt Haar meepraten over het ontwerp, en sterker sturen op duidelijkheid voor bewoners voor zowel de tijdelijke als de nieuwe situatie. Omwonenden Op 26 augustus jongstleden zijn de omwonenden en ondernemers uitgenodigd voor een inloopspreekuur. Hier is door ongeveer 25 mensen gebruik van gemaakt. Aan de ene kant wordt waardering uitgesproken voor het initiatief om de verouderde Peperstraat to vernieuwen. Daarnaast zijn zorgen over de uitvoering zoals bereikbaarheid en schade aan de panden. Enkele ondernemers hebben aangegeven graag terug to willen keren in de Peperstraat of omgeving. Op het inloopspreekuur is ook een aantal bewoners van de Bloemgracht gekomen. Een deel van hen grenst met hun achtertuin aan de nieuwe ontwikkeling. Zij maken zich zorgen over de afname van het zonlicht en de overlast die zij door de bebouwing zullen krijgen. De bebouwing van het blok pal achter deze woningen is om die reden al gewijzigd van appartementen Haar eengezinswoningen ten opzichte van de schets in het Perspectief en de komende tijd wordt gekeken hoe verder aan hun zorgen tegemoet gekomen kan worden.

Overige gebruikers Met de organisator Dam tot Damloop is goed contact over de toekomstige plannen voor de Peperstraat. Zij zien oplossingsrichtingen om dit evenement ook in de toekomst in goede banen to leiden. Aansluiting externe ontwikkelingen • Verstedelijking in de MRA-regio, en aansluiting bij Amsterdam, inclusief mogelijkheden Hoogwaardig Openbaarvervoerssysteem op langere termijn. • Voortschrijdend inzicht en oplossingen komende jaren rond duurzaamheid en mobiliteit. • Ontwikkelingen rond demografie, samenstelling huishoudens en woonbehoeften. • Toename van toerisme binnen de MRA. • Vanuit BZK is de aanvraag voor de Woningbouwimpuls toegekend. De Peperstraat

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/21762

16/20

gemeente Zaanstad

~~yS

maakt daarmee onderdeel uit van deze impuls. Financiele consequenties Voorgesteld wordt een krediet voor € 1,69 min. ten taste van het Transformatiefonds beschikbaar to stellen. Hiermee wordt aanspraak gemaakt op de risicobuffer van de drie WBI programma's in het transformatiefonds, Welke op 8 juli 2021 met een investeringsbesluit door de raad is vastgesteld op € 6,4 min. (2021/12195). De met het besluit van 8 juli over het investeringsbesluit Transformatiefonds, toegezegde uitwerking van het besturingsmodel ten aanzien van de besteding en verantwoording over de WBI subsidies en het investeringsbesluit Transformatiefonds, is nog niet geformaliseerd. Toegezegd is dat dit besturingsmodel samen met de raad zal worden uitgewerkt en dat dit vervolgens aan de raad ter besluitvorming wordt voorgelegd. In de voorbereidende informele gesprekken met de raad, in het Zaanstad Beraad en tijdens de raad van 8 juli 2021 is wet al zodanig duidelijk geworden dat alleen voor wat betreft het onderdeel risicobuffer van € 6,4 min. de projecten die van dat buffer gebruik moeten maken, een (nieuw) advies van de investeringsboard en een (nieuw) besluit van de raad nodig hebben. De € 6,4 min. is volgens de bedoeling van de raad dus een reservering met dat oormerk.

Omdat de raad over dat onderdeel van het nog uit to werken besturingsmodel, toen al een gelijkluidende mening had, gaan we er bij dit besluit alvast vanuit dat dit onderdeel ook op die wijze zal worden geformaliseerd in het raadsbesluit over het besturingsmodel. Op die grondslag wordt de voorgestelde uitname uit de risicobuffer WBI dat met het investeringsbesluit Transformatiefonds van 8 juli 2021 is gereserveerd, dan ook met een advies van de investeringsboard voor een kredietbesluit voorgelegd aan de raad. Met het voorliggende kredietbesluit van € 1,69 min. komt het totale beroep op het Transformatiefonds voor het project de Peperstraat op € 2,44 min. Dit bedrag bestaat uit het nu voorliggende besluit van € 1,69 min. en een post van € 0,75 min. die reeds onderdeel uitmaakt van de post cofinanciering van € 4,8 min. uit het investeringsbesluit Transformatiefonds van 8 juli 2021. Het vanuit het Transformatiefonds gevraagd bedrag per toegevoegde woning binnen het project Peperstraat is € 5.706,- tot € 5.986,- op basis van de netto toevoeging van tussen 408 en 428 woningen. De gemiddelde bijdrage per woning op het totaal van de drie WBI programma's is € 3.686 zoals genoemd in het raadsbesluit van 8 juli 2021.

Uit het haalbaarheidsonderzoek blijkt op basis van het door een extern bureau doorgerekend programma, Welke intern geverifieerd is door planeconomen, een tekort op de herontwikkeling van € 18,1 min. De toegezegde exploitatiebijdrage van de ontwikkelaar is € 4,1 miljoen. De bijdrage van € 1,69 min. vanuit de risicobuffer (€ 6,4 min.) van het Transformatiefonds is het sluitstuk in de financiering van het project waarbij dekking is vanuit de Woningbouwimpuls, gepland onderhoud in het MIP openbare ruimte, de voorziene exploitatiebijdrage van de ontwikkelaar en de cofinanciering vanuit het transformatiefonds. Project Peperstraat Zaanstad Exploitatiebijdrage van de projectontwikkelaar (incl. grondprijs)

Dekking € 4.100.000

WBI subsidie toegerekend aan het project MIP openbare ruimte Transformatiefonds (incl. € 0,75 min. reeds verleend krediet vanuit de cofinanciering van het besluit van 8 juli 2021).

€ 8.263.776 € 3.300.000 € 2.442.314

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/21762

17/20

Totaal

gemeente Zaanstad

€ 18.106.090

Advies Investeringsboard De Investeringsboard van het Transformatiefonds heeft positief geadviseerd over de bijdrage uit het risico-buffer WBI in het transformatiefonds. Juridische consequenties De door het college to nemen besluiten zijn afhankelijk van een positieve zienswijze dan wel het besluit van de raad om middelen beschikbaar to stellen. Pas nadat de raad een positieve zienswijze heeft gegeven en de middelen beschikbaar gesteld kan uitvoering aan de besluiten van het college worden gegeven. Haalbaarheid en relatie stadsvernieuwingsurgentie In juni 2019 heeft het college besloten om onder voorwaarden stadsvernieuwingsurgentie to verlenen aan huurders op de Peperstraat die volgens de geldende richtlijnen in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Middels dit besluit zal aan twee van deze drie randvoorwaarden worden voldaan; toename sociale huurwoningen en positief haalbaarheidsbesluit. De derde randvoorwaarde betreft de exploitatie door een lokale woningcorporatie. Hierover vinden gesprekken plaats. Participatieprotocol Het is belangrijk om belanghebbenden bij projecten of activiteiten to betrekken. Ook de landelijke wetgever vindt dat belangrijk. Daarom maakt participatie een belangrijk onderdeel uit van de Omgevingswet. Deze wet treedt op 1 juli 2022 in werking. Vooruitlopend op de wet wil Zaanstad al zoveel mogelijk werken in de geest van de wet.

De VNG adviseert al enige tijd om vooruitlopend voor initiatiefnemers een participatieprotocol op to stellen. Inmiddels heeft het college een Zaans participatieprotocol vastgesteld. Vanaf 1 juli 2022 moet de initiatiefnemer bij een vergunningaanvraag aangeven of (en hoe) omwonenden hebben kunnen participeren. Vooruitlopend op de Omgevingswet geeft het resultaat van de participatie de gemeente inzicht in de ruimtelijke belangen die een rol spelen in de omgeving van het initiatief en hoe de aanvrager hier rekening mee heeft gehouden. De vergunning wordt verleend of geweigerd op basis van beoordelingsregels uit het bestemmingsplan en de wet, waarin de ruimtelijke belangenafweging een plek heeft. Participatie is daarmee een indieningsvereiste, en geen inhoudelijke toetsingsgrond. Ruimtelijk programma van eisen Het ruimtelijke programma van eisen vormt de basis voor de onderhandelingen met de ontwikkelaar. Het ruimtelijk programma van eisen heeft op zichzelf nog Been juridische status maar geeft een kader voor de onderhandelingen met de ontwikkelaar en het kader voor het op to stellen Ruimtelijk Plan en Bestemmingsplan. In het programma van eisen is een ondergrondse garage als uitdrukkelijke wens van de gemeente opgenomen.

Vanwege die samenloop tussen het programma van eisen en de inzet van het Transformatiefonds en omdat de ruimtelijke invloed van dit Ruimtelijk Programma van Eisen groter is dan normaal, legt het college dit voor besluitvorming voor aan de raad. Besluitvorming aanvraag monumentenstatus Het college is bevoegd om al dan niet een gemeentelijk monumentaal onroerend goed aan to wijzen op grond van artikel 4.2 de Verordening Fysieke Leefomgeving. Op een aanvraag dient binnen 26 weken na ontvangst van het verzoek tot aanwijzing, to zijn besloten. Indien het college voornemens is een verzoek tot aanwijzing to nemen dient zij een advies to vragen bij de adviescommissie. Bij het afwijzen van dit verzoek hoeft dit niet. Wel dient het college altijd gemotiveerd het besluit to nemen waarom zij niet tot aanwijzing over gaan en daarbij de verschillende belangen die hierbij spelen tegen elkaar of to wegen. Onder het kopje argumenten is de belangenafweging en conclusie tot afwijzing gemotiveerd. Tegen het besluit tot afwijzing van het verzoek staat rechtsbescherming open.

DOCUMENTNUMMER

2021/21762

,$,Zo

PAGINA

,_N

gemeente Zaanstad

Onderhandelingen ontwikkelaar/kostenverhaal In het kader van het haalbaarheidsonderzoek is aan een externe deskundige gevraagd het ruimtelijk programma van eisen door to rekenen in verband met de anterieure exploitatiebijdrage van de ontwikkelaar en marktconforme prijzen van de grondwaarde van de door de gemeente in to brengen gronden. Conclusie van het advies is dat op basis van de doorrekening conform de wettelijke Grex methodiek er geen kosten to verhalen zijn. De totale inbrengwaarde is ongeveer gelijk aan de geraamde opbrengsten binnen het uitgeefbare plangebied. Hierbij is voor de exploitatiekosten conform de wettelijke GREX-methodiek het uitgangspunt gehanteerd dat de gemeente in beginsel alle toerekenbare exploitatiekosten voor de inrichting van het openbaar gebied en alle planontwikkelingskosten voor haar rekening neemt. De ontwikkelaar draagt zorg voor de opstalontwikkeling inclusief ondergrondse parkeergarage. Uit het advies blijkt dat het project een aanzienlijke onrendabele top kent o.a. door de wens van de gemeente voor de ondergrondse parkeergarage. Om de ontwikkeling conform het programma van eisen toch mogelijk to maken is de ontwikkelaar bereidt een bijdrage aan de kosten Welke gemaakt worden in het kader van de exploitatie to leveren. Dit zal worden vastgelegd in een nog to sluiten anterieure overeenkomst.

Ook Been verhaal gebiedsoverstijgende kosten (nota kostenverhaal gebiedsoverstijgende kosten) De nota GKZ vormt het uitgangspunt in de onderhandelingen met initiatiefnemers van nieuwbouwplannen over een anterieure overeenkomst. In deze nota is een vaste standaard bijdrage voorgeschreven. Binnen enkele omschreven, uitzonderlijke gevallen kan het college hiervan afwijken om maatwerk toe to kunnen passen. Hiervan is sprake indien plannen aantoonbaar onhaalbaar zijn en het doorgaan ervan van essentieel belang wordt geacht voor de stad kan de gemeente ervoor kiezen om de bijdrage niet (volledig) in rekening to brengen. De gemeente controleert of er sprake is van een onhaalbaar plan, door de kosten en opbrengsten binnen het plan to vergelijken met de kosten en opbrengsten zoals de gemeente die zelf hanteert bij het opstellen van haar grondexploitaties. Indien er sprake is van macroaftopping (meer kosten dan opbrengsten) en het plan van essentieel belang wordt geacht voor de stad, dan zullen de gebiedsoverstijgende kosten wel elders in de begroting gedekt moeten worden. Hiervan is in dit geval sprake. Bijdrage onrendabele top parkeergarage: proces kennisgeving De onrendabele top van het project wordt o.a. veroorzaakt door de kosten van de ondergrondse parkeergarage.

Omdat de parkeergarage eigendom wordt van de ontwikkelaar en exploitatie van een parkeergarage een economische activiteit is, is onderzocht of een bijdrage van de gemeente aan de onrendabele top van de realisatie van de parkeergarage al dan niet staatssteun oplevert. Hiervoor is een extern advies van een deskundige voor ontvangen. Conclusie is dat als de gemeente financieel bijdraagt in de kosten van het realiseren van de ondergrondse parkeergarage dit staatssteun is. Deze steun kan echter rechtmatig verleend worden op grond van artikel 56 AGVV. In het advies wordt er uitdrukkelijk op gewezen dat in de subsidiebeschikking maar ook in de financiele stromen waar staatssteun aan de orde is op projectniveau expliciet moet verwezen worden Haar de AGVV, inclusief een verwijzing Haar het toegepaste artikel uit de AGVV. Verder dient binnen 20 dagen na de inwerkingtreding van de steunmaatregel onder de AGVV, de gemeente overheid, namens de lidstaat, de Europese Commissie op de hoogte stellen door middel van kennisgeving via het online meldingssysteem State Aid Notifications Interactive (SAND. Tevens moet de tekst van de steunmaatregel op de website of het digitaal publicatieblad gepubliceerd worden. Het Ministerie van BZK heeft daarvoor een centraal systeem ontwikkeld, in samenwerking met Kenniscentrum Europa Decentraal.