Meerjaren Perspectief Grondzaken 21 1 (rapportage)

2021/6282

Meerjaren Perspectief Grondzaken 21-04-2021 2021/6282

MPG 21.1 Stand van zaken per 1 januari 2021

1

2021/6282

Inhoudsopgave 1. Inleiding 1.1. Kernboodschap Meerjaren Perspectief Grondzaken 21.1 1.2. Ontwikkeling van de woningmarkt 1.3. Economische ontwikkeling en werkgelegenheid

2. Algemene Reserve Grondzaken 2.1. Systematiek ARG 2.2. Rekenparameters 2.3. Ontwikkeling ARG

3. Samenvatting per plansoort 3.1. Grondexploitaties 3.2. Exploitatieovereenkomsten 3.3. Plannen in voorbereiding

4. Laatste ontwikkelingen per gebied 4.1. Gebied Noord 4.2. Gebied Midden 4.3. Gebied Centrum 4.4. Gebied Zuid

5. Reserves, voorzieningen en de begroting 5.1. Reserve infrastructurele werken en gebiedsoverstijgende kosten 5.2. Voorzieningen 5.3. Aanvullende toelichting van de ontwikkeling van de boekwaarden 5.4. Totaaloverzicht grondzaken

Bijlagen 1 Aansluiting met de jaarrekening 2 PRI-lijst

3 4 4 6 8 8 8 8 11 11 12 13 15 17 21 26 30 30 36 38 38 40 39 41 43

2

2021/6282

1. Inleiding Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Grondzaken en Investeringen (MPG) naar de stand van 1 januari 2021 (MPG 21.1). Het MPG is een voortgangsrapportage, waarmee het college de raad informeert over de stand van zaken van de lopende ruimtelijke ontwikkelingsplannen binnen gebiedsontwikkeling, de meerjarige gevolgen voor de Algemene Reserve Grondzaken (ARG), de reserve Infrastructurele Werken en de nieuwe reserve Gebiedsoverstijgende kosten (GKZ). Ook wordt gerapporteerd over de stand van zaken omtrent de projecten in voorbereiding. Net als voorheen wordt wel gerapporteerd over de feitelijke projecten in uitvoering en een aantal voorbereidingsprojecten. Het gebruikte cijfermateriaal van dit MPG sluit aan bij de jaarrekening 2020. De rapportage van de ruimtelijke ontwikkelactiviteiten is via de halfjaarlijkse actualisatie gekoppeld aan de gemeentelijke begroting- en verantwoordingsystematiek (P&C-cyclus). In het MPG wordt aan de hand van de ontwikkelingen in gemeentelijke en private grondexploitaties gerapporteerd over resultaten, risico’s, financiën en looptijden. Daarmee is het MPG een instrument voor gemeenteraad en college om proactief ontwikkelingen te signaleren en op basis daarvan te sturen.

De gebiedsontwikkelingen waarover in het MPG wordt gerapporteerd, zijn onder te verdelen in: - gemeentelijke grondexploitaties (3.1); - overeenkomsten particuliere grondexploitaties (3.2); - exploitatieovereenkomsten en grondexploitaties in voorbereiding (3.3). De plansoorten worden met ingang van MPG 19.1 onderverdeeld naar de (MAAK)gebieden Noord, Midden, Centrum en Zuid, zoals globaal is te zien op het onderstaande kaartje. De opbouw van deze rapportage is als volgt. Hoofdstuk 1 betreft de kernboodschap van dit MPG. Hoofdstuk 2 geeft de stand van zaken voor de ARG aan. In hoofdstuk 3 staan de financiële gevolgen per soort ruimtelijk ontwikkelingsplan verder uitgewerkt. Hoofdstuk 4 bevat per programma of gebied informatie met betrekking tot de laatste ontwikkelingen. Hoofdstuk 5 bevat de stand van zaken met betrekking tot de reserve Infrastructurele Werken, de ontwikkeling van de verlies- en afwikkelingsvoorzieningen en het overzicht van het bereikbaarheids- en parkeerfonds. Hoofdstuk 6 bevat het financiële totaaloverzicht, de aansluiting met de jaarrekening en de actuele PRI-lijst. Bedragen die met een ‘-‘ zijn gepresenteerd in de tabellen vertegenwoordigen opbrengsten. Bedragen zonder ‘-‘ vertegenwoordigen kosten. Dit betekent dat voor plannen met een negatief saldo een financieel gunstig resultaat weergegeven wordt.

In deze versie van het MPG zijn binnen een aantal tabellen detailcijfers niet opgenomen. Onderaan deze tabellen staat dan wel een totaaltelling van de tabellen. Voor een aantal foto’s in dit MPG geldt dat ze niet zijn genomen in de afgelopen maanden, maar deze van een eerder moment zijn.

3

2021/6282

1.1. Kernboodschap Meerjaren Perspectief Grondzaken 21.1 In 2020 is de ontwikkeling van gebiedsontwikkeling binnen Zaanstad doorgegaan. Financieel is de begrote ophoging van de voorziening voor verliesgevende onderdelen met € 0,1 mln. verwerkt. Daarnaast is een gunstig winst- en verliessaldo van € 0,3 mln. verwerkt voor 2020. De ramingen voor de toekomst geven op langere termijn gunstige verwachtingen voor de algemene reserve grondzaken. Op basis van deze inzichten zou in 2021 € 0,2 mln. uit de algemene reserve grondzaken naar de algemene reserve overgeboekt kunnen worden.

1.2. Ontwikkeling van de woningmarkt Terugblik 2020 De onderstaande tabel laat de ontwikkeling van 2016 tot en met december 2020 van de woningvoorraad in Zaanstad zien. Deze cijfers zijn afkomstig van het CBS van 28 januari 2021. Voor 2020 gaat het om voorlopige cijfers.

2016 2017 2018 2019 2020

Beginstand 66.961 67.476 68.025 68.402 68.947

Nieuwbouw +391 +398 +281 +520 +212

Overige +135 +180 +90 +175 +25

Sloop -13 -29 -5 -79 -84

Correctie 2 0 11 1 13

Saldo 515 549 377 545 166

Eindstand 67.476 68.025 68.402 68.947 69.113

De categorie ‘Overige’ in de bovenstaande tabel geeft een saldo aan van andere wijzigingen in de woningvoorraad. Hierbij valt te denken aan splitsing of verbouw of verandering van gebruiksfunctie. Onderstaande gegevens komen uit de raadsinformatiebrief (2020/30677) van 19 januari 2021 betreffende Voortgang woningbouwproductie. Woonprogrammering Uit de update 20.2 komt naar voren dat het aantal harde plannen (categorie 4) ten opzichte van het eerste half jaar is verdubbeld. Dit kan worden toegerekend aan het vaststellen van een aantal bestemmingsplannen met een flink aantal woningen zoals De Houthavenkade, Bannehoven, Oostzijderpark en Zaanse Helden. Het aantal plannen in categorie 2 en 3 is verminderd wat vooral komt door de doorschuif naar categorie 4. De groep projecten waar privaatrechtelijke afspraken zijn gemaakt (categorie 3) of het bestemmingsplan is vastgesteld (categorie 4) maakt inmiddels voor 52% onderdeel uit van onze planvoorraad. Deze groep projecten heeft een omvang van zo’n 7.000 woningen. Daarmee is de pijplijn met projecten waar afspraken zijn gemaakt goed gevuld om de komende periode de productie op te voeren naar de ambitie in het college-akkoord om jaarlijks 1.000 woningen (waarvan 300 sociale huurwoningen) te gaan bouwen.

Door de kwaliteitsverbetering van sociale huurwoningen door sloop- en nieuwbouw als gevolg van onder andere een slechte kwaliteit van de funderingen, zal op korte termijn de voorraad sociale huurwoningen tijdelijk afnemen om naar verwachting vanaf 2022 weer te gaan groeien. Om tempo te maken met nieuwbouw van sociale huurwoningen zet het college zich bijvoorbeeld in om met de verkregen rijksmiddelen in 2022 de bouw te realiseren van ongeveer 220 tijdelijke sociale huurwoningen op sportpark Poelenburg. Wat verder opvalt, is de toename van plannen waarvan de haalbaarheid wordt onderzocht (categorie 1). Dit komt doordat de Zaanse woningmarkt, mede vanwege het woningtekort en de grote vraag naar woningen, aantrekkelijk blijft voor partijen om te ontwikkelen en te investeren. Voor wat betreft het woningbouwprogramma heeft het afgelopen half jaar als gevolg van de uitvoering van het woonbeleid een verdere groei van het aantal sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen in de plannen plaatsgevonden. Voor de projecten waarvan de haalbaarheid wordt onderzocht,is de woonprogrammering nog niet in harde afspraken vastgelegd. De inschatting is dat deze woningen over een periode van zo’n acht jaar gerealiseerd gaan worden. 4

2021/6282 Woonprogrammering in de planvoorraad overzicht 20.2 (december 2020) Projectcategorie

Aantal woningen

Soc. Huur

Midden Huur

BKZ / Betaalbare Koop

categorie 1 categorie 2 categorie 3 categorie 4 Subtotaal Sloop/Nieuwbouw Totaal

5.396 818 2.810 4.192 13.216 514 13.730

1.666 517 565 833 3.581 514 4.032

512 0 426 409 1.347

163 10 139 51 363

1.347

363

Toelichting op de categorieën categorie 1: de haalbaarheid van het project wordt onderzocht categorie 2: binnen afzienbare tijd worden definitieve afspraken verwacht categorie 3: definitieve afspraken zijn gemaakt categorie 4: vastgesteld bestemmingsplan Disclaimer bij de tabel: Het overzicht omvat alleen de betaalbare nieuwbouw (sociale huur, midden huur en betaalbare koop) waar via het woonbeleid op gestuurd wordt. Het overzicht is een momentopname en geen eindbeeld. Zo zullen voor een deel van de projecten nog programmatische afspraken moeten worden gemaakt of zal bijvoorbeeld middenhuur ook zonder afspraken gerealiseerd worden. Ook zullen er projecten afvallen (door planuitval) en nieuwe projecten bijkomen en programmatische wijzigingen plaatsvinden waardoor het beeld wijzigt. In de monitor plancapaciteit van de provincie Noord-Holland staan alle woningbouwplannen van de MRA en de gemeente Zaanstad opgenomen (openbaar). www.plancapaciteit.nl

Woningbouwproductie (start bouw) Door de sector gebiedsontwikkeling wordt periodiek geanalyseerd hoe groot de kans van slagen is dat de projecten ook daadwerkelijk in het geprognotiseerde jaar van start gaan. Hieronder het resultaat van de analyse met de prognose voor de start bouw. Omdat de fasering van veel projecten vaak nog niet bekend is, moet de tabel zo gelezen worden dat in het jaar waarin de bouw start alle woningen van het desbetreffende project worden meegerekend. We zien dat binnenstedelijk bouwen een uitdaging blijft. De ontwikkeldoorlooptijd kan soms wel oplopen tot zo’n vijf à zeven jaar waarbij we tegen een grote verscheidenheid aan op te lossen vraagstukken aanlopen zoals milieuvraagstukken, herhuisvestingsvraagstukken, overleg met omwonenden, beroepen bezwaarprocedures en overleg met initiatiefnemers over inpassing van allerlei beleidskaders. Tot slot zien we dat door de coronamaatregelen zoals thuiswerken elkaar minder makkelijk weten te vinden waardoor gesprekken stroever verlopen en onderhandelingen langer duren. We doen er alles aan om de doorlooptijd van de planvorming te verkorten. Beleidskaders zoals bijvoorbeeld het Zaans mobiliteitsplan, de cultuurhistorische waardenkaart, het programma klimaatadaptatie en een nieuwe nota gebiedsoverstijgende kosten worden daarom vernieuwd zodat ze weer passen bij de opgaven van onze stad.

Deze nieuwe beleidskaders geven aan de voorkant duidelijkheid voor ontwikkelaars en investeerders en kunnen daardoor het planvormingsproces versnellen. Parallel hieraan heeft de gemeente het afgelopen half jaar hard gewerkt werkt aan een gemeentelijke stikstofaanpak die invulling geeft aan de randvoorwaarden voor zowel natuurherstel als de woningbouwopgave. We onderzoeken daarnaast ook via een audit hoe we de vergunningprocedure kunnen versnellen. Ook zet de gemeente met succes in op externe financiering uit de rijksregeling Woningbouwimpuls. Tabel prognose start bouw* (december 2020) Hardheid % 100% 75% 50% 25% 10% Start Bouw

2020 495 0 0 0 0 495

2021 350 997 218 418 12 2058

2022 607 2.995 1.218 20 50 4.890

2023 0 194 2.480 532 430 3.636

2024 0 256 1.156 0 345 1.757

Totaal 1.452 4.442 5.072 1.033 837 12.836

5

2021/6282 De belangrijkste conclusie uit bovenstaande tabel is dat ten opzichte van de vorige prognose (20.1) een deel van de plannen met start bouw 2020 (1.149 woningen) in de nieuwe update is doorgeschoven naar 2021. Het gaat om de projecten de Zaanse Helden, Tijdgeest, Catharinatoren, de Kroon en Hazepad. De reden van vertraging heeft te maken met diverse oorzaken zoals beroeps- en bezwaarprocedure (Zaanse Helden, Hazepad) en samenhang en afhankelijkheden met andere projecten (Catharinatoren en de Kroon). De vertraging van de Tijdgeest is onder andere veroorzaakt door de benodigde uitplaatsing van het kinderdagverblijf. In 2020 is de bouw van 495 woningen gestart, waarvan 114 sociale huurwoningen en 381 koopwoningen. Gegevens uit de voorjaarsnota De gegevens uit de raadsinformatiebrief zijn van december van vorig jaar. De gegevens in de onderstaande tabel zijn opgenomen als streefwaarden in hoofdstuk 4.2 van de voorjaarsnota.

2017

Realisaties 2018 2019

2020

2021

Streefwaarden 2022 2021

Aantal door woningcorporaties op te leveren huurwoningen

88

50

26

10

93

155

300

Aantal woningen start bouw

n.b.

n.b.

501

1.000

850

1.459

1.000

Prognose

De cijfers over de aantallen van de woningcorporaties komen uit de monitor prestatieafspraken. De aantallen woningen start bouw worden bijgehouden sinds 2019, daarom geeft de tabel voor 2017 en 2018 niet bekend aan.

6

2021/6282

1.3. Economische ontwikkeling en werkgelegenheid De Zaanse economie heeft in 2020, net als de rest van Nederland, een flinke terugslag gehad als gevolg van de coronacrisis. Naar verwachting is de Zaanse economie in 2020 met -2% gekrompen. Dit is gunstiger dan het Nederlands gemiddelde van -3,8%. De economie in Noord-Holland is met -7% het sterkst gekrompen van alle provincies in Nederland.1 In de gepubliceerde raming door het Centraal Planbureau (CPB) wordt voor 2021 weer een groei verwacht. Dit is wel afhankelijk van hoe corona zich ontwikkelt en of er voldoende vaccins beschikbaar zullen zijn.2 Op de arbeidsmarkt treft de coronacrisis vooral flexwerkers, jongeren en zzp’ers. Tussen maart en oktober 2020 is de werkloosheid met 1,4% toegenomen. Dit is de grootste stijging van de 21e eeuw. De toename van de werkloosheid wordt nog wel beperkt door de steunmaatregelen van de overheid. De verwachting is dat eind 2021 de werkloosheid is opgelopen tot 8%.2 Omdat inwoners van Zaanstreek-Waterland profiteren van de werkgelegenheid in Groot-Amsterdam, is de werkloosheid hier over het algemeen lager dan in Nederland gemiddeld.3 De verwachting is dat er in 2021 189 duizend banen minder zullen zijn dan in 2019. In totaal komt het aantal banen uit op bijna 10,6 miljoen.

Vooral in de sectoren die direct getroffen worden door de contactbeperkende maatregelen, en in de sectoren waar veel met flexibele contracten gewerkt wordt, zullen banen verdwijnen. Dit zijn vaak dezelfde sectoren. Sectoren die getroffen worden zijn de horeca, uitzendbureaus en de industrie. Met name in de zorg en welzijn neemt de werkgelegenheid wel toe.4 Kantorenmarkt In de afgelopen jaren is veel kantoorruimte opgenomen en is het aanbod kantoren steeds verder afgenomen. In 2020 is in Nederland ongeveer 34% minder kantooroppervlakte opgenomen dan in 2019. Toch neemt de kantorenleegstand niet toe, maar daalt naar 8,2%. Dit is het laagste percentage sinds 2002.5 Door de coronacrisis is de vraag naar kantoren de komende jaren onzeker. De verwachting is dat meer werknemers thuis zullen blijven werken, maar het kantoor wel een steeds belangrijkere plek wordt voor ontmoeting.6 Bedrijfsruimtemarkt Ook de bedrijfsruimtemarkt merkt de effecten van de coronacrisis. Productiecapaciteit blijft onbenut en het aantal orders neemt af. Nederland is een open economie en afhankelijk van de ontwikkelingen van handelspartners zoals Duitsland. Het logistieke vastgoed profiteert juist door de groeiende vraag naar e-commerce.7

1

https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2021/08/economie-krimpt-in-2020-het-sterkst-in-noord-holland-en-groningen https://www.cpb.nl/raming-november-2020-vooruitzicht-2021# 3 https://www.werk.nl/arbeidsmarktinformatie/images/Regio_in_Beeld_ZaanstreekWaterland.pdf 4 https://www.werk.nl/arbeidsmarktinformatie/arbeidsmarkt/ontwikkelingen/arbeidsmarktprognose/prognose-2021/ 5 https://www.cushmanwakefield.com/nl-nl/netherlands/insights/historisch-lage-leegstand-kantorenmarkt 2

6

7

https://stec.nl/update-covid-19-kantoren/02/ https://www.rabobank.nl/bedrijven/cijfers-en-trends/vastgoed/de-bedrijfsruimtemarkt-gaat-onzekere-tijden-tegemoet/

7

2021/6282

2. Algemene Reserve Grondzaken 2.1. Systematiek ARG De ARG fungeert als een buffer tussen de jaarlijkse algemene middelen van de gemeente en de grondexploitaties. De ARG fungeert tevens als een vereveningsreserve, omdat opbrengsten van rendabele plannen worden gebruikt om onrendabele plannen te dekken. Winsten kunnen uiteraard pas ingeboekt worden als de winsten daadwerkelijk zijn gerealiseerd. Jaarlijks worden de eventuele afdrachten uit de ARG naar de algemene reserve (AR) bij de jaarrekening bepaald op basis van een nieuwe berekening van het benodigde weerstandsvermogen en het werkelijk beschikbare weerstandsvermogen. De afdrachten worden gedaan als de ARG boven de bovengrens (125%) van het benodigde weerstandsvermogen zal uitkomen. Veranderingen in het weerstandsvermogen hangen samen met veranderingen in risico’s in de plannen (hoe hoger de risico’s, hoe hoger het benodigde weerstandsvermogen). Als de ARG onder de 75% daalt, is een storting uit de algemene middelen noodzakelijk. De grafiek in het voorbeeldplaatje hieronder laat het principe van aanvulling of afdracht ARG in het algemeen zien. In jaar 2 is het saldo meer dan de bovengrens. In dit geval wordt er uit de ARG een afdracht gedaan. In jaar 4 is het saldo van de reserve minder dan de ondergrens. Er moet dan aan aanvulling op de ARG gedaan worden uit de algemene middelen van de gemeente. 11 10 9

ondergrens 75% w eerstandsvermogen

8

bovengrens 125% saldo reserve

7 6 5 jaar 1

jaar 2

jaar 3

jaar 4

jaar 5

jaar 6

Het resultaat voor de ARG wordt opgebouwd uit: - resultaten van vastgestelde gemeentelijke grondexploitaties (grondexploitaties); - resultaten van of uit vastgestelde particuliere grondexploitaties (exploitatieovereenkomsten). Een plan (grondexploitatie of exploitatieovereenkomst) is pas definitief (vastgesteld), wanneer er bestuurlijk besloten is tot uitvoering van het plan of wanneer er, in geval van een exploitatieovereenkomst, een onvoorwaardelijke overeenkomst met een private exploitant of een onvoorwaardelijke overeenkomst over een publiek-private samenwerking is gesloten.

2.2. Rekenparameters De uitkomsten van ramingen van exploitaties worden in grote mate bepaald door de vertaling in de cijfers van de geschatte marktontwikkelingen. De rente- en inflatie-index zijn de ‘vaste’ parameters waarmee binnen exploitaties wordt gerekend. In de tabel hieronder staan de parameters die gehanteerd worden voor de ramingen in dit MPG. Prijspeil 1-1-2021 De eenheidsprijzen voor civieltechnische werkzaamheden die door Zaanstad worden gehanteerd, zijn gebaseerd op een door Sweco opgesteld prijzenboek. Deze eenheidsprijzen worden geactualiseerd naar de stand van 1 januari 2021 en worden gehanteerd in de grondexploitaties bij actualisatie 21.1. 8

2021/6282 De interne uurtarieven worden aangepast naar de tarieven van de gemeente Zaanstad 2021. Voor kostensoorten die niet voorkomen in het prijzenboek zal aansluiting worden gezocht bij het door het CBS vastgestelde indexcijfer. Voor de geraamde grondopbrengsten wordt gerekend met marktconforme grondprijzen per 1 januari 2021. De grondprijzen worden zoveel mogelijk residueel berekend. De hieraan ten grondslag liggende berekeningen worden afgestemd met een makelaar van de afdeling Grondzaken. Tabel 2.1 Gehanteerde parameters Parameters Rentepercentage grondexploitaties Rentepercentage overige plannen Percentage contante waarde per 1-1-2020 Kostenstijging Opbrengstenstijging grondverkoop

2021 e.v 1,5% 1,75% 2,0% 2,0% 2021 e.v. 2,0%

Rente Nadere boekhoudkundige regelgeving als invulling van het besluit begroting en verantwoording (BBV) bepaalt dat het percentage waarmee de contante waarde voor grondexploitaties wordt berekend 2,0% dient te zijn. Het vastgestelde (interne) rentepercentage voor grondexploitaties bedraagt 1,5% voor 2021 en verder. Dit percentage is gebaseerd op de verhouding vreemd vermogen en eigen vermogen binnen de gemeente Zaanstad, waarbij overeenkomstig de bepalingen van het BBV over het eigen vermogen geen rente gerekend mag worden. Dit percentage wijkt daarmee af van de omslagrente die voor andere onderdelen van de gemeente wordt gebruikt. Inflatie vanaf 1-1-2021 Voor de kostenstijging wordt in MPG 21.1 net zoals in voorgaande MPG’s met een verwachting van 2,0% gerekend. Voor de stijging van de grondopbrengsten wordt nog steeds voor 2020 en verder uitgegaan van 2,0%. De verwachting die hieraan ten grondslag ligt is dat de stijging van de grondopbrengsten gelijk loopt met de verwachte kostenstijging van 2,0%.

2.3. Ontwikkeling algemene reserve grondzaken Op de volgende bladzijde staat in tabel 2.3 8 het verloop van 2020 en de verwachting voor de komende jaren voor de algemene reserve grondzaken (ARG) aangegeven. Boekjaar 2020 De beginstand van de ARG bij dit MPG was € 7,6 mln. Vanuit de ARG is € 0,1 mln. gestort in de voorziening voor verliesgevende plannen. Dit bedrag is gelijk aan de raming van het vorige MPG. Vanuit administratieve afsluitingen van plannen met een anterieure overeenkomst is € 0,04 mln. bijgedragen aan de ARG. Dit bedrag komt min of meer overeen met dat van het vorige MPG. Vanuit de grondexploitaties is per saldo € 0,3 mln. bijgedragen aan de ARG. Dit heeft grotendeels te maken met winstneming vanuit de grondexploitatie HoogTij. Deze winstneming is gebaseerd op gerealiseerde grondverkoop en uitgifte in erfpacht. Weerstandsvermogen Het weerstandsvermogen wordt bepaald door de hoogte van de financiële risico’s. De hoogte van de ARG moet minimaal 75% van het benodigde weerstandsvermogen zijn. Het benodigde 8

In de tabellen van reserves gaat het niet om begrote kosten en bedragen, maar om bedragen die naar of uit de reserve gaan. Een min bedrag betekent dat het uit de reserve gaat, een plus bedrag betekent dat het aan de reserve wordt toegevoegd.

9

2021/6282 weerstandsvermogen voor het dekken van alle risico’s uit ontwikkelactiviteiten is bij dit MPG berekend op € 5,9 mln. Voor het benodigd weerstandsvermogen tellen alleen de vastgestelde plannen mee. In de berekening voor het benodigd weerstandsvermogen staan alleen concrete risico’s benoemd. Hierin zitten geen verdere algemene risicobuffers. Verwachting 2021 en verder Voor 2021 wordt een ophoging van de verliesvoorziening verwacht voor bijna € 0,3 mln. Dit heeft voornamelijk te maken met de bijgestelde ramingen voor de kosten voor de ontwikkeling van het gasfabriekterrein Krommenie. Omdat deze ontwikkeling boekhoudkundig geen grondexploitatie was, was deze ophoging nog niet in de jaarrekening van 2020 verwerkt.9 Daarnaast is een bedrag van circa € 0,02 mln. per jaar zichtbaar voor het ophogen van de verliesvoorziening. Dit heeft te maken met het feit dat deze voorziening op basis van een contantewaardeberekening is gebaseerd. Daarom moet de voorziening tot aan het moment van de einddatum van de project(en) met 2% worden geïndexeerd. Deze 2% is de vastgestelde parameter voor de contantewaardeberekening. Voor de langere termijn laat de ARG een gunstig beeld zien voor de grondexploitaties. Een aantal grondexploitaties verwachten positieve eindresultaten. In de tabel is beperkt10 rekening gehouden met eerder winstnemen van deze eindresultaten.

Elk half jaar worden de ramingen van de grondexploitaties opnieuw doorgerekend. Via de MPG-rapportages worden de cijfers elk half jaar geactualiseerd en gerapporteerd. Hierbij wordt ook gekeken naar het verder uitwerken van de berekening(en) voor het eerder winstnemen. Tabel 2.3 Ontwikkeling van de ARG (bedragen € 1000)

Beginsaldo ARG Grondexploitatie Exploitatieovereenkomsten Te treffen voorzieningen Saldo ARG ondergrens ARG (75%) bovengrens ARG (125%) Benodigd weerstandvermogen Indicatieve afdracht ARG

2020 MPG 20.2 7.644 0 41 -103

7.582 4.690 7.816 6.253

0

2020 MPG 21.1 7.644 321 42 -103 7.905 4.411 7.351 5.881 0

2021

2022

2023

2024

2025

2026

7.905 0 18 -301 7.622 4.411 7.351 5.881 270

7.622 0 30 -17 7.364 4.411 7.351 5.881 13

7.351 697 6 -18 8.037 4.411 7.351 5.881 686

7.351 2.176 0 -16 9.512 4.411 7.351 5.881 2.160

7.351 125 461 -16 7.922 4.411 7.351 5.881 570

7.351 375 0 0 7.726 4.411 7.351 5.881 375

De tabel geeft aan dat voor 2021 een bedrag van € 0,27 mln. zou kunnen vrijvallen uit de ARG. Dit vrijvallen betreft dan een interne overboeking naar de algemene reserve van de gemeente.

9

Bij dit MPG zit het besluitpunt om deze ontwikkeling boekhoudkundig ook als grondexploitatie te verwerken. Voor het eerder winstnemen dan aan het eind van het project moet een ingewikkelde berekening worden gemaakt van een percentage gerealiseerde kosten maal een percentage gerealiseerde opbrengsten. Hierdoor zijn winstnemingsbedragen laag vergeleken met het berekende eindresultaat. In de tabel zijn delen van geraamde eindresultaten voor een kwart iets naar voren gehaald. De winstneming zelf is trouwens een kostenpost waarover rente berekend wordt gedurende de verdere looptijd. Dit betekent dat de eindwaarde verder daalt door het renteeffect. 10

10

2021/6282

3. Samenvatting per plansoort 3.1. Grondexploitaties Onderstaande tabel laat de grondexploitaties van de gemeente zien. Het gaat in totaal om acht vastgestelde plannen. De grondexploitatie (874) Centrum Gebied Westerkoog is onlangs vastgesteld. Tabel 3.1.1 Grondexploitaties (bedragen x € 1.000) Gebied

Centrum Zuid Zuid Midden Midden Midden Midden Noord Noord Totaal

Grondexploitatie

Inverdan 734 Poelenburg Oost 629 HoogTij 755 Herontwikkeling Bannehof 786 W. Dreeslaan 10 851 Oostzijderveld 874 Centrum Gebied Westerkoog 795 Provily Slibkuil 855 Gasfabriekterrein Krommenie

Eind jaar

Besluit

2025 2024 2033 2023 2020 2024 2024 2026 2023

20.2 19.1 20.1 18.2 16.2 20.1 21.1 19.1 --

Boekwaarde MPG 21.1 MPG 20.2 01-01-2021

contante waarde

contante waarde

30.155

5.903-

4.018-

In de tabel hierboven wordt gerapporteerd over de afwijking ten opzichte van het vorige MPG. Daarnaast is in de tabel aangegeven welke grondexploitatiebegroting voor het laatst door de raad werd vastgesteld. De bij elkaar opgetelde contante waarde van alle lopende grondexploitaties was bij het vorige MPG 20.2 € 4,0 mln. voordelig. Bij het huidige MPG 21.1 lijkt de totale contante waarde van de grondexploitaties met € 1,9 mln. verbeterd tot € 5,9 mln. voordelig. De verbetering is eigenlijk nog iets hoger. In de contante waarde van € 5,9 mln. zit namelijk als kostenpost een winstneming 2020 verwerkt. Deze winstneming 2020 was € 0,36 mln. De totale verbetering van de contante waarde wordt voornamelijk veroorzaakt door (851) Oostzijderveld en (874) Centrumgebied Westerkoog. Winsten kunnen pas worden ingeboekt, als er voldoende zekerheid is voor winstnemen; hierbij wordt het percentage van gereedheid (percentage of completion methode) gevolgd. Bij het eerder winstnemen dan de einddatums op het moment van afsluiten van grondexploitaties wordt ook gekeken naar de risico’s van de grondexploitatie. Naast de winstneming was er in 2020 een hogere kostenpost voor de grond W. Dreeslaan 10. Dit leidde tot een lagere contante waarde van € 0,04 mln. voor dit plan. De grond is inmiddels verkocht en in de financiële administratie is dit plan administratief afgesloten.

In de tabel hierboven is het plan (855) Gasfabriekterrein Krommenie wel al meegenomen. Maar formeel was voor dit plan geen grondexploitatiebegroting vastgesteld. Het was onderdeel van de pilot ‘ruimte geven’. Omdat voor dit plan echter wel sprake is van verkoop en ontwikkeling van grond van de gemeente, telt het in deze tabel mee. Van de al langer lopende grondexploitaties Inverdan en HoogTij is tot en met eind 2020 53,7% van de gronden verkocht.11 Bij het MPG 20.1 van vorig jaar was 50,1% gemeld. Van de totaal geraamde grondverkopen binnen Inverdan is van het totaalbedrag 43,3% nog in uitgifte. Bij HoogTij is 51,7% nog in uitgifte.

11

Vanwege de eenvoud is het realisatiepercentage gebaseerd op gerealiseerde bedragen grondverkoop. Uitgifte van grond in erfpacht valt hier ook onder. De percentages zijn gebaseerd op een vereenvoudigde berekening zonder rente en inflatie. Omdat gerekend wordt met bedragen is het theoretisch mogelijk dat in de geactualiseerde ramingen minder verkocht lijkt dan in een vorig MPG, omdat een bedrag in een raming voor toekomstige grondverkoop hoger kan worden ingeschat.

11

2021/6282 Van de andere grondexploitaties met uitzondering van W. Dreeslaan 10 hadden per eind 2020 nog geen grondverkopen plaatsgevonden.12 De grondexploitaties Inverdan, HoogTij, Provily Slibkuil en Oostzijderveld moeten op grond van de afwijkingen financieel worden herzien. De bijgestelde cijfers zijn echter wel al in dit MPG meegenomen.

3.2. Exploitatieovereenkomsten Onderstaande tabel laat alle plannen zien waarvoor een anterieure (exploitatie) overeenkomst is gesloten. Het gaat in totaal om 28 plannen. Tabel 3.2.1 Exploitatieovereenkomsten (bedragen x € 1.000) Gebied

Exploitatieovereenkomst

Eind jaar

Noord

679 Kreekrijk

2025

Over een komst 13.2

Noord

752 Waterschouw

2021

12.1

Noord

775 Overhoeken

2022

14.2

Noord

634 Saendeflt Vinex

2022

14.2

Noord

869 Plan Luyt

2021

14.2

Noord

844 Noordzaan Brokking

2023

17.2

Noord

607 Noordeinde Wormerveer

2022

18.2

Noord

894 vml. Dansschool Assendelft

2022

18.2

Noord

461 Meneba Wormerveer

2025

20.1

Noord

821 Dubbele buurt Wormerveer

2021

21.1

Noord

840 Dorpsstraat 707 Assendelft

2021

21.1

Midden

859 ZMC / Gouwpark

2022

18.2

Midden

819 Kan Palen

2025

16.1

Midden

783 Erasmushuis/Noorderven

2020

16.2

Midden

877 Vaartzicht

2020

17.1

Midden

890 locatie Kalverringdijk noord

2022

18.1

Midden

891 Kogerhof

2020

18.1

Midden

825 Jacob Visterrein

2021

18.2

Midden

864 Breedweer Koog a/d Zaan

2022

21.1

Centrum

Inverdan (marktpartijen)

2025

--

Centrum

889 Vml. Nuonterrein Zaandam

2022

18.1

Centrum

893 Hazepad Zaandam

2022

20.1

Centrum

465 Oostijde 136

2022

20.2

Centrum

892 Houthavenkade Zaandam

2024

20.2

Zuid

HoogTij (marktpartijen)

2032

--

Zuid

828 Hembrugterrein

2032

18.1

Zuid

823 Westzanerwerf

2022

13.2

Zuid

850 Ikea / Zuiderhout

2023

13.2

Zuid

788 PlanDeMolenaar

2022

10.1

Zuid

888 De Witte Vos

2021

17.1

Zuid

898 Locatie M.L. Kingweg 209

2021

19.1

Totaal

Boekwaarde 01-01-2021

1.186-

MPG 21.1 MPG 20.2 contante contante waarde waarde

534-

560-

12

Op het moment van schrijven heeft voor Oostzijderveld grondverkoop plaatsgehad. Omdat dit in boekjaar 2021 valt is het nog niet als gerealiseerd opgenomen in de cijfers.

12

2021/6282 De kolom ‘overeenkomst’ geeft aan in welk MPG het plan voor het eerst als nieuw gesloten dan wel getekende anterieure (exploitatie)overeenkomst werd opgenomen. Er zijn sinds het vorige MPG 20.2 vier nieuwe overeenkomsten bijgekomen, te weten: (864) Breedweer Koog a/d Zaan, (821) Dubbele buurt Wormerveer en (840) Dorpsstraat 707 Assendelft. De plannen (877) Vaartzicht, (783) Erasmushuis/ Noorderven en (891) Kogerhof zijn administratief afgesloten. Voor HoogTij en voor Inverdan hebben een aantal onderdelen van het totale plan niet te maken met de eigen grondpositie van de gemeente maar met grondpositie van marktpartijen. In de boekhouding van de gemeente zijn deze voor de boekwaarde 31 december 2020 afgesplitst. Daarom staan deze afsplitsingen in de bovenstaande tabel onder exploitatieovereenkomsten. In de boekhouding wordt onderscheid gemaakt tussen vooruit ontvangen bedragen of nog te ontvangen bedragen. De totale boekwaarde is € 1,2 mln. positief. Dit betekent dat per saldo voor de meeste plannen geldt dat geld is vooruit betaald. Binnen dit saldo zitten ook plannen waarvan kosten nog terugbetaald moeten worden aan de gemeente. Totaal gaat het om € 5,6 mln. wat per 31 december 2020 staat als vooruit ontvangen en € 4,4 mln. als nog te ontvangen.

In het totaal van de contante waarde van de plannen zit op hoofdlijnen weinig wijziging, Deze contante waarde is een financieel resultaat van het kostenverhaal via de overeenkomsten. De reden dat hier een gunstig resultaat staat is dat vanwege de interne boekhoudkundige verwerking niet alle ambtelijke kosten op de projecten werden geschreven. Op dit moment loopt onderzoek om dit op meer onderdelen te gaan doen. Hierdoor worden interne administratieve procedures wat ingewikkelder, echter geeft het wel volledig inzicht in de doelmatigheid van de bij de projecten betrokken geldstromen. Een gevolg voor de algemene reserve is dat op termijn vanuit anterieure overeenkomsten minder bijdragen worden verwacht. De reden hiervoor is dat ambtelijke kosten dan zoveel mogelijk worden toegerekend aan de projecten.

3.3. Plannen in voorbereiding Voorbereidingsbudget PRI Voor de haalbaarheidstoetsing van nieuwe grondexploitaties en anterieure (exploitatie) overeenkomsten dient een voorbereidingsbudget aangevraagd te worden. In de volgende tabel staan de inkomsten en uitgaven voor 2020 voor plannen waarvoor nog geen grondexploitatie was vastgesteld, of plannen waarvoor nog geen anterieure (exploitatie)overeenkomst was getekend. Het totaal beschikbare budget voor projecten in voorbereiding bedraagt jaarlijks € 0,5 mln. Voor 2020 waren er meer kosten dan het beschikbare budget. Naast het jaarbudget heeft de gemeente echter een egalisatie -reserve PRI, specifiek voor het voorbereidingsbudget. Het saldo van deze reserve is daarom in 2020 gedaald. Het is nu per 1 januari 2021 € 0,02 mln. Niet alle kosten komen ten laste van het PRI-budget. Zo worden met ontwikkelaars intentieovereenkomsten afgesloten met afspraken voor vergoeding van kosten. In de tabel zijn ook baten zichtbaar. Tabel 3.3.1 Voorbereidingskosten 2020 inclusief externe dekking (bedragen x € 1.000) Gebied Gebied Zuid Gebied Centrum Gebied Midden Gebied Noord Diversen Totaal budget 2020

Lasten 2020 401 185 481 160 52 1.278

Baten 2020 921547423127470-

De volgende tabel laat de budgetten voor 2021 zien. Deze budgetten zijn de toegewezen budgetten naar de stand van februari 2021. Toegekende budgetten zijn ingedeeld naar de gebieden. Onder het kopje ‘Diversen’ staan kosten voor algemene ambtelijke ondersteuning. Gedurende het jaar kunnen 13

2021/6282 meer budgetten toegekend worden. Inmiddels is meer dan het jaarlijkse totale PRI-budget aan projecten toegekend. Het grootste deel hiervan is voor de voorbereidingskosten voor het project Guisweg in gebied Midden. Het toegekende deelbudget 2021 is € 0,25 mln. Totaal is voor € 0,58 mln. aan PRIbudget toegekend. Daarnaast worden initiatieven gedekt met ontvangen gelden van externe partijen. De binnengekomen gelden en het hiermee gecreëerde budget zijn in de onderstaande tabel apart aangegeven. In de tabel is ook het (restant)budget van tijdelijke huisvesting vermeld. Dit budget valt onder MAAK.Zaanstad, het (restant)bedrag is eind 2020 aan de MAAK-reserve toegevoegd. In de begrotingswijziging MPG 21.1 is opgenomen om ook deze projectkosten vanuit de MAAK-reserve via de MPG-projectmethodiek te gaan verwerken. Daarom staat dit budget voor de volledigheid ook hier aangegeven. Tabel 3.3.2 Voorbereidingen voor nieuwe initiatieven gedekt uit het PRI budget (bedragen x € 1.000) Gebied Gebied Zuid Gebied Centrum Gebied Midden Gebied Noord Diversen Tijdelijke huisvesting Totaal budget 2021

PRI budget 85 12 270 60 150 139 746 (577)

Externe dekking 32305840-

160-

De tabel geeft aan dat er tekort zou kunnen ontstaan voor 2021 omdat iets meer budget is toegekend dan totaal beschikbaar. De kolom ‘Externe dekking’ geeft alleen het externe geld aan dat naar de stand van februari in de boekhouding van de gemeente is verwerkt. Indien er gedurende het jaar meer extern geld binnenkomt, genereert dit meer budgetruimte. Terugvloeien eerder geïnvesteerde PRI-gelden Inmiddels is in de tabel 2.3 van de ARG zichtbaar dat op termijn opbrengsten zijn te verwachten van de grondexploitaties. Ook is zichtbaar dat voor 2020 sprake was van (eerdere) winstneming. In de ramingen van dit MPG is inzichtelijk gemaakt hoeveel PRI-gelden in het verleden waren geïnvesteerd voor niet-verlieslatende grondexploitaties. In plaats van deze bedragen te betrekken in mogelijke toekomstige winstnemingen, kan13 de gemeente er ook voor kiezen om deze gelden terug te laten vloeien naar de PRI. Hierdoor zijn deze gelden weer voor nieuwe initiatieven beschikbaar. De onderstaande tabel laat zien welke bedragen in de totaal ramingen van niet-verlieslatende grondexploitaties en projecten met een anterieure overeenkomst zijn opgenomen. De bedragen zijn verdeeld over de jaren 2021 en verder. De onderverdeling over de jaren is gedaan op basis van verwachting van winstneming of boekhoudkundige afsluiting van een plan.

3.3.3 PRI gelden in plannen met gunstig eindresultaat (bedragen x € 1.000) Terugstorting PRI-gelden

2021 380

2022 233

2023 116

2024 0

2025 83

13

Bij dit MPG zit het besluitpunt om bij eerdere winstneming van grondexploitaties eerst de geboekte PRI-bijdrage intern terug te storten naar de PRI en daarna pas winst te nemen en te verwerken naar voor de ARG.

14

2021/6282

Te ontwikkelen gronden Hieronder worden gronden dan wel plangebieden getoond waarvoor nog een grondexploitatie kan worden opgesteld of die te verkopen zijn. Deze zijn ook wel bekend onder de noemer ‘strategische gronden’. De waardering in de tabel is toegekend op basis van de boekwaarden die in de jaarrekening 2020 zijn opgenomen. Dit zijn niet de verwachte verkoopprijzen. Indien in 2020 voor deze terreinen actief gewerkt is om te komen tot een plan, dan is het projectnummer in de tabel vermeld. De kosten van deze activiteiten zijn dan ten laste van het PRI-budget gegaan. Tabel 3.3.3 Boekwaarden van gronden in voorbereiding (bedragen x € 1.000) Gebied Midden Noord Noord Noord Midden Midden Zuid Totaal

Omschrijving 846 De Hemmes Zaandam Gasfabriekterrein Wormerveer 855 Gasfabriekterrein Krommenie Multifunctieterrein Oost 874 Centrumgebied Westerkoog Locatie voormalige sporthal De Vang Locatie Sluispolderweg 13 Zaandam strategische voorraad grond

Boekwaarde 1-1-21

4.936

De plannen (855) Gasfabriekterrein Krommenie en (874) Centrumgebied Westerkoog staan in de tabel van de grondexploitaties. De boekwaarden staan in deze ramingen verwerkt als interne aankoopkosten. Dit betekent dat deze gronden overgezet zullen worden en dan niet meer in deze tabel zullen staan. Vanwege aansluiting met de jaarrekening 2020 staan ze hier nog wel vermeld.

15

2021/6282

4.

Laatste ontwikkelingen per gebied

Sinds MPG 19.1 worden de plannen ingedeeld in de gebiedsindeling van MAAK.Zaanstad. Een gebied is een samenstelling van diverse soorten plannen. Binnen een MAAK-gebied kunnen grondexploitaties, anterieure (exploitatie) overeenkomsten, projecten en plannen in voorbereiding worden onderscheiden. In de tabel hieronder wordt per gebied een samenvatting gegeven van het totale saldo. Het saldo ofwel de verwachte eindwaarde per programma/gebied is de som van het tot en met 2020 gerealiseerde saldo van kosten en opbrengsten en het nog te realiseren deel in de jaren die volgen. Dit laatste deel betreft een raming van de nog te verwachten baten en lasten. Uiteraard is er onzekerheid of het geraamde saldo ook daadwerkelijk zal worden behaald. Het college zal de raad via deze voortgangsrapportage blijven informeren over de ontwikkeling in het resultaat van de programma’s en tijdig met voorstellen komen, ingeval de ontwikkelingen afwijken van de door de raad vastgestelde kaders. Tabel 4.0.1 Samenvatting per programma (bedragen x € 1.000)

Omschrijving Inverdan Centrum Noord Midden Zuid Voorziening Planafsl. / winstneming Totaal

Boekwaarde 01-01-2021

3.023 -2.492 15.075 9.473 6.604 -748 -21 30.914

Geraamde kosten 2021 t/m eindjaar

Geraamde opbrengsten 2021 t/m eindjaar

Geraamd eindresultaat

Contante waarde 01-01-2021

Verwacht eindjaar

50.924 3.225 13.680 27.594 30.925

53.11373529.40939.78742.815-

834 26552.7205.287-

756 15742.5104.108-

2025 2024 2026 2024 2033

126.347

165.859-

7.829-

6.437-

De bedragen uit de bovenstaande tabel komen per gebied terug in dit hoofdstuk 4. Voor de plan(nen) die naar verwachting een negatief eindresultaat hebben bestaat de (verlies) voorziening gebiedsontwikkeling ter hoogte van € 0,75 mln. Deze is op contante waarde gevormd.

16

2021/6282

4.1. Gebied Noord Het gebied Noord beslaat Wormerveer, West-Knollendam, Krommenie en Assendelft Midden en Noord. Gebied Noord biedt ruimte aan een aantal omvangrijke projecten waarbij enkele honderden woningen gerealiseerd zullen worden. Deze projecten worden deels mogelijk gemaakt door de transformatie van oude fabrieksterreinen. Daarnaast zijn er nog een aantal projecten als uitloop van de wijk Saendelft in de planning. De complexiteit die hier tegenover staat is de bereikbaarheid van het gebied. Nieuwbouw legt extra druk op de capaciteit van de wegen en onderzoek naar mobiliteit en bereikbaarheid is erg belangrijk om het gebied aantrekkelijk te houden. In alle gevallen wordt zorgvuldig aandacht besteed aan een juiste inpassing in de omgeving en het verbeteren van de leefbaarheid. Om de bereikbaarheid op peil te houden maar ook andere obstakels voor woningbouw weg te nemen zoals de milieu-impact van omliggende bedrijven, zijn financiële middelen nodig. In dat kader heeft Maak Noord eind 2020 een aanvraag gedaan voor de impulsgelden van het Rijk.14 Tabel 4.2.1 Gebied Noord (bedragen x € 1.000) Plan

461 Meneba 607 Noordeinde 634 Saendelft 679 Kreekrijk 752 Waterschouw 775 Saendelft (Overhoeken) 795 Provily Slibkuil 832 Fortuinlocatie 844 Noordzaan Brokking 869 Plan Luyt 894 Vml. Dansschool Gasfabr.terr. Wormerveer 855 Gasfabr.terr. Krommenie Multifunctieterrein (oost) 840 Dorpsstraat 707 821 Dubbele Buurt Totaal

Boekwaarde 01-01-2021

MPG 21.1 MPG 20.2 contante contante waarde waarde

Eindjaar

2025 2022 2021 2025 2021 2021 2026 2020 2023 2021 2022 -2023 -2021 2021 15.075

574-

Soort

Exploitatieovereenkomst Exploitatieovereenkomst Exploitatieovereenkomst Exploitatieovereenkomst Exploitatieovereenkomst Exploitatieovereenkomst Grondexploitatie Project / overeenkomst Exploitatieovereenkomst Exploitatieovereenkomst Exploitatieovereenkomst Strategische voorraad grond Strategische voorraad grond Strategische voorraad grond Exploitatieovereenkomst Exploitatieovereenkomst

987-

844 Noordzaan Brokking [Status: anterieure overeenkomst] Een van de centrale doelstellingen van het gemeentelijk programma is om braakliggende terreinen met leegstaande panden langs de Zaan nieuw leven in te blazen op een wijze die een positieve invloed heeft op de leefbaarheid van het omliggende gebied. Brokking aan de Noorddijk in Wormerveer is één van de ontwikkellocaties. Dit gebied wordt omgevormd tot een bijzondere wijk aan de Noordzaan met kwalitatief hoogwaardige woningen. De bouw van 180 woningen op het terrein van de voormalige veevoederfabriek Brokking is door ontwikkelcombinatie De Nijs gestart. In 2020 zijn de eerste vijftig grondgebonden woningen opgeleverd (Arsenaal 1 en Arsenaal 2). In het eerst kwartaal van 2021 zullen 37 grondgebonden woningen worden opgeleverd (De Tuinen). De vergunningsaanvragen voor tien (Sluiswoningen) respectievelijk zeventien grondgebonden woningen (Arsenaal 3) zijn ingediend. De planvorming van de voormalige fabriek De Pijl is begin dit jaar in gang gezet. De ontwikkelaar heeft een tijdelijke versterking van de Noorddijk gerealiseerd. Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK) is bereid de waterkerende functie van de Noorddijk versneld op wettelijk niveau te brengen. Na de dijkverzwaring en herprofilering neemt Zaanstad het beheer over van

14

Inmiddels op het moment van schrijven is duidelijk dat deze aanvraag is gehonoreerd.

17

2021/6282 HHNK. Het noodzakelijke nog uit te voeren dijkversterkingsproject van het Hoogheemraadschap voor de Noorddijk verbetert de ontsluiting van het gebied.

855 Gasfabriekterrein Krommenie [Status: strategische voorraad grond] Het oude gasfabriekterrein in Krommenie is een plek met een rijke historie. Tussen de 17e en de 19e eeuw zaten hier veel rolrederijen die zeildoeken maakten voor onder andere de scheepvaart. Daarna verrees er een gasfabriek. Rond 1970 startte de sloop van de gasfabriek en de gashouders. De grond is van de gemeente en is door middel van een openbare selectieprocedure (tender) voor de verkoop van de grond op de markt gebracht. De publicatie heeft in oktober 2019 plaatsgevonden. Wat betreft het woningprogramma vraagt de gemeente een woonconcept dat aantrekkelijk is voor ouderen, 30% sociale sector en 100% gasloos. De vijf kavels voor particulier opdrachtgeverschap die eerst door de gemeente zelf zouden worden verkocht, zijn thans opgenomen in deze tender van het gehele gebied. Er hebben acht partijen ingeschreven. Er heeft een voorselectie plaatsgevonden door de selectiecommissie. Middels een buurtraadpleging kiezen buurtbewoners het beste plan. Drie ontwikkelaars die voldoen aan de eisen hebben hun plan aan de buurt gepresenteerd. Deze buurtbewoners wonen in de straten rond de ontwikkellocatie. Een meerderheid van de omwonenden van het oude gasfabriekterrein heeft gekozen voor het ontwerp van projectontwikkelaar VOF Horizon Ontwikkeling (Timpaan/BOT Bouw).

De hoge opkomst bij de buurtraadpleging laat zien hoe betrokken de buurt is. Er is een intensieve samenwerking met de bewonersvereniging Krommenie Oost. Hun inbreng is onder andere terug te zien in de randvoorwaarden die de gemeente heeft gesteld. Buurtbewoners zullen betrokken worden in het definitieve ontwerp en de inrichting van de openbare ruimte. Na het afsluiten van de verkoopovereenkomst (planning eerste kwartaal 2021) volgt de bestemmingsplanprocedure. De ontwikkeling past in het bestemmingsplan Krommenie met dien verstande dat de globale woonbestemming nog moet worden uitgewerkt. Na het vaststellen van het bestemmingsplan kan de ontwikkelaar een omgevingsvergunning aanvragen. Naar verwachting worden de woningen in 2024 opgeleverd. Mix van woningen en ruimte voor ontmoeting De planvisie bestaat uit 50 nieuwbouwwoningen waarvan vijftien woningen bestemd voor sociale huur. Daarnaast omvat het ontwerp twaalf seniorenwoningen in het middensegment met een gemeenschappelijke ontmoetingsruimte. De overige woningen vallen in het betaalbare en middeldure segment. De inrichting van de openbare ruimte rondom de woningen herinnert aan het verleden van de gasfabriek en biedt plekken waar huidige en toekomstige bewoners elkaar kunnen ontmoeten.

461 Meneba [Status: anterieure overeenkomst] Het project Zaankwartier/Meneba omvat de herontwikkeling van een fabriekscomplex in Wormerveer naar circa 650 woningen en stedelijke en maatschappelijke voorzieningen. Het doel is het creëren van een levendige buurt en een stepping stone tussen de woongebieden Wormerveer en Brokking/Zaans Pijl.

18

2021/6282 In een masterplan zijn afspraken vastgelegd over de uitgangspunten en randvoorwaarden voor herontwikkeling, de ambities, gewenste kwaliteit, duurzaamheid, stedenbouwkundig ontwerp etc. Het woonprogramma omvat 30% sociale huur, 10% Bijzondere Koopwoningen Zaandam, 15% middeldure huur en overige vrije markt, zowel eengezinswoningen en appartementen. Het commerciële en maatschappelijke programma wordt nader uitgewerkt en omvat ca 7.900 m2 bvo15. Er is een wens voor een supermarkt en hotel. De haalbaarheid hiervan wordt onderzocht. Middels een enquête onder bewoners en bedrijven is geïnventariseerd welke ideeën en behoeftes er zijn voor verdere planuitwerking. Er is een denktank voor vertegenwoordigers die betrokken zijn bij de uitwerking. Er is een ontwerpbeeldkwaliteitsplan opgesteld dat in januari 2021 ter visie is gelegd. Na vaststelling wordt dit het toetskader voor toekomstige uitwerking. Het voornemen is om in 2021 de ruimtelijke procedure te doorlopen, mogelijk in coördinatie met de eerste omgevingsvergunningen bouw. Daarna kan een start worden gemaakt met de voorbereiding van het bouwrijp maken en de eerste bouwactiviteiten. Bijzondere aandacht gaat uit naar de inpassing van woningen langs een bedrijventerrein (hindercontouren) en de ontsluiting en bereikbaarheid van bedrijven en woningen. Daarover is contact met vertegenwoordigers van het bedrijfsleven.

De gemeente heeft afspraken over kostenverhaal en planschade vastgelegd in een anterieure overeenkomst. De ontwikkelaar zal een financiële bijdrage leveren aan investeringen in infrastructuur rond het plangebied. 607 Noordeinde [Status: anterieure overeenkomst] De vergunning voor de Toermalijn is afgegeven en er is een aannemer geselecteerd voor de bouw van de school. De verwachting is dat in juli 2022 de school in gebruik kan worden genomen. De ontwikkelaar heeft de bouwvergunning ontvangen en is gestart met de bouw van de woningen. 775 Overhoeken [Status: anterieure overeenkomst] De woningbouwplanning en de planning van het bestemmingsplan heeft vertraging opgelopen. De meest recente vertraging is er in gelegen dat de provincie plannen heeft om een verbinding tussen de A8 en de A9 te realiseren waarbij bij twee varianten de op- en afrit, geprojecteerd zijn op de westelijke Overhoeken. De gemeente heeft in samenspraak met de ontwikkelaar een nieuw stedenbouwkundig plan opgesteld voor alleen het oostelijk deel van de Overhoeken met circa 170 woningen. Plan ‘De Overhoeken’ valt binnen het werkingsgebied Landelijk Gebied. 16 679 Kreekrijk [Status: anterieure overeenkomst] Kreekrijk is een nieuw te bouwen woonwijk ten westen van Saendelft. De ontwikkeling van Kreekrijk levert een bijdrage aan het opheffen van het regionale woningtekort.

Dit deelprogramma behelst de ontwikkeling van de woningbouwlocatie Kreekrijk met circa 920/960 woningen en onderwijsvoorzieningen, die ook voor Saendelft-West bestemd zijn. Naast bovengenoemde opgave ligt er ook de opgave voor de realisatie van een klimaatneutrale wijk met een ontspannen woonmilieu. De nieuwe woonwijk wordt gerealiseerd zonder gasaansluiting. De

15

Bvo staat voor bruto vloer oppervlak Op de website van de provincie staat een link naar een nota waarin De Overhoeken wordt genoemd: https://www.noordholland.nl/Onderwerpen/Ruimtelijke_inrichting/Projecten/Omgevingswet/Omgevingsverordening/Documenten/Nota_van_beantw oording_Omgevingsverordening_NH2020. Het document heet Nota van Beantwoording. 16

19

2021/6282 woningen worden voorzien van een (elektrische) warmtepomp en zonnepanelen. De grond in Kreekrijk is in eigendom bij verschillende projectontwikkelaars. De gemeente zal de in het kader van realisatie van Kreekrijk door haar gemaakte en te maken kosten verhalen op de ontwikkelaars. Hiertoe heeft de gemeente met betreffende projectontwikkelaars een anterieure exploitatie- overeenkomst afgesloten. De projectontwikkelaars realiseren de wijk met inbegrip van de hiertoe behorende openbare ruimte. De gemeente heeft hier uitsluitend een toetsende en faciliterende rol. De restzetting voor deelplan I is eindelijk gereed. De projectontwikkelaars van Kreekrijk hebben in 2020 voor circa 50 woningen een bouwvergunning aangevraagd. De bouw is reeds gestart met de eerste vijftien woningen. Voor de (semi)vrije kavels is dat nog niet gedaan omdat de mensen deels zelf een ontwerp mogen maken op de vrije kavel. De eerste vrije kavels zijn inmiddels verkocht. De ontwikkelaars willen op korte termijn de overige deelplannen in Kreekrijk versneld ophogen zodat ze sneller kunnen ontwikkelen en bouwen. De verwachting is dat in maart gestart wordt met het ophogen van de overige deelplannen. 634 Saendelft vinex [Status: anterieure overeenkomst] Op dit moment vinden de inspecties plaats van onder andere de riolering en verlichting.

Wanneer de openbare ruimte is afgerond, is Saendelft – op het appartementencomplex in Poort Saendelft (bij station Krommenie Assendelft) na – klaar. Over het appartementencomplex worden gesprekken gevoerd met een woningbouwcorporatie. Met name geluid van de wegen en het spoor maken dat het ontwerpen tijd vraagt. Als de openbare ruimte van Saendelft is afgerond en de anterieure overeenkomst voor Poort Saendelft is getekend, kan Saendelft administratief worden afgesloten. 894 Locatie voormalige dansschool Assendelft [Status: anterieure overeenkomst] De ontwikkelaar heeft de bouwvergunning ontvangen en is gestart met de bouw van de woningen. 821 Dubbele buurt Wormerveer [Status: anterieure overeenkomst] Aan de Dubbele Buurt in Wormerveer wordt het pand van voormalige Kunstdrukkerij Mercurius uit 1885 getransformeerd naar een bijzonder appartementencomplex. Er worden vijftig vrijesector koopappartementen gerealiseerd. De monumentale voorgevel blijft behouden. Er komt een groot gezamenlijk dakterras en op het lagere dak komen zonnepanelen. Het plan paste voor een groot deel binnen het bestaande bestemmingsplan, maar voor de achttien woningen op de begane grond moest het bestemmingsplan worden aangepast. De omgevingsvergunning is eind 2020 verstrekt. Alle woningen zijn inmiddels verkocht. In april van dit jaar zal naar verwachting worden gestart met de bouw van de woningen.

Oplevering wordt verwacht medio mei 2022. 840 Dorpsstraat 707 Assendelft [Status: anterieure overeenkomst] De ontwikkeling aan de locatie Dorpsstraat 707 te Assendelft betreft een bouwinitiatief voor een Aldisupermarkt, zorgcomplex en dertig zorgwoningen. In het derde kwartaal van 2020 heeft de gemeente met de ontwikkelaar een anterieure overeenkomst gesloten. 795 Provily Slibkuil [Status: eigen grondexploitatie] Provily Slibkuil (projectnaam: Eilanden van Hain) is een gemeentelijke grondexploitatie. Het betreft hier eigen grondpositie van de gemeente. Het plangebied ligt op de voormalige sportcomplexen Provily en Slibkuil aan de westelijke buitenrand van Krommenie. Op Provily en Slibkuil worden nieuwe speciale watergebonden woonmilieus gerealiseerd. In de grondexploitatie wordt uitgegaan van circa 250 grondgebonden (vrije sector) woningen. Het in het plangebied te ontwikkelen woonprogramma bevat geen sociale woningbouw. De grondexploitatie loopt tot en met 2026. De grondexploitatie draagt ook bij in de verwervings- en verplaatsingskosten van nieuwe sportvoorzieningen in de Omzoom. De plannen bestaan uit diverse eilanden en worden in fases gerealiseerd. In 2018 is de grond gegund aan een ontwikkelaar. De grond is op het moment van schrijven nog niet afgenomen door de ontwikkelaar. De ontwikkelaar heeft een waterrijk plan ontwikkeld met 235 woningen 20

2021/6282

(vrije sector). Het plan wordt een energieneutrale wijk in Zaanstad. De plannen gaan uit van een sterke relatie met de aanwezige natuur en het water. Waar mogelijk worden deze onderdelen versterkt en verweven met de plannen. Eind 2019 zijn er diverse bijeenkomsten geweest met de ontwikkelaar en de bewonerscommissie over eventuele aanpassingen in het plan die voor de bewoners en/of de gemeente belangrijk zijn. Hierbij gaat het onder meer om aspecten die samenhangen met de ontsluiting en de waterhuishouding. Deze gesprekken zijn constructief van aard geweest. Een en ander heeft wel betekend dat het stedenbouwkundig plan is aangepast en het Voorlopig Ontwerp nog niet is vastgesteld. Dit staat de komende maanden op de planning. Ook worden in 2021 de eerste vergunningen aangevraagd en wordt het bestemmingsplan ter inzage gelegd. Hierna wordt het terrein opgehoogd om te laten inklinken. Het zandpakket blijft circa twee jaar liggen. Na het inklinken wordt gestart met de bouwwerkzaamheden. 869 Plan Luyt Assendelft [Status: anterieure overeenkomst] Op het terrein van de voormalige Zaanlandsche IJsfabriek en later Luyt Metaalwaren wordt het woningbouwproject Luyt te Assendelft gerealiseerd. Het plan bestaat uit 23 grondgebonden woningen die worden gebouwd in opdracht van Parteon.

Het betreft acht woningen in de sociale huur aan de Dorpsstraat en vijftien vrijesectorhuurwoningen aan de Willem Sijpesteijnstraat. De woningen worden volledig gasloos en opgeleverd met een warmtepomp en zonnepanelen. De anterieure overeenkomst is eind 2014 afgesloten maar onder meer door problematiek rondom het geurbeleid is een aanzienlijke vertraging opgetreden. De bouw is thans op 10 december 2020 gestart. De woningen evenals de openbare ruimte worden naar verwachting in het vierde kwartaal van 2021 opgeleverd. Nadat de openbare ruimte is aangelegd, zal deze aan de gemeente worden overgedragen.

4.2. Gebied Midden Het gebied Midden omvat de Kogerveldwijk en de ontwikkelingslocaties in Koog aan de Zaan en Zaandijk. Tabel 4.3.1 Gebied Midden (bedragen x € 1.000) Plan

755 Herontwikkeling Bannehof 783 Erasmushuis/Noorderven 825 Jacob Visterrein 851 Oostzijderveld 859 GOUWpark (voormalig ZMC) 876 Willem Dreeslaan 877 Vaartzicht 890 locatie Kalverringdijk noord 891 Kogerhof 819 Kan Palen – Hofwijk Noord 864 Breedweer Koog a/d Zaan 874 Centrumgebied Westerkoog 846 De Hemmes 467 Loc. C.v.Uitgeeststraat 466 Loc. Paltrokstr–H.Scholtenstr Totaal

Boekwaarde MPG 21.1 01-01-2021 contante waarde

MPG 20.2 contante waarde

Eindjaar Soort

2023 2020 2021 2024 2022 2020 2020 2022 2020 2025 2022 2024 ---9.473

2.510-

Grondexploitatie Exploitatieovereenkomst Exploitatieovereenkomst Grondexploitatie Exploitatieovereenkomst Grondexploitatie Exploitatieovereenkomst Exploitatieovereenkomst Exploitatieovereenkomst Exploitatieovereenkomst Exploitatieovereenkomst Grondexploitatie Strategische voorraad grond In voorbereiding In voorbereiding

5-

21

2021/6282 466 Locatie Paltrokstraat – Dr. H.G. Scholtenstraat [Status voorbereiding PRI] In samenwerking met de ontwikkelaar wordt op de hoek van de Paltrokstraat – Dr. H.G. Scholtenstraat gewerkt aan de transformatie van twee bedrijfslocaties naar woningbouw. Het overleg met de ontwikkelaar over de uitwerking van de plannen en het afsluiten van een anterieure overeenkomst heeft ertoe geleid dat de gemeente naar verwachting in 2021 het ruimtelijk programma van eisen kan vaststellen. De belemmeringen van de omliggende bedrijven en gebouwen worden nog nader onderzocht. De gemeente is in gesprek met Alliander voor de verplaatsing van het in het gebied aanwezige transformatorstation. Deze transformatie is de eerste in de Boerejonkerbuurt. Dit maakt de opgave ingewikkeld, omdat (nog) rekening moet worden gehouden met de omliggende bedrijven en belemmeringen die in de toekomst zullen verdwijnen. Het plan telt circa 242 appartementen in de verschillende woonsegmenten. Daarnaast is een bedrijfsruimte voorzien van circa 1.000 m². Om de ontwikkeling mogelijk te maken zal het bestemmingsplan gewijzigd moeten worden. De realisatie van de ontwikkeling is onder voorbehoud van de definitieve verkoop van de locatie. Realisatie van de nieuwbouw is vooralsnog voorzien in de periode 2022-2023.

467 Locatie Hilko [Status voorbereiding PRI] Twee partijen hebben de handen ineengeslagen om de ontwikkeling van het gebied tussen de Zaan en de Cornelis van Uitgeeststraat op te pakken. De huidige bedrijfslocaties worden getransformeerd naar grondgebonden woningen en appartementen. De plannen worden door partijen uitgewerkt in lijn met het gebiedsperspectief dat voor Kogerveldwijk is opgesteld. Met de ontwikkelende partijen is de gemeente in gesprek over het sluiten van de intentieovereenkomst. 755 Herontwikkeling Bannehof [Status eigen grondexploitatie] De Bannehof locatie te Zaandijk betreft de locatie van het voormalige gemeentehuis ‘de Bannehof’ aan de John Lennonstraat in Zaandijk. De grondpositie is van de gemeente. Op deze locatie is het voornemen om 153 woningen te realiseren in het plan Bannehoven. Het bestemmingsplan is onherroepelijk. Ook heeft de provincie Noord-Holland inmiddels een natuurvergunning verleend. In december 2020 heeft de ontwikkelaar een omgevingsvergunning bouw ingediend. De verwachting is dat in het voorjaar een start wordt gemaakt met de verkoop van de woningen en dat nog voor de zomer kan worden begonnen met het opschonen van het terrein en het bouwrijp maken. Dan kan ook de grond worden overgedragen aan de ontwikkelaar om het woningbouwplan te realiseren. De start van de bouw van de woningen wordt verwacht in het vierde kwartaal van dit jaar.

819 Kan Palen – Hofwijk Noord fase 1 [Status anterieure overeenkomst] Het plangebied Hofwijk Noord ligt tussen Hof van Zaenden, Pro Patriastraat en Oostzijde. Binnen het gebied ligt het Kan Palen-terrein al decennia braak. Ontwikkeling van het terrein is erg moeilijk gebleken. Dit komt mede doordat de grond in het gebied ernstig vervuild is. Daarnaast is er in de directe omgeving een verffabriek met een hindercirkel die momenteel voor beperkingen zorgt. In december 2019 is de gemeenteraad akkoord gegaan met de uitgangspunten om het bedrijventerrein Hofwijk Noord te ontwikkelen naar een wijk met 750 nieuwe woningen. Dit is een eerste stap om van het gehele bedrijventerrein waar het gebied onderdeel van is, een aantrekkelijk woon-werkgebied te maken. Hofwijk-Noord kan vervolgens doorontwikkelen naar circa 950 woningen en ruimte voor voorzieningen. In juli 2020 is met de grondeigenaar van het Kan Palen-terrein een anterieure overeenkomst (AO) gesloten ten behoeve van de realisatie van 750 woningen. Deze overeenkomst dient als basis voor het op te stellen bestemmingsplan. Onderdeel van de anterieure afspraak is dat de gemeente en provincie Noord-Holland gezamenlijk een financiële bijdrage geven aan het project van in totaal € 6,4 miljoen. De provincie heeft hier voorafgaand aan de ondertekening van de AO een positief besluit over genomen.