Huisvestingsverordening gemeente Zaanstad 2021, Geconsolideerde tekst na 3e wijziging

Andersom: woningzoekenden die niet voldoen aan een bindingseis, komen eventueel wel voor een huisvestingsvergunning in aanmerking, maar dan alleen ná de woningzoekenden die wél aan de bindingseis voldoen. In artikel 2.3.5 is van de HVV is van de in artikel 14, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014 en de wijziging van de Crisis- en herstelwet (eenentwintigste tranche) geboden mogelijkheid gebruikgemaakt. Dat betekent dat ten hoogste 50% van de huisvestingsvergunningen verleend met voorrang aan woningzoekenden met regionale binding verleend mag worden. In de helft 60% van die gevallen, dus: in 25% 30% van de gevallen, mag in eerste instantie een huisvestingsvergunning met voorrang verleend worden aan woningzoekenden met lokale binding. Zie ook paragraaf 1.5.3 van deze toelichting. Let wel, alleen gevallen waarbij de huisvestingsvergunning daadwerkelijk verleend wordt omdat sprake is van binding, tellen mee in de bovengenoemde percentages.

2021/ 15856 Opgemerkt wordt verder dat de woningzoekenden in het bezit van een urgentieverklaring verleend in verband met mantelzorg, uitstroom uit een blijf-van-mijn-lijfhuis of vergunninghouders (statushouders) die de gemeente gelet op de taakstelling moet huisvesten, de bindingscriteria niet tegengeworpen kunnen krijgen, zie lid 3 van artikel 2.4.7 van de HVV en artikel 16 van de Huisvestingswet 2014. In het vierde lid word expliciet benoemd dat woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan Zaanstad als bedoeld in artikel 14, derde lid, van de wet, kunnen voorrang krijgen bij de verlening van huisvestingsvergunningen voor woonruimte die voor de eerste maal te huur wordt aangeboden, tenzij dit tot gevolg heeft dat in strijd met het in het eerste of tweede lid van dit artikel bepaalde wordt gehandeld. Artikel 2.3.6 Algemene volgordebepaling Zie paragraaf 1.5.5. Artikel 2.3.6a Bijzondere volgordebepaling Deze volgordebepaling geldt als de woonruimte te huur wordt aangeboden met toepassing het label "grote huishoudens" zoals dat is opgenomen in artikel 2.3.4, vierde lid. De volgordebepaling treedt, wanneer de woonruimte wordt aangeboden via het aanbodinstrument, in de plaats van de algemene volgordebepaling opgenomen in artikel 2.3.6. Artikel 2.3.7 Volgorde van de houders van de urgentieverklaring Zie paragraaf 1.5.5.

Artikel 2.38 Volgorde overige woningzoekenden Zie paragraaf 1.5.5. Artikel 2.3.8a Toewijzing woonruimte op basis van punten Zoekpunten en situatiepunten zijn nieuw en kunnen worden opgebouwd vanaf het moment dat de wijzigingsverordening in werking treedt. Zoekpunten kunnen door iedereen worden opgebouwd door actief te zoeken naar een passende woning en ten minste vier keer per maand op een aangeboden passende woning te reageren. Zo kan per maand een zoekpunt worden opgebouwd, tot een maximum van dertig punten. Per maand dat niet voldoende actief (geen enkele reactie wordt geplaatst) wordt gezocht vervalt één zoekpunt. Als er 1-3 reacties worden geplaatst blijft het aantal zoekpunten dat is opgebouwd gelijk. Situatiepunten kunnen onder de paragraaf 2.6 vermelde criteria worden opgebouwd. Vanaf de inwerkingtreding van de gewijzigde verordening zal het effect geleidelijk intreden. Een woningzoekende die in aanmerking komt voor zoekpunten heeft ten minste twee jaar en zes maanden nodig om het maximumaantal van dertig zoekpunten te bereiken. Een woningzoekende die zowel voor zoekpunten als voor situatiepunten in aanmerking komt kan parallel nog twaalf situatiepunten opbouwen. Artikel 2.3.9 Directe bemiddeling Zie paragraaf 1.5.6. Artikel 2.3.10 Bijzondere gevallen Zie paragraaf 1.5.6.

Artikel 2.4.1 Algemeen De artikelen 2.4.1 tot en met 2.4.3 bevatten een regeling voor experimenten op het gebied van woonruimteverdeling. Belangrijk is het om vast te stellen dat experimenten weliswaar niet mogelijk zijn op grond van de (overige) bepalingen van de HVV, maar wel, gelet op de Huisvestingswet 2014, in een huisvestingsverordening opgenomen zouden kunnen worden. Het is dus zo dat experimenten niet in strijd mogen zijn met de uitgangspunten van de Huisvestingswet 2014 zelf.

2021/ 15856 Artikel 2.4.2 Experimenten met woonruimten van corporaties Dit artikel regelt de experimenten die corporaties en gemeenten samen kunnen organiseren. Een experiment duurt maximaal 2 jaar en betreft ten hoogste 10% van de per jaar toe te wijzen woonruimten van de corporaties die bij het experiment betrokken zijn. Een experiment mag pas starten als burgemeester en wethouders van de gemeenten in de woningmarktregio de opzet ervan heeft goedgekeurd. Artikel 2.4.3 Experimenten met overige aangewezen woonruimten Ook andere verhuurders dan corporaties kunnen samen met gemeenten experimenten organiseren. Artikel 2.5.1 Bevoegdheid tot beslissen op een aanvraag om een urgentieverklaring Dit artikel bepaalt dat burgemeester en wethouders van de gemeente waar de urgentieverklaring moet worden aangevraagd, beslissen op de aanvraag. Artikel 2.5.2 bepaalt waar de aanvraag ingediend moet worden. Eén urgentiegrond kent een eigen bevoegdheidsregeling: dit betreft de in artikel 2.5.7 van de HVV geregelde urgentiegrond "uitstroom", zie daarvoor paragraaf 1.8.3 van de algemene toelichting en de artikelsgewijze toelichting.

Artikel 2.5.2 Aanvraag om een urgentieverklaring Het eerste lid van dit artikel bevat een regeling voor het indienen van de aanvraag om een urgentieverklaring: - woont aanvrager binnen de woningmarktregio, dan vraagt hij de urgentieverklaring aan bij burgemeester en wethouders van zijn woonplaats; - woont aanvrager niet binnen de woningmarktregio, dan vraagt hij de urgentieverklaring aan bij burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar hij wil gaan wonen. Deze laatste situatie (een aanvrager van buiten de woningmarktregio) doet zich in het bijzonder voor bij de zogenoemde "wettelijke urgentiegronden": deze woningzoekenden zullen vaak niet in de woningmarktregio woonachtig zijn. Op een aanvraag wordt, gelet op het bepaalde in artikel 2.5.2, tweede lid, van de HVV, binnen acht weken besloten. Deze termijn kan met ten hoogste vier weken verlengd worden. Uiteraard is een behandeltermijn van acht weken respectievelijk 12 weken langer dan in de meeste gevallen, gelet op het urgente karakter van veel huisvestingsproblemen, wenselijk is. Het derde lid van artikel 2.5.2 van de HVV somt op welke gegevens en bescheiden in ieder geval bij de aanvraag ingediend moeten worden: a. stukken waaruit blijkt dat de aanvrager als woningzoekende is ingeschreven in het aanbodinstrument; b.

informatie over de aard en de oorsprong van het huisvestingsprobleem dat aan de aanvraag ten grondslag ligt; en c. informatie over het inkomen en het vermogen van het huishouden van aanvrager. Artikel 2.5.3 Inhoud van de urgentieverklaring In artikel 2.5.3 van de HVV wordt beschreven welke gegevens de urgentieverklaring zelf dient te bevatten: - de urgentieverklaring bevat een zoekprofiel voor woonruimte. Het zoekprofiel bestaat uit een woningtype en het zoekgebied waarop de voorrangswerking van de urgentieverklaring van toepassing is. - de urgentieverklaring bevat informatie over aanvrager, het dossier van de aanvrager en de termijn gedurende welke de urgentieverklaring geldig is. Het in het woningtype op te nemen zoekprofiel bevat qua ligging, grootte, en aard het meest sobere woningtype of de meest sobere woningtypen dat naar het oordeel van burgemeester en wethouders noodzakelijk is voor het oplossen van het huisvestingsprobleem. Dit meest sobere woningtype kan per regiogemeente verschillen: wat "meest sober" is, hangt immers af van de samenstelling van de woningvoorraad. Op gemeentelijk niveau kan daarom beleid opgesteld worden aan de hand waarvan bij

2021/ 15856 de behandeling van concrete aanvragen het in het zoekprofiel op te nemen woningtype bepaald kan worden. Dit geldt voor urgentieverklaringen met uitzondering van de SV-urgentieverklaring en de urgentieverklaring in verband met calamiteiten (de urgentiecategorie genoemd in artikel 2.6.8, eerste lid, aanhef en onder a). Verder wordt opgemerkt dat binnen de gemeente Amsterdam de houders van een wegens een calamiteit verleende urgentieverklaring zelf in WoningNet kunnen zoeken en reageren op woningen die zijn gelabeld voor voorrangskandidaten. De woningcorporaties labelen in hun ogen geschikte woningen voor de urgenten. Zie voor de bepaling van het in het zoekprofiel op te nemen zoekgebied artikel 2.5.4 van de HVV. Artikel 2.5.4 Het zoekgebied Het in het zoekprofiel op te nemen zoekgebied omvat de gemeente van het college van burgemeester en wethouders dat de urgentieverklaring heeft verleend, aldus eerste lid. De urgentieverklaring verleend wegens de toepasselijkheid van een in artikel 2.5.8 van de HVV opgenomen urgentiecategorie heeft regionale werking. Dit betekent dat een woningzoekende onder bepaalde omstandigheden de urgentieverklaring kan inzetten bij het verkrijgen van woonruimte, gelegen in een andere regiogemeente dan die waar de urgentieverklaring is afgegeven.

Het tweede tot en met vijfde lid van artikel 2.5.4 van de HVV bevat hiervoor de volgende regeling: - de houder van een urgentieverklaring meldt zich bij de regiogemeente waar hij naar toe wil verhuizen. Deze regiogemeente wordt in het artikel aangeduid als "de ontvangende gemeente". De houder van de urgentieverklaring verzoekt burgemeester en wethouders van de ontvangende gemeente om het in de urgentieverklaring opgenomen zoekprofiel aan te passen. - burgemeester en wethouders van de ontvangende gemeente beoordelen het verzoek. Het vierde lid van artikel 2.5.4 van de HVV geeft aan welke belangen burgemeester en wethouders daarbij in achtnemen: zij kunnen het verzoek weigeren indien naar hun oordeel de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte daartoe nopen. Daarmee grijpt het vierde lid terug op het motief om een huisvestingsverordening vast te stellen: het bestrijden van de effecten van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Opgemerkt wordt dat burgemeester en wethouders in deze situatie niet opnieuw beoordelen of de urgentieverklaring zelf terecht is verleend. - als burgemeester en wethouders gelet op het vierde lid geen reden zien om het verzoek te weigeren, wijzigen zij het in de urgentieverklaring opgenomen zoekprofiel. Het zoekgebied wijzigen zij in hun gemeente.

Het woningtype wijzigen zij in het woningtype dat voor hun gemeente in het geval van deze woningzoekende als meest sobere woningtype geldt. - burgemeester en wethouders kunnen ook, gelet op het bepaalde in het vierde lid, tot de conclusie komen dat het verzoek geweigerd moet worden. Het ligt voor de hand om op gemeentelijk niveau beleid vast te stellen waarin beschreven wordt hoe invulling wordt gegeven aan de toets van verzoeken aan het bepaalde in het vierde lid. Zowel een toekenning van het verzoek als een weigering van het verzoek is een besluit in de zin van artikel 1:3 van de Algemene wet bestuursrecht. Artikel 2.5.5 Algemene weigeringsgronden urgentieverklaring Als de aanvraag volledig en te beoordelen is, wordt getoetst of er zich één of meerdere algemene weigeringsgronden voordoen. Deze zijn opgenomen in artikel 2.56.5, eerste en tweede lid, van de HVV. Niet elke algemene weigeringsgrond is van toepassing op elke urgentiecategorie, zie het schema in paragraaf 1.8.2. De weigeringsgronden genoemd in het eerste lid zijn, voor zover ze toepasselijk zijn op de desbetreffende urgentiecategorie, verplichtend voor burgemeester en wethouders : als er zich één of meerdere van deze weigeringsgronden voordoen, moet de aangevraagde urgentieverklaring geweigerd worden. Het betreft de volgende weigeringsgronden:

2021/ 15856 a. het huishouden van de aanvrager voldoet niet aan de in artikel 2.2.1 genoemde eisen. Dit betekent dat tenminste één lid van het huishouden van aanvrager niet minderjarig is en dat alle leden van het huishouden in Nederland mogen verblijven. b. er is geen sprake van een urgent huisvestingsprobleem. Uit deze weigeringsgrond volgt dat sprake moet zijn van een urgent huisvestingsprobleem. c. de aanvrager kon het huisvestingsprobleem redelijkerwijs voorkomen of kan het huisvestingsprobleem redelijkerwijs op een andere wijze oplossen. In bepaalde gevallen is wel sprake van een urgent huisvestingsprobleem, maar had aanvrager dit redelijkerwijs zelf kunnen voorkomen. Bijvoorbeeld door in verband met een voorzienbare beperking tijdig te verhuizen naar meer geschikte woonruimte. Of door met eigen vermogen geschikte woonruimte te kopen. d. het huisvestingsprobleem kon worden voorkomen of kan worden opgelost door gebruik te maken van een voorliggende voorziening. Het begrip 'voorliggende voorziening' is gedefinieerd in artikel 1 en kan eventueel in lokaal beleid verder inhoud gegeven worden. e. het aan de aanvraag ten grondslag liggende huisvestingsprobleem is ontstaan als gevolg van een verwijtbaar doen of nalaten van aanvrager of een lid van zijn huishouden.

Van deze weigeringsgrond is bijvoorbeeld sprake als aanvrager zijn vorige woning heeft moeten verlaten in verband met door hem ondernomen wietteelt of als aanvrager met zijn gezin is gaan inwonen, terwijl het redelijkerwijs voorzienbaar was dat dit tot problemen zou leiden. f. het aan de aanvraag ten grondslag liggende huisvestingsprobleem kan niet of in onvoldoende mate opgelost worden met verhuizing naar andere zelfstandige woonruimte. Deze weigeringsgrond doet zich bijvoorbeeld voor indien aanvrager als gevolg van specifieke problematiek een urgent huisvestingsprobleem heeft gekregen en redelijkerwijs te verwachten is dat die problematiek hem nog steeds belet om zelfstandig woonruimte te bewonen. Het kan daarbij gaan om problematiek van sociaal-medische aard. g. de aanvraag is ingediend binnen twee jaar nadat een eerder aan aanvrager of een lid van zijn huishouden verleende urgentieverklaring is ingetrokken met toepassing van artikel 2.5.10, tweede lid, aanhef en onder a en d. Bij intrekking wegens de toepasselijkheid van deze intrekkingsgronden (a. onvolledige of onjuiste gegevens verstrekt en d. aangeboden woonruimte geweigerd dan wel zich onvoldoende ingespannen) kan gezegd worden dat aanvrager het ontstane of voortdurende huisvestingsprobleem in belangrijke mate aan zichzelf te wijten heeft. h.

de aanvrager is niet in staat om in zijn bestaan of in de kosten van bewoning van zelfstandige woonruimte te voorzien. Indien aanvrager niet in de kosten van bestaan of de kosten van bewoning van zelfstandige woonruimte kan voorzien, is het, via een urgentieverklaring verkrijgen van zelfstandige woonruimte, geen duurzame oplossing van het huisvestingsprobleem. i. de aanvrager in de periode direct voorafgaand aan het indienen van de aanvraag blijkens diens inschrijving in de basisadministratie niet tenminste twee jaar onafgebroken in de gemeente waar de urgentieverklaring wordt aangevraagd woonachtig was. Deze weigeringsgrond spreekt voor zich. j. het huishoudinkomen de DAEB-norm overschrijdt. Huishoudens met een inkomen boven de DAEB-norm worden verondersteld in beginsel zelf voor hun huisvesting te kunnen zorgen. De weigeringsgrond in het tweede lid heeft een facultatief karakter: indien zich deze weigeringsgrond voordoet, kan de aangevraagde urgentieverklaring geweigerd worden. Deze weigeringsgrond stelt burgemeester en wethouders in staat om een urgentieverklaring te weigeren indien het huisvestingsprobleem veroorzaakt wordt door het - bewonen van onzelfstandige woonruimte; - bewonen van voor tijdelijke bewoning geschikte woonruimte; of - in een in strijd met een bestemmingsplan permanent bewonen van een bouwwerk.

Aanvrager kon immers bij de start van deze vormen van bewoning verwachten dat op een zeker moment als gevolg daarvan een huisvestingsprobleem zou gaan ontstaan. Het ligt overigens voor de hand dat gemeenten die voornemens zijn om van deze weigeringsgrond gebruik te maken, ter zake beleid ontwikkelen. Artikel 2.5.6 Wettelijke urgentiecategorieën Artikel 2.5.6 bevat de zogenoemde wettelijke urgentiecategorieën. Dit zijn de urgentiecategorieën waarvan in artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014 is bepaald dat áls een gemeenteraad besluit

2021/ 15856 tot instelling van een urgentieregeling, hij in ieder geval die categorieën onder de reikwijdte van de urgentieregeling moet laten vallen. Concreet gaat het om: a. woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten; b. woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen; c. vergunninghouders (vroeger ook wel "statushouders" genaamd). In het eerste lid zijn de onder a. en b. genoemde categorieën opgenomen. Er wordt op gewezen dat op deze categorieën de algemene weigeringsgronden van artikel 2.5.5, eerste lid, aanhef en onder a tot en met h en j van toepassing zijn. Over de onder a. genoemde categorie wordt opgemerkt dat deze urgentiegrond zich, naast de overige in het eerste lid onder a genoemde omstandigheden, pas voordoet als "de behoefte aan in de desbetreffende regiogemeente gelegen woonruimte" naar het oordeel van burgemeester en wethouders noodzakelijk is. Over de onder b. genoemde categorie wordt opgemerkt dat het enkele bestaan van een mantelzorgrelatie tussen een inwoner van de regiogemeente en een woningzoekende van elders, geen grond is voor toekenning van een urgentieverklaring.

Het verlenen of ontvangen van mantelzorg moet een dusdanige impact op het leven van aanvrager hebben, dat naar het oordeel van burgemeester en wethouders sprake is van een voor aanvrager dringend noodzakelijke behoefte aan andere woonruimte. De onder c. genoemde categorie is opgenomen in het tweede lid van artikel 2.5.6. Een vergunninghouder (statushouder) komt pas in aanmerking voor een urgentieverklaring als: de vergunninghouder, gelet op de op burgemeester en wethouders rustende taakstelling, gehuisvest moet worden in de desbetreffende regiogemeente; de vergunninghouder door het COA niet bij een andere gemeente is voorgedragen; en, de vergunninghouder niet reeds eerder aangeboden woonruimte heeft geweigerd. Artikel 2.5.7 Regionale urgentiegrond "uitstroom" De woningzoekenden die tot deze urgentiecategorie behoren stromen uit een instelling voor maatschappelijke opvang, een psychiatrische instelling of een erkende hulp- of dienstverleningsinstelling uit naar de gemeente waar zij voorafgaand aan hun verblijf in die instelling tenminste twee van de drie jaar woonachtig waren. Burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar zo'n instelling staat, beslissen op de aanvraag om een urgentieverklaring.

Vervolgens wordt de houder van de urgentieverklaring door burgemeester en wethouders doorgeleid naar de regiogemeente waar hij tenminste twee van de drie jaar direct voorafgaand aan het verblijf in de instelling woonachtig was of, als dat eerste gelet op de problematiek niet wenselijk is, een andere regiogemeente. Burgemeester en wethouders van die gemeente bepalen het voor de woningzoekende passende woningtype. Artikel 2.5.8 Overige regionale urgentiecategorieën De regionale urgentiecategorieën genoemd in artikel 2.5.8 van de HVV betreffen: - een urgentiecategorie voor woningzoekenden die in een acute noodsituatie verkeren (artikel 2.5.8, eerste lid, aanhef en onder a); - een urgentiecategorie voor die op grond van medische of sociale redenen dringend woonruimte nodig hebben en niet behoren tot de in artikel 2.5.7 bedoelde urgentiecategorie (artikel 2.5.8, eerste lid, aanhef en onder b); en, - een urgentiecategorie voor woningzoekenden waarvan de huidige woonruimte behoort tot een door burgemeester en wethouders op grond van het tweede lid aangewezen complex waaruit zij moeten verhuizen in verband met met sloop of ingrijpende renovatie of herstructurering van het gebied (artikel 2.5.8, eerste lid, aanhef en onder c). Ten aanzien van de eerste twee genoemde urgentiecategorieën is regionaal afgestemd beleid tot stand gekomen.

Voor de derde genoemde urgentiecategorie betreft de zogenoemde SV-urgenten. Dit zijn huishoudens die een, in het kader van stedelijke herstructurering, te slopen of ingrijpend te renoveren complexen bewonen. Om hen in aanmerking te laten komen voor een urgentieverklaring, moeten burgemeester en wethouders

2021/ 15856 eerst het complex aanwijzen. Het tweede lid van artikel 2.5.8 van de HVV bevat hier een regeling voor. Zo'n aanwijzing kan pas plaatsvinden als aannemelijk is dat de huidige bewoners van het complex binnen twee jaar moeten verhuizen. Na zo'n aanwijzing komen de bewoners in aanmerking voor een urgentieverklaring, gelet op het bepaalde in het eerste lid, aanhef en onder c. Voor het aanwijzen van een complex voor stadsvernieuwingsurgentie moeten de volgenden vragen worden beantwoord: - Is het reëel dat er binnen twee jaar wordt gesloopt of de woning ingrijpend wordt verbeterd? - Is er een sloopplan/ingrijpend verbeteringsplan, waarin is aangegeven om hoeveel en welke woningen het gaat, wanneer de ingreep is gepland en hoeveel en welke woningen door de vervangende nieuwbouw/ingrijpende verbetering worden gerealiseerd en is er een sociaal plan? Het sociaal plan met positief advies van de bewoners is hierin leidend. Onderdelen van het sociaal plan zijn: - het sloopplan/ingrijpend verbeteringsplan; de beschrijving waarin is aangegeven om hoeveel en welke woningen het gaat, wanneer de ingreep is gepland en hoeveel en welke woningen door de vervangende nieuwbouw/ingrijpende verbetering worden gerealiseerd (verkavelingsplan) en - een planning met een sloopdatum of datum met de start van de ingrijpende renovatie op grond van een uitgewerkt plan of ontwerp.

Artikel 2.5.9 Geldigheid van de urgentieverklaring Dit artikel van de HVV bevat een regeling voor de geldigheidsduur van de urgentieverklaring. Deze regeling is niet van toepassing op: - zogenoemde SV-urgentieverklaringen (urgentieverklaringen verleend wegens de toepasselijkheid van de urgentiecategorie opgenomen in artikel 2.5.8, eerste lid, aanhef en onder c, van de HVV); - de aan vergunninghouders verleende urgentieverklaringen (urgentieverklaringen verleend wegens de toepasselijkheid van de urgentiecategorie opgenomen in artikel 2.5.6, tweede lid); en, - de urgentieverklaringen verleend wegens uitstroom (urgentieverklaringen verleend wegens de toepasselijkheid van de urgentiecategorie opgenomen in artikel 2.5.7, eerste lid). Een verleende urgentieverklaring is geldig: - totdat de woningzoekende niet meer behoort tot de urgentiecategorie waarin hij was ingedeeld bij de beslissing op de aanvrager. Hiervan is onder meer sprake wanneer de woningzoekende woonruimte heeft betrokken en als gevolg daarvan het huisvestingsprobleem geëindigd is; - tot het moment waarop een termijn van 26 weken na verlening van de urgentieverklaring eindigt. Binnen die 26 weken moet het huisvestingsprobleem in beginsel opgelost zijn. Is dat niet het geval, dan kunnen burgemeester en wethouders de geldigheidsduur van de urgentieverklaring verlengen met ten hoogste 26 weken.

Artikel 2.5.10 Wijzigen en intrekken van de urgentieverklaring Dit artikel van de HVV bevat een regeling voor wijziging en intrekken van de urgentieverklaring. Dit artikel is niet van toepassing op de SV-urgentieverklaring. Het tweede lid van artikel 2.5.10 bevat de intrekkingsgronden. Deze zijn voor burgemeester en wethouders verplichtend geformuleerd, hetgeen betekent dat indien zich een intrekkingsgrond voordoet, de urgentieverklaring ingetrokken dient te worden. Er zijn de volgende intrekkingsgronden: a. bij de aanvraag zijn onjuiste of onvolledige gegevens verstrekt. Deze grond leidt tot intrekking indien volledigheid of juistheid had geleid tot weigering van de aangevraagde urgentieverklaring. De omstandigheid dat bij volledigheid of juistheid een andere urgentieverklaring - of bijvoorbeeld een ander woningtype - zou zijn verleend, is gelet op het derde lid een reden om de urgentieverklaring te wijzigen. b. de houder van de urgentieverklaring behoort niet meer tot de urgentiecategorie welke aanleiding was voor verlening van de urgentieverklaring of er doen zich één of meer toepasselijke, in artikel 2.5.5, eerste lid, opgenomen en op de desbetreffende urgentiecategorie toepasselijke weigeringsgronden voor;

2021/ 15856 c. de houder van de urgentieverklaring verzoekt om intrekking van de urgentieverklaring; d. de houder van de urgentieverklaring heeft aangeboden passende woonruimte geweigerd of heeft zich anderszins onvoldoende ingespannen om zijn huisvestingsprobleem op te lossen. Van dat laatste is onder meer sprake als hij niet heeft gereageerd op via een aanbodinstrument aangeboden woonruimte, voor zover die woonruimte paste binnen zijn zoekprofiel. Het derde lid van artikel 2.5.10 bevat de wijzigingsgronden. Deze zijn facultatief geformuleerd. Doen er zich een wijzigingsgrond voor, dan kunnen burgemeester en wethouders de urgentieverklaring wijzigen. Er zijn de volgende wijzigingsgronden: a. bij de aanvraag onjuiste of onvolledige gegevens zijn verstrekt en er, indien juiste of volledige gegevens verstrekt zouden zijn geweest, de urgentieverklaring niet zou zijn geweigerd maar anders op de aanvraag zou zijn besloten; en b. de houder van de urgentieverklaring behoort niet meer tot de urgentiecategorie welke aanleiding was voor verlening van de urgentieverklaring. Artikel 2.5.11 Hardheidsclausule Het eerste lid van deze bepaling spreekt voor zich. Het tweede lid bevat een registratie en verantwoordingsverplichting voor burgemeester en wethouders.

Het doel hiervan is onder meer na te gaan of in bepaalde gevallen relatief vaak de hardheidsclausule wordt toegepast en of naar aanleiding daarvan de HVV aangepast dient te worden. Artikel 2.5.12 Overgangsrecht urgentieverklaringen Verwezen wordt naar de artikelsgewijze toelichting. Artikel 2.6.2 Toelatingscriteria opbouw situatiepunten In het aanvraagformulier wordt aangegeven welke stukken en informatie een woningzoekende moet verstrekken bij de aanvraag. Dat houdt in dat alle stukken compleet aanwezig moeten zijn voordat een woningzoekende situatiepunten kan gaan opbouwen. Artikel 2.6.5 Algemene weigeringsgronden verklaring opbouw situatiepunten Voor de uitwerking van de procedure voor aanvraag situatiepunten, de procedure rond het de opbouw, het verminderen en het inzetten van deze punten en de reactietermijnen stellen burgemeester en wethouders nadere regels vast. Artikel 2.7.2 Toelatingscriteria opbouw situatiepunten voor jongeren In het vierde lid staat dat een woningzoekende jongere ten minste twee jaar voorafgaand aan de datum bij (een van zijn) ouders of pleegouders woont. Voor een jongere die in een pleeggezin woont kunnen dat verschillende pleeggezinnen zijn mits dat aansluitend het geval is geweest in die twee jaren.

Artikel 2.7.3 Opbouw en verval van situatiepunten voor jongeren Situatiepunten voor jongeren kunnen worden opgebouwd tot de jongere de leeftijd van vijfendertig jaar bereikt. Punten die tot die datum zijn opgebouwd vervallen niet. Artikel 2.7.4 Algemene weigeringsgronden verklaring opbouw situatiepunten voor jongeren Voor de uitwerking van de procedure voor aanvraag situatiepunten, de procedure rond de opbouw, het verminderen en het inzetten van deze punten en de reactietermijnen stellen burgemeester en wethouders nadere regels vast. Artikel 2.8.2 Toelatingscriteria startpunten Het is van belang dat jongeren met een tijdelijke huurovereenkomst tijdig starten met zoeken naar andere woonruimte. Jongeren met een tijdelijke huurovereenkomst worden daarover geïnformeerd bij het aangaan van de tijdelijke huurovereenkomst, na twee jaar, na twee jaar en zes maanden en daarna jaarlijks. Als woningzoekende jongeren daadwerkelijk actief zoeken bouwen zij zoekpunten op. Aan de hand van het opgebouwde aantal zoekpunten kan worden beoordeeld of de woningzoekende jongere zelf actief genoeg heeft gezocht. Woningzoekende jongeren die niet in de gelegenheid zijn actief te zoeken, bv door ziekte of zwangerschap hoeven onder omstandigheden niet of in mindere mate aan de zoek eis te voldoen. Hiervoor wordt een maatwerkbeoordeling ontwikkeld. Artikel 5.1

2021/ 15856 Dit artikel bevat de overgangsrechtelijke bepalingen voor een aantal beschikkingen op grond van de HVV. Zie voor de urgentieverklaringen ook artikel 2.5.12. Artikel 5.2 Dit artikel bevat de overgangsrechtelijke bepaling voor de overgang van woonduur naar inschrijfduur. Op de website van WoningNet is informatie te vinden over de voorwaarden waaronder de op grond van de Tijdelijke Regeling Behoud Inschrijfduur en Tijdelijke Regeling Behoud Woonduur tot 1 juli 2015 opgebouwde inschrijf- en woonduur ingezet kan worden. Toelichting Hoofdstuk 3 Wijziging van de woningvoorraad Afdeling I Omzetting en woningvorming I. ALGEMEEN 1. Inleiding Zaanstad krijgt steeds vaker te maken met het splitsen van woningen en kamerverhuur. Door de lage rente en economische groei zijn woningen in de huidige tijd een geliefd beleggingsobject. Dit levert extra woonruimte op voor bijvoorbeeld studenten, jongeren en arbeidsmigranten, maar tegelijkertijd zijn er negatieve gevolgen doordat een deel van de woningvoorraad niet meer beschikbaar is voor andere huishoudens zoals gezinnen. Er is dus in toenemende mate sprake van verdringing op de woningmarkt. Door toename van woningen als gevolg van splitsing en kamerverhuur ontstaat tevens meer druk op de fysieke leefomgeving. De druk op de openbare ruimte wordt verhoogd en de kans op overlast door parkeren en huishoudelijke afvalstoffen nemen toe.

Daarnaast heeft het ontbreken van een binding met de buurt, zeker bij korte huurperiodes, effect op de omgeving. Het woonbeleid van Zaanstad is gericht op het bieden van een aantrekkelijke en divers woningvoorraad, waarin mensen kunnen starten en een wooncarrière kunnen maken. Het onttrekken van woonruimte door splitsing en verkamering is daarmee niet in overeenstemming. 3. Inhoud van het raadsvoorstel In de Uitvoeringsagenda wonen 2019-2024 heeft de gemeenteraad van Zaanstad de wens uitgesproken om excessen die ontstaan door splitsing en verkamering te reguleren, zodat woningen worden gebruikt waarvoor ze zijn bedoeld. Een van de sturingsmogelijkheden is gebruik te maken van de mogelijkheden die de Huisvestingswet 2014 biedt op het gebied van wijziging van de woningvoorraad. Zaanstad doet dit door toevoeging van het hoofdstuk voorraadontwikkeling aan de Huisvestingsverordening 2021, waarin regels zijn opgenomen voor bouwkundige woningsplitsing (woningvorming) en kamergewijze verhuur (omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte). Met deze aanvulling wordt een vergunningstelsel hiervoor geïntroduceerd. Hieronder worden de afzonderlijke artikelen die betrekking hebben op de verschillende vergunning nader worden toegelicht. II. ARTIKELSGEWIJS Artikel 1 In artikel 1 worden de begripsbepaling omzettingsvergunning en woningvormingsvergunning opgenomen.

De definitie huishouden wordt: groep van personen die een langdurige gemeenschappelijke huishouding voeren en willen voeren. Hierbij moet sprake zijn van onderlinge, met een gezinsverband vergelijkbare, verbondenheid en continuïteit in de samenstelling. Een groep van kamerhuurders wordt hieronder niet begrepen. Hiermee is duidelijk omschreven wat duurzaam betekent. Artikel 3.1.1 Werkingsgebied

2021/ 15856 Dit artikel geeft aan welke woonruimte in het werkingsgebied valt van het derde hoofdstuk ‘Wijziging van de woningvoorraad’, afdeling I ‘Omzetting en woningvorming’. Op deze aangewezen voorraad kan de gemeente sturen. Om hiervan gebruik te maken moet de gemeente aantonen dat er schaarste op de woningmarkt is. In Zaanstad is in alle marktsegmenten aantoonbaar schaarste. Een uitgebreide onderbouwing van deze schaarste is te vinden in het RIGO-rapport Schaarste op de Zaanse woningmarkt (2020). Conclusie van dit onderzoek is dat de vraag naar koopwoningen in alle prijsklassen groter is dan het aanbod uit de voorraad en ook hoger dan het aantal recent betrokken woningen. Dit aanbodtekort geldt voor grondgebonden woningen en appartementen. Alleen in de middeldure huursector is sprake van een potentieel aanbodoverschot aan grondgebonden woningen, hierbij aangetekend dat er meer vraag is dan dat er woningen zijn betrokken in dit segment. Daarnaast vormt dit marktsegment een alternatief voor de vraag naar betaalbare koopwoningen, waarin ook sprake is van schaarste. Ook dit segment is daarmee als schaars te benoemen. Hiermee is er een grondslag om deze onevenwichtigheid als gevolg van schaarste met regulering te bestrijden. Woningen in eigendom van corporaties vallen in dit hoofdstuk niet onder het werkingsgebied.

De regels zijn namelijk bedoeld om particuliere initiatieven te reguleren. Met de corporaties is een intensieve samenwerking en wordt via samenwerkingsafspraken gestuurd, zowel op gewenste vormen van betere benutting zoals Friendscontracten als op ongewenste vormen zoals illegale onderverhuur. Artikel 3.1.2 Reikwijdte vergunningplicht In dit artikel is bepaald voor welke handelingen waarbij de woonruimtevoorraad wijzigt een vergunningsplicht geldt. Het gaat daarbij om het omzetten en woningvormen van woonruimten. Voor onttrekken (woonruimte voor een ander doel dan bewoning gebruiken) en samenvoegen (meerder woonruimtes worden samengevoegd) is geen vergunning vereist. Voor sommige handelingen geldt een vrijstelling. Deze vormen zijn genoemd in artikel 3.1.3 en worden hieronder toegelicht. In alle andere gevallen is wel een vergunning nodig. Artikel 3.1.2 lid 1 Verbod op omzetting in onzelfstandige woonruimte/ kamergewijze verhuur zonder vergunning De Huisvestingswet bepaalt dat een woonruimte wordt bewoond door één huishouden. Als een woning wordt bewoond door meerdere personen, die samen geen huishouden vormen, is er sprake van omzetting naar meerdere onzelfstandige woonruimten. Hiervoor is conform de Huisvestingswet een omzettingsvergunning nodig.

Voor bewoning voor drie of meer personen (niet zijnde een huishouden) geldt in Zaanstad een verplichte omzettingsvergunning (zie artikel 3.1.2 e.v.). Voor omzetting vanwege bewoning door twee personen geldt geen vergunningplicht. De gemeente Zaanstad wil twee vrienden die samenwonen namelijk niet anders behandelen dan een stel. Temeer ook omdat hierbij geen leefbaarheidseffecten optreden. Artikel 3.1.2 lid 2 Verbod op woningvorming/ bouwkundig splitsen zonder vergunning Woningvormen is het verbouwen van een bestaande woonruimte tot meerdere woonruimten. Op grond van de Huisvestingswet artikel 21, onderdeel d, is hier een vergunning voor verplicht. Bij woningvorming wordt doorgaans grotere woonruimte die geschikt is voor grotere huishoudens, verbouwd tot kleinere woonruimten voor kleinere huishoudens. Door woningvorming ontstaat een intensievere vorm van bewoning, daarom worden bij de afgifte van de vergunning de effecten op de leefbaarheid meegewogen conform de weigeringsgronden uit artikel 3.3.1b. Artikel 3.1.3 Vrijstellingen van de vergunningplicht In dit artikel worden situaties genoemd waarvoor geen voorraadvergunning nodig is. Splitsing en kamerverhuur dragen bij aan betere benutting van de woningvoorraad. Diverse vormen daarvan zijn met deze nieuwe regels nog steeds mogelijk.

Verhuur aan één persoon/ hospitabewoning is onder voorwaarden uitgezonderd van deze vergunningplicht. Het gaat hier om inwoning van één persoon, waardoor de druk niet sterkt toeneemt. Bovendien is de verhuurder aanwezig die de huurder kan aanspreken mocht er sprake zijn van overlast. Als de verhuurder niet woont in de woning, is verhuur aan 2 volwassenen niet vergunning plichtig.

2021/ 15856 Ook voor splitsing ten behoeve van mantelzorgwoningen wordt een uitzondering gemaakt. Dergelijke initiatieven dragen bij aan de wens om meer vormen van seniorenhuisvesting in Zaanstad te realiseren. Bij toetsing wordt aangesloten bij de regels voor mantelzorg in het omgevingsrecht. Artikel 3.2.1 Aanvraag vergunning Een aanvraag mag betrekking hebben op meerdere aangrenzende woonruimten, mits sprake is van een samenhang en de woonruimten aan elkaar grenzen. Een aanvraag moet afzonderlijk worden behandeld indien een gezamenlijke behandeling een goede beoordeling in de weg staat. Alleen de eigenaar kan de vergunning aanvragen. Artikel 3.2.2 In te dienen bescheiden De aanvrager moet bij een vergunningaanvraag onder meer adresgegevens en hoofdverblijf van eigenaar en bewoners aanleveren. Ook moet de aanvrager de voorgenomen handeling motiveren. Bij een aanvraag moeten verschillende bescheiden worden overgelegd. Het gaat onder andere om tekeningen waarmee burgemeester en wethouders inzicht krijgen in de situatie. Mocht dit voor de aanvraag noodzakelijk zijn, dan kunnen nadere gegevens of stukken worden gevraagd. Volgens artikel 3.2.2 moet bij de aanvraag een situatietekening (schaal 1:500) worden verstrekt.

Het gaat hierbij om een situatietekening, van zowel de bestaande als de nieuwe situatie (schaal 1:500) met duidelijke maatvoering en schaalaanduiding, waarop ook het gebruiksoppervlak en de gebruiksfunctie vermeld dient te staan. Bij onzelfstandige woonruimte dient voor elke ruimte (slaapkamer, keuken en sanitaire voorzieningen) het gebruiksoppervlak te worden vermeld. Indien er bij de aanvraag geen sprake is van een verbouwing/nieuwe situatie volstaat een tekening van de situatie waarop de aanvraag betrekking heeft. Een belangrijk onderdeel van de staat van onderhoud is de staat van de fundering. Bij de aanvraag moet informatie over funderingsproblematiek dan ook worden verstrekt. Artikel 3.2.3 Beslistermijn Dit artikel bevat de regeling over de beslistermijn en de opschorting daarvan. Het is niet wenselijk dat, bij niet tijdig beslissen, van rechtswege een omzettingsvergunning ontstaat, omdat burgemeester en wethouders altijd het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad en een negatief effect op de leefbaarheid voor derden moet afwegen. Artikel 3.2.4 In de vergunning op te nemen gegevens Dit artikel schrijft voor wat in een voorraadvergunning wordt opgenomen.

Het moet duidelijk zijn om welke woonruimte(n) het gaat en er wordt standaard het voorschrift opgenomen dat nadat de vergunning onherroepelijk is geworden, binnen één jaar van de vergunning gebruik moet worden gemaakt. Paragraaf 3.3 Vergunningverlening voorraadvergunningen Artikel 3.3.1 Weigeringsgronden Dit artikel bevat de gronden waarop een voorraadvergunning wordt geweigerd. Het gaat hierbij om een belangenafweging tussen het belang van de aanvrager enerzijds en het belang van het behoud of samenstelling van de woningvoorraad en de leefbaarheid anderzijds. Is het belang van de aanvrager even groot als, of groter dan, het belang van het behoud of de samenstelling van de woningvoorraad, dan wordt de vergunning verleend. Is het belang van het behoud of samenstelling van de woningvoorraad groter, maar kan dit belang door het stellen van voorwaarden en voorschriften bij de vergunning voldoende worden gediend, dan wordt de vergunning ook verleend. Is het waarborgen van het belang van het behoud of samenstelling van de woningvoorraad niet mogelijk door het stellen van voorwaarden of voorschriften, dan wordt de vergunning geweigerd. Bibob (eerste lid onder d onder b) Voor alle aanvragen van een voorraadvergunning geldt dat deze worden geweigerd als er sprake is van een situatie die valt onder de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (Wet Bibob).

De Wet Bibob is een (preventief) bestuursrechtelijk instrument. Als er een ernstig gevaar dreigt dat bijvoorbeeld een vergunning wordt misbruikt, kan de gemeente de aanvraag weigeren of de afgegeven vergunning intrekken. Dit kan volgen uit de zogenaamde Bibob-toets. Zo wordt voorkomen dat de

2021/ 15856 gemeente Zaanstad indirect criminele activiteiten faciliteert en wordt bovendien de concurrentiepositie van bonafide ondernemers beschermd. Denk hierbij bijvoorbeeld aan eigenaren die met justitie in aanraking zijn geweest. Een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet kan verder worden geweigerd wanneer bijvoorbeeld sprake is van: Een, naar het oordeel van burgemeester en wethouders, negatief effect heeft op de leefbaarheid als gevolg van de omzetting of woningvorming; Hierbij is van belang dat in deze gevallen het belang van behoud en samenstelling, dan wel het negatieve effect op de leefbaarheid niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden dan wel voorschriften aan de vergunning; Een andere reden om de vergunning te weigeren kan erin zijn gelegen dat naar het oordeel van burgemeester en wethouders de aanvrager van de vergunning niet aan de criteria van goed verhuurderschap voldoet of dat het onderhoudsniveau onvoldoende is. Het onderhoudsniveau is in ieder geval onvoldoende als er sprake is van funderingsproblematiek. Dit kan een reden zijn om de vergunning te weigeren of om nadere voorschriften aan de vergunning te verbinden. Op grond van artikel 3.3.2 kan aan de vergunning de voorwaarde worden gekoppeld dat de fundering moet worden hersteld.

Artikel 3.3.1a Weigeringsgronden omzettingsvergunning Er geldt een stop op kamerverhuur in een aantal gebieden. Kamergewijze verhuur vanaf 3 personen wordt in Poelenburg/Peldersveld, Zaandam-Zuid en de Russische Buurt niet toegestaan. In deze gebieden wordt volop ingezet op verbetering van de leefbaarheid via uitvoering van het Pact Poelenburg en het tegengaan van woonfraude en ondermijning. Hier doen zich regelmatig situaties voor van overbewoning, splitsing in kleine panden en kamerverhuur met meldingen van overlast en onveilige situaties. In het Pact heeft de gemeente met partners afgesproken in te zetten op fijn en wonen: criminele activiteiten en fraude met wonen worden aangepakt, en bewoners worden opgeroepen meldingen te doen bij onveilige situaties. Aan een omzettingsvergunning zijn de volgende weigeringsgronden verbonden: Omzetting wordt beperkt tot het omzetten van zelfstandige woonruimte naar meerdere onzelfstandige woonruimten met een gebruiksoppervlak van gemiddeld ten minste 25 vierkante meter per persoon. Omzetting wordt beperkt tot verhuur aan maximaal 4 personen. Daarnaast geldt bij grondgebonden woningen dat binnen een straal van 100 meter geen andere vergunning voor kamerverhuur mag zijn verleend.

Bij het bepalen van de minimale afstand van 100 meter tussen grondgebonden woningen wordt een cirkel met een straal van 100 meter getrokken vanuit het midden van het pand waar de aanvraag betrekking op heeft. Binnen deze cirkel mag geen legaal kamersgewijs bewoond pand liggen of een pand waarvan de aanvraag nog loopt die eerder is ingediend. Bij appartementencomplexen geldt een maximum van 10% in het complex. Op deze manier wordt concentratie in buurten en straten tegengegaan. Indien degene die de woonruimte in gebruik geeft zelf in het pand woonachtig is, wordt zijn gebruiksoppervlak niet mee genomen in de berekening voor het per persoon beschikbare gebruiksoppervlak. Artikel 3.3.1b Weigeringsgronden woningvormingsvergunning Bij woningvorming wordt een woning verbouwd naar meerdere zelfstandige woningen. Om overlap tussen woningvormen en omzetten (kamerverhuur) te voorkomen is expliciet gemaakt dat woningvormen alleen is toegestaan voor het verbouwen tot zelfstandige woonruimten. Voor de woningvormingsvergunning gelden de volgende weigeringsgronden: a. De woning die wordt omgevormd moet minimaal 140 m2 zijn. b. Het verbouwen van een woonruimte tot één of meer woonruimten kleiner dan 50 vierkante meter is niet toegestaan. Dit is om te voorkomen dat er te veel kleine woningen ontstaan.

Het is voor de gemeente belangrijk dat te hoge druk op de leefomgeving wordt vermeden en dat er een gevarieerde woonruimtevoorraad beschikbaar blijft. c. Daarnaast moet het onderhoudsniveau voldoende zijn. Artikel 3.3.2 Voorwaarden en voorschriften omzettingsvergunning

2021/ 15856 Het eerste lid van dit artikel bevat de voorwaarden die gelden voor een omzettingsvergunning. Er is bepaald dat een kamer maximaal door één volwassene kan worden bewoond. Dit voorkomt dat in woningen overbewoning plaatsvindt en daarmee een negatieve invloed heeft op de leefbaarheid. Ook is bepaald dat elke bewoner moet staan ingeschreven in de Basisregistratie Personen van de gemeente Zaanstad en dat kamerverhuur alleen mag plaatsvinden in het hoofdgebouw. Bij grondgebonden woningen mogen binnen een straal van 100 meter geen andere vergunning voor kamerverhuur zijn verleend en bij appartementencomplexen mag voor maximaal 10% van de woningen een vergunning worden verleend Op grond van het tweede lid kunnen aan een vergunning aanvullende voorwaarden en voorschriften worden verbonden. Artikel 3.3.3 Intrekking vergunning Dit artikel geeft de gronden waarop een voorraadvergunning kan worden ingetrokken. De vergunning kan worden ingetrokken indien deze niet binnen één jaar in gebruik wordt genomen. Daarnaast kan de vergunning worden ingetrokken als deze is verleend op basis van foutieve gegevens, als er sprake is van een Bibob-situatie of als de vergunninghouder geen gebruik meer maakt van de vergunning. Deze vergunninghouders kunnen kenbaar maken geen gebruik meer te maken van de vergunning.

Tot slot kan de vergunning worden ingetrokken als niet wordt voldaan aan de bij de vergunning gestelde voorwaarden en voorschriften. Deze voorwaarden en voorschriften worden bij de artikelen over de specifieke vergunning nader toegelicht. Het tweede lid bepaalt dat wanneer een omzettings- of woningvormingsvergunning is ingetrokken dat de woonruimte waarop deze vergunning betrekking had, weer als zelfstandige woonruimte in gebruik moet worden genomen. Voor afwijkend gebruik is dan opnieuw een vergunning vereist. De kamerbewoning mag geen onaanvaardbare overlast veroorzaken in de buurt. Deze overlast moet wel aantoonbaar zijn op basis van objectieve feiten en omstandigheden en men moet het eerst zelf proberen op te lossen. Wanneer de kamerbewoners als overlastveroorzakers zijn gewezen op de overlast en dit niet heeft geleid tot een oplossing kan er sprake zijn van een onaanvaardbare inbreuk op het leefmilieu en kan vanwege schending van dit voorschrift worden beboet of kan de vergunning worden ingetrokken. Artikel 3.4.1 Bestuurlijke boete Dit artikel geeft burgemeester en wethouders de mogelijkheid om bij overtredingen van artikel 21 of 24 en 26 van de Huisvestingswet een bestuurlijke boete op te leggen.

Overtredingen in de zin van artikel 21 van de Huisvestingswet zijn het zonder vergunning omzetten of verbouwen tot meerdere woonruimten (woningvorming) van aangewezen woonruimten. Voorwaarden en voorschriften die in de verordening zijn verbonden aan deze vergunningen zijn op grond van artikel 24 en 26 van de Huisvestingswet gesteld. Overtreding van deze voorwaarden of voorschriften zijn dus overtredingen van artikel 24 en 26 van de Huisvestingswet. Bestuurlijke boetes moeten worden onderscheiden van de last onder dwangsom. Een last onder dwangsom kan worden opgelegd op grond van de Gemeentewet (artikel 125) in samenhang met de Algemene wet bestuursrecht (artikel 5.32) en behoeft geen grondslag in de Huisvestingsverordening. Bestuurlijke boetes wel, daarom zijn deze opgenomen in dit artikel. Het opleggen van boetes blijkt namelijk effectiever dan het enkel opleggen van een last onder dwangsom. De bestuurlijke boetes kunnen altijd in combinatie met een last onder dwangsom worden opgelegd. Indien burgemeester en wethouders besluiten een overtreding van artikel 21 van de Huisvestingswet te beboeten is in de tabel de hoogte van de boete vastgesteld. In artikel 35 van de Huisvestingswet zijn maximale boetebedragen vastgesteld.

Voor de overtredingen kan sinds de ‘Wijziging van de Huisvestingswet 2014 in verband met de aanpak van ongewenste neveneffecten van toeristische verhuur van woonruimte (Wet toeristische verhuur van woonruimte)’ maximaal een boete van de vijfde categorie (prijspeil 2020: € 87.000) worden vastgesteld door de gemeenteraad. Er is gekozen voor de vierde categorie (prijspeil 2020: € 21.750). Dit was voor de wijziging het maximum dat kon worden vastgesteld door de gemeenteraad. De boetebedragen zijn opgenomen in de tabel ‘Bestuurlijke boete omzetting en woningvorming’.

2021/ 15856

Overtredingen in de zin van artikel 21 van de Huisvestingswet zijn het zonder vergunning omzetten en verbouwen tot meerdere woonruimten (woningvorming) van aangewezen woonruimten. Artikel 24 van de Huisvestingswet wordt overtreden als in strijd met voorwaarden of voorschriften die in deze verordening aan deze vergunningen zijn verbonden wordt gehandeld. Huurders of eigenaren die meerdere woonruimten verhuren, worden zwaarder beboet dan personen met één woonruimte in de verhuur om nieuwe overtredingen te voorkomen en omdat de gemeente Zaanstad de mate van verwijtbaarheid in een dergelijk geval hoger acht. Tot slot geldt voor al deze situaties dat recidive zwaarder wordt beboet omdat de eerste (lagere) boete kennelijk niet afschrikwekkend genoeg was. Artikel 5.4 Overgangsbepaling Omzetting Dit artikel regelt het overgangsrecht voor aanvragers die hun woonruimte al aanboden voor kamerverhuur voordat hier op grond van deze verordening een vergunningsplicht voor werd ingevoerd. Om in aanmerking te komen voor een of meerdere uitzonderingsbepalingen uit dit artikel zal de aanvrager bij zijn aanvraag aantoonbaar moeten maken dat de verhuur al plaatsvond. Hiervoor zullen bij de aanvraag huurcontracten worden opgevraagd en zal een verificatie met de Basisregistratie Personen plaatsvinden.

Daarnaast zal vanzelfsprekend bij de aanvraag het eigendomsbewijs voor de woning moeten worden overlegd omdat enkel de eigenaar een vergunning kan aanvragen. Het eerste lid bepaalt dat aanvragers die aantoonbaar al verhuurden zes maanden de tijd krijgen om aan de vergunningplicht uit artikel 3.1.2, eerste lid, te voldoen. Dit in tegenstelling tot nieuwe verhuurders, zij mogen geen kamerverhuur starten zonder in het bezit te zijn van een vergunning. Het tweede lid bepaalt dat aanvragers die reeds voor aanvang van het verbod uit artikel 3.1.2, eerste lid, aan kamerverhuur deden in de gebieden Poelenburg, Peldersveld, Zaandam-Zuid en Russische buurt worden uitgezonderd van de weigeringsgrond uit artikel 3.3.1a, eerste lid. Zij kunnen hun verhuur daarmee voortzetten, hetgeen ook in het belang van de huurders is. Voor nieuwe verhuurders geldt het verbod op verhuur in deze buurten vanzelfsprekend wel. Het derde lid regelt een overgangstermijn voor bestaande kamerverhuur die niet voldoet aan de eis dat er aan maximaal 4 personen verhuurd mag worden en de eis dat het gebruiksoppervlak per persoon minimaal 25 m2 moet zijn. Deze aanvragers worden uitgezonderd van de weigeringsgronden uit artikel 3.3.1a, tweede lid onder a en b.

Met dien verstande dat bij vergunningverlening de eis zal worden opgenomen dat zij binnen een termijn van twee jaar na afgifte van de vergunning de feitelijke situatie in lijn moeten hebben gebracht met de eisen die deze verordening stelt aan het maximale aantal personen en het minimum gebruiksoppervlak. De verhuur aan meer dan 4 personen mag in die twee jaar slechts voortduren tot het moment dat die verhuur eindigt en mag in die periode niet opnieuw een aanvang nemen. Dit zal in voorkomende gevallen ook in de vergunning worden opgenomen. Het vierde lid bepaalt dat voor aanvragers die reeds voor aanvang van het verbod uit artikel 3.1.2, eerste lid, aantoonbaar aan kamerverhuur deden de weigeringsgronden uit artikel 3.3.1a, tweede lid onder c en d buiten beschouwing worden gelaten bij vergunningverlening. Dit houdt in dat zij hun verhuur kunnen voortzetten, ook in het geval er binnen een straal van 100 meter bij grondgebonden woningen of 10% bij appartementen ook al andere kamerverhuur plaatsvindt. Het vijfde lid bepaalt dat de uitzonderingsbepalingen op grond van deze overgangsregeling niet van toepassing zijn op aanvragers die zijn aangevangen met kamerverhuur in de periode waarin dit op grond van het voorbereidingsbesluit verboden was, te weten de periode 2 april 2020 tot en met 1 april 2021. Toelichting Hoofdstuk 3 Afdeling II Toeristische verhuur van woonruimte I.

ALGEMEEN 1. Inleiding Deze afdeling wordt opgenomen in de Huisvestingsverordening 2021 in verband met de regulering van de toeristische verhuur van woonruimte. De wijziging van de Huisvestingswet 2014 (Wet toeristische verhuur van woonruimte) geeft de gemeente instrumenten om de handhaving mogelijk te maken en indien

2021/ 15856 noodzakelijk de neveneffecten van de toeristische verhuur van woonruimte te kunnen voorkomen of beperken. Wij maken gebruik van de mogelijkheid voor een registratie- en meldplicht, maar niet van de vergunningplicht. Door de registratieplicht wordt de informatiepositie verbeterd, waardoor gericht en effectief kan worden gehandhaafd. Door de meldplicht kunnen negatieve neveneffecten van toeristische verhuur van woonruimte worden beperkt. 2. Aanleiding 2.1. Achtergrond problematiek De opkomst van digitale platforms voor de verhuur van verblijfsruimte aan toeristen, zoals Airbnb en booking.com, heeft de toeristische verhuur van woonruimte een belangrijke impuls gegeven. De toeristische verhuur van woonruimte is door de opkomst van digitale platforms aanzienlijk in omvang toegenomen. Ook in Zaanstad is er een grote toename van het aantal toeristische overnachtingen in woonruimten. Uit onderzoek blijkt dat het aanbod in 2018 bestond uit 528 accommodaties, waarvan ongeveer de helft uit gehele woningen en de andere helft uit privékamers. De gemiddelde aanbieder verhuurt zijn woning 118 dagen per jaar. In totaal is er sprake van 62.000 overnachtingen, goed voor 15% van alle overnachtingen in Zaanstad, waarmee toeristisch verhuur een serieus aandeel inneemt in de markt.

Grootschalige verhuur van woonruimte aan toeristen kan ongewenste effecten hebben op onder meer de woningmarkt, de leefbaarheid van de woonomgeving, de veiligheid van woonruimte en het gelijke speelveld voor andere aanbieders van toeristische accommodatie. Toeristische verhuur van woonruimte kan een goede aanvulling zijn op de gastvrijheidseconomie en daarom is dit in Zaanstad beperkt toegestaan. 2.2. Redenen voor de regulering van toeristische verhuur van woonruimte De toeristische verhuur van woonruimte biedt nieuwe kansen voor onder meer de gastvrijheidseconomie. Deze innovatieve ontwikkeling moet voldoende kansen krijgen. Regulering moet zien op het voorkomen of bestrijden van de ongewenste effecten ervan. Het veelvuldig toeristisch verhuren van een woonruimte heeft tot gevolg dat de woonfunctie niet meer overheersend is en er sprake kan zijn van oneigenlijk gebruik van de woningvoorraad. Dit is onwenselijk omdat er schaarste aan woonruimte is. Indien een woonruimte toeristisch wordt verhuurd, is zij niet beschikbaar voor de woonfunctie wat ten koste kan gaan van de doorstroming en mogelijk effect heeft op de koop- en huurprijzen. Ook kunnen speculatieve vastgoedbedrijven hierop inspelen door woonruimten uitsluitend toeristisch te verhuren waardoor het aanbod van woonruimte verder afneemt.

Toeristische verhuur van woonruimte kan de leefbaarheid in de woonomgeving aantasten. Dit is voornamelijk het geval in gebieden waar een concentratie van toeristische verhuur plaatsvindt. Toeristische verhuur van woonruimte kan tot overlast leiden. Hierbij kan onder meer gedacht worden aan het houden van feesten in de woonruimte, luide muziek op nachtelijke uren, rollende koffers in trappenhallen, extra verkeer (aan- en afrijdende taxi’s) en andere vormen van overlast. In sommige gevallen kan het zelfs invloed hebben op de openbare orde en veiligheid in de buurt. Voorts heeft het veelvuldig gebruik van meerdere woonruimten voor toeristische verhuur in dezelfde buurt invloed op het karakter en de sociale cohesie van de buurt, hetgeen de demografie minder stabiel maakt. Bovendien is niet iedere woonruimte geschikt voor toeristische verhuur. Zo gelden er bijvoorbeeld in de bouwregelgeving extra eisen in verband met brandveiligheid indien een gebouw wordt gebruikt voor het bieden van recreatief verblijf (logiesfunctie) Ten slotte kan het gelijk speelveld worden verstoord. Zowel voor overnachtingen in hotels als voor de toeristische verhuring van een woonruimte kan toeristenbelasting verschuldigd zijn. Echter het innen van de toeristische belasting bij toeristische verhuur van woonruimte is moeilijk omdat niet bekend is wie zijn woonruimte toeristisch verhuurt.

(Bron: Memorie van toelichting bij Wijziging van de Huisvestingswet 2014 in verband met de aanpak van ongewenste neveneffecten van toeristische verhuur van woonruimte (Wet toeristische verhuur van woonruimte) 35 353)

2021/ 15856 2.3. Bestaande instrumenten Gemeente Zaanstad had nog geen regels om toeristische verhuur te reguleren in de Huisvestingsverordening, zoals regels voor het onttrekken van woonruimte. Wel zijn er soms regels opgenomen voor Bed & Breakfast in het bestemmingsplan. Op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Woningwet is een vergunning voor brandveilig gebruik verplicht voor het in gebruik nemen of gebruiken van een bouwwerk waarin bedrijfsmatig nachtverblijf wordt verschaft aan meer dan tien personen. In afwijking hiervan is in de Verordening fysieke leefomgeving bepaald dat het verboden is om aan meer dan vijf personen nachtverblijf te verschaffen. Bovendien is een horecaexploitatievergunning nodig als er aan meer dan 4 personen in meer dan 2 kamers nachtverblijf wordt geboden. Bij ernstige en herhaaldelijke hinder van bezoekers of personen die tijdelijk in een woning of op een erf aanwezig zijn, kan de burgemeester een last onder bestuursdwang kan opleggen. Dit kan op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening. In Zaanstad wordt ook toeristenbelasting geheven voor het bieden van verblijf aan toeristen. 3. Inhoud van het raadsvoorstel 3.1.

Algemeen Met dit raadsvoorstel wordt gebruik gemaakt van de in de Huisvestingswet 2014 aan gemeenten geboden instrumenten om de negatieve effecten van toeristische verhuur van woonruimte te bestrijden door een effectieve handhaving van bestaande wetgeving mogelijk te maken en een uniform systeem te introduceren voor de regulering van toeristische verhuur van woonruimte. Met dit voorstel kan effectiever worden opgetreden tegen woonfraude. Voor een effectieve handhaving is informatie van essentieel belang. Om te kunnen handhaven moeten we weten wie welke woonruimte aanbiedt voor toeristische verhuur. De regelgeving is noodzakelijk voor de leefbaarheid van de woonomgeving. Bovendien is er sprake van grote schaarste in de woningmarkt. De inzet van de maatregelen is noodzakelijk, geschikt en proportioneel voor het behoud of de bevordering van de leefbaarheid in de woonomgeving. De categorieën woonruimte die worden aangewezen zijn; particuliere vakantieverhuur en Bed & Breakfast. Met toeristische verhuur van woonruimte wordt bedoeld het tegen betaling in een woonruimte verblijf bieden aan personen die niet als ingezetene met een adres in de gemeente in de Basis Registratie Personen (BRP) zijn ingeschreven.

Woningruil en huisbewaring vallen hier niet onder omdat bij woningruil en huisbewaring de bewoners zich moeten inschrijven in de BRP en derhalve er geen sprake is van toeristische verhuur zoals bedoeld in dit wetsvoorstel. Ook recreatiewoningen vallen niet onder de reikwijdte van deze bepaling. De memorie van toelichting bij de Huisvestingswet 2014 stelt immers dat met bewoning als genoemd in de begripsbepaling van «woonruimte» bedoeld wordt dat de woonruimte dient als hoofdverblijf. Ruimten die, gegeven hun inrichting en voorzieningen, geschikt zijn voor tijdelijk recreatief verblijf, zoals vakantiewoningen zijn geen woonruimten in de zin van de Huisvestingswet 2014. Woonboten vallen wel onder de begripsbepaling van woonruimte zoals in de memorie van toelichting bij de Huisvestingswet 2014 is aangegeven. De verbodsbepalingen richten zich tot de persoon die de woonruimte aanbiedt of in gebruik geeft voor toeristische verhuur. Dat kunnen de eigenaar, de huurder of een andere partij zijn. De betreffende regels gelden in de gehele gemeente.