Hoofddocument Masterplan Hembrug

Ontwerpprincipes • Voldoende afstand tot bestaande woningen (Havenstraat, Hemkade, Enclave). • Hogere gebouwen worden in de tweede linie gepositioneerd (ten opzichte van buitengrenzen). • Incidenteel, niet geclusterd, zowel in het noordelijk als zuidelijk deel van Hembrug • Rekening houden met de menselijke maat. • Extra architectonische ambities voor hogere gebouwen die vanuit buiten herkenbaar zijn en met Hembrugse ‘look and feel’ (bv. dakvormen, groen). • Rekening houden met geluid, wind, zon en schaduwwerking. • Natuur inclusief ontwerpen en bouwen (bijvoorbeeld ruimte voor nestgelegenheid in gevels en daken).

1. Passend bij of 1. juist contrasterend met bij contrasterend 1. Passend bij of juist contrasterend met 1.Passend Passend bijofofjuist juist contrasterendmet met bestaande gebouwen bestaande gebouwen bestaande gebouwen bestaande gebouwen 4. Genoeg afstand van bestaande woningen

4. Genoeg afstand van bestaande woningen 4.4.Genoeg afstand van 4. Genoeg afstand van bestaande woningen Genoeg afstand vanbestaande bestaandewoningen woningen 1. Passend bij of juist contrasterend met bestaande gebouwen

2. Actief plint, collectieve daken, natuur inclusief 2.2.Actief daken, 2. Actief plint, collectieve daken, natuur inclusief Actiefplint, plint,collectieve collectieve daken,natuur natuurinclusief inclusief

5. Rekening houden met zon houden en windmet zon en wind 5.5.Rekening 5. Rekening houden met zon en wind met zon en wind Rekening houden 2. Actief plint, collectieve daken, natuur inclusief

5. Rekening houden met zon en wind

30 m

6. Niet slank of plank maar kloek 6.6.Niet slank ofofplank 6. Niet slank of plank maar kloek Niet slank plankmaar maarkloek kloek

3. Rekening houden met menselijke maat

7,5 m

20-30 m

45-60 m

3. Rekening houden met menselijke maat 1 : 1,5 1,5 :menselijke 1 3. Rekening houden met maat 3. Rekening houden met menselijke 1 : 13. Rekening 2 : 1 menselijke maat houdenmaat met

1:4

6. Niet slank of plank maar kloek

Waarom hogere plinten? 1. flexibiliteit in programma in de toekomst, 2. woonkwaliteit, 3. ruimte voor voorzieningen, 4. meer daglicht

98 | HEMBRUG MASTERPLAN

2021/6158

Spelregels Gemiddelde bouwhoogte: 1. Op bouwveld niveau wordt de maximale basishoogte uit de gebiedspaspoorten gemiddeld niet overschreden. Dit is exclusief de hoogte accenten. 2. Het gemiddelde wordt berekend op basis van het volume/footprint van de nieuwbouw. Hierbij wordt de gootlijn als hoogte aangehouden waarbij verschillende dakvormen op basis van de gewenste beeldkwaliteit voor Hembrug mogelijk zijn. 3. Voor de ‘12 meter’ bouwvelden geldt een variatie van 2 tot 4 bouwlagen (omgerekend circa 10 tot 15 meter) en voor de ’15 meter’ bouwvelden een variatie van 3 tot 6 bouwlagen (omgerekend circa 10 tot 20 meter). 4. Het werken met een gemiddelde maximale basishoogte biedt flexibiliteit om in de verdere planuitwerking kwalitatieve en efficiënte gebouwen te ontwerpen*. 5. De bouwhoogte wordt gemeten vanaf het peil van de bestaande hoofdwegen op Hembrug (onder meer

9.

Verloren Spoor, Regenmeter en Middenweg) Maximale bouwvolume: 6. Op bouwveld niveau wordt het maximale bouwvolume uit de gebiedspaspoorten niet overschreden. Dit is gerekend inclusief de hoogte accenten. 7. Het maximale bouwvolume wordt berekend op basis van de maximale footprint keer de hoogte zoals aangegeven in de gebiedspaspoorten. Het werkelijke bouwvolume is de werkelijke footprint keer de werkelijke bouwhoogte. Hoogte accenten: 8. Maximaal zes hoogte accenten (hoger dan 20 meter) in het noordelijk deel en maximaal vier in het zuidelijk deel van het Hembrugterrein.

11.

Meer Meer ruimteruimte voor Meer groen voor ruimte groen voor groen

10.

Alle hoogte accenten zijn maximaal 10 bouwlagen (= 30 meter). Hierbij wordt de gootlijn als hoogte aangehouden waarbij nog verschillende dakvormen mogelijk zijn. Voor één of mogelijk twee hoogte accenten in de noordwestrand, gelegen aan het Verloren Spoor, bestaat de wens om te onderzoeken of de hoogte van deze accenten meer dan 30 meter kan bedragen (tot maximaal 14 bouwlagen, 45 meter). Dit op gepaste afstand tot bestaande gebouwen op c.q. grenzend aan Hembrug. Hiervoor is een nadere uitwerking en toetsing nodig, onder meer door supervisie, in het kader van het stedenbouwkundig plan voor het noordelijk deel. Ruimte voor kleine afwijkingen in de maximale bouwhoogte van de hoogte accenten is mogelijk, voor zover deze afwijkingen niet leiden tot extra verdiepingsvloeren. Enige mate van flexibiliteit (ca. 2 meter speling) is wenselijk om kwalitatief en efficiënt gebouwen te kunnen ontwerpen.*

De maximale footprint van hoogte accenten tussen 20 en 30 meter is circa 1.000 m2. De maximale footprint van de hoogte accenten vanaf 30 meter en hoger is circa 750 m2. * Flexibiliteit in bouwhoogte De spelregel maakt het mogelijk om gebouwen met oog voor meer detail in kwaliteit en zorg voor efficiëntie te ontwerpen. Kwaliteit zit bijvoorbeeld in het maken van hogere plinten of verdiepingen dan wettelijk vereist (bijvoorbeeld houtbouw vraagt om hogere verdiepingen). Efficiëntie is van belang bij het inpassen van bijvoorbeeld collectieve fietsenstallingsruimten in gebouwplinten. Voor dubbellaags fiets parkeren is meer vrije hoogte nodig dan voor een standaard woonverdieping.

Herkenbaarheid Herkenbaarheid Herkenbaarheid naar buiten naar buiten naar buiten

Diversiteit Diversiteit woonkwaliteit Diversiteit woonkwaliteit woonkwaliteit

HEMBRUG MASTERPLAN |99

2021/6158

100 | HEMBRUG MASTERPLAN