Bijlagen nota gebiedsoverstijgende kosten

Geschat nieuwbouwprogramma (aantal vrije markt nieuwbouwwoningen en -woonequivalenten en oppervlakte) in de potentieel te ontwikkelen exploitatiegebieden in geheel Zaanstad, in de periode tot 2030. Hele gemeente Zaanstad 9.000 woonequivalenten (945.000 m2 bvo)

18

BIJLAGE 4: Toedeling en omslagmethode bestedingen (uitgangspunten) Toedeling bestedingen: aandeel bestaande stad, sociale huur en nieuwbouw vrije markt Het is lastig om het aandeel van de bestedingen te berekenen dat voor rekening zou moeten komen voor de bestaande stad. Dat komt omdat vele bestedingen noodzakelijk zijn vooral vanwege de nieuwbouwplannen, en minder vanwege het verbeteren van het voorzieningenniveau in de bestaande stad. Een toedeling op basis van het bestaande bouwareaal versus de nieuwbouw kan daarom niet het enige criterium zijn. Daarom wordt hier een richtpercentage van 70% gehanteerd als basis voor het bepalen van het aandeel van de gebiedsoverstijgende bestedingen die gedragen wordt door de bestaande stad, en aldus door de gemeente. Dit is een gebruikelijk percentage in vergelijkbare nota’s in andere gemeenten. Omdat de gemeente de sociale huurwoningen vrijstelt van een bijdrage, neemt de gemeente ook dit aandeel (30% van nieuwbouw woningen) voor haar rekening. Al met al, van de in totaal € 170 mln aan zekere bestedingen in gebiedsoverstijgende infrastructuur en voorzieningen, neemt de gemeente € 133,5 mln voor haar rekening. Zowel gemeentelijke als particuliere grondexploitanten in de hele stad (vrije markt programmaonderdeel) worden gevraagd om de resterende € 36,5 mln (21,5%) bij te dragen.

Principes omslagmethode: Vrijstelling bijdrage bij minder dan 5 woningen Bij een kleiner aantal dan 5 woningen wordt de bijdrage aan de gebiedsoverstijgende bestedingen vrijgesteld. Intensief ruimtegebruik leidt tot een hogere bijdrage De bijdrage wordt bepaald aan de hand van het aantal te realiseren vierkante meters bruto vloeroppervlakte (b.v.o.). Naar mate een bouwplan een hogere dichtheid realiseert zal de bijdrage aldus hoger zijn. Toedeling bestedingen: tarief De hierboven toegelichte aandeel bestaande stad/nieuwbouw en principes omslagmethode, samen met de in eerdere bijlagen toegelichte bestedingen (bijlage 2) en nieuwbouwprogramma (bijlage 3) leiden tot het volgende tarief. Hieruit resulteert een bijdrage per m2 bvo. Dit staat nogmaals los van een eventuele t.b.v. de specifieke wijk gevraagde bijdrage aan wijkgebonden kosten, en uiteraard van een bijdrage aan de planspecifieke kosten (plankosten, aansluiting op openbare infrastructuur, tegemoetkoming in planschade, e.d.). Te verhalen op alle nieuwbouwplannen in Zaanstad (vrije markt programmaonderdelen) Gebiedsoverstijgende bestedingen Zaanstad

€ 38,54 per m2 bvo (vanaf 5 of meer woningen)

Op deze bijdrage kan de gemeente een korting toepassen op basis van macro-aftopping: hierdoor kan de gemeente de hoogte van de bijdrage verlagen wanneer de economische uitvoerbaarheid van het bouwplan onder druk komt te staan en de gemeente bereid is de verlaagde bijdrage te compenseren uit eigen middelen. 19

BTW is niet verschuldigd. Voor de aanleg van openbare infrastructuur in het openbaar gebied, die (1) bij de gemeente in eigendom zijn/blijven/komen, (2) waarvoor de gemeente een factuur ontvangt met btw en (3) de gemeente de feitelijke gebruiker is van de dienst of de levering waarover btw in rekening is gebracht, kan de gemeente in het algemeen de btw compenseren. Dit betekent dat de gemeente deze btw feitelijk niet als kostenpost (administratief) hoeft te dragen en in beginsel geen btw hoeft door te rekenen als deze vergoeding aan zelfrealisatoren in rekening wordt gebracht. De gemeente handelt in dit kader niet als btw-ondernemer, maar als overheid en verhaalt kosten bij derden. Heffing van btw blijft dus achterwege.

20

BIJLAGE 5: Toedeling en omslagmethode bestedingen (gedetailleerde, stapsgewijze uitwerking) De bijdrage wordt berekend op basis van de volgende stappen: 1. Is er sprake van een ‘planologische maatregel’? In de eerste plaats moet nagegaan worden of het door de grondexploitant gewenste initiatief moet worden ingepast middels een ‘planologische maatregel’. Onder de Wro is er sprake van ‘planologische maatregel’ wanneer initiatieven middels een of meerdere van de volgende procedures ingepast worden: a. nieuw bestemmingsplan u.h.v. art. 3.1, lid 1 Wro (straks nieuw omgevingsplan onder de Omgevingswet); b. wijzigingsplan u.h.v. art. 3.6, lid 1, onder a Wro. c. buitenplanse afwijkingen u.h.v. artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2 Wabo (‘kruimelgeval’); d. buitenplanse afwijkingen u.h.v. …., onder 3 Wabo (‘A3’); Onder de Omgevingswet zullen, behalve het wijzigingsplan, alle andere procedures aanleiding blijven vormen tot verplicht kostenverhaal. De huidige buitenplanse afwijkmogelijkheden zullen onder de Omgevingswet overgaan in een enige buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Als er geen sprake is van planologische maatregel, dan is de nota GKZ niet van toepassing. Is er wel sprake van planologische maatregel, dan dient nagegaan te worden of er tevens sprake is van een ‘bouwplan’. 2.

Is er sprake van een ‘bouwplan’? Onder de Wet ruimtelijke ordening: In de tweede plaats dient nagegaan te worden of het door een particuliere grondexploitant gewenst initiatief ook als bouwplan volgens het besluit ruimtelijke ordening (Bro) kan worden gedefinieerd. Volgens artikel 6.2.1 Bro is er sprake van een bouwplan wanneer sprake is van: a) De bouw van een of meer woningen; b) De bouw van een of meer andere hoofdgebouwen; c) De uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m² bruto-vloeroppervlakte of met een of meer woningen; d) De verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd; e) De verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1500 m² bruto-vloeroppervlakte bedraagt; f) De bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1000 m² bruto-vloeroppervlakte. Onder de Omgevingswet: In art. 8.13 van het Omgevingsbesluit is een vernieuwde definitie opgenomen van ‘bouwplan’, onder de term ‘activiteiten’: a. de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie; b. de bouw van een of meer hoofdgebouwen, anders dan gebouwen met een woonfunctie; c.

de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie; 21

d. de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte; e. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien gebouwen met een woonfunctie betreft; of f. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto-vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt. In februari 2020 heeft de minister aan de Tweede Kamer beloofd om een ruimere invulling aan te geven zodat o.a. de herbestemming van recreatiewoningen naar permanente bewoning ook daaronder gaat vallen17. T.z.t. zullen daarom de definitieve versies van de Omgevingswet en Omgevingsbesluit moeten worden getoetst. Als er geen sprake is van aangewezen ‘bouwplan’ of ‘activiteit’, dan is deze nota GKZ niet van toepassing. Is er wel sprake van kostenverhaalplicht (omdat er zowel sprake is van ‘planologische maatregel’ als van aangewezen ‘bouwplan’ of ‘activiteit’), dan worden de volgende stappen genomen. 3.

Is er sprake van vrijstelling vanwege openbare en maatschappelijke niet commerciële infrastructuur? Wanneer sprake is van maatschappelijke niet commerciële infrastructuur (zowel nutsvoorzieningen als onderwijs, gezondheid, welzijn, sport en andere maatschappelijk relevante, niet commerciële infrastructuur), dan wordt de bijdrage die hoort bij deze infrastructuur vrijgesteld (overige programmaonderdelen worden echter niet vrijgesteld). 4. Is er sprake van vrijstelling vanwege de bouw van sociale huurwoningen? Sociale huurwoningen krijgen een vrijstelling van de betaling van de bijdrage. Deze vrijstelling betreft alleen de sociale huurwoningen in eigendom van en geëxploiteerd door een toegelaten instelling. Sociale huurwoningen zijn woningen met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor vijf en twintig (25) jaar na ingebruikname is verzekerd. Overige programmaonderdelen (andere woningen, bedrijfsruimte, kantoor, winkelruimte, etc) worden niet vrijgesteld. Aan deze vrijstelling wordt ook een voorwaarde verbonden, namelijk dat de bijdrage bij de verkoop van de sociale huurwoning in de vrije sector alsnog aan de gemeente verschuldigd is. 5.

Hoe wordt de bijdrage aan gebiedsoverstijgende bestedingen berekend? Wanneer uit eerdere stappen blijkt dat sprake is van een wettelijke plicht tot kostenverhaal (stappen 1 en 2), dan komt het bouwprogramma dat geen gesubsidieerde openbare en maatschappelijke niet commerciële infrastructuur betreft (stap 3) en niet wordt vrijgesteld vanwege de bouw van sociale huurwoningen (stap 4) in aanmerking voor een bijdrage. De bijdrage is proportioneel aan het aantal m2 bruto vloeroppervlakte (bvo) van het bouwplan: a. Er wordt allereerst gekeken hoeveel m² bvo wenst de initiatiefnemer te bouwen; b. Er wordt gekeken naar het aantal te bouwen woningen. Bij minder dan 5 woningen wordt de bijdrage vrijgesteld voor het woonprogramma; 17

Kamerbrief van 3 februari 2020 (Kamerstukken II 2019/20, 35133, 39). 22

c. Het aantal m² bvo wordt vermenigvuldigd met het in bijlage 4 vastgestelde tarief: € 38,54,- t.b.v. Gemeentebrede bestedingen. Zie een aantal voorbeeldberekeningen in bijlage 6. 6. Korting bijdrage vanwege ‘macroaftopping’ Om te voorkomen dat de gemeente een zodanig hoge bijdrage vraagt dat het plan hiermee financieel onhaalbaar wordt, kan de gemeente besluiten tot het toepassen van de voor het publiekrechtelijke spoor geldende principe van macro-aftopping. Dit houdt in dat als de gemeente hiermee instemt, de initiatiefnemer financieel openheid van zaken geeft zodat de gemeente kan nagaan wat het feitelijk opbrengstpotentieel is van het door de initiatiefnemer gewenst bouwplan. Hierbij is de gemeente niet gehouden aan de in de Grondexploitatiewet en straks onder de Omgevingswet voor de opstelling van het Exploitatieplan (straks onder de Omgevingswet ‘Kostenverhaalregels’) voorgeschreven uitgangspunten m.b.t. bijvoorbeeld de inbrengwaarde van grond. De definitieve bijdrage kan niet hoger zijn dan het verschil tussen de kosten en de opbrengsten van het bouwplan. Hiermee wordt voorkomen dat het plan financieel onhaalbaar wordt. Macroaftopping is nogmaals een mogelijkheid die de gemeente heeft een geen wettelijke eis wanneer de gemeente het privaatrechtelijke spoor volgt. 7.

Anterieure overeenkomst Als onderdeel van het onderzoek naar de ruimtelijke inpasbaarheid en economische uitvoerbaarheid van het bouwplan wordt met de initiatiefnemer gesproken over hoe de bijdrage, samen met andere kosten van de grondexploitatie, verzekerd kunnen worden in een anterieure overeenkomst.

23

BIJLAGE 6: Voorbeelden berekening bijdrage Hieronder volgen enkele illustratieve voorbeelden van hoe de bijdragen worden berekend. Voorbeeldberekening A: bouwplan 30 woningen en 1.000 m2 bvo kantoor Initiatiefnemer A wenst 3.150 m² bvo woningen (30 eenheden) en 1.000 m² bvo kantoorruimte te realiseren op zijn grond. Dit resulteert in totaal 4.150 m2 bvo.  Initiatiefnemer A zal worden gevraagd een bijdrage te storten in de Bestemmingsreserve Gebiedsoverstijgende bestedingen Zaanstad: 4.150 m2 bvo x € 38,54 = € 159.941,-

Voorbeeldberekening B: bouwplan 3 woningen Initiatiefnemer B wenst 315 m² bvo woningen (3 eenheden) te realiseren op zijn grond.  Initiatiefnemer B wordt vrijgesteld van de bijdrage aan gebiedsoverstijgende bestedingen omdat het minder dan 5 woningen betreft. Voorbeeldberekening C: bouwplan 30 sociale huurwoningen en 1.000 m2 bvo kantoor Initiatiefnemer C wenst 3.150 m² bvo woningen (30 eenheden) en 1.000 m² bvo kantoorruimte te realiseren. Dit resulteert in totaal 4.150 m2 bvo. De woningen zullen in eigendom komen van een corporatie, die het vervolgens voor minimaal 25 jaar als sociale huurwoning gaat exploiteren.  Initiatiefnemer C wordt vrijgesteld van de bijdrage aan gebiedsoverstijgende bestedingen voor het programmaonderdeel sociale huurwoningen.  Initiatiefnemer C wordt gevraagd een bijdrage te storten in de Bestemmingsreserve Gebiedsoverstijgende bestedingen Zaanstad: 1.000 m2 bvo x € 38,54 = € 38.540,-

24

BIJLAGE 7: Infographic

25