Bijlage Strategie bedrijventerreinen

2021/6674

Strategie Bedrijventerreinen

2021/6674

Inhoud Samenvatting..................................................................................................................................... 2 1. Inleiding......................................................................................................................................... 8 1.1 Aanleiding ............................................................................................................................... 8 1.2 Belang van bedrijventerreinen ................................................................................................. 9 1.3 Doel van de strategie...............................................................................................................10 2.

Aanbod en vraag naar bedrijventerreinen .....................................................................................12 2.1 Aanbod bedrijfslocaties Zaanstad ............................................................................................12 2.2 Vraag naar bedrijventerreinen.................................................................................................14 2.3 Confrontatie vraag en aanbod .................................................................................................17 2.4 Conclusies ...............................................................................................................................17 3. Strategie bedrijventerreinen en aanpak ........................................................................................20 3.1 Ruimte voor bedrijven.............................................................................................................20 3.2 Toekomstbestendige bedrijventerreinen.................................................................................24 3.3 Flankerend beleid....................................................................................................................26 3.4 Globale aanpak, planning, kosten ...........................................................................................28

2021/6674

Samenvatting Aanleiding Ruimte wordt in Zaanstad, voor de vele functies die de stad moet herbergen, steeds schaarser. Met de groei van de bevolking is de vraag naar woonruimte explosief gestegen terwijl in de afgelopen jaren er slechts beperkt woningen zijn bijgebouwd. Ook andere functies claimen ruimte voor zorg, onderwijs, recreatie en natuur. Het college van Zaanstad zet daarom in op verdere verstedelijking: de ambitie is om tot 2040 20.000 woningen te realiseren. In de decennia daarop volgend wordt aan nog eens 20.000 woningen gedacht. Waar de stadsuitbreidingen in het verleden vaak aan de stadsranden plaatsvonden, wordt de ruimte nu veelal in de bestaande bebouwde contour van de stad gevonden. De Zaanse gemeenteraad heeft bouwen in de groene randen van de stad nadrukkelijk uitgesloten voor de verdere verstedelijking. Met deze keus voor behoud van de groene omgeving van de stad, komen een heel aantal werklocaties/ bedrijventerreinen in beeld voor transformatie. Transformatie naar gemengde woon-werk locaties of woon locaties. Naast deze laatste keuze voor transformatie van werklocaties/ bedrijventerreinen kiest Zaanstad nadrukkelijk om een inclusieve stad te zijn, een stad waarin er voor alle burgers kansen zijn zich te ontplooien, waar voldoende banen beschikbaar zijn voor de beroepsbevolking en een stad waarin zowel gewoond als gewerkt wordt.

De groei van de welvaart moet omgezet worden in kansen voor iedereen. Tot slot verandert de economie. Een herbezinning op de bedrijventerreinen en een nieuwe strategie voor de nog beschikbare ruimte voor economische activiteiten op bedrijventerreinen ligt dan ook voor de hand en is noodzakelijk. Wat willen we bereiken met deze strategie? Doel van de Strategie Bedrijventerreinen is om binnen de bredere ontwikkeling van stad voldoende ruimte te creëren en te behouden voor bedrijven en werkgelegenheid, zodat Zaanstad een diverse economie houdt met een inclusieve arbeidsmarkt, en duurzaam aantrekkelijk is voor ondernemers. Dit willen we bereiken in nauwe samenwerking met de gemeenten in Zaanstreek Waterland en de Metropoolregio Amsterdam. Nevengeschikt doel is om ruimte te vinden voor bedrijven die vanuit de verschillende transformatiegebieden een nieuwe plek moeten krijgen. Zaanstad behoudt de werkgelegenheid en maakt daarmee ook de transformaties mogelijk. Tot slot is de strategie is een van de bouwstenen voor de Omgevingsvisie. Tekort aan bedrijventerrein in Zaanstad: Om de kansen van economische groei te benutten is voldoende ruimte voor economische activiteit noodzakelijk. Onderzocht is de vraag naar bedrijventerrein.

Deze vraag bestaat uit een uitbreidingsvraag (bedrijven groeien en verplaatsen), een vervangingsvraag (verplaatsing van bedrijven vanuit de transformatie van bedrijventerreinen)en een ruimtevraag nieuwe economie (datacentra, circulaire economie, energietransitie). Op basis van de vraagraming (vraag naar bedrijventerrein) voor MRA-Plabeka (uitgevoerd door Bureau Buiten) is een Zaanse vraagraming tot 2040 gemaakt op basis van een minimale variant en een maximale variant. Naast deze twee varianten is er een derde variant gemaakt gebaseerd op de huidige uitgifte praktijk. Deze varianten zijn geplaatst tegenover het huidige aanbod van bedrijventerrein. De minimale variant: Een vraag-aanbodconfrontatie laat zien dat er zelfs bij de 0-variant (gematigde groei) sprake is van een tekort aan bedrijventerreinen tussen 2035 en 2040. Variant maximale groei: Bij een gemiddelde economische groei over de komende tien jaar is er vanaf 2030 geen aanbod van bedrijventerrein meer in Zaanstad. Variant huidige praktijk: Tot slot hebben we gekeken naar de vraag naar ruimte in de huidige praktijk. Daarbij zijn bestaande grondopties, grond aanvragen en grond verzoeken meegewogen. Als wij deze aanvragen meenemen in de vraag en aanbod analyse dan is er sprake van een aanzienlijk hoger uitgifte tempo.

Dit hogere tempo betekent dat er al over 5-7 jaar (2025-2027) geen kavel voor uitgifte meer beschikbaar zijn in Zaanstad.

2021/6674

Grondaanvragen geactualiseerd na COVID-19 uitbraak: In de eerste periode van de coronacrisis (maart – september 2020) is zichtbaar geworden dat partijen even pas op de plaats maken. Er is geen sprake van annuleringen van grondaanvragen. Ondanks de pas op de plaats is er vanaf september 2020 sprake van een hoger uitgiftetempo dan in de periode 2016-2019. Kwaliteit bedrijventerreinen = toekomstbestendige bedrijventerreinen: De Strategie Bedrijventerreinen is niet alleen een strategie over de kwantiteit van de uitgeefbare grond. Ook de kwaliteit van de bestaande bedrijventerreinen vraagt aandacht voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat en toekomstbestendige bedrijventerreinen. Toekomstbestendige bedrijventerreinen zijn terreinen waar bedrijven, overheden en beheerders samenwerken aan toekomstige kansen en aanpak van knelpunten op het gebied van economie, duurzame energie, veiligheid, klimaat, gezondheid, werkgelegenheid, onderwijs en ecologie. Met deze samenwerking wordt een aantrekkelijker vestigingsklimaat gecreëerd en wordt toegewerkt naar energieneutrale en klimaatbestendige bedrijventerreinen in 2050. Van strategie naar aanpak De strategie voor de bedrijventerreinen kent drie hoofdbestanddelen: 1. Ruimte voor bedrijven 2. Toekomstbestendige bedrijventerreinen. 3. Flankerend beleid Ruimte voor bedrijven: A: Zuinig zijn op de nog beschikbare locaties Aanpak: 1.

Opstellen heldere profielen terreinen. Welk bedrijf past en voor welk bedrijf moet een andere plek gezocht worden. Het juiste bedrijf op de juiste plek. 2. Selectief gronden uitgeven aan bedrijven uit transformatiegebieden en aan bedrijven die een toegevoegde waarde hebben voor Zaanstad. 3. Intensievere handhaving op de bestemmingplanvoorschriften. 4. Meer grip op grondeigendom op de nog beschikbare uitgeefbare kavels. Introductie van erfpacht op de bedrijventerrein HoogTij fase 2. 5. Behoud ook experimenteerzones/ verrommelde terreinen als broedplaats voor nieuwe initiatieven. 6. De bedrijventerreinen HoogTij, Westerspoor, Assendelft Noord, Zuiderhout, Molletjesveer en Noorderveld hebben een exclusieve economische bestemming. Het besluit om Molletjesveer te transformeren naar een woon-werk locatie zal hiermee worden gewijzigde in een besluit om Molletjesveer exclusief economisch te bestemmen. Dat geldt ook voor Noorderveld met uitzondering van Meneba locatie en gebied. Onderzoek naar transformatie is er voor het gebied ten oosten van de Vlasblomweg/ Witte Paardenweg B: Mengen van wonen en werken Aanpak: 1. In de binnenstedelijke Maak gebieden programmeren en bestemmen we strakker op de functie (bedrijfsruimte of werkgelegenheid). 2.

Het is van belang om met de ontwikkelaar afspraken te maken over de betaalbaarheid van de bedrijfsruimte C: De ruimte op het bedrijventerrein intensiever gebruiken. Aanpak:

2021/6674

1. Op bedrijventerrein HoogTij, Westerspoor, Zuiderhout, Assendelft Noord, Noorderveld en Molletjesveer wordt een intensiverings-scan gehouden. (intensiever gebruik van de ruimte, gezamenlijk gebruik, belemmeringen in regelgeving) 2. Bij intensivering op bedrijventerreinen krijgt de bedrijfsfunctie op de begane grond voorrang en worden andere functies (kantoor, parkeren, enz.) op de etage opgelost. 3. Bij uitgifte is intensivering onderdeel van het onderhandelingsproces. D: Optimale aanwending van beschikbare instrumenten. Aanpak: 1. Inventarisatie van beschikbare instrumenten (is voor een deel al gebeurd in MRA verband) 2. Gebruik instrumenten inpassen in strategie voor verschillende gebieden. E: Regionale samenwerking/ beroep op de regio Aanpak: 1. Voor de bedrijfsverplaatsingen de samenwerking met omliggende partijen als haven Amsterdam en gemeente Purmerend versterken. 2. Regionale instrumenten als de portal bedrijventerreinen MRA en regionaal coördinatieteam bedrijventerreinen breder inzetten in de gemeente. 3. Op regionale schaal (Plabeka) een strategie uitwerken om ruimte te creëren voor bedrijven waarin vervangings– en uitbreidingsvraag vanuit de deelregio’s wordt gekoppeld aan de beschikbare locaties en ambities. In deze regionale strategie komt ook de vraag naar voren of het areaal aan bedrijventerrein in de MRA moet worden uitgebreid.

Toekomstbestendige bedrijventerreinen A: Organisatiegraad Aanpak: 1. De organisatiegraad te versterken door de terreinen aan te bieden een Bedrijven Investerings Zone (BIZ) op te richten. Een BIZ is een gebied waarin bedrijven gezamenlijk investeren in collectieve opgaven. De gemeente zal de oprichting van de BIZ zowel financieel als in capaciteit ondersteunen. Dit kan niet op alle terreinen tegelijk. Hier zullen de meest kansrijke terreinen het eerst opgepakt worden. B: Schoon heel en veilig Aanpak: 1. Op alle bedrijventerreinen georganiseerd parkmanagement realiseren die deze basisvoorwaarden gaat uitvoeren. C: Werkgelegenheid Onderwijs en Zorg Aanpak: 1. Onderzocht wordt op welke wijze het Lokaal ook op andere bedrijventerreinen succesvol kan worden geïntroduceerd. 2. Bedrijventerreinen versterken met voorzieningen die voor meer levendigheid zorgen zoals horeca, vergaderfaciliteiten maar ook groenvoorziening en bomen. D: Klimaat en duurzaamheid Aanpak: 1. Doel op de 8 grote bedrijventerreinen is een plan van aanpak voor deze gebieden te maken waarin de route naar klimaatneutraal is vastgelegd Dit in overeenstemming met het Zaans Klimaatakkoord. Uitgangspunt is benadering op gebieds/ terreinniveau. Hiervoor wordt een plan van aanpak ontwikkeld. Hoofddoel is de reductie van CO2.

2021/6674

2. Vanuit deze aanpak volgt in 2021/2022 een actieplan voor de uitvoering van deze maatregelen voor de eerste drie (meest kansrijke) terreinen. Dit zijn Westerspoor, Noorderveld-Molletjesveer en Assendelft Noord). 3. Ontwikkel in dit actieplan ook de daadwerkelijke stappen die leiden tot uitvoering van de voorgenomen verduurzaming. van de bedrijventerreinen. 4. Ondersteunen van de samenwerking tussen de grote industrie in de aanpak van de CO2 reductie Flankerend beleid De opgave voor de strategie bedrijventerreinen is een onderdeel van een bredere opgave voor versterking van het economisch vestigingsklimaat. De strategie bedrijventerreinen kan alleen bestaan in een samenhangend, integraal en elkaar versterkend beleid. Dit samenhangend beleid is op haar beurt weer een noodzakelijke voorwaarde voor het welslagen van de economische strategie bedrijventerreinen. Het zijn vestigingsvoorwaarden waar ondernemingen zich mee aan de stad willen binden. 1. Zaanstad moet zich breed profileren in de Metropoolregio Amsterdam als een aantrekkelijke stad om te werken. 2. Zaanstad moet ook een aantrekkelijke stad zijn om te wonen. De Economische Structuurvisie Zaanstad wil inspelen op de toenemende kennisintensiteit van arbeid door o.a. met meer variatie in het aanbod van woonmilieus hoger opgeleiden aan te trekken.

De bijzondere ruimtelijke structuur van Zaanstad biedt kansen om verschillende en aantrekkelijke woon-, werk- en leefmilieus te creëren, zowel langs de Zaan, als in de wijken en op de kleinschalige terreinen. De afgelopen jaren zijn belangrijke stappen gezet en zijn bijvoorbeeld langs de Zaan interessante woonomgevingen gerealiseerd die tegemoet komen aan de wens naar hoogstedelijk wonen in een gevarieerde omgeving. Deze ontwikkeling zal moeten worden doorgezet en geïntensiveerd. Niet alleen langs de Zaan maar ook in andere delen van de gemeente moeten woonmilieus worden gerealiseerd die bijdragen aan het neerzetten van Zaanstad als aantrekkelijke woongemeente. 3. Inzet op verbetering van bereikbaarheid, zowel voor snelverkeer als langzaamverkeer en zowel over de weg als over het water. Het Zaans mobiliteitsplan zal hierin een belangrijke rol vervullen. Van belang is dat de intensivering/ verdere groei gelijke tred houdt met een goede bereikbaarheid over de weg en per ov. Vooral OV ontsluitingen ontbreken veel op bedrijventerreinen. 4. Optimale dienstverlening aan bedrijven; Goede dienstverlening door de overheid draagt bij aan een goed vestigingsklimaat voor bedrijven. Zaanstad zet in op optimale dienstverlening aan bedrijven, o.a.

door een duidelijk en eenduidig beleid te voeren, besluitvaardig te zijn, diensten waar mogelijk (ook) digitaal aan te bieden en de dienstverlening aan te passen aan de behoefte (van bedrijven) wanneer dat nodig is. Door het aannemen van een flexibele, dienstverlenende rol en door open te staan voor wensen van ondernemers kan veel worden bereikt. 5. De Zaanse omgevingsvisie als basis voor de keuzes in de strategie bedrijventerreinen. De Zaanse omgevingsvisie kijkt vanuit 6 strategische opgaven naar de gemeente in 2040 en in de aanloop daarheen. Dat gebeurt op verschillende schaalniveaus: de regio, de stad en op gebiedsniveau. De zes strategische opgaven (verstedelijking, kansengelijkheid, duurzaamheid, gezondheid, veiligheid en economie) staan niet op zichzelf, maar komen voort uit de dynamiek in de stad van de afgelopen decennia en uit trendrapportages met de blik op de toekomst. De opgaven hebben ook sterke onderlinge relaties en wisselwerking. Zo heeft bijvoorbeeld de keuze voor verdere verstedelijking in de bestaande stad gevolgen voor de ruimte waarin we wonen, werken, sporten, ons verplaatsen, enzovoorts. Daarmee hangen keuzen voor verstedelijking nauw samen met bijvoorbeeld de gezondheid en de duurzaamheid van onze leefomgeving.

2021/6674

De omgevingsvisie bevat de samenhangende hoofdlijnen van het beleid voor de fysieke leefomgeving. De strategie bedrijventerreinen vindt de basis in de economische opgave van de stad maar heeft vele raakvlakken met de andere opgaven zoals;  De bijdrage aan de verstedelijking door transformatie van bedrijventerreinen naar woningbouwlocaties of woon-werk gebied.  De samenloop met de klimaatambities, duurzaamheid en energietransitie  Bijdrage aan de groei van werkgelegenheid en daarmee banenkansen voor de Zaankanters (kansengelijkheid)  De blijvende ondersteuning van het Keurmerk veilig ondernemen (KVO) wordt door alle terreinen gezien als belangrijke bijdrage aan veiligheid en veiligheidsbewustzijn. Externe consultatie De concept strategie bedrijventerreinen is aan een aantal partijen voor commentaar/ ter toetsing voorgelegd. Deze partijen waren: Zaanse bedrijventerrein ondernemersverenigingen BVNM, ABIN en OVZZ, het projectbureau Noordzeekanaalgebied, Ontwikkelingsbedrijf Haventerreinen Westzaan OHW – HoogTij, Maak managers, de Oram (Ondernemend Amsterdam), gemeenten en provincie uit de MRA, dr. Cees-Jan Pen, Lector de Ondernemende Regio Fontys Hogescholen, Dr. Erik Louw TU Delft, afdeling Management in the build environment/ grondbeleid, universitair docent TU Delft+ bewoner van Zaanstad. (Nog) geen reactie ontvangen van Haven Amsterdam, VNO-NCW en de ABIN.

Hoofdpunten uit de reacties; - Helder van opzet. Belangrijk aspect is dat de oplossingen ook in regionaal perspectief geplaatst worden. Veel parallellen met de Amsterdamse grond- en bedrijvenmarkt (Pim Sanders, Grondbedrijf Amsterdam). - Een goed vestigingsklimaat bestaat voor een groot gedeelte uit het bieden van zekerheid over de vestigingslocatie. (Els Huis in ’t Veld – Oram Amsterdam) - De duurzaamheidsopgave is misschien wel de grootste economische opgave. Werk deze verder uit. (Els van der Hulst – projectbureau Noordzeekanaalgebied) - De concept strategie bedrijventerreinen Zaanstad bevat onvoldoende waarborgen te zorgen voor de door het stadsbestuur beoogde behoud van een diverse economie met een inclusieve arbeidsmarkt, die duurzaam aantrekkelijk is voor ondernemers. (Dr. Cees Jan Pen, Lector de Ondernemende Regio Fontys Hogescholen.) - Wat doe je met afnemende werkgelegenheid op oudere terreinen, terwijl ook wordt ingezet op functiemenging. Dat zou eerder pleiten voor een strategie bedrijfshuisvesting. (Dr. Erik Louw, TU Delft grondbeleid en bewoner van Zaanstad.) - Prima stap waarbij het versterken van het organiseren vermogen van de industrie nu echt serieus opgepakt moet worden.

Dat krijgt een terrein echt WOZ waarde (Werk-onderwijs en zorg, Lokaal) Dick Dekker, voorzitter BVNM Van de reacties van de externe toetsing is in de bijlage-notitie een samenvatting opgenomen.

2021/6674

Bedrijventerreinen met een bijzondere situatie. Op de Zaanse bedrijventerreinen zijn een aantal locaties die een apart vermelding vragen. De binnenstedelijke bedrijventerreinen; Zaanstad kende tot 2013, 29 binnenstedelijke bedrijventerreinen. Sommige van deze terreinen functioneren goed als bedrijventerrein anderen waren verouderd. Vanaf 2014 voltrekt zich een proces waar een groot aantal van deze terreinen van functie wijzigen. Een transformatie van bedrijventerrein naar gemengd gebied voor wonen en werken of een woongebied. Maak Zaanstad is de belangrijkste aanjager van deze verandering in de stad. In totaal transformeren er 19 van de 29 binnenstedelijke bedrijventerreinen. Zie pagina 7 en 8 van de bijlage notitie Molletjesveer; Het bedrijventerrein Molletjesveer is in de oorspronkelijke plannen van Maak Zaanstad aangewezen als terrein waar ook woningen gebouw kunnen worden. Voortschrijdend inzicht in het toekomstige tekort aan bedrijventerrein voor industrie in de zwaardere milieucategorie maak de keuze nu om Molletjesveer te blijven bestemmen als bedrijventerrein. Dit is een trendbreuk ten opzichte van de ingezette koers van Maak Noord. Wel is er wat extra ruimte voor woningbouwontwikkeling gevonden in de omgeving van de Menebalocatie nabij bedrijventerrein Noorderveld.

Hier kan binnen de grenzen van de Vlasblomweg en Witte Paardweg extra ruimte gevonden worden voor woningbouwontwikkeling mits dit niet conflicteert met de omliggende woningbouw. Zuiderhout Noord in relatie tot Houthavenkade. De locatie Zuiderhout Noord is al langere tijd in beeld bij ontwikkelaars als mogelijke uitbreidingslocatie voor de Zaanse binnenstad. Deze locatie is expliciet in het vizier gekomen bij de ontwikkeling van de Houthavenkade en de spanning die er is ontstaan in de aanwezigheid van het bedrijf Exter BV. In het licht van het Rijksprogramma Bereikbare steden is de locatie Zuiderhout noord, als onderdeel van de vergrote centrumontwikkeling, genoemd voor toekomstige ontwikkelingen. Een stedenbouwkundige verkenning is hierin een volgende stap. Zuiderhout Zuid – Balkenhaventerrein. Vanuit de strategie bedrijventerreinen wordt voorgesteld om terughoudend te zijn met verdere transformatie van de beschikbare werklocaties. Zuinig zijn op de nog beschikbare locaties is het advies. Dit geldt ook voor het gebied Zuiderhout Zuid – Balkenhaventerrein. Vanuit economisch belang/ deze strategie ligt hier de voorkeur om dit gebied bestemd te houden als bedrijventerrein voor industrie.

2021/6674

1. Inleiding 1.1 Aanleiding De Zaanse bedrijventerreinen kennen een lange geschiedenis die een paar eeuwen terug gaat. Op het hoogtepunt, rond 1720, waren er circa 600 molens tegelijk in bedrijf. Daarmee is de Zaanstreek een van de oudste industriegebieden van Europa. Belangrijkste industrieën waren de houtverwerking en de voedingsmiddelenindustrie. In de 17e en 18e eeuw kende de Zaanstreek grote voorspoed. Er was in Europa geen streek te vinden waar op zo’n kleine oppervlakte zoveel verschillende nijverheid te vinden was. Met de grote vraag naar arbeiders ontstond ook de stroom van mensen van het platteland naar de stad. Werken en wonen mengde zich snel en met de groei van de bedrijvigheid en de groei van de bevolking ontstonden de eerste vraagstukken naar de verdeling van de bestikbare ruimte. En dat is heden ten dage nog steeds zo. Ruimte wordt in Zaanstad, voor de vele functies die de stad moet herbergen, almaar schaarser. Met de groei van de bevolking is de vraag naar woonruimte explosief gestegen terwijl in de afgelopen jaren er slechts beperkt woningen zijn bijgebouwd. En ook andere functies claimen ruimte voor zorg, onderwijs, recreatie en natuur. Het college van Zaanstad zet daarom in op verdere verstedelijking: de ambitie is om tot 2040 20.000 woningen te realiseren.

Waar de stadsuitbreidingen in het verleden vaak aan de stadsranden plaatsvonden, wordt de ruimte nu veelal in de bestaande bebouwde contour van de stad gevonden. De Zaanse gemeenteraad heeft bouwen in de groene randen van de stad nadrukkelijk uitgesloten voor de verdere verstedelijking. Met deze keus komen een heel aantal werklocaties/ bedrijventerreinen in beeld voor transformatie naar gemengde woon-werk locaties of woon locaties. Naast deze laatste keuze voor transformatie van werklocaties/ bedrijventerreinen kiest Zaanstad voor een tweede belangrijk uitgangspunt; Zaanstad kiest nadrukkelijk om een inclusieve stad te zijn, een stad waarin er voor alle burgers kansen zijn zich te ontplooien, waar voldoende banen beschikbaar zijn voor de beroepsbevolking en een stad waarin zowel gewoond als gewerkt wordt. De groei van de welvaart moet omgezet worden in kansen voor iedereen. En ook de economie verandert. Ruimtelijk vertaalt zich dit in een soort dubbele trend; grootschaligheid vooral in de distributie en toenemende kleinschaligheid. De Zaanse economie wordt geleidelijk meer divers. En we staan op de drempel van een nieuwe economie met groei van ICT functie, circulaire economie en de energietransitie.

Een herbezinning op de bedrijventerreinen en een nieuwe strategie voor de nog beschikbare ruimte voor economische activiteiten op bedrijventerreinen ligt voor de hand en is noodzakelijk. Deze strategie bedrijventerreinen die op haar beurt als beleidscontour en input voor de omgevingsvisie visie Noordzeekanaalgebied en verstedelijkingsstrategie. Zoektocht naar ruimte binnen de bebouwde contour (Maak Zaanstad) Een belangrijk deel van de ruimte voor woningbouw wordt gevonden op de bestaande bedrijventerreinen. Dit leidt tot (gedeeltelijke) verandering van de functie van bedrijventerreinen. Deels loopt dit proces organisch, deels liggen aan de veranderingen bestuurlijke keuzes ten grondslag (bijvoorbeeld transformatie Achtersluispolder en het Hembrugterrein). Om in te spelen op deze veranderingen en om bedrijven een goede plek in Zaanstad of de regio te bieden is er behoefte aan een ander denkkader en handelingsperspectief voor bedrijventerreinen op de langere termijn. De te transformeren terreinen herbergen veel bedrijfsfuncties, hebben beperkte leegstand kennen en functioneren economisch goed. Het is van belang om over de positie van bedrijvigheid in stad en regio vanuit werkgelegenheidsbelang en voor de bepaling van de noodzakelijke ruimte die voor deze functies nodig is. Dit vormt de aanleiding voor de bedrijvenstrategie.

Het college van Zaanstad heeft gevraagd om een bedrijventerreinenstrategie te ontwikkelen. Deze bedrijventerreinenstrategie moet leiden tot zekerheid voor ondernemers over de vestigingslocatie, verdeling van de schaarser wordende ruimte, optimalisering en intensivering van de ruimte op de bestaande terreinen, het juiste bedrijf op de juiste plek en behoud en groei van werkgelegenheid.

2021/6674

1.2 Belang van bedrijventerreinen Bedrijventerreinen zijn een belangrijke motor van de economie. Zo is 70% van de Nederlandse export gerelateerd aan de op bedrijventerreinen aanwezige maakindustrie. Tevens bevindt ongeveer een derde van alle banen in Nederland zich op bedrijventerreinen. Voor gemeenten is de aanwezigheid van bedrijventerreinen binnen de gemeentegrens van belang. Een bedrijventerrein is een belangrijke voorwaarden scheppende factor om werkgelegenheid te creëren. Het totale areaal aan bedrijventerrein in heel Nederland is tot 2015 gegroeid tot ruim 82.000 hectare. (dit is in oppervlakte ongeveer de helft van de provincie Utrecht). In Zaanstad was tot 2015 het totale areaal aan bedrijventerrein 720 hectare. Vanaf 2015 lopen het aantal hectares bedrijventerrein door transformaties naar wonen en woon-werklocaties terug. Anno 2019 is het areaal geslonken tot 665 hectare. Van de totale Zaanse werkgelegenheid bevindt zich ongeveer 35% op bedrijventerreinen. Daarmee herbergen de bedrijventerreinen ongeveer 21.000 banen. De beschikbare ruimte op de bestaande bedrijventerreinen wordt steeds schaarser. Het is van belang om ruimte te blijven bieden voor bedrijven die groeien en ruimte te reserveren voor die bedrijvigheid die zich moeilijk of niet laat combineren met woningbouw in de directe omgeving.

Nieuwe economie vraagt andere kijk op bedrijventerreinen Naast het belang van bedrijventerreinen voor de werkgelegenheid is er ook een andere constatering; dat bedrijventerreinen als werklocaties steeds sneller verouderen en moeite hebben om zich aan te passen. Onze economie is de afgelopen decennia in hoog tempo veranderd, maar veel van onze bedrijventerreinen niet. De economie van morgen vraagt om ruimte voor andere logistieke concepten, circulaire economie, datacentra en ruimte voor de energietransitie. Samen met digitale bereikbaarheid en andere vormen van stadlogistiek zal het beeld van bedrijventerreinen veranderen. Aan de hand van hand van een 5 tal indicatoren (werkgelegenheid & economie, marktwaarde &dynamiek, ruimtelijke kwaliteit & bereikbaarheid, ruimtelijke voorwaarden en organisatorische voorwaarden), heeft onderzoek een indicatie gegeven naar de geschiktheid van alle Zaanse bedrijventerreinen voor de economie van morgen. Deze geschiktheid is een indicator voor de mate van veroudering, de transformatie mogelijkheden, en wenselijkheid van ingrepen. Deze N-EER indicatie is bij elk afzonderlijk bedrijventerrein weergegeven (zie bijlagen notitie) Zaanstad is uniek in het samengaan van wonen en werken Zaanstad kent een lange traditie waarin wonen en werken samengaan. Hier mag Zaanstad trots op zijn.

Gedurende alle tijden weten ondernemers en woningontwikkelaars zo te innoveren dat wonen en werken naast elkaar kan blijven bestaan. Soms past dit als vanzelfsprekend en soms moet er maatwerk geleverd worden. Recent voorbeeld is de innovatie bij Verkade waarin het bedrijf een extra stap heeft gezet bovenop de wettelijke milieueisen. Met deze extra stap is het bijvoorbeeld mogelijk geworden om de woningbouw op Overtuinen te starten. In de perspectieven van Maak Zaanstad krijgen de herontwikkelingsgebied nadrukkelijk de opgave mee om zoveel mogelijk combinaties in wonen en werken te zoeken. De traditionele wijze van transformeren met de verplaatsing van alle bedrijven bestaat niet meer. In de perspectieven wordt gekeken welke bedrijven gecombineerd kunnen worden met de nieuwe ontwikkelingen of welke aanpassingen nodig zijn om combinaties van wonen en werken mogelijk te maken. Zaanstad is goed in deze innovatie. Zolang wonen en werken gecombineerd blijft worden is er voor alle partijen een incentive om oplossingen te vinden maximaal mengen van deze functies.

2021/6674

Gebied Overtuinen in 1950

Bron: Archief Gemeente Zaanstad Fotonummer: 22.22499 1.3 Doel van de strategie De verstedelijking van Zaanstad, de transformatie van bestaande bedrijventerreinen, het schaarser worden van ruimte en een aanhoudende vraag naar vestigingslocaties voor bedrijven leiden er toe dat er scherpere keuzes gemaakt moeten worden. Scherpere keuzes voor de beschikbare ruimte voor bedrijven gecombineerd op woon/werklocaties en voor bedrijven op bedrijventerreinen. Dit kan Zaanstad niet alleen maar daar zal de Metropoolregio Amsterdam ook een rol bij moeten spelen als het gaat om de regionale planning voor werklocaties. Voor de regionale ambitie om tot de top van stedelijke regio’s in Europa te behoren qua concurrentiekracht is het van belang de ruimtelijke kansen te benutten om het regionale vestigingsklimaat voor bedrijven verder te versterken. Amsterdam en Zaanstad trekken samen op in het ontwikkelen van een gemeentelijke bedrijvenstrategie, om daarna met regionale partners één aanpak voor de ruimte voor bedrijven in de Metropoolregio te ontwikkelen. Deze regionale strategie is direct gerelateerd aan de MRA uitvoeringsstrategie Plabeka 3.0.

Het doel van deze bedrijvenstrategie is bij te dragen aan een duurzaam aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven, door voldoende passende ruimte te behouden en realiseren, en de kwaliteit te waarborgen, en daarmee stedelijke en MRA-ambities te ondersteunen. Hieraan gerelateerd zijn de 4 hoofdopgaven:  Maximale inzet om bedrijvigheid met wonen te mengen  Intensiveren, verduurzamen en versterken van bestaande bedrijventerreinen  Het juiste bedrijf op de juiste plek laten vestigen.  Kracht en verscheidenheid MRA benutten. De aanpak van de strategie is verkennen en agenderen van de vraag naar ruimte voor bedrijvigheid in de groeiende stad; keuzes en acties formuleren voor (door)ontwikkeling van bedrijventerreinen en woon-werk combinaties in buurten versterken, een inhoudelijke agenda bieden voor een effectieve samenwerking met Haven Amsterdam, MRA (Plabeka), Noordzeekanaalgebied, georganiseerd bedrijfsleven en andere belangrijke partners bij het vestigingsvraagstuk voor bedrijvigheid. Nevengeschikt doel is om ruimte te vinden voor bedrijven die vanuit de verschillende transformatiegebieden een nieuwe plek moeten krijgen. Zaanstad behoudt de werkgelegenheid en maakt daarmee ook de transformaties mogelijk. Tijdens de totstandkoming van deze strategie werkten we samen met Amsterdam, dat op eenzelfde wijze tot een bedrijvenstrategie is gekomen.

Deze samenwerking is weer aanleiding voor één MRAbrede aanpak voor de bedrijventerreinen in 2020, die aansluit op de Amsterdamse en Zaanse

2021/6674

strategieën. De strategie vormt de input voor de omgevingsvisie, de visie Noordzeekanaalgebied en de verstedelijkingsstrategie MRA. Strategie bedrijventerreinen staat niet op zichzelf Deze strategie voor de bedrijventerreinen staat niet op zichzelf en is geen losstaand beleid maar een onderdeel van het integraal economisch beleid van Zaanstad en van de metropoolregio Amsterdam. Dit economisch beleid is gericht op het bieden van optimale vestigingsvoorwaarden voor de bedrijven met als uiteindelijke resultaat de groei van werkgelegenheid. Een goede economische basis draagt bij aan een aantrekkelijke stad. Naast dit economisch beleid is er een flankerend beleid nodig om ook een aantrekkelijke stad te zijn om te komen werken en te wonen. Deze bredere opgave is een noodzakelijke voorwaarde voor het welslagen van de economische strategie. Het zijn vestigingsvoorwaarden waar ondernemingen zich mee aan de stad willen binden. Een prettig woonklimaat, goede bereikbaarheid, de aanwezigheid van voorzieningen als onderwijs en zorg, positionering in de Metropoolregio Amsterdam en optimale dienstverlening aan bedrijven zijn onmisbaar voor het slagen van een economische strategie. En de economische strategie zal op haar beurt en bijdrage leveren aan verdere verstedelijking, duurzame ontwikkeling, gezondheid, veiligheid en kansengelijkheid in Zaanstad. Werklocaties MRA

Bron: Plabeka

2021/6674

2. Aanbod en vraag naar bedrijventerreinen Om aantrekkelijk te blijven als vestigingslocatie is het zaak dat Zaanstad ook in de toekomst over een voldoende en divers aanbod van bedrijfslocaties beschikt. Op die wijze stelt Zaanstad bedrijven in staat groei te realiseren en biedt Zaanstad – selectief- plek voor nieuwe vestigers. Dit noemen wij de uitbreidingsvraag van bedrijven. Vanuit het gebiedsontwikkelingsprogramma MaakZaanstad worden veel terreinen getransformeerd naar wonen of combinaties van wonen en werken. Er is bij transformatie ruimte nodig voor verplaatsing van bedrijven vanaf deze terreinen naar een nieuwe locatie. Dit is de vervangingsvraag. Tot slot vragen ontwikkelingen als circulariteit, energietransitie en stadslogistiek ruimte. Dit is de ruimtevraag nieuwe economie. Tegelijk is de constatering dat het aanbod aan bedrijventerreinen in toenemende mate onder druk staat. Dit hoofdstuk biedt inzicht in de ontwikkeling van vraag en aanbod van bedrijventerreinen. Als tijdshorizon is 2040 aangehouden. Dit is conform het merendeel van regionale studies die zijn gedaan naar voorziene vraag. 2.1 Aanbod bedrijfslocaties Zaanstad Voorraad bedrijventerreinen neemt af door transformatie Het areaal bedrijventerreinen in Zaanstad bedraagt 665ha. Vanaf 2007 (nota Bedrijventerreinen 2007) is dit areaal door de transformatie van een aantal terreinen1 afgenomen.

En op dit moment zijn een aantal binnenstedelijke terreinen in transitie of gaan nog transformeren. Dit zijn de binnenstedelijke terreinen Aris van Broekweg, Houthavenkade, Touwslagerstraat, Weerpad, Oostzijde, Breedweer, Honig, Kogerveld Zuid, Kogerveld Midden (slachthuisbuurt), Hemmes, Oud Zaandijk, Zuideinde dubbele buurt, Noorddijk en Krommenie Oost.2 Zij transformeren allen naar gemengde woon-werkgebieden of naar woongebieden. Hierdoor zal in de toekomst het bedrijventerreinenareaal met nog eens 58 hectare afnemen. Ook Achtersluispolder en Hembrugterrein (totaal 140 hectare) transformeren in de toekomst naar gemengd woonwerkgebied. Er resteert, als geplande ontwikkelingen plaatsvinden, nog 467 hectare aan bedrijventerrein. Hierbij zijn de gedeeltelijke transformatie van Zuiderhout (naar detailhandel) en HoogTij (justitiële inrichting) niet meegerekend. Het (toekomstige) aanbod aan bedrijventerrein in Zaanstad wordt door de volgende factoren bepaald:  Uitgeefbaar: kavels op bedrijventerreinen die nog niet uitgegeven zijn  Leegstand op bedrijventerreinen  Eventuele ruimtewinst als gevolg van intensivering Uitgiftetempo neemt toe In Zaanstad is nog op twee bedrijventerreinen grond voor bedrijven uitgeefbaar: HoogTij en Multifunctiestrook Saendelft.

Voor de Multifunctiestrook Saendelft is gekozen om de resterende kavels uit de markt te halen en deze kavel voor een periode van 5 jaar ter beschikking te stellen aan de buurt. HoogTij Het beschikbare aanbod op HoogTij is, door recente uitgiften, de laatste jaren sterk afgenomen. Per 1 juli 2020 is op HoogTij nog 38,7 ha. beschikbaar. Hiervan is 3,9 ha. direct beschikbaar. Als rekening gehouden wordt met reserveringen en opties is nog 16,3 ha beschikbaar.

1

Het gaat om de volgende terreinen: Blooksven/Smitsven, Krommenieerpad, Noordeinde, Overtuinen, PWN en Zuideinde-Westzaan. 2 Zie bijlagen notitie tabel pag. 7 e.v.

2021/6674

Aan nat (haven)terrein is van de oorspronkelijke 26 ha. nog 15 ha. beschikbaar. Hiervan is echter volgens afspraak met AvA 3 7 ha. gereserveerd voor bedrijven uit de Achtersluispolder zodat nog 8 ha. resteert. HoogTij kent grootschalige kavels (tot aan 10 hectare) en de maximale milieu categorie bedraagt 5.1. Het terrein heeft een regionale functie. Het terrein is geschikt voor grote ruimtevragers, (zwaardere) industrie en wordt uitgegeven met de focus op de agri- en foodindustrie. Bedrijventerrein HoogTij (bron gemeente Zaanstad)

Bron: Gemeente Zaanstad Multifunctiestrook Saendelft Op de Multifunctiestrook Saendelft is nog 2 ha. bedrijventerrein beschikbaar. Hier zijn de kavels kleinschalig en is de functie van het terrein lokaal (Zaanstad-Noord). De maximale milieucategorie is hier 2. Recent zijn op dit terrein momenteel twee bedrijfsverzamelgebouwen gerealiseerd. Voor de Multifunctiestrook Saendelft is gekozen om de resterende kavels uit de markt te halen en deze kavel voor een periode van 5 jaar ter beschikking te stellen aan de buurt. Leegstand/Aanbod nemen snel af Naast nog uitgeefbare grond biedt leegstand/aanbod in bestaande bedrijfsruimte ook vestigingsmogelijkheden voor bedrijven. Op de bedrijventerreinen staat 109.000m2 aan bedrijfsruimte leeg. Dit is 4,8% van de voorraad. (gemeten 1-10-2020) De leegstand neemt in snel tempo af. In een periode van 4 jaar is de leegstand bijna gehalveerd. Bovendien nam de leegstand van bedrijfsruimte sterker af dan die van kantoor-, winkel- en horecaruimte. Leegstand betekent niet perse aanbod. Het kan zijn dat leegstaande panden niet (langer) als commercieel vastgoed worden aangeboden. Bijvoorbeeld omdat de eigenaar plannen heeft voor transformatie naar andere functies. Dit is vaak financieel aantrekkelijker. Omgekeerd staat niet alle aanbod leeg. Er kan bijvoorbeeld sprake zijn van tijdelijke invulling van een pand.

3

Algemene Vergadering van Aandeelhouders van de Ron – Regionale Ontwikkelingsmaatschappij Noordzeekanaal gebied) De Ron heeft voor de verplaatsing van bedrijven uit de Achtersluispolder een deel van HoogTij gereserveerd.

2021/6674

Slechts een deel (ca 80%) van de leegstand als bedrijfsvastgoed aangeboden. Dit betekent dat de bedrijfsruimtemarkt in Zaanstad als krap valt te bestempelen. Een bepaalde leegstand is nodig voor een goed functionerende vastgoedmarkt. Dit wordt de frictieleegstand genoemd. Dit is leegstand die moeilijk te vermijden is, denk aan aanvangsleegstand of een leeg pand dat juist is vrijgekomen door verhuizing van een bedrijf. In het algemeen wordt uitgegaan van een frictieleegstand van tussen de 5% en 7%. Frictieleegstand is noodzakelijk voor een efficiënte werking van de bedrijventerreinenmarkt. Wanneer het leegstandsniveau zich onder de frictieleegstand bevindt leidt dit tot ongewenste krapte. Ondernemers hebben minder te kiezen en zien hun optimale bedrijfsvoering in de knel komen. De leegstand op de bedrijventerreinen ligt dus op het

niveau van de frictieleegstand.

Toekomstig aanbod voor bedrijven. Naast het huidige bedrijfsaanbod is er mogelijk ook sprake van toekomstig aanbod. Hierbij moet vooral gedacht worden aan gemengde woonwerkgebieden (in terminologie van Plabeka: productieve wijken). De inzet is om in de MAAK gebieden voldoende ruimte voor economische activiteiten te reserveren. Dit is belangrijk om bedrijvigheid in de wijk te behouden en zo een bijdrage te leveren aan de vitaliteit van de wijk. Reservering van economische ruimte leidt echter lang niet altijd tot realisatie. Dit is in de MAAK gebieden en bij gebiedsontwikkeling in het algemeen een blijvend punt van aandacht. Doordat het toekomstig bedrijfsaanbod met veel onzekerheid is omgeven valt dit momenteel nog niet te kwantificeren. Vooral het Hembrugterrein, waar het omgevingsplan door de Raad van State is vernietigd, maar ook de Achtersluispolder, zijn gebieden waar veel onzekerheid is over toekomstig bedrijfsaanbod. Binnenstedelijk geldt hetzelfde voor met gebied Kogerveld midden. Ruimtewinst als gevolg van intensivering Mogelijk is op bedrijventerreinen ruimtewinst te boeken als gevolg van innovatieve bouwconcepten, het verhogen van de maximale bouwhoogte etc. Een sprekend voorbeeld is het nieuwe distributiecentrum van Albert Heijn aan de Grote Tocht.

In plaats van het bouwen van een grote platte doos heeft Albert Heijn gekozen voor een hypermodern distributiecentrum van ruim 30 meter hoog. Ook zijn er op bestaande bedrijventerreinen gebieden die in onbruik zijn geraakt of op voor andere functies in gebruik zijn. Onderzocht moet worden of deze – niet als bedrijventerrein gebruikte – bedrijventerreinen opnieuw als bedrijventerrein gebruikt kunnen worden. Denk hier bijvoorbeeld aan de Zuiderhoutstrook langs het Noordzeekanaal, de locatie Oud Zaenden/ Gerrit Bolkade of het Noorderveld deel parkeerterrein bij de Vlasblomweg en de Noorddijk. Momenteel kunnen wij dit nog niet kwantificeren. De ruimte-intensiveringsmonitor Noordzeekanaal lijkt een geschikt instrument om hier in de toekomst meer inzicht in te bieden. (www.noordzeekanaalgebied.nl/projecten/monitor) 2.2 Vraag naar bedrijventerreinen De vraag naar bedrijfsruimte is in drie categorieën te splitsen:  Vervangingsvraag: de behoefte aan bedrijfsruimte vanuit bedrijven die vanuit transformatiegebieden verplaatsen naar een nieuwe locatie op een bedrijventerrein.  Uitbreidingsvraag: de behoefte aan bedrijfsruimte die ontstaat door startups, groeiende bedrijven of nieuwvestigers.  Ruimtevraag vanuit transities en trends (nieuwe economie): de behoefte aan bedrijfsruimte vanuit circulaire economie, energietransitie, stadslogistiek en opkomst van datacenters.

Vervangingsvraag treedt op als gevolg van transformatie In het begin van 2019 heeft de STEC groep in opdracht van de gemeente Zaanstad een inschatting gemaakt van de vervangingsvraag die optreedt als gevolg van de transformatie van de

2021/6674

Achtersluispolder. Om de vervangingsvraag in te schatten worden bedrijven op de Achtersluispolder in drie categorieën ingedeeld: mengbaar (met woningbouw) , mengbaar onder voorwaarden en niet mengbaar. STEC beoordeelt op basis van een lijst van criteria (het gaat om verkeersaantrekkende werking, milieucategorie en sbi code, waarbij de eerste twee zwaarder wegen dan de laatste) de mengbaarheid. Zij concluderen dat 70% van de bedrijven mengbaar is, 20% mengbaar onder voorwaarden en slechts 10% niet mengbaar. Omdat moeilijk mengbare bedrijven vaak groter en ruimte extensiever zijn is de verdeling qua ruimtegebruik anders. Dan beslaan de bedrijven die mengbaar zijn 38% van het oppervlak van het bedrijventerrein, 25% van het oppervlak is mengbaar onder voorwaarden en 37% van het oppervlak van het bedrijventerrein is niet mengbaar. Met toepassing van deze methodiek raamt STEC de uiteindelijk vervangingsvraag vanuit de Achtersluispolder in op 28 tot 40 hectare. Dit afhankelijk van het scenario dat wordt gekozen. Het gaat dan om welk deel van ‘mengbare’ en ‘mengbaar onder voorwaarden’ bedrijven, besluiten gevestigd te blijven op de Achtersluispolder. Ook voor bedrijven die mengbaar zijn is het niet perse een gegeven dat zij gevestigd blijven op de Achtersluispolder. Het terrein verandert immers van karakter.

Een bedrijf kan tot de conclusie komen dat de toekomstige omgeving minder goed past. Daarom lijkt het maximum scenario meer voor de hand te liggen dan het minimum scenario, waar wordt uitgegaan van 0% vervangingsvraag door mengbare bedrijven. In het maximum scenario wordt er van uitgegaan dat een kwart van de mengbare bedrijven ervoor zal kiezen te verhuizen. Zelfs dit kan een te conservatieve schatting zijn. Een meer precieze inschatting vraagt verder (veld)onderzoek. Voor een uitgebreider inzicht in de analyse van de vervangingsvraag die optreedt als gevolg van de transformatie van de Achtersluispolder wordt verwezen naar de rapportage van de STEC groep. Binnenstedelijke bedrijventerreinen. Voor veel binnenstedelijke terreinen loopt transformatie proces of is transformatie aanstaande. Wij schatten de vervangingsvraag voor de binnenstedelijke terreinen , op basis van data-analyse en veldwerk, op 3 á 4 hectare. Uitbreidingsvraag De uitbreidingsvraag is in drie onderdelen op te splitsen: 1. Vraag als gevolg van groei van bestaande bedrijven. 2. Vraag als gevolg van toename van de (beroeps)bevolking. Dit leidt tot meer ondernemerschap en meer vraag naar bedrijfsruimte. 3. Vraag van nieuw vestigers. De historische uitgifte over de afgelopen 10 jaar biedt een eerste indicatie van de te verwachten toekomstige vraag.

Een periode van 10 jaar omvat minimaal één conjunctuurcyclus en biedt daarom een goede basis voor het maken van een prognose. In Zaanstad is in deze periode (2009-2019) 13,5 hectare uitgegeven. In de Zaanstreek in totaal bedraagt de totale uitgifte in deze periode 21,3 hectare. Omdat de vraag naar bedrijfsruimte grotendeels (sub)regionaal is, gebruiken wij in deze analyse Zaanstreek als uitgangspunt. In het recente verleden hebben bijvoorbeeld een aantal bedrijven uit Wormerland gekozen voor vestiging in Zaanstad (Noorderveld, Molletjesveer). De gemiddelde jaarlijkse uitgifte komt dan dus uit op 2,1 hectare. In 2019 heet Bureau Buiten een (geactualiseerde) vraagraming voor de MRA opgesteld. Er zijn drie groeiscenario’s: laag, 0 en hoog. Dit afhankelijk van onder andere internationale ontwikkelingen en groeipad MRA tov Nederland. In de periode tot aan 2040 wordt in scenario laag voor ZaanstreekWaterland krimp van de werkgelegenheid voorzien. De andere scenario’s laten een bescheiden groei zien. Wel wordt aangetekend dat de ZaanIJ ontwikkeling en realisatie van nieuwe OV-infra met name voor Zaanstad een extra impuls kan betekenen. De verwachting is dat de groei in de MRA regio tussen 0 en hoog zal uitkomen. Andere voorspelling gaan uit van een scenario hoog +. Het scenario

2021/6674

laag is, gezien de groeipotentie van de MRA, uitgesloten en wordt in de verdere analyse buien beschouwing gelaten. In het 0-scenario wordt voor Zaanstreek-Waterland tot 2040 een jaarlijkse vraag voorzien van 0,5 hectare per jaar. In scenario hoog loopt dit op tot een jaarlijkse vraag van 1,7 hectare per jaar. Hiernaast wordt er als gevolg van overloop uit Amsterdam een ruimtebehoefte van 24 hectare (scenario 0) tot 38 hectare (scenario hoog) voorzien. Dit betekent in het 0-scenario tot 2040 een voorziene vraag van 34 hectare en in het scenario hoog van 72 hectare4. Voor berekening van het aandeel Zaanstreek hierin wordt gekeken naar het relatieve belang van de Zaanse economie in die van Zaanstreek-Waterland. De economieën van Zaanstreek en Waterland zijn ongeveer even groot (zie Economische Verkenningen MRA 2019). Logischerwijze kan de helft van de voorziene vraag worden toegerekend aan de Zaanstreek. Dit leidt tot een voorziene vraag van 17 in het 0-scenario en van 36 hectare in het scenario hoog. Overigens is het, als gevolg van de ligging van Zaanstad ten opzichte van Amsterdam (en ontwikkelingen als ZaanIJ), waarschijnlijk dat meer dan de helft van de voorziene overloop uit Amsterdam aan Zaanstad is toe te rekenen.

Wanneer wij de veronderstelde uitbreidingsvraag nog corrigeren voor verandering van locatievoorkeur (het belang van bedrijventerreinen neemt af van 35 tot 29%) dan resteert voor Zaanstreek-Waterland een bandbreedte van 33 tot 67 hectare. Aanvullende ruimtevraag Naar verwachting treedt er als gevolg van nieuwe ontwikkelingen een aanvullende ruimtevraag op. In dit kader wordt het meeste genoemd: circulaire economie, energietransitie, stadslogistiek en datacenters. De ruimtelijke impact hiervan is nog zeer onzeker. Voor datacenters is het wellicht wat minder waarschijnlijk dat vraag hiervoor in Zaanstad gaat landen. Voor circulaire economie en energietransitie geldt dat, gezien de industriële basis van Zaanstad, des te meer. Bureau Buiten schat voor circulaire economie een ruimtebehoefte voor de MRA in van 100 tot 160 hectare. Voor datacenters is dit 64-129 hectare. Voor stadslogistiek is geen extra kwantitatieve behoefte voorzien, omdat dit al in behoefteraming is opgenomen (in groothandel en logistiek). De Zaanstreek heeft een aandeel van ruim 4% in de totale werkgelegenheid van de MRA. Omdat de verwachting is dat circulaire economie (reststromen, textiel) in de Zaanstreek belangrijke rol zal gaat spelen schatten wij de ruimtevraag circulair op 10% van het MRA totaal in. Dit betekent voor de Zaanstreek een additionele ruimtevraag van 10-16 hectare.

Voor datacentra is er een ander beeld. Deze vestigen zich naar verwachting op andere locaties in de MRA en daarvoor is 0 ha de inschatting aan ruimtevraag. De inschatting van de additionele ruimtevraag als gevolg van nieuwe ontwikkelingen vraagt nader onderzoek. De energietransitie biedt kansen voor de Zaanse bouw- en installatiesector. Hoeveel additionele ruimtevraag zal opleveren laat zich echter nu nog niet kwantificeren. Vooralsnog gaan wij er vanuit dat er in de Zaanstreek geen vraag zal optreden als gevolg van realisatie van datacenters. De vraag naar stadslogistiek is een vraag naar extra gronden voor groothandel en logistiek. Dit onderdeel van de uitbreidingsvraag is al meegenomen in het totaal van de uitbreidingsvraag Zeehaventerrein Een aparte categorie bedrijventerreinen vormen de zeehaventerreinen. In de vraagprognose van Bureau Buiten is hiervoor in de regio Zaanstreek-Waterland geen vraag voorzien. Gezien de recente uitgifte op HoogTij van natte kavels, is dit een onwaarschijnlijk scenario. Dit verklaart ook waarom de 4

Het gaat om 20 jaar lang een jaarlijkse uitgifte van 0,5 ha plus ruimtebehoefte agv overloop uit Amsterdam van 24ha in scenario 0. Totaal dus 34ha. Voor scenario hoog gaat het om 20 maal 1,7 plus 38 ha. Totaal 72 ha.

2021/6674

basisprognose van Bureau Buiten iets lager uitkwam dan onze eigen prognose op basis van historische uitgifte. Deze onrealistische raming was aanleiding voor een nieuw onderzoek naar de behoefte aan haventerrein. In het najaar van 2019 heeft Bureau Buiten in opdracht van Plabeka en projectbureau Noordzeekanaalgebied apart een behoefteraming voor haventerreinen opgesteld. Uit hun onderzoek blijkt dat de totale uitbreidingsvraag voor het hele MRA gebied wordt ingeschat van 527 (0-scenario) tot 830 (scenario hoog) hectare. Er is in de prognose geen onderverdeling gemaakt naar de verschillende regio’s binnen de MRA. Er is dus geen prognose voor de Zaanstreek te distilleren. In de MRA is er bij de scenario’s 0 en hoog een tekort aan haven en kade gebonden terreinen. In de vraagraming zeehaventerrein zit voor een deel wel een dubbeling met haar eerdere vraagraming. Dit betreft met name de extra voorziene vraag als gevolg van de energietransitie en circulaire economie. De verwachting is dat deze vraag voor een groot deel wordt gerealiseerd op zeehaventerrein. 2.3 Confrontatie vraag en aanbod In haar vraagraming concludeert Bureau Buiten dat het aanbod aan bedrijventerreinen voldoende is om de voorziene vraag te accommoderen. Zij voorzien een totale behoefte van 76-117 hectare voor Zaanstreek-Waterland (0-scenario, scenario hoog).

Voor Zaanstreek komt dit dus grofweg uit op de helft, een behoefte van 38-59 hectare. Met een extra groei van 0,5%, als gevolg van verdere integratie van Zaanstad in het stedelijk weefsel van Amsterdam, groeit de vraag voor ZaanstreekWaterland tot 244 hectare. Wanneer wordt aangenomen dat de Zaanstreek meer dan evenredig profiteert van genoemde integratie, hetgeen zeer aannemelijk is zoals Bureau Buiten stelt, kan de vraag voor de Zaanstreek worden ingeschat op ca. 145 hectare (60% van 244). In deze prognose is geen rekening gehouden met vraag naar zeehaventerrein. De prognose in het scenario hoog komt redelijk overeen met onze eigen inschatting op basis van historische uitgifte van de vraag in de Zaanstreek. Deze schatten wij immers in 74-127 hectare. Hier tegenover staat een aanbod van ca. 50 hectare uitgeefbaar (HoogTij en Multifuctiestrook). De leegstand op bestaande bedrijventerreinen laten wij hier verder buiten beschouwing. Deze ligt immers rond de frictieleegstand en is nodig voor een soepel functionerende bedrijventerreinenmarkt. Dit betekent dat Zaanstad in de minimale variant in kwantitatieve zin al over een tekort aan bedrijventerrein beschikt (aanbod 50 vraag 74). In het scenario maximaal is dit tekort uiteraard nog veel groter (50 versus 127). Minimaal Vervangingsvraag Uitbreidingsvraag Aanvullende ruimtevraag Totaal

Maximaal

+0,5% variant vraagraming Plabeka

31 33 10

44 67 16

74

127

145

Aanbod

50

2.4 Conclusies Druk op de bedrijfsruimtemarkt, toekomstig tekort aan bedrijventerrein. De leegstand loopt de afgelopen jaren sterk terug en ligt nu op het niveau van de frictieleegstand. Bovendien neemt de komende jaren de voorraad aan bedrijventerreinen verder af. De minimale variant: Een vraag-aanbodconfrontatie laat zien dat er zelfs bij de 0-variant (gematigde groei) sprake is van een tekort aan bedrijventerreinen tot aan 2040.

2021/6674

Variant maximale groei: Bij een gemiddelde economische groei over de komende tien jaar is er in 2030 geen aanbod van bedrijventerrein meer in Zaanstad. Variant huidige praktijk: Tot slot hebben we gekeken naar de vraag naar ruimte in de huidige praktijk. Daarbij zijn bestaande grondopties, grond aanvragen en grond verzoeken meegewogen. Als wij deze aanvragen meenemen in de vraag en aanbod analyse dan is er sprake van een aanzienlijk hoger uitgifte tempo. Dit hogere tempo betekent dat er al over 5-7 jaar (2025-2027) geen kavel voor uitgifte meer beschikbaar zijn in Zaanstad. Omdat de variant “huidige praktijk” het dichts tegen de voorspellingen voor de komende jaren wordt zichtbaar dat er op relatief korte termijn in Zaanstad een tekort aan bedrijventerrein ontstaat. Dit is niet alleen een knelpunt voor de verdere groei van werkgelegenheid op bedrijventerreinen. Het tekort aan bedrijventerrein is op termijn ook een rem op de verstedelijking van Zaanstad. Deze analyse roept een aantal belangrijke vragen op: 1. Ook na 2025/ 2030 is er behoefte aan nieuw bedrijventerrein. Het ontbreken van uitgeefbare grond betekent dat bedrijven (en dus werkgelegenheid) gaan uitwijken naar andere locaties buiten Zaanstad. - Wat vraagt dit voor het vestigingsbeleid? - Wat vraagt dit voor een aanpak op de bestaande terreinen? - Zijn nieuwe afspraken in de regio noodzakelijk? 2.

Is uitbreiding van het areaal bedrijventerrein mogelijk? Dat hoeft niet perse in Zaanstad opgelost te worden maar wel in de nabije regio. Regionale samenwerking in Zaanstreek Waterland geeft mogelijkheden voor bedrijfsvestigingen op de terreinen in Purmerend en nieuw aan te leggen terrein in Edam-Volendam. Aanvullend hierop is de aanleg van nieuw terrein langs het Noordzeekanaal, bijvoorbeeld de Houtrakpolder, mogelijk. 3. Er zijn gevolgen voor de transformatie van de Achtersluispolder. Verwachting is dat de meeste bedrijven die niet meer in het concept van de nieuwe Achtersluispolder passen, pas na 2030 gaan verplaatsen. Dan is er echter in Zaanstad geen vervangende locatie meer beschikbaar en komt de verplaatsing van bedrijven ten behoeve van de transformatie op slot. Een mogelijkheid is om alle nog beschikbare Zaanse terreinen te reserveren voor de transformatie opgave. Langdurige reservering heeft echter ook tot gevolg dat uitbreidingsvragen en nieuwe vestigers niet meer geaccommodeerd kunnen worden. Tevens zijn aan reserveringen hoge kosten verbonden. 4. Maak Zaanstad neemt zich voor ook een deel van bedrijventerrein Molletjesveer te transformeren en deels aan te wenden voor de woningbouwopgave. Effect zal zijn de vervangingsvraag verder zal toenemen en er in Zaanstad geen mogelijkheden zijn om deze bedrijven te herplaatsen.

Deze strategie zal in haar uitwerking de transformatie van Molletjesveer ontraden en de huidige bestemming als bedrijventerrein te handhaven. Dit is een trendbreuk ten opzichte van de ingezette koers van Maak Noord. Belangrijkste argumenten hiervoor zijn dat Molletjesveer een goed functionerend bedrijventerrein is met een belangrijke economische relatie naar Krommenie en Wormerveer. Leegstand is beperkt tot de frictieleegstand, noodzakelijk voor een goed functionerend bedrijventerrein. Tot slot is het aanbod aan bedrijventerrein voor de zwaarder milieucategorie beperkt.

2021/6674

Voorliggende hoofdstukken geven aan dat de transitie vanuit de woningbouwopgave, de autonome groei van bedrijven op bedrijventerreinen en de toekomstige vraag vanuit de nieuwe economie een vraag naar bedrijventerrein oplevert die niet meer vanuit de bestaande voorraad kan worden voorzien. Zaanstad heeft, met de vraagverwachting en een uitgiftetempo tussen “gemiddeld” en de “huidige praktijk” in tussen 2025 en 2030 geen bedrijvenkavels meer uit te geven. Richting 2040 loopt het ruimtetekort op tot minimaal 60 hectare. In een ongewijzigde situatie betekent dit gebrek aan bedrijfskavels dat bedrijven (en daarmee werkgelegenheid) zich gaat verplaatsen van In de strategie van het volgende hoofdstuk gaan we opzoek naar handvatten voor ruimtewinst en kwaliteitsverbetering op de bedrijventerreinen.

2021/6674

3. Strategie bedrijventerreinen en aanpak De strategie voor de bedrijventerreinen kent drie hoofdbestanddelen: 1. Ruimte voor bedrijven 2. Toekomstbestendige bedrijventerreinen. 3. Flankerend beleid 3.1 Ruimte voor bedrijven In het in 2019 verschenen verkenning naar de ruimtevraag voor bedrijventerreinen en kantoren (Ruimte voor Economische activiteit; Buck Consultants International en Stichting Economisch Instituut voor de Bouw juli 2019) concluderen de onderzoekers dat “Het ruimtegebruik van de 18 belangrijkste bedrijfstakken op formele bedrijventerreinen bedroeg in 2017 in totaal 54.000 ha. Ongeveer 30% van de werkgelegenheid vindt plaats op deze bedrijventerreinen. In het zuiden werkt bijna 40% op een formeel bedrijventerrein. In het westen is dat slechts 25%. Het aandeel op bedrijventerreinen ligt in het noorden en het oosten van het land rond het landelijk gemiddelde. De grootste ruimtegebruikers zijn de groothandel, de detailhandel en horeca en de zakelijk dienstverlening. Samen zijn zij goed voor grofweg de helft van het totale ruimtegebruik. In het behoedzame scenario neemt het ruimtegebruik met 10% toe tot 59.500 ha in 2030. In het gunstige scenario neemt het ruimtegebruik met 17% toe tot 63.500 ha in 2030.” waarbij in het westen van Nederland een hogere groei is voorzien dan elders in Nederland.

Conclusie uit dit onderzoek is; er blijft ook in de toekomst een groeiende behoefte blijven aan bedrijventerrein, in Nederland en ook in Zaanstad. Tegelijkertijd constateerden we in hoofdstuk 2 van deze strategie dat veel van de kleinere binnenstedelijke bedrijventerreinen transformeren naar woon- of woon werkgebieden. Naast deze kleinere binnenstedelijke bedrijventerreinen transformeren ook (delen van) grotere perifere terreinen naar woon-werkfuncties (Achtersluispolder of Hembrugterrein) of naar andere functies (Zuiderhout naar detailhandel en HoogTij naar maatschappelijke functies – de PI). Met deze transformaties neemt het areaal aan bedrijventerrein af. De keerzijde is dat op de bedrijventerreinen ook tal van functies gevestigd zijn die ook prima in een stedelijke woon-werk omgeving zouden passen maar om uiteenlopende redenen op een bedrijventerrein zijn beland. Dit gaat van accountants, adviesbureaus, detailhandel tot pedicures. Dit verdringingsproces past bij de toenemende ruimtedrukte in de stedelijke omgeving. Maar vaak zien we dat het bestemmingsplan ofwel onvoldoende wordt nageleefd of zoveel ruimte biedt dat bedrijventerreinen feitelijk niet gebruikt wordt waarvoor het bedoeld is. Omdat de ruimte voor bedrijven op bedrijventerreinen schaarser wordt zullen we op een andere wijze moeten omgaan met de beschikbare ruimte op de bedrijventerreinen.

Zuinig zijn op/ Zorgvuldig omgaan met ..de nog beschikbare ruimte. Een belangrijke stap om zuinig te zijn op de beschikbare ruimte op bedrijventerreinen omdat de vraag groter is dan het aanbod. Helder profiel: De nog beschikbare ruimte moeten we optimaal gebruiken door de bedrijventerreinen een helder locatieprofiel meer te geven. Aan de hand van locatieprofielen kunnen de juiste matches tussen functie en plek worden gevonden en draagt de vestiging vervolgens bij aan de vitaliteit van het gebied. Grofweg kent Zaanstad de volgende locatieprofielen  Gemengde binnenstedelijke bedrijfslocaties/ gemengd woon-werk gebied: geschikt voor overwegend kleinschalige bedrijvigheid die mengbaar is met wonen en andere economische