Bijlage 1- Ruimtelijk Programma van Eisen

Ook dienen de gebouwen en openbare ruimte zo te worden ingericht dat ze een vertragend effect hebben zodat wateroverlast minder snel optreedt (vanaf 30cm ernstige hinder). Voor de Peperstraat geldt dat er veel platte daken zijn waarbij gedacht kan worden aan daktuinen of vegetatiedaken. De afwaardering van de Peperstraat ligt hier de mogelijkheid om deze veel meer groen in te richten en hier een soort groene zone van te maken richting het centrum. Hittestress - De hittestress kaarten van nu (2014) en in de toekomst (2050) laat zien dat in het gebied sprake kan zijn van een hitte eiland. - Er is bouwkundige zonwering door minimale verharding als de functie het toelaat, materialen, kleuren en geometrie van gebouwen. Bijvoorbeeld niet alle ramen op het zuiden of door het toepassen van luifels/arcades. - Er is zoveel mogelijk schaduwrijk groen voor een gezond leefklimaat (koele verblijfsplekken, verbeterde luchtkwaliteit, warmte reductie, etc.) met veel klimaatbestendige bomen.

20

-

Pleinen zijn minimaal verhard als de functie het toelaat en er wordt extra aandacht besteed aan locaties van hittestresskwetsbare groepen. Bewoners worden gestimuleerd rekening te houden met het belang van ventilatie en zonnewering. Er is rekening gehouden met kwetsbare groepen en geschikte, bereikbare zorgvoorzieningen zijn bedacht. Waar mogelijk hittegevoelige leidingen liggen onder groenstroken en aan de schaduwkant van bomen.

Droogte - Er wordt innovatie gebruikt voor zoetwateropslag tijdens natte perioden om droogte te compenseren. - Bewoners zijn gestimuleerd om rekening te houden met droogte effecten (regentonnen, etc.). Waterveiligheid - De ontwikkelingen houden rekening met cruciale infrastructuur voor de toegankelijkheid van installaties en voor evacuatie bij een mogelijke overstroming. - Regenwater (70 mm/uur) nieuwbouw wordt minimaal 48u op eigen perceel geborgen; Overkoepelend - Zo veel mogelijk groen en blauwe maatregelen voor klimaatadaptatie gebruiken. - Als daken en gevels een tweede functie kunnen hebben krijgen zij die ook en liggen niet braak (groene daken, waterdaken, zonnepanelen). Ook voordelige combinaties zoals het verkoelend effect van groene daken op de functie van zonnepanelen zijn bedacht

3.3 Duurzaamheid 3.3.1

Duurzame energie

De woningen gaan voldoen aan de landelijke BENG-eisen. De nieuwbouw wordt uiteraard gasloos. Geadviseerd wordt zonnepanelen te integreren in het ontwerp. Dat kan op daken, maar ook in gevels. Er is inmiddels een studie ‘Wijkplan warmtetransitie Zaandam Centrum Oost’ uitgevoerd. Dit is een studie naar de haalbaarheid van verschillende renovatie-en energieinfrastructurele oplossingen. Uit deze analyse kwam het aanleggen van een lokaal warmtenet met lage temperatuurverwarming, gevoed door Aquathermie in combinatie met warmtepompen als kansrijke mogelijkheid naar voren. Op dit moment is het plan nog niet naar een uitvoeringsfase gebracht. Daarom kan nog niet exact aangegeven worden op welke wijze de nieuwbouw verwarmd (en mogelijk gekoeld) zal gaan worden. Qua duurzame energie wordt er niet alleen gekeken naar de ontwikkeling van de Peperstraat. Samen met de woningbouwcorporaties in de omgeving en andere grootverbruikers (verzorgingstehuizen) wordt gekeken op welke wijze de nieuwbouw op de Peperstraat kan bijdragen aan de warmtetransitie bij de bestaande bouw. Uitgangspunt in de Regionale Energie Strategie (RES) is dat er sprake is van grootschalige energie opwekking indien er meer dan 60 zonnepanelen geplaatst kunnen worden. Kortom, grotere daken binnen het bouwproject waar meer dan 60 panelen op kunnen, moeten bedekt worden met zonnepanelen in combinatie met groene daken.

Een combi met dakgroen –zie ook klimaatadaptatie- is nog beter omdat een groendak verkoeling bieden aan zonnepanelen wat het rendement vergroot.

21

3.3.2

Circulaire economie (afvalinzameling, sloop en bouw)

De gemeente Zaanstad stimuleert circulair bouwen zoals vastgesteld in de Woonagenda 2019-2024. Het draait daarbij om het verantwoord omgaan met grondstoffen en voorkomen van afval. Voor gebouwen geldt dat het materiaalgebruik over de hele levensduur van het bouwwerk wordt geoptimaliseerd, dat wil zeggen:  waardebehoud materialen;  minder kosten;  meer hergebruik;  minder negatieve milieu-impact. Dit houdt voor dit project in dat de materiaalvraag zo veel als mogelijk wordt gereduceerd en dat er waar mogelijk wordt gebouwd met hergebruikt materiaal. Tijdens de bouw van het project dienen zoveel mogelijk schone hernieuwbare grondstoffen gebruikt te worden met een minder negatieve milieu-impact en wordt er in het ontwerp rekening gehouden met toekomstige functiewijziging (modulair bouwen). Tot slot adviseren we dat elk gebouw een materialenpaspoort krijgt met het oog op demontage voor hergebruik. Zaanstad stimuleert specifiek het gebruik van hout. Dit sluit aan bij de Zaanse traditie en is een biobased materiaal. Kenmerkend voor dit soort materialen is dat ze CO2 opslaan daar waar beton en staal juist een hoge uitstoot heeft. In MRA verband heeft de gemeente Zaanstad middels het ondertekenen van de intentieovereenkomst van de MRA Green Deal Houtbouw de ambitie uitgesproken om minimaal 20% van de woningbouwproductie in Zaanstad vanaf 2025 met hout te bouwen.

Een schaalsprong in houtbouw kan zorgen voor een toename van schone, circulaire woningproductie die een economische impuls en meer lokale werkgelegenheid oplevert. Afval: De ontwikkelaar moet in overleg met HVC bepalen hoeveel ondergrondse containers op welke locaties geplaatst worden. Uitgegaan wordt nu van 7 tot 8 ondergrondse containers (uitgaande van perscontainers). Van normale containers is een veelvoud nodig. De bedrijven dienen zelf afvalcontracten af te sluiten. In de verdere planvorming zal rekening worden gehouden met geschikte opslagruimten voor deze containers. De grondgebonden woningen krijgen een afvalvoorziening passend bij het dan geldende beleid. Op dit moment wordt gewerkt met mini-containers.

22

3.4 Veiligheid 3.4.1 Milieuveiligheid (opslag stoffen, vervoer, calamiteiten) Ten aanzien van milieuveiligheid zijn er geen bijzonderheden in deze ontwikkeling. In het kader van deze ontwikkeling worden geen wegen afgesloten, in dat opzicht verandert er weinig ten opzichte van de huidige situatie. 3.4.2 Waterrisico’s (rampen, infrastructuur) Langs de Oostzijde loopt een regionale waterkering. In de zone kan er niet gebouwd worden. Wanneer het dek van de parkeergarage komt te liggen. Deze kan daardoor functioneren als eventuele evacuatielocatie bij wateroverlast in de omgeving. 3.4.3 Brandveiligheid (vluchtwegen) Het nieuwbouwplan wordt met de Veiligheidsregio afgestemd. Er worden geen ontsluitingsmogelijkheden afgesloten. 3.4.4 Sociale veiligheid In de uitwerking van het ontwerp worden onder andere onderstaande principes meegenomen om tot een sociaal veilige openbare ruimte te komen.  Zichtbaarheid Figuur 2 Ligging regionale waterkering Het is belangrijk om te zien en weten wat er zich afspeelt in de omgeving en om erop te kunnen vertrouwen dat anderen dit ook zien en weten. Zichtbaarheid wordt voor een groot deel bepaald door zichtlijnen, overzichtelijkheid en verlichting. Ook is de aanwezigheid van mensen en toezicht bepalend voor zichtbaarheid. Bij het ontwerp dient rekening te worden gehouden met het trachten te vermijden van deze onoverzichtelijkheid.

 Eenduidigheid Voor zowel gebruikers als voor beheerders moet het duidelijk zijn welke status en functie een gebied heeft en wie voor het beheer verantwoordelijk is. Hiervoor is eenduidigheid en duidelijkheid in de zonering en markering van ruimte belangrijk. Goede grenzen creëren een gevoel van controle en veiligheid, omdat duidelijke grenzen de gebruiker de mogelijkheid bieden de omgeving te begrijpen. Naast duidelijke grenzen is een duidelijke en eenduidige routing met goede oriëntatiemogelijkheden belangrijk voor een positieve beleving. Voor gebruikers is het namelijk belangrijk dat zij zich goed kunnen oriënteren, dit geeft een gevoel van controle.  Toegankelijkheid Toegankelijkheid gaat over het gemak waarmee ruimten kunnen worden bereikt, gebruikt en weer verlaten. Hier dient in het ontwerp rekening mee te worden gehouden. Bijvoorbeeld door de plaatsing van toegangen, looproutes, uitgangen en vluchtroutes. Ontoegankelijkheid daarentegen gaat over het minder gemakkelijk bereikbaar maken van ruimten voor ongewenste gebruikers. Dit wordt zowel fysiek (afsluiting door deuren/hekken e.d.) als organisatorisch (toezicht en handhaving) geregeld. 23

 Aantrekkelijkheid Sociale veiligheid is gebaat bij een omgeving waar zorg en aandacht aan besteed is, omdat hiermee een bepaalde gedragsnorm wordt uitgestraald. Een verwaarloosde omgeving straalt namelijk uit dat het overschrijden van normen en wanorde wordt toegelaten.

3.5 Gezondheid 3.5.1 Gezonde leefomgeving (lucht-, geluid-, geurhinder van bedrijven en voorzieningen en bodem) Over de Peperstraat liggen geen geurcontouren. Met het uitgangspunt om de snelheid naar 30 km/u te verlagen, neemt de geluidsbelasting op de woningen afnemen. Bij een snelheid van 50km/u moeten aanvullende geluidmaatregelen conform de geldende wetgeving gerealiseerd worden. De bodem op de Peperstraat is niet schoon. Er moet een bodemonderzoek worden uitgevoerd om te bepalen of, en zo ja welke maatregelen er getroffen moeten worden om de bodem geschikt te maken. En te bepalen wat er met de grond kan gebeuren die vrijkomt bij het graven van de parkeergarage. In het onderzoek moet ook een goed historisch onderzoek plaatsvinden om eventueel onbekende bodemverontreinigingen te achterhalen. Het aspect geluid dient wel meegenomen te worden bij het verder ontwerpen van de woningen (inclusief indicatieve berekening) waarbij met name aan de H. Gerhardstraat een oplossing gerealiseerd moet worden voor de geluidbelasting aldaar. Bedrijven en milieuzonering De omliggende bedrijven moeten in beeld worden gebracht. Waarschijnlijk geen belemmering omdat het hier gaat om relatief kleine en lichte bedrijven. Wind Aan de Zaan is een hoog gebouw gepland.

Om ongewenste windeffecten te voorkomen (bijvoorbeeld op het terras bij de Fabriek en op het terras van de in die toren geplande horeca) is hier een windonderzoek gewenst. 3.5.2

Gezonde sociale leefomgeving (bewegen, ontmoetingsruimte, variatie)

De openbare ruimte wordt zo ingericht dat deze uitnodigt tot bewegen. Daarnaast worden in de groene zone ook ontmoetingsplekken gecreëerd.

24

3.6 Economie 3.6.1 Bedrijven, detailhandel, dienstverlening/voorzieningen In de huidige situatie is er circa 10.000 m² commercieel verhuurbaar oppervlak. Het commercieel verhuurbaar oppervlak staat momenteel voor een groot deel leeg en kan tot 4000 m² afnemen. In de nieuwbouwplannen gaat dit dus naar circa 4.000 m² verhuurbaar oppervlak. Hierbij dient aangetekend te worden dat de begane grond zo moet worden vormgegeven (verhoogde plint) dat deze in de toekomst ook bruikbaar is voor commerciële functies wanneer die vraag weer toeneemt. Vanuit Economie is het wenselijk om niet alleen 4000m2 winkelmeters over te houden, maar ook ruimte te reserveren voor kantoren en persoonlijke- en zakelijke dienstverlening in de plint. Zoals neergelegd in de Kantorenstrategie, is Zaandam Centrum kansrijk wat betreft kantoorlocatie, gezien de strategische ligging ten opzichte van Amsterdam en vlakbij het NS station en bushaltes. Aanlooproute vanaf het station via de Gedempte Gracht is zeer aantrekkelijk richting de Peperstraat en op relatief korte loopafstand. Gecombineerd met wonen boven winkels zal dit zorgen voor een levendig, aantrekkelijk en compact gebied en biedt tevens sociale veiligheid/controle. Op twee locaties is het uitgangspunt om horeca toe te voegen: Aan de Zaan naast de Fabriek en in de bebouwing boven de entree van de parkeergarage.

In het bouwblok aan de noordzijde van de Peperstraat, tussen de Zaan en de Oostzijde is een supermarkt gepland. De m² supermarkt mogen in dit gebied niet toenemen. Dat betekent dat een supermarkt op een andere locatie gesaneerd moet worden. Door de verhuurder worden met de huidige huurders afspraken gemaakt over de huidige huurovereenkomsten. De kans is klein dat er uitzendbureaus terug zullen keren in de nieuwe Peperstraat. Een aantal huurders heeft er voor gekozen om te verhuizen naar een andere locatie in de binnenstad en niet terug te willen keren omdat twee keer verhuizen tegenstaat. 3.6.2 Vestigingsklimaat (start ups, scholen, internationaal) Het plan wordt hier niet specifiek op gericht. 3.6.3 Toerisme De Peperstraat, zowel de bebouwing als de openbare ruimte, krijgt meer kwaliteit. Hierdoor wordt het een fijnere plek om doorheen te wandelen of fietsen. Ook voor toeristen. Het trekken van toeristen is echter geen doel. Het doel is om voor de bewoners van de stad een betere straat te maken en de Peperstraat beter te laten functioneren als het verlengde van het centrum van Zaandam.

3.7 Kansengelijkheid De ontwikkeling van de Peperstraat draagt op verschillende vlakken bij aan de kansengelijkheid in de stad. Door het bouwen van verschillende woningtypes en groottes wordt differentiatie en diversiteit gestimuleerd. Ook de herinrichting van de openbare ruimte draagt hieraan bij. Door het toevoegen van groen wordt de kans dat men elkaar ontmoet groter.

25

4 Uitvoerbaarheid 4.1 Economische en financiële uitvoerbaarheid Op basis van de eerste opzet van de grondexploitatie is de voorlopige conclusie dat er sprake zal zijn van macroaftopping. Dat betekent dat niet alle kosten (zoals bijdrage bovenwijks) op de ontwikkelende partij verhaald kunnen worden. Op basis van de vastgoedexploitatie heeft Accres Real Estate aangegeven het plan uitvoerbaar te achten. De gemeente zal ook een investering in ontwikkeling van de Peperstraat doen. Deze investering is tweeledig. Enerzijds voor (een deel van) de herinrichting van de Peperstraat en anders voor de onrendabele top van het parkeren ter vervanging van de Burcht. Het realiseren van parkeren onder de grond is duurder dan op maaiveld. De verwachting is dat de investering in de parkeergarage niet volledig terugverdiend kan worden. Er resteert een onrendabele top. Voor een deel van de parkeergarage is deze voor rekening van de gemeente. Deze kosten kunnen straks (deels) terugverdiend worden met de ontwikkeling van een deel van Burcht, aangezien de parkeergarage onder de Peperstraat een deel van het parkeren dat nu op de Burcht plaatsvindt overneemt waardoor de Burcht ontwikkeld kan worden.

4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid (stakeholders, draagvlak, partners) Er is draagvlak voor verandering op de Peperstraat. Er bestaat verschil van mening of dat op deze ingrijpende wijze moet gebeuren. Deze twijfel leeft met name bij de huidige huurders. Van hen komt de vraag of renovatie niet kan volstaan. Uit de directe omgeving en verder zijn de berichten over de herontwikkeling en daarmee kwaliteitsverbetering positiever. Met name over de uitvoering worden vragen gesteld. Bereikbaarheid tijdens de bouw en de wijze van bouwen (voorkomen trillingen) zijn daarbij de meest voorkomende.

4.3 Technische uitvoerbaarheid Technisch is het project uitvoerbaar. Het is echter geen alledaags project. Mede door de ontwikkeling van de parkeergarage onder de openbare ruimte (inclusief rijbanen) dient direct na een positief besluit over het RPvE de hoogte c.q. diepteligging van de parkeergarage uitgewerkt te worden inclusief de ligging van de kabels en leidingen. Waarbij van belang is welke dekking hier op moet komen. Het voordeel van deze benodigde dekking is dat er volwaardige bomen geplant kunnen worden. Bij de bomen dient er aandacht te zijn voor groeiruimte, de bewatering en afwatering. Kortom, er zijn in de verdere uitwerking aandachtspunten maar deze lijken goed op te lossen wanneer deze direct in de verdere uitwerking worden meegenomen. Ook de fasering van werkzaamheden en de impact daarvan op het verkeer wordt dan uitgewerkt.

4.4 Risico’s Op basis van de informatie die op dit moment bekend is wordt het project haalbaar geacht. Naast de algemene risico’s speelt er een aantal risico’s specifiek bij deze ontwikkeling. Deze worden hieronder benoemd.  

Juridische procedures: een aantal huurders heeft aangegeven niet te willen verhuizen. Dit kan resulteren in een juridische procedure tussen verhuurder en huurder die mogelijk tot vertraging kan leiden bij de ontwikkeling. Financieel: Voor het verleggen kabels en leidingen is bedrag begroot aan de hand van ervaringen bij andere ontwikkelingen. Op basis van offertes van NUTS26

bedrijven wordt dit bedrag concreter, dit kan afwijken van het begrootte bedrag. Afstemming andere ontwikkelingen: tijdens de bouw van de parkeergarage kan er geen verkeer door de Peperstraat. Mogelijk zijn er in het kader van andere ontwikkelingen ook verkeersomleidingen nodig. Dit dient op elkaar afgestemd te worden en kan daarmee consequenties hebben voor de planning.

5 Vervolgtraject 5.1 Planproces/rolverdeling De gemeente stelt de kaders voor de ontwikkeling vast. Voor het gebied Centrum Oost wordt een stedenbouwkundig plan (inclusief beeldkwaliteit) in combinatie met een grondexploitatie ter besluitvorming voorgelegd aan de gemeenteraad. Dit is het kader voor ontwikkelingen in het gebied, zo ook voor de Peperstraat. In het verdere ontwikkelproces heeft de gemeente een toetsende rol bij de bestemmingsplanprocedure (ontwikkelaar laat deze opstellen) en de omgevingsvergunning. Ten aanzien van de werkzaamheden in de openbare ruimte (bouw- en woonrijp maken) dienen afspraken gemaakt te worden in de anterieure overeenkomst.

5.2 Participatieproces Voor de huidige huurders (bewoners) wordt een separaat proces doorlopen. Dit proces is uitgeschreven in het sociaal plan wat door de verhuurder is opgesteld. Het proces om tot een sociaal plan te komen voor de huurders in de 1e fase zal worden geëvalueerd. De uitkomsten worden meegenomen bij de totstandkoming van het sociaal plan voor de 2e fase. Met de commerciële huurders zijn en worden gesprekken gevoerd over beëindiging van de huurovereenkomst, al dan niet met mogelijkheid tot terugkeer in de nieuwbouw. De directe omgeving van de Peperstraat is in de stappen om tot het gebiedsperspectief te komen op verschillende momenten geïnformeerd. Vervolgens zijn in september 2019 geïnformeerd over de concretere plannen. Deze werden overwegend positief ontvangen. Er is toen ook afgesproken dat wanneer er een besluit ligt over de haalbaarheid van de ontwikkeling de omwonden opnieuw worden geïnformeerd over de (gewijzigde) plannen. Naast de huurders op de Peperstraat en de direct omwonenden is Le Champion (organisator Dam tot Dam) ook een van de partijen die wordt betrokken in de verdere uitwerking van de ontwikkeling. Met name de fasering van de bouw (welke route is dan nog mogelijk) en de toekomstige inrichting van de Peperstraat zijn belangrijke onderwerpen hierbij.

27

5.3 Planologisch juridisch proces Voor de ontwikkeling wordt een postzegelbestemmingsplan opgesteld. Voor fase 1 is het de verwachting dat er een gecoördineerde procedure zal worden doorlopen.

5.4 Planning Hieronder wordt op hoofdlijnen de planning geschetst: De planning ziet er op hoofdlijnen als volgt uit:

         

2021 september: 2021 oktober 2022 april 2022 april 2022 september 2022 januari 2023 Q3 2023 Q4 2026 Q2 2027

collegebesluit haalbaarheidsstudie/RPvE zienswijze gemeenteraad haalbaarheidsstudie en besluitvorming gemeenteraad RPvE vaststellen ruimtelijk plan (bebouwing en openbare ruimte) incl. financiële uitgangspunten ondertekenen anterieure overeenkomst vaststellen bestemmingsplan verlenen omgevingsvergunning (indien geen voorlopige voorziening/beroep bestemmingsplan) starten met sloop fase 1 starten met bouw fase 1 starten met sloop en bouw fase 2 project gereed

28

5.5 Fasering Met de ontwikkeling van de parkeergarage zijn de faseringsvarianten beperkt. Op de afbeelding hiernaast is indicatief de fasering weergegeven. Het rood omkaderde gebied is de 1e fase van de ontwikkeling. Het blauw omkaderde gebied is fase 2 van de ontwikkeling. Om de ontwikkeling in de eerste fase mogelijk te maken dienen er naast de commerciële huurders 40 huishoudens (inclusief 10 woningen van ZVH) te verhuizen. In de 2e fase betreffen het 63 huishoudens. Op dat moment is het grootste deel van de sociale woningen op de Peperstraat gereed en is er de mogelijkheid om naar die woningen te verhuizen (indien passend). Tijdens de uitvoeringfase dient uitgewerkt te worden hoe het verkeer omgeleid wordt. Gedurende de periode dat de parkeergarage wordt gebouwd is er namelijk geen verkeer mogelijk over de Peperstraat. Ten aanzien van de Dam tot Damloop wordt samen met de Le Champion naar een oplossing gezocht om ook tijdens de bouw dichtbij de Peperstraat te kunnen finishen.

29

6 Bijlage(n) 1. Stedenbouwkundigkader Peperstraat

20210903 Peperstraat Stedenbouwkundigkader.pdf

2. Cultuurhistorische afwegingen Peperstraat

Cultuurhistorische afwegingen Peperstraat (def).pdf

3. Cultuurhistorische verkenning Peperstraat

Cultuurhistorische verkenning Peperstraat.pdf

4. Sociaal plan fase 1

Sociaal plan fase 1 Peperstraat.pdf

5. Toelichting eigendom Accres Real Estate

Toelichting eigendom Accres Real Estate.pdf

30