Bijlage 1- Ruimtelijk Programma van Eisen

2021/21749

Augustus 2021

Ruimtelijk programma van eisen

ONTWIKKELING PEPERSTRAAT

Inhoudsopgave 1

2

3

Inleiding ....................................................................................................................................................................................................................................................3 1.1

Aanleiding ........................................................................................................................................................................................................................................3

1.2

Omschrijving initiatief.......................................................................................................................................................................................................................3

1.3

Doel van het initiatief .......................................................................................................................................................................................................................4

Analyse huidige situatie............................................................................................................................................................................................................................4 2.1

Ligging en geschiedenis plangebied................................................................................................................................................................................................4

2.2

Begrenzing en eigendom plangebied ..............................................................................................................................................................................................5

2.3

Ruimtelijke context...........................................................................................................................................................................................................................6

2.4

Beleidskader; Rijk, Provincie, gemeente .........................................................................................................................................................................................7

2.5

Vigerend bestemmingsplan/programma..........................................................................................................................................................................................7

Uitgangspunten voor de toekomst............................................................................................................................................................................................................8 3.1

Toekomstbeeld op hoofdlijnen en beschrijving gewenste kwaliteit..................................................................................................................................................8

3.2

Verstedelijking/ruimtelijke structuur..................................................................................................................................................................................................9

3.2.1

Woningbouw ................................................................................................................................................................................................................................9

3.2.2

Mobiliteit.....................................................................................................................................................................................................................................10

3.2.3

Voorzieningen (scholen, cultuur, buurthuizen) ..........................................................................................................................................................................11

3.2.4

Cultuurhistorie en archeologie ..................................................................................................................................................................................................11

3.2.5

Openbare ruimte en groen.........................................................................................................................................................................................................13

3.2.6

Natuur en water .........................................................................................................................................................................................................................14

3.2.7

Ondergrond (riolen, kabel en leidingen) ....................................................................................................................................................................................14

3.2.8

Klimaatadaptatie (hitte, extreme neerslag en droogte maatregelen).........................................................................................................................................14

3.3

Duurzaamheid ...............................................................................................................................................................................................................................15

3.3.1

Duurzame energie .....................................................................................................................................................................................................................15

3.3.2

Circulaire economie (afvalinzameling, sloop en bouw)..............................................................................................................................................................15

3.4 3.4.1

Veiligheid .......................................................................................................................................................................................................................................16 Milieuveiligheid (opslag stoffen, vervoer, calamiteiten) .............................................................................................................................................................16 1

3.4.2

Waterrisico’s (rampen, infrastructuur)........................................................................................................................................................................................16

3.4.3

Brandveiligheid (vluchtwegen)...................................................................................................................................................................................................16

3.4.4

Sociale veiligheid .......................................................................................................................................................................................................................16

3.5

Gezondheid ...................................................................................................................................................................................................................................17

3.5.1

Gezonde leefomgeving (lucht-, geluid-, geurhinder van bedrijven en voorzieningen en bodem)..............................................................................................17

3.5.2

Gezonde sociale leefomgeving (bewegen, ontmoetingsruimte, variatie) ..................................................................................................................................17

3.6

Economie.......................................................................................................................................................................................................................................17

3.6.1

Bedrijven, detailhandel, dienstverlening/voorzieningen.............................................................................................................................................................17

3.6.2

Vestigingsklimaat (start ups, scholen, internationaal)................................................................................................................................................................17

3.6.3

Toerisme....................................................................................................................................................................................................................................17

3.7

Kansengelijkheid............................................................................................................................................................................................................................18

De ontwikkeling van de Peperstraat draagt op verschillende vlakken bij aan de kansengelijkheid in de stad.......................................................................................18 Door het bouwen van verschillende woningtypes en groottes wordt differentiatie en diversiteit gestimuleerd. .....................................................................................18 Ook de herinrichting van de openbare ruimte draagt hieraan bij. Door het toevoegen van groen wordt de kans dat men elkaar ontmoet groter. ...............................18 4

5

6

Uitvoerbaarheid ......................................................................................................................................................................................................................................18 4.1

Economische en financiële uitvoerbaarheid ..................................................................................................................................................................................18

4.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid (stakeholders, draagvlak, partners).........................................................................................................................................18

4.3

Technische uitvoerbaarheid...........................................................................................................................................................................................................18

4.4

Risico’s ..........................................................................................................................................................................................................................................19

Vervolgtraject .........................................................................................................................................................................................................................................19 5.1

Planproces/rolverdeling .................................................................................................................................................................................................................19

5.2

Participatieproces ..........................................................................................................................................................................................................................19

5.3

Planologisch juridisch proces ........................................................................................................................................................................................................20

5.4

Planning.........................................................................................................................................................................................................................................20

5.5

Fasering.........................................................................................................................................................................................................................................20

Bijlage(n) ................................................................................................................................................................................................................................................21

2

1 Inleiding 1.1 Aanleiding Het programma Inverdan heeft het stadscentrum van Zaanstad, tussen het stationsgebied en de Zaan, getransformeerd tot een aantrekkelijk gebied om te wonen, te ondernemen en te verblijven. Nu is het moment om die ontwikkeling door te trekken naar de oostelijke kant van de Zaan. De Peperstraat heeft de potentie om een stedelijk zwaartepunt te worden waaromheen dit deel van de stad zich verder kan ontwikkelen. Het gebied ligt direct in het verlengde van de Gedempte Gracht, middenin een deel van het centrum waar fors wordt geïnvesteerd in nieuwbouw van woningen en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte. Aan de oostelijke kant van de Peperstraat (over de Wibautas) komt een hoogwaardige OVverbinding te lopen die het gebied verbindt met Kogerveld, de Achtersluispolder en Amsterdam-Noord. De halte Peperstraat wordt een toegangspoort tot het stadscentrum, zoals station Zaandam dat is aan de westzijde. Het gebiedsperspectief Centrum Oost (vastgesteld in 2019), ontwikkeld met participatie door een groot aantal betrokkenen uit het gebied, beschrijft de vernieuwing van de Peperstraat als een van de cruciale ingrepen om dit deel van het stadscentrum tot leven te wekken. De investeringen in de Peperstraat maken in het omliggende gebied een keten van verbeteringen mogelijk.

Zo wordt door extra parkeerplaatsen te maken in de Peperstraat de parkeerdruk op het hele gebied verminderd. Daardoor kan De Burcht (nu nog parkeerterrein) worden ontwikkeld tot het nieuwe hart van de wijk, met woningen en voorzieningen en kan daarna de Prins Hendrikkade worden omgevormd tot een groene boulevard langs de Zaan. Daarnaast is sinds de vaststelling van het Perspectief het tekort aan woningen nog meer toegenomen. Koopwoningen zijn voor veel mensen onbetaalbaar geworden en er zijn jarenlange wachtlijsten voor een huurwoning. Een groot deel van de woningzoekenden is hierdoor genoodzaakt langer thuis te blijven wonen of een woning te delen. Ook de gemeente Zaanstad heeft de aankomende jaren een belangrijke woningbouwopgave op te lossen. De druk op de regionale woningmarkt is groter dan ooit, en ook in Zaanstad is deze druk volop te voelen. Zaanstad heeft vanouds een grote betaalbare voorraad koopwoningen, maar dit aanbod staat door prijsstijgingen onder druk. De sociale huurmarkt is op dit moment erg krap en is er sprake van lange wachtlijsten. De gemiddelde wachttijd voor starters is inmiddels opgelopen naar 11 jaar. Voor mensen die een te hoog inkomen voor een sociale huurwoning hebben en niet kunnen of willen kopen, zijn middendure huurwoningen nodig. Toevoegen van verschillende segmenten woningen aan de Zaanse voorraad is dus noodzakelijk.

3

1.2 MAAK Zaanstad Centrum Oost en het gebiedsperspectief In 2019 is voor MAAK Zaanstad Centrum Oost het gebiedsperspectief vastgesteld. De centrale opgave voor Centrum Oost voor 2040 is: Transformatie naar een duurzaam, aantrekkelijk centrum als onderdeel van een gezonde woonomgeving en in balans met omliggende wijken. Het doel van het programma MAAK.Zaanstad is het toevoegen van kwaliteit in de hele stad. In het centrumgebied is dat heel goed mogelijk, maar bij het opknappen van het gebied moeten we de balans met de bestaande stad niet vergeten. Onder de centrale opgave voor Centrum Oost vallen verschillende doelen. Sommige doelen zijn specifiek voor dit gebied, andere gelden stadsbreed en dus ook voor alle vier de MAAK.gebieden. De stadsbrede doelen dragen bij aan de 6 opgaven die voor de omgevingsvisie voor Zaanstad zijn geformuleerd.

De verschillende doelen in het perspectief zijn:  het vergroten van de verblijfskwaliteit voor bewoners en bezoekers;  verstedelijking, waarbij het gaat om het toevoegen van woningen, zodanig dat het niet alleen de kans op woonruimte vergroot maar ook dat we nieuwe bewoners naar de stad trekken waardoor de kwaliteit van de stad als geheel versterkt wordt;  het zorgdragen voor bereikbaarheid van het gebied als geheel, met goede verbindingen naar de omliggende gebieden; waarbij fietsen en lopen een prominentere plek krijgen en het gebied op termijn autoluw wordt.  het vergroten van de kansengelijkheid, onder meer door het bieden van maatschappelijke voorzieningen; maar ook door gemengd te bouwen,  het vergroten van de duurzaamheid;  het bijdragen aan de economische ontwikkeling in het gebied met een mix van wonen en werken;  het bevorderen van de gezondheid, onder meer door het toevoegen van groen en het zodanig inrichten van de openbare ruimte dat deze uitnodigt tot ontmoeten en bewegen;  het zorgdragen voor veiligheid, in diverse opzichten, waaronder omgevingsveiligheid en sociale veiligheid. De ontwikkeling van de Peperstraat moet een bijdrage leveren aan deze doelen.

1.3 Omschrijving initiatief Accres Real Estate heeft in 2015 een vergunning ontvangen voor het transformeren van de leegstaande kantoorverdiepingen in een groot deel van de gebouwen in de Peperstraat naar woningen. In 2017 was Accres Real Estate bezig met de voorbereidingen van deze transformatie. Vanuit de gemeente is op dat moment aan Accres gevraagd of zij mee wilden werken aan een grootschaliger ontwikkeling van de Peperstraat. Op basis van de MAAK aanpak werd op dat moment gewerkt aan een analyse van Centrum Oost en zichtbaar werd dat het herontwikkelen van de Peperstraat een belangrijke impuls voor het hele gebied zou zijn. Op basis hiervan hebben partijen in oktober 2018 een intentieovereenkomst met elkaar afgesloten om de haalbaarheid van dit initiatief gezamenlijk te onderzoeken. Deze haalbaarheidsfase is inmiddels afgerond en via dit Ruimtelijk Programma van Eisen wordt invulling gegeven aan de randvoorwaarden die de gemeente stelt aan de ontwikkeling op de Peperstraat.

4

Met de herontwikkeling van de Peperstraat kunnen 530-550 woningen worden toegevoegd. Hiermee kan een belangrijke bijdrage worden geleverd aan de oplossing van het woningtekort. Daarnaast is de Peperstraat op dit moment vooral een verkeersader en is de verblijfskwaliteit er laag. De Peperstraat in haar huidige vorm is sterk verouderd en voldoet niet meer aan de gewenste kwaliteitseisen. Het gebied kent nu veel open plekken en een versnipperde bebouwing. De herontwikkeling van de Peperstraat kan in de toekomst een uitnodigende autoluwe entree vormen vanuit het oosten naar het centrum. De herontwikkeling van de Peperstraat is een van de gewenste ontwikkelingen in dit gebiedsperspectief. Met Accres Real Estate is een intentieovereenkomst gesloten om de haalbaarheid van de beoogde herontwikkeling te onderzoeken. De uitkomsten van dit onderzoek zijn positief. In dit document wordt aangegeven welke eisen/uitgangspunten in de verdere uitwerking worden gehanteerd en op welke onderdelen nog nader onderzoek nodig is om het plan verder financieel en technisch uit te werken. De herontwikkeling van de Peperstraat is een kans om de kwaliteit van het centrum van Zaandam verder te verbeteren. Het is ook meteen een van de meest ingrijpende ontwikkelingen Schematische tekening van de toekomstige situatie van de Peperstraat in het gebied.

Zowel op ruimtelijk niveau als op persoonlijk niveau voor de bewoners en ondernemers op de Peperstraat. De ontwikkeling houdt namelijk in dat de huidige gestapelde bouw wordt gesloopt. Het gaat om de sloop van 122 huurwoningen, circa 10.000 m² VVO commercieel en er zullen 84 parkeerplaatsen verdwijnen. In totaal circa 23.000 m² BVO. Hier komt echter ook het nodige voor terug. Met deze herontwikkeling worden zo’n 530-550 woningen gerealiseerd, waardoor het grote tekort aan woningen afneemt. Gezien de toegenomen vraag naar zorgwoningen zal een deel van het woningaanbod hieruit bestaan. Naast de woningen zal er ook 4500m2 aan commercieel verhuurbare vloeroppervlakte worden opgeleverd. Tevens zullen de woningen op de begane grond een gemengde functie krijgen. Doel hiervan is dat het niet een straat wordt waar alleen gewoond wordt, maar dat er een aantrekkelijk slentermilieu wordt gecreëerd. Een belangrijk onderdeel van deze herontwikkeling is de realisatie van een parkeergarage waar plek zal zijn voor 360 auto’s. Hiermee zal een groot deel van de parkeerdruk in Centrum-Oost afnemen. Op het maaiveld wordt ook nog een aantal parkeerplaatsen worden gerealiseerd, ten behoeve van de grondgebonden woningen. Door de realisatie van een parkeergarage wordt er ook ruimte vrijgespeeld voor meer openbaar groen. Er wordt dan ook een publiek park van circa 6.000 m² aangelegd: het Peperpark.

In totaal zal er, exclusief de parkeergarage, 56.000 m² aan bruto-vloeroppervlak worden gerealiseerd.

5

1.4 Doel van het initiatief In het document Gebiedsperspectief Centrum Oost staat de ambitie beschreven voor 2040, waarin we als gemeente streven naar een transformatie van Centrum-Oost tot een duurzaam aantrekkelijk onderdeel van het centrum voor bewoners en bezoekers van Zaanstad. Het mo tto dat voor deze transformatie is ontmoeten, verblijven en verbinden (sociaal en ruimtelijk). De herontwikkeling van de Peperstraat kan hieraan bijdragen, mede door het feit het een autoluwer gebied zal worden, omdat er geen doorgaand verkeer meer is, waarbij er meer ruimte wordt gecreëerd voor ontmoeting, gezelligheid, spelen en bewegen. De auto’s worden geplaatst in de parkeergarage en het gebied zal in beperkte mate toegankelijk zijn voor autoverkeer. Hierbij is het van belang in te zetten op een goede OV-verbinding, om de toegankelijkheid van het gebied te waarborgen. Doordat in deze garage een groot deel van het bezoekersparkeren in Centrum-Oost kan worden gevestigd, worden andere gebieden, zoals de Burcht, vrijgespeeld voor kwalitatief hoogstaande toekomstige ontwikkelingen. De herontwikkeling van de Peperstraat is daarmee dus de katalysator voor meer ontwikkelingen in het gebied en hiermee een sterke kwaliteitsimpuls. De bebouwing die wordt toegevoegd gaat ook bijdragen aan een hogere (verblijfs)kwaliteit van een gebied.

Tevens wordt door het toevoegen van woningen in een divers huur- en koopaanbod het draagvlak voor voorzieningen vergroot. Deze woningen zullen duurzaam worden opgeleverd. Ook wordt gekeken naar de haalbaarheid van het aanleggen van een warmtenet. Naast het feit dat dit goed aansluit op onze duurzaamheidsambities brengt dit ook kansen met zich mee om de kansengelijkheid te vergroten voor de omliggende woningbouw. In de omgeving van de Peperstraat is behoefte aan verschillende maatschappelijke voorzieningen, plekken om elkaar te ontmoeten, te kunnen spelen en een groene openbare ruimte. Deze herontwikkeling biedt de kans om in deze behoefte te voorzien en waar mogelijk wordt hier ruimte aan geboden. Naast het toevoegen van deze maatschappelijke voorzieningen wordt de leefbaarheid ook verhoogd door het toevoegen aantrekkelijk functies in de plint. Maar wat maakt dat men naast de aanwezigheid van mooie architectuur en aantrekkelijke functies nog meer graag verblijft in een bepaalde wijk? Openbaar groen. Steeds meer onderzoeken wijzen de positieve effecten van natuur op de gezondheid uit. Uit onderzoek van WUR( ‘Hoe groener, hoe beter’ WUR, 2018) blijkt dat mensen die in een groene leefomgeving wonen, gezonder zijn en meer ontspannen. Zelfs zonder actieve beweging, bijvoorbeeld ouderen en zieken, geeft groen in de leefomgeving al significante verbeteringen in het algehele welzijn.

Groen verbetert bovendien de luchtkwaliteit in huis, de luchtvochtigheid zorgt voor minder hoofdpijn en betere concentratie. Planten en bloemen reguleren de temperatuur en groen draagt bij aan sociaal welzijn. Mede door de komst van het Peperpark gaat de Peperstraat een straat worden met een fijne verblijfskwaliteit. In combinatie met de vervangen en toegevoegde bebouwing ontstaat hier een bijzondere levendige stadsstraat. In de toekomst wordt er gewerkt, gewoond en zijn aanvullende bedrijfjes en ondersteunende horeca. Meer naar de Zaan toe neemt het aandeel toeristisch gerelateerde functies toe, zoals restaurants en culturele voorzieningen.

6

2 Analyse huidige situatie 2.1 Ligging en geschiedenis plangebied Het plangebied ligt in het centrum van Zaandam, aan de oostkant van de Wilhelminasluis, in het verlengde van de Gedempte Gracht. De Peperstraat bevindt zich zowel in Zaandam-Zuid als in de Rosmolenwijk. Omstreeks 1930 vond de doorbraak van de Savornin Lohmanstraat plaats (o.a. omleiding verkeersstroom, samenhangende straatwanden). In de periode na de Tweede wereldoorlog stelde de komst van het autoverkeer nieuwe eisen aan de binnenstad van Zaandam. Zaandam werd aan de oostzijde uitgebreid (Oostzijderveld) met nieuwe woningbouwontwikkeling. In het saneringsplan voor de binnenstad ‘Plan Nieuwe Dam’ (1954) werd de stedenbouwkundige visie gepresenteerd. Het gemeentebestuur van Zaandam koos voor een radicale aanpak om de verkeersproblematiek op te lossen en gaf op 30 november 1954 opening van zaken in het grootse Plan Nieuwe Dam. Het ingrijpende plan behelsde de bouw van de Beatrixbrug, een nieuwe, bredere Wilhelminabrug, nieuwe toegangswegen en veel breekwerk in de binnenstad. Om aan de nieuwe eisen van volkshuisvesting te voldoen zijn er tussen 1958 en 1965 zo’n 200 huizen en bedrijfspanden gesloopt aan de Peperstraat. Waarna de Peperstraat in 1969 is vormgegeven als verkeersader met 2 x 2 rijstroken, een brede stoep en woningen in de vorm van flats in stroken van drie of vier lagen met winkels in de plint.

De grote leegstand (circa 70%) in de plint geeft de bebouwing een armoedige uitstraling, vinden de omwonenden. In combinatie met de brede strook asfalt vormt dit geen mooie entree van de stad. In het gebiedsperspectief is beschreven dat de ambitie is om de kwaliteit van de Peperstraat van zowel de straat als de bebouwing te verbeteren. Dit sluit aan bij de opmerkingen uit de buurt. De Peperstraat staat circa 70 jaar later weer voor een ingrijpende verandering waarbij nu juist één van de doelen is om de auto niet de inrichting en het gebruik van de openbare ruimte te laten domineren. Voor een uitgebreidere toelichting op de geschiedenis van het plangebied wordt verwezen naar de ‘Cultuurhistorische Verkenning Peperstraat Zaandam’.

7

2.2 Begrenzing en eigendom plangebied Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Bloemgracht, aan de oostzijde door de H. Gerdhardstraat, aan de zuidzijde door de Talmabuurt en aan de westzijde door de Zaan. Op onderstaande afbeelding zijn de eigendommen in het gebied aangegeven in relatie tot het beoogde plan.

8

2.3 Ruimtelijke context De Peperstraat ligt dichtbij het centrum van Zaandam en loopt uit op de Zaan. Voor de aantrekkelijkheid van een stad is een stedelijk centrum met goede winkel-, culturele en horeca- voorzieningen van groot belang. Met de transformatie van Inverdan is het centrum van Zaandam beter gaan functioneren. Om het centrum verder te versterken en te verbreden is het binnen het MAAK.gebied Zaanstad Centrum de opgave om de kwaliteiten van direct aangrenzende gebieden te versterken. Het heeft dan ook de potentie om een uitloopstraat van het centrum te worden, met een bijbehorende uitnodigende uitstraling. Op dit moment wordt de Peperstraat echter gedomineerd door de auto. Van oorsprong was de focus op de auto een logische gedachte, daar waar de Peperstraat in de jaren ‘60 is ontworpen als grote oost-west verkeersdoorbraak van de Wibaut-as, via de gedempte Gracht, tot aan de Provinciale Weg. Samen met de Wibaut-as en de groene toegangen tot de nieuwe woonbuurten zorgde hij voor de aansluiting van Zaandam-oost bij de rest van de stad. Inmiddels is de Gedempte Gracht autovrij gemaakt, daardoor is de Peperstraat een ‘verkeersstraat zonder doel’ geworden, daar waar deze doodloopt op de Burcht en dus zwaar over gedimensioneerd. Dit komt niet ten goede aan de verblijfskwaliteit van de straat.

Het overal in de openbare ruimte de auto kunnen parkeren en het overal garanderen van autotoegankelijkheid gaan niet samen met aangenaam verblijven in de openbare ruimte en goede bereikbaarheid voor langzaam verkeer. De looproutes worden herhaaldelijk onderbroken door kruispunten die door auto’s gedomineerd worden. Bij het voormalige busstation ontbreekt een straatwand; er ligt een onbestemde restruimte (nu parkeerterrein), de achterkanten van de huizen langs de Bloemgracht liggen in het zicht. Naast de Beatrixtoren ligt de bebouwing in een ‘kuil’, op afstand van de straat. De ruim bemeten kruispunten, met aparte afslagstroken, verkeerslichten en zebrapaden, zijn weinig aantrekkelijk en vormen een barrière voor de voetganger en voor hen een reden snel weer het gebied uit te gaan. Het aantal adressen en publieksfuncties in de plinten is beperkt. Samen met de discontinue straatwanden ondergraaft dit de oorspronkelijk beoogde centrumfunctie, en de bijbehorende levendigheid. Er is eerder sprake van een overaanbod aan winkelruimtes, dat daardoor slecht benut wordt en een uitstraling van achteruitgang kent. De eenvormige opzet van de bebouwing draagt daartoe bij. Alle plinten zijn nadrukkelijk als winkel bedoeld, en met doorgaande luifels visueel gescheiden van de verdiepingen erboven. Daardoor is er weinig sociale controle.

Voor andere functies, bijvoorbeeld wonen, zijn de plinten niet geschikt. In de Peperstraat is daardoor de doorgangsfunctie zwaar dominant over de verblijfsfunctie. In de vormgeving is destijds het infrastructurele karakter van de Peperstraat benadrukt: een lange obstakelvrije ruimte met lange zichten, ingericht op snelverkeer. De lengte en het doorgaande karakter zijn versterkt door de horizontale geleding van de architectuur (lange luifels, doorgaande raampartijen). Door de grote breedte van de straat en de beperkte hoogte van de bebouwing wordt de openheid van het straatbeeld nog versterkt. Hierdoor kent de ruimte weinig beschutting en intimiteit. Hij biedt weinig afwisseling voor de niet-gemotoriseerde weggebruiker: wandelaar of fietser. Daardoor komt de ruimte ‘tochtig’ over. Ook de vormgeving benadrukt de doorgangsfunctie boven de verblijfsfunctie. 9

Voor de aanliggende buurten vormt de Peperstraat meer een barrière dan een verbinding. Hij ontbeert het groene karakter die de andere aftakkingen vanaf de Wibautas hebben (zoals de Morgensterstraat, Jan Eijdenbergenstraat, Walraven van Hallstraat, A.G Verbeekstraat). Deze zijn destijds bewust, geïnspireerd door de stedenbouwkundige P. Verhagen, vormgegeven als groene ‘vestibules’ naar de aanliggende woonbuurten. De Peperstraat daarentegen passeert de aanliggende woonbuurten voordat je er erg in hebt. De Beatrixtoren is in dit geheel bedoeld als een dynamisch accent aan een stedelijke doorgaande weg, die echter inmiddels zijn doorgaande functie verloren heeft. De plek van de toren aan de Zaan en de sluis is nog steeds betekenisvol, om de ontmoeting van het centrum met de Zaan te markeren. De hoogte van de Beatrixtoren is in de loop van de tijd door het toenemende aandeel hoogbouw elders in het centrum minder iconisch geworden.

2.4 Vigerend bestemmingsplan/programma Het plangebied ligt deels binnen het gebied van de “ beheersverordening Inverdan” en deels binnen het gebied van de “ Beheersverordening Van Spoorbrug tot Sluis”. De beoogde ontwikkeling past niet binnen de huidige juridisch planologische kaders. Om de ontwikkeling mogelijk te maken zal daarom een bestemmingsplan voor deze ontwikkeling worden opgesteld.

2.5 Beleidskader; Rijk, Provincie, gemeente De huidige opzet past binnen de vigerende beleidskaders. Bij de uitwerking moet aan deze beleidskaders worden voldaan. Wanneer dit ingewikkeld blijkt, wordt met de gemeente in overleg gekeken naar een oplossing. Los van het beleid moet uiteraard voldaan worden aan de geldende wet- en regelgeving. Rijk    

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro)

Provincie  Omgevingsvisie NH2050  Provinciale Ruimtelijke Verordening  Knooppuntontwikkeling. De beleidsnota "Maak Plaats!" Gemeente  Coalitieakkoord 2020-2022: De molen op de wind zetten  Analyse Centrum Oost 2017  Gebiedsperspectief Centrum Oost 2019  Metselen aan het Zaans Mozaïek- Actualisatie Woonvisie 2019  (concept-)Zaans Mobiliteits Plan 10

3 Uitgangspunten voor de toekomst 3.1 Toekomstbeeld op hoofdlijnen en beschrijving gewenste kwaliteit De ambities voor de toekomst zijn vastgelegd in het Gebiedsperspectief Centrum Oost. Net als in 1954 staat het gebied voor grote veranderingen, wederom vanwege de verdere groei van de stad – nu echter niet door uitbreiding maar door verdichting, samen met een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, voor bewoners, bezoekers en bedrijven. De nadruk ligt daarbij op de verbindende functie van de openbare ruimte, en minder op de doorgangsfunctie. En niet in de eerste plaats voor het snelverkeer maar juist ook voor bewoners, te voet, te fiets en per openbaar vervoer. Hiernaast moet het toevoegen van nieuwe woningen leiden tot meer leven op straat, meer sociale controle en samenhang, en ondersteuning van het voorzieningenniveau (winkels, met name lokaal, maar ook maatschappelijke voorzieningen). Ook het toevoegen van groen is nodig voor de ontmoetingsfunctie, voor de gezondheid, voor natuurwaarden en klimaatadaptatie. De Peperstraat ligt dicht bij het centrum. De aansluiting bij het sterk opgeleefde centrumgebied van Inverdan staat dan ook voor de toekomst fier op de agenda.

De hoeveelheid gewenste centrumvoorzieningen is echter door veel onzekerheid omgeven: wellicht enige groei door het toenemend inwoneraantal, maar vrijwel zeker ook een tendens tot krimp, ten gevolge van internet-winkelen etc. Het verdient daarom aanbeveling centrumvoorzieningen te concentreren in het westelijk deel van de Peperstraat ter hoogte van Klauwershoek, maar niet over de volle lengte voort te zetten tot aan de Wibaut-as. Daar is eerder flexibiliteit gewenst, waarbij verschillende functies (wonen, werken, werk-aan-huis, winkels) kunnen mengen en de nadruk in de loop van de tijd kan veranderen: een schakel tussen ‘stad’ en ‘buurt’. De vormgeving van de bebouwing en de openbare ruimte dienen deze ambities te ondersteunen: intiemer, afwisselender, groener en toegankelijker. Een subtielere en fijnmaziger vormgeving maakt het ook mogelijk om beter in te spelen op de andere cultuurhistorische episodes dan de wederopbouw alleen. Daardoor kan ook de gewenste sterkere samenhang binnen de Klauwershoek, een betere aansluiting bij de Oostzijde, en een soepeler relatie met de aanliggende buurten zoals de Talmabuurt en de Bloemgracht tot stand worden gebracht.

Dit alles vraagt om een forse aanpassing van het huidige gebied, – qua functie (meer gemengd, flexibel, duurzaam, etc.) – qua structuur (openbare ruimte, bebouwing, groen, verkeer, etc.) – qua bebouwing (meer wonen, meer afwisseling). Respect voor de cultuurhistorie is daarvan een vast onderdeel, echter ook met een kritische blik met het oog op de toekomst. In het Gebiedsperspectief zijn de ambities voor de toekomst weergegeven. In dit RPvE worden die voor de Peperstraat en aanliggende bebouwing in hoofdstuk 3 ruimtelijk vertaald en uitgewerkt.

11

3.2 Verstedelijking/ruimtelijke structuur 3.2.1

Stedenbouwkundige uitgangspunten

De transformatie van de Peperstraat is de belangrijkste schakel in de gehele transformatie van het ontwikkel gebied MAAK.Centrum Oost. De Peperstraat in haar huidige vorm is vanuit stedenbouwkundig oogpunt sterk verouderd. De gebouwen stammen uit de wederopbouw periode en kennen een horizontale geleding. De lange gerektheid wordt nog een keer versterkt door de uitkragende doorlopende luifels aan de gebouwen. Dit samen met het brede wegprofiel leid niet tot een aantrekkelijke woon- en winkelstraat. Bij de sluis loopt de Peperstraat omhoog. De bebouwing aan de noordzijde ligt ver van de weg en vormt een voorplein die weinig gebruikt wordt. De aansluiting van de Peperstraat op de in het verlengde gelegen winkelstraat de Gedempte Gracht is niet kwalitatief ingericht voor voetgangers. Aan de oostzijde is een asymmetrisch profiel met kleinschalige woningen aan de noord kant met een kleine korrel en grote platanen en aan de zuidkant wederom een langgerekte horizontaal geleed gebouw met luifels. De bestaande Peperstraat stamt uit de wederopbouwperiode waarin een goede bereikbaarheid van de binnenstad door de auto uitgangspunt was. De naoorlogse stedenbouwkundige principes werden gerealiseerd in losstaande gebouwen met sterke horizontale geleding aan brede straatprofielen ten behoeve van doorstroming van vooral gemotoriseerd verkeer.

De huidige kijk op de stad is een andere dan die van na de oorlog. Er is meer aandacht gekomen voor de menselijke maat en het uitgangspunt van functie scheiding heeft plaatsgemaakt voor de doelstelling om juist functies maximaal met elkaar te mengen. Voor de openbare ruimte is de mogelijkheid tot verblijven en het daartoe reduceren van de ruimte voor autoverkeer uitgangspunt. Klimaatveranderingen hebben het bewustzijn van het belang van groen en schaduw en natuurinclusiviteit verhoogd. Dit heeft consequenties voor de eisen die aan de kwaliteit van de openbare ruimte worden gesteld. Doordat de Peperstraat in haar huidige vorm een lage kwalitatieve waarde kent concentreert het centrum zich nu dan ook nog hoofdzakelijk aan de Westzijde van de Zaan. De stedenbouwkundige eisen zijn er voornamelijk op gericht de ruimte een nieuwe betekenis te geven voor de voetganger en de fietser en hiermee de visuele impact van de auto sterk reduceert. Het gewenste programma leidt tot een hoogstedelijk sterk verdicht gebied. Het verdichten van een stad draagt bij aan draagvlak voor voorzieningen en OV. Met stedelijke inbreidingen wordt voorkomen dat we het buitengebied verder vol moeten bouwen. Een verdichte stad zorgt voor levendigheid op straat niveau en intensiever gebruik van de openbare ruimte.

Het ontwerp moet er wel voor zorgdragen dat het kwalitatief inpasbaar is, mede door de zorgvuldig vormgegeven overgangen naar de zijstraten met lagere bestaande bebouwing. Om een goede aansluiting te realiseren op de bestaande dwarstraten is er bijzondere aandacht gegaan naar het aftrappen van de massa. Hierdoor ontstaan kwalitatieve schaalsprongen die de geleidelijke overgang verzorgen naar de lagere bebouwing uit de omgeving. De nok en goot hoogtes en kap vormen worden hiermee begrenst. In onderstaande afbeelding is dit weergegeven. Op het gebied van stedenbouw zijn er vier belangrijke thema’s waarbij moet worden voldaan aan bepaalde kwaliteitseisen. 1)

Hoogwaardige openbare ruimte

De ontwikkeling Maak Centrum Oost streeft er naar om een hoogwaardig openbare ruimte te realiseren waarbij de auto te gast is. De Peperstraat fungeert hierbij als stadsentree waarbij de auto zo snel mogelijk afgevangen wordt in een parkeergarage. Het parkeren in de openbare ruimte moet daarbij sterk gereduceerd worden om dit mogelijk te maken. Gebouwd parkeren is hierom het uitgangspunt. De Prinshendrikkade en de Burcht worden ingericht als verblijfsruimte met een waarde voor de hele stad. De realisatie van de parkeergarage in de Peperstraat is hiervoor een randvoorwaarde.

12

De inrichting van de openbare ruimte zal moeten voldoen aan de Inverdan kwaliteit. 2)

Encroachment zone

Een encroachment zone is een zone die voor woning de overgang verzorgt tussen privaat en publieke ruimte. Het is een deel van de stoep die voor de bewoners is. In sommige regio’s in Nederland ook wel het ‘stoepje’ wordt genoemd Deze zone kan door de bewoners ingericht worden met een bankje, planten bakken. Het geeft net wat meer privacy voor de bewoners en verhoogd het gevoel van sociale veiligheid. De encroachment zone geeft iets van de identiteit van de bewoners bloot en bevorderd de sociale interactie en maakt de stad zachter en vriendelijker. De overgang tussen openbaar en privé is een belangrijk onderdeel als het gaat om het creëren van aantrekkelijk stedelijke ruimtes. Dichte plinten leiden tot sociaal onveilige en onaantrekkelijke steden en zijn verboden. Goed ontworpen encroachment zones verzorgen een aantrekkelijke overgang van openbaar naar privé. Het borgt privacy van bewoners en zorgt voor een aantrekkelijke, vriendelijke ruimte waarbij bewoners eigenaarschap voelen voor de buitenruimte. 3)

Schaal sprongen

Doordat Maak Centrum-Oost een binnenstedelijke transformatie is binnen een historisch waardevolle context is het van belang om zorgvuldig te ontwerpen op de overgang van nieuw op oud. Als een vanzelfsprekendheid voegt het nieuwe zich tussen het bestaande. 4)

Woonprogramma differentiatie

Om tot een leefbaar aantrekkelijke stad te komen is woning differentiatie per deelgebied en bouwblok noodzakelijk. Een te eenzijdige woning aanbod leidt tot verarming. Gezinnen moeten zich kunnen blijven vestigen in de stad. Woon/werk combinaties leiden tot productieve steden en zijn kansrijk en gewenst. Er wordt in dit plan gestuurd op een hoge beeldkwaliteit. Om dit te borgen zal er dan ook nog een beeldkwaliteitsplan worden opgesteld met daarin de eisen waar deze herontwikkeling aan dient te voldoen. Deze zal onderdeel uitmaken van het Stedenbouwkundigplan Centrum-Oost. 3.2.2 Woningbouw In juni 2019 heeft de gemeente besloten om onder voorwaarden mee te werken aan stadsvernieuwingsurgentie voor de huidige huurders met een inkomen passend bij sociale huurwoningen. Een van de voorwaarden was dat het aantal sociale huurwoningen zou toenemen. Het woonprogramma moet passen binnen  30% sociale huurwoningen  15% middendure woningen  Een gedeelte zorgwoningen Bij een programma van 530 tot 560 woningen gaat het dan om 159 tot 168 sociale woningen. De woningen moeten voldoen aan de op het moment van opleveren van de woningen geldende eisen voor de verschillende categorieën en de Richtlijn kwaliteit Woningbouw voor de senioren- en zorgwoningen.

13

3.2.3 Mobiliteit De locatie is goed bereikbaar met de auto, OV, fiets en te voet. De aantrekkelijkheid voor de fietser en voetganger kan een stuk beter. Dit sluit aan bij de insteek van het koersdocument Zaans Mobiliteitsplan. Hieronder zijn de vijf bouwstenen uit het koersdocument Zaans Mobiliteitsplan aangegeven en hoe deze zich vertalen naar de ontwikkeling van de Peperstraat: 

Zonering en parkeren: de stad wordt verdeeld in zones met samenhangend mobiliteitsbeleid: hoe stedelijker het gebied, hoe meer er gestuurd wordt op bijv. parkeren en hoe meer focus op verblijfskwaliteit, lopen, fiets en OV; Met de ontwikkeling van de Peperstraat wordt het bezoekersparkeren van de Burcht naar de rand van centrum gebracht. Hierdoor kan de verblijfskwaliteit verbeterd worden waardoor het voor de fietser en voetganger aantrekkelijker wordt om de auto te laten staan. Randvoorwaardelijk bij de ontwikkeling van de parkeergarage is dat in de omgeving een parkeerregiem wordt ingevoerd. Anders zal het parkeren van bezoekers in openbare ruimte blijven en zal de parkeerdruk in de woonstraten niet afnemen. Om het gebruik van de parkeergarages te stimuleren, worden de parkeertarieven in de garage in principe lager dan op straat. Door het verbeterde verblijfsklimaat rond de Zaan wordt het ook logischer de fiets al ten oosten van de Zaan te willen stallen en te voet verder te gaan het kernwinkelgebied in. Daarom is het wenselijk om ook aan de oostkant van het centrum een goede fietsvoorziening te maken bij de Peperstraat, maar niet te ver van de sluis.

 Ruim baan voor fietsen en lopen: een fijnmazig, comfortabel netwerk, focus op dwarsverbindingen en meer aandacht voor aantrekkelijkheid van routes Door onder andere het toevoegen van groen, meer variatie in de bebouwing, verminderen dominantie auto en serial visions wordt de Peperstraat voor langzaamverkeer aantrekkelijker. Op het moment dat het HOV-knooppunt op de kop van de Peperstraat wordt gerealiseerd is de Peperstraat ook de verbinding naar het centrum. Daarom is het extra van belang dat er een aantrekkelijke route wordt gecreëerd. De Peperstraat maakt onderdeel uit van een Doorfietsroute. Daarmee is het een hele belangrijke route voor fietsers. De vormgeving van de fietsvoorzieningen in de Peperstraat dient ook naar die kwaliteit te zijn. In het ZMP staan die gewenste kwaliteit op hoofdlijnen geformuleerd. De Peperstraat is in het ZMP aangeduid als zogenaamde buurtontsluiting. Dit betekent 30 km/uur en menging van fietsers en auto’s op de rijbaan als uitgangspunt.

14



Openbaar vervoer en knopen: twee dragende assen als basis, met daaraan gekoppeld knooppunten, als plekken waar meerdere modaliteiten samenkomen Op de kop van de Peperstraat is in het gebiedsperspectief een zoekgebied aangewezen voor hoogwaardig openbaar vervoer (HOV). De komende jaren moet duidelijk worden of dit een bus blijft of een tram of metro kan worden. Bij de uitwerking van de plannen is het zaak met verschillende mogelijkheden rekening te blijven houden. Een uitgangspunt is dat ook in de toekomst stadsbussen over de Peperstraat blijven rijden. Regionale lijnen kunnen in de toekomst voornamelijk via andere routes naar het station gaan. 

Een auto- en logistieke structuur met sterke infrastructuur aan de rand en goede inprikkers de stad in, maar met minder druk van het auto- en vrachtverkeer binnen stad en dorp. Door de ontwikkeling van de parkeergarage onder de Peperstraat, met de ingang dicht bij H. Gerhardstraat wordt de verkeersdruk op de Peperstraat verminderd. Het doorgaande verkeer dat jaren geleden nog via de Gedempte Gracht naar de andere kant van de stad ging, gaat niet meer over de Peperstraat. Ten aanzien van het vrachtverkeer is de ambitie om de bevoorrading vaker plaats te laten vinden met kleinere voertuigen. Bundeling wordt gefaciliteerd met ruimte voor kleinschalige op- en overslag. Voor het autoverkeer stellen we heldere keuzes voor in de routering. Bijvoorbeeld dat we de parkeergarages in twee clusters opdelen, waarbij het ene cluster alleen vanuit het westen bereikbaar is en het andere vanuit het oosten. Zo houden we oost-westverkeer door het centrum blijvend beperkt. Exacte invulling van de routes volgt in een ZMP-gebiedsuitwerking voor Zaandam Centrum.  Verleiden en innoveren: aandacht voor de keuzes en het gedrag van individuele mensen en bedrijven en kansrijke (nieuwe) ontwikkelingen een plek geven. Met een aantrekkelijke openbare ruimte en goed openbaar vervoer in de directe omgeving worden mensen hopelijk verleidt alternatieven voor de auto te kiezen.

Ten aanzien van de auto zijn bij de ontwikkeling deelauto’s voorzien. Onder andere personenvervoer over water zou hier nog een goede toevoeging op zijn. Onder de Peperstraat wordt een parkeergarage gerealiseerd van circa 360 parkeerplaatsen. Daarnaast komt er een aantal parkeerplaatsen op maaiveld terug. De parkeerplaatsen in de parkeergarage kennen dubbelgebruik. Enerzijds voor de bewoners en anderzijds voor de bezoekers van de stad. Hierbij is rekening gehouden dat er op zaterdagmiddag (piek) 158 parkeerplaatsen ten behoeve bezoekers van de stad beschikbaar zijn. In de uitwerking van de plannen dient het weglek-effect van parkeren in aanpalende buurten dat ontstaat in een gebied waar betaald parkeren wordt ingevoerd nog nader onderbouwd te worden. Het weglek-effect hangt voor een groot deel samen met de omvang van (toekomstig) gereguleerde gebied en daarnaast ook aan andere zaken zoals de aantrekkelijkheid van het centrum. Zodra de omvang van gereguleerde gebied duidelijk moet een onafhankelijke expert worden ingehuurd om hier een advies over uit te brengen.

15

3.2.4 Voorzieningen (scholen, cultuur, buurthuizen) Scholen Binnen het plangebied Centrum Oost wordt geen ruimte gereserveerd voor een school, in de omgeving wordt dit als volgt opgevangen:  Het Dok wordt nieuw gebouwd en dient als opvang van een deel van de groei van de Kleurenbuurt (de rest van de groei van de Kleurenbuurt kan worden opgevangen in Poelenburg) en een deel van Centrum Oost (de rest van de toename leerlingen Centrum oost kan worden opgevangen bij het IKC Rosmolen Zuid en de D Donia;  Bij de D Donia moeten we flexibiliteit in het programma van eisen meegeven, zodat in de toekomst uitbreiding met enkele lokalen mogelijk blijft.  Stel dat in de toekomst ook in Zaandam Zuid uitbreiding van woningaantal komt (is nu nog niet in plannen omgezet maar is wel een wens voor over pakweg 10 jaar) dan kan dat worden opgevangen op diverse manieren: hetzij in die plannen in Zaandam Zuid zelf, hetzij in Poelenburg (De Roos, 2e Tamarinde, Paus Johannes), Hembrugschool, De Dijk-Oost, Voorzaan. Ook de Tamarinde Arnoldus biedt nog ruimte voor uitbreiding van 6 naar 8 lokalen. Buurthuizen Ten aanzien van buurthuizen is de voorkeur om geen buurthuis in de Peperstraat te ontwikkelen maar in te zetten op versterking van het wijkcentrum de Zuidhoek. Het buurthuis de Zuidhoek bevindt zich in een kwetsbare buurt.

Uit de analyse en het perspectief van Centrum Oost (onderdeel van Zaandam Zuid) is gebleken dat het van groot belang is dat het buurthuis goed functioneert, met name met de komst van de nieuwe Zaankanters. In 2020 is het buurthuis opgeknapt om de buurthuisfunctie te kunnen consolideren. Als deze investering niet gedaan wordt, bestaat het risico dat de buurthuisfunctie niet kan worden gehandhaafd, en/of dat er kansenongelijkheid ontstaat tussen de huidige bewoners van Zaandam Zuid en de toekomstige bewoners van de nieuwbouw in Centrum Oost. Er komen ongeveer 800 bewoners in het gebied bij. Een robuust en goed functionerend buurthuis is hier nodig In combinatie met de geplande zorgwoningen wordt gekeken of de realisatie van een gemeenschappelijke ontmoetingsruimte haalbaar is. Cultuur Aansluiting wordt gezocht bij het geldende kunst- en cultuurbeleid. 3.2.5

Cultuurhistorie en archeologie

Cultuurhistorie Vanwege stedenbouwkundige, financiële en leefbaarheidsrandvoorwaarden wordt een aantal forse ingrepen in de naoorlogse wederopbouw stedenbouw en architectuur gedaan die vanuit cultuurhistorie gezien een grote waarde hebben. Zo kan de huidige cultuurhistorisch hoog gewaardeerde bebouwing van de Beatrixflat en de bouwblokken aan de Peperstraat niet behouden blijven. Het behoud van de stedenbouwkundige opzet van het Wederopbouwplan, inclusief het behoud van de open as van de Peperstraat tot aan de H. Gerhardstraat, is eveneens geen vereiste. Ter hoogte van de Beatrixtoren en -brug versmalt de straat en terwijl dit ten tijde van de wederopbouw juist ruim en wijds opgezet was. Nu de Gedempte Gracht geen doorgaande verkeersader meer is, is de lijn reeds onderbroken. Vanwege andere eisen aan groeninrichting van binnensteden, met name als gevolg van leefbaarheid en klimaatadaptatie wordt de bestaande naoorlogse groenstructuur losgelaten en de Peperstraat groen ingericht.

16

Behalve dat een aantal grote punten niet wordt behouden wordt voor de ontwikkeling van de Peperstraat en aanzien van de cultuurhistorische aanbevelingen het volgende vereiste in de uitwerking van het plan voor herontwikkeling van het gebied:    

De Peperstraat blijft als oost-westlijn en als voortzetting van het centrum behouden Het toevoegen van enige bebouwing op de as is toegestaan maar mag niet het karakter krijgen van een trein van gebouwen, zodat de as als zodanig duidelijk zichtbaar blijft. In het gebied van de huidige Beatrixtoren moet een iconisch gebouw gerealiseerd worden met een beeldbepalende functie in het stedelijk grid als markant punt aan de Zaan zodat de waarde op stedenbouwkundig niveau behouden blijft; met de kleinschaligheid van de omliggende historische bebouwing zoals de Talmabuurt en Bloemgracht moet rekening worden gehouden door het aftrappen van de hoogte naar deze bebouwing.

Archeologie Het plan valt midden in het middeleeuwse centrum van Zaandam langs de Zaan met haaks daarop de vroeg zeventiende eeuwse uitbreiding van de Peperstraat. Het gebied is daarom van archeologische waarde binnen het bestemmingsplan. In het kader van het bestemmingsplan en de vergunningaanvraag zal daarom archeologisch vooronderzoek worden uitgevoerd. Indien uit het vooronderzoek blijkt dat op het terrein een archeologische vindplaats ligt, dan kan de aanvrager zijn bouwplan aanpassen om te voorkomen dat de vindplaats wordt beschadigd door de bouwwerkzaamheden. Is aanpassen niet mogelijk dan moet de aanvrager de vindplaats laten opgraven. Wanneer planaanpassing of opgraving nodig is, zal dit vervolgens in de omgevingsvergunning worden opgenomen. Het plan valt dus in een gebied van archeologische waarde binnen het bestemmingsplan. Voor dit gebied geldt dat de aanvragers van omgevingsvergunningen binnen dit gebied voorafgaand aan de bouw een archeologisch vooronderzoek moet laten uitvoeren wanneer de totale bodemverstoring door het bouwplan groter is dan 50 vierkante meter én wanneer de bodem dieper dan 50 cm wordt verstoord. Een vooronderzoek houdt in het zetten van boringen en/of het graven van één of meerdere sleuven.

Het vooronderzoek wordt niet uitgevoerd door de gemeente maar door een gecertificeerd archeologisch onderzoeksbureau in opdracht van de aanvrager van de omgevingsvergunning. De gemeente schrijft wel het Archeologisch Programma van Eisen voor het vooronderzoek of keurt het goed wanneer het door anderen is geschreven. Ook keurt de gemeenten het archeologische rapport goed dat voortvloeit uit het vooronderzoek. Blijkt uit het vooronderzoek dat op het terrein een archeologische vindplaats ligt, dan kan de aanvrager zijn bouwplan aanpassen om te voorkomen dat de vindplaats wordt beschadigd door de bouwwerkzaamheden. Hij hoeft de vindplaats dan niet te laten opgraven. De kosten voor de planaanpassing zijn voor de aanvrager van de omgevingsvergunning. Is aanpassen niet mogelijk dan moet de aanvrager van de omgevingsvergunning de vindplaats laten opgraven door een gecertificeerd archeologisch onderzoeksbureau. De gemeente schrijft wel het Archeologisch Programma van Eisen voor de opgraving of keurt het goed wanneer het door anderen is geschreven. Ook keurt de gemeenten het archeologische rapport goed dat voortvloeit uit de opgraving. Wanneer planaanpassing of een opgraving nodig is, zal dit als voorwaarde in de omgevingsvergunning worden opgenomen.

17

Figuur 1 9,5 meter is voldoende maat om voetganger, fietser, bus en automobilist voldoende ruimte te geven

18

3.2.6

Openbare ruimte en groen

De Peperstraat is geen onderdeel van de kernwaardekaart van het Groen en waterplan, de hoofdgroenstructuur. Er ligt met herinrichting van de straat wel een kans om het groen te versterken en deze kans wordt ook het uitgangspunt: met de herprofilering zal de Peperstraat vergroend worden. Op het dak van de parkeergarage wordt een gronddek van minimaal 1,20m en op nog aan te wijzen plekken minimaal 1,5m gerealiseerd dat het mogelijk moet maken dat er een groengebied ontstaat waarop ook bomen kunnen groeien. Hierbij is het uitgangspunt dat verschillende soorten bomen worden geplant om minder kwetsbaar te zijn voor ziektes. Het plaatsen van bomen op een dak van een parkeergarage geeft wel beperkingen in de grootte van de bomen. Zorgvuldige inpassing in de volgende fase is daarom noodzakelijk, onder het uitgangspunt dat bomen op het dak mogelijk moeten zijn. Op basis van het nog op te stellen rioleringsplan wordt bepaald of de dekking van 1,20m voldoende is. Om de Peperstraat te kunnen herontwikkelen moeten er bomen gekapt te worden, ook bomen met levensverwachting van langer dan 10 jaar. Deze bomen hebben in de huidige situatie echter beperkte groeiruimte. Voor de bomen die gekapt worden ten behoeve van het bouwplan geldt een herplantplicht. In het ontwerp van de openbare ruimte moet in het vervolgproces speciale aandacht zijn voor de bomen.

Naast het rioleringsplan is hiervoor een integraal perspectief noodzakelijk (stedenbouw, landschap, beheer & onderhoud) dat in de volgende fase wordt opgesteld. De Peperstraat is in het ZMP aangeduid als zogenaamde buurtontsluiting. Dit betekent 30 km/uur en menging van fietsers en auto’s op de rijbaan als uitgangspunt. In de uitwerking van het ontwerp openbare ruimte verdient de omgeving van de auto entree van de parkeergarage extra aandacht om de veiligheid en de aantrekkelijkheid van de openbare ruimte te combineren. Hier komen namelijk verschillende vormen van mobiliteit samen en bevinden zich tevens in- en uitritten van de parkeergarage en opstelstroken voor de verkeerslichten. Qua materialisering is het gebruik van gebakken materialen en straatmeubilair in lijn met de kwaliteit zoals die op de Gedempte Gracht is toegepast het uitgangspunt. Verder zal dit conform WIORZ zijn. Er ligt een riool in de straat waarop aangesloten kan worden. Aangezien het perceel grenst aan oppervlaktewater dienen de regenwater afvoeren te lozen in dat oppervlaktewater. In het plan is er sprake van een lozing van afvalwater en hemelwater op een (bestaand) gemengd stelsel. De mogelijkheden om het hemelwater op eigen terrein te verwerken moeten onderzocht worden. Het afvalwater wordt geloosd op het gemengd riool.

IAls er geen mogelijkheden bestaan het hemelwater op eigen terrein te verwerken (of op oppervlaktewater te lozen) dan het hemelwater en afvalwater in ieder geval gescheiden aan te bieden tot aan de perceelgrens. 3.2.7

Natuur en water

Natuurinclusiviteit heeft verschillende positieve effecten. Het groene parkeerdek van het Peperpark draagt bij aan waterretentie. Groen helpt bij het onderdrukken van warmtestress, vangt een deel van het fijnstof af en verminderd geluidsoverlast. Een groene omgeving voelt prettig en straalt rust uit. Daarnaast is gebleken dat vastgoed in een groene omgeving circa 6% meer waard is. Gebouwniveau In het uitwerken van de bouwplannen worden verblijfplaatsen voor vogels en vleermuizen meegenomen. Slim en doordacht gebouwgebonden groen draagt bij aan de groene opgave bij binnenstedelijke herstructurering. Groene gevels en daken zijn een visitekaartje van een natuurinclusieve stad. Uitgangspunt in de uitwerking van de plannen is dat er ook groene gevels en daken worden gerealiseerd. Mede in relatie tot de oriëntatie/ligging van de gevel wordt onderzocht op welke plekken dit haalbaar is. 19

Openbare ruimte De sleutel tot goede biodiversiteit is variatie en verbinding. Zonder deze sleutel raakt het landschap uit balans en krijgen overlastgevende soorten, zoals de eikenprocessierups, de kans zich te ontwikkelen. Gevarieerd inheems groen vergroot de veerkracht en gezondheid van de openbare ruimte. Eentonigheid is saai en maakt de natuur kwetsbaar voor veranderingen. Uitgangspunt bij de herinrichting van de openbare ruimte is dan ook variatie in type en soorten inheemse beplanting en de verbinding met groene structuren buiten het plangebied. 3.2.8 Ondergrond (riolen, kabel en leidingen) Het riool in de Peperstraat is aan vervanging toe. De kosten hiervan zijn meegenomen in Meerjaren investeringsprogramma (MIP). Langs en rond de gebouwen liggen veel kabels & leidingen en ook twee traforuimtes. In het project zal veel afstemming nodig zijn om deze te verleggen. In de SSK voor de Peperstraat is rekening gehouden met de kosten voor het verleggen. Op basis van offertes van NUTS-bedrijven zal geconcludeerd worden of de raming toereikend is. Voor de kabels en leidingen wordt een tracé ingepast van 2,5 meter zodat er voldoende ruimte is voor de benodigde kabels en leidingen. 3.2.9

Klimaatadaptatie (hitte, extreme neerslag en droogte maatregelen)

In het vastgestelde Groen- en waterplan Zaanstad (2018) is de ambitie geformuleerd dat Zaanstad is voorbereid op klimaatverandering door klimaatadaptieve inrichting, bebouwing en beheer. Voor de Peperstraat worden daarom de volgende uitgangspunten gehanteerd: Allereerst het thema wateroverlast. Vandaag de dag zijn overstromingen niet meer weg te denken uit het nieuws. Hoe gaan we om met deze toegenomen extreme neerslag? Het belangrijkste hierin is het waterbestendig maken van een gebied. Een gebied is waterbestendig op het moment dat je weet te voorkomen dat het water de gevels of de begane grond bereikt. Bij de inrichting van openbare ruimte van de Peperstraat dient er rekening mee te worden gehouden dat er maximaal 10cm water aan de gevel mag komen te staan. Het water wil je het liefst leiden naar plekken waar het geen tot weinig gevolgen heeft. Hierin zal moeten worden getracht het water zoveel mogelijk naar het oppervlaktewater toe te krijgen. Oppervlakken in de openbare ruimte en van gebouwen moeten minimaal zijn verhard. Door het opbreken van harde minerale ondergronden, kan de stad opnieuw als spons fungeren en beter omgaan met de externe weersinvloeden, voor zover de functie het toelaat. De richtlijn hierin is dat maximaal 40% van openbaar gebied verhard is.