6b. Woonbehoefteonderzoek 2022 Woudenberg (definitief).pdf

WOONBEHOEFTEONDERZOEK WOUDENBERG 2022-2024-2032-2040

in opdracht van de gemeente Woudenberg en Omnia Wonen

AUTEURS

FOTOVERANTWOORDING

Emiel Heuff | e.heuff@kaw.nl

Thea van den Heuvel /DAPh

Peter Leliveld | p.leliveld@kaw.nl

Siebe Swart

GRONINGEN | ROTTERDAM | EINDHOVEN

Woonbehoefteonderzoek Woudenberg | 7 september 2022 | Definitief | 2

INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING

4

1 INLEIDING

9

2 DEMOGRAFIE EN VERHUIZINGEN

13

3 PROGNOSE TOT 2040

23

4 VRAAG EN AANBOD OP DE HUUR- EN KOOPMARKT

30

5 WONINGBEHOEFTE

41

6 WONEN EN ZORG

54

BIJLAGE

62

Woonbehoefteonderzoek Woudenberg | 7 september 2022 | Definitief | 3

S

SAMENVATTING

SAMENVATTING 1. Circa 1.450 huishoudens erbij tot 2032

2. Beperkte vergrijzing door veel jonge aanwas

3. Sociale huur: 250 woningen erbij tot 2032

Het aantal huishoudens in Woudenberg groeide sinds

Net als in vrijwel elke gemeente neemt het aantal 65-

De verwachting is dat er tot 2032 behoefte is aan 250

2010 met bijna 700 huishoudens, gemiddeld +60 per

plussers in Woudenberg de komende jaren toe. De

extra sociale huurwoningen (ongeveer 17% van het

jaar. De groei van de laatste twee jaar versnelde tot

prognose gaat ervan uit dat het aandeel 65-plus-

bouwprogramma). Aanname is dat de economische

wat in het vorige woonbehoefteonderzoek verwacht

huishoudens tussen 2022 en 2032 stijgt van 31 naar

situatie (ongeveer) gelijk blijft. Daarmee voldoet

werd: +90 huishoudens per jaar. De verwachting is dat

35%. Dat is vergeleken met andere gemeenten een

Woudenberg wél aan de lokale behoefte maar niet aan

die groei de komende jaren oploopt. Prognoses gaan

beperkte stijging. Woudenberg vergrijst dus relatief

de actuele landelijke richtlijn van 30%. Er zijn

uit van een groei van 1.445 huishoudens tot 2032,

langzaam. Dat komt doordat in Woudenberg relatief

kwalitatief vooral meer grondgebonden woningen

waarvan 280 in de komende twee jaar, ofwel ongeveer

veel gezinnen wonen die continu voor nieuwe (jonge)

nodig, waarvan een derde gezinswoningen en zo’n

+140 per jaar. Daarmee komt de groei iets hoger uit

aanwas van huishoudens zorgen. Daarnaast trekt

twee derde levensloopgeschikt (met in ieder geval een

dan in het vorige woonbehoefteonderzoek werd

Woudenberg per saldo gezinnen aan van buitenaf. De

bad- en slaapkamer beneden en een kleine tuin).

geraamd. De huishoudensgroei komt door meerdere

groei van het aantal gezinnen neemt naar verwachting

Levensloopgeschikte woningen moeten niet alleen

factoren, waaronder huishoudensvorming (starters, als

tot 2032 met 20% toe. Het ontstaan van nieuwe jonge

geschikt zijn voor ouderen, maar ook voor andere

gevolg van scheiding, etc.), huishoudensverdunning

huishoudens blijft de vergrijzing ook de komende tijd

groepen zoals starters inzetbaar zijn: de ‘alleskunners’.

(ouderen die vaker en langer alleen wonen) en – voor

dus nog deels compenseren.

Belangrijk is namelijk dat er ook meer aanbod voor

het grootste deel – instroom van buitenaf, met name

jongeren / jonge stellen beschikbaar komt. Zij moeten

door de overdruk in de Randstad. Voorwaarde om deze

in Woudenberg vaak lang wachten op een woning,

groei te realiseren is wel dat Woudenberg voldoende

doordat ze minder lang ingeschreven staan en vaak

ontwikkellocaties heeft, ook op de langere termijn na

(nog) niet in aanmerking kunnen komen voor een

2032.

gezinswoning.

SAMENVATTING

Woonbehoefteonderzoek Woudenberg | 7 september 2022 | Definitief | 5

SAMENVATTING 4. Vrije huur: kwaliteit en locatie belangrijk

5. Koop: 975 woningen erbij tot 2032

Uit gesprekken met marktkenners en uit cijfers over de

Bij vrijehuurwoningen is het belangrijk gefaseerd te

Het grootste deel van de vraag naar extra woningen

woonvraag in Woudenberg en omgeving blijkt dat er

ontwikkelen, bijvoorbeeld één project per keer. Zo

gaat om koop. Tot 2032 zijn er bijna 1.000 extra

behoefte is aan meer vrijehuurwoningen. Het gaat naar

ontdek je snel wanneer de markt verzadigd is. De

koopwoningen nodig; zo’n 70% van het programma.

verwachting om zo’n 225 in de komende tien jaar. Dat

behoefte aan vrije huur is lastig te voorspellen, dus het

Die vraag wordt grotendeels gevoed door instroom uit

is zo’n 15% van het totale bouwprogramma. De vraag

is denkbaar dat er minder dan 225 woningen nodig

gemeenten ten westen van Woudenberg, tot in de

wordt deels veroorzaakt door huishoudens van buiten

zijn. Ontwikkel plannen daarom zo dat ze makkelijk om

Randstad aan toe. Met name gezinnen kunnen daar

de gemeente die de middenhuur als alternatief voor

te vormen zijn naar bijvoorbeeld koopwoningen.

hun woning met overwaarde verkopen en meer bieden

een koopwoning zien en (in mindere mate) door

op ruimere woningen in Woudenberg. Juist om de

ouderen die niet meer willen kopen, maar te veel

lokale woningzoekende (waaronder starters) tegemoet

inkomen hebben voor een sociale huurwoning. Het

te komen, moet een deel van het koopprogramma uit

succes van middenhuur in Woudenberg is sterk

het betaalbare segment bestaan, maximaal tot de NHG-

afhankelijk van de kwaliteit van de woning. De groep

grens (in 2022 € 355.000). Het gaat om zo’n 475

die een vrijehuurwoning zoekt, is kieskeurig en verhuist

koopwoningen. Daarnaast zijn er zo’n 275 middeldure

alleen als de woning volledig aan het wensenpakket

koop en 225 woningen dure koopwoningen nodig. Het

voldoet. Appartementen moeten luxe en comfortabel

programma moet bestaan uit een mix van

zijn en bij voorkeur staan op A-locaties, dicht bij

woningtypen: vooral vrijstaande woningen en patio’s

voorzieningen, terwijl grondgebonden woningen vaker

(grondgebonden gelijkvloers met tuintje of terras, zie

aan de rand van het dorp mogen staan, op een goed

ook onder punt 7), maar ook rijwoningen, tweekappers

bereikbare plek.

en in beperkte mate appartementen.

SAMENVATTING

Woonbehoefteonderzoek Woudenberg | 7 september 2022 | Definitief | 6

SAMENVATTING 6. Voldoende plannen in juiste segment

7. Verleid senioren om door te stromen

8. Bouw óók voor starters

Het aantal plannen voor woningbouw in Woudenberg

Het is bekend dat ouderen lastig zijn te verleiden om

Veel starters in Woudenberg hebben moeite om een

sluit vrijwel naadloos aan op de verwachte behoefte.

door te stromen naar kleinere woningen. Toch is het

passende en vooral betaalbare woning te vinden. Dat

Dat komt doordat de gemeente de plancapaciteit

nodig om die doorstroming op gang te helpen, zodat

geldt voor zowel de koop- als de huurmarkt. Opvallend

aanpast op de huishoudensprognose. De huidige

gezinswoningen vrijkomen voor de relatief grote groep

is dat veel starters een nieuwbouwwoning zoeken:

plancapaciteit bedraagt ongeveer 1.350 woningen tot

gezinnen in Woudenberg. Ouderen verhuizen vaak

zodra een nieuwbouwproject wordt opgeleverd, zie je

2032 en is afgestemd op de prognose uit het vorige

alleen als de woning betaalbaar blijft en volledig

dat starters bewegen op de woningmarkt, terwijl dat

woonbehoefteonderzoek. Omdat de nieuwste prognose

voldoet aan hun wensenpakket. Het is daarom

op andere momenten minder gebeurt. Volgens

iets hoger uitvalt, zijn er ongeveer 100 extra plannen

belangrijk om samen met ouderen te kijken wat voor

makelaars komt dat mede doordat bestaande woningen

nodig om goed op de vraag in te spelen. Dat zijn

producten er precies nodig zijn. Marktkenners noemen

die vrijkomen vaak te groot zijn voor een starter en er

plannen voor na 2030. De harde plancapaciteit tot

vooral patio’s als passende optie: compacte,

veel aan moet gebeuren, waardoor koopprijs én

2024 voldoet exact aan de vraag, zowel in aantallen als

gelijkvloerse woningen met bad- en slaapkamer

verbouwkosten het budget van starters overschrijden.

naar type. Ook de verdeling naar huur en koop past bij

beneden en een kleine tuin of terras. Er zijn ook

Eén oplossing is om te bouwen voor starters. Doe je

de vraag.

ouderen die een comfortabel appartement zoeken,

dat niet, dan zullen starters wachten met uit huis gaan

maar die groep is in Woudenberg relatief kleiner,

of uitwijken naar gemeenten waar wel passend aanbod

omdat mensen van oudsher gewend zijn om ‘aan de

is. Een andere oplossingsrichting is om te werken aan

grond’ te wonen. Bouw je niet het product dat ouderen

instrumenten ter stimulering van renovatie van

zoeken, dan loop je het risico dat doorstroming uitblijft

bestaande (vaak relatief betaalbare) woningen, gericht

en dat je dus méér gezinswoningen moet toevoegen,

op starters, zoals de starterslening.

ondanks dat die al ruim voorradig zijn in de gemeente.

SAMENVATTING

Woonbehoefteonderzoek Woudenberg | 7 september 2022 | Definitief | 7

SAMENVATTING 9. Kwaliteit sociale huur op orde

10. Meer vormen van beschut wonen

11. Nieuwe woonvormen als experiment

De kwaliteit van de sociale huurvoorraad in

Ouderen moeten steeds langer zelfstandig thuis wonen,

Marktkenners geven aan dat er in Woudenberg beperkt

Woudenberg is relatief goed. Ruim 95% van de

ook als zij afhankelijk zijn van zorg. Ondanks dat de

vraag is naar bijzondere, nieuwe vormen van wonen.

woningen van Omnia Wonen heeft energielabel D of

vergrijzing in Woudenberg meevalt, verwachten we de

Toch kunnen zulke woonvormen helpen om groepen

beter en iets meer dan de helft van de woningen

komende jaren een toenemende vraag aan ‘beschutte

aan te trekken die je met regulier aanbod niet had

energielabel B of beter. Ongeveer 60 woningen hebben

woonvormen’: woningen waar ouderen zelfstandig

kunnen binden. De verwachting is dat het dan niet om

energielabel E of slechter. Die staan in drie gebieden:

kunnen wonen, maar waar zorg op afroep beschikbaar

tiny houses gaat, maar om ruimere woonvormen, zoals

de omgeving van De Ruyterlaan, de Van

is, waar (zorg)voorzieningen binnen handbereik zijn en

wonen in de natuur, duurzaam wonen of nieuwe

Hogendorplaan en de Van Goghlaan. Daar zijn

waar mensen naar elkaar omkijken. Denk hierbij aan

woonvormen voor ouderen. Je kunt ook denken aan

energetische verbeteringen nodig. Omnia Wonen kiest

wonen in hofjes of appartementen met de optie om

vormen van tijdelijk wonen om de betaalbaarheid van

ervoor om woningen in één keer grondig te

zorg vanuit een nabijgelegen verzorgingshuis te

wonen onder jongeren te drukken. Door hiermee te

verduurzamen in plaats van meerdere kleine

ontvangen. Vanuit indicatiestellingen verwachten we

experimenteren, ontdek je of er behoefte is aan

verbeteringen apart van elkaar uit te voeren. Het

dat het gaat om zo’n 10 tot 15 woningen tot 2032.

bepaalde nieuwe woonvormen. Is die behoefte er, dan

streven is om de woningen in deze drie gebieden de

Daarbovenop komt dat er vraag is uit de ‘reguliere’

kun je denken aan grotere aantallen, maar het advies

komende jaren energetisch te verbeteren, waarna al

markt (zelfstandig wonende ouderen die bij

is om klein te beginnen. Vaak geldt: zodra mensen zien

hun bezit verduurzaamd is tot minimaal label D.

doorstroming zo’n product zoeken). Het is verstandig

wat voor nieuwe woonvormen er zijn, gaan ze erover

om fasegewijs zulke woningen te bouwen en bij te

nadenken of dat iets voor hen is. Aanbod zorgt dus

houden hoe de vraag zich ontwikkelt. Vormen van

voor vraag, al blijven nieuwe woonvormen een

beschut wonen zijn onderdeel van het totale

nichemarkt.

bouwprogramma van 1.450 woningen in tien jaar tijd.

SAMENVATTING

Woonbehoefteonderzoek Woudenberg | 7 september 2022 | Definitief | 8

1

INLEIDING

1.1 WAAROM DIT WOONBEHOEFTEONDERZOEK? Bouwen waar vraag naar is

Een overspannen markt

Leeswijzer

Er is veel vraag naar woningen in de gemeente

We zien aan alles dat de markt op moment erg

Het woonbehoefteonderzoek is als volgt opgebouwd:

Woudenberg, als gevolg van vraag uit Woudenberg

overspannen is. De grote vraag naar wonen landt dan

-

zelf, maar ook overdruk uit omliggende gemeenten. De

ook zeker in Woudenberg. Juist door de ligging tegen

gemeente wil weten hoe ze zo vraaggericht mogelijk

de Randstad aan zien velen Woudenberg als

kunnen bouwen, zodat iedereen die in Woudenberg wil

‘betaalbaar’ alternatief om toch aan een (vaak

(blijven) wonen een woning kan vinden die past bij zijn

grondgebonden) gezinswoning te komen. De druk is op

komende jaren kan verwachten aan groei. We

of haar wensen.

moment zo hoog dat elke woning wel verkocht of

blikken vooruit tot 2032, met een doorkijk naar

In hoofdstuk 2 kijken we naar demografische ontwikkelingen en gaan we in op verhuisbewegingen van en naar Woudenberg.

-

verhuurd wordt. Het woonbehoefteonderzoek kijkt juist

In hoofdstuk 3 kijken we naar wat Woudenberg de

2040.

Om erachter te komen wat die wensen zijn hebben de

ook verder vooruit: welke voorraad is nodig om

-

gemeente en de corporatie, Omnia Wonen, samen dit

Woudenberg ook op de lange termijn een

In hoofdstuk 4 zoomen we in op de vraag op de

koop- en huurmarkt. We kijken naar signalen die

woonbehoefteonderzoek laten uitvoeren. Hierin staat

aantrekkelijke woongemeente te houden?

iets zeggen over vraagdruk en vullen dat aan met

hoeveel woningen er nodig zijn om in de vraag te

uitkomsten uit gesprekken met de corporatie en

voorzien, wat voor type, hoe duur en voor wie.

makelaars.

Daartegenover staat dat de gemeente en corporaties al

-

In hoofdstuk 5 kijken we naar verhuismotieven en

plannen hebben voor woningbouw. Die plannen

woonwensen, laten we zien hoe het

vergelijke we met de vraag: zijn er voldoende plannen,

wensprogramma voor de komende jaren eruitziet

passen ze bij de vraag, of zijn er bijstellingen nodig?

en vergelijken we de vraag met plannen die er zijn. -

Tot slot staan we in hoofdstuk 6 stil bij het thema wonen en zorg.

1 INLEIDING

Woonbehoefteonderzoek Woudenberg | 7 september 2022 | Definitief | 10

1.2 WERKWIJZE Cijfers aangevuld met lokale marktkennis

Nauwe samenwerking met de werkgroep

In het woonbehoefteonderzoek maakten we gebruik

Op twee momenten hebben we tussentijdse uitkomsten

van bestaande cijfers over demografie, de

gepresenteerd aan de werkgroep, bestaande uit de

woningvoorraad en plannen in Woudenberg, aangevuld

gemeente en Omnia Wonen, om te beluisteren of zij

met een serie gesprekken met Omnia Wonen en lokale

zich in de uitkomsten herkennen:

makelaars over wat zij zien op de woningmarkt in de

-

medio april: de eerste uitkomsten op het gebied

gemeente. Naast de cijfers over demografie en

van demografie, verhuizingen en de bestaande

woningvoorraad en de gesprekken, hebben we ook

voorraad, inclusief een concept-

gekeken naar cijfers die iets zeggen over de druk op de koop en huurmarkt. Hiervoor hebben we data van het

programmaleidraad; -

begin mei: een aanscherping van de eerste

NVM en Woningnet gebruikt. Juist door deze cijfers

uitkomsten, cijfers over de vraagdruk op de markt,

kunnen we beter inzoomen op de problemen binnen

uitkomsten gesprekken en aanvullend een

segmenten en doelgroepen. We maakten daarnaast

vergelijking met de plancapaciteit.

gebruik van de bewonersenquête die de gemeente elke twee jaar onder haar inwoners verspreidt en een

Begin juni hebben we de concept-uitkomsten

onderzoek naar verhuisgeneigdheid en verhuiswensen

bovendien gepresenteerd aan raadsleden van de

onder ouderen, uitgevoerd door Omnia Wonen.

gemeente.

1 INLEIDING

Woonbehoefteonderzoek Woudenberg | 7 september 2022 | Definitief | 11

1.3 WOUDENBERG BINNEN DE REGIO Centraal gelegen, goed bereikbaar Om de woningmarkt van Woudenberg goed te snappen, is het belangrijk om ook naar de positie van Woudenberg binnen de regio te kijken. De gemeente ligt heel gunstig, midden tussen drie belangrijke

AF

A1

snelwegen in: de A1, A2 en A12. Daardoor ben je snel in steden als Utrecht en Amersfoort of in de Randstad. A2

Ondanks dat het dorp zelf geen station heeft, zijn

BV

L

omliggende kernen goed per openbaar vervoer te

A28

SB

bereiken, bijvoorbeeld vanaf station Maarn. Andere

N226

N224

voorzieningen zijn allemaal in Woudenberg aanwezig,

A30

zowel dagelijkse als niet-dagelijkse. Behalve de goede ligging ten opzichte van steden ligt

Z UT

Woudenberg ook middenin de natuur, met Nationaal Park De Utrechtse Heuvelrug als achtertuin. De

N224

A12

WB

SZ

M

A12

combinatie van aantrekkelijk wonen, een goede bereikbaarheid, voorzieningen en betaalbaarheid maakt Woudenberg een aantrekkelijke gemeente om in te

EDE VD

vestigen.

1 INLEIDING

Woonbehoefteonderzoek Woudenberg | 7 september 2022 | Definitief | 12

2

DEMOGRAFIE EN VERHUIZINGEN

2.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk

Uitkomsten in het kort

We laten zien hoe de gemeente Woudenberg zich de

-

Het aantal inwoners en huishoudens in

-

Ook het aantal gezinnen groeide, en dat is gunstig

afgelopen jaren op demografisch vlak ontwikkelde. We

Woudenberg is sinds 2010 met bijna 15%

voor de lange termijn, omdat gezinnen de

kijken naar het aantal inwoners en huishoudens en

toegenomen. Omgerekend gaat het om een groei

‘demografische motor’ op gang houden: meer

naar leeftijdsgroepen en typen huishoudens

van 1.735 inwoners en 675 huishoudens. Met name

jongeren betekent in de toekomst meer starters en

daarbinnen. Ook vergelijken we de ontwikkeling in

de huishoudensgroei is relevant, omdat die bepaalt

dus nieuwe gezinnen. De toename past bij het

huishoudens met omliggende regio’s om de groei van

hoeveel woningen er nodig zijn. Ook t.o.v. de rest

bouwprogramma dat de gemeente de afgelopen

Woudenberg in perspectief te kunnen plaatsen.

van de gemeenten in de regio is het een sterke

jaren ontwikkelde, met veel gezinswoningen.

groei. Bepalend voor de demografische ontwikkelingen zijn

-

verhuisbewegingen van en naar Woudenberg. We laten zien hoeveel mensen er sinds 2011 naar de gemeente toe verhuisden, hoeveel er vertrokken en waar zij vandaan kwamen of naartoe gingen.

-

-

Woudenberg profiteert al jarenlang van een netto

Sinds het vorige woonbehoefteonderzoek in 2020

instroom uit andere gemeenten. De netto instroom

groeide Woudenberg met 475 inwoners en 180

over de periode 2010-2021 bedroeg zo’n 110

huishoudens. Dat is precies volgens de prognose.

personen per jaar. In 2019 en 2020 waren dat zelfs

Het aantal alleenstaanden groeide het hardst. Sinds

gemiddeld 185 mensen. Waar Woudenberg voor

2010 nam die groep met 20% toe. Dat is een

coronatijd vooral mensen uit buurgemeenten

direct gevolg van de vergrijzing: er wonen meer

aantrok, zijn dat nu steeds vaker óók mensen uit

De uitkomsten vergelijken we steeds met het vorige

65-plussers in Woudenberg en zij wonen vaker en

gemeenten in de Randstad. De betaalbaarheid van

woonbehoefteonderzoek uit 2020.

langer alleen, vaak na overlijden van de partner.

woningen in en rond Woudenberg speelt daar een

Tegelijk zien we ook dat jongeren vaker alleen

rol in: je krijgt meer huis voor je geld, wat meer

wonen. Opgeteld leidt dat tot meer kleine

Randstedelingen verleidt om daarnaartoe te

huishoudens.

verhuizen (zie ook hoofdstuk 4).

2 DEMOGRAFIE EN VERHUIZINGEN

Woonbehoefteonderzoek Woudenberg | 7 september 2022 | Definitief | 14

2.2 DEMOGRAFISCHE TERUGBLIK Aantal inwoners en huishoudens groeide met 15%

 Ontwikkeling van het aantal inwoners

De afgelopen jaren is zowel het aantal inwoners als het aantal

en huishoudens in Woudenberg over de

huishoudens in Woudenberg sterk toegenomen. De figuur en

periode 2010-2021. Aantallen in de tabel zijn afgerond op 5-tallen. Bron: CBS

tabel rechts laten zien dat het inwonertal groeide van 11.905 in

(2010-2021).

2010 naar 13.640 in 2021. Het aantal huishoudens groeide van 4.555 in 2010 naar 5.230 in 2021. In beide gevallen gaat het om een groei van bijna 15%. De huishoudensgrootte bleef over de hele periode nagenoeg gelijk. Gemiddeld woonden er 2,6 personen in een huishouden. Het landelijk gemiddelde is 2,14.

Sinds het vorige woonbehoefteonderzoek in 2020 is Woudenberg

JAAR

met 475 inwoners en 180 huishoudens gegroeid. Dat is in beide

INWONERS

HUISHOUDENS

AANTAL

Δ T.O.V. 2010

AANTAL

Δ T.O.V. 2010

gevallen ongeveer 4% en ongeveer evenveel als de twee jaar

2010

11.905

-

4.555

-

daarvoor. De huishoudensgroei is gelijk aan wat er in 2020

2015

12.485

4,9%

4.815

5,7%

2016

12.550

5,4%

4.805

5,6%

2017

12.700

6,7%

4.885

7,2%

2018

13.020

9,4%

4.990

9,6%

prognose ging uit van +180 huishoudens in twee jaar. De

2019

13.165

10,6%

5.050

10,8%

gemeente voegde netto 185 woningen toe en dat leidde tot een

2020

13.360

12,2%

5.135

12,8%

huishoudensgroei van precies 180. De gemiddelde huishoudens-

2021

13.640

14,6%

5.230

14,9%

grootte bleef 2,6, wat laat zien dat er vooral gezinnen naar

Δ ‘10-‘21

+1.735

+675

Δ ‘19-‘21

+475

+180

verwacht werd. Dat is niet verrassend, omdat de gemeente de bouwproductie afstemt op de verwachte vraag. De vorige

Woudenberg verhuisden. 2 DEMOGRAFIE EN VERHUIZINGEN

Woonbehoefteonderzoek Woudenberg | 7 september 2022 | Definitief | 15

2.2 DEMOGRAFISCHE TERUGBLIK Woudenberg vergrijst, maar ontgroent niet

  Ontwikkeling van het aantal huishoudens

De groei van het aantal huishoudens vond de afgelopen jaren

per leeftijdsgroep, gemeten over de periodes 2010-

plaats in alle leeftijdsgroepen, met uitzondering van de groep

15%

huishoudens tussen 35 en 45 jaar. De grootste groei vond plaats

17%

onder huishoudens van 65 jaar of ouder. Sinds 2010 nam die

2021 en 2019-2021 (sinds het vorige woonbehoefteonderzoek), en de verhoudingen binnen het totale aantal huishoudens. Aantallen in de tabel zijn afgerond op 5-tallen. % V. TOT. = %

groep met bijna 40% toe. Dat betekent dat Woudenberg relatief

37%

sterk vergrijsd is. In tegenstelling tot veel Nederlandse

16%

gemeenten zien we geen daling van het aantal huishoudens

15%

van totaal. Bron: CBS (2010-2021).

jonger dan 35 jaar. Woudenberg weet jonge huishoudens dus goed te binden en zelfs nieuwe van buitenaf aan te trekken. JAAR

Ongeveer een op de drie huishoudens in Woudenberg is tussen

< 35 JAAR

35 TOT 45 JAAR

45 TOT 65 JAAR

65 TOT 75 JAAR

≥ 75 JAAR

AANTAL

% V. TOT.

AANTAL

% V. TOT.

AANTAL

% V. TOT.

AANTAL

% V. TOT.

AANTAL

% V. TOT.

de 45 en 65 jaar oud. Dat betekent dat de groep 65-plus-

2010

705

15,5%

895

19,6%

1.755

38,5%

635

13,9%

570

12,5%

huishoudens de komende jaren nog wat groter wordt en opgeteld

2015

710

14,7%

810

16,8%

1.820

37,8%

770

16,0%

705

14,6%

2016

690

14,1%

805

16,7%

1.830

38,1%

800

16,6%

685

14,3%

2017

730

15,6%

790

16,2%

1.850

37,9%

800

16,4%

710

14,6%

2018

770

15,3%

790

15,8%

1.885

37,8%

805

16,1%

735

14,8%

2019

745

14,7%

815

16,2%

1.920

38,0%

820

16,2%

750

14,8%

2020

770

14,4%

810

15,8%

1.935

37,7%

835

16,3%

785

15,3%

Opvallend is dat het aantal huishoudens tussen 35 en 45 jaar

2021

795

14,9%

830

15,8%

1.935

37,0%

880

16,9%

790

15,1%

(lees: vaak gezinnen) sinds 2020 weer is toegenomen (zie de

Δ ‘10-‘21

+90

+12,8%

-65

-7,3%

+180

+10,3%

+245

+38,6%

+220

+38,6%

Δ ‘19-‘21

+50

+6,7%

+15

+1,8%

+15

+0,8%

+60

+7,3%

+40

+5,3%

de grootste groep huishoudens wordt. Dat heeft consequenties voor het programma dat je moet bouwen (zie daarvoor ook

hoofdstuk 5).

tabel rechts en ook de pagina hierna). 2 DEMOGRAFIE EN VERHUIZINGEN

Woonbehoefteonderzoek Woudenberg | 7 september 2022 | Definitief | 16

2.2 DEMOGRAFISCHE TERUGBLIK Groei aantal gezinnen zorgt voor aanwas op termijn

  Ontwikkeling van het aantal huishoudens

De huishoudensgroei in Woudenberg is voor het grootste deel toe

per type, gemeten over de periodes 2010-2021 en 2019-2021 (sinds het vorige

te rekenen aan een stijging van het aantal alleenstaanden én 41%

gezinnen. De groep alleenstaanden steeg sinds 2010 met 20%.

woonbehoefteonderzoek), en de verhoudingen binnen het totale aantal huishoudens. Aantallen in

Dat is een direct gevolg van de vergrijzing. Ouderen wonen

de tabel zijn afgerond op 5-tallen. % V. TOT. = %

steeds vaker en langer alleen, vaak na het overlijden van hun

32%

van totaal. Bron: CBS (2010-2021).

partner. Maar ook onder jongeren komt alleen wonen steeds 27%

vaker voor. Het aantal gezinnen groeide over dezelfde periode met 16%. Omgerekend ging het om 300 huishoudens. Dat is gunstig voor Woudenberg, omdat de gezinnen van nu de

‘demografische motor’ en de woonbehoefte op de langere termijn

JAAR

op gang houden. Verhoudingsgewijs zijn de gezinnen nog steeds

ALLEENSTAAND

PAAR

GEZIN

AANTAL

% V. TOT.

AANTAL

% V. TOT.

AANTAL

% V. TOT.

de grootste groep in Woudenberg, met ongeveer 41% van het

2010

1.175

25,8%

1.500

32,9%

1.880

41,3%

totale aantal huishoudens.

2015

1.290

26,7%

1.550

32,4%

1.975

41,7%

2016

1.290

26,8%

1.515

32,2%

2.005

42,2%

2017

1.320

27,1%

1.555

32,3%

2.005

40,8%

2018

1.340

26,9%

1.610

32,7%

2.040

41,3%

grote trendbreuken als het gaat om huishoudens. Alleenstaanden

2019

1.335

26,5%

1.615

32,2%

2.095

41,1%

en gezinnen blijven de grootste groeiers, gevolgd door een

2020

1.370

26,7%

1.645

31,5%

2.120

41,7%

beperkte groei van het aantal tweepersoonshuishoudens.

2021

1.410

26,9%

1.645

31,8%

2.180

41,1%

Δ ‘10-‘21

+235

+20,0%

+145

+9,7%

+300

+16,0%

Δ ‘19-‘21

+85

+5,6%

+30

+1,9%

+85

+4,1%

Sinds het vorige woonbehoefteonderzoek uit 2020 zien we geen

2 DEMOGRAFIE EN VERHUIZINGEN

Woonbehoefteonderzoek Woudenberg | 7 september 2022 | Definitief | 17

2.2 DEMOGRAFISCHE TERUGBLIK Ook buurgemeenten bouwden veel Om de demografische trends in perspectief te zetten, kijken we ook naar de groei van omliggende regio’s. Immers, met de huidige druk op de woningmarkt is het aantal beschikbare woningen sturend; veel nieuwbouw betekent dus een grotere groei. Als omliggende gemeenten relatief weinig bijbouwen is het logisch dat de druk op Woudenberg toeneemt. Andersom geredeneerd, als omliggende gemeenten wel veel bijbouwen, net als Woudenberg, zegt het des te meer over de aantrekkelijkheid van het dorp. Als we de vergelijking trekken met omliggende

gemeenten zien we dat Woudenberg vooral in trek is bij

 Groei van het aantal huishoudens in Woudenberg en

 Groei van het aantal gezinnen in Woudenberg en omgeving

omgeving over de periode 2017-2021. Bron: CBS (2017-2021).

over de periode 2017-2021. Bron: CBS (2017-2021).

gezinnen. Het aantal huishoudens in de gemeente groeide naar verhouding harder dan het gemiddelde van de omliggende gemeente. Alleen Renswoude groeide in dezelfde periode harder, voornamelijk door veel nieuwbouw. De huishoudensgroei van Woudenberg past bij de regio en laat zien dat het geen resultaat

is van ontbrekende woningbouw in randgemeenten.

REGIO Amersfoort Baarn Bunschoten Eemnes Leusden Renswoude Scherpenzeel Soest Utrechtse Heuvelrug Veenendaal Woudenberg Zeist

HUISHOUDENS Δ '17-'21 2.510 120 515 235 500 260 260 585 240 1.420 350 985

% GROEI 3,7% 1,1% 6,4% 6,2% 3,9% 13,8% 6,7% 2,9% 1,2% 5,3% 7,1% 3,5%

GEZINNEN Δ '17-'21 45 50 95 20 45 60 35 210 180 325 170 440

% GROEI 0,2% 1,5% 2,6% 1,3% 0,9% 7,1% 2,4% 3,0% 2,5% 3,2% 8,6% 4,8%

 Ontwikkeling van het aantal huishoudens per gemeente, gemeten over de periodes 2017-2021. Aantallen in de tabel zijn afgerond op 5-tallen. Bron: CBS (2017-2021).

2 DEMOGRAFIE EN VERHUIZINGEN

Woonbehoefteonderzoek Woudenberg | 7 september 2022 | Definitief | 18

2.3 VERHUISBEWEGINGEN LEGENDA

Instroom steeds vaker uit gemeenten in Randstad

Instroom naar Woudenberg

Demografische ontwikkelingen zijn het resultaat van natuurlijke

2019 en 2020

aanwas (geboorte en sterfte) en verhuizingen. Sinds 2011 vestigden zich ongeveer 10.800 personen in Woudenberg. Ongeveer 5.200 daarvan verhuisden binnen de gemeente. De overige 5.600 personen verhuisden dus van buiten de gemeente naar Woudenberg toe. Dat zijn gemiddeld 560 personen per jaar. De kaart rechts laat zien waar mensen die in 2019 en 2020 naar Woudenberg toe verhuisden vandaan kwamen. Het aantal

instromers lag in die periode op 1.390 personen (ongeveer 700 per jaar) en het aantal binnengemeentelijke verhuizingen op 1.270 personen. Vooral in 2020 verhuisden er veel mensen naar Woudenberg toe. We zien dat de meeste instroom afkomstig is uit gemeenten direct om Woudenberg heen, en dan in het bijzonder ten noorden, westen en zuiden ervan. De laatste twee

jaar zien we echter dat steeds meer instromers afkomstig zijn uit gemeenten op grotere afstand van Woudenberg, en dan met name uit de Randstad (zie ook pagina 21). Onze aanname is dat

 Herkomst van mensen die in 2019 en 2020 naar Woudenberg toe verhuisden. Bron: CBS (2020, 2021).

gezinnen kunnen hier nog makkelijk een ruime en betaalbare woning kunnen vinden, terwijl dat in de Randstad niet meer lukt. 2 DEMOGRAFIE EN VERHUIZINGEN

Woonbehoefteonderzoek Woudenberg | 7 september 2022 | Definitief | 19

2.3 VERHUISBEWEGINGEN LEGENDA

Uitstroom geconcentreerder, vooral naar het oosten

Uitstroom uit Woudenberg

Omgekeerd waren er ook mensen die Woudenberg verlieten.

2019 en 2020

Sinds 2011 verhuisden er ongeveer 4.530 personen naar een andere gemeente. Gemiddeld waren dat dus zo’n 450 per jaar. De kaart rechts laat zien waar mensen die in 2019 en 2020 uit Woudenberg vertrokken naartoe verhuisden. In totaal vertrokken er in die periode 1.025 personen naar een andere gemeente (ongeveer 515 per jaar). Opvallend is dat de uitstroom zich vooral richt op gemeenten ten oosten van Woudenberg, en veel minder

op de Randstad, waar wel veel instroom vandaan kwam. In het woonbehoefteonderzoek uit 2020 zagen we dit beeld veel minder sterk. We vermoeden dat dit veroorzaakt wordt door verdringing op de koopmarkt. Huishoudens uit de Randstad hebben hun woning doorgaans goed kunnen verkopen en kunnen dus meer overbieden. Gevolg hiervan is dat Woudenbergers zich vaker

oostwaarts bewegen in hun zoektocht naar een soortgelijke woning als ze in Woudenberg zochten, maar dan voor een lagere prijs.

2 DEMOGRAFIE EN VERHUIZINGEN

 Bestemming van mensen die in 2019 en 2020 uit Woudenberg vertrokken. Bron: CBS (2020, 2021).

Woonbehoefteonderzoek Woudenberg | 7 september 2022 | Definitief | 20

2.3 VERHUISBEWEGINGEN LEGENDA

Prijseffect woningen terug te zien in verhuissaldo

Saldo in- en uitstroom

Woudenberg wist over de periode 2011-2020 per saldo ongeveer

2019 en 2020

1.085 personen aan te trekken. Dat komt neer op zo’n 110 personen per jaar. Woudenberg had alleen in 2011 een negatief verhuissaldo (van ca. 45 personen). Daarna verhuisden er elk jaar meer mensen naar Woudenberg toe dan er vertrokken. De kaart rechts laat het verhuissaldo zien over de jaren 2019 en 2020. Het beeld dat we eerder zagen, zien we nu nog sterker: Woudenberg trekt per saldo mensen aan uit gemeenten ten

noorden, westen en zuiden ervan, maar verliest aan gemeenten aan de oostkant. We vermoeden dat de stijgende huizenprijzen hier de belangrijkste oorzaak van zijn: hoe dichter je bij de Randstad komt, hoe duurder huizen zijn. In Woudenberg heb je relatief ‘veel huis voor je geld’, waardoor Randstedelingen vaker overwegen om naar Woudenberg toe te verhuizen. Bovendien

kunnen zij een grotere woning terugkopen, omdat huizen in de Randstad vaak met meer overwaarde worden verkocht. Omgekeerd geldt hetzelfde: hoe oostelijker je een huis zoekt, hoe

 Verhuissaldo van Woudenberg over de periode 2019 en 2020: in- en uitstroom tegen elkaar weggestreept. Bron: CBS (2020,

2021).

betaalbaarder het wordt, met een netto uitstroom als resultaat. Makelaars bevestigen deze gedachte (zie ook pagina 40). 2 DEMOGRAFIE EN VERHUIZINGEN

Woonbehoefteonderzoek Woudenberg | 7 september 2022 | Definitief | 21

2.3 VERHUISBEWEGINGEN Meeste verhuisbewegingen met Amersfoort De figuur rechts laat zien hoeveel personen er jaarlijks naar Woudenberg toe verhuisden en er juist uit vertrokken, en waar zij vandaan kwamen of naartoe gingen. De zes gemeenten met de sterkste verhuisrelaties zijn apart weergegeven. De opvallendste punten: -

De meeste verhuisbewegingen waren tussen Woudenberg en Amersfoort.

-

Woudenberg heeft een positieve verhuisbalans met Amersfoort, Utrechtse Heuvelrug, Leusden (vooral in 2020),

Utrecht en Zeist, maar juist een negatieve balans met Scherpenzeel. Dat komt vooral doordat Scherpenzeel ten oosten van Woudenberg ligt, en je dus ‘meer huis voor je geld krijgt’. -

Het aantal vertrekkers is sinds 2016 min of meer stabiel, terwijl het aantal instromers vooral in 2020 fors is

toegenomen, resulterend in een nóg gunstiger verhuissaldo. De top-6 is ten opzichte van het vorige woonbehoefteonderzoek

 Verhuissaldo van Woudenberg over de periode 2019 en 2020: in- en uitstroom tegen elkaar weggestreept. Bron: CBS (2020,

2021).

uit 2020 ongewijzigd gebleven.

2 DEMOGRAFIE EN VERHUIZINGEN

Woonbehoefteonderzoek Woudenberg | 7 september 2022 | Definitief | 22

3

PROGNOSE TOT 2040

3.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk

Uitkomsten in het kort

Nadat we in het vorige hoofdstuk vooral terugkeken

-

Er zijn de komende tien jaar ca. 1.450 woningen

-

De vergroening compenseert voor de vergrijzing in

naar de demografische trends en migratiestromen van

nodig in Woudenberg om te voldoen aan de vraag.

Woudenberg. Door de relatief grote instroom aan

de afgelopen jaren, laten we in de hoofdstuk zien wat

Dit komt vooral door het grote aanbod

jonge gezinnen en jongeren vergrijst de bevolking

de gemeente de komende jaren aan inwoners en

(vrijstaande) grondgebonden woningen in het

relatief langzaam. Het aantal alleenstaanden in

huishoudens kan verwachten. Hierbij kijken we

dorp. Hierdoor zien voornamelijk Randstedelingen

Woudenberg groeit wel het hardst, mede door

specifiek naar de jaren 2024, 2027, 2032 en 2040 om

Woudenberg als aantrekkelijk alternatief om ruim

huishoudensverdunning als gevolg van een lichte

onderscheid te maken tussen de korte en lange

en betaalbaar te wonen. De gemeente zal de

vergrijzing en steeds meer (en langer)

termijn. Daarnaast wordt er ook onderscheid gemaakt

komende jaren dan ook relatief veel gezinnen

naar leeftijdsgroepen en huishoudenstype om zo een

aantrekken. Het aantrekken van gezinnen is

beter beeld te krijgen wat de demografische

belangrijk voor het instant houden van

2030 alleen nog maar gebouwd mag worden voor

veranderingen zullen zijn in de toekomst en wat je dus

voorzieningen als scholen en zorgt ook voor

de eigen inwoners wegens een gebrek aan

kan verwachten als gemeente.

nieuwe aanwas op de langere termijn.

locaties. In dat scenario zouden er na 2030 nog

alleenstaande jongeren. -

Er is ook gekeken naar een scenario waarbij vanaf

ongeveer 75 woningen nodig zijn om niet te krimpen in aantal inwoners. Mocht er geen ruimte zijn voor nieuwbouw, dan zal Woudenberg in 2040

met ca. 80 inwoners gekrompen zijn door huishoudensverdunning.

3 PROGNOSE TOT 2040

Woonbehoefteonderzoek Woudenberg | 7 september 2022 | Definitief | 24

3.2 PROGNOSE TOT 2040 Groei aantal inwoners houdt aan: +2.830 tot 2032

  Verwachte bevolkingsgroei over de periode

Het inwonertal van Woudenberg blijft de komende jaren naar

2022-2040 in de gemeente Woudenberg, volgens

verwachting groeien: tot 2032 komen er 2.830 inwoners bij, wat

Primos 2019 (die in het vorige woonbehoefteonderzoek werd gebruikt) en Primos

neerkomt op een groei van ruim 20%. Dat is het gevolg van

2021 (de nieuwste prognose waar we in dit

huishoudensvorming van binnenuit (o.a. starters, scheidingen) en

onderzoek van uitgaan). Aantallen in de tabel zijn

instroom van buitenaf, mede door de aantrekkelijke ligging ten

afgerond op 5-tallen. Bron: Primos (2022).

opzichte van de Randstad en de ruime voorraad aan betaalbare grondgebonden woningen. Hierdoor weten veel gezinnen Woudenberg de komende tijd te vinden. Dat zorgt op termijn weer voor natuurlijke groei doordat kinderen uit die gezinnen in

de toekomst nieuwe starters zijn.

JAAR

PRIMOS 2019 AANTAL

PRIMOS 2021

Δ T.O.V. 2022

Daarnaast valt de vergrijzing in Woudenberg relatief mee. Het

2022

13.700

-

13.890

-

aantal inwoners zal op termijn dus stabieler blijven dan in

2024

14.100

2,9%

14.410

3,7%

gemeenten waar wél veel vergrijzing is (en de

2027

14.540

6,1%

15.180

9,3%

2032

15.160

10,7%

16.720

20,4%

2040

16.200

18,2%

19.760

42,3%

Δ ‘22-‘24

+400

+520

Δ ‘22-‘32

+1.460

+2.830

Δ ‘22-‘40

+2.500

+5.870

babyboomgeneratie na 2030 steeds kleiner wordt). Mede

hierdoor heeft Woudenberg nog steeds een geboorteoverschot, waardoor er ‘natuurlijke groei’ plaatsvindt.

3 PROGNOSE TOT 2040

Woonbehoefteonderzoek Woudenberg | 7 september 2022 | Definitief | 25

3.2 PROGNOSE TOT 2040 Tot 2032 behoefte aan 1.445 extra woningen

  Verwachte huishoudensgroei /

Door de natuurlijke bevolkingsgroei, de instroom van buitenaf en

woningbehoefte over de periode 2022-2040 in de

de huishoudensverdunning is er een grote behoefte aan extra

gemeente Woudenberg, volgens Primos 2019 (die in het vorige woonbehoefteonderzoek werd gebruikt)

woningen in Woudenberg. Na 2032 is er zelfs nog een grotere

en Primos 2021 (de nieuwste prognose waar we in

woningbehoefte, mede door de gezinnen die je nu aantrekt en de

dit onderzoek van uitgaan). Aantallen in de tabel zijn

rem die in de prognose zit (Primos baseert de prognose de eerste

afgerond op 5-tallen. Bron: Primos (2022).

paar jaren deels op de plannen die er al zijn in de gemeente). Door de huishoudensverdunning - mensen worden steeds ouder en vormen dus langer een huishouden en jongere huishoudens zijn ook steeds vaker alleenstaand - zijn er meer woningen nodig

voor hetzelfde aantal inwoners in Woudenberg. De instroom van buitenaf wordt voornamelijk gestuurd door de betaalbaarheid van

JAAR

PRIMOS 2019 AANTAL

PRIMOS 2021

Δ T.O.V. 2022

woningen. Mensen kunnen in de Randstad hun woning met een

2022

5.410

-

5.360

-

flinke overwaarde verkopen en daardoor makkelijker overbieden

2024

5.645

4,3%

5.640

5,2%

op een ruime gezinswoning in Woudenberg. Hierdoor is er

2027

6.025

11,4%

6.090

13,6%

2032

6.620

22,4%

6.805

27,0%

2040

7.430

37,3%

8.080

50,7%

Δ ‘22-‘24

+235

+280

Δ ‘22-‘32

+1.210

+1.445

Δ ‘22-‘40

+2.020

+2.720

voornamelijk instroom vanuit de Randstad aan gezinnen en is er

een uitstroom richting het oosten, omdat de Woudenberger moeilijker een woning kan betalen.

3 PROGNOSE TOT 2040

Woonbehoefteonderzoek Woudenberg | 7 september 2022 | Definitief | 26

3.2 PROGNOSE TOT 2040 Grote instroom gezinnen compenseert voor vergrijzing

  Verwachte huishoudensgroei per

De ‘babyboomgeneratie’ zorgt in Nederland vaak voor de

leeftijdsgroep over de periode 2022-2040 in de

vergrijzing van voornamelijk dorpen. Toch is dat in Woudenberg

18%

amper het geval. Door de grote voorraad aan ruime

17%

gemeente Woudenberg, volgens Primos 2021. Aantallen in de tabel zijn afgerond op 5-tallen. Bron: Primos (2022).

grondgebonden gezinswoningen is Woudenberg aantrekkelijk voor gezinnen. Hierdoor komen er ook veel jonge gezinnen naar

32%

Woudenberg, omdat ze hier nog een ‘betaalbare’ gezinswoning

18%

kunnen vinden. Zo blijft de bevolking in Woudenberg relatief

16%

jong. Er is dus veel instroom van jongeren in Woudenberg en een ‘babyboomgeneratie’ die steeds ouder wordt. Hierdoor zullen de

leeftijdsgroepen tot 45 jaar en 65+ het sterkst groeien. De groep

JAAR

45 tot 65 jaar groeit minder sterk, doordat er relatief jonge

< 35 JAAR AANTAL

Δ T.O.V. ‘22

35 TOT 45 JAAR AANTAL

Δ T.O.V. ‘22

45 TOT 65 JAAR AANTAL

Δ T.O.V. ‘22

65 TOT 75 JAAR AANTAL

Δ T.O.V. ‘22

≥ 75 JAAR AANTAL

Δ T.O.V. ‘22

gezinnen instromen. Echter zullen deze gezinnen op de lange

2022

termijn wel opsplitsen naar paren en/of alleenstaanden wat voor

2024

905

12%

908

5%

2066

3%

858

3%

903

7%

2027

1015

25%

1023

18%

2153

7%

921

10%

977

15%

2032

1170

44%

1144

32%

2273

13%

1104

32%

1115

32%

2040

1260

56%

1461

69%

2578

29%

1353

62%

1430

69%

Δ ‘22-‘24

95

43

60

24

57

Δ ‘22-‘32

360

279

267

270

269

Δ ‘22-‘40

450

596

572

519

584

extra huishoudens zorgt en een positieve ‘knik’ van de grafiek na 2030.

3 PROGNOSE TOT 2040

810

865

2006

834

846

Woonbehoefteonderzoek Woudenberg | 7 september 2022 | Definitief | 27

3.2 PROGNOSE TOT 2040 Grote groei alleenstaanden verwacht

  Verwachte huishoudensgroei per type over

De lichte vergrijzing in Woudenberg, en steeds meer

de periode 2022-2040 in de gemeente Woudenberg,

alleenstaande jongeren zorgen voor een sterke groei in het aantal

volgens Primos 2021. Aantallen in de tabel zijn 40%

alleenstaanden in Woudenberg. Dit betekent iets voor het soort

afgerond op 5-tallen. Bron: Primos (2022).

woningen dat gebouwd moet worden: een substantieel deel 28%

grondgebonden gelijkvloers / levensloopgeschikt / patio. Gelet op de vraag in Woudenberg is er voornamelijk behoefte aan

32%

grondgebonden woningen, al zal dit prijstechnisch niet altijd geschikt zijn voor alleenstaanden. Er zijn dus ook appartementen nodig om te voorzien in de woonbehoefte. Hier gaan we later in

het rapport nog dieper op in (zie ook hoofdstuk 5). Specifiek voor

JAAR

alleenstaande jongeren geldt dat er een toenemende behoefte is

ALLEENSTAAND AANTAL

Δ T.O.V. ‘22

PAAR AANTAL

GEZIN

Δ T.O.V. ‘22

AANTAL

Δ T.O.V. ‘22

aan kleine woningen (vaak appartementen) die ook nog ruim

2022

1447

genoeg zijn op moment dat ze gaan samenwonen.

2024

1595

10%

1791

4%

2236

2027

1786

23%

1895

10%

2387

9%

2032

2092

45%

2077

21%

2618

20%

77%

2296

34%

3207

47%

Het aantal gezinnen neemt vooral na 2032 hard toe. Dit zal ook

1717

2182

2040

2555

deels een resultaat zijn van het type huishoudens dat je de

Δ ‘22-‘24

148

74

komende jaren als gemeente aantrekt. Het aantrekken van

Δ ‘22-‘32

645

360

436

gezinnen levert op de lange termijn weer nieuwe huishoudens op

Δ ‘22-‘40

1108

579

1025

2%

54

doordat de kinderen in de gezinnen van nu dan een eigen woning zoeken. 3 PROGNOSE TOT 2040

Woonbehoefteonderzoek Woudenberg | 7 september 2022 | Definitief | 28

3.3 PROGNOSE ‘SCENARIO 2030’ KRIMP INWONERS NA 2030 T.O.V. 2030

Woudenberg blijft groeien Het scenario 2030 gaat ervan uit dat Woudenberg of niet meer bij

0

kan bouwen, of alleen maar kan bouwen voor de vraag van de

-20

eigen inwoners. Als Woudenberg niet meer kan groeien na 2030,

-60

bijvoorbeeld doordat er geen locaties meer zijn, zal het aantal

-100

inwoners licht dalen met ca. 180 inwoners t/m 2035 door

-120

huishoudensverdunning (de blauwe lijn). Dit wordt mede veroorzaakt door de piek van de vergrijzing. Daarna is er echter sprake van huishoudensverdichting, waardoor de krimp in het aantal inwoners in 2040 op ongeveer -80 zal eindigen.

2031

2032

2035 ongeveer 75 woningen nodig zijn en tot 2040 ongeveer 30

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

2041

2042

-80

-140 -160 -180 -200  Bij het gelijk blijven van het aantal huishoudens in Woudenberg daalt het aantal inwoners door huishoudensverdunning.

GROEI HUISHOUDENS NA 2030 T.O.V. 2030

In een scenario waarbij je na 2030 nog wel mag bouwen, maar alleen voor de eigen inwoners, dan is de verwachting dat er t/m

2033

-40

80 70 60

woningen (de gele lijn). Er is dus na 2035 sprake van krimp door

50

huishoudensverdichting. Hetzelfde aantal inwoners heeft dus

40

minder woningen nodig.

20

30 10 0 2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

2041

2042

 Bij het gelijk blijven van het aantal inwoners in Woudenberg stijgt het aantal huishoudens door huishoudensverdunning.

3 PROGNOSE TOT 2040

Woonbehoefteonderzoek Woudenberg | 7 september 2022 | Definitief | 29

4

VRAAG EN AANBOD OP DE HUUR- EN KOOPMARKT

4.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk

Uitkomsten in het kort

In dit hoofdstuk kijken we naar algemene trends en

-

De voorraad aan sociale huurwoningen in

-

Jongeren / starters hebben het moeilijk op de

ontwikkelingen en zoomen we verder in op de vraag en

Woudenberg staat er goed bij. Daarnaast heeft

koop- en huurmarkt. In de koopsector heeft deze

het aanbod van de koop- en huurmarkt.. Hierbij

Omnia Wonen een goede verhouding tussen

groep het moeilijk doordat ze vaak niet

gebruiken we indicatoren om de druk op de markt te

grondgebonden woningen en appartementen.

kapitaalkrachtig genoeg zijn om te kunnen

bepalen en onderscheid te maken tussen

Slechts een klein deel van de huurvoorraad heeft

overbieden. Daarnaast benoemen makelaars ook

leeftijdsgroepen, prijsklasse en woningtype. Daarnaast

een energielabel van E of lager. Deze woningen

dat jongeren vaak een ‘klusvrije’ woning willen, wat

gaan we in dit hoofdstuk ook met makelaars en de

zijn geclusterd in drie gebieden en Omnia Wonen

hun kansen op de markt ook moeilijker maakt.

corporatie in gesprek om cijfers beter te kunnen duiden

kiest ervoor om deze woningen gezamenlijk aan te

Doordat jongeren moeilijk aan een koopwoning

en een beter beeld te krijgen van de koop- en

pakken om ze naar een beter label te brengen.

komen, stijgt ook het aantal woningzoekenden in

De koopsector typeert zich door het grote aanbod

de sociale huurmarkt. Door een korte inschrijfduur

stil bij de kwaliteit van de woningen. Dit doen we door

aan grondgebonden woningen. Vooral vrijstaande

en het labelen van woningen als ‘gezinswoning’

te kijken naar de maximale huurprijsklasse en de

woningen zijn in Woudenberg nog redelijk

heeft de groep het ook hier lastig. Hierdoor is de

energielabels van de woningen.

betaalbaar, maar vaak wel voor mensen die vanuit

slaagkans van jongeren in de sociale huur erg laag.

huurmarkt. Specifiek voor de sociale huur staan we ook

-

de Randstad komen en in Woudenberg makkelijker We laten hier alleen de belangrijkste uitkomsten over

kunnen overbieden. Ook de vraag naar tussen- en

de vraagdruk op de sociale huurmarkt zien. Extra

hoekwoningen neemt toe, al wordt dit wel vaak

figuren hierover staan in de bijlage.

gezien als een betaalbare ‘noodoplossing’. Hierdoor zijn mensen minder bereid te overbieden.

4 VRAAG EN AANBOD OP DE HUUR- EN KOOPMARKT

Woonbehoefteonderzoek Woudenberg | 7 september 2022 | Definitief | 31

4.2 ALGEMENE TRENDS EN ONTWIKKELINGEN In deze paragraaf schetsen we een aantal landelijke

lichte zorgvraag krijgen. Daardoor komen hun

Er ontstaan tweedelijnseffecten: stedelingen verhuizen

trends op de woningmarkt die relevant zijn voor

gezinswoningen niet vrij en blijft de vraag naar die

vaker naar centrumdorpen rond de stad, zoals

Woudenberg.

woningen toenemen, ondanks dat het aantal gezinnen

Woudenberg, en anderen verhuizen maken een

afneemt. De honkvastheid van ouderen is deels te

beweging richting het oosten om betaalbare woning te

Huishoudensgroei gaat sneller dan

verklaren doordat de moderne oudere vitaler en

vinden.

bevolkingsgroei

zelfredzamer is, deels doordat ze de noodzaak (nog)

Het CBS verwacht dat het inwonertal nog tot 2060

niet zien om zorggeschikt te gaan wonen, deels omdat

Iets meer thuiswerken na corona, maar bijna

toeneemt, maar dat het tempo waarin dat gebeurt

een kleiner alternatief wordt gezien als een stap terug,

nooit volledig

afvlakt. Het aantal huishoudens groeit sneller: mensen

en deels omdat kwalitatief goed en betaalbaar aanbod

Uit recent onderzoek van het CBP en I&O Research

worden steeds ouder en vormen dus langer een

vaak ontbreekt.

blijkt dat werkenden na corona gemiddeld één dag

huishouden en jongere huishoudens zijn ook steeds

thuis blijven werken (voorheen: een halve). Er zijn wel

vaker alleenstaand. Binnen Nederland nemen de

Meer mensen verlaten de stad, al in gang gezet

grote verschillen tussen sectoren: overheden,

verschillen toe: plekken met voorzieningen groeien per

vóór coronapandemie

dienstverlening en de cultuursector zullen vaker

saldo, daarbuiten loopt het aantal huishoudens terug,

Dat huishoudens per saldo de grote steden verlaten,

thuiswerken dan meer plekgebonden beroepen zoals

vooral na ca. 2030, als sterfte de belangrijkste factor

komt volgens onderzoek door de Rabobank niet door

de zorg. Bijna niemand zal volledig thuis blijven werken

achter krimp wordt.

corona, maar doordat de huizenprijzen daar explosief

en daarom zullen de reisafstand tot het werk en de

stijgen. Mensen oriënteren zich dan op het gebied

bereikbaarheid van de woonplaats van belang blijven

Meer ouderenhuishoudens, maar nog weinig

eromheen, waar de prijzen lager liggen. Er is sinds het

bij het kiezen van een woonplaats. Welke reisafstand

doorstroming

begin van de coronapandemie geen versnelling van de

men acceptabel vindt, is nu nog lastig te beoordelen.

Uit verhuisonderzoeken, van o.a. Omnia Wonen, blijkt

uitstroom te zien en bovendien gaan de meeste

dat veel ouderen niet verhuizen, ook niet als ze een

verhuizers alsnog in een andere stad wonen.

4 VRAAG EN AANBOD OP DE HUUR- EN KOOPMARKT

Woonbehoefteonderzoek Woudenberg | 7 september 2022 | Definitief | 32

4.2 ALGEMENE TRENDS EN ONTWIKKELINGEN Wonen en zorg: voortschrijdende transitie

experimenten, en er is een grote slag te maken met

Inmiddels zijn de meeste traditionele verzorgingshuizen

bekende middelen (‘no-regret’). Corporaties

verdwenen of van functie veranderd. Tegelijk groeit de

investeerden al veel, maar particulieren bleven

groep 75-plussers. Juist vanaf die leeftijd neemt de

gemiddeld fors achter in het verduurzamen.

zorgvraag gemiddeld toe. Er zijn meer woningen nodig, met meer variatie, op meer plekken. Waar dat moet,

Vluchtelingen Oekraïne

hangt ook samen met wat mensen verwachten van hun

Het is nog lastig om te zeggen wat de crisis in

buurt: de woonomgeving, toegang tot professionele

Oekraïne op termijn gaat betekenen voor de

zorg, en zeker ook de informele wereld daaromheen

woningbehoefte in Nederland. Er wordt rekening

van mantelzorg en ‘noaberschap’ tot ontmoeting.

gehouden met 100.000 tot 150.000 vluchtelingen die

naar Nederland zullen komen. Ook het aandeel van de Duurzaam wonen

vluchtelingen dat uiteindelijk in Nederland zal blijven is

De afgelopen jaren zijn stevige doelen vastgesteld,

heel onzeker. Stel dat er inderdaad 100.000 Oekraïense

Europees en landelijk, en dit sijpelt door naar lokaal

vluchtelingen naar Nederland zullen komen, en de helft

beleid en plannen in de wijken. Strategieën op

daarvan blijft daadwerkelijk in Nederland wonen op de

hoofdlijnen worden vertaald naar concrete plannen in

lange termijn, betekent dat een extra woningbehoefte

de komende jaren. Dat gaat over woningen (energie,

van ca. 150 mensen per gemeente. Daarbij gaan we er

materiaal) maar zeker ook over de woonomgeving

vanuit dat elke gemeente evenveel vluchtelingen

(klimaatadaptatie, mobiliteit). Er zijn proeftuinen en

opneemt.

4 VRAAG EN AANBOD OP DE HUUR- EN KOOPMARKT

Woonbehoefteonderzoek Woudenberg | 7 september 2022 | Definitief | 33

4.3 NATIONALE AFSPRAKEN WONINGBOUW Nationale Woon- en Bouwagenda

streven om 15.000 per jaar te bouwen. Behalve

eenmalige huurverlaging tot € 550 (prijspeil 2020).

Gezien de vraag op de woningmarkt moeten 900.000

nieuwbouw wordt verder ingezet op het opleveren van

Landelijk komen hier ca. 510.000 huishoudens voor in

woningen bijgebouwd worden. Vanuit de Nationale

15.000 woningen door transformatie van

aanmerking.

Woon- en Bouwagenda is het streven dat twee derde

winkelgebieden en kantoorpanden. Deze opgave wordt

van de nieuwe huur- en koopwoningen betaalbaar zijn.

in samenhang gezien met andere doelstellingen op het

Verduurzamingsopgave

Van de 600.000 betaalbare woningen is het streven om

gebied van klimaatadaptatie, bedrijvigheid,

Corporaties hebben de taak om tot en met 2028 alle

350.000 woningen in de middenhuur en het betaalbare

bereikbaarheid, natuur, etc. Om het beoogde aantal

woningen met een energielabel van E of slechter

koopsegment te bouwen. Tot 2030 zullen er dus ook

woningen te halen is het nodig dat de periode van

versneld te gaan verduurzamen. Dit gaat in de

250.000 nieuwe sociale huurwoningen bijgebouwd

bouwplan tot oplevering van de woning korter wordt.

gemeente Woudenberg om ca. 60 woningen in de

moeten worden, rekening houdend met mensen met

sociale huur. Daarnaast is het de ambitie om in 2030

een laag inkomen, waaronder aandachtsgroepen als

Nationale prestatieafspraken

dak- en thuislozen en statushouders. Naast de sociale

Het afschaffen van de verhuurdersheffing zorgt ervoor

huurwoningen zullen corporaties ook 50.000 woningen

dat er jaarlijks € 1,7 miljard euro vrijkomt voor

moeten realiseren met een huurprijs tussen de € 850

investeringen in de sociale huur. Daar staan bindende

en € 1.000 euro.

afspraken tegenover. Ook is het streven om in elke

450.000 sociale huurwoningen aardgasvrij te maken.

gemeente ongeveer 30% sociale huur te hebben.

Het doel is om 100.000 woningen per jaar te gaan

Naast de woningbouwafspraken wordt er ook

bouwen, inclusief flex- en transformatiewoningen en

ingegrepen in de huren voor mensen met een inkomen

splitsing van woningen. Wat betreft flexwoningen is het

onder 120% van het sociaal minimum. Zij krijgen een

4 VRAAG EN AANBOD OP DE HUUR- EN KOOPMARKT

Woonbehoefteonderzoek Woudenberg | 7 september 2022 | Definitief | 34

4.4 VRAAG EN AANBOD OP DE SOCIALE HUURMARKT A++

Kwaliteit van bestaande woningen goed in Woudenberg

3% 4% 5%

De energetische kwaliteit van de sociale huurwoningen in Woudenberg is relatief goed. Zo heeft ruim 95% van de

65%

woningen hebben een energielabel van E of slechter. Deze woningen staan in drie gebieden: de omgeving van De energetische verbeteringen nodig. Omnia Wonen kiest ervoor om

A

Huurprijs tot 2e aftoppingsgrens

20%

dan de helft van de woningen label B of beter. Ongeveer 60

Ruyterlaan, de Van Hogendorplaan en de Van Goghlaan. Daar zijn

A+

D

4% 11%

woningen van Omnia Wonen energielabel D of beter en iets meer

E of lager

Huurprijs tot 1e aftoppingsgrens

88%

Huurprijs van 2e aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens Huurprijs vanaf liberalisatiegrens

 De huidige huurprijsklasse (binnenste ring) en de

C B

 Energielabels corporatiebezit.

mogelijk toe te rekenen huurprijsklasse (buitenste ring).

woningen in één keer grondig te verduurzamen in plaats van

meerdere kleine verbeteringen apart van elkaar uit te voeren. Het streven is om de woningen in deze drie gebieden de komende jaren energetisch te verbeteren, waarna al hun bezit verduurzaamd is tot minimaal label D. Op dit moment mag 88% van de woningen volgens het

puntensysteem verhuurd worden in de vrije sector. Dit laat de goede kwaliteit van de woningen zien in Woudenberg. Ten opzichte van 2020 zijn er weinig veranderingen in de kwaliteit van de woningen.  De energielabels van sociale huurwoningen in Woudenberg. Het vergrootglas laat clusters ziet met energielabels van D

of lager.

4 VRAAG EN AANBOD OP DE HUUR- EN KOOPMARKT

Woonbehoefteonderzoek Woudenberg | 7 september 2022 | Definitief | 35

4.4 VRAAG EN AANBOD OP DE SOCIALE HUURMARKT Geen trendbreuk inschrijving onder jongeren

45

Het aantal jongeren dat zich heeft ingeschreven voor een sociale

40

huurwoning laat geen trendbreuk zien. Sinds kort worden

35

jongeren gestimuleerd om zich in te schrijven, maar dit is nog niet duidelijk terug te zien in de cijfers.

30 25 20 15

Jongeren hebben het moeilijk in de huurmarkt Het aantal reacties per publicatie is de laatste jaren sterk

10 5 0 2019

gestegen, wat duidelijk de vraagdruk in de sociale huur laat zien. Er is met name een groei onder de leeftijdsgroep 23 tot 35 bij het

gemiddeld aantal reacties per publicaties, terwijl er niet perse meer woningen toegewezen werden aan jongeren de afgelopen jaren. De slaagkans van jongeren is dan ook een stuk lager dan gezinnen en senioren. De voornaamste oorzaak hiervan lijkt de

2020 Gezin

Jongeren

2021 Senioren

 Aantal toewijzingen per jaar, per doelgroep. Bron: Omnia Wonen & Woningnet Eemvallei. 25% 20% 15%

korte inschrijfduur en het toewijzingsbeleid. Ook zijn er maar elf sociale huurwoningen onder de kwaliteitskortingsgrens, waardoor

jongeren met een korte inschrijfduur maar moeilijk een woning kunnen krijgen. Opvallend is dat met name de slaagkans van senioren hoog is. Dit zou kunnen komen doordat zij langer ingeschreven staan of al in een sociale huurwoning wonen.

10% 5% 0% 2019

2020 Gezin

Jongeren

2021 Senioren

 Slaagkans per jaar, per doelgroep. Bron: Omnia Wonen & Woningnet Eemvallei.

4 VRAAG EN AANBOD OP DE HUUR- EN KOOPMARKT

Woonbehoefteonderzoek Woudenberg | 7 september 2022 | Definitief | 36

KADER: WAT ZIET OMNIA WONEN? We spraken met een adviseur vastgoedsturing en een

behoefte aan patiowoningen uit. De appartementen

Weinig toegewezen aan Woudenberger

woonconsulent van Omnia Wonen over de

moeten daarnaast ook nog eens stedenbouwkundig in

Maar weinig sociale huurwoningen in Woudenberg

ontwikkelingen en opgaven die zij op de sociale

te passen zijn, wat soms lastig kan zijn in een dorp als

worden toegewezen aan Woudenbergers. Volgens

huurmarkt in Woudenberg zien. We vatten hun inbreng

Woudenberg. Daarnaast geeft Omnia Wonen aan geen

Omnia Wonen worden de helft van de woningen in

in vijf punten samen.

grote aanpassingen aan woningen te doen voor

Woudenberg toegewezen aan iemand van buiten de

ouderen, maar ouderen liever door te laten stromen

regio Eemvallei (waar Woudenberg onder valt).

naar een geschikte seniorenwoning.

Hierdoor zijn de Woudenbergers soms gedwongen om

Aandeel rij en appartement past bij de vraag De huidige verdeling van woningen is goed volgens

te vertrekken, en dan met name de jongeren die ook

Omnia Wonen. Woudenberg is juist aantrekkelijk door

Jongeren komen moeilijk aan een woning

de grote voorraad eengezinswoningen terwijl de

Ook uit alle drukmeters in de sociale huur blijkt dat

meergezinswoningen juist ook zorgen voor

jongeren het moeilijk hebben. Zo is de slaagkans erg

Middenhuur alleen om sociale huur te realiseren

betaalbaarheid en ook dienen als levensloopbestendige

laag en wordt er maar weinig aan jongeren

De corporatie gaf aan eigenlijk alleen maar middenhuur

seniorenwoning.

toegewezen. Daarnaast hebben jongeren vaak een

te realiseren als het helpt bij het realiseren van sociale

huishoudensgrootte van maximaal twee personen

huurwoningen. Het is dus niet een doel op zich.

Ouderen willen dicht bij voorzieningen wonen

waardoor ze geen gezinswoning toegewezen krijgen.

Juist ouderen willen graag in appartementen dicht bij

Dat terwijl ze hier wel vaak heen willen verhuizen om

voorzieningen wonen, dit blijkt ook uit het

een gezin te kunnen stichten. Jongeren willen namelijk,

woonwensenonderzoek dat onder ouderen is gehouden

net als in de koopsector, graag een grondgebonden

door Omnia Wonen. Toch blijkt daar ook een grote

woning.

4 VRAAG EN AANBOD OP DE HUUR- EN KOOPMARKT

geen goedkope koopwoning kunnen vinden.

Woonbehoefteonderzoek Woudenberg | 7 september 2022 | Definitief | 37

4.5 VRAAG EN AANBOD OP DE VRIJE HUURMARKT Behoefte aan particuliere huurwoningen

350

Het aantal particuliere huurwoningen in Woudenberg is tussen

300

2017 en 2019 flink afgenomen. Echte blijkt uit de vraagdruk op

250

de sociale huur dat er wel degelijk behoefte is aan huurwoningen

200

in een hoger prijssegment. Het gemiddeld aantal reacties per publicaties op eengezinswoningen en op appartementen tot de maximale huurgrens zijn sterk gestegen tussen 2019 en 2021. Er

Mgw-Kwaliteitskortingsgrens

Mgw-Maximale huurgrens Egw-Lage aftoppingsgrens

100 50

deels verklaard worden doordat met name jongeren geen

0

alternatief zijn om toch een woning te kunnen krijgen. Zij zijn met

Mgw-Hoge aftoppingsgrens

150

is dus een sterke behoefte aan ruime huurwoningen. Dit kan betaalbare woning kunnen vinden op de koopmarkt en huren als

Mgw-Lage aftoppingsgrens

Egw-Hoge aftoppingsgrens Egw-Maximale huurgrens

2019

2020

2021

 Gemiddeld aantal reacties per publicatie in de sociale huur per prijsklasse met een onderscheid gemaakt naar meergezinswoningen (mgw) en eengezinswoningen (egw). Bron: Omnia Wonen & Woningnet Eemvallei

name op zoek naar een grondgebonden woning. Ook uit Socrates 2020 (gebaseerd op het landelijke WoON 2018) blijkt dat er

2017

5%

35%

10%

24%

26%

Tot en met kwaliteitskortingsgrens

behoefte is aan meer particuliere huur. In hoofdstuk 5 gaan we

Tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens

hier verder op in.

Tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens Tussen liberalisatiegrens en €950 2019

10%

18%

13%

0

50

100

27%

150

32%

200

250

Boven €950

300

350

400

450

 Ontwikkeling particuliere huurvoorraad 2017 en 2019. Bron: CBS/WSW - Lokale Monitor Wonen - bewerking ABF Research

4 VRAAG EN AANBOD OP DE HUUR- EN KOOPMARKT

Woonbehoefteonderzoek Woudenberg | 7 september 2022 | Definitief | 38

4.6 VRAAG EN AANBOD OP DE KOOPMARKT VERSCHIL VRAAGPRIJS EN TRANSACTIEPRIJS

Vooral vraag naar vrijstaande woningen De markt in Woudenberg is momenteel erg overspannen. Zo

180%

wordt er op dit moment 60% overboden op vrijstaande

160%

woningen. Dit lijkt vooral veroorzaakt te worden door de

140%

overdruk vanuit de Randstad, wat met name zorgt voor een extra

120%

vraag naar vrijstaande woningen. Ook op appartementen lijkt veel overboden te worden, wat een grote vraag doet vermoeden. Toch lijkt dit vooral te komen door het extreem lage aanbod aan

100% 80% 60% Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

appartementen in Woudenberg. Als er dus een keer iets vrijkomt

Q4

Q1

Hoekwoning

Q2

Q3

2021

Tussenwoning

Vrijstaande woning

5000

3500

4000 3000 2500

om een nog redelijk betaalbare woning te vinden. Er is dus zeker

2000

ook behoefte aan betaalbare woningen in Woudenberg met een

1000

4 VRAAG EN AANBOD OP DE HUUR- EN KOOPMARKT

Q3 2020

5500

woning die niet hun eerste keuze heeft en wellicht daarom naar

Woudenberg te houden.

Q2

6000

4500

koopprijs onder de NHG-grens om de vertrekkende groep in

Q1

TRANSACTIEPRIJS PER M2

niet waard vinden om extreem veel geld neer te leggen voor een een andere regio verhuizen (vaak ten oosten van Woudenberg)

Q4

Appartement

andere woningtypen duidelijk zichtbaar te worden door de niet per se overboden, wat lijkt te suggereren dat mensen het

Q3 2019

2-onder-1-kapwoning

is dat meteen erg gewild. De druk op de markt lijkt nu ook in de gestegen transactieprijzen. Toch wordt er voor deze woningtype

Q2

2018

1500 Q1

Q2

Q3

Q4

2018 2-onder-1-kapwoning

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

2019 Appartement

Q2

Q3

Q4

2020 Hoekwoning

Q1

Q2

Q3

Q4

2021 Tussenwoning

Vrijstaande woning

Woonbehoefteonderzoek Woudenberg | 7 september 2022 | Definitief | 39

KADER: WAT ZIEN MAKELAARS? We spraken met twee makelaars uit Woudenberg over

Bouw ook voor starters

Instroom uit Randstad zorgt voor verdringing

de ontwikkelingen en opgaven die zij op de koopmarkt

Starters hebben het moeilijk op de koopmarkt. Mede

De instroom vanuit het westen zorgt ervoor dat er

zien. We vatten hun inbreng in drie punten samen.

daarom zoeken ze nu ook steeds vaker een woning in

zoveel wordt overboden op woningen dat de

de sociale huur, terwijl ze misschien wel bediend

Woudenberger in Woudenberg geen betaalbare woning

Bouw betaalbare patio’s voor doorstroming

kunnen worden met een goedkope koopwoning.

meer kan vinden. Hierdoor is er vooral een instroom

Makelaars zien dat er voor ouderen vooral behoefte is

Volgens de makelaars zijn dit vooral grondgebonden

vanuit het westen en een uitstroom naar het oosten.

aan grondgebonden gelijkvloerse woningen met daarbij

woningen en dan met name rij- en hoekwoningen.