04. Woonvisie 2024 - 2030 - Gemeente Woudenberg.pdf
Tekst van het document
WOONVISIE WOUDENBERG 2024-2030 EEN PRACHTIG DORP WONEN IS VAN ONS ALLEMAAL
in opdracht van Definitief, november 2023
INHOUDSOPGAVE 1 INLEIDING
4
2 ACHTERGROND
8
3 VISIE - EEN PRACHTIG DORP
15
4 BETAALBAAR WONEN
18
5 RUIMTE MAKEN VOOR WONEN
26
6 WONEN EN ZORG
36
7 WAT GOED IS BEHOUDEN
41
8 UITVOERING
45
BIJLAGEN
47
Woonvisie Woudenberg | Definitief | november 2023 2
VOORWOORD Mijn droom? Een betaalbare woning voor iedere Woudenberger: starters én doorstromers, met een grote én een kleine portemonnee, huurders én kopers. Want wonen is van ons allemaal! En precies dat is misschien wel een grotere uitdaging dan
Met deze Woonvisie willen wij recht doen aan de eigenheid
ooit. Sterk gestegen energiekosten en bouwprijzen, een
van Woudenberg door ruim opgezette, groene en
noodzakelijke kostbare verduurzamingsopgave van veel
duurzame (nieuwbouw)wijken met een mix van woningen
bestaande woningen en de verdunning van huishoudens
in alle prijsklassen, waarbij het accent ligt op betaalbare
zetten een rem op (de groei van) het aanbod van
sociale huur- en koopwoningen.
betaalbare woningen. Bij inbreidingslocaties in en rond het centrum zien wij Toch biedt juist deze tijd in toenemende mate
kansen voor ouderenwoningen gelegen in hofjes. In de
mogelijkheden: er komen steeds meer verduurzamings-
buurt van voorzieningen. Naast ouderen willen wij ook
subsidies voor bestaande woningen, woningcorporaties
starters hier de mogelijkheid bieden om op eigen benen te
hebben ruimere financiële slagkracht om meer sociale
staan. Het resultaat? Een mix van leeftijdscategorieën
huurwoningen te bouwen en de bevoegdheid voor
waarmee we het omzien naar elkaar bevorderen. En dat is
gemeenten om meer woningen lokaal toe te wijzen staat
precies waar ons dorp sterk in is.
op stapel in Den Haag. Mijn droom? Dat Woudenberg een prachtig dorp blijft!
Moniek van de Graaf – Wethouder
VOORWOORD
Woonvisie Woudenberg | Definitief | november 2023 3
1
INLEIDING
INLEIDING Waarom een woonvisie?
De nadruk op wat extra aandacht nodig heeft
Met visie aan de slag
Woudenberg staat voor een aantal belangrijke keuzes op
We leggen in de woonvisie extra nadruk op het toevoegen
Deze visie kijkt tien jaar vooruit en geldt als kader tot in elk
het gebied van wonen. De druk op de woningmarkt is
van sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen en
geval 2030. In 2027 evalueren we de visie, of eerder als
onverminderd hoog in ons deel van het land. Veel
het geven van betere kansen aan lokale woningzoekenden.
een woningmarktonderzoek daar aanleiding toe geeft. De
Woudenbergers vinden in eigen dorp maar moeilijk een
Dit zijn namelijk onderwerpen die, bij het overlaten aan de
visie bevat een uitvoeringsagenda: deze evalueren we
betaalbare woning: prijzen zijn hoog en er is concurrentie
markt, niet vanzelfsprekend goedkomen. Andere
periodiek. In elk hoofdstuk staan aan het begin de
vanuit omliggende regio’s en stedelijke gebieden. We
onderwerpen, zoals het bouwen van meer ruime
belangrijkste keuzes en acties. We geven aan welk soort
leggen met een nieuwe woonvisie vast hoe we de
gezinswoningen, worden beter door de markt opgepakt. Ze
initiatieven gewenst zijn, hoe we daar naar kijken, wat
bestaande woningen in ons dorp aanvullen met nieuwe, op
vragen daarom om minder sturing en aandacht in deze
partijen van ons als gemeente mogen verwachten en
basis van de behoeften in ons dorp. Als gemeente kunnen
woonvisie, maar blijven wel onderdeel van het
waarin we zelf het initiatief nemen.
we nieuwe instrumentaria inzetten om te zorgen dat
bouwprogramma.
woningen betaalbaar blijven en vaker terecht komen bij de beoogde doelgroepen. Ondertussen liggen er opgaven in de
Een wettelijk belangrijke basis voor afspraken
Enquête en gesprekken als bouwsteen
bestaande voorraad, zoals de urgentie om te verduurzamen
Een woonvisie helpt bij het nakomen van onze wettelijke
Voor deze visie gebruikten we onderzoeken en
die alleen maar toeneemt. Sommige groepen inwoners
plicht: voor het maken van prestatieafspraken met de
beleidsdocumenten (lokaal en landelijke kaders). Zoals het
hebben speciale aandacht nodig op de woningmarkt, zoals
corporatie en huurdersorganisatie, als basis voor de
recente woonbehoefteonderzoek, het coalitieakkoord en het
starters en mensen met een zorgvraag. Ook dat krijgt
gemeentelijke woonzorgvisie die alle gemeenten moeten
Collegewerkprogramma. Ook vroegen we inwoners naar
aandacht in deze nieuwe woonvisie. Daarnaast bouwen we
opstellen, als onderbouwing bij het maken of beoordeling
hun ideeën, met behulp van een enquête. Daarover gingen
voort op de woonvisie uit 2019+, de oplegger bij die
van vele initiateven voor woningbouw en het inzetten van
we in gesprek met bewoners, de corporatie,
woonvisie uit 2020 en de Beleidsnotitie Ingrepen
instrumentarium waarmee lokale binding beloond wordt.
huurdersorganisatie, marktpartijen en medewerkers van de
Woningmarkt uit 2022.
H1 - INLEIDING
gemeente.
Woonvisie Woudenberg | Definitief | november 2023 5
INLEIDING In stappen naar een visie Maptionnaire
Nauwe samenwerking met een projectgroep
We vroegen inwoners in het voorjaar van 2023 om hun
In interne overleggen, met inzet vanuit meerdere
mening via een Maptionnaire, een online enquête.
disciplines, gaven we richting en inhoud aan de visie.
Inwoners konden onder meer op de kaart aangeven waar wel en niet gebouwd moet worden en waar iets aangepakt
Betrokkenheid College en Raad
moet worden. In totaal hebben ca. 250 inwoners van
De Raad is aan het begin van het proces geïnformeerd over
Woudenberg de enquête ingevuld.
de te nemen stappen, halverwege het proces om te spreken over inhoudelijke dilemma’s.
Lokale kennis Eind april hielden we twee avonden waarin we in gesprek
Inspraak en besluitvorming
gingen met inwoners van Woudenberg, maar ook met
Deze concept woonvisie wordt voorgelegd aan inwoners en
ondernemers, Omnia Wonen, de huurdersorganisatie,
andere betrokkenen. Daarna volgt besluitvorming door het
Participatie
makelaars en ontwikkelaars.
College en de Raad.
Opstellen College en Raad
Deskresearch
College
Maart 2023 H1 - INLEIDING
Raad
Maptionnaire enquête
april 2023
Gesprekken inwoners corporaties huurdersorganisaties marktpartijen
College
juni 2023
Raad
Hoofdlijn woonvisie
Vrijgave voor Concept FEEDBACKROND College en consult Raad inspraak woonvisie
september 2023
Inspraak
Vaststelling
oktober 2023
Woonvisie Woudenberg | Definitief | november 2023 6
INLEIDING Voor iedereen een plek in Woudenberg
heeft. Dit bleek ook uit de gesprekken en enquête. We
krijgen. Hoewel er ook een aparte woon-zorgvisie komt,
De woonvisie gaat in op de belangrijkste thema’s op het
gaan hier uitgebreid op in, in hoofdstuk 4. Hoe we
wordt een deel van de visie op wonen en zorg (hoofdstuk
gebied van wonen. De basis van de visie is het vastleggen
betaalbaar wonen en andere woonwensen een plek gaan
6) in dit hoofdstuk besproken. Tot slot gaan we in op wat
wat Woudenberg is en wat we in de toekomst willen zijn.
geven leggen we uit in hoofdstuk 5. Hier gaan we ook in op
er al goed gaat in Woudenberg en hoe we dit willen
Dit doen we in hoofdstuk 3. Wat duidelijk is, is dat
de instrumenten die we willen inzetten om er voor te
behouden en versterken (hoofdstuk 7).
betaalbaar wonen in Woudenberg de hoogste prioriteit
zorgen dat bijvoorbeeld lokale woningzoekenden meer kans
H3
H4 Visie: een prachtige plek
H6
H5 Betaalbaar wonen
Ruimte maken voor wonen
H7 Wat goed is behouden
Wonen en zorg
1 Sociale huur: een sprong maken
1 Gefaseerd woningen toevoegen
1 Passend wonen
1 Samen leven in buurten
2 Energielast huurders beperken
2 Doorstroming bevorderen
2 Toegankelijke woonomgeving
2 Een fijn dorp: meer dan huizen
3 Energielast huiseigenaren beperken
3 Lokale binding belonen
4 Koop: 2e jeugd voor bestaand wonen
4 Nieuwe smaken in wonen
5 Vrije markthuur bij behoefte
5 Elke plek heeft zijn eigen rol
6 Starters: een zetje in de rug geven
6 Het dorpse behouden 7 Duurzaamheid
H1 - INLEIDING
Woonvisie Woudenberg | Definitief | november 2023 7
2
ACHTERGROND
DE WOONVISIE STAAT NIET OP ZICHZELF Landelijk: Nationale Woon- en Bouwagenda
nieuwe verstedelijking zoveel mogelijk binnendorps
koopwoningen. Waar het kan wordt er gekeken naar
Het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke
plaatsvinden nabij knooppunten en gekoppeld worden aan
inbreidingslocaties, maar de gemeente gaat ook in gesprek
Ordening heeft verschillende programma’s uitgerold.
hoogwaardig openbaar vervoer.
met de provincie over woningbouw op uitbreidingslocaties
Volkshuisvesting is hiermee weer een kerntaak van de
zodra Hoevelaar af is, zoals Woudenberg Zuidoost. Naast
overheid. De diverse programma’s zetten in op het
Regionale woondeal
het bouwen van meer woningen wil de coalitie ook
verbeteren van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en
In de woondeal van de regio is voor Woudenberg
instrumenten gebruiken die het als overheid heeft om meer
kwaliteit van het woningaanbod. Concreet is de doelstelling
uitgegaan van de behoefte die is onderzocht in het
starters aan een betaalbare koopwoning te helpen. Zo
om in het hele land 900.000 woningen toe te voegen tot
woonbehoefteonderzoek uit 2022. Hieruit blijkt een
hebben we in 2022 al een opkoopbescherming ingevoerd
2030, waarvan twee derde betaalbaar* is en met een
behoefte aan een variatie van alle typen woningen en
om woningen betaalbaar te houden. De gemeente maakt
evenwichtige verdeling over gemeenten. Ook gaat het om
doelgroepen. Ook zijn er in de woondeal kritische
keuzes zoveel mogelijk samen met inwoners.
voldoende woningen voor aandachtsgroepen. Het doel is
succesfactoren opgenomen. Zo ligt Woudenberg niet op
een duurzame huisvesting voor iedereen mogelijk te
een knooppunt, waardoor het primair moet focussen op
Belangrijke bronnen
maken, ook in kwetsbare gebieden. De verschillende
wat nodig is voor de lokale vitaliteit. Daarnaast wordt er
Voor de woonvisie gebruikten we meerdere gemeentelijke
programma’s en thema’s zijn verweven in de opbouw van
gekeken naar oplossingen voor de drukte op de N224 en
en provinciale documenten over woonthema’s of verwante
de woonvisie.
N226. Zo is een goede HOV-verbinding van groot belang.
onderwerpen. Zoals de Transitievisie Warmte en het
* Twee derde betaalbaar wonen: van de 900.000 woningen die er landelijk gebouwd moeten worden, komen er 50.000 in de door corporaties gerealiseerde middenhuur (186 WWS-punten), 250.000 in de sociale huur en 300.000 in betaalbare koop (tot € 355.000) door marktpartijen.
Coalitieakkoord
kaders gebruikten we actueel onderzoeksmateriaal. Op de
Eén van de uitdagingen waar de gemeente voor staat is het
pagina’s hierna vatten we de uitkomsten van het
bieden van passende woonruimte voor alle Woudenbergers.
woonbehoefteonderzoek uit 2022 samen. Ook tonen we de
Regionale kaders
Er is specifieke aandacht voor starters en het doorstromen
belangrijkste uitkomsten van de Maptionnaire enquête die
In de omgevingsvisie van de provincie staat een aantal
van vooral senioren. Om te zorgen voor meer passende
we in het kader van deze woonvisie uitgezet hebben om de
basisprincipes voor verstedelijking genoemd. Zo moet
huisvesting staat de gemeente er voor dat 30% van de
opvattingen van inwoners te beluisteren.
convenant Duurzame Woningbouw Utrecht. Naast deze
nieuwbouwwoningen sociale huur is en 10% goedkope H2 - ACHTERGROND
Woonvisie Woudenberg | Definitief | november 2023 9
WONINGBEHOEFTEONDERZOEK 2022 Op deze en de volgende pagina vatten we kort de
woonvraag. Het aantal alleenstaanden is waarschijnlijk
gewild zijn, ook bij een mindere marktdruk. Zo is de
uitkomsten van het woningbehoefteonderzoek samen.
grotendeels door vergrijzing toegenomen. Hoewel de
verwachting dat bij een afnemende vraagdruk, iets wat nu
leeftijdsgroep 35 tot 45 tot voor kort afnam, is er nu een
al speelt door de hoge rente, de gewildheid van plekken
Woudenberg sterk gegroeid in vrijwel alle groepen
omslag te zien. Deze leeftijdsgroep nam waarschijnlijk toe
weer in dezelfde richting afneemt. Woudenberg zag al vrij
Woudenberg groeide sinds 2010 relatief snel. Dit komt door
als gevolg van instroom van buitenaf. Jonge gezinnen
snel de overdruk vanuit de Randstad op haar afkomen. De
de aantrekkelijke ligging van Woudenberg, en was mogelijk
konden in Woudenberg meer huis krijgen voor hun geld
verwachting is dan ook dat Woudenberg, en de regio waar
doordat er de afgelopen jaren kon worden gebouwd. Het
dan in de Randstad. De groep 45 tot 55 jaar nam juist de
het in ligt, nog lang een hoge marktdruk zullen ervaren.
inwonertal van Woudenberg groeide van 11.905 inwoners
laatste jaren iets af. Zij vertrokken niet per se, maar
in 2010 naar 14.355 op 1 januari 2023, een groei van ruim
werden gewoon ouder en kwamen dus terecht in de
Kwaliteit van sociale huurwoningen vaak goed
20%. Het aantal huishoudens groeide van 4.555 in 2010
leeftijdsgroep 55 tot 65.
Over het algemeen staat de sociale huurvoorraad er goed
naar 5.339 in 2022. Dat is ongeveer in lijn met de beoogde
bij in Woudenberg. Er zijn nog ca. 60 woningen met labels
groei in de woonvisie 2019+. Deze groei was zichtbaar in
Verkoopprijzen sterk toegenomen
E, F of G, slechts 5% van de woningvoorraad van Omnia
alle leeftijdsgroepen en huishoudenstypen. Zo bestaat
De afgelopen jaren zijn de verkoopprijzen van woningen
Wonen in Woudenberg. En er zijn nog ca. 150 woningen
Woudenberg uit veel gezinnen en paren. Beide namen de
sterk toegenomen. De ‘olievlek’ die over het land gaat van
met een label D.
afgelopen jaren sterk toe. Dit betekent veel voor de
hoge verkoopprijzen laat zien welke plekken het meest
ALLEENSTAANDEN
PAREN
GEZINNEN
HUISHOUDENSGROOTTE
AANTAL HUISHOUDENS
AANTAL INWONERS
27%
32%
41%
2,6 PERSONEN
5.339
14.355
H2 - ACHTERGROND
Woonvisie Woudenberg | Definitief | november 2023 10
WONINGBEHOEFTEONDERZOEK 2022 Bijna 1.500 huishoudens erbij tussen ‘22 en ‘32 Het woningbehoefteonderzoek laat zien er tussen ‘22 en ‘32 een behoefte is aan 1.445 woningen extra in Woudenberg. De verwachting is naar boven bijgesteld ten opzichte van het woonbehoefteonderzoek uit 2019. De
hoger dan verwachte instroom van gezinnen zorgt ook op de lange termijn voor een hogere groeiverwachting. Kanttekening is dat de woningbouwsnelheid ook de vraag moet volgen. Bouw je minder, of zijn er te weinig locaties, dan zal de instroom ook minder zijn. De nadruk van de nieuwbouwopgave ligt in de koopsector (+975 woningen erbij tot 2032), met speciale aandacht voor betaalbaarheid, zoals ook in landelijke programma’s
JAAR
PRIMOS 2019 AANTAL
PRIMOS 2021
JAAR
Δ T.O.V. 2022
PRIMOS 2019 AANTAL
PRIMOS 2021
Δ T.O.V. 2022
2022
5.410
-
5.360
-
2022
13.700
-
13.890
-
2024
5.645
4,3%
5.640
5,2%
2024
14.100
2,9%
14.410
3,7%
2027
6.025
11,4%
6.090
13,6%
2027
14.540
6,1%
15.180
9,3%
2032
6.620
22,4%
6.805
27,0%
2032
15.160
10,7%
16.720
20,4%
ontstaat door gebrek aan betaalbare koop. De Woondeal
2040
7.430
37,3%
8.080
50,7%
2040
16.200
18,2%
19.760
42,3%
heeft geen ambitie op het gebied van vrije huur en er zijn
Δ ‘22-‘24
+235
+280
Δ ‘22-‘24
+400
+520
ook geen plannen. Zie ook pagina 33 voor preciezere
Δ ‘22-‘32
+1.210
+1.445
Δ ‘22-‘32
+1.460
+2.830
onderzoeksuitkomsten en onderbouwing.
Δ ‘22-‘40
+2.020
+2.720
Δ ‘22-‘40
+2.500
+5.870
wordt aangekaart. Binnen de sociale huursector is er behoefte aan ongeveer +250 woningen. De behoefte aan vrije huur is lastig vooraf te meten. Een deel van de vraag
H2 - ACHTERGROND
Woonvisie Woudenberg | Definitief | november 2023 11
WAT INWONERS ONS MEEGEVEN Er zijn in april 2023 twee avonden georganiseerd om de
Een perfecte ligging, maar bereikbaarheid knelt
“Het is hier klein, rustig en veilig. Er zijn geweldige
ideeën, wensen en opmerkingen van de Woudenbergers op
De gemeente ligt gunstig. Andere grote steden zijn nabij,
scholen en geweldige sportvoorzieningen. Het is
te halen. Op de eerste avond zijn we in gesprek gegaan
er zijn veel uitvalswegen, en ook de omgeving is
echt een prachtige plek om een gezin groot te
met inwoners van Woudenberg en op de tweede avond
aantrekkelijk. De bereikbaarheid per auto is belangrijk voor
brengen.”
met marktkenners, ondernemers en raadslieden. Ook is er
de Woudenberger. Maar hier zit ook een knelpunt. De
een uitgebreide enquête gehouden onder Woudenbergers
wegen om het dorp heen zijn vol en daar hebben bewoners
“Meer kindvriendelijke speelplaatsen met
met ca. 250 reacties. Hieronder noemen we een aantal
last van. Reizen met het OV is minder goed geregeld. Het
schommels en glijbanen en misschien zelfs een plek
belangrijke uitkomsten.
liefst zouden veel inwoners zien dat de rondweg verplaatst
om veilig een voetbal rond te schoppen.”
wordt. Ook de bereikbaarheid per fiets kan nog beter. Zo is Een fijn dorps karakter – houd dat zo!
er behoefte aan een betere fietsverbinding richting station
Een bruisender en gezelliger centrum
Woudenbergers typeren hun dorp als rustig, maar ook
Maarn.
Ondanks dat veel Woudenbergers aangaven dat het een
actief. Kleinschaligheid en de groene omgeving worden
bruisend dorp is, is het centrum vrij sober. Zowel bij de
vaak genoemd, maar ook woorden als bruisend, ons kent
“Nu zijn we de meeste reistijd kwijt aan wegkomen
dorpsbijeenkomst als in de enquête wordt een bruisender
ons en een actief verenigingsleven springen eruit.
uit Woudenberg en omgeving.”
centrum als wens genoemd. Meer horeca en een
Woudenbergers vinden het belangrijk dat er (veel) woningen gebouwd worden, maar hechten bovenal veel waarde aan het dorpse karakter. Tot op heden gingen groei en karakter goed samen.
“Het dorpse karakter is nog steeds aanwezig ondanks de groei.”
H2 - ACHTERGROND
uitgebreider winkelaanbod. Ook werd genoemd dat de Gezinsdorp, maar meer speelplekken gewenst
N226 het centrum nu minder als één geheel maakt.
De gemeente bestaat uit veel gezinnen en trekt ook veel gezinnen aan. Dit zien we ook terug in de onderwerpen die
“Er mag een horecaplein met meer gezelligheid
naar voren komen in de enquête. Woudenberg is
komen.”
kindvriendelijk, er zijn goede scholen, maar er mogen wel extra speelplekken komen.
Woonvisie Woudenberg | Definitief | november 2023 12
WAT INWONERS ONS MEEGEVEN Bouwen: focus op betaalbaarheid
“Een hofje met gezamenlijke tuin en een gebouw om
Goedkope koopwoningen en sociale huur wordt door
met zijn allen leuke dingen te doen”
“Mogelijkheid tot flexwoningen en pre-mantelzorg” Zelfbouwen: een kans
Woudenbergers gezien als de belangrijkste woningbouwopgave. Met name jongeren en starters
Enkele straten hebben aandacht nodig
hebben nu veel moeite met het vinden van een betaalbare
Er zijn een aantal clusters van voornamelijk sociale
woning en vinden het om die reden extra belangrijk.
huurwoningen waar volgens inwoners wat mee moet
Een aantal inwoners geven aan graag zelf te willen bouwen. Dit verschilt vaak van een ruime kavel tot ook wat kleinere kavels om juist iets betaalbaarder te bouwen.
gebeuren. Het gaat dan om bijvoorbeeld De Grift west en
“Het is voor jongeren, mensen met een laag
“Wij zouden het leuk vinden als er in het plan kavels
oost en het oosten van het centrum. Vaak gaat het om
komen die je zelf kan bebouwen.”
inkomen en ouderen onmogelijk om een huis te
verduurzaming van woningen, maar ook het aangezicht van
krijgen. Dus woningen moeten zeker met voorrang
sommige straten is een aandachtspunt.
“Waarom zijn er geen kleinere kavels te koop van
300 m2 - 350 m2?”
voor hen worden gebouwd” “Deze wijk is redelijk verouderd, hier mag zowel Senioren: hebben verhuiswensen maar zijn kritisch
gerenoveerd als verduurzaamd worden en werk aan
Senioren in Woudenberg vinden het (extra) belangrijk dat
de uitstraling”
Nieuwbouwkansen in het oosten van Woudenberg Veel Woudenbergers zien kansen voor woningbouw in het noordoosten, oosten en zuidoosten van het dorp. Op deze
er appartementen en grondgebonden hofjeswoningen bijkomen. We zien dat een grote groep wel zou willen
Experimenteer met bijzondere woonvormen
verhuizen of er over nadenkt. Echter zien we ook dat
Tijdens de bijeenkomst werden woonvormen genoemd,
senioren alleen de stap maken als het product perfect
zoals microwoningen en tiny houses, flexwoningen, wonen
aansluit op hun wensen. Zo moet het juiste woningtype
op het boerenerf, pre-mantelzorgwoningen, in bestaand of
nabij voorzieningen liggen, op een leuke locatie en voor het
nieuw vastgoed. Dorpsgenoten vragen de gemeente om
juist bedrag. Het centrum wordt vaak genoemd als
een open houding bij zulke initiatieven.
locaties liggen ook de minste bezwaren voor inwoners.
“Uitbreiding voor de toekomst. Alleen met aanpassing rondweg.”
geschikte plek. H2 - ACHTERGROND
Woonvisie Woudenberg | Definitief | november 2023 13
WOUDENBERG: VAN KRUISPUNT TOT COMPLEET DORP De geschiedenis van Woudenberg gaat al bijna 1.000 jaar
1900
1940
1980
2022
terug: het gebied genaamd Hengistcoto (Henschoten) en de bouw van een abdij. Het gebied waar nu Woudenberg ligt, was moerassig, en is in dertiende eeuw ontgonnen. Rond die tijd ontstond Woudenberg als dorp, met een kapel, als voorganger van de huidige dorpskerk. Tot 1945 bestond Woudenberg uit een kruising met enkele achterliggende woonstraten. Na 1945 groeide Woudenberg snel, vooral oostwaarts, daarna ook meer noord- en zuidwaarts. Het grootste deel van de woningvoorraad is naoorlogs en met name vanaf de jaren ‘80 nam de voorraad snel toe.
H2 - ACHTERGROND
Woonvisie Woudenberg | Definitief | november 2023 14
3
VISIE: EEN PRACHTIG DORP
VISIE: EEN PRACHTIG DORP Groei: met behoud van kleinschaligheid We zijn zuinig op de unieke kwaliteit van Woudenberg. Het
Voor Woudenberg kies je bewust
dorp is de laatste decennia hard gegroeid. Mede daardoor
Mensen die in Woudenberg wonen waarderen het dorpse.
zijn onze voorzieningen op peil gebleven. Tegelijk is de
En nieuwe instromers zijn van harte welkom. Zij dragen bij
eigenheid van het dorp gebleven. Dat zit hem in een
aan het draagvlak onder onze dorpsvoorzieningen. We
veelvoud aan grote en soms kleine bouwstenen. Veel ruime
streven ernaar dat zij bewust kiezen voor ons hechte dorp,
en goede woningen. Een goede ligging. Aantrekkelijk groen
met waardering voor wat ook huidige bewoners als
in het dorp en in de omgeving. Veel activiteiten en
kwaliteit ervaren. Dat zij kiezen voor het dorpsgevoel en
organiserend vermogen. Mensen kennen elkaar. Tijdens de
gemeenschapszin en de intentie hebben om zich voor
dorpsavonden en in de enquête bevestigen onze inwoners
langere tijd aan ons dorp te verbinden.
dit beeld. Woudenberg is ondanks de veranderingen in de tijd een prachtige plek om te wonen.
We willen dit als gemeente uitstralen. En we verbinden daaraan instrumenten die lokale binding belonen, en
De komende jaren zullen we groeien, maar de kwaliteiten
werken aan mogelijkheden om in het dorp door te stromen
die bewoners nu benoemen, zien we als het houvast voor
naar een woning die past bij een nieuwe levensfase. Zo
alle toekomstige ontwikkelingen. Woudenberg blijft een
bouwen we primair voor de lokale behoefte.
prachtig dorp om te wonen! We behouden het goede. En we werken aan verbeteringen op punten waar bewoners ons om vragen, zoals een bruisender dorpscentrum, meer variatie in het woningaanbod en heel belangrijk: betaalbaar wonen.
H3 - VISIE
Woonvisie Woudenberg | Definitief | november 2023 16
VISIE: EEN PRACHTIG DORP Voor iedereen betekent: focus op groepen
Een persoonlijke aanpak om stappen te zetten
Samenwerken aan de toekomst
We willen goed wonen mogelijk maken voor iedere
We maken gebruik van onze kleinschaligheid, de
Toekomstige plannen die gaan over de leefomgeving
portemonnee. Mensen die willen blijven, moeten daartoe de
persoonlijke insteek, om in gesprek en samenwerking met
maken we samen. Dit betekent dat we onze inwoners
mogelijkheid hebben, omdat zij bijdragen aan onze vitale
elkaar, te komen tot stappen. Dat richt zich op de
blijven betrekken en ook raadplegen. Zo komen we tot
gemeenschap. Er zijn groepen in ons dorp die daar moeite
samenwerking met onze partners zoals zorgorganisaties en
gedragen plannen. Ook gaan we periodiek in gesprek met
mee hebben en daar gaat onze aandacht speciaal naar uit.
corporatie Omnia Wonen. En het richt zich in het bijzonder
marktpartijen en ondernemers om belangrijke signalen op
Het gaat in het bijzonder om starters / jonge huishoudens
op onze inwoners. Zoals onze bestaande aanpak waarbij
te halen en samen op te trekken. Hoe we inwoners blijven
en senioren, bovenop de voor ons bekende aandacht voor
we inwoners persoonlijk benaderen om de verduurzaming
betrekken is vastgelegd in een participatiewijzer voor
gezinnen.
van woningen verder te brengen. En met inzet van de
ruimtelijke plannen.
provinciale middelen voor verduurzaming bij met name Onze starters / jonge huishoudens hebben het moeilijk:
mensen met een kleinere portemonnee. Denk ook aan het
veel koopwoningen zijn (te) duur voor hen geworden en
meedenken over nieuwe ontwikkelingen of het stimuleren
ook de wachtlijsten voor de sociale huurwoning zijn lang.
van doorstroming tussen generaties in het dorp, het omzien
Met meer sociale huurwoningen, nieuwe / andere vormen
naar elkaar en elkaar aanspreken als er wat speelt. Hoe we
van wonen en de inzet van woningmarktinstrumenten
samenwonen moet daar aan bijdragen. Zo dragen we bij
helpen we hen op de huur- en koopmarkt.
aan een sterke gemeenschap waarbij gemeente en inwoners elkaar helpen.
Een deel van de groeiende groep senioren vraagt andere vormen van wonen dan gezinswoningen. Wanneer zij een positieve stap kunnen zetten, biedt dat ook weer kansen voor anderen. Zo wordt de doorstroming op gang gebracht.
H3 - VISIE
Woonvisie Woudenberg | Definitief | november 2023 17
4
BETAALBAAR WONEN
BETAALBAAR WONEN Zonder ingrijpen worden woonlasten voor steeds meer
-
Omnia Wonen verduurzaamt ondertussen verder;
mensen een obstakel om volwaardig mee te kunnen doen
-
En wij helpen huiseigenaren bij het verduurzamen van
Acties en keuzes
hun koopwoning met een persoonlijke benadering;
1.
in de maatschappij. Het vinden van een betaalbaar huis is nu al erg lastig. Zeker voor groepen met een lager
Bij ontwikkelingen van projecten bestaande uit meer
In de bestaande woningvoorraad liggen bovendien
dan 10 woningen dient minimaal 30% te bestaan uit
inkomen, dragen de gemeente en Omnia Wonen een
speciale kansen om – met verduurzaming – ruim en
sociale huurwoningen, tenzij er financiële, ruimtelijke
wettelijke verantwoordelijkheid. Die verantwoordelijkheid
betaalbaar wonen aan te bieden: een tweede jeugd
en/of maatschappelijke belangen zijn om dit niet te
nemen we.
voor bestaande straten.
-
Bij ontwikkelingen van projecten bestaande uit meer
-
doen;
Deze punten werken we in de pagina’s hierna verder uit.
2.
sociale huurwoningen, tenzij er financiële, ruimtelijke
“Het is een gezellig dorp, maar ik vind het nu wel
3.
en/of maatschappelijke belangen zijn om dit niet te
echt jammer dat ik naar andere dorpen moet kijken
doen. Zij bieden dit aan bij Omnia Wonen en hebben
om te wonen, omdat je er in Woudenberg niet meer
een inspanningsverplichting om tot een oplossing te
tussen komt”
dan 10 woningen dient minimaal 30% te bestaan uit
voor toevoeging van woningen;
bouw, verkoop, sloop, prijsaanpassing; 4.
-
verduurzamen; 5.
Starters geven we een extra zetje in de rug om binnen Woudenberg een eerste stap te kunnen zetten;
We werken onze ‘tweede jeugd strategie’ uit, waarbij we ook marktpartijen stimuleren om een actieve(re)
niet onze focus. De ervaring leert dat de markt dit zelf
H4 – BETAALBAAR WONEN
We zetten onze persoonlijke aanpak voor verduurzaming bij huiseigenaren door;
6.
Middenhuur kan aanvullend een rol spelen, maar het is kan oplossen;
We vragen Omnia Wonen om met een vooruitzicht te komen hoe ze de sociale voorraad in stappen
maatschappelijke belangen zijn om dit niet te doen, -
Omnia Wonen houdt in de gaten of er reden is tot bijsturen in de voorraad sociale huurwoningen, via
komen. Alleen als er financiële, ruimtelijke en/of kan hier van af worden geweken;
We zoeken actief met Omnia Wonen naar plekken
rol te spelen; 7.
Vrije markthuur laten we aan… de vrije markt.
Woonvisie Woudenberg | Definitief | november 2023 19
1: SOCIALE HUUR: EEN SPRONG MAKEN Fair share: keuzevrijheid lokaal, bijdrage regionaal
te repareren – plannen maken kost veel tijd. Het risico
We maken afspraken met ontwikkelaars
Het woonbehoefteonderzoek Woudenberg uit 2022 geeft
is dat daardoor onze inwoners noodgedwongen
Ook particuliere partijen hebben een verantwoordelijkheid
inzicht in de behoefte aan sociale huur. Om in de behoefte
vertrekken. We kiezen liever voor enige overmaat in
om bij te dragen aan betaalbaar wonen. Met betaalbare
te blijven voorzien, is een aandeel van 15-20% binnen de
ons programma, voor wat ‘lucht’ op onze wachtlijsten
koopwoningen, maar op grotere locaties ook door een deel
Ten tweede: toevoegen van meer sociale
sociale huur op te nemen in de programmering. Alleen dan
huur ligt lager dan in steden – dat is in de decennia zo
huurwoningen is een middel om de samenstelling van
lukt het ons om voldoende betaalbare woningen toe te
gegroeid. Ook instromers van buiten oriënteren zich
de voorraad te veranderen. Met meer nieuwbouw in de
voegen. Een actueel instrument om die bijdrage af te
bovengemiddeld op koopwoningen. De door het Rijk
sociale huur kunnen corporaties beter de verandering
dwingen is het vereveningsfonds. We kiezen er voor om dat
voorgeschreven 30% in de nieuwbouw is voor alleen lokale
in de woonvraag bedienen: meer kleine huishoudens
instrument in Woudenberg niet toe te passen. Ons doel is
behoefte niet nodig.
en meer behoefte aan levensloopgeschikt wonen.
om voldoende sociale huurwoningen toe te voegen, niet om
Ten derde nemen we onze regionale
een fonds te vullen. Met een beperkt aantal
We kiezen als gemeente toch voor minimaal 30% sociale
verantwoordelijkheid: in de hele regio is er grote
woningbouwlocaties valt er weinig te verevenen. En het
huur in ons bouwprogramma. Met sociale huur bedoelen
behoefte aan sociale huur en Woudenberg kan een
past beter bij ons om op positieve en persoonlijke wijze
we huur onder de liberalisatiegrens (€ 808,06 in 2023)
bijdrage leveren aan het bieden van zulke woningen.
afspraken te maken met partijen in onze gemeente om tot
totale woningtoevoeging voldoende. Het aandeel sociale
-
-
gerealiseerd door een corporatie. Hiervoor maken we
een oplossing te komen. Zo voorkomen we onbedoelde
ruimte, en afspraken met Omnia Wonen, binnen projecten
Het kan op termijn blijken dat Woudenberg teveel sociale
effecten zoals mogelijk afnemende interesse om in
op gemeentegrond en met ontwikkelende partijen.
huurwoningen heeft. Dan kan Omnia Wonen strategische
Woudenberg te bouwen. Ook bewaren we onze schaarse
Stelregel is: bij netto toevoeging van minimaal 10
voorraadkeuzes maken. Zoals verkopen waarmee relatief
ambtelijke capaciteit voor het werken aan projecten in onze
woningen hoort daar een aandeel sociale huur in terug te
betaalbare koopwoningen vrij komen. Of woningen die zich
gemeente die een positieve bijdrage leveren.
komen. We kiezen voor 30% om drie redenen.
daar voor lenen, omzetten naar middenhuur. We
-
Ten eerste: toevoegen is een langjarig proces, maar
overleggen hierover structureel met Omnia Wonen en
bijsturen kan relatief snel. Te weinig bouwen is lastig
maken prestatieafspraken over verkoop en liberalisatie.
H4 – BETAALBAAR WONEN
Woonvisie Woudenberg | Definitief | november 2023 20
2: ENERGIELASTEN VAN HUURDERS BEPERKEN Huurders voelen stijgende energieprijzen
Uit de enquête onder bewoners volgt ook dat het
geen woning meer mogen verhuren met label E, F of G
Huurders van Omnia Wonen en andere aanbieders kunnen
aangezicht van deze woningen soms matig is. We zijn met
vanaf 2030. Ook gaat de huurbeschermingsgrens omhoog,
alleen met kleine maatregelen en gedrag hun energielasten
Omnia Wonen in gesprek hoe zij verduurzaming kunnen
waardoor waarschijnlijk meer midden-huurwoningen
direct beïnvloeden. Als het gaat om de energetische
combineren met verbetering van het aangezicht.
betaalbaarder worden. Daarnaast zorgt de Wet goed
kwaliteit van de woning, zijn huurders aangewezen op
Duurzaamheidsrenovatie is vaak ook een kans om de gevel
verhuurderschap ervoor dat misstanden in de huur minder
investeringen van de verhuurder. Juist huurders van
een fris aangezicht te geven. Het kan ook een aanleiding
plaats zullen vinden. Per 1 januari opent de gemeente een
woningen die nog een slechte energetische kwaliteit
zijn om samen met bewoners nieuwe afspraken of
meldpunt hiervoor.
hebben, komen vaker in de financiële problemen.
oplossingen te bedenken voor de tuin. Als gemeente kan het reden zijn om de openbare ruimte een impuls te geven.
Omnia Wonen verduurzaamt verder
Woningcorporatie Omnia Wonen werkt al jarenlang stap
Ook kijken we met Omnia Wonen verder vooruit: hoe
voor stap toe naar steeds energiezuiniger woningen.
bewegen we toe naar een duurzame woningvoorraad. We
Onderdeel van het maken van prestatieafspraken is het
houden ons aan het Convenant Duurzame Woningbouw
gesprek over verduurzaming van woningen. In het
van de Provincie Utrecht. Dit betekent concreet dat alle
woonbehoefteonderzoek werd zichtbaar dat veel woningen
grondgebonden nieuwbouwwoningen voor 100% bestaan
al een redelijke of goede energetische kwaliteit hebben,
uit hernieuwbare energie en nieuwbouwappartementen
door investeringen van Omnia Wonen. Er zijn nog clusters
voor minimaal 80%.
woningen met energielabels E, F en G. Omnia Wonen heeft deze woningen in beeld, en verduurzamen is al ingepland.
Ook particuliere verhuurders moeten meedoen
We maken ook prestatieafspraken over de woningen met
Er komt steeds meer landelijke regelgeving aan om de vrije
D-labels. Deze woningen vallen ook veelal samen met de
huurmarkt betaalbaarder te maken. In het Wetsvoorstel
focusgebieden uit de Warmtetransitievisie.
Goed Verhuurderschap staat dat particuliere verhuurders
H4 – BETAALBAAR WONEN
Woonvisie Woudenberg | Definitief | november 2023 21
3: ENERGIELASTEN VAN HUISEIGENAREN BEPERKEN Urgentie is duidelijk, hulp is gewenst
Gemeente biedt huiseigenaren helpende hand
te zetten. Daarom is er het Energieloket Woudenberg, zijn
Door de hoge energieprijzen komen steeds meer
Als gemeente helpen we particulieren bij het verduurzamen
er gecertificeerde Energiecoaches actief in ons dorp die
huishoudens in de problemen. Een groeiend aantal
van hun woning en het verlagen van de energielasten.
eigenaren helpen met kleine en grote vraagstukken,
huishoudens kan rekeningen met moeite betalen en dan
kunnen huiseigenaren een warmtescan laten uitvoeren en
blijft er minder geld om maatschappelijk deel te nemen. Bij
Landelijk, provinciaal en regionaal zijn er hulpmiddelen.
is een energiescan mogelijk. We kiezen voor een
huiseigenaren beperkt het bovendien de ruimte de het huis
Enkele belangrijke:
persoonlijke benadering: in gesprek met huiseigenaren
energiezuiniger te maken. Ook uit de enquête bleek een
-
Het Nationaal Isolatieprogramma, gericht op
komen we verder. Deze aanpak zetten we, via het
grote bereidheid om te verduurzamen. Vaak vanwege de
verduurzaming van E-F-G labels, bij mensen met
uitvoeringsprogramma Duurzaamheid, ook de komende
hoge energielasten en regelmatig ook vanuit idealen. De
beperkte financiële middelen. Gemeenten kregen een
jaren voort. Als gemeente hebben we sinds kort een
enquête liet ook zien dat huishoudens vaak de gemeente
specifieke uitkering van in totaal 150 miljoen euro,
Soortenmanagementplan (SMP). Dit zorgt er voor dat
zien als een belangrijke partij om het verduurzamen van
oplopend tot 300 miljoen in de komende jaren.
particulieren en Omnia Wonen in onze gemeente geen
woningen te stimuleren, aanvullend op de eigen
Gemeenten mogen grotendeels zelf kiezen hoe zij de
ontheffing van de Wet natuurbescherming hoeven aan te
verantwoordelijkheid van huiseigenaren.
toegekende middelen inzetten – dat werkt
vragen om te mogen isoleren.
Woudenberg verder uit; -
Het Nationaal warmtefonds en ISDE-subsidies, beschikbaar voor huishoudens, gericht om ontbrekende financiële middelen voor verduurzaming aan te vullen.
Voor vrijwel alle huizen zijn goede technische oplossingen beschikbaar. We hebben echter ook geleerd dat huiseigenaren uiteenlopende drempels ervaren om stappen
H4 – BETAALBAAR WONEN
Woonvisie Woudenberg | Definitief | november 2023 22
4: EEN TWEEDE JEUGD VOOR BESTAANDE WONINGEN Kansen in de bestaande voorraad
naar een levensloopbestendige woning. Vaak zijn de
de kansen voor mensen met beperkte middelen om een
Door hoge bouwkosten zijn nieuwe woningen vaak duur of
woningen die ze achterlaten aan een modernisering toe:
ruime woning te vinden, en we voorkomen het risico op
klein. Voor mensen die wel ruimte zoeken maar minder
esthetisch maar ook energetisch. Veel mensen gaven in de
energiearmoede (hoge energielasten -> lage
middelen hebben, biedt juist de bestaande woningvoorraad
enquête aan best een ‘kluswoning’ te willen kopen.
investeringsruimte). En: onze bestaande woningen worden
kansen. Te denken valt aan verkoop van sociale
weer ‘courant’. Zie ook H7 – wat goed is behouden. De
huurwoningen, maar ook aan vrijkomende koopwoningen.
Onze ‘tweede jeugd strategie’
invloed van de gemeente hierop is beperkt. We proberen
In Woudenberg staan relatief veel rijwoningen, vaak uit
We willen als gemeente stimuleren dat bestaande
langs meerdere wegen deze 2e jeugd van onze bestaande
eerdere decennia. De komende tien jaar zullen in
woningen vaker beschikbaar komen, met daaraan
woonwijken te versnellen, waarbij we ook marktpartijen
toenemend aantal oudere huishoudens een stap zetten
gekoppeld een energetische verbeterslag. Zo vergroten we
vragen om een rol te pakken. Zie het schema.
DOORSTROMING OP
WONING AANPAKKEN
GANG BRENGEN
VERBINDING ZOEKEN
FOCUS OP LOKALE
STARTERS EXTRA
MET ENERGIELOKET
WONINGZOEKENDEN
HELPEN
We verleiden senioren om te
Het verhuismoment is het ideale moment om de
We leggen ook de verbinding met ons
Daarbij leggen we de focus op de
Specifiek voor starters komen we met
verhuizen, met aantrekkelijke,
woning goed aan te pakken. Makelaars,
energieloket en de daaraan verbonden
Woudenbergse huizenzoekers in het
aanvullende stimulansen – zie elders in
levensloopgeschikte alternatieven nabij
hypotheekverstrekkers en lokale aannemers kunnen
initiatieven, zoals beschreven in dit
bijzonder. Zie daarvoor H5- Ruimte
dit hoofdstuk.
voorzieningen en in de wijken.
een rol spelen in het tijdig informeren over wat er
hoofdstuk.
maken voor wonen.
kan, hoe dat werkt, en hoe dat betaalbaar te maken is. Er kan al veel. We gaan met hen in gesprek.
H4 – BETAALBAAR WONEN
Woonvisie Woudenberg | Definitief | november 2023 23
5: VRIJE MARKTHUUR BIJ BEHOEFTE Aan de markt overlaten
Bij wet: betere prijzen, minder aanbod
Hoewel er altijd een groep is die behoefte heeft aan
Het wetsvoorstel Wet Betaalbare huur zorgt ervoor dat
middenhuur of vrije huur is de behoefte ook sterk
woningen op de vrije huurmarkt met een te hoge huurlast
afhankelijk van het aanbod aan betaalbaar wonen en de
in relatie tot de kwaliteit in de toekomst betaalbaarder
kwaliteit / aantrekkelijkheid van de huurwoning. We horen
worden.
van inwoners dat bij voldoende betaalbare koopwoningen de behoefte aan middenhuur lager uitvalt. De ambitie ligt
Tegelijkertijd zien we ook dat het voor marktpartijen
dan ook op het bouwen van voldoende betaalbare
minder aantrekkelijk wordt om vrije markthuur woningen te
koopwoningen en sociale huur.
realiseren. We zien de wetgeving als voldoende voor onze ambities, en voeren daar geen eigen beleid of acties aan
Het toevoegen van woningen in de middenhuur heeft dus
toe.
niet onze prioriteit. We laten dit graag aan de markt over. We blijven als gemeente de behoefte naar middenhuur monitoren, als onderdeel van marktmonitoring in het algemeen.
Bron: Funda
H4 – BETAALBAAR WONEN
Woonvisie Woudenberg | Definitief | november 2023 24
6: STARTERS EEN ZETJE IN DE RUG GEVEN Hulpmiddelen voor koopstarters
vorm om hier het beste uit te halen is bijvoorbeeld het
Met de tweede jeugd strategie (paragraaf 4) proberen we
-
Lokaal toewijzen zou meer starters een plek kunnen
uitschrijven van een ‘wedstrijd’: het beste plan wint.
geven in Woudenberg. Hier maken we met Omnia
We zetten onze starterslening voort. De organisatie
Wonen afspraken over. Ook monitoren we samen het
starters uit Woudenberg te vergroten. Deze strategie is
hiervan is ondergebracht bij SVN.nl. Criteria voor onze
toewijzingsbeleid, zodat alle doelgroepen kans hebben
waardevol, maar biedt geen garantie op voldoende
starterslening zijn onder meer: tot 40 jaar, maximaal
beschikbaarheid voor onze starters. Bovendien hebben
15 jaar, voor woningen tot de NHG-grens (€405.000)
sommige mensen liever een nieuwe (maar kleinere)
en maximaal 20% van de aankoopsom, minimaal een
aanvullend kunnen doen om jongeren vaker een plek
woning. Nieuwbouw is daarom óók nodig, waaronder in
jaar ingeschreven in onze gemeente.
te bieden in de gemeente. Het stimuleren van
Door ruim sociale huur toe te voegen, kan Omnia
doorstroming is daarbij doelmatig. We overleggen met
Wonen woningen verkopen aan lokale starters. We
Omnia Wonen over de inzet van de doorstroom-
Op deze manieren proberen we koopstarters te helpen:
maken afspraken met Omnia Wonen over de
makelaar en de verhuisvergoeding voor senioren ook in
-
Bouw van kleine woningen op compacte kavels – bij
verkooppoule en de voorwaarden waaronder woningen
Woudenberg.
het veranderen van de woonvraag, zoals een groter
verkocht worden. Doel: zorgen dat zij bij de beoogde
gezin, zal doorstroming nodig zijn;
groepen terecht komen.
het aanbod aan betaalbare, ruime en goede woningen voor
Hoevelaar fase 3.
-
-
-
Toepassing van ‘fabriekswoningen’;
-
We overwegen grondkorting in combinatie met een
Huurstarters helpen
antispeculatie-beding (Koopgarant, tot €240.000 in
-
-
We gaan met Omnia Wonen in overleg wat zij
Over het algemeen geldt, als er meer sociale
2023) en zelfbewoningsplicht;
huurwoningen bijkomen is de kans groter voor starters
Op eigen grondposities geven we vooraf aan welke
om in aanmerking te komen voor een huurwoning. We
doelgroepen, producten en kwaliteitseisen we stellen
maken met Omnia Wonen afspraken over het aantal
waaraan ontwikkelende partijen moeten voldoen. Een
nieuwbouwwoningen;
H4 – BETAALBAAR WONEN
op een woning; -
Woonvisie Woudenberg | Definitief | november 2023 25
5
RUIMTE MAKEN VOOR WONEN
RUIMTE MAKEN VOOR WONEN Woudenberg is een gewilde woonplek. Rustig, groen en veilig wonen in een karakteristiek dorp, op enige afstand maar tegelijk ook nabij grote steden. -
-
Bij alles geldt: we behouden het dorpse karakter,
Keuzes en acties
omdat dat één van onze grote kwaliteiten is.
1.
Op de pagina’s hierna gaan we nader in op deze punten.
gefaseerd in, zodat we ook na 2030 nog kunnen
We gebruiken de ruimte in de wijk Hoevelaar om te groeien. Daarmee zijn lokale woningzoekenden
bouwen; 2.
geholpen en is ook instroom van buiten mogelijk. In
-
Tegelijk zorgen proberen we de doorstroming te
etc.; 3.
binding te belonen (lokaal toewijzen van nieuwe
de bestaande buurten van Woudenberg;
sociale koopwoningen en huurwoningen aan mensen
We zetten ons in om in elk geval mensen met een
met lokale binding); 4.
geven op het vinden van een passende woning. We gaan zuinig om met de resterende ruimte voor
-
levensloopgeschikte appartementen te realiseren. 6.
Op elke plek werkt dat anders uit: in het centrum compacter wonen, in de bestaande wijken invullingen op maat, en nog meer ruimte op onze
We gaan op zoek naar woningbouwruimte dicht bij voorzieningen voor senioren om bij voorkeur hofjes of
Daarbij geven we – naast de bekende woningtypes – ook ruimte aan nieuwe smaken in het wonen;
‘Zachte’ werkafspraken met makelaars en projectontwikkelaars over lokaal aanbieden;
5.
woningbouw; -
Inzet van ‘harde’ woningmarktinstrumenten om lokale
versnellen – daarmee maken we ruimte voor wonen in
lokale binding te ‘belonen’ door hen goede kansen te -
Bevorderen van de doorstroming, met verleidelijk aanbod, verhuisvergoeding, doorstroommakelaar,
die volgorde; -
De woningbouwruimte die we hebben, vullen we
Flexwoningen: geen focus, maar we staan er voor open als middel;
7.
We zetten op binnendorpse locaties vooral in op het bouwen voor kleine huishoudens.
uitbreidingslocaties;
H5 - RUIMTE MAKEN VOOR WONEN
Woonvisie Woudenberg | Definitief | november 2023 27
1: GEFASEERD WONINGEN TOEVOEGEN Grote vraag naar woningen
Er zit al veel in de pijplijn
Het woningmarkt uit 2022 liet al zien dat er een grote druk
Woudenberg heeft nog ruimte om te bouwen (zie kader) en
Mede door de ruimte die Woudenberg nu heeft, o.a.
op de woningmarkt van Woudenberg staat. Zo wijken veel
we zoeken naar aanvullende mogelijkheden. De ruimte om
Hoevelaar fase 2 en 3 en een aantal inbreidingslocaties,
mensen vanuit het westen van het land uit naar
te bouwen wordt na 2030 onzeker, mede door provinciale
kunnen er nog ongeveer 1.220 woningen gebouwd worden.
Woudenberg. Ze kunnen vaak meer bieden dan lokale
regels die verdere uitbreiding bemoeilijken. We zetten onze
Er van uitgaande dat niet alle plannen doorgaan, is het aan
woningzoekenden, omdat ze hun woning met veel
woningbouwruimte daarom zorgvuldig in.
de krappe kant om te voldoen aan de woonbehoefte van
overwaarde verkopen. Volgens het woonbehoefteonderzoek komen er tot 2032 ca. 1.450 huishoudens bij.
1.450 woningen 2032. Hier ligt nog een opgave om te We kiezen voor gefaseerd bouwen in combinatie met het
zoeken naar extra ruimte. Vooral bij het centrum, nabij
belonen van lokale binding (zie hierna). Zo komen de
voorzieningen, zou een geschikt zijn om actief op zoek te
Gefaseerd woningen toevoegen
woningen vaker terecht bij lokale woningzoekenden, en
gaan naar extra ontwikkellocaties. Daartegenover staat dat
De gepresenteerde 1.450 woningen zijn een optelsom van
hebben we ook voor de periode na 2030 nog ruimte om de
de zachte plannen die we hebben buiten de bestaande
lokale en bovenlokale vraag. In de jaren ‘17-’21 fluctueerde
vraag van dan te beantwoorden.
contouren van het dorp, op basis van provinciale scenario’s,
het aantal gebouwde woningen tussen 50 en 125 per jaar.
minder kansrijk lijken op lange termijn. Daarbij zoeken we
Veel woningen bouwen betekent weliswaar meer
We voldoen aan de ambities zoals vastgelegd in de
naar extra locaties voor het toevoegen van meer sociale
keuzemogelijkheden voor woningzoekenden, en het draagt
regionale woondeal met het Rijk, daarbij de succesfactoren
huur dan nu in de plannen staat. Hierin trekken we samen
bij aan het vitaal houden van de voorzieningen, maar het
in acht nemend, zoals beschreven in de woondeal. Met
met Omnia Wonen op.
biedt nog geen garanties op het goed bedienen van de
behulp van scenario’s onderzoeken we met welke aantallen
eigen, dorpse woonvraag, gelet op de grote druk van
woningen we in de behoefte voorzien én zorgen voor
buitenaf. Verdringing blijft, zonder aanvullende
blijvend vitale voorzieningen.
maatregelen, een risico.
H5 - RUIMTE MAKEN VOOR WONEN
Woonvisie Woudenberg | Definitief | november 2023 28
2: DOORSTROMING BEVORDEREN De meeste woningen staan er al. Hoe beter de doorstroming verloopt, hoe meer mensen een positieve
de sociale huur; -
We gaan met Omnia Wonen in gesprek om te
stap kunnen zetten. Nieuwbouw voegt dan toe wat
onderzoeken welke belemmeringen er zijn voor een
ontbreekt of niet beschikbaar komt.
verhuizing. Hierin valt te denken aan een doorstroommakelaar / verhuiscoach of huurbevriezing.
Ouderen verleiden met geschikte producten
Met makelaars gaan we in gesprek, over hoe zij
Veel ouderen geven aan nu of op afzienbare termijn te
ouderen de helpende hand kunnen bieden bij het
willen verhuizen. Dat begint met het toevoegen van
doorlopen van een verhuisproces.
geschikte woningen zoals hofjeswoningen, appartementen en kleine kavels.
-
We onderzoeken welke stimulansen we ouderen kunnen geven in de koopsector.
Doorstromingsobstakels ouderen wegnemen
Na doorstroming: 2e jeugd voor woningen
We zien dat ouderen vaak niet verhuizen, ondanks dat ze
De koopwoningen die ouderen achterlaten als ze verhuizen
een wens hebben. Dat heeft meerdere redenen.
naar een nieuwe woning geven we een impuls middels
Verhuiskosten, een hogere huurprijs, het gevoel er op
onze ‘tweede jeugd’-strategie. Zie daarvoor hoofdstuk 4.4
achteruit te gaan, het verliezen van contact met de buurt,
en hoofdstuk 5.6.
soms ook gebrek aan kennis over wat er mogelijk is. De ouderen die wél graag willen, maar om praktische redenen niet bewegen, willen we een handje helpen. -
We maken als gemeente budget vrij voor een tegemoetkoming in de verhuiskosten van ouderen in
H5 - RUIMTE MAKEN VOOR WONEN
Woonvisie Woudenberg | Definitief | november 2023 29
3: LOKALE BINDING BELONEN Lokale binding belonen
Deels zijn dit ‘harde’ instrumenten zoals het voorrang
Passend toewijzen sociale koopwoningen aan doelgroepen
We willen als gemeente voorzien in de behoefte van zowel
geven aan woningzoekenden met een lokale binding. We
Het wetsvoorstel regelt dat gemeenten nieuwbouw
lokale als bovenlokale woningzoekenden, maar wel in een
benutten de wettelijke mogelijkheden maximaal, mits deze
koopwoningen tot de NHG-grens in de huisvestings-
goede balans. Lokale binding willen we belonen, omdat het
passen bij onze situatie en doelmatig zijn.
verordening kunnen aanwijzen als vergunningplichtig. Deze
bijdraagt aan ons dorpse karakter, de gemeenschapszin en
vergunning wordt toegewezen als de koper een
omdat ook jonge mensen en mensen met minder financiële
Opkoopbescherming, zelfbewoningsplicht en anti
huishoudensinkomen heeft onder een vastgesteld grens.
ruimte hier een plek moeten kunnen vinden. Een bewuste
speculatiebeding. We hebben een diverse middelen om te
Hiermee worden starters en middeninkomens geholpen.
keuze voor Woudenberg is voor ons van grote waarde.
voorkomen dat woningen als investering opgekocht worden. Zo houden we woningen in de bestaande voorraad
Verhoging voorrangspercentage bij lokale binding:
Het gefaseerd nieuwbouwen (zie paragraaf 1) combineren
betaalbaarder voor starters en andere groepen met minder
Gemeenten kunnen nu bij het verlenen van een
we met het inzetten van woningmarktinstrumenten, zodat
financiële ruimte.
huisvestingsvergunning voor huur- en koopwoningen bij
lokale woningzoekenden genoeg kans hebben om een woning te vinden.
50% van de aangewezen woningen voorrang geven aan Maatschappelijk gebonden toewijzen nieuwe sociale koop.
woningzoekenden met een binding aan de
In het wetsvoorstel van de nieuwe Huisvestingswet kunnen
woningmarktregio. Binnen deze 50% mag de helft worden
Deels benutten we zachte instrumenten zoals het lokaal
we naast sociale huur ook voor sociale koopwoningen een
toegewezen aan woningzoekenden met een binding aan de
aanbieden van woningen voordat er bovenlokaal op
huisvestingsvergunning opnemen. We mogen 50% van
gemeente Woudenberg. Dit wordt de lokale binding
gereageerd kan worden. Zo gebruiken we lokale media om
deze woningen toewijzen aan eigen inwoners en mensen
genoemd. We mogen in de nieuwe Huisvestingswet de
nieuwe woningen aan te bieden en gaan we in gesprek met
met cruciale beroepen. Dit geldt alleen voor nieuwbouw
ruimte van maximaal 50% op grond van de lokale behoefte
makelaars wat we nog meer zouden kunnen doen.
koopwoningen met een koopprijs tot de geldende NHG-
zelf verdelen.
grens.
H5 - RUIMTE MAKEN VOOR WONEN
Woonvisie Woudenberg | Definitief | november 2023 30
4: NIEUWE SMAKEN IN WONEN Ruimte bieden aan nieuwe smaken
maar staan ook open voor CPO (CPO is een vorm van
Het blijkt dat Woudenbergers naast bekende
projectontwikkeling waarbij toekomstige bewoners zelf
woonproducten, zoals rijwoningen, tweekappers en appartementen, ook behoefte hebben aan andere vormen
gezamenlijk opdrachtgever zijn); -
De roep om tiny houses is in veel gevallen vooral een
van wonen. De overwegingen lopen uiteen. En hoeveel er
vraag naar betaalbare woningen, die best compact
nodig is, blijft vooralsnog moeilijk te voorspellen.
mogen zijn. We steken onze energie in het vergroten
-
We gaan proefondervindelijk ervaren of er een vraag is
van de beschikbaarheid van betaalbaar wonen, via
naar kleine kavels voor senioren of mensen die een
nieuwbouw in huur en koop, versnellen van de
tussenstap maken vanuit een ruime gezinswoning,
doorstroming in de bestaande (vaak betaalbare)
waar zij zelf of samen iets kunnen ontwikkelen. Dat er
woningvoorraad, maar ook verkoop van sociale
een behoefte is, kwam als signaal naar voren bij de
huurwoningen. Daarbij experimenteren we ook, zoals
antwoorden op de vragenlijst. Hoeveel: dat is vooraf
met ‘Klein maar Fijn Wonen’.
lastig te meten; -
Hofwoningen en zorg gerelateerde woningen, waar van
Flexwonen: een middel
nature een gemeenschapsgevoel ontstaat en waar
Als flexwonen leidt tot versnelling of goed en betaalbaar
mensen elkaar laagdrempelig kunnen helpen, jong en
wonen, dan staan we open voor initiatieven. Wel zijn wij
oud. We nemen in onze uitbreidingsplannen een
kritisch op flexwonen als het gaat over de prijs-
substantieel aandeel wonen in hofjesvorm op, en we
kwaliteitverhouding en de daadwerkelijke versnelling in het
zoeken op binnendorpse locaties contact met
proces.
ontwikkelende partijen om hen te wijzen op deze behoefte. We gaan uit van projectmatige ontwikkeling, Bron: Merosch
H5 - RUIMTE MAKEN VOOR WONEN
Woonvisie Woudenberg | Definitief | november 2023 31
5: ELKE PLEK HEEFT ZIJN EIGEN ROL We zien een duidelijk verschil in de rol die locaties kunnen
Binnendorpse locaties
zelf wat willen bouwen op een kleine kavel, woonvormen
vervullen in het bedienen van de woonvraag:
Op binnendorpse locaties zien we juist kansen om een fijne
waarbij jong en oud bij elkaar wonen en elkaar helpen en
woonomgeving te creëren voor kleine huishoudens. Juist op
mogelijkheden voor mensen die ruimte over hebben om
Uitbreiding
deze binnendorpse locaties bieden we ruimte aan
hun woning ter splitsen.
We hebben met Hoevelaar fase 2 en 3 nog ruimte om uit te
kleinschalige projecten in de vorm van een hofje,
breiden. Met deze locaties zouden we aan een groot deel
appartementengebouw of bijvoorbeeld wooneenheden in
van de woningbouwopgave kunnen voldoen. Toch zien we
een voormalig bedrijfsgebouw. Alles passend bij de schaal
ook dat deze locaties verder van voorzieningen af zitten die
van een dorp.
met name voor senioren belangrijk zijn. Denk daarbij een huisarts, fysio, apotheek en supermarkt. Dit terwijl andere
Centrum
groepen juist niet dicht bij het centrum hoeven te zitten.
Om senioren een geschikte plek te bieden in Woudenberg
We richten ons dan vooral op die plekken op mensen die
en als bijeffect de doorstroming op gang te helpen willen
op enige afstand voor voorzieningen willen wonen, in een
we graag nabij het centrum geschikte woonvormen voor
groene setting. Het gaat dan niet alleen om
senioren realiseren. Denk daarbij aan appartementen in of
gezinswoningen: we experimenteren met kleine kavels en
nabij het centrum, of een gezamenlijk hof. Vanwege de
kiezen voor een setting die gericht is op samenleven en
collectiviteit van een hof zou dit eventueel ook iets verder
elkaar helpen. Dat zit in de stedenbouwkundige setting,
van het centrum af kunnen liggen, maar altijd met oog
maar ook in het mengen van woningen voor diverse
voor de bereikbaarheid van belangrijke voorzieningen. We
doelgroepen. We gaan met ontwikkelaars in gesprek hoe
realiseren ons ook dat niet alle senioren dezelfde
we dit goed vorm kunnen geven.
woonwensen hebben en hier niet direct locaties beschikbaar voor zijn. Zo staan we open voor senioren die
H5 - RUIMTE MAKEN VOOR WONEN
Woonvisie Woudenberg | Definitief | november 2023 32
6: HET DORPSE BEHOUDEN Het dorpse behouden: in schaal en maat
juist in op vergroening van de openbare ruimte. Ook
Mensen kiezen bewust voor Woudenberg. Het is hier fijn
qua bouwstijl zorgen we dat het aansluit op het dorpse
wonen, het heeft de sfeer en gemoedelijkheid van een dorp, maar toch ook alle belangrijke voorzieningen.
karakter van Woudenberg; •
Nieuwbouw mag modern of klassiek zijn, maar het is in elk geval zorgvuldig en met een uitstraling die de
Bijbouwen niet ten koste van alles
kleinschaligheid van het dorp geen onrecht toedoet. De
Er is in Woudenberg een grote vraag naar nieuwe
Nota ruimtelijke kwaliteit dient hier als basis en
woningen, vooral ook in het betaalbare segment en om
bewaakt de kwaliteit.
starters een plek te bieden. Toch moet het bouwen van woningen niet losstaan van het behoud van het dorpse karakter. Zo hebben nieuwe ontwikkeling bij voorkeur een
De Zilvervloot. Bron: Vercoma
dichtheid die we in Woudenberg gewend zijn en staat een groene leefomgeving centraal. -
In het centrum mag het vanuit woningbehoefte en de noodzaak om extra woningen te bouwen op sommige plekken dichter dan het nu is. Een inpassing van hogere accenten is hier mogelijk, als het past in de bestaande omgeving en karakter van Woudenberg;
•
De rest van het dorp houden we bij voorkeur groen. Hier is verdichting niet wenselijk en koesteren wij het bestaande groen. We verdichten niet te veel en zetten
H5 - RUIMTE MAKEN VOOR WONEN
Woonvisie Woudenberg | Definitief | november 2023 33
7: DUURZAAMHEID Woudenberg draagt zijn steentje bij De gemeente steunt de doelstellingen in Europees, landelijk en provinciaal verband met overtuiging. We zien de urgentie van het verduurzamen en willen zorgen voor lagere energielasten van onze inwoners. Zo hebben we het Convenant Duurzame Woningbouw van de provincie Utrecht ondertekend. Hier staan provinciale afspraken in over o.a. energie en klimaatadaptatie. We houden ons aan de eisen die landelijk worden
ingevoerd. Daarmee bewegen we met zijn allen al toe naar steeds duurzamer wonen en een aangenamere woonomgeving. Zowel qua energieverbruik als ook circulariteit en biobased bouwen. Het tijdspad en de route voor de verduurzaming in alle woningen en gebouwen staat beschreven in de Transitievisie Warmte. In woningbouwplannen bekijken we standaard de mogelijkheden voor klimaatadaptatie.
Bron: Schippers Architecten BNA
H5 - RUIMTE MAKEN VOOR WONEN
Woonvisie Woudenberg | Definitief | november 2023 34
AFWEGINGSKADER Hulpmiddel bij het maken van plannen Nieuwe plannen voor woningbouw toetsen we op de toegevoegde waarde voor Woudenberg. Alle plannen moeten voldoen aan gangbare regelgeving. Ook toetsen we of de samenstelling van het plan iets bijdraagt aan het behalen van de doelen in deze woonvisie. De optelsom van doelgroepen het juiste aanbod is, naar woningtype, huur of koop, prijsklasse, en op een plek die past bij de wensen.
Koop
woningtoevoegingen moet er toe leiden dat er voor alle
Het schema hiernaast helpt om in te schatten waar we als
Segment
Typering
Huidig aanbod
Doelgroep
Strategie toevoeging
Goedkoop Tot de koopgarantgrens (€ 240.000 in 2023, periodieke indexatie)
Kleine hof- of rijwoningen of appartementen
--
Starters, senioren
Betaalbaar Koopgarant-grens tot € 390.000*
Kleine hof- of rijwoningen of appartementen
--
Mix starters, senioren, gezinnen
Middelduur NHG tot € 600.000
Eengezinswoningen en appartementen
0
Gezinnen, paren
≥ 20%
Duur ≥ € 600.000
2^1-kap, vrijstaande woningen
+
Gezinnen, paren
≥ 10%
Sociale huur ≤ € 808,06
Appartementen, hofwoningen, rij- en hoekwoningen
--
Alle doelgroepen
Vrije huur > € 808,06
Appartementen, hofwoningen, rij- en hoekwoningen
0/-
Sociale en vrije sectorhuur
Zorgwoningen en zorgconcepten
--
≥ 10%
≥ 20%
Voorwaarde
Potentiële locatie
Direct voor starters, doorstroming stimuleren of nieuwe woonsmaak
Rondom centrum en Hoevelaar
Direct voor starters, doorstroming stimuleren of nieuwe woonsmaak
Rondom centrum en Hoevelaar
Rondom centrum en Hoevelaar
gemeente op letten. Niet elk plan hoeft in alle behoeften te voorzien, maar kan een eigen rol spelen in het totaal. Wel
Hoevelaar en ruimte voor ruimte
letten we in het bijzonder op de toevoeging van woningen zorggeschikt). Het kan zijn dat in bekende projecten er voldoende aanbod bij komt, zodat in nieuwe projecten dit
Huur
waarvan het aanbod nu schaars is (betaalbaar,
Bij het onvoldoende bijdragen aan doelen, geven we initiatiefnemers mee wat we van hen verwachten: hoe zij
Zorg
minder van meerwaarde is.
Doelgroep wonen en zorg
≥ 30%
Gericht op doorstroming
≤ 10%
Goede prijskwaliteitsverhouding
Zie woonzorgvisie
Dicht bij voorzieningen
Overal
Rondom het centrum
toch hun bijdrage kunnen leveren. * Vastgesteld door ministerie van BZK
H5 - RUIMTE MAKEN VOOR WONEN
Woonvisie Woudenberg | Definitief | november 2023 35
6
WONEN EN ZORG
EEN OPMAAT NAAR DE WOONZORGVISIE De provincie voert op dit moment een woonzorganalyse uit
verstandelijke beperking of Ggz-achtergrond, woont
specialistische jeugdzorg en ondersteuning met
om inzicht te krijgen in de (toekomstige) behoefte aan
vaker zelfstandig en in Woudenberg – het gaat om
noodzakelijk verblijf. In samenwerking met het IVVU -
wonen, zorg en ondersteuningsbehoefte van
kleine aantallen, maar goede begeleiding is cruciaal.
vereniging voor instellingen voor verpleging en verzorging
aandachtsgroepen en ouderen. Na dit onderzoek starten we
Utrecht- zijn we gekomen tot oplossingsrichtingen die we
met het opstellen van onze eigen woonzorgvisie. Hierin
In deze woonvisie gaan we in op:
lokaal met alle betrokkenen verder gaan uitwerken en
beschrijven we hoe we met deze opgaven willen omgaan.
1.
Passend wonen, ook voor bijzondere doelgroepen;
zullen verwerken in de woonzorgvisie.
Er is nu al veel (lokale) informatie beschikbaar en we
2.
Een toegankelijke woonomgeving.
hebben de opgaven voor de doelgroepen al grotendeels in
In deze woonvisie richten we ons alleen op de vormen van