04 Nota Grondbeleid 2023 - Gemeente Woudenberg (2).pdf

Gemeente Woudenberg – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 27 van 50

Als het besluit waarin het bouwplan mogelijk wordt gemaakt een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is, nemen burgemeester en wethouders in de vergunning kostenverhaalsvoorschriften op. Voordat een initiatiefnemer mag gaan bouwen, moet hij een kostenverhaalsbeschikking aanvragen. In die beschikking leggen burgemeester en wethouders het bedrag vast dat de aanvrager moet betalen. Na betaling mag de bouw pas starten. De afdwingbare route kent minder vrijheden dan de anterieure overeenkomst. Als er geen gemeentelijk investeringen of onderzoeken nodig zijn voor een initiatief, is toepassing van de afdeling kostenverhaal niet nodig. Dan kan volstaan worden met de leges, die verschuldigd zijn voor wijziging van het omgevingsplan of voor de omgevingsvergunning. 6.2.2 Kostenverhaal plankosten Met betrekking tot het kostenverhaal wordt in deze paragraaf specifiek stilgestaan bij de gemeentelijke plankosten; de gemeentelijke inzet die onder andere nodig is voor de beoordeling van plannen en het in procedure brengen ervan. Let op: Dit betreft “slechts” één van de kostensoorten binnen het kostenverhaal. Hierbij gelden onderstaande uitgangspunten: •

•

Intentieovereenkomst: Indien de haalbaarheid van een plan nader onderzocht moet worden en hier gemeentelijke kosten mee gemoeid zijn wordt voorafgaand aan die onderzoeken een intentieovereenkomst gesloten. In de intentieovereenkomst wordt bepaald voor wiens rekening de kosten van de onderzoeksfase komen en of, en zo ja hoe die kosten op een later moment tussen partijen verrekend worden. Anterieure overeenkomst: Indien uit de onderzoeksfase volgt dat een haalbaar plan realiseerbaar is, wordt toegewerkt naar een anterieure overeenkomst waarmee de integrale plankosten in rekening worden gebracht. Eventueel eerder in rekening gebrachte bijdragen via een gesloten intentieovereenkomst worden hiermee verrekend. Om de plankosten te begroten wordt gebruik gemaakt van de zogeheten “plankostenscan” (model met tijdvak).

6.2.3 Nota bovenwijkse kosten In een zogeheten beleidsnota bovenwijkse kosten kunnen investeringen die van een gemeentebreed niveau zijn (dus projectoverstijgend) op eenduidige wijze toegerekend worden aan alle gebiedsontwikkelingen die er gezamenlijk toe noodzaken dit soort investeringen te plegen. Op het moment van opstellen van deze Nota Grondbeleid beschikken wij niet over een dergelijke nota en is daar ook geen noodzaak toe. Bovenwijkse kosten worden, waar aan de orde, per project toegerekend. 6.2.4 Financiële bijdragen Onder de Omgevingswet wordt het mogelijk om naast het verhalen van kosten ook afdwingbare bijdragen te vragen voor kosten die niet direct toerekenbaar zijn aan een gebiedsontwikkeling, maar waar de betreffende ontwikkeling wel profijt van heeft. Voorbeelden zijn de aanleg van fietspaden in het buitengebied en natuurherstel elders in de gemeente; belangrijke gemeentelijke beleidsdoelen. Wij willen verkennen of we dergelijke bijdragen in rekening kunnen brengen bij ontwikkelende partijen om op die manier extra bij te dragen aan het behalen van deze doelen. Zodat als een anterieure overeenkomst over kostenverhaal wordt gesloten, afdwingbare financiële bijdragen daarin ook kunnen worden meegenomen.

Gemeente Woudenberg – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 28 van 50

Beleidskeuze: Kostenverhaal • Uitgangspunt voor het kostenverhaal is om dat waar mogelijk privaatrechtelijk via een anterieure overeenkomst te regelen. • Alleen indien nodig worden publiekrechtelijke kostenverhaalsregels in het Omgevingsplan, dan wel in de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, vastgesteld om het kostenverhaal te verzekeren. • Bovenwijkse kosten worden, waar aan de orde, per project toegerekend.

Gemeente Woudenberg – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 29 van 50

7. Financiële aspecten: beheersing & verantwoording 7.1

Inleiding

Door onze keuze voor een situationeel grondbeleid kan het zijn dat wij zelf grondexploitaties voeren. In die gevallen hebben wij een actieve rol. In andere gevallen hebben wij een faciliterende rol vanuit het faciliterende grondbeleid. Beide vormen hebben financiële gevolgen voor de gemeente. In dit hoofdstuk gaan we in op de vraag hoe wij een en ander financieel beheersen en hoe wij daar verantwoording over afleggen.

7.2

Waardering en verslaglegging

De regels omtrent waardering en verslaglegging voor zowel actief als faciliterend grondbeleid zijn vastgelegd in de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019), die is opgesteld door de commissie BBV. Onderstaand volgt een toelichting op de waarderings- en verslagleggingsregels voor: • Strategische gronden • Bouwgronden in exploitatie (BIE) • Faciliterend grondbeleid. 7.2.1 Strategische gronden Gronden die de gemeente verwerft met het oog op toekomstige gebiedsontwikkelingen, maar waarvoor nog geen grondexploitatie (BIE) is vastgesteld, worden op de balans gewaardeerd tegen de laagste waarde van: • De (historische) verkrijgingsprijs, inclusief bijkomende kosten, of; • De marktwaarde op basis van de geldende bestemming. Voor het bepalen van de marktwaarde dient een taxatie te worden uitgevoerd. Indien uit de taxatie een duurzame waardevermindering wordt vastgesteld, dient dit direct te leiden tot een afwaardering. Deze gronden worden op de balans opgenomen onder de post MVA (Materiële Vaste Activa). 7.2.2 Bouwgronden in exploitatie (BIE) - grondexploitatie Binnen de gemeente zijn enkele gebiedsontwikkelingen in uitvoering. Waar dit gebiedsontwikkelingen op gemeentelijk eigendom betreft geldt dat door de gemeenteraad een grondexploitatie (zogeheten Bouwgrond In Exploitatie, oftewel BIE) met een grondexploitatiebegroting is vastgesteld.

Op basis daarvan vindt financiële bewaking en verantwoording plaats. Het startpunt van een ‘BIE’ is een raadsbesluit met de vaststelling van de grondexploitatie, inclusief grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment wordt de BIE geopend en worden kosten geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie bij onderhanden werk (Bouwgronden in Exploitatie) op de balans. Met vaststelling van een grondexploitatie of actualisatie door de gemeenteraad wordt een totaalkrediet afgegeven voor de investeringen die in de gehele looptijd van de grondexploitatie zijn begroot. Onze (actieve) grondexploitaties voldoen in algemene zin aan de zogeheten stellige uitspraken uit de “Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)” van de commissie BBV. Dit betekent onder andere dat:

Gemeente Woudenberg – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 30 van 50

•

•

•

Grondexploitaties enkel kosten- en opbrengstensoorten en elementen bevatten die op de kostensoortenlijst onder de Omgevingswet staan, zoals: o Verwerving o Tijdelijk beheer o Bouwrijp maken o Woonrijp maken o Planontwikkeling o Overige kosten o Grondopbrengsten en overige opbrengsten (subsidies en bijdragen) o Rente en kosten- en opbrengstenstijging De looptijd van een grondexploitatie in beginsel maximaal 10 jaar is. In het geval dat een gebiedsontwikkeling een langere looptijd heeft, worden extra risicobeperkende maatregelen genomen. Alle grondexploitaties jaarlijks herzien worden. Wij rapporteren over de grondexploitaties bij de gemeentelijke jaarrekening en begroting en middels de jaarlijkse uitgebreide vertrouwelijke toelichtingen.

7.2.2.1. Winstnemingen In de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken van de commissie BBV zijn voorschriften opgenomen over tussentijdse winstneming uit grondexploitaties. In de notitie wordt benoemd dat er voldoende zekerheid bestaat om (tussentijdse) winst te nemen als aan de volgende drie voorwaarden wordt voldaan: • • •

Het resultaat van de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt genomen naar rato van de realisatie)

De commissie BBV schrijft hiertoe de Percentage of Completion – methode voor. Het percentage gerealiseerde kosten wordt vermenigvuldig met het percentage van de gerealiseerde opbrengsten. Het daaruit volgende percentage van de eindwaarde is het bedrag dat als winst moet worden genomen (gecorrigeerd voor eerdere winstnemingen). Jaarlijks wordt bij de actualisatie van de grondexploitatie berekend in hoeverre winst moet worden genomen. Indien sprake is van tussentijds te nemen winst, dan wordt dit toegevoegd aan Algemene Reserve Grondbedrijf. 7.2.2.2. Verliesvoorzieningen Voor grondexploitaties met een geraamd negatief saldo zijn gemeenten verplicht direct een voorziening te treffen ter hoogte van dit saldo. De verliesvoorziening wordt jaarlijks herijkt bij de actualisatie van de grondexploitatie ten behoeve van de jaarrekening op basis van het contante waarde saldo van die grondexploitatie op dat moment. Het treffen van een verliesvoorziening verlaagt direct de boekwaarde van de betreffende grondexploitatie. Deze voorziening wordt opgehoogd door onttrekkingen uit die Algemene Reserve Grondbedrijf indien nodig.

Als op een zeker moment een voorziening een hoogte kent van € 100.000 en na de herziening van de grondexploitatie deze een negatieve stand kent van € 150.000, dan betekent dit dat een bedrag van € 50.000 aan de Algemene Reserve Grondbedrijf onttrokken wordt om de voorziening voor de

Gemeente Woudenberg – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 31 van 50

grondexploitatie op peil te houden. Eén en ander geldt uiteraard ook andersom, dan wordt er afgedragen aan de Algemene Reserve Grondbedrijf. Wij rekenen geen rente toe aan de voorzieningen. Beleidskeuze: Bouwgronden in exploitatie (BIE) • Onze grondexploitaties voldoen aan de regels uit de vigerende Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken van de commissie BBV. • Over de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties wordt gerapporteerd in de jaarrekening en bij de begroting als onderdeel van de gemeentelijke P&C-cyclus, aangevuld met de jaarlijkse uitgebreide vertrouwelijke toelichtingen op de herziening. • Wij handelen op het gebied van tussentijds winstnemen bij grondexploitaties conform het BBV. De te nemen tussentijdse winst wordt berekend conform de POC-methode over het eindwaarde saldo van een grondexploitatie. Indien in enig jaar sprake is van (tussentijds) te nemen winst, dan wordt deze winst toegevoegd aan de Algemene Reserve Grondbedrijf. • Voor grondexploitaties met een negatief saldo wordt een voorziening getroffen ter hoogte van het contante waarde saldo van die grondexploitatie. De voorziening wordt, indien nodig, aangevuld door een onttrekking uit de Algemene Reserve Grondbedrijf. Kan de voorziening naar beneden worden bijgesteld dan wordt afgedragen aan de Algemene Reserve Grondbedrijf.

7.2.3 Facilitair grondbeleid Indien sprake is van faciliterende projecten, dan wordt de grondexploitatie niet gevoerd door de gemeente, maar door een private partij. De kosten die gemeente maakt voor een faciliterend project, worden middels een anterieure overeenkomst op deze private partij verhaald. Indien anterieur (privaatrechtelijk) geen overeenstemming wordt bereikt met de private partij, dan kan de gemeente haar kosten (publiekrechtelijk) verhalen middels kostenverhaalsregels bij het Omgevingsplan, dan wel middels kostenverhaalsvoorschriften in de vergunning. De gemeente schiet in deze gevallen vaak de kosten voor, die later in de vorm van een kostenverhaalsbijdrage worden terugbetaald. Er is dan sprake van een vordering op de private partij. De verschillende vorderingen worden verzameld onder de balanspost ‘overige nog te ontvangen bedragen’. 7.2.4 Voorbereidingskrediet Om de haalbaarheid en kansrijkheid van projecten te bepalen zijn diverse onderzoeken en analyses nodig. Ten behoeve van het kunnen uitvoeren van deze analyses is krediet nodig vooruitlopend op het eventueel vaststellen van een grondexploitatie dan wel het sluiten van een kostenverhaalsovereenkomst. Het verlenen van een dergelijk voorbereidingskrediet is een bevoegdheid van de raad.

De kosten die ten laste van dit krediet komen activeren wij conform de voorwaarden die de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken van de commissie BBV daar aan stelt. Met het activeren van deze kosten lopen we een risico. De kans is aanwezig dat uit de onderzoeken volgt dat geen haalbaar project resulteert. De geactiveerde kosten worden dan niet gedekt door een grondexploitatie of een

Gemeente Woudenberg – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 32 van 50

kostenverhaalsovereenkomst. De gerealiseerde kosten moeten dan worden afgeboekt. Dit gebeurt ten laste van de Algemene Reserve Grondbedrijf. Indien wel een haalbaar project volgt, wordt een grondexploitatie geopend en worden de gemaakte voorbereidingskosten ingebracht in de grondexploitatie. Indien een deel van het voorbereidingskrediet niet is aangewend, dan valt dit vrij. De verantwoording over voorbereidingskredieten vindt plaats via de jaarrekening en op inhoud en voortgang via de voortgangsrapportages. Beleidskeuze: Voorbereidingskrediet • Een voorbereidingskrediet wordt aangevraagd bij en verleend door de gemeenteraad. Verantwoording hierover vindt plaats via de jaarrekening.

7.3

Risicomanagement en Algemene Reserve Grondbedrijf

Ruimtelijke projecten zoals grondexploitaties zijn altijd omgeven met risico’s. Risico’s die optreden kunnen het financiële beeld ten opzichte van de oorspronkelijke verwachting aanmerkelijk beïnvloeden. Het regelmatig uitvoeren van risicoanalyses om risico’s te identificeren, te beoordelen en beheersmaatregelen te treffen is in het proces van gebiedsontwikkeling noodzakelijk. 7.3.1 Aparte reserve voor de grondexploitaties Om de risico’s die gepaard gaan met het voeren van grondexploitaties te dekken, hebben wij een Algemene Reserve Grondbedrijf. Deze reserve maakt onderdeel uit van de Algemene Reserve, maar is apart gelabeld. De voornaamste reden hiervoor is dat risico’s in relatie tot het grondbeleid veelal van een andere orde zijn dan risico’s die door de Algemene Reserve worden gedekt. We willen daar dus extra en goed zicht op hebben en vandaar dat we deze reserve apart labelen. Binnen de Algemene Reserve Grondbedrijf zijn gelden gelabeld voor het projectgebied Woudenberg-Oost. In het onderstaande komen de verschillende onderdelen van de Algemene Reserve Grondbedrijf aan de orde en wordt de onderlinge samenhang geduid. 7.3.1 Noodzakelijke en Beschikbare omvang Algemene Reserve Grondbedrijf De Algemene Reserve Grondbedrijf dient een bepaalde noodzakelijke omvang te hebben om geïnventariseerde risico’s afdoende te kunnen dekken.

Deze noodzakelijke omvang kan jaarlijks fluctueren door het vaststellen van nieuwe grondexploitaties en het bijstellen van lopende grondexploitaties. Mede om die reden worden de grondexploitaties jaarlijks herzien. De per jaar berekende noodzakelijke omvang moet afgezet worden tegen de op dat moment beschikbare omvang van de Algemene Reserve Grondbedrijf. Hier kan uiteraard een verschil in zitten en afhankelijk daarvan kan het nodig zijn de beschikbare omvang bij te stellen door bijstortingen vanuit of onttrekkingen ten gunste van de Algemene Reserve. Noodzakelijke omvang De noodzakelijke omvang van de Algemene Reserve Grondbedrijf is het bedrag dat we nodig hebben als reserve om de risico’s in de grondexploitaties voldoende te kunnen dekken. De noodzakelijke omvang is dus afhankelijk van de geïnventariseerde risico’s in de grondexploitaties en deze berekende noodzakelijke omvang zegt dus nog niets over de beschikbare omvang (de reserve die we daadwerkelijk hebben). De noodzakelijke omvang van de Algemene Reserve Grondbedrijf wordt

Gemeente Woudenberg – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 33 van 50

bepaald door voor elke lopende grondexploitatie een risicoanalyse uit te voeren waarbij de risico’s voor de grondexploitatie worden geïnventariseerd en gekwantificeerd. Als een grondexploitatie nog steeds een positief saldo kent in het geval dat alle geïnventariseerde risico’s zich voordoen, is voor die grondexploitatie geen risicoreservering in de Algemene Reserve Grondbedrijf nodig. Pas als een grondexploitatie negatief wordt, is voor dat gedeelte een reservering nodig. Als een grondexploitatie al een negatief saldo kent, dan is daarvoor al een voorziening getroffen. Als uit de risicoanalyse blijkt dat het saldo nog negatiever kan worden, dan wordt een reservering getroffen ter grootte van dit verschil. Beschikbare omvang De beschikbare omvang van de Algemene Reserve Grondbedrijf is vervolgens de reserve die we op dat moment daadwerkelijk hebben. Deze beschikbare omvang wordt in enig jaar beïnvloed door vanuit de stand in enig jaar de onderstaande correcties door te voeren: 1. Voorziening negatieve grondexploitaties Zoals in het voorgaande reeds benoemd wordt de noodzakelijke voorziening voor negatieve grondexploitaties gevoed vanuit de Algemene Reserve Grondbedrijf indien nodig. Indien blijkt dat in enig jaar “extra voeding” van de voorziening nodig is, dan beïnvloedt dit dus de beschikbare omvang van de Algemene Reserve Grondbedrijf in dat jaar.

Indien blijkt dat “minder voeding” nodig is voor negatieve grondexploitaties vergroot dit de beschikbare omvang van de Algemene Reserve Grondbedrijf. 2. (Tussentijdse) winst In paragraaf 4.2.2.1 werd ingegaan op de methodiek die wij hanteren om bij grondexploitaties met een geraamd positief saldo (tussentijds) winst te nemen. Indien hiervan in enig jaar sprake is, wordt dit aan de Algemene Reserve Grondbedrijf toegevoegd. De beschikbare omvang van de Algemene Reserve Grondbedrijf wordt daarmee dus groter. 3. Afboeking geactiveerde voorbereidingskosten Tot slot wordt de omvang van de Algemene Reserve Grondbedrijf beïnvloed door eventueel noodzakelijke afboekingen van geactiveerde voorbereidingskosten, zoals in paragraaf 4.2.4 beschreven. Dit komt voor in die gevallen dat er geen grondexploitatie wordt vastgesteld of geen overeenkomst over kostenverhaal wordt gesloten. De geactiveerde voorbereidingskosten zullen dan afgeboekt moeten worden. Dit gebeurt, indien in enig jaar aan de orde, ten laste van de Algemene Reserve Grondbedrijf.

Na het doorlopen van bovenstaande stappen om zowel de noodzakelijke als beschikbare omvang van de Algemene Reserve Grondbedrijf in enig jaar te bepalen kunnen beide componenten met elkaar vergeleken worden om te bepalen of aanvulling vanuit de Algemene Reserve noodzakelijk is dan wel juist een gedeelte van de Algemene Reserve Grondbedrijf toegevoegd kan worden aan de Algemene Reserve.

Gemeente Woudenberg – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 34 van 50

Beleidskeuze: Risicomanagement en Algemene Reserve Grondbedrijf • Bij aanvang van een grondexploitatie en minimaal jaarlijks wordt een risicoanalyse uitgevoerd. • Tussentijdse winsten worden toegevoegd aan de Algemene Reserve Grondbedrijf, verliesvoorzieningen worden gedekt uit de Algemene Reserve Grondbedrijf. • Jaarlijks wordt bij de herzieningen van de grondexploitaties aan de raad voorgelegd op welke wijze winsten aan de reserves worden toegevoegd. • De gemeente heeft een Algemene Reserve Grondbedrijf ingesteld. De noodzakelijke omvang ervan wordt bepaald door: ▪ De uitkomst van de jaarlijkse risicoanalyses De beschikbare omvang wordt bepaald door: ▪ Voorzieningen negatieve grondexploitaties ▪ Tussentijdse winst ▪ Afboeking geactiveerde voorbereidingskosten.

Gemeente Woudenberg – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 35 van 50

8. Organisatie, samenwerking en verantwoording 8.1

Inleiding

Dit hoofdstuk behandelt de organisatorische kant van het grondbeleid; de rollen, de verantwoordelijkheden en de onderlinge verhoudingen. Zo komt bij de uitvoering van het grondbeleid onder andere de rolverdeling tussen college en de gemeenteraad aan bod. Daarnaast wordt ingegaan op de wijze waarop over het grondbeleid wordt gerapporteerd en de manier waarop dit in de ambtelijke organisatie is ingebed.

8.2

Rolverdeling gemeenteraad en college

Binnen de door de gemeenteraad vastgestelde kaders voor het grondbeleid geeft het college uitvoering aan de realisatie van de beleidsambities. Voor het functioneren van het grondbeleid is het college eindverantwoordelijk. De daadwerkelijke uitvoering van het grondbeleid vindt plaats door het ambtelijk apparaat. Gemeenteraad De Nota Grondbeleid is voor de gemeenteraad het toetsingskader voor de uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid. De raad heeft het budgetrecht en is bevoegd budget beschikbaar te stellen. In het kader van het grondbeleid geschiedt dit of door het vaststellen van een voorbereidingskrediet of bij vaststelling van de grondexploitatie. Met het vaststellen van de eerste grondexploitatie stelt de raad impliciet budget beschikbaar die door het college benut kunnen worden voor de uitvoering van het project. College Het college is bevoegd bij de uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid privaatrechtelijke overeenkomsten te sluiten en zal binnen het kader van de grondexploitatie dienen te handelen. Afwijkingen dienen te worden verantwoord aan de raad. Dit geschiedt door middel van de paragraaf grondbeleid in de jaarrekening, de toelichting bij de kadernota en in de uitgebreide vertrouwelijke toelichting op de herziening van de grondexploitaties.

Binnen deze financiële kaders is het college bevoegd om kosten te maken ten behoeve van de grondexploitatie en om overeenkomsten te sluiten. Jaarlijks vindt terugkoppeling aan de raad plaats over de voortgang van de ruimtelijke projecten. Ambtelijk apparaat Binnen de gemeente Woudenberg is geen sprake van een aparte entiteit grondbedrijf. De uitvoering van de belangen en verantwoordelijkheden is belegd binnen de verschillende afdelingen. De strategisch beleidsmedewerker Ruimtelijke Ordening is, in samenwerking met het kernteam grondbedrijf en de financiële medewerkers, verantwoordelijk voor het opstellen, bewaken en actualiseren van de beleidsstukken die noodzakelijk zijn voor het goed functioneren van het grondbedrijf. Dit betreft onder andere de Nota Grondbeleid, het tijdelijk beheer en de verkoop van gronden of vastgoed die geen onderdeel uit maken van projecten. De projectleiders van de projecten in het ruimtelijk domein zijn verantwoordelijk voor het behalen van de doelstelling van de verschillende projecten. Hieronder vallen onder meer het opstellen en herzien

Gemeente Woudenberg – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 36 van 50

grondexploitaties, de kwartaalrapportages, tijdelijk beheer van gronden en opstallen, advies omtrent aan- en verkopen van onroerende zaken en haalbaarheidsanalyses. In onderstaand schema volgt op hoofdlijnen de rolverdeling tussen gemeenteraad en college ten aanzien van het grondbeleid.

Kostenverhaal

Gemeenteraad • Vaststellen Nota Grondbeleid. • Beschikbaar stellen (voorbereidings)budget. • Vaststellen nieuwe grondexploitaties. • Vaststellen geactualiseerde grondexploitaties. • Afsluiten grondexploitaties. • Vaststellen exploitatieplan

Verwerving

•

Grondbeleid Grondexploitatie

• •

Bouw- en woonrijp maken Uitgifte en verkoop

Beschikbaar stellen budget voor verwerving. Vestigen Wet voorkeursrecht gemeenten. Toepassen Onteigeningswet.

•

Vaststellen aanbestedingsbeleid.

•

Vaststellen uitgifteprocedure en grondprijsbeleid.

College van B&W • Uitvoering geven aan grondbeleid. • Aanvragen voorbereidingsbudget. • Rapporteren over de jaarlijkse actualisatie grondexploitaties. • Rapporteren over zwaarwegende tussentijdse wijzigingen in grondexploitaties. • Sluiten overeenkomsten. • Sluiten overeenkomsten over kostenverhaal (anterieur en posterieur). • Verwervingsplan / -strategie. • Vestigen van voorlopig voorkeursrecht (Wvg). • Uitvoering geven aan onteigeningsprocedures. • Sluiten van overeenkomsten. • Aanbesteding en uitvoering werken en diensten. •

• •

•

Samenwerking

• •

Sturing en verantwoording

8.3

• •

Controleren voortgang projecten. Vaststellen begroting en jaarrekening.

•

Vaststellen uitgiftecriteria, grondprijzen en uitgiftevoorwaarden. Verkoop van gronden en gebouwen in eigendom / erfpacht. Het (ver)huren, (ver)pachten, in beheer en of gebruik geven/nemen van onroerende zaken. Publicatie voornemen tot uitgifte. Intentieovereenkomst Samenwerkingsovereenkomst Rapporteren over voortgang projecten via begroting, jaarrekening en vertrouwelijke toelichting op de grondexploitaties.

Rapportages vanuit het grondbedrijf

Een goede informatievoorziening is essentieel om als gemeenteraad de controlerende taak te kunnen uitvoeren. Grondbeleid gaat gepaard met vele geldstromen, waar bij een actievere grondpolitiek de financiële risico’s verder toenemen. Grondbeleid vormt daarom een vast onderdeel van de begrotings-

Gemeente Woudenberg – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 37 van 50

en verantwoordingscyclus van de gemeente. Op grond van de Gemeentewet vormt het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) daarvoor het kader. Hierin is vastgelegd dat zowel in de begroting als in de jaarrekening een afzonderlijke paragraaf grondbeleid moet worden opgenomen. Deze paragraaf grondbeleid is het primaire instrument waarmee de raad wordt geïnformeerd over de financiën en risico van de ruimtelijk projecten. Daarnaast wordt de gemeenteraad geïnformeerd middels de uitgebreide vertrouwelijke toelichting op de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties en de voortgangsrapportages op inhoud. Beleidskeuze: Rapportages verantwoording • Van de grondexploitatieprojecten wordt per kwartaal een financiële rapportage opgesteld voor de stuurgroep van het betreffende project. • Met voortgangsrapportages van de projecten wordt inzicht geboden in de stand van zaken van de projecten.

Gemeente Woudenberg – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 38 van 50

Bijlage 1: Samenvatting Beleidslijnen Onderstaand wordt een samenvattend overzicht weergegeven van alle beleidskeuzes zoals opgenomen en uitgewerkt in de Nota Grondbeleid 2023 – gemeente Woudenberg. 1. Situationeel grondbeleid • De gemeente Woudenberg voert een situationeel grondbeleid. 2. Afwegingskader grondbeleid • Het situationeel grondbeleid wordt per project nader ingevuld en verantwoord aan de hand van het afwegingskader als opgenomen in de Nota Grondbeleid 2023. • De keuze voor het te voeren grondbeleid, volgend uit het afwegingskader, wordt door het college van B&W expliciet vastgelegd in de besluitvorming bij de aanvang van desbetreffende ontwikkeling.

3. Grondbeleidsinstrumenten • Geen enkele van de grondbeleidsinstrumenten die de gemeente ter beschikking heeft wordt bij voorbaat uitgesloten om te komen tot het realiseren van gemeentelijke doelstellingen en ambities. • Bij de uitvoering van het grondbeleid gaat de voorkeur uit naar de beschikbare privaatrechtelijke instrumenten, maar indien nodig kan ook het publiekrechtelijk instrumentarium worden ingezet.

4. Grondprijsbeleid • Uitgangspunt bij verkopen van grond is een marktconforme prijs, gebaseerd op een onafhankelijke taxatie. • Jaarlijks worden in de begroting de vaste grondprijzen vastgesteld voor het betreffende jaar.

5. Staatsteun • De regels met betrekking tot staatsteun worden in acht genomen. De gemeente voorkomt het verlenen van ongeoorloofde staatssteun. 6. Aanbestedingsbeleid • Bij de uitvoering van het grondbeleid wordt waar van toepassing het aanbestedingsbeleid van de gemeente gevolgd en zo nodig aan derden opgelegd. 7. Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) • De gemeente handelt conform het BBV en met betrekking tot de grondexploitaties specifiek, conform de vigerende Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken.

Gemeente Woudenberg – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 39 van 50

8. Verwerving • Verwerving van gronden en opstallen op minnelijke wijze is het uitgangspunt. • Indien minnelijke verwerving niet mogelijk blijkt kan de gemeenteraad een besluit nemen omtrent het inzetten van een voorkeursrecht. In uitzonderingssituaties is de inzet van het onteigeningsinstrument mogelijk. • Strategische verwervingen vinden weloverwogen plaats. Het college legt aan de raad een vertrouwelijk voorstel voor, waarin de raad beslist of er budget voor de aankoop beschikbaar wordt gesteld. Een strategische verwerving wordt aan de hand van de inputfactoren uit het afwegingskader getoetst en verantwoord. Daarbij vormen de uitvoeringseisen verwerving de basis voor het voorstel. • Bij een verwerving wordt voorafgaand altijd een onafhankelijke taxatie uitgevoerd ter bepaling van de maximale verwervingsprijs. gevolgde bedrag wordt verworven.

9. Tijdelijk beheer • Het college besluit omtrent de wijze waarop gronden/vastgoed tijdelijk beheerd worden. • Bij het tijdelijk beheer van gronden/vastgoed wordt in de overeenkomsten nadrukkelijk rekening gehouden met het tijdig beschikbaar komen ervan. Afhankelijk van de functie wordt een bijpassende vergoeding overeengekomen. 10. Uitgifte • Uitgangspunt bij gronduitgifte is een marktconforme prijs, gebaseerd op een onafhankelijke taxatie. • Bij gronduitgifte is verkoop ervan het uitgangspunt. Het volledig eigendom wordt daarmee overgedragen. • Uitgifte van grond in erfpacht is mogelijk vanuit strategische overwegingen. • Voor kabels, leidingen, zendmasten en soortgelijke voorzieningen in of op gemeentelijke gronden wordt bij voorkeur een recht van opstal gevestigd. Daarbij geldt een marktconforme retributie. • Bij de uitgifte van gemeentelijk eigendom wordt transparant gehandeld, met inachtneming van de voorwaarden volgend uit het Didam-arrest.

11. Kostenverhaal • Uitgangspunt voor het kostenverhaal is om dat waar mogelijk privaatrechtelijk via een anterieure overeenkomst te regelen. • Alleen indien nodig worden publiekrechtelijke kostenverhaalsregels in het Omgevingsplan, dan wel in de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, vastgesteld om het kostenverhaal te verzekeren. • Bovenwijkse kosten worden, waar aan de orde, per project toegerekend.

Gemeente Woudenberg – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 40 van 50

12. Bouwgronden in exploitatie (BIE) • Onze grondexploitaties voldoen aan de regels uit de vigerende Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken van de commissie BBV. • Over de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties wordt gerapporteerd in de jaarrekening en bij de begroting als onderdeel van de gemeentelijke P&C-cyclus, aangevuld met de jaarlijkse uitgebreide vertrouwelijke toelichtingen op de herziening. • Wij handelen op het gebied van tussentijds winstnemen bij grondexploitaties conform het BBV. De te nemen tussentijdse winst wordt berekend conform de POC-methode over het eindwaarde saldo van een grondexploitatie. Indien in enig jaar sprake is van (tussentijds) te nemen winst, dan wordt deze winst toegevoegd aan de Algemene Reserve Grondbedrijf. • Voor grondexploitaties met een negatief saldo wordt een voorziening getroffen ter hoogte van het contante waarde saldo van die grondexploitatie. De voorziening wordt, indien nodig, aangevuld door een onttrekking uit de Algemene Reserve Grondbedrijf. Kan de voorziening naar beneden worden bijgesteld dan wordt afgedragen aan de Algemene Reserve Grondbedrijf. 13. Voorbereidingskrediet • Een voorbereidingskrediet wordt aangevraagd bij en verleend door de gemeenteraad. Verantwoording hierover vindt plaats via de jaarrekening.

14. Risicomanagement en Algemene Reserve Grondbedrijf • Bij aanvang van een grondexploitatie en minimaal jaarlijks wordt een risicoanalyse uitgevoerd. • Tussentijdse winsten worden toegevoegd aan de Algemene Reserve Grondbedrijf, verliesvoorzieningen worden gedekt uit de Algemene Reserve Grondbedrijf. • Jaarlijks wordt bij de herzieningen van de grondexploitaties aan de raad voorgelegd op welke wijze winsten aan de reserves worden toegevoegd. • De gemeente heeft een Algemene Reserve Grondbedrijf ingesteld. De noodzakelijke omvang ervan wordt bepaald door: ▪ De uitkomst van de jaarlijkse risicoanalyses De beschikbare omvang wordt bepaald door: ▪ Voorzieningen negatieve grondexploitaties ▪ Tussentijdse winst ▪ Afboeking geactiveerde voorbereidingskosten.

15. Rapportages verantwoording • Van de grondexploitatieprojecten wordt per kwartaal een financiële rapportage opgesteld voor de stuurgroep van het betreffende project. • Met voortgangsrapportages van de projecten wordt inzicht geboden in de stand van zaken van de projecten.

Gemeente Woudenberg – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 41 van 50

Bijlage 2: Omgevingswet en Aanvullingswet grondeigendom In 2015 is de Omgevingswet door de Tweede Kamer aanvaard. De Omgevingswet faciliteert een meer vraaggericht, uitnodigend en flexibel grondbeleid met meer ruimte voor initiatieven uit de markt ten opzichte van de huidige regels uit met name de Wro. Zo wordt het makkelijker om ruimtelijke projecten te starten en biedt de Omgevingswet betere mogelijkheden voor zogeheten uitnodigingsplanologie. De gemeente zal zich moeten richten op het opstellen van een omgevingsvisie en een omgevingsplan. De omgevingsvisie geeft de gemeente meer ruimte om in samenspraak met de samenleving na te denken over de gewenste ontwikkelingen. Met het omgevingsplan kan de gemeente vervolgens de juiste randvoorwaarden meegeven en ruimte geven aan marktpartijen. De Tweede Kamer heeft op 17 oktober 2019 het wetsvoorstel voor de Aanvullingswet grondeigendom aangenomen. Dit wetsvoorstel is vervolgens op 10 maart 2020 aangenomen door de Eerste Kamer. Hierin worden regels toegevoegd aan de Omgevingswet voor instrumenten die ingrijpen op het eigendom van gronden. De overheid wil met deze Aanvullingswet onder andere de Wet voorkeursrecht gemeenten, de Onteigeningswet en de Wet inrichting landelijk gebied opnemen in de Omgevingswet alsook nieuwe regels voor het kostenverhaal vaststellen.

De inhoud van de Omgevingswet en de Aanvullingswet hebben dus invloed op het grondbeleid. In het onderstaande wordt op de belangrijkste veranderingen en onderwerpen ingegaan. Omgevingswet Nadeelcompensatie In de Omgevingswet wordt, via de Invoeringswet Omgevingswet, wel een integrale regeling opgenomen voor planschade en nadeelcompensatie onder de naam “Nadeelcompensatie”. Belangrijke verschillen zijn: 1. Het opnemen van een regeling van zowel nadeelcompensatie als planschade in één wettelijke regeling. 2. De verschuiving van het moment waarop de indirecte schade kan worden geclaimd van het moment van de vaststelling van het bestemmingsplan naar het moment waarop de activiteit, bijvoorbeeld het bouwen van een woning, daadwerkelijk plaatsvindt. 3. De verhoging van de aftrek van het normaal maatschappelijk risico van 2% naar 4%. Aanvullingswet grondeigendom Zoals hiervoor omschreven is het wetsvoorstel voor de Aanvullingswet Grondeigendom zowel in de Tweede Kamer als in de Eerste Kamer al aangenomen. De inwerkingtreding vindt plaats op een nader bij koninklijk besluit te bepalen moment. De Aanvullingswet brengt dan een aantal wijzigingen met zich ten aanzien van de huidige regels m.b.t. het grondbeleid. Voorkeursrecht De uitgangspunten van de gewijzigde regeling zijn: - de reikwijdte van het voorkeursrecht blijft in beginsel ongewijzigd.

- de vestigingsgrondslagen worden zo min mogelijk verruimd of beperkt. - de positie van de eigenaar wordt verbeterd.

Gemeente Woudenberg – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 42 van 50

Samengevat, zullen de volgende wijzigingen optreden ten opzichte van de huidige regeling in de Wet voorkeursrecht gemeenten: - De bevoegdheid tot intrekking van de voorkeursrechtbeschikking wordt toegekend aan het bestuursorgaan dat de beschikking heeft gegeven, dus op gemeentelijk niveau aan de gemeenteraad (en niet aan het college van burgemeester en wethouders) en op provinciaal niveau aan provinciale staten (en niet aan gedeputeerde staten). De bevoegdheid kan worden gemandateerd. - Door de overgang van de Wet ruimtelijke ordening naar de Omgevingswet, ontstaan er nieuwe instrumenten in het omgevingsrecht en wijzigen de grondslagen voor het geven van een voorkeursrechtbeschikking. Er is gekozen voor die kerninstrumenten die zo dicht mogelijk blijven bij de oude grondslagen voor vestiging van een voorkeursrecht, namelijk de omgevingsvisie, het programma en het omgevingsplan. - De voorrangsregeling voor provinciale- en nationale voorkeursrechten is aangevuld met een regeling die bepaalt dat een gemeentelijk voorkeursrecht niet als gevolg van een door gedeputeerde staten gevestigd voorkeursrecht komt te vervallen, maar buiten toepassing blijft gedurende de geldingsduur van het voorkeursrecht van gedeputeerde staten. - De regels voor bekendmaking en mededeling van de voorkeursrechtbeschikking worden beter afgestemd op de Awb.

Bekendmaking vindt plaats door toezending aan de vervreemder, mededeling gaat via publicatie. Het ingaan van het voorkeursrecht wordt gekoppeld aan het moment van registratie van de beschikking in de openbare registers. - Alle voorkeursrechtbeschikkingen worden ingeschreven in de openbare registers. De inschrijving van voorkeursrechten in het gemeentelijke beperkingenregister komt daarmee te vervallen. - De regeling die vereist dat het bestuursorgaan van de intrekking en het verval van het voorkeursrecht mededeling doet aan de eigenaren en de beperkt gerechtigden is uitgebreid met een verplichting om mededeling te doen van de vernietiging van de voorkeursrechtbeschikking. - Wanneer een vervreemder zijn onroerende zaak wenst te vervreemden en hij deze aanbiedt aan het orgaan dat kan handelen namens de publiekrechtelijke rechtspersoon op naam waarvan een voorkeursrecht is gevestigd, maar deze de onroerende zaak niet wenst te verwerven, vervalt het voorkeursrecht op de aangeboden onroerende zaak van rechtswege, mits het voorkeursrecht al vijf jaar is gebaseerd op een omgevingsplan waarin de betrokken functie aan de locatie is toegedeeld. - De termijn waarbinnen, na het verval of de intrekking van een voorkeursrecht, niet een nieuwe voorkeursrechtbeschikking kan worden gegeven, wordt drie jaar in plaats van twee jaar.

- In uitzondering op de hoofdregel, dat de onroerende zaak ter verkrijging moet worden aangeboden aan het bevoegde orgaan van de publiekrechtelijke rechtspersoon op naam waarvan het voorkeursrecht is gevestigd, worden overeenkomsten toegestaan, die leiden tot vervreemding aan een derde en het verwezenlijken van de nieuwe functie door die derde, in overeenstemming met de wijze zoals die bij of op grond van het omgevingsplan is voorzien. De criteria waaraan moet worden voldaan, hebben een vergelijkbare strekking als de criteria die worden gesteld aan een zelfrealisatieverweer bij onteigening. - De mogelijkheid bestaat om in bepaalde gevallen een schadevergoeding te vorderen. Het recht op schadevergoeding bestaat als aan de hieronder genoemde vereisten is voldaan: o er heeft een vervreemding plaatsgevonden aan de rechtspersoon op naam waarvan het voorkeursrecht was gevestigd,

Gemeente Woudenberg – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 43 van 50

o

waarbij de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, niet tot uitvoering is gebracht, en o een omgevingsplan onherroepelijk is geworden, waarin aan de locatie een functie wordt toegedeeld die de vestiging van een voorkeursrecht verhinderd zou hebben, omdat de nieuwe functie toch een agrarische functie is of omdat het gebruik niet meer strijdig is met de nieuwe functie. Daarnaast bestaat er ook aanspraak op schadevergoeding in de volgende situaties: o er heeft een vervreemding plaatsgevonden aan de rechtspersoon op naam waarvan het voorkeursrecht was gevestigd, terwijl sprake was van een voorkeursrecht voor een nietagrarische functie die nog niet in een omgevingsvisie, programma of omgevingsplan aan de locatie was toegedacht of toegedeeld en het bestuursorgaan heeft niet tijdig een omgevingsvisie, programma of omgevingsplan met die functie vastgesteld, o er heeft een vervreemding plaatsgevonden aan de rechtspersoon op naam waarvan het voorkeursrecht was gevestigd, terwijl een kortdurend voorkeursrecht was gevestigd door het college van burgemeester en wethouders of gedeputeerde staten en de gemeenteraad of provinciale staten heeft niet binnen drie maanden een voorkeursrecht gevestigd. Het recht op schadevergoeding is geregeld in hoofdstuk 15 van de Omgevingswet. De schadevergoeding kan worden gevorderd bij de burgerlijke rechter.

Onteigening Bij de uitwerking van een nieuwe regeling voor onteigening is rekening gehouden met de volgende specifieke uitgangspunten: - het verscherpen van de procedurele scheiding tussen de besluitvorming over de onteigening en het vaststellen van de schadeloosstelling; - het moderniseren van de besluitvorming over de onteigening; - het behoud van de burgerlijke rechter als schadeloosstellingsrechter. In onderstaand een overzicht van de huidige en nieuwe regeling.

0 1 2

Huidige regeling (Onteigeningswet) Redelijke pogingen tot minnelijke verwerving lukken niet of niet tijdig Verzoek (door bestuursorgaan aan de Kroon) Besluit (door de Kroon) Belanghebbenden kunnen bij de Kroon een zienswijze naar voren brengen

3

4

Gemeente Woudenberg – Nota Grondbeleid 2023

Voorgesteld regeling (Omgevingswet) Redelijke pogingen tot minnelijke verwerving lukken niet of niet tijdig

Besluit (door het bestuursorgaan) Belanghebbenden kunnen bij het bestuursorgaan een zienswijze naar voren brengen Verzoek aan de bestuursrechter om de onteigeningsbeschikking te bekrachtigen Belanghebbenden kunnen bij de rechtbank een bedenking indienen De bestuursrechter bekrachtigt de onteigeningsbeschikking

Pagina 44 van 50

5

6a

6b

7

8

Belanghebbenden kunnen bij de Raad van State hoger beroep instellen tegen de bekrachtiging Dagvaarding voor de burgerlijke rechter Verzoek aan de burgerlijke rechter om de om de onteigening uit te horen spreken en schadeloosstelling te bepalen de schadeloosstelling te horen bepalen Belanghebbenden kunnen bij de rechtbank een Belanghebbenden kunnen bij de rechtbank verweerschrift indienen een verweerschrift indienen De burgerlijke rechter stelt het voorschot De burgerlijke rechter stelt de voorlopige op de schadeloosstelling vast (op 90% van schadeloosstelling vast (op 100% van het het aanbod) aanbod) De burgerlijke rechter spreekt de onteigening uit Belanghebbenden kunnen verzoeken de rechtmatigheid van de onteigening te toetsen Belanghebbenden kunnen bij de Hoge Raad beroep in cassatie instellen tegen de onteigening Inschrijving van het vonnis waarbij de Inschrijving van een door de notaris op te onteigening is uitgesproken in de openbare maken onteigeningsakte in de openbare registers (waardoor de eigendom overgaat) registers (waardoor de eigendom overgaat) Voorwaarden voor de inschrijving: Voorwaarden voor de inschrijving: (1) onteigeningsbesluit is onherroepelijk (1) onteigeningsbesluit is onherroepelijk (2) planologisch besluit is onherroepelijk (2) planologisch besluit is onherroepelijk (3) voorschot is vastgesteld en betaald (3) voorlopige schadeloosstelling is

vastgesteld en betaald De burgerlijke rechter stelt de definitieve De burgerlijke rechter stelt de definitieve schadeloosstelling vast schadeloosstelling vast Belanghebbenden kunnen bij de Hoge Raad Belanghebbenden kunnen bij de Hoge Raad beroep in cassatie instellen tegen de beroep in cassatie instellen tegen de schadeloosstelling schadeloosstelling

De nieuwe regeling heeft, samengevat, de volgende wijzigingen t.o.v. de Onteigeningswet: - Er wordt een scheiding aangebracht tussen de onteigeningsprocedure en de schadeloosstellingsprocedure. Beide procedures worden afzonderlijk van elkaar doorlopen. - De mogelijkheid om zakelijke rechten afzonderlijk te onteigenen komt te vervallen. - Onteigening vindt niet langer plaats op grond van een koninklijk besluit maar op grond van een onteigeningsbeschikking genomen door het bestuursorgaan dat het aangaat. - De onteigeningscriteria worden wettelijk vastgelegd. - Het onderscheid in onteigeningstitels verdwijnt, alle onteigeningen in de Omgevingswet volgen dezelfde procedure. - De bestuursrechter zal bij alle onteigeningen betrokken zijn. Het bevoegd gezag zal de bestuursrechter verzoeken om de onteigeningsbeschikking te bekrachtigen.

Gemeente Woudenberg – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 45 van 50

-

-

-

De verkrijging van de onroerende zaak vindt plaats door de inschrijving van een notariële onteigeningsakte in de openbare registers. Deze akte kan worden opgemaakt nadat aan een aantal wettelijke voorwaarden is voldaan. De rechtbank spreekt niet langer de onteigening uit. De schadeloosstelling wordt vastgesteld in een verzoekprocedure, en niet langer als vordering in een dagvaardingsprocedure. De rechtbank stelt niet langer het voorschot op de schadeloosstelling vast op negentig procent, maar kent een voorlopige schadeloosstelling toe die in beginsel gelijk is aan het aanbod. De bezwaarschriftenprocedure bij het deskundigenbericht komt te vervallen. In plaats daarvan zenden de deskundigen een concept van het deskundigenbericht toe aan de belanghebbenden en de verzoeker en wordt aan hen de gelegenheid gegeven voor het maken van opmerkingen en het doen van verzoeken. De wijze om beroep in cassatie in te stellen wordt gewijzigd. In de nieuwe regeling wordt aangesloten bij de reguliere termijnen en procedures van een verzoekprocedure. Overbodige regelingen zijn geschrapt, de regeling is gemoderniseerd en de leesbaarheid is verbeterd.

Landinrichting De belangrijkste doelstelling van de voorgestelde regeling voor landinrichting is dat de provincies het landelijk gebied kunnen inrichten met een vergelijkbaar instrumentarium als onder de huidige regeling. Ook de regeling voor vrijwillige kavelruil, die zowel wordt ingezet voor de ruil tussen een beperkt aantal eigenaren als voor meer grootschalige, planmatige kavelruil, wordt onderdeel van de Omgevingswet. De belangrijkste wijzigingen t.o.v. de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg) zijn: - In de voorgestelde regeling zijn geen specifieke afstemmingsverplichtingen opgenomen. Dit sluit aan bij de Omgevingswet die uitgaat van vertrouwen tussen de overheden. - Het inrichtingsplan wordt vervangen door het inrichtingsprogramma en het inrichtingsbesluit. - In de huidige regeling kan het inrichtingsplan voorzien in de toedeling van eigendom van waterlopen met de bijbehorende kunstwerken en in de toedeling en regeling van het beheer en het onderhoud van waterlopen, dijken of kaden met de bijbehorende kunstwerken. De Omgevingswet bevat een generieke regeling voor de toedeling van het beheer van waterstaatswerken. Daarom hoeft de specifieke regeling van de Wilg niet te worden omgezet in de Omgevingswet.

- In het inrichtingsbesluit wordt een tijdstip vastgesteld waarop de rechtsgevolgen ingaan van het onttrekken van een weg aan het openbaar verkeer of het aanduiden van een weg als openbare weg. - Wijziging van de in het inrichtingsbesluit opgenomen begrenzing van een herverkavelingsblok gebeurt door een wijziging van het inrichtingsbesluit zelf, niet langer door een afzonderlijk besluit dat het oorspronkelijke besluit (onder de Wilg het inrichtingsplan) niet wijzigt. - Er wordt uitdrukkelijk in de wet verankerd dat bij het toepassen van de korting en bij de verrekening niet alleen het verschil in oppervlakte tussen de ingebrachte percelen en de toegewezen kavels met de eigenaren in geld wordt verrekend, maar ook het verschil in hoedanigheid of gebruiksfunctie. Dit sluit aan bij de bepaling dat aan iedere eigenaar een recht wordt toegewezen voor onroerende zaken van gelijke hoedanigheid en gebruiksfunctie als door hem is ingebracht.

Gemeente Woudenberg – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 46 van 50

-

-

-

-

-

-

-

Rechtsopvolgers van rechthebbenden op de lijst van rechthebbenden in het ruilbesluit worden uitdrukkelijk erkend als rechtverkrijgenden, waardoor zij ook voor de herverkaveling in de plaats kunnen treden van hun rechtsvoorgangers. De afzonderlijke regeling voor landinrichting wanneer deze samenhangt met de realisatie van een infrastructurele voorziening komt te vervallen. Volgens de evaluatie is deze procedure nooit toegepast en wordt in de praktijk de procedure van de Tracéwet doorlopen, gevolgd door ruilverkaveling bij overeenkomst of door onteigening. Deze werkwijze kan worden voortgezet onder de Omgevingswet, waarin ook de Tracéwet opgaat. De afzonderlijke titel voor onteigening ten behoeve van landinrichting keert in de voorgestelde regeling voor onteigening niet terug. Onteigening in het belang van landinrichting blijft mogelijk, aan de hand van de functies die aan de in te richten locaties zijn toegedeeld waarmee de landinrichting in overeenstemming is. Het verbod om zonder ontheffing handelingen te verrichten die de verwezenlijking van het inrichtingsplan ernstig belemmeren van artikel 35, eerste lid, Wilg, zal worden omgezet in algemene regels voor landinrichtingsactiviteiten in het Besluit activiteiten leefomgeving.

Het verbod om zonder ontheffing van gedeputeerde staten waardeveranderingen aan te brengen van artikel 35, tweede lid, Wilg, zal ook worden omgezet in algemene regels voor landinrichtingsactiviteiten. De voorgestelde regeling bevat een definitie van het begrip «kavel». Het gaat om een basisbegrip voor de toepassing van herverkaveling. Het is niet alleen van belang voor het voorgestelde hoofdstuk 12 van de Omgevingswet, maar werkt ook door in de uitvoeringsregelgeving, waarin bij de omzetting van het Besluit inrichting landelijk gebied begrippen als «huiskavel» en «veldkavel» opgenomen zullen worden. De voorgestelde begripsbepaling is ontleend aan de uitvoeringspraktijk van herverkaveling en de rechtspraak daarover. Voor een goede aansluiting op het stelsel van de Omgevingswet is de terminologie op diverse plaatsen aangepast.

Kavelruil De regeling voor kavelruil staat nu in de Wet inrichting landelijk gebied (hierna: de Wilg). Deze wet bevat een regeling voor ruilverkaveling bij overeenkomst, die in de praktijk vrijwillige kavelruil wordt genoemd. Deze regeling biedt agrarische ondernemers een snel en eenvoudig alternatief voor herverkaveling die door de overheid wordt opgelegd. Zij kunnen met kavelruil de agrarische bedrijfsomstandigheden verbeteren, onder andere door kavels samen te voegen en beter bereikbaar te maken. Daarnaast kan kavelruil ook een bijdrage leveren aan de realisatie van beleidsdoelen voor natuur, landschap, waterbeheer en recreatie. Vanwege die beleidsdoelen kunnen naast agrarische ondernemers bijvoorbeeld ook provincies, gemeenten, waterschappen en natuur- en landschapsorganisaties bij een kavelruil betrokken zijn. Nieuw aan de regeling is dat kavelruil ook mogelijk wordt gemaakt in het stedelijk gebied. De doelstellingen van de regeling voor kavelruil zijn: - eigenaren waar mogelijk in staat stellen om hun woon-, werk- en leefomgeving zelf in te richten, - ruil van grond en gebouwen vergemakkelijken en versnellen - overheden ruimere mogelijkheden bieden om een faciliterend grondbeleid te voeren. Deze doelstellingen gelden zowel voor kavelruil in het landelijk gebied als voor kavelruil in het stedelijk gebied.

Gemeente Woudenberg – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 47 van 50

Met de voorgestelde regeling zullen, samengevat, de volgende wijzigingen optreden ten opzichte van de huidige regeling in de Wilg: - De werkingssfeer van de regeling voor kavelruil wordt verruimd: kavelruil wordt ook mogelijk in het stedelijk gebied en tussen het landelijk en het stedelijk gebied. - Het appartementsrecht wordt een te ruilen recht. Kostenverhaal Voor de nieuwe regeling voor kostenverhaal gelden de navolgende uitgangspunten: - Voorrang voor overeenkomsten: het sluiten van een overeenkomst over kostenverhaal heeft bepaalde voordelen boven het publiekrechtelijk vastleggen van het kostenverhaal, omdat daarbij afspraken op maat gemaakt kunnen worden. - Stok-achter-de-deur: het is niet wenselijk dat initiatiefnemers het verhalen van door de overheid gemaakte kosten voor de gebiedsontwikkeling kunnen ontwijken. Daarom voorziet het wetsvoorstel in een verplichte publiekrechtelijke regeling voor gevallen waarin geen overeenkomst tot stand komt. - Integratie in kerninstrumenten Omgevingswet. - Focus van de regeling op kostenverhaal in plaats van op grondexploitatie.

- Zo flexibel mogelijk kostenverhaal: kostenverhaal dat zowel geschikt is voor een situatie met relatief sterke sturing en daarbij behorende zekerheden (integrale gebiedsontwikkeling) als voor organische ontwikkeling, waarbij het initiatief relatief meer vanuit initiatiefnemers zal komen en het onzeker is of en hoe het gebied wordt ontwikkeld. - Zoveel mogelijk duidelijkheid vooraf over de kostensoorten: onduidelijkheid over de kostensoorten leidt tot langere onderhandelingen en meer gerechtelijke procedures en dat is niet wenselijk. - Maximering individuele kostenverhaalsbijdrage: de individuele kostenverhaalsbijdrage mag niet hoger zijn dan de initiatiefnemer volgens algemene, objectieve maatstaven kan dragen. - Verhalen van werkelijk gemaakte kosten: er wordt voorzien in een eindafrekening op basis van de werkelijke kosten in plaats van ramingen. - Geen betaalplanologie: toestemming voor het verrichten van activiteiten in de fysieke leefomgeving is niet te koop. Het creëren van (bouw)mogelijkheden door een bestuursorgaan mag niet afhankelijk worden gesteld van de vraag of er door de betrokken aanvrager een kostenverhaalsbijdrage wordt betaald. - Geen baatafroming: afroming van de winsten van gebiedsontwikkeling door gemeenten, provincies en Rijk wordt met dit wetsvoorstel niet mogelijk gemaakt. In de Omgevingswet was al een regeling voor kostenverhaal opgenomen.

Onderstaand een overzicht van de wijzigingen t.a.v. de Wro. Wijzigingen t.o.v. de Wro en het Bro: - Het kostenverhaal wordt geïntegreerd in het omgevingsplan. Daardoor is geen separaat document in de vorm van een exploitatieplan meer nodig. - Er is geen mogelijkheid voor een intergemeentelijk kostenverhaalsgebied. - De regeling is beter geschikt voor alle vormen van grondbeleid. - Het toedelen van globale functies aan locaties wordt eenvoudiger doordat bij het vaststellen van het omgevingsplan er nog geen gedetailleerde raming bekend hoeft te zijn. Er is geen verplichting tot periodieke herziening van de regels of voorschriften over het verhalen van de kosten. - Het moment en de wijze van eindafrekening is niet langer voorgeschreven. Exploitanten kunnen ook tussentijds (na vijf jaar) vragen om afrekening voor hun individuele geval.

Gemeente Woudenberg – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 48 van 50

-

-

-

De kosten worden verdeeld naar rato van de opbrengsten en dat hoeft niet meer te gebeuren op basis van uitgiftecategorieën en gewogen eenheden. Bij organische ontwikkeling kunnen de kosten en bijdrage per activiteit op hoofdlijnen worden vastgelegd in het omgevingsplan en hoeft dit pas bij de aanvraag van de activiteit geconcretiseerd te worden. De macroaftopping in het model van integrale gebiedsontwikkeling moet bij vaststelling van het omgevingsplan worden bepaald; in het integrale model wordt het bepaald op het moment van de beschikking en dan alleen in het betreffende individuele geval. Voor de waardering van de gronden is sprake van meer keuzevrijheid; de waardering op grond van de onteigeningsregeling is niet langer verplicht.

Gemeente Woudenberg – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 49 van 50

Bijlage 3: Afwegingskader grondbeleid