04. 279936 Rapport Business case cultuurhuis.pdf

BUSINESS CASE CULTUURHUIS WOUDENBERG OP WEG NAAR EEN TOEKOMSTBESTENDIG CULTUURHUIS

23 december 2024

Business case Cultuurhuis

1 / 42

02-12-2024

Inhoudsopgave 1. Inleiding...............................................................................................3 1.1 Aanpak en leeswijzer..........................................................................................3 1.2 Huidig Cultuurhuis............................................................................................... 4 a. De gebruikers..................................................................................................... 4 b. Het pand............................................................................................................ 6 2. Scenario 1............................................................................................ 7 2.1 Nieuw MeerJarenOnderhoudsPlan (MJOP)............................................................7 2.2 Aanpassingen vanuit het MJOP............................................................................8 2.3 Volledig verbouwen met indelingsplan..............................................................10 a. Aanleiding en noodzaak...................................................................................10 b. Wensen gebruikers........................................................................................... 10 c. Benodigd vloeroppervlak..................................................................................11 d.

Impact uitbreiding De Kleine Schans................................................................13 e. Indeling begane grond.....................................................................................14 f. Indeling 1e verdieping........................................................................................19 g. Indeling 2e verdieping.......................................................................................21 h. Indeling kelder.................................................................................................. 21 i. Volledig verbouwen volgens wens gebruikers...................................................22 2.4 Beperkt verbouwen met indelingsplan..............................................................22 a. Optie 1: De Kleine Schans verdeeld over 2 etages...........................................23 b. Optie 2: Geen aparte serre voor de expositieruimte.........................................23 c. Optie 3: Eén serre, maar multifunctioneel........................................................24 d. Bevinding beperkt verbouwen door integratie van de opties...........................24 2.5 MJOP, verduurzamingen, volledig verbouwen of beperkt verbouwen................27 3.

Scenario 3..........................................................................................29 3.1 Nieuwbouw met woningen................................................................................29 a. Nieuw Cultuurhuis met daarop woningen.........................................................29 b. Nieuw Cultuurhuis geïntegreerd in een woningblok.........................................30 c. Samenvatting effect woningen op kosten nieuwbouw Cultuurhuis...................31 3.2 Pand verkopen en terug huren..........................................................................33 a. Verwachte handelswijze externe partijen.........................................................33 b. Te verwachten gang van zaken voor gemeente en gebruikers.........................34 3.3 Commerciële activiteiten toevoegen.................................................................35 4. Subsidiemogelijkheden........................................................................37 5. Dekkingsplannen................................................................................40

Business case Cultuurhuis

2 / 42

02-12-2024

1.

Inleiding

Op 23 november 2023 heeft de Raad besloten een vervolgonderzoek in te stellen naar dekkingsplannen voor enkele varianten, om te komen tot toekomstbestendig Cultuurhuis. Aan deze besluitvorming ligt het raadsvoorstel, met registratiekenmerk Z.339318/D.257112 en ook het rapport ‘Scenariostudie Cultuurhuis Woudenberg’ ten grondslag. Het raadsbesluit is aangepast met het amendement; ‘Op weg naar een toekomstbestendig Cultuurhuis’. In het amendement is over de besluitvorming over het onderzoek naar de dekkingsplannen onder punt 3 het volgende opgenomen: 3.

Het college opdracht te geven om voor scenario’s 1 en 3 met een financieel dekkingsplan te komen onder de volgende voorwaarden: a. Bij scenario 1 in het dekkingsplan het volgende mee te nemen: 1. Updaten van het huidige Meerjarig Onderhoudsplan (MJOP); 2.

Inzicht geven in welke aanpassingen vanuit het geüpdatete MJOP mogelijk kunnen worden uitgevoerd;

3.

Inzicht geven in subsidiemogelijkheden;

4.

Onderzoeken van mogelijkheid tot beperkte verbouwing, zodat ruimten flexibeler ingezet kunnen worden en wat de meerkosten hiervan zijn.

b. Bij scenario 3 in het dekkingsplan de volgende onderzoeksvragen meenemen: 1. Wat zijn de mogelijkheden en gevolgen van het meenemen van woningbouw binnen en buiten het bestaande bouwvlak? 2.

Wat zijn de mogelijkheden en (financiële) consequenties om het pand te verkopen aan een partij, met daarbij de deal dat we de benodigde ruimte kunnen huren of terugkopen op deze locatie?

3.

Wat zijn de mogelijkheden om commerciële activiteiten toe te voegen om daarmee de exploitatie goedkoper te maken?

4.

Inzicht geven in de mogelijkheden m.b.t. te verkrijgen subsidies bij scenario 3.

In vervolg op dit besluit is opdracht gegeven aan ir. C.J.J. Rijnen (www.loefadvies.com) om in samenwerking met de hoofdgebruikers van het Cultuurhuis, de ambtelijke organisatie en een kostenadviesbureau, een rapport op te stellen waarbij antwoord wordt gegeven op de vragen in het amendement. Met betrekking tot de dekkingsplannen geeft hoofdstuk 5 inzicht in de kosten, de dekking en de opbouw daarvan. 1.1 Aanpak en leeswijzer

Een MeerJarenOnderhoudsPlan (MJOP) is een rapport dat inzicht geeft in de bouwkundige staat van een gebouw, de verwachte onderhoudswerkzaamheden en kosten daarvan. Het uitvoeren van een MJOP betekent dat het gebouw in redelijk goede staat bruikbaar blijft en zijn waarde behoudt. Echter houdt het niet in dat het pand automatisch aangepast wordt aan vernieuwende en/of verduurzamende technieken en toekomstbestendig gemaakt wordt. Om te voorkomen dat er onverwachte kosten naar boven komen waar de gemeente geen rekening mee heeft gehouden dient een MJOP regelmatig geactualiseerd te worden. Het laatste MJOP van het Cultuurhuis is opgesteld in 2015. In het amendement verzoekt de raad om een nieuw MJOP en ook om inzicht in de aanpassingen die vanuit het MJOP gedaan kunnen worden. Deze vraag is opgepakt met 3 onderzoeksrichtingen namelijk;

Business case Cultuurhuis

3 / 42

02-12-2024

1. Maak een inventarisatie aan de hand waarvan het actueel MJOP opgesteld wordt; 2. Wat zijn de aanpassingen die binnen het MJOP uitgevoerd kunnen worden die verduurzaming en de toekomstbestendigheid verhogen; 3. Welke verduurzamingsmaatregelen zijn daarnaast mogelijk om het pand meer duurzaam en toekomstbestendig te maken. Om antwoorden te kunnen geven op bovenstaande vragen is er op basis van de huidige staat een geactualiseerd MJOP opgesteld. Tevens is onderzocht welke maatregelen een positief effect kunnen hebben op het energieverbruik en het verduurzamen van het pand. De daaruit volgende mogelijkheden zijn ook in dit rapport verwerkt. In hoofdstuk 5 zijn de diverse totaalbedragen vanuit het MJOP en de bedragen voor eventuele duurzaamheidsingrepen weergegeven. In het amendement wordt ook verzocht om te onderzoeken of met een verbouwing de ruimten in het pand flexibeler ingezet kunnen worden. Om hier inzicht in te krijgen is met alle gebruikers overleg geweest. Met de gebruikers is gesproken over het gebruik van de ruimten, de huidige knelpunten, en de eventuele wensen. Parallel is gekeken welke zaken met het MJOP opgelost kunnen worden en welke punten andere aandacht behoeven. De bevindingen met betrekking tot de kosten zijn in hoofdstuk 5 van dit rapport verwerkt. De verbouwingswensen van de gebruikers zijn vertaald in een indelingsplan.

In paragraaf 2.4 wordt hier nader op ingegaan. Een verbouwing zal financiële consequenties met zich meedragen. Om het overzicht te bewaken zijn in de kostenraming de kosten daarvan berekend. In paragraaf 2.5 is een andere benadering van het ruimtegebruik beschreven met enkele optionele oplossingen. Integratie van deze oplossingen in het indelingsplan leidt tot een andere indeling en andere kosten. Deze andere benadering van het ruimtegebruik leidt tot een beperkte verbouwing. In de kostenramingen is deze beperkte verbouwing ook opgenomen. 1.2 Huidig Cultuurhuis

a.

De gebruikers

Het pand is eigendom van de gemeente en het beheer wordt gevoerd door de ‘Stichting Cultuurhuis Woudenberg’. De relatie tussen de gemeente en de stichting is vastgelegd in een beheerovereenkomst. In het Cultuurhuis is een aantal hoofdgebruikers gehuisvest die ruimte(n) huren, tevens biedt de ruimte aan enkele niet betalende gebruikers c.q. diensten. Hierna in figuur 1 is de huidige situatie op de begane grond weergegeven.

Business case Cultuurhuis

4 / 42

02-12-2024

Het Cultuurhuis heeft een huiskamer “café” als verbindende ruimte voor het lezen van een krant of boek, het ontmoeten en spreken van dorpsgenoten of het spelen met het aanwezige speelgoed. Dit alles kan onder het genot van een kopje koffie of thee met zelfgemaakte taart, geserveerd door de mensen van Reinaerde. Vanuit de huiskamer kunnen bezoekers naar De Kleine Schans op de begane grond. Het VVV-informatiepunt, de informatiebalie, het DPD en Homerr afhaalpunt en Hip & Handgemaakt zijn een welkome en veel gebruikte aanvulling in het Cultuurhuis en bevinden zicht tevens op de begane grond. De bibliotheek en Galerie de Kunstberg zijn op de 1e verdieping gevestigd. Een cursusprogramma van Kunst en Cultuur kan worden gevolgd op de 2e verdieping. Op deze 2e verdieping is ook De Oudheidskamer van Oud Woudenberg, waar delen van de historie van Woudenberg te zien zijn. Als aanvulling op de bibliotheek biedt dit interessante informatie. Daarnaast zijn er onder meer spreekuren en bijeenkomsten van werkgroepen. Ook worden er lezingen gehouden en films vertoond. De hoofdgebruikers in het pand betalen huur en servicekosten en deze huurders worden gesubsidieerd door de gemeente. De huurders van het pand zijn in willekeurige volgorde: • Coöperatie De Kleine Schans (sinds 2021); • Bibliotheek Eemland; • Stichting Oud Woudenberg; • Stichting Kunst en Cultuur; • Stichting Cultuurhuis.

Business case Cultuurhuis

5 / 42

02-12-2024

Om ervoor te zorgen dat activiteiten in en rondom het cultuurhuis gecoördineerd en afgestemd worden op elkaar en op de ruimtemogelijkheden binnen het pand is een programmacoördinator aangesteld. De beheerder die het pand beheerd en kleine reparaties uitvoert of uit laat voeren is in het pand aanwezig. Samen dragen zij de zorg voor alle activiteiten in en rondom het Cultuurhuis. Daarnaast zijn zij vraagbaak voor eenieder die iets wil organiseren. b.

Het pand

Volgens de overeenkomt met Stichting Cultuurhuis Woudenberg is de gemeente, als eigenaar, verantwoordelijk voor de instandhouding van het pand. Onder deze instandhouding vallen klein en groot onderhoud- en vervangingswerkzaamheden. Naast de instandhoudingswerkzaamheden dient de gemeente ervoor zorg te dragen dat het pand geschikt is voor de beoogde bestemming als Cultuurhuis. Het pand dient als zodanig gebruikt te kunnen worden en moet voor iedereen toegankelijk zijn. De afmetingen van het huidige Cultuurhuis zijn ongeveer 25 meter bij 30 meter, hetgeen een grondoppervlak geeft van 750 m2. In het rapport ‘Scenariostudie Cultuurhuis Woudenberg’ is berekend dat het bruto vloeroppervlak van alle verdiepingen samen 2.205 m2 is. Het netto vloeroppervlak (NVO) is 2.005 m2 en in dit rapport wordt aangenomen dat het verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) gelijk is aan het NVO. Het pand bestaat uit een zelfstandig dragende skeletconstructie. Dit heeft als voordeel dat relatief eenvoudig de bouwkundige indelingen gewijzigd kunnen worden. De huidige staat van het pand is redelijk, maar de gebruikers geven aan, dat het werkklimaat in de zomer als onprettig wordt ervaren. Het storingsniveau aan onder andere de lift is hoger dan wenselijk. Daarnaast is voor sommige huurders de zichtbaarheid een verbeterpunt.

Tevens wordt aangegeven dat het gebruik van de huiskamer in de huidige situatie soms geluidsoverlast voor andere gebruikers veroorzaakt. Er is een vergunning voor een terras, maar er is geen terras aangelegd.

Business case Cultuurhuis

6 / 42

02-12-2024

2.

Scenario 1

2.1 Nieuw MeerJarenOnderhoudsPlan (MJOP)

Scenario 1 in het rapport ‘Scenariostudie Cultuurhuis Woudenberg’ betreft het in standhouden, met een minimale renovatie, van het Cultuurhuis. Dit betekent het jaarlijks uitvoeren van klein- en grootonderhoud aan zowel het gebouw als de technische installaties. Aan de hand van kengetallen is in het rapport ‘Scenariostudie Cultuurhuis Woudenberg’ een indicatie voor de kosten van scenario 1 beschreven. De indicatie kwam uit op ongeveer € 2,36 miljoen. Ook zijn aan de hand van kengetallen de kosten van een herindeling van het Cultuurhuis met een grootschalige renovatie berekend. Deze kostenindicatie kwam uit op ongeveer € 6,65 miljoen. Als er geen grote vernieuwingen c.q. veranderingen in de wetgeving en technische mogelijkheden zijn, zal in scenario 1 niet veel in het Cultuurhuis qua inrichting veranderen, maar door de jaren heen zullen er diverse onderhoudswerken uitgevoerd moeten worden. Deze onderhoudswerken zijn in lijn met het MeerJarenOnderhoudsPlan (MJOP) en door het uitvoeren van het MJOP zal het gebouw zijn oorspronkelijke kwaliteit zoveel als mogelijk behouden. In juli en augustus 2024, is er een nieuw MJOP opgesteld. Hierin zijn alle noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden per jaar opgenomen tot en met het jaar 2034. Belangrijk onderdeel van een MJOP is de conditiemeting van de diverse onderdelen van het gebouw.

De staat van een gebouw is in te delen is 6 conditieniveaus: Conditiesco re 1 2 3

Waardering

Toelichting

Uitstekend Goed Redelijk

4

Matig

5 6

Slecht Zeer slecht

Incidenteel geringe gebreken Incidenteel beginnende veroudering Plaatselijk zichtbare veroudering. Functievervulling van bouw- en installatiedelen incidenteel niet in gevaar. Functievervulling van bouw- en installatiedelen incidenteel in gevaar De veroudering is onomkeerbaar Technisch rijp voor sloop

De gemeente Woudenberg hanteert conditieniveau 3 als norm. Het conditieniveau van de volgende onderdelen voldoet niet aan de gestelde norm: • Daklicht, dakranden, goten en dakafwerking; • Cv-ketels en warmtedistributie/installatie; • Afvoeren o.a. riolering. Niet alleen de leeftijd van het gebouw, maar ook het MJOP geeft aan dat het pand de komende jaren toe is aan groot onderhoud om zo de toekomstbestendigheid te borgen. Dit betekent dat er de komende jaren naast de kosten van regulier onderhoud ook rekening moet worden gehouden met grotere investeringen. Om een idee te krijgen van de hoogte van deze kosten zijn de kosten voor de komende 4 jaar samengevoegd. Het advies is om deze werkzaamheden gelijktijdig uit te voeren met

Business case Cultuurhuis

7 / 42

02-12-2024

als gevolg minder overlast voor alle gebruikers, en eerder het genot van een vernieuwd Cultuurhuis. Los van het klein onderhoud, dient er in totaal voor de komende 4 jaar in orde van grootte € 1,31 miljoen incl. btw aan groot onderhoud en vervanging besteed te worden. Het groot onderhoud en de vervanging zorgen voor een verlenging van de levensduur van het gebouw. Deze kosten dienen daarom in 20 jaar afgeschreven te worden. De raming van groot onderhoud en vervanging binnen het MJOP komt aanmerkelijk lager uit dan de berekening aan de hand van kengetallen in het rapport ‘Scenariostudie Cultuurhuis Woudenberg’. Het verschil is € 2,37 miljoen minus € 1,31 miljoen is € 1,06 miljoen. Mogelijk wordt dit veroorzaakt doordat in de kengetallen benadering ook kleine wijzigingen in de indeling meegenomen zijn. Daarnaast geeft een actueel MJOP meer inzicht in de werkelijk staat van het gebouw en welke onderhoudswerken noodzakelijk zijn. Dit verschil in kosten geeft dan ook aanleiding om in dit rapport nadrukkelijker te kijken naar een volledige- en beperkte verbouwing en hoe die in kosten uitpakken. 2.2 Aanpassingen vanuit het MJOP

Het MJOP gaat uit van het onderhouden, reparatie en vervanging van de diverse onderdelen van een gebouw waardoor het pand in een goede staat blijft. Het pand is bij uitvoering van het MJOP, waarbij de normale aanpassingen c.q. vervangingen van de huidige installaties en bouwtechnische voorzieningen uitgevoerd worden, niet meteen energieneutraal. Voor het energieneutraal maken moeten aanpassingen op het energieverlies en/of verbruik gedaan worden. Het MJOP houdt enkel het pand binnen het oorspronkelijk ontwerp in goede staat. Wel zal de vervanging van de diverse installaties en bouwkundige voorzieningen voldoen aan de huidige maatstaven, waardoor deze een positief effect zullen hebben op het energieverbruik. Uit diverse overleggen met betrokken adviseurs bleek, dat het uitbreiden van de installatie om het pand extra te koelen, vanuit energetisch oogpunt, niet de voorkeur geniet. Enerzijds is het uitbreiden c.q. vergroten van de installatie om te koelen kostbaar, anderzijds verbruikt een dergelijke installatie zelf ook energie. Energieneutraal zijn, wordt in dat geval gedwarsboomd. Voorgesteld wordt om de zonnewarmte en de winterse kou, zoveel als mogelijk, te weren en de huidige beperkte koelinstallatie te vervangen. Om het inzicht in de werkzaamheden binnen het MJOP te vergroten zijn hieronder enkele werkzaamheden opgenomen.

De noodzaak en het moment van het uitvoeren van de werkzaamheden wordt jaarlijks bepaald. • Binnen het MJOP wordt het dak en de dakbedekking (inclusief het daklicht) vernieuwd; • In het huidige MJOP is vervanging van diverse installaties opgenomen. • De screens aan het pand worden weinig gebruikt, binnen het MJOP is een post opgenomen om deze te controleren, waar nodig te repareren dan wel te vervangen. De screens zijn nu per ruimte met een knop te bedienen; • Het beperkte en verouderde gebouwbeheersysteem (GBS) wordt vervangen. Een GBS kan, afhankelijk van de gekozen variant, nagenoeg alle technische installaties aansturen variërend van de warmte installatie, verlichting tot aan de screens.

Business case Cultuurhuis

8 / 42

02-12-2024

• • • • •

Vervangen van huidige lift in bestaande schacht; Reinigen metselwerk en voegen zo nodig vervangen; Schilderwerk uitvoeren; Verlichting vervangen c.q. aanpassen; Vloerafwerking.

Door het uitvoeren van de werkzaamheden vanuit het MJOP, zal het gebouw een normaal tot goed functionerend Cultuurhuis zijn, waar sporen aanwezig zijn van de oorspronkelijke bouw. Een goed geconditioneerd klimaat zal eraan bijdragen dat werken, leren en ontmoeten prettiger zal zijn dan het nu al is. Wat is niet opgenomen in het MJOP: Naast de noodzakelijke vervangingen binnen het MJOP, zijn ook extra aanpassingen aan het pand mogelijk om het energieverbruik te verlagen en de toekomstbestendigheid te vergroten. In het kader van het verduurzamen van het pand kunnen de volgende maatregelen een bijdrage leveren: 1. Het aanbrengen van hoogwaardige dakisolatie; 2. De cv-ketels vervangen door hybrideketels; 3. Het plaatsen van zonnepanelen. 4. Het glas in het pand vervangen door hoogwaardig isolatie glas. Ad 1. Door het aanbrengen van een hoogwaardige dakisolatie wordt het binnendringen van warmte van buitenaf tegengegaan en het warmteverlies naar buiten zoveel mogelijk beperkt. Hierdoor zal het comfort/verblijfsklimaat in het gebouw verbeteren. De terugverdientijd van het aanbrengen van de dakisolatie is berekend op 56 jaar, de fluctuerende energieprijs is van invloed op de weergegeven terugverdiend tijd. Ad 2.

Het toepassen van een hybride warmtepomp gaat gepaard met grote aanpassingen van de technische installatie, centraal maar ook op ruimte niveau zullen wijzigingen plaatsvinden. Het toepassen vergt een investering van ruim een kwart miljoen euro en daarbij hoort een terugverdientijd van 147 jaar. Ad 3. Het op het dak plaatsen van zonnepanelen geeft direct een jaarlijks rendement van iets meer dan 4 % van de investering waardoor de terugverdientijd op 24 jaar komt. De totale investering bedraagt hiervoor € 293.000 (incl. btw). Ad 4. Het huidige glas komt uit een periode waarin al redelijk goed dubbelglas werd toegepast. Vervangen ervan levert nauwelijks rendement op. De terugverdientijd bedraagt meer dan 175 jaar. Bij het Cultuurhuis hebben deze aanpassingen mogelijk ook een component in het kader van maatschappelijke verplichtingen, de bruikbaarheid en beleving van het pand. Dit in ogenschouw nemend, zijn kosten soms niet de enige afweging. Bij de bovenstaande 4 punten zijn de terugverdientijden van de hybride warmtepomp en het vervangen van het glas zodanig hoog dat geadviseerd wordt om deze niet uit te voeren.

Business case Cultuurhuis

9 / 42

02-12-2024

2.3 Volledig verbouwen met indelingsplan

a.

Aanleiding en noodzaak

De raad heeft verzocht om te onderzoeken tegen welke extra kosten het pand multifunctioneler te gebruiken is. Om een beeld te krijgen van de mogelijkheden zijn er meerdere overleggen geweest met de gebruikers van het Cultuurhuis. Uit deze gesprekken kwam naar voren dat niet alle ruimten volledig benut worden. Doordat meerdere ruimten gehuurd worden door één gebruiker ontstaat de situatie dat enkel deze gebruiker die ruimte benut. Hierdoor worden de ruimtes niet optimaal benut en is er zelfs sprake van leegstand gedurende de dag of avond. Uit gesprekken met De Kleine Schans kwam het volgende naar voren: • Er is sprake van ruimte tekort: er is dringend behoefte aan extra werkplekken en vergaderruimtes. Daarnaast is er de wens om een eigen berging te hebben. • Door het ontbreken van de juiste routing, kan de privacy en de veiligheid van zowel de personeel als cliënten niet altijd gegarandeerd worden. Voor De Kleine Schans dienen de ruimten die nu in gebruik zijn aangepast te worden. De benodigde verbouwing gaf aanleiding om verder door te vragen over wensen en gedachten van de andere gebruikers. Deze wensen zijn de leidraad geweest naar een scenario waarbij de verbouwing leidt tot een door de hoofdgebruikers ondersteund indelingsplan. In de volgende paragraaf worden de wensen van de gebruikers op hoofdlijnen weergegeven.

In hoofdstuk 5 worden de kosten die dit indelingsplan met zich meebrengt, zichtbaar. b.

Wensen gebruikers

Een aantal van de hoofdgebruikers heeft wensen met betrekking tot hun huisvesting in het pand. De wensen variëren van onder andere meer en kwalitatief betere ruimte, tot een betere positioneren binnen het gebouw. Daarnaast is de wens om het Cultuurhuis meer toekomstbestendig te maken. De hoofdaandachtsvelden in dit kader worden hierna weergegeven: •

•

De Kleine Schans kampt met een ruimtetekort, hetgeen niet voldoende meegenomen is in het rapport ‘Scenariostudie Cultuurhuis’. Bovendien voldoet de huidige ruimte niet aan de wettelijke privacy- en veiligheidseisen. De bibliotheek wil meer ruimte om invulling te geven aan een brede en maatschappelijke bibliotheek. Een bibliotheek voor lezen, ontdekken, leren en cursussen, waarbij onder andere overlegruimten en werkplekken voor een digitale bibliotheek nodig zijn. De rijksoverheid schrijft het volgende op haar website; “Maatregelen voor meer en betere bibliotheken. De laatste jaren hebben overheden bezuinigd op bibliotheken. Veel wijken en dorpen hebben geen bibliotheek meer, of alleen een afhaalpunt voor boeken. Het kabinet wil dat elke gemeente een volwaardige bibliotheek heeft. Gemeenten krijgen daarvoor extra geld en vanaf 2025 ook een wettelijke taak, ook wel zorgplicht genoemd.”

•

De wens van Stichting Oud Woudenberg is om meer bezoekers te trekken. Dit zou gerealiseerd kunnen worden door Stichting Oud Woudenberg op de begane grond te huisvesten of met een goede bewegwijzering. Stichting Oud Woudenberg heeft aangegeven dat verhuizing naar de begane grond duur is voor de Stichting. Een goede bewegwijzering en een verbeterde kleine expositie van Oud Woudenberg op de begane grond, zou voldoende kunnen zijn om meer bezoekers te trekken.

Business case Cultuurhuis

10 / 42

02-12-2024

•

•

•

c.

De Stichting Kunst en Cultuur heeft een expositieruimte op de 1e verdieping en wil deze graag op de begane grond. De Stichting Kunst en Cultuur zegt dat huisvesting van de expositieruimte op de begane grond de zichtbaarheid van het Cultuurhuis ten goede komt. Op dit moment is er geen goede mogelijkheid om met een podium-achtige opstelling, activiteiten zoals toneel, sprekers, etc. te ondersteunen. De gedachte is, dat een dergelijke situatie het effect van het samenkomen in het Cultuurhuis zal versterken. Regelmatig, ongeveer 1 keer in de 4 weken, wordt er een film gedraaid in het Cultuurhuis en daarvoor wordt een deel van de huiskamer voorzien van stoelen. Daarnaast draait Stichting Oud Woudenberg regelmatig films. In de huidige situatie is dit echter beperkt mogelijk, omdat de ruimte daarvoor niet geschikt is. Er mogen en kunnen maximaal 50 bezoekers tegelijk een film bezoeken, mede omdat er kolommen in de weg staan. De wens is om een betere faciliteit hiervoor te creëren.

Benodigd vloeroppervlak

In 2021 is De Kleine Schans op de begane grond in het pand gevestigd. Het oppervlak dat De Kleine Schans nu in gebruik heeft, is ruim 20% van het nuttig vloeroppervlak van het pand. Als gevolg van de maatschappelijke ontwikkelingen is De Kleine Schans gegroeid. Zij hebben al geruime tijd aangegeven ruimtegebrek te hebben van ongeveer 6% van het nuttig vloeroppervlak. Ook veilige vergaderruimten en spreekkamers zijn een noodzaak. Een extra toegang is nodig om de privacy te kunnen waarborgen. De bibliotheek heeft aangegeven te krap in de ruimte te zitten, maar is daar wel flexibel in omdat de bibliotheek voorstander is van medegebruik van ruimte. Voor de bibliotheek is ongeveer 6% van het nuttig vloeroppervlak van het pand aan uitbreiding benodigd. De voorkeur van de bibliotheek is, om op de begane grond gehuisvest te worden. Op de begane grond kan er een verdergaande integratie met de overige gebruikers en functies plaatsvinden is de gedachte. Op dit moment bevindt de leestafel zich al in de huiskamer, maar de verwachting is dat een verdergaande integratie van bibliotheek de uitstraling en het effect van het Cultuurhuis zal versterken. De andere gebruikers ondersteunen deze verwachting en bijkomend voordeel is, dat de uitbreidingbehoefte dan mogelijk kleiner kan zijn.

Verder is vanuit de gemeenteraad en het college de vraag gesteld om het gebruik van de ruimten zoveel mogelijk multifunctioneel te maken. Dit om de inzetbaarheid te vergroten en meer ruimten beschikbaar te hebben voor verhuur. Sommige ruimten staan overdag of ’s avonds leeg en in dat tijdsbestek zouden andere gebruikers of externe partijen van de ruimten gebruik kunnen maken. De gebruikers van het pand realiseren zich dat ook en zijn al een pilot gestart om meer van elkaars ruimten gebruik te maken. Zo gaat De Kleine Schans twee dagen/dagdelen in het onderzoekgedeelte van Stichting Oud Woudenberg zitten. Ook heeft de Stichting Kunst en Cultuur medegebruik van hun ruimten aangeboden. In het overleg met de hoofdgebruikers is besproken hoe de begane grond eventueel uit te breiden is en dat resulteerde in 2 aanpassingen. Het deel tussen Blokker en het Cultuurhuis zou bebouwd kunnen worden en aan de oostkant richting het parkeren zou een uitbreiding gemaakt kunnen worden. De mogelijke aanpassingen zijn in rood weergegeven in figuur 2.

Business case Cultuurhuis

11 / 42

02-12-2024

Nader onderzoek van deze oplossingen leidt tot de volgende conclusies: 1. Bij een uitbreiding aan de oostkant zullen er 9 parkeerplaatsen mogelijk (gedeeltelijk) vervallen of herplaatst moeten worden. Uitgezocht is dat dit aantal parkeerplaatsen bij een herindeling van het totale parkeerterrein oplosbaar is. Een in de toekomst op te stellen plan voor de herinrichting van het parkeerterrein zal inzicht geven in de diverse oplossingsmogelijkheden. Er zijn 2 standplaatsregelingen van toepassing op dit deel van het parkeerterrein. Afhankelijk van het ontwerp en de herinrichting van dit deel komen deze standplaatsen te vervallen. Mogelijk kunnen deze ergens anders worden opgelost. 2. Met betrekking tot de uitbreiding aan de westkant, richting de Blokker, staat in de eigendomsakte een verwijzing naar een akte uit 1981. Hierin is opgenomen dat er ten behoeve van Stedin een zakelijk recht (recht van opstal) is voor een strook van 1 meter voor kabels en leidingen. Dit zijn kabels en leidingen voor het laag- en middenspanningsnet. Deze strook loopt van de parkeerplaats naar de winkelstraat. Desgevraagd geeft Stedin aan dat in verband met de aanwezige kabels en leidingen deze ruimte te allen tijde niet bebouwd mag worden omdat de leidingen bereikbaar moeten blijven en daarvoor worden soms grotere apparaten en machines gebruikt.

Aanpassingen aan het laag- en middenspanningsnet zijn kostbaar en tijdrovend. Dit betekent dat de uitbreiding aan de westkant van het Cultuurhuis richting Blokker vooralsnog niet eenvoudig is. Op korte termijn kan geen inzage gegeven worden in de mogelijkheden en kosten met betrekking tot het inpassen van het zakelijk recht voor Stedin in de uitbreiding aan de westkant. Daardoor wordt in dit rapport de uitbreiding

Business case Cultuurhuis

12 / 42

02-12-2024

aan de westkant niet verder behandeld. De uitbreiding aan de oostkant wordt, met ongeveer 130 m2, wel beschreven in dit rapport. Door het vervallen van de uitbreiding aan de westkant wordt het totaal aan mogelijk uitbreidingsoppervlak ongeveer gehalveerd. Hierdoor blijft er krapte, maar door meer multifunctioneel gebruik van een aantal ruimten kan dit mogelijk beperkt worden. Het oppervlak voor de huiskamer kan, net zoals nu, multifunctioneel ingezet worden voor onder andere de bibliotheek en de andere hoofdgebruikers. De voorgestelde uitbreidingen liggen binnen het bouwvlak. Aan dit bouwvlak is echter een maximaal te bebouwen oppervlak toegekend van 400 m2, zoals opgenomen in het tijdelijk omgevingsplan, onderdeel bebouwde kom. Dat is met de bestaande bebouwing echter ruimschoots overschreden. Het bestemmingsplan biedt nu dus geen mogelijkheid om de beoogde uitbreiding te realiseren. Een vergunning voor afwijking van het bestemmingsplan zal nodig zijn. In het gebied is vroeger bodemvervuiling aangetroffen. Op aanwijzen van de provincie hoeft de vervuiling niet gesaneerd te worden. Bij het plaatsen van de aanbouw dient wel rekening gehouden te worden met deze vervuiling, omdat eventueel saneren veel extra kosten met zich mee zal brengen. d.

Impact uitbreiding De Kleine Schans

Om het ruimtetekort en het privacy- en veiligheidsprobleem van De Kleine Schans op te lossen is een verbouwing noodzakelijk. Het vergroten van De Kleine Schans op de begane grond drukt andere gebruikers naar de verdiepingen. De gebruikers zijn allen van mening dat dit geen goede oplossing is voor de begane grond van het Cultuurhuis en ook geen recht doet aan de uitstraling van het Cultuurhuis. Het verbouwen op de begane grond voor De Kleine Schans zou betekenen dat bijna alle binnenwanden verwijderd en opnieuw geplaatst moeten worden om een passende indeling voor De Kleine Schans te creëren. Deze verbouwing betreft twee grote activiteiten, te weten de begane grond vrijmaken van tussenwanden en vervolgens herindelen. Deze potentiële verbouwing leidde tot de gedachte om de bibliotheek naar de begane grond te brengen. De bibliotheek heeft op de eerste verdieping nu een grote open ruimte. Dit is ook de voorkeur van de bibliotheek en die open ruimte is beschikbaar op de begane grond als alle wanden weggehaald zijn. Wel moet de ruimte dan nog geschikt gemaakt worden voor de bibliotheek. Voor De Kleine Schans kan dan de nieuwe indeling gemaakt worden op de 1e verdieping. Het plaatsen van De Kleine Schans op de eerste verdieping zal gepaard gaan met extra uitgaven.

Hierbij moet worden gedacht aan: • Aanpassingen aan diverse technische installaties zoals CV, WTW en verlichting; • Nieuw te plaatsen binnenwanden dienen geluidsdicht te zijn; • Het creëren van een extra toe-/uitgang. Door een minimale aanpassing van de noodtrap aan de achterzijde ontstaat een extra toegang voor De Kleine Schans zodat die ook bereikbaar is als het Cultuurhuis gesloten is. Afhankelijk van de indeling voor De Kleine Schans kan de noodtrap ook de vluchtroute zijn voor sommige vergaderruimten, wat de veiligheid ten goede

Business case Cultuurhuis

13 / 42

02-12-2024

komt. Tot slot is daarmee ook de vraag van De Kleine Schans om een extra toegang, om in voorkomende gevallen cliënten minder zichtbaar te laten zijn als die naar De Kleine Schans komen, opgelost. Het gebruik van de noodtrap is een suboptimale oplossing omdat mindervaliden en personen met een beperking nog altijd binnendoor met de lift moeten om bij De Kleine Schans te komen. Wat betreft de verbouwingskosten, is huisvesting van De Kleine Schans op de eerste verdieping nagenoeg gelijk, mogelijk zelfs goedkoper, dan het aanpassen en vergroten van hun huisvesting op de begane grond. Bij huisvesten op de begane grond moeten namelijk ook de kosten voor het verplaatsen van de overige functies die nu op de begane grond gehuisvest zijn, meegenomen worden. Bij plaatsen van De Kleine Schans op de 1e verdieping zijn er wel extra kosten voor de bibliotheek. De kosten om de verdieping aan te passen ten behoeve van De Kleine Schans zijn vrijwel gelijk of minder dan de kosten die anders gemaakt zouden moeten worden op de begane grond. De bibliotheek moet bij deze oplossing naar de begane grond verhuizen en daarvoor dient de ruimte geschikt gemaakt te worden hetgeen kosten met zich meebrengt. In de paragraaf - indeling 1e verdieping - wordt de huisvesting van De Kleine Schans behandeld. e.

Indeling begane grond

Bibliotheek De huidige ruimte van De Kleine Schans is nagenoeg even groot als de huidige ruimte van de bibliotheek. Dit betekent dat als de bibliotheek naar de begane grond gaat, de bibliotheek een deel van de huidige huiskamer, zoals ook nu het geval is, dient te gebruiken. Ook het ruimtetekort zal dan gevonden moeten worden in meer integratie en samenwerking van de bibliotheek met de huiskamer. Dat vraagt een multifunctionele samenwerking omdat er nauwelijks een zelfstandige ruimte voor de huiskamer mogelijk is. Wellicht geeft een uitbreiding van de begane grond daar verlichting in. In het tochtportaal van de hoofdingang is al een deur naar de huidige ruimte van De Kleine Schans. Deze toegang kan gebruikt worden om naar de bibliotheek te gaan op momenten dat er lezingen, films en andere activiteiten in de huiskamer zijn, waarbij niet gestoord mag worden. Om dezelfde reden worden in de bibliotheek een pantry en twee toiletten opgenomen

Business case Cultuurhuis

14 / 42

02-12-2024

In onderstaande figuur 3 is de inpassing van de bibliotheek op de begane grond weergeven. .

De kantoren van de bibliotheek liggen momenteel aan de achterzijde van het Cultuurhuis op de 1e verdieping. Om deze naar de begane grond te verplaatsen is geen goede mogelijkheid gevonden, terwijl deze kantoren voor de bibliotheek wel noodzakelijk zijn. Het verdelen van de ruimte voor de bibliotheek over 2 etages is niet ideaal., Er is tot nu toe echter geen alternatief gevonden waardoor deze kantoren op de 1e verdieping moeten blijven.

Business case Cultuurhuis

15 / 42

02-12-2024

Evenementen- c.q. filmzaalmogelijkheid

Op dit moment worden de films gedraaid in het witte gebied van de plattegrond in bovenstaande figuur (figuur 4). De daar aanwezige kolommen vormen echter een belemmerende factor. De vraag om een verbeterde mogelijkheid om films te draaien, heeft direct te maken met de mogelijkheden in het gebouw en de plaatsing van de kolommen daarin. Het is van belang of er een kolomloze ruimte aanwezig is, die gebruikt kan worden als mogelijkheid om films te draaien. In de plattegrond zijn er twee stroken zonder kolommen, waarbij in de constructie rekening is gehouden met een grotere overspanning. In figuur 4 is, van de mogelijkheden die er dan zijn, in geel de voorkeurslocatie van de evenementen- c.q. filmzaal aangegeven. De kleur paars in de figuur geeft aan waar de algemene ruimten zijn, zoals toiletten, lift, pantry, etc. De consequentie van een evenementen- c.q. filmzaal is dat die beperkingen legt op de vrije indeling van de plattegrond. Omdat er niet altijd films gedraaid worden, is deze ruimte wel multifunctioneel te gebruiken voor bijvoorbeeld de leestafel, de bibliotheek of verrijdbare expositiedelen. De informatiebalie is op dit moment midden in het pand, nagenoeg onder het daklicht, ongeveer op de plek waar in figuur 4 de aanduiding ‘film podium trap’ staat.

Business case Cultuurhuis

16 / 42

02-12-2024

De huidige plaats van de balie, inclusief DPD en Homerr afhaalpunt, is een belemmerde factor voor een evenementen- c.q. filmzaalmogelijkheid. Deze baliefunctie kan verplaatst worden naar de hoofdingang, waar nu ‘receptie’ in figuur 4 staat. Na verplaatsing van de baliefunctie kan daar een multifunctionele constructie gemaakt worden. Te denken valt aan grote blokken die te veranderen zijn tot podium, tribune en mogelijk deels een echte trap naar de eerste verdieping. Dit biedt de mogelijkheid om meer activiteiten te ontplooien in dit deel van het pand. Toneelvoorstellingen, lezingen, boekbesprekingen en dergelijke worden hierdoor mogelijk. Het filmdoek kan opgehangen worden tegen de rand van de uitsparing onder het daklicht nabij de achterzijde van het pand. Hierdoor is de kijkhoek beter. Om het overige deel van de begane grond te kunnen blijven gebruiken, dient het gebied van de evenementen- c.q. filmzaal afgesloten te kunnen worden met schuifwanden voorzien van een verduisteringsmogelijkheid. In de praktijk betekent dit dat de huidige schuifwanden verplaatst moeten worden. Het gebruik van het overgebleven deel van de begane grond, de plek waar nu films gedraaid worden, zal mogelijk moeilijk zijn. Het betreft een kleine ruimte. Daarnaast zal deze ruimte wellicht als tijdelijke opslag dienen voor tafels, expositiestukken en bibliotheekdelen tijdens film- en of toneelavonden.

De huiskamerfunctie zal dan tijdelijk vervallen. Wellicht biedt uitbreiding van de begane grond daar een oplossing voor. Aan het werkend maken van deze evenementen- c.q. filmruimte optie, zijn kosten verbonden, waaronder voor; • Receptie naar ruimte entree en meldsysteem achterdeur; • Trap/tribune/podium aanbrengen onder daklicht; • Glazen schuifwanden verplaatsen; • Verduisteringsmogelijkheden aanbrengen; • Toiletten in bibliotheek maken of aanpassingen rond het trap/podium/tribune; • Bestaande trap geluidsarm maken. Huiskamer De huiskamer veroorzaakt soms geluidsoverlast en dit gaat zwaarder wegen als de bibliotheek op de begane grond gehuisvest wordt. Ook tijdens het draaien van films kan geluidsoverlast ontstaan. Tijdens het draaien van films zou afgesproken kunnen worden om de huiskamer niet te gebruiken en met de bibliotheek kunnen afspraken gemaakt worden om de geluidsoverlast te beperken. Het geluidsprobleem is ook oplosbaar door de huiskamer in een serreachtige semi buitenruimte te plaatsen. In figuur 5 is deze serreachtige ruimte voor de huiskamer (groen) aangeven. De kleur paars in de figuur geeft aan waar de algemene ruimten zijn. Hieronder verstaan we toiletten, lift, pantry, etc.

Business case Cultuurhuis

17 / 42

02-12-2024

De serreachtige uitbouw verrijkt de uitstraling van het pand en geeft extra ruimte, waardoor het gebruik van de begane grond door de bibliotheek en de huiskamer verruimd wordt. De integratie wordt daardoor stabieler omdat niet telkens de oorspronkelijke huiskamer (zonder serre) gebruikt dient te worden als berging bij films en lezingen. Tevens kan de huiskamer altijd in functie blijven omdat de entree ervan ook kan via de toegangen van de serre naar het terras. Een terras kan aan de noord- en zuidzijde van de serre gemaakt worden, beide zijn aangegeven in figuur 5. Een terras aan de noordzijde heeft de voorkeur vanwege de ligging dicht bij de Dorpstraat. Bijkomend voordeel is dat de parkeerplaatsen niet aangetast worden en de 2 standplaatsen kunnen blijven. Door in de huiskamer de terrasbestrating (groen) naar binnen te laten overlopen wordt de serre een semi-buiten ruimte. Als de serre een zelfstandige ruimte wordt, kan deze meer multifunctioneel gebruikt worden. Denk hierbij aan activiteiten in de zomer, recepties, etc. Het bestaande toiletblok wordt ook uitgebreid met twee toiletten, hetgeen in figuur 5 is aangegeven boven de pantry. De toiletten zijn rechtstreeks vanuit de huiskamer bereikbaar. Tijdens lezingen en gedurende de vertoning van films is de gang naar de toiletgroep dan geen storende factor.

Business case Cultuurhuis

18 / 42

02-12-2024

Kunst en Cultuur Hieronder is in figuur 6 de expositieruimte in de serre weergegeven.

De Stichting Kunst en Cultuur wil graag hun expositieruimte op de begane grond en indien mogelijk in een afsluitbare ruimte. De huidige expositieruimte is op de eerste verdieping. Een expositieruimte op de begane grond en in combinatie met tijdelijke exposities van Oud Woudenberg kan de zichtbaarheid van wat er in het pand gebeurt vergroten. Door de huidige expositieruimte naar de begane grond te verplaatsen, kan de vrijkomende ruimte op de eerste verdieping ingezet worden als multifunctionele ruimte. Vanwege de bomen aan de voorzijde van het pand, is de uitstraling van het gebruik en de functie van het pand beperkt. De zichtbaarheid van het Kunst en Cultuur deel (rood in figuur 6) zou vergroot kunnen worden door de serre van de huiskamer naar de voorzijde uit te breiden. Door het parkeerterrein opnieuw in te richten en eventueel de hagen lager te snoeien of te verwijderen, zal de zichtbaarheid van de serre met kunst- en cultuuruitingen vergroten. f.

Indeling 1e verdieping

Bij De Kleine Schans kan op de 1e verdieping het ruimtetekort opgelost worden en ook kan de indeling zo aangepast worden dat aan de privacy- en veiligheidseisen voldaan wordt. Hieronder in figuur 7 is de inpassing van De Kleine Schans weergegeven.

Business case Cultuurhuis

19 / 42

02-12-2024

Op de 1e verdieping kan voor De Kleine Schans (geel in figuur 7) een extra toegang gemaakt worden via de huidige vluchttrap aan de parkeerzijde van het pand. Deze 2 e toegang kan in sommige gevallen in het kader van privacy en veiligheid gebruikt worden. De Kleine Schans heeft een voorlopig en conceptmatig ontwerp voor de indeling gemaakt. Deze indeling is gebruikt om de kosten in te kunnen schatten. In deze situatie blijft de trap in het pand de hoofdingang voor De Kleine Schans. Het is nog niet duidelijk hoe de verhuizing van De Kleine Schans van de begane grond naar de 1e verdieping, in samenhang met de verhuizing van de bibliotheek, gaat verlopen. Om deze reden is binnen de raming een bedrag van € 20.000 voor de verhuizing van de Kleine Schans opgenomen. De 1e verdieping wordt niet geheel gevuld door De Kleine Schans. De kantoren van de bibliotheek en multifunctioneel inzetbare ruimte (blauw) blijven op de 1 e verdieping beschikbaar. Ongeveer het oppervlak van deze multifunctioneel inzetbare ruimte is in de huidige situatie op de 1e verdieping in gebruik als expositieruimte voor de Stichting Kunst en Cultuur. De totale multifunctionele ruimte op de 1 e verdieping moet nog voorzien worden van wanden en van passend meubilair.

Business case Cultuurhuis

20 / 42

02-12-2024

g.

Indeling 2e verdieping

De 2e verdieping (figuur 8) blijft ongewijzigd. Sommige ruimten kunnen wel meer multifunctioneel (blauw) worden ingezet. Hierna wordt in figuur 8 de plattegrond van de 2e verdieping weergegeven.

Oud Woudenberg (grijs) is nu gehuisvest op de 2 e verdieping en heeft een bergruimte in de kelder. Deze situatie blijft ongewijzigd. Op de 2e verdieping is het beeldhouwatelier en het schilderatelier gevestigd en dit zal zo blijven. Het schilderatelier zal echter meer multifunctioneel ingezet kunnen worden, omdat deze ruimte niet altijd in gebruik is. Voor het beeldhouwatelier kan dit niet, aangezien de materialen en vaste voorzieningen daar een belemmerende factor zijn. Te denken valt hierbij aan tafels met allerlei voorzieningen voor het beeldhouwen en aan de aanwezige oven. De multifunctionele ruimten dienen wellicht iets aangepast te worden. Ook moeten deze ruimten mogelijk worden voorzien van passend meubilair. In de kostenopstelling zijn deze ruimten meegenomen in de totale post voor aanpassing van de multifunctionele ruimten. h.

Indeling kelder

In de kelder kan de cursusruimte van de Stichting Kunst en Cultuur ook meer multifunctioneel ingezet worden en het voorportaal kan beperkt multifunctioneel ingezet worden. Verder blijft deze indeling ongewijzigd.

Business case Cultuurhuis

21 / 42

02-12-2024

De inzet, mogelijkheden en het beheer van de multifunctionele ruimten, heeft een raakvlak met ‘commerciële activiteiten toevoegen’. In de paragraaf ‘Commerciële activiteiten toevoegen’ is hierover het een en ander beschreven.

i.Volledig verbouwen volgens wens gebruikers Deze verbouwing leidt tot een nieuw indelingsplan afgestemd op de wensen van de gebruikers. Onderstaand nogmaals opgesomd de eerder geschetste 5 aanpassingen vanuit de wensen van de gebruikers. Deze aanpassingen maken samen de volledige verbouwing (hoewel het niet om een grootscheepse verbouwing gaat is voor deze naam kozen als onderscheid met de beperkte verbouwing die hierna volgt); 1. De Kleine Schans naar de 1e verdieping en de bibliotheek naar de begane grond; 2. Maken evenementen- c.q. filmzaal, entree/receptie; 3. Multifunctionele ruimten aanpassen; 4. Serre voor de huiskamer; 5. Serre voor expositieruimte Kunst en Cultuur. Deze werkzaamheden van het volledige verbouwen van het Cultuurhuis dienen in de uitvoering afgestemd te worden op de uitvoering van het MJOP om dubbele kosten te voorkomen. In de kostenramingen zijn de kosten van de verbouwing niet verweven met de kosten van het MJOP. 2.4 Beperkt verbouwen met indelingsplan

Investeringen en het onderhoud van gebouwen kosten veel geld en daarom is het aan te bevelen de efficiëntie en effectiviteit van een gebouw, de functies daarin en het gebruik ervan te optimaliseren en te maximaliseren. Als we met deze ogen naar het cultuurhuis kijken kan het gebruik van sommige ruimten efficiënter, niet alle ruimten worden een groot deel van elke dag gebruikt. In het indelingsplan worden deze

Business case Cultuurhuis

22 / 42

02-12-2024

ruimten vanuit historische benaming multifunctionele ruimte genoemd. Multifunctioneel moet geen dekmantel zijn voor minder efficiënt gebruik. Onderzocht is wat de consequentie is als het gebruik van nagenoeg alle multifunctionele ruimten efficiënter ingezet zouden kunnen worden. Hiervoor zijn enkele opties, verder in dit rapport, nader uitgewerkt. Het in de vorige paragraaf geschetste indelingsplan (figuur 6 t/m 9) komt vanuit de wensen en het overleg met de gebruikers. Als we dit plan uiteenrafelen dan zitten daar keuzes in, deze zijn weergegeven in hoofdstuk 5. Om mogelijkheden te creëren die wijzigingen in dit indelingsplan kunnen aanbrengen, is een aantal alternatieve oplossingen c.q. opties op sommige aanpassingen onderzocht. Hierdoor ontstaan er bouwstenen om een ander gewenst resultaat van de verbouwing van het cultuurhuis samen te stellen. Een alternatief voor De Kleine Schans is deze uit te plaatsen naar een ander gebouw. Nader onderzoek zou moeten uitwijzen of er een passende locatie is en tegen welke kosten deze locatie geschikt gemaakt kan worden voor De Kleine Schans. Het uitgangspunt van de business case is echter om de huidige gebruikers in het pand te blijven huisvesten. Dit is nogmaals in de overleggen besproken en de huidige gebruikers benadrukken de meerwaarde van De Kleine Schans in het pand.

Daardoor is de optie om De Kleine Schans uit te plaatsen niet verder ondergezocht. a.

Optie 1: De Kleine Schans verdeeld over 2 etages

De ruimtewisseling van de bibliotheek met De Kleine Schans voldoet wellicht aan veel randvoorwaarden voor een Cultuurhuis, maar het is ook een grote investering. Deze optie gaat er van uit dat de bibliotheek op de eerste verdieping blijft en dat de nodige uitbreiding van De Kleine Schans gevonden wordt in de huidige expositieruimte van de Stichting Kunst en Cultuur op de eerste verdieping. Hierdoor heeft De Kleine Schans haar medewerkers op 2 locaties in het pand werkzaam. De ruimte op de begane grond moet voor De Kleine Schans verbouwd worden en op de 1e verdieping moeten kantoren of spreekkamers gemaakt worden. Er zijn geen kosten voor de bibliotheek en geen kosten voor de herinrichting tot multifunctionele ruimte van de 2e verdieping nodig. De Kleine Schans heeft aangegeven dit alternatief zeer onwenselijk te vinden omdat een verdeling van de ruimten over 2 etages het goed functioneren en samenwerken van de medewerkers verzwakt. De financiële impact van deze optie is dat de kosten voor de huisvesting op de begane grond van de bibliotheek wegvallen. b.

Optie 2: Geen aparte serre voor de expositieruimte

Een serre met een expositieruimte zou de zichtbaarheid en beleving van het Cultuurhuis zodanig vergroten dat hierdoor meer bezoekers in het pand zullen komen. Als variant is onderzocht of er een andere oplossing voor de expositieruimte te bedenken is die een serre als expositieruimte niet nodig maakt. Deze optie zal op bezwaren stuiten bij sommige gebruikers, maar in het kader van efficiënt ruimtegebruik wordt deze toch genoemd omdat dit leidt tot een ander indelingsplan met andere kosten dan het indelingsplan vanuit de gebruikers. Alle ruimten in het huidige Cultuurhuis zijn toegewezen aan de huurders. Daarom is gekeken of de expositieruimte binnen het ruimtegebruik van de Stichting Kunst en

Business case Cultuurhuis

23 / 42

02-12-2024

Cultuur oplosbaar is. De Stichting Kunst en Cultuur heeft in het Cultuurhuis 4 ruimten (exclusief 2 bergingen) ter beschikking te weten: • Expositieruimte op de 1e verdieping • Schilderatelier op de 2e verdieping • Beeldhouwatelier op de 2e verdieping • Cursusruimte in de kelder Bovengenoemde ruimten zijn niet dagelijks in gebruik. In het indelingsplan worden het schilderatelier en de cursusruimte weergeven als multifunctionele ruimtes. Een optie kan zijn om één ruimte in te richten als expositieruimte. Het schildersatelier ligt op de 2e verdieping vlak bij de expositieruimte van de Stichting Oud Woudenberg. Deze ruimte zou ingezet kunnen worden als expositieruimte voor de Stichting Kunst en Cultuur. Het huidige schilderatelier is, zo nodig, afsluitbaar en vindbaar met een goede bewegwijzering, hetgeen nu ook voor de Stichting Oud Woudenberg geldt. Dit betekent dat alle exposities op één verdieping zouden kunnen worden tentoongesteld, hetgeen de verwijzing mogelijk beter en makkelijker maakt. Omdat het schilderatelier kleiner is dan de huidige expositieruimte zou daarnaast ook in andere delen van het pand, zoals de huiskamer, door gebruikers geëxposeerd kunnen worden. De cursusruimte in de kelder zal dan ook als schilderatelier dienst moeten doen, dit kent dan zijn beperkingen. Eventueel uitwijken naar het beeldhouwatelier is een mogelijkheid.

De roostering kan hierbij helpend zijn. De financiële impact van deze optie is een bezuiniging van de kosten voor een serre voor de expositieruimte. c.

Optie 3: Eén serre, maar multifunctioneel

De serre ten behoeve van de huiskamer is aangesloten op de pantry en voorzien van eigen toiletten. Als een belangrijke reden hiervoor werd vanuit de gesprekken met gebruikers en betrokkenen aangegeven dat tijdens het draaien van films de huiskamer zelfstandig moet kunnen functioneren zonder het filmgebied te storen. Gezien het aantal films dat per jaar gedraaid wordt en het tijdstip waarop, meestal in de avond, zou een scheiding tussen de huiskamer en de evenementen- c.q. filmzaal minder zwaar kunnen wegen. In dat geval zou de serre voor de huiskamer kunnen vervallen en de serre voor de expositieruimte als aanvullende huiskamer op de rest van de begane grondvloer kunnen dienen. Enkele betrokkenen hebben aangegeven dat deze serre, naast uitbreiding voor de functie huiskamer, tevens goed te gebruiken is als multifunctioneel gebied voor diverse activiteiten zoals voorlezen, het energieloket, kinderatelier, etc. Voor hen betekent dit dat er een extra mogelijkheid is om de krapte aan vloeroppervlak mede op te lossen. Dit betekent dat de expositieruimte op een andere manier opgelost dient te worden, te denken valt dan aan optie 2. In dit alternatief is de expositieruimte opgenomen op 2e verdieping en indien gewenst verspreid binnen het pand. d.

Bevinding beperkt verbouwen door integratie van de opties

De begane grond van het Cultuurhuis dient vanuit haar functie als huiskamer een multifunctioneel karakter te hebben. Bewoners moeten zich daar vrij voelen om

Business case Cultuurhuis

24 / 42

02-12-2024

samen te komen en samen iets te ondernemen. Hierom ligt bij deze variant, beperkt verbouwen, de focus op de begane grond om deze multifunctioneel te maken, zie figuur 10. Een evenementen- c.q. filmzaalmogelijkheid, het verplaatsen van de receptie en entree is belangrijk in deze variant en worden dus meegenomen in deze variant. Door de eerdergenoemde optie 1 en 2 uit te voeren worden bijna alle multifunctionele ruimtes optimaal benut. Door optie 3 uit te voeren zal het gebrek aan ruimte sterk gereduceerd worden. Er kunnen hierdoor makkelijker meer activiteiten worden georganiseerd. De begane grond zal efficiënter en effectiever kunnen worden gebruikt. Gevolg is dat de multifunctionele ruimtes op de verdieping en in de kelder beperkt beschikbaar zijn.

Deze beperkte verbouwing leidt tot een nieuw indelingsplan afgestemd op meer efficiënt gebruik van de ruimten in het pand. Deze herindeling van het pand bestaat uit losse componenten die een zekere mate van afhankelijkheid hebben en dus niet geheel afzonderlijk uitvoerbaar zijn. Het aanpassen van het middengebied naar een evenementen- c.q. filmzaal is een afzonderlijk besluit. Onderstaand is nogmaals opgesomd de eerder geschetste 4 aanpassingen. Deze aanpassingen vormen samen de beperkte verbouwing; 1. De uitbreiding van De Kleine Schans naar de 1e verdieping en de rest blijft op de begane grond; 2. Expositieruimte op de 2e verdieping plaatsen; 3. Serre huiskamer vervalt en serre voor expositieruimte wordt multifunctioneel;

Business case Cultuurhuis

25 / 42

02-12-2024

4. Maken evenementen- c.q. filmzaal, entree/receptie. Deze werkzaamheden van het verbouwen van het Cultuurhuis dienen in de uitvoering afgestemd te worden op de uitvoering van het MJOP om dubbele kosten te voorkomen.

Business case Cultuurhuis

26 / 42

02-12-2024

2.5 MJOP, verduurzamingen, volledig verbouwen of beperkt verbouwen

Het uitvoeren van een MJOP is in feite geen onderwerp van discussie, als instandhouding van het pand gewenst c.q. noodzakelijk is. In de planning van de werkzaamheden kan de prioritering van sommige activiteiten verlegd worden of activiteiten dienen afgestemd te worden op andere omgevingsfactoren zoals verbouwen. Ook kunnen om financiële redenen zaken uitgesteld worden of geminimaliseerd, maar een veilig en goed gebouw heeft een prioriteit. De mogelijkheden voor verduurzaming van het pand zijn zeer beperkt, zeker als de terugverdientijden meegewogen worden ter voorkoming van desinvesteringen. Het isoleren van het dak en het plaatsen van zonnepanelen op het dak lijken vooralsnog goede investeringen. De terugverdientijden zijn hoog, maar mogelijk zullen de energieprijzen in de toekomst zo’n besluit meer onderbouwing geven. Bij het oprichten van een nieuw gebouw als Cultuurhuis zal men starten met onder andere visie en strategie, noodzaak en kosten. Bij een bestaand Cultuurhuis is een aantal van deze zaken al uitgekristalliseerd. Dit geval is dit al beschreven in het rapport van HEVO “Scenariostudie Cultuurhuis Woudenberg”. Bij het Cultuurhuis in Woudenberg spitsen de onderzoeken zich toe op hoe het huidige Cultuurhuis op een verstandige manier toekomstbestendig te maken is. Hierbij moet wel bedacht worden dat toekomstbestendig maken niet enkel verduurzamen is.

Toekomstbestendig maken is ook zorgen dat gebruikers hun rol en taak de komende gebruiksperiode goed uit kunnen voeren in de ruimte die hun ter beschikking staat. De technische kant van toekomstbestendig maken en van verduurzaming is eerder beschreven bij het MJOP vandaar dat hierna enkel een gedachte geformuleerd wordt over de gebruikskant van het toekomstbestendig maken van het Cultuurhuis. De gebruikers hebben vanuit hun kennis en organisatie aangegeven dat een volledige verbouwing voor het goed functioneren van het pand noodzakelijk is. Afbreuk aan een volledige verbouwing grijpt in op het functioneren van de huidige gebruikers. Ook is er bij een volledige verbouwing enige flexibiliteit aanwezig om spontaan ontstane ruimteproblemen op te lossen. Bij de beperkte verbouwing is mede door de krapte de flexibiliteit in ruimtegebruik minimaal en zal het zelfs mogelijk blokkerend werken in het functioneren als Cultuurhuis. Dit rapport geeft vervolgens inzicht in de kosten en als voor verbouwen gekozen wordt, zou een volledige verbouwing als uitgangspunt genomen kunnen worden. Om ook het gebruik van het Cultuurhuis toekomstbestendig te maken, zou door de gebruikers een toekomstbestendig Programma van Eisen (PvE) opgesteld kunnen worden, hetgeen na toetsing en eventuele aanpassing door een projectorganisatie tot uitvoering wordt gebracht.

Van de drie onderwerpen MJOP, verduurzamen en verbouwen zijn diverse combinaties in oplossingsrichtingen mogelijk. De volgende zes varianten zijn in dit rapport verder uitgewerkt:  Variant 1: Alleen MJOP  Variant 2: MJOP en verduurzamen  Variant 3: MJOP en volledig verbouwen

Business case Cultuurhuis

27 / 42

02-12-2024

  

Variant 4: MJOP en beperkt verbouwen Variant 5: MJOP, verduurzamen en volledig verbouwen Variant 6: MJOP, verduurzamen en beperkt verbouwen

In hoofdstuk 5 (dekkingsplannen) zijn de varianten financieel uitgewerkt.

Business case Cultuurhuis

28 / 42

02-12-2024

3.

Scenario 3

3.1 Nieuwbouw met woningen

Om het financiële effect van het toevoegen van woningen bij de nieuwbouw van het Cultuurhuis globaal in beeld te brengen, worden hierna twee rekenvoorbeelden getoond: 1. Een nieuwbouw van het Cultuurhuis met nagenoeg dezelfde vorm en grootte met daarop een laag woningen; 2. Een nieuwbouw van het Cultuurhuis wordt geïntegreerd in een woningblok dat het gehele parkeerterrein in beslag neemt. Bij deze berekening wordt niet de residuele grondwaarde gehanteerd maar wordt de comparatieve methode toegepast. Door het gebruik van de comparatieve methode verkleint de gemeente het risico om zichzelf met uit te geven gronden uit de markt te prijzen of gronden te voordelig en dus niet marktconform te verkopen. a.

Nieuw Cultuurhuis met daarop woningen

In dit rekenvoorbeeld wordt een nieuw Cultuurhuis op het grondoppervlak van het huidige Cultuurhuis gebouwd, waardoor de omgeving na de bouw weer in oorspronkelijke staat hersteld kan worden. De bouw zal met uithuizen en opnieuw inhuizen van de huidige gebruikers ongeveer twee jaar in beslag nemen. Dit betekent ook twee jaar huren van een vervangende ruimte voor de huidige gebruikers. De bouwplaats wordt gevormd door de helft van het totale parkeerterrein dat – zoals te doen gebruikelijk - om niet in bruikleen gegeven wordt aan de ontwikkelaar c.q. aannemer. Dit betekent dat er gedurende circa twee jaar ongeveer 40 parkeerplaatsen vervallen. In figuur 14 is hiervan een terreinschets weergegeven.

Business case Cultuurhuis

29 / 42

02-12-2024

Op de nieuwbouw komen woningen, dit is dan de 4 e bouwlaag met een ingeschat gezamenlijk functioneel netto vloeroppervlak van 650 m2. Bij het bouwen van woningen zal een ontwikkelaar c.q. aannemer eerst grondeigendom van de gemeente proberen te verwerven, waarvoor de gemeente een prijs per m2 ontvangt. Grondprijzen zijn afhankelijk van de markt en wijzigen regelmatig. Dit is afhankelijk van de beschikbaarheid. Een inschatting van de grondprijs in Woudenberg geeft voor grondgebonden woningen ongeveer € 500/m2 grond en voor gestapelde woningen € 400/m2 netto vloeroppervlak van de woning. Aan een plaatselijke makelaar is gevraagd wat een markthuurprijs van het huidige Cultuurhuis zou zijn. Deze zal ongeveer € 115 excl. btw per m 2 verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) bedragen. Het huidige gebouw heeft een waarde, maar door sloop van het pand gaat deze waarde verloren. In de boekhouding zal deze waarde van € 1,670 miljoen in één keer afgeboekt moeten worden. Onder punt c van deze paragraaf worden de kostencomponenten van het hierboven beschreven proces globaal aangegeven en indien mogelijk, voorzien van de bijbehorende kosten inschattingsbedragen. b.