03c. Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33_TOELICHTING.pdf

Deze watergang is ook ten zuiden van het plangebied aanwezig. Er vinden geen fysieke ingrepen of wijzigingen plaats aan de watergang zelf. De watergang blijft dan ook onaangetast en zal voor eventueel onderhoud bereikbaar blijven. Voor zover de betreffende B-watergang binnen de grenzen van het plangebied valt, is ter borging van de waterschapsbelangen de bestemming 'Water' opgenomen.

Legger Watersysteem (bron: Waterschap Vallei en Veluwe)

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

49

Watercompensatie Aanleg van nieuw verhard oppervlak leidt tot versnelde afvoer van hemelwater naar watergangen. Om te voorkomen dat hierdoor wateroverlast ontstaat, kan aanleg van extra waterberging noodzakelijk zijn. Zo wordt het verlies van berging in de bodem gecompenseerd. Met onderhavig ruimte-voor-ruimte project 'Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33' zal de oppervlakte aan bebouwing per saldo afnemen. Op het perceel Zuiderbroek 18 wordt alle bestaande bebouwing gesloopt, met uitzondering van de bedrijfswoning. De aanwezige hooiberg wordt verplaatst dan wel als historisch element nieuw gebouwd. De oppervlakte aan te slopen bedrijfsbebouwing bedraagt 2.161 m2. Op de locatie Zuiderbroek 18 worden verder de mestbassins en sleufsilo's gesaneerd. Daarnaast worden naast Meent 6 twee veldschuren gesloopt met een totale oppervlakte van 80 m2. De totale oppervlakte aan te slopen bedrijfsbebouwing bedraagt daamee circa 2.241 m2. Met de realisatie van twee vrijstaande woningen op het perceel Griftdijk 31-33 en een recreatiewoning op het perceel Zuiderbroek 18, kan niet anders dan worden geconcludeerd dat het verhard oppervlak per saldo zal afnemen. Dit is ook een logisch gevolg van gebruikmaking van de ruimte-voor-ruimte regeling. Daarmee is geen watercompensatie benodigd.

Riolering Het hemelwater van het verhard oppervlak ter plaatse van de locatie Griftdijk 31-33 zal direct worden afgevoerd naar het oppervlaktewater in de directe omgeving van het plangebied (afkoppelen). Het afvalwater van de nieuwbouw wordt direct op de bestaande riolering aangesloten overeenkomstig de door de gemeente gestelde eisen. Bij de nieuwbouw wordt geen gebruik gemaakt van uitloogbare bouwmetalen. Algemene aandachtspunten Vasthouden - bergen - afvoeren Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap. Grondwaterneutraal bouwen Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen.

Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar. Schoon houden - scheiden - schoon maken Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen of randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. Wij vragen de initiatiefnemer de beslisboom voor het afkoppelen van verhard oppervlak van ons waterschap toe te passen. Deze beslisboom is te vinden op onze website. 4.10.4

Conclusie

Vanuit het aspect water zijn er geen belemmeringen voor onderhavig initiatief. In het kader van het wettelijk vooroverleg zal het waterschap op de hoogte worden gesteld van de planvorming.

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

50

4.11

M.e.r.-beoordeling

4.11.1

Wettelijk kader

In de Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat op basis van selectiecriteria vastgesteld dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zal hebben of niet. Onderdeel D van de bijlage bevat activiteiten, plannen en besluiten waarvoor het maken van een m.e.r.-beoordeling verplicht is. Voor elke activiteit die genoemd wordt in kolom 1 van onderdeel D van het Besluit m.e.r. moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) nadelige milieugevolgen. Voor activiteiten die onder de drempelwaarde zoals genoemd in kolom 2 van onderdeel D vallen, volstaat een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Deze motivering dient qua inhoud aan te sluiten bij de m.e.r.-beoordeling, maar heeft geen vormvereisten. Voorliggend initiatief kan gezien worden als 'stedelijk ontwikkelingsproject' (D 11.2). De gewenste ontwikkeling blijft ruim onder de drempelwaarde van 2.000 woningen, waardoor een vormvrije m.e.r.-beoordeling volstaat. In een vormvrije m.e.r.-beoordeling dient aandacht te worden besteed aan drie criteria die zijn opgenomen in Bijlage III van de Europese richtlijn 'betreffende milieubeoordeling van bepaalde openbare en particuliere projecten'. Dit zijn achtereenvolgens de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van het potentiële effect. 4.11.2

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Kenmerken van het project Onderhavig initiatief betreft een ruimte-voor-ruimte project waarbij op de locatie Zuiderbroek 18 een veehouderij wordt beëindigd en de bestaande bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. Om het historisch erf aan de Zuiderbroek beter vorm te geven en te zorgen voor een betere erfuitstraling wordt op het perceel Zuiderbroek 18 een recreatiewoning toegevoegd. Verder worden op de locatie Griftdijk 31-33 twee vrijstaande woningen gerealiseerd als compensatie voor de te slopen bedrijfsbebouwing en beëindiging van de veehouderij. In combinatie gezien is er per saldo sprake van een relatief geringe omvang van het plangebied, terwijl er geen cumulatie is met andere projecten. De ontwikkeling ziet niet op productie van afvalstoffen en/of verontreiniging. Hinder wordt ondervangen door voldoende afstand te houden van nabijgelegen milieugevoelige functies. Risico van ongevallen speelt eveneens niet bij de voorgenomen functieverandering. Plaats van het project De locaties Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33 zijn gelegen in het buitengebied van de gemeente Woudenberg. Het plangebied ligt niet binnen de invloedssfeer van een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde stikstofgevoelige habitat ligt op circa 10 kilometer afstand. De ontwikkeling leidt verder niet tot een aantasting van historische, culturele of archeologische belangen.

Met het initiatief wordt juist bijgedragen aan het cultuurhistorische belang door de cultuurhistorische waarde van de locatie Zuiderbroek 18 als historisch erf binnen het landgoed Geerestein te versterken. Kenmerken van het potentiële effect Het project heeft in samenhang met de hiervoor genoemde criteria geen aanzienlijke effecten op het milieu. Evenmin is er sprake van een grensoverschrijdend karakter. De complexiteit is gering, gelet op de omvang van het plangebied. Door het verwijderen van een agrarische bedrijfsbestemming ten behoeve van een intensieve veehouderij met een bouwvlak van ruim 1 hectare, wordt een kwaliteitsverbetering voor de directe omgeving bereikt. Daarbij is ook van belang dat het bouwvlak aanmerkelijk wordt verkleind. 4.11.3

Conclusie

De kenmerken, plaats en potentiële effecten van de ontwikkeling geven op basis van het voorgaande geen aanleiding ernstige milieugevolgen te verwachten die het nodig maken om een m.e.r-procedure te doorlopen.

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

51

4.12

Duurzaam bouwen

De klimaatveranderingen, de eindigheid van de fossiele brandstof en het daarop anticiperende beleid van het Rijk, provincies en gemeenten vragen er om dat actief gekeken wordt naar duurzaamheid in nieuwbouwplannen. Het betreft thema's zoals CO2- en energiebesparing, duurzame energie en duurzaam bouwen. Het exacte ontwerp van de nieuwe vrijstaande woningen en de nieuwe recreatiewoning is op dit moment nog niet bekend. In het plan zal voldaan worden aan de nieuwste wetgeving op het gebied van duurzaamheidseisen. De duurzaamheidsaspecten zullen in het kader van de aan te vragen omgevingsvergunning verder worden uitgewerkt.

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

52

Hoofdstuk 5 5.1

Juridische planbeschrijving

Inleiding

In een bestemmingsplan zijn de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor een bepaald gebied opgenomen. Het onderhavige bestemmingsplan regelt de inrichting van het gebied op hoofdlijnen door de gronden te beleggen met een bestemming. Het juridische deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding (kaart) in samenhang met de regels. In dit hoofdstuk wordt het juridische deel van het bestemmingsplan nader toegelicht. De regels en verbeelding zijn opgesteld conform de RO-standaarden 2012, waarbij in het bijzonder het IMRO 2012 (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de SVBP 2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen) van belang zijn. Voor de regels is aansluiting gezocht bij het geldende bestemmingsplan voor het buitengebied van Woudenberg 'Buitengebied Woudenberg 2010', in combinatie met 'Buitengebied 2013 herziening' (geconsolideerde versie 2014). Het bestemmingsplan 'Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33' bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels tezamen vormen het juridisch bindende deel van het plan. Verbeelding en regels dienen te allen tijde in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding krijgen alle gronden binnen het plangebied een bestemming. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven.

De juridische betekenis van deze bestemmingen en aanduidingen zijn terug te vinden in de regels. Een gedeelte van de informatie op de verbeelding heeft geen juridisch betekenis, maar is slechts opgenomen om de leesbaarheid van en oriëntatie op de verbeelding te vergroten, zoals een kadastrale/BGT ondergrond. Alle letters, aanduidingen en lijnen worden verklaard in de legenda op de verbeelding. De regels bepalen de gebruiksmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied en geven tevens de bouw- en gebruiksmogelijkheden met betrekking tot bouwwerken aan. De regels van het bestemmingsplan 'Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33' zijn opgebouwd conform de door de SVBP 2012 voorgeschreven systematiek en omvatten inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels de overgangs- en slotregels. 5.2

Inleidende regels

De inleidende regels bestaan uit de volgende artikelen. 5.2.1

Begrippen

In de begripsregels worden omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Alleen die begripsregels worden opgenomen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn. 5.2.2

Wijze van meten

Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen, wordt in de 'wijze van meten' uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Dit artikel geeft aan hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte e.d. van gronden en bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden. Ook voor de 'wijze van meten' worden in de SVBP 2012 richtlijnen gegeven.

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

53

5.3

Bestemmingsregels

5.3.1

Opbouw bestemmingen

De gronden van het gehele plangebied hebben een positieve bestemming. Een positieve bestemming betekent dat het gebruik van de gronden voor de verschillende bestemmingen direct mogelijk is. Bovendien betekent het dat oprichting van gebouwen direct mogelijk is nadat burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning hebben verleend, welke dient te voldoen aan onder meer de regels van het bestemmingsplan, het Bouwbesluit en de Bouwverordening. De opbouw van de bestemmingen ziet er in beginsel als volgt uit: Bestemmingsomschrijving; Bouwregels; Nadere eisen; Afwijken van de bouwregels; Specifieke gebruiksregels; Afwijken van de gebruiksregels; Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden; Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk; Wijzigingsbevoegdheid. 5.3.2

Bestemmingen

Agrarisch met waarden – Landschaps- en natuurwaarden De bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschaps- en natuurwaarden' geldt voor gronden behorende tot de locatie Zuiderbroek 18. Het betreft de gronden waarop de verkleining van het bouwvlak plaatsvindt. Een bouwvlak is dan ook niet meer opgenomen binnen deze bestemming. De gronden bevinden zich rondom het nieuwe woonperceel Zuiderbroek 18. Agrarisch met waarden – Landschapswaarden – Reliëf De bestemming 'Agrarisch met waarden – Landschapswaarden – Reliëf' geldt voor gronden behorende tot de locatie Griftdijk 31-33'. De bestemming is van toepassing op gronden aan de zuidzijde van het plangebied. Het betreft het zandpad welke mede dient als ontsluiting van de achtergelegen agrarische gronden. Natuur De bestemming 'Natuur' geldt voor gronden behorende tot de locatie Griftdijk 31-33. Ten eerste is deze bestemming opgenomen ten behoeve van de beoogde natuurlijke/ecologische oever van de Heijgraaf. Het betreft een strook met een breedte van 15 meter. Ten tweede is de bestemming 'Natuur' toegekend aan onbebouwde gronden aan de oostzijde van het plangebied. De betreffende strook is mede bedoeld om het karakter van de Griftdijk, vooral voor wat betreft de naastliggende bomenrij en sloot, te behouden.

Om de ontsluiting van de twee nieuwe woningen planologisch mogelijk te maken is binnen de bestemming 'Natuur' een functieaanduiding 'ontsluiting' toegevoegd, waarmee ontsluiting van aanliggende bestemmingen mogelijk is gemaakt. Verkeer De bestemming 'Verkeer' geldt voor gronden behorende tot de locatie Griftdijk 31-33. De bestemming is van toepassing op een beperkt deel aan de zuidoostzijde van het plangebied. Het betreft het deel van het zuidelijk gelegen zandpad dat zowel zal worden gebruikt door de bewoners van de nieuwe vrijstaande woningen als door de gebruikers van de achtergelegen agrarische gronden. Water De bestemming 'Water' geldt voor gronden behorende tot de locatie Griftdijk 31-33. De bestemming is van toepassing op de B-watergang die aan de oostzijde onderdeel uitmaakt van het plangebied. Wonen

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

54

De bestemming 'Wonen' geldt zowel voor gronden behorende tot de locatie Griftdijk 31-33 als voor gronden behorende tot de locatie Zuiderbroek 18. Met betrekking tot de locatie Zuiderbroek 18 geldt dat voor de bestaande woning Zuiderbroek 18 een bouwvlak is opgenomen, waarbinnen één woning is toegestaan. Binnen de bestemming 'Wonen' gelden tevens de functieaanduidingen 'recreatiewoning' en 'specifiek vorm van wonen - hooiberg'. Daarmee is op het perceel tevens één recreatiewoning met bijbehorende voorzieningen toegestaan. De maximum inhoud bedraagt 300 m3 en de maximum goot- en bouwhoogte bedraagt respectievelijk 4 meter en 8 meter. Daarnaast is op het perceel een hooiberg toegestaan met een maximale oppervlakte van 50 m2 en een maximale bouwhoogte van 8 meter. De maximale oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen bedraagt 80 m2, waarbij de oppervlakte van een hooiberg en een recreatiewoning met bijgebouw niet wordt meegerekend. Met betrekking tot de locatie Griftdijk 31-33 geldt dat voor de twee nieuwe vrijstaande woningen elk een afzonderlijk bouwvlak is opgenomen waarbinnen één woning is toegestaan. Bijgebouwen en overkappingen zijn zowel binnen als buiten het bouwvlak toegestaan. De maximale oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen bedraagt 80 m2 per woning.

Ten behoeve van de gewenste clustering van bebouwing kent een brede strook aan de achterzijde van beide woonpercelen de functieaanduiding 'landschapswaarden'. Ter plaatse van deze functieaanduiding zijn geen bijgebouwen en overkappingen toegestaan. Ook is vergunningvrij bouwen ter plaatse uitgesloten. Dit om de landschappelijke waarden te beschermen en verstening te voorkomen. Om de uitgangspunten en randvoorwaarden voor het ruimtelijk ontwerp voor het erf en de bebouwing juridisch te borgen, is binnen de bestemming 'Wonen' een regel opgenomen dat gebouwen uitsluitend mogen worden gebouwd met inachtneming van de betreffende uitgangspunten en randvoorwaarden. Tot slot zijn binnen de bestemming 'Wonen' een drietal voorwaardelijke verplichtingen opgenomen waarmee de gewenste ruimtelijke kwaliteitsverbetering ook juridisch wordt geborgd. De voorwaardelijke verplichtingen zien op de sloop van de bestaande bebouwing op de locaties Zuiderbroek 18 en naast Meent 6, landschappelijke inpassing en natuurontwikkeling. 5.4

Algemene regels

5.4.1

Anti-dubbeltelregel

Een anti-dubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein ook nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De opgenomen anti-dubbeltelregel is gelijkluidend aan de in het Besluit ruimtelijke ordening voorgeschreven formulering. 5.4.2

Overige algemene regels

Voor het hele plangebied geldt een aantal algemene regels. Het gaat hier om algemene bouw- en gebruiksregels, mogelijkheden om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen, en procedureregels worden behandeld. 5.5

Overgangs- en slotregels

5.5.1

Overgangsregel

In deze regels wordt het overgangsrecht, zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening en de Wabo, overgenomen. 5.5.2

Slotregel

Als laatste wordt de slotregel opgenomen, ook zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening. Deze regel geeft aan hoe het plan kan worden aangehaald.

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

55

Hoofdstuk 6 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid 6.1

Economische uitvoerbaarheid

De planontwikkeling komt geheel voor rekening en risico van de initiatiefnemer. De ontwikkeling zal geschieden conform hetgeen bepaald is in de Wet Ruimtelijke ordening. De verwezenlijking van het plan is dan ook niet afhankelijk van gemeentelijke investeringen. De kosten voor de ambtelijke afhandeling van de procedure worden verrekend op basis van de daarvoor geldende leges. Voor wat betreft planschade zal de gemeente met initiatiefnemer een planschadeverhaalsovereenkomst afsluiten. Het plan wordt dan ook economisch haalbaar geacht. 6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Voor onderhavig bestemmingsplan wordt de uniforme voorbereidingsprocedure gevolgd als bedoeld in hoofdstuk 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, in samenhang met het gestelde in de Wet ruimtelijke ordening. 6.2.1

Omgevingsdialoog

In het kader van onderhavige planontwikkeling heeft initiatiefnemer de direct omwonenden geïnformeerd. Dit betreft de eigenaren van het perceel Griftdijk 29 en de eigenaren van Landgoed Geerestein. Griftdijk 29 Aan de eigenaren van het perceel Griftdijk 29 is een eerste plan gepresenteerd voor de woningen aan de Griftdijk, zoals deze eerder met de gemeente is besproken. Eigenaren hadden bezwaar tegen de afstand van de woningen ten opzichte van de Griftdijk. Vanuit de theeschenkerij bestaat er bezwaar met betrekking tot het uitzicht. Door de afstand van de woningen ten opzichte van de Griftdijk, komt de nieuwbouw in hun uitzicht te staan. Daarnaast geeft de aanrijroute van de toegangsweg het bezwaar van inschijnende koplampen. Naar aanleiding van bovengenoemde bezwaren heeft initiatiefnemer het plan aangepast waarbij de veldweg schuin wegloopt richting de Griftdijk. Hierdoor is het bezwaar van inschijnen koplampen weggenomen. Tevens zijn de woningen naar aanleiding van bovengenoemde bezwaren naar voren geschoven om op deze wijze het uitzicht vanuit de woning en de theeschenkerij te waarborgen. Initiatiefnemer verwacht met deze wijzigingen de bezwaren te hebben weggenomen. Landgoed Geerestein Met de eigenaren van Landgoed Geerestein is gesproken omtrent de ontwikkeling. Er is uitgesproken dat de plannen er goed onderbouwd uit zien.

Aangegeven is dat de familie misschien niet unaniem akkoord is met de wijziging van agrarisch naar wonen. Om het agrarisch beeld te behouden blijven de agrarische gronden agrarisch gebruikt. 6.2.2

Overleg met overheidsinstanties

Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg voeren met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. De instanties worden in kennis gesteld en krijgen de mogelijkheid om te reageren.

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

56

6.2.3

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan 'Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33', heeft ter inzage gelegen van PM 2021 tot en met PM 2021. Digitaal was het plan in te zien via www.ruimtelijkeplannen.nl (NL.IMRO.0351.BPzuid18grift-ow01). Een analoog exemplaar lag in dezelfde periode ter visie op het gemeentehuis van Woudenberg. Het plan is tevens gepubliceerd in de Staatscourant. Er zijn PM zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan ingediend, allen binnen de termijn van ter visielegging. Deze zienswijzen en ambtshalve wijzigingen (eveneens opgenomen in bijlage PM) zijn verwerkt in het bestemmingsplan.

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

57

Kerkewijk 156 3904 JJ Veenendaal T. 0318 – 50 56 37 I. www.kubiek.nu E. info@kubiek.nu