03c. Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33_TOELICHTING.pdf

Bestemmingsplan Zuiderbroek 18 En Griftdijk 31-33 Gemeente Woudenberg TOELICHTING

Bestemmingsplan Zuiderbroek 18 En Griftdijk 31-33 Gemeente Woudenberg TOELICHTING

Kerkewijk 156 3904 JJ Veenendaal T. 0318 – 50 56 37 I. www.kubiek.nu E. info@kubiek.nu

PLANGEGEVENS: IDN: Projectnummer: Titel:

Status Concept: Voorontwerp: Ontwerp: Vastgesteld:

Projectleider: Auteur:

NL.IMRO.0351.BPzuid18grift-ow01 Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33 Datum 15 september 2021

Inhoudsopgave

TOELICHTING

6

Hoofdstuk1

Inleiding

6

Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Vigerende planologische situatie Opzet bestemmingsplan en toelichting

6 6 8 10

Beschrijving van de situatie

12

Ontstaansgeschiedenis en karakterisering landschap Huidige situatie Toekomstige situatie Beeldkwaliteit Ruimtelijke gevolgen

12 13 16 18 19

Beleidskader

20

Rijksbeleid Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Ladder voor duurzame verstedelijking Provinciaal beleid Omgevingsvisie Interim omgevingsverordening Gemeentelijk beleid Structuurvisie Woudenberg 2013 - 2030 en oplegger Woonvisie Woudenberg 2019+

20 20 20 21 22 22 25 32 32 33

Uitvoeringsaspecten

34

Flora en fauna Wettelijk kader Gebiedsbescherming Soortenbescherming Aanvullend onderzoek Conclusie Bodemkwaliteit Wettelijk kader Resultaten onderzoek Conclusie Cultuurhistorie en archeologie Wettelijk kader Cultuurhistorie

34 34 35 35 36 36 37 37 37 37 37 37 37

1.1 1.2 1.3 1.4 Hoofdstuk2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 Hoofdstuk3 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.2 3.2.1 3.2.2 3.3 3.3.1 3.3.2 Hoofdstuk4 4.1 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4 4.1.5 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.3 4.3.1 4.3.2

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

3

4.3.3 4.3.4

4.12

Archeologie Conclusie Luchtkwaliteit Wettelijk kader Beoordeling Conclusie Parkeren en verkeer Parkeren Verkeer Conclusie Geluidhinder Wettelijk kader Onderzoek / beoordeling Conclusie Bedrijven en milieuzonering Wettelijk kader Onderzoek / beoordeling Conclusie Externe veiligheid Wettelijk kader Onderzoek / beoordeling Conclusie Kabels en leidingen Water Inleiding Beleidskader Watertoets Conclusie M.e.r.-beoordeling Wettelijk kader Vormvrije m.e.r.-beoordeling Conclusie Duurzaam bouwen

37 38 39 39 39 40 40 40 40 41 41 41 41 42 42 42 43 44 44 44 45 46 46 47 47 47 49 50 51 51 51 51 52

Hoofdstuk5

Juridische planbeschrijving

53

Inleiding Inleidende regels Begrippen Wijze van meten Bestemmingsregels Opbouw bestemmingen Bestemmingen Algemene regels Anti-dubbeltelregel Overige algemene regels Overgangs- en slotregels Overgangsregel

53 53 53 53 54 54 54 55 55 55 55 55

4.4 4.4.1 4.4.2 4.4.3 4.5 4.5.1 4.5.2 4.5.3 4.6 4.6.1 4.6.2 4.6.3 4.7 4.7.1 4.7.2 4.7.3 4.8 4.8.1 4.8.2 4.8.3 4.9 4.10 4.10.1 4.10.2 4.10.3 4.10.4 4.11 4.11.1 4.11.2 4.11.3

5.1 5.2 5.2.1 5.2.2 5.3 5.3.1 5.3.2 5.4 5.4.1 5.4.2 5.5 5.5.1

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

4

5.5.2 Hoofdstuk6 6.1 6.2 6.2.1 6.2.2 6.2.3

Slotregel

55

Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

56

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid Omgevingsdialoog Overleg met overheidsinstanties Zienswijzen

56 56 56 56 57

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

5

TOELICHTING Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Aan de Zuiderbroek 18 ligt, in het landgoed Geerestein, een locatie voor een intensieve veehouderij. De agrarische bedrijfsactiviteiten zijn inmiddels gestaakt. De bedrijfslocatie bestaat uit een historische woonboerderij als bedrijfswoning met bijbehorende bedrijfsgebouwen, een mestbassin en sleufsilo's. Initiatiefnemer is voornemens om alle bestaande bebouwing op het perceel Zuiderbroek 18, met uitzondering van de bedrijfswoning, te slopen in ruil voor twee bouwkavels voor vrijstaande woningen. De aanwezige hooiberg wordt verplaatst dan wel als historisch element nieuw gebouwd. De oppervlakte aan te slopen bedrijfsbebouwing bedraagt 2.161 m2. Daarnaast worden naast Meent 6 twee veldschuren gesloopt met een totale oppervlakte van 80 m2. De totale oppervlakte aan te slopen bedrijfsbebouwing bedraagt daamee circa 2.241 m2. Om cultuurhistorische en landschappelijke redenen worden de twee nieuwe vrijstaande woningen op een andere locatie dan Zuiderbroek 18 gerealiseerd, namelijk aan de Griftdijk ong. op ruim 700 meter afstand van Zuiderbroek 18. Het saneren van een intensieve veehouderij en het herinrichten van het perceel Zuiderbroek 18, leidt tot een grote ruimtelijke kwaliteitsverbetering binnen het landgoed Geerestein. De cultuurhistorische waarde van de locatie als historisch erf binnen het landgoed wordt versterkt.

Om het historisch erf aan de Zuiderbroek beter vorm te geven en te zorgen voor een betere erfuitstraling, is ervoor gekozen om op het perceel een recreatiewoning in een schuurvolume toe te voegen. De recreatiewoning geldt tevens als kostendrager in het behoud van de waarde van het landgoed en zorgt voor levendigheid op het oude boerenerf. Ook op de locatie Griftdijk 31-33 zijn er kansen om te komen tot een kwaliteitsverbetering. In samenspraak met het waterschap zal een deel van de aangrenzende watergang de Heijgraaf, worden voorzien van een natuurlijke/ecologische oever. In het kader van het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit wenst initiatiefnemer gebruik te maken van de Ruimte-voor-Ruimte regeling van de provincie Utrecht. Deze regeling geeft de mogelijkheid om bedrijfsbebouwing te slopen en hiervoor in de plaats ter compensatie nieuwe woningen te bouwen. Het doel is niet alleen het verminderen van de bebouwing in het landelijk gebied, maar ook het voorkomen dat bebouwing achterblijft die ruimtelijk ongewenst gebruik uitlokt. In de geldende planologische situatie kent de locatie 'Zuiderbroek 18' de enkelbestemming 'Agrarisch met waarden - Landschaps- en natuurwaarden'. De locatie 'Griftdijk 31-33' kent de enkelbestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden - Relief'.

Het initiatief kan dan ook niet worden gerealiseerd op grond van het ter plaatse geldende planologische regime. Om de functiewijziging planologisch mogelijk te maken, is een procedure tot vaststelling van een nieuw bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) noodzakelijk. Met voorliggend bestemmingsplan wordt het ruimtelijk plan voorzien van een ruimtelijk juridisch kader. 1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied bestaat uit twee deellocaties welke beide zijn gelegen in het buitengebied van de gemeente Woudenberg. De locatie 'Zuiderbroek 18' ligt ten noorden van de kern Woudenberg. De kern Woudenberg begint op een afstand van circa 750 meter. De dichtstbijzijnde (bedrijfs)woning ligt op een kortste afstand van ruim 125 meter van de locatie 'Zuiderbroek 18'. Dit betreft de boerderij Griftpark aan de Zuiderbroek 22 welke is aangemerkt als Rijksmonument en eveneens onderdeel is van het oorspronkelijke landgoed Geerestein. In de directe omgeving van de locatie 'Zuiderbroek 18' liggen de (bos)percelen van het landgoed Geerestein. De begrenzing van de locatie 'Zuiderbroek 18' bestaat in het kader van onderhavig bestemmingsplan uit

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

6

het bouwvlak van de (voormalige) intensieve veehouderij. De totale oppervlakte bedraagt circa 11.000 m2. De locatie 'Zuiderbroek 18' is kadastraal bekend als gemeente Woudenberg, sectie G, nummers 19 (gedeeltelijk), nummer 403 (gedeeltelijk), 405 (gedeeltelijk), 406 (gedeeltelijk) en 408 (gedeeltelijk). De locatie 'Griftdijk 31-33' ligt direct ten noordwesten van de kern Woudenberg. De locatie betreft de noordelijke begrenzing van het bebouwingslint van de Griftdijk. Ten zuiden van de locatie ligt een verblijfsrecreatieterrein voor recreatiewoningen en een theeschenkerij. Aan de voorzijde loopt de Griftdijk en de 'Woudenbergsche Grift'. Aan de overzijde daarvan liggen de sportvelden van v.v. Woudenberg. De begrenzing van de locatie 'Griftdijk 31-33'. bestaat uit de onbebouwde agrarische gronden waar de twee nieuwe vrijstaande woningen worden gerealiseerd en waar de natuurlijke/ecologische oever van de Heijgraaf wordt aangelegd. De totale oppervlakte bedraagt circa 14.000 m2. De locatie 'Griftdijk 31-33' is kadastraal bekend als gemeente Woudenberg, sectie H, nummers 25, 26 en 30 (gedeeltelijk). In onderstaande figuur is de begrenzing van het plangebied (locaties 'Zuiderbroek 18' en 'Griftdijk 31-33') globaal weergegeven.

Globale ligging plangebied, locatie 'Zuiderbroek 18' (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

7

Globale ligging plangebied, locatie 'Griftdijk 31-33' (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl) 1.3

Vigerende planologische situatie

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan 'Buitengebied Woudenberg 2010'. Dit bestemmingsplan is op 23 september 2010 door de gemeenteraad van gemeente Woudenberg vastgesteld. Met het bestemmingsplan 'Buitengebied 2013 (herziening)', vastgesteld op 27 juni 2013, is het voornoemde bestemmingsplan op onderdelen herzien. De locatie 'Zuiderbroek 18' kent in het geldende planologische regime de enkelbestemming 'Agrarisch met waarden - Landschaps- en natuurwaarden' met de aanduiding 'bouwvlak'. Daarnaast is de functieaanduiding 'intensieve veehouderij' van toepassing. Tot slot gelden de gebiedsaanduidingen 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied' en 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 7'. De locatie 'Griftdijk 31-33' kent in het geldende planologische regime de enkelbestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden - Relief'. Daarnaast is de gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone verwevingsgebied' van toepassing en geldt voor een deel van het plangebied de gebiedsaanduiding 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 3'. Gelet op het voorgaande past het beoogde initiatief niet binnen de regels van het geldende planologische regime.

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

8

Uitsnede verbeelding geldend planologisch regime, locatie 'Zuiderbroek 18'

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

9

Uitsnede verbeelding geldend planologisch regime, locatie 'Griftdijk 31-33' 1.4

Opzet bestemmingsplan en toelichting

Het bestemmingsplan 'Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33' bestaat uit de volgende stukken: toelichting; verbeelding; planregels. De toelichting is niet juridisch bindend, maar vormt een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting geeft aan wat de beweegredenen en achtergronden zijn die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot heeft de toelichting als doel om het bestemmingsplan te begrijpen en de regels op een correcte manier na te leven. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en kunnen enkel in samenhang met elkaar 'gelezen' worden. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden en opstallen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels en bepalingen gekoppeld om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. De toelichting is als volgt opgebouwd: Hoofdstuk 2 staat stil bij de huidige en toekomstige situatie van het plangebied; in Hoofdstuk 3 is een beknopt overzicht opgenomen van de belangrijkste beleidsvisies van de verschillende overheden die relevant zijn voor het plangebied; de gevolgen of effecten op de planologische- en milieutechnische aspecten worden in Hoofdstuk 4 beschreven;

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

10

in Hoofdstuk 5 worden de gehanteerde bestemmingen met bijbehorende regeling beschreven; Hoofdstuk 6 behandelt ten slotte de economische uitvoerbaarheid en maatschappelijke uitvoerbaarheid. Hierin worden de resultaten beschreven van de gevolgde inspraakprocedure en het vooroverleg conform artikel 3.1.1 Bro.

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

11

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving van de situatie

Ontstaansgeschiedenisen karakterisering landschap

Op de flank van de Utrechtse Heuvelrug, grenzend aan de Gelderse vallei, ligt een gordel van dekzand. Eeuwenlang zorgde smeltende sneeuwmassa in het voorjaar dat het dekzand werd opgenomen en in de lagere delen weer afgezet. Vervolgens had de wind vrij spel en zorgde voor nog meer verplaatsingen van het dekzand. Dit is de oorzaak van de vele welvingen en dekzandruggen in de ondergrond. Binnen de gebiedskatern 'Gelderse Vallei' behoort de locatie tot het deelgebied 'Stroken’. In essentie is dit een halfopen landschap van langgerekte ruimten (overwegend grasland), omzoomd door beplante wegen en kavelgrenzen. Tussen de kavels onderling zit veel variatie in grootte en in de lengte-breedte verhoudingen. De opgaande beplanting bestaat uit een afwisseling van bomenrijen, knotbomen, houtsingels en bospercelen. De wegen zijn doorgaans beplant en griften (zoals de Heigraaf) lopen met geknikte rechtstanden door het landschap. Erven met afwisselend oude en nieuwe bebouwing door elkaar liggen in open linten verscholen in het groen. Heigraaf De Woudenbergse Heigraaf grenst aan de noordzijde van de kavel. Het is een zeer oude beekloop die gegraven is tussen 1100-1200 (bron: Cultuurhistorische Atlas provincie Utrecht). De Heigraaf is een smalle beek (1 tot 2 meter breed), die de uitstraling heeft van een sloot.

Van oorsprong ontwatert de Heigraaf het Leersumse (heide)veld en stroomt via de flanken van de Heuvelrug, langs dit plangebied, richting het noorden. Ten zuiden van Amersfoort stroomt de Heigraaf in de Heiligenbergerbeek. Van alle beken in de Gelderse Vallei is de Heigraaf de enige waarvan de waterkwaliteit het hoogste ecologisch niveau (HEN-water) behaalt. Dit komt omdat beek nauwelijks door (intensief) landbouwgebied loopt. Hierdoor is er weinig uitspoeling van fosfaat en stikstof in het beekwater. De Meent Tijdens de middeleeuwen kwam er een landbouwsysteem tot ontwikkeling. Dit bestond uit bouwlanden onderaan de flanken van de Heuvelrug (engen of essen), gemeenschappelijke, onverkavelde weilanden (meenten) en hooilanden (maten) op de lagere en nattere delen. Op de flank van de Utrechtse Heuvelrug bestonden meenten zoals deze (de Woudenbergse Meent) uit heidevelden die beweid werden met schapen en gebruikt voor het houden van bijen, voor de jacht en voor het oogsten van hakhout. De meent behoorde eerst bij Hemschoten, en in 1638 opgedeeld onder verschillende landgoedeigenaren. Een deel van de meent is in de 18e eeuw als boomkwekerij gebruikt. De heidevelden werden rond 1900 verkaveld, haaks op de kavelrichting van ‘t Heetveld. Vanaf toen is er een directe verbinding tussen boerderij de Meent en Ravenhorst. De Meent werd nu ook vanaf de Griftdijk ontsloten.

Na de ontginning kwam er bebouwing aan de wegen en paden die haaks op de Griftdijk liggen. Na WOII heeft er ter hoogte van Woudenberg ‘verlinting’ plaatsgevonden aan de Griftdijk. Kwaliteiten van het gebied Heigraaf als HEN water De Griftdijk als landschappelijke recreatieve route door het landschap Het halfopen strokenlandschap (ten noorden van de Woudenbergse Meent) Heetvelderweg is de ontginningsbasis en de Grift was van oudsher de ‘achterkant’, het afwateringskanaal. Vanaf de Heetvelderweg lopen diverse stegen (onbebouwde landwegen) het landschap in. Van oudsher hadden zij geen verbinding met de Grift/beek of achtergelegen landschap. Van oorsprong was de Grift onbebouwd. Kenmerkt zich door geen bebouwing aan de grift. De Meent was eeuwenlang eigen landschappelijke identiteit. De Meent was met haar heidevelden een totaal ander landschap dan het halfopen strokenlandschap.

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

12

Karakterisering landschap (bron: Arcom BV) 2.2

Huidige situatie

Locatie Zuiderbroek 18 De locatie 'Zuiderbroek 18' betreft de (voormalige) intensieve veehouderij aan de Zuiderbroek 18 in Woudenberg met direct omliggende gronden. Zoals aangegeven beslaat de locatie 'Zuiderbroek 18' de percelen kadastraal bekend als gemeente Woudenberg, sectie G, nummers 19 (gedeeltelijk), nummer 403 (gedeeltelijk), 405 (gedeeltelijk), 406 (gedeeltelijk) en 408 (gedeeltelijk) met een totale oppervlakte van circa 11.000 m2. Het perceel Zuiderbroek 18 ligt in het Natuur Netwerk Nederland. De bedrijfslocatie bestaat uit een historische woonboerderij als bedrijfswoning met bijbehorende bedrijfsgebouwen, een mestbassin en sleufsilo's. De oppervlakte aan bedrijfsbebouwing bedraagt, exclusief bedrijfswoning, 2.161 m2. De woonboerderij Zuiderbroek 18 is bekend als boerderij 'Veldakker' en ligt aan de westzijde in landgoed Geerestein. Het woonhuis uit 1846 is zeer karakteristiek en geldt als Rijksmonument. De boerderij is verwant met boerderij Griftpark, eveneens een Rijksmonument, en met het oorspronkelijke landgoed Geerestein. De woonboerderij Zuiderbroek 18 is een dwarshuisboerderij uit 1846 met een T-vormige plattegrond van één bouwlaag met kap in een Engelse stijl. De gepleisterde gevels zijn voorzien van

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

13

decoratieve pilasters en de kap heeft een gezaagde dakrand. De overige bedrijfsgebouwen bestaan uit een mix van verschillende omvang en bouwjaren, maar allemaal uit de laatste helft van de 20e eeuw. De bedrijfsgebouwen bij de boerderij zijn in de loop der jaren gebouwd in zeer wisselende kwaliteit. In het begin van de 20ste eeuw is achter de boerderij nog maar een enkele schuur te zien, maar in de tweede helft van die eeuw heeft deze het veld moeten ruimen voor verschillende uiterst utilitaire aanbouwen en bijgebouwen. De opstallen zijn vrij grootschalig van karakter. Hierdoor is het karakter van ‘boerenerf’ als zijnde boerderij als hoofdgebouw met ondergeschikte opstallen verloren gegaan.

Bestaande situatie locatie 'Zuiderbroek 18' (bron: Arcom BV) Locatie Griftdijk 31-33 De locatie 'Griftdijk 31-33' betreft onbebouwde agrarische gronden direct ten noordwesten van de kern Woudenberg. De locatie betreft de noordelijke begrenzing van het bebouwingslint van de Griftdijk. Zoals aangegeven beslaat het plangebied de percelen kadastraal bekend als gemeente Woudenberg, sectie H, nummers 25, 26 en 30 (gedeeltelijk) met een totale oppervlakte van circa 14.000 m2. De historie van de Griftdijk en het gebied ten westen daarvan leert dat het oorspronkelijk een kwekerij was met hagen of bosschages tussen de velden. Dit leverde destijds een groen, maar vrij compartimenteerd gebied op. De wegen werden geflankeerd door hoog groen. Na 1950 werd alles weiland, veel bosschages verdwenen. In die tijd raakt de Griftdijk steeds meer bebouwd. In het begin van de eeuw was er wat losstaande bebouwing, maar tussen 1950 en 1975 neemt deze bebouwing enorm toe, eerst als bedrijfshuisvesting, maar nu, 2021, ook als woonbebouwing. Dit breidt zich steeds verder naar het noorden uit.

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

14

Aanzicht locatie 'Griftdijk 31-33' vanaf de Griftdijk (bron: Arcom BV) Verder bevinden zich naast Meent twee veldschuren met een totale oppervlakte van 80 m2. Deze veldschuren worden ook betrokken bij onderhavige ruimte-voor-ruimte ontwikkeling.

Veldschuren naast Meent 6 (bron: Arcom BV)

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

15

2.3

Toekomstige situatie

Locatie Zuiderbroek 18 De agrarische bedrijfsactiviteiten van de veehouderij Zuiderbroek 18 zijn inmiddels gestaakt. Om het perceel een nieuwe duurzame functie te geven is initiatiefnemer voornemens om alle bestaande bebouwing op het perceel Zuiderbroek 18, met uitzondering van de bedrijfswoning, te slopen in ruil voor twee bouwkavels voor vrijstaande woningen. De aanwezige hooiberg wordt verplaatst dan wel als historisch element nieuw gebouwd. De oppervlakte aan te slopen bedrijfsbebouwing bedraagt 2.161 m2. Daarnaast worden naast Meent 6 twee veldschuren gesloopt met een totale oppervlakte van 80 m2. De totale oppervlakte aan te slopen bedrijfsbebouwing bedraagt daarmee circa 2.241 m2.

Te slopen (rood) en te behouden bebouwing (groen) locatie Zuiderbroek 18, waarbij geldt dat de bestaande hooiberg wordt verplaatst dan wel als historisch element nieuw wordt gebouwd (bron: Arcom BV) Om cultuurhistorische en landschappelijke redenen worden de twee nieuwe vrijstaande woningen op een andere locatie dan Zuiderbroek 18 gerealiseerd, namelijk aan de Griftdijk 31-33 op ruim 700 meter afstand van Zuiderbroek 18. Het realiseren van twee nieuwe vrijstaande woningen op de locatie Zuiderbroek 18 zou afbreuk doen aan de wens om de cultuurhistorische waarde van de locatie als historisch erf binnen het landgoed te versterken. Daarnaast leent de ligging in het Natuurnetwerk Nederland zich niet voor het toevoegen van twee vrijstaande woningen. Met het verdwijnen van alle bebouwing naast de boerderij dreigt het historische erfkarakter rondom de boerderij te verdwijnen. Hierom dienen naast de boerderij weer enkele schuurachtige, maar ondergeschikte volumes te worden geplaatst. Om het erf meer bedrijvigheid en differentiatie te geven en meer beleefbaar te maken zal één van de bijgebouwen als recreatiewoning worden gebruikt. De recreatiewoning geldt tevens als kostendrager in het behoud van de waarde van het landgoed. Samen met de tussenliggende bestrating en het aansluitende groen blijft het boerderijkarakter behouden op circa 25% van het huidige erf.

De rest van de kavel zal weer groen worden ingevuld, met elementen die karakteristiek zijn voor het landschap op deze plek (onder andere boomgaard). Met het herinrichten van de kavel zal ook kwaliteit worden meegegeven. De bestaande kwaliteit (gebouw, situering) blijft natuurlijk bestaan, maar de directe omgeving wordt ingericht om de boerderij als

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

16

herkenbare erfbebouwing te laten bestaan.

Beoogde nieuwe situatie locatie 'Zuiderbroek 18' (bron: Arcom BV) Locatie Griftdijk 31-33 Zoals hiervoor aangegeven worden de twee nieuwe vrijstaande woningen op de locatie 'Griftdijk 31-33' gerealiseerd. Het betreft twee ruim opgezette vrijstaande woningen. De kavels worden haaks op de Griftdijk gepositioneerd. Het is gewenst dat deze vrijstaande woningen ter plaatse het groene karakter van de plek niet aantasten en dat de weidsheid van het landschap slechts minimaal wordt aangetast. Ze zijn min of meer te gast in het landschap. Bij het verkavelen dient de historische bomen- of hagenrijenstructuur als basis te worden genomen. Door het tactisch plaatsen van de gebouwde volumes en losse bomen kan privacy in de eigen buitenruimte worden gerealiseerd en tegelijk de continuïteit van het landschap worden gewaarborgd. De benadering van de beide kavels is via het bestaande zandpad aan de zuidzijde van de kavel. Hierdoor zijn geen nieuwe inritten nodig en wordt het karakter van de Griftdijk, vooral voor wat betreft de naastliggende bomenrij en sloot, behouden. De oever van de Heigraaf wordt versterkt en meer divers gemaakt met het aanplanten van een bomenrij. Deze bomenrij kan worden gerelateerd aan het historische gebruik als boomkwekerij.

Om in overeenstemming met het agrarische landschap wat diversiteit aan te brengen in de bebouwing, wordt in de beeldkwaliteit onderscheid gemaakt tussen de kavels.

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

17

Beoogde nieuwe situatie locatie 'Griftdijk 31-33' (bron: Arcom BV) 2.4

Beeldkwaliteit

Ten behoeve van de ontwikkeling is een beeldkwaliteitsplan opgesteld (Bijlage 1). Voor de locaties 'Zuiderbroek 18' en 'Griftdijk 31-33' staat ten aanzien daarvan het volgende opgenomen. Locatie Zuiderbroek 18 De historische boerderij is karakteristiek voor de boerderijkavel aan de Zuiderbroek. Deze is gebouwd als onderdeel van landgoed Geerestein en is in vormgeving verwant aan de andere bebouwing. Het is uitgevoerd in wit stucwerk onder een kap met flauwe helling. De goot ligt op ca 3,00 m, de nok op ca 4,5 m. De bijgebouwen naast de boerderij hebben hun eigen karakter, maar het erf verbindt de gebouwen. Het feit dat de gebouwen bijelkaar staan en een cluster van bebouwing vormen in een verder groene omgeving is de verbindende factor. Deze bijgebouwen dienen afwijkend van de boerderij te worden vormgegeven, zowel qua vorm als qua materialisering. Zowel baksteen als hout zijn toegestaan voor de gevelafwerking, maar stuc is niet toegestaan; dit is voorbehouden aan de boerderij. Qua dakbedekking zijn dakpannen toegestaan, maar ook fels- en roevendaken zijn, mits niet te fijn gedetailleerd, toegestaan. De terreininrichting ter plaatse van de bebouwing dient het open erfkarakter te ondersteunen. Klinkerbestrating is toegestaan alsmede terrassen uit tegels, gazon en struiken zijn toegestaan, lage afscheidingen (houten hekken tot 1,00 m, heggen tot 1,00 m) zijn toegestaan.

Op het nieuwe erf zijn geen asfaltverhardingen toegestaan. De inrichting van het kaveldeel wat eerder bebouwd was dient in zijn geheel een groen karakter te krijgen; landschapselementen als weide, boomgaard en geriefhout. Bestrating is niet toegestaan, met uitzondering van een enkel terras aansluitend aan een gebouwd volume. Daarnaast wordt gestreefd naar typische erfbeplantingen. Locatie Griftdijk 31-33 Om in overeenstemming met het agrarische landschap wat diversiteit aan te brengen in de bebouwing hoeven de beide kavels niet op een precies gelijke wijze worden ingevuld. Hierom is in de beeldkwaliteit onderscheid gemaakt tussen de kavels. De nieuwe woning op kavel 1 wordt beschouwd veldschuur in het weiland. Dat betekent dat de invloed op het omringende landschap minimaal zal zijn. Een veldschuur is immers een opbergplaats en kent weinig bestrating, geen bijgebouwen. Hierom wordt bij de vormgeving uitgegaan van een enkelvoudig volume in gedekte kleuren en in eenvoudige tactiele materialen die een relatie hebben met het agrarisch karakter van het landschap. Te denken valt aan hout, pannen of leien als hoofdmateriaal als zijnde duurzame en herbruikbare materialen en baksteen als ondergeschikt materiaal. De detaillering van de materialen dient rijk te zijn door de strakke en sobere uitvoering. Dit om de moderne insteek te waarborgen. De woning

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

18

en het bijgebouw dienen als één volume, dan wel als twee volumes verbonden door overstek of pergolaconstructie, te worden vormgegeven. Onderdelen in het kader van duurzaamheid zoals zonnepanelen mee ontwerpen en detailleren in het dakvlak, dan wel op te nemen in het landschapsontwerp. De nieuwe woning op de andere kavel wordt beschouwd als boerderij. De invloed van de boerderij op het landschap is groter dan van een losse schuur. Maar doordat deze verder van de Griftdijk af is gelegen en geplaatst is tussen hagenrijen zal de invloed geringer zijn. De boerderij dient verwant te zijn aan de veldschuur in wijze van detailleren, maar moet wel als twee volumes worden opgezet; een boerderij kent immers erfverharding en erfbebouwing. Ook hier moet worden uitgegaan van eenvoudige volumes in gedekte kleuren in materialen die een relatie hebben met het agrarisch karakter van het landschap. Anders dan bij de veldschuur mag hier wel gebruik gemaakt worden van baksteen als hoofdmateriaal, maar ook van hout, pannen of riet. Doordat er een relatie moet zijn dient er evenals bij de veldschuur sprake te zijn van strakke en sobere detaillering Onderdelen in het kader van duurzaamheid zoals zonnepanelen mee ontwerpen en detailleren in het dakvlak, dan wel op te nemen in het landschapsontwerp. 2.5

Ruimtelijke gevolgen

Voorliggend initiatief ziet op een ruimte-voor-ruimte project, waarbij de locaties 'Zuiderbroek 18' en 'Griftdijk 31-33' worden gecombineerd. Dit leidt tot: Slopen agrarische bedrijfsbebouwing en het bouwen van twee woningen in het kader van rood voor rood; Herstel en herinrichting van een (cultuur)historisch erf met toevoeging van een recreatie-eenheid; Het beëindigen van een intensieve veehouderij midden in een landgoederen zone en Natuurnetwerk Nederland (NNN); Nieuwe kansen voor het landgoed voor een betere aansluiting tussen Geerestein en Grift; Herstel van landschapselementen; Saneren mestbassins en sleufsilo's, waaronder de mestplaat/-silo ten noorden van Zuiderbroek 22; Extra landschappelijke compensatie in de vorm van de aanleg van een natuurlijke/ecologische oever langs de Heijgraaf; Door een goede landschappelijke inpassing en het realiseren van de kansen tot kwaliteitsverbetering wordt de aantasting van het halfopen strokenlandschap ter plaatse van de locatie 'Griftdijk 31-33' tot een minimum beperkt.

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

19

Hoofdstuk 3

Beleidskader

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld als rijksstructuurvisie. De NOVI vervangt onder andere de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De NOVI is de langetermijnvisie voor een duurzame fysieke leefomgeving in Nederland. Nederland staat voor een aantal urgente maatschappelijke opgaven, die zowel lokaal als regionaal, nationaal en internationaal spelen. Grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland flink veranderen. Nederland heeft een lange traditie van zich aanpassen. Deze opgaven worden benut om vooruit te komen en tegelijkertijd het mooie van Nederland te behouden voor de generaties na ons. De NOVI biedt een perspectief om deze grote opgaven aan te pakken, om samen Nederland mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Omgevingskwaliteit is het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit. Met inachtneming van maatschappelijke waarden en inhoudelijke normen voor bijvoorbeeld gezondheid, veiligheid en milieu. In dat samenspel van normen, waarden en collectieve ambities, stuurt de NOVI op samenwerking tussen alle betrokken partijen. De NOVI heeft de maatschappelijke opgaven samengevat in 4 prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie; 2.

Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio's; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Onder deze prioriteiten hangen 21 nationale belangen die het lokale, regionale en provinciale niveau overstijgen. Deze belangen hebben onder andere betrekking op het realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit, zorgt dragen voor een woningvoorraad die aansluit op woonbehoeften, het beperken van klimaatverandering, et cetera. De verantwoordelijkheid van het omgevingsbeleid ligt voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen, waardoor inhoudelijke keuzes in veel gevallen ook het beste regionaal kunnen worden gemaakt. Met de NOVI wordt het proces in gang gezet waarmee de keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Conclusie Onderhavig initiatief betreft een ontwikkeling van beperkte omvang zonder strijdigheid met rijksbelangen. De ontwikkeling is passend binnen de NOVI. 3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Gemeenten moeten bij het vaststellen van bestemmingsplannen, wijzigingsplannen of uitwerkingsplannen rekening houden met het Barro. Doel van het Barro is bepaalde onderwerpen uit het nationale beleid te verwezenlijken. In het Barro worden een aantal projecten opgesomd die een groot Rijksbelang hebben. Per project worden regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. De regels zijn een uitwerking van de onderwerpen uit het nationale beleid. In het Barro zijn veertien onderwerpen met bijzonder rijksbelang beschreven: Rijksvaarwegen; Project mainportontwikkeling Rotterdam; Kustfundament; Grote rivieren; Waddenzee en waddengebied; Defensie; Hoofdvaarwegen en landelijke spoorwegen;

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

20

Elektriciteitsvoorziening; Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen; Natuurnetwerk Nederland; Primaire waterkeringen buiten het kustfundament; IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte); Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden; Ruimtereservering parallelle Kaagbaan. Conclusie Het initiatief valt niet onder een van de projecten uit het Barro. Door de gewenste ontwikkeling zal geen nationaal belang worden geschaad. 3.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

Het nationale beleid vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. Deze verplichte toetsing is vastgelegd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro verwijst naar het Bro; geformuleerd is dat deze toetsing een procesvereiste is bij alle nieuwe ruimtelijke besluiten en plannen ten aanzien van bijvoorbeeld kantoorlocaties en woningbouwlocaties. Gemotiveerd dient te worden hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt ten aanzien van het ruimtegebruik. De kernbepaling van de Ladder, artikel 3.1.6 lid 2 Bro, luidt: 'De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.' Om dit te onderbouwen dienen de volgende stappen te worden doorlopen: 1. er dient een beoordeling plaats te vinden door betrokken overheden of de beoogde ontwikkeling voorziet in een behoefte; 2.

indien er een vraag is aangetoond, dient een beoordeling plaats te vinden door betrokken overheden of de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten. Indien het bestemmingsplan de ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, is een motivering benodigd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Stedelijke ontwikkeling Om aan deze verplichting uit het Bro te kunnen voldoen dient allereerst te worden nagegaan of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In het Bro is het begrip stedelijke ontwikkeling als volgt vastgelegd: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt tussen de 9 en 14 nieuwe woningen afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt. Aangezien bij dit plan slechts twee woningen en een recreatiewoning worden gerealiseerd, is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling en is er geen verantwoording noodzakelijk in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Behoefte In het kader van een goede ruimtelijke ordening is aanvullend bekeken of de gewenste nieuwbouw voorziet in een behoefte. Hiervoor is het 'Woningbehoefteonderzoek Woudenberg 2020' van 20 mei 2020 leidend. Hierin wordt geconcludeerd dat het onderzoek geen aanleiding geeft tot grote beleidsaanpassingen, maar wel tot het ophogen van het aantal nieuwe woningen dat jaarlijks wordt toegevoegd. Inzet op het faciliteren van doorstroming is daarbij nog belangrijker geworden om iedereen

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

21

passend te kunnen huisvesten. Verder zijn de volgende conclusies uit woningbehoefteonderzoek van belang voor onderhavig initiatief: In de komende jaren groeit het aantal inwoners in Woudenberg van 13.170 in 2019, naar circa 16.200 inwoners in 2040. Het aantal huishoudens groeit onder invloed van de huishoudensverdunning en een relatief sterke toename van het aantal eenpersoonshuishoudens sneller dan het aantal inwoners. In 2019 waren er in totaal 5.050 huishoudens in Woudenberg. Dit aantal groeit in 2030 naar 6.420 en in 2040 naar 7.430 huishoudens. Daarbij is er sprake van een vergrijzing van de Woudenbergse bevolking. Dit zien we aan de sterke groei van het aantal oudere huishoudens tot 2040. Doordat de betaalbaarheid van koopwoningen onder druk staat is op de korte termijn vooral vraag naar betaalbare woningen voor middeninkomens. Het zal niet alleen gaan om compacte en daardoor betaalbare koopwoningen, maar in mindere mate ook om passende (midden)huurwoningen voor zowel jong als oud.Er is daarnaast ruimte voor toevoeging van woningen in het (sociale) huursegment als het midden en hogere koopsegment Op basis van deze ontwikkelingen voorzien wij een additionele woningvraag van in totaal 2.245 woningen tot 2040, waarvan circa 1.115 (reguliere) grondgebonden en circa 1.130 levensloopbestendige woningen (zoals patiowoningen, benedenwoningen of appartementen met lift).

Belangrijk is niet alleen de toegankelijkheid van woningen, maar ook de omgevingskwaliteit en daarmee de locatie van de woningen. De jaarlijkse behoefte komt de komende twintig jaar uit op 50 tot 60 grondgebonden woningen en 50 tot 60 levensloopbestendige woningen. De vraag naar grondgebonden koopwoningen blijft tot 2040 dominant. Ten aanzien van levensloopbestendige woningen is er een forse behoefte in alle segmenten. Nieuwbouw moet bijdragen aan de doorstroming in de woningmarkt en inwoners van Woudenberg de mogelijkheid bieden wooncarrière te maken. Maak verhuisketens daarbij zo lang mogelijk door aan het eind van de keten woningen toe te voegen. Door woningen toe te voegen die aansluiten bij de voorkeuren van oudere huishoudens komen elders in de voorraad woningen vrij voor jongere huishoudens. Gelet op het voorgaande moet worden geconcludeerd dat er sprake is van een grote behoefte aan de voorgenomen realisatie van twee vrijstaande woningen en behoud van de voormalige bedrijfswoning Zuiderbroek 18 als reguliere burgerwoning. In vergelijking met het woningbehoefteonderzoek uit 2018 is de jaarlijkse opgave tot 2030 opgehoogd van ongeveer 80 tot 100 woningen per jaar naar ongeveer 100 tot 120 woningen per jaar.

De conclusies van het woningbehoefteonderzoek uit 2018 en 2020 zijn vrijwel identiek: er is behoefte aan woningen in alle segmenten Conclusie Op basis van jurisprudentie blijkt dat het doorlopen van de laddertoets voor voorliggend initiatief niet noodzakelijk is. De functieverandering van de locatie Zuiderbroek 18, waarbij agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en als compensatie twee vrijstaande woningen op de locatie Griftdijk 31-33 worden gebouwd, voorziet in een behoefte. 3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie

Provinciale Staten hebben de Omgevingsvisie van de provincie Utrecht op 10 maart 2021 vastgesteld. Dat betekent dat de provincie Utrecht - vooruitlopend op de Omgevingswet - vanaf 1 april 2021 aan de slag is gegaan met de uitvoering van het omgevingsbeleid, zoals verwoord in de Omgevingsvisie. De Omgevingswet staat voor een goede balans tussen het benutten en beschermen van de fysieke leefomgeving en geeft mee dat lokale afwegingen mogelijk zijn als een veilige en gezonde omgeving daarbij gebaat is. Het beleid voor die gezonde en veilige leefomgeving is in de Omgevingsvisie opgedeeld in zeven beleidsthema's. De sociale en veilige leefomgeving loopt als een rode draad door de beleidsthema's heen. Het betreft de volgende beleidsthema's:

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

22

1. Stad en land gezond; 2. Klimaatbestendig en waterrobuust; 3. Duurzame energie; 4. Vitale steden en dorpen; 5. Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar; 6. Levend landschap, erfgoed en cultuur; 7. Toekomstbestendige natuur en landbouw. De volgende onderwerpen uit de Omgevingsvisie zijn direct relevant voor onderhavige ontwikkeling Planspecifiek Beschermingszone drinkwaterwinning Zowel de locatie Zuiderbroek 18 als de locatie Griftdijk 31-33 valt binnen de aanduiding 'beschermingszone drinkwaterwinning'. Drinkwaterbedrijven en overheden zijn samen verantwoordelijk voor het duurzaam veiligstellen van de openbare drinkwatervoorziening. Dit wordt ook wel de ‘zorgplicht drinkwater’ genoemd. Voor de bescherming van de bestaande drinkwaterwinningen in onze provincie hebben wij een beschermingszone drinkwaterwinning. Vanwege de bevolkingsgroei en de toenemende bedrijvigheid hebben we tot 2050 extra drinkwater nodig, waarvoor oppervlakte- en grondwater wordt onttrokken. Hiervoor ontwikkelen we samen met de drinkwaterbedrijven nieuwe grondwaterwinningen en breiden we bestaande grondwaterwinningen uit. Het is van belang om daarnaast een deel van het grondwater te beschermen, om ook de groei van de drinkwatervraag op te kunnen vangen op de langere termijn en in extreme situaties (zoals nu nog niet voorziene extra sterke bevolkingsgroei of een veel hoger verbruik per persoon).

Daartoe beschermen we het gebied dat we de strategische grondwatervoorraad noemen (in onder andere de landelijke Structuurvisie Ondergrond (STRONG) wordt dit de Aanvullende Strategische Voorraden genoemd). Bij onttrekkingen uit deze grondwatervoorraden geldt als uitgangspunt dat deze voorraden niet worden uitgeput. Het beoogde plan is relatief kleinschalig en zal geen invloed hebben op de kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater voor drinkwaterwinning. Grondwaterlichaam Zand Rijn-Midden Zowel de locatie Zuiderbroek 18 als de locatie Griftdijk 31-33 valt binnen de aanduiding 'grondwaterlichaam Zand Rijn-Midden'. We verbeteren de kwaliteit en kwantiteit van de grondwaterlichamen (voldoende en schoon grondwater) om te voldoen aan de KRW-doelen. We beschermen het grondwater ten behoeve van de volgende functies: menselijke consumptie, toekomstige drinkwaterwinning (strategische grondwatervoorraden) en grondwaterafhankelijke natuur en landbouw. We willen controle blijven houden op de grondwaterkwaliteit en de (historische) verontreinigingen. De opgaven waar we voor staan en de situatie van het bodem- en grondwatersysteem verschillen per gebied. Daarom willen we zo veel mogelijk per gebied gezamenlijk met waterbeheerders, gemeenten, drinkwaterbedrijven en andere partners het beleid en de aanpak van het (bodem-) en grondwatersysteem bepalen.

Overstroombaar gebied Zowel de locatie Zuiderbroek 18 als de locatie Griftdijk 31-33 valt binnen de aanduiding 'overstroombaar gebied'. Eén van de belangrijkste risico’s van klimaatveranderingen in de delta Nederland is een overstroming. In de Richtlijn Overstromingsrisico (ROR) hebben alle Europese lidstaten afspraken gemaakt om de overstromingsrisico’s te beperken. De provincie zorgt voor de overstromingsrisicokaarten. De provincie Utrecht geeft het overstroombaar gebied aan, waarbinnen we met gemeenten, waterbeheerders en de Veiligheidsregio Utrecht samenwerken aan de gevolgenbeperking bij overstromingen. Daarnaast is in de Omgevingsverordening een regel opgenomen om in overstroombaar gebied rekening te houden met overstromingsrisico’s. Landschap Gelderse Vallei Zowel de locatie Zuiderbroek 18 als de locatie Griftdijk 31-33 valt binnen de aanduiding 'Landschap Gelderse Vallei'. De Omgevingsvisie geeft aan dat een landschap geen statisch plaatje is: landschap is

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

23

altijd in ontwikkeling en dynamiek hoort daarin. In het werken met landschapskwaliteit wordt uitgegaan van een samenspel tussen beeld (wat zie je), functies (wat gebeurt er) en robuuste structuren (samenhang, relaties). Voor elke ontwikkeling in het landelijk gebied moet aansluiting gevonden worden bij de kernkwaliteiten. Voor het landschap Gelderse Vallei wil de provincie Utrecht de volgende kernkwaliteiten behouden en versterken: rijk gevarieerde kleinschaligheid; stelsel van beken, griften en kanalen; Grebbelinie; overgang van Vallei naar stuwwal (luwe Flank). Deze kernkwaliteiten hebben in de verschillende deelgebieden van de Gelderse Vallei verschillende accenten. CHS-Historische buitenplaatszone De locatie Zuiderbroek 18 valt binnen de aanduiding 'CHS-Historische buitenplaatszone'. Cultuurhistorische waarden van de leefomgeving willen wij beschermen en benutten, door ze beter zichtbaar en beleefbaar te maken en door ze te gebruiken als dragers en aanjagers van ruimtelijke kwaliteit bij ruimtelijke ontwikkelingen. Daarbij stimuleren we ook de inzet van kunst en creatief ontwerp. Mede in het kader van de Erfgoed Deal willen we investeren in het zichtbaar en beleefbaar maken van erfgoed in relatie tot de grote transities van de leefomgeving. In de Cultuurhistorische hoofdstructuur leggen we de nadruk op gebieden die gemeentegrenzen overstijgen.

De historische buitenplaatszones staan onder hoge druk, zowel door ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving, als door ontwikkelingen op de buitenplaatsen zelf. Wij bieden in de Omgevingsverordening ruimte voor ontwikkeling, gericht op het creëren van economische dragers voor het behoud van de cultuurhistorische waarden van buitenplaatsen. Daarbij is behoud van de specifieke kenmerken van de zone waarin de buitenplaats ligt en van de buitenplaats zelf het uitgangspunt. Natuurnetwerk Nederland Het plangebied van de locatie Zuiderbroek 18 valt deels binnen de aanduiding 'Natuurnetwerk Nederland'. We streven naar een natuur die vitaal is. Hiertoe zetten we in op een robuust natuurnetwerk van voldoende schaal en veerkracht, het Natuurnetwerk Nederland (NNN). We ontwikkelen, beschermen en verbinden natuurgebieden van voldoende omvang en samenhang tot aaneengesloten gebieden van hoge kwaliteit die tegen een stootje kunnen. Het NNN is een belangrijk leefgebied voor onze bedreigde en beschermde soorten. We gaan onverminderd door met het realiseren van het NNN. In 2028 is alle nieuwe natuur die nodig is voor het NNN (1.570 ha) gerealiseerd door middel van functieverandering en inrichting via de sporen grondverwerving of particulier natuurbeheer.

Wij zorgen er voor dat zich geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen voordoen die een negatief effect hebben op de wezenlijke kenmerken en waarden, oppervlakte en samenhang van ons NNN. Voor de bescherming van het NNN handhaven we het nee-tenzij principe. Het NNN heeft eveneens een belangrijke recreatieve functie die wij willen behouden en waar nodig versterken. Dit mag echter niet leiden tot een toenemende versnippering van de leefgebieden van beschermde soorten in het NNN. Wij blijven ernaar streven dat de openstelling van natuurterreinen ook op langere termijn gegarandeerd is, mits dit geen negatieve effecten op de natuurdoelstellingen heeft. Agrarische bouwpercelen Ons beleid is in principe gericht op het duurzaam toekomstperspectief geven aan de agrarische bedrijven. Daar waar de bouwpercelen gunstig liggen ten opzichte van de goede landbouwgrond is in het geval een agrarisch bedrijf stopt, het behoud van een agrarisch bouwperceel voor de landbouw wenselijk. Door het

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

24

grote aantal bedrijven dat stopt, en de soms ongunstige ligging van bouwperceel ten opzichte van veldpercelen is dit echter vaak niet haalbaar. Als een agrarisch bouwperceel geheel vrijkomt is ons beleid gericht op sloop van overbodig geworden bedrijfsbebouwing. Wij bieden via onze Omgevingsverordening in het landelijk gebied ruimte voor de bouw van één tot drie woningen (ruimte-voor-ruimte). Daarbij is het uitgangspunt dat alle bedrijfsmatige bebouwing moet worden gesloopt. Naar mate er meer wordt gesloopt, is er meer ontwikkelruimte. We hanteren standaard normen. Hiervan kan door gemeenten worden afgeweken, indien een evenredige kwaliteitswinst anders dan sloop van gebouwen wordt bereikt. Zo ontstaat ruimte voor maatwerk: bijvoorbeeld meer dan 1 tot 3 woningen, woningen op een andere plek dan het agrarisch bouwvlak, combineren van sloop van meerdere bouwvlakken of vestiging van een groter niet-agrarisch bedrijf. We monitoren het gebruik van de regels en het daarin geboden maatwerk en passen dit zo nodig aan voor een groter doelbereik.

Bij de beoordeling van evenredige kwaliteitswinst, anders dan door sloop, kunnen onder andere de volgende aspecten een rol spelen: herstel van landschapselementen, versterking van de cultuurhistorische hoofdstructuur (agrarisch cultuurlandschap), oplossingen voor de wateropgave, realisering van wandel- en recreatievoorzieningen, de verbetering van het woonmilieu in een aangrenzende kern en extra, compact gebouwde woningen die aantoonbaar in een plaatselijke woningbehoefte voorzien. De beoordeling of sprake is van meer ruimtelijke kwaliteit is primair een verantwoordelijkheid van de gemeente. Gemeenten kunnen een eigen afweging maken om een andere, evenredige vorm van ruimtelijke kwaliteitswinst mogelijk te maken. Wij faciliteren gemeenten graag bij de invulling van het kwaliteitsbegrip. Wij stimuleren daarbij de samenwerking tussen gemeenten, bijvoorbeeld om tot uitwisseling van sloopmeters te komen. Daarmee voorkomen we verrommeling en dragen we bij aan ontstening. 3.2.2

Interim omgevingsverordening

Provinciale Staten hebben eveneens op 10 maart 2021 de interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht vastgesteld. De interim omgevingsverordening bevat instructieregels over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Daarnaast bevat de interim omgevingsverordening direct werkende regels. Dit zijn regels die rechtstreeks gelden voor bedrijven, burgers en andere initiatiefnemers bij het uitvoeren van een activiteit. Andere voorbeelden van direct werkende regels zijn de meld- en informatieplichten en de specifieke zorgplichten. Regels over bijvoorbeeld een vergunningplicht gelden ook voor bedrijven, burgers en andere initiatiefnemers. Planspecifiek Voor onderhavig plan heeft de provinciale Interim omgevingsverordening relevantie met betrekking tot de regeling ruimte-voor-ruimte, de beschermingszone drinkwaterwinning, het overstroombaar gebied, het Natuurnetwerk Nederland, de historische buitenplaatszone en het landschap Gelderse Vallei. Deze aspecten zijn reeds behandeld in paragraaf 3.2.1. Ruimte-voor-Ruimte Zowel de locatie Zuiderbroek 18 als de locatie Griftdijk 31-33 behoort in de Interim omgevingsverordening tot het landelijk gebied. Ten eerste bepaalt artikel 9.2 van de Verordening dat een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen het landelijk gebied geen verstelijking toelaat.

Om de kwaliteit en vitaliteit van het landelijk gebied te behouden, moet een ongebreidelde uitwaaiering van stedelijke functies voorkomen worden. Binnen deze context zijn nieuwe vormen van verstedelijking niet toelaatbaar. Op dit verbod zijn in de Interim omgevingsverordening uitzonderingen mogelijk. Voor onderhavig initiatief is in hoofdzaak de uitzondering in artikel 9.11 van de Interim omgevingsverordening van belang. Artikel 9.11 Instructieregel functiewijziging (voormalig) agrarisch bedrijfsperceel naar woonfunctie met extra woningen (‘ruimte voor ruimte’) 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Landelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten die op agrarische bedrijfspercelen waar het agrarisch gebruik

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

25

a.

b.

c.

d. 2.

is beëindigd de bouw van één of meer nieuwe woningen toestaan, mits voldaan is aan de volgende voorwaarden: het bouwperceel is niet optimaal gesitueerd en uitgerust voor de grondgebonden landbouw of, in geval van een glastuinbouwbedrijf, het bouwperceel ligt niet in een concentratiegebied glastuinbouw; alle bedrijfsbebouwing op de betrokken bouwpercelen wordt gesloopt, tenzij het gaat om historisch waardevolle of karakteristieke bebouwing of bedrijfswoning. De historisch waardevolle of karakteristieke bebouwing krijgt een passende functie die bijdraagt aan dat behoud. Wanneer 750 m2 tot 2.500 m2 aan bebouwing wordt gesloopt, is de bouw van één nieuwe woning toegestaan. Wanneer 2.500 m2 tot 4.000 m2 aan bebouwing wordt gesloopt, is de bouw van twee woningen toegestaan. Wanneer er 4.000 m2 of meer aan bebouwing wordt gesloopt, is de bouw van drie woningen toegestaan. Voor kassen geldt dat er 5.000 m2 aan bedrijfsbebouwing wordt gesloopt voor één woning.

Afwijking van de vereiste sloopoppervlakten, het aantal te bouwen woningen en van de verplichting om het totaal aan bedrijfsbebouwing te slopen, is mogelijk mits dit leidt tot verhoging van de ruimtelijke kwaliteit; de nieuwe woning of woningen worden gesitueerd binnen de voormalige bouwpercelen, in samenhang met de te handhaven boerderij of bedrijfswoning, de betrokken bouwpercelen worden evenredig verkleind en de woningen worden landschappelijk goed ingepast, tenzij situering van de nieuwe woning op een andere locatie in het landelijk gebied leidt tot verhoging van de ruimtelijke kwaliteit; en de omliggende agrarische bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering belemmerd. De motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan.

Sub a) Het bouwperceel Zuiderbroek 18 ligt midden in een landgoederen zone en midden in het Natuurnetwerk Nederland. Door het stoppen van de veehouderij is een nieuwe duurzame functie voor het bouwperceel noodzakelijk en kan een functie worden gevonden die beter aansluit bij het Natuurnetwerk Nederland en de cultuurhistorie. Door de ligging in een historische buitenplaatszone en in beschermd natuurgebied, zijn er geen reële mogelijkheden meer om het bouwperceel te behouden voor de landbouw. Functieverandering is voor deze locatie juist een wenselijke ontwikkeling om in dit historisch en landschappelijk waardevolle gebied een aanmerkelijke kwaliteitsverbetering te bereiken. sub b) Op het perceel Zuiderbroek 18 wordt alle bestaande bebouwing gesloopt, met uitzondering van de bedrijfswoning. De aanwezige hooiberg wordt verplaatst dan wel als historisch element nieuw gebouwd. Deze hooiberg betreft historisch waardevolle bebouwing die bijdraagt aan het herstel van het historische karakter van het erf. Verder worden naast Meent 6 twee veldschuren gesloopt. In onderhavig geval wordt circa 2.241 m2 aan bedrijfsbebouwing gesloopt. Er wordt niet voldaan aan de sloop van minimaal 2.500 m² voor twee nieuwe woningen. Daarnaast wordt op het perceel Zuiderbroek 18 een recreatiewoning toegevoegd.

Voor de ontbrekende sloopmeters, en ten behoeve van een duurzame exploitatie van het plangebied worden verschillende inrichtingsmaatregelen getroffen. Afwijking van de sloopvoorwaarden is mogelijk wanneer dat leidt tot meer ruimtelijke kwaliteit. Hierbij kan onder andere worden gedacht aan: 1. herstel van landschapselementen; 2. versterking van de cultuurhistorische hoofdstructuur (agrarisch cultuurlandschap) of lokale cultuurhistorische waarden; 3. realisering van extra natuur binnen de Groene contour; 4. oplossingen voor de wateropgave; 5. realisering van wandel- en recreatiemogelijkheden; 6. verbetering van het woonmilieu in een aangrenzende kern; 7. sanering van niet-grondgebonden veehouderij uit de nabijheid van een natuurgebied (NNN). Bijvoorbeeld agrarische bedrijven die in een extensiveringsgebied zijn gelegen. Onderhavige ontwikkeling voorziet in het saneren van een veehouderij en herinrichting van het perceel Zuiderbroek 18 met toevoeging van een recreatiewoning. Daarnaast worden als compensatie twee

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

26

nieuwe vrijstaande woningen op de locatie Griftdijk 31-33 gerealiseerd. Met het initiatief wordt een aanzienlijke kwaliteitsverbetering bereikt waarmee bij diverse voorbeeldmaatregelen, zoals hierboven benoemd wordt aangesloten. Daarmee is de genoemde afwijking van de sloopvoorwaarden aanvaardbaar. Ten eerste worden landschapselementen hersteld. Aan de Zuiderbroek 18 worden de gronden buiten het nieuwe woonperceel weer groen ingevuld, met elementen die karakteristiek zijn voor het landschap op deze plek (onder andere boomgaard). Ook op de locatie Griftdijk 31-33 vindt landschappelijke inpassing plaats door herstel van landschapselementen. Verwezen wordt naar paragraaf 2.3. Ten tweede leidt het saneren van een intensieve veehouderij en het herinrichten van het perceel Zuiderbroek 18 tot een grote ruimtelijke kwaliteitsverbetering binnen het landgoed Geerestein. De cultuurhistorische waarde van de locatie als historisch erf binnen het landgoed wordt versterkt. Om het historisch erf aan de Zuiderbroek beter vorm te geven en te zorgen voor een betere erfuitstraling, is ervoor gekozen om op het perceel een recreatiewoning in een schuurvolume toe te voegen. Ten derde wordt op de locatie Griftdijk 31-33 in samenspraak met het waterschap een deel van de aangrenzende watergang de Heijgraaf voorzien van een natuurlijke/ecologische oever.

Ten vierde voorziet het initiatief in het toevoegen van een recreatiewoning op het perceel Zuiderbroek 18 waarmee de recreatiemogelijkheden in het gebied worden vergroot. De recreatiewoning draagt bij aan een betere vormgeving van het historisch erf. De recreatiewoning geldt tevens als kostendrager in het behoud van de waarde van het landgoed en zorgt voor levendigheid op het oude boerenerf. Op de recreatiewoning wordt in het vervolg van deze paragraaf nader ingegaan. Ten vijfde ziet het initiatief op de sanering van een intensieve veehouderij uit de nabijheid van een natuurgebied (NNN). Tot slot draagt de beoogde erfinrichting van het perceel Zuiderbroek 18 en van de nieuwe woonpercelen aan de Griftdijk 31-33 bij aan de toevoeging van ruimtelijke kwaliteit door een goede landschappelijke inpassing van het geheel. De beoogde ontwikkeling sluit aan op de gestelde kwaliteitseisen die vanuit de Interim omgevingsverordening worden gesteld. sub c) Bij onderhavig initiatief is er bewust voor gekozen om de twee nieuwe vrijstaande woningen niet binnen het voormalige bouwperceel te situeren in samenhang met de te handhaven boerderij. Dit vanwege cultuurhistorische en landschappelijke redenen.

Het realiseren van twee nieuwe vrijstaande woningen op de locatie Zuiderbroek 18 zou afbreuk doen aan de wens om de cultuurhistorische waarde van de locatie als historisch erf binnen het landgoed te versterken. Daarnaast leent de ligging in het Natuurnetwerk Nederland zich niet voor het toevoegen van twee vrijstaande woningen. Uit de beschrijving in deze toelichting blijkt dat situering van de nieuwe woningen op de locatie Griftdijk 31-33 leidt tot een verhoging van de ruimtelijke kwaliteit op zowel de locatie Zuiderbroek 18 als Griftdijk 31-33. Het bouwperceel Zuiderbroek 18 wordt met onderhavige ontwikkeling evenredig verkleind. Daarnaast is in paragraaf 2.3 toegelicht dat de woningen landschappelijk goed worden ingepast. sub d) In de directe omgeving van het plangebied liggen geen agrarische bedrijven. Inhoudsmaat nieuwe woningen In artikel 9.4 van de Interim omgevingsverordening is gesteld dat de maximale inhoudsmaat van woningen in het landelijk gebied goed inpasbaar moeten zijn. In de toelichting op dit artikel is aangegeven dat gedacht moet worden aan een inhoudsmaat van 600 tot 800 m³. Nu voor de nieuwe woningen een maximale inhoudsmaat van 600 m3 geldt, wordt hieraan voldaan. Overstroombaar gebied

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

27

Uit onderstaande afbeelding blijkt dat het plangebied is gelegen in een overstroombaar gebied. Met betrekking tot deze gronden stelt artikel 2.10 van de Interim omgevingsverordening dat een bestemmingsplan bestemmingen en regels bevat die rekening houden met overstromingsrisico's. Binnendijks is dit van toepassing op kwetsbare en vitale objecten en woonwijken en bedrijventerreinen. Buitendijks is dit ook van toepassing op individuele woningen en bedrijven. Door een goed bedachte locatiekeuze en inrichting kunnen gevolgen van een overstroming aanzienlijk beperkt worden. In dit kader is de ‘Handreiking Overstromingsrobuust Inrichten’ opgesteld. Bij het verdere ontwerp van de nieuwbouw wordt rekening gehouden met de richtlijnen zoals gesteld in de handreiking om gebieden met overstromingsrisico’s veiliger te maken.

Uitsnede kaart 'Watersysteem kaart 2' (Bron: Interim Omgevingsverordening) Beschermingszone drinkwaterwinning Uit onderstaande afbeelding blijkt dat het plangebied is gelegen in een beschermingszone drinkwaterwinning met een kwetsbare strategische grondwatervoorraad. Met betrekking tot deze gronden stelt artikel 3.7 van de Interim omgevingsverordening dat een bestemmingsplan geen activiteiten toelaat en geen bestemmingen en regels bevat die een risico vormen voor de grond- en oppervlaktewaterwinning voor menselijke consumptie. Zoals eerder aangegeven betreft onderhavig plan in hoofdzaak een woonfunctie wat geen verontreinigingsrisico met zich mee brengt. De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met de Interim omgevingsverordening.

Zuiderbroek 18 en Griftdijk 31-33

28

Uitsnede kaart 'Ondergrond en bodem kaart 1' (Bron: Interim Omgevingsverordening) Natuurnetwerk Nederland Uit onderstaande afbeelding blijkt dat het plangebied van de locatie Zuiderbroek 18 deels is gelegen binnen het Natuurnetwerk Nederland. Met betrekking tot deze gronden stelt artikel 6.2 dat een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen het natuurnetwerk Nederland bestemmingen en regels bevat die strekken tot bescherming, instandhouding, verbetering en ontwikkeling van de kwaliteit, de wezenlijke kenmerken en waarden en samenhang van het natuurnetwerk Nederland. Artikel 6.3 stelt dat een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen het natuurnetwerk Nederland geen nieuwe bestemmingen en regels bevat die ruimtelijke ontwikkelingen toestaan die nadelige gevolgen kunnen hebben voor de wezenlijke kenmerken en waarden van het natuurnetwerk Nederland of die kunnen leiden tot een vermindering van de kwaliteit, de oppervlakte of de samenhang van het natuurnetwerk Nederland. Onderhavig initiatief voorziet in het saneren van (de mogelijkheid tot) een intensieve veehouderij midden in het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Daarmee levert de ontwikkeling een positieve bijdrage en is deze passend binnen het NNN.