02b. bijlage 1b Rapport Woudenberg v eindconcept 29102021.pdf

Woudenberg Visie op retail

Woudenberg Visie op retail

Opdrachtgever: Projectnummer: Datum:

Gemeente Woudenberg 0321.498 02/11/2021

Adres Telefoon E-mail Web

Wederik 1 9801 LX Zuidhorn 0594-528358 info@brdgadvies.nl www.brdgadvies.nl

3

4

Inhoud 0

Managementsamenvatting

5

1

Inleiding

9

2

Trends en ontwikkelingen 2.1 Algemene trends 2.2 Coronacrisis 2.3 Ontwikkelingen Woudenberg

11 11 13 15

3

Ligging en demografie Woudenberg 3.1 Ligging 3.2 Bevolkingsgegevens 3.3 Demografische ontwikkelingen

17 17 17 19

4

Kwantitatieve analyse 4.1 Detailhandelsaanbod 4.2 Leegstand 4.3 Verdeling winkelmeters 4.4 Relevant onderzoek 4.5 Distributieplanologische analyse

21 21 24 25 26 27

5

Kwalitatieve analyse 5.1 Verzorgingsstructuur 5.2 Structuur Woudenberg 5.3 SWOT-analyse centrumgebied

30 30 31 42

6

Detailhandelsvisie gemeente Woudenberg 6.1 Woudenberg: Onderscheidend Boodschappendorp met méér 6.2 Uitwerking deelgebieden 6.2.1 Dorpsstraat en Kostverloren 6.2.2 De Nieuwe Poort 6.2.3 ‘t Schilt en Voorstraat 6.3 Perifere detailhandel 6.4 Horeca 6.5 Overig

45 45 50 50 53 54 58 58 59

Actieplan 7.1 Ruimtelijk-economische ontwikkelingen 7.2 Samenwerking en ondernemerschap

60 60 63

7

Bijlage 1 - Trends en ontwikkelingen Bijlage 2 - Bevolkingsontwikkeling Woudenberg Bijlage 3 - Demografische ontwikkelingen Bijlage 4 - Relevante kaders en regelgeving

5

0

Managementsamenvatting

Aanleiding De detailhandel is een belangrijke sector voor de gemeente Woudenberg. Detailhandel draagt bij aan de werkgelegenheid, bepaalt voor een groot deel de leefbaarheid van het dorp voor de inwoners, de regioconsumenten en de overige bezoekers en biedt de basis voor een levendig en functioneel sterk centrum. Met een groeiend inwonertal en een verzorgingsfunctie voor het dorp, maar ook voor de regio en toeristen, is het belangrijk dat de detailhandel zich in Woudenberg op een goede manier kan blijven ontwikkelen. De ontwikkelingen in de detailhandel gaan snel. Onder andere de opkomst van het online winkelen, de coronacrisis en de vergrijzing maken dat winkelomzet en het functioneren van winkelgebieden onder druk staan. Dit geldt met name voor de niet-dagelijkse sector en vooral voor het recreatieve winkelen. Zeker tijdens de coronacrisis ontstond een herwaardering van het eigen lokale winkelgebied ten gunste van grotere steden en winkelcentra. De detailhandel in Woudenberg heeft met name een sterk aanbod in de dagelijkse sector, en heeft ondanks en dankzij deze trends, de komende jaren voldoende perspectief om te blijven functioneren als een vitaal winkelcentrum. Maar dat gaat niet automatisch: leegstand, vergrijzing in het MKB en druk door online winkelen spelen ook hier een rol.

Om ook in de toekomst op een goede manier te kunnen blijven functioneren en de consument te kunnen bedienen zijn de juiste keuzes nodig.

Doel Visie op Retail Op basis van inzicht in de actuele situatie van de detailhandel in Woudenberg (kwantitatief én kwalitatief) worden in deze visie de positie en het perspectief van de winkelstructuur en met name het centrumgebied in beeld gebracht. Op basis van trends, ontwikkelingen en behoeften wordt vervolgens duidelijkheid gegeven over de wijze waarop de winkelgebieden zich verder moeten ontwikkelen tot toekomstbestendige en aantrekkelijke clusters. Het resultaat is een heldere ambitie met betrekking tot de toekomst van de detailhandel in Woudenberg. Deze visie is tot stand gekomen in nauwe samenwerking tussen de gemeente Woudenberg en ondernemersvereniging DES, en in overleg met Koninklijke Horeca Nederland (KHN), afdeling Woudenberg.

6 Hoofdlijnen Visie op Retail Woudenberg Analyse Als basis voor deze visie hebben we in beeld gebracht wat voor Woudenberg, indicatief, een haalbaar en toekomstbestendig aantal winkelmeters is. Dit gebeurt op basis van een distributie-planologische analyse. Op basis van die analyse kunnen we concluderen dat er in de dagelijkse sector nog ruimte is voor zo’n 1.000 m2 aan winkelmeters. In de niet-dagelijkse sector is er daarentegen een ‘overschot’ aan winkelmeters van ruim 1.500 m2. Voor de dagelijkse sector betekent dit dat een versterking van het aanbod, van met name de supermarkten in het centrum, wenselijk en haalbaar is. Voor de niet-dagelijkse sector is het berekende ‘overschot’ niet direct problematisch. Dit heeft te maken met enerzijds de brancheopbouw en anderzijds de groei van het aantal inwoners de komende jaren. Naast de kwantitatieve analyse is ook kwalitatief gekeken naar het centrum van Woudenberg. Voor het centrum van Woudenberg is een SWOT-analyse verricht voor zowel het winkelaanbod en de winkelkstructuur als de sfeer en uitstraling (tabel 5.1en 5.2). Hierbij is niet alleen gekeken naar de huidige situatie in Woudenberg, maar ook naar de trends en ontwikkelingen in de retail en het functioneren van centra.

De kennis van de sterktes en de kansen van Woudenberg, het inspelen op het oplossen van de zwakke kanten, het bewust zijn van de bedreigingen van het centrum en de kennis van trends en ontwikkelingen vormt naast de distributie planologische analyse eveneens een bouwsteen voor de visie op het centrum.

Visie Op basis van de kwantitatieve en kwalitatieve analyse en de trends en ontwikkelingen is het verstandig dat Woudenberg er naar streeft zich de komende jaren te ontwikkelen als een vitaal boodschappendorp, met niet alleen de bekende supermarkten en filialen, maar ook een rijk en onderscheidend aanbod aan zelfstandige, kwalitatief goede ondernemers, in het dagelijkse en niet-dagelijkse segment. In deze visie definiëren we dit als ‘Boodschappendorp Plus’: een functionele, maar ook aantrekkelijke plek voor inwoners, regiobezoekers en toeristen om boodschappen te doen, waar je graag naar toe gaat vanwege het reguliere én het verrassende aanbod. Om dit te bereiken zetten we in op de volgende algemene beleidskeuzes: 1. Het centrum als focusgebied, waarbij we zeer terughoudend omgaan met eventuele ontwikkelingen daarbuiten; 2. Inzetten op een sterk en modern winkelaanbod, qua formules maar ook qua omvang, dat ervoor zorgt dat het winkelcentrum blijvend relevant is voor de consument. Voor winkels met meerwaarde voor het totale aanbod moet in het centrum vestigingsruimte blijven. 3. Een compact en samenhangend gebied, waarin winkels en andere functies van elkaars nabijheid profiteren en waarin zoveel mogelijk een aaneengesloten winkellint wordt gevormd, zonder (storende) leegstand; 4.

Aandacht voor optimalisatie van parkeermogelijkheden, -verwijzingen en bereikbaarheid, om de functie als boodschappendorp ook waar te kunnen maken; 5. De ontwikkeling van een dorpshart, zoals al genoemd in de Structuurvisie Woudenberg, blijft het streven; 6. Een prettig ingericht centrumgebied, met voldoende aandacht voor voetganger en groen, duidelijk afgebakend door middel van de entrees, met voldoende

7 aandacht voor de zichtbaarheid en kwaliteit van de winkelpanden en hun etalages/entrees; 7. Toevoeging van daghoreca wanneer kansen zich voordoen, om bezoekredenen en verblijfsduur voor de consument te vergroten; 8. Consolidering van het perifere detailhandelscluster, waarbij in de toekomst enkele nieuwe vestigingen mogelijk zijn wanneer deze qua aard en omvang níet in het centrum passen en wél een toevoeging voor het aanbod van Woudenberg vormen; 9. Een blijvende dialoog en samenwerking tussen gemeente, ondernemers en vastgoedeigenaren, waarin op basis van onderling vertrouwen en gezamenlijke doelen gewerkt wordt aan een toekomstbestendig centrum; 10. Aandacht voor ondernemerschap, met ondersteuning voor zelfstandige ondernemers waar mogelijk en noodzakelijk; 11. Versterking van de marketingstrategie, waarbij het ‘Boodschappendorp Plus’ het uitganspunt is.

Deelgebieden Wanneer we in Woudenberg focussen op een aantal deelgebieden valt het volgende te zeggen:  We kiezen ervoor om het project Kostverloren met prioriteit op te pakken, als sterk commercieel hart voor Woudenberg. Daarbij hechten we er grote waarde aan dat we dit doen via een integraal plan, waarin aandacht wordt besteed aan de samenhang tussen de verschillende deelprojecten en er voldoende aandacht is voor de effecten op de stedenbouwkundige structuur, detailhandelsstructuur en verkeers- en parkeersituatie.  Voor de Nieuwe Poort blijven we perspectief zien voor commerciële functies, waarbij we breder kijken dan alleen detailhandel. Het gebied is een potentieel interessant dorpsplein van Woudenberg.  In het gebied ‘t Schilt verkennen we de mogelijkheden voor uitbreiding van de supermarkt.  In de Voorstraat verwachten we dat het perspectief als winkelgebied de komende jaren af zal nemen. Het gebied ten westen van de kruising met de Schoutstraat/’t Schilt is nu al een gebied waar de mogelijkheid tot verkleuring bestaat. In het oostelijke deel is de situatie nog iets beter, maar ook hier zien we een verminderd perspectief voor de detailhandel. We zetten de ingezette beleidslijn voor het westelijke deel van de straat voort in het oostelijk deel en gaan met ondernemers actief kijken wat de beste toekomstige locatie is voor hun bedrijf.

Dit betekent overigens niet dat alle ondernemers op stel en sprong moeten verhuizen. Een aantal doelgericht bezochte ondernemingen kan prima blijven functioneren in de Voorstraat.

Actieplan Het doel van deze Visie op Retail is niet alleen om een helder beleidskader te benoemen, maar ook om acties in gang te zetten en ontwikkelingen mogelijk te maken. We zetten daarom in op een actieplan, met daarin onder andere:  Inzet van een tijdelijke regisseur detailhandelsontwikkeling, die de komende periode (1-2 jaar) niet alleen de regie voert op de grote ontwikkellocaties, maar ook individuele ondernemers begeleidt in hun toekomstperspectief (zoals verhuizingen) en een passend instrumentarium ontwikkelt;  Een projectgestuurde en integrale aanpak voor de ontwikkelgebieden Kostverloren en ‘t Schilt;

8       

Een actueel planologisch kader, met name om de nieuwe ontwikkelingen op een passende manier te faciliteren; Optimalisatie van parkeerverwijzingen en evaluatie van de verkeerssituatie in de Dorpsstraat; Een inventarisatie van het perspectief van de Woudenbergse ondernemers, aan het einde van de coronacrisis; Actief overleg met de ondernemers uit de Voorstraat voor het bepalen van de juiste toekomstbestendige locatie voor hun bedrijf. Een inrichtingsplan voor de entrees van het winkelgebied en de verblijfsruimte; Een goede marketingstrategie, zowel richting consumenten als nieuwe ondernemers die passen in het profiel van Woudenberg; Ondersteuning van ondernemers in het functioneren en profileren van hun bedrijf.

Aansturing Samenwerking tussen ondernemers, eigenaren en gemeente dient bij de aanpak van het centrum centraal te staan. Alle partijen hebben hun eigen rol en verantwoordelijkheid bij het functioneren van het centrum. Uit vergelijkbare processen elders in Nederland kan worden vastgesteld dat de beste resultaten bereikt worden in plaatsen waar de gemeente samen met de ondernemers en de vastgoedeigenaren structureel samenwerken. De basis voor een goede samenwerking wordt gevormd door een heldere visie met concrete doelen en concrete acties. Uit de diverse gesprekken die zijn gevoerd is gebleken dat in Woudenberg de gemeente, de ondernemers vertegenwoordigd in de ondernemersvereniging DES en KHN, en vastgoedeigenaren bereid zijn om samen de schouders onder de toekomstige opgave te zetten. Op basis van deze bevindingen stellen we voor om de regie op de beleidslijnen en actiepunten te voeren via een taskforce centrum, waarin de gemeente, DES en bij voorkeur ook een afvaardiging van vastgoedeigenaren en KHN zitting nemen. Deze taskforce heeft als doel de voortgang van de actiepunten te bewaken en belangrijke keuzes en dilemma’s ‘aan de voorkant’ van het proces te bespreken. Ook kan in deze taskforce het (ontbrekende) aanbod in Woudenberg besproken worden.

9

1

Inleiding

De gemeente Woudenberg wil werken aan een vitaal dorpshart dat bijdraagt aan de leefbaarheid van het dorp, voorzieningen biedt voor bewoners en aantrekkelijk is voor bezoekers. De detailhandel (retail) speelt een belangrijke rol in dit streven. Niet alleen is de detailhandel een belangrijke werkgever, maar de detailhandel draagt ook bij aan de leefbaarheid en de aantrekkingskracht van het dorp. Winkelgebieden zijn plekken waar mensen elkaar ontmoeten en hebben dus ook een maatschappelijke betekenis. Ondernemers, eigenaren en ontwikkelaars in Woudenberg denken na over hun eigen perspectief en ambities. De behoefte aan een actuele visie voor de gemeente is groot, omdat deze de basis vormt voor een doeltreffend plan van aanpak en een duidelijk uitgangspunt biedt richting initiatiefnemers. Zeker in het licht van de coronacrisis en de huidige en te verwachten ontwikkelingen in de retail is een actuele visie op de retail gewenst. De ontwikkelingen in de detailhandel gaan de laatste jaren erg snel. De impact van die ontwikkelingen op winkelgebieden is zeer groot: bezoekersaantallen nemen af, omzetten dalen en het verdienmodel van diverse winkels staat onder druk. Dit leidt landelijk ontegenzeggelijk tot het verdwijnen van bedrijven en winkelmeters. Een gebrek aan goede opvolging en vergrijzing onder MKB’ers versterkt dit proces.

Groeiende leegstand en een verschralend aanbod zijn het gevolg. Daarbij ligt verloedering en een afname van de aantrekkelijkheid van (delen van) een winkelgebied op de loer. De coronacrisis heeft deze processen in een stroomversnelling gebracht. Het is voor Woudenberg - een dorp dat omringd wordt door middelgrote tot grote steden met een aanzienlijk niet-dagelijks aanbod belangrijk om nu de juiste keuzes te maken en bij te sturen, zodat de winkelstructuur vitaal blijft en de aantrekkingskracht groot.

Doelstelling Op basis van inzicht in de actuele situatie van de detailhandel in Woudenberg worden in deze visie de positie en het perspectief van de winkelstructuur in beeld gebracht. Dit wordt gedaan op basis van kwantitatieve en kwalitatieve analyses. Het uitgangspunt is daarbij om zoveel mogelijk aan te sluiten op bestaande initiatieven, en plannen en ambities mee te nemen, zodat alle processen en ideeën gekoppeld kunnen worden aan de meest recente bevindingen. Ook landelijke trends en ontwikkelingen die in meer of mindere mate ook lokaal zichtbaar zijn, zijn van belang voor de uiteindelijke visie. Doel is om duidelijkheid te krijgen in welke vervolgstappen meerwaarde hebben voor de gehele detailhandel in Woudenberg. Het resultaat is een duidelijke ambitie met betrekking tot de toekomst van de detailhandel. Via meerdere scenario’s worden mogelijke richtingen voor de toekomst in beeld gebracht; deze dienen als basis voor een concreet plan van aanpak waarmee we samen (gemeente, ondernemers én eigenaren) verder kunnen.

Vraagstelling Op basis van de doelstelling zijn de volgende onderzoeksvragen opgesteld: 1. 2.

Wat is kwalitatief en kwantitatief de huidige stand van zaken van de detailhandel in de gemeente Woudenberg? Wat is de positie en het verzorgingsgebied van het winkelgebied van Woudenberg, binnen de gemeente en in de regio?

10 3.

Welke recente trends en ontwikkelingen zijn van invloed op de detailhandel en de detailhandelsstructuur van Woudenberg, en op welke wijze kan hier in het belang van een toekomstbestendig en vitaal winkelgebied mee worden omgegaan? 4. Hoe ziet een actuele SWOT-analyse van de detailhandel in Woudenberg eruit? 5. Welke initiatieven, plannen en ambities zijn reeds geformuleerd en hoe komen deze samen in een coherente visie? 6. Wat is een wenselijk toekomstperspectief voor het winkelgebied van Woudenberg? 7. Op welke wijze kan de regionale toerist en recreant beter gebonden worden aan het aanbod van Woudenberg? 8. Welke consequentie heeft dit toekomstperspectief voor de verschillende aandachtslocaties in het winkelgebied en voor de verschillende stakeholders (zoals ondernemers en vastgoedeigenaren)? 9. Welke beleidsconsequenties heeft het toekomstperspectief? 10. Welke actiepunten voor gemeente en stakeholders kunnen geformuleerd worden op de korte en lange termijn om het gewenste toekomstperspectief te realiseren?

Leeswijzer Om deze vragen te beantwoorden beschrijven we in hoofdstuk 2 de belangrijkste trends en ontwikkelingen met betrekking tot de detailhandel. Ook worden in dit hoofdstuk de (te verwachten) effecten van de coronacrisis beschreven en wordt een aantal actuele ontwikkelingen binnen Woudenberg behandeld. In hoofdstuk 3 gaan we in op de bevolkingsgegevens en de demografische ontwikkelingen binnen de gemeente Woudenberg. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 en 5 de kwantitatieve en kwalitatieve analyses van de huidige detailhandel weergegeven, inclusief een distributieplanologische analyse en SWOT-analyse. De informatie uit de hoofdstukken 2 tot en met 5 is de basis voor het ontwikkelen van scenario’s en beleidskeuzes. Deze werken we uit in hoofdstuk 6. Deze keuzes en beleidslijnen worden vervolgens uitgewerkt in een actieplan in hoofdstuk 7.

Proces Deze visie is een gezamenlijk product van de gemeente Woudenberg en ondernemersvereniging DES. Bureau Broekhuis Rijs & De Gier Advisering (BRDG) heeft het proces begeleid en de visie uitgewerkt. Het bureau is daarbij begeleid door een begeleidingsgroep met daarin afgevaardigden uit: - Gemeente Woudenberg - Ondernemersvereniging DES - Koninklijke Horeca Nederland - Lokaal Retailbelang (organisatie voor de belangenbehartiging van de retail) Naast bijeenkomsten van de begeleidingsgroep heeft BRDG circa 10 individuele gesprekken gevoerd met ondernemers en eigenaren betrokken bij de winkelstructuur in Woudenberg. Daarnaast is tijdens het proces een brede bijeenkomst georganiseerd, waar betrokken eigenaren en ondernemers, maar ook inwoners, zijn uitgenodigd om de analyse te bespreken en aan de hand van stellingen te discussiëren over gewenste scenario’s, beleidskeuzes en actielijnen.

11

2

Trends en ontwikkelingen

In dit hoofdstuk bespreken we kort een aantal algemene trends die direct of indirect te maken hebben met de Nederlandse winkelgebieden en winkelstructuur. Daarna staan we stil bij de effecten van de coronacrisis en de impact die de crisis heeft op onze winkelgebieden. Vervolgens gaan we in op een aantal actuele ontwikkelingen in Woudenberg.

2.1 Algemene trends Op landelijk niveau spelen trends die ook op regionaal of lokaal niveau zichtbaar zijn. De belangrijkste trends die te maken hebben met ons winkellandschap geven we hier kort weer; bijlage 1 gaat dieper in op deze trends.

Online winkelen Het gebruik van internet voor het doen van aankopen is de afgelopen jaren sterk blijven stijgen. Het aantal webwinkels in Nederland is in tien jaar tijd meer dan verdrievoudigd en de online bestedingen groeien elk jaar.

Afnemende behoefte aan fysieke winkelmeters De vraag naar vierkante meters winkelruimte neemt af. Online winkelen, demografische ontwikkelingen en veranderende consumentenbestedingen zijn hierin belangrijke factoren. De mate van afname/toename in het aantal winkelmeters verschilt echter tussen winkelgebieden. Zo ervaren gebieden met relatief veel niet-dagelijks aanbod een sterkere concurrentie van het internet dan gebieden met voornamelijk dagelijks aanbod. Ook in krimpgebieden neemt de vraag naar winkelmeters sneller af dan in gebieden waar de bevolking groeit.

Schaalvergroting en de ‘trek weg uit het midden’ In diverse sectoren neemt de behoefte aan grotere oppervlaktes toe. Met name supermarkten, maar ook grootschalige aanbieders in bijvoorbeeld sport, spel en elektronica kiezen voor ruim opgezette winkels met een breed en diep aanbod. Daarbij is wel sprake van een duidelijke tweedeling: naast grootschalige winkels zijn er ook veel zelfstandige ondernemers en ketens die voor een wat kleiner winkeloppervlak kiezen, waar sfeer en beleving centraal staan, idealiter aangevuld met een aanbod online. De middelgrote winkel (oppervlaktes 250-500 m2) verdwijnt steeds meer uit het straatbeeld.

Branchevervaging en blurring Sterk samenhangend met de verandering in schaal en bezoekdoel is de trend van de branchevervaging. Winkels verbreden hun assortiment om de consument meer te kunnen bieden. Bouwmarkten verkopen ook planten en supermarkten ook mediaproducten. ‘Blurring’ ontstaat wanneer diverse sectoren zich met elkaar mengen, zoals horeca, cultuur en retail. Hierbij valt te denken aan de winkel of dienstverlener waar ook koffie geschonken wordt, als service of tegen betaling.

12 Consumentengedrag Het consumentengedrag is sterk veranderd door veranderingen in de wensen van de consument. Beleving, service en gemak zijn in toenemende mate van belang in winkelgebieden. Ook klimaatbewustheid, duurzaamheid en social impact zijn tegenwoordig van grote invloed bij keuzegedrag van consumenten. Ontwikkelingen zoals de e-bike hebben daarnaast gezorgd voor een grotere mobiliteit van de consument.

Identiteit, authenticiteit, beleving Een stad, wijk of regio kan door een sterk onderscheidend vermogen in de markt worden geplaatst. Door een sterke eigen identiteit kan de plaats consumenten naar zich toetrekken en aan zich binden.

Wijzigend trekkerbeeld Voorheen waren vooral de Nederlandse warenhuizen (V&D, Bijenkorf, HEMA) belangrijke ankerpunten in de verzorgingsstructuur van winkelgebieden. Nu V&D verdwenen is en de Bijenkorf enkel nog in de grootste steden is gevestigd, bepalen andere winkelketens de looproutes in winkelgebieden. Zeker voor kleinere kernen zijn supermarkten, aangevuld met kleiner dagelijks aanbod en kleinere warenhuizen zoals HEMA, Action en Blokker, belangrijke trekkers. De positionering en juiste locatie van belangrijke formules is van wezenlijk belang voor winkelgebieden.

Sanering supermarkten In de afgelopen twee decennia zijn diverse kleinere supermarkten en supermarktformules verdwenen. Een verdere reorganisatie van de branche is niet ondenkbaar en heeft gevolgen voor de supermarktstructuur in bestaande winkelgebieden.

Opvolgingsproblematiek De vergrijzing onder mkb’ers neemt toe en de komende jaren bereiken veel ondernemers de pensioengerechtigde leeftijd. De opvolging van het bedrijf is echter vaak een probleem. Door lage vaste lasten kunnen huidige ondernemers het nog lang volhouden, maar voor nieuwe starters is het vaak niet rendabel te maken. In grotere kernen komt wellicht een filiaalbedrijf in het pand, maar in kleinere kernen met een beperkt draagvlak en op minder goede locaties ontstaat vaker leegstand.

Financiering en huurniveau Bij gewenste investeringen in een onderneming lopen ondernemers vaak aan tegen een financieringsprobleem. Banken blijken veelal niet, of alleen tegen zeer forse tarieven, bereid tot financiering. Daarnaast wordt op veel plaatsen het huurprijsniveau niet aangepast aan de huidige werkelijkheid, waardoor de huur van een pand erg hoog is.

Ontwikkeling leegstand Onder andere de economische crisis en het online winkelen hebben gezorgd voor een toename van de leegstand, vooral aan de randen van het land en in middelgrote steden. De afgelopen jaren was de leegstand iets teruggelopen, maar als gevolg van de coronacrisis zal deze waarschijnlijk weer gaan toenemen.

13 2.2 Coronacrisis De coronacrisis, die zich medio maart 2020 ontwikkelde, leidde een periode in met ongekende impact op de maatschappij. Dit geldt zeker ook voor de Nederlandse economie: er is bijna geen sector te bedenken die niet op een of andere manier de effecten van de coronacrisis voelt, zo ook de retail. Het consumentenvertrouwen daalde in maart 2020 fors en bleef het hele jaar op een laag niveau. Sinds oktober stijgt het vertrouwen van de consument elke maand, maar op het moment van schrijven van deze rapportage (medio 2021) ligt het nog niet op het niveau van vóór de crisis1. Figuur 2.1: Consumentenvertrouwen, 2017-2021

Bron: CBS, 2021 De dagelijkse sector functioneerde zeer sterk tijdens de corona problematiek. Onder andere supermarkten en vers-speciaalzaken zagen hun omzet flink stijgen. Ook winkels in ‘doe-hetzelf’, ‘woninginrichting’ en ‘tuin’ deden het relatief goed het afgelopen jaar. De branches die het met name moeten hebben van het recreatieve winkelen zijn daarentegen hard geraakt. Horecaondernemingen en niet-essentiële winkels zijn maanden gesloten geweest, waardoor er niet of nauwelijks omzet werd gedraaid. Hoewel er geleidelijk aan steeds meer versoepelingen zijn, zullen niet alle sectoren al volledig herstellen in 2021, volgens de voorspellingen van onder andere Rabobank23 en ABN AMRO4. Zo zullen met name de horeca en winkels in kleding en schoenen meer tijd nodig hebben om te herstellen van de coronacrisis. Daarnaast zal de groei van onder andere

1 Consument minder negatief in mei (CBS, mei 2021) 2 Sectorprognoses: uiteenlopende groeiverwachtingen in 2021 en 2022 (Rabobank, maart 2021) 3 Omzetprognoses: verschillende groeiverwachtingen voor sectoren door coronamaatregelen

(Rabobank, maart 2021) 4 Sectorprognose Retail: Coronacrisis verschaft onlinekanaal voorgoed plek in retail (ABN AMRO, maart 2021)

14 bouwmarkten, woonwinkels en supermarkten vrijwel tot stilstand komen, voor zover dat nog niet het geval is. Diverse impactstudies zijn uitgevoerd naar de effecten van de corona-maatregelen. Er wordt landelijk een toename van de winkelleegstand verwacht, maar dit betekent niet dat alle winkelgebieden hiermee te maken krijgen5. Kleinere winkelgebieden, zoals wijkwinkelcentra en stadsdeelcentra, zullen op korte termijn een minder negatieve impact ervaren dan grote binnensteden. Dat binnensteden zwaarder zijn getroffen en ook sterker de negatieve effecten zullen voelen, hangt samen met een aantal factoren. Ze hebben een rijk aanbod aan horeca en modewinkels; dit zijn de branches die zwaar zijn getroffen. Ook zijn ze vaker afhankelijk van (buitenlands) toerisme en van consumenten van veraf. Drukke steden werden tijdens de crisis vermeden, waardoor de bezoekersdaling het grootst was in de grote binnensteden. In juni 2021, toen alle winkels weer open waren, lag het aantal bezoekers in de binnensteden van Nederland op slechts 60% in vergelijking met 20196. De directe terugkeer van bezoekers is dus niet vanzelfsprekend. Lokale winkelgebieden worden daarentegen veelal aangedreven door supermarkten en winkels in het dagelijkse segment, waardoor ze behoorlijk tot goed zijn blijven functioneren gedurende de crisis7.

Het behoud van bezoekers én de terugkeer van bezoekers is voor geen enkel winkelgebied vanzelfsprekend; consumenten moeten opnieuw worden aangetrokken en de randvoorwaarden (zoals de bereikbaarheid en de inrichting van de openbare ruimte) moeten goed zijn om het herstel te vergemakkelijken. Zeker in het licht van de sterke groei van online aankopen, is het voor fysieke winkelgebieden belangrijk om consumenten in de toekomst weer aan zich te binden. Steeds meer mensen zijn tijdens de coronacrisis online gaan bestellen, waardoor het al bestaande proces in een stroomversnelling is gekomen. Er wordt verwacht dat het grotere aandeel aan online aankopen een blijvende ontwikkeling is, mede door het feit dat mensen gewend zijn geraakt aan deze vorm van winkelen en dat sommige groepen noodgedwongen voor het eerst online zijn gaan winkelen. Dit betekent dat webwinkels door corona een definitief sterkere concurrentiepositie hebben verworven ten opzichte van fysieke winkels. Wat het precieze effect hiervan is op winkelgebieden is nog niet duidelijk.

5 Gaat de retail in de binnenstad weer van COVID herstellen (en wat is daarvoor nodig)?

(RetailTrends, 2020) 6 Binnenstadbezoek nog niet als vanouds (INretail, juni 2021) 7 Op welk van de 2.500 winkelgebieden in Nederland is de impact van corona het grootst? (Locatus, 2020)

15 2.3 Ontwikkelingen Woudenberg In de winkelstructuur van Woudenberg speelt een aantal ambitieuze investerings- en ontwikkelingsplannen, met name rond de supermarktclusters. Deze ontwikkelingsplannen en de precieze uitwerking daarvan zijn van wezenlijk belang voor de toekomstige winkelstructuur, het functioneren en de aantrekkelijkheid van Woudenberg. Het gaat om de projecten:

Herontwikkeling gebied Kostverloren: In dit gebied werkt de vastgoedeigenaar van de huidige Albert Heijn een plan uit voor een verplaatsing en vergroting van de Albert Heijn, van de huidige locatie naar de noordkant van de parkeerplaats. Andere onderdelen van het project hebben tot doel om, in samenhang met deze ontwikkeling te zorgen voor: o Een goede herinvulling van de huidige AH-locatie, mogelijk met de verplaatsing van de Aldi-supermarkt; o Optimalisering van de parkeergelegenheid en parkeerrouting; o Het creëren van aantrekkelijke verblijfsruimte; o Mogelijke herontwikkeling en herbestemming van de winkelmeters van de huidige Aldi en eventueel de aangrenzende winkelunits; o Het creëren van nieuwe winkelunits voor een aanvullend winkel- en eventueel horeca-programma dat aansluit op de supermarktstructuur.

Investeringsambitie Jumbo ’t Schilt Jumbo ’t Schilt heeft een ambitie om te vergroten en verkent momenteel de mogelijkheden tot uitbreiding. Deze dienen naar verwachting aan de west- of noordzijde te worden gezocht. Dit brengt consequenties met zich mee voor de naastgelegen weg en/of de aan de noordzijde gelegen winkelunits. Ook zal een grotere Jumbo een grotere parkeerbehoefte hebben. De planontwikkeling loopt al enige tijd. In een eerder stadium is verkend of een grootschalige ontwikkeling haalbaar zou zijn, waarin diverse pandeigenaren zouden participeren. Doel van deze ontwikkeling was sloop van een aantal panden, om parkeerruimte te creëren en nieuwe commerciële units rondom dit parkeerterrein. Deze ontwikkeling zou leiden tot een sterk bronpunt aansluitend op de Voorstraat. De complexiteit van de eigendomssituatie maakte deze ontwikkeling echter vooralsnog niet haalbaar. Toch blijft de basisgedachte van een grotere Jumbo, met een ingang meer naar het noorden, in een goede aansluiting op een aantal aanvullende kleinere winkels (met name in het verssegment) een interessant eindbeeld.

Doorontwikkeling perifeer cluster Parallelweg De ontwikkelaar en eigenaar van de terreinen achter Hoogvliet werkt momenteel aan de realisatie van een vestiging voor verhuizende sanitairspecialist Hofland Sanidrome. Welkoop realiseert daarnaast op gemeentelijke grond een nieuwe vestiging. De terreinen worden, conform de vereisten voor dergelijke perifere detailhandel, ruim opgezet met voldoende parkeermogelijkheden op het maaiveld. Hiermee is de ontwikkeling vooralsnog afgerond. Door deze ontwikkeling is de op het bedrijventerrein verspreide (perifere) detailhandel geclusterd op een locatie nabij de kruising met de Stationsweg Oost.

16 Visie DES Ondernemersvereniging DES heeft in november 2020 een eigen perspectief opgesteld op een toekomstbestendige winkelstructuur voor het centrum van Woudenberg. Daarin stelt DES dat de identiteit van Woudenberg tweeledig dient te zijn, met het dorpse karakter als verbindende schakel.  Een nabijgelegen, gemakkelijk winkelaanbod dat de consument goed in staat stelt boodschappen te doen;  Een nadruk op ambachtelijkheid, kwaliteit en speciaalzaken, gecombineerd met sfeer en ambiance, om de bezoeker, de inwoner maar ook de toerist te verrassen. In de visie van DES combineert Woudenberg ook in de toekomst een goed trekkersbeeld (supermarkten, ketens) met een onderscheidend, hoogwaardig en verrassend aanbod aan zelfstandige bedrijven. Daarbij wil zij streven naar een logisch opgebouwd en afgebakend winkelgebied met een aantrekkelijk hart, beperkte leegstand, kleine winkelunits voor zelfstandige bedrijven, voldoende parkeerruimte en een goed vestigingsklimaat. Aansluiting van de bronpunten met de winkelstraten en goede terrassen zijn het streven.

Voor dit alles is een heldere visie nodig waar de markt op door kan bouwen, via verstandige en samenhangende projectontwikkeling, Samenwerking tussen ondernemers, eigenaren en gemeente dient bij dit alles centraal te staan, net als een proactieve ondernemersvereniging met een goede marketing en services zoals een online platform en bezorgservice.

17

3

Ligging en demografie Woudenberg

3.1 Ligging De gemeente Woudenberg ligt in het oosten van de provincie Utrecht, tussen de Utrechtse Heuvelrug en de Gelderse Vallei. Binnen de provincie is de hoofdstad Utrecht het grootst qua inwonertal, daarna volgen Amersfoort, Veenendaal, Zeist en Nieuwegein. Omdat Woudenberg aan de rand van de provincie ligt, zijn ook kernen in Gelderland relevant, met name Barneveld. Zoals te zien is in figuur 3.1, ligt Woudenberg tussen de vijf bovengenoemde steden in. Deze steden liggen op 10 à 30 kilometer afstand van Woudenberg. Op sub-regionaal niveau ligt Woudenberg tussen enkele kleinere kernen die relevant zijn qua bezoekerstoestroom en -afvloeiing. Het gaat hierbij om het nabijgelegen iets kleinere Scherpenzeel en de kleinere kernen Maarn en Maarsbergen. Figuur 3.1: Ligging gemeente Woudenberg

Bron: BRDG Advies

18 3.2 Bevolkingsgegevens Inwonertal De gemeente Woudenberg omvat qua woonkernen enkel het dorp Woudenberg, dat officieel is ingedeeld in 12 wijken (zie figuur 3.2). Woudenberg telde op 1 januari 2021 13.633 inwoners8. De afgelopen tien jaar is het inwonertal elk jaar gestegen; zo woonden er in 2010 nog 11.905 mensen in Woudenberg. De centrale wijken (nummers 1 t/m 6 in figuur 3.2) hebben de meeste inwoners, waarvan Nieuwoord en Het Zeeland de kleinste zijn met beide 1.460 inwoners, en Laanzicht de grootste is met bijna 3.000 inwoners. Tabel 3.1 geeft per wijk het aantal inwoners weer9. Bijlage 3 gaat kort in op de bevolkingsontwikkeling in Woudenberg. Figuur 3.2: Overzicht wijken in Woudenberg

Bron: BRDG Advies

8 Regionale kerncijfers Nederland (CBS Statline, 2021) 9 NB. Cijfers voor 2021 zijn nog niet beschikbaar.

19

Tabel 3.1: Aantal inwoners per wijk in Woudenberg Wijk Aantal inwoners 1-1-2020 De Grift 2.080 Nico Bergsteijn 2.245 Het Groene Woud 1.550 Nieuwoord 1.460 Laanzicht 2.975 Het Zeeland 1.460 Den Treek-Henschoten 370 Geerestein 160 Voskuilen 205 Woudenberg-Oost 260 Bedrijventerrein 70 Rumelaar-Lambalgen 510 Totaal 13.345 Bron: CBS Statline 2020, bewerking door BRDG Advies

Inkomensniveau Het inkomensniveau van de provincie Utrecht ligt hoger dan het landelijk gemiddelde. Dit geldt ook voor Woudenberg: met een gemiddeld besteedbaar inkomen van € 52.400 in 2019 ligt het gemiddeld besteedbaar inkomen 18% hoger dan het Nederlands gemiddelde10.

Nieuwbouwplannen In 2019 is de Woonvisie 2019+ definitief geworden11, kort daarna aangevuld met de ‘Oplegger 2020+’ . De afgelopen jaren is het inwonertal van Woudenberg gegroeid en dat zal het ook de komende jaren blijven doen; van circa 13.600 inwoners in 2021 naar 14.900 inwoners in 2030. Ook het aantal huishoudens zal in deze periode stijgen, van circa 5.200 naar 6.000. Dit zorgt ervoor dat de vraag naar woningen de komende jaren zal blijven toenemen. Het aantal woningbezitters in Woudenberg is groot; er wordt relatief vaak gekocht ten opzichte van gehuurd. Ook heeft het dorp een relatief jonge bevolking. Er is geen sprake van ontgroening, maar wel van vergrijzing. Om die reden is er behoefte aan nieuwbouw voor alle doelgroepen: gezinnen, ouderen, starters en doorstarters11. Het gaat om woningen in vrijwel alle segmenten, zowel sociale huur, vrijesectorhuur als koop12. Tussen 2017 en 2028 bedroeg de bouwopgave voor gemeente Woudenberg circa 1.150 woningen, wat neerkomt op ruim 100 woningen per jaar. Vanaf nu tot 2040 zal er behoefte zijn aan in totaal ruim 2.200 nieuwe woningen12.

10 Inkomen van huishoudens; huishoudenskenmerken, regio (CBS Statline, 2020) 11 Woonvisie 2019+ Gemeente Woudenberg (Gemeente Woudenberg & Stec Groep, 2019) 12 Oplegger 2020+ (behorende bij Woonvisie 2019+)

20 3.3 Demografische ontwikkelingen Grijze druk en groene druk Nederland vergrijst nog steeds, wat betekent dat het aandeel ouderen in de bevolking stijgt. Momenteel is de ‘grijze druk’ in Nederland 33,1%13 en dit zal de komende jaren verder toenemen. In Woudenberg ligt de grijze druk iets boven het landelijke cijfer, namelijk 35,3%14. Naast vergrijzing heeft Nederland ook te maken met ontgroening, wat betekent dat het aandeel kinderen/jongeren daalt. Momenteel is de ‘groene druk’ in Nederland 36,9%13. In Woudenberg is het aandeel kinderen/jongeren met 50,3% een stuk groter dan het Nederlandse gemiddelde. Landelijk gezien zal rond 2025 het aandeel 65+’ers het aandeel jongeren inhalen. De vergrijzing en ontgroening van de bevolking zijn in Woudenberg de afgelopen tien jaar minder snel gegaan dan het landelijk gemiddelde. Zie bijlage 4 voor een nadere toelichting op de demografische ontwikkelingen in Nederland en Woudenberg.

Krimp en groei Nederland heeft zowel krimpregio’s waar de bevolking afneemt (zoals delen van Friesland, Groningen, Drenthe, Zeeland en Limburg) als groeiregio’s waar de bevolking juist toeneemt (zoals de Randstad, Utrecht en Flevoland). Woudenberg ligt centraal in het land en groeit elk jaar qua inwonertal. Negatieve effecten van bevolkingsafname, zoals een afname van de bestedingen en een verminderd draagvlak voor voorzieningen, zijn hier dus niet aan de orde. De stijging van het aantal inwoners en huishoudens biedt een belangrijke basis en kans voor de ondernemers in Woudenberg: eigen inwoners vormen voor de meeste branches het belangrijkste aandeel klanten.

13 Bevolking; kerncijfers (CBS Statline, 2020) 14 Regionale kerncijfers Nederland (CBS Statline, 2020)

21

4

Kwantitatieve analyse

4.1 Detailhandelsaanbod In de gemeente Woudenberg is in totaal 16.211 m2 winkelvloeroppervlak (wvo) in de detailhandel aanwezig (exclusief leegstand), verdeeld over 56 verkooppunten. In figuur 4.1 en 4.2 is een overzicht van het detailhandelsaanbod in Woudenberg te zien, respectievelijk in m2 wvo en in aantal verkooppunten. Er is onderscheid gemaakt naar het dagelijkse aanbod, het niet-dagelijkse aanbod en de leegstand. Relatief gezien is het dagelijkse aanbod in Woudenberg vrij fors, met 17 verkooppunten die samen goed zijn voor een kleine 6.000 m2 wvo. Figuur 4.1: Detailhandelsaanbod Woudenberg, in m2 wvo

Bron: Locatus 2021, bewerking door BRDG Advies Figuur 4.2: Detailhandelsaanbod Woudenberg, in aantal verkooppunten

Bron: Locatus 2021, bewerking door BRDG Advies

22 Figuur 4.3 en 4.4 gaan nader in op de verschillende branchegroepen binnen de detailhandel. Het dagelijkse aanbod in Woudenberg bestaat uit vier supermarkten, vier verszaken (bakkerijen en slagerijen), twee slijterijen (waarvan één bij de perifeer gelegen Hoogvliet), twee drogisterijen en enkele overige winkels, zoals een kaaswinkel. Het niet-dagelijkse aanbod bestaat voornamelijk uit winkels in de groep ‘In/Om Huis’ met circa 7.500 m2 wvo en 24 verkooppunten. Daarnaast telt de groep ‘Mode & Luxe’ 13 verkooppunten die goed zijn voor ruim 2.000 m2 wvo. In de groepen ‘Vrije Tijd’ en ‘Detailhandel Overig’ zijn een boekwinkel en twee (semi-commerciële) kringloopwinkels aanwezig. Figuur 4.3: Detailhandelsaanbod per branche, in m2 wvo

Bron: Locatus 2021, bewerking door BRDG Advies Figuur 4.4: Detailhandelsaanbod per branche, in aantal verkooppunten

Bron: Locatus 2021, bewerking door BRDG Advies

23 Benchmark Het detailhandelsaanbod in Woudenberg kunnen we vergelijken met dat in andere kernen met een min of meer vergelijkbaar inwonertal (tussen de 10.000 en 15.000 inwoners). Woudenberg valt precies in deze groep met ruim 13.500 inwoners. Uit figuur 4.5 komt naar voren dat het aanbod in Woudenberg relatief klein is ten opzichte van de referentiekernen. In alle groepen is het aanbod kleiner dan het gemiddelde van de kernen met een vergelijkbaar inwonertal. Alleen de groep ‘Dagelijks’ ligt in de buurt van het gemiddelde, met 5.773 m2 wvo tegenover een gemiddelde van 6.006 m2 wvo. Wat opvalt is dat het aantal vierkante meters dat leegstaat in Woudenberg aanzienlijk kleiner is dan dat in de referentiekernen. In Woudenberg staat 1.194 m2 wvo leeg (verdeeld over 6 leegstaande winkelpanden), in de referentiekernen gemiddeld 2.526 m2 wvo (verdeeld over gemiddeld 12 à 13 leegstaande winkelpanden). Een vergelijking tussen Woudenberg en de referentiekernen op basis van het aantal verkooppunten (in plaats van op basis van het aantal vierkante meters winkelvloeroppervlak) laat hetzelfde beeld zien; Woudenberg heeft minder verkooppunten in de verschillende branches dan vergelijkbare kernen. De groep ‘In/Om Huis’ is hierin de enige uitzondering; Woudenberg heeft in deze branche 24 verkooppunten en de referentiekernen gemiddeld 21.

Voor deze branche geldt dus dat Woudenberg relatief kleine aanbieders heeft ten opzichte van referentiekernen. Figuur 4.5: Detailhandelsaanbod per branche in Woudenberg en referentiekernen met 10.000 - 15.000 inwoners, in m2 wvo

Bron: Locatus 2021, bewerking door BRDG Advies

24 4.2 Leegstand In Woudenberg staan momenteel 5 panden leeg in het centrumgebied. Het gaat om 3 panden aan de Dorpsstraat en 2 aan De Nieuwe Poort. Percentagegewijs staat hiermee 6,9% van het aantal meters winkelvloeroppervlak leeg. Het percentage verkooppunten dat leeg staat, is 5,4. In vergelijking met het landelijk gemiddelde en het gemiddelde van referentiekernen met ongeveer hetzelfde aantal inwoners (10.000 - 15.000 inwoners) is met name het aantal leegstaande verkooppunten relatief laag, terwijl het aantal leegstaande winkelmeters op een gemiddeld niveau ligt. Het duidt op een gezonde situatie waarin de meeste winkelmeters zijn gevuld. Wel clustert de leegstand zich op twee locaties, namelijk het westelijk deel van de Dorpsstraat en de Nieuwe Poort. Dit zijn daarmee aandachtsgebieden (zie ook hoofdstuk 5). Overigens is een beperkte hoeveelheid leegstand gewenst om de markt goed te laten functioneren voor bijvoorbeeld verhuisbewegingen. Tabel 4.1: Leegstandspercentages Woudenberg centrum Percentage op basis van.. Winkelvloeroppervlak (m2)

Woudenberg 6,9%15

Referentiekernen 7,1%

Verkooppunten

5,4%

7,2%

Bron: Locatus 2021, bewerking door BRDG Advies

Locatus maakt onderscheid naar drie types leegstand:  frictie - of aanvangsleegstand: korter dan 1 jaar leeg;  langdurige leegstand: tussen de 1 en 3 jaar leeg;  structurele leegstand: langer dan 3 jaar leeg. Naast deze drie types leegstand kan het ook zijn dat een winkelpand in verbouw is, waardoor het leeg staat. Tabel 4.2 geeft voor de vijf panden weer om welk type leegstand het gaat. Tabel 4.2: Leegstandssituatie Woudenberg Type leegstand Frictie / aanvang

Aantal winkelpanden 1 (Dorpsstraat)

Langdurig

2

(Dorpsstraat en De Nieuwe Poort)

Structureel

2

(Dorpsstraat en De Nieuwe Poort)

Bron: Locatus 2021, bewerking door BRDG Advies

15

In dit percentage is de leegstand op Dorpsstraat 9-11 niet meegenomen, omdat dit pand als woonhuis wordt gezien.

25 4.3 Verdeling winkelmeters Het grootste deel van de bewinkeling - op basis van het aantal verkooppunten - ligt centraal in het centrumgebied van Woudenberg, namelijk 68% van de winkels. Op basis van het aantal m2 wvo is de verdeling tussen centrale bewinkeling en verspreide bewinkeling echter nagenoeg gelijk, met zo’n 8.000 m2 wvo in beide groepen (zie ook figuur 4.6). Het grote aantal vierkante meters wvo ten opzichte van het aantal verkooppunten dat in de groep ‘verspreide bewinkeling’ valt, is te verklaren door de relatief grote winkels die buiten het centrumgebied liggen, zoals Hoogvliet van 2.301 m2, Hubo XL van 1.664 m2 en Welkoop van 770m2. Figuur 4.6: Verdeling winkelaanbod over Woudenberg, exclusief leegstand (zowel in aantal verkooppunten als in m2 wvo)

Bron: Locatus 2021, bewerking door BRDG Advies

Zoals te zien in figuur 4.7, bestaat het winkelbestand in het centrum hoofdzakelijk uit de groepen ‘Dagelijks’, ‘Mode & Luxe’ en ‘In/Om Huis’. Het merendeel van deze winkels is gevestigd aan de Dorpsstraat of de Voorstraat. Bij de verspreide bewinkeling valt een aanzienlijk deel in de groep ‘In/Om Huis’, namelijk 13 van de 18 verkooppunten. De overige 5 winkels behoren tot de groep ‘Dagelijks’ of ‘Detailhandel Overig’. Meerdere winkels die aangemerkt worden als verspreide bewinkeling zijn gevestigd op of nabij het oostelijk gelegen bedrijventerrein, aan de Parallelweg of de Stationsweg Oost.

26 Figuur 4.7: Centrale en verspreide bewinkeling per branche, in aantal verkooppunten

Bron: Locatus 2021, bewerking door BRDG Advies

Supermarkten In Woudenberg zijn in totaal vier supermarkten aanwezig met sterk uiteenlopende winkelvloeroppervlaktes. De Aldi in het kernwinkelgebied is het kleinst met een wvo van 483 m2. Dit is voor een moderne supermarkt relatief klein. De naastgelegen Albert Heijn is met 928 m2 wvo bijna dubbel zo groot, maar kan desondanks niet gezien worden als een grote AH-vestiging. De Jumbo ligt aan de westkant van het centrumgebied en heeft een wvo van 1.002 m2. Op dit moment is de Hoogvliet supermarkt aan de oostzijde van het dorp met afstand de grootste. Deze winkel beslaat 2.301 m2 wvo en is daarmee bijna net zo groot als de drie centrum-supermarkten bij elkaar.

4.4 Relevant onderzoek Een belangrijk onderzoek voor deze visie, is het koopstromenonderzoek Randstad dat in 2018 is uitgevoerd.16 We geven hieronder kort de belangrijkste uitkomsten van het onderzoek weer.

Koopstromenonderzoek Randstad 2018 In 2018 is een grootschalig koopstromenonderzoek uitgevoerd in de Randstad. In totaal deden 134 gemeenten uit de provincies Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht mee en daarnaast werden ook de gemeenten Lelystad en Almere meegenomen in het onderzoek. Omdat het een vrij recent onderzoek betreft, zijn de uitkomsten nog steeds relevant, al dient gesteld te worden dat het onderzoek vóór de coronacrisis heeft plaatsgevonden. Het door de crisis veranderde bestedingspatroon van de consument is hierbij dus nog niet meegenomen. 16 Winkelen in de Randstad: Randstad Koopstromenonderzoek 2018 (I&O Research & DTNP, 2019).

Het Koopstromenonderzoek wordt later dit jaar geactualiseerd.

27 De belangrijkste uitkomsten geven we hier beknopt weer. Voor uitvoerige uitkomsten verwijzen we naar de oorspronkelijke rapportage. De koopkrachtbinding voor de gemeente Woudenberg lag met 89% in de dagelijkse sector op een zeer hoog niveau ten opzichte van de referentiesteden in het onderzoek. In de nietdagelijkse sector lag de koopkrachtbinding met 28% ook boven het gemiddelde (zij het iets minder significant). Dit betekent dat Woudenberg de bestedingen van haar inwoners op een goede manier vast weet te houden, ondanks haar relatief beperkte grootte. Redenen hiervoor zijn bijvoorbeeld het aanwezige (goede) aanbod, de afstand naar andere kernen of relatief trouwe inwoners. Uiteraard vindt met name in de niet-dagelijkse sector een aanzienlijke ‘afvloeiing’ plaats (62%): naar middelgrote en grote steden in de regio zoals Utrecht en Amersfoort, Leusden, Barneveld en Veenendaal, maar ook naar het internet. Wanneer we kijken naar de totale omzet in de detailhandel van de gemeente Woudenberg, blijkt uit het onderzoek dat 68% van alle bestedingen in de dagelijkse sector van inwoners van de gemeente zelf komt. De overige 32% wordt opgebracht door bezoekers uit de regio en toeristen. Wanneer alleen het centrum wordt bekeken, ligt het omzetaandeel van eigen inwoners op 83%.

Dit betekent dat bij de verspreide dagelijkse bewinkeling (zoals Hoogvliet op het bedrijventerrein) een aanzienlijk deel van de bestedingen van bezoekers van buitenaf komt. Het gaat dan voornamelijk om bezoekers uit nabijgelegen gemeenten. In het koopstromenonderzoek Randstad wordt aangegeven dat gemiddeld circa 0,6% van de bestedingen in Woudenberg in de dagelijkse sector uit het toerisme komt en 2,3% van de bestedingen in de niet-dagelijkse sector. De verkennende gesprekken in de voorbereiding van deze visie geven significant andere signalen: het aandeel toerisme lijkt in het onderzoek onderschat te worden. Op basis van de cijfers uit de toeristenbelasting en een inschatting van de overige toeristische overnachtingen, corrigeren we deze cijfers respectievelijk tot 2,0% en 3,0%. Bezoekers gaven in 2018 een goede waardering aan verschillende aspecten van het centrumgebied van Woudenberg, zoals veiligheid (7,7), netheid (7,8), parkeermogelijkheden voor de auto (7,2) en stallingsmogelijkheden voor de fiets (7,7). Daarentegen lagen de scores voor horeca-aanbod (6,1), evenementen (6,1) en faciliteiten (5,7) relatief laag. Met name de beoordeling voor bereikbaarheid per auto en horeca-aanbod zijn ten opzichte van 2016 fors gezakt.

4.5 Distributieplanologische analyse Toelichting Bij een distributieplanologische analyse gaat het om de verhouding tussen vraag en aanbod. Het brengt in beeld hoe hoog de (theoretische) omzet is die in Woudenberg gerealiseerd kan worden in de detailhandel en confronteert dit met het aanbod aan winkels. Belangrijk gegeven is daarbij het begrip ‘vloerproductiviteit’: hoe hoog is de omzet per m2 winkeloppervlak? Een hoge vloerproductiviteit duidt erop dat de winkels potentieel gezond kunnen functioneren: de omzet per m2 is (meer dan) voldoende om hun kosten te dekken. Een te lage vloerproductiviteit duidt er feitelijk op dat de winkels hun kosten niet voldoende kunnen dekken uit de omzet. Er is dus feitelijk te veel winkelaanbod in verhouding tot de potentiële omzet.

28 Opzet De vraagzijde wordt bepaald door de omzet van winkels per hoofd van de bevolking, het aantal inwoners in het verzorgingsgebied en hun besteedbaar inkomen, de koopkrachtbinding (de mate waarin inwoners hun aankopen doen in het betreffende winkelgebied) en de koopkrachttoevloeiing (de mate waarin omzet van elders toevloeit). Aan de aanbodzijde spelen het winkelaanbod in m2 en de vloerproductiviteit (de benodigde omzet per m2) een rol. Bij de analyse maken we onderscheid tussen de dagelijkse en de niet-dagelijkse sector. Voor de berekening gaan we uit van de inwonergegevens zoals die in hoofdstuk 3 zijn weergegeven. Tevens maken we gebruik van de uitkomsten van het koopstromenonderzoek Randstad uit 2018. Voor de cijfers van omzet per hoofd en vloerproductiviteit is uitgegaan van de meest recente gegevens van onderzoek van Panteia17, dat op basis van gegevens van Locatus en het CBS deze gegevens jaarlijks verstrekt. De omzetgegevens per hoofd zijn gecorrigeerd voor het gemiddeld besteedbaar inkomen in de gemeente Woudenberg. Tabel 4.3: Distributieplanologische berekening Woudenberg Omzet per hoofd (excl. btw)

Dagelijks € 2.790

Niet-dagelijks € 2.475

Inwoners

13.633

13.633

Koopkrachtbinding (%)

89%

28%

Omzet verzorgingsgebied

€ 33.8 mln.

€ 9.4 mln.

Toevloeiing koopkracht (%)

34%18

40%

Omzet toevloeiing

€ 17.4 mln.

€ 6.3 mln.

Totale omzet

€ 51.3 mln.

€ 15.7 mln.

Vloerproductiviteit

€ 7.564

€ 1.783

Potentieel winkelaanbod m2

6.780

8.832

Aanwezig winkelaanbod m2

5.773

10.438

Ruimte/tekort in markt

1.007

-1.509

Bron: BRDG Advies Op basis van de distributieplanologische berekening kunnen we concluderen dat er in de dagelijkse sector nog ruimte is voor zo’n 1.000 m2 aan winkelmeters. In de niet-dagelijkse sector is er daarentegen een ‘overschot’ aan winkelmeters van ruim 1.500 m2. Dit betekent dat het potentieel winkelaanbod in de niet-dagelijkse sector kleiner is dan het aanwezige winkelaanbod en dat daarmee het aanbod de vraag overstijgt. Bij deze cijfers vallen een aantal noties te maken:  De categorie In&Om het Huis is relatief sterker vertegenwoordigd in Woudenberg dan recreatieve categorieën (zoals mode en schoenen). In&Om het Huis kent een relatief lage vloerproductiviteit. Daarmee wordt het feitelijke tekort waarschijnlijk licht overschat.

17 Omzetkengetallen 2019 (Retail Insiders, Panteia, INretail, 2020) 18 In de toevloeiing niet dagelijks is een correctie doorgevoerd op basis van een inschatting van het

aantal toeristen

29 





De groei van het aantal inwoners en het aantal woningen maakt dat er zeker in de categorie In&Om het Huis de komende jaren voldoende marktruimte aanwezig zal zijn. De huurprijzen van winkelpanden in Woudenberg liggen naar verwachting relatief laag ten opzichte van vergelijkbare panden in grotere steden, met name in de Randstad. Dit maakt dat winkels relatief minder omzet hoeven te genereren om hun kosten goed te maken. Uiteindelijk is een DPO-analyse altijd richtinggevend en niet maatgevend.

DPO op basis van groeiprognoses Omdat Woudenberg de komende jaren groeit en verwacht mag worden dat een groter inwonertal een positief effect zal hebben op de omzet in Woudenberg, menen we dat het verstandig is een herberekening van het DPO te doen op basis van het geprognosticeerd inwonertal van 2030. Wanneer we kijken naar de situatie in 2030 - waarin het inwonertal is opgelopen tot circa 14.900 - is er nog steeds een ‘tekort’ in de dagelijkse sector en een ‘overschot’ in de niet-dagelijkse sector19. Echter, nu is er ruimte voor ruim 1.600 m2 extra in de dagelijkse sector (in plaats van ruim 1.000 m2) en overstijgt het aanbod de vraag in de niet-dagelijkse sector nog met minder dan 800 m2 (in plaats van ruim 1.500 m2). Conclusie Al met al concluderen we dat het huidige overschot in de niet-dagelijkse sector niet direct problematisch is. Het betekent ook niet dat er een actuele nood is om het aantal winkelmeters terug te dringen. Wel kunnen we op basis van de analyse concluderen dat het belangrijk is om bij toevoegingen aan het winkelbestand goed te kijken naar de meerwaarde van die toevoegingen en alleen ruimte te bieden aan grotere toevoegingen als die een significante meerwaarde hebben voor het totale aanbod van Woudenberg.

19 NB. Alle andere variabelen zijn constant gehouden, omdat deze nog niet bekend zijn.

30

5

Kwalitatieve analyse

5.1 Verzorgingsstructuur De gemeente Woudenberg ligt in het oosten van de provincie Utrecht, tegen de grens met de provincie Gelderland. Met ruim 13.000 inwoners valt Woudenberg in dezelfde categorie als andere grote dorpen in de regio, zoals Bunnik (15.192 inwoners) en Lunteren (13.685 inwoners)8. De grootste kernen rondom Woudenberg zijn Utrecht, Amersfoort, Ede, Veenendaal en Zeist. Buiten de provincie is Barneveld een relevante trekker. Utrecht en Amersfoort gelden in de regio als belangrijkste trekkers met een grote regiofunctie. Voor Woudenberg geldt dat een redelijk groot deel van de dagelijkse bestedingen vanuit het naastgelegen Scherpenzeel komt, namelijk 13%. De trekkracht van de Hoogvliet supermarkt - die tussen beide plaatsen in ligt - speelt hierin een belangrijke rol. De inwoners van Woudenberg doen hun dagelijkse aankopen grotendeels in de gemeente zelf, maar als zij naar een andere plaats gaan, gaan zij voornamelijk naar Leusden. Voor niet-dagelijkse aankopen trekken de inwoners van Woudenberg voornamelijk naar de middelgrote tot grote kernen, zoals Amersfoort, Veenendaal, Leusden en Barneveld. Ook Scherpenzeel is voor Woudenberg een belangrijke kern, onder andere door de nabijheid, het aantrekkelijke centrumgebied en het uitgebreide niet-dagelijkse aanbod. De gemeente ligt ten oosten van de stad Utrecht en ten zuiden van Amersfoort.

Hemelsbreed liggen deze steden op respectievelijk 20 en 8 kilometer afstand. Woudenberg is niet direct gelegen aan een snelweg, maar wordt wel omringd door diverse A-wegen, zoals de A12 tussen Den Haag en Arnhem en de A28 tussen Utrecht en Groningen. Het dorp ligt direct ten noorden van de kruising N224/N226. Figuur 5.1: Ligging Woudenberg t.o.v. andere kernen

Bron: BRDG Advies

31 5.2 Structuur Woudenberg Binnen de grenzen van de gemeente Woudenberg zijn feitelijk twee winkelclusters te vinden. Veruit het belangrijkste cluster is het centrumgebied midden in het dorp. Daarnaast heeft de oostzijde van het dorp, rond de kruising N224/Parallelweg een perifeer detailhandelscluster. Zowel het dorpscentrum als het perifere cluster heeft winkels in de dagelijkse en nietdagelijkse sector. Zoals in figuur 4.7 al naar voren kwam, heeft het centrumgebied voornamelijk winkels in de groepen ‘Dagelijks’, ‘Mode & Luxe’ en ‘In/Om Huis’. Het perifere cluster bestaat hoofdzakelijk uit winkels in de groep ‘In/Om Huis’, met daarnaast één grote supermarkt. Figuur 5.2: Winkelclusters in gemeente Woudenberg

Bron: BRDG Advies

Het centrumgebied in Woudenberg bestaat uit de Dorpsstraat, de Voorstraat, ‘tSchilt en De Nieuwe Poort. Het daadwerkelijke kernwinkelgebied, waar ook de meeste detailhandelszaken zijn gevestigd, loopt vanaf het Cultuurhuis en de winkels aan het begin van de Kon.Emmastraat, via de Dorpsstraat tot de Voorstraat ter hoogte van de Kerkstraat (zie ook figuur 5.4). Het westelijke deel van de Voorstraat bestaat voornamelijk uit woningen met hier en daar nog enkele detailhandelszaken. De aanwezigheid van de N226, die midden door Woudenberg en het centrum van noord naar zuid loopt, heeft een belangrijke invloed op de winkelstructuur van Woudenberg. De weg ‘knipt’ het winkelgebied feitelijk in tweeën, met aan de ene zijde de Voorstraat/’t Schilt en aan de andere zijde de Dorpsstraat en de Nieuwe Poort. De huidige inrichting zorgt ervoor dat autobezoekers niet van het ene gebied naar het andere kunnen rijden. Voor bezoekers betekent de provinciale weg een barrière, met name in looproutes en zichtlijnen:

32 er ontstaat letterlijk en figuurlijk afstand tussen de twee winkelgebieden. Een bijkomend nadeel, zo wordt ook door veel winkeliers ervaren, is het feit dat automobilisten op de N226 tijdig de keuze moeten maken om af te slaan om zo bij de winkels te kunnen komen. Zeker voor consumenten die vanaf het zuiden komen en bij de kruising N226/Voorstraat/Dorpsstraat de winkelstraten passeren, is het niet goed mogelijk om tijdig af te slaan. Die keuze moet reeds bij de rotonde ter hoogte van het gemeentehuis worden gemaakt. Figuur 5.3: Overgang tussen Voorstraat en Dorpsstraat via oversteek N226

Het vervolg van deze paragraaf gaat nader in op de kwalitatieve positie van de verschillende deelgebieden binnen het centrum. Achtereenvolgens zijn dat de Dorpsstraat, de Voorstraat, en ‘t Schilt en De Nieuwe Poort. Daarna volgt een kwalitatieve beschrijving van het perifere winkelcluster aan de oostzijde van Woudenberg en de positie van de vier supermarkten. Tot slot wordt in deze paragraaf de parkeerstructuur in het centrumgebied van Woudenberg belicht.

33 Figuur 5.4: Trekkers binnen het centrumgebied van Woudenberg

Bron: BRDG Advies

Dorpsstraat De Dorpsstraat ligt in het oosten van het centrumgebied en loopt van het Cultuurhuis tot de kruising met de Geeresteinselaan. Hoewel ook in de Dorpsstraat, met name aan de zuidkant hier en daar nog woningen, ook in de plint, aanwezig zijn, is de Dorpsstraat het dichtst bewinkelde deel van Woudenberg, met een combinatie van ketens en zelfstandige winkeliers. Figuur 5.5: Beeld Dorpsstraat

34

Belangrijke bronpunten en trekkers zijn de twee supermarkten, Albert Heijn en Aldi. Beide supermarkten hebben hun ingang niet direct aan de Dorpsstraat, maar aan het nabijgelegen parkeerterrein achter de panden. Ook de entree van de HEMA ligt aan dit parkeerterrein. Daarmee ontstaat een bijzondere situatie, waarbij de ingangen van enkele van de grootste trekkers van het dorp niet ín de winkelstraat, maar achter de winkelstraat liggen. Een groot nadeel hiervan is dat hierdoor aan de Dorpsstraat een achterkantensituatie ontstaat en dat enkele van de doorgangen (van Dorpsstraat naar parkeerterrein en ingangen) weinig aantrekkelijk zijn. Figuur 5.6/5.7: AH, Aldi en Hema op parkeerterrein achter Dorpsstraat

Andere winkels in de Dorpsstraat die als trekker fungeren zijn Kruidvat en Blokker. Aan het einde van de Dorpsstraat ligt het Cultuurhuis, een combinatie van een bibliotheek, VVV en diverse kunst- en cultuurfuncties . Hoewel dit cluster voor het dorp een belangrijke functie heeft, functioneert het niet als een trekker voor consumenten. Deze zijde van de Dorpsstraat, hoewel een belangrijke toegangsroute voor met name lokale consumenten, functioneert niet als een sterke entree van het winkelgebied (zie figuur 5.8 hieronder). Figuur 5.8: Entree Dorpsstraat bij Cultuurhuis

35 De Dorpsstraat functioneert momenteel als eenrichtingssstraat, waarbij auto’s alleen van oost naar west mogen rijden. De straat heeft aparte fietsvlakken en aan weerszijden een brede stoep voor de (winkel)panden. De winkelstraat is aangekleed met bomen en bloembakken aan de lantaarnpalen. Hoewel de bomen bijdragen aan de aantrekkelijkheid van de straat en zorgen voor vergroening, hebben we moeten constateren dat ze de commerciële uitstraling van de winkels die erachter liggen beperken. Reclame-uitingen van winkels vallen grotendeels weg, zoals te zien is in figuur 5.9. Figuur 5.9: Bomen in de Dorpsstraat blokkeren het zicht op de achterliggende winkels