Principeverzoek Antwerpsestraat 267 te Putte (incl. bijlagen).pdf
Tekst van het document
A G E L
adviseurs
Principeverzoek Antwerpsestraat 267 te Putte
samen onze omgeving creëren
ruimte infra bouw milieu
A G E L
adviseurs
ruimte infra bouw milieu
Principeverzoek Antwerpsestraat 267 te Putte
Opdrachtgever
: Aannemersbedrijf B. de Nijs - Soffers B.V. Postbus 183 4630 AD HOOGERHEIDE
Projectnummer
: 20200219-00
Status rapport / versie nr.
: Definitief 01
Datum
: Juni 2020
Opgesteld door
: SSp
Gecontroleerd door
: MK
Voor akkoord
: HW
Versie nr.
Datum
Omschrijving
Opgesteld door
Gecontroleerd door
C01
29-04-2020
Concept principeverzoek
SSp
MK
D01
01-05-2020
Definitief principeverzoek
SSp
MK
D02
29-05-2020
Definitief principeverzoek
SSp
SSp
VCA* Systeemcertificaat EC-VCA-10362 heeft betrekking op het uitvoeren van veldwerk bodem, landmeten en direct toezicht op werken.
Postbus 4156 4900 CD Oosterhout Hoevestein 20b 4903 SC Oosterhout
t.(0162) 456481 f.(0162) 435588 info@ageladviseurs.nl www.ageladviseurs.nl
A G E L
adviseurs Principeverzoek De Nijs Soffers Antwerpsestraat 267 te Putte
INHOUD
1
2
3
4
5
ruimte infra bouw milieu 20200219 juni 2020 blad 1
blz.
INLEIDING ................................................................................................................. 2 1.1
Aanleiding ........................................................................................................ 2
1.2
Beschrijving planlocatie ..................................................................................... 2
1.3
Leeswijzer ........................................................................................................ 2
PLANBESCHRIJVING ................................................................................................... 3 2.1
Beschrijving bestaande situatie .......................................................................... 3
2.2
Beschrijving beoogde situatie ............................................................................. 6
BELEID ...................................................................................................................... 9 3.1
Ladder voor duurzame verstedelijking ................................................................ 9
3.2
Provinciaal beleid .............................................................................................11
3.3
Gemeentelijk ruimtelijk beleid ...........................................................................13
OMGEVINGSASPECTEN ..............................................................................................15 4.1
Natuur en stikstofdepositie ...............................................................................15
4.2
Externe veiligheid .............................................................................................15
4.3
Geluid .............................................................................................................16
4.4
Bedrijven en milieuzonering ..............................................................................16
4.5
Luchtkwaliteit ..................................................................................................17
4.6
Water ..............................................................................................................18
4.7
Bodem ............................................................................................................18
4.8
Archeologie en cultuurhistorie ...........................................................................18
4.9
Milieueffectrapport ...........................................................................................19
SAMENVATTING ........................................................................................................20
BIJLAGEN 1 2 3
Memo verantwoording supermarkt Quickscan flora en fauna, Ekoza Memo stikstofdepositie, AGEL adviseurs
© AGEL adviseurs 2020 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden door middel van druk, fotokopie of op welke andere wijze dan ook zonder voorgaande toestemming van AGEL adviseurs, noch mag het zonder een dergelijke toestemming worden gebruikt voor enig ander werk dan waarvoor het is vervaardigd.
A G E L
adviseurs Principeverzoek De Nijs Soffers Antwerpsestraat 267 te Putte
1
ruimte infra bouw milieu 20200219 juni 2020 blad 2
INLEIDING
1.1 Aanleiding Aan de Antwerpsestraat 267 in Putte bevindt zich houthandel Sneek. De eigenaar heeft besloten zijn bedrijfsactiviteiten te beëindigen en de locatie is verkocht aan Aannemersbedrijf de Nijs Soffers. De Nijs Soffers is nu van plan om de locatie te herontwikkelen tot woongebied. De planontwikkeling betreft de realisatie van circa 50 (tot circa 72) woningen, een supermarkt (eventueel met enkele appartementen op de verdieping (7) en bijbehorende parkeergelegenheid. Omdat de beoogde ontwikkeling niet past binnen de regels van het geldende bestemmingsplan dient een ruimtelijke procedure te worden doorlopen. Deze notitie geeft een nadere omschrijving van de plannen van de initiatiefnemer en dient als verzoek tot medewerking aan dit initiatief (het ‘principeverzoek’). 1.2 Beschrijving planlocatie Het plangebied ligt aan de Antwerpsestraat 267 in Putte en betreft de kadastrale percelen met de kadastrale aanduiding ‘gemeente Putte, sectie C, nummers 959, 1171, 1398, 1507, 1801 en 1802’. Het totale plangebied heeft een omvang van circa 21.000 m2. De volgende afbeelding toont een luchtfoto met daarop een aanduiding van het plangebied.
Luchtfoto met een aanduiding van het plangebied (in rood)
N.B. Op dit moment beperkt de ontwikkeling zich nog tot de gronden die behoorden tot het eigendom van houthandel Sneek. De Nijs Soffers is nog in gesprek met enkele aanliggende eigenaren over de aankoop van gronden en opstallen. Mogelijk wordt de Antwerpsestraat 265 (geel) en het tankstation (blauw) nog bij de ontwikkeling betrokken. 1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 worden de plannen uitgebreid beschreven (inclusief varianten), waarna deze in hoofdstuk 3 worden getoetst aan het geldende beleid en in hoofdstuk 4 aan de verschillende omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 is een samenvatting van de planontwikkeling opgenomen.
A G E L
adviseurs Principeverzoek De Nijs Soffers Antwerpsestraat 267 te Putte
2
ruimte infra bouw milieu 20200219 juni 2020 blad 3
PLANBESCHRIJVING
In dit hoofdstuk wordt eerst ingegaan op de bestaande situatie, waarna in paragraaf 2.2 de beoogde situatie wordt beschreven. In deze paragraaf wordt in gegaan op de verschillende varianten, die op dit moment nog beschouwd worden. 2.1
2.1.1
Beschrijving bestaande situatie
Ontstaansgeschiedenis
De ligging van Putte aan de grens is bepalend voor meerdere kenmerken in het dorp. De rijksgrens is ontstaan in 1648 en vormde toen de scheidslijn tussen de Noordelijke en Zuidelijke Nederlanden. Nadat in het begin van de 19e eeuw België en Nederland een staatkundige eenheid vormden, ontstonden in 1830 de twee afzonderlijke landen. Naar aanleiding hiervan werd de grens tussen Nederland en België in 1844 opnieuw zeer nauwkeurig vastgelegd. In Putte kwam deze dwars door het dorp te liggen, ongeveer haaks op de doorgaande weg van Bergen op Zoom naar Antwerpen (‘de Antwerpsestraat’). De landsgrens heeft altijd voor- en nadelen gehad. In sommige opzichten vormde de grens een belemmering (smokkelpraktijken). Maar de aanwezigheid van de grens trok ook allerlei economische activiteiten aan en er kwam werkgelegenheid. Banken streken er graag neer en het vele verkeer, wat vooral na de tweede wereldoorlog enorm toenam, was gunstig voor de plaatselijke middenstand. Aan de Nederlandse zijde kwam in dit kader een winkelopenstelling op zondagen tot stand. Hiermee had Putte in de regio een unieke uitzonderingspositie. Dit verklaart ook het relatief grote winkelaanbod in het dorp.
1900
1950
1980
2020
A G E L
adviseurs Principeverzoek De Nijs Soffers Antwerpsestraat 267 te Putte
ruimte infra bouw milieu 20200219 juni 2020 blad 4
De eerste kaarten van Putte laten een lintbebouwing zien langs de Antwerpsestraat. Hieromheen bevonden zich de oude bouwlanden. De structuur van het dorp zelf wordt nog altijd bepaald door de Antwerpsestraat, waardoor er sprake is van een duidelijk ‘lintdorp’. Dit was vroeger de doorgaande route tussen Bergen op Zoom en Antwerpen. Veel grensverkeer kwam toen door Putte, maar dit is sterk afgenomen na de aanleg van de A4. Het lintdorp kent een aftakking in oostelijke en westelijke richting; de Grensstraat en de Canadalaan. Aan het lint bevinden zich tal van centrumfuncties, waarbij het zwaartepunt ligt bij de Rooms Katholieke kerk en het Tervoplein. Ook het plangebied bevindt zich aan deze historische route, maar niet in het ‘centrumgebied’.
2.1.2
Huidige gebruik
Het plangebied bevindt zich aan de noordzijde van Putte en vormt mede de entree tot het dorp. Het gebied is onderdeel van het historische lint aan de Antwerpsestraat. De Antwerpsestraat kenmerkt zich als gemengd bebouwingslint, waaraan veel verschillende bouwmassa’s en functies voorkomen. De woningen aan het lint staan ter hoogte van het plangebied grotendeels direct aan de weg (zonder voortuin). Functioneel komen er in de nabijheid van het plangebied 2 tankstations voor, waaronder aan de Antwerpsestraat 277. Deze bepalen in belangrijke mate de uitstraling van dit deel van de Antwerpsestraat. Het geheel komt vrij versteend over. Ten noorden van het plangebied bevindt zich nog een begraafplaats.
Afbeelding: ligging planlocatie in haar omgeving
Aan de westzijde grenst het plangebied aan de Larikslaan, die de ruimtelijke scheiding vormt tussen het plangebied en het naastgelegen natuurgebied De Brabantse Wal. Dit gedeelte van de Brabantse Wal, wat tevens onderdeel is van het Natura-2000 gebied en het Natuur Netwerk Nederland, bestaat uit een gemengd dennen-, eiken- en beukenbos. Deze ligging biedt kansen om een woonbuurt in het groen te creëren. Hiermee wordt ook aansluiting gezocht bij de woonbuurt ten zuiden van de Weg naar de Hooiweide, een ruim opgezette wijk met vrijstaande woningen in ‘het groen’.
A G E L
adviseurs Principeverzoek De Nijs Soffers Antwerpsestraat 267 te Putte
Lintbebouwing aan de Antwerpsestraat
ruimte infra bouw milieu 20200219 juni 2020 blad 5
Impressie Larikslaan
In het plangebied is, sinds de jaren 70 van de vorige eeuw, bebouwing aanwezig in het plangebied. In de huidige situatie behoort de aanwezige bebouwing toe aan houthandel Sneek. De bebouwing bestaat dan ook voornamelijk uit opslagloodsen. Deze opslagloodsen hebben een wand van golfplaten of hout en een dak van golfplaten zonder dakbeschot. De opslagloodsen zijn deels open. Op het terrein van de houthandel is daarnaast, aan de zijde van de Antwerpsestraat, een kantoorgebouw aanwezig. De hoogte van de bebouwing is divers, maar bedraagt maximaal 9 meter. Het terrein is omheind middels een hekwerk en verder grotendeels verhard. Er groeit op sommige plaatsen wat groenopstand en ruige vegetatie tussen de verharding en houtopslag door. De volgende afbeeldingen geven een impressie van het plangebied en haar opstallen.
Kantoorgebouw vanaf Antwerpsestraat
Impressie opslagloodsen
Impressie opslagloodsen
Impressie opslagterrein
Het is hoog tijd dat de locatie een nieuwe invulling krijgt. De locatie, met de aanwezige opstallen, vormt op dit moment een weinig aantrekkelijk element in het toch al versteende dorpslint. De uitstraling is kwalitatief onder de maat.
A G E L
adviseurs Principeverzoek De Nijs Soffers Antwerpsestraat 267 te Putte
ruimte infra bouw milieu 20200219 juni 2020 blad 6
Een kans voor een duurzame herontwikkeling is de groene omgeving waarin het plangebied ligt. Ten westen grenst het gebied direct aan het natuurgebied ‘Brabantse Wal’. Deze ligging is uniek en daarmee een belangrijke kwaliteit voor de nieuwe woonbuurt. De locatie biedt een ideale kans om het versteende uiterlijk ter plaatse te vergroenen en de bebouwing en weinig aantrekkelijke uitstraling te verbeteren met een moderne en passende eigentijdse invulling. Het omringende groen is daarbij een kans om het versteende uiterlijk van de locatie en de Antwerpsestraat in het bijzonder te doorbreken en een visuele relatie te leggen tussen de Antwerpsestraat en de Brabantse Wal. Dit is een aspect dat bij de uitwerking van de plannen zal worden opgepakt. 2.2 Beschrijving beoogde situatie Het plangebied leent zich goed voor een woningbouwontwikkeling ter plaatse. Er wordt een milieubelastende en verouderde bedrijfsfunctie uit het straatbeeld verwijderd. Bovendien past een kwalitatieve invulling met woningen beter in de groene omgeving en wordt met de ontwikkeling het eenzijdige beeld van het ter plaatse versteende bebouwingslint doorbroken. Ook de ontwikkeling van een supermarkt past goed op deze goed ontsloten plek, aan de hoofdontsluiting door het dorp. Door een locatie net buiten het centrum, wordt de verkeersdruk niet verder vergroot.
Voor de ontwikkeling van de locatie van houthandel Sneek zijn 2 varianten ontwikkeld. Daarnaast is er gekeken naar de mogelijkheden als de Antwerpsestraat 265 (bestaande woning) en het tankstation in de ontwikkeling betrokken kunnen worden. Voor dit principeverzoek is de ontwikkeling van de houthandel-locatie het uitgangspunt. Mocht aankoop van Antwerpsestraat 265 en/of het tankstation mogelijk blijken, dan betrekt de Nijs Soffers dit graag bij de ontwikkeling. Wij beschouwen de sanering van de woning en/of tankstation immers als een nog betere mogelijkheid om de situatie ter plaatse te verbeteren en een impuls te geven aan de kwaliteit.
Variant 1A
Variant 1B
A G E L
adviseurs Principeverzoek De Nijs Soffers Antwerpsestraat 267 te Putte
Variant 2 incl. Antwerpsestraat 265
ruimte infra bouw milieu 20200219 juni 2020 blad 7
Variant 3a incl. Antwerpsestraat 265 en tankstation
2.2.1
Programma
2.2.2
Stedenbouwkundige opzet
Variant 3b incl. Antwerpsestraat 265 en tankstation
Variant 1A is de hoofdvariant en gaat uit van de bouw van 50 woningen (19 rijwoningen, 28 twee-onder-één kap woningen, 3 vrijstaande woningen, een supermarkt (circa 1.890 m2 wvo) en bijbehorende parkeerplaatsen. De supermarkt wordt in de definitieve situatie een kwart slag gedraaid. Het front zal zijn gericht op de Anwerpsestraat met een parkeerterrein voor de entree. Mogelijk komen op de verdieping van de supermarkt nog enkele appartementen. In variant 1B is ruimte voor 4 extra twee-onder-één kap woningen, omdat het plangebied is verruimd tot aan de Larikslaan. De betreffende gronden zijn echter niet in eigendom van de Nijs Soffers (eigenaar gemeente Woensdrecht), waardoor hierover nog nadere afspraken gemaakt moeten worden indien de gemeente van mening is dat het betrekken van deze strook van toegevoegde waarde is voor de ontwikkeling. Hetzelfde geldt voor de drie varianten inclusief Antwerpsestraat 265 en het tankstation. Ook hiervoor is nog medewerking nodig van de particuliere grondeigenaren. De maximale variant gaat uit van 72 woningen. Voor dit principeverzoek is variant 1A vooralsnog het uitgangspunt, maar deze notitie geeft wel direct inzicht in de potentie van het gebied als met meerdere partijen tot overeenstemming kan worden gekomen. Wij verzoeken u alle varianten daarom in uw afweging te betrekken.
In alle varianten wordt de huidige inrit van houthandel Sneek omgevormd naar een entree tot de nieuwe buurt. De woonpercelen worden ontsloten op deze woonstraat, die uitkomt op de Weg naar de Hooiweide. De woonpercelen hebben allemaal de beschikking over een voortuin, passend bij het dorpse karakter van Putte. De achtertuinen zijn gesitueerd aan de ‘buitenzijde’ van het plan, waardoor de woonbuurt hoofdzakelijk naar binnen is gekeerd. Een uitzondering hierop zijn de woningen aan de Weg naar de Hooiweide. Deze woningen zijn met de voortuin wel gericht naar de omgeving. Hierdoor wordt het zicht op achtertuinen vanuit de bestaande woonbuurt, ten zuiden van de Weg naar de Hooiweide, voorkomen.
Aan de randen zijn de vrijstaande en twee-onder-één-kap woningen beoogd, terwijl de rijwoningen zich in de kern van het gebied bevinden. Door de vrijstaande woningen en tweeonder-één-kap woningen aan de randen te situeren wordt gezorgd voor een zorgvuldige overgang naar de omgeving (bestaande ruim opgezette woonbuurt aan de zuidzijde en het natuurgebied ten westen). Door de realisatie van zorgvuldige ingerichte groene randen en een groene inrichting van de openbare ruimte in het plan, ontstaan kwalitatieve groene verbindingen van het omringende groen door het plangebied heen richting de versteende Antwerpsestraat.
A G E L
adviseurs Principeverzoek De Nijs Soffers Antwerpsestraat 267 te Putte
ruimte infra bouw milieu 20200219 juni 2020 blad 8
Deze groene aders geven het geheel een aantrekkelijk beeld en zorgen voor een groene beleving vanaf de versteende Antwerpsestraat. Zo wordt een kwaliteitsimpuls gegeven aan de noordelijke entree tot het dorp Putte. De rijwoningen zijn met de voorzijde op de nieuwe woonstraat georiënteerd en grenzen met de achterzijde aan het perceel van de beoogde supermarkt. Deze supermarkt is direct ontsloten op de Antwerpsestraat, waardoor de woonstraat niet wordt belast met extra verkeersbewegingen ten behoeve van de supermarkt. Op deze manier wordt een optimale scheiding aangebracht tussen het ‘wonen’ en het ‘winkelen’. De woningen zullen hoofdzakelijk bestaan uit twee bouwlagen met een kap, waardoor aangesloten wordt op het dorpse karakter binnen Putte. Ook de supermarkt overschrijdt de hoogte van de bestaande opslagloodsen niet, waardoor de ruimtelijke impact voor de omgeving beperkt blijft. De supermarkt zal frontaal richting de Antwerpsestraat worden gesitueerd met een royaal parkeerterrein van 100 plaatsen voor de entree. Tussen achterzijde supermarkt en de woningen zal een gebouwde of groene afscheiding worden geplaatst zodat sprake is van een zonering van de activiteiten woningen en commerciële winkel.
2.2.3
Parkeren
De vrijstaande en twee-onder-één-kap woningen krijgen allen de beschikking over parkeergelegenheid op eigen terrein. Daarnaast is in de openbare ruimte voldoende plek voor parkeren gereserveerd. De parkeerplaatsen worden geconcentreerd in een parkeerterrein bij variant 1A en 1B, bij de overige drie varianten wordt het parkeren geconcentreerd in twee parkeerterrein. Tot slot is een groot parkeerterrein voorzien voor de supermarkt met een capaciteit van 100 plaatsen. In het uiteindelijke ontwerp zal het aantal parkeerplaatsen in overeenstemming worden gebracht met de parkeercijfers die de gemeente Woensdrecht hanteert (meest recente parkeerkencijfers van de ASVV gaan uit van 4,6- 7,2 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo voor een full-service supermarkt). Hierdoor wordt voorkomen dat er extra parkeerdruk ontstaat op de omgeving. Bij de situering en inrichting van de parkeerplaatsen wordt aandacht besteed aan een zorgvuldige groene inpassing.
A G E L
adviseurs Principeverzoek De Nijs Soffers Antwerpsestraat 267 te Putte
3
ruimte infra bouw milieu 20200219 juni 2020 blad 9
BELEID
In dit hoofdstuk wordt kort ingegaan op het relevante beleid dat overheden gebruiken bij de beoordeling van ruimtelijke initiatieven. In dit hoofdstuk worden de relevante beleidskaders beschreven. Het rijksbeleid is, met uitzondering van de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’, buiten beschouwing gelaten, aangezien dit beleid geen uitspraken doet over dergelijke kleinschalige ontwikkelingen. 3.1 Ladder voor duurzame verstedelijking De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de 'ladder' is vastgelegd dat een bestemmingsplan dat een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan een ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient het bestemmingsplan te voorzien in een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Om aan te kunnen tonen dat wordt voldaan aan een actuele behoefte is een goede onderbouwing vereist zowel voor de woningen als voor de commerciële voorzieningen zoals een supermarkt. In deze notitie is gebruik gemaakt van beschikbare onderzoeken, beleidsdocumenten en documentatie.
3.1.1
Wonen
In het plangebied is ruimte voor 50-72 woningen (+eventuele appartementen boven de supermarkt), afhankelijk van de gekozen variant. In alle varianten is rekening gehouden met een differentiatie in woningtypen, waarbij een verdeling van circa 38% rijwoningen, 56% twee-onderéén-kap woningen en 6% rijwoningen het uitgangspunt is bij de meest waarschijnlijke variant (1A). Om te beoordelen in hoeverre er behoefte is aan dit woningprogramma is de Woonvisie 2015 van belang. Hierna volgen enkele relevante passages uit de Woonvisie 2015, geactualiseerd op basis van CBS kencijfers uit 2019. In het Nederlandse deel van de kern Putte wonen ruim 3.700 mensen. Met ruim 25% ligt het aandeel inwoners ouder dan 65 jaar het hoogst van de gemeente Woensdrecht. Het aandeel jongeren onder de 25 jaar is met een aandeel van circa 21,6% het laagst van de gemeente. In Putte staan circa 1.800 woningen, waarvan ongeveer 24% in de huursector. Circa 90% van de woningen is grondgebonden, waarvan ongeveer 50% een rijwoning betreft. Ongeveer een kwart van de woningen is vrijstaand en ongeveer een kwart is een twee-onder-één-kap woning. Opvallend is het grote aantal woningen uit de periode tussen 1966 en 1985. Vanwege de groei van het aantal huishoudens is er in Putte nog ruimte voor het toevoegen van nieuwe woningen (tot 2026 nog circa 255 woningen (Bron: Woonvisie)).
In de Woonvisie is beschreven dat er sprake moet zijn van differentiatie op de woningmarkt en dat in de nieuwbouw ingespeeld moet worden op doorstroming. Het is daarom van belang dat er een goede differentiatie in woningtypes wordt gerealiseerd. De behoefte aan middelgrote huurwoningen neemt langzaam af. Wordt er gekeken naar de koopsector dan zijn er vooral mogelijkheden om in het middeldure en dure segment, vanaf circa €200.000,-, woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Er zijn geen andere woningbouwlocaties in de kern Putte waar op dit moment een bestemmingsplan voor woningbouw of commerciële voorzieningen in voorbereiding is. Dat betekent dat binnen de ruimte van 255 woningen de capaciteit van het voorliggende plan kan worden gerealiseerd.
A G E L
adviseurs Principeverzoek De Nijs Soffers Antwerpsestraat 267 te Putte
Locatie als stepping stone in het langgerekte lint
ruimte infra bouw milieu 20200219 juni 2020 blad 10
A G E L
adviseurs Principeverzoek De Nijs Soffers Antwerpsestraat 267 te Putte
ruimte infra bouw milieu 20200219 juni 2020 blad 11
Op basis van voorgaande wordt geconcludeerd dat er ruimte is voor uitbreiding van het aanbod. De beoogde ruime vrijstaande en twee-onder-één-kap woningen passen goed bij de ambitie om koopwoningen boven de €200.000,-- toe te voegen aan de woningvoorraad. Ook de rijwoningen kunnen de doorstroming op gang brengen, omdat mensen vanuit kleinere, verouderde huizen uit de periode 1966-1985 de kans krijgen om een stap te maken naar een nieuwbouwwoning. Bovendien laten zij mogelijk sociale huurwoningen achter, die betrokken kunnen worden door jongeren die graag in het dorp willen blijven wonen. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat de woningbouwontwikkeling, zowel kwantitatief als kwalitatief, zeer gewenst is voor het dorp Putte.
3.1.2
Supermarkt
In het plangebied is ruimte gereserveerd voor een supermarkt. Er wordt per saldo uit gegaan van de toevoeging van een discounter aan het supermarktaanbod. In zijn algemeenheid geldt dat de toevoeging van een supermarkt als onderdeel van het plan erg belangrijk is voor de kern Putte als geheel. Een supermarkt op deze plaats kan zorgen voor een levendige invulling en kan zich manifesteren als een stepping stone in de voorzieningen die dit langgerekte lint kenmerken. Ook voor de directe omgeving is de supermarkt een welkome toevoeging. Door de combinatie van wonen en voorzieningen geeft dit uitvoering aan de gedachte van meerwaardecreatie die ook in de Interim omgevingsverordening van de provincie is vastgelegd. Door op één locatie meervoudig gebruik mogelijk te maken, ontstaat een integrale impuls voor ruimtelijke kwaliteit. Om te beoordelen in hoeverre er behoefte is aan een supermarkt is gekeken naar de ‘Economische visie gemeente Woensdrecht 2014-2020’, de ‘Detailhandelsvisie Woensdrecht 2016-2020’ en is een marktonderzoek uitgevoerd. In de memo ‘Memo ‘Kwalitatieve en kwantitatieve analyse supermarkt’ die als bijlage aan dit principeverzoek is toegevoegd, wordt in gegaan op de kwantitatieve distributieve ruimte die er nog in Putte is voor de toevoeging van een discount supermarkt.
Daarnaast wordt ingegaan op de kwalitatieve argumenten die pleiten voor een supermarkt ter plaatse. Uit deze memo blijkt dat de toevoeging van een supermarkt in het plangebied zowel een kwalitatieve als kwantitatieve toevoeging is voor het dorp. 3.2 Provinciaal beleid Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie Noord-Brabant en de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant van belang. De Omgevingsvisie Noord-Brabant beschrijft de visie op de fysieke leefomgeving in Noord-Brabant. In de Interim omgevingsverordening is deze visie vertaald naar concrete regels. In dit geval zijn uitsluitend de concrete regels, die zijn opgenomen in de Interim omgevingsverordening relevant. Hierna wordt daarom uitsluitend ingegaan op de relevante regels uit de Interim omgevingsverordening.
3.2.1
Interim omgevingsverordening Noord-Brabant
Op 25 oktober 2019 hebben Provinciale Staten de Interim omgevingsverordening vastgesteld. De Interim omgevingsverordening is op 5 november 2019 inwerking getreden. De Interim omgevingsverordening betreft een samenvoeging van verschillende regelingen op provinciaal niveau met betrekking tot de fysieke leefomgeving. Aan de basis van de Interim omgevingsverordening liggen voor alle ontwikkelingen drie beginselen ten grondslag, namelijk zorgvuldig ruimtegebruik, de lagenbenadering en meerwaardecreatie. Het plangebied ligt binnen het in de Interim omgevingsverordening aangewezen 'Stedelijk gebied'. Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen in het Stedelijk gebied bevat een onderbouwing dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken en dat het gaat om een duurzame stedelijke ontwikkeling (artikel 3.42, lid 1).
A G E L
adviseurs Principeverzoek De Nijs Soffers Antwerpsestraat 267 te Putte
ruimte infra bouw milieu 20200219 juni 2020 blad 12
Uitsnede kaart Omgevingsverordening – stedelijk gebied
Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. De ontwikkeling van de beoogde locatie draagt bij aan de provinciale doelstellingen. Door de transformatie van een verouderde bedrijfslocatie aan de rand van het dorp naar een modern woongebied wordt ter plaatse een grote kwaliteitswinst behaald en wordt zorgvuldig ruimtegebruik gestimuleerd. Bovendien worden eventuele bodemverontreinigingen middels deze ontwikkeling gesaneerd en leidt de sanering van een milieubelaste situatie tot een aanzienlijke verbetering van de omgevingskwaliteit in de omgeving van het plangebied. Het plan is daarnaast een voorbeeld van meerwaardecreatie. De vestiging van een supermarkt versterkt de economische structuur binnen Putte en zorgt voor meer werkgelegenheid in het dorp.
Daarnaast draagt het bij aan verdere ontstening van de Antwerpsestraat (en omgeving) en legt het een fysieke relatie met het naastgelegen natuurgebied; de Brabantse Wal. De ruimtelijke kwaliteiten, ter hoogte van de noordelijke entree tot Putte worden daarmee aanzienlijk verbeterd. Binnen het gebied is bovendien oog voor de ligging nabij het Natuurnetwerk Brabant. De ontwikkeling leidt niet tot een aantasting of voor zorgt negatieve effecten op dit Natuurnetwerk. De planontwikkeling heeft, in vergelijking met de huidige situatie, juist een positief effect op de ter plaatse aanwezige natuurwaarden.
A G E L
adviseurs Principeverzoek De Nijs Soffers Antwerpsestraat 267 te Putte
ruimte infra bouw milieu 20200219 juni 2020 blad 13
In alle opzichten is het plan een schoolvoorbeeld van de nieuwe kwalitatieve benadering die de Interim verordening voorstaat. 3.3
3.3.1
Gemeentelijk ruimtelijk beleid
iDOP Putte
Door LOS Stadomland is een Integraal Dorpsontwikkelingsplan (iDOP) opgesteld voor Putte. Het iDOP bevat een ontwikkelingsvisie van en voor Putte en een praktische agenda waarin voor de middellange termijn is aangegeven hoe de visie volgens de bewoners kan worden uitgevoerd. In het wensbeeld is Putte een levendig en groen woondorp, waar iets te beleven valt, maar ook rust kan worden ervaren. De bewoners zijn natuurgenieters en de natuurlijke sfeer wil men in het dorp voelbaar maken. In het wensbeeld onderscheidt Putte zich door de combinatie van ontspannen en rustig wonen en de voorzieningen en levendigheid ‘om de hoek’. Door de kracht van het winkelvoorzieningenapparaat staat Putte op de kaart, maar dit maakt het dorp ook kwetsbaar: het dorp is druk op piekmomenten. In de toekomst wensen de bewoners dat het centrum een bredere doelstelling krijgt met verschillende typen voorzieningen, gericht op ontmoeting en levendigheid. Putte wil de moeite waard zijn om bij stil te staan. Men wil de aantrekkelijkheid van de ruimtelijke inrichting van het dorp, met name het zichtbare deel, vergroten. Daarom wensen de bewoners de Antwerpsestraat door te ontwikkelen als visitekaartje voor het dorp. De ontwikkeling van de locatie van houthandel Sneek tot een modern woongebied sluit goed aan bij de ambities die de bewoners hebben geformuleerd in het iDOP.
Door het transformeren van een oude bedrijfslocatie naar een modern woongebied met aantrekkelijke detailhandelsfunctie krijgt de Antwerpsestraat een kwaliteitsimpuls, waardoor de straat meer een visitekaartje voor het dorp kan worden. In tegenstelling tot de bestaande bedrijfslocatie die een duidelijke barrière vormde tussen het openbaar gebied aan de Antwerpsestraat en de Brabantse Wal, kan het nieuwe woongebied zorgen voor verbinding. De beoogde supermarkt zorgt bovendien niet voor een verdere toename in piekbelasting in het centrum, wat bij vestiging in het centrum wel aan de orde zou zijn. Zo kan de gebruikswaarde in het centrum verder worden verbeterd.
A G E L
adviseurs Principeverzoek De Nijs Soffers Antwerpsestraat 267 te Putte
3.3.2
Geldend bestemmingsplan
ruimte infra bouw milieu 20200219 juni 2020 blad 14
Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan ‘Bebouwde kom Putte, 1e herziening’. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 7 november 2012. In het bestemmingsplan zijn de gronden voorzien van een bestemming ‘Bedrijf’. Er mag niet hoger worden gebouwd dan 9 meter. Volgens de bestemmingsregels zijn woningen en een supermarkt ter plaatse niet toegestaan. Ook biedt het bestemmingsplan geen mogelijkheden om binnenplans af te wijken van het bestemmingsplan, dan wel om het bestemmingsplan te wijzigen. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is derhalve een herziening van het bestemmingsplan nodig.
A G E L
adviseurs Principeverzoek De Nijs Soffers Antwerpsestraat 267 te Putte
4
ruimte infra bouw milieu 20200219 juni 2020 blad 15
OMGEVINGSASPECTEN
Op grond van het bepaalde in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het bij het opstellen van een ruimtelijk plan verplicht om inzicht te bieden in de relevante planologische en milieuhygiënische aspecten. Door rekening te houden met deze aspecten kan een goed leefklimaat worden ontwikkeld. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de milieu- en omgevingsaspecten die relevant zijn voor de ontwikkeling. Per aspect is een korte motivering opgenomen. Hierdoor wordt inzicht verkregen in de haalbaarheid van het initiatief. 4.1 Natuur en stikstofdepositie Vanuit Europese- en nationale regelgeving dient onderzocht te worden welke effecten de beoogde ingreep heeft op beschermde gebieden (Natura 2000 en Natuurnetwerk Nederland) en op beschermde flora en fauna. Hiertoe is door Ekoza een quickscan flora en fauna verricht. De volledige rapportage is als bijlage toegevoegd. Hierna worden de belangrijkste conclusies beschreven.
4.1.1
Gebiedsbescherming
4.1.2
Soortbescherming
Tijdens de sloop, bouw en in de permanente fase wordt er stikstof uitgestoten. Om te bepalen of dit een significant negatief effect heeft, is een Aerius berekening uitgevoerd. De resultaten van deze berekening zijn als bijlage toegevoegd. Uit de berekeningen blijkt dat er in de voorgenomen situatie sprake is van stikstofdepositie op het Natura 2000-gebied “Brabantse Wal”. Indien de referentiesituatie (de vergunde activiteiten op de referentiedatum van het aangewezen Vogelrichtlijngebied) hiervan wordt afgetrokken, kan worden geconcludeerd dat er geen sprake is van een toename van de stikstofdepositie. Door intern salderen is er geen sprake van een toename van stikstofdepositie; hierdoor worden significante effecten uitgesloten. Ook andere significant negatieve effecten op het Natura-2000 gebied zijn niet te verwachten. De Wet natuurbescherming is gericht op het duurzaam in stand houden van soorten in hun natuurlijk leefgebied. Niet alleen de instandhouding van verblijfplaatsen is van belang, maar ook de instandhouding van het leefgebied. Te allen tijde dient men de zorgplicht in acht te nemen. Deze zorgplicht houdt in dat nadelige gevolgen voor flora en fauna zoveel mogelijk moet worden voorkomen. De zorgplicht geldt voor alle planten en dieren, beschermd of niet. De soortgroepen waarvoor nader onderzoek noodzakelijk is, zijn: vleermuizen, huismussen en gierzwaluwen.
Dit nadere onderzoek wordt op dit moment uitgevoerd. Indien noodzakelijk, worden te zijner tijd passende maatregelen getroffen en eventuele ontheffingen aangevraagd. Voor de overige soortgroepen is nader onderzoek niet noodzakelijk. 4.2 Externe veiligheid Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op bedrijven, buisleidingen of transportroutes. Op deze categorieën is verschillende wet- en regelgeving van toepassing. Het huidige beleid voor inrichtingen (bedrijven) is afkomstig uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), welke op 27 oktober 2004 van kracht is geworden. Voor buisleidingen geldt het Besluit buisleidingen externe veiligheid (Bevb) van 1 januari 2011. Het externe veiligheidsbeleid voor transport van gevaarlijke stoffen staat in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet worden onderzocht of er sprake is van aanwezigheid van risicobronnen in de nabijheid van de locatie en dienen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR), en de eventuele toename hiervan, te worden bepaald.
A G E L
adviseurs Principeverzoek De Nijs Soffers Antwerpsestraat 267 te Putte
ruimte infra bouw milieu 20200219 juni 2020 blad 16
In dit geval is de nabijheid van het LPG-tankstation aan de Antwerpsestraat 2271 van belang. De woningen bevinden zich niet binnen de PR 10-6 contour waardoor vestiging ter plaatse niet onmogelijk is, mits het groepsrisico door het bevoegd gezag wordt verantwoord. De locatie bevindt zich immers wel binnen het invloedsgebied van het betreffende LPG-tankstation. Op dit moment vindt hier nader onderzoek naar plaats. Naar verwachting is de ontwikkeling, door het treffen van passende maatregelen, haalbaar. 4.3 Geluid Bij een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling met geluidsgevoelige gebouwen (waaronder woningen), nieuwe wegen, en de reconstructie van bestaande wegen dient te worden aangetoond dat voldaan wordt aan de Wet geluidhinder (Wgh). De Wgh is alleen van toepassing binnen de wettelijk vastgestelde zone van een weg. In dit geval ligt de planlocatie binnen de zone van de Antwerpsestraat, waardoor te zijner tijd het uitvoeren van een akoestisch onderzoek noodzakelijk is. Op basis van de Atlas van de Leefomgeving is een eerste inschatting gemaakt van de te verwachte geluidsniveaus. Hieruit blijkt dat op de locatie naar verwachting de ‘voorkeursgrenswaarde’ wordt overschreden, maar dat de waarden lager zullen zijn dan de ‘maximaal toegestane geluidbelasting’.
Het verlenen van Hogere Waarden lijkt daarmee mogelijk, waardoor het aspect ‘geluid’ geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.
Uitsnede Atlas van de Leefomgeving (Geluid in Nederland van wegverkeer (Lden))
4.4 Bedrijven en milieuzonering Voor het behoud en de verbetering van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving is een juiste afstemming tussen de verschillende functies en wonen noodzakelijk. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van een milieuzonering die uitgaat van richtinggevende afstanden tussen hinderlijke functies (in de vorm van gevaar, geluid, geur, stof) en gevoelige functies. In de brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’ van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) (versie 2009) zijn deze richtafstanden opgenomen. De richtafstand tussen een milieugevoelige functie en de milieubelastende activiteit wordt bepaald vanaf de gevel van de gevoelige functie, die volgens het bestemmingsplan of via vergunningsvrij bouwen mogelijk is, tot de grens van de inrichting. Van deze richtafstanden kan gemotiveerd worden afgeweken.
1
Op dit moment lijkt ter plaatse niet langer LPG verkocht te worden, waardoor de vergunning mogelijk gewijzigd kan worden. Als de verkoop van LPG niet langer is toegestaan zijn er geen veiligheidsrisico’s meer op de locatie.
A G E L
adviseurs Principeverzoek De Nijs Soffers Antwerpsestraat 267 te Putte
ruimte infra bouw milieu 20200219 juni 2020 blad 17
In dit geval is vooral de afstand van de supermarkt, met bijbehorende parkeerplaatsen, tot omliggende woningen van belang. Een supermarkt behoort volgens de ‘richtafstandenlijst’ tot milieucategorie 1, waarvoor een afstand van 10 meter aangehouden moet worden ten opzichte van omliggende woningen. Voor parkeerterreinen bedraagt deze afstand 30 meter (milieucategorie 2). Omdat de Antwerpsestraat en haar omgeving aan te merken is als een ‘gemengd gebied’ mogen de richtafstanden met een ‘trap’ worden verlaagd. Dit betekent dat voor supermarkten en parkeerterreinen respectievelijk een afstand geldt van 0 en 10 meter. Deze afstanden worden in de planopzet niet overschreden, waardoor er geen belemmeringen te verwachten zijn. In het kader van een bestemmingsplanprocedure wordt volledigheidshalve een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Hierin wordt de geluiduitstraling van de supermarkt (o.a. laaden losactiviteiten, rijden van winkelwagens en dichtslaan van autodeuren) in beeld gebracht, zodat kan worden beoordeeld of aan de geluidseisen aan de bestaande en nieuw te bouwen woningen wordt voldaan. Indien noodzakelijk, worden hiertoe passende maatregelen getroffen. In de omgeving van het plangebied bevinden zich ten noorden van de locatie een waterzuivering en een begraafplaats. Voor en begraafplaats geldt in gemengde gebieden een richtafstand van 0 meter.
Ten aanzien van de rioolwaterzuivering geldt dat het hier om een categorie 4.1 inrichting gaat. Daarvoor geldt een richtafstand van 100 meter in een gemengd gebied. Aan deze richtafstand wordt, voor de meest noordelijke percelen, niet voldaan. De woningen aan de Antwerpsestraat 248 tot en met 258 bevinden zich echter op veel kortere afstand, waardoor waarschijnlijk sprake is van een goed woon- een leefklimaat. Als onderdeel van het bestemmingsplan zal initiatiefnemer een onderzoek (laten) uitvoeren. Indien noodzakelijk, worden hiertoe passende maatregelen getroffen. 4.5 Luchtkwaliteit Luchtkwaliteit is geregeld in de Wet milieubeheer. Een specifiek onderdeel van deze wet is de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM). Hierin is bepaald wanneer de mate van de bijdrage aan de luchtverontreiniging verwaarloosbaar klein is. In zo'n geval hoeft een project niet langer meer getoetst te worden, ongeacht of in de huidige situatie al sprake is van een overschrijding van grenswaarden. Een project kan als NIBM worden beschouwd als aannemelijk is, dat het project niet leidt tot een toename van de concentraties van NO2 of PM10 van meer dan 3% van de grenswaarde.
A G E L
adviseurs Principeverzoek De Nijs Soffers Antwerpsestraat 267 te Putte
ruimte infra bouw milieu 20200219 juni 2020 blad 18
Volgens CROW-kencijfers ligt de verkeergeneratie van een supermarkt op 109-150 verkeersbewegingen per etmaal per 100 m2 aan bvo. Uitgaande van een bvo van maximaal 2.100 m2 levert dit derhalve tot een verkeersgeneratie van circa 2719 motorvoertuigen per etmaal (waarvan circa 6 vrachtwagenbewegingen). Voor woningen kan, volgens de CROWkencijfers, worden uit gegaan van 579 verkeersbewegingen per etmaal. Invullen van de NIBMtool (versie 2020) laat zien dat de ontwikkeling mogelijk leidt tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Tijdens de planologische procedure zal hiervoor een gedetailleerd luchtkwaliteitsonderzoek worden gedaan. Dan wordt ook de verkeersgeneratie van de woningen meegenomen en wordt de verkeersgeneratie van de houthandel in mindering gebracht. Het is overigens niet aannemelijk dat het aspect luchtkwaliteit zorgt voor een belemmering van het plan. Nagenoeg nergens in Nederland is de luchtkwaliteit dusdanig slecht, dat dit ontwikkelingen belemmert. 4.6 Water De drie Brabantse waterschappen Aa en Maas, De Dommel en Brabantse Delta hebben hun keuren geharmoniseerd, genaamd “Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabants waterschappen”.
Als onderdeel van dit harmonisatietraject hanteren de waterschappen sinds 1 maart 2015 dezelfde (beleids-)uitgangspunten voor het beoordelen van plannen waarbij het verhard oppervlak toeneemt. De waterschappen maken bij het beoordelen van plannen met een toegenomen verhard oppervlak onderscheid tussen grote en kleine plannen. De grenswaarden waaraan getoetst wordt zijn; minder dan 2.000 m², tussen de 2.000 m² en 10.000 m² en meer dan 10.000 m². In dit geval is de verhardingstoename kleiner dan 2.000 m². Mogelijk is zelfs sprake van een afname van het verhard oppervlak. Het regenwater wordt direct geïnfiltreerd of wordt afgevoerd op het oppervlaktewater. In het bestemmingsplan, wordt het waterhuishoudkundig systeem verder uitgewerkt. Hierbij geldt als uitgangspunt om het water zo lang mogelijk vast te houden en in het gebied te infiltreren. 4.7 Bodem Bij functiewijzigingen dient te worden aangetoond dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de functie die ter plaatse wordt beoogd. Op dit moment is er nog geen onderzoek uitgevoerd naar de bodemkwaliteit in het plangebied. Na principemedewerking wordt een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd als onderdeel van het bestemmingsplan. Vooralsnog worden niet verwacht dat er grote verontreinigingen worden aangetroffen, die de haalbaarheid van de ontwikkeling in de weg staan. 4.8
4.8.1
Archeologie en cultuurhistorie
Archeologie
Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden verantwoord dat er geen archeologische waarden worden verstoord. Uit het gemeentelijk archeologisch beleid blijkt dat er ter plaatse van het plangebied sprake is van een hoge verwachtingswaarde. Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is noodzakelijk indien de verstoringsdiepte meer bedraagt dan 60 cm en het verstoringsoppervlak meer bedraagt dan 100 m2. Deze grenzen worden overschreden, waardoor het uitvoeren van een archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Na principemedewerking wordt een inventariserend archeologisch onderzoek uitgevoerd als onderdeel van het bestemmingsplan. Het is niet aannemelijk dat het aspect archeologie een beperking gaat vormen voor de ontwikkeling.
4.8.2
Cultuurhistorie
Het bos ten westen van het plangebied is door de provincie aangemerkt als ‘cultuurhistorisch vlak’. Het betreft het Moretusbos. Het bos bevat zeer oude dennen en het wordt doorsneden door oude beuken- en eikenlanen.
A G E L
adviseurs Principeverzoek De Nijs Soffers Antwerpsestraat 267 te Putte
ruimte infra bouw milieu 20200219 juni 2020 blad 19
Veel bomen zijn ouder dan 80 jaar en sommige stammen zelfs uit de 18 e eeuw. De ontwikkeling leidt niet tot een aantasting van de cultuurhistorische waarden, waardoor er geen belemmeringen zijn vanuit het aspect cultuurhistorie voor de beoogde ontwikkeling. 4.9 Milieueffectrapport Op basis van het Besluit MER is een mer-beoordelingsplicht van toepassing indien: 1. de activiteit onder één van de categorieën van activiteiten in kolom 1 van onderdeel D valt (ongeacht de omvang van die activiteit) én; 2. sprake is van een aangewezen besluit in kolom 4 van onderdeel D, waaronder het bestemmingsplan. De realisatie van woningen en een supermarkt valt onder een stedelijk ontwikkelingsproject zoals genoemd in categorie D 11.2 van het Besluit m.e.r. In het kader van het bestemmingsplan dient te zijner tijd een aanmeldnotitie opgesteld te worden, waarin wordt onderbouwd dat de plannen niet leiden tot aanzienlijke effecten op het milieu. Gelet op de kenmerken van het project (zoals het karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project (midden in het stedelijk gebied van Putte ter plaatse van een voormalige houthandel) en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden.
A G E L
adviseurs Principeverzoek De Nijs Soffers Antwerpsestraat 267 te Putte
5
ruimte infra bouw milieu 20200219 juni 2020 blad 20
SAMENVATTING
Aan de Antwerpsestraat 267 in Putte bevindt zich houthandel Sneek. De eigenaar heeft besloten haar bedrijfsactiviteiten te beëindigen en de locatie is verkocht aan Aannemersbedrijf de Nijs Soffers. De Nijs Soffers is van plan om de locatie te ontwikkelen tot woongebied, bestaande uit circa 50 woningen, een supermarkt (eventueel met enkele appartementen op de verdieping) en bijbehorende parkeergelegenheid. Indien er overeenstemming wordt bereikt met enkele omliggende grondeigenaren, dan is een uitbreiding van dit plan mogelijk tot maximaal 72 woningen. Deze transformatie van een verouderde bedrijfslocatie aan de hoofdentree van het dorp Putte leidt tot een grote kwaliteitsimpuls ter plaatse. Bovendien zorgt de bouw van woningen voor een kwalitatieve aanvulling van de bestaande woningvoorraad, waardoor de doorstroming verder op gang komt. De supermarkt is een kwalitatief goede aanvulling op de twee bestaande full-service supermarkten in het hogere prijssegment. Ruimtelijk en functioneel is het plan een aanvulling voor het dorp. Een eerste beleidsmatige scan en een scan naar de omgevingsaspecten laat zien dat de beoogde ontwikkeling passend is op deze plek. Na principemedewerking dienen nog wel enkele verdiepende onderzoeken te worden verricht en is verdere afstemming met de omgeving nodig. De Nijs Soffers werkt de plannen graag in overleg met de gemeente Woensdrecht verder uit.
BIJLAGE 1 MEMO VERANTWOORDING SUPERMARKT
A G E L
adviseurs
ruimte infra bouw milieu
Memo ‘Kwalitatieve en kwantitatieve analyse supermarkt’ Datum
:
26 juni 2020
Bestemd voor
:
De Nijs Soffers
Van
:
De heer P.J.A. Engelvaart (Emphasis) De heer S. Spapens (AGEL adviseurs)
Projectnummer
:
20200219
Betreft
:
Verantwoording supermarkt Putte
Inleiding Door Bouwgroep de Nijs Soffers is een plan voorbereid voor het perceel aan de Antwerpsestraat 267 in Putte. Momenteel is op het perceel een houtverwerkend bedrijf aanwezig, wat zal verdwijnen ten behoeve van een kwalitatieve nieuwbouwontwikkeling. Het plan van De Nijs Soffers bestaat uit woningbouw in de vorm van grondgebonden woningen en een nieuwe supermarkt met daarboven enkele appartementen. Het is een unieke kans om een kwalitatieve impuls te geven aan de kern Putte als geheel. In het principeverzoek is het plan uitgebreider beschreven. In deze memo wordt vooral ingegaan op de kwalitatieve en kwantitatieve aspecten die samenhangen met de vestiging van een supermarkt binnen het plangebied.
Figuur: Impressie van het plangebied en haar directe omgeving
Pagina 1 van 7 Postbus 4156 4900 CD Oosterhout Hoevestein 20b 4903 SC Oosterhout
t. 0162 - 456481 f. 0162 - 435588 e. info@ageladviseurs.nl i. www.ageladviseurs.nl
VCA* Systeemcertificaat EC-VCA-10362 heeft betrekking op het uitvoeren van veldwerk bodem, landmeten en direct toezicht op werken. Op alle door ons aanvaarde opdrachten en verrichte werkzaamheden zijn de ‘De rechtsverhouding opdrachtgever-architect, ingenieur en adviseur DNR 2011 herzien (juli 2013)’ van toepassing. De DNR 2011 herzien (juli 2013) wordt op verzoek toegezonden. Btw nr. NL800203823B01 - IBAN NL72ABNA0594482291 - BIC ABNANL2A - KvK Breda 20051141
A G E L
adviseurs 26 juni 2020 Betreft: Verantwoording supermarkt
ruimte infra bouw milieu
20200219 blad 2
Kwalitatieve analyse Stedenbouwkundig is de kern Putte van oudsher een langgerekt lint van bebouwing, verspreid over enkele kilometers. De bebouwing is amorf, deels slecht van kwaliteit en vertoont weinig samenhang. Functies zijn in de loop der tijd toevallig ontstaan, zodat gesproken kan worden van een verzameling van incidenten. Putte heeft echter ook grote kwaliteiten. De groene structuur ten westen van de kern, waaronder de Moretusbossen, is een parel maar vanuit het stedelijk gebied niet waarneembaar. Kenmerkend voor Putte is daarnaast de ligging op de grens. Het Nederlandse deel van het dorp Putte loopt heel plotseling over in het Belgische dorp Putte. De functie van grensplaats is in het verleden van grote economische betekenis geweest voor Putte. Voor de openstelling van de Europese grenzen in 1992 waren de grenspost, de douane en het bijbehorende geldverkeer een bron van economische activiteit. In het dorp Putte was een groot aantal voorzieningen aanwezig die normaal gesproken niet bij een dorp van 3000-4000 inwoners paste, maar die wel hoorden bij de functie van grensgemeente. Na het openstellen van de grenzen, de komst van de euro maar ook het doortrekken van de A4 is het stiller geworden in Putte. De economische betekenis van het dorp is teruggelopen en het is een uitdaging om de voorzieningen die essentieel zijn voor de leefbaarheid in stand te laten.
Het is daarom belangrijk dat de ligging op de grens optimaal wordt benut. Die ligging genereert economische activiteit, ook al was dat vroeger belangrijker dan nu. Verder is het zo dat het Nederlandse Putte en het Belgische Putte per saldo opereren als één dorp maar wel met verschillende invalshoeken en verschillende culturen. De feitelijke situatie maar ook de hogere ambitie om de economische activiteiten te behouden en te stimuleren leiden ertoe dat het dorp als geheel anders moet worden bekeken. De volgende punten beschrijven dit. 1.
Op de eerste plaats is een concentratie van meerdere voorzieningen, zodat die elkaar kunnen versterken, positief voor een dorp. Daarmee kan de kracht van een winkelcentrum worden benut om nog aantrekkelijker te worden en haar aantrekkingskracht te vergroten. Dat is goed voor de winkels op zich maar vooral voor het in stand houden en het bevorderen van het voorzieningenklimaat voor de consumenten en de inwoners. De stedenbouwkundige structuur van Putte vraagt echter om meerdere concentratiepunten. Het concentreren op één centraal punt doet geen recht aan de stedenbouwkundige structuur van Putte, die wordt gekenmerkt door een langgerekt lint, met daaraan verspreid liggende commerciële functies. Hoewel het accent op het Tervoplein en omgeving kan blijven liggen, is er behoefte om in het langgerekte lint ten noorden daarvan meerdere kleinere concentratiepunten mogelijk te maken. Daarmee ontstaat levendigheid en een samenhangende ruimtelijke en stedenbouwkundige structuur en wordt het dorp weer aantrekkelijk voor zowel de inwoners van Putte, maar ook voor bezoekers van buiten het dorp. Dat bezoek van buiten waar Putte historisch gezien zo lang aan gewend is geweest, kan op die manier bevorderd en gestimuleerd worden.
2.
Op de tweede plaats biedt Putte vanwege zijn specifieke ligging ook kansen. Kansen die alleen kunnen worden benut als voldoende locaties kunnen worden gevonden voor ondernemers om te investeren. Die kans kan worden geboden op een locatie die goed bereikbaar is vanuit de noorden de zuidzijde en waar consumenten zowel vanuit Putte als daarbuiten gemakkelijk, snel en comfortabel hun dagelijkse boodschappen kunnen doen. Parkeren en bereikbaarheid zijn daarbij essentieel.
Pagina 2 van 7
A G E L
adviseurs 26 juni 2020 Betreft: Verantwoording supermarkt
Figuur: ruimtelijke structuur Putte met meerdere concentratiegebieden in Nederlands Putte
Pagina 3 van 7
ruimte infra bouw milieu
20200219 blad 3
A G E L
adviseurs 26 juni 2020 Betreft: Verantwoording supermarkt
ruimte infra bouw milieu
20200219 blad 4
3.
Op de derde plaats is de kwaliteit van eminent belang. Een goede voorziening waar het prettig is naartoe te gaan die zich bevindt in een prettige omgeving motiveert de consument om hiernaartoe te gaan. Een goede locatie nabij andere voorzieningen en functies in een aantrekkelijke setting bevordert het consumentenbezoek.
4.
Op de vierde plaats is de ligging langs de Belgische grens van groot belang. Het winkelaanbod, het consumentengedrag en de opbouw van voorzieningen verschilt nu eenmaal tussen Nederland en België. De inwoners van het grensgebied komen graag bij elkaar kijken en benutten de voordelen van het ene land boven het andere. Een goede prijsstelling, een goede entourage en een goede profilering verleidt de Belgische consument om boodschappen te doen in Nederland.
5.
Op de vijfde plaats is In Putte is sprake van een hoge mate van koopkrachtbinding. Deze is minimaal 80%. Dat betekent dat iedere inwoner van Nederlands Putte voor een groot deel zijn dagelijkse boodschappen in het dorp zelf doet. Dat is ook logisch: de andere dorpen zijn relatief ver weg en de aanwezige supermarkten zijn dermate aantrekkelijk dat er geen aanleiding is elders te zoeken. Anderzijds maken inwoners van het Belgische Putte en Stabroek toch nogal eens de stap over de grens heen om hun boodschappen te gaan doen in het Nederlandse Putte. Datzelfde geldt voor consumenten uit de diverse dorpen in de gemeente Woensdrecht. Een goede supermarkt kan zorgen voor een extra toevloeiing aan consumentenbestedingen.
Conclusie kwalitatieve analyse In Putte is er dus een uitzonderlijke situatie aan de orde. Een uitzonderlijk hoge koopkrachtbinding van de eigen inwoners en een koopkrachttoevloeiing die ervoor zorgt dat er meer behoefte is en kan worden geboden dan in een willekeurige andere plaats van vergelijkbare grootte. Met de bouw van een extra supermarkt wordt invulling gegeven aan deze kwantitatieve behoefte en wordt tegelijkertijd een kwalitatieve impuls gegeven aan het dorp en de stedenbouwkundige structuur versterkt. De gemeente voert daarbij een concentratiebeleid en heeft dat ook vertaald in het bestemmingsplan voor het centrumgebied van Putte. De gemeente gaat hier niet zo ver in dat men goede initiatieven laat lopen vanwege dit concentratiebeleid. De gemeente probeert er wel voor te waken dat een toevoeging van oppervlakte detailhandel ervoor zorgt dat een duurzame ontwrichting ontstaat in het voorzieningenniveau voor de consument. De gemeente streeft per saldo naar een versterking hiervan zodat alle detaillisten en alle consumenten hier beter van worden en er een kwalitatief sterker Putte gaat ontstaan. Het toevoegen van een supermarkt aan de Antwerpsestraat 267: 1. bevordert de economische activiteit voor de kern Putte als geheel; 2.
versterkt de specifieke stedenbouwkundige structuur van het langgerekte lint met aantrekkelijke voorzieningen die op enkele plekken in het lint geconcentreerd worden; 3. maakt gebruik van een unieke combinatie van hoogwaardige en duurzame woningbouw en een supermarkt, die samen zorgen voor een sterke kwalitatieve verbetering van Putte als geheel en de noordelijke entree in het bijzonder. Kwantitatieve onderbouwing In Putte wonen in totaal een kleine tienduizend inwoners. Het Nederlandse deel is daarvan het kleinste deel (ca. 3.700 inwoners). Hier zijn twee supermarkten gevestigd: een Albert Heijn van circa 1.300 m² winkelvloeroppervlak (wvo) en een Jumbo van circa 1.250 m² wvo. In het Vlaamse deel van Putte is aan de Antwerpsestraat een AD gevestigd (circa 1.300 m² wvo). Daarmee is er in totaal in het dorp Putte nu circa 3.850 m2 wvo supermarktaanbod aanwezig.
Pagina 4 van 7
A G E L
adviseurs 26 juni 2020 Betreft: Verantwoording supermarkt
ruimte infra bouw milieu
20200219 blad 5
Nederlandse (service)supermarkten zijn vanwege het prijsniveau interessanter voor de Belgische consument dan andersom. Putte ligt aan een uitstulping van de grens en is daardoor voor veel Belgen het meest nabije Nederlandse aanbod. Doorgaand verkeer tussen Nederland en België gaat hoofdzakelijk via de A4 (NL) en A12 (BE). Bezoek van grensbewoners aan de supermarkten in Putte is voornamelijk doelgericht. Op circa 10 minuten van Putte liggen de centra van Kapelle, Hoogerheide en Stabroek (Picoloplein). Voor de boodschappen is daar, naast een sterk dagelijks winkelaanbod, bijvoorbeeld ook een Action en/of Hema gevestigd. Deze winkels ontbreken in Putte. In deze centra is ook een ruim aanbod van discountsupermarkten gevestigd. Ook discountsupermarkten zijn in Putte nu niet aanwezig. Kwantitatieve behoefte Een DPO-analyse geeft een indicatie van de mate van uitbreidingsmogelijkheden van het aanbod aan detailhandelsvoorzieningen in een kern. De som is het aanbod voor de hele kern Putte; zowel het Nederlandse als het Belgische deel. Daarbij wordt uit gegaan van kengetallen en lokale aanbod- en bevolkingscijfers. Voor de lokale situatie in de gehele dorpskern Putte zijn geen specifieke actuele koopstromencijfers beschikbaar. Eerdere DPO-berekeningen (o.a. voor Jumbo en door gemeente ten tijde van detailhandelsvisie) zijn alleen voor het Nederlandse deel van Putte gemaakt.
Deze zijn dus niet representatief. Voor de omvang van de supermarktontwikkeling op de planlocatie wordt uitgegaan van 1.300 m² wvo. Voor de toekomst kan nog worden uitgegaan van een arbeidsmigrantenhotel van circa 400 extra inwoners in het noorden van Putte. In de huidige situatie is sprake van een aanbod van 3.850 m2 winkelvloeroppervlakte (wvo). De gemiddelde omzet in Nederland voor het jaar 2018 bedraagt € 8.318 per m2. Per hoofd van de bevolking bedraagt de omzet per m2 winkelvloeroppervlak, op basis van dezelfde bron, € 2.398,-- voor het jaar 2018. Tabel: Omzetkengetallen excl. BTW (bron: Retailinsiders Omzetkengetallen 2018).
Omzet per winkel (x 1000 euro) Omzet per m2 wvo Omzet per fte Omzet per werkzame persoon
2016
2017
2018
5.831 8.227 295.057 109.392
5.926 8.251 293.170 106.393
6.031 8.318 294.848 106.883
Voor de koopkrachtbinding is aangesloten bij de koopkrachtbinding die blijkt uit het detailhandelsbeleid 2016-2020 van de gemeente Woensdrecht (80%). Dat aantal is realistisch omdat de afstand tussen Putte en andere kernen minimaal 10 autominuten is. Het ligt dan ook voor de hand dat inwoners van Putte in hun eigen dorp naar de supermarkt (blijven) gaan. Er is gerekend met een groei van 5 %.Het aandeel vreemde koopkracht is in het detailhandelsbeleid 2016-2020 voor Putte ingeschat op 73% voor het Nederlandse deel. Om dit aandeel ook voor het grote geheel op te nemen zou wat positief zijn, omdat het dorp Putte nu als één geheel wordt beschouwd (inclusief Belgisch deel). Daarom is een voorzichtiger aanname van 50% gedaan en een groei daarvan procentueel nadat de nieuwe supermarkt is gevestigd tot 60%, omdat een nieuwe discountformule aan het dorp wordt toegevoegd. In de volgende tabel zijn de omzetkencijfers 2018 van Retailinsiders gebruikt en zijn de cijfers over koopkrachtbinding en toevloeiing uit het detailhandelsbeleid gebruikt, maar nu toegepast op zowel het Belgische als het Vlaamse deel. Huidige situatie