2024-11-06 Bijlage 1 Woonvisie 2021-2025 d.d. 17 december 2020
Tekst van het document
Woonvisie Woensdrecht 2021-2025
Zaaknummer: Versie: Vastgesteld in gemeenteraad d.d.:
Z19.04729 Definitief 17 december 2020
1
Voorwoord De vorige Woensdrechtse woonvisie werd vastgesteld in 2015. Daarin werd door de toenmalige wethouder al uitgelegd dat de woonvisie regelmatig tegen het licht moet worden gehouden, omdat de tijd niet stil staat. Zeker op het gebied van wonen is er de laatste vijf jaar veel veranderd, waardoor het aanpassen van de visie op het wonen nodig was. Zo is de druk op de lokale koopwoningmarkt toegenomen en is buitenlandse migratie een steeds belangrijkere factor voor onze gemeente. Onze inwoners geven aan steeds tevredener te zijn over het wonen in onze kernen. Met deze woonvisie wil de gemeente Woensdrecht ervoor zorgen dat onze dorpen zich ook in de toekomst blijven ontwikkelen als kernen waarin het goed wonen is. Hierbij ligt de nadruk op een passend antwoord op de groeiende vraag naar woningen in Woensdrecht om daarmee de balans in onze woningvoorraad te versterken. Wonen gaat natuurlijk om meer dan woningen alleen. De woonomgeving, de sociale kwaliteit, zorg en duurzaamheid zijn daarmee onlosmakelijk verbonden. Deze woonvisie is inhoudelijk dan ook verbonden met bestaand en nieuw beleid op de thema’s waarvoor de gemeente eveneens een gedeelde verantwoordelijkheid heeft zoals zorg, beschermd wonen en duurzaamheid. De verwevenheid met die andere beleidsthema’s wordt in deze visie benoemd waar het aan de orde is.
De gemeente Woensdrecht is dankbaar voor de samenwerking met onze woonpartners. Ik kijk dan ook vol vertrouwen uit om samen met ontwikkelaars, woningcorporaties, zorginstellingen, inwoners en de gemeentelijke organisatie gevolg te geven aan deze woonvisie. Hans de Waal Wethouder Volkshuisvesting / Wonen
2
Inhoudsopgave Voorwoord.................................................................................................................................2 Inhoudsopgave ..........................................................................................................................3 Gebruikte begrippen..................................................................................................................4 1.
Inleiding .............................................................................................................................5
2.
Achtergronden...................................................................................................................7
3.
Gezamenlijk vooruit...........................................................................................................9
4.
Duurzaamheid..................................................................................................................16
5.
Afstemming en samenwerking ........................................................................................17
6.
Prognose per kern............................................................................................................19
7.
Uitvoeringsagenda ...........................................................................................................31
3
Gebruikte begrippen en genoemde instanties Goedkope woning Middeldure woning Dure woning Kleine woning Middelgrote woning Grote woning Appartement Levensloopgeschikte woning Starter
Sociale huurwoning Sociale doelgroep Primaire doelgroep Secundaire doelgroep Middeninkomens
Woningen tot vraagprijs €200.000,Woningen met vraagprijs tussen €200.000,- en €295.000,Woningen met vraagprijs vanaf €295.000,Woningen ≤ 100m2, 1 à 2 slaapkamers Woningen > 100m2 en ≤ 130m2, 2 tot 4 slaapkamers. Woningen > 130m2, ≥ 4 slaapkamers. Gestapelde bouw met gelijkvloerse woningen. Ook genoemd: meergezinswoning. Woning die geschikt is voor elke levensfase en dus voor iedereen geschikt. Een persoon die toetreedt op de Woensdrechtse woningmarkt en voor het eerst een zelfstandige huur- of koopwoning zoekt. In deze visie geldt een algemene bepaling, in de Verordening Starterslening gericht op personen van hooguit 35 jaar. Een huurwoning die wordt aangeboden onder de huurliberalisatiegrens (anno 2020: €737,14 p.m.). Wanneer de huurprijs daarboven ligt, is sprake van vrije sectorwoningen. De doelgroep van sociale huisvesting: de primaire en secundaire doelgroep samen. Totaal aan huishoudens die op basis van hun belastbaar inkomen en vermogen in aanmerking komen voor huurtoeslag (afhankelijk van samenstelling gezin en huishouden). Totaal aan huishoudens met een inkomen tussen de huurtoeslaggrens en de inkomensgrens van de Europese Commissie (€39.055 anno 2020). (Huishoudens met) een belastbaar jaarinkomen tussen €39.055 en €49.960,-. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen lage en hoge middeninkomens waarbij de grens ligt op €42.574,-
Hogere inkomens
Huishoudens met) een belastbaar jaarinkomen vanaf €49.690,-.
Ontgroening
Afname aandeel jongeren in de bevolking.
Vergrijzing
Toename aandeel ouderen in de bevolking.
Stimuleringslening
Leningsmogelijkheid bij de gemeente waarmee geïnvesteerd kan worden in de woning op het gebied van duurzaamheid, veiligheid en geschikt maken voor de oude dag. Met de variant Verzilverlening kan gebruik worden gemaakt van de overwaarde van de woning
Starterslening
Leningsmogelijkheid bij de gemeente waarmee jongeren tot 35 jaar deels een eerste woning kunnen financieren.
Stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland Stichting Stadlander
Eigenaar en beheerder van de woonwagenstandplaaten in de gemeente Woensdrecht. Woningcorporatie die eigenaar is van circa een derde van de sociale woningvoorraad in de gemeente Woensdrecht.
Woningstichting Woensdrecht
Woningcorporatie die eigenaar is van circa twee derde van de sociale woningvoorraad in de gemeente Woensdrecht.
COA
Centraal Orgaan opvang Asielzoekers biedt opvang aan asielzoekers en koppelt deze aan Nederlandse gemeenten ten behoeve van huisvesting. Zo ook aan de gemeente Woensdrecht.
4
1. Inleiding De gemeenteraad van Woensdrecht heeft in 2015 de voormalige woonvisie vastgesteld. Sindsdien doen zich verschillende ontwikkelingen voor die invloed hebben op de woningmarkt. Denk bijvoorbeeld aan de ruimer wordende woningbehoefteprognoses die de provincie in 2017 en 2020 deelde maar ook aan de actuele stikstofvraagstukken en coronauitbraak. De gemeente Woensdrecht heeft daarom de Woonvisie geactualiseerd, de ambities van de gemeenteraad indachtig. Met deze visie op hoofdlijnen en duidelijke prioriteiten wordt de koers ingezet richting het vergezicht uit de Toekomstvisie, het jaar 2035. Alle inwoners moeten de kans hebben in Woensdrecht te blijven wonen. We zetten in op verduurzaming van de bestaande woningen. Duurzame nieuwbouwplannen richten zich op de behoefte van iedere doelgroep zoals jongeren, starters en senioren in alle kernen. Dat ondersteunen we met starters-, blijvers en gelijksoortige leningen. Voor de vele arbeidsmigranten die hier veelal niet permanent verblijven worden initiatieven genomen die voorzien in daarbij passende huisvesting (Coalitieakkoord ‘Samen door’, 2018). Onze toekomstvisie Onze gemeente Woensdrecht ligt op de grens van Nederland met België en van NoordBrabant met Zeeland. Het is een kruispunt van invloeden die alle weerslag hebben op het wonen in deze groene gemeente op de Brabantse Wal.
In 2015 stelde de gemeenteraad de Toekomstvisie 2035 gemeente Woensdrecht vast waarin is voorgesorteerd op een sterk Woensdrecht waar het goed wonen is. De focuspunten uit deze Toekomstvisie die betrekking hebben op wonen en woonomgeving zijn hieronder genoemd. De gemeente Woensdrecht vormt een gemeenschap met verbonden inwoners, vanuit de eigenheid van elke kern. In deze unieke dorpen is ruimte voor initiatief, ontplooiing en ontmoeting. De inwoners voelen zich verbonden met hun wijk, dorp en gemeente. Elke inwoner is uniek met eigen achtergrond, verwachtingen, meningen, belangen en problemen. Door tolerantie en focus op gemeenschappelijke waarden vormen ze samen een gemeenschap die zich onderscheidt van anderen. De dorpen bieden kansen voor iedereen die er woont of er wil wonen. Het aantal woningen en de verschillende woningtypes sluiten aan bij de samenstelling van de bevolking. Verouderde woningen zijn opgeknapt of gesloopt. Woningen zijn geschikt voor meerdere doelgroepen en energiezuinig gemaakt. Er zijn nieuwe woonvormen waarbij mensen die zorg nodig hebben die zorg zo lang mogelijk in hun vertrouwde omgeving kunnen krijgen. Ouderen kunnen in Woensdrecht in hun vertrouwde omgeving blijven wonen. Door aangepaste woonvormen en technologische ontwikkelingen kunnen ze lang zelfstandig functioneren.
Jongeren waarderen de rustige en veilige omgeving waarin ze opgroeien, maar richten zich ook op de stedelijke omgeving buiten de gemeente. Benutting van innovatieve vervoersoplossingen zorgt ervoor dat jongeren en ouderen ook toegang hebben tot voorzieningen die buiten hun directe omgeving zijn gelegen. 5
Gezamenlijke visie Naast de kaders van de gemeenteraad is input gebruikt uit onderzoeken en van partijen die lokaal op de woningmarkt actief zijn. Vanuit drie verschillende benaderingen is inhoud gegeven aan de nu voorliggende woonvisie: 1. Welke feitelijke ontwikkelingen zijn waarneembaar? Deze gegevens zijn opgenomen in het Woningmarktonderzoek (basis voor de nieuwe woonvisie 2021). 2. Welke bestuurlijke visie heeft de gemeente Woensdrecht op het thema wonen? 3. Welke ontwikkelingen zien de partijen die actief zijn op de lokale woningmarkt? De uitgangspunten voor dit onderzoek zijn begin 2020 vastgesteld door de gemeenteraad van Woensdrecht. Vanuit die kaders is het proces verder uitgerold en informatie gedeeld en opgehaald. Er is een avond georganiseerd waarbij met onze woonpartners en raadsleden is gesproken over wat belangrijk wordt gevonden op het gebied van wonen in Woensdrecht. En een ieder heeft kunnen reageren op de concept-visie gedurende de terinzagelegging. Samenhangend gemeentebeleid Deze woonvisie richt zich op wonen in de gemeente Woensdrecht. Een woonvisie kan niet als op zichzelf staand worden beschouwd, omdat het samenhangt met de andere beleidsvelden die het gemeentelijke domein gekend zijn. De visies en beleidsstukken vullen elkaar aan en vormen in onderdelen een verweven, dynamisch geheel.
Deze visie maakt in de toekomst onderdeel uit van de Woensdrechtse Omgevingsvisie. Prognoses en de praktijk Een belangrijke basis voor deze woonvisie is het Woningmarktonderzoek Woensdrecht 2020. De cijfers in het onderzoek bieden namelijk een inzicht in toekomstige ontwikkelingen. De cijfers kunnen echter niet opzichzelfstaand worden vertaald in een woningbouwprogramma, omdat ze een indicatie zijn van de behoefteprognose. Lang niet iedereen heeft dezelfde wensen of gedraagt zich volgens een bepaalde standaard. Het woningmarktonderzoek biedt een basis om een woonvisie op hoofdlijnen te formuleren. Vervolgens kan op basis van de visie het continue proces van programmeren, realiseren, monitoren en bijsturen plaatsvinden. Invloeden van buitenaf Het lokale woningmarktonderzoek is mede gebaseerd op de provinciale prognoses van 2020. Deze prognoses moeten worden gezien tegen een achtergrond van veranderende demografische ontwikkelingen, maar ook van stikstof en corona. Voor de laatste twee is het voor de prognoses nog lastig is in te schatten wat de komende tijd de financieeleconomische effecten zullen zijn op de woningmarkt en het bouwtempo in Brabant. In onze gemeentelijke visie blijven we natuurlijk aangehaakt bij de provinciale prognoses. Leeswijzer In hoofdstuk 2 is ingegaan op de achtergronden van de afgelopen vijf jaar op de Woensdrechtse woningmarkt.
In hoofdstuk 3 is de toekomstvisie op het wonen verwoord. Hoofdstuk 4 ziet op de samenhang met de duurzaamheidsopgave en hoofdstuk 5 op de samenwerking met onze woonpartners. Vervolgens zijn in hoofdstuk 6 de opgaves voor al onze kernen verwoord. In hoofdstuk 7 is de uitvoeringsagenda die aan deze visie is gekoppeld opgenomen. En uiteindelijk biedt hoofdstuk 8 inzicht in de gezamenlijke totstandkoming van deze visie. 6
2. Achtergronden In deze visie is de blik natuurlijk met name gericht op de toekomst. De toekomst tegemoet treden kan niet zonder de belangrijkste ontwikkelingen in de afgelopen vijf jaar tot ons te nemen. Terugkijkend over onze schouders, is hieronder een aantal opvallende veranderingen beschreven om daarmee een context en vertrekpunt te geven van deze nieuwe woonvisie. Het zijn punten die van invloed zijn op de toekomstige woonomgeving. Tevredenheid leefomgeving In het kader van de Leefbaarheidsmonitor (Lemon) 2019 hebben inwoners van de gemeenten Bergen op Zoom, Steenbergen, Tholen en Woensdrecht aangegeven hoe zij hun leefomgeving beoordelen. Woensdrechtenaren beoordelen hun gemeente daarbij gemiddeld het hoogst in deze regio, en over het algemeen steeds beter sinds 2011. Krimp nog niet begonnen In de Woonvisie 2015 is vanaf dat jaar een langzame afname van het aantal inwoners beschreven. Op dit moment zijn er echter meer Woensdrechtenaren dan toen de Woonvisie 2015 in werking trad. Per jaar groeide het aantal inwoners jaarlijks gemiddeld met circa 50 personen dankzij een positief buitenlands migratiesaldo. Ook het aantal huishoudens is sinds 1 januari 2015 licht gestegen met 200 huishoudens, waarvan 139 eenpersoonshuishoudens. De rest van de toename is voornamelijk te danken aan tweepersoonshuishoudens. Woningvoorraad De woningvoorraad is sinds 2015 jaarlijks gegroeid.
Net als bij het aantal huishoudens zijn er nu netto 200 woningen meer dan vijf jaar geleden. Een bouwtempo van gemiddeld circa 40 woningen per jaar op de lokale woningmarkt. Het totaal aantal huurwoningen in de gemeente is zowel in absolute als in relatieve zin afgenomen. Waren er op 1 januari 2015 nog 2.742 huurwoningen; op 1 januari 2020 waren dat er 2.743. Het aantal huurwoningen van de woningcorporaties is in de periode 2015 - 2020 juist met circa 40 toegenomen tot 1.866 woningen. Woningmarkt In vrijwel het gehele land zijn sinds 2015 de verkoopprijzen van woningen gestegen. Zo ook in de gemeente Woensdrecht. De gemiddelde lokale prijsstijging van 34% ligt dicht bij de landelijke stijging van 33%. De schaarste die is ontstaan door minder woningbouw in de crisis en de toenemende (ver)bouwkosten daarna zijn hier debet aan. De stikstofcrisis die is ontstaan sinds het afschaffen van het Programma Aanpak Stikstof (PAS) in 2019 biedt bovendien een bedreiging voor het oplossen van het woningtekort. Het totaal aantal woningen dat wordt aangeboden op Funda is sinds juli 2018 afgenomen van 214 toen tot 111 woningen in september 2020. De afname van het aanbod van goedkope woningen tot €200.000,- is daarbij het grootst. Welke invloed de corona-epidemie heeft op de woningmarkt is nu nog niet te zeggen.
Het woningaanbod op de lokale woningmarkt vertoont sinds de uitbraak in ieder geval nog geen opvallende verschuivingen. Bevolkingsopbouw De afgelopen vijf jaar is een lichte mate van ontgroening zichtbaar in de gemeente Woensdrecht. Daar tegenover is een duidelijke vergrijzing zichtbaar. De ontgroening en 7
vergrijzing waren hoger dan het landelijke en provinciale gemiddelde. De lokale demografische druk1 is daardoor toegenomen. Duurzaamheid In november 2016 trad het VN-verdrag dat bekend staat als het Klimaatakkoord van Parijs in werking. In Nederland is vervolgens het nationale Klimaatakkoord vastgesteld dat ziet op een CO2-neutrale economie in 2050. De gemeente Woensdrecht heeft in 2018 het Uitvoeringsprogramma Duurzaamheid 2018-2022 vastgesteld dat daar lokaal invulling aan geeft. Dat is onder andere gericht op het verduurzamen van onze woningvoorraad. Aanpak stikstof De uitspraak van de Raad van State van 29 mei 2019 heeft verstrekkende gevolgen voor woningbouw in de gemeente Woensdrecht. Gezien het feit dat ons grondgebied uit meer dan de helft uit natuurgebied bestaat, waarvan een groot deel Natura 2000 gebied, is in de regio en in de provincie de uitzonderingspositie van Woensdrecht zichtbaar. Sinds 24 maart 2020 heeft de rijksoverheid het Stikstofregistratiesysteem in het leven geroepen. Op basis hiervan kan in principe een natuurwetvergunning worden afgegeven ten behoeve van woningbouw nabij natuurgebieden. Deze mogelijkheid wordt inmiddels aangegrepen om de woningproductie gaande te houden, maar vertraagt de bouw van nieuwe projecten aanzienlijk. Momenteel lopen er gesprekken met de provincie om de knelpunten op te lossen.
Wonen in woonwagens In juli 2018 publiceerde het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties de brochure “Beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid”. Hierin worden kaders aangereikt aan gemeenten om woonwagenbeleid te kunnen ontwikkelen binnen het mensenrechtelijke kader. Uitgangspunten in het beleidskader zijn bijvoorbeeld dat in het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid voldoende rekening wordt gehouden met en ruimte wordt gegeven aan het wonen in woonwagens en dat woonwagenbewoners binnen een redelijke termijn kans hebben op een standplaats. Huisvesting arbeidsmigranten Het aantal arbeidsmigranten is met een aandeel van circa 10% significant. De gemeenteraad van Woensdrecht heeft in juli 2019 het beleid voor de huisvesting van arbeidsmigranten aangevuld. Er wordt daarmee ingezet op gepaste woonvormen voor deze doelgroep. Huisvesting statushouders Elk halfjaar krijgen de gemeenten een taakstelling huisvesting asielzoekers door de rijksoverheid opgelegd. Daarnaast wordt door het COA een aantal personen gekoppeld dat kan worden gehuisvest. De taakstelling, koppeling en huisvesting vormen tezamen een grillig proces, doordat het afhankelijk is van: 1. het aantal personen dat zich in Nederland meldt. 2. de administratieve verwerking van deze aanmeldingen door het COA 3. de beschikbaarheid van geschikte woningen onvoorspelbaar is.
De afgelopen vijf jaar is de taakstelling voor de gemeente Woensdrecht steeds ingevuld. 1 Demografische druk is de verhouding van de niet-werkende bevolking tot de werkende bevolking (hier: 20 tot
en met 64 jaar).
8
3. Gezamenlijk vooruit In dit hoofdstuk is op basis van de kadernota voor deze woonvisie en op basis van de klankbordgroep en feedback met woonpartners in hoofdlijnen de visie op wonen uiteengezet. Op basis daarvan is kijkend naar het woningmarktonderzoek Woensdrecht 2020 een aantal prognoses gedaan op het gebied van woningbehoeften. Deze prognoses zijn een belangrijke basis voor de Woensdrechtse woonvisie. De prognoses en de visie bieden een kader op basis waarvan de komende jaren het woningbouwprogramma wordt afgespiegeld. Het woningmarktonderzoek 2020 fungeert als de uitgebreide (ook cijfermatige) onderbouwing van deze visie. Daarnaast zijn de belangrijke punten vanuit de kadernota en de informatieavond met en feedback van de klankbordgroep in deze woonvisie een plek verwerkt. Dit hoofdstuk is op hoofdlijnen een tekstuele weergave van het onderzoek. Eerst de stand van zaken anno nu en daaruit volgend de opgave die we nu zien in Woensdrecht. Zoals hiervoor al gezegd is kan het woningmarktonderzoek niet een op een worden vertaald in een woningbouwprogramma, maar biedt het onderzoek een basis voor de woonvisie, de woonagenda en de woningbouwprogrammering. 3.1 Woningmarkt in transitie De bevolking van de gemeente Woensdrecht is in transitie. Vooral vallen op de groei van het aantal ouderen en de afname van het aantal gezinnen. Deze trend zal de komende decennia nog aanhouden.
Daaruit volgt een behoefte aan kleinere, gelijkvloerse woningen. In de sociale huursector komen in die tijd waarschijnlijk veel woningen vrij, doordat veel van de huurders al ouder zijn dan 75 jaar. De aanwas van nieuwe huurders ligt hier mogelijk lager dan het vrijkomen van sociale huurwoningen, waardoor er mogelijk kansen ontstaan voor bijvoorbeeld starters op de woningmarkt, mochten de corporaties een deel van hun woningvoorraad verkopen. De prijsopbouw binnen de Woensdrechtse sociale huursector is grotendeels in lijn met de bestedingsruimte die onze huurders hebben. Wel geldt dat het aanbod en de vraag rond en beneden de kwaliteitskortingsgrens (in 2020: €432,51 per maand) schaars is. De woonlasten in Woensdrecht sluiten aan bij die in de rest van de regio Bergen op Zoom. Voor de primaire doelgroep is de betaalbaarheid de afgelopen periode verbeterd (men is een kleiner deel van het inkomen aan huur kwijt). De secundaire doelgroep is daarentegen meer kwijt aan woonlasten, mede als gevolg van het passend toewijzen. Door het passend toewijzen is er ook minder goedkoop aanbod beschikbaar voor de secundaire doelgroep. Het aantal huurders met betaalbaarheidsproblemen is de afgelopen periode gedaald van 21% naar 19%. Een op de vijf huurders heeft uiteindelijk maandelijks moeite om rond te komen.
De corona-epidemie heeft op het moment van schrijven nog geen zichtbaar effect op het betalingsproblemen. De corporaties geven aan dat er sindsdien niet meer betalingsachterstanden zijn. Het deel van de middeninkomens dat een beroep doet middel dure huur is in Woensdrecht beperkt van omvang. Voor de middeninkomens geldt dat een deel een beroep doet op de koopsector, maar een deel ook op de totale huursector. Met het benutten van de 10% vrije ruimte kunnen middeninkomens mogelijk daar ook worden bediend. 9
In de koopsector neemt met name de behoefte aan grondgebonden koopwoningen toe. Ouderen blijven lang in deze woningen wonen, waardoor er te weinig woningen vrijkomen voor de aanwas van nieuwe gezinnen. Door in te zetten op doorstroming kan deels in deze toenemende behoefte worden voorzien. Door de recente prijsstijgingen is vooral het (beschikbare) aanbod in de goedkope woningklassen (<€200.000,-) kleiner geworden. De buitenlandse migratie zorgt ervoor dat het inwonersaantal van de gemeente Woensdrecht nog altijd toeneemt. Voor een belangrijk deel is het positieve buitenlandse migratiesaldo debet aan nieuwe inwoners uit België. Maar ook een aantal arbeidsmigranten uit andere Europese landen vestigen zich deels voor lange tijd in Nederland en onze gemeente. In de paragrafen hieronder is ingegaan hoe onze visie is ten aanzien van specifieke urgente doelgroepen. 3.1.1 Woonruimte voor lagere inkomens De gemeente Woensdrecht heeft ten opzichte van regiogemeenten, de provincie en landelijk een relatief groot aandeel huishoudens met een hoger middeninkomen of een hoger inkomen. Dat houdt in dat de sociale doelgroep relatief klein is. Natuurlijk is de gemeente er ook voor degenen die minder verdienen dan modaal of niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien. De gemeente zet zich samen met de in Woensdrecht actieve corporaties in voor deze doelgroep.
De afgelopen vijf jaar is het aantal woningen van de corporaties met 44 woningen toegenomen tot 1.866 woningen. Weet dat in dezelfde periode in onze Brabantse buurgemeenten Bergen op Zoom, Steenbergen het aantal huurwoningen van de corporaties juist is afgenomen of vrijwel gelijk gebleven en in Roosendaal nog licht gegroeid. Woensdrecht heeft daarmee significant bijgedragen aan zowel de lokale als de regionale ontwikkeling van sociale huisvesting. In het woningmarktonderzoek is zichtbaar dat de groep die afhankelijk is van de sociale huurvoorraad op termijn zal afnemen vanwege de sterke vergrijzing ook onder de groep corporatiehuurders. In de Woensdrechtse woningontwikkeling blijven we natuurlijk rekening houden met de (financieel) kwetsbare groepen. Daarbij houden we in samenspraak met de corporaties oog voor de kwaliteit van deze woningvoorraad en voor de behoefte om gebruik te maken van deze voorraad vanuit de verschillende doelgroepen, al dan niet in geliberaliseerde vorm. Daadwerkelijke afname van de behoefte aan deze woningen wordt gemonitord. Daarbij wordt niet alleen rekening gehouden met de prognose uit de woningmarktonderzoeken, maar ook met de eventuele nieuwe vragen vanuit doelgroepen als starters op de woningmarkt, arbeidsmigranten, en statushouders.
Daarbij dient ook rekening te worden gehouden de mogelijke gevolgen van crises, zoals die zich onverwacht kunnen manifesteren. Het in stand houden van de kwaliteit (aansluiting bij de vraag en investeren in fysieke kwaliteit) van de sociale woningvoorraad is daarnaast ook van groot belang. Ieder project of voornemen wordt in samenhang met de omgeving bekeken in samenwerking met de corporaties. 3.1.2 Woonruimte voor ouderen Een op de vier inwoners van Woensdrecht is 65 jaar of ouder. Ten opzichte van het Brabantse gemiddelde (een op vijf) is de bevolking van Woensdrecht in hoge mate vergrijsd. Deze groep neemt het komende decennium nog toe, waardoor de vergrijzing steeds meer 10
zichtbaar wordt en de bevolkingsopbouw steeds schever wordt. Naast deze demografische ontwikkeling is de beleidsontwikkeling gericht op het zo lang mogelijk zelfstandig thuis laten wonen van ouderen. Deze ontwikkelingen hebben invloed op de Woensdrechtse woningmarkt. Ze kunnen bijvoorbeeld in belangrijke mate doorstroming beperken. Er komen door het langer thuis wonen door de toenemende groep ouderen mogelijk minder eengezinswoningen op de markt die juist interessant zijn voor bijvoorbeeld starters of eenoudergezinnen. Door alternatieve woonvormen aan te bieden die geschikt en interessant zijn voor de groep senioren, kan doorstroming worden gecreëerd. In Hoogerheide bijvoorbeeld blijkt de toevoeging van appartementen al doorstroming op gang te hebben gebracht. Er zijn ouderen die verhuisden uit een eengezinswoning naar een appartement en hun oude woningen werden benut door andere doelgroepen. Uiteindelijk moet vanuit de praktijk worden gemonitord in hoeverre dit in Woensdrecht blijft werken. Er zijn immers ook redenen voor ouderen om juist te blijven wonen in de huidige woning. Zoals het ontbreken van geschikte alternatieven, de prijs-kwaliteitverhouding tussen de nieuwe en huidige woning, het verlaten van de vertrouwde omgeving en geen behoefte of noodzaak om te verhuizen.
Opvallend in Woensdrecht is dat de groep inwoners van boven de veertig jaar bij een verhuizing vaker voor een andere gemeente kiest. Mogelijk is dit een gevolg van nu al beperkte doorstroommogelijkheden binnen de gemeente Woensdrecht voor bijvoorbeeld empty-nesters die een kleinere woning zoeken of senioren die een meer passende woning zoeken. In Woensdrecht zetten we in om ouderen in eengezinswoningen zo veel mogelijk te verleiden kleiner te gaan wonen door voldoende alternatief aanbod te bieden. Maar voorop staat het belang dat men kan wonen waar men wil wonen. Om de Woensdrechtse senior hiervoor ruimte te geven houden we rekening met de nul-treden-wensen in de woningbouwprogrammering. Maar we blijven ook de mogelijkheid bieden om van onze stimuleringslening gebruik te maken en daarmee te kunnen investeren in de woning ten behoeve van het geschikt maken ervan voor de oude dag. Dit doen we in de vorm van de reguliere stimuleringslening (ook wel blijverslening genoemd) en de zogenaamde verzilverlening waarbij gebruik kan worden gemaakt van de overwaarde van de woning. Daarnaast kijken we naar aanvullende mogelijkheden om ouderen te faciliteren in hun huidige woonomgeving (zie ook paragraaf 3.1.5: Wonen met Zorg). Een tastbaar voorbeeld daarvan is het gemeentelijke Themaplan Ouderen.
Hierin is de breedte opgezocht van het beleidsveld ouderen in onze gemeente door middel van de thema’s vitaliteit, betrokkenheid, zorg en ondersteuning en woonomgeving. Binnen zowel de koop- als huursector zetten we in op doorstroming. Met onze corporaties blijven we in gesprek over het bevorderen van doorstroming binnen hun woningvoorraad. De woonbehoeften van ouderen moeten we ten slotte blijven bezien in het licht van de totale bevolkingsopbouw en de toekomstige veranderingen daarin. De verwachting is nu dat rond 2040 het aandeel ouderen stabiliseert. Samen met onze woonpartners moeten we ons blijven richten op de behoeften van onze senioren. 3.1.3 Woonruimte voor startende huishoudens De startende huishoudens is hier een verzamelterm voor huishoudens die nieuwkomer zijn op de woningmarkt. In principe zijn dat starters en eenoudergezinnen die plots na 11
bijvoorbeeld een scheiding ook een beroep doen op de woningmarkt en op dat moment te maken hebben met een beperkt inkomen. De trend dat jongeren vooral naar de stad trekken is wereldwijd, landelijk en lokaal zichtbaar. Net als de vergrijzing is de ontgroening in Woensdrecht sterker dan het provinciaal en landelijk gemiddelde. Ondanks berichten over het trekken van jonge gezinnen uit de Nederlandse steden naar omliggende gemeenten, is dit tot op heden voor Woensdrecht niet zichtbaar in de cijfers van het Centraal Bureau van de Statistiek. De stad heeft weliswaar een grote aantrekkingskracht op jongeren, vanwege studie- en werkmogelijkheden en de veelzijdigheid aan voorzieningen. Dit neemt niet weg dat eventuele drukfactoren ook aanwezig kunnen zijn. Bijvoorbeeld de lokale berichten dat er ook jongeren zijn die wel wíllen, maar niet kúnnen blijven vanwege het ontbreken van woonkansen op de Woensdrechtse woonmarkt. Dat laatste geldt ook voor bijvoorbeeld de groep eenoudergezinnen en andere doorstromers. Het lokale woningmarktonderzoek 2020 toont dat er in de grondgebonden woningvoorraad in potentie voldoende aanbod is voor starters en doorstromers, maar dat de vraag naar appartementen groter is dan het aanbod. De stijgende huizenprijzen maken het potentiële aanbod niet voor iedereen in deze doelgroepen bereikbaar.
Het risico bestaat daarom dat jongeren en eenoudergezinnen daardoor alsnog toch vertrekken uit onze gemeente. Bijvoorbeeld naar onze Zeeuwse buurgemeenten en de steden Bergen op Zoom en Roosendaal, waar (zeker in Zeeland) de huizenprijzen gemiddeld lager zijn dan in Woensdrecht en waar meer woonkansen voor nieuwe huishoudens zijn, ook voor de Woensdrechtse. Terwijl het behoud, maar ook het aantrekken van deze groep jongeren bijdraagt aan een evenwichtigere lokale bevolkingsopbouw als tegenwicht. We vinden het belangrijk dat jongeren en (eenouder)gezinnen in de gemeente Woensdrecht kunnen blijven wonen, als ze dat willen om ze zo veel mogelijk te behouden. In onze toekomstvisie 2035 en ons coalitieakkoord ‘Samen door!’ hebben we het al uitgelegd: alle inwoners moeten de kans hebben om in Woensdrecht te blijven wonen en de beschikbaarheid van woningen moet worden afgestemd op de vraag. 3.1.4 Woonruimte voor specifieke doelgroepen Woonwagenbewoners De gemeente Woensdrecht heeft steeds ruimte geboden aan de wensen van woonwagenbewoners. Dankzij deze lokale inspanning zijn in onze gemeente relatief (ten opzichte van de totale woningvoorraad) veruit de meeste woonwagenstandplaatsen in de regio gerealiseerd. Zelfs op landelijk niveau is Woensdrecht een van de vooruitstrevendste gemeenten op het gebied van ontwikkeling van woonwagenstandplaatsen.
Er zijn maar drie gemeenten die relatief meer standplaatsen hebben. De gemeente onderzoekt, in overleg met de Stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland en de bewoners, de mogelijkheid om het aantal standplaatsen in Putte en Hoogerheide uit te breiden. De gemeente Woensdrecht maakt andere gemeenten in de regio bewust van het huidige evenwicht in standplaatsen. Doel is om regionaal een gelijkwaardig evenwicht te creëren in standplaatsen voor de doelgroep. Beschermd wonen 12
Sinds 2008 is Bergen op Zoom op basis van de Wmo centrumgemeente voor de maatschappelijke opvang, openbare geestelijke gezondheidszorg (OGGZ) en verslavingsbeleid voor de regio West-Brabant West. Per januari 2021 komt de centrumgemeenteconstructie formeel te vervallen. Ter voorbereiding hierop heeft Woensdrecht met de andere gemeenten in de regio samen een Plan van Aanpak 2020 en Uitvoeringsplan 2020 opgesteld, waarin de kaders voor de gezamenlijke uitwerking van de doordecentralisatie zijn opgenomen. Als uitgangspunt voor de inhoudelijke ontwikkeling van de ondersteuning is het advies "Van beschermd wonen naar een beschermd thuis" gebruikt. Dit advies is gebaseerd op de door de Commissie Dannenberg ontwikkelde visie op beschermd wonen in relatie tot maatschappelijke opvang en andere gemeentelijke taken. Die visie gaat uit van het principe van een inclusieve samenleving: wonen in de samenleving is een grondrecht én voorwaarde voor maatschappelijk herstel en participatie. Voor wat betreft woonmogelijk voor deze kwestbare doelgroep kan gedacht worden aan geclusterde wooneenheden en reguliere woningen maar ook aan deomvorming van huidige intramurale woonvormen naar meer zelfstandige wooneenheden. Ook zal voor een deel van de doelgroep nog intramuraal wonen benodigd zijn. Adequate ondersteuning is hier steeds van belang.
Arbeidsmigranten Van ongeveer elke tien mensen die zich inwoner van de gemeente Woensdrecht mag noemen is naar schatting een persoon eveneens arbeidsmigrant. Deze groep inwoners draagt voor een belangrijk deel bij aan de lokale, regionale en internationale economie. Bovendien levert deze groep een positieve bijdrage aan ons lokale voorzieningenniveau. In 2019 is het beleid huisvesting arbeidsmigranten aangepast en de doelstelling planologisch geborgd in een op maat gemaakt paraplubestemmingsplan. Sindsdien ziet het beleid op huisvesting van arbeidsmigranten op centrale locaties (pensions). In plaats van dat arbeidsmigranten worden gehuisvest in de voorraad reguliere woningen of in recreatiewoningen op de vakantieparken. Statushouders Asielzoekers met een verblijfsvergunning (ook statushouders genoemd) gaan deel uitmaken van de Nederlandse maatschappij. Het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA) wijst deze vergunninghouders toe aan gemeenten. Elk halfjaar krijgt ook de gemeente Woensdrecht een nieuwe taakstelling toebedeeld. Deze taakstelling dient elk halfjaar door onze gemeente te worden ingevuld door statushouders passende woonruimte aan te bieden. Daarbij is de gemeente afhankelijk van het aanbod van de woningcorporaties. De taakstelling is afhankelijk van de instroom van asielzoekers.
3.1.5 Wonen met zorg Ook in de gemeente Woensdrecht is de toenemende vergrijzing zichtbaar. Deze belangrijke demografische verschuiving vraagt ook specifiek aandacht voor wonen en zorg. Zeker gelet op het extramuraliseringsbeleid (zorg buiten de muren van een zorginstelling, dus voornamelijk zorg thuis) zijn voldoende woningen nodig die voorzien in zowel woon- als zorgbehoeftes. De groep ouderen heeft een significante invloed op deze behoeftevraag. Voor de volledigheid dient te worden gemeld dat de woon/zorgvraag ook – zij het in mindere mate – bij jongere leeftijdsgroepen belangrijk zijn. Deze paragraaf heeft uiteraard ook op deze groepen betrekking. 13
Veel ouderen krijgen te maken met beperkingen die het ouder worden met zich meebrengt. Voor de meeste van deze groep Woensdrechtenaren is zorg op afroep beschikbaar en voldoende. Een kleiner deel is echter afhankelijk van 24-uurszorg die vooral in zorginstellingen wordt geboden. Vanwege de extramuralisering kan deze groep niet altijd voor wonen en zorg in een zorginstelling terecht. In Woensdrecht zijn in 2019 ongeveer 120 inwoners die op grond van een indicatie zorgprofiel voorheen in een dergelijke instelling terecht zouden kunnen. Van die groep zouden 35 personen deels zelfstandig, maar geclusterd kunnen wonen, met extra veiligheids- en zorgvoorzieningen zoals zorginstellingen die aanbieden. Ook ouderen zonder directe zorgvraag vinden overigens het wonen in een dergelijke geclusterde woonvorm steeds vaker aantrekkelijk. De behoefte aan verpleeghuiszorg in onze gemeente zal ook toenemen. Afhankelijk van de daadwerkelijke groei van de verpleeghuiscapaciteit in Woensdrecht, zal een deel van deze groep thuis moeten blijven wonen. De realisatie van het zorgcomplex aan de Raadhuisstraat met 138 wooneenheden voor zware zorg in Hoogerheide biedt hiervoor een belangrijke invulling op de behoefte aan geclusterde woonvormen. Deze plannen voor laatstgenoemde ontwikkeling zijn op het moment van vaststelling van deze visie nog in procedure.
De groep ouderen die thuis blijft wonen, krijgt mogelijk te maken met aanpassingen in en aan de woning. Een belangrijk vereiste daarbij is dat de belangrijkste voorzieningen in de woning (keuken, woon-, slaap- en badkamer) bereikbaar zijn zonder trap te hoeven lopen. Bijvoorbeeld door de installatie van een traplift of een aanbouw aan de woning. Het grootste deel van de Woensdrechtse woningvoorraad is in principe geschikt om er dergelijke aanpassingen in aan te brengen. Bovenwoningen zonder lift, woningen met wenteltrappen of te smalle woningen zijn niet altijd eenvoudig aanpasbaar. Deze zijn echter voor een deel door de groep starters te benutten. Voor wat betreft de huisvesting van inwoners met een zorgbehoefte in onze gemeente die voldoet aan de behoeften, dient een vinger aan de pols te worden gehouden. Welke investeringen zijn nodig om deze groep inwoners in hun bestaande woning te kunnen laten wonen. De bestaande WMO-voorzieningen en stimuleringslening van de gemeente Woensdrecht kunnen overigens bijdragen om deze transitie mogelijk te maken. Voor de groep inwoners die zorg behoeft is – als buitenshuis wordt gekeken – de bereikbaarheid van voorzieningen en een zinvolle dagbesteding (bijvoorbeeld in verenigingsof activiteitenverband) van groot belang voor de kwaliteit van hun woongenot.
3.2 Woonloket Om in het algemeen woningzoekenden in de gemeente Woensdrecht beter te kunnen faciliteren wordt door de gemeente een woonloket ingesteld. Het woonloket kan woonaanbod en –behoeften verbinden waardoor een woningzoekende kan worden geïnformeerd over de woonmogelijkheden in de gemeente Woensdrecht op zowel de koopals huurmarkt. Een woonloket kan op die manier eveneens de behoeften en aanbod monitoren. Nadere invulling van het loket zal plaatsvinden in 2021 vanaf de vaststelling van de woonvisie. 3.3 Wat gaan wij doen? Met de woningcorporaties monitoren in hoeverre er behoefte is aan sociale huurwoningen. 14
In overleg met de woningcorporaties bepalen in hoeverre krimp van de sociale woningvoorraad in Woensdrecht mogelijk is en afstemmen welke (ruimtelijke en sociale) kwaliteiten ten minste in stand gehouden moeten worden. In overleg met de woningcorporaties de mogelijkheden onderzoeken voor huisvesting van starters in de (vrijkomende) sociale woningvoorraad die gelabeld is voor verkoop. Ten behoeve van starters op woningmarkt verkennen we verder de mogelijkheid van alternatieve, betaalbare woonvormen zoals Tiny Houses en shared wonen. Senioren in de Woensdrechtse eengezinswoningen zo veel mogelijk verleiden om te verhuizen naar een geschikte woning, bijvoorbeeld met nieuwbouw van geclusterde woonvormen, zodat doorstroming (binnen koop- en huurvoorraad) meer op gang komt. Wij ondersteunen het langer thuis wonen voor hen die willen door de Blijverslening en de Verzilverlening (stimuleringslening) te blijven verstrekken. Voor onze lokale woonwagenbewoners zetten we in op de uitbreiding van standplaatsen zoals die tot nu toe is besproken en maken we andere gemeenten in de regio bewust van de realisatie van standplaatsen, zoals de gemeente Woensdrecht de afgelopen decennia heeft gerealiseerd.
We inventariseren en monitoren de behoefte aan beschermd wonen in onze gemeente met inachtneming van het advies van de commissie Dannenberg en stemmen het aanbod hierop af met de woningcorporaties en de zorgpartijen. Voor de huisvesting van arbeidsmigranten blijven we inzetten op centrale woonvormen (zoals pensions). Met de woningcorporaties zorgen we ervoor dat de statushouders die aan onze gemeente worden gekoppeld een geschikte woning vinden in onze gemeente, zodat we gezamenlijk de halfjaarlijkse taakstelling kunnen blijven invullen. Bij een eventuele sterke toename van het aantal statushouders (zoals in 2015/2016) is het woningaanbod dat de corporaties mogelijk niet toereikend, waardoor dan ook huisvestingsmogelijkheden moeten worden onderzocht, ook los van de corporaties. Met projectontwikkelaars zorgen wij ervoor dat zij voor de door ons gewenste doelgroepen bouwen, teneinde de woningbehoefte in te vullen. Op grond van de gemeentelijke Nota Grondbeleid kiest de gemeente voor situationeel grondbeleid: faciliterend waar het kan, en actief waar het moet of gewenst is. Voor nieuwe locaties en ontwikkelingen maken we per locatie de afweging wat de juiste ontwikkelstrategie is. Om vraag en aanbod in de woningmarkt en de wijze waarop men in Woensdrecht een woning kan kopen of huren in beeld te brengen voor woningzoekenden, wordt een woonloket ingesteld.
15
4. Duurzaamheid De verduurzaming van de bestaande woningvoorraad in Woensdrecht is een belangrijke opgave. Duurzaamheid heeft enerzijds betrekking op het verbeteren van energieprestaties zodat energieverbruik en ook woonlasten kunnen worden teruggedrongen. Daarmee kunnen zowel de omgevingskwaliteit als het wooncomfort worden verbeterd. Anderzijds heeft duurzaamheid betrekking op het verbeteren van de geschiktheid van de woningen voor verschillende doelgroepen waardoor een flexibele woonvoorraad ontstaat. Naast de huur en hypotheek zijn energiekosten een steeds belangrijker deel gaan uitmaken van de woonlasten. Zeker de stijgende energiebelasting op aardgas draagt hier aan bij. Voor huishoudens met een klein maandelijks besteedbaar budget leidt deze ontwikkeling tot een wezenlijke impact ten aanzien van de betaalbaarheid van de woningvoorraad. De gemeente Woensdrecht heeft in het Uitvoeringsprogramma Duurzaamheid 2018-2022 opgenomen hoe de gemeente inzet op verduurzaming. Het uitvoeringsprogramma is in september 2018 door de gemeenteraad aangenomen. De aanpak om als gemeente in 2035 energieonafhankelijk te zijn, is daarin aan de hand van vijf centrale thema’s beschreven. Energiebesparing in de woningvoorraad valt hierin onder het thema Energie van de Brabantse Wal.
De acties die voortvloeien uit dit thema worden samen met inwoners, bedrijven en overige betrokken partijen uitgewerkt. Bijvoorbeeld in de gemeentelijke warmtevisie en de regionale energiestrategie (RES), waaraan op het moment van schrijven wordt gewerkt. Voor wat betreft specifiek de voorraad sociale huurwoningen zijn de woningcorporaties verantwoordelijk. In de prestatieafspraken met de woningcorporaties is opgenomen dat de corporaties investeren in het verduurzamen van hun woningvoorraad in de gemeente Woensdrecht. Waar mogelijk bieden de corporaties de mogelijkheid aan particulieren om aan te haken bij renovatieprojecten voor de kwalitatieve verbetering dan wel verduurzaming van de woning. Wat gaan wij doen? De gemeente Woensdrecht zet samen met haar partners op het gebied van verduurzaming van de woningvoorraad en de woonomgeving primair in op basis van het Uitvoeringsprogramma Duurzaamheid. Samen met de corporaties maken we jaarlijks prestatieafspraken waarin we gezamenlijk ook inzetten op verduurzaming van de Woensdrechtse woningvoorraad, ook in relatie tot de betaalbaarheid van de woningvoorraad. We blijven de Stimuleringslening (ook ten behoeve van verduurzamen woning) aanbieden.
16
5. Afstemming en samenwerking Deze visie is niet enkel tot stand gekomen door input van de gemeente Woensdrecht, maar juist mede door die van lokale partners in het wonen. Ook de lokaal actieve woningcorporaties, dorpsplatforms, ontwikkelaars, makelaars en zorgpartijen hebben hun visie kunnen delen, die is verwerkt in deze woonvisie. Deze partijen zijn ook betrokken bij de uitvoering van de woonvisie. 5.1 Prestatieafspraken De woonvisie vormt een basis voor de samenwerking met de lokaal actieve partners. De woningcorporaties zijn hierin een directe partner. Dit geldt voornamelijk voor de corporaties Woningstichting Woensdrecht en Stichting Stadlander, omdat zij gezamenlijk vrijwel alle sociale huurwoningen in onze gemeente verhuren. Elk jaar maken de corporaties, de huurdersbelangenverenigingen en de gemeente gezamenlijke prestatieafspraken. Hierin is onder andere opgenomen in welke woningen corporaties investeren en voor welke doelgroepen. Maar ook over het gezamenlijk actief optrekken in het kader van vroeg signaleren van sociale en financiële problemen, waardoor gemeente, corporaties en hun partners tijdig preventief hulp kunnen bieden aan de doelgroep. Andere belangrijke gespreksonderwerpen die in de prestatieafspraken worden opgenomen en ook in deze visie zijn genoemd, zijn: Beschikbaarheid (omvang en toekomstige ontwikkeling sociale woningvoorraad).
Betaalbaarheid (betaalbare voorraad voor verschillende doelgroepen). Kwaliteit en duurzaamheid (waaronder: energiebewustzijn, stimuleren verduurzaming). Sociaal-maatschappelijke opgaven en zorg (waaronder: arbeidsmigranten, statushouders, beschermd wonen, extramuralisering, woonwagenbewoners). Inzet in kernen, wijken en buurten (waaronder: leefbaarheid, overlast). 5.2 Regionale afstemming De afstemming in de subregio Wonen West-Brabant West. De gemeente Woensdrecht maakt hiervan deel uit, samen met zes andere West-Brabantse gemeenten en het Zeeuwse Tholen. In dit samenwerkings- en afstemmingsverband wordt op het gebied van wonen jaarlijks een perspectief op wonen en woningbouw gemaakt. In 2020 waren dat afspraken over uitgangspunten voor afstemming en samenwerking, opgaven en ambities, ontwikkelingen woningbehoefte, plannen en woonvisie. Ook de afstemming van de gemeentelijke woningbouwprogrammering vindt hier plaats. 5.3 Afstemming met België De kernen in onze gemeente worden vanwege de ligging nabij de rijksgrens met België sterk beïnvloed door buitenlandse migratie, en dus voornamelijk uit België. Vooral in de op de grens gelegen kern Nederlands Putte is al een duidelijke band met de Belgische woonmarkt zichtbaar. Er liggen kansen om in ons toekomstige woonbeleid Nederlands Putte meer als een geheel te beschouwen met de beide Belgische delen.
Zo kunnen de gemeenten 17
Woensdrecht, Stabroek en Kapellen zich nog beter richten op de woningbehoefte die in geheel Putte bestaat en hoe delen elkaar daarin kunnen versterken en aanvullen. Daarom is een nauwere afstemming met de Belgische delen op het gebied van volkshuisvesting in met name Putte interessant. Wat gaan wij doen? De gemeente blijft ieder jaar prestatieafspraken maken met de woningcorporaties. De (sub)regionale afstemming met gemeenten in West-Brabant wordt voorgezet. De gemeente Woensdrecht gaat met Belgische buurgemeenten de volkshuisvestelijke opgaven afstemmen.
18
6. Prognose per kern In dit hoofdstuk is per kern gekeken naar verwachte groei en behoeften. De splitsing is gedaan op basis van het Lokaal Combinatie-model van In.Fact.Research, het bureau dat het onder deze visie liggende cijfermatige woningmarktonderzoek heeft uitgevoerd. Het model is volledig gebaseerd op lokaal specifieke gegevens waarmee de provinciale prognose is vertaald naar kernniveau. In het model is gebruik gemaakt van de gegevens over huishoudenssamenstelling, inkomensverdeling en de samenstelling van de woningvoorraad van het Centraal Bureau van de Statistiek en de gegevens die de corporaties hebben aangeleverd over de samenstelling van hun bezit en de leeftijd van de huurders. Vanuit het Woon Onderzoek Nederland 2018 (WoON 2018) zijn verhuisgeneigdheid en de woonwensen gebruikt. Het model biedt een zeer betrouwbaar en nauwkeurig beeld van de woningmarkt. In de tabellen die zijn getoond kan het voorkomen dat optellingen vanwege afronding op vijftallen niet exact klopt. De prognoses uit het model zijn gebaseerd op de trends in de bevolkingsontwikkeling in de periode 2013-2018. Het doortrekken van de zichtbare trends is de best mogelijke en helderste aanname voor toekomstige prognoses, maar leveren geen blauwdruk voor de toekomst, waarvan niet afgeweken kan worden. Mogelijke toekomstige ontwikkelingen kunnen leiden tot afbuiging van de trends.
Bijvoorbeeld wanneer in een kern juist meer of minder wordt gebouwd wordt of dat het vrijkomen van woningen door het overlijden van oudere generaties voor nieuwe instroom zorgt. De prognose gaat dus niet om de absolute waarheid, maar om een richtinggevende prognose die aangeeft hoe de kernen zich naar verwachting zullen ontwikkelen. Voor wat betreft de demografische verwachtingen is aangesloten bij de prognose van de provincie Noord-Brabant. De gepubliceerde provinciale prognose van september 2020 is gebaseerd op een hogere groeivariant dan de prognose van 2017. Dit komt doordat bij de prognose van 2020 rekening is gehouden met de mogelijke invloeden van buitenlandse migratie. Zoals bij meer gemeenten in onze provincie die langs de rijksgrenzen liggen, is de toename van deze groep (bijvoorbeeld arbeidsmigranten en Belgische woonmigranten) toch meer van invloed dan in 2017 werd gedacht. De gevolgen van de corona-epidemie zijn hierin zo goed als mogelijk verwerkt. De verwachting is dat deze crisis enkel op de korte termijn invloed heeft, die bij het verstrijken der tijd wordt tenietgedaan. De daadwerkelijke effecten van de crisis worden gemonitord. De provinciale prognose van de groei van het aantal huishoudens van september 2020 sluit nauw aan bij het woningmarktonderzoek van april 2020.
De eerste ziet een toename van circa 310 huishoudens, de tweede een toename van circa 290 huishoudens. Wel is de grootste piek in het aantal huishoudens en woningen in de provinciale cijfers later in de tijd geprognotiseerd. Opvallend aan de provinciale prognose is die van het aantal woningen. Anders dan de prognose in het lokale onderzoek, loopt in de prognose van de provincie het aantal woningen flink uiteen met de verwachte groei van het aantal huishoudens. In het lokale onderzoek is het geprognotiseerde benodigde aantal woningen gelijk aan de geprognotiseerde huishoudengroei, namelijk 290. In de provinciale prognose van 2020 is het 19
aantal huishoudens in de gemeente Woensdrecht geprognotiseerd op 590 woningen, bijna twee keer meer. De provincie legt uit dat dit komt doordat in haar prognose van 2020 rekening is gehouden met 300 woningen extra vanwege het inlopen van het woningtekort. Het provinciale woning tekort is namelijk geraamd op 3% van de huidige provinciale woningvoorraad. Dat is een tekort van omgerekend circa 30.000 woningen. In de prognose van 2020 heeft de provincie dit tekort lokaal doorberekend, omdat ervan uit wordt gegaan dat het bestaande woningtekort in de loop van de prognoseperiode wordt weggewerkt. Voor elke gemeente is het tekort doorberekend als 3% van de huidige woningvoorraad. Dat houdt in dat Woensdrecht een extra opgave heeft van circa 300 woningen. Net als in de vorige woonvisie is gekozen voor een uitwerking van de indicatieve woningbouwopgave per kern. Daarbij is – zoals in de vorige woonvisie – de huishoudenprognose aangehouden als richtlijn, omdat deze een betere richtlijn biedt dan de provinciale woningprognose. Het is immers de vraag in hoeverre het woningtekort ingehaald kan worden en in hoeverre Woensdrecht op basis van een relatief aandeel bij moet dragen in de woningtekorten die vooral in grote steden zichtbaar zijn. De gemeente Woensdrecht zet zich dus ten minste in voor het invullen van de lokale huishoudenbehoefte.
Wanneer wel gebouwd wordt boven de huidige huishoudenprognose, dan kan dat te maken hebben met onvoorziene ontwikkelingen op de woningmarkt. Dan wordt qua aantallen aangesloten bij de woningbouwprognose van de provincie. De kwalitatieve invulling is dan per project maatwerk. Hierna volgt per kern een paragraaf waarin de indicatieve woningbouwopgave op basis van de huishoudenprognoses is uitgewerkt.
20
6.1 Hoogerheide Hoogerheide is de grootste kern van de gemeente Woensdrecht. Er is een ruim aanbod van voorzieningen te vinden voor alle leeftijden en doelgroepen. In Hoogerheide wonen relatief gezien de meeste gezinnen. De groep die op basis van inkomen tot de doelgroep van de woningcorporaties kan worden gerekend is op Putte na hier het grootst (39%). De huursector in Hoogerheide is het grootst van alle kernen, namelijk 34% van alle woningen. Huishoudens In Hoogerheide ligt het zwaartepunt van de huishoudens tussen 45 en 65 jaar. Het zwaartepunt verschuift de komende vijftien jaar naar de groep 65+. Het aandeel eenpersoonshuishoudens ligt hier op het gemeentelijke gemiddelde van 28%. Van alle kernen is de verwachte huishoudensgroei in absolute zin in Hoogerheide het grootst. Jaar 2019 2025 2035 ∆'19/'25 ∆'19/'35
Totaal
Leeftijd >23 23 tot 30 30 tot 45 45 tot 65 65 tot 75 75+ 4085 25 235 845 1580 750 650 4210 25 215 845 1575 665 885 4195 20 205 875 1350 780 965 125 0 -20 0 -5 -85 235 110 -5 -30 30 -230 30 315
Ontwikkeling zelfstandig wonende huishoudens in Hoogerheide naar leeftijd Jaar 2019 2025 2035 ∆'19/'25 ∆'19/'35
Totaal
Samenstelling alleenstaand stellen gezinnen 4080 1140 1460 1480 4210 1290 1445 1475 4190 1365 1385 1440 130 150 -15 -5 110 225 -75 -40
Ontwikkeling zelfstandig wonende huishoudens in Hoogerheide naar samenstelling De verwachting is dat het aantal huishoudens in Hoogerheide tot 2025 groeit met ongeveer 130 huishoudens en daarna licht af zal nemen tot 2035. Voor de komende vijftien jaar wordt verwacht dat het aandeel alleenstaande huishoudens groeit ten koste van het aandeel meerpersoonshuishoudens. Woningvoorraad Voor Hoogerheide wordt verwacht dat de behoefte aan grondgebonden woningen en appartementen (of nultredenwoningen) op de lange termijn tot 2035 gelijk toeneemt. Tot 2025 is er juist meer behoefte aan grondgebonden woningen. Door een deel van de grondgebonden woningen nultredengeschikt te bouwen, zouden deze woningen flexibel worden ingezet. De extra behoefte is geraamd op ongeveer 130 woningen.
21
Jaar
2019 2025 2035 ∆'19/'25 ∆'19/'35
Totaal
Type
appartement appartement grondgebonden met lift zonder lift 4065 3575 275 215 4195 3665 315 215 4175 3635 335 205 130 90 40 0 110 60 60 -10
Ontwikkeling woningbehoefte in Hoogerheide naar woningtype De grootste opgave zit in de grondgebonden woningen en nul-tredenwoningen (bijvoorbeeld appartementen met lift). Dit is ter voorbereiding op de vraag van de sterkst groeiende groep huishoudens van alleenstaande 65+’ers. Jaar 2019 2025 2035 ∆'19/'25 ∆'19/'35
Totaal
Eigendom sociale particuliere koop huur huur 4065 2670 1050 345 0 2810 1035 350 4180 2915 930 335 130 140 -15 5 115 245 -120 -10
Ontwikkeling woningbehoefte in Hoogerheide naar eigendomssituatie De verwachting is dat de behoefte aan koopwoningen de komende jaren stijgt, terwijl de behoefte aan voornamelijk sociale huurwoningen afneemt. Dit heeft te maken met vergrijzende doelgroepen van de corporaties. Door bijvoorbeeld mogelijke toekomstige wijzigingen in regelgeving en economische situaties bestaat de mogelijkheid dat andere doelgroepen een beroep doen op de sociale voorraad. Jaar 2019 2025 2035 ∆'19/'25 ∆'19/'35
Totaal
koopprijs tot 200 tot 250 tot 296 tot 200.000 250.000 295.000 400.000 >400.000 2675 905 500 200 560 510 2815 960 525 210 585 535 2915 990 540 215 610 560 140 55 25 10 25 25 240 85 40 15 50 50
Ontwikkeling woningbehoefte in Hoogerheide naar koopprijs De toename van de behoefte aan koopwoningen in Hoogerheide is zichtbaar in alle prijssegmenten. Het zwaartepunt van de behoefte ligt op koopwoningen in de goedkope segmenten.
22
6.2 Woensdrecht Woensdrecht is de kleinste kern in onze gemeente. Net als in de vorige woonvisie is de kern apart benaderd, ook al vormt het geografisch vrijwel een kern met Hoogerheide. Huishoudens Jaar 2019 2025 2035 ∆'19/'25 ∆'19/'35
Totaal
Leeftijd >23
23 tot 30 30 tot 45 45 tot 65 65 tot 75 75+ 5 30 105 310 125 75 5 30 110 280 135 135 0 20 120 195 170 205 0 0 5 -30 10 60 -5 -10 15 -115 45 130
650 695 710 45 60
Ontwikkeling zelfstandig wonende huishoudens in Woensdrecht naar leeftijd De verwachting voor Woensdrecht is dat het aantal huishoudens toeneemt. Ook na 2025. Woensdrecht is momenteel de minst vergrijsde kern van onze gemeente (30%). De grootste verwachte groei is toch ook hier de groep 65+’ers en dan voornamelijk in de groei 75+’ers. In de jongere groepen is vooral sprake van krimp, waardoor de vergrijzing in Woensdrecht sterk zichtbaar wordt. Jaar
Totaal
2019 2025 2035 ∆'19/'25 ∆'19/'35
Samenstelling alleenstaand stellen gezinnen 645 165 250 230 690 205 270 215 705 240 270 195 45 40 20 -15 60 75 20 -35
Ontwikkeling zelfstandig wonende huishoudens in Woensdrecht naar samenstelling Het aantal gezinnen in neemt ook in de kern Woensdrecht af, al is het hier relatief meer zichtbaar dan in de grotere kernen. Het zijn naast de tweepersoonshuishoudens, voornamelijk de eenpersoonshuishoudens die hier in aantal toe zullen nemen. Dit heeft te maken met de groter wordende groep ouderen, waar empty-nesters als stel blijven wonen en door overlijdens van partners. Woningvoorraad Jaar
2019 2025 2035 ∆'19/'25 ∆'19/'35
Totaal
Type
appartement appartement grondgebonden met lift zonder lift 645 610 20 15 690 650 25 15 710 665 30 15 45 40 5 0 65 55 10 0
Ontwikkeling woningbehoefte in Woensdrecht naar woningtype 23
De verwachte verschuivingen in woningbehoeften is in Woensdrecht klein. Er is hier behoefte aan wat extra grondgebonden koopwoningen, maar verder volstaat de huidige samenstelling. Jaar 2019 2025 2035 ∆'19/'25 ∆'19/'35
Totaal
koopprijs tot 200 tot 250 tot 296 tot 200.000 250.000 295.000 400.000 >400.000 440 130 80 35 100 95 470 140 85 35 105 105 495 150 90 40 115 100 30 10 5 0 5 10 55 20 10 5 15 5
Ontwikkeling woningbehoefte in Woensdrecht naar koopprijs Qua koopprijs is de behoefte redelijk gelijkmatig gespreid, al ligt het zwaartepunt op woningen tot €250.000,- en voor een kleiner deel op woningen tussen de €300.000,- en €400.000,-. In de kern Woensdrecht zijn relatief veel (53%) huishoudens met hogere inkomens, terwijl er juist weinig huishoudens zijn die tot de doelgroep van de corporaties worden gerekend (35%). Er zijn dan ook relatief veel dure woningen in Woensdrecht (45%). Jaar 2019 2025 2035 ∆'19/'25 ∆'19/'35
Totaal
Eigendom sociale particuliere koop huur huur 645 445 165 35 690 480 175 35 705 510 165 30 45 35 10 0 60 65 0 -5
Ontwikkeling woningbehoefte in Woensdrecht naar eigendomssituatie In de kern Woensdrecht is behoefte aan nog ongeveer 65 woningen extra, waarvan circa 55 koopwoningen. De behoefte corporatiewoningen neemt hier nog iets toe, maar dan voor woningen boven de sociale huurprijsgrens. De relatieve totale toename in de woningbehoefte is in Woensdrecht met 7% het sterkst van alle kernen waar de toename rond de 2 à 3% ligt.
24
6.3 Huijbergen In Huijbergen zijn relatief veel (53%) huishoudens met een hoger inkomen vanaf €48.650,woonachtig. De doelgroep van de woningcorporaties is hier juist het laagst (34%) van alle kernen. Huishoudens Jaar 2019 2025 2035 ∆'19/'25 ∆'19/'35
Totaal
Leeftijd >23
900 925 905 25 5
23 tot 30 30 tot 45 45 tot 65 65 tot 75 75+ 5 45 135 405 160 150 5 45 160 350 180 185 5 30 180 255 200 235 0 0 25 -55 20 35 0 -15 45 -150 40 85
Ontwikkeling zelfstandig wonende huishoudens in Huijbergen naar leeftijd Ook in Huijbergen is de toenemende vergrijzing zichtbaar. Jaar
Totaal
2019 2025 2035 ∆'19/'25 ∆'19/'35
Samenstelling alleenstaand stellen gezinnen 905 235 355 315 920 265 355 300 910 285 335 290 15 30 0 -15 5 50 -20 -25
Ontwikkeling zelfstandig wonende huishoudens in Huijbergen naar samenstelling Een toename in de Huijbergse huishoudens is zichtbaar in de groep alleenstaande ouderen. Dit zorgt er voor dat Huijbergen in de toekomst nog een groeivraag heeft. Woningvoorraad Jaar
2019 2025 2035 ∆'19/'25 ∆'19/'35
Totaal
Type
appartement appartement grondgebonden met lift zonder lift 845 750 50 45 865 760 60 45 850 745 65 40 20 10 10 0 5 -5 15 -5
Ontwikkeling woningbehoefte in Huijbergen naar woningtype De woningvoorraad in Huijbergen bestaat voor 80% uit koopwoningen, het hoogste aandeel van alle kernen in Woensdrecht. Een vijfde van de woningen is dus een huurwoningen waarvan 65% grondgebonden. Opvallend aan de verwachte woningbehoefte hier is dat deze afneemt voor de grondgebonden woningen.
25
Jaar 2019 2025 2035 ∆'19/'25 ∆'19/'35
Totaal
koopprijs tot 200 tot 250 tot 296 tot 200.000 250.000 295.000 400.000 >400.000 675 170 120 60 170 155 695 175 125 60 175 160 695 175 125 60 175 160 20 5 5 0 5 5 20 5 5 0 5 5
Ontwikkeling woningbehoefte in Huijbergen naar koopprijs Kijkend naar de koopprijzen van een woning is Huijbergen de kern met de hoogste huizenprijzen in onze gemeente. Terwijl het aandeel woningen van €295.000,- in andere kernen rond de 40% ligt, geldt voor Huijbergen een percentage van 48% (in de kern Woensdrecht overigens 45%). De behoefte is gelijk verdeeld over de verschillende koopprijsklassen. Jaar 2019 2025 2035 ∆'19/'25 ∆'19/'35