2024-07-04 Bijlage VG - BP Toelichting bestemmingsplan
Tekst van het document
T oel i c h ti n g b es te m mi n gs p l a n ’ t Ma r k tj e W oens d re ch t NL.IMRO.0873.HOWOxBP221xHERZx45-VG
Vastgesteld
|
Mei 2024
Bijlagen:
Bijlage 1: Verkennend bodemonderzoek Tb1_bodem_14P003299-adv-01
Bijlage 2: Quickscan Wet natuurbescherming
Tb2_220224 Quickscan Wet natuurbescherming Marktje herinrichting Woensdrecht Bijlage 3: Stikstofdepositieberekening met bijlagen
Tb3_Stikstofdepositieberekening Woensdrecht – ’t Marktje_met_bijlagen
Bijlage 4: vervallen
Bijlage 5: Geohydrologisch grondonderzoek
Tb5_waterhuishouding_1702268XG Woensdrecht_B Bijlage 6: Archeologisch bureauonderzoek Tb6_AR592 Woensdrecht’t Marktje BO RB Bijlage 7: Archeologisch booronderzoek
Tb7_archeologie_220415_A22005_IVO-O_01
Bijlage 8: Vooronderzoek conventionele explosieven
Tb8_NGE_20P249 ’t Marktje Woensdrecht conceptrapport VO CE v0.1 Bijlage 9: bijlage bij vooronderzoek conventionele explosieven Tb9_Bijlage9_20p249_bijlage4
Bijlage 10: bijlage bij vooronderzoek conventionele explosieven Tb10_Bijlage10_20p249_bijlage5
Bijlage 11: Detectieonderzoek conventionele explosieven Tb11_NGE_220415_220025_RD_01 Bijlage 12: Akoestische notitie
Tb12_geluid_P22_21 Akoestische notitie geluid ’t Marktje Woendrecht Bijlage 13: Aanmeldnotitie M.E.R.
Tb13_2022-05-31 Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r. Woensdrecht – ’t Marktje_DEF Bijlage 14: verslag informatieavond
Tb14_20220421 AVV_Beantwoording vragen en opmerkingen infoavond Woensdrecht (002)
Bijlage 15: Nader onderzoek vleermuizen, jaarrond beschermde vogels en overige beschermde soorten Tb15_221112_Rapportage nader onderzoek vleermuizen en overige beschermde soorten Marktje Woensdrecht
Bijlage 16: Landschapsinpassingsplan
Tb16_ 230829_BS t Marktje Woensdrecht - landschappelijke inpassing Bijlage 17: Aardkundige waarden
Tb17_ Woensdrecht - 't Marktje PDF Bijlage 18: Aanvullende toelichting
Tb18_2015_083_RAPP_aanvulling_toelichting
Bijlage 19: Ladder voor duurzame verstedelijking Tb19_ 2015_083_Ladder_DEF Bijlage 20: Nota inspraak
Tb20_230808 Nota inspraak en vooroverleg Toelichting – Bestemmingsplan ’t Marktje Woensdrecht
Vastgesteld Mei 2024
1
Bijlage 21: Voortoets NNB
tb21_231220 Voortoets 14 woningen t marktje Woensdrecht rev 240427 Bijlage 22: Notitie geluid plangebied
Tb22_P24_47 Akoestische notitie geluid 't Marktje Woensdrecht 21-03-2024
Bijlage 23: Memo hydrologie
Tb23_2400837XG Woensdrecht_B
Bijlage 24: Nota beantwoording zienswijzen
Tb24 Nota beantwoording zienswijzen Bestemmingsplan ’t Marktje Woensdrecht Bijlage 25: Berekening LIR compensatie kwaliteitsverbetering landschap Tb25_LIR
Toelichting – Bestemmingsplan ’t Marktje Woensdrecht
Vastgesteld Mei 2024
2
Inhoud Toelichting bestemmingsplan ’t Marktje Woensdrecht ...................................................................... 1 Hoofdstuk 1 Inleiding........................................................................................................................................ 4 1.1 Aanleiding ................................................................................................................................................. 4 1.2 Ligging en begrenzing plangebied ................................................................................................. 4 1.3 Vigerend bestemmingsplan ............................................................................................................... 6 1.4 Leeswijzer ................................................................................................................................................... 7 Hoofdstuk 2 Bestaande en toekomstige situatie plangebied ........................................................... 8 2.1 Landschappelijke context .................................................................................................................... 8 2.2 Bestaande situatie plangebied ..........................................................................................................
8 2.3 Landschappelijke inpassing ................................................................................................................ 9 2.4 Toekomstige situatie ........................................................................................................................... 10 Hoofdstuk 3 Beleidskaders............................................................................................................................ 15 3.1 Rijksbeleid................................................................................................................................................ 15 3.2 Provinciaal beleid.................................................................................................................................. 17 3.4 Gemeentelijk beleid ............................................................................................................................. 31 Hoofdstuk 4 Onderzoek ................................................................................................................................. 36 4.1 Milieuaspecten....................................................................................................................................... 36 4.2 Waterhuishouding................................................................................................................................
47 4.3 Ecologie .................................................................................................................................................... 49 4.4 Archeologie en cultuurhistorie ........................................................................................................ 52 4.5 Verkeer en parkeren ............................................................................................................................ 54 4.6 Milieueffectrapportage (MER) ......................................................................................................... 55 4.7 Kabels en leidingen.............................................................................................................................. 56 4.8 Niet gesprongen explosieven .......................................................................................................... 57 Hoofdstuk 5 Juridische planopzet .............................................................................................................. 59 Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid ........................................................................................... 62 Hoofdstuk 7 Inspraak, overleg en zienswijzen ......................................................................................
62 7.1 Inspraak .................................................................................................................................................... 62 7.2 Overleg ..................................................................................................................................................... 62 7.3 Zienswijzen .............................................................................................................................................. 63
Toelichting – Bestemmingsplan ’t Marktje Woensdrecht
Vastgesteld Mei 2024
3
H oof ds tu k 1 I nl ei di n g 1. 1 Aa nl ei di n g ‘t Marktje is een bijzondere locatie. Met de nabijheid van Hoogerheide met zijn
voorzieningen en de snelweg A4 ligt het goed ontsloten. Tegelijkertijd ligt het lokaal gezien
op een doodlopend stukje verharde weg, waardoor het een rustige idylle vormt. Direct achter het bestaande bebouwingslint van ‘t Marktje bevinden zich enkele grotere volumes in de vorm van oude landbouw- / bedrijfsloodsen. De initiatiefnemer is voornemens om
deze af te breken en te vervangen door veertien vrijstaande woningen. Deze woningen
bevinden zich op ruime kavels en hebben vrij uitzicht over het landschap.
Op basis van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ is de voorgenomen ontwikkeling niet
mogelijk. Het realiseren van woningen binnen de vigerende bestemming ‘Agrarisch met
waarden’ of ‘Bedrijf’ is uitgesloten. Dit zorgt ervoor dat een bestemmingswijziging naar ‘Wonen’ noodzakelijk is.
Het voorliggende bestemmingsplan vormt de juridisch-planologische regeling die de voorgenomen ontwikkeling mogelijk maakt.
1. 2 Li g gi n g e n b e gre nzi n g p l a n geb i e d Het plangebied aan ’t Marktje is gelegen tussen de kern Hoogerheide en de kern Woensdrecht. Het ligt ten zuiden van de A4. Het plangebied wordt aan de noordzijde en westzijde begrensd door de bebouwing aan ’t Marktje, aan de oostzijde door de watergang (beekloop) en aan de zuidzijde door het Kerkepadje.
Ligging planlocatie (bron: pdok)
Toelichting – Bestemmingsplan ’t Marktje Woensdrecht
Vastgesteld Mei 2024
4
Begrenzing plangebied (bron: Wissing)
Toelichting – Bestemmingsplan ’t Marktje Woensdrecht
Vastgesteld Mei 2024
5
1. 3 Vi ge re n d b es t em mi n gs p l a n Voor het plangebied is het bestemmingsplan ‘Actualisatie bestemmingsplan Buitengebied’ (NL.IMRO.0873.BUITxBP045xMOEDxOO-VG01) van toepassing. Dit plan is vastgesteld door
de gemeenteraad van Woensdrecht op 17 februari 2011. Na vaststelling in 2011 zijn enkele partiele herzieningen van het bestemmingsplan vastgesteld.
Vervolgens is op 1 oktober 2019 een geconsolideerde versie vastgesteld. Deze is vervolgens
op 1 oktober 2020 opnieuw partieel herzien: Bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening 2019. Aan de in deze bestemmingsplannen en herzieningen opgenomen regels zal moeten worden getoetst.
Voor het grootste deel heeft het plangebied de bestemming ‘Agrarisch met waarden –
Natuur- en Landschapswaarden’. Binnen deze bestemming is een bouwvlak opgenomen
met een oppervlakte van ca. 3500 m2. Een kleiner gedeelte van het plangebied heeft de
bestemming ‘Bedrijf’. Deze bestemming is voorzien van een bouwvlak waarbinnen een
maximum bebouwd oppervlak van 2700 m2 mag worden gerealiseerd. Binnen het plangebied zijn verder een dubbelbestemming en zeven gebiedsaanduidingen van kracht: • • • • • • • •
Uitsnede
Waarde - Aardkundig waardevol gebied;
geluidzone – industrie;
vrijwaringszone – radar;
Luchtvaartverkeerzone 2; Luchtvaartverkeerzone 8;
Archeologische verwachtingswaarde;
Attentiegebieden ehs;
Cultuurhistorisch waardevol gebied;
vigerend
ruimtelijkeplannen.nl)
bestemmingsplan
‘Actualisatie
bestemmingsplan
Buitengebied’
(bron:
Toelichting – Bestemmingsplan ’t Marktje Woensdrecht
Vastgesteld Mei 2024
6
Toets aan bestemmingsplan De initiatiefnemer is voornemens om veertien vrijstaande woningen in het plangebied te realiseren. De realisatie van e woningen binnen de agrarische bestemming dan wel de bedrijfsbestemming is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan ‘Actualisatie bestemmingsplan Buitengebied’.
1. 4 Le es wi j ze r De bestaande en toekomstige situatie wordt in hoofdstuk 2 beschreven. In hoofdstuk 3
wordt het beleid beschreven dat relevant is voor deze ontwikkeling. In hoofdstuk 4 wordt de uitvoerbaarheid beschreven, waarbij aandacht wordt gegeven aan de milieutechnische randvoorwaarden en de planologische randvoorwaarden. Daarna wordt in hoofdstuk 5 een
toelichting gegeven op de regels. In hoofdstuk 6 nader ingegaan op de economische uitvoerbaarheid. Tot slot volgt in hoofdstuk 7 de inspraak, het overleg en de zienswijzen.
Toelichting – Bestemmingsplan ’t Marktje Woensdrecht
Vastgesteld Mei 2024
7
H oof ds tu k 2 B es ta a n de e n to e ko ms ti g e s i t ua ti e p l a n g eb i e d 2. 1 La n ds ch a p p el i j ke con t ex t Het Marktje is een bijzondere locatie. Met de nabijheid van Hoogerheide met zijn
voorzieningen en de snelweg A4 ligt het goed ontsloten. Tegelijkertijd ligt het lokaal gezien op een doodlopend stukje verharde weg waardoor het een rustige idylle vormt. Het
plangebied is bovendien gelegen in de direct nabijheid van het landschappelijk ensemble
van de Brabantse Wal. De gebiedskenmerken worden bepaald door de natuurlijke basis: de hoge zandrug, waar ten oosten van de wal zeekleigronden op het ingeklonken veenmoeras
zijn afgezet. Het markante hoogteverschil aan de westzijde van de wal vormt een belangrijk
ruimtelijk kenmerk in de omgeving. Op de overgang naar de zeeklei liggen nederzettingen met oude akkercomplexen (onder andere Woensdrecht - ‘t Marktje). Op de steile westflank van de wal is het stedelijk gebied sterk gegroeid en zijn Hoogerheide en Woensdrecht bijna aan elkaar vastgegroeid. Het kleinschalige besloten landschap bovenop de Wal is van belang voor de natuurwaarden. Het bebouwingslint het Marktje kan gezien worden als één van de uitlopers van het dorp Woensdrecht naar het onbebouwde landschap. 2. 2 Bes ta a n de s i t ua ti e p l a n geb i ed Het Marktje bestaat voor een groot deel uit lintbebouwing met een gevarieerde bebouwingstypologie en schaal. In de tweede bebouwingslijn achter de woningen staan (in
het plangebied) enkele grotere gebouwen in de vorm van stallen en loodsen. Soms met
een agrarische bestemming, soms met een bedrijfsbestemming. Deze vallen vanaf het
Marktje niet bijzonder op, omdat de eerstelijns lintbebouwing redelijk gesloten is.
Over het beekdal heen (vanaf Onderstal) valt deze grotere schaal van bebouwing wel veel
meer op. De rugzijde van het bebouwingslint langs het Marktje blijft herkenbaar, maar wordt door deze bebouwing sterk verstoord.
De omgeving van het Marktje bestaat uit verschillende landschappelijke elementen.
Allereerst het beekdal met het beekje als oostelijke grens van het plangebied. Deze beek
zorgt hier al gedurende lange tijd voor de afwatering in het dal. Slechts een honderdtal
meters ten oosten van het projectgebied ligt de steilrand, als onderdeel van de Brabantse Wal.
Het plangebied zelf bestaat voor een deel uit onbebouwde agrarische gronden. Een groot
deel is echter ook volledig verhard. Op de verharding staat een vijftal grote loodsen. Deze loodsen en de verharding liggen op een opgehoogd vlak zandbed.
Toelichting – Bestemmingsplan ’t Marktje Woensdrecht
Vastgesteld Mei 2024
8
Principekaart: beleving vanaf het bebouwingslint ’t Marktje (bron: Boschenslabbers)
2. 3 La n ds ch a p p el i j ke i np a s s i n g De voorgenomen ontwikkeling voorziet in een 14-tal vrijstaande woningen, die binnen zeer
specifieke ruimtelijke kaders moeten worden gerealiseerd. Dit biedt een aantal concrete kansen om het landschap en de aanwezige cultuurhistorische en aardkundige waarden en
kwaliteiten te herstellen en verder te ontwikkelen. Onderzoek naar de aardkundige waarden
heeft plaatsgevonden: zie bijlage 17. Ook de cultuurhistorische en ruimtelijke kwaliteiten en waarden zijn in beeld gebracht. Zie hiervoor het landschapsinpassingsplan van
BoschSlabbers (bijlage 16) Omdat dit stuk in aanvang al enige jaren geleden is opgesteld,
bevat dit stuk op onderdelen soms verouderd beleid. Dit neemt niet weg dat de inhoud ten behoeve van de planvorming de onderbouwing ervan vormt.
Genoemde elementen (landschap en ruimte, aardkundige en cultuurhistorische waarden)
zijn – mede naar aanleiding van de tervisielegging van het voorontwerp- en
ontwerpbestemmingsplan samengebracht in een aanvulling op de toelichting, zie bijlage 18. Deze aanvulling maakt integraal onderdeel uit van deze toelichting.
Geënt op deze waarden zijn de volgende ambities voor de ontwikkeling te benoemen: 1.
de nabijheid van de steilrand a.
de lokaal aanwezige hoogteverschillen inzetten voor het creëren van eigenheid/karakter;
b. refereren aan het historische hoogteverloop van het maaiveld en het c.
2.
verschil in vegetatie en gebruik ervan; de
hogere
delen
occupatie/bewoning.
inzetten
voor
–
nieuwe
vormen
van
-
het bebouwingslint als drager a.
het bebouwingslint van ‘t Marktje is historisch gegroeid en kent daarom een organisch karakter, hierbij zal het plan aansluiting te zoeken;
Toelichting – Bestemmingsplan ’t Marktje Woensdrecht
Vastgesteld Mei 2024
9
b. afhechting van het bebouwingslint richting het beekdal: er zal daarbij c. 3.
onderscheid worden gemaakt tussen primair en secundair lint;
aansluiten bij de aanwezige kleinschaligheid - de fijne korrel.
inzetten van de kwaliteit van de plek a.
behoud van zichtlijnen/vista’s vanuit de kern en het nieuwe lint op het landschap;
b. de op het projectgebied aanwezige eik een waardige plek geven in het c.
plan;
creëren van een recreatieve, landschappelijke zone tussen Woensdrecht – Hoogerheide en deze ook openbaar toegankelijk maken.
De nieuwe ontwikkeling krijgt een logische opbouw wat betreft het gebruik en de mate van
openbaarheid. De huidige beekloop en een brede zone aan de westelijke zijde hiervan krijgt de ruimte voor verdere vernatting en natuurontwikkeling. Deze zone zal geheel openbaar
toegankelijk zijn en blijven (in mandelig eigendom) en biedt mogelijkheid voor het ontstaan
van een laarzenpad voor een ommetje vanuit het dorp en over het Kerkepadje en naar de
Noordpolder. Op de flanken van het beekdal komt de ontsluiting (een pad) voor de nieuwe
woningen.
Midden in het plangebied, bij de eik, komt ruimte voor ontmoeting voor de buurt, met
blijvend uitzicht over het beekdal. Ten westen van het toegangspad bevinden zich de nieuwe woningen op ruime privé-kavels. Deze woningen hechten het bestaande bebouwingslint richting het landschap af. Er komt een zorgvuldige overgang van de
percelen naar het landschap. Dit komt de subtiliteit van de overgang van de bebouwing
naar het landschap ten goede. Ook zal hiermee de visuele kwaliteit vanaf de Onderstal
substantieel verbeteren. De woningen liggen op ruime afstand van elkaar en ze worden goed ingebed in het landschap door hun ligging achter een te creëren houtwal.
2. 4 T o e ko ms ti g e s i t u a ti e
Toelichting – Bestemmingsplan ’t Marktje Woensdrecht
Vastgesteld Mei 2024
10
De initiatiefnemer is voornemens om de aanwezige stallen en loodsen af te breken en te
vervangen door veertien vrijstaande woningen. Deze woningen bevinden zich op ruime
kavels en hebben vrij uitzicht over het landschap. De kavelgrootte varieert van ca. 1000 m2 tot 2200 m2. Door de stringente bebouwingsregels is er geen sprake van het ‘aanplakken’
van bebouwing aan het bestaande bebouwingslint, maar van een zorgvuldige afhechting
en overgang tussen bebouwing en landschap en wordt de cultuurhistorische situatie beter zichtbaar en ervaarbaar en hersteld. Landschap
De zonering van het plangebied, zoals omschreven in paragraaf 2.3, volgt uit de aardkundige en landschappelijke structuur 1. Door de zone nabij de beekloop weer te verlagen naar het oorspronkelijke, natuurlijke niveau ontstaat er een plas-dras-zone waar
zuiver kwelwater aan de oppervlakte zal komen en waardoor specifieke vegetatie de ruimte krijgt zich te ontwikkelen. Deze natte zone zal ook bijdragen aan de kwalitatieve beleving
van het beekdal en de beekloop en een link leggen naar de natuurontwikkeling in de aangrenzende Noordpolder.
De woningen liggen op de iets hoger gelegen (drogere) gronden, een cultuurhistorisch 2
landschappelijk kenmerk wat typisch is voor deze locatie. De overgang naar de lagere,
nattere delen wordt gevormd door de aanleg van een nieuwe houtwal die tevens de woningen verweeft met het landschap. De woningen komen hierdoor achter een ‘vitrage
van groen’ te staan. Op grote afstand lijken ze daardoor op te gaan in het landschap. Op korte afstand is de houtsingel transparant genoeg om vanuit de woningen van het fraaie omringende landschap te kunnen genieten.
Het plangebied wordt op dit moment vooral beleefd vanaf de Onderstal en wordt gekenmerkt door de rommelige achterzijde van het bestaande bebouwingslint. Daarnaast springen de grotere volumes van de landbouwloodsen in het oog en verstoren het beeld. Deze loodsen maken plaats voor woningen die met hun voorzijde richting het landschap
zullen staan. De hakhoutsingel zal ervoor zorgen dat deze woningen als het ware op lijken te gaan in het landschap. Doordat de woningen haaks op het beekdal worden geplaatst blijft ook het contact vanaf het bestaande lint met het landschap zoveel mogelijk in tact en vice versa.
Ontsluiting
Het landschap speelt de hoofdrol in de ontwikkeling van dit stukje Woensdrecht. Dat is ook terug is te zien in de materiaalkeuze. Het voorstel is om te werken met een zogenaamd
‘karrespoor’ waar enkel de rijsporen verhard zijn uitgevoerd. Door toepassing van
grasdoorgroeitegels is de toegankelijkheid gewaarborgd en is het mogelijk dat twee auto’s elkaar passeren. Ook in de overige delen van het projectgebied zal het aandeel verhard
1
De aanwezige aardkundige waarden zijn apart in beeld gebracht. In bijlage 17 is het rapport hiervan te vinden.
De cultuurhistorische waarden vormen de onderlegger voor het landschapsinpassingsplan. Dit plan is te vinden in bijlage 16 en 18.
2
Toelichting – Bestemmingsplan ’t Marktje Woensdrecht
Vastgesteld Mei 2024
11
oppervlak tot een minimum beperkt blijven om een groene, landschappelijke uitstraling te kunnen waarborgen.
Het groene raamwerk
De hakhoutsingel vormt de groene kapstok van het gebied. Deze singel is ruimtelijk gezien een structurerend element dat zorgdraagt voor een adequate landschappelijke inpassing
van de woningen. De hakhoutsingel krijgt een eenduidig beeld waardoor deze een
herkenbaar element vormt voor het gebied. Door lokaal te variëren in breedte en
soortkeuze krijgt de singel hier en daar een wat meer organisch karakter en sluit hij goed
aan op zijn omgeving. Deze hakhoutsingel wordt uitgegeven in mandelig eigendom met
een onderhouds- en beheerscontract. Hiermee wordt voorkomen dat de houtsingel perceelsgewijze verschillen gaat vertonen en is het behoud ervan gegarandeerd. Ook is er
in dit bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting voor de aanleg en het instandhouden ervan opgenomen.
Inrichtingsprincipe ’t Marktje (bron: Bosch en Slabbers)
Beplanting
Om aan te sluiten bij het lokale landschap bestaat het plan uit gebiedseigen beplantingssoorten.
Door
beplantingkeuze
af
te
stemmen
op
de
specifieke
groeiomstandigheden wordt de noodzaak van beheer minimaal en is de kans van slagen
het grootst. Het beekdal is open en nat. Hier stellen we dan ook voor te werken met
Toelichting – Bestemmingsplan ’t Marktje Woensdrecht
Vastgesteld Mei 2024
12
extensief gras. De houtwal bestaat op de nattere delen vooral uit essen en elzen, op de wat beter ontwaterde delen ook uit hazelaar en eik. Verkaveling
De verkaveling is ook afgestemd op de lokale en cultuurhistorische en aardkundige waarden. Zo zullen de kavels in hoogte meelopen met het oorspronkelijke hoogteverloop,
zowel in de richting dwars op het beekdal als in de noord-zuidrichting. De begrenzing van
de kavels aan de dalzijde is niet ‘hard’ maar soepel, hetgeen wordt versterkt door de houtwal. De kavels zijn ruim van maat en de wijze waarop de bebouwing op het perceel
wordt toegestaan zeer stringent. Hierdoor ontstaat er geen bebouwingswand, maar een
vingerlas van landschap, tuin en bebouwing. Architectuur
De architectuur van de woningen is enerzijds geënt op de kwaliteit van het lokale
landschap, het agrarische landschap. De schuur-architectuur is vrij ingetogen zodat het landschap de hoofdrol mag spelen. De ‘longhouses’ oriënteren zich allemaal op het
landschap van de Brabantse Wal en de Noordpolder. De architectuur vormt een samenspel
met het aanwezige landschap: de positionering en maatvoering zorgt voor een vermenging van landschap en prive-tuinen. In korrelgrootte (hoogte en breedte, kap verplicht) houden de woningen een goede relatie met de bestaande woningen aan het bebouwingslint.
De nieuw te bouwen woningen (longhouses) krijgen een maximale nokhoogte van 8 meter,
de goothoogte kan variëren tussen 1 en maximaal 5 meter. Het bijgebouw heeft een maximale goothoogte van 3,5 meter en maximale nokhoogte van 5 meter. De verhouding
lengte – breedte voor hoofdgebouw en bijgebouw is minimaal 2,2 : 1. Daarmee is een smal front richting het beekdal gegarandeerd. Het hoofdgebouw heeft een maximaal bebouwd
oppervlak van 225 m2, het bijgebouw heeft een maximaal bebouwd oppervlak van 100 m2. Alle genoemde landschappelijke inrichtingsprincipes van de openbaar toegankelijke ruimte
en de voorwaarden voor de verkaveling en bebouwing zijn vastgelegd in het Beeldregieplan dat als bijlage bij de regels van dit bestemmingsplan wordt vastgesteld.
Toelichting – Bestemmingsplan ’t Marktje Woensdrecht
Vastgesteld Mei 2024
13
3d visualisatie / indicatie ’t Marktje (bron: Kokon)
Toelichting – Bestemmingsplan ’t Marktje Woensdrecht
Vastgesteld Mei 2024
14
H oof ds tu k 3 B el ei ds k a d ers De gemeente is in principe vrij in de keuze van het te voeren beleid. De wetgeving in
Nederland gaat er wel vanuit dat er rekening wordt gehouden met het beleid van hogere
overheden, vooral daar waar het regionale belangen betreft. De gemeente is niet verplicht om dit beleid te volgen, maar een afwijking daarvan moet wel duidelijk gemotiveerd
worden. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op relevant rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid.
3. 1 Ri j ks b el ei d
3.1. 1 N a tio n al e O m g ev ing sv i si e Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) van kracht geworden. De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet (1 januari 2024). Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding
van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke
ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld.
De NOVI bevat de hoofdzaken van het beleid voor de fysieke leefomgeving. Uit de Omgevingswet volgt dat al het strategische beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, én het nieuwe strategische beleid op het beleidsterrein van de fysieke leefomgeving worden opgenomen in de NOVI.
Het Nationaal Milieubeleidsplan (NMP4, 2001) en de Rijksnatuurvisie 2014 gaan op in en worden vervangen door de NOVI en het bijbehorende Nationaal Milieubeleidskader. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervalt geheel, behalve paragraaf 4.9
Caribisch Nederland en Caribische Exclusieve Economische Zone. De NOVI geldt verder als
wijziging van enkele onderdelen van het Nationaal Waterplan 2016-2021 (NWP) op grond van de Waterwet.
In zijn totaliteit kent de NOVI 21 nationale belangen en opgaven die het verder uitwerkt.
Die opgaven zijn niet meer op zichzelf staand op te lossen, maar grijpen in elkaar. Met de NOVI zoekt het Rijk een perspectief om de grote opgaven aan te pakken, om Nederland
mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de
(historische) steden. Om die reden worden binnen de NOVI prioriteiten gesteld. De NOVI stelt daarbij een integrale aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en
maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het Rijk. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen werkt het Rijk aan de volgende vier prioriteiten: 1.
Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
3.
Sterke en gezonde steden en regio's;
2. 4.
Duurzaam economisch groeipotentieel;
Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Toelichting – Bestemmingsplan ’t Marktje Woensdrecht
Vastgesteld Mei 2024
15
Centraal bij de afweging van belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke
leefomgeving, zowel van de boven- als van de ondergrond. De NOVI onderscheidt daarbij drie afwegingsprincipes: 1.
Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
3.
Afwentelen wordt voorkomen.
2.
Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; en.
Het Rijk zal bij de uitvoering van de NOVI zichtbaar maken hoe de omgeving-inclusieve benadering vorm krijgt en de afwegingsprincipes benut worden.
Met de NOVI presenteert het Rijk een integrale, op samenwerking gerichte aanpak. De NOVI geeft een gebiedsgericht afwegingskader en sturende visie in een, gericht op het realiseren van een gezond, leefbaar, herkenbaar en economische sterk Nederland. Toets aan de Nationale Omgevingsvisie
Het projectgebied ligt niet in een gebied waarvoor de NOVI gerichte belangen of opgaven
kent. Het plan past wel binnen de drie genoemde afwegingsprincipes. Om die reden kan verdere toetsing aan de NOVI achterwege blijven.
3.1. 3 L ad d er va n d uu rz am e v er s t ed el ij k in g Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een
goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij dient de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling te worden aangetoond. Voorheen bestond de ladder uit drie treden die doorlopen moesten worden ter
verantwoording van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, maar per 1 juli 2017 zijn er enkele wijzigingen van kracht geworden. Eén van de belangrijkste is dat de drie treden worden
losgelaten. Feitelijk is er nog maar één trede: "er dient gemotiveerd worden dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte." Het betreft ontwikkelingen zowel binnen als buiten stedelijk gebied. Het realiseren van een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied moet nadrukkelijk gemotiveerd worden.
In het Bro is overigens geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Of er sprake
is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de
ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocaties geldt volgens de overzichtsuitspraak (ABRvS 28 juni 2017; ECLI: NL: RVS: 2017: 1724) dat 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden.
Toets aan de Ladder van duurzame verstedelijking De initiatiefnemer is voornemens om de aanwezige stallen en loodsen af te breken en 14
vrijstaande woningen toe te voegen in het plangebied. De ontwikkeling is daarom, gelet op Toelichting – Bestemmingsplan ’t Marktje Woensdrecht
Vastgesteld Mei 2024
16
de omvang, als ‘stedelijke ontwikkeling’ te classificeren. De ‘ladder voor duurzame
verstedelijking’ moet verder worden doorlopen. In 2016 is de onderbouwing voor de Ladder reeds opgesteld (zie bijlage 19). Omdat dit stuk in 2016 reeds is opgesteld spreekt
het soms over wat ouder beleid en gegevens. Dit neemt niet weg dat de inhoud nog steeds van toepassing is. Ook heeft er recent een beperkte actualisatie plaatsgevonden.
Een nadere toelichting op de regionale woningbouwopgave is te vinden in de paragraaf ‘Gemeentelijk beleid’ van deze toelichting.
Het voornemen past binnen de principes van duurzame verstedelijking. 3.1. 4 Co n c lu si e Het Rijk staat de planontwikkeling, gezien het karakter van het plan, niet in de weg. De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten zoals verwoord in de Nationale Omgevingsvisie en de Ladder van duurzame verstedelijking.
3. 2 P ro vi n ci a a l b el ei d
3.2. 1 O m g e vi ng sv is i e No o r d-B r ab an t De Brabantse omgevingsvisie is op 14 december 2018 vastgesteld. Deze omgevingsvisie vervangt de voorheen geldende structuurvisie. Met de omgevingsvisie formuleert de
provincie haar ambitie over hoe zij wil dat de Brabantse leefomgeving er in 2050 uitziet. De
Brabantse Omgevingsvisie is een samenhangende visie op de fysieke leefomgeving. De
Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.
Die visie is zelfbindend, dat wil zeggen dat een overheidslaag zich aan haar eigen visie moet houden. Een overheid kan de keuzes uit de Omgevingsvisie vastleggen in regels, de Omgevingsverordening. Aan die regels moeten overheden, bedrijven en burgers zich houden.
3.2. 2 I nt e rim o m g ev in gsv e ro rd e ni ng No o rd - B rab a nt De provincie wil met haar regels aansluiten op de werkwijze van de Omgevingsvisie en de
Omgevingswet. Daarom is er eerder voor gekozen om de verschillende provinciale verordeningen voor de fysieke leefomgeving samen te voegen tot een Interim
omgevingsverordening. Provinciale Staten hebben op 25 november 2019 deze verordening
vastgesteld. Inmiddels is op 1 augustus 2023 de geconsolideerde versie Augustus 2023 Toelichting – Bestemmingsplan ’t Marktje Woensdrecht
Vastgesteld Mei 2024
17
vastgesteld. Het was een "Interim omgevingsverordening” om zo te benadrukken dat dit
een tussenstap zou zijn naar de definitieve Omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Inmiddels is de Omgevingsverordening van kracht. Dat geldt overigens ook voor de Omgevingswet.
De verordening bestaat uit kaartmateriaal en regels waarmee gemeenten rekening moeten
houden bij het opstellen van ruimtelijke plannen. De Omgevingsverordening is beleidsarm. Daarin wordt een gebiedsgerichte benadering voorgestaan, waarbij het in stand houden en bevorderen van omgevingskwaliteit voorop staat. Er is maatwerk mogelijk.
Belangrijk daarbij is het principe van zorgvuldig ruimtegebruik, de lagenbenadering en meerwaardecreatie.
Hiermee
wordt
meervoudig
ruimtegebruik,
koppeling
van
maatschappelijke doelen en opgaven bedoeld. Daarnaast is het van belang dat bij nieuwe ontwikkelingen bekeken wordt welke effecten het heeft op het voorkomen van leegstand en in welke zin het bijdraagt aan sloop.
In de Omgevingsverordening zijn de volgende thema’s van belang voor het plangebied: -
-
-
-
-
landbouw;
verstedelijking afweegbaar (dit is in de Omgevingsverordening niet overgenomen);
aardkundig waardevol gebied;
attentiezone waterhuishouding; groenblauwe mantel; landelijk gebied;
cultuurhistorisch waardevol gebied.
Genoemde thema’s lopen we onderstaand stuk voor stuk langs. Daarbij beschouwen we ook de doorwerking voor het plangebied.
Landbouw
De meeste regels in deze paragraaf richten zich op veehouderijen. Samen met haar partners
werkt de provincie al geruime tijd aan de transitie naar zorgvuldige veehouderij. Sinds 2010
(megastallendebat) hebben provinciale staten hierover verschillende besluiten genomen die ook hebben geleid tot het vaststellen van regels. Gebaseerd op deze besluiten bevat dit hoofdstuk rechtstreeks werkende regels voor de ontwikkeling van veehouderij en mestbewerking.
Doorwerking plangebied
De voorgenomen ontwikkeling maakt geen agrarische bedrijfsactiviteiten mogelijk. Sterker, zij zorgt voor een verbetering van de landschappelijke kwaliteit door het verminderen van
minder bruikbare landbouwgronden en opstallen in een landschappelijk kwetsbaar gebied.
Toelichting – Bestemmingsplan ’t Marktje Woensdrecht
Vastgesteld Mei 2024
18
Verstedelijking afweegbaar
Als er vanuit kwaliteit of kwantiteit in stedelijk gebied onvoldoende ruimte aanwezig is, dan
bestond er in Interim omgevingsverordening de mogelijkheid dat een stedelijke ontwikkeling binnen het werkingsgebied ‘Verstedelijking afweegbaar’ wordt gerealiseerd.
Deze gebieden zijn in het verleden (2004) na toepassing van de lagenbenadering en afweging
aangeduid
als
gebieden
waar
–onder
voorwaarden-
verantwoorde
uitbreidingsmogelijkheden (kunnen) liggen. Als er nieuw ruimtebeslag nodig is, wordt met
toepassing van de basisprincipes uit paragraaf 3.1.3 van deze toelichting (Ladder voor
duurzame verstedelijking) gekeken naar een concrete invulling. De tekst van de verordening op dit punt luidt als volgt:
(…) een bestemmingsplan, ter plaatse van Verstedelijking afweegbaar voorzien in de nieuwvestiging van een duurzame stedelijke ontwikkeling als: a.
binnen Stedelijk Gebied feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte beschikbaar is; b. transformatie van cultuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand vastgoed niet tot de mogelijkheden behoort; c. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; d. de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting rekening houdt met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het Stedelijk Gebied.
Doorwerking plangebied
Het gehele plangebied ligt in de zone ‘verstedelijking afweegbaar’. Ook het – buiten het
plangebied vallende – stuk grond achter de bestaande, meest zuidelijke bestaande woningen aan het Marktje valt binnen de zone.
Overigens is het de vraag of er ter plaatse sprake is van nieuwe verstedelijking: er is immers
in de huidige situatie reeds forse bebouwing en verharding aanwezig. De ontwikkeling
voorziet in de transformatie van een niet-toekomstvast ontoegankelijk bedrijfs- en
landbouwgebied en - bebouwing. Grote en hoge loodsen zullen worden verwijderd en beperkt bruikbare landbouwgronden die zeer dicht op de bestaande woningen en het kwetsbare landschap liggen zullen worden ingezet om de overgang van het landschap naar
het dorp zorgvuldig en kwaliteitsvol, ervaarbaar en beleefbaar te maken. Ook zal het plan
de (deels nog aanwezige) niet meer ervaarbare aardkundige en cultuurhistorische waarden terugbrengen, ervaarbaar en toegankelijk maken.
Bovenstaande is ook in bijlage 19 in 2016 nader onderbouwd met de toenmalig bekende
gegevens ten behoeve van toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Ook
hieruit volgt dat hier eigenlijk geen sprake is van uitbreiding buiten bestaand stedelijk
gebied, maar van een functionele en ruimtelijke transformatie. Voor juist deze woonkwaliteit en deze transformatie-opgave zijn geen alternatieve locatie in het verder bestaand stedelijk gebied beschikbaar.
Toelichting – Bestemmingsplan ’t Marktje Woensdrecht
Vastgesteld Mei 2024
19
De ontwikkeling is opgenomen in en past binnen de regionale woningbouwafspraken. De stedenbouwkundige en landschappelijke inrichting houdt nadrukkelijk rekening met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving. De voorgenomen
ontwikkeling voorziet in een duurzame afronding van het stedelijk gebied. In de huidige
situatie is er sprake van een structuur en kwaliteit die op meerdere vlakken (schaal, hoogte, maaiveldhoogte, verharding) niet past in het gebied en de omgeving maar sterk bedrijfsmatig-functioneel van karakter is. Ook is er sprake van een zeer rommelige
‘afronding’ beëindiging van het stedelijk gebied: de woningen aan het Marktje staan met
hun achterkanten op het beekdal gericht (schuttingen, uit- en aanbouwen, niet-lokale hagen en groenstructuren). Verder richting het open landschap staan dan verdeeld over
het plangebied, achter deze bebouwing nog 5 grote loodsen vol in het zicht vanuit het
omringende open landschap. Het plan voorziet in een eenduidiger, passende en duurzame afhechting van het stedelijk gebied en een zorgvuldige overgang naar het open landschap. Een en ander wordt in de bijlagen 16 en 18 nader onderbouwd en inzichtelijk gemaakt.
We kunnen stellen dat de ontwikkeling aan ’t Marktje in Woensdrecht voldoet aan de
basisprincipes voor nieuw ruimtebeslag. Zowel kwantitatief als kwalitatief is er sprake van
een actuele regionale behoefte naar woningbouw in Woensdrecht. Het bestaand stedelijk gebied biedt onvoldoende mogelijkheden om deze behoefte op te kunnen vangen.
Daarnaast wordt er voorzien in een specifieke ruime kwaliteit (ruim, groen) geënt op de specifieke vraag vanuit het gebied en de waarden ter plaatse. Ook zorgt de ontwikkeling
voor het verwijderen van een ‘rotte kies’ op de overgang van dorp naar het landschap.
Uitsnede kaart Interim omgevingsverordening Noord-Brabant, ‘verstedelijking afweegbaar’
(in groen het plangebied)
Toelichting – Bestemmingsplan ’t Marktje Woensdrecht
Vastgesteld Mei 2024
20
Groenblauwe mantel
De groenblauwe mantel bestaat overwegend uit gemengd landelijk gebied met belangrijke nevenfuncties voor natuur en water. Het zijn meestal gebieden grenzend aan het kerngebied natuur en water die bijdragen aan de bescherming van de waarden in het kerngebied. Het behoud, herstel en vooral de ontwikkeling van natuur, water, waterbeheer
en landschap is in de groenblauwe mantel een belangrijke opgave. Nieuwe ontwikkelingen
binnen de groenblauwe mantel zijn mogelijk als deze bestaande functies respecteren of
bijdragen aan een kwaliteitsverbetering van die functies. De tekst van het betreffende artikel uit de Omgevingsverordering luidt als volgt:
Een bestemmingsplan van toepassing op de Groenblauwe mantel: strekt tot behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van het watersysteem en de daarmee samenhangende ecologische waarden en kenmerken en landschappelijke waarden; a. b.
stelt regels ter bescherming van de ecologische, landschappelijke en hydrologische waarden en kenmerken van het gebied; borgt dat een ontwikkeling gepaard gaat met een positieve bijdrage aan de bescherming en ontwikkeling van de ecologische waarden en kenmerken en landschappelijke waarden.
Doorwerking plangebied
Het gehele plangebied valt binnen de aanduiding Groenblauwe mantel. Onderhavig
initiatief voorziet in woningen in de nabijheid van een landelijk gebied. Het plan is geënt
op de (potentieel) aanwezige landschappelijke, ecologische en hydrologische waarden en kenmerken van het gebied. Het bestemmingsplan stelt in combinatie met het
Beeldregieplan en het landschapsinpassingsplan regels op voor zowel de bebouwing als voor het landschap. Ook zal een fors deel van het plangebied worden ingezet voor
landschapsontwikkeling en openbaar toegankelijk blijven. Daarmee levert het een positieve bijdrage aan (het ervaren en beleven van) de waarden. Hierdoor worden genoemde
waarden en kenmerken behouden en versterkt. Overigens sluit de aanduiding Groenblauwe mantel de vestiging van (nieuwe) overig-agrarische bedrijven uit. Daarmee sluit de omzetting van de bestaande overig-agrarische bedrijven naar de functie ‘wonen’ naadloos aan bij de doelstellingen van de Verordening.
In Bijlage 5 (Geohydrologisch grondonderzoek) en Bijlage 23 (Notitie hydrologie) worden
de effecten die het plan heeft om de hydrologische omstandigheden ter plaatse en in de omringende natuurgebied beschouwd. Negatieve effecten zijn niet te verwachten.
Aardkundig waardevol gebied
Met behulp van de Verordening ruimte wil de provincie aardkundige waarden behouden,
herstellen of duurzaam ontwikkelen. Een beschrijving van de aardkundige waarden is te vinden in de Aardkundig Waardevolle Gebiedenkaart Noord-Brabant. Vanuit deze kaart wordt verwezen naar de bijbehorende gebiedsbeschrijving. Het betreft hier het gebied
‘Brabantse Wal, Meersche Duinen’. De algemene omschrijving van de aardkundige waarden Toelichting – Bestemmingsplan ’t Marktje Woensdrecht
Vastgesteld Mei 2024
21
is: complexe overgang Brabantse zandgronden naar Zeeuwse kleigronden, van reliëfrijk bos-, heide- en duingebied aan de hoge kant via een markante steilrand met beekdalen
naar poldergebieden aan de lage kant. Het belangrijkste aardkundige verschijnsel en
aardkundig van betekenis zijn de steilrand van de Brabantse Wal (terraswand/fossiele klifkust). Dit is een opvallend reliëfverschil als gevolg van Pleistocene riviererosie, in combinatie met rivier- en stuifduinen op de ‘hoge kant’.
Als te beschermen (hier relevante) aardkundige elementen worden genoemd: de steilrand
van de Brabantse Wal, (Oude) rivierduinen, stuifzanden met tussenliggende geheel of gedeeltelijk met veen opgevulde laagten en vennen, kreekrestanten en kreekruggen en kwelgebieden met ijzerrijk grondwater, afkomstig van de steilrand.
De aanwijzingen voor beschermregels in bestemmingsplannen zijn grofweg als volgt. 1.
Reliëfverschillen samenhangend met bovengenoemde verschijnselen mogen niet
2.
Geen wijzigingen in natuurlijke patroon van beek- en kreeklopen toegestaan.
3.
worden ver- of afgegraven of anderszins aangetast (ontgrondingen / ophogingen). Verdroging met als gevolg verstuiving van de oude rivierduinen moet voorkomen worden.
Om nog specifieker te onderzoeken wat de ter plaatse aanwezige aardkundige waarden zijn, is er nader onderzoek uitgevoerd door fysisch geograaf Jurgen de Kramer (bijlage 17
bij deze toelichting). Hoofdstuk 2 van de Aanvullende toelichting (Bijlage 18) gaat hier nader op in en ook op de hoogtes in het plangebied.
Doorwerking plangebied
Nagenoeg het gehele plangebied valt binnen de zone ‘aardkundig waardevol’. Het plangebied bevat aan de westzijde (het Marktje) een rivierduin, vanaf dit duin begint de laagte die doorloopt tot de meest oostelijke plangrens: de beek. Dit is het laagste punt. Vervolgens loopt het maaiveld richting oosten (buiten het plangebied) weer verder omhoog tegen de steilrand van de Brabantse Wal aan.
In het genoemde Aardkundige waarden rapport (bijlage 17) worden deze elementen nader
beschouwd. De ruimtelijke uitwerking van het initiatief heeft haar wortels in deze
aardkundige waarden. Het Marktje vormt het hoogste deel (het duin). Vervolgens verloopt het maaiveld in de toekomst op een natuurlijke manier richting het laagste punt (de beek). De huidige en toekomstige maaiveldhoogtes zijn in het beeldregieplan vastgelegd.
Er zal geen sprake zijn van het aanvullen met zand op de hoogte van het Marktje, teneinde één vlak plangebied te krijgen. Integendeel: vanaf het Marktje zakt het maaiveld gemiddeld
0,5 tot 1 meter, zodat de nieuwe woningen lager komen te liggen dan de bestaande woningen aan het Marktje. De kavels zullen zowel in dwarsrichting (dwars op het dal) als in langsrichting op de natuurlijke hoogte van het beekdal worden gelegd. Dit betekent ook
dat de bestaande jonge ophogingen en uitvlakkingen (tot meer dan 1 meter onder de loodsen en de terreinen er omheen) zullen worden verwijderd.
Toelichting – Bestemmingsplan ’t Marktje Woensdrecht
Vastgesteld Mei 2024
22
Het maaiveld verloopt vervolgens lager door richting de beek. In deze (openbaar toegankelijke) zone komt het ontsluitingspad voor de woningen en voor recreatief gebruik.
Het maaiveld verloopt in natuurlijk reliëf richting het laagste punt, de beek. Dit betekent ook dat er richting de beek vernatting zal plaatsvinden. De beek zelf wordt niet aangepast.
Met deze ingrepen is er sprake van herstel van niet meer aanwezige en ervaarbare
aardkundige waarden. In nauw overleg met het Waterschap is en zal de verdere waterhuishouding nauwkeurig in beeld worden gebracht.
In Bijlage 18, hoofdstuk 2 en 3 (Aanvullende toelichting) is een nadere onderbouwing en uitwerking van deze hoogtes opgenomen, mede op basis van historisch materiaal.
Cultuurhistorisch waardevol gebied
De provincie wil via de Verordening cultuurhistorische waarden en kenmerken behouden,
herstellen of duurzaam ontwikkelen. De cultuurhistorische waarden staan beschreven in de Cultuurhistorische Waardenkaart. Het betreft het gebied Brabantse Wal.
Het gebied wordt in het algemeen gekenmerkt door hooggelegen gronden van de
Brabantse Wal met bossen en akkercomplexen, die via een vrij steile helling overgaan in laaggelegen polderland. Het is één van de plekken waar de hoogteverschillen tussen de Brabantse Wal en het polderland ten westen ervan het meest spectaculair zijn.
Specifieker betreft het een gevarieerd complex van bouwlanden, weilanden en bosjes langs
de rand van de Brabantse Wal, op de overgang van hoge dekzanden naar de westelijke zeekleipolders. Heel markant is het hoogteverschil, dat hier en daar zo’n twintig meter
bedraagt. De gronden van het Brabants Plateau gaan hier abrupt over in de zeekleipolders van Noord-Brabant en Zeeland. Het reliëf is veroorzaakt door de Schelde, die vroeger langs de Brabantse Wal naar het noorden stroomde en de rand van het plateau erodeerde.
Aan de onderzijde van de wal liggen oude polders (1685) met natte graslanden die vroeger
omzoomd werden door knotbomen en houtsingels (hier sluit het nieuwe plan naadloos op
aan). Er zijn belangrijke zichtrelaties vanaf de Brabantse Wal op de polders ten westen ervan, maar vooral ook omgekeerd. Van verre zijn de hoge gronden van de wal zichtbaar,
geaccentueerd door blikvangers zoals de kerktorens van Woensdrecht, Hoogerheide en Ossendrecht.
De belangrijkste (en relevante) waarden en kenmerken voor het plangebied zijn: 1. de visuele relaties: de vergezichten van en naar de Brabantse Wal;
2. de relatie van de terreingesteldheid met de inrichting en het gebruik; 3. de kleinschalige strookvormige percelering aan de voet van de wal.
Toelichting – Bestemmingsplan ’t Marktje Woensdrecht
Vastgesteld Mei 2024
23
Doorwerking plangebied
Een deel van het plangebied valt binnen de zone ‘cultuurhistorisch waardevol gebied‘.
Uitsnede kaart Interim omgevingsverordening Noord-Brabant, ‘Cultuurhistorisch waardevol gebied’ (in groen de begrenzing van het plangebied)
Inhoudelijk zijn de volgende aspecten van belang. Voor een uitgebreide omschrijving van
deze waarden en de wijze waarop met de cultuurhistorische waarden wordt omgegaan in
het plangebied, verwijzen we naar bijlage 18 (Aanvullende toelichting). In voorliggende
toelichting beperken we ons tot een korte samenvatting.
De belangrijkste (en relevante) waarden en kenmerken voor het plangebied zijn: 1.
De visuele relaties: de vergezichten van en naar de Brabantse Wal.
De visuele relaties worden in de huidige situatie vanaf het plangebied belemmerd doordat
er grootschalige bedrijfsbebouwing op het plangebied staat. Ook is het hele gebied privaat
en niet toegankelijk eigendom. Behalve voor enkele bewoners langs het Marktje zijn er dus geen vergezichten. Het zicht op de planlocatie vanaf de steilrand en vanuit het beekdal wordt gedomineerd en ontsierd door de grootschalige bedrijfsbebouwing.
In het plan worden de vergezichten vanaf de planlocatie hersteld: het gebied wordt en blijft
(behalve de private kavels) helemaal openbaar toegankelijk. Ook het zicht op de planlocatie wordt zorgvuldig toegespitst op de aanwezige waarden. De grootschalige loodsen zullen Toelichting – Bestemmingsplan ’t Marktje Woensdrecht
Vastgesteld Mei 2024
24
verdwijnen. Daarvoor in de plaats komen in zeer lage dichtheid maximaal 14 woningen. Deze woningen zijn gebonden aan minimale onderlinge afstanden en vele bouw- en beeldkwaliteitsregels. Ook is er sprake van een zorgvuldige landschappelijke inpassing.
Voor nadere onderbouwing van en inzicht in deze inpassing verwijzen wij naar het
Landschapsinpassingsplan (bijlage 16), Beeldregieplan (bijlage bij de regels) en de Aanvullende toelichting (Bijlage 18, paragraaf 3.4). 2.
De relatie van de terreingesteldheid met de inrichting en het gebruik.
Deze relatie is eigenlijk de relatie tussen de aardkundige waarden, de cultuurhistorische
waarden en het huidige / toekomstige gebruik. Het blijkt dat aan het gebied door de jaren
heen iedere keer een gebruikslaag is toegevoegd danwel het gebruik sterk gewijzigd. Daarbij is de afleesbaarheid van de cultuurhistorische waarden steeds verder onderop
geraakt.
Het plan beoogt deze weer meer zichtbaar, herkenbaar en beleefbaar te maken: - beleving en leesbaarheid van de zandrug in het westen;
- beleving en leesbaarheid van de laagte in het oostelijke deel en de klif ten oosten van het plangebied;
- zichtbaar maken en houden van de hoogte en laagte in het plangebied, ongeacht toevoeging van elementen;
- inspelen met beplantingssoorten op reliëf en vochtigheid. Nadere onderbouwing hiervan is te vinden in de notitie Aardkundige waarden (bijlage 17),
het Landschapsinpassingsplan (bijlage 16) en in de Aanvullende toelichting (bijlage 18, hoofdstuk 3). 3.
De kleinschalige strookvormige percelering aan de voet van de wal.
In de huidige situatie zijn deze strookvormige percelen aan de oostkant van de beek (buiten
het plangebied) nog enigszins te herkennen. In het plangebied zelf is er echter sprake van een ander patroon. Hier zijn grootschalige ophogingen (zonder relatie met het onderliggende landschap) en voornamelijk functionele grootschaliger patronen te vinden.
In de nieuwe situatie zal de relatie van de inrichting met het onderliggende landschap worden hersteld. De opbouw van het dwarsprofiel over het beekdal over het gehele
plangebied zal aansluiten bij de cultuurhistorische landschapswaarden. Het natuurlijke hoogteverloop van het hoger gelegen Marktje naar de lager gelegen beek zal worden
hersteld. Ook zal het laaggelegen deel ten westen van de beek weer op een natuurlijke wijze dwars op de beek haar afwatering krijgen.
Bovenstaande wordt nader onderbouwd in de Aanvullende toelichting (bijlage 18, m.n. paragraaf
3.6),
de
Notitie
Aardkundige
Landschapsinpassingsplan (bijlage 16).
waarden
(bijlage
17)
en
het
Toelichting – Bestemmingsplan ’t Marktje Woensdrecht
Vastgesteld Mei 2024
25
Attentiezone waterhuishouding
De provincie wil via de Verordening de waterhuishouding beschermen. Dit sluit functies en activiteiten uit die een negatief effect hebben op de hydrologische instandhoudingsdoelen van het hierbinnen gelegen Natuur Netwerk Brabant.
De attentiezone waterhuishouding kent een basis in de reconstructie- en gebiedsplannen.
Stromingen in het grondwatersysteem kunnen veranderen door verandering van bodemopbouw of het doorboren van lagen (bij grondverzet of diepploegen). Voor activiteiten die een negatief effect op de (grond)waterstand in het Natuur Netwerk kunnen
hebben, is een vergunning nodig. Bij het toelaten van functies die een negatief effect kunnen hebben op de waterhuishouding, geldt dat overleg met het waterschap nodig is.
Een bestemmingsplan dient daarom regels te bevatten voor het verzet van gronden van meer dan 100 m3 of meer dan 60 cm diepte, drainage, wijzigingen in de grondwaterstand of het aanbrengen van verhardingen. Doorwerking plangebied
Door WIHA Grondmechanica is een geohydrologisch grondonderzoek uitgevoerd voor het project aan ‘t Marktje” (zie bijlage 5). Het onderzoek heeft tot doel inzicht te geven in de
hydrologische situatie van het terrein en de invloed van een aantal opties binnen het nieuwbouwplan
op
de
grondwaterstanden
en
-stromen.
Aanvullend
op
het
geohydrologisch grondonderzoek is een notitie opgesteld die inzichtelijk maakt wat de geohydrologische effecten van de planvorming zullen zijn op het omliggende natuurnetwerk (zie Bijlage 23).
Realisatie van het plan zal in meer of mindere mate effect hebben op de waterhuishouding
van het plangebied en de omgeving. Op basis van grondwatermodelberekeningen wordt verwacht dat: •
Eventuele
ophoging
van
het
terrein
een
geringe
verhoging
van
de
grondwaterstand zal veroorzaken, maar wel over een substantieel gebied. Het
betreft een verhoging van 0 à 6 cm op de locatie en circa 100 m rond de planlocatie. De grond zal helemaal niet worden opgehoogd. Daarom zal er geen
sprake zijn van verhoging van de grondwaterstand.
•
Het realiseren van kelders in het plangebied een significante verhoging van de
grondwaterstand kan veroorzaken, echter zeer lokaal. Het betreft een verhoging
van 0 tot 25 cm in de directe omgeving van de kelders. Deze effecten strekken zich naar verwachting niet of nauwelijks uit buiten de grenzen van het plangebied. Na
overleg met het waterschap is besloten om geen kelders in het plangebied toe te staan.
•
Eventueel lokaal verplaatsen van de langs het gebied aanwezige watergang naar het westen naar verwachting een grondwaterstandsdaling tot gevolg heeft van 5
tot 25 cm dalen. Dit effect reikt tot voorbij het Marktje. De effecten ten oosten van de oosten van de watergang zijn relatief klein (slechts enkele centimeters
Toelichting – Bestemmingsplan ’t Marktje Woensdrecht
Vastgesteld Mei 2024
26
stijghoogteverschil). De watergang zal in het plan onaangetast blijven. Derhalve is er geen sprake van wijzigingen in de grondwaterstand.
•
Bij eventuele volledige demping van de watergang, de grondwaterstand op de planlocatie zal doen stijgen met circa 60 cm en in de omgeving tot mogelijk 7 m. Het effect zou merkbaar zijn tot circa 1 km vanaf de watergang.
Zonder ingrepen aan de watergang is de invloed van het plan op de waterhuishouding (en
ook de omliggende landschapselementen) naar verwachting dus beperkt. Dit omdat de aanwezige watergang langs de oostrand van het plangebied (incl. het deel ten noorden en
zuiden) vrijwel allesbepalend is voor de grondwaterstand in het plangebied. Substantiële ingrepen aan deze watergang dienen derhalve te worden voorkomen.
In overleg met het waterschap is in een eerder stadium het stedenbouwkundig plan
aangepast op de bovengenoemde punten. Ook zal gedurende de verdere uitwerking en uitvoering van het plan nauw contact worden onderhouden met het waterschap.
Landelijk gebied
De doelstelling van de Verordening met betrekking tot het landelijk gebied is als volgt. Een ruimtelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt in de zone Landelijk Gebied dient
gepaard te gaan met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het
gebied of de omgeving. In het bestemmingsplan dient te worden gemotiveerd dat de verbetering past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied én hoe de uitvoering is geborgd.
Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan mede de volgende aspecten omvatten: a.
de op grond van de verordening verplichte landschappelijke inpassing;
b. het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage c.
leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land;
het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen;
d. het wegnemen van verharding; e. f.
het slopen van bebouwing;
de realisering van het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones;
g. het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden.
Een maatwerkbestemmingsplan kan voor een concreet initiatief nieuwvestiging mogelijk
maken als de ontwikkeling tot doel heeft het verbeteren van de omgevingskwaliteit.
Daarnaast als de ontwikkeling door meerwaardecreatie aanzienlijk bijdraagt aan algemene belangen zoals sloop van overtollige bebouwing, de aanleg van natuur en bos, de
verbetering van het woon- en leefklimaat, het terugdringen van de emissie van milieuhinderlijke stoffen of het behoud van cultuurhistorische waarden;
Verder vindt de Verordening het van belang dat de ontwikkeling en de versterking
van omgevingskwaliteit passen binnen de gewenste ontwikkelingsrichting van het gebied, Toelichting – Bestemmingsplan ’t Marktje Woensdrecht
Vastgesteld Mei 2024
27
de activiteit volhoudbaar is naar de toekomst, bezien vanuit duurzaamheid en economisch
oogpunt, de ontwikkeling past binnen de uitgangspunten, belangen en doelen die de Verordening beoogt te beschermen.
Er is volgens de Verordening sprake van een aanvaardbare locatie voor de ontwikkeling van
een woning als de locatie in een bebouwingsconcentratie ligt of de ontwikkeling een
logische afronding geeft van Stedelijk gebied of een bebouwingsconcentratie.
Doorwerking plangebied De voorgenomen ontwikkeling ligt geheel in de zone landelijk gebied. Bij de begrenzingen
van deze zone kunnen vraagtekens worden gezet. Het landelijk – agrarische gebied ten
oosten van het plangebied en het gehele gebied ten zuiden van het plangebied (Noordpolder) vallen er namelijk buiten.
Uitsnede kaart Interim omgevingsverordening Noord-Brabant, ‘Landelijk gebied’ (in groen de begrenzing van het plangebied)
De voorgenomen ontwikkeling past bij de doelstellingen voor het landelijk gebied, zoals
opgenomen in de Verordening. Om dit per onderdeel te omschrijven, sluiten we aan bij de punten a tot en met g van de vorige pagina.
A. Landschappelijke inpassing en compensatie Toelichting – Bestemmingsplan ’t Marktje Woensdrecht
Vastgesteld Mei 2024
28
Het plan is landschappelijk ingepast in de omgeving (zie bijlage 16 en 18). Conform de Omgevingsverordening
(IOV
artikel
3.9
/
OV
artikel
5.11)
is
hier
ook
een
kwaliteitsverbetering vereist. De kwaliteitsverbetering wordt gerealiseerd door de algehele transformatie van het plangebied. Daarbinnen wordt specifiek ruimte geboden aan
kwaliteitsverbetering van het landschap door een groot deel van de gronden niet uit te
geven aan particulieren, maar publiek toegankelijk te houden en landschappelijk in te richten. Dit betreft het deel ten oosten van de te realiseren houtwal. Alle inrichting is hier
gericht op het ruige, natuurlijke, cultuurhistorische karakter zoals dat ook in de
Noordpolder het geval is. Concreet wordt hier ook voldaan aan het Afsprakenkader Kwaliteitsverbetering West-Brabant. Daarin is overeengekomen dat bij een stedelijke
ontwikkeling een deel van de totale opbrengst van uitgifte van gronden moet worden geïnvesteerd in de kwaliteitsverbetering van het landschap.
Het plan is daarom doorgerekend door Verschel en Verdun (Bijlage 25). Deze berekening
is uitgevoerd met toepassing van de leidraad ‘Toepassing Kwaliteitsverbetering van het landschap in de regio West-Brabant’, 2013. Er zijn twee berekeningen uitgevoerd, waarbij