Toelichting - BP Sluis Noord 14

bestemmingsplan

Sluis Noord 14 Gemeente Wijk bij Duurstede

Planstatus:

vastgesteld

Plan identificatie:

NL.IMRO.0352.bgbsluisnoord14-bva1

Datum:

2024-02-28

Contactpersoon Buro SRO:

dhr. R. van der Made | dhr. T.B. Wilde

Kenmerk Buro SRO:

SR200093

Opdrachtgever:

Blok8 BV

Buro SRO 't Goylaan 11 3525 AA Utrecht 030-2679198 www.buro-sro.nl

BTW nummer: KvK nummer: Rabobank rekeningnummer:

NL8187.16.071.B01 30232281 NL44.RABO.0142.1540.24 t.n.v. Buro SRO B.V. te Utrecht

2

Inhoudsopgave 1 Inleiding ................................................................................................................................................... 5 1.1 Aanleiding ........................................................................................................................................................... 5 1.2 Ligging plangebied............................................................................................................................................... 5 1.3 Geldende bestemmingsplannen ......................................................................................................................... 6 1.4 Leeswijzer ............................................................................................................................................................ 7

2 Planbeschrijving ...................................................................................................................................... 8 2.1 Bestaande situatie ............................................................................................................................................... 8 2.2 Toekomstige situatie ........................................................................................................................................... 9

3 Beleidskader .......................................................................................................................................... 14 3.1 Nationaal beleid ................................................................................................................................................ 14 3.2 Provinciaal beleid .............................................................................................................................................. 16 3.3 Gemeentelijk beleid .......................................................................................................................................... 21

4 Milieu- en omgevingsaspecten ............................................................................................................. 25 4.1 Milieueffectrapportage ..................................................................................................................................... 25 4.2 Bodem ............................................................................................................................................................... 26 4.3 Geluid ................................................................................................................................................................ 27 4.4 Luchtkwaliteit .................................................................................................................................................... 30 4.5 Waterhuishouding............................................................................................................................................. 31 4.6 Ecologie ............................................................................................................................................................. 33 4.7 Bedrijven en milieuzonering..............................................................................................................................

35 4.8 Externe veiligheid .............................................................................................................................................. 36 4.9 Archeologie en cultuurhistorie .......................................................................................................................... 41 4.10 Verkeer en parkeren ....................................................................................................................................... 42

5 Toelichting op de regels ........................................................................................................................ 45 5.1 Algemeen .......................................................................................................................................................... 45 5.2 Verbeelding ....................................................................................................................................................... 45 5.3 Planregels .......................................................................................................................................................... 45 5.4 Wijze van bestemmen ....................................................................................................................................... 46

6 Uitvoerbaarheid ..................................................................................................................................... 47 6.1 Economische uitvoerbaarheid ........................................................................................................................... 47 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ................................................................................................................... 47

3

4

1 Inleiding 1.1 Aanleiding Initiatiefnemer is voornemens om het perceel aan de Sluis Noord 14 te Wijk bij Duurstede te herontwikkelen. Op het perceel is nu nog een gebouw gesitueerd. Dit is een voormalig steunpunt van Rijkswaterstaat. Het initiatief heeft betrekking op het realiseren van 31 appartementen in een nieuw te bouwen gebouw, van respectievelijk drie en vier bouwlagen hoog. Ter plaatse geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied 2015' (vastgesteld 9 maart 2016). In dit bestemmingsplan hebben de gronden de bestemming 'Verkeer', de dubbelbestemming 'Waterstaat Waterstaatkundige functie' en de functieaanduiding 'sluis'. Het voornemen om 31 appartementen te realiseren is strijdig met deze bestemmingen. Daarmee past de ontwikkeling niet binnen het gelende bestemmingsplan en is er derhalve een herziening van het bestemmingsplan benodigd. Onderhavig bestemmingsplan voorziet daarin.

1.2 Ligging plangebied Het plangebied is gelegen aan de Sluis Noord. Dit is een doodlopende weg in het buitengebied van Wijk bij Duurstede aan de noordzijde van de Prinses Irenesluis in het Amsterdam-Rijnkanaal. Daarnaast is het plangebied gelegen tussen enkele grondgebonden woningen aan de oostzijde en de sluisdeuren aan de zuidwestzijde. De navolgende afbeeldingen tonen de globale ligging en begrenzing van het plangebied. Daarbij dient opgemerkt te worden dat de gronden waar een planologische wijziging is voorzien op de afbeeldingen aangegeven zijn. De gronden ter hoogte van het parkeerterrein aan de westzijde, waar de landschappelijke inpassing deels is voorzien, behoren ook tot het plangebied, maar hier zijn geen planologische wijzigingen voorzien.

Globale ligging plangebied (bron: google.com/maps)

5

Globale begrenzing plangebied rood omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.3 Geldende bestemmingsplannen Voor de gronden in het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied 2015' (vastgesteld op 9 maart 2016). In dit bestemmingsplan hebben de gronden de bestemming 'Verkeer', de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterstaatkundige functie' en de functieaanduiding 'sluis'. Binnen de bestemming 'Verkeer' is het mogelijk om wegen en straten, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen en nutsvoorzieningen te realiseren. Onderstaande afbeelding toont een uitsnede van het geldende bestemmingsplan. Daarbij dient opgemerkt te worden dat de gronden waar een planologische wijziging is voorzien op de afbeeldingen aangegeven zijn. De gronden ter hoogte van het parkeerterrein aan de westzijde, waar de landschappelijke inpassing deels is voorzien, behoren ook tot het plangebied, maar hier zijn geen planologische wijzigingen voorzien.

6

Uitsnede geldend bestemmingsplan met globale aanduiding plangebied (rood omkaderd) (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

De dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterstaatkundige functie' is bedoeld voor de afvoer van hoog oppervlaktewater, sediment en ijs; water, waterhuishouding en waterhuishoudkundige voorzieningen; scheepvaartverkeer en de daarbij behorende voorzieningen. Ter plaatse van de aanduiding 'sluis' is een sluis mogelijk en ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - radarpost' een kantoor, seinen radarpost ten behoeve van het scheepvaartverkeer. Verder geldt voor het plangebied het 'Paraplubestemmingsplan Kleinschalige windturbines'. In dit plan is geregeld dat kleinschalige windturbines in beginsel niet toegestaan zijn. Van dit bouwverbod kan bij (agrarische) bedrijven afgeweken worden.

1.4 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de bestaande situatie en de toekomstige situatie beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. De juridische planbeschrijving volgt in hoofdstuk 5. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de economische uitvoerbaarheid en de resultaten van overleg en inspraak.

7

2 Planbeschrijving 2.1 Bestaande situatie In de huidige situatie zijn het plangebied en het gebouw niet meer in gebruik. Het betreft een voormalig steunpunt van Rijkswaterstaat dat bestaat uit een kantoor, werkplaats met opslag, erf, verharding, ondergrond en verdere aanhorigheden. In de bestaande bebouwing is in de noord-/oost hoek ook een transformator gehuisvest. Het perceel is kadastraal bekend onder sectie E, nummer 3141 en is 2160 m² groot. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door een bomenrij en de Lekdijk Oost, aan de oostelijke zijde door grondgebonden woningen en aan de zuidzijde door planmatig groen en door de Prinses Irenesluis. Aan de westzijde van het terrein staat een zendmast. Onderstaande afbeelding geeft een weergave van de bestaande situatie met in de omgeving aanwezige functies en inrichting van het gebied.

Schets weergave bestaande situatie (bron: Vermeer architecten)

De bebouwing in het plangebied is al geruime tijd niet meer in gebruik en wordt ook niet meer onderhouden. De staat van de bebouwing is daardoor verslechterd. Dit geeft het gebied een negatieve uitstraling, door sloop van de bebouwing kan de verwaarloosde situatie worden verbeterd en kan dit een kwaliteitsimpuls voor de omgeving betekenen. Onderstaande afbeeldingen geven een impressie van de huidige staat en inrichting van het plangebied en van de directe omgeving.

8

Huidige staat bebouwing plangebied (bron: Vermeer architecten)

Huidige staat directe omgeving plangebied (bron: Vermeer architecten)

2.2 Toekomstige situatie Het initiatief heeft betrekking op het realiseren van 31 appartementen binnen één bouwblok. Van de 31 worden er 9 appartementen gerealiseerd voor sociale huur en de overige 22 appartementen worden aangeboden als middeldure huurwoning. Het beoogde gebouw heeft een grotere bouwmassa dan het bestaande gebouw, echter is het passend om op deze bijzondere locatie een grotere bouwmassa toe te passen. De bestaande aangrenzende woningen hebben een bouwhoogte van 2 lagen plus kap. Deze woningen hebben een bouwhoogte van circa 7 meter, terwijl het geldende bestemmingsplan een maximale bouwhoogte van 10 meter toestaat. Met een getrapt bouwvolume van respectievelijk 10 (drie bouwlagen) en 13 (vier bouwlagen) meter ontstaat een passende overgang tussen de beoogde nieuwbouw en de bestaande woningen. De bebouwing is aan de zuidzijde (richting de sluis) van het plangebied beoogd, bestaande uit een deel van 4 appartementen breed en 4 bouwlagen hoog en een deel van 5 appartementen breed en 3 bouwlagen hoog. De oppervlakte van het beoogde appartementengebouw is circa 600 m². De oppervlakte van de gemeenschappelijke berging is circa 50 m². Achter de bebouwing wordt de parkeergelegenheid voorzien en een gemeenschappelijke berging. Daarnaast bevindt zich in de noordoosthoek van het plangebied een vijftal garageboxen die behouden blijven.

De navolgende afbeelding geeft de toekomstige situatie weer.

9

Situatietekening toekomstige situatie (bron: Buro SRO)

Navolgende afbeelding geeft een impressie van de toekomstige bebouwing. Hierop is de bebouwing te zien met de twee delen van het bouwblok die verschillen in hoogte en worden verbonden door een gezamenlijke entree met trappenhuis en lift.

Impressie toekomstige bebouwing (bron: Vermeer architecten)

Inpassingsplan Om het appartementengebouw binnen de context op een juiste landschappelijke wijze in te passen is een inpassingsplan opgesteld (Buro SRO, d.d. 22-02-2024, zie bijlagen bij de regels bijlage 2). Het plangebied is gelegen aan de noordzijde van het sluizencomplex. Hier vormt de aanwezige bebouwing een 'strook' van diverse bebouwingselementen. - Stedenbouw De nieuwbouw wordt binnen de context teruggeplaatst, waardoor stedenbouwkundig nauwelijks wijzigingen optreden. Wel wijkt de nieuwbouw in hoogte af, maar met drie en vier bouwlagen en een hoogte van respectievelijk 10 en 13 meter wordt dit als passend beschouwd.

10

De vorm van het gebouw, hoogten en ontsluitingsvorm zijn aangepast naar aanleiding van input van omwonenden. De hogere zijde bevindt zich aan de zuidwestkant van het plangebied. De lagere zijde bevindt zich aan de zijde van de bestaande woningen welke uit twee lagen met een flauwe kap bestaan (en circa 7 m hoog zijn), maar waar volgens het bestemmingsplan een bouwhoogte van 10 m is toegestaan. Daarmee wordt stedenbouwkundig een goede overgang gemaakt met de bestaande woonbebouwing en wordt rekening gehouden met voldoende afstand tussen het beoogde appartementengebouw en de bestaande woonbebouwing (circa 16 meter). De hogere zijde vormt zo een aantrekkelijke ‘kop’ aan de zijde waar zich de openheid bevindt, samen met het aanwezige groen. De voorzijde is georiënteerd op de Sluis Noord. Hier zijn tevens de buitenruimtes gesitueerd. Op de begane grond terrassen en op de verdiepingen balkons. De ‘kop’ aan de westzijde komt meer in het groen te liggen dan de overige zijden van de locatie. Het terrein aan de zuid- en westzijde wordt aantrekkelijk heringericht met groen. Aan de noord- en oostzijde wordt het parkeren voor de nieuwe appartementen voorgesteld. Daarmee is het ‘blik’ min of meer uit het zicht, tussen het appartementengebouw en de aanwezige groenstructuur langs de Lekdijk Oost.

De auto-ont-sluiting van de nieuwe woningen vindt alleen aan de noordzijde via de Lekdijk Oost plaats. - Landschappelijk Het appartementengebouw wordt ingepast binnen de landschappelijk context van het sluizencomplex. Daarbij wordt ingespeeld op het verder versterken van de aanwezige bomen- en hagenstructuur. Direct ten westen van het appartementencomplex wordt een nieuw bomengrid voorgesteld. Dit sluit landschappelijk aan bij de situatie aan de oostzijde. Hier is ook een meer gesloten grid toegepast. Daarmee wordt aangesloten bij het groter geheel en wordt het appartementencomplex door middel van het groen ingepast en verzacht aan de westzijde. De zichtlijn op de nieuwbouw vanaf de Romeinenbaan wordt gefilterd door de aanplant van Lindes. Ondanks de aanwezigheid van de zendmast en de ondergrondse kabels en leidingen ter plaatse is er voldoende ruimte om deze bomen in het voorgestelde grid aan te planten. Naast de inpassing van het appartementencomplex wordt het westelijk gelegen parkeerterrein van Rijkswaterstaat gedeeltelijk heringericht. Daarbij worden de noordelijk strook parkeerplaatsen en het kunstwerk verwijderd. Hiervoor in de plaats wordt eveneens een nieuw bomengrid van Lindes toegevoegd in aansluiting op de situatie aan de oostzijde van het sluizencomplex. Daarmee worden er meer bomen toegevoegd dan gekapt.

Voor het maaiveld ter plaatse wordt voorgesteld om hier een bloem- en kruidenrijk grasmengsel toe te passen. Dit komt tevens de biodiversiteit ten goede. Rijkswaterstaat staat open voor de herinrichting van het parkeerterrein, waarbij er nadere afspraken gemaakt worden over de herinrichting en het onderhoud in een bestuursovereenkomst.

11

Planvoorstel herinrichting naastgelegen parkeerterrein (bron: Buro SRO)

Het plangebied zelf wordt aan de zuid- en westzijde omgeven door een groene rand, die overgaat in het aangrenzende gazon. De terrassen op de begane grond worden fysiek gescheiden door een haag rondom het nieuwbouwcomplex. Dit vormt een groene plint rondom de nieuwbouw. In de huidige situatie is de groenstructuur rondom het pand ook vrij open. De haag zorgt tevens voor een natuurlijke erfafscheiding van maximaal 1,2 meter hoog. Gekozen is voor veldesdoorn. Deze soort is in de directe omgeving van de projectlocatie meer toegepast, onder andere parellel aan de watergang. Dit zorgt voor uniformiteit en versterkt de groenstructuur rondom het sluizencomplex. Tevens wordt een dergelijk haag rondom het zuidelijke parkeren toegepast om het beeld vanuit de aangrenzende woningen te verzachten. Het noordelijke deel van het parkeren wordt reeds door het bestaande groen ingepast. Tussen de haag en de privéterrassen van het nieuwbouwcomplex wordt een robuuste en kleurrijke beplanting toegevoegd. In deze zone wordt geen hoog opgaand groen toegepast. Dit zorgt voor afbreuk van het sterk aanwezige grid van lindes. Hoge bomen of beplanting verstoren dit aanwezige lijnelement. De hier voorgestelde beplanting, bestaat uit sierheester, vaste planten en siergrassen, vormt de aankleding van het terras en voorziet daarnaast in een natuurlijke afscheiding tussen privé en openbaar.

Soorten die toegepast kunnen worden zijn onder andere spierstruik, blauwgras, struikklimop, aster, ooievaarsbek en duizendknoop. Deze strook heeft een breedte van ca. 5 meter. Daarmee ontstaat een natuurlijk en passende afscheiding tussen privé en openbaar, sluit het goed aan bij het bestaande landschappelijke beeld ter plaatse en krijgt het gebied een kwaliteitsimpuls. De herontwikkeling van deze locatie moet zorgvuldig ingepast worden en passend zijn binnen de context van de directe omgeving. Hierbij is het van belang om zowel stedenbouwkundig als landschappelijk aan te sluiten en zo mogelijk bestaande structuren te versterken. Hiervoor is een aantal uitgangspunten geformuleerd, waarmee bij de planontwikkeling rekening moet worden gehouden. Deze uitganspunten zijn opgenomen in het inpassingsplan.

12

Duurzaamheid, klimaatadaptief bouwen en natuurinclusief bouwen De beoogde appartementen zullen, conform het Bouwbesluit, minimaal aan de BENG-eisen voldoen, wat onder andere betekent dat de appartementen geen gasaansluiting krijgen. Met betrekking tot klimaatadaptief bouwen is het streven om bij de verdere uitwerking invulling te geven aan de ambities zoals die benoemd worden in de Afspraken klimaatadaptief bouwen Utrecht. Dit komt tot uitdrukking in het volgende:

• • •

tijdens hitte biedt de gebouwde omgeving een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving; langdurige droogte leidt niet tot structurele schade aan bebouwing, funderingen, wegen, groen, water en vitale en kwetsbare functies; hevige neerslag leidt niet tot structurele schade aan gebouwen, infrastructuur en voorzieningen; vitale functies en voorzieningen blijven beschikbaar.

Bij de verdere uitwerking wordt nader onderzocht wat de kansen en mogelijkheden op het gebied van natuurinclusief bouwen en biodiversiteit zijn. Daarbij dient in beeld gebracht te worden hoe het gebied wordt gebruikt door beschermde soorten. Bij de voorgenomen ontwikkeling dienen deze functies zoveel mogelijk behouden te blijven. Als dit niet mogelijk is, komt herstel aan de orde en ten slotte is compensatie van toepassing. Toekomstige maatregelen moet aansluiten op de huidige functie van het gebied. De maatregelen moet de bestaande situatie terugbrengen of verbeteren.

13

3 Beleidskader 3.1 Nationaal beleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: 1. 2. 3. 4.

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; duurzaam economisch groeipotentieel; sterke en gezonde steden en regio's; toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond. Planspecifiek Doordat voorliggend plan van aard en omvang beperkt is heeft het geen effecten die van nationaal belang zijn. Wel draagt het plan bij aan de ambitie van het Rijk om in voldoende en duurzame woningen te voorzien. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De wetgever heeft in de Wet ruimtelijke ordening, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens algemene maatregel van bestuur respectievelijk bij of krachtens provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen die in de NOVI zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en op 1 oktober 2012, 1 juli 2014, 1 juli 2016 en 1 januari 2017 op onderdelen aangevuld. Planspecifiek Onderhavig plan raakt aan één van de nationale belangen die geformuleerd zijn in het Barro, namelijk afdeling 2.1 'Rijksvaarwegen'. Conform artikel 2.1.2 geldt bij een rijksvaarweg, anders dan een zeehaventoegang, vaarwegsplitsing of havenuitvaart, een vrijwaringszone van ten hoogste 25 m aan weerszijden van de rijksvaarweg. Bij het voorgenomen plan wordt is de afstand tot het AmsterdamRijnkanaal meer dan 25 m. Voorts geldt dat het plan geen belemmering vormt voor de scheepvaart en de toegankelijkheid, het beheer en het onderhoud van het Amsterdam-Rijnkanaal en de Prinses Irenesluizen. Er wordt geconcludeerd dat onderhavig plan niet in strijd is het Barro.

14

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven: 2.

3.

4.

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel. Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Planspecifiek Stedelijke ontwikkeling Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt tussen de 9 en 14 nieuwe woningen afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt. Het plan voorziet in de ontwikkeling van 31 woningen en moet daarom aangemerkt worden als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Behoefte In toelichting paragraaf 3.3.2 is een samenvatting van de Woonvisie 2021-2030 van de gemeente Wijk bij Duurstede opgenomen waaruit de behoefte aan woningen blijkt. Hierin staat een doelstelling van 1.200 extra woningen (150 per jaar) tot 2030 beschreven. Het provinciaal programma Wonen en Werken bevat 900 extra woningen binnen de gemeente Wijk bij Duurstede voor de periode 2022 t/m 2030. Bestaand stedelijk gebied De gronden waarop de woningen worden gerealiseerd maken onderdeel uit van het bestaand stedelijk gebied. Binnen het nu geldende bestemmingsplan hebben deze gronden een verkeersbestemming en is hierop een bedrijfsopstal aanwezig.

Volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bestaand stedelijk gebied 'het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.' Uitgaande van deze definitie kunnen de bestaande bedrijfsopstallen aangemerkt worden als stedelijk gebied. Geconcludeerd wordt dat voorgenomen ontwikkeling past binnen de ladder voor duurzame verstedelijking.

15

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht De Omgevingsvisie provincie Utrecht is op 10 maart 2021 vastgesteld. De ruimte in de provincie is beperkt terwijl de vraag naar ruimte groot is. Dat stelt de provincie Utrecht voor een grote uitdaging: 'hoe gaan we om met de groei van inwoners en bedrijven zonder dat dit ten koste gaat van een prettige en gezonde leefomgeving? We móeten keuzes maken'. Daarom is het uitgangspunt om waar mogelijk te kiezen voor slim combineren en concentreren. Met zeven beleidsthema’s geeft de provincie richting aan de ontwikkeling en de bescherming van een gezonde en veilige leefomgeving. In 2050 is de provincie Utrecht een inclusieve en circulaire provincie:

• • • • • • •

waarin Stad en land gezond zijn; die Klimaatbestendig en waterrobuust is; waarin Duurzame energie een plek heeft; met Vitale steden en dorpen; die Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar is; met een Levend landschap, erfgoed en cultuur; die een Toekomstbestendige natuur en landbouw heeft.

Slim combineren Met slim combineren bedoelt de provincie Utrecht dat de beschikbare ruimte op meerdere manieren gebruikt kan worden. De provincie combineert bijvoorbeeld het versterken van de rivierdijken met de ontwikkeling van nieuwe fiets- en wandelroutes en nieuwe recreatie- en natuurgebieden. Door te zorgen dat het autoverkeer op de dijken vermindert, ontstaat er meer ruimte voor wandelaars en fietsers. Concentreren Concentreren betekent bijvoorbeeld dat nieuwe woningen voornamelijk gebouwd worden dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Veel van wat je nodig hebt, is dan in de buurt en goed bereikbaar. Als het nodig is om kernen leefbaar te houden, is daarnaast een kleine uitbreiding mogelijk. Daarbij is voldoende ruimte om te bewegen en voldoende groen en water belangrijk. En door te bouwen in bebouwd gebied (concentreren), wordt er juist gezorgd dat er op andere plekken in de provincie ruimte overblijft voor andere zaken dan wonen. Denk aan natuur, het verbouwen van voedsel en het opwekken van zonne- en windenergie. Uitvoering geven aan de Omgevingsvisie De vraagstukken waar de provincie voor staan kan zij niet alleen oplossen. Samenwerking met inwoners, ondernemers, belangenorganisatie, medeoverheden, partners en de samenleving is cruciaal. Alleen dan kunnen de ambities bereikt worden.

Planspecifiek In het plangebied speelt vanuit de provinciale omgevingsvisie een aantal belangen. Navolgend wordt hier op ingegaan. Versterken grote natuursystemen De provincie heeft een netwerk met robuuste natuur waarin vier grote diverse systemen liggen: Rivierengebied, Veenweidegebied, Eemvallei en Utrechtse Heuvelrug. Dit netwerk maakt onderdeel uit van het Natuurnetwerk Nederland met daarin verschillende Natura 2000-gebieden. De natuur, de biodiversiteit en de functies die het ecosysteem heeft staan onder druk. De ambitie is om een robuust klimaatbestendig natuurnetwerk van hoge kwaliteiten met hoge biodiversiteit te ontwikkelen. Bestaande natuurgebieden (Natura 2000-gebieden en Natuurnetwerk Nederland) worden beschermd, verder ontwikkeld en onderling beter verbonden tot één samenhangend groot natuursysteem. Onderhavig plan wordt niet gerealiseerd in een van de natuurgebieden, wel dicht in de buurt van deze natuurgebieden. In toelichting paragraaf 4.6 wordt nader ingegaan op het aspect ecologie, waarin ook gebiedsbescherming aanbod komt, hieruit blijkt dat er geen nadelige effecten worden verwacht.

16

Aantrekkelijke en toekomstbestendige dijk Utrecht is rijk aan water. De grote variëteit van het watersysteem in de provincie (bestaande uit rivieren, kanalen, sloten en beken) heeft een belangrijke functie in de wateraanvoer en -afvoer. Op de Utrechtse Heuvelrug infiltreert veel regenwater, een belangrijke bron voor drinkwaterwinning, de (levensmiddelen-) industrie en de natuur- en landbouwgebieden langs de flanken. Met de Klimaatbestendige Wateraanvoer kan bij droogte vanuit het Amsterdam-Rijnkanaal en de Lek extra zoetwater naar West-Nederland worden aangevoerd. Dit ter voorkoming van onder andere bodemdaling in het veenweidegebied en verzilting in de Hollandsche IJssel. De uiterwaarden langs de Nederrijn en Lek zijn onderdeel van een uniek rivierenlandschap. De Lekdijk en de Grebbedijk beschermen een groot deel van Midden- en West-Nederland tegen overstromingen. De provincie zet zich in voor een klimaatbestendige en waterveilige provincie samen met waterbeheerders, gemeenten en Rijk. Door zorg te dragen voor aantrekkelijke en toekomstbestendige dijken en omgeving langs de Nederrijn en Lek. Aantrekkelijke landschappen Het plangebied behoort tot het landschapstype Rivierenland dit is een landschap met een langgerekte opbouw. Het landschap kent vijf duidelijk verschillende deelgebieden, met elk een eigen centrale ruggengraat.

Vlakbij de ruggengraat is de eigen identiteit van het gebied het sterkst; de overgangen naar andere deelgebieden verlopen geleidelijk en kent de volgende kernkwaliteiten:

• • • •

schaalcontrast van zeer open naar besloten samenhangend stelsel van rivier - uiterwaard - oeverwal - kom samenhangend stelsel van hoge stuwwal - flank - kwelzone - oeverwal - rivier de Kromme Rijn als vesting en vestiging

Onderhavig plan gebied is gelegen aan het Amsterdam-Rijnkanaal, daardoor is geen van bovenstaande kernkwaliteiten in het gebied aanwezig. Kernrandzone Vanwege de kwaliteiten en mogelijkheden van de kernrandzones vraagt de provincie aan gemeenten om specifiek beleid gericht op het behouden en versterken van de ruimtelijke kwaliteit. Als dit nodig is voor de realisatie van ruimtelijke kwaliteitsversterking kan met dit beleid ook nieuwe verstedelijking mogelijk worden gemaakt. De aard en omvang van deze verstedelijking dient in redelijke verhouding te staan tot de kern waaromheen de betreffende kernrandzone gelegen is. Daarbij stimuleert de provincie gemeenten om hun kernrandzone(s) in breder verband te bekijken en hiervoor een integrale ontwikkelvisie op te stellen. Als de gemeente met de provincie overeenstemming bereikt over de ontwikkelvisie, kan deze door de gemeente worden gehanteerd als uitnodigend beleidskader. Planinitiatieven die hierbinnen passen, kunnen dan zonder nadere provinciale beoordeling worden uitgewerkt. 3.2.2 Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht Het beleid van de Omgevingsvisie wordt uitgevoerd met behulp van de op 10 maart 2021 vastgestelde Interim Omgevingsverordening en Programma's: De Omgevingsverordening In de Interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht staan de regels die horen bij het beleid dat in de Omgevingsvisie staat.

Bijvoorbeeld regels voor natuurgebieden, waterwingebieden en woningbouw. Het opstellen van deze regels is een wettelijke taak of is het gevolg van politieke keuzes van de provincie Utrecht. In de Omgevingsverordening gaat het deels om regels die alleen voor gemeenten, waterschappen en uitvoeringsdiensten gelden en deels om regels die voor iedereen gelden. De provincie Utrecht heeft de ambitie om alleen regels te maken om risico’s uit te sluiten. Soms is het mogelijk van regels af te wijken.

17

De provincie Utrecht vindt het belangrijk om ruimte te geven aan nieuwe initiatieven en maatwerk per gebied. In de Omgevingsverordening zijn alle regels voor de leefomgeving samengebracht en de provincie Utrecht is van zo’n 20 verordeningen naar één Omgevingsverordening gegaan. Dit moet het voor iedereen eenvoudiger maken om te zien welke regels waar gelden. Programma's Om het beleid uit te voeren zijn er niet alleen regels nodig, maar ook op uitvoering gerichte programma’s. De provincie zal hier samen met overheden, partners en de samenleving invulling aan geven. Bijvoorbeeld in het programma ‘wonen en werken’. Gemeenten in een regio en provincie zitten daarbij samen aan tafel en leggen vast welke woningen waar op welk moment gebouwd gaan worden en welke bedrijventerreinen ontwikkeld gaan worden. Daarbij wordt ook rekening gehouden met andere zaken, zoals dat mensen naar hun werk kunnen gaan en dat er voldoende recreatie en groen is. Met de Omgevingsvisie wil de provincie Utrecht duidelijkheid geven hoe de Utrechtse leefomgeving ingericht kan worden. Welke rol de provincie pakt, hangt af van de situatie. De ene keer zal de provincie Utrecht een ontwikkeling stimuleren, de andere keer zorgt ze ervoor dat plannen worden aangepast om de kwaliteiten van de omgeving te beschermen.

Planspecifiek Het plangebied is binnen de Interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht aangewezen als Kernrandzone, Landelijk gebied, Uitbreiding woningbouw en bedrijventerrein onder voorwaarde mogelijk. In het landelijk gebied geldt een verstedelijkingsverbod. Hiervan kan onder voorwaarden afgeweken worden. In het onderhavige geval vormt artikel 9.7 onder 1 sub a de uitzonering op het verstedelijkingsverbod. Artikel 9.7 Instructieregel bestaande stedelijke functies, anders dan wonen 1.

2.

Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Landelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten die toestaan dat: a. percelen voor specifieke stedelijke functies bestemmingen een andere stedelijke functie krijgen, niet zijnde permanente bewoning van een recreatiewoning, kantoor of detailhandel, onder de voorwaarde dat de functiewijziging naar aard en omvang, op basis van een integrale afweging, niet leidt tot vergroting van de locatie en tot een toename van de invloed op de omgeving, dat bestaande cultuurhistorische en landschappelijke waarden worden behouden en dat omliggende agrarische bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd; b. stedelijke functies worden uitgebreid met maximaal 20% van de bebouwingsmogelijkheden onder het vigerende planologisch regime. Van deze maximale uitbreiding kan afgeweken worden mits er sprake is van een economische noodzaak. Ook het bestemmingsvlak kan worden uitgebreid indien er sprake is van een economische noodzaak. De motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing, waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan.

In het geldende bestemmingsplan zijn op de planlocatie verschillende verkeersfuncties en (voorzieningen bij) een sluis mogelijk. De planlocatie heeft de enkelbestemming ‘Verkeer’ en de dubbelbestemming ‘Waterstaat - Waterstaatkundige functie’. Hoewel een verkeerbestemming in beginsel geen stedelijke functie (‘functie die door de intensiteit van de bebouwing en gebruik, door afhankelijkheid van geconcentreerde infrastructuur en door de intensieve wisselwerking met andere functies primair is aangewezen op of verbonden is met aaneengesloten bebouwd gebied’) betreft, is daar in het onderhavige geval wel sprake van. Het gebouw dat aanwezig is en in het verleden in gebruik was als steunpunt van Rijkswaterstaat past binnen de gebruiksmogelijkheden van het geldende bestemmingsplan. De bebouwingsmogelijkheden van het geldende bestemmingsplan komen niet overeen met het bestaande gebouw. Het bestaande gebouw van 595 m² is echter legaal, op basis van een bouwvergunning die op 4 oktober 1972 verleend is, tot stand gekomen. Het voormalige steunpunt is vergelijkbaar met een bedrijfsfunctie in het buitengebied. Een dergelijke functie wordt als een stedelijke functie beschouwd. Een stedelijke functie (anders dan wonen) kan gewijzigd worden naar een andere stedelijke functie (zoals wonen), als de functiewijziging naar aard en omvang, op basis van een integrale afweging, niet leidt tot

18

vergroting van de locatie en tot een toename van de invloed op de omgeving, dat bestaande cultuurhistorische en landschappelijke waarden worden behouden en dat omliggende agrarische bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd. Uit de toelichting op het betreffende artikel blijkt dat de toename van de invloed op de omgeving, in het kader van een goede ruimtelijke ordening aan locaties, breed moet worden beoordeeld. Het resultaat van die brede beoordeling moet zijn dat de ruimtelijke impact op de omgeving vermindert of op zijn minst gelijkt blijft. Dat wil niet zeggen dat op onderdelen geen kleine verslechteringen mogen plaatsvinden. Het gaat om het resultaat van de integrale beoordeling. Vergroting van de locatie Het beoogde appartementengebouw heeft een oppervlakte van 582 m² en wordt op perceel van het voormalige steunpunt gebouwd, op globaal dezelfde plek. Daarnaast wordt een gemeenschappelijke berging (bijgebouw) van 50 m² in één bouwlaag gebouwd, die op het achtererf gerealiseerd wordt, behoort bij de woonfunctie en landschappelijk goed ingepast wordt. Het bestemmingsvlak ‘Wonen’ in het voorliggende bestemmingsplan is niet groter dan het erf bij voormalige steunpunt. De bebouwingsoppervlakte neemt als gevolg van de realisatie van het hoofdgebouw niet toe, daar het bestaande gebouw een oppervlakte van 595 m² heeft.

Het bebouwingsvolume neemt weliswaar toe, maar op de betreffende locatie, die zich nabij woningen (twee bouwlagen plus een kap) bevindt, wordt dit stedenbouwkundig aanvaardbaar geacht. In het ontwerp van het appartementengebouw is bewust een ‘getraptheid’ aangebracht, waardoor de bouwhoogte aan de zijde van de bestaande woningen (max. 10 meter) lager is dan de bouwhoogte aan de andere zijde (max. 13 meter). Integrale afweging van invloed op de omgeving Met voorliggende ontwikkeling wordt beoogd het gebouw van het voormalige steunpunt te slopen en nieuwbouw te realiseren in de vorm van een appartementengebouw. Daarnaast wordt het westelijke parkeerterrein gedeeltelijk heringericht. Voor wat betreft de invloed op de omgeving wordt het onderstaande meegenomen ter overweging. Met de ontwikkeling wordt voorzien in een belangrijke maatschappelijke behoefte, namelijk woningbouw. Het plan voorziet in de realisatie van 31 appartementen. Hiervan zal 30% worden aangeboden in de sociale huursector (9 appartementen) en de overige 70% in de middeldure huursector (22 appartementen). De appartementen zijn vanwege de grootte en de prijsklasse, geschikt voor starters en senioren (een- of twee persoonshuishoudens). Daarmee sluit de ontwikkeling aan bij het woonbeleid van de gemeente, zoals dat is vastgelegd in de Woonvisie 2021-2023.

Realisatie van sociale huurwoningen is wenselijk gelet op de steeds verder oplopende wachttijd die momenteel bijna 10 jaar bedraagt. Appartementen in de middenhuur voor starters zijn wenselijk omdat starters die werken een redelijk salaris verdienen niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Daarnaast kunnen deze midden huurwoningen een bijdrage leveren aan doorstroming van ouderen waardoor er extra woningen beschikbaar komen. Het voormalige steunpunt en de directe omgeving heeft, onder andere door de staat van onderhoud, een verwaarloosde uitstraling. De sloop van het voormalige steunpunt, de realisatie van een nieuw appartementengebouw met landschappelijke inpassing én de herinrichting van het naastgelegen parkeerterrein zal een duidelijke kwaliteitsimpuls voor de omgeving betekenen. Daarbij zal ook het gevoel van (sociale) veiligheid in de omgeving toenemen, door een toename aan sociale controle. In het voormalige steunpunt vonden diverse bedrijfsactiviteiten plaats. De activiteiten van het steunpunt bestonden uit het volgende:

• •

•

Werkplaats van het sluizencomplex. In de werkplaats werden zaken gedaan die nodig waren om het complex operationeel te houden, zoals reparatie- en herstelwerkzaamheden. Rayonkantoor van de dienstkring rayon zuid van Rijkswaterstaat Utrecht, wat betekent dat kantoorpersoneel werkzaam was op de locatie. Dit personeel was onder ander verbonden aan het sluizencomplex. Rond de eeuwwisseling werd in het steunpunt het projectteam gehuisvest dat heeft gewerkt aan renovatie van het sluizencomplex.

19

Met de ontwikkeling wordt dit gebruik in de toekomst uitgesloten en wordt een (rustige) woonbestemming gerealiseerd in aansluiting op al bestaande woningen. Dergelijke activiteiten hebben een bepaalde geluiduitstraling op de omgeving vanwege de verkeersaantrekkende werking en de werkzaamheden (werkplaats). Daarnaast was er, vanwege de kantoorfunctie, sprake van een bepaalde verkeersaantrekkende werking. Uit toelichting paragraaf 4.10.1 volgt voor het steunpunt een berekende verkeersgeneratie van 54,1 - 64,9 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Weliswaar leidt het appartementengebouw tot een verdubbeling van de verkeergeneratie (115 140 motorvoertuigbewegingen per etmaal) ten opzichte van de oorspronkelijke situatie. Echter wordt het plangebied in de toekomstige situatie niet meer ontsloten via de Sluis Noord maar via de Lekdijk Oost. De impact op de directe omgeving is daarmee minder groot. Met de realisatie van de ontsluiting via de Lekdijk Oost wordt het landschap enigszins aangetast door het verwijderen van enkele bomen in de bestaande groenstrook. Dit wordt echter ruimschoots gecompenseerd door de herinrichting op het naastgelegen parkeerterrein. Uiteindelijk verdwijnt er 94 m² groen vanwege de doorsteek naar de Lekdijk Oost.

Er komt door de aanplant van nieuwe bomen en een bloem- en kruidenrijk grasmengsel - op het naastgelegen parkeerterrein in totaal 308 m² aan groen bij. Gelet op het voorgaande leidt de functiewijziging, op basis van de integrale afweging, naar aard en omvang niet tot een toename van de invloed op de omgeving. Behouden cultuurhistorische waarden In en in de directe nabijheid van het plangebied zijn geen rijks- en gemeentelijke monumenten aanwezig. Ook ligt het plangebied niet binnen een beschermd dorpsgezicht. Het plangebied is wel nabij de Prinses Irenesluizen en het Amsterdam-Rijnkanaal gelegen. Op de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente zijn de Prinses Irenesluizen en het Amsterdam-Rijnkanaal aangeduid met een hoge cultuurhistorische waarde. Het plangebied heeft echter geen formele relatie (meer) met het sluizencomplex en de bestaande bebouwing is ook niet karakteristiek. De nieuwbouw vormt geen belemmering voor het zicht op het sluizencomplex of de werking ervan. Daarnaast is er een brede bomenstructuur die de scheiding vormt tussen het plangebied en het sluizencomplex. Daarmee gaan er als gevolg van het voorgenomen plan geen cultuurhistorische waarden verloren. Behouden landschappelijke waarden Om het appartementengebouw binnen de context op een juiste landschappelijke wijze in te passen is een inpassingsplan opgesteld.

Dit is behandeld in toelichting paragraaf 2.2. Het appartementengebouw wordt ingepast binnen de landschappelijk context van het sluizencomplex. Daarbij wordt ingespeeld op het verder versterken van de aanwezige bomen- en hagenstructuur. Direct ten westen van het appartementencomplex wordt een nieuw bomengrid van Lindes voorgesteld. Dit sluit landschappelijk aan bij de situatie aan de oostzijde. Hier is ook een meer gesloten grid toegepast. Daarmee wordt aangesloten bij het groter geheel, wordt het appartementencomplex door middel van extra groen ingepast en verzacht aan de westzijde en blijven de landschappelijke waarden behouden ondanks het verlies van enkele (deels uitheemse) bomen. Naast de inpassing van het appartementencomplex wordt het westelijk gelegen parkeerterrein van Rijkswaterstaat gedeeltelijk heringericht. Daarbij worden de noordelijk strook parkeerplaatsen en het kunstwerk verwijderd. Hiervoor in de plaats wordt eveneens een nieuw bomengrid van Lindes toegevoegd in aansluiting op de situatie aan de oostzijde van het sluizencomplex. Daarmee worden er meer bomen toegevoegd dan gekapt. Voor het maaiveld ter plaatse wordt voorgesteld om hier een bloem- en kruidenrijk grasmengsel toe te passen. Dit komt tevens de biodiversiteit ten goede. Het plangebied zelf wordt aan de zuid- en westzijde omgeven door een groene rand, die overgaat in het aangrenzende gazon.

De terrassen op de begane grond worden fysiek gescheiden door een haag rondom het nieuwbouwcomplex. Dit vormt een groene plint rondom de nieuwbouw. In de huidige situatie is de groenstructuur rondom het pand ook vrij open. De haag zorgt tevens voor een natuurlijke erfafscheiding van maximaal 1,2 meter hoog. Gekozen is voor veldesdoorn. Deze soort is in de directe omgeving van de projectlocatie meer toegepast, onder andere parellel aan de watergang. Dit zorgt voor uniformiteit en versterkt de groenstructuur rondom het sluizencomplex. Tevens wordt een dergelijk haag rondom het zuidelijke parkeren toegepast om het beeld vanuit de aangrenzende woningen te verzachten. Het noordelijke deel van het parkeren wordt reeds door het bestaande groen ingepast.

20

Omliggende agrarische bedrijven In de directe omgeving van het plangebied zijn geen agrarische bedrijven aanwezig die, als gevolg van het planvoornemen, in hun bedrijfsvoering worden belemmerd. Dit is in het kader van bedrijven en milieuzonering uitgebreid beschouwd in toelichting paragraaf 4.7. Verder volgt dat uit de toelichting van het voorliggende bestemmingsplan dat bestaande cultuurhistorische en landschappelijke waarden, in zoverre daar sprake van is, behouden worden en dat er geen omliggende agrarische bedrijven zijn die in hun mogelijkheden worden beperkt. Artikel 9.8 Instructieregel kernrandzone Het voorliggende plan is voorgelegd aan de provincie Utrecht. De provincie heeft aangeven dat de ‘roodvoor-roodregeling’ toegepast kan worden, mits het bestaand bebouwd oppervlak niet wordt vergroot en daarmee geen sprake is van een toename aan verstedelijking. Als de gemeenschappelijke berging (bijgebouw) van 50 m² wordt meegerekend, is sprake van een toename van het bebouwd oppervlak van 582 + 50 - 595 = 37 m². Dit is een toename van 6% ten opzichte van huidige bebouwd oppervlak. Voor de motivatie van de verstedelijking die wordt veroorzaakt door de zeer beperkte toename van het bebouwd oppervlak wordt aangesloten bij artikel 9.8. Dit artikel vormt een uitzondering op het verstedelijkingsverbod voor de kernrandzone.

De voorwaarde is dat de verstedelijking gepaard gaat met versterking van de ruimtelijke kwaliteit die in een redelijke verhouding staat tot de aard en de omvang van de verstedelijking. Naast de kwaliteitsverbetering op het terrein van het voormalige steunpunt, is een kwaliteitsverbetering voorzien op het ten westen daarvan gelegen parkeerterrein, die bestaat uit het aanplanten van bomen en een bloem- en kruidenrijk grasmengsel (zie toelichting paragraaf 2.2). Gelet op de zeer beperkte omvang van de verstedelijking is de versterking van ruimtelijke kwaliteit ten minste in verhouding met de verstedelijking. De kwaliteitsverbetering is met een voorwaardelijke verplichting in het voorliggende bestemmingsplan geborgd. Zoals uit bovenstaande argumentatie blijkt is het voorliggende plan passend binnen de kaders van de Interim Omgevingsverordening.

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1 Omgevingsvisie Stedelijk Gebied De gemeenteraad van Wijk bij Duurstede heeft op 6 juli 2021 de Omgevingsvisie Stedelijk Gebied vastgesteld. In de Omgevingsvisie schetst de gemeente hoe de stad Wijk bij Duurstede en de dorpen Cothen en Langbroek er over 10 jaar uit kunnen zien. Zo wordt er gekozen om vooral te bouwen voor oudere mensen en jonge starters, voor deze groepen is het op dit moment moeilijk om een woning te vinden. In de stad Wijk bij Duurstede moeten ongeveer 1.000 woningen worden gebouwd tot het jaar 2030. Die nieuwe huizen zijn vooral bedoeld voor oudere en jongeren die nu al in Wijk wonen. Zodat de groepen inwoners ook in de toekomst in de stad kunnen (blijven) wonen in moderne, kleinere woningen. In de huizen die zij achterlaten kunnen dan weer jonge gezinnen gaan wonen. zo zorgt nieuwbouw voor 'doorstroming' in de stad. De gemeente vindt het belangrijk dat er genoeg ruimte is om te spelen, sporten, wandelen of te genieten van de natuur. Er wordt gekozen voor groen in de stad, dit betekent ook dat er buiten de stad ruimte moet worden gevonden voor nieuwe woningen. In de Omgevingsvisie heeft de gemeente negen richtinggevende hoofdkeuzes gemaakt die belangrijk zijn voor de toekomst van de kernen in Wijk bij Duurstede.

Met deze keuzes wordt er invulling gegeven aan de overkoepelende opgaven en de belangrijkste uitdagingen die zijn geformuleerd. Onderstaand zijn de hoofdkeuzes opgesomd: 1. 2.

We geven prioriteit aan de bouw van betaalbare woningen die vooral gericht zijn op ouderen en jonge starters. We kiezen voor gezond leven met behoud en versterking van het unieke groene karakter en rustige, leefbare en inclusieve woongebieden in de Wijkse kernen.

21

3.

4. 5.

6. 7. 8. 9.

We kiezen voor een duurzame instandhouding van de aanwezige voorzieningen in de kernen door voorzieningen te clusteren op een beperkt aantal goed bereikbare plekken in de kern. (Niet relevant voor deze ontwikkeling) We investeren in het verbeteren van de recreatieve toegankelijkheid en creëren meer ruimte voor en samenhang tussen - groene gebieden in en rondom de kernen. We kiezen voor economische ontwikkeling en behoud van werkgelegenheid in de gemeente. Grote en/of overlast gevende bedrijven uit de kleine(re) kernen en het buitengebied verhuizen naar bedrijventerrein Broekweg/Langshaven. (Niet relevant voor deze ontwikkeling) We stemmen de invulling van de binnenstad beter af op toerisme en het aantrekken van dagjesmensen. (Niet relevant voor deze ontwikkeling) We geven in de kernen ruim baan aan de fiets (en stimuleren daarmee gezond gedrag en duurzame mobiliteit). Het (bebouwd) gebied in de kernen levert een wezenlijke bijdrage aan een energieneutraal en klimaatbestendig Wijk bij Duurstede. Voor geluid stellen we in nieuwe uitbreidingen en bij initiatieven hogere ambities dan wettelijk noodzakelijk is, mits dit leidt tot een optimaal en haalbaar plan.

Planspecifiek In de omgevingsvisie is een kaart toekomstbeeld 2030 Wijk bij Duurstede opgenomen, onderstaand is deze kaart opgenomen. Op deze kaart zijn locaties aangegeven waar ontwikkelingen worden beoogd, voor het plangebied zijn twee relevante aanduidingen opgenomen. Het plangebied heeft de volgende aanduiding gekregen; inbreiding en herstructurering wonen (nader te onderzoeken), aanvullende woningbouwlocaties (indicatief).

Toekomstbeeld 2030 Wijk bij Duurstede (Born: Omgevingsvisie Stedelijk Gebied Wijk bij Duurstede)

Onderhavige ontwikkeling past aan de hand van dit toekomstbeeld bij de visie van de gemeente Wijk bij Duurstede voor het gebied. Zo wordt er een bijdrage geleverd aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van de stad. De locatie met verouderde bebouwing wordt aan de hand van dit bestemmingsplan herontwikkeld en vindt er een kwaliteitsverbetering plaats, door de ontwikkeling van een nieuw appartementencomplex. In de omgevingsvisie zijn negen richtinggevende hoofdkeuzes opgenomen. De zes relevante hoofdkeuzes worden onderstaand kort toegelicht in relatie tot de beoogde ontwikkeling.

22

1) De herontwikkeling van het plangebied draagt bij aan de ambitie om betaalbare woningen te bouwen voor starters. Het woningbouwprogramma voorziet in 31 appartementen, waarvan 9 appartementen sociale huur en 22 appartementen middeldure huur. De appartementen zijn gericht op een- en tweepersoonshuishoudens, waar een toenemende vraag naar is. 2) De gemeente kiest voor gezond leven met behoud en versterking van het unieke groene karakter en rustige, leefbare en inclusieve woongebieden in de Wijkse kernen. Het plangebied is gelegen in een groene omgeving aan het water, op een korte afstand tot de kern van Wijk bij Duurstede. Dit maakt het een geschikte locatie om het woongebied uit te breiden. 4) De gemeente wil investeren in het verbeteren van de recreatieve toegankelijkheid en het creëren van meer ruimte voor - en samenhang tussen - groene gebieden in en rondom de kernen. Op het toekomstbeeld is aangrenzend aan het plangebied de aanduiding toeristische verblijfplek aan het water toegekend. De gemeente wil het contact met het water in en rondom de kernen versterken. Door de herontwikkeling van het plangebied kan er een betere samenhang worden gecreëerd tussen de kern en het groen blauwe gebied. Zo kan er een beter beleefbare verblijfsplek aan het water worden gerealiseerd.

7) De gemeente wil ruim baan geven aan de fiets en voetgangers (en daarmee gezond gedrag en duurzame mobiliteit stimuleren). Het plangebied ligt in de kernrandzone op nog geen 2 kilometer afstand van het centrum. Deze afstand wordt in de Omgevingsvisie beschreven als ideale maat voor fietsers en voetgangers. 8) Het (bebouwd) gebied in de kernen levert een wezenlijke bijdrage aan een energieneutraal en klimaatbestendig Wijk bij Duurstede. 9) Voor geluid stelt de gemeente in nieuwe uitbreidingen en bij initiatieven hogere ambities dan wettelijk noodzakelijk is, mits dit realistisch en doelmatig is. In het onderhavige geval worden maatregelen getroffen in relatie tot het sluizencomplex (zie toelichting paragraaf 4.3). 3.3.2 Woonvisie 2021-2030 De gemeente Wijk bij Duurstede heeft op 16 april 2022 de Woonvisie 2021-2030 vastgesteld. In de woonvisie wordt beschreven dat de woningmarkt in de afgelopen vijf jaar drastisch is veranderd. Prijzen van koopwoningen zijn hoger dan ooit en de wachttijden voor een sociale huurwoning lopen in de regio op tot 10 jaar. Daardoor hebben starters op de woningmarkt nauwelijks kans. Het vinden van een passende woning met een goede prijs/kwaliteitverhouding is steeds moeilijker geworden. Tevens is de verduurzaming van de woningvoorraad een nieuwe opgave die opgepakt moet worden.

In de nieuwe woonvisie worden deze ontwikkelingen herzien en wordt er een visie geformuleerd die de gemeente voor de toekomst beter laat inspelen via woningbouwprogrammering en prestatieafspraken met woningcorporaties en huurorganisaties. Een visie die rekening houdt met een brede waaier van woonbehoefte: van sociale huur tot vrije sector, van wonen met zorgondersteuning tot standplaatsen voor woonwagenbewoners, want iedereen telt mee en is welkom. Woningbehoefte De totale kwantitatieve woningbehoefte bestaat uit twee componenten:

• •

de opvang van de groei en het inlopen van het bestaande woningtekort.

Voor het opvangen van de groei wordt gekeken naar de groei van het aantal huishoudens. Jaarlijks actualiseert Primos deze cijfers. Hiervoor zijn tot ultimo 2030 in totaal 680 woningen nodig (10.830 huishoudens in 2030 versus 10.150 in 2021). Naast deze groei is er ook nog de opgave van het inlopen van het bestaande woningtekort. Uitgaande van de meest recente cijfers van ABF research ligt het woningtekort voor het woningmarktgebied U16, waaronder Wijk bij Duurstede valt, op in 2024 op 5-6% en in 2035 op 3-4% (gemiddeld 4,5%).

23

In het algemeen wordt een woningtekort van 2% als een gezond percentage gezien (bijvoorbeeld om leegstand te vermijden). Een woningtekort van 0% is dan ook ongewenst. Voor het verlagen van het woningtekort naar 2% dient de huidige voorraad met 2,5% (4,5% -/- 2%) te worden opgehoogd. Dat zijn ca. 255 woningen. Gevoegd bij het aantal woningen dat nodig is om de groei op te vangen (680), zijn er tot en met 2030 afgerond 935 woningen nodig, per jaar circa 100 woningen. Een blik op de prognoses leert dat de woningbouwopgave onverminderd groot blijft. De eerder vastgelegde doelstelling van 100 woningen per jaar moet naar boven toe bijgesteld worden om de vraag aan te kunnen. Voor de komende periode tot 2030 gaat de gemeente uit van een toename van 1.200 woningen (150 per jaar). Om dit te kunnen bewerkstelligen kiest de gemeente in de woonvisie voor drie thema’s, te weten: versnellen, verdichten en verruimen. In de woonvisie is als uitgangspunt opgenomen dat van het totaal aantal nieuw te realiseren woningen 30% als sociale huurwoning wordt gerealiseerd. De toewijzing van woningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens is onderworpen aan de bepalingen van de Huisvestingsverordening zoals die door de gemeenteraad is vastgesteld. Planspecifiek Het plan ziet toe op de ontwikkeling van 31 appartementen.

Deze ontwikkeling draagt bij aan de doelstelling om per jaar 150 nieuwbouwwoningen te realiseren. De appartementen worden gerealiseerd in zowel het sociale huursegment (9 appartementen) als in het middeldure huursegment (22 appartementen). Daarmee bestaat het programma voor circa 30% uit sociale huurwoningen. Het voldoet daarmee niet aan het uitgangspunt uit de woonvisie dat bij nieuwbouw 35% van de woningen uit sociale huurwoningen bestaat. Ten tijde van het principebesluit van het college van B&W en het maken van de afspraken over het programma tussen de gemeente en de initiatiefnemer was 30% sociale huurwoningen echter het uitgangspunt vanuit de destijds van toepassing zijnde woonvisie. Aan deze eis voldoet het plan wel. De woningen zullen daarnaast geschikt zijn voor een- of tweepersoonshuishoudens. Dit is passend bij de behoefte in de gemeente om ook voor starters op de woningmarkt passende woonruimte te bieden. Er kan geconcludeerd worden dat het plan voldoet aan de eisen uit de woonvisie. 3.3.3 Welstandsnota 2014 De gemeente Wijk bij Duurstede heeft medio 2013 haar welstandsnota geactualiseerd vanwege nieuwe ontwikkelingen, veranderende inzichten en wetswijzigingen. De belangrijkste aanpassing betreft de introductie van een welstandsvrij gebied. Bouwplannen in een welstandsvrij gebied zullen niet langer getoetst worden aan welstandcriteria.

Met een gebiedsgericht welstandsbeleid wil de gemeente Wijk bij Duurstede ervoor zorgen dat nieuwe gebouwen en bouwwerken passen bij de karakteristiek en kwaliteit van een gebied. Binnen het grondgebied van de gemeente Wijk bij Duurstede komen verschillende soorten gebieden voor, elk met hun eigen kwaliteit en karakteristiek. Het centrum van Wijk bij Duurstede is anders dan een lint in Langbroek. Hoe mensen de verschillende karakteristieken en kenmerken waarderen, verschilt van persoon tot persoon. Planspecifiek Het plangebied is gelegen nabij de Sluis Prinses Irene. Dit gebied is op de beleidskaart aangeduid als welstandsvrij gebied. Dit betekent dat er geen welstandscriteria gelden voor het plangebied. Daarmee zijn er geen aanvullende eisen vanuit het welstandsbeleid ten aanzien van de voorliggende ontwikkeling en wordt er voldaan aan het welstandsbeleid.